10

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Kajian Umum Tentang Hak Atas Tanah Adat Di Cirebon

1. Sejarah kepemilikan tanah adat di Cirebon

Kabupaten Cirebon adalah bagian dari wilayah Provinsi Jawa Barat

yang tepatnya terdapat dibagian timur yang mana bertepatan dengan batas

wilayah Jawa Tengah dengan Jawa Barat.1

Berdasarkan dengan sejarahnya Cirebon merupakan daerah Keraton

Kasepuhan yang mana berbentuk sebuah kerajaan berkuasa serta wilayah

kerajaannya melingkupi mendekati tiga perempatnya dari pulau Jawa.

Keraton Kasepuhan ini adalah kelanjutannya dari Kerajaan Mataram yakni

kerajaan pribumi yang mana dalam masa pemerintahannya menerapkan

sistem tradisional jawa. Dan kewenangan pemerintahan negaranya itu

disesuaikan pada kekuasaan raja dan tanah kerajaan yang dikuasainya.2

Menurut hukum keberadaan kedudukan tanah Keraton Kasepuhan

Cirebon dimulai dari zaman Inggris, Belanda, Republik sampe ke zaman

pembaruan yaitu tanah wewengkon yang berarti tanah berdasarkan hak turun

temurun dari Kesultanan Kasepuhan Cirebon. Tetapi sesudah adanya

1 Website Resmi Pemerintah Provinsi Jawa Barat. 2017. Kabupaten Cirebon Profil daerah.

https://jabarprov.go.id/index.php/pages/id/1049#:~:text=Kabupaten%20Cirebon%20merupakan%2

0bagian%20dari,beras%20yang%20terletak%20dijalur%20pantura. Diakses tanggal 23 Desember

2020, pukul 11.04 2 E. Fauzi, “KEDUDUKAN TANAH ADAT KERATON KESEPUHAN CIREBON DIHUBUNGKAN

DENGAN HUKUM ADAT DAN UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG

PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA,” Skripsi Doctoral Dissertation, FAKULTAS

HUKUM UNPAS, 2015.

11

UUPA Tahun 1960 semua tanah yang berstatus landreformi maka hak atas

tanah itu secara otomatis berubah diberikan negara karena tanah wewengkon

Keraton Kasepuhan Cirebon dirasa sebagai tanah Swapraja atau bekas

swapraja.3

Tanah-tanah berada didalam wilayah swapraja yang mana

kekuasaan penguasaan dan dalam memberikan atas hak nya untuk pihak lain

ini terjadi pemerintah swapraja yang berhubungan. Tanah-tanah yang

dikuasai dengan hak yang bersifat perdata oleh kepala swapraja yang selaku

individu dalam tingkatannya ini kepala keluarga kerajaan contohnya tanah

yang digunakan untuk mendirikan istana, tempat peristirhatan atau untuk

kebutuhan pribadi lainnya. Termasuk hutan sebagai tanah-tanah yang

tersisa yang haknya diwenangi dengan hak yang sifatnya umum oleh

pemerintah swapraja. Dan nantinya tanah-tanah tersebut akan diberikan

kepada pihak lain yang diketahui didaerah swapraja yang berhubungan. Dan

tanah yang dkuasai menjadi kepala keluarga kerajaan yang selanjutnya

untuk diwarisii oleh para ahli waris kerajaan dan siapa-siapa saja yang

mewarisinya itu akan senantiasa mempertahankan hak atas tanahnya.4

3 S. C. D. Sudaryatmi, S., & Triyono, “Kedudukan Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Setelah

Berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

(Studi Kasus Sengketa Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Dengan Pemerintah Kota Cirebon),”

Diponegoro Law Review 5, no. 2 (2016): 1–12. 4 R. Ferrari, “Status Hukum Kepemilikan Tanah Keraton Kasepuhan Cirebon Dihubungkan Dengan

Redistribusi Dan Ganti Rugi Oleh Pemerintah Kota Cirebon,” Skripsi Doctoral Dissertation,

Universitas Kristen Maranatha, 2018.

12

2. Alat bukti kepemilikan hak atas tanah adat

Pengertian terkait hukum tanah adat di Cirebon sama dengan

pengertian hukum tanah adat pada umumnya yang mana hukum tanah adat

ini merupakan suatu hak kepemilikan dari penguasaan sebidang tanah yang

mana ada didalam kehidupan masyarakat adat dimasa lampau maupun masa

sekarang, baik itu yang memiliki bukti-bukti kepemilikan otentik atau

secara tertulis yang mana berdasarkan pengakuan serta dan juga yang

memiliki bukti otentik. Hukum tanah adat ini mencakup 2 jenis, yakni yang

pertama hukum tanah adat masa lalu dan yang kedua hukum tanah adat

masa sekarang atau masa kini. Tekait dengan hukum tanah adat masa lalu

atau lampau mempunyai pengertian bahwa hak mempunyai dan berkuasa

atas sebidang tanah di zaman penjajahan Belanda dan Jepang, dan disaat

Indonesia sudah merdeka tidak adanya bukti-bukti kepemilikan secara

tertulis atau otentik. Dan biasanya juga dapat berupa keterangan dari saksi

atau pernyataann pihak yang bersangkutan berdasarkan kekuatan

kebenarannya oleh Kantor Pertanahan. Jika tidak tersedianya secara lengkap

terkait dengan alat pembuktian maka bisa dikuatkan dengan pembuktian hak

yang sesuai kenyataan atas penguasaan fisik bidang tanah tersebut selama

20 tahun bahkan lebih secara berturut-turut oleh pihak pemohonpendaftaran

dan pendahulu-penadulunya. Dapat disimpulkan bahwa berlandaskan

pengakuan mengenai karakter tanah Hukum Adat pada masa dahulu ini

yaitu tanah-tanah yang sudah dikuasai oleh seseorang atau sekelompok dari

masyarakat adat yang mempunyai dan menguasai secara pasti ataupun

13

berpindah-pindahmsesuai dengan wilayah, suku serta budaya hukumnya,

yang sehingga nantinya secara turun-temurun masih ada. Sedangkan jenis

yang kedua adalah hukum tanah adat masa kini atau sekarang yakni hak

memilki dan menguasai atas sebidang tanah di zaman dimana Indonesia

sudah merdeka di Tahun 1945 sampai dengan sekarang dengan bukti otentik

yang mana berupa:5

1) Girik, Petuk Pajak, Pipil, diwilayah Jakarta girik itu terbagi

menjadi 2 macam yaitu, girik milik adat yang merupakan tanah-

tanah yang telah dikuasai oleh pribumi yang sudah terdaftar

sebelum ataupun sesudah tahun 1945. Tanah itu pada dasarnya

diatas tanah hak barat dan yang pada mulanya telah dimiliki oleh

pribumi. Sehingga jika diminta haknya sesuai dengan ketetapan

Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria dapat diterbitkannya

sertifikat berupa hak milik. dan untuk mengetahu terkait dengan

kedudukan tanahnya maka dapat dinilai dari riwayat tanah

tersebut. Dan kemudian yang mengeluarkan riwayat tanah yaitu

Instansi Pajak Bumi dan Bangunan yang mana sekarang ini

yakni Kantor Kelurahan atau Kepala desa setempat.

