1 PENDAHULUAN
Latar Belakang
Indonesia merupakan salah satu negara dengan perekonomian terbesar di
Asia Pasifik. Dengan kondisi politik yang stabil, Indonesia terus tumbuh dan
membuka peluang-peluang investasi. Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat
walaupun terjadi perlambatan dalam beberapa tahun terakhir. Menurut data dari
Badan Pusat Statistik (BPS) pada tahun 2016 menyebutkan bahwa ekonomi
Indonesia tumbuh 5,04 persen pada kuartal keempat 2015, naik dari 4,7 persen
pada kuartal sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi ini menurut BPS didorong oleh
peningkatan belanja pemerintah sebesar 7,3 persen secara tahunan dan kenaikan
investasi sebesar 6,9 persen. Semakin membaiknya perekonomian Indonesia menyebabkan peningkatan daya beli yang semakin membaik.
Dengan populasi terbesar keempat di dunia, Indonesia menawarkan
jumlah kelas menengah yang terus tumbuh serta daya beli konsumen yang tinggi.
Penyediaan dan kebutuhan tempat tinggal secara alamiah akan terus meningkat
seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Dengan pertimbangan tersebut
dari sisi permintaan akan properti dan real estate, maka diprediksikan bahwa
bisnis properti dari tahun 2010 keatas akan terus menunjukkan peningkatan.
Sedangkan dari sisi penawaran, bisnis properti dan real estate akan mengikuti
demand, terutama sektor perumahan, perhotelan, kondominium dan perkantoran, rumah toko (Ruko) dan rumah kantor (Rukan).
Indeks Harga Properti Residensial Indonesia (IHPR) adalah suatu indeks
yang mencerminkan harga properti secara umum pada pasar primer (developer) di
seluruh Indonesia atau semacam pengukuran IHSG untuk properti. Seperti pada
Gambar 1 menunjukkan perkembangan indeks harga properti residensial dari
kuartal ke kuartal (3 bulanan). BI mencatat per triwulan I-2016 indeks harga
properti komersial sebesar 191,90 atau meningkat 0,99 persen (QTQ) namun
melambat secara tahunan sebesar 4,15 persen (YOY). Kenaikan harga bahan
bangunan sebesar 31,97 persen dan kenaikan upah kerja sebesar 23,58 menjadi
sebab kenaikan harga property residensial Perlambatan kenaikan harga properti
tersebut akibat menurunnya permintaan terhadap hunian properti komersial.
Tahun 2015 disebut-sebut sebagai titik terendah bagi pasar properti. Rata-rata
pertumbuhan KPR perbankan ada di kisaran 16,5 persen. Pada tahun 2014
pertumbuhan KPR perbankan masih lebih tinggi mendekati 25 persen secara rata-
rata. Hal ini menunjukan, bahwa sektor properti mengalami kondisi yang sulit.
Hal ini perlu disikapi dengan benar oleh pelaku bisnis sektor properti agar
keberlangsungan bisnis dapat terus berjalan.
Penyediaan dan kebutuhan tempat tinggal secara alamiah akan terus
meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Jumlah penduduk di
Indonesia yang semakin meningkat, membuat kebutuhan untuk kebutuhan rumah
menjadi sangat penting. Saat ini, masih terdapat kesenjangan perumahan
(backlog) antara orang yang memiliki tempat tinggal atau tidak seperti dapat dilihat pada Tabel 1.
2
Sumber: Bank Indonesia (2016)
Gambar 1 Perkembangan indeks harga properti residensial
Kesenjangan perumahan adalah kuantitas rumah yang belum/tidak
tertangani. Kesenjangan perumahan dihitung berdasarkan konsep bahwa satu unit
rumah per satu rumah tangga atau kepala keluarga. Dalam menentukan acuan
jumlah kesenjangan perumahan, terdapat perbedaan sudut pandang (perspektif)
terhadap kesenjangan perumahan antara perspektif Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat (PUPR) dengan perspektif BPS. Dalam perspektif
Kementerian PUPR, kesenjangan rumah itu terhadap rumah yang tidak layak
huni, sedangkan perspektif BPS, kesenjangan rumah itu atas rumah milik. Dalam
perspektif BPS, orang (rumah tangga) tinggal di rumah yang layak huni, tapi
sewa, tetap dianggap perumahan. Sebaliknya menurut perspektif Kementerian
PUPR, sepanjang sudah tinggal di hunian yang layak, maka tidak terhitung
sebagai angka kesenjangan perumahan. Dengan adanya perbedaan tersebut,
kecenderungan angka kesenjangan perumahan Kementerian PUPR lebih kecil dari
BPS. Menurut data BPS jumlah kesenjangan perumahan telah mencapai
13.012.107 unit. Pada tahun 2014 menurut BPS terdapat penurunan kesenjangan
pemenuhan rumah sebesar 1.02 persen dari tahun 2013. Kekurangan dalam
pemenuhan rumah untuk masyarakat menjadikan pangsa pasar properti sangat
menguntungkan untuk berinvestasi, karena jumlah kesenjangan rumah masih
cukup besar.
