7/22/2010
1
PERUMUSANPOLALOKASIAPARTEMENMENENGAHATASDISURABAYAMENENGAHATASDISURABAYA
PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBERSURABAYA 2010
LATAR BELAKANG Pertumbuhan
pendudukmeningkat
Peningkatankegiatan di pusathingga pinggiran kota
Kebutuhan rumahmeningkat
Keterbatasan lahanuntuk perumahan
Perkembangankota
Munculnyaberbagailapisan sosialmasyarakat
PERMASALAHAN
Pergeseran kebudayaandangaya hidup
Pembangunanapartemenmenengahatasmeningkat di berbagai lokasi di
Surabaya
Merumuskanpola lokasi apartemen
Perkembangan apartemenmenengah atas tumbuh di berbagai lokasitanpa adanya peraturan pembangunan yangterarah dan dikukung tidakadanya pedoman yangmengatur lokasi pembangunan apartemen secara
spesifik dapat mengakibatkan penumpukkan di daerah tertentusehingga dapat terjadi persaingan harga yangtidak sehat dan lapisan
dimensi yangsemakin dalam.
RUMUSAN MASALAH Tidakadanyaperaturanpembangunanapartemen
yangterarahsehinggaperkembanganapartementumbuhsecaraacakbahkanberdekatanantara
PERTANYAAN PENELITIAN BagaimanakriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya?
apartemensatudenganapartemenlainnya
TUJUAN PENELITIAN MerumuskanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya.
SASARAN PENELITIAN MengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya.
MengetahuiketerhubunganantarkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya
7/22/2010
2
RUANG LINGKUP PENELITIAN
Wilayah Pembahasane ba asa Substansi
KERANGKA PENELITIAN STUDIPertumbuhan
penduduk di wilayahSurabaya
Keterbatasan lahan untukperumahan di Surabaya
Tidak ada penjelasan spesifikmengenai arahan pembangunanapartemen pada pedoman tata
ruang
Latar Belakang
Tidak adanya peraturan pembangunan apartemen yangterarahsehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan
berdekatan antara apartemen satu dengan apartemen lainnya,yangdapat mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentusehingga dapat berdampak buruk pada persaingan harga yangtidak
sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yangsemakin dalam.
RumusanMasalah
Penelitian
Peningkatan pembangunanApartemen di berbagai
lokasi di Surabaya
Perkembanganlokasi apartementumbuh tidak
terarah
Merumuskan pola lokasi apartemen menengahatas di Surabaya Tujuan
Mengidentifikasi kriteria penentulokasi apartemen menengah atas di
Surabayadi Surabaya.
Mengetahui keterhubungan antarkriteria penentu lokasi apartemen
menengah atas di Surabaya
ProsesAnalisaMerumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya Temuan Studi
TINJAUAN PUSTAKA1.Definisi Apartemen2.Lokasi Lokasi sebagai Keputusan Penting dalamKeberhasilan suatu Perumahan Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan danPemukiman
7/22/2010
3
Definisi Apartemen Berbagai SumberSumber Definisi Apartemen
Kamus Besar BahasaIndonesia
Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar (ruangan)yangdigunakan sebagaitempat tinggal dan terdapat di dalam suatu bangunanyangbiasanyamempunyairuangan lainsemacamnya
DictionaryofArchitecture Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yangdirancang sebagai tempatandConstruction,1975 tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu gedung
TheMacquarieDictionary,1985
Apartemen adalah sebagai sebuah ruangan dalamgedung yangruangannyamerupakan bagian dari rumah
HousingandResidentialBuilding,ArchitectHand
Apartemen adalah tempat tinggal yangada dalam sebuah gedung denganpembagian secara horisontal untuk setiap hunian
DictionaryofRealEstate,1996
Apartemen adalah satu ruangan atau lebih,biasanyamerupakan bagian dari sebuahstruktur hunian yangdirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga yangnormalnyaberfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki olehpenghuninyamelainkan dikelola oleh pemilik atau pengelola property
RencanaTataRuang KotaWilayahKotaSurabayaTahun 2013
Apartemen adalah pemukiman bagi warga kota golonganmenengah atas untukmenyikapi nilai lahan yangcukup tinggi secara efisien,cocok untuk kawasanberkepadatan tinggi dan dekat dengan lokasi perdagangan
Definisi Apartemen Denganberbagaipengertiantentangapartemenyangtelahdisebutkan,makadapatdiambilkesimpulan bahwaapartemenadalahhuniankesimpulan,bahwaapartemenadalahhunian(rumahtinggal)dalambentukunitunitkamardalamsatubangunan/gedunguntukwargakotadengankonsepbangunanmeninggikeatas(vertikal).