2) Hak Agrarisch Eigendom satu hak ciptaan pada masa

pemerintahan Belanda yang mempunyai tujuan untuk

5 Hukum Agraria. Aspek Hukum tanah adat. http://hkmagraria.blogspot.com/2009/01/aspek-

hukum-tanah-adat.html. Diakse pada tanggal 1 Januari 2020 pukul 14.30

14

meneruskan untuk orang-orang Indonesia atas suatu hak atas

tanah yang terkuat.

3) Milik Yasan ini merupakan tanah-tanah usaha bekas tanah

khusus yang telah diserahkan untuk penduduk yang mempunyai

dengan sesuai hak milik (hak yasan = hak milik adat) yang mana

ketetapan ini dapat dilihat dalam pasal 5 UU tentang

Penghapusan Tanah-tanah partikelir No. 1 Tahun1958

4) Hak atas Druwe ini biasanya dikenal dengan istilah hak milik

dilingkungan masyarakat berdasarkan hukum adat terutama di

Bali.

5) Hak atas Druwe Desa yaitu apabila ada masyarakat yang

membeli tanah yang digunakan untuk kepentingan diri sendiri

maka dapat disebut “hak miliknya” dusun atau wilayah yang di

Bali biasanya dikenal dengan istilah hak atas druwe desa.

6) Pesini adalah harta keturunan yang tidak dibagi-bagi dan di

Minahasa dikenal dengan benda kelakeran. Terkait dengan

kondisi tetap tidak terbagi barang yang sudah didapat atas usaha

seorangan, yakni benda pesini, contohnya tanaman-tanaman

yang berada di tanah kelakeran jika pemiliknya sebelumnya itu

sudah meninggal maka jadi harta milik bersama dari

keturunannya. Sehingga golongan anak cucunya ini termasuk

sebagian kecil dari keseluruhan yang mempunyai harta

kelakeran.

15

7) Grant Sultan termasuk sejenis hak milik adat yang diserahkan

oleh pemerintah Swapraja, khususnya bagi kawulaa Swapraja

dan didaftakan juga dikantor. Pejabat Swapraja.

8) Landerijenbezitrecht tanah-tanah ini Gouw Giok Siong biasa

dikenal dengan tanahTionghoa, sebab subyeknya terbata pada

golongan Timur Asing terlebih di kelompok Cina.

9) Altidjddrunde Erpacht Kepemilikan tanah persil yang ada

dibawah sewa turun-temurun selama-lamanya.

10) Hak Usaha atas Tanah Bekas Partikelir merupakan sebagian

tanah partikelir yang dimaksud didalam pasal 6 ayat (1) tentang

Peraturan/ tentang tanah-tanah partikelir yang menyatakan

bahwa seluruh tanah penduduk pribumi dan penduduk asing itu

disetarakan secara bersama-sama dikerjakan atau dipelihara atas

biaya serta resiko yang dialami sendirinya yang nantinya

dibuatkan tempat tinggal atau semacamnya terkecuali jika dalam

ketentuan ini diakui sudah diberikan menjadi Tanah Usaha,

dengan syarat sudah membayar kepada Tuan Tanah, pungut-

pungutnan yang wajib dibayar.

11) Fatwa Ahli Warisyaitu keputusan atau argument yang

diserahkan oleh Bukti terkait dengan masalah yang mana terkait

dengan pemasalahn pewarisan.

12) Akta Peralihan Hak merupakan perubahan mengenai data

yuridis yang telah dijelaskan dalam ayat 1 yang mana peralihan

16

hak ini dapat berbentuk peralihan hak yang dikarenakan

perbuatan hukum atau pemindahan hak lainnya.

13) Surat Segel dibawah tangan ini berkaitan dengan perbuatan

hukum terkait peralihan atas suatu bidang tanah atas

kesepakatan dari para pihak dan pemberian secara sepihak oleh

pejabat yang berwenang. Perbuatan hukum ini padaaumumnya

dilaksanakan oleh masyarakat serta badan hukum sebelum

diberlakukannya PP Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran

Tanah.

14) Surat Pajak Hasil Bumi adalah tanah yang dipunya dan dikuasai

oleh masyarakat pribumi yang ada diatas hak-hak barat

terdahulunya. Yang setelah itu didaftarkan di Kantor Pajak

Pendaftaran Daerah sekitar tahun 1960 an sampai dengan tahun

1964.

15) Hak-hak lainnya sesuai dengan Daerah berlakunya Hukum adat

hak yang telah disebutkan diatas masih terdapat hak-hak atas

tanah adat yang sesuai dengan perkara yang sudah di putuskan

pengadilan.

3. Proses Untuk Memperoleh Hak Atas Tanah

Untuk proses mendapatkan hak itu telah diatur dalam UUPA dan

ketentuan pelaksanannya dikenal dengan pendaftaran hak, yang mana sudah

17

disesuaikan dari macam haknya. Untuk memperoleh hak milik atas tanah dapatt

terjadi sebagaimana berikut:6

a. Dapat terjadi karena hukum adat, yang telah sesuai dengan ketentuan di

Pasal 56 yang menyatakan selama undang-undng terkait dengan Hak milik

yang telah disebut dalam pasal 50 ayat (1) itu belum ada sehingga

ketetapan hukum adat setempat yang berhubungan dengan hak-hak atas

tanah untuk memberikan wewenang sesuai pasal 20 UUPA. Hak atas tanah

secara hukum adat, itu berpacu pada lahan hutan yang itu adalah tanah

ulayat atas masyarakat hukum adat. Dan proses ini selanjutnya diatur agar

tak menyebabkan kepentingan umum karena pembukaanhutan yang tidak

teratur akan berakibat merugikan. Pemerintah tidak dapat memberi

peraturan didalam undang-undang tetapi akan menyerahkan pedoman

untuk dijadikan acuan dan dapat menjadi penentu suatu hukum adat itu

masih berlaku didaerah setempat yang diseusuaikan dengan peraturan

Menteri Negara Agraria BPN Tentang Pedoman Penyelesaian Masalah

Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat.No. 5 Tahun1999

b. Dapat terjadi disebabkan oleh ketentuan Pemerintah, hak milik yang

terjadi karena berdasar pada cara serta persyaratan yang telah ditentukan

berdasarkn peraturan-peraturan pemerintah. Pemberian hak atas tanah

berdasarkan dengan ketentuan penetapan pemerintah ini dari tanah yang

pada mulanya berstatus tanah negara, dan PERMEN AGRARIA dana tau

6 J. S. Pansariang, “Proses Dan Syarat Untuk Memperoleh Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia,”

Lex Privatum 2, no. 3 (2014): 28–38.