Tabel 1 Penyediaan dan kebutuhan rumah
Tahun Jumlah Backlog Backlog
Rumah tangga (Menghuni) (Memiliki)
2010 61.390.300 7.170.387 13.505.866
2011 62.255.258 7.813.035 13.216.791
2012 63.132.404 7.310.732 12.512.842
2013 64.021.907 7.788.086 13.144.695
2014 64.923.944 7.867.171 13.012.107
Sumber: Bank Indonesia (2016)
Elang Group selama ini memposisikan diri sebagai perusahaan yang
berfokus pada bisnis inti sebagai pengembang perumahan terus berusaha menjadi
perusahaan yang kompetitif. Elang Group memposisikan diri sebagai pengembang
3
perumahan rumah sehat sederhana (RSS) dengan merek Gemilang Property.Hal
ini berbeda dengan kompetitor pengembang lainnya seperti Sentul City. Tbk yang
mengembangkan kawasan Sentul selatan, dengan menawarkan rumah mewah
dengan harga premium serta kemudahan akses ke gerbang tol Sentul Selatan dan
Bogor Outer Ring Road (BORR). Elang Group telah mengerjakan berbagai
proyek pembangunan perumahan RSS di kawasan Bogor dan Sukabumi.
Berdasarakan laporan tahunan internal perusahaan Elang Group, pembangunan
proyek sudah berjalan sebanyak 18 proyek yang sebagian besar ditujukan untuk
masyarakat kelas menengah. Proyek Elang Group diantaranya adalah Perumahan
Bukit Wanasari Endah Cilebut (Sold Out 2008), Perumahan Griya Salak Endah 1
(Sold Out 2009), Perumahan Griya Ciampea Endah 1 (Sold Out 2010), Perumahan
Griya Salak Endah 2 (On progress 80 persen), Perumahan Griya Ciampea Endah
2 (Sold Out 2012), Gemilang Properi Lido 1 (Sold Out 90 persen), Gemilang
Properti Lido 2 dan 3 (On progress), Gemilang Properti Citayam 1 (Sold Out
2011), Perumahan Jaya Bakti Permai Cidahu (Sold Out 70 persen), Balandongan
Hills (On progress), Taman Griya Asri Cilebut (On progress), Nuansa Cilebut
Asri (On progress), Sevilla Kemang Residence (On progress), Griya Ciampea
Endah 3 (Sold Out 40 persen) Griya Ciampea Endah 4 (On progress), Green Kemang, dan Samudera Residence.
Persaingan dari perusahaan perumahaan properti sejenis membuat
perumahan properti harus mempunyai nilai lebih dibanding kompetitor lainnya.
Menurut Christina dan Sudana (2013) perencanaan strategis berbasis kinerja pada
perusahaan sangat diperlukan jika perusahaan ingin tetap bertahan dalam
persaingan bisnis yang semakin kompetitif. Elang Group saat ini masih
melakukan perbaikan dalam sistem manajemen baik dalam hal Sumber Daya
Manusia (SDM) yaitu karyawan, Produk dan Pelayanan. Evaluasi kinerja
keuangan sudah mulai membaik tetapi dalam evaluasi karyawan, produk serta
pelanggan (customer) belum terukur secara teratur dan baik. Oleh karena itu
Elang Group perlu menyiapkan suatu strategi yang bisa membuat perusahaan
unggul dalam persaingan dalam industri property. Strategi tersebut harus
direncanakan dengan sistematis agar mampu diimplementasikan pada perusahaan secara optimal sehingga bisa mencapai harapan dari pemegang saham perusahaan.
Perencanaan strategis dan penilaian kinerja yang komprehensif sebagai
pengganti pengukuran tradisional dicetuskan Kaplan dan Norton (2001) yaitu
dengan menggunakan Balanced Scorecard (BSC). Pengukuran kinerja dan
perencanaan strategis dalam kerangaka BSC menggunakan beberapa perspektif
yang terintegrasi, yaitu perspektif keuangan (financial perspective), perspektif
pelanggan (customer perspective), perspektif proses bisnis internal (internal and
process business perspective) serta perspektif pertumbuhan dan pembelajaran
(learning and growth perspective). Tujuan dari penyusunan rancangan strategis
berbasis Balanced Scorecard adalah untuk mengetahui sasaran strategis, KPI, peta
strategi, target, serta inisiatif strategi yang harus dilaksanakan oleh organisasi.
Salah satu kelebihan Balanced Scorecard menurut Niven (2002), adalah
kemampuan menerjemahkan strategi menjadi aksi – aksi, kemampuannya sebagai alat ukur kinerja, kemampuannya menjadi alat komunikasi strategi.