Pola Lokasi Polaadalahbentukataumodel (ataulebihabstrak,suatuperaturan)yangbisadipakaiuntukmembuatatauuntukmenghasilkansuatuataubagiandarisesuatuyangmemamerkanpola(Wikipedia)darisesuatuyangmemamerkanpola(Wikipedia).
Lokasiadalahtempatberlangsungnyasuatukegiatan.Lokasimerupakantempatyangdapatdikenalidandibatasidimanasuatukegiatanberlangsungataudapatjugamerupakansuatutempatdimanasuatuobyekterletak(KamusBesarBahasaIndonesia).
PolaLokasi??
Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan Dalam penentuan lokasi perumahan yangperlu diperhatikan adalah jarak
dengan tempat pekerjaan,pusatkota,perdagangan,pendidikan,kesehatan,keamanan,fasilitas pelayanan kota.(JamesC.Snyder ;A th J C t ( 8 )AnthonyJ.Catanese (1985)
Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atributpenentu pilihan lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungandengan tempat lainnya.(Turner,dalam Sutikno,2005)
Kualitas lokasi yangmempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkunganyangbersih,tidak banjir,aman dari tindakan criminalmaupun gangguanyanglain (Gould,1986dalamWidyawati,1992).
7/22/2010
4
1. Aksesibilitas.2. Karakteristik fisik dari
lingkungan permukiman3. Fasilitas,kualitas utilitas4 Demografi
1.Bourne(1981)
1. Arahan kawasanbudidaya&lindung2. Kondisi lahan &lingkungan3. Sistempusat kegiatan ekonomi4.Perkembangan sosial kependudukan
2.Kuswara (2004)
1. Tataletak lokasi2. Karakterisitik lingkungan sekitar3. Kenyamanan lokasi4 Aksesibilitas
3.Carn etal(1988)
Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Rumah Susun
4.Demografi.5. Karakteristik lokasi dan
rumah.
5. Pertumbuhankawasan6.Sistem jaringan regional
4.Aksesibilitas5. Nilai lahan
1. Jumlah rumah2. Luas lokasi perumahan3. Supplydan demand
perumahan4.Perkembangan lokasi
perumahan
4.LesterW.Milbrath,UNESCO,1979
1. Kondisi fisik lahan2. Kualitas lingkungan3. Aksesibilitas4.Ketersediaanprasarana5. Harga lahan6.Kesesuaian dengan
RencanaTataRuang7. PermintaanPasar
5.Rabinowitz (1989)
1. Aksesibilitas2. Dekat dgfasilitas
sosial dan umum3. Terhindar dari
kewarananbencana
4.Sesuai denganarahanRTR
6.Komaruddin(1997)
1. Peruntukkan lahan2. Kondisi fisik lahan3. Ketersediaanprasarana4.Aksesibilitas5. Kondisi sosial &lingkungan6.Ketersediaan fasilitas publik7. Harga lahan8.Permintaandan penawaran
7.Miles(2000)
SINTESA TINJAUAN PUSTAKA Sintesa Kriteria Penentu Lokasi Apartemen Menengah Atas di Surabaya
dapat diperoleh dengan mengadaptasi beberapa teori berikut :1. Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan2. Prinsip Pemilihan Lokasi Rumah Susun
INDIKATOR PENELITIAN Indikator yangdapat digunakan untuk menentukan kriteria lokasi
apartemen menengah atas di Surabaya:
Indikator 1:MarketSize Indikator 2:Aksesibilitas Indikator 3:Karakteristik Lahan dan Lingkungan Lokasi Indikator 4:Ketersediaan Prasarana
KONSEPTUALISASI TEORITIK
Urgensi penataanlokasi apartemen
Peraturanmengenaipenyediaan tanahuntuk perumahan
Peraturanmengenaiijin lokasi
pembangunanapartemen
Tidak terdapat pengaturanmengenai lokasipembangunanapartemen secara spesifik
Kebutuhanpola lokasiapartemen
PerkembanganPolaPermukiman
Lokasi sebagaiKeputusanPentingdalamKeberhasilahsuatu Perumahan
Kebutuhantuntutan ruang atas
munculnyapembangunanapartemenyangmakinmarak
Pembentukankriteria untuk
Kriteria penentu lokasiapartemenmenengah atas:MarketSizeAksesibilitasKarakteristik Lahan dan
Perumusanpola lokasiapartemenmenengah
atas
DefinisiApartemen
TipologiApartemen
kriteria untukpenentu lokasiapartemen
Karakteristik Lahan danLingkungan Lokasi
KetersediaanPrasarana
Teori lokasi perumahan danpemukiman:Prinsip pemilihan lokasi perumahanPrinsip pemilihan lokasi rumahsusun/bertingkat
METODOLOGI PENELITIAN PendekatanPenelitian VariabelPenelitianR d P liti RespondenPenelitian MetodePenelitian
MetodePengumpulanData MetodedanTeknikAnalisaData
7/22/2010
5
Pendekatan Penelitian Pendekatanyangdigunakandalampenelitianiniadalahpendekatanrasionalistikyang
k i li d l menggunakanrasionalismedalampenyusunankerangkakonseptualisasiteoritikdandalammemberikanpemaknaanhasilpenelitian(Muhadjir,2007).