18

Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan kewenangan

pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Dan Peraturan ini meluruhkan ketentuan Peraturan Menteri Dalam Negeri

tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah No. 6 Tahun

1972

c. Terjadi disebabkan karena ketentuan undang-undang, dengan adanya

ketentuan Pasal 1 ketentuan konversi UUPA, menjelaskan bahwa Hak

eigendomi atas tanah yang telah ada pada awal adanya undang-undang ini

maka dari mulai saat itu juga menjadi hak milik, terkecuali jika yang

mempunya tidak memenuhi persyaratan sebagaimana yang ada didalam

pasal 12. Maka agar mendapatkan hak milik atas tanah tersebut dilakukan

dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961yang telah

dirubah dengan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah No. 24

Tahun1997

B. Kajian Umum Tentang Konversi Bekas Hak Atas Tanah

1. Pengertian Konversi Hak Atas Tanah

Konversi hak atas tanah berlainan dengann peralihan hak atas tanah,

karna konversi hak atas tanah berhubungan dengan macam-macam hak atas

tanah yang sudah ada sebelum dan setelahberlakunya Undang-undang

Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Nomor 5 Tahun1960 yang

mana Hukum tanah di Indonesia itu sifatnya dualistik yang sudah

dipengaruh oleh Hukum Barat dan Hukum Adat. Tanah-tanah yang telah

dikuasai oleh hukum Barat itu biasanya disebut dengan tanah hak barat

19

contohnya tanah hak eigendom, tanah hak erpachti, tanah hak postali dan

sebagainya. Terkait untuk tanah-tanah yang dikuasai oleh hukum adat itu

contohnya tanah/ulayat, tanah milik atau selanjutnya disebut yasan, tanah

usaha dan tanah gogolan. Maka dari kedua hukum tanah itu dapai dilihat

bahwa tanah hukum adat ini mempunyai kelemahan karena bentuk bukti

yang berupa lisan maka dari itu masyarakat terpenting pemerintah dan

penegak hukum susah untuk memberikan kepastian hukum terkait dengan

hak atas tanahnya.7 Sedangkan untuk peralihan hak atas tanah berhubungan

dengan sistem beralihnya kepemilikan hak atas tanah dari satu pihak ke

pihak yang lain.

2. Ketentuan-ketentuan Konversi

Maka dari itu yang menjadikan dasar hukumbagi pelaksanaan terkait

konversi hak atas tanah merupakan pada bagian ke 2 UUPA tentang

ketentuan-ketentuan konversi yang terbentuk atas 9 pasal yang mengaturdan

ada 3 jenis konversi yakni: konversi hak atas tanah yang berpacu dari hak-

hak Indonesia, konversi hak atas tanah pada bekas Swapraja dan konversi

hak atas tanah yang berasal dari hak-hak barat. Didalam hal ini

ketentuankonversi pada bagian kedua didalam UUPA yang menyatakan

bahwa semua hak yang lahir sebelum adanya UUPA maka beralih menjadi

hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai. Maka dari

itu berlakunya ketentuan konversi ini berdasarkan pengakuan dan

7 A. C. Hanggara, “Perlaksanaan Konversi Hak Atas Tanah Adat (Letter C) Menjadi Hak Milik Di

Kabupaten Magelang,” Fakulti Hukum Universitas Atma Jaya Yagyakarta, no. Letter C (2013).

20

penegasan mengenai hak-hak yang lama, dan juga sebagaimana dimaksud

simplifikasi hukum dan upaya agar menciptakan kepastian hukum.

Ketentuan-ketentuan konversi hak atas tanah adat:

1. Pasal II mengenai Ketentuan konversi yakni : Mengenai Pasal II terkait

ketentuan konversi ini telah dijelaskan didalam Pasal 19 dan Pasal 22

Peraturan Menteri Agraria No.2 Tahun 1980 dengan Peraturan

Menteri/Pertanian dan Agraria No.2 Tahun 1962 tentang Penegasan

Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah,

sehubungan dengan hal tersebut maka dapat dipahami bahwa untuk

pengkonversian dari Hak-Hak yang disebut didalam Pasal II Ketentuan

Konversi dibutuhkan tindakan penegasan:

a) Terkait dengan kepemilikannya untuk mendapatkan kepastian

apakah akan dikonversi menjadi hak milik ataupun tidak.

b) Terkait dengan pembagian tanahnya jika ternyata konversinya tidak

bisa dijadikan hak milik maka penjelasan tersebut dibutuhkan

karena konversi dari hak di atas disertai dengan persyaratan-

pesryaratan yang berkaitan dengan kedudukan yang mempunyai

dan sifat pemanfaatan tanah pada tanggal 24 September 1960.

2. Pasal VI Ketentuan Konversi

Berdasarkan Pasal VI ketentuan konversi menyatakan bahwa

hak-hak atas tanah yang berupa ganggamm bauntuiki, anggaduh,

21

/bengkok, lungguh, pituwas yang berasal dari hukum adat maka

dikonversikan menjadi hak pakai

3. Pasal VII Ketentuan Konversi:

Didalam pelaksanaan terkait konversinya diserahkan kepada Kepala

Kantor Pendaftaran Tanah yang berhubungan bersamaan dengan tanda

bukti haknya (jika ada lampirkan juga surat ukurnya), serta tanda bukti

kewarganegaraan yang sah dari yang pihak yang mempunyai hak

menyatakan kewarganegaraannya pada tanggal 24 September 1960 dan

didalam keterangan dari pemohon memberi keterangan tanahnya

adalah tanah perumahan atau tanah pertanian. Pasal 3 Peraturan Menteri

Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun/1962 Tentang Penegasan

Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-Hak Indonesia Atas Tanah dan

mengatur mengenai hak-hak yang tidak terperinci didalam suatu surat

hak tanah maka oleh pihak yang bersangkutan mengajukan

sebagaimana berikut:

1) Mengenai tanda bukti haknya yakni bukti surat pajak hasil

bumi/Verponding Indonesia ataupun bukti surat pemberian hak

yang diberikan oleh Instansi yang berwenang (jika ada

dilampirkan juga surat ukurnya)

2) Surat keterangan dari Kepala Desa yang dikuatkan oleh pihak

camat yang:

a) Menyatakan kebenaran surat bukti hak tersebut

22

b) Memberi keterangan bahwa tanah tersebut tanah pertanian

atau perumahan.

c) Memberi keterangan mengenai pihak yang memiliki hak itu

jikalau ada maka disertai dengan riwayat surat-surat jual beli

tanahnya

d) Tanda bukti identitas kewarganegaraan yang telah sah dari

pihak yang memiliki hak

Berdasarkan ketentuan Pasal 3 menyatakan bahwa khususnya

untuk tanah-tanah yang berlandaskan kepada Hukum Adat tetapi dalam

ketentuan konversi tidak daftar sebagai tanah yang bisa dikonversikan

terhadap sesuatu hak atas tanah berdasarkan ketentuan dalam UUPA

tetapi tanah tersebut diakui sebagai hak adat, yang mana dengan adanya

upaya Penegasan Hak yang diberikan kepada Kepala Kantor

Pendaftaran Tanah setempat disertai dengan adanya bukti pendahuluan

yang berupa bukti pajak, surat jual beli yang dilakukan sebelum

diberlakukannya UUPA dan surat keterangan yang menyatakan tentang

hak seseorang dan menjelaskan pula mengenai tanah tersebut untuk

pertanian atau perumahan dan surat keterangan kewarganegaraan pihak

yang bersangkutan.

