10
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Kajian Umum Tentang Hak Atas Tanah Adat Di Cirebon
1. Sejarah kepemilikan tanah adat di Cirebon
Kabupaten Cirebon adalah bagian dari wilayah Provinsi Jawa Barat
yang tepatnya terdapat dibagian timur yang mana bertepatan dengan batas
wilayah Jawa Tengah dengan Jawa Barat.1
Berdasarkan dengan sejarahnya Cirebon merupakan daerah Keraton
Kasepuhan yang mana berbentuk sebuah kerajaan berkuasa serta wilayah
kerajaannya melingkupi mendekati tiga perempatnya dari pulau Jawa.
Keraton Kasepuhan ini adalah kelanjutannya dari Kerajaan Mataram yakni
kerajaan pribumi yang mana dalam masa pemerintahannya menerapkan
sistem tradisional jawa. Dan kewenangan pemerintahan negaranya itu
disesuaikan pada kekuasaan raja dan tanah kerajaan yang dikuasainya.2
Menurut hukum keberadaan kedudukan tanah Keraton Kasepuhan
Cirebon dimulai dari zaman Inggris, Belanda, Republik sampe ke zaman
pembaruan yaitu tanah wewengkon yang berarti tanah berdasarkan hak turun
temurun dari Kesultanan Kasepuhan Cirebon. Tetapi sesudah adanya
1 Website Resmi Pemerintah Provinsi Jawa Barat. 2017. Kabupaten Cirebon Profil daerah.
https://jabarprov.go.id/index.php/pages/id/1049#:~:text=Kabupaten%20Cirebon%20merupakan%2
0bagian%20dari,beras%20yang%20terletak%20dijalur%20pantura. Diakses tanggal 23 Desember
2020, pukul 11.04 2 E. Fauzi, “KEDUDUKAN TANAH ADAT KERATON KESEPUHAN CIREBON DIHUBUNGKAN
DENGAN HUKUM ADAT DAN UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG
PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA,” Skripsi Doctoral Dissertation, FAKULTAS
HUKUM UNPAS, 2015.
11
UUPA Tahun 1960 semua tanah yang berstatus landreformi maka hak atas
tanah itu secara otomatis berubah diberikan negara karena tanah wewengkon
Keraton Kasepuhan Cirebon dirasa sebagai tanah Swapraja atau bekas
swapraja.3
Tanah-tanah berada didalam wilayah swapraja yang mana
kekuasaan penguasaan dan dalam memberikan atas hak nya untuk pihak lain
ini terjadi pemerintah swapraja yang berhubungan. Tanah-tanah yang
dikuasai dengan hak yang bersifat perdata oleh kepala swapraja yang selaku
individu dalam tingkatannya ini kepala keluarga kerajaan contohnya tanah
yang digunakan untuk mendirikan istana, tempat peristirhatan atau untuk
kebutuhan pribadi lainnya. Termasuk hutan sebagai tanah-tanah yang
tersisa yang haknya diwenangi dengan hak yang sifatnya umum oleh
pemerintah swapraja. Dan nantinya tanah-tanah tersebut akan diberikan
kepada pihak lain yang diketahui didaerah swapraja yang berhubungan. Dan
tanah yang dkuasai menjadi kepala keluarga kerajaan yang selanjutnya
untuk diwarisii oleh para ahli waris kerajaan dan siapa-siapa saja yang
mewarisinya itu akan senantiasa mempertahankan hak atas tanahnya.4
3 S. C. D. Sudaryatmi, S., & Triyono, “Kedudukan Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Setelah
Berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(Studi Kasus Sengketa Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Dengan Pemerintah Kota Cirebon),”
Diponegoro Law Review 5, no. 2 (2016): 1–12. 4 R. Ferrari, “Status Hukum Kepemilikan Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Dihubungkan Dengan
Redistribusi Dan Ganti Rugi Oleh Pemerintah Kota Cirebon,” Skripsi Doctoral Dissertation,
Universitas Kristen Maranatha, 2018.
12
2. Alat bukti kepemilikan hak atas tanah adat
Pengertian terkait hukum tanah adat di Cirebon sama dengan
pengertian hukum tanah adat pada umumnya yang mana hukum tanah adat
ini merupakan suatu hak kepemilikan dari penguasaan sebidang tanah yang
mana ada didalam kehidupan masyarakat adat dimasa lampau maupun masa
sekarang, baik itu yang memiliki bukti-bukti kepemilikan otentik atau
secara tertulis yang mana berdasarkan pengakuan serta dan juga yang
memiliki bukti otentik. Hukum tanah adat ini mencakup 2 jenis, yakni yang
pertama hukum tanah adat masa lalu dan yang kedua hukum tanah adat
masa sekarang atau masa kini. Tekait dengan hukum tanah adat masa lalu
atau lampau mempunyai pengertian bahwa hak mempunyai dan berkuasa
atas sebidang tanah di zaman penjajahan Belanda dan Jepang, dan disaat
Indonesia sudah merdeka tidak adanya bukti-bukti kepemilikan secara
tertulis atau otentik. Dan biasanya juga dapat berupa keterangan dari saksi
atau pernyataann pihak yang bersangkutan berdasarkan kekuatan
kebenarannya oleh Kantor Pertanahan. Jika tidak tersedianya secara lengkap
terkait dengan alat pembuktian maka bisa dikuatkan dengan pembuktian hak
yang sesuai kenyataan atas penguasaan fisik bidang tanah tersebut selama
20 tahun bahkan lebih secara berturut-turut oleh pihak pemohonpendaftaran
dan pendahulu-penadulunya. Dapat disimpulkan bahwa berlandaskan
pengakuan mengenai karakter tanah Hukum Adat pada masa dahulu ini
yaitu tanah-tanah yang sudah dikuasai oleh seseorang atau sekelompok dari
masyarakat adat yang mempunyai dan menguasai secara pasti ataupun
13
berpindah-pindahmsesuai dengan wilayah, suku serta budaya hukumnya,
yang sehingga nantinya secara turun-temurun masih ada. Sedangkan jenis
yang kedua adalah hukum tanah adat masa kini atau sekarang yakni hak
memilki dan menguasai atas sebidang tanah di zaman dimana Indonesia
sudah merdeka di Tahun 1945 sampai dengan sekarang dengan bukti otentik
yang mana berupa:5
1) Girik, Petuk Pajak, Pipil, diwilayah Jakarta girik itu terbagi
menjadi 2 macam yaitu, girik milik adat yang merupakan tanah-
tanah yang telah dikuasai oleh pribumi yang sudah terdaftar
sebelum ataupun sesudah tahun 1945. Tanah itu pada dasarnya
diatas tanah hak barat dan yang pada mulanya telah dimiliki oleh
pribumi. Sehingga jika diminta haknya sesuai dengan ketetapan
Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria dapat diterbitkannya
sertifikat berupa hak milik. dan untuk mengetahu terkait dengan
kedudukan tanahnya maka dapat dinilai dari riwayat tanah
tersebut. Dan kemudian yang mengeluarkan riwayat tanah yaitu
Instansi Pajak Bumi dan Bangunan yang mana sekarang ini
yakni Kantor Kelurahan atau Kepala desa setempat.