Variabel SubVariabel Definisi OperasionalMarketSize X1 Kelas apartemen Kelas pasar apartemen dibagi menjadi kelas apartemenmenengah atas dan apartemen kelas
atas bedasarkan harga jual apartemen permeterpersegi unitbangunan apartemen.
Aksesibilitas X2 Trayek angkutan publik Ketersediaan trayek angkutan publik sebagai penunjang aktivitas penghuni apartemen
X3 Jarak dari CBD Jarak minimallokasi apartemen dengan pusat perdagangan dengan skala regional/kotaSurabaya.
X4 Jarak dari pusat kota Jarak minimallokasi apartemen dengan Pusat KotaSurabaya,yakni antara Jl.Basuki Rahmat,Jl.Panglima Sudirman,Jl.Pemuda,dan Jl.Gubernur Suryo.
KarakteristikLahan &LingkunganLokasi
X5 Kesesuaian penggunaanlahan
Sesuai dengan peruntukkan penggunaan lahan disekitar apartemen berdasarkan rencana tataruang yangada.
X6 Harga lahan apartemen Harga lahan tempat dibangunnya apartemen
T l i k b t h i b ih di k t d t j k b t hPrasarana X7 Jaringan airbersih Terlayaninya kebutuhan air bersih di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhanpenghuni apartemen.
X8 Jaringan listrik Terlayaninya kebutuhan listrik di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhanpenghuni apartemen.
X9 Jaringan drainase Kualitas jaringan drainase di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhan penghuniapartemen.
Lokasi Z Zona persebaranapartemen
Lokasi berdasarkan pengklasifikasian unit pengembangan Kota Surabaya
Responden PenelitianNO. OBYEK PENELITIAN DEVELOPER NO. OBYEKPENELITIAN DEVELOPER1 SheratonResidence PT.DharmaLand 15 Novotel PT.IndonesiaPrimaProperty
2 TrilliumPTPemudaCentralInvestindo 16 PuncakMarina PT.Trijaya Kartika
3 Waterplace PT.Pakuwon Dharma 17 Aryaduta Residence PT.LippoGroup
4 Graha Residence PT.TataBumi Raya 18 HighPointPT.SambandhaWahanaD l
4 Graha Residence PT.TataBumi Raya 18 HighPoint Development5 TamanBeverly PT.SurabayaLand 19 ApartemenUC PT.CiputraGroup
6 SomersetI PT.TataBumi Raya 20 EastCoast PT.Pakuwon Dharma
7 SomersetIIPuriDarmo PT.PrimaCastle 21 PuncakPermai PT.SuryaBumimegahSejahtera
8 JavaParagonPT.Sekawan BhaktiIntiland 22 PetraSquare PT.PetraTownSquare
9 PuriMatahari PT.Prasidha Inti Jaya 23 Sejahtera PT.Margamas
10 Graha FamilyCondo PT.GrandeFamilyView 24 AstonTwinTower PT.AdcoGraha Sejahtara
11 TheVia&TheVue PT.CiputraGroup 25 DRApartemen PT.DRProperty
12 Adhiwangsa PT.AdhibaladikaAgung 26 Puncak Kertajaya PT.SuryaBumimegahSejahtera
13 Metropolis PT.Aktvitas PutraMandiri 27 Gunawangsa PT.GunaWangsa
14 CosmopolisPT.Kreativitas PutraMandiri
Metode Pengumpulan Data
PengumpulanDataPrimer Wawancaradenganmenggunakankuisioner
PengumpulanDataSekunder Penelusuranliteraturmelaluiinstansidanmediainformasilainnya
7/22/2010
6
1.Analisakriteriapenentulokasiapartemen Alatanalisis:Likert/Scoring Hasilsurveiprimermelaluipenyebarankuisionerkepadadeveloperapartemenditabulasikan. Menghitungnilaiindeksdaritiaptiapkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdi
wilayahpenelitian.