C. Kajian Umum Tentang Pendaftaran Tanah

1. Pengertian, Asas, Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah

Sebagaimana tercantum dalam pasal 19 ayat (1) Nomor 5

tahun/1960 UUPA telah mengatur mengenai pendaftaran tanah yang mana

23

didalam pasal ini dijelaskan untuk terjaminnya kepastian hukum oleh

Pemerintah dilakukan pendafataran tanah di seluruh Indonesia berdasarkan

dengan peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Kemudian

untukmelakukan pendaftaran tanah di Indonesia itu ada pada instansi

pemerintah yaitu Badan Pertanahan Nasional. Pengertian pendaftaran tanah

juga telah tercantum didalam PP tentang Pendaftaran Tanah No. 24 Tahun

1997 khususnya pada pasal 1 yang mana Pendaftaran tanah merupakan

suatu susunan kegiatan yang dilakukan secara terikat atau terus menerus,

berkelanjutan dan teratur yang mana meliputi pengumpulan, pengolahan,

pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik maupun yuridis

yaitu dalam berbentuk peta dan berbentuk daftar yang berkaitan dengan

suatu bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk penyerahan surat

tanda bukti haknya bagi suatu bidang tanah yang mana masing-masing

telah terdapat hak milik atas satuan rumah susun beserta hak-hak tertentu

yang menyulitkan.8

Pengertian Pendaftaran tanah didalam PP No. 24 Tahun 1997 adalah

penyelesaian dari ruang lingkup pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah

yang berdasarkan pada pasal 19 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 10

Tahun 1961 yang meliputi: pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah

serta pendaftaran dan peralihan hak atas tanah yang diikuti dengan

8 Mira Novana Ardani, “Tantangan Pelaksanaan Kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap

Dalam Rangka Mewujudkan Pemberian Kepastian Hukum,” Jurnal Gema Keadilan 1, no. III

(2019): 11, http://www.albayan.ae.

24

pemberian mengenai tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang

terkuat.9

Maka dari itu definisi atau pengertian pendaftaran tanah tersebut

dapat unsur-unsurnya secara detail yakni:10

a. Adanya susunan kegiatan

Pelaksanaan pendaftaran tanah semacam kegiatan pendaftaran tanah

yang dilakukan secara pertama kali yang mana kegiatannya yaitu

pengumpulan dan pengolahaan data fisik, pembuktianhak, pembukuan,

terbitnya sertifikat, penyampaian data baik data fisik dandata yuridis dan

pengarsipan daftar umum serta dokumen serta kegiatan pemeliharaan

datapendaftaran tanah, bentukkegiatannya berupa pendaftaran

peralihandan pembebanan hak serta pendaftaran terkait modifikasi data

pendaftran tanah yang lain.

Pelaksanaan pendaftarn tanah melahirkan dua jenis data, yaitu terkait

dengan data fisik dan yuridis. Data fisikyaitu berisikan terkait letak,

batas serta luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah

terdaftar termasuk pernyataan yang berhubungan dengan bangunan atau

bagian bangunan di atasnya. Data yuridis yaitu data yang berisikan

tentang keterangan yang menyatakan bawha adanya bangunan atau

bagian bangunan di atasnya yang mana sehingga data yuridis juga

9 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana

Prenada Media Group. Hlm 287

10 Urip Santoso. 2010. Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah. Jakarta. Kencana Prenada Media

Group. Hlm 14

25

menyertakan pernyataan terkait statuss hukum atas bidang tanah dan

satuan rumah susun yang telah terdaftar, pemegang haknya dan pihak

lain scrta tanggungan-tanggungan yang membebani.

b. Dilaksanakan oleh pemerintah

Adanya pelaksanaan pendaftaran tanah bagi masyarakat zaman

sekarang adalah tugas ncgara yang diwenangi oleh instansi pemerintah

demi keperluan rakyat dalam rangka agar mendapatkan jaminann

kepastian hukum khususnya dibidang agraria.

Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah badan hukum pemerintah

yang mengadakan pendaftaran tanah akan tetapi dalam kegiatannya

dilakukakn oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau kota

setempat. Maka dari itu pemerintah membuat program Pelaksanaan

Pendaftaran/ Tanah SistematisLengkap dan kemudian disebut PTSL

yang berfungsi untuk terciptanya jaminankepastian hukum bagi rakyat

Negara Indonesia terkait objek pendaftaran tanahnya menyangkut

seluruh bidang tanah.

c. Secara terus-menerus, berkesinambungan

Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk yang pertama kali nantinya

membuahkan hasil tanda bukti berupa sertifikat. Dan pelaksanaan

pendaftaran tanah dapat terjadi dikarenakan peralihan hak,

pembebananhak, perpanjangan jangka waktu hak atas tanah, pembagian

hak bersamaa, terhapusnya ha katas tanah dan hak milik atassatuan

rumah susun, peralihan dan terhapusnya hak tanggungan, perubahan

26

data pendaftaran tanah sesuai penetapan pengadilan, dan pergantian

nama pemcgang hak wajib mendaftarkan ke Kantor Pertanahan

Kabupaten atau Kota setempat sehingga supaya sinkron dengan kondisi

terakhir.

d. Secara teratur.

Sesuai dengan peraturan perundangan-undngan yang telah

memerintahkan bahwa pendaftaran tanah adalah UUPA, PP No. 24

Tahun 1997, Permen Agraria Kepala BPN No.3 Tahun1997, Permen

AgrariaKepala BPN No.3 Tahun1999, Permen Agraria/Kepala BPN No.

9 Tahun1999 dan lain-lain

e. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun.

Adanya pelaksanaan pendaftaran tanah dilaksanakan terhdap Hak Milik,

HGU, HGB, Hak Pengelolaan, Hak Pakai, Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun, Tanah Wakaf, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.

f. Pemberian Surat Tanda Bukti Hak.

Mendaftarkan tanahuntuk pertama kali akan menghasilkn surat tanda

bukti hak atas bidangtanah berupa sertifikat yang sudah jelas ada haknya

dan sertifikat hakmilik, atas satuan, rumah susun.

Berdasarkan pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menerangkan bahwa

sertifikat adalah surat tandabukti hak yaitu untuk hak atas tanahnya, hak

pengelolaannya, tanah wakaf, hak tanggungan , dan hak tanggungan,

hak milik atas satuan rumah susun yang tiap-tiap telah dicatat ke dalam

pembukuan buku tanah yang bersangkutan.

27

g. Hak-hak tertentu yang membebaninya.

Kegiatan pendaftran tanah akan terlaksana jika obyek pendaftaran tanah

yang diberatkan dengan hak-hak yang lain, semisal Hak Milik, HGU,

HGB, Hak Pakai dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

diperuntukkan sebagai agunan kredit dengn pembebanan Hak

Tanggungan atau Hak milik atas tanah yang dibebani dengan HGB

ataupun Hak Pakai.11

2. Asas-asas Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Dalam Soedikno Mertokusumo menerangkan didalam pelaksanaan

pendaftaran tanah itu terdiri dari 2 (dua) jenis asas, yakni:

a. Asas specialiteit

Asas ini menjamin kepastian hukum atas hak atas tanah yaitu

mengetahui data fisik yang detail terkait dengan luas tanahnya,

letak serta batas-batas tanah. Yang berarti kegiatan pendaftaran

tanah dilakukan berdasarkan ketentuan peundang-undngan

tertentu yang secara khusus terkait masalah pengukuran,

pemetan, dan pendaftarn peralihan haknya.

