JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

Posted by: Irma Devita In: Jual Beli, Pertanahan | comment : 138

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYADalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.

Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:I. Data tanah, meliputi:a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran(bukti bayarnya)b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelahselesai proses AJB)d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada SuratRoya dari Bank yang bersangkutan

Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteriasebagai berikut:a.Perorangan:a.1. Copy KTP suami isteria.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikaha.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untukWNI keturunan)b.Perusahaan:b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakilib.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dariMenteri kehakiman dan HAM RIb.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau SuratPernyataan Sebagian kecil assetc.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanyatercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yangmelakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dandibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notarisc.2. Copy KTP seluruh ahli warisc.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikahc.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atauSurat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepadasalah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris(dalam hal tidak bisa hadir)c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimanabesarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangidengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yangbersangkutan.Contoh Perhitungannya:-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar ={(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantorpertanahan yang berwenang2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan

bangunan tersebut.Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %-Pajak Pembeli (BPHTB) ={NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

christine04/10/2007 at 3:47 pm

Selamat malam bu,saya punya tanah warisan dari almarhum ayah saya. Kami bersaudara 3 orang, namun salah seorang adik saya sudah menjadi warga negara Australia. Bagaimana caranya saya untuk balik nama sertifikat ke atas nama kami selaku ahli waris? O ya bu, status tanahnya Hak Milik. terima kasih jawabannya

JAWAB:Untuk tanah warisan yang akan dibalik nama ke ahli waris, salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah ahli waris haruslah merupakan subjek hak atas tanah yang bersangkutan. Berdasarkan pasal 26 ayat 3 UUPA, maka kalau ahli waris adalah WNA, maka ahli waris tersebut dalam waktu 1 th harus mengalihkan kepemilikan tanah tersebut kepada pihak ketiga atau tanah tersebut jatuh ke negara. Dasarnya adalah asas “grond verponding verbod” (larangan pengasingan tanah). Dalam kasus anda, karena salah seorang adik anda sudah menjadi WNA, maka ada 2 pilihan untuk adik anda yang WNA:1. melepaskan hak warisnya atas tanah tersebut atau2. bersama2 mewaris dengan saudara2 lainnya, tapi dalam jangka waktu 1 tahun dia harus melepaskan bagiannya kepada pihak lainnya.Saya sarankan sejak awal saja dia melepaskan bagiannya, dengan menggunakan akta pelepasan hak secara notariil yang dibuat di Indonesia, atau dengan surat Pernyataan Pelepasan Hak Waris yang dibuat di bawah tangan, namun dilegalisir di Australia oleh pejabat yang berwenang.

wyne06/10/2007 at 1:05 pm

Selamat malam bu..Saya ingin menanyakan bagaimana jika sertifikat tanah hilang dan terbakar? apa yangharus saya lakukan ?

JAWAB:Untuk sertifikat tanah yang hilang atau terbakar, anda dapat segera mengurusnya dengan mengajukan penerbitan sertifikat pengganti di Kantor Pertanahan setempat sesuai lokasi tanah anda. Prosesnya pertama2 dengan membuat 1. surat keterangan

lurah setempat yang menerangkan perihal lokasi tanah (apabila terbakar, ada baiknyadilengkapi dengan surat keterangan RT/RW perihal kejadian tersebut)2. surat laporan polisi bahwa sertifikat tanah tersebut hilang dengan melampirkan surat keterangan lurah dan foto copy sertifikat yang hilang/terbakar tersebut.DOkumen2 tersebut yang nantinya dapat anda sampaikan pada Kantor Pertanahan untuk dapat menerbitkan sertifikat pengganti. Untuk prosedur lengkapnya, silahkan membacaartikel saya di subjek Pertanahan dengan judul “Serifikat tanah hilang”. Terima kasih atas perhatian dan partisipasi anda.

Resa19/10/2007 at 12:10 pm

slamat malam bu Irma. saya mau tanya, saya membeli tanah kapling dengan cara kredittanpa bunga. uang muka 20%. karena belum lunas yang saya dapatkan hanya sebuah akta‘perjanjian jual beli dengan pembayaran dimuka (turunan)’. akta tersebut tidak ada tulisan PPATnya. hanya ada tulisan KANTOR NOTARIS (nama notaris) dengan SK MENKEH DAN HAM. apa tidak apa2 jika akte jual beli tanah tidak dibuat di PPAT? trimakasih sebelumnya

Irma Devita20/10/2007 at 2:57 am

Dear pak Resa, seperti uraian saya di atas, bahwa jual beli itu pada prinsipnya adalah “terang dan tunai”. “terang” Artinya harus dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang dan “tunai” artinya dibayar lunas sekaligus. Apabila bpk membayar dengan cara mencicil, artinya jual beli tersebut belum bisa dilaksanakan. Namun, agar parapihak tidak memungkiri adanya pembayaran cicilan tersebut, maka dibuatlah “Perjanjian Jual Beli” atau bahasa awamnya “Pra Jual Beli”. Pada saat penanda-tanganan akta tsb, hak atas tanah belum beralih. Karena para pihak baru saling berjanji dimana Penjual berjanji untuk menjual kepada Bpk dan bpk berjanji untuk membeli tanah tersebut dari Penjual. Perjanjian Pra jual beli ini memang dilakukan dengan akta Notaris. Apabila cicilan sudah lunas, maka akan dilanjutkan dengan AktaJual Beli secara dengan akta PPAT (blanko Jual Beli). Pada saat itulah terjadi perpindahan hak atau kepemilikan atas tanah, dimana juga harus dilakukan pembayaranpajaknya (Pph dan BPHTB) kemudian dilanjutkan dengan balik nama sertifikat kepada pembeli.Ada satu hal yang tidak anda jelaskan, apakah anda membeli tanah tersebut dari developer? Apabila iya, maka ada aturan bahwa developer tidak boleh menjual tanah kavling (harus ada bangunannya). Oleh karena itu, biasanya akta jual beli tersebut baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut didirikan sebuah bangunan (minimal sudah ada fondasinya). Semoga cukup jelas.

Resa20/10/2007 at 12:35 pm

terima kasih bu Irma informasinya. tidak, saya tidak membelinya dari developer. saya membelinya dari cv. jaya mulya. keliatannya itu perusahaan pengkavlingan tanahdi sidoarjo jawa timur. dalam akta pra jual belinya nama CV tidak dicantumkan. apakah itu berarti CV itu tidak didaftarkan di notaris? trimakasih

Toddy29/10/2007 at 2:12 am

Terima kasih untuk ibu Irma atas Informasi terbukanya. saya sangat tebantu dengan adanya informasi ini. saya dukung dan saya harap untuk kedepannya selalu bertambah informasinya, agar masyarakat lebih sadar hukum. sukses selalu

Irma Devita29/10/2007 at 4:31 am

Pak Resa, yang bertindak selaku penjual harus orang/pihak yang namanya ada di sertifikat. saya harus melihat berkasnya untuk tahu lebih detil, kenapa CV Jaya mulya tidak tercantum sebagai penjual. Karena bisa terdiri dari beberapa kemungkinan. Antara lain, CV. tersebut hanyalah perantara atau bisa jadi dia mengoperkan dari pemilik asal atau bisa karena hal lain. Untuk mengetahui CV tersebut di buat di hadapan notaris dan didaftarkan di pengadilan negeri atau tidak, bisa dilihat dari akta pendiriannya. Untuk jelasnya bisa melihat artikel saya perihal pendirian CV. Salam,

Meggy Primasari31/10/2007 at 6:33 am

Dear Ibu Notaris,Saya tidak tahu apakah ini ada hubungannya dengan jual beli atau tidak, tapi saya yakin pasti Ibu bisa menjawab pertanyaan saya. Jika ada jual beli loan/kredit, dan loan itu mempunyai sebidang tanah yang telah di bebani Hak Tanggungan,bagaimana penyelesaiannya? apakah tanah tersebut harus di balik nama krediturnya? Jika iya apa saja persyaratannya dan berapa biayanya? Terima Kasih

JAWAB:

Dear Ibu Meggy,

tentu saja ini ada hubungannya dengan jual beli, namun bisa juga dikategorikan dalam Perjanjian Jaminan. Dalam UU Hak Tanggungan dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah (UU No. 4 th. 1996), dinyatakan bahwa Jual Beli tidak menggugurkan Hak Tanggungan. Jadi bisa saja dilaksanakan jual beli dengan catatan HT masih melekat. Tapi pada proses peralihannya harus mendapat persetujuan dari Kreditur terlebih dahulu. Biasanya hal ini bisa dilakukan dengan kesepakatan antaraPenujual dan Pembeli bahwa pembeli yang akan menanggung hutang dari penjual. Biasanya ini juga dilakukan antar grup perusahaan.Anyway, dapat juga dilakukan dengan cara “penebusan” sertifikat dari bank. Artinya,pembeli dengan membayar sejumlah uang tertentu dapat melepaskan sertifikat tersebutdari agunan bank. Bank akan memberikan surat lunas dan surat roya. Jadi pada saat dilakukan balik nama bisa sekaligus dilakukan roya.Salam hangat dari saya,

andre08/11/2007 at 5:00 pm

Dear Ibu Notaris,

Mau bertanya. Sudi menjawab kiranya. Saya mau membeli sebidang tanah. Namun tanah itu adalah tanah warisan si penjual. Apakah cukup hanya surat keterangan waris bertanda tangan Lurah dan Camat ? apakah kuat hukumnya ? atau harus dibuatkan fatwawaris ? membuat fatwa waris itu dimana ? pengadilan agama ? Biayanya kira kira lebih dari 2 juta gak bu notaris untuk buat fatwa waris ?Sekian dan mohon dijawab, karena saya buta sekali tentang hukum terima kasih.

Jawab:Tanah yang diperoleh karena warisan, sebagaimana saya jelaskan di artikel saya di atas, harus dilengkapi dengan keterangan waris. Dimana untuk pribumi, keterangan waris tersebut cukup dibuat di bawah tangan dengan disaksikan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat pak. Untuk WNI keturunan (Chinese) baru membuat keterangan waris di hadapan Notaris dalam bentuk akta Notaris.Ada edaran dari Mahkamah Agung pada th 1990-an, bahwa Pengadilan Agama sudah dilarang untuk membuat Fatwa Waris, kecuali terjadi sengketa warisan. Mungkin masihsaja dijumpai orang yang membuat Fatwa Waris pada pengadilan agama, tapi apabila anda perhatikan, pasti judulnya “Pertolongan Pembuatan Fatwa Waris”.Kesimpulannya: penjual (jika pribumi) cukup membuat keterangan waris di hadapan Lurah dan dikuatkan oleh Camat. Lebih bagus lagi jika ada kesaksian dari RT/RW setempat.Semoga bermanfaat

Wulan09/11/2007 at 10:30 am

Dear Ibu Irma,

Saya diwariskan rumah yang saya tempati dari alm. ibu saya dan ingin melakukan proses balik nama. Menurut notaris prosesnya adalah:

I. – SSB = 5% x (NJOP sebagai dasar pengenaan PBB x 50%)– Validasi SSB = Rp250.000,-– Pengurusan balik nama = Rp 2.000.000,-

Pertanyaan saya, apakah rumusnya benar begitu dan biaya validasi dan biaya pengurusan balik nama memang umumnya seperti itu?Kalau yang saya baca-baca bukankah seharusnya rumusnya5% x (NJOP – NJOPTKP) x 50% ?

Kedua saya ingin meningkatkan SHGB ke SHMdikatakan biayanya sbb:

- 2% x NJOP bumi- Pengukuran + Ganti buku = 5.000.000- Peningkatan HGB ke HM = 2.500.000- PM1 Kelurahan = 1.000.000

Pertanyaannya apakah memang harus ada pengukuran? Dan apakah biayanya sesuai?

Terima kasih.

JAWAB:

Dear Bu Wulan,

penghitungan SSB untuk waris seperti yang saya tulis di uraian saya di atas adalah:5% x (NJOP – NPTKP) = Rp. X,- x 1/2Contoh NJOP Rp. 300jt. NPTKP = Rp. 250jt. Maka penghitungannya (5%x Rp.50jt) x 50%

Untuk sertifikat tanah yang masih bertuliskan “Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang. Apalagi ibu akan meningkatkan status tanah ibu menjadi Hak Milik. Memang diwajibkanuntuk membayar Uang Pemasukan ke negara, yang rumusnya adalah 2% x luas tanah x harga dasar tanah (artinya sama juga dengan 2% x NJOP). Harga tersebut tentu saja di luar biaya2 pengurusan dan biaya di Kantor Pertanahan setempat.Semoga cukup jelas.

Nina15/11/2007 at 4:14 am

Dear Bu Irma,

saya baru membeli sebidang tanah dari seorang kerabat di daerah Tambun, Bekasi. Sampai saat ini saya belum melihat fisik tanah tsb, namun di AJB yang ada tertulis luas 250m2. AJB tsb atas nama kerabat yg menjual dan masih bertuliskan Mentri DalamNegeri (thn 1985).Sekarang saya ingin melakukan proses balik nama. Menurut penjelasan Ibu, ada bbrp dokumen yg diperlukan yaitu :1. asli PBB 5 tahun terakhir berikut SuratTanda Terima Setoran. bagaimana jika dokumen tsb tidak berurutan namun tetap ada 5? Apakah diperbolehkan?2. Asli sertifikat tanah. Apakah yg dimaksud AJB atas nama kerabat tsb?3. Copy KTP suami istri, surat nikah. Saya masih single, apakah bisa dengan KTP saya saja & copy kartu Keluarga?

selain itu, karena AJB masih bertuliskan“Departemen Dalam Negeri” dan bukan “Badan Pertanahan Nasional” menurut Ibu memang diwajibkan untuk ganti buku dan ukur ulang.Yang dimaksud dengan ganti buku itu apa?Siapa yang harus mengukur ulang?Jika saat diukur ulang ternyata luas tanah tsb kurang dari 250m2, apa yg dapat sayalakukan? Apakah bisa saya meminta kembali kelebihan uang yg telah saya bayarkan?Bagaimana saya bisa memeriksa status tanah, SGHB atau SHM? apakah tertulis di AJB?Apakah diperlukan kuitansi dr kerabat tsb?

Terakhir, berapa lama proses dan biayanya utk semua proses balik nama tsb termasuk utk pajak jual-belinya.

Mohon pencerahannya, terima kasih.

Nina

JAWAB:Mbak Nina, penjelasannya saya berikan secara garis besarnya ya … karena akan panjang sekali.

1. Saya kurang jelas, mengenai AJB yang ada kata2 “Menteri dalam negeri” nya. Karena yang ada tulisan seperti itu hanyalah pada asli sertifikat. Kalau di AJB, tidak ada tulisan itu (juga tidak ada gambar burung garuda). Kalau baru AJB (belum ada sertifikat) artinya masih girik/verponding/tanah adat lainnya. Pada dasarnya kalau sertifikat lama harus ganti buku (ganti sertifikat baru) dan ukur ulang (yangmengukur dari kantor Pertanahan pada waktu proses ganti sertifikat).

2. Hasil pengukuran bisa berkurang karena tanah bisa saja kena abrasi, pelebaran jalan, dll Mengenai biaya yang sudah mbak bayarkan, tergantung kesepakatan dengan saudara mbak.

3. Copy PBB+STTS harus lengkap, kalau ada yang kurang dan ada tagihan dari kantor pajak, harus disepakati siapa yang menanggung

4. Kalau belum menikah, copy KTP dan KK saja cukup.

5. Kwitansi terserah ibu, sebaiknya ada. tapi pada waktu jual beli saudara ibu (suami isteri) harus hadir untuk tanda-tangan akta jual beli di hadapan PPAT.

6. Mengenai biaya, mbak bisa kirim e-mail di notaris@irmadevita.comSemoga penjelasan saya cukup jelas.Salam hangat dari saya 

doni22/11/2007 at 4:29 pm

Dear Ibu Irma

bu, saya mau tanya apa saja yang mesti dilampirkan untuk proses ganti nama di sertifikat tanah yang sebelumnya atas nama ayah saya ( sekarang sudah meninggal dunia ). rencananya mau diganti nama ke ibu saya. bisa tolong dirincikan juga rumusperhitungan biaya-nya?

atas jawabannya saya ucapkan terima kasih

JAWAB:Mas Doni, untuk balik nama sertifikat karena pewarisan, harus dilakukan kepada seluruh ahli waris dulu, baru dipisahkan kepada salah satu ahli waris dengan akta pemisahan pembagian. Menurut saya, lebih murah biayanya apabila dilakukan ke seluruh ahli waris saja (tidak hanya ke ibu anda).