2) Hak Agrarisch Eigendom satu hak ciptaan pada masa
pemerintahan Belanda yang mempunyai tujuan untuk
5 Hukum Agraria. Aspek Hukum tanah adat. http://hkmagraria.blogspot.com/2009/01/aspek-
hukum-tanah-adat.html. Diakse pada tanggal 1 Januari 2020 pukul 14.30
14
meneruskan untuk orang-orang Indonesia atas suatu hak atas
tanah yang terkuat.
3) Milik Yasan ini merupakan tanah-tanah usaha bekas tanah
khusus yang telah diserahkan untuk penduduk yang mempunyai
dengan sesuai hak milik (hak yasan = hak milik adat) yang mana
ketetapan ini dapat dilihat dalam pasal 5 UU tentang
Penghapusan Tanah-tanah partikelir No. 1 Tahun1958
4) Hak atas Druwe ini biasanya dikenal dengan istilah hak milik
dilingkungan masyarakat berdasarkan hukum adat terutama di
Bali.
5) Hak atas Druwe Desa yaitu apabila ada masyarakat yang
membeli tanah yang digunakan untuk kepentingan diri sendiri
maka dapat disebut “hak miliknya” dusun atau wilayah yang di
Bali biasanya dikenal dengan istilah hak atas druwe desa.
6) Pesini adalah harta keturunan yang tidak dibagi-bagi dan di
Minahasa dikenal dengan benda kelakeran. Terkait dengan
kondisi tetap tidak terbagi barang yang sudah didapat atas usaha
seorangan, yakni benda pesini, contohnya tanaman-tanaman
yang berada di tanah kelakeran jika pemiliknya sebelumnya itu
sudah meninggal maka jadi harta milik bersama dari
keturunannya. Sehingga golongan anak cucunya ini termasuk
sebagian kecil dari keseluruhan yang mempunyai harta
kelakeran.
15
7) Grant Sultan termasuk sejenis hak milik adat yang diserahkan
oleh pemerintah Swapraja, khususnya bagi kawulaa Swapraja
dan didaftakan juga dikantor. Pejabat Swapraja.
8) Landerijenbezitrecht tanah-tanah ini Gouw Giok Siong biasa
dikenal dengan tanahTionghoa, sebab subyeknya terbata pada
golongan Timur Asing terlebih di kelompok Cina.
9) Altidjddrunde Erpacht Kepemilikan tanah persil yang ada
dibawah sewa turun-temurun selama-lamanya.
10) Hak Usaha atas Tanah Bekas Partikelir merupakan sebagian
tanah partikelir yang dimaksud didalam pasal 6 ayat (1) tentang
Peraturan/ tentang tanah-tanah partikelir yang menyatakan
bahwa seluruh tanah penduduk pribumi dan penduduk asing itu
disetarakan secara bersama-sama dikerjakan atau dipelihara atas
biaya serta resiko yang dialami sendirinya yang nantinya
dibuatkan tempat tinggal atau semacamnya terkecuali jika dalam
ketentuan ini diakui sudah diberikan menjadi Tanah Usaha,
dengan syarat sudah membayar kepada Tuan Tanah, pungut-
pungutnan yang wajib dibayar.
11) Fatwa Ahli Warisyaitu keputusan atau argument yang
diserahkan oleh Bukti terkait dengan masalah yang mana terkait
dengan pemasalahn pewarisan.
12) Akta Peralihan Hak merupakan perubahan mengenai data
yuridis yang telah dijelaskan dalam ayat 1 yang mana peralihan
16
hak ini dapat berbentuk peralihan hak yang dikarenakan
perbuatan hukum atau pemindahan hak lainnya.
13) Surat Segel dibawah tangan ini berkaitan dengan perbuatan
hukum terkait peralihan atas suatu bidang tanah atas
kesepakatan dari para pihak dan pemberian secara sepihak oleh
pejabat yang berwenang. Perbuatan hukum ini padaaumumnya
dilaksanakan oleh masyarakat serta badan hukum sebelum
diberlakukannya PP Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran
Tanah.
14) Surat Pajak Hasil Bumi adalah tanah yang dipunya dan dikuasai
oleh masyarakat pribumi yang ada diatas hak-hak barat
terdahulunya. Yang setelah itu didaftarkan di Kantor Pajak
Pendaftaran Daerah sekitar tahun 1960 an sampai dengan tahun
1964.
15) Hak-hak lainnya sesuai dengan Daerah berlakunya Hukum adat
hak yang telah disebutkan diatas masih terdapat hak-hak atas
tanah adat yang sesuai dengan perkara yang sudah di putuskan
pengadilan.
3. Proses Untuk Memperoleh Hak Atas Tanah
Untuk proses mendapatkan hak itu telah diatur dalam UUPA dan
ketentuan pelaksanannya dikenal dengan pendaftaran hak, yang mana sudah
17
disesuaikan dari macam haknya. Untuk memperoleh hak milik atas tanah dapatt
terjadi sebagaimana berikut:6
a. Dapat terjadi karena hukum adat, yang telah sesuai dengan ketentuan di
Pasal 56 yang menyatakan selama undang-undng terkait dengan Hak milik
yang telah disebut dalam pasal 50 ayat (1) itu belum ada sehingga
ketetapan hukum adat setempat yang berhubungan dengan hak-hak atas
tanah untuk memberikan wewenang sesuai pasal 20 UUPA. Hak atas tanah
secara hukum adat, itu berpacu pada lahan hutan yang itu adalah tanah
ulayat atas masyarakat hukum adat. Dan proses ini selanjutnya diatur agar
tak menyebabkan kepentingan umum karena pembukaanhutan yang tidak
teratur akan berakibat merugikan. Pemerintah tidak dapat memberi
peraturan didalam undang-undang tetapi akan menyerahkan pedoman
untuk dijadikan acuan dan dapat menjadi penentu suatu hukum adat itu
masih berlaku didaerah setempat yang diseusuaikan dengan peraturan
Menteri Negara Agraria BPN Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah
Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.No. 5 Tahun1999
b. Dapat terjadi disebabkan oleh ketentuan Pemerintah, hak milik yang
terjadi karena berdasar pada cara serta persyaratan yang telah ditentukan
berdasarkn peraturan-peraturan pemerintah. Pemberian hak atas tanah
berdasarkan dengan ketentuan penetapan pemerintah ini dari tanah yang
pada mulanya berstatus tanah negara, dan PERMEN AGRARIA dana tau
6 J. S. Pansariang, “Proses Dan Syarat Untuk Memperoleh Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia,”
Lex Privatum 2, no. 3 (2014): 28–38.