b. Asas openbaarheidi

Asas yang menjamin adanya kepastian hukum atas hak atas

tanah yaitu menyerahkan data yuridis tentang siapa pihak

yangakan dijadikan subjek haknya dan apa nama hak atas tanah,

11 Ibid, 14-15

28

dan jika terjadinya peralihan sekaligus pembebanaannya. Dan

data ini bersifat terbuka bagi siapapun atau umum yang berarti

setiap orang berhak mclihatnya.12

Berdasarkan pasal 2 PP Pendaftaran tanah No.24/1997 di Indonesia

itu terdiri atas 5 asas, yakni asas sederhana, /aman, terjangkau, mutakhir dan

terbuka yaitu:

a) Asas Sederhana yang berarti mekanisme dari ketentuan-ketentuan

pokoknya tidak susah atau sulit yang kemudian dapat dipahami dengan

mudah terutama oleh pihak yang bersangkutan.

b) Asas Aman yang mana ini mempunyai tujuan supaya mekanisme

pendaftaran tanah ini dilakukan dengan teliti dan cermat yang kemudian

nantinya dapat memenuhi jaminan kepastianhukum yang sinkron dengan

tujuan pendaftaran tanah.

c) Asas Terjangkau yang mana dalam pelaksanaan pendaftaran tanah ini tidak

menghabiskan biaya dalam jumlah yang besar agar masyarakat dengan

golongan perekonomian menurun juga dapat mendaftarkan tanahnya

supaya bisa memiliki hak atas tanahnya.

d) Asas Mutakhir yang mana terkait data-data yang tersedia harus

menunjukan kondisi yang baru yang mana kelengkapannya ini memenuhi

untuk pelaksanannya dan berkelanjutan untuk pemeliharaan data. Jika

12 Dalam Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta.

Kencana Prenada Media Group. Hlm 290-291

29

suatu saat perlu guna untuk kewajiban mendaftar dan terjadinya pencatatan

pergantian yang dapat terjadi suatu saat nanti.

e) Asas Terbuka yang signifikan mengenaidata-data yang ada di Kantor

Pertanahan berdasarkn dengan kenyataan baik keterangan data fisik

maupun data yuridis yang ada dilapangan ini bersifat terbuka untuk publik

sehingga nantinya masyarakat dapat mengetahui langsung terakit dengan

data-data yang senyatanya.13

3. Tujuan Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah yang memiliki maksud yakni untuk memberi

jaminan kepastian hukum atau biasa disebut dengan rechts cadasterilegal

cadaster. Adanya jaminan kepastian hukum yang akan dilaksanakan dalam

pendaftaran tanah ini yang meliputi kepastian kondisi hak yang didaftar

kepastian subyek hak dan kepastian obyek hak. Pendaftaran tanah ini akan

menghasilkansurat tanda bukti hak yang berupa sertifikat yang merupakan

tanda bukti haknya tetapi berbeda dari pendaftaran tanah yang rechts

cadaster atau fiscal cadaster yaitu pendaftaran tanah memiliki tujuan dalam

mengusulkan sapa yang harus membayar pajak atas tanah dan pada saat ini

dikenal dengan sebutan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PajakBumi

dan Bangunan yang selanjutnya disingkat (SPPT PBB).14

13 R. T. Adawiyah, “Implementasi Azas Sederhana, Aman, Terjangkau, Muktahir Dan Terbuka Oleh

Penyelenggara Pendaftaran Tanah Di Kota Makassar 2008-2014 (Doctoral Dissertation”

Universita (2015), http://repositori.uin-alauddin.ac.id/5331/1/rabitatul adawiyah.pdf. 14 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta.

Kencana Prenada Media Group. Hlm 278

30

Dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah pendaftaran tanah No.24

Tahun 1997 memiliki beberapa tujuam sebagaimana berikut:

a. Menjamin adanya kepastian hukum serta memberikan perlindungan

hukum bagi pemegang hak atas suatu bidang baik itu bidang tanah atau

satuan rumah atau hak-haklain yang sudah didaftar agar dengan

memudahkan sebagai pembuktian bahwa drinya merupakan pihak

pemegang hak yang sah.

b. Mempersiapkan informasi kepada pihak yang berkepentingan yang

mana Pemerintah termasuk mempunyai kepentingan supaya nantinya

dengan mudah bisa mendapatkan mengenai data-data yang dibutuhkan

untuk terciptanya perbuatan hukum berkaitan dengan bidang-bidang

atas tanah dan satuan-satuan rumah yang sudah didaftar.

c. Agar terselaksananya tertib administrasi dibidang pertanahan.15

4. Obyek Pendaftaran Tanah

Berdasarkan pasal 16 UUPA menyatakan Obyek Pendaftaran tanah

atas hak-hak atas tanah sebagaimana termaksud ini terdiri atas: Hak milik,

HGU, HGB , Hak membuka tanah, Hak sewa, Hak memungutt hasil hutan

dan Hak-hak lain yang tidak ada dalam hak-hak diatas maka yang akan

diresmikan dengan Undang-undang serta hak-hak yangbersifat sementara

sebagaimana telah dijelaskan dalam pasal 5316

15 Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 16Pasal 16 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

pokok Agraria

31

Selanjutnya padaPP No. 24 Tahun 1997 juga dijelaskan luas terkait

dengan obyek tanah yakni bukan cuma hak atas tanah namun hak-hak lain,

khususnya dalam pasal 9 PP No.24 Tahun 1997 menguraikan terkait objek-

objek pendaftaran tanah yakni bidang-bidang tanah yang Dimiliki dengan

status sebagai hak milik,HGU, HGB, dan hak pakai, tanah hak pengelolaan,

tanak wakaf, hak milik atas saluan rumah susun hak tanggungan dan Tanah

Negara yang mana pendaftarannya dilaksanakan menggunakan cara

pembukuan bidang tanah yang termasuk tanah negara untuk daftar

tanahnya.17

5. Kegiatan pendaftaran tanah

Sebagaimana yang telah tercantum pada pasal 19 ayat (2) UUPA

kegiatan pendaftaran tanah yang dilaksanakan oleh pemerintah itu ada 3

tahapan dimulai dari pengukuran, pemetaan serta pembukuan suatu bidang

tanah disertai adanya pendaftaran ha katas tanah maupun peralihan ha katas

tanah dan terakhir memberikan sertifikat tanah kepada pihak yang sudah

mendaftar sebagai bukti suratnya.18

Dan selanjutnya untuk kegiatan pendaftaran tanah untk pertamakali

sesuai dimuat pada pasal 1 ayat (9) yang mana pendaftaran tanah pertama

kali ini merupakan kegiatan yang dilakukan terhadap obyek yang belum

17 Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 18Pasal 19 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria

32

pernah didaftarkan sebelumnya yang sesuai Peraturan Pemerintah tentang

Pendaftaran Tanah.