Sebagai perbandingan:

Kalau ke seluruh ahli waris: hanya bayar BPHTB waris (sesuai perincian dalam artikel saya “JUAL BELI” dan balik nama.

kalau ke salah satu ahli waris:1. Dibuatkan akta pembagian hak bersama (ahli waris lain melepaskan kepada ibu andasaja)2. Dibayarkan BPHTB waris3. di bayarkan BPHTB atas penerimaan bagian yang dilepaskan kepada ibu anda (oleh ahli waris lain)4. dilakukan balik nama ke seluruh ahli waris5. dilanjutkan balik nama ke salah satu ahli waris (ibu anda)

Semoga cukup jelas dan bermanfaat ya pak

Aisah23/11/2007 at 6:17 am

Yth Ibu Notaris,

Saya mempunyai sertifikat rumah atas nama saya. Karena satu dan lain hal, saya ingin membalik nama sertifikat tersebut menjadi nama suami saya. Apakah hal ini bisa dilakukan?Terima kasih sebelumnya.Aisah

JAWAB:Ibu Aisah yth,Itu sama saja seolah2 ada jual beli antar suami isteri. Padahal jual beli antar suami isteri dilarang. Kesimpulannya, hal itu tidak bisa dilakukan Kecuali ada perjanjian pisah harta (sebelum perkawinan).Salam,

mega23/11/2007 at 10:08 am

selamat sore..

salam kenal.boleh tanya? apakah rumah yang sertifikatnya atas nama suami bisa diganti menjadi atas nama istri??kalau bisa, bagaimana prosedurnya dan berapa lama selesaianya..

terima kasih.

salammegawati sri dewi

JAWAB:Bu Mega, pertanyaan ibu sama dengan pertanyaan bu aisah. Jawabannya juga sama, yaitu tidak bisa. karena dianggap sebagai jual beli antara suami isteri. Padahal hal tersebut dilarang. terima kasih

ahmed29/11/2007 at 1:50 pm

asslmualaikum…..

saya mo tanya, saudara saya berhutang kepada orang lain dengan jaminan sertifikat rumah saya,dan sampai sekarang sertifikat rumah saya tersebut masih di pegang oleh orang yang memeinjamkan hutang tersebut..

pertanyaan saya???1. apakah aman saya tinggal di rumah dengan tidak memegang sertifikat rumah saya?2. bisakah orang tersebut menganggap bahwa sertifikat tersebut adalah miliknya? sedangkan dari pihak saya tidak memberikan bukti2 atau tanda tangan ke padanya?3. apakah bank mau memeinjamkan uang dengan jaminan sertifikat rumah tanpa izin dari pemiliknya sendiri?4. jika bisa, apakah suatu saat tanah saya bisa menjadi milik bank sedangkan saya sendiri tidak tahu dimana surat tanah saya sekarang?

terimakasih…

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.Wr . Wb pak ahmed.1. Apabila ditanya aman atau tidak, jawabannya relatif sekali. Karena tergantung dari itikad baik orang yang memegang sertifikat ybs.2. Sertifikat sebenarnya hanya bisa dialihkan/dijaminkan ke orang lain dengan persetujuan dari pemilik/orang yang namanya ada dalam sertifikat tersebut. Artinya orang tersebut tidak bisa begitu saja menjaminkan sertifikat tersebut ke Bank tanpatanda-tangan anda. Kecuali jika identitas dan tanda-tangan anda dipalsukan.3.Jika anda ragu, lebih baik sertifikat tersebut di tebus dari orang yang bersangkutan pak. Karena terus terang resikonya cukup tinggi untuk meminjamkan aslisertifikat kepada orang lain. Semoga tidak ada masalah ya pak.wassalam,

ahmed01/12/2007 at 12:10 pm

makasih ya…

Jawab:sama-sama pak ahmed

Andy03/12/2007 at 7:54 am

Selamat siang bu…Kami akan menjual rumah warisan orang tua. Surat-surat rumah yg ada hanya akte jualbeli atas nama ayah saya. Yang jadi pertanyaan saya, untuk pembuatan fatwa waris apa cukup dgn akte jual beli saja,sedangkan kami tidak mempunyai sertifikat tanah tersebut karena menurut informasi di lokasi kami sdh tidak bisa dibuatkan sertifikat. Terima kasih atas bantuannya.

cahya03/12/2007 at 8:36 am

Sore ibu irma,

Saya ingin berkonsultasi mengenai jual beli rumah dan balik nama. Setahun lalu ibu saya membeli rumah kpr dari kakaknya di daerah bantul seharga 30 juta. Rumah tersebut bertipe 29 dgn LT 90 m2. ibu membayar dengan cara mencicil dan tanpa ada perjanjian jual beli. Uang yang telah kami setor melalui transfer antar bank adalah13.5 juta. Saat kesulitan dana akhirnya saya ambil alih rumah tersebut untuk dilunasi. Dengan tidak bermaksud berprasangka buruk, saat ini saya terpikir bahwa tidak ada dasar hukum kuat kami atas rumah tersebut karena kami hanya memiliki bukti transfer antar bank. Pertanyaan saya, apa yang harus kami lakukan supaya kamimemiliki bukti hukum kuat atas rumah tersebut selama kami mencicil?. Bisakah surat perjanjian jual beli rumah tersebut dibuat setelah pembayaran berjalan?. Bila haruskami lunasi maka kami ingin segera balik nama, berapa besar biayanya sampai kami mendapatkan sertifikat yg dikeluarkan oleh bank?. Bude saya mengatakan biaya balik nama sebesar 2 juta, apakah wajar nilainya karena seorang teman yang membeli rumah kpr di daerah BSD seharga 45 juta hanya membayar 450 ribu?. Sekian ibu dan terima kasih atas perhatian dan penjelasannya.Salam,

Cahya

JAWAB:Perjanjian Pengikatan jual beli bisa dilakukan walaupun cicilan sudah berjalan, asalkan bisa menghadirkan penjualnya kembali. Sebaiknya memang melakukan alih debitur langsung di bank, atau melunasi cicilan pada bank dan langsung dibuatkan akta jual beli dan balik nama. Untuk biaya, setahu saya tidak ada jual beli PPAT berikut pengurusan balik nama di BPN seharga 450rb. Mungkin yang bapak maksud berbeda (bukan AJB-BN). Semoga bermanfaat.

Yayat04/12/2007 at 7:58 am

Bu Irma,

Bu..saya berniat membeli sebidang tanah+rumah. Sebelum terjadi akad jual beli, sayabermaksud melakukan verifikasi atas validitas surat2 yang penjual (Bpk-A) tunjukkankepada saya. Adapun surat2 yang Bpk-A tunjukkan adalah: akta jual beli dengan pemilik pertama (almarhum) dan sertifikat tanah atas nama Bpk-A.Yang menjadi ganjalan adalah, Bpk-A menunjukkan kepada saya bahwa pihak kantor pajak menerbitkantagihan PBB ganda. Satu atas nama Bpk-A dan satu lagi atas nama pemilik pertama,

bpk-A juga menunjukkan tagihan ganda tsb pajak kpd saya. Bpk-A juga menunjukkan kepada saya tanda terima permohonan dari bpk-A untuk pengecekan status kepemilikan tanah tsb dari BPN dan tanah tsb memang atas nama bpk-A.Saya kawatir keluarga pemilik pertama masih terus memanfaatkan tagihan ganda tersebut untuk mempermasalahkan kepemilikan tanah tsb.Untuk kasus seperti ini, bagaimana dan kemana bu saya harus melakukan verifikasi. Mohon pencerahannya. TErima kasih

JAWAB:Pak Yayat, saya kurang jelas apakah tanah yang bapak maksud sudah bersertifikat atau masih berupa tanah girik? Kalau menurut keterangan bapak, seperti masih berupatanah girik. Untuk amannya, sebaiknya bapak menghubungi PPAT atau minimal camat sesuai dengan lokasi tanah bapak, sebelum bapak melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut. Karena untuk tanah2 girik tersebut harus dilakukan verifikasi data yang lebih detil dan membutuhkan pengetahuan yang mendalam atas surat2 tanah yang dimaksud, karena girik sering sekali tumpang tindih (seperti yang bapak ceritakan ada SPPT PBB ganda). Atau kalau yang paling amannya, bapak buat pengikatan jual beli dulu, kemudian mensertifikatkan tanah dimaksud, baru setelah selesai dilakukantransaksi jual belinya. terima kasih

Yayat06/12/2007 at 9:22 am

Assalamu ‘alaikum wr wb.

Terimakasih bu atas informasinya. Btw tanah tsb sudah SHM, karena bpk-A juga menunjukkan copy sertipikat hak milik atas tanah tsb kepada saya. Makanya saya jugaheran dan was-was kenapa bisa ada dua tagihan PBB. Kalau memang sudah bersertifikatSHM atas nama bpk-A, seharunya sudah aman ya bu untuk diteruskan ke tahap jual beli? Thanks.

Wassalamu ‘alaikum

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr. Wb pak yayat,Kalau sudah bersertifikat, memang prosesnya lebih mudah pak. Cuma, sebaiknya yang melakukan pengecekan juga pihak PPAT setempat, agar dapat dipastikan ke absahan sertifikat ybs. Untuk pajak ganda, bapak tinggal datang ke kantor pelayanan PBB setempat untuk mengkoreksi SPPT PBB ybs. Semoga lancar ya pak.

Yayat10/12/2007 at 2:04 am

Assalamu’alaikum,

Terima kasih bu, semoga akan lebih banyak orang yang mendapat manfaat dari website ibu ini. Sebagai praktisi IT saya salut pada terobosan dan good will ibu. Ibu memanfaatkan teknologi dan ilmu pengetahuan yang ibu miliki untuk kebaikan semua orang. Ini baru namanya muslim yang rahmatan lil ‘alamin. Semoga berbalas barokah dari Allah SWT.Maaf nglantur bu.

Wassalamu’alaikum.

JAWAB:Amien, terima kasih apresiasinya yang baik pak. Mohon bantu doa biar manfaatnya semakin banyak

M. Aliajiri s10/12/2007 at 8:57 am

Bu,ada yg ingin saya tanyakan, semoga ibu bersedia untuk mnjawabnya!begini bu,1.warisan tanah dan rumah dari ayah mertua saya telah dijual oleh ibu mertua tampa diketahui oleh selurus anak/ahli waris. apakah perjanjian jual beli itu sdh dapat dikatakan syah menurut hukum?2.Apakah jual-belinya bisa dibatalkan? mengingatsemasa hidupnya almarhum pernah berpesan untuk tidak boleh menjualnya.

terima kasihWassalamu ‘alaikum

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.Wb, langsung saja ya pak:1. Apabila sertifikat tanah terdaftar atas nama ibu mertua, maka yang berhak menjual adalah ybs (dengan persetujuan tertulis dari anak2 nya) – tapi karena tidakmutlak, kadang hal tersebut diabaikan (biasanya tidak lewat PPAT, tp camat). Tapi kalau atas nama almarhum, mutlak harus ada keterangan waris, pembayaran pajak waris, dan penjualan dilakukan oleh seluruh ahli waris.2. Apabila tidak dipenuhi syarat-syarat sah jual beli sebagaimana di atas, dapat saja jual belinya dibatalkan, tapi harus melalui prosedur berperkara di pengadilan.Wassalam,

andre14/12/2007 at 10:24 am

Bu Notaris Saya Mau Tanya Lagi.

Nama disurat girik adalah nama orangtua perempuan dari si penjual yang sudah almarhum. Di PBB tertulis anak pertama ahli waris. Apabila dilakukan proses jual beli apakah kuat hukumnya ? keterangan tambahan surat ahli waris dari anak anak sudah lengkap kecuali yang sudah meninggal mengetahui rt,rw,kelurahan,kecamatan.

JAWAB:Untuk menjual, harus dilakukan oleh seluruh ahli waris dilengkapi dengan keteranganwaris yang dibuat di hadapan lurah-camat, dan dilengkapi dengan akta kelahiran (atau kenal lahir) dari seluruh anak2nya.

andre16/12/2007 at 7:33 pm

Maaf Ibu Kembali Bertanya. Hal tersebut diatas sudah dilakukan. Pembuatan surat keterangan waris dihadapan para rt,rw,camat. Hanya saja digirik tertulis nama almarhum ibu dan di surat PBB nama ahli waris (kakak pertama dari ahli waris). Apakah sudah bisa dilakukan transaksi ?

JAWAB:Bisa pak. Karena PBB hanya bukti pembayaran pajak dan bukan merupakan bukti pemilikan tanah. Makanya saya wkt itu sampaikan bhw yang menjual harus ahli waris dari alm ibu. salam,

james17/12/2007 at 4:31 pm

selamat malam bu…saya mau tanya kalau mau mengurus hak milik hak guna bangunan,dan sebagainya itu sehingga hak atas rumah saya itu jadi kuat…1.Apa perlu waktu yang lama??soalnya ibu saya mengurus sendiri tanpa notaris dan itu sudah berlangsung hampir 2 bulan..2.waktu beli rumah harganya 84 juta..kalau dihitung kira-kira habis biaya berapa yaBu???3.yang tidak lengakap dari surat-surat rumah saya adalah IMB-nya Bu…4.Kalau mau minta biaya dari penjualnya,apa harus dilakukan??soalnya transaksi penjualannya sudah berlangsung kurang lebih 3 tahun yang lalu(selama saya tinggal)…trimakasih banyak ya Bu..atas jawabannya…oya fitunggu jawabannya bu…selamat malam…

JAWAB:Maaf Saya kurang jelas pengurusan apa yang Bpk maksud. Apakah jual belinya atau pensertifikatan tanah nya ataukah peningkatan status tanah dari HGB menjadi HM. Sepertinya pensertifikatan tanah ya pak? Kalau pensertifikatan tanah memang waktunya lama (antara 6 bulan sampai 1 th). Kalau jual beli, harus lewat PPAT

setempat pak. Untuk Peningkatan status hak atas tanah yang sudah bersertifikat (dari HGB ke HM) biasanya memakan waktu 1 bulan.

ADE NS19/12/2007 at 12:18 am

Assalamu’alaikum wr wb

Ibu, orang tua saya menjual tanah sekalian mengurus balik nama sertifikat atas namapembeli, tetapi setelah selesai balik nama sertifikat tersebut, akte jual beli yangaslinya di tahan di BPN, apakah memang harus seperti itu (akte jual beli asli di simpan di BPN). Terima kasih banyak atas jawabannya

JAWAB:Pada waktu proses jual beli, semua asli data kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut memang diserahkan kepada pembeli pak. terima kasih kembali, salam,

baiquni19/12/2007 at 1:20 pm

Bu Irma yang baik,Saya melakukan jual-beli tanah dengan Arpan, terdiri dari kapling A dan kapling B. Kapling A sudah disertifikasi atas nama saya sendiri. Status tanah Kapling B masih berupa akta jual beli antara developer dan Mardi, di mana Mardi adalah paman Arpan dan sudah almarhum; sedangkan Arpan bertindak sebagai kuasa atas nama ahli waris Mardi.Jadi, apa saja proses yang harus saya jalani supaya kapling B bisa segera disertifikasi atas nama saya?Apakah sertifikat Mardi harus dipisah dulu dari sertifikat developer?Bagaimana supaya saya bisa melakukan AJB dg Arpan (yang bertindak sebagai kuasa dari ahli waris Mardi)?

Normalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan hingga saya dapat sertifikat atas namasaya sendiri? Berapa biaya yang dibutuhkan?Terimakasih banyak atas kesediaan Bu Irma

JAWAB:Untuk menjawab pertanyaan bapak, masih banyak data yang kurang jelas. Jadi saya menjawab secara global saja ya pak.Pertama2, ada ketentuan yang melarang developer menjual tanah kaveling. Sehingga, saya pikir kalau masih atas nama developer, pasti harus dibuatkan bangunan dulu baru bisa dilaksanakan jual beli. Untuk tanah yang masih atas nama alm. P. Mardi, harus dibuatkan surat keterangan waris dulu, baru dibuatkan kuasa dari seluruh ahli

waris kepada Arpan.Mhn maaf saya kurang mengerti maksud anda untuk “dipisahkan dari developer”. Jika yang anda maksud “pemecahan dari sertifikat induk”, dan sertifikat masih atas nama developer, sebaiknya Arpan (selaku kuasa alm. P.Mardi) mengajukan pembatalan pengikatan jual belinya di developer, dan kemudian developer langsung membuat AJB dengan anda. Dari sana baru diajukan pemecahan dan permohonan balik namanya ke atasnama bapak.Wassalam,

Lusy21/12/2007 at 5:09 am

Assalamu’alaikum wr.wb

selamat siang ibu irma, saya seorang ibu rumah tangga sekaligus pekerja swasta. beberapa waktu yang lalu saya dan suami membeli sebidang tanah seluas 70m milik kakek saya. kebetulan yang mengurus proses jual beli tersebut adalah paman saya. untuk mengurus sertifikat berdasarkan informasi dari paman saya, kami harus membuatakta jual beli tanah dulu baru selanjutnya mengajukan permohonan pemecahan tanah untuk dibuat sertifikatnya, dan untuk membuat akta sampai dengan jadi sertifikat membutuhkan biaya 4 jt. tetapi ketika kami bicara dengan orang tua dari suami saya,menurut beliau akta itu tidak penting, yang penting sertifikatnya saja, langsung saja buat sertifikat tidak perlu membuat akta. saya jadi bingung, sebetulnya yang betul yang mana? mohon penjelasannya ya bu irma, terima kasih.

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.Wb bu Lusy,Untuk kasus ibu, sepertinya tanah yang akan ibu beli masih berupa girik. Jika demikian, maka saran saya girik tersebut disertifikatkan secara induk dulu atas nama kakek, baru dipecah menjadi beberapa sertifikat (jika perlu). Setelah itu dilanjutkan dengan akta jual beli. Akta tetap penting, untuk membuktikan telah terjadi peralihan hak kepada suami bu lusy. Jika tidak, sertifikat masih tetap atasnama kakek, dan bisa di klaim oleh ahli waris yang lain. Wassalam,

wassalamu’alaikum wr.wb

radix24/12/2007 at 4:27 pm

salam sejahtera ibu irma..Ibu saya mohon masukannya perihal resiko resiko yang mungkin timbul apabila:1. Debitur seorang WNA.

2. Pasangan Hidup Debitur seorang WNAatas perhatiannya saya sampaikan terima kasih

JAWAB:Pak, setahu saya memang ada ketentuan dari Bank Indonesia yang melarang DEBITUR adalah WNA. Secara hukumnya, salah satu resikonya adalah WNA tidak bisa punya assettanah di Indonesia. Sedangkan salah satu jaminan kredit yang paling mantap (kokoh) di Indonesia adalah tanah. Jadi hal tersebut menyulitkan bagi kreditur. Kalau cuma pasangan hidupnya yang WNA, selama tidak terkait dengan perkawinan, saya pikir tidak masalah.

Lusy26/12/2007 at 4:33 am

Assalamu’alaikum bu irma

melanjutkan pertanyaan yang lalu. maaf bu saya masih bingung. yang saya tahu, tanahkakek saya tersebut sudah memiliki sertifikat atas nama kakek saya, karena pada saat transaksi kakek saya menunjukkan sertifikat asli tanah tersebut. kalau sepertiitu bagaimana bu, apa harus dibuat juga akta jual belinya bu, atau bisa langsung buat sertifikat. terima kasih bu.

wassalamu’alaikum wr.wb

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.Wb bu lusy,Kalau sudah bersertifikat (berbeda dengan masih berupa AJB ya bu), ibu tinggal melaksanakan jual beli di hadapan PPAT di lingkungan letak tanah saja, kemudian proses balik nama ke atas nama ibu/suami. Tidak usah disertifikatkan lagi bu. Wass,

Parmin28/12/2007 at 10:31 am

Assalamu’alaikum Wr Wb,Bu irma yang saya hormati, mohon maaf apabila pertanyaan ini terasa berulang-ulang.Begini bu, Saya menempati rumah peninggalan almarhumah Ibu saya (AJB masih atas nama ibu) sedangkan PBB masih atas nama pemilik yang lama dan lokasinya ada di jakarta timur. Kami dua orang bersaudara sementara ayah menikah lagi. Saya khawatirapabila ada sengketa di kemudian hari yang melibatkan pihak keluarga dari Ibu tiri.