18
Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan kewenangan
pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
Dan Peraturan ini meluruhkan ketentuan Peraturan Menteri Dalam Negeri
tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah No. 6 Tahun
1972
c. Terjadi disebabkan karena ketentuan undang-undang, dengan adanya
ketentuan Pasal 1 ketentuan konversi UUPA, menjelaskan bahwa Hak
eigendomi atas tanah yang telah ada pada awal adanya undang-undang ini
maka dari mulai saat itu juga menjadi hak milik, terkecuali jika yang
mempunya tidak memenuhi persyaratan sebagaimana yang ada didalam
pasal 12. Maka agar mendapatkan hak milik atas tanah tersebut dilakukan
dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961yang telah
dirubah dengan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah No. 24
Tahun1997
B. Kajian Umum Tentang Konversi Bekas Hak Atas Tanah
1. Pengertian Konversi Hak Atas Tanah
Konversi hak atas tanah berlainan dengann peralihan hak atas tanah,
karna konversi hak atas tanah berhubungan dengan macam-macam hak atas
tanah yang sudah ada sebelum dan setelahberlakunya Undang-undang
Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Nomor 5 Tahun1960 yang
mana Hukum tanah di Indonesia itu sifatnya dualistik yang sudah
dipengaruh oleh Hukum Barat dan Hukum Adat. Tanah-tanah yang telah
dikuasai oleh hukum Barat itu biasanya disebut dengan tanah hak barat
19
contohnya tanah hak eigendom, tanah hak erpachti, tanah hak postali dan
sebagainya. Terkait untuk tanah-tanah yang dikuasai oleh hukum adat itu
contohnya tanah/ulayat, tanah milik atau selanjutnya disebut yasan, tanah
usaha dan tanah gogolan. Maka dari kedua hukum tanah itu dapai dilihat
bahwa tanah hukum adat ini mempunyai kelemahan karena bentuk bukti
yang berupa lisan maka dari itu masyarakat terpenting pemerintah dan
penegak hukum susah untuk memberikan kepastian hukum terkait dengan
hak atas tanahnya.7 Sedangkan untuk peralihan hak atas tanah berhubungan
dengan sistem beralihnya kepemilikan hak atas tanah dari satu pihak ke
pihak yang lain.
2. Ketentuan-ketentuan Konversi
Maka dari itu yang menjadikan dasar hukumbagi pelaksanaan terkait
konversi hak atas tanah merupakan pada bagian ke 2 UUPA tentang
ketentuan-ketentuan konversi yang terbentuk atas 9 pasal yang mengaturdan
ada 3 jenis konversi yakni: konversi hak atas tanah yang berpacu dari hak-
hak Indonesia, konversi hak atas tanah pada bekas Swapraja dan konversi
hak atas tanah yang berasal dari hak-hak barat. Didalam hal ini
ketentuankonversi pada bagian kedua didalam UUPA yang menyatakan
bahwa semua hak yang lahir sebelum adanya UUPA maka beralih menjadi
hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai. Maka dari
itu berlakunya ketentuan konversi ini berdasarkan pengakuan dan
7 A. C. Hanggara, “Perlaksanaan Konversi Hak Atas Tanah Adat (Letter C) Menjadi Hak Milik Di
Kabupaten Magelang,” Fakulti Hukum Universitas Atma Jaya Yagyakarta, no. Letter C (2013).
20
penegasan mengenai hak-hak yang lama, dan juga sebagaimana dimaksud
simplifikasi hukum dan upaya agar menciptakan kepastian hukum.
Ketentuan-ketentuan konversi hak atas tanah adat:
1. Pasal II mengenai Ketentuan konversi yakni : Mengenai Pasal II terkait
ketentuan konversi ini telah dijelaskan didalam Pasal 19 dan Pasal 22
Peraturan Menteri Agraria No.2 Tahun 1980 dengan Peraturan
Menteri/Pertanian dan Agraria No.2 Tahun 1962 tentang Penegasan
Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah,
sehubungan dengan hal tersebut maka dapat dipahami bahwa untuk
pengkonversian dari Hak-Hak yang disebut didalam Pasal II Ketentuan
Konversi dibutuhkan tindakan penegasan:
a) Terkait dengan kepemilikannya untuk mendapatkan kepastian
apakah akan dikonversi menjadi hak milik ataupun tidak.
b) Terkait dengan pembagian tanahnya jika ternyata konversinya tidak
bisa dijadikan hak milik maka penjelasan tersebut dibutuhkan
karena konversi dari hak di atas disertai dengan persyaratan-
pesryaratan yang berkaitan dengan kedudukan yang mempunyai
dan sifat pemanfaatan tanah pada tanggal 24 September 1960.
2. Pasal VI Ketentuan Konversi
Berdasarkan Pasal VI ketentuan konversi menyatakan bahwa
hak-hak atas tanah yang berupa ganggamm bauntuiki, anggaduh,
21
/bengkok, lungguh, pituwas yang berasal dari hukum adat maka
dikonversikan menjadi hak pakai
3. Pasal VII Ketentuan Konversi:
Didalam pelaksanaan terkait konversinya diserahkan kepada Kepala
Kantor Pendaftaran Tanah yang berhubungan bersamaan dengan tanda
bukti haknya (jika ada lampirkan juga surat ukurnya), serta tanda bukti
kewarganegaraan yang sah dari yang pihak yang mempunyai hak
menyatakan kewarganegaraannya pada tanggal 24 September 1960 dan
didalam keterangan dari pemohon memberi keterangan tanahnya
adalah tanah perumahan atau tanah pertanian. Pasal 3 Peraturan Menteri
Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun/1962 Tentang Penegasan
Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah dan
mengatur mengenai hak-hak yang tidak terperinci didalam suatu surat
hak tanah maka oleh pihak yang bersangkutan mengajukan
sebagaimana berikut:
1) Mengenai tanda bukti haknya yakni bukti surat pajak hasil
bumi/Verponding Indonesia ataupun bukti surat pemberian hak
yang diberikan oleh Instansi yang berwenang (jika ada
dilampirkan juga surat ukurnya)
2) Surat keterangan dari Kepala Desa yang dikuatkan oleh pihak
camat yang:
a) Menyatakan kebenaran surat bukti hak tersebut
22
b) Memberi keterangan bahwa tanah tersebut tanah pertanian
atau perumahan.
c) Memberi keterangan mengenai pihak yang memiliki hak itu
jikalau ada maka disertai dengan riwayat surat-surat jual beli
tanahnya
d) Tanda bukti identitas kewarganegaraan yang telah sah dari
pihak yang memiliki hak
Berdasarkan ketentuan Pasal 3 menyatakan bahwa khususnya
untuk tanah-tanah yang berlandaskan kepada Hukum Adat tetapi dalam
ketentuan konversi tidak daftar sebagai tanah yang bisa dikonversikan
terhadap sesuatu hak atas tanah berdasarkan ketentuan dalam UUPA
tetapi tanah tersebut diakui sebagai hak adat, yang mana dengan adanya
upaya Penegasan Hak yang diberikan kepada Kepala Kantor
Pendaftaran Tanah setempat disertai dengan adanya bukti pendahuluan
yang berupa bukti pajak, surat jual beli yang dilakukan sebelum
diberlakukannya UUPA dan surat keterangan yang menyatakan tentang
hak seseorang dan menjelaskan pula mengenai tanah tersebut untuk
pertanian atau perumahan dan surat keterangan kewarganegaraan pihak
yang bersangkutan.