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali ini ada 2 cara yakni

Sistcmatik dan Sporadik. Kegiatan pendaftaran tanah sistcmatik yaitu

kegiatan pendaftaran tanah pertama kali dan dalam pelaksanaannya secara

bersama atau serentak yakni termasuk semua obyek pendaftaran tanah yang

belum pernah terdaftar didalam daerah atau dibagian suatu wilayah desa

atau kelurahan. Sedangkan sporadic yaitu kegiatan pendaftaran tanah

pertama kali yang dilakukan hanya satu bahkan beberapa objek pendaftaran

tanah dlam suatu wilayah desa atau kelurahan secara individu. Berdasarkan

PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa semua pihak yang memiliki

tanah bekas adat wajib untuk mendaftarkan tanah agar tercapainya tertib

administrasi.19

1) Prosedur Pendaftaran Tanah Pertama Kali yang dilaksanakan Secara

Sistematik

Menurut PP No. 24 Tahun 1997 prosedur pendaftaran tanah pcrtama kali

secara Sistcmatik adalah sebagai berikut:

a. Pada prosedur ini didasarkan atas suatu rencana kerja yang mana

didalam pelaksanaannya dilakukan di wilayah-wilayah tertentu yang

19 A. R. Wibisono, “Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali Secara Sporadik Menjadi

Sertikat Hak Milik Berdasarkan Surat Segel (Studi Di Desa Sumberkradenan Kecamatan Pakis

Kabupaten Malang).,” Kumpulan Jurnal Mahasiswa Fakultas Hukum 1, no. (12) (2012),

https://media.neliti.com/media/publications/152833-ID-tinjauan-hukum-pendaftaran-tanah-

secara.pdf.

33

sudah diatur oleh Menteri Negara Agraria atau disebut juga sebagai

Kepala Badan Pertanahan Nasional.

b. Pembentukan Panitia Ajudikasi yang mana pada pelaksanaan

pendaftaran tanah secara sistematik ini Kepala Kantor Pertanahan

yang ada di Kabupaten atau Kota dalam pelaksanaanya bantuan

Panitia Ajudikasi yang ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan

Nasional atau pejabat yang mempunyai kewenangan atas hal itu.

c. Peraturan Peta Dasar Pendaftaran

Untuk kegiatan pendaftaran sistematik ini pada mulanya diawali

dengan adanya pembuatan peta dasar pendaftaran terlebih dahulu,

serta pembuatn peta pendaftaran ini dilakukan oleh Badan Pertanahan

Nasional. BPN mengadakan pemasangan, pengukuran, pemetaan

serta pemeliharaan titik-titik dasar tekhnik nasional guna untuk

susunan dasar apabila suatu daerah tidak titik-titikdasar tekhnik

nasional.

d. Penetapan badan bidang-bidang tanah

Diusahakan dalam penataan btas berdasarkan dengan kesepakatan

para pihak yang bersangkutan merupakan pemeliharaan yang harus

dilakukan oleh pihak pemegang hak atas tanah yang berkepentingan,

penetapan badan bidang tanah ini baik telah dimiliki dengan sesuatu

hak yang sudah terdaftar ataupun yang belum diidaftar tapi belum ada

surat ukur atau gambar situasinya.

e. Pembuatan peta dasar pendaftaran

34

Setelah adanya peraturan badan atas suatu bidang tanah yang telah

ditetapkan batas-batas ukurnya maka selanjunya dipetakann dalam

bentuk peta dasar pendaftaran.

f. Proses pembuatan daftar tanah

Bidang-bidang tanahyang telah dipctakan atau memerlukan nomer

pendaftaran pada peta pendaftaran yang nantinya dicatat kedalam

daftar tanah.

g. Pembuatan surat ukur

Bidang-bidang tanah telah diukur dan sudah di petakan kedalam peta

pendaftran maka dibuatkannya surat ukur untuk kepentingan

pendaftaran hak nya.

h. Pengumpulan dan penelitian data yuridis

Pentingnya pendaftaran hak atas tanah yng brasal dari konversi hak-

hak yang lama maka dibuktkan karena adanya alat bukti yang berupa

alat bukti tertulis baik itu keterangan dari saksi maupun pernyataan

dari pihak yang berkepentingan yang kebenerannya oleh pnitia

Ajudikasi dianggap sudah layak mendaftarkan hak sebagai pemegang

hak dan hak pihak lain yang membebani.

i. Pengumpulan hasil penelitian datayuridis dan hasil pengkuran.

Hasil ini diberitahukan sewaktu 30 (tiga puluh) hari guna memberikan

kesempatan pada pihak yang berkeperluan untuk pengajuan

keberatan. Pemberitahuan dilaksanakan di kantor panitia Ajudikasi

35

dan Kantor Kepala Desa atau Kelurahan denganletak tanah yang

bcrsangkutan serta ditempat lain yang dianggap perlu.

j. Pengesahan untuk hasil penelitian data fisik dan data yuridis

Kemudian jika jangka waktu pengumuman telah berakhir lebih dari

30 (tiga puluh) hari maka data fisik dan data yuridis yang

dipublikasikan oleh panitia adjudikasi pendaftaran tanah secara

sistematik ini ditetapkan sesuai berita acaranya. Tetapi jikalau sesudah

jangka waktu berakhir ternyta masih terdapat kekurangan dalam data

fisik dan data yuridis masih adakeberatan yng belum rampung.

k. Pembukuan hak

Pembukuan hak dilaksanakan sesuai dengan alat bukti hak yang lama

serta berita acara pengesahan pengumman data fisik dan data yuridis.

l. Penerbitan sertifikat

Adanya sertifikat ini berfungsi guna keperluan pemegang hak yang

berkepentingan berdasarkan data fisik dan data yuridis yang sudah

tercatat didalam buku tanah sertifikat ini dikeluarkan oleh kantor

pcrtanahan kota setempat dan ditandatangani ketua panitia adjudikasi

atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten ataupun Kota.20

2) Prosedur Pendaftaran Tanah Pertama Kali yang dilaksanakan Secara

Sporadik

20 M. C. Kaunang, “Proses Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997,” Lex Crimen, X, no. 4 (2016): 1–21.

36

Menurut PP No. 24 Tahun 1997 Prosedur Pendaftaran Tanah

pertama kali secara Sporadik sebagaimana berikut:21

a. Pendaftaran tanah pertama kali yang dilaksanakan secara sporadik ini

diminta karena kemauan pihak yang bersangkutan atau pihak yang

berweanang atas bidang tanah tersebut atas kuasanya.

b. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran

Untuk kepentingan pembuatan peta dasar pendaftaran ini Badan

Pertanahan Nasional mengadakan pemasngan, pengukran, pemetaan,

dan pemeliharaan dasar teknik nasional disetiap kabupaten atau kota.

c. Penetapan Batas Bidang-bidang tanah

Untuk mendapatkan data fisik yang dibutuhkan dalam pendaftaran

tanah bidang-bidang tanah yang nantinya dipetakan harus diukr

sesudah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan berdasarkan

kepentingan ditemukan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah

yang berhubungan.

d. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembatan peta

pendaftaran

Bidang tanah yang telah ditetapakan batas-batasnya dan diukur

kemudian dipetakan dalam peta dasar pendaftaran.

e. Pembuatan Daftar Tanah

21 T. Poniskori, “Pendaftaran Tanah Secara Sporadik Menurut Pp Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah.,” Lex Privatum V, no. 2 (2017): 147–54,

https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/15285.