Supaya tidak ada sengketa apa yang harus saya lakukan bu? Saya ada niat untuk hak kepemilikan rumah itu atas nama saya sendiri (kakak sudah memiliki rumah sendiri), apa langkah langkah yang harus saya lakukan atas AJB yang sudah saya pegang ini bu?Kira-kira berapa besar biaya yang harus saya keluarkan untuk merubah AJB menjadi

HGB/SHM supaya menjadi patokan apabila saya mengurus ke PPAT.Mohon maaf dan terima kasih sebelumnya. Wassalam.

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.Wb pak Parmin, untuk kasus bapak, sebaiknya bapak membuat Keterangan waris dulu di kelurahan. setelah itu, yang terbaik bapak membuatkan sertifikat atas tanah girik tersebut. Setelah sertifikat terbit, bpk bisa membuat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, yang mana Bapaknya dan kakak anda melepaskan bagiannya atas tanah tersebut kepada anda. Semoga cukup jelas ya pak… Wassalam

Itha29/12/2007 at 12:13 am

Ass. Wr. Wb Bu irmaBpk saya punya sebidang tanah dan bangunan dengan status girik dan peralihan karenapewarisan. Rencananya ingin dibuatkan sertipikat dengan status hak milik. Menurut info yang ibu berikan harus ada PBB 5 th terakhir. Setelah dicek ternyata masih adatunggakan PBB. Kami ingin melunasinya tetapi luas tanah yang tertera di PBB tidak sesuai dengan aslinya. Dulu saat pihak pajak mengukur ternyata luas tanahnya digabung dengan luas tanah kakak2 bpk saya. Hasilnya kita harus membayar PBB yang sangat besar. Hal ini yang membuat bapak saya keberatan untuk melunasinya.Pertanyaan:1. Menurut ibu apa yang harus kami lakukan? Apakah kami harus melakukan pemisahan PBB dulu? Jika iya prosesnya bagaimana?2. Pihak yang mengurus bilang kalo ingin melakukan pemisahan, harus melunasi tunggakan2 nya dulu, apakah tidak bisa kl kita melakukan pemisahan dulu baru melunasi PBBnya?3. Setelah masalah diatas selesai tahapan apa yang harus saya lakukan untuk membuatsertipikat hak milik atas tanah bapak saya tersebut?Mohon informasinya ya bu, karena kami sudah urus masalah ini selama hampir 2 tahun tapi sampai sekarang belum selesai.Terima kasih sebelumnya.Wassalam.

JAWAB:1. Jika masih berupa PBB global, bisa dilakukan pemecahan PBB dengan membawa bukti akta jual beli atau akta hibah atau bukti kepemilikan lainnya ke kantor PBB setempat. tapi memang syaratnya, PBB yang tertunggak harus dilunasi dulu.2. Untuk persertifikatan tanah dari warisan, sebaiknya disertifikatkan bersama2 dulu, baru di pecah ke masing-masing bagiannya. (untuk menghemat biaya secara keseluruhan).Wass,

Andriyono29/12/2007 at 8:36 am

Dear Ibu Irma,Ibu, teman saya memiliki seorang bibi (dari pihak ayah) yg sdh janda. Si bibi ini tdk memiliki anak namun sdh menganggap teman saya dari kecil hingga dewasa sebagai anaknya. Saat ini si Bibi ingin mengubah sertifikat tanah dan bangunan yg atas namaalmarhum suaminya tsb menjadi a/n. teman saya tersebut.Yang menjadi pertanyaan saya :a. Apakah mungkin membuat sertifikat atas 2 nama ?b. Jika memungkinkan bagaimanakah caranya ?c. Tahapan apa sajakah yg harus dilakukan oleh si Bibi tsb untuk mengubah sertifikat tanah dan bangunannya atas nama teman saya tsb ?Demikian ibu, atas perhatian dan jawaban yg akan ibu berikan saya ucapkan terimakasih…

Salam,Andri

JAWAB:Dear pak andri,untuk kasus teman bapak: maka sertifikat tersebut harus di balik nama dulu ke atas nama ahli waris dari almarhum, baru dibuatkan akta hibah ke atas nama teman bpk. Untuk hal tersebut kena pajak ahli waris (BPHTB waris), kemudian pada saat hibah, pajaknya sama dengan pajak jual beli (kena Pph dan BPHTB). Proses hibah tersebut harus dengan persetujuan ahli waris yang lain (jika ada). Salam,

cha-cha08/01/2008 at 10:43 am

malam buk irma,..saya disini mo minta bantuan ibu, sekarang ini saya lagi nyelesain tesis yang berhubungan dengan PPAT sementara, ibu bisa bantu saya ga, untuk memberikan sedikitpengetahuan ibu tentang PPAT sementara ini pada zaman sekarang n bagaimana keberadaan PPAT ini pada saat sekarang, saya betul-betul kekurangan bahan atau pengetahuan dalam hal yang menyangkut PPAT sementara, sebelumnya terimakasih atas bantuan ibu, wasalam

JAWAB:Mengenai PPAT sementara memang bahannya baru sedikit. kalau mau diskusi, silahkan contact saya japri. sukses ya

Lin09/01/2008 at 5:22 pm

Dear Ibu Irma,Saya ingin tanya, apakah perjanjian jual beli (tanah) antara orang tua dan anak atau antara suami-istri itu sah menurut hukum?Terima kasih.

JAWAB:Jual beli antara orang tua dan anak tentu saja boleh (anak sudah dewasa). Tapi kalau antar suami isteri tidak boleh, kecuali ada pisah harta. salam,

Property To Invest13/01/2008 at 4:02 am

dear ibu,seorang teman saya sedang mengalami masalah sbb : istrinya tanpa sepengetahuan dirinya telah membalik nama sertifikat rumahnya utk PIL-nya tanpa sepengetahuan dia. Apa yg harus teman saya lakukan ?mohon bantuannya. Terima kasih

JAWAB:sepanjang pengetahuan saya, seseorang yang sudah menikah tidak bisa menjual harta bersama mereka tanpa persetujuan dari pasangannya. Jadi, kecil kemungkinan isteri tersebut dapat mengoperkan tanahnya tanpa sepengetahuan suaminya, kecuali jika tanda-tangannya dipalsukan. untuk itu, mungkin lebih cocok anda menghubungi pengacara terdekat. salam,

Damy16/01/2008 at 7:02 am

Salambu irma mau nanya lagi neh, untuk tanah yang belum bersertifikat atau tanah garapanbagaimana proses jual belinya?

lebih detilnya begini, tanah tersebut tidak pernah dibayar PBB nya? tapi secara fisik dikuasi oleh pemilik secara turun temurun. menurut BPN setempat kondisi tidakpernah dibayarnya PBB karena beberapa sebab (BPN memaklumi)

pertanyaan saya:1. kelengkapan apa saja yang harus disiapkan agar proses jual beli sah?

salam, dan terima kasihdamy(save The local right of land)

JAWAB:Untuk tanah belum bersertifikat biasanya jarang PPAT yang mau melangsungkan jual belinya, karena kemungkinan bermasalahnya sangat tinggi. Saya sarankan agar disertifikatkan dulu (lihat artikel Proses Pensertifikatan Tanah Girik). Namun apabila tetap akan dijual beli dalam kondisi tidak ada sertifikatnya, bpk bisa melakukannya lewat Lurah setempat. karena mereka memiliki riwayat tanah, data tanahdan keterangan pemilikan tanah berdasarkan peta desa. salam,

Asyari18/01/2008 at 4:16 pm

Dear Bu Irma,Saya bermaksud membeli rumah di daerah asal. Rumah tersebut kebetulan adalah rumah warisan keluarga. Dalam pembagian warisan, rumah tsb menjadi hak saudara kandung saya.Karena sesuatu hal, maka saudara saya berniat menjualnya kepada saya. Tetapi sertifikat hak milik rumah tersebut masih atas nama almarhumah ibu kami. Apa yang harus kami siapkan agar proses jual beli ini tidak bermasalah di kemudian hari?

JAWAB:Proses yang harus dilakukan adalah: pembuatan akta pembagian hak bersama (antara para ahli waris), pembayaran pajak waris dan pajak peralihan berdasarkan akta pembagian hak bersam tersebut, yang di ikuti dengan balik nama waris dan balik namake atas nama penerima hak (anda). salam

Maria21/01/2008 at 3:16 am

Dear Ibu Irma,Saya akan membeli rumah dari penjual, namun penjual tersebut namanya tidak sama dengan yang tercantum di Sertifikat (SHM). Penjual memiliki surat kuasa dari pemilik lamanya (yang tercantum di SHM).Dengan alasan supaya tidak terkena pajak dahulu saat membeli rumah tersebut maka tidak dilakukan Balik Nama.Yang ingin saya tanyakan disini:1. Benarkah pembelian si penjual dengan pemilik lama tersebut bisa dianggap sah, dengan adanya Surat Kuasa tersebut ( yang berisi mengenai kuasa untuk melakukan pembelian sekaligus penjualan atas rumah tersebut)?2. Apakah beresiko membeli jika beresiko rumah tersebut?3. Apabila saya membelinya secara kredit/KPR ke Bank, apakah resikonya lebih kecil karena pihak Bank tentunya akan lebih teliti dalam menilai keabsahan surat kuasa

tsb?4. Saat melakukan akad kredit dengan pihak bank, apakah Sertifikat tersebut sudah di balik nama dengan nama saya? atau tercantum di dalam sertifikat tersebut masih nama bank?Mohon bantuannya. Terima kasih

JAWAB:sebenarnya bisa saja menjual dengan menggunakan akta kuasa menjual (yang harus dibuat di hadapan Notaris) bu. Namun, ibu harus perhatikan tanggal akta kuasa tersebut. Jika lebih dari 1 tahun yang lalu, biasanya kantor pertanahan akan meminta agar kuasa tersebut di perbaharui karena dikhawatirkan pemberi kuasa sudah meninggal dan kuasa tersebut menjadi gugur.salam

Johny Irawan21/01/2008 at 7:56 am

Dear Ibu Irma,

Saya bermaksud untuk menjual rumah di daerah Cengkareng, Jakarta Barat. Saat ini sertifikat rumah tersebut masih dalam KPR salah satu Bank Swasta. Saya bermaksud melunasi sisa KPR saya tersebut.Karena saya KPR, maka di sertifikat tanah masih ada tercantum Hak Tanggungan Bank tersebut. Saya mendapatkan informasi dari Customer Service Bank tersebut bahwa setelah pelunasan nanti, saya akan diberikan surat roya (selain sertifikat asli & bukti pelunasan) untuk keperluan penghapusan Hak Tanggungan tersebut supaya rumah+tanah tersebut dapat diperjual belikan.

Yang menjadi pertanyaan saya :1.Apabila saya mengurus Surat Roya tersebut, kira-kira berapa hari kerja yang dibutuhkan? Kira-kira ada catatan apa di sertifikat tanah kita kalau Hak Tanggungantersebut telah di cabut?

2. Apabila saya meminta bantuan Notaris untuk mengurusnya, saya mesti menyerahkan sertifikat asli saya ke Notaris tersebut, apa yang harus saya pegang dari Notaris tersebut setelah saya serahkan sertifikat aslinya?

3. Apabila ada pembeli yang membeli secara cash, apakah dilakukan penandatanganan AJB terlebih dahulu baru uang pelunasannya disetor atau kah sebaliknya?

4. Biaya AJB dan Balik Nama, menjadi tanggungan siapa, Penjual atau Pembeli?Terima kasih banyak.

JAWAB:Pak Johnny, untuk pembelian jaminan dari bank, prosesnya adalah pelunasan di bank ybs. Dari situ bpk akan dapat surat lunas dan surat roya, untuk kemudian diproses

di BPN setempat dengan cara melakukan pencoretan di sertifikat dan dinyatakan bahwahak tanggungan tersebut sudah di roya. Jika notaris yang melaksanakannya, bpk akan mendapat tanda terima resmi dari mereka. Untuk pelaksanaan jual beli, dapat dilakukan di bank tempat jaminan berada, agar uang pembayaran bisa langsung masuk dan pada hari yang sama bisa dikeluarkan jaminannya. Mengenai biaya AJB dan balik nama, itu kesepakatan dari kedua belah pihak pak. semoga cukup jelas

Asyari24/01/2008 at 1:16 pm

Dear Bu Irma,Terima kasih atas tanggapannya yang baik.Mengenai Akta pembagian hak bersama, apakah cukup kalau kami (ahli waris) membuat pernyataan bersama diatas materai dan ditanda tangani semua ahli waris, yang isinyamenyatakan bahwa hak waris utk obyek yg dimaksud dialihkan kepada kami. Ataukah kami (semua ahli waris)harus menghadap notaris/PPAT untuk pembuatan akta ini? berapa biaya yang menjadi kewajiban masing-masing penjual dan pembeli? harga obyek dibawah 100jt bu.Terima kasih atas tanggapannya, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan perlindungan dan rezeki buat ibu sekeluarga.Salam,Ari

JAWAB:Untuk pembuatan akta pembagian bersama sama saja dengan proses pembuatan akta jual beli. Jadi semua pemberi dan penerima bagian harus hadir di hadapan PPAT setempat. Kalau tidak bisa hadir, harus dikuasakan kepada saudara yang lain, dengan surat kuasa yang dilegalisir notaris setempat. Mengenai biaya relatif pak, bpk bisa kontak PPAT/notaris ybs. salam,

janette28/01/2008 at 7:23 am

ibu saya 5 bersaudara,saat nenek saya meninggal surat rumah nenek saya diambil olehkakak dan adik ibu saya tanpa sepengetahuan ibu saya, lalu adik ibu saya menjual rumah itu tanpa sepengetahuan ibu saya dengan menerima uang dp kemudian memberikan surat rumah itu kepada pembeli yg jg tetangga nenek sya, pembelian itu tanpa ttd,ktp,dan sepengetahuan rt/rw setempat n tdk ada saksi,kemudian skrg kakak ibu sya itu malah minta patungan untuk membayar dp yang telah dibawa kabur oleh adiknya..padahal ibu saya tidak tau apa2 ttg hal ini bahkan liat surat rumahnya saja blm,skrg adik ibu saya membawa kabur uang dp rumah 28 jt,uang nenek saya,perhiasan yang yang tidak tau jumlahnya,mohon solusinya??

JAWAB:mbak janette, maaf ya kalau lama menjawabnya. Mhn dimaklumi, karena surat yang masuk sangat banyak. sebaiknya memang lewat alamat e-mail notaris.irma@yahoo.co.id.Tapi nggak papa, kembali ke masalah mbak, di sini mbak tidak menjelaskan apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum? kalau belum, maka memang agak mudah dalam memindah tangankan girik dimaksud. tapi kalau sudah, saya rasa jual beli tersebut tidak akan dapat dilakukan, karena pada umumnya camat atau PPAT pasti minta surat keterangan waris, dan kemudian seluruh ahli waris harus ttd. Kalau menurut saya, jika mau, ibu anda dapat menuntut kembali haknya atas tanah dan bangunan yang dimaksud. karena pembeli memiliki tanah tersebut tanpa dasar yang kuat (dan menurut anda memang belum dilakukan jual beli secara resmi kan?). Jika ibu anda diminta uang lagi, ya kembali kepada keluarga mbak. apakah mau memberikan ke adik ibu atau tidak. kalau menurut saya, tidak perlu. semoga cukup jelas ya… salam

ilham28/01/2008 at 12:52 pm

assalamu alaikum.wr.wb

bu, saya sih tidak mengajukan pertanyaan apapun (untuk sekarang ini) kepada ibu. cuma saya ingin menghaturkan BANYAK BANYAK TERIMA KASIH dan APRESIASI kepada ibu,dengan disediakan nya situs ini telah banyak membantu orang awam seperti saya tentang pertanahan dsb,semoga Allah senantiasa melimpah kan rahmat kepaga Ibu dan keluarga..Amin

ilham

JAWAB:Amien,.. Alhamdulillah… terima kasih atas dukungan dan apresiasinya ya pak. salam hangat dari saya,

M. David31/01/2008 at 1:27 am

Ass. Wr.Wb.Salam SejahteraBu Irma kami ingin bertanya, bgm tata cara pemecahan sertifikat sebidang tanah luas665 m3 yang ingin kami jual. Tanah yang ingin kami jual luasnya 324m3. Apakah kami langsung urus pengurusan ke kantor BPN atau langsung bisa ke notaris untuk segala pengurusannya. Perlu Ibu Irma ketahui bahwa pembeli sudah setuju untuk membeli tanah kami.

Kami perlu bertanya juga biaya-biaya yang harus dikeluarkan kami sebagai penjual dalam seluruh proses transaksi jual beli sampai pengurusan di notaris. Apakah nantisertifikat induknya kami tetap pegang atau diganti baru oleh notaris.Terimakasih banyak atas bantuanya Ibu Irma.Salam,M. David

JAWAB;Pak david, untuk kasus bapak, tergantung dari sertifikatnya. Jika sertifikat lama (kepalanya masih tertulis Departemen Dalam Negeri dan di bawah/sebelum tahun 1993),biasanya langsung diterbitkan dua sertifikat baru. Untuk itu ada proses ukur ulang,dan ganti buku, masing-masing dengan luas yang baru. Jika sertifikatnya sudah baru,biasanya di pisahkan saja bagian yang akan dikeluarkan, jadi sertifikat asal kembali ke pemilik, setelah di bagian luas dikurangi luas yang dipisahkan. Pengurusannya biasanya sekaligus AJB sebagian di PPAT, bersamaan dengan proses balik nama. Untuk biaya, itu relatif, tergantung lokasinya. salam,

Didi06/02/2008 at 8:08 am

Dear bu Irma

SAYA DI BERIKAN SEBIDANG TANAH ( 102 MTR )OLEH ORANG TUA SAYA ( SAMPAI DENGAN SAAT INI KEDUA ORANG TUA MASIH HIDUP ) DI WILAYAH DEPOK ( BOGOR ), YANG INGIN SAYA TANYAKAN , BAGAIMANA CARA BALIK NAMA DARI ORANG TUA KE SAYA ATAS SEBIDANG TANAH TERSEBUT YANG KEBETULAN SURAT SURATNYA MASIH GIRIK , DAN BERAPA BIAYANYA APABILA DIRUBAH KE SERTIFIKAT DENGAN STATUS HAK MILIK.DAN APA SAJA SYARAT SYARATNYA.