C. Kajian Umum Tentang Pendaftaran Tanah
1. Pengertian, Asas, Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah
Sebagaimana tercantum dalam pasal 19 ayat (1) Nomor 5
tahun/1960 UUPA telah mengatur mengenai pendaftaran tanah yang mana
23
didalam pasal ini dijelaskan untuk terjaminnya kepastian hukum oleh
Pemerintah dilakukan pendafataran tanah di seluruh Indonesia berdasarkan
dengan peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Kemudian
untukmelakukan pendaftaran tanah di Indonesia itu ada pada instansi
pemerintah yaitu Badan Pertanahan Nasional. Pengertian pendaftaran tanah
juga telah tercantum didalam PP tentang Pendaftaran Tanah No. 24 Tahun
1997 khususnya pada pasal 1 yang mana Pendaftaran tanah merupakan
suatu susunan kegiatan yang dilakukan secara terikat atau terus menerus,
berkelanjutan dan teratur yang mana meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik maupun yuridis
yaitu dalam berbentuk peta dan berbentuk daftar yang berkaitan dengan
suatu bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk penyerahan surat
tanda bukti haknya bagi suatu bidang tanah yang mana masing-masing
telah terdapat hak milik atas satuan rumah susun beserta hak-hak tertentu
yang menyulitkan.8
Pengertian Pendaftaran tanah didalam PP No. 24 Tahun 1997 adalah
penyelesaian dari ruang lingkup pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah
yang berdasarkan pada pasal 19 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 yang meliputi: pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah
serta pendaftaran dan peralihan hak atas tanah yang diikuti dengan
8 Mira Novana Ardani, “Tantangan Pelaksanaan Kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
Dalam Rangka Mewujudkan Pemberian Kepastian Hukum,” Jurnal Gema Keadilan 1, no. III
(2019): 11, http://www.albayan.ae.
24
pemberian mengenai tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang
terkuat.9
Maka dari itu definisi atau pengertian pendaftaran tanah tersebut
dapat unsur-unsurnya secara detail yakni:10
a. Adanya susunan kegiatan
Pelaksanaan pendaftaran tanah semacam kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan secara pertama kali yang mana kegiatannya yaitu
pengumpulan dan pengolahaan data fisik, pembuktianhak, pembukuan,
terbitnya sertifikat, penyampaian data baik data fisik dandata yuridis dan
pengarsipan daftar umum serta dokumen serta kegiatan pemeliharaan
datapendaftaran tanah, bentukkegiatannya berupa pendaftaran
peralihandan pembebanan hak serta pendaftaran terkait modifikasi data
pendaftran tanah yang lain.
Pelaksanaan pendaftarn tanah melahirkan dua jenis data, yaitu terkait
dengan data fisik dan yuridis. Data fisikyaitu berisikan terkait letak,
batas serta luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah
terdaftar termasuk pernyataan yang berhubungan dengan bangunan atau
bagian bangunan di atasnya. Data yuridis yaitu data yang berisikan
tentang keterangan yang menyatakan bawha adanya bangunan atau
bagian bangunan di atasnya yang mana sehingga data yuridis juga
9 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana
Prenada Media Group. Hlm 287
10 Urip Santoso. 2010. Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah. Jakarta. Kencana Prenada Media
Group. Hlm 14
25
menyertakan pernyataan terkait statuss hukum atas bidang tanah dan
satuan rumah susun yang telah terdaftar, pemegang haknya dan pihak
lain scrta tanggungan-tanggungan yang membebani.
b. Dilaksanakan oleh pemerintah
Adanya pelaksanaan pendaftaran tanah bagi masyarakat zaman
sekarang adalah tugas ncgara yang diwenangi oleh instansi pemerintah
demi keperluan rakyat dalam rangka agar mendapatkan jaminann
kepastian hukum khususnya dibidang agraria.
Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah badan hukum pemerintah
yang mengadakan pendaftaran tanah akan tetapi dalam kegiatannya
dilakukakn oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau kota
setempat. Maka dari itu pemerintah membuat program Pelaksanaan
Pendaftaran/ Tanah SistematisLengkap dan kemudian disebut PTSL
yang berfungsi untuk terciptanya jaminankepastian hukum bagi rakyat
Negara Indonesia terkait objek pendaftaran tanahnya menyangkut
seluruh bidang tanah.
c. Secara terus-menerus, berkesinambungan
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk yang pertama kali nantinya
membuahkan hasil tanda bukti berupa sertifikat. Dan pelaksanaan
pendaftaran tanah dapat terjadi dikarenakan peralihan hak,
pembebananhak, perpanjangan jangka waktu hak atas tanah, pembagian
hak bersamaa, terhapusnya ha katas tanah dan hak milik atassatuan
rumah susun, peralihan dan terhapusnya hak tanggungan, perubahan
26
data pendaftaran tanah sesuai penetapan pengadilan, dan pergantian
nama pemcgang hak wajib mendaftarkan ke Kantor Pertanahan
Kabupaten atau Kota setempat sehingga supaya sinkron dengan kondisi
terakhir.
d. Secara teratur.
Sesuai dengan peraturan perundangan-undngan yang telah
memerintahkan bahwa pendaftaran tanah adalah UUPA, PP No. 24
Tahun 1997, Permen Agraria Kepala BPN No.3 Tahun1997, Permen
AgrariaKepala BPN No.3 Tahun1999, Permen Agraria/Kepala BPN No.
9 Tahun1999 dan lain-lain
e. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun.
Adanya pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan terhdap Hak Milik,
HGU, HGB, Hak Pengelolaan, Hak Pakai, Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun, Tanah Wakaf, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.
f. Pemberian Surat Tanda Bukti Hak.
Mendaftarkan tanahuntuk pertama kali akan menghasilkn surat tanda
bukti hak atas bidangtanah berupa sertifikat yang sudah jelas ada haknya
dan sertifikat hakmilik, atas satuan, rumah susun.
Berdasarkan pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menerangkan bahwa
sertifikat adalah surat tandabukti hak yaitu untuk hak atas tanahnya, hak
pengelolaannya, tanah wakaf, hak tanggungan , dan hak tanggungan,
hak milik atas satuan rumah susun yang tiap-tiap telah dicatat ke dalam
pembukuan buku tanah yang bersangkutan.
27
g. Hak-hak tertentu yang membebaninya.