Metode dan Teknik Analisa Data
y p RumusPerhitunganNilaiIndeksTiapFaktor:
Nii=((P1xf1i)+(P2xf2i)+(P3xf3i)+(P4xf4i)+(P5xf5i))/5 Menghitungtotalskordenganmenjumlahkannilaiskormasingmasingitemuntuk
menunjukkanitemdenganjumlahpemilihterbanyak(modusskala) SkalaPengukuran:
Skala1 SangatTidakBerpengaruh Skala2 TidakBerpengaruh Skala3 CukupBerpengaruh Skala4 Berpengaruh Skala5 SangatBerpengaruh
2.AnalisaperumusanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya Alatanalisis:RegresiLogistik Prinsip penggunaanmetode Regresi Logistik akan
menghasilkan persamaan Logit
Metode dan Teknik Analisa Data
Sedangkan,Z=ln
Maka,ln
Sehingga bentuk umum persamaan Regresi Logistik adalah sbb :
Zik =bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +.+bkiXi
i1 i
i1 i
=bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +.+bkiXi
iexp
=
bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +bkjXij
bk0 +bk1Xi1 +bk2Xi2 +bkjXij1+exp
Metode dan Teknik Analisa DataSasaranPenelitian InputData SumberData TeknikAnalisis Output
- Kelasapartemen (X1)- Trayekangkutanpublik(X2- Jarakdari/keCBD(X3)
Kriteriayangberpengaruh
- Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen
- Jarakdari/kePusatKota(X4)- Kesesuaian PenggunaanLahan (X5)- HargalahanApartemen(X6)- JaringanAirBersih (X7)- JaringanListrik (X8)- JaringanDrainase (X9)- PersebaranZonasiApartemen (Z)
DataSekunder&DataPrimer
AnalisaLikert
berpengaruhpalingkuatdalampenentuanlokasiapartemen
Mengetahuiketerhubungan antarkriteria penentulokasi apartemenmenengah atas diSurabaya
MenyesuaikandenganhasilanalisaLikert
DataSekunder&DataPrimer
AnalisaRegresiLogistik
Keterhubungandanbesarpengaruhantaravariabel
Tidakadanyapenjelasanspesifikmengenailokasiapartemenpadapedomanrencanatataruangmenyebabkanperkembanganlokasiapartemenmenengahatastumbuhsecaraacak.
Perumusanpolalokasiapartemen
TinjauanPustaka
Teori lokasi perumahan dan pemukiman:1. Prinsip pemilihan lokasi perumahan2.Prinsippemilihanlokasirumahsusun/bertingkat
VariabelPenelitian
MetodePenelitian
DesainPenelitian
d i i di d i k i
TahapPerumusanMasalah
TahapStudiLiteratur
TahapPengumpulanData
Tidakadanyaperaturanpembangunanapartemenyangterarahsehinggaperkembanganapartementumbuhsecaraacakbahkanberdekatanantaraapartemensatudenganapartemen
lainnya,yangdapatmengakibatkanterjadinyapenumpukkandidaerahtertentu
TinjauanPustaka
MetodePenelitian
KERANGKA PENELITIAN
WawancaradanKuisioner MediadanInstansiTerkait
Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen
MerumuskanpolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya
Kriteriapenentulokasiapartemen
Polalokasiapartemen
PolalokasiapartemenmenengahatasdiSurabaya
Data
TahapAnalisa
TahapPenarikanKesimpulan
TeknikAnalisaRegresiLogistik
Mengidentifikasiketerhubunganantarkriteriapenentulokasiapartemenmenengahatasdi