ATAS PERHATIAN DAN BANTUANNYA SAYA UCAPKAN TERIMA KASIH

DIDI

JAWAB:SARAN SAYA, SEBAIKNYA DISERTIFIKATKAN DULU PAK. LIHAT ARTIKELhttp://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/ SETELAH BERSERTIFIKAT DAPAT DIBUATKAN AKTA HIBAH. salam

asiyah08/02/2008 at 12:18 pm

sugeng ndalu ibu,..saya asiyah seorang pegawai swasta. saat ini perusahaan kami ingin membeli tanah girik dan akan di sertifikasi HGB melalui tahapan AJB yang dikuasakan kepada saya juga melalui proses pelepasan hak.

Mohon pencerahannya tentang prosedur dan aspek pajak yang harus saya siapkan.Maturnuwun sanged

JAWAB:Sungeng enjang bu,Untuk proses pensertifikatannya ibu bisa membaca artikel saya dihttp://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik. Untuk perpajakannya, nanti setelah ada pengukuran dan hasil penetapan dari Panitia A, akan diberikan penetapan mengenai berapa jumlah uang pemasukan (SPS) yang harus dibayar bu. salam,

mega11/02/2008 at 2:48 pm

assalamualaikum bu Irmaibu, saya mahasiswa kenotariatan mau menyusun tesis, dan kebetulan tesisnya tentangjual beli tanah bekas hak milik adat, yang sedikit banyaknya berhubungan dengan artikel ibu “jual beli dan balik nama sertifikat” tgl 27 nov 07. dalam pengajuan tesis saya, saya terbentur pada data-data kasusnya. kalau boleh saya mau minta tolong kepada ibu notaris untuk memberikan masukan, kemana saya harus mencari kasus2nya yang berhubungan denganjual beli tanah bekas hak milik adat. terima kasihatas bantuannya bu

JAWAB:Wa’alaikum salam wr.wb mbak mega, untuk jual beli tanah bekas hak milik adat mungkin mbak bisa cari dari kecamatan setempat. Karena kalau PPAT biasanya menghendaki agar di sertifikatkan dulu baru dilaksanakan jual belinya. Semoga sukses dengan tesisnya ya mbak. salam hangat,

yaya12/02/2008 at 6:25 am

Assalamu’alaikum bu Irma,saya ingin bertanya :1. Ayah saya memiliki sebidang tanah yang dokumennya hanya berupa AJB tahun 1988, belum ada sertifikatnya. Bagaimana proses pengurusan mensertifikatkannya? biasanya berapa lama prosesnya?2. Apabila antar perorangan membuat perjanjian hutang dengan jaminan tanah, apakah si kreditur bisa memasang APHT atas jaminannya tsb?Terima kasih sebelumnya bu Irma, situs ibu ini amat sangat bermanfaat bagi kami semua.

JAWAB:Wa’alaikum salam Wr.wb mbak yaya,1. Untuk pensertifikatan tanah girik, jangka waktu dan syaratnya bisa di cek

dihttp://irmadevita.com/2007/11/28/bagaimana-cara-mensertifikatkan-tanah-girik/2. Walaupun untuk perorangan, tetap bisa dipasang hak tanggungannya (APHT) seperti dalam perbankan mbak (lihat di http://irmadevita.com/wp-content/uploads/2007/11/uu4-1996.pdf).Alhamdulillah jika mbak senang. semoga semakin bermanfaat ya. salam hangat dari saya,

Rinto19/05/2008 at 1:59 am

Selamat pagi ibu irma,

tgl 15 Mei kemaren saya baru aja akad kredit dan tandatangan AJB disaksikan notarisdan pihak bank serta pengembang perumahannya. Saya bnyk tanya ke notaris mslh sertifikat saya yg msh berstatus HGB. saya minta status tsb ditingkatkan ke SHM segera. Tp berdasarkan peratran kerjasama Bank dan pengembang katanya penurusan peningkatan HGB ke SHM kalo sudah lunas. yg ingin saya tanyakan apakah emank peraturan pemerintah mengenai pembelian akad kredit dr thn 2000 keatas kembali lg ke zaman orde baru dimana yg diberikan oleh negara itu hanya berupa HGB karna hampir semua pemgembang cuma memberi konsumen sebatas HGB?Trus saya merasa keberatan kalo bayar 10thn ke dpn tp setelah lunas cuma dpt HGB? gimana caranya supaya sya dpt SHM saat masa proses cicilan ini? Karna saya mau langsung SHM rumah yg saya kredit tsb.Trus brp biaya yg hrs saya keluarkan utk proses HGB ke SHM? sya tahu meskipun SHM nya nanti akan dipegang oleh pihak Bank tp saya sejahtera aja kalo sudah SHM. Terimakasih,

Salam,

Rinto

Manik19/05/2008 at 4:34 am

Selamat pagi Bu Irma

Kami 7 bersaudara dan ibu masih ada, yang ingin saya tanyakan apakah proses penjualan tanah waris, kami berdelapan mutlak harus hadir di depan notaris?

JAWAB:Selamat pagi mbak.. memang untuk itu harus semua hadir di hadapan notaris, Alternatifnya: memberikan kuasa secara notariil atau kuasa yang dilegalisir notarissetempat kepada salah seorang ahli waris yang lain.

Heri Patrianto19/05/2008 at 1:29 pm

Bu Irma Yth.,Mohon kiranya bantuan ibu tentang informasi detail seputar pengurusan balik nama sertifikat tanah, berikut biayanya.

Terima kasih terlebih dahulu.

Ilham25/05/2008 at 4:07 am

Hallo bu..,apakah CV bisa melakukan perbuatan jual-beli atas tanah?makasih.

JAWAB:Tidak pak, karena CV bukan badan hukum sedangkan subjek hak atas tanah adalah Orangdan Badan Hukum. salam

Putra Ardhana26/05/2008 at 3:59 am

Yth. Ibu Irma,Mohon bantuannya. Saya mau membeli rumah tapi ternyata sertifikat bukan atas nama penjual. Tapi penjual memiliki PPJB dan Surat Kuasa menjual dari pihak yang namanyatertera di sertifikat. Ibu pernah menjawab bahwa proses ini dimungkinkan. Pertanyaannya:1. Apakah saya bisa melakukan transaksi jual beli langsung dengan penjual tanpa melibatkan pihak yang namanya tertera di sertifikat ?2. Apakah adanya PPJB bisa mempengaruhi proses jual beli ini. Karena ada notaris yang menyatakan bahwa PPJB harus dibatalkan terlebih dahulu agar si Penjual tidak terbebani Pajak Penjualan atas transaksi sebelumnya dengan pihak yang namanya tertera di sertifikat. Jadi BBN tetap dibayar 1 kali saat transaksi jual beli dengan saya.Mohon informasinya, terima kasih banyak.

Kiki26/05/2008 at 8:10 am

Yth. Ibu Irma,Saya mohon bantuannya,2 tahun yang lalu mertua saya membeli tanah dan bangunan di daerah bogor. Saat itu beliau telah meminta bantuan notaris untuk membuat akta jual beli dan sertifikat, serta balik nama sertifikatnya. Untuk keperluan itu semua beliau telah membayar 7 juta rupiah.Setelah 2 tahun berlalu, belum ada kabar dari notaris. Akhirnya mertua saya mengecek sendiri ke kantor BPN. Ternyata proses pembuatan akta jual beli telah selesai, tinggal dibuat sertifikat. Lalu mertua saya mengurus pembuatan sertifikat itu. Anehnya, setelah sertifikat selesai dibuat, sertifikat yang diterbitkan BPN masih atas nama si penjual. Katanya untuk balik nama sertifikat, mertua saya masih harus membayar Rp 21 juta rupiah ke BPN.Pertanyaan saya, mengapa sertifikat masih atas nama penjual? Apa untuk biaya balik nama memang semahal itu, berapa biaya normal balik nama sertifikat?

Idham27/05/2008 at 9:20 am

Bu Irma, saya mau tanya kalo tanah atas nama si A digunakan sebagai jaminan hutang piutang antara B dan C, trus ternyata pihak yang berhutang tidak memenuhi janjinya dan tidak membayar hutang sesuai perjanjian. akan tetapi dalam perjanjian hutang piutang tidak ada tanda tangan si A (pemilik tanah), bagaimananya status tanah tersebut secara hukum yah ? terima kasih

Sofyan27/05/2008 at 2:50 pm

Malam bu…

Saya ingin menanyakan, pada Bulan Januari 2008, kira-kira 4 bulan yg lalu saya melakukan pembelian/pembayaran pertama atas ruko berlantai 2(dua). Dijual dengan harga 82.5 jt seluas 3×11 meter = 33m2, namun karena kurang dana kami diperbolehkanmencicil 2 kali dan pembayaran pertama senilai 40jt sisanya akan kami lakukan beberapa bulan kedepan hingga saat ini kami belum bayarkan sisanya 42,5jt . Sedangkan kami diberikan hanya kwitansi bermaterai saja senilai 40jt.

Pertanyaan, surat-surat apa saja yg harus saya minta kepada mereka bila saya akan melunasi kekurangannya?

Untuk melakukan balik nama atas ruko tersebut, surat-surat apa yang harus saya bawadan kemana harus saya daftarkan?

Berapa biaya pembuatan sertifikat tersebut dengan nilai jual total 82,5jt?

Atas bantuan ibu saya ucapkan terimakasih.

Aldi27/05/2008 at 8:04 pm

assalamualaikum bu Irma

Saya Aldi, saya ingin menanyakan perihal proses balik nama Hibah Tanah Sertifikat atas nama Ayah. Yang ingin saya tanyakan adalah :1. Apakah proses hibah ini sama seperti dengan hibah waris.2. Kemudian kira-kira berapa hitungan biaya BPHTB atas tanah tersebut.3. Dan Apa syarat yang dibutuhkan untuk melakukan balik nama.

Terima Kasih

Bambang28/05/2008 at 1:19 am

Pagi Bu Irma,

Saya ingin membeli sebuah rumah baru dibangun th 2006 tetapi ketika saya melihat PBB tahun 2008 ternyata hanya ada nilai tanahnya saja tidak ada nilai bangunan dan kata yang punya rumah tersebut data PBB nya belum diupdate dan akan dia urus. (tanggal di IMB April 2008)

Yang saya ingin tanyakan apakah sebaiknya saya tunda dulu pembelian rumah tersebut sampai datanya ter update ?

HADI PURNOMO28/05/2008 at 9:13 am

1. assalamualakum….maaf bu Erma saya ingin menanyakan sesutu,begini bu saya telah membeli tanah dengan luas 84 m2 (tanah kavling),tanah tersebutmempunyai sertifikat induk atas nama mis A.saya memesan untuk pengurusan AJB dan sertifikat pecah atas nama saya. saya sudah mendapatkan AJB yang sudah ditandatangagi si A beserta istrinya,notaris dan dua orang saksi notaris,tapi ternyata si A tersebut sudah meninggal dan bertanda tangan adlah anak laki-lakinya dengan memalsu tanda tanda tangan bapaknya.yang saya tanyakan :1. apakah hal tersebut boleh menurt undang2 pertanahan yang berlaku?2. saya sudah mendapat bukti bahwa pengurusan sertifikat pecah sudah dalam proses

BPN dengan tanda buktinya atas nama saya.cuman ditanda bukti tersebut tertera luas tanah saya adalah 250 m2 (gabungan 3 pemilik tanah kavling),ketika saya tanyakan keyang mengurus katanya BPN nya salah ketik seharusnya 336 m2,dan hal tersebut untuk menghemat biaya serta menghindari site plan,tapi ketika nanti sudah jadi sertifikatnya akan atas nama masing2 pemilik kavling sesuai luas tanahnya..betulkahpernyataan tersebut bu..? dan apakah dikemudian hari tdk terjadi maslah dan saya tidak perlu mengurus sertifkat pecah lagi..?? terima kasih atas jawabannya bu…jazakumulloh..hadi purnomocipayung jaktim

sonny28/05/2008 at 9:15 am

Salut atas blog ini,Saya usul, blog ini menampilkan tentang tata cara pengurusan Sertifikat Hak Milik Tanah dengan detil..mengingat banayk pertanyaan mengenai hal ini di masyarakat

armadda28/05/2008 at 3:06 pm

hallo bu,

saya telah melakukan pembelian tanah. dari developer, tapi sertifikat-nya udah atasnama seseorang.nah pas di notaris udah di bikin AJB-nya yang sudah ditanda tangani oleh yang punyasertifikat. dan dia gak hadir dalam proses akad.apakah itu sah?

terima kasih.

Annie01/06/2008 at 1:21 pm

selamat siang bu Irma,Saya seorang WNA,karena WNA tdk di perbolehkan mempunyai tanah di indonesia (setau saya). Bagaimana seandainya saya menggunakan nama saudara saya untuk membeli tanah di Indonesia, adakah kemungkinan untuk membuat suatu perjanjian yang bisa menguatkan posisi saya sebagai pemilik yang sebebenarnya.mohon penjelasan ibu, terima kasih.

MC.Wara Candrasari02/06/2008 at 7:10 am

Selamat siang bu,Ada beberapa hal yang cukup membingungkan saya, waktu saya mencari rumah di jakarta. Rumah tersebut berada di Jakarta Timur.Surat yang ada pada pemiliknya berupa fotokopian (ada denah, tulisan tidak terlalu jelas),PBB ada,dari pembeli pertama,surat bercap pemerintah, pembeli kedua hanya berupa surat dgn meterai 6000 saja diketahui oleh lurah. Bgm itu bu? Mohon bantuannya. Apakah itu bisa nantinya dijadikan SHM?

yoyo02/06/2008 at 10:57 am

Sore bu, boleh saya bertanya ?Saya berniat ingin membeli sebidang tanah, namun tanah tersebut masih berstatus tanah waris. Data-data apa saja yang harus ada pada penjual sebelum saya memutuskanuntuk membeli tanah tersebut?Terima kasih sebelumnya bu..

Eko Hariyanto02/06/2008 at 12:08 pm

Selamat Malam bu..salam kenal dari surabaya. Saya ini awam masalah jual beli. Yang Mau saya tanyakan saya sudah melakukan jual beli sebidang tanah 4 tahun lalu tapi belum ke notaris hanya surat biasa bermeterai.Tanah sudah saya bangun ukuran luas total 400 m2 (shm)yang saya beli hanya 60m2. saat ini saya ingin memecahkan sertifikat tanahnya. langkah apa yang harus saya lakukan)syarat-syaratnya . apa saya harus pecah pbb dulu atau bagaimana. Mungkinkah diurus sendiri karena kalau ke notaris ada yang minta 7-8 juta sedangkan semua biaya mesti saya tanggung sendiri karena penjual tidak mau bantu. mohon bantuan ibu terima kasih.kira kira biayanya berapa. info dulu belinya 300rb per m2 saat itu njopnya 400rbsaat ini di pbb njopnya 500rb. kata tetangga saya disurabaya tidak kena pajak bila dibawah 45 juta bph apa gitu saya juga gak ngerti tolong dibantu hitung bu terima kasih

ahmad03/06/2008 at 3:07 am

Yth Ibu Irma,Banyak hal baru saya dapatkan dari blog ini dan terima kasih atas semuanya.Saya dimintai tolong temen yg usahanya bangkrut. Dia pinjam uang untuk menjadi TKI ke Arab dan melunasi utang di BRI. Sebagai jaminan dia memberikan jaminan setifikattanah atas nama istrinya dan dibuat perjanjian dibawah tangan antara kami. Dalam perjanjian tersebut saya diberikan kuasa jual yang kemudian kuasa jual tersebut akan dibuat dihadapan notaris. Pertanyaan:1. Apakah cara ini bisa dilakukan??2. Karena dia menjadi TKI apakah saya boleh menjual dan menandatangani saat proses jual beli dan balik nama??

Dalam perjanjian tersebut proses jual beli harus sesuai harga pasar dan sesuai proses yang lazim, jika hasil penjualan melebihi pinjaman saya harus memberikan kelebihannya, dll dengan tanpa merugikan salah satu fihak.

Terima kasih sebelumnya.

Riva03/06/2008 at 3:49 am

ibu saya pernah kirim email menanyakan tentang balik nama atas sertfikat hak milik rumah ko tidak di reply .terima kasih

Hermawan06/06/2008 at 6:51 am

Siang Ibu Irma,Saya ada mau sedikit tanya Proses Balik nama. Rumah yang saya tempatkan sekarang Bersertifikat atas nama Kakak saya (alm). Kakak saya sudah bekeluarga masih ada Istri dan 2 anak di bawah Umur ( 9 & 5 Th). Kalau saya mau Balik Nama Sertifikat ruamh itu atas nama saya, bagaimana prosedur dan Biayanya? Krn rumah itu memang sekarang sudah jadi Hak saya dan istrinya mengetahui masalah ini

isanova07/06/2008 at 8:42 am

dear, ibu notarisy punya tanah seluas 200 m2 dengan alas hukum girik.

x membeli sebagian tanah y seluas 50 m2 hanya dengan kuitansi. sedangkan girik atastanah y masih dipegang y dan belum disertifikasi.saya akan menukar sebagian tanah x yang dibeli oleh x dari y, dengan tanah saya.. apa yg harus dilakukan agar tukar menukar tanah ini memliki kepastian hukum yg cukup sehinga peralihan hak atas tanah sah, dan punya kekuatan hukum, sedangkan girik atas tanah x masih dipegang y dan belum dipecah (masih jadi satu dengan tanahy)? mohon bantuannya ibu…

irma09/06/2008 at 3:10 am

Pagi ibu…Untuk pembuatan sertifikat hak milik dari tanah yang statusnya warisan apa bisa ? syarat apa saja yang harus saya penuhi dan berapa perkiraan biayanya ?Mohon di beri penjelasan bu…

Thank’s

Kurnia10/06/2008 at 3:12 am

Dear Bu Irma,

Sebelumnya salam kenal dari saya Bu… Saya bermaksud membeli sebuah rumah second. Sertifikat rumah tersebut saat ini masih dijaminkan di Bank Niaga. Rencananya, sayadan Penjual akan bersama-sama datang ke Bank Niaga untuk menebus sertifikat tersebut menggunakan uang DP dari saya.1. Menurut Ibu, dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga?2. Apakah mungkin seluruh proses jual-beli dapat dilaksanakan dalam 1 hari, mulai dari penyerahan uang tebusan ke Bank Niaga hingga pengurusan Jual Beli di Notaris?3. Kapan sebuah proses Jual Beli dikatakan benar-benar selesai?4. Mengingat Penjual akan segera pindah ke luar kota (dan mungkin akan sulit untuk dihubungi), dokumen apa saja yang harus saya pegang setelah proses jual-beli selesai?