37

Setelah bidang-bidang tanah dipetakan maka dibubuhkan nomor

pendaftarannya didalam peta pendaftaran dibukukkan kedalam daftar

tanah.

f. Pembuatan surat ukur

Bidang-bidang tanah yang telah diukur dan dipetakan dalam peta

pendaftaran maka dibuatkn surat untuk keperluan pendaftaran

haknya.

g. Pembuktian Hak Baru

Untuk kepentingan pendaftaran hak:

1) Hak atas tanah baru dalam pembuktiannya dibuktikan adanya

penentuan pemberian hak dri pejabat yang bertugas menyerhkan

hak kepada pihak yang bersangkutan berdasakran ketetapan yang

berlaku jika pemberian hak tersebut bermula dari tanah negara

atau tanah hak pengelolaan. Dan akta PPAT yang asli didalamnya

berisikan tentang pemberian hak tersebut oleh pihak pemegang

Hak Milik kepada pihak penerima hak yang berkepentingan jika

berkaitan dengan Hak Gna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah

Hak Milik.

2) Hak pengelolaannya pembuktiannya dibuktikan dengan

penentuan mengenai pemberian hak pengelolaan oleh pejabat

yang berwenang.

3) Apabila tanah wakaf pembuktiannya dibuktikn adanya Akta ikrar

wakaf.

38

4) Hak Milik Atas Satuan Rumuh Susun dibuktikan dengan akta

pemsahan.

5) Pemberian Hak Tanggungan dibuktkan dengn Akta Pemberian

Hak Tanggungan.

h. Pembuktian Hak Lama

Pembuktian hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti yang terkait

dengan hak yang berupaa alat-alat bukti tertulis, keterngan saksi dan

keterngan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya ditanggung

oleh Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota stempat diduga sudah

layak untuk mendaftarkan hak, pemegang hak maupun hak-hak pihak

lain yang membebannya.

i. Pengumuman hasil peneltian data yuridis serta hasil pengukuran

j. Pengesahan hasil pengumuman penelitian data fisik dan data yuridis

k. Pembukuan hak

l. Penerbitan sertifikat

6. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah

Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan instansi

pemerintah yang mengadakan pendaftran tanah di seluruh wilayah Republik

Indonesiab berdasarkan pasal 5 yaitu Badan pertanahan Nasional atau yang

kemudian disebut BPN dan selanjutnya dalam pasal 6 ayat (1) juga menjelaskan

dalam bentuk penyelenggaraan pendaftaran tanah tugas pelaksanannya

dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota. Badan

Pertanahan Nasional awalnya ditetapkan dengan keputusan Presiden No. 26

39

Tahun1988 selanjutnya ditambahkan dengan keputusan Presiden No. 154

Tahun 1999 yang diubah dengan Keputusan Presiden No. 95 Tahun 2000 dan

yang terakhir diubah dengan Peraturan Presiden No. 10 Tahun 2006 Tentang

Badan Pertanahan Nasional. Dalam struktur organisasi , Badan Pertanahan

Nasional di bagi tiga berdasarkan wilayah yakni:22

- Di tingkat pusat dibntuk Badan Pertanahan Nasional yang

selanjutnya disebut BPNRI

- Di tingkat Provinsi dibntuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan

Nasional Provinsi yang selanjutnya disebut Kanwil BPN Provinsi

- Di tingkat Kabupaten atau Kota dibentuk Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota yang selanjutnya disebut Kantah Kabupaten atau

Kota

Dan pelaksanaannya kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota

dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat yng lainnya yang

ditugakan untuk melakukan kegiatan tertntu sesuai dengan Peraturan

Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan peraturan perundang-undangan yang

berhubungan antara lain: Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut

PPAT, Pejabat Pembuat Akta/Ikrar Wakaf selanjutnya disebut PPAIW, Pejabat

dari Kantor Lelang dan Panitia Ajudikasi.

22 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana

Prenada Media Group. Hlm 297-298

40

D. Kajian Umum Tentang Peralihan Hak Atas Tanah

1. Pengertian Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan hak atas tanah merupakan perbuatan berpindahnya hak

atas tanah dari satu pihak ke pihak yang lain berdasarkn ketentuan

perundang-undangan yang berlaku. Sebagaimana telah dijelaskan dalam

pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 yang

menjelaskan bawha peralihan hak atas tanah dan hak milik atas stuan rumah

susun itu dapat beralih melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan

dalam perusahaan dan berupa perbuatan hukum pemindahan hak yang

lainnya.

Berdasarkan pasal 20 ayat (2) UUPA Hak Milik dapat beralih dan

dialihkan kepada pihak lain sebagaimana berikut:23

1) Beralih yang berarti berpindahnya Hak Milik atas tanah dari

pemiliknya kepada pihak lain disebabkan karena suatu perbuatan

hukum. Jika pemilik tanah sebelumnya meninggal bahwa hak

miliknya secara hukum beralih kepada ahli warisnya selagi ahli

waris itu memenuhi persyaratan sebagai subyek Hak Milik.

Beralihnya hak milik atas tanah yang sudah bersertifikat harus

didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota setempat

dengn memasukan surat keterangan berupa surat keterangan

meninggalnya pemilik tanah yang dibuat oleh pejabat yang

23 Urip Santoso. 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Ctk. Pertama. Jakarta. Kencana

Prenada Media Group. hlm. 93-94

41

berwenang, surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh

pejabat yang berwenang, bukti identitas dari para ahli waris,

sertifikat tanah yng bersangkutan. Pendaftaran peralihan hak atas

tanah ini bertujuan untuk dicantumkan atau dicatat dalam Buku

Tanah dan melakukan perubahan nama pemegang hak dari pemilik

tanah sebelumnya kepada para ahli warisnya. Terkait dengan

prosedur pendaftaran peralihan hak yang dikarenakan beralihnya

Hak atas tanah ini telah diatur di dlam pasal 24 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran tanah.

2) Dialihkan / Pemindahan Hak

Dialihkan/pemindahan hak ini yang artinya berpindahnya Hak

Milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lai disebabkan

karena ada suatu perbuatan hukum semisal perbuatan hukum yang

berkaitan dengan jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan atau

pemasukan dalam modal perusahaan dan lelang.

Berpindahnya hak atas tanah yang disebabkan karna dialihkan ini

harus dibuktikan dengan adanya akta yang sudah dibuat oleh dan

dilakukan didepan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutnya

disebut PPAT terkecuali lelang yang pembuktiannya harus

dibuktikan dengan Berita Acara Lelang atau Risalah lelang yang

dibuat oleh pejabat dri Kantor lelang tersebut. Beralihnnya hak atas

tanah ini wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten atau

Kota setempat dengan tujuan untuk dilakukan penctatan dalam

42

Buku Tanah dan selanjutnya dilakukan penggantian atau

perubahan nama didalam sertifikat dari pemilik tanah sebelumnya

kepda pemilik tanah yang baru.

Terkait dengan mekanisme pemindahan hak atas tanah yang

disebabkan karena jual beli, tukar-menukar, hibah, penyertaan atau

pemasukan dalam modal perusahaan ini telah tercantum dalam

pasal 37 sampai dengn Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997. Dan prosedur pemindahan hak dikarenakan lelang

diatur didalam pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun1997.

Peralihan Hak Milik atas tanah ini terjadi secara langsung

maupun tidak langsung kepada orang asing yang mana seseorang

ini memiliki dua kewarganegaran atau kepada badan hukum yang

tidak ditetapkan oleh pemerintah itu akan batal demi hukum dan

nantinya tanah tersebut jatuh kepada negara yang berarti tanahnya

nanti akan kembali menjadi tanah yang dkuasai langsung oleh

negara.