Kegiatan pendaftran tanah akan terlaksana jika obyek pendaftaran tanah
yang diberatkan dengan hak-hak yang lain, semisal Hak Milik, HGU,
HGB, Hak Pakai dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
diperuntukkan sebagai agunan kredit dengn pembebanan Hak
Tanggungan atau Hak milik atas tanah yang dibebani dengan HGB
ataupun Hak Pakai.11
2. Asas-asas Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Dalam Soedikno Mertokusumo menerangkan didalam pelaksanaan
pendaftaran tanah itu terdiri dari 2 (dua) jenis asas, yakni:
a. Asas specialiteit
Asas ini menjamin kepastian hukum atas hak atas tanah yaitu
mengetahui data fisik yang detail terkait dengan luas tanahnya,
letak serta batas-batas tanah. Yang berarti kegiatan pendaftaran
tanah dilakukan berdasarkan ketentuan peundang-undngan
tertentu yang secara khusus terkait masalah pengukuran,
pemetan, dan pendaftarn peralihan haknya.
b. Asas openbaarheidi
Asas yang menjamin adanya kepastian hukum atas hak atas
tanah yaitu menyerahkan data yuridis tentang siapa pihak
yangakan dijadikan subjek haknya dan apa nama hak atas tanah,
11 Ibid, 14-15
28
dan jika terjadinya peralihan sekaligus pembebanaannya. Dan
data ini bersifat terbuka bagi siapapun atau umum yang berarti
setiap orang berhak mclihatnya.12
Berdasarkan pasal 2 PP Pendaftaran tanah No.24/1997 di Indonesia
itu terdiri atas 5 asas, yakni asas sederhana, /aman, terjangkau, mutakhir dan
terbuka yaitu:
a) Asas Sederhana yang berarti mekanisme dari ketentuan-ketentuan
pokoknya tidak susah atau sulit yang kemudian dapat dipahami dengan
mudah terutama oleh pihak yang bersangkutan.
b) Asas Aman yang mana ini mempunyai tujuan supaya mekanisme
pendaftaran tanah ini dilakukan dengan teliti dan cermat yang kemudian
nantinya dapat memenuhi jaminan kepastianhukum yang sinkron dengan
tujuan pendaftaran tanah.
c) Asas Terjangkau yang mana dalam pelaksanaan pendaftaran tanah ini tidak
menghabiskan biaya dalam jumlah yang besar agar masyarakat dengan
golongan perekonomian menurun juga dapat mendaftarkan tanahnya
supaya bisa memiliki hak atas tanahnya.
d) Asas Mutakhir yang mana terkait data-data yang tersedia harus
menunjukan kondisi yang baru yang mana kelengkapannya ini memenuhi
untuk pelaksanannya dan berkelanjutan untuk pemeliharaan data. Jika
12 Dalam Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta.
Kencana Prenada Media Group. Hlm 290-291
29
suatu saat perlu guna untuk kewajiban mendaftar dan terjadinya pencatatan
pergantian yang dapat terjadi suatu saat nanti.
e) Asas Terbuka yang signifikan mengenaidata-data yang ada di Kantor
Pertanahan berdasarkn dengan kenyataan baik keterangan data fisik
maupun data yuridis yang ada dilapangan ini bersifat terbuka untuk publik
sehingga nantinya masyarakat dapat mengetahui langsung terakit dengan
data-data yang senyatanya.13
3. Tujuan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah yang memiliki maksud yakni untuk memberi
jaminan kepastian hukum atau biasa disebut dengan rechts cadasterilegal
cadaster. Adanya jaminan kepastian hukum yang akan dilaksanakan dalam
pendaftaran tanah ini yang meliputi kepastian kondisi hak yang didaftar
kepastian subyek hak dan kepastian obyek hak. Pendaftaran tanah ini akan
menghasilkansurat tanda bukti hak yang berupa sertifikat yang merupakan
tanda bukti haknya tetapi berbeda dari pendaftaran tanah yang rechts
cadaster atau fiscal cadaster yaitu pendaftaran tanah memiliki tujuan dalam
mengusulkan sapa yang harus membayar pajak atas tanah dan pada saat ini
dikenal dengan sebutan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PajakBumi
dan Bangunan yang selanjutnya disingkat (SPPT PBB).14
13 R. T. Adawiyah, “Implementasi Azas Sederhana, Aman, Terjangkau, Muktahir Dan Terbuka Oleh
Penyelenggara Pendaftaran Tanah Di Kota Makassar 2008-2014 (Doctoral Dissertation”
Universita (2015), http://repositori.uin-alauddin.ac.id/5331/1/rabitatul adawiyah.pdf. 14 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta.
Kencana Prenada Media Group. Hlm 278
30
Dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah pendaftaran tanah No.24
Tahun 1997 memiliki beberapa tujuam sebagaimana berikut:
a. Menjamin adanya kepastian hukum serta memberikan perlindungan
hukum bagi pemegang hak atas suatu bidang baik itu bidang tanah atau
satuan rumah atau hak-haklain yang sudah didaftar agar dengan
memudahkan sebagai pembuktian bahwa drinya merupakan pihak
pemegang hak yang sah.
b. Mempersiapkan informasi kepada pihak yang berkepentingan yang
mana Pemerintah termasuk mempunyai kepentingan supaya nantinya
dengan mudah bisa mendapatkan mengenai data-data yang dibutuhkan
untuk terciptanya perbuatan hukum berkaitan dengan bidang-bidang
atas tanah dan satuan-satuan rumah yang sudah didaftar.
c. Agar terselaksananya tertib administrasi dibidang pertanahan.15
4. Obyek Pendaftaran Tanah
Berdasarkan pasal 16 UUPA menyatakan Obyek Pendaftaran tanah
atas hak-hak atas tanah sebagaimana termaksud ini terdiri atas: Hak milik,
HGU, HGB , Hak membuka tanah, Hak sewa, Hak memungutt hasil hutan
dan Hak-hak lain yang tidak ada dalam hak-hak diatas maka yang akan
diresmikan dengan Undang-undang serta hak-hak yangbersifat sementara
sebagaimana telah dijelaskan dalam pasal 5316
15 Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 16Pasal 16 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria
31
Selanjutnya padaPP No. 24 Tahun 1997 juga dijelaskan luas terkait
dengan obyek tanah yakni bukan cuma hak atas tanah namun hak-hak lain,
khususnya dalam pasal 9 PP No.24 Tahun 1997 menguraikan terkait objek-
objek pendaftaran tanah yakni bidang-bidang tanah yang Dimiliki dengan
status sebagai hak milik,HGU, HGB, dan hak pakai, tanah hak pengelolaan,
tanak wakaf, hak milik atas saluan rumah susun hak tanggungan dan Tanah
Negara yang mana pendaftarannya dilaksanakan menggunakan cara
pembukuan bidang tanah yang termasuk tanah negara untuk daftar
tanahnya.17
5. Kegiatan pendaftaran tanah
Sebagaimana yang telah tercantum pada pasal 19 ayat (2) UUPA
kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan oleh pemerintah itu ada 3
tahapan dimulai dari pengukuran, pemetaan serta pembukuan suatu bidang
tanah disertai adanya pendaftaran ha katas tanah maupun peralihan ha katas
tanah dan terakhir memberikan sertifikat tanah kepada pihak yang sudah
mendaftar sebagai bukti suratnya.18
Dan selanjutnya untuk kegiatan pendaftaran tanah untk pertamakali
sesuai dimuat pada pasal 1 ayat (9) yang mana pendaftaran tanah pertama
kali ini merupakan kegiatan yang dilakukan terhadap obyek yang belum
17 Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 18Pasal 19 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria
32
pernah didaftarkan sebelumnya yang sesuai Peraturan Pemerintah tentang
Pendaftaran Tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali ini ada 2 cara yakni
Sistcmatik dan Sporadik. Kegiatan pendaftaran tanah sistcmatik yaitu
kegiatan pendaftaran tanah pertama kali dan dalam pelaksanaannya secara
bersama atau serentak yakni termasuk semua obyek pendaftaran tanah yang
belum pernah terdaftar didalam daerah atau dibagian suatu wilayah desa
atau kelurahan. Sedangkan sporadic yaitu kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali yang dilakukan hanya satu bahkan beberapa objek pendaftaran
tanah dlam suatu wilayah desa atau kelurahan secara individu. Berdasarkan
PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa semua pihak yang memiliki
tanah bekas adat wajib untuk mendaftarkan tanah agar tercapainya tertib
administrasi.19
1) Prosedur Pendaftaran Tanah Pertama Kali yang dilaksanakan Secara
Sistematik
Menurut PP No. 24 Tahun 1997 prosedur pendaftaran tanah pcrtama kali
secara Sistcmatik adalah sebagai berikut:
a. Pada prosedur ini didasarkan atas suatu rencana kerja yang mana
didalam pelaksanaannya dilakukan di wilayah-wilayah tertentu yang
19 A. R. Wibisono, “Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali Secara Sporadik Menjadi
Sertikat Hak Milik Berdasarkan Surat Segel (Studi Di Desa Sumberkradenan Kecamatan Pakis
Kabupaten Malang).,” Kumpulan Jurnal Mahasiswa Fakultas Hukum 1, no. (12) (2012),
https://media.neliti.com/media/publications/152833-ID-tinjauan-hukum-pendaftaran-tanah-
secara.pdf.