Bima Setiawan10/06/2008 at 6:07 am

yth. Ibu Notaris,Saya 5 bersaudara mewarisi sertifikat rumah HGB dari alm.ayah. Kami sudah memiliki

surat keterangan waris. NJOP rumah tsb sebesar 635 juta. Saudara-saudara saya sepakat utk merubah sertifikat tsb menjadi Hak milik atas nama saya. Langkah2 apa yg harus saya lakukan agar pajak dan biaya yg terjadi utk ini bisa seminimal mungkin ? Apa sertifikat dibikin hak milik dulu memakai nama2 ahli waris trus baru menjadi nama saya atau bagaimana ??? Terima kasih atas segala jawabannya.

liuyiusin11/06/2008 at 9:49 am

Ibu Irma yang baik,

Mohon bantuannya ya ibu. Menurut hukum, apakah dalam suatu kontrak/akta, seseorang dapat bertindak/berperan ganda selaku pihak pertama (mewakili diri sendiri) dan juga selaku pihak kedua (mis. mewakili suatu yayasan dalam perannya sebagai pengurus) ?Terima kasih banyak ya.

Wita11/06/2008 at 11:44 am

Yth. Bu Irma…. Salam kenal ya,Saya Wita, ingin menanyakan tentang peningkatan status HGB menjadi HM… Persyaratannya apa saja? Lalu tahapan2 dan prosedurnya bagaimana? Apakah bisa terjadi HGB tidak bisa ditingkatkan menjadi HM, kalau iya karena apa? Selain itu juga mengenai biaya yang dikeluarkan apakah di masing2 dikenakan tarif yang berlainan ataukah ada rumus pastinya?

Maaf ya bu pertanyaannya buanyak…soalnya ngga ngerti sich…hehehhehe…..

Terimakasih banyak atas kesediaannya untuk memberikan penjelasan……

Salam

riesti12/06/2008 at 6:14 am

Bu Irma Yth,

Kami 3 bersaudara memiliki tanah bersertifikat atas nama ayah kami yang sudah almarhum. Saat ini kami berniat menjual tanah tersebut. Mohon petunjuk ibu prosedurapa sajakah yang harus ditempuh? Apakah kami harus melakukan proses BBN sebelum melakukan transaksi jual beli? Terimakasih sebelumnya atas penjelasan ibu.

lisa12/06/2008 at 5:59 pm

halo,bu.. saya ingin menjual rumah, dan sudah ada peminatnya. saya ingin nanya surat apa saja yang perlu saya siapkan, apakah dengan tanda jadi 1,5 juta pembeli bisa minta foto copy hak milik dan pbb ? kpn akta jual beli di tanda tangani, apakah sesudah lunas ? apakah perlu fc kk dan ktp, karena saya belum berkeluarga ? atas jawaban ibu, saya ucapkan terima kasih banyak

Dodit Ramadita23/06/2008 at 2:53 pm

Dear bu Irma..Mohon bantuannya bu karena saya masih awam..saya mau jual rumah tapi suratnya hanya ada Akte Jual Beli tapi surat2 PBB lengkap..yang mau saya tanyakan,apakah saya harus meningkatkan surat2 (menjadi SHGBatau SHM)dulu baru dijual? terus terang,saya inginnya menjual dengan surat Akte Jual Beli itu saja tapi saya bersedia menurunkan harga jual rumah saya?bisa tidak bu?lalu bila hanya punya surat AJB itu saja apakah bisa mengurus IMB? oya,untuk Mengurus SHGB dari AJB biayanya kira2 berapa?Terima kasih banyak ya bu..

cecil24/06/2008 at 2:54 am

Selamat pagi ibu..salam kenal, saya ingin bertanya, bagaimana cara saya mencari tau sertifikat tanah saya bermasalah atau tidak?saya ingin memperjualbelikan tanah tersebut, tetapi saya takut apabila bermasalah, karena itu saya bermaksud untuk melakukan pengecekan terlebih dahulu.bagaimana langkah langkah yang harus saya tempuh untuk mencari tau apakah tanah tsbbermasalah atau tidak?Terimakasih banyak bu.

Airlangit02/07/2008 at 7:04 am

Siang bu Irma. Saya ingin membeli sebidang tanah, luasnya 112m2 dengan harga 290.000/m2 di daerah Cinangka, Sawangan. Untuk pertanyaan dari saya adalah :

1 Untuk AJB saya sudah keluarkan uang sebesar 2.000.000, apa benar sebesar itu?2. Untuk mengurus SHM saya dikenakan 5.000.000, sekali lagi apa benar uang sebesar itu yang harus saya keluarkan?3. Waktu tandatangan AJB cuma ada saya sama yang dulu jadi pemilik tanahnya (pak M), mengingat pemilik tanah yang baru (pak P) menyerahkan kembali ke pemilik yang lama (Pak M) untuk menjualnya. Tapi si pemilik tanah lama (Pak M) berjanji akan menghadirkan pemilik baru (Pak P) beserta istrinya kelak jika saya akan membayar lunas tanahnya. Diperbolehkankah cara seperti itu bu Irma?4. Tanah itu bersertifikat tapi masih atas nama bapaknya yang punya tanah lama (PakM), itu tanah warisan bu. Bagaimana caranya kalo saya buat SHM sendiri, amankah kedepannya?Terimakasih bu Irma.Tabik,Airlangit

JAWAB;Terus terang pertanyaan bpk kurang jelas. Kalau memang bersertifikat (point 4), mengapa ada pengurusan SHM (point2)? apkh mmg disertifikatkan atau dipecah dari induk menjadi sebagian yg lebih kecil? Intinya: jika tanah warisan, maka yang menjual harus seluruh ahli waris, dan apabila sempat dialihkan ke org lain (pak P),maka harus dibuat pembatalan dulu antara pak P dengan pak M tsb baru bisa jual beliantara seluruh ahli waris alm ayah pak M (tmsk ybs) dengan Bpk. Semoga cukup jelas ya pak…

henn14/07/2008 at 8:08 am

Selamat siang bu ..Saat ini saya sedang dalam proses membeli rumah dengan status sitaan bank. Dalam hal ini masih timbul banyak pertanyataan di benak saya, apakah rumah eks sitaan bank akan bermasalah dikemudian hari.

Terimakasih sebelumnyahenn

nandang28/07/2008 at 2:16 am

Saya mau bertanya alamat kantor BPN Kota Depok dimana ya?

Triyani01/08/2008 at 6:56 am

Assalamu’alaikum bu Irma,Semoga Ibu dan keluarga dalam keadaan yang baik.

Bu Irma, saya ingin mengurus penghapusan hak tanggungan atas tanah yang saat ini masih melekat dalam rumah saya. Setelah kredit lunas, saya memperoleh surat pernyataan lunas dan surat pengantar Roya dari Bank ex pemberi kredit yang ditujukan ke BPN sejak beberapa bulan yl, namun karena saya belum mengetahui langkah apa yang harus saya lakukan selanjutnya, sampai saat ini pengurusan ke BPN belum dilakukan.

Mohon informasinya mengenai :- Bagaimana proses / tahapan2 utk pengurusan permohonan penghapusan hak tanggungan tersebut ke BPN- Berapa lama biasanya proses tsb- Berapa biaya resmi (retribusi) atas permohonan tsb yg seharusnya dipungut BPN?- Jika pengurusan melalui Notaris apakah harus menggunakan Jasa Notaris yang menandatangani AJB atau bisa menggunakan notaris lain (yg wilayah kerjanya meliputitempat tanah tsb berada?)- Jika tidak confidential, berapa range profesional fee Notaris untuk jasa pengurusan penghapusan hak tsb 

Terima kasih banyak atas penjelasannya.

Salam,Triyani

JAWAB;Wa’alaikum salam mbak triyani… Alhamdulillah kami sekeluarga sehat, semoga mbak dankeluarga juga demikianUntuk roya, jika dilakukan bersamaan dengan jual beli, maka sebaiknya pelaksanaannya sekaligus dengan balik nama sertifikat. Jadi pada waktu mbak terima sertifikatnya sudah bersih dari HT. Tapi kalau tinggal di roya (tanpa ada proses apapun), sebenarnya bisa dilakukan sendiri. Dengan surat roya dari bank, asli sertifikat HT dan asli HT saja pemilik sertifikat sudah bisa datang ke BPN untuk meroya. Langung ke bagian pendaftaran penghapusan hak tanggungan. Pelaksanaannya lebih kurang 2 minggu sampai 1 bulan. Biaya, relatif mbak. tergantung BPN dan jika pakai notaris, tergantung notaris ybs.Wassalam, irma

gunawan01/09/2008 at 7:41 am

salam kenal pak,pak sinaga yth. saya mohon pecerahannya dari masalah yg saya alami. saat ini ibu mertua saya ingin ngejual rumah warisan alm. suami yang dulu menikah secara siri. dari musyawarah keluarga baik istri tua (yg sah secara aturan negara) dan istri muda (red: nikah siri) berhasil menerbitkan surat kuasa dari sebidang tanah dan bangunan untuk ibu mertua saya. yang jadi pertanyaan saya:1. apakah ibu mertua saya dapat menjual tanah tsb dg bermodal selembar surat kuasa yang ditanda tangani istri tua beserta anak2 dan saksi2.2. pungutan apa saja yang dikenakan pd si penjual. berapa persen dari transaksi sebesar Rp. 60jtsekian terima kasih.

Gunawan

gunawan02/09/2008 at 2:09 am

maaf mbak, kemarin salah ketik.

therty25/09/2008 at 5:35 am

selamat siang mbak..saya ingin tahu apakh seandainya saya memberikan pinjaman uang kepada seseorang dengan dia memberikan jaminan berupa sertifikat tanah, seandainya kemudian orang tersebut tidak bisa membayar hingga tempo yg telah disepakati, apakah saya bisa melakukan balik nama atas sertifikat tersebut?apakah dengan adanya perjanjian hutang yg menyebutkan bahwa seandainya dia tidak bisa membayar hingga jatuh tempo maka akan menyetujui untuk balik nama tanah tersebut adalah sah dimata hukum??terimakasih mbak…

alwi27/11/2008 at 3:43 am

dear Bu Irma,

Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.

alwi27/11/2008 at 3:44 am

ddear Bu Irma,

Saya punya warisan sebidang tanah dari ayah (Alm) hanya ada akta jual beli atas nama ayah, kalau akan di buat sertifikatkan atas nama saya harus dibuat akta hibah (karena warisan) dahulu atau langsung Sertifikat, dan biaya krg lebih berapa?, terima kasih banyak mbak.ear Bu Irma,

Yos30/11/2008 at 8:03 am

Yth Bu Irmadevitaassalam wr wbmembaca apa yang disyaratkan tentang syarat terjadinya jual beli tanah dimana ada disebutkan bahwa harus ada Bukti PBB dan bukti pelunasannya dalam 5 tahun terakhir ini…saya ada berniat menjual rumah yang kebetulan telah lama saya kontrakan,namun masalahnya saya malah tidak tahu dimana disimpannya PBB dan bukti lunasnya tersebut..maklum orang yang ngontrak sudah beberapa keluarga jadi berkas2 tersebut malah tak jelas ada.Adapun yang ingin saya tanyakan bagaimana caranya saya mendapatkan kembali bukti PBB tersebut bila saya ingin menjual rumah tahun ini juga..Mohon penjelasannya ya bu Notaris…wassalam

andi02/12/2008 at 5:09 pm

Salam Hormat,mohon dijelaskan adakah perbedaan antara Surat keterangan waris dengan fatwa waris.Terma kasih atas tanggapannya.

dede16/01/2009 at 4:18 pm

dear ibu irma, saya ingin tanya syarat document apakah yg perlu dilampirkan untuk balik nama rumah nenek saya yg sudah meninggal menjadi atas nama ibu saya, sedangkan ibu saya hanya di angkat anak dari bayi oleh nenek menjadi anak tunggal..masalahnya ibu saya tidak mempunyai surat yg menjelaskan diangkat anak oleh nenek..

mohon penjelasnya ya bu..terima kasih sebelumnya

God Bless

adi setiadi19/01/2009 at 3:26 am

assalamualaikum wr.wb.saya mau jual rumah, apa saja tanggungan atau pajak yang harus di keluarkan oleh penjual, dan bagaimana cara perhitungannya, terima kasih.

reviava19/01/2009 at 9:23 am

dear ibu irma..bu ada yang mau saya tanyakanpertama saya membeli tanah dengan sertipikat lama dimana di dalam sertipikat tersebut ada cap BPN yang menyatakan bahwa untuk pendaftaran selanjutnya blanko sertipikat tersebut harus diganti, dan juga sertipikat tersebut terkena pemekaran wilayah. yang ingin saya tanyakan:apakah bisa saya ganti blanko + balik nama sekaligus, maksudnya ketika blanko sertipikat baru itu terbit langsung menjadi atas nama saya (pemilik baru)? dan bagaimana prosesnya?terimakasih

tety20/01/2009 at 4:20 am

Dear Bu Irma,

Ibu, saya baru aja membeli tanah dengan bukti kepemilikan berupa girik. Dalam akta jual beli yang dibuat oleh PPAT disebutkan bahwa status tanah tersebut adalah tanahadat. Pertanyaan saya adalah:1. Apakah saya bisa mengajukan permohonan pembuatan sertipikat atas tanah tersebut,mengingat tanah tersebut statusnya adalah tanah adat?2. Apabila bisa, syarat apalagi yang harus saya penuhi untuk proses pembuatan sertipikat tersebut?

Terima kasih atas tanggapannya.

tety20/01/2009 at 4:34 am

Dear Ibu Irma,

Maap bu ada beberapa pertanyaan yang belum saya sampaikan.1. Apabila seseorang meninggal dunia tanpa anak dan suami/istri, tetapi mempunyai saudara tiri seibu dan anak angkat, harta peninggalannya menjadi milik siapa?2. Apakah sah dan mempunyai kekuatan hukum apabila pada masa hidupnya, orang yang meninggal tersebut telah memberikan seluruh harta peninggalan pada anak angkatnya (secara lisan)?3. Apabila tidak sah, apa yang harus dilakukan supaya tanah dan rumah tersebut bisaberalih secara sah? mengingat pesan almarhum bahwa tanah dan rumah tersebut tidak boleh dibagi dengan siapapun tetapi harus menjadi milik si anak angkat.

terima kasih atas tanggapannya.

yanto31/01/2009 at 5:12 pm

Dear Ibu Irma,

Mohon pencerahannya :Saya berencana membeli sebidang tanah seluas 100m2 (tanah induk luasnya sebesar 300m2).Yang ingin saya tanyakan berapakah biaya wajar yg harus saya siapkan jika saya mengurusnya melalui notaris sampai dengan selesai ( sampai saya memiliki sertifikatsendiri ( pemecahan dr sertifikat induk )

nicholasl01/02/2009 at 1:22 pm

salam hormat,maaf ibu irma saya ada beberapa pertanyaan mengenai masalah jual beli tanah kavlingdari pengembang sbb :1.kalau tanah kavling tsb luas 96 m2 sudah dilunasi terus katanya dari pengembang untuk ajb harus tunggu surat pbb keluar dulu apakah ketentuannya memang begitu ya bu.2.kalau untuk biaya ajb,bphtb,bbm untuk wilayah tangerang itu berapa ya bu.mohon penjelasannya bu terima kasih

sandy03/02/2009 at 2:44 am

Yth. Bu Irma,Orangtua kami (keduanya sdh almarhum) meninggalkan warisan sebuah rumah yang sdh lengkap surat2-nya (SHM, IMB, PBB, dll).Rumah tsb rencananya akan dibeli oleh adik kami (perempuan).Pertanyaan kami, bagaimana cara pengurusan/ prosedurnya agar hal tsb dapat dilaksanakan? Apa saja dan berapa besar biaya yg harus dikeluarkan utk mengurus haltsb?Demikian Bu Irma, besar harapan kami pertanyaan2 tsb dapat dijawab. Semoga Bu Irma diberikan perlindungan dan balasan kebaikan yang berlipat dari TUHAN…amiin

SandyCilangkap

sri04/02/2009 at 2:45 am

Salam hormat,almarhum bapa saya pernah meminjam uang pada temannya sebesar 3 juta dengan menggadaikan sertifikat tanah atas nama ibu.Setelah ayah meninggal sudah kewajiban saya sebagai anak untuk melunasinya.Tapi waktu datang ke rumah teman ayah saya ternyata pindah pada intinya kami kehilangan jejaknya.Apa yang harus saya lakukan untuk melacak sertifikat itu ? apa kasus seperti ini bisa di bilang kasus sertifikat yang hilang?langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?terimakasih

benny06/02/2009 at 3:43 pm

Yth Ibu Irma,

1 minggu yg lalu saya melakukan transaksi jual beli tanah SHM di notaris sekaligus PPAT. setelah saya transfer uang (100%), pihak notaris membuatkan kwitansi dengan ketikan yang ditandatangi oleh penjual. kemudian notaris memberikan catatan telah terima uang tunai x juta utk membayar pajak + akta jual beli + balik nama (tanpa menulis utk sertifikat HM no brp) yg ditandatangani oleh notaris. SHM asli dipegangoleh notaris sampai sekarang, dan saya belum mendapatkan kabar apapun juga. jd sayahanya diberi nota tanda terima tanpa copy AJB atau SHM asli.

JAWAB:Memang seperti itu pak. Setelah 2 minggu bpk bisa minta salinan AJB. sertifikat asli untuk proses balik nama dan biasanya selesai dalam waktu 1,5bln. Kecuali ada peningkatan status hak atas tanah atau pemecahan (bisa sampai 4 bulan).

apa prosesnya memang spt ini? seharusnya yg benar bagaimana?

normalnya kapan SHM yg asli yg sudah balik nama selesai?

terimakasih untuk bantuannya

Joni08/02/2009 at 8:53 am

Yth Ibu Irma Devita

Saya ingin menanyakan perbedaaan dasar hukum antara perjanjian jual-beli yg dibuat di depan notaris dan yg dibuat secara intern pembeli dan penjual secara kekeluargaan langsung tanpa melibatkan notaris.

Kalau suatu ketika salah sau pihak melakukan ingkar janji atas perjanjian tersebut dan sampai ke pengadilan. perjanjian yang mana yg memiliki kekuatan hukum?