Surabaya
TeknikAnalisaLikert
Mengidentifikasikriteriapenentulokasiapartemen
Indikator:ModusSkala
Indikator:ModelRegresi
7/22/2010
7
GAMBARAN UMUM DATA PENELITIANWilayahAdministrasiKotaSurabayaLuaswilayahKotaSurabaya33.048Haterbagidalam31Kecamatan,163Kelurahan
SelatMadura
SelatMadura
BatasWilayahKotaSurabayaSebelahUtara :SelatMaduraSebelahTimur:SelatMaduraSebelahSelatan:KabupatenSidoarjoSebelahBarat :KabupatenGresik
KlasifikasiUnitPengemb.WilayahKotaSurabayaUPINTI :UPIV,VI,VIIUPTRANSISI:UPVIIUPPINGGIRAN :UPI,II,III,V,IX,X,XI,XII
Kab.Gresik
Kab.Sidoarjo
PUSATTRANSISIPINGGIRAN
PUSAT
1.SheratonResidence2.Trillium15.Novotel24.TwinTower
TRANSISI
5.TamanBeverly6.Somerset7.SomersetPuri Darmo8.JavaParagon9.Puri Matahari11.TheVia&TheVue21.Puncak Permai
PINGGIRAN
3.Waterplace4.Graha Residence10.Graha FamilyCondo12.Adhiwangsa13.Metropolis14.Cosmopolis16.PuncakMarina17.Aryaduta Residence18.HighPoint19.ApartemrenUC20.EastCoast22.PetraSquare23.Sejahtera25.DRApartemen26.Puncak Kertajaya27.Gunawangsa
27
26
PUSATTRANSISIPINGGIRAN
SelatMadura
SelatMadura
Kab.Gresik
Rp0
Rp5,000,000
Rp10,000,000
Rp15,000,000
Rp20,000,000
Rp25,000,000
h l
Harga Sewa /bln
UCUC
Kab.SidoarjoPUSATTRANSISIPINGGIRAN
Rp0Rp2,000,000Rp4,000,000Rp6,000,000Rp8,000,000Rp10,000,000Rp12,000,000Rp14,000,000Rp16,000,000Rp18,000,000Rp20,000,000
Harga Jual Apartemen /m2
GrahaResidence
Somerset SomersetPuri
Darmo
JavaParagon
Purimatahari
Novotel
UC UCKETERANGAN:
UMC =UpperMiddleClass(Rp 7 10juta /m2)
UC =UpperClass(>Rp 12juta m2)
UMC UMC UMC UMC
UC
KELASAPARTEMEN
024681012141618
Sheraton
Residen
ceTrillium
Waterplac
eGraha
Residen
ceTa
man
Bev
erly
SomersetI
SomersetIIP
uri
Java
Parag
onPu
rimatah
ari
Graha
Fam
ily
TheVia
&The
Vue
Adh
iwan
gsa
Metropo
lisCo
smop
olis
Nov
otel
Punc
akM
arina
Aryad
utaResiden
ce
HighPo
int
Apa
rtem
enUC
East
Coa
stPu
ncak
Permai
PetraSq
uare
Sejahtera
Aston
Twin
Tow
erDRApa
rtmen
tPu
ncak
Kertajaya
Gun
awan
gsa
JumlahTrayek Angkutan Publik
1214
Keterangan :1. Lokasi Pusat Kotaberpusat pada
Kec.Genteng (diantara Jl.BasukiRahmat,Jl.PanglimaSudirman,Jl.Pemuda,dan JlGubernurSuryo).
2. Lokasi CBDKotaSurabayatersebar dikawasanKembang Jepun,PabeanCantikan,Kapasan,Slompretan,Bubutan,Tegalsari,danGenteng,MayjenSungkono,Segi 8Darmo,Kaliasin,Kertajaya,Wonokromo,Kutisari,Mulyorejo.
JarakkePusatKota
JarakkeCBD
0246810
Sheraton
Residen
ceTrillium
Waterplac
eGraha
Residen
ceTa
man
Bev
erly
SomersetI
SomersetIIP
uriD
armo
Java
Parag
onPu
rimatah
ari
Graha
Fam
ilyCon
doTh
eVia
&The
Vue
Adh
iwan
gsa
Metropo
lisCo
smop
olis
Nov
otel
Punc
akM
arina
Aryad
utaResiden
ce
HighPo
int
Apa
rtem
enUC
East
Coa
stPu
ncak
Permai
PetraSq
uare
Sejahtera
Aston
Twin
Tow
erDRApa
rtmen
tPu
ncak
Kertajaya
Gun
awan
gsakm
AKSESIBILITASAKSESIBILITAS