4
Rumusan Masalah
Penilaian kinerja pada perusahaan sangat diperlukan jika perusahaan ingin
tetap bertahan dalam persaingan bisnis yang semakin kompetitif (Zagloel et al.,
2006). Dari paparan latar belakang pada sub bab sebelumnya bahwa untuk
menghadapi persaingan global yang semakin kompetitif, Elang Group harus
mempersiapkan segala sesuatunya untuk berekspansi agar bisa menghadapi
persaingan di bidang properti ini. Permintaan pada rumah setiap tahunnya
meningkat yang membuat pasar properti tidak akan surut karena kebutuhan rumah
yang terus meningkat. Agar menjadi kompetitor yang diperhitungkan oleh
kompetitif lainnya, Elang Group harus membuat sistem dimana terdapat indikator-
indikator yang jelas terhadap keberhasilan sistem yang ada didalamnya, termasuk
pengukuran kinerja.
Balanced Scorecard diperlukan sebagai sistem alat ukur kinerja untuk
mengetahui seberapa jauh Elang group mampu melakukan perencanaan strategik
dalam memberikan kontribusi jangka panjang yang positif bagi perusahaan.
Perancangan suatu sistem pengukuran kinerja yang bisa mencakup seluruh
aktivitas dan kegiatan yang ada agar tidak terjadi tarik menarik kepentingan
sangat diperlukan. Permasalahan-permasalahan diatas yang dapat teridentifikasi
dalam perumusan masalah pada penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Apa saja faktor eksternal dan faktor internal yang akan mempengaruhi
perkembangan perusahaan Elang Group?
2. Bagaimana strategi bisnis Elang Group dengan mempertimbangkan faktor
eksternal dan faktor internal perusahaan?
3. Apa saja yang menjadi sasaran strategis dan peta strategi dalam rancangan
kinerja Elang Group dengan menggunakan pendekatan Balance
scorecard?
4. Apa saja yang menjadi ukuran pencapaian (key performance indicator)
dalam rancangan kinerja perusahaan Elang Group dengan mengunakan
metode Balanced Scorecard?
5. Bagaimana bobot dari empat perspektif yang terdapat pada Balance
scorecard, dan bobot dari masing-masing KPI?
Tujuan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan diatas, maka tujuan dari penelitian ini
adalah sebagai berikut :
1. Menetapkan faktor–faktor strategis dari lingkungan internal dan eksternal
yang akan mempengaruhi perkembangan perusahaan Elang Group.
2. Menganalisis alternatif strategi dengan mempertimbangkan faktor-faktor
internal dan eksternal yang dimiliki perusahaan Elang Group.
3. Menyusun sasaran strategis dan peta strategis yang menghubungkan antar
sasaran strategis pada perusahaan Elang Group.
4. Menetapkan key performance indicator (KPI) dalam rancangan kinerja
perusahaan Elang Group dengan mengunakan metode Balanced
Scorecard.
5
5. Menetapkan bobot dari masing-masing perspektif Balance Scorecard, dan
bobot dari masing-masing KPI.
Manfaat Penelitian
Adapun manfaat dari penelitian adalah:
1. Bagi manajemen, dapat digunakan manajemen perusahaan sebagai bahan
pertimbangan dalam merancang sistem pengukuran kinerja berbasis
Balanced Scorecard untuk perusahaan. Sehingga pihak manajemen dan
anggota perusahaan dapat menerjemahkan visi, misi dan strategi
perusahaan ke dalam tindakan-tindakan yang terukur dan terencana dengan baik.
2. Bagi peneliti, penelitian ini diharapkan dapat mengembangkan
kepribadian peneliti dalam melakukan pengambilan keputusan dan juga
sebagai alat untuk menerapkan teori yang telah diperoleh selama kuliah
dalam kehidupan.
3. Bagi peneliti selanjutnya, sebagai acuan dan sumber referensi untuk melakukan penelitian dengan topik yang sama.
Ruang Lingkup Penelitian
Untuk mencapai penelitian yang fokus dan terarah, pembatasan penelitian
ini akan dibatasi pada :
1. Penelitian ini difokuskan pada kajian terhadap perancangan Balanced
Scorecard organisasi yang dilaksanakan di Perusahaan Elang Group yang
terdiri dari empat perspektif, yaitu perspektif finansial (financial),
perspektif pelanggan dan pemangku kepentingan (customers and
stakeholders), perspektif proses bisnis internal (internal business process)
serta perspektif pembelajaran dan pertumbuhan (learning and growth).
2. Rancangan Balanced Scorecard diawali dengan merumuskan strategi yang
disusun berdasarkan position audit melalui analisis SWOT dan Key
Success Factor (KSF), hasil perumusan strategi ini digunakan sebagai
dasar dalam menentukan indikator kinerja kunci atau Key Performance
Indicator (KPI). Dalam penelitian ini, perancangan KPI didasarkan pada
strategi organisasi yang telah dirumuskan pada ke dalam sasaran strategis
organiasi. Tahapan dalam penentuan KPI ini dilakukan melalui identifikasi
sasaran strategis (SS), kemudian penyusunan peta strategi, penentuan
satuan dari target hingga inisiatif strategis dari tiap sasaran strategis.
Eksekusi target, penyusunan program dan anggaran diserahkan kepada
manajemen Elang Group untuk diimplementasikan.
3. Objek yang diteliti adalah perusahaan Elang Group yang berkedudukan di
kota Bogor dengan melibatkan pihak manajemen dari perusahaan Elang
Group.