Didalam peralihan hak atas tanah itu ada dua kemungkinan yang

terjadi yaitu peralihan hak atas tanah yang disebabkan karena peralihan

yang berupa pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum yang disebabkan

karena pemindahan hak sebagaimana berikut:24

24 P. Kamila, skripsi “TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH SECARA PINJAM PAKAI DAN PENDAFTARANNYA,” 2018.

43

a. Pewarisan tanpa wasiat

Berdasarkan hukum perdata, jika ada pemegang suatu hak atas tanah itu

telah meninggal maka secara otomatis hak tersebut akan beralih kepada

ahli warisnya.

b. Pemindahan hak

Sedangkan pemindahan hak atas tanah ini dialihkan secara sengaja oleh

pemegang hak kepada pihak lain, berbeda dengan beralihnya hak atas

tanah yang disebabkan peristiwa hukum karena pemegang hak telah

meninggal. Bentuk-bentuk pemindahan hak ini terjadi karena beberapa

kemungkinan yang mana sebagai berikut:

- Waris contohnya pewarisan dari orang tua yakni ayah atau ibu

kepada anak atau kakek-nenek atau cucu atau kakak kepada adik

atau bahkan sebaliknya.

- Hibah merupakan suatu kesepakatan suatu pihak berlandaskan

karena kemurahan hati, atau ikrar memberikan hak milik atas suatu

obyek kepada pihak kedua dengan Cuma-Cuma dan tidk bisa di tarik

kembali akan tetapi pihak kedua menerima dengan baik hibah ini

dan contohnya yaitu hak atas tanah yang bisa dialihkan melalui

hibah yaitu berupa Hak Milik yang merupakan turun temurun dan

terkuat yang dapat memiliki fungsi sosial. Maka dari itu apabila

dilakukan peralihan ha katas tanah maka harus secepatnya

mendaftarkan tanahnya dikantor pertanahan.25

25 Absi Warmiyana Z., “Peralihan Hak Atas Tanah Karena Hibah,” Disiplin 20, no. 07 (2015).

44

- Jual beli yakni tanah yang telah di jual pada pihak lain jual beli ini

disesuaikan dengan keadaan subjeknya jika mau mengkuasai tanah

dan kondisi tanah yang sudah tersedia semisal jika membutuhkan

tanah adalah Badan Hukum akan tetapi jika tanah yang ada statusnya

Hak Milik maka secara jual beli tidak dapat dilakukan sebab akan

mempengaruhi jual beli nya nanti akan batal demi hukum karena

Badan Hukum Indonesia tidak dpat menguasai tanah Hak Milik.

Tetapi pada umunya proses peralihan melalui jual beli merupakan

cara peralihan yang sering terjadi. Berdasarkan ketentuan pasal 37

ayat (1) PP tentang pendaftaran Tanah No. 24 Tahun 1997 telah

menjelaskan terkait peran PPAT salah satu kewenangannya ialah

membuat akta jual beli yang selanjutnya disingkat AJB dan

kemudian nantinya akta tersebut dijadikan bukti bahwa telah

dilakukannya perbuatan hukum terhadap ha katas tanah. Selain

pembuatan AJB, hak milik yng sudah beralih dan wajib

mendaftarkan kembali guna untuk kepentinga hukum, kepentinga

pemegang hak yang baru, dan untk perubahan pendaftaran semisal

perubahan terkait data yuridis maupun data fisik untuk bidang

tanahnya.26

- Tukar menukar antara satu bidang tanah dengan tanah lainnya baik

ke satu wilayah kab/kota ataupun antar wilayah kab/kota untuk

26 S. B. G. Ambuliling, “Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Pp No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.,” Lex Privatum 5, no. 3 (2017).

45

pertama persyaratan umumnya wajib dibuat dengan akta autentik

yang dibuat oleh pejabat yang berwenang yakni PPAT.27

E. Kajian Umum Tentang Bekas Tanah Adat

Tanah milik adat merupakan hak atas tanah berasal berdasar prosesi adat

sekitar contohnya Hak Yasan Andarbeni, Grant Sultan dijawa dan lain sebagainya.

Tanah bekas adat ini yang pada umumnya merupakan tanah yang belum

bersertifikat, semisal tanah girik, Petok D, ketitir, rincik dan lain sebagainya. Selain

dari tanah bekas adat ini masih ada beberapa jenis tanah yang lainnya yakni: tanah

garapan, tanah verdedal (milik tuan tanah, tanah hak sewa jaman hindia belanda

dan tanah-tanah verponding lainnya lain halnya dengan tanah girik yang merupakan

tanah bekas milik adat, tanah-tanah hak barat yang seperti verponding Indonesia,

Eigendom Verponding, erpacht, postal vruchtgerbruik dan lain sebagainya.

Peralihan ha katas tanah bekas milik adat itu biasanya dilaksanakan dari satu

pihak kepihak yang lain yang mana awaknya dapat berupa tanah yang luas setelah

itu dibagi-bagi ke beberapa bidang tanah menjadi sederhana. Peralihan hak dalam

pelaksanaannya dilakukan dihadapan lurah.Tetapi ada juga yang cuma dilakukan

menurut kepercayaan dari para pihak, yang kemudian nantinya tidak dapat

membuktikan terkait pembuktian kepemilikannnya sebab tidak ada surat-surat

sebagai bukti.

Pelaksanaan pendaftaran tanah pertama kali itu dapat dilakukan secara

sporadik yang mana awal mula tanah adat adalah tanah-tanah yang statusnya hak

27 Ibid, hal 232

46

milik dan sosialisme Indonesia. Maka demikian, hukum tanah adatmerupakan hak

kepemilikan dan penguasan atas bidang tanah yang ada dalam masyarakat adat pada

masa terdahulu dan masa sekarang terkadang ada yang memiliki buktii kepemilikan

secara otentik dan tertulis, selanjutnya terkadang masih ada juga yang berdasarkan

atas pernyataan dan tidak tertulis. Tanahladat itu terdiri atas 2 macam yakni:

1) Hukum tanah adat pada masa terdahulu, pada masa ini adalah hak

mengkuasai suatu bidang tanah pada zaman belanda dan jepang. Di saat

Indonesia merdeka ditahun 1945 tanpa adanya bukti-bukti kepemilikan serta

autentik maupun tertulis yang mana berupa pernyataan akuan dari orang

yang bersangkutan. Dan kriteria tanah adat masa lalu ini ialah tanahyang

dikuasai oleh seorang atau segolongan masyarakat adat yang mempunyai

kewenangan untuk memeilihara secara tetap ataupun berpindah-pindah

yang disesuaikan dengan wilayah, suku dan budaya hukumnya, seanjutnya

secara berkesinambungan atau turun temurun masih lingkup daerah itu yang

mana memiliki ciri-ciri fisik berupa sawah, lading, hutan, dan symbol

beruapa makama, rumah-rumah adat, patung, dan bahsa daerah yang ada di

Indonesia.

2) Hukum Tanah Adat pada masa sekarang/kini pada masa ini berdasarkan

pada pengadilan, hibahakta peralihan, surat dibawah tangann dan lain

sebagainya.