Mohon tanggapannya, sebelumnya saya ucapkan terima kasih

Halomoan T10/02/2009 at 3:39 am

Dear bu irma,salam kenal.

saya mau konsultasi, boleh ya bu..

saya baru membeli sebidang tanah daerah deli serdang. Tanah yang saya beli ini, dulunya adalah perumahan bank BTN. Namun oleh karena pemilik rumah tidak sanggung membayar dan juga seiring berjalannya waktu rumah tersebutpun sudah tidak ada lagi oleh bencana maka rumah yang sudah tinggal tanah tersebut dilelang oleh bank BTN.

Pelelangan tersebut diserahkan oleh pihak BTN kepada developer PT Paduan Agung. Dansaya membelinya dari developer tersebut.

Saya membelinya bulan desember 2008 senilai Rp 61.500.000,-. Dan kesepakatan pada saat itu, saya akan bayarkan 50 juta dulu (artinya ditahan 11.500.000 dulu dan akansaya bayarkan sisa tersebut saat sertifikat hak milik saya terima. Saat ini kami sudah menandatangani surat ikatan jual beli tanah.

Dan saat saya tanya kapan dibuat AJB nya, pihak developer tersebut menyebutkan bahwa tidak perlu lagi AJB dengan alasan surat ikatan jual beli tersebut sudah cukup unutk mengurus SHM.

yang mau saya tanyakan, apakah memang benar bisa demikian bu?kalau tidak, apa sebaiknya langkah yang harus saya lakukan?

terima kasih ibu,BR// Halomoan T

Ratna12/02/2009 at 6:07 am

Yth. Ibu Irma

Keluarga besar kami mewarisi tanah dr Nenek kami. Sudah bertahun2 belum dibalik nama.Apakah bisa tanah tersebut langsung kami jual saja ke pihak luar, berdasarkan keterangan hak waris dr Nenek?

Maksud saya adalah utk menghemat waktu, biaya sertifikat dll.

Kedua, bila tidak bisa, apakah bisa langsung dijual atau dihibahkan antar hak waris(atau tolak warisan) sebelum dibuat sertifikat?

Terimakasih banyak.

dedy16/02/2009 at 10:38 pm

Selamat pagi bu,Bu, saya mohon bantuannya, saat ini saya akan membeli rumah secara cash yang masih dalam proses kredit di BTN, saya bingung untuk proses check sertifikatnya, karena yang ada cuma fotocopy dari bank aja?gimana cara terbaik buat ngecheck sertifikatnya?terus cara terbaik buat pembayarannya gimana?karena saya harus nglunasi dulu sisa kredit rumah tersebut di bank BTN?apakah perlu perjanjian ikatanjual beli dibawah tangan selama proses tersebut?kalo iya, formatnya seperti apa?terima kasih banyak atas bantuan dan infonya

Jawab:Hal ini pernah saya bahas detil di artikel http://irmadevita.com/2007/10/27/sebelum-beli-rumah-secara-oper-kredit-pelajari-dulu-untung-ruginya/Salam hangat,

Lucky22/02/2009 at 11:38 am

Ayah saya mewarisi sebuah rumah dimalang yang sekarang diatas nama om saya.

Rumah ini masih berstatus HGB dan masanya habis di tahun 2006. Saya ingin melakukanbalik nama (dari nama pemilik rumah ke nama saya) dan membuat rumah itu SHM.

Saya ingin tau tahab-tahab apa yang harus saya lakukan? saya harus pergi kemana dansiapa yang bisa saya hubungi? dan berapa lama prosesnya?

Terima kasih

Andre27/02/2009 at 2:12 am

Selamat pagi bu,Saya ada beli tanah di Jakarta tahun 2000 dgn NJOP 400jt, pajak telah dibayar oleh sipenjual.Tahun 2009 ini saya mau balik nama, NJOP thn 2009 adalah 900jt, dan saya disuruh membayar pajaknya 5% dari 900jt. Yang saya tanyakan mengapa pajak yg harus dibayar dgn perhit NJOP sekarang dan bukan NJOP pada saat tanah itu dibeli? Dimana dasar hukumnya? Trimakasih bu.

adi03/03/2009 at 5:26 am

met ciank bu irmamakasih atas ilmunyaq mo nanya tentang jual beli tanah yang hanya didasarkan kuitansi saja dan belum balik nama,dalam artikel ibu dijelaskan bahwa dalam kasus yang seperti itu orang akan si pembeli akan kesulitan dalam hal pengurusan balik nama jika si penjual sudah meninggal dunia.yang inggin saya tanyakan bagaimana pengurusan balik nama atas tahah apabila si penjual telah meninggal dunia.trimakasih

Susanto03/03/2009 at 6:54 pm

Yth Ibu Irma,

Saya baru saja membeli rumah seseorang yang hanya memiliki akta hak bersama dengan bukti pembayaran pajak (PBB), tahapan secara terperinci apa saja yang harus saya lakukan agar rumah tersebut memiliki SHM atas namanya saya sendiri. apakah akta hakbersama kuat secara hukum apabila di perjual belikan.

Mohon saran dan nasehatnya, senang bisa menghubungi Ibu Irma

Terima KasihSusanto

iin04/03/2009 at 4:32 pm

ass wr wbselamat malam bukakek mertua saya mewariskan tanahnya yg masih HGB kepada 6 orang anak, termasuk ayah mertua saya.rencananya suami saya akan pecah sertifikat sebagian tanahnya, dan buat sertifikat atas namanya sendiri untuk di jaminkan ke bank, untuk modal bangun rumah untuk kami…

yamg mau saya tanyakan bagaimana kah caranya, pecah sertifikat warisan, dan berapakah biayanya, dan prosesnya seperti apa, kalau bisa detail ya bu, karna kami benar benar buta akan hal initerima kasih banyakwassalamu’alaikum

Must Trie05/03/2009 at 5:10 am

Ibu Irma,Saya berencana membeli sebuah rumah lt/lb 115/80 di wilayah Jagakarsa-Jaksel, dimana sertifikat HGB tsb masih belum dipecah, dan total luas keseluruhan adalah lt/lb 168/120. Berdasarkan data 2008, NJOP tanah adalah 702.000 dan NJOP bangunan 596.000.Dari informasi tsb, yg ingin saya tanyakan :1. Berapakah total pajak yg dikenakan baik terhadap penjual maupun pembeli ?2. Berapa total biaya untuk memecah sertifikat tsb sekaligus balik nama masing-2 penjual dan pembeli dan butuh waktu berapa lama?Terima kasih atas pencerahannya.

budi07/03/2009 at 3:37 pm

Selamat MalamPertanyaan saya sederhana bu, apabila salah satu ahli waris tidak mau menandatangani dalam Surat Keterangan Waris, langkah apa yang harus di lakukan agarpermasalahan tersebut tidak berkepanjangan di kemudian hari mengingat ahli waris ygtidak mau tanda tangan ada gelagat niat yg tidak baik dalam hal ini ada salah satu warisan yg fisiknya sudah dikuasai(kalo bisa minta dasar hukumnya)Atas jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih

rivi08/03/2009 at 11:26 am

sore bu…

saya mau menanyakan, misalnya seorang pewaris mempunyai 5 orang anak dan meninggalkan warisan berupa tanah seluas 6 hektar. apakah ahli waris tersebut harusmembayar pajak, jikalau terjadi balik nama terhadap perseorangn (masing2 ahli waris), apakah harus dilakukan pembayaran pajak lagi gak? seandainya memang terjadipembayaran pajak lagi, berarti kemungkinan terjadi pembayaran pajak berganda ya bu?apakah hal tsb menyalahi aturan gak bu?…terima kasih…

Zirky12/03/2009 at 10:06 am

Selamat sore,Semoga bu Irma dalam keadaan sehat selalu.

Saya membeli sebidang tanah (SHM)dari kakak kandung.

Sekarang kakak berdomisili di Sumatra Utara dan saya di Jawa, pertanyaan saya disaat akad jual beli didepan Notaris bisakah kakak tidak usah datang ke Jawa dan sertifikatnya dikirim untuk di tandatangani via pos?Dan apa saja persyaratan lainnya?

Terima kasih atas penjelasannya.

Wito19/03/2009 at 11:33 am

Bu Irma yang Baik,

Bu, saya mau beli rumah di bekasi,,rupanya penjual rumah tidak membuat IMB baru waktu merenovasi rumahnya dari : (duluLB/LT : 45/95 m2) , menjadi (130/95 m2)–> 1 1./2 tingkat soalnya.

Sementara akad Kredit sebentar lagi akan saya tandatangani.

Apakah mending IMB saya perbaharui sekarang bersamaan dengan akad kredit ?Bagaimana dengan perhitungan pajak penjual dan pajak pembeli? Apakah ada kenaikan atau tetap mengikuti perhitungan yang lama ?

Saran Ibu , apakah mending IMB barunya saya apply setelah semuanya beres (PK, AJB, BN selesai) ?

Terimakasih banyak sebelumnya,

Wito

Dian21/03/2009 at 9:50 am

saya baru membeli rumah second luas tanah 136 m2, luas bangunan 112 m2, seharga 50 juta di daerah surabaya.berapa biaya balik nama nya ya?

Cinda24/03/2009 at 1:25 pm

Bu Irma yang Baiksaya mau tanya

Saya baru diterima kerja di sebuah Perseroan Terbatas sebagai tenaga Legal dan Barusebulan saya kerja, saya mendapat tugas untuk melaksanakan Jual Beli Tanah salah seorang warga untuk Perusahaan, yg jadi permasalahan yaitu tanah tersebut adalah tanah untuk pertanian dan itu telah saya konsulkan sama PPAT, dan PPAT tersebut memberikan masukan untuk Pengeringan dan Penurunan Hak status dari SHM ke HGB untukPT. Inti masalahnya Direktur tidak mau melaksakan Pengeringan, kalau memang harus dikeringkan beliau Minta dasar Hukumnya apa? tolong Penjelasan yang sejelas jelasnya ya bu Irma jika perlu tolong dikasih info Praturannya. Terimaksih…wassalam

adiaries30/03/2009 at 5:02 pm

malam Bu,slam kenal

saya mau tanya : saat ini saya sedang mengurus sertifikat rumah di depok yg tadinyaHGB menjadi SHM, rumah tersebut warisan orang tua. permasalahannya, saya awam mengenai prosesnya dan notaris yg saya tunjuk sebentar2 minta uang, saya jd tidak percaya karena saya sudah mengeluarkan RP. 15.000.000,- awalnya notaris bilang biayanya 3.500.000 tp muncul alasan lain katanya sertifikat tersebut habis masa berlakunya jadi harus ada perpanjangan Hak lalu minta 2.319.000, dengan janji akan selesai dlm wakt 2 minggu, tp kemudian minta lg 5jt dengan janji selesai dlm wakt 3bln tapi minta lg katanya klo mau slesai 1 bln tambah 5jt,apakah sedemikian besar biayanya ?sementara njop rmh tersebut hanya 46jt, rencana saya ingin menjual rumah tesebut tp klo begini caranya bisa habis hanya utk notaris dan biaya jual beli,benarkah notaris tsb atau saya yang awam? mohon jawabannya. terima kasih.

adiaries30/03/2009 at 5:16 pm

malam bu irma,

ada tambahannya : notaris tsb ditunjuk oleh bank DSP (danamon simpan pinjam)krn sertifikat tsb sbg agunan pinjaman saya. Apakah dg permasalahan diatas jk ternyata notaris yg salah sy dpt meminta bank utk mengganti notaris? apakah saya dpt menuntut pihak bank?(krn ketika perjanjian awal credit pihak bank yg menawarkan diri mengurus sertifikat rumah sy menjadi SHM dg biaya 3,5jt dg jaminan biaya tersebut sdh fix dan klaupun ada penambahan biaya tdk banyak). krn pihak bank dan notaris seperti sengaja mengulur-ulur waktu, karena rencana sy menjual rumah tersebut utk menutup pinjaman di bank tsb. Lembaga hukum seperti apa yg dapat membantu saya, karena permasalahannya sdh berjalan hampir 6 bulan dr rencana outstanding saya, saya jadi merugi krn hrus terus membayar angsuran sementara ada pihak yg ingin membeli rumah tsb 6 bulan lalu mundur (tdk jadi beli) krn org tsb melihat rumitnya masalah sertifikat tsb. trimakasih sekali lg sy ucapkan

ISMAN31/03/2009 at 6:22 am

saya bekerja di bidang developr, saya mau buka developer di daerah tempat tinggal saya ,,,,,,, apa saja syarat dan surat surat apa saja yang harus di urus.

Chandra31/03/2009 at 7:29 am

Bu Irma yang baik..Saya mau tanya

Bagaimana prosedur balik nama pada PBB dari nama pemilik yang lama ke pemilik yang sekarang. Ke dinas mana saya harus mengurusnya dan surat2 apa saja yang perlu saya persiapkan serta berapa kira2 berapa biayanya..?

Rachmad Islarianto02/04/2009 at 9:46 am

Salam kenal Bu Irma,Saya diminta mertua saya untuk bertanya. Bagaimana cara memecah sertifikat tanah dan bangunan atas nama menantu Bude(WYN)yang diperjual belikan kepada 2 keluarga yaitu Mertua saya (SMT) dan adik ipar mertua (DRY). Kwitansi jual beli tanah dan bangunan tidak dihadiri saksi PPAT. Tanah sertifikat tersebut akan dibagi menjadi 2. Bangunan 2 rumah di atas tanah tersebut ditinggali oleh mertua saya dan adik ipar mertua saya. Tembok di tengah2 bangunan 2 rumah dalam perjanjian jual beli menjadi milik bersama 2 keluarga tersebut. Pertanyaan :1. Bagaimana langkah kami untuk memecah sertifikat tersebut menjadi 2 sertifikat atas nama mertua dan adik ipar mertua?2. cara menghitung pajak jual belinya?3. Apakah kwitansi jual belinya harus direvisi lagi?4. Apakah mengurus langsung ke BPN atau ke Notaris tanah?

komang04/04/2009 at 7:57 am

bu… saya mau tanya.kami diwariskan tanah oleh almarhum ayah.saya 2 bersaudara… rencananya tanah bagian saudara saya,mau saya beli sesuai dng harga jualnya.rencananya saya mau balik nama,apakah surat perjanjian jual beli harus sayabuat lagi??.yang mau saya tanyakan berapa biayanya untk mengurus itu semua? dng luas tanah 150 m2,harga 105 juta/are.“saya tunggu jawabannya bu…”

terima kasihkomang

patriajaya21/04/2009 at 7:11 am

Selamat siang ibu irma,saya mau menjual aset bank likuidasi berupa beberapa lantai pada gedung strata title. Bagaimana ya bu apakah PPN masih dibebankan atas penjualan gedung tersebut, dan bagaimana perhitungan Pajak Penjual dan Pajak Pembeli yang tarifnya masing2 5% maksud saya 5 % langsung dari NJOP atau kah dihitung dulu berdasarkan hitungan NPP.Harga jual lebih rendah dari NJOP. Mohon penjelasannya bu. Tks

raymond21/04/2009 at 11:50 am

Dear Ibu Irma,

bu ada yang saya ingin tanyakan mengenai kekuatan hukum Surat Keterangan / Penetapan Ahli Waris, yaitu :1. Apakah surat keterangan ahli waris yang diketahui hanya sampai lurah mempunyai kekuatan hukum ? dan apa dasar hukumnya ?2. Apakah BPN dapat menerima Surat Keterangan Ahli Waris yg hanya sampai Lurah dalam proses pembuatan sertifikat, baik peningkatan dari girik ke SHM atau balik nama dari SHM atas nama pewaris ke para ahli waris?

terimakasih banyak bu sebelumnya atas informasi dan bantuannya.hormat saya,Ray

melly22/04/2009 at 7:36 pm

Yth. Ibu Irma & salam kenal ..

Pertanyaan saya :1. Bolehkan diadakan perdamaian antara Tergugat (Penerima hibah wasiat) dengan Penggugat (Para ahli waris) sebelum keputusan kasasi dikeluarkan oleh MA ?(PN & PT dimenangkan oleh Penggugat)

2. Apabila saya menginginkan perdamaian dengan Tergugat sedangkan adik2x saya dan ibu saya tidak menginginkannya/tidak setuju berdamai dengan Tergugat, maka langkah-langkah apa yang harus saya lakukan ?(alasan saya ingin berdamai saja karena saya ingin agar tanah & bangunan warisan

tsb dapat dijual segera karena saya membutuhkan uang untuk biaya hidup dan berobat dan berencana untuk tinggal diluar negeri)

4.(a). Dapatkan saya melepaskan diri/tidak turut terlibat/menanggung segala akibat hukumnya dikemudian hari atas segala perbuatan/tindakan ibu & adik2x saya atas harta warisan tsb ?

(b)Dapatkah saya melepaskan diri dari ibu dan adik2x saya untuk tidak turut serta membayar PBB,membayar pengacara, dan meminta hasil sewa atas tanah/bangunan waris terhitung sejak ayah saya meninggal ?(alasan saya atas pertanyaan a & b karena sejak ayah saya meninggal ibu saya dan adik2x saya menjadi tidak transparan dan hasil dari uang sewa harta warisan tsb tidak ada laporannya secara tertulis. Segala perbuatan dan tindakan yang dilakukan oleh ibu saya hanya disetujui oleh adik2x saya dan tanpa adanya persetujuan secara tertulis dari saya).5. Bagaiman caranya agar harta warisa dimanage oleh seseorang yg dipercaya agar ibu& adik2x saya tidak bertindak semauanya terhadap saya & harta waris tsb ?

Sekian pertanyaan dari saya dan mohon jawabannya. Terima kasih banyak Bu Irma. GBU

oly23/05/2009 at 3:09 am

dear Ibu Irma..kami 6 bersaudara yg mendapatkan harta warisan berupa rumah dari almarhumah ibu kami. salah satu saudara kami berencana untuk membeli rumah tersebut dan nantinya hasil penjualan dibagi rata untuk kelima saudara yg lain. yang saya ingin tanyakan,surat2 apa saja yg harus kami buat? apakah kami harus membuat surat pernyataan pembagian waris terlebih dahulu, setelah itu surat pernyataan bahwa salah satu dr kami akan membeli rumah tersebut, atau bisa dijadikan satu ( dlm satu surat) saja? apakah juga diperlukan surat jual beli antara kami dengan salah satu saudara kami yg akan membeli? maaf ya Bu kl pertanyaannya tdk bs singkat. terima kasih sekali atas bantuan Ibu

akiong22/06/2009 at 8:42 am

Apakah peraturan BPN Sidoarjo mengharuskan mencantumkan Nama Pembeli dan Harga di Surat Kuasa Jual? Jadi surat kuasa tersebut diberikan oleh anak (pemilik rumah) kepada ibu untuk mewakili dalam proses pengikatan akad jual beli. Mohon advicenya, Terima Kasih.

jawab :

untuk surat kuasa yang harus ada antara lain : kuasa di berikan oleh siapa, ditujukan ke pada siapa dan untuk apa dan dicantumkan secara lengkap data-data tanah yang akan dijual…mengenai harga sya rasa tidak perlu.