33
sudah diatur oleh Menteri Negara Agraria atau disebut juga sebagai
Kepala Badan Pertanahan Nasional.
b. Pembentukan Panitia Ajudikasi yang mana pada pelaksanaan
pendaftaran tanah secara sistematik ini Kepala Kantor Pertanahan
yang ada di Kabupaten atau Kota dalam pelaksanaanya bantuan
Panitia Ajudikasi yang ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional atau pejabat yang mempunyai kewenangan atas hal itu.
c. Peraturan Peta Dasar Pendaftaran
Untuk kegiatan pendaftaran sistematik ini pada mulanya diawali
dengan adanya pembuatan peta dasar pendaftaran terlebih dahulu,
serta pembuatn peta pendaftaran ini dilakukan oleh Badan Pertanahan
Nasional. BPN mengadakan pemasangan, pengukuran, pemetaan
serta pemeliharaan titik-titik dasar tekhnik nasional guna untuk
susunan dasar apabila suatu daerah tidak titik-titikdasar tekhnik
nasional.
d. Penetapan badan bidang-bidang tanah
Diusahakan dalam penataan btas berdasarkan dengan kesepakatan
para pihak yang bersangkutan merupakan pemeliharaan yang harus
dilakukan oleh pihak pemegang hak atas tanah yang berkepentingan,
penetapan badan bidang tanah ini baik telah dimiliki dengan sesuatu
hak yang sudah terdaftar ataupun yang belum diidaftar tapi belum ada
surat ukur atau gambar situasinya.
e. Pembuatan peta dasar pendaftaran
34
Setelah adanya peraturan badan atas suatu bidang tanah yang telah
ditetapkan batas-batas ukurnya maka selanjunya dipetakann dalam
bentuk peta dasar pendaftaran.
f. Proses pembuatan daftar tanah
Bidang-bidang tanahyang telah dipctakan atau memerlukan nomer
pendaftaran pada peta pendaftaran yang nantinya dicatat kedalam
daftar tanah.
g. Pembuatan surat ukur
Bidang-bidang tanah telah diukur dan sudah di petakan kedalam peta
pendaftran maka dibuatkannya surat ukur untuk kepentingan
pendaftaran hak nya.
h. Pengumpulan dan penelitian data yuridis
Pentingnya pendaftaran hak atas tanah yng brasal dari konversi hak-
hak yang lama maka dibuktkan karena adanya alat bukti yang berupa
alat bukti tertulis baik itu keterangan dari saksi maupun pernyataan
dari pihak yang berkepentingan yang kebenerannya oleh pnitia
Ajudikasi dianggap sudah layak mendaftarkan hak sebagai pemegang
hak dan hak pihak lain yang membebani.
i. Pengumpulan hasil penelitian datayuridis dan hasil pengkuran.
Hasil ini diberitahukan sewaktu 30 (tiga puluh) hari guna memberikan
kesempatan pada pihak yang berkeperluan untuk pengajuan
keberatan. Pemberitahuan dilaksanakan di kantor panitia Ajudikasi
35
dan Kantor Kepala Desa atau Kelurahan denganletak tanah yang
bcrsangkutan serta ditempat lain yang dianggap perlu.
j. Pengesahan untuk hasil penelitian data fisik dan data yuridis
Kemudian jika jangka waktu pengumuman telah berakhir lebih dari
30 (tiga puluh) hari maka data fisik dan data yuridis yang
dipublikasikan oleh panitia adjudikasi pendaftaran tanah secara
sistematik ini ditetapkan sesuai berita acaranya. Tetapi jikalau sesudah
jangka waktu berakhir ternyta masih terdapat kekurangan dalam data
fisik dan data yuridis masih adakeberatan yng belum rampung.
k. Pembukuan hak
Pembukuan hak dilaksanakan sesuai dengan alat bukti hak yang lama
serta berita acara pengesahan pengumman data fisik dan data yuridis.
l. Penerbitan sertifikat
Adanya sertifikat ini berfungsi guna keperluan pemegang hak yang
berkepentingan berdasarkan data fisik dan data yuridis yang sudah
tercatat didalam buku tanah sertifikat ini dikeluarkan oleh kantor
pcrtanahan kota setempat dan ditandatangani ketua panitia adjudikasi
atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten ataupun Kota.20
2) Prosedur Pendaftaran Tanah Pertama Kali yang dilaksanakan Secara
Sporadik
20 M. C. Kaunang, “Proses Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997,” Lex Crimen, X, no. 4 (2016): 1–21.
36
Menurut PP No. 24 Tahun 1997 Prosedur Pendaftaran Tanah
pertama kali secara Sporadik sebagaimana berikut:21
a. Pendaftaran tanah pertama kali yang dilaksanakan secara sporadik ini
diminta karena kemauan pihak yang bersangkutan atau pihak yang
berweanang atas bidang tanah tersebut atas kuasanya.
b. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran
Untuk kepentingan pembuatan peta dasar pendaftaran ini Badan
Pertanahan Nasional mengadakan pemasngan, pengukran, pemetaan,
dan pemeliharaan dasar teknik nasional disetiap kabupaten atau kota.
c. Penetapan Batas Bidang-bidang tanah
Untuk mendapatkan data fisik yang dibutuhkan dalam pendaftaran
tanah bidang-bidang tanah yang nantinya dipetakan harus diukr
sesudah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan berdasarkan
kepentingan ditemukan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah
yang berhubungan.
d. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembatan peta
pendaftaran
Bidang tanah yang telah ditetapakan batas-batasnya dan diukur
kemudian dipetakan dalam peta dasar pendaftaran.
e. Pembuatan Daftar Tanah
21 T. Poniskori, “Pendaftaran Tanah Secara Sporadik Menurut Pp Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah.,” Lex Privatum V, no. 2 (2017): 147–54,
https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/15285.