Budi Suwardi05/08/2009 at 8:59 pm

Yth. Ibu Irma,

Kami berdomisili di Jakarta.Saya mau jual rumah di Bali, untuk persyaratan tanda tangan jual beli suami istri (penjual), apabila istri saya berhalangan hadir apakah dapat di lampirkan surat kuasa saja ??Mohon penjelasan dari Ibu. Terima kasih banyak Bu Irma.GBU

Salam,Budi S

Jawab :

apabila memang istri bapak sangat mendesak tidak bisa hadir cukup melalui surat persetujuan isteri. Akan tetapi persetujuan tersebut wajib di dilegalisir di hadapan notaris setempat. Jangan lupa untuk menuliskan secara lengkap dan terinci peruntukkannya ya pak.

Salam hangat dari saya,

Lestari07/08/2009 at 9:57 am

Bu Irma, suami saya sdg mengajukan pinjaman ke bank tempatnya bekerja. jaminan yg digunakan adalah sertifikat tanah a/n. kakaknya dan sertifikat rumah a/n. adik saya. pihak bank menyarankan agar sertifikat tersebut dibalik nama ke suami dan saya. pihak bank mau membantu mengurus proses balik nama tersebut dgn biaya 15jt untuk 2 sertifikat. Mohon pencerahannya bu:

1. apakah benar sebesar itu biayanya? lokasi tanah (200m) dan rumah (LB 36m, LT 72m) ada dilokasi yg berbeda namun dalam satu wilayah Bekasi.2. waktu dulu suami saya beli tanah dari kakaknya tidak ada AJB. apakah sekarang tetap harus buat AJB dl baru bisa balik nama?3. untuk sertifikat rumah, hanya mau balik nama saja, dari adik saya ke saya. tidakbermaksud untuk diperjual belikan. apakah bisa?

Terima kasih untuk pencerahannya ya Bu..semoga bisa cepat dibalas ya bu..:)

Assalamualaikum,Tari

Jawab :

terimakasih sebelumnya ibu tari, begini bu :

1. Mengenai biaya, bisa dikonfirmasikan langsung dengan bank ybs ya bu. Karena bukan wewenang saya untuk menilai.

2. untuk balik nama memang harus harus ada proses AJb dan dibuatkan akta AJB terlebih dahulu sebagai dasarnya. Karena untuk hkm tanah, peralihan baru bisa terjadi kalau ada “akta van transport” atau bukti peralihan hak atas tanahnya

3. seperti point 2 di atas, Balik nama harus ada dasar hukum peralihannya bu. Jika tidak mau jual beli, prosesnya bisa dengan hibah. Tapi keduanya tetap kena pajak untuk jumlah yang sama besarnya.

terimakasih kembali bu, jangan lupa untuk sering mengunjungi web kami untuk mengetahui informasi terbaru.

Wassalam,

wishnu31/10/2010 at 1:47 pm

maaf bu mau nanya, apa betul sertifikat tanah lebih dari 25 tahun lalu harus diganti? bagaimana dengan biayanya? terimakasih

jawab:Memang ada peraturan yg menyatakan bahwa Blanko yang di atas tahun 1998 harus di ganti. terutama yang tulisannya masih “Departemen Dalam Negeri” diganti menjadi “Badan Pertanahan Nasional”

andri09/11/2010 at 7:35 am

bank atau lembaga pembiayaan bagaimana dapat menerima jaminan benda bukan milik pribadi debitur ? syaratnya apa saja untuk dapat mengajukan pinjaman misalnya dengan kwitansi jual beli mobil atau surat lain. Aturan hukum dan perundang undangnya dimana saja????

Bharata22/06/2011 at 1:17 am

Penjelasan yang sangat membantu dan bermanfaat. Terima kasih Bu Irma.

Sem20/03/2012 at 2:13 pm

bu Irma, kalau rumah msh dlm proses KPR, PBB jadi tanggung jawab siapa ya?

JAWAB:Dalam bisnis praktis, selama belum beralih ke pembeli, maka semua biaya-biaya masihtanggung jawab penjual. Tapi dapat juga sebaliknya asal dibuat kesepakatan antara kedua belah pihak.

zaki25/03/2012 at 7:47 am

dear ibu irma

saya mempunyai tanah dari org tua,krn yg urus sertifikatnya istri saya jadi tanah tersebut pake nama istri saya, masalahnya skrg dia nuntut cerai dari saya, bagai mana tanah saya itu bisa balik nama saya, mohon penjelasannya trims.

Jawab:Dear pak zaki,Jika bapak menikah tanpa membuat pisah harta, maka peralihan hak dari suami ke istri atau sebaliknya tidak dapat dilakukan sepanjang perkawinan masih berlangsung.Jika sudah terjadi perceraian, maka tanah tersebut bisa beralih ke bapak jika dibuatkan akta Kesepakatan Bersama secara notariil atau melalui putusan cera dari pengadilan sekaligus menetapkan ttg pembagian harta benda dalam perkawinan.

Tommy M Nuzul28/03/2012 at 8:40 am

maaf bu, apa betul sebelum dibaliknamakan ke pihak luar, kepemilikan rumah harus dibaliknamakan dulu ke pihak ahli waris? Padahal fatwa waris sudah dibuat. Terimakasih

JAWAB:Ya pak. karena harus dilaksanakan turun waris lebih dulu dan harus dibayarkan pajakwarisnya. Dalam praktik, prosesnya dapat dilakukan secara sekaligus pada saat balik

nama ke atas nama pembeli (namun dalam sertifikat terlihat ada 2 kali pergantian nama)

sulisti30/03/2012 at 11:27 am

Yth. Ibu Irma

Mohon untuk dapat di bantu , betul tidak rincian biaya yang dikirimkan oleh seorangpembeli , krn kami memakai notaris dari pembeli.dan kami ingin mengecek biaya untukbalik nama sertifikat, krn sertifikat tsb masih atas nama Alm. Ayah

1. Proses Pengecekan Sertipikat di BPN Kotamadya Jakarta Timur (jangka waktu kuranglebih 1 minggu)2. Proses Balik Nama ke atas nama para ahli waris.luas tanah berpatokan pada luas di sertipikat yang sah,yaitu 476 m2, sehingga perhitungan NJOP berubah menjadi sbb :luas tanah : 476 m2 x 702.000 = 334.152.000luas bangunan : 80 m2 x 700.000 = 56.000.000sehingga NJOP menjadi : 390.152.000(menjadi dasar untuk perhitungan pajak waris)Pajak Waris ke negara : 5% x (390.152.000 – 300.000.000) = Rp. 4.507.600Biaya pengurusan Balik Nama ke Ahli Waris di BPN = Rp. 3.000.000Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk proses balik nama waris :(1 permil x 334.152.000) + 100.000 = Rp. 434.152Biaya Validasi Pajak Waris dan SKB (Surat Keterangan Pajak Waris) di Kantor Pajak :Rp. 300.000Jangka waktu penyelesaian Balik Nama ke Ahli Waris (termasuk validasi pajak, SKB dan laporan Kanwil),kurang lebih 1,5 bulan.

3. Proses Pemecahan sertipikat.Setelah sertipikat sudah dibalik nama waris, maka dilanjutkan dengan proses pemecahannya.Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya standar sebesar 10 juta, jangka waktu penyelesaiannya 3 bulan.Biaya Pemecahan Sertipikat dengan biaya percepatan sebesar 14juta, jangka waktu penyelesaian 2 bulan.

4. Proses Jual Beli di depan PPAT.Setelah sertipikat dipecah, dilanjutkan dengan pembayaran Pajak Penjual dan Pajak Pembeli di Bank,baru kemudian penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli didepan PPAT.Perhitungan Pajak Penjual dan Pembeli, dihitung berdasarkan Surat Ukur tanah yang sah dikeluarkan oleh BPN, pada saat pemecahan.

Terima kasih

Tolong untuk di balas segera

JAWAB:Dear Ibu Sulisti,Untuk pengurusan yang ibu sebutkan, memang harus mengeluarkan biaya-biaya sebagaimana ibu rincikan di atas.

Mengenai standard harga, tiap notaris memiliki policy (kebijakan) yang berbeda2. Sehingga untuk itu, mohon maaf saya tidak bisa menanggapi.Semoga lancar ya bu urusannya 

dden08/06/2013 at 1:48 pm

hari ini saya sudah interview proses pengajuan KPR BTN, bila pengajuan KPR saya di approve, kemudian akad kredit, apakah pasangan dari pihak calon debitur wajib hadir?

karena istri saya sedang hamil besar dan pulang kampung, bisakah istri saya tidak hadir ?

Jawab:Wajib ada persetujuan pak. Kalau pasangan tidak bisa hadir, wajib dibuatkan surat persetujuan yang dilegalisir oleh Notaris.

Aby26/09/2013 at 2:05 am

Salam ibu irma,

saya telah membeli 1 kios seharga 200 jt tunai & telah lunas, saya melakukan transaksi di notaris nah tetapi Surat AJB nya kok lama tdk dikasih kasih ke saya ya, sudah hampir 2 minggu lebih

kalau untuk proses balik nama, saya maklum agak lama, tapi kok untuk AJB nya lama juga, bukannya ajb itu langsung bisa di bawa oleh pembeli ?

oiya, saya ingin menaikkan status sertifikat dari hgb ke shm kata nya tidak bisa, tapi saya konsultasi ke notaris yg lain bisa di konversi ke SHM bagaimana ya BUterima kasih banyak BU irma

Jawab:Saya kurang tahu kondisi pada Notaris yang bersangkutan, jadi menurut saya, ada

baiknya ditanyakan langsung dengan Notaris tersebut. Mungkin saja akta jual beli nya akan disampaikan sekalian dengan sertifikat yang telah selesai di balik nama.Sesuai Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN No.9/1999, Peningkatan status dari HGB ke SHM hanya bisa dilakukan terhadap tanah yang peruntukkannya untuk rumah tinggal. Jadi tergantung pada IMB nya tertera apa. Kalau memang IMB dan kondisinya adalah Kios maupun ruko, maka tidak bisa menjadi SHM.

Herman04/10/2013 at 1:43 pm

Ibu Irma yang terhormat:Bagamana dgn tanah tak bertuan dan lost history. apakah seseorang bisa memilikinya?bagaimana proses untul memilikinya?.

Jawab:Bisa, jika sudah menguasai secara fisik dengan itikad baik selama lebih dari 20tahun (pasal 24 PP 24/1997). Caranya dengan mengajukan permohonan pengakuan hak ke Kantor Pertanahan setempat dengan rekomendasi RT/RW, Lurah, camat.

Proses Balik Nama Sertifikat Tanahdi Kantor Pertanahan

Proses Balik Nama di Kantor Pertanahan

1)Menggunakan Jasa PPAT

Setelah membuat akta jual – beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-belike Kantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnyadalam tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Berkas yang diserahkan meliputi :

a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli

b.Akta jual – beli PPAT

c.Sertifikat hak atas tanah

d.KTP pembeli dan penjual

e.Bukti pelunasan pembayaran PPh

f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

2)Pembeli Mengajukan Sendiri

Dalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yangada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama keKantor Pertanahan, dengan melampirkan :

a.Surat Pengantar dari PPAT

b.Sertifikat Asli

c.Akta jual-beli dari PPAT

d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)

e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain

f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah danBangunan)

g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)

h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahunberjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan darilurah/kepala desa terkait.

i.Izin Peralihan Hak, jika :

i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalamsertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya bolehdipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;

ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.

j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :

i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atastanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuanperaturan perundang-undangan.

ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atastanah absentee (guntai).

iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimanadimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanahabsentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan(pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebuttidak benar.

Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baikoleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akanmemberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon.

Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemeganghak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.

Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengantinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yangditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yangtersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan sertaditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalamwaktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas namapembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.

Sumber: Tata Cara Mengurus Surat – Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75

Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.

Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008

1)Menggunakan Jasa PPATSetelah membuat akta jual-beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual-beli keKantor Pertanahan, untuk keperluan balik nama sertifikat, selambat-lambatnya dalamtujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Berkas yang diserahkan meliputi :

a.Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli

b.Akta jual-beli PPAT

c.Sertifikat hak atas tanah

d.KTP pembeli dan penjual

e.Bukti pelunasan pembayaran PPh

f.Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

2)Pembeli Mengajukan SendiriDalam hal pembeli mengajukan sendiri proses balik nama maka berkas jual-beli yangada di PPAT diminta, untuk selanjutnya pembeli mengajukan permohonan balik nama keKantor Pertanahan, dengan melampirkan :a.Surat Pengantar dari PPAT

b.Sertifikat Asli

c.Akta jual-beli dari PPAT

d.Identitas diri penjual, pembeli dan/atau kuasanya (melampirkan fotocopy KTP)

e.Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan kepada pihak lain

f.Bukti pelunasan SSBBPHTB (Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah danBangunan)

g.Bukti pelunasan SSP PPh (Surat Setor Pajak Pajak Penghasilan)

h.SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahunberjalan atau tahun terakhir. Bila belum memiliki SPPT, maka perlu keterangan darilurah/kepala desa terkait.

i.Izin Peralihan Hak, jika :

i.Pemindahan hak atas tanah atau Hak Milik atas rumah susun yang didalamsertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa, hak tersebut hanya bolehdipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi berwenang;

ii.Pemindahan Hak Pakai atas tanah Negara.

j.Surat Pernyataan calon penerima hak (pembeli), yang menyatakan :

i.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atastanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah, menurut ketentuanperaturan perundang-undangan.

ii.Bahwa pembeli dengan peralihan hak tersebut, tidak menjadi penerima hak atastanah absentee (guntai).

iii.Bahwa yang bersangkutan (pembeli) menyadari, apabila pernyataan sebagaimanadimaksud di atas tidak benar (poin i dan ii), maka tanah berlebih atau tanahabsentee tersebut menjadi objek landreform. Dengan kata lain, yang bersangkutan(pembeli) bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan tersebuttidak benar.

Setelah permohonan dan kelengkapan berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, baikoleh pembeli sendiri atau PPAT atas kuasa dari pembeli, maka Kantor Pertanahan akanmemberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon.Selanjutnya, oleh Kantor Pertahanan akan dilakukan pencoretan atas nama pemeganghak lama, untuk kemudian diubah dengan nama pemegang hak baru.

Nama pemegang hak lama (penjual) didalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengantinta hitam, serta diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yangditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yangtersedia pada buku tanah dan sertifikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan sertaditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalamwaktu 14 (empat belas hari) pembeli dapat mengambil sertifikat yang sudah atas namapembeli, di Kantor Pertahanan Terkait.

Sumber: Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, hal 73-75Penulis: Eko Yulian Isnur, S.H.Penerbit: Pustaka Yustisia, 2008

Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik Nama Sertifikat

Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik NamaSertifikat

Apabila sudah terdapat kesepakatan mengenaiharga tanah antara penjual dan calon pembeli,selanjutnya penjual dan calon pembeli datang kekantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yangwilayah kerjanya meliputi letak tanah yang akandijual untuk membuat akta jual beli tanah.“Siapakah Pejabat Pembuat Akta Tanah itu ? “

Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umumyang diangkat oleh Kepala Badan PertanahanNasional Republik Indonesia yang diberikewenangan untuk membuat akta-akta tertentu,yaitu Akta Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah,Pemasukan ke Dalam Perusahaan, Pembagian HakBersama, Pemberian Hak Tanggungan, PemberianHak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik danpemberian Hak Pakai Atas Tanah HakMilik. “Didaerah tertentu kebanyakan orang yang akan

membuat akta jual beli tanah datang ke kecamatan. ApakahCamat sama dengan PPAT? “

Untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlahPPAT-nya, Camat dapat ditunjuk sebagai PPATSementara, dan untuk desa yang sangatterpencil, Kepala Desa dapat ditunjuk sebagaiPPAT Sementara. Keputusan Penunjukkan Camatsebagai PPAT Sementara tersebut ditandatanganioleh Kepala Kantor Wilayah setempat atas namaKepala Badan Pertanahan Nasional RepublikIndonesia, sedangkan penunjukkan Kepala Desasebagai PPAT Sementara dilakukan oleh KepalaBadan Pertanahan Nasional Republik Indonesia,jadi hanya Camat untuk daerah tertentu yangbelum cukup PPAT-nya atau lurah/kades untukdaerah terpencil yang  ditunjuk sebagai PPATSementara yang dapat membuat Akta PPAT.

“Persyaratan apa saja yang diperlukan untuk membuat aktajual beli tanah di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah?”

Anda harus membawa : sertipikat tanah asli daritanah yang akan dijual, KTP, bukti pembayaranPBB (Pajak Bumi & Bangunan), surat persetujuansuami/istri bagi yang sudah berkeluarga, dankartu keluarga.

Calon pembeli membawa : KTP dan kartu keluarga

“Bagaimana proses pembuatan akta jual beli di kantor PejabatPembuat Akta Tanah?”

Persiapan pembuatan akta jual beli

1) Sebelum membuat akta jual beli, PPAT melakukanpemeriksaan mengenai kesesuaian sertipikatdengan data-data yang ada di Kantor Pertanahan.

2)          Penjual harus membayar Pajak Penghasilan(PPH) sebesar 5% dari harga jual apabila hargajual beli tanah diatas Rp.60.000.000,-

3)          Pembeli harus membayar Bea Perolehan HakAtas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% darinilai perolehan obyek pajak kena pajak. Nilaiperolehan obyek pajak kena pajak adalah nilaiperolehan obyek pajak dikurangi nilai perolehanobyek pajak tidak kena pajak yang ditetapkansecara regional (masing2 Kabupaen/Kota) palingbanyak Rp.60 juta.

4)          Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan HakAtas Tanah dan Bangunan dapat dibayarkan dibank atau kantor pos. Sebelum Pajak Penghasilandan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunandilunasi akta belum dapat ditandatangani.

5)          Calon pembeli harus membuat pernyataanbahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidakmenjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi

ketentuan batas luas maksimum dan tanahabsentee (guntai).