37
Setelah bidang-bidang tanah dipetakan maka dibubuhkan nomor
pendaftarannya didalam peta pendaftaran dibukukkan kedalam daftar
tanah.
f. Pembuatan surat ukur
Bidang-bidang tanah yang telah diukur dan dipetakan dalam peta
pendaftaran maka dibuatkn surat untuk keperluan pendaftaran
haknya.
g. Pembuktian Hak Baru
Untuk kepentingan pendaftaran hak:
1) Hak atas tanah baru dalam pembuktiannya dibuktikan adanya
penentuan pemberian hak dri pejabat yang bertugas menyerhkan
hak kepada pihak yang bersangkutan berdasakran ketetapan yang
berlaku jika pemberian hak tersebut bermula dari tanah negara
atau tanah hak pengelolaan. Dan akta PPAT yang asli didalamnya
berisikan tentang pemberian hak tersebut oleh pihak pemegang
Hak Milik kepada pihak penerima hak yang berkepentingan jika
berkaitan dengan Hak Gna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah
Hak Milik.
2) Hak pengelolaannya pembuktiannya dibuktikan dengan
penentuan mengenai pemberian hak pengelolaan oleh pejabat
yang berwenang.
3) Apabila tanah wakaf pembuktiannya dibuktikn adanya Akta ikrar
wakaf.
38
4) Hak Milik Atas Satuan Rumuh Susun dibuktikan dengan akta
pemsahan.
5) Pemberian Hak Tanggungan dibuktkan dengn Akta Pemberian
Hak Tanggungan.
h. Pembuktian Hak Lama
Pembuktian hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti yang terkait
dengan hak yang berupaa alat-alat bukti tertulis, keterngan saksi dan
keterngan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya ditanggung
oleh Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota stempat diduga sudah
layak untuk mendaftarkan hak, pemegang hak maupun hak-hak pihak
lain yang membebannya.
i. Pengumuman hasil peneltian data yuridis serta hasil pengukuran
j. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis
k. Pembukuan hak
l. Penerbitan sertifikat
6. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan instansi
pemerintah yang mengadakan pendaftran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesiab berdasarkan pasal 5 yaitu Badan pertanahan Nasional atau yang
kemudian disebut BPN dan selanjutnya dalam pasal 6 ayat (1) juga menjelaskan
dalam bentuk penyelenggaraan pendaftaran tanah tugas pelaksanannya
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota. Badan
Pertanahan Nasional awalnya ditetapkan dengan keputusan Presiden No. 26
39
Tahun1988 selanjutnya ditambahkan dengan keputusan Presiden No. 154
Tahun 1999 yang diubah dengan Keputusan Presiden No. 95 Tahun 2000 dan
yang terakhir diubah dengan Peraturan Presiden No. 10 Tahun 2006 Tentang
Badan Pertanahan Nasional. Dalam struktur organisasi , Badan Pertanahan
Nasional di bagi tiga berdasarkan wilayah yakni:22
- Di tingkat pusat dibntuk Badan Pertanahan Nasional yang
selanjutnya disebut BPNRI
- Di tingkat Provinsi dibntuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi yang selanjutnya disebut Kanwil BPN Provinsi
- Di tingkat Kabupaten atau Kota dibentuk Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota yang selanjutnya disebut Kantah Kabupaten atau
Kota
Dan pelaksanaannya kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota
dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat yng lainnya yang
ditugakan untuk melakukan kegiatan tertntu sesuai dengan Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan peraturan perundang-undangan yang
berhubungan antara lain: Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut
PPAT, Pejabat Pembuat Akta/Ikrar Wakaf selanjutnya disebut PPAIW, Pejabat
dari Kantor Lelang dan Panitia Ajudikasi.
22 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana
Prenada Media Group. Hlm 297-298
40
D. Kajian Umum Tentang Peralihan Hak Atas Tanah
1. Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah merupakan perbuatan berpindahnya hak
atas tanah dari satu pihak ke pihak yang lain berdasarkn ketentuan
perundang-undangan yang berlaku. Sebagaimana telah dijelaskan dalam
pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 yang
menjelaskan bawha peralihan hak atas tanah dan hak milik atas stuan rumah
susun itu dapat beralih melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan dan berupa perbuatan hukum pemindahan hak yang
lainnya.
Berdasarkan pasal 20 ayat (2) UUPA Hak Milik dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain sebagaimana berikut:23
1) Beralih yang berarti berpindahnya Hak Milik atas tanah dari
pemiliknya kepada pihak lain disebabkan karena suatu perbuatan
hukum. Jika pemilik tanah sebelumnya meninggal bahwa hak
miliknya secara hukum beralih kepada ahli warisnya selagi ahli
waris itu memenuhi persyaratan sebagai subyek Hak Milik.
Beralihnya hak milik atas tanah yang sudah bersertifikat harus
didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota setempat
dengn memasukan surat keterangan berupa surat keterangan
meninggalnya pemilik tanah yang dibuat oleh pejabat yang
23 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana
Prenada Media Group. hlm. 93-94
41
berwenang, surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh
pejabat yang berwenang, bukti identitas dari para ahli waris,
sertifikat tanah yng bersangkutan. Pendaftaran peralihan hak atas
tanah ini bertujuan untuk dicantumkan atau dicatat dalam Buku
Tanah dan melakukan perubahan nama pemegang hak dari pemilik
tanah sebelumnya kepada para ahli warisnya. Terkait dengan
prosedur pendaftaran peralihan hak yang dikarenakan beralihnya
Hak atas tanah ini telah diatur di dlam pasal 24 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran tanah.
2) Dialihkan / Pemindahan Hak
Dialihkan/pemindahan hak ini yang artinya berpindahnya Hak
Milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lai disebabkan
karena ada suatu perbuatan hukum semisal perbuatan hukum yang
berkaitan dengan jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan atau
pemasukan dalam modal perusahaan dan lelang.
Berpindahnya hak atas tanah yang disebabkan karna dialihkan ini
harus dibuktikan dengan adanya akta yang sudah dibuat oleh dan
dilakukan didepan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya
disebut PPAT terkecuali lelang yang pembuktiannya harus
dibuktikan dengan Berita Acara Lelang atau Risalah lelang yang
dibuat oleh pejabat dri Kantor lelang tersebut. Beralihnnya hak atas
tanah ini wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten atau
Kota setempat dengan tujuan untuk dilakukan penctatan dalam
42
Buku Tanah dan selanjutnya dilakukan penggantian atau
perubahan nama didalam sertifikat dari pemilik tanah sebelumnya
kepda pemilik tanah yang baru.
Terkait dengan mekanisme pemindahan hak atas tanah yang
disebabkan karena jual beli, tukar-menukar, hibah, penyertaan atau
pemasukan dalam modal perusahaan ini telah tercantum dalam
pasal 37 sampai dengn Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997. Dan prosedur pemindahan hak dikarenakan lelang
diatur didalam pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun1997.
Peralihan Hak Milik atas tanah ini terjadi secara langsung
maupun tidak langsung kepada orang asing yang mana seseorang
ini memiliki dua kewarganegaran atau kepada badan hukum yang
tidak ditetapkan oleh pemerintah itu akan batal demi hukum dan
nantinya tanah tersebut jatuh kepada negara yang berarti tanahnya
nanti akan kembali menjadi tanah yang dkuasai langsung oleh
negara.
Didalam peralihan hak atas tanah itu ada dua kemungkinan yang
terjadi yaitu peralihan hak atas tanah yang disebabkan karena peralihan
yang berupa pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum yang disebabkan
karena pemindahan hak sebagaimana berikut:24
24 P. Kamila, skripsi “TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH SECARA PINJAM PAKAI DAN PENDAFTARANNYA,” 2018.
43
a. Pewarisan tanpa wasiat
Berdasarkan hukum perdata, jika ada pemegang suatu hak atas tanah itu
telah meninggal maka secara otomatis hak tersebut akan beralih kepada
ahli warisnya.
b. Pemindahan hak
Sedangkan pemindahan hak atas tanah ini dialihkan secara sengaja oleh
pemegang hak kepada pihak lain, berbeda dengan beralihnya hak atas
tanah yang disebabkan peristiwa hukum karena pemegang hak telah
meninggal. Bentuk-bentuk pemindahan hak ini terjadi karena beberapa
kemungkinan yang mana sebagai berikut:
- Waris contohnya pewarisan dari orang tua yakni ayah atau ibu
kepada anak atau kakek-nenek atau cucu atau kakak kepada adik
atau bahkan sebaliknya.
- Hibah merupakan suatu kesepakatan suatu pihak berlandaskan
karena kemurahan hati, atau ikrar memberikan hak milik atas suatu
obyek kepada pihak kedua dengan Cuma-Cuma dan tidk bisa di tarik
kembali akan tetapi pihak kedua menerima dengan baik hibah ini
dan contohnya yaitu hak atas tanah yang bisa dialihkan melalui
hibah yaitu berupa Hak Milik yang merupakan turun temurun dan
terkuat yang dapat memiliki fungsi sosial. Maka dari itu apabila
dilakukan peralihan ha katas tanah maka harus secepatnya
mendaftarkan tanahnya dikantor pertanahan.25
25 Absi Warmiyana Z., “Peralihan Hak Atas Tanah Karena Hibah,” Disiplin 20, no. 07 (2015).
44
- Jual beli yakni tanah yang telah di jual pada pihak lain jual beli ini
disesuaikan dengan keadaan subjeknya jika mau mengkuasai tanah
dan kondisi tanah yang sudah tersedia semisal jika membutuhkan
tanah adalah Badan Hukum akan tetapi jika tanah yang ada statusnya
Hak Milik maka secara jual beli tidak dapat dilakukan sebab akan
mempengaruhi jual beli nya nanti akan batal demi hukum karena
Badan Hukum Indonesia tidak dpat menguasai tanah Hak Milik.
Tetapi pada umunya proses peralihan melalui jual beli merupakan
cara peralihan yang sering terjadi. Berdasarkan ketentuan pasal 37
ayat (1) PP tentang pendaftaran Tanah No. 24 Tahun 1997 telah
menjelaskan terkait peran PPAT salah satu kewenangannya ialah
membuat akta jual beli yang selanjutnya disingkat AJB dan
kemudian nantinya akta tersebut dijadikan bukti bahwa telah
dilakukannya perbuatan hukum terhadap ha katas tanah. Selain
pembuatan AJB, hak milik yng sudah beralih dan wajib
mendaftarkan kembali guna untuk kepentinga hukum, kepentinga
pemegang hak yang baru, dan untk perubahan pendaftaran semisal
perubahan terkait data yuridis maupun data fisik untuk bidang
tanahnya.26
- Tukar menukar antara satu bidang tanah dengan tanah lainnya baik
ke satu wilayah kab/kota ataupun antar wilayah kab/kota untuk
26 S. B. G. Ambuliling, “Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Pp No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.,” Lex Privatum 5, no. 3 (2017).
45
pertama persyaratan umumnya wajib dibuat dengan akta autentik
yang dibuat oleh pejabat yang berwenang yakni PPAT.27
E. Kajian Umum Tentang Bekas Tanah Adat
Tanah milik adat merupakan hak atas tanah berasal berdasar prosesi adat
sekitar contohnya Hak Yasan Andarbeni, Grant Sultan dijawa dan lain sebagainya.
Tanah bekas adat ini yang pada umumnya merupakan tanah yang belum
bersertifikat, semisal tanah girik, Petok D, ketitir, rincik dan lain sebagainya. Selain
dari tanah bekas adat ini masih ada beberapa jenis tanah yang lainnya yakni: tanah
garapan, tanah verdedal (milik tuan tanah, tanah hak sewa jaman hindia belanda
dan tanah-tanah verponding lainnya lain halnya dengan tanah girik yang merupakan
tanah bekas milik adat, tanah-tanah hak barat yang seperti verponding Indonesia,
Eigendom Verponding, erpacht, postal vruchtgerbruik dan lain sebagainya.
Peralihan ha katas tanah bekas milik adat itu biasanya dilaksanakan dari satu
pihak kepihak yang lain yang mana awaknya dapat berupa tanah yang luas setelah
itu dibagi-bagi ke beberapa bidang tanah menjadi sederhana. Peralihan hak dalam
pelaksanaannya dilakukan dihadapan lurah.Tetapi ada juga yang cuma dilakukan
menurut kepercayaan dari para pihak, yang kemudian nantinya tidak dapat
membuktikan terkait pembuktian kepemilikannnya sebab tidak ada surat-surat
sebagai bukti.
Pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali itu dapat dilakukan secara
sporadik yang mana awal mula tanah adat adalah tanah-tanah yang statusnya hak
27 Ibid, hal 232
46
milik dan sosialisme Indonesia. Maka demikian, hukum tanah adatmerupakan hak
kepemilikan dan penguasan atas bidang tanah yang ada dalam masyarakat adat pada
masa terdahulu dan masa sekarang terkadang ada yang memiliki buktii kepemilikan
secara otentik dan tertulis, selanjutnya terkadang masih ada juga yang berdasarkan
atas pernyataan dan tidak tertulis. Tanahladat itu terdiri atas 2 macam yakni:
1) Hukum tanah adat pada masa terdahulu, pada masa ini adalah hak
mengkuasai suatu bidang tanah pada zaman belanda dan jepang. Di saat
Indonesia merdeka ditahun 1945 tanpa adanya bukti-bukti kepemilikan serta
autentik maupun tertulis yang mana berupa pernyataan akuan dari orang
yang bersangkutan. Dan kriteria tanah adat masa lalu ini ialah tanahyang
dikuasai oleh seorang atau segolongan masyarakat adat yang mempunyai
kewenangan untuk memeilihara secara tetap ataupun berpindah-pindah
yang disesuaikan dengan wilayah, suku dan budaya hukumnya, seanjutnya
secara berkesinambungan atau turun temurun masih lingkup daerah itu yang
mana memiliki ciri-ciri fisik berupa sawah, lading, hutan, dan symbol
beruapa makama, rumah-rumah adat, patung, dan bahsa daerah yang ada di
Indonesia.
2) Hukum Tanah Adat pada masa sekarang/kini pada masa ini berdasarkan
pada pengadilan, hibahakta peralihan, surat dibawah tangann dan lain
sebagainya.
Top Related