6)          Pihak penjual membuat pernyataan bahwatanah yang dimiliki tersebut tidak dalamsengketa.

7)          Pejabat Pembuat akta tanah menjelaskanmaksud dan isi pernyataan diatas.

8)          PPAT wajib menolak pembuatan akta jualbeli apabila:

o   Tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa,perkara atau disita oleh pengadilan.

o   Kepada PPAT tidak diserahkan sertipikat asliatau sertipikat yang diserahkan tidak sesuaidengan daftar yang ada di kantor pertanahan.

o   Salah satu atau para pihak yang akan melakukanjual beli tidak berhak atau tidak memenuhisyarat untuk melakukan jual beli.

o   Salah satu pihak bertindak atas dasar kuasamutlak yang ada pada hakikatnya berisiperbuatan hukum memindahkan hak.

o   Belum diperoleh ijin dari pejabat yangberwenang.

Pembuatan Akta Jual Beli

1.      Pembuatan akta harus dihadiri olehpihak penjual dan calon pembeli atau orang yangdiberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

2.      Pembuatan akta harus dihadiri olehsekuarang2nya dua saksi

3.      PPAT wajib membacakan akta sertamenjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatanakta, serta prosedur pendaftaran tanah yangharus dilaksanakan.

4.      Bila isi akta telah disetujui olehpenjual dan calon pembeli maka aktaditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi dan pejabat pembuat akta tanah, setelahdilunasi pajak penghasilan dan BPHTB.

5.      Akta dibuat asli dalam 2 lembar, lembarpertama disimpan di kantor PPAT dan lembarkedua disampaikan ke kantor pertanahan untukkeperluan pendaftaran (balik nama).

6.      Kepada penjual dan pembeli diberikanmasing2 salinannya.

“ Berapa biaya yang harus dibayar untuk membuat akta jualbeli ? “

Besarnya biaya pembuatan akta tidak bolehmelebihi 1% dari harga transaksi yang tercantumdidalam akta.

“Bagaimanakah langkah selanjutnya setelah selesaipembuatan akta jual beli?”

A.    Setelah selesai pembuatan akta jual beli,PPAT kemudian menyerahkan akta jual beli dandokumen lain yang diperlukan ke kantorpertanahan untuk keperluan balik namasertipikat.

B.     Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejakditandatanganinya akta tersebut.

C.     Berkas atau dokumen yang diserahkanterdiri dari surat permohonan pendaftaran baliknama, surat kuasa tertulis (apabila balik namadiajukan bukan oleh pembeli), akta jual beliPPAT, sertipikat hak atas tanah, fotokopi KTPpembeli dan penjual, ijin pemindahan hak daripejabat yang berwenang (apabila diperlukan),bukti pelunasan pembayaran pajak penghasilan(PPH), bukti pelunasan BPHTB.

”Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan? ”

1.      Setelah berkas disampaikan ke kantorpertanahan, kantor pertanahan memberikan tanda

bukti penerimaan permohonan balik nama kepadapemohon ata kuasanya.

2.      Nama pemegang hak lama (penjual)didalam buku tanah dan sertipikat dicoretdengan tinta hitam dan diparaf oleh KepalaKantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

3.      Nama pemegang hak yang baru (pembeli)ditulis pada halaman dan kolom yang ada padabuku tanah dan sertipikat dengan dibubuhitanggal pencatatan dan ditandatangani olehKepala Kantor Pertanahan atau pejabat yangditunjuk.

4.      Pendaftaran balik nama sertipikatdikenakan biaya Rp.25.000,- , apabila tidak adaperubahan batas bidang tanah yang bersangkutan.

Cara Menghitung BPHTB Dalam Jual Beli TanahPada saat melakukan jual beli tanah danbangunan, baik pembeli maupun penjual akandikenakan pajak. Penjual akan dikenakan pajakpenghasilan (PPh) atas uang pembayaran hargatanah yang diterimanya, sedangkan pembeli akandikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah danBangunan (BPHTB) atas perolehan hak atastanahnya. BPHTBdikenakan bukan hanya pada saat

terjadinya jual beli tanah, tapi juga terhadapsetiap perolehan hak atas tanah dan bangunan(tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanahkedalam perseroan, dan lain-lain).

Dalam transaksi jual beli tanah, yang menjadisubjek pajakBPHTB adalah orang pribadiatau badan yang memperoleh hak atas tanah danbangunan, yaitu pembeli. Dalam rangkapembayaran BPHTB oleh pembeli, dasar pengenaanBPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak(NPOP). NPOP dalam jual beli tanah adalah hargatransaksi. Hal ini berbeda misalnya dengantukar menukar, hibah atau warisan, yang dasarNPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai JualObjek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau hargatransaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebihkecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP),tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli– terkadang harga transaksi itu bisa juga samadengan nilai NJOP. Apabila harga transaksilebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasarpenentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya,jika harga transaksi lebih besar dari NJOP,maka nilai penentuan NPOP berdasarkan hargatransaksi tersebut – nilai yang paling tinggidiantara NPOP dan NJOP.

Selain NPOP dan NJOP, faktor lainnya yang perludiperhatikan dalam menentukan besarnya BPHTBadalah NilaiPerolehan Objek Pajak Tidak KenaPajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilaipengurangan NPOP sebelum dikenakan tariffBPHTB. Misalnya, jika harga transaksi tanah Rp.100.000.000, maka sebelum harga transakitersebut dikenakan tariff BPHTB (5%) terlebihdahulu harga transaski itu dikurangi NPOPTKP –misalnya dikurangi NPOPTKP sebesar Rp.80.000.000 untuk daerah DKI Jakarta. Hal inimembuat nilai pajak pembeli lebih kecildibandingkan nilai pajak penjual – penjualtidak dikenakanNPOPTKP.

Setiap daerah memiliki NPOPTKP yang berbeda,tergantung peraturan daerah tersebut. Untukwilayah DKI Jakarta, misalnya, NPOPTKPditetapkan sebesar Rp 80.000.00000 untuktransaksi jual beli tanah dan Rp. 350.000.000untuk perolehan hak karena waris atau hibahwasiat yang diterima orang pribadi yang masihdalam hubungan keluarga sedarah.

Contoh menghitung BPHTB dalam transaski jualbeli tanah:

Wahyu membeli tanah milik Arya dengan nilaijual beli sebesar Rp. 200.000.000. Maka pajak

penjual dan pajakpembeli adalah sebagaiberikut:

Pajak Pembeli (BPHTB) NPOP : Rp 200.000.000,00 NPOPTKP : Rp   80.000.000,00 (-) NPOP Kena Pajak : Rp  120.000.000,00 BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

NPOP : Rp  200.000.000 NPOP Kena Pajak : Rp200.000.000 PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp10.000.000

PPJB dan AJBDalam transaksi jual beli tanah, seringkalikita mendengar dua istilah ini: PPJB dan AJB.PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli,sedangkan AJB adalah Akta Jual Beli. Keduaistilah itu merupakan sama-sama perjanjian,tapi memiliki akibat hukum yang berbeda.

Perbedaan utama kedua istilah tersebut adalahsifat otentikasinya. PPJB merupakan ikatan awalantara penjual dan pembeli tanah yang bersifatdibawah tangan (akta non otentik). Akta nonotentik berarti akta yang dibuat hanya olehpara pihak (calon penjual dan pembeli) dantidak melibatkan notarsi/PPAT. Karena sifatnyanon otentik, hal itu menyebabkan PPJB tersebuttidak mengikat tanah sebagai obyek

perjanjiannya – tidak menyebabkan beralihnyakepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.

PPJB umumnya mengatur bahwa penjual akanmenjual tanahnya kepada pembeli, namun haltersebut belum dapat dilakukan karena ada sebabtertentu, misalnya tanahnya masih dalam jaminanbank, atau masih diperlukan syarat lain untukdilakukannya penyerahan. Dalam transaksi jualbeli tanah, calon penjual dan pembeli tidakdiwajibkan membuat PPJB.

Berebda halnya dengan PPJB, AJB merupakan aktaotentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT danmerupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengandibuatnya AJB oleh Notaris/PPAT, maka tanahsebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan(balik nama) dari penjual kepada pembeli.

Dalam PPJB biasanya diatur tentangsyaratisyarat tertentu yang harus dipenuhi olehpara pihak agar dapat dilakukannya AJB. Dengandemikian maka PPJB merupakan ikatan awal yangbersifat dibawah tangan untuk dapatdilakukannya AJB yang bersifat otentik.

Hak Guna Usaha (HGU) Atas TanahMenurut Pasal 28 Undang-undang Nomor 5 Tahun1960Tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA), HakGuna Usaha(HGU) adalah hak khusus untuk

mengusahakan tanah yang bukan miliknya sendiriatas tanah yang dikuasai langsung oleh negarauntuk perusahaan pertanian, perikanan ataupeternakan. Bedanya dengan Hak Pakai, Hak gunaUsaha hanya dapat diberikan untuk keperluanpertanian, perikanan atau peternakan untuktanah yang luasnya minimal 5 hektar, sertaterhadap Hak guna Usaha tidak dapat beralihatau dialihkan kepada pihak lain namun dapatdibebani dengan Hak Tanggungan.   

Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangkawaktu paling lama 25 tahun, kecuali untukperusahaan yang memerlukan waktu yang lebihlama dapat diberikan Hak Guna Usahauntuk waktupaling lama 35 tahun, misalnya untuk perkebunankelapa sawit yang merupakan tanaman berumurpanjang. Atas permintaan pemegang hak, dandengan mengingat keadaan perusahaannya, jangkawaktu tersebut dapat diperpanjang untuk palinglama 25 tahun.

Hak Guna Usaha hanya dapat diberikan atas tanahyang luasnya minimal 5 Hektar. Jika luas tanahyang dimohonkan Hak Guna Usaha mencapai 25hektar atau lebih, maka penggunaan Hak GunaUsahanya harus menggunakan investasi modal yanglayak dan teknik perusahaan yang baik sesuai

dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usahadiberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah.

Pihak yang dapat mempunyai Hak GunaUsaha adalah warga Negara Indonesia dan badanhukum yang didirikan menurut hukum Indonesiadan berkedudukan di Indonesia. Hak Guna Usahatidak dapat dipunyai oleh orang asing dan badanhukum asing. Pemberian Hak guna Usaha padabadan hukum yang bermodal asing hanyadimungkinkan dalam hal diperlukan berdasarkanundang-undang yang mengatur pembangunannasional semesta berencana.

Syarat-syarat pemberian Hak Guna Usaha,demikian juga peralihan dan penghapusannya,harus didaftarkan. Pendaftaran tersebutmeliputi kegiatan:

1.  Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah.

2. Pendaftaran hak-hak atas tanah danperalihannya.

3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah

Pada prakteknya proses pemecahan sertifikat tanahkemungkinan terdapat berbedaan akan penerapan dan pelaksana dilapangan. Memo ini

dibuat terbatas melalui studi kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan dan beberapa artikel serta beberapa buku pertanahantanpa melalui konfirmasi kepada pejabat pertanahanterkait.

Peraturan Terkait:1.Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Mengenai Ketentuan Umum Pertanahan (“UU No.5/1960?);2.Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 TentangPendaftaran Tanah (“PPNo.24/1997“);3.Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional (“PP No.46/2002“);4.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen No.3/1997“);5.Peraturan Kepala BPN RI No.6 Tahun 2008 Tanggal 11 Juni 2008 Tentang Penyederhanaan DanPercepatan Standar Prosedur Operasi Pengaturan Dan PelayananPertanahan Untuk Jenis Pelayanan Pertanahan Tertentu (“Peraturan No.6/2008“);

6.Surat Edaran Kepala BPN Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003 Tentang Pengenaan Tarif PelayananPengukuran dan Pemetaan, Pendaftaran Tanah,Pemeliharaan Data Pertanahan dan Informasi Pertanahansesuai Peraturan PemerintahNomor 46 Tahun 2002 (“SE No.600-1900?).7.Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-3637 Tahun 1998 Tentang Penyampaian Peraturan Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 1998 Tentang Kewenangan Menandatangani BukuTanah, Sertifikat Dan Surat Ukur (“SE No.110-3637“); dan8.Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BadanPertanaan Nasional Nomor 2 Tahun 1996 TentangPengukuran Dan Pemetaan Untuk PenyelenggaraanPendaftaran Tanah;

Pokok Permasalahan:Bagaimanakah tatacara/prosedur dan persyaratan apa saja yang diperlukan untuk melaksanakan pemecahan sertifikat tanah berdasarkan hukum serta berapa lamakah prosespemecahan sertifikat dapat dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia.

Gambaran Umum Mengenai Pemecahan Sertifikat:Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik tanah, karena itu statusnya juga beranekaragam dan berbeda antara satu dengan yang lainnya. Diantaranya ada yang baru girik, ada yang sudahHGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkantidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semuatanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikutbangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain sepertiIMB dan akta jual beli(AJB), diterima bank darideveloper dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.

Tapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan

selesai melalui oknum kantor pertanahan dan bukan notaris/PPAT. Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dandokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya,pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.

Hanya konsumen yang telah melunasi kewajibannyasaja yang bisa memperoleh sertifikat. Setelah semua kewajiban dilunasi, secara otomatis bank yang memberikan kreditperumahan akan memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen.Namun sertifikat yang diberikan baru memiliki status hak guna bangunan. Ini karena sertifikat belum berganti nama kepada konsumen. Untuk memiliki sertifikat milik , konsumen harus mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN). Setelah disetujui barulah konsumen akan mendapatkan sertifikat milik.Dalam pelaksanaan dilapangan sehari-hari waktu yang dibutuhkan oleh masyarakat untuk mengurus sertifikat hak milik. Tapi yang pasti,kalau prosesnya berlarut-larut, berarti konsumen belum menyerahkan semua data yang diperlukan BPN. Karena biasanya, proses perubahan jenissertifikat tidaklah sulit.

Sebenarnya setelah konsumen sepakat melakukan akitivitas jual-beli dengan pengembang, tidak lagi ada lagi kewajiban bagi pengembang untuk mengurus persoalan tersebut. Karena tanah dan bangunan tersebut telah dimiliki konsumen. Kalau konsumen mempergunakanjalur KPR untuk membayar rumah yang dibelinya, maka bank akan menyimpan sertifikat tersebut. Bank tidak mungkin memberikan sertifikat kepadakonsumen. Bila dilakukan, kemungkinan konsumen lalai membayar kewajibannya cukup besar.

Bila konsumen langsung membayar lunas, tentunyapengembang akan langsung memberikan sertifikat tersebut kepada konsumen.Kalau dalam jangka waktu yang telah ditentukan,pengembang belum menyerahkan sertifikat. Berarti, pengembang telah melanggar kewajibannya.Ketua Asosiasi Perumahan dan Permukiman SeluruhIndonesia (Apersi) DPD Jawa Timur Nurhadi, menuturkan, proses legalitas lahan itutelah terjadi kalau pengembang telah memiliki sertifikat. “Pengembang tidak mungkin bekerjasama dengan perbankan kalau perumahanyang dikembangkannya tidak memiliki sertifikat,” jelasnya.

ketika hendak membangun proyek di sebuah tempat, biasanya pengembang membebaskan berbagai jenis status lahan. Ada yang berstatusgirik, tidak sertifikat, dan bahkan ada yang telah besertifikat. Setelah dibebaskan pengembang kemudian mengurus sertifikat tanah yang dibelinya ke BPN. Semuanya digabung dalam satusertifikat sesuai dengan kegunaan masing-masing lahan. Misalkan saja ada yang diperuntukan untuk fasos, fasum dan perumahan itu sendiri. Serfitikat yang dimiliki pengembang tersebut biasa disebut sertifikat induk. Jenissertifikat biasanya adalah hak guna bangunan. Ini karena ketika mendaftar, pengembang mempergunakan badan hukum . Namun ketika konsumen membeli rumah, sertifikattersebut dipecah lagi sesuai dengan kepemilikannya.

Tentunya ketika sebuah rumah dibeli konsumen, maka kepemilikannya juga akan berubah, ketika hendak merubah status sertifikatnya, maka konsumen tidak lagi berhubungan dengan pengembang. Melainkan langsung berhubungan ke BPN. “Kalau membeli rumah melalui KPR, pengembang biasanya telah memecah

sertifikatnya. Kalau tidak, perbankan tidak akan tertarik.

Dalam kesempatan itu, dia berharap, agar konsumen terlebih dahulu mempertanyakan legalitas perijinan atasrumah yang akan dibeli,baik izin lokasi pemanfaatantanah, izin mendirikan bangunan maupun ijin-ijin lainnya kepada pengembang. Setelah itu, konfirmasi informasi perijinan yang disampaikan pengembangkepada pemerintah setempat dan perjelas apakah lokasiperumahan yang akan dibeli peruntukan lahannya sesuai dengan tata ruang tata wilayah yang ditetapkan pemerintah setempat.

Pemecahan Sertifikat TanahAtas permintaan pemegang hak yang bersangkutan,satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah harus sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak boleh bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku lainnya.

Dalam hal pemisahan sertifikat diatas untuk tiap bidang harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya. Apabila tanah yang ingin dipisahkan tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertifikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur, buku tanah dan sertipikat yang lama tetapberlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan padanomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata “sisa” dengan tinta merah, sedangkan angkaluas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanahyang dipisahkan.

Pemecahan bidang tanah tidak boleh merugikan kepentingan kreditor yang mempunyai hak tanggungan atastanah yang bersangkutan. Oleh kerena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain

yang bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu.Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanahpertanian, maka diwajibkan untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yangberlaku.Pelaksanaan pemecahan sertifikat dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya.

Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah:1.Persyaratan Permohonan Pemisahan Sertifikat Tanah:Sebagaimana telah dijelaskan diatas bahwa Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya. Dengan demikian maka permohonan ditujukan kepada Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dengan dilampiri dengan beberapa dokumen berikut ini (Lampiran IX Peraturan

No.6/2008):1.Fotokopi identitas diri pemohon dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang;2.Sertipikat hak atas tanah;3.Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;4.Ijin tertulis dari pemegang hak tanggungan apabilatanah tersebut dibebankan hak tanggungan;5.Surat kuasa apabila permohonan pemecahan tidak dilakukan oleh sipemilik hak atas tanah tersebut; dan6.Sertipikat Hak Atas Tanah asli, khusus bagi pengembang, harus juga menyertakan Site Plan kawasan pembangunan perumahannya.

Biaya Administrasi Pemecahan Sertifikat Tanah:Sebagaimana diatur didalam PP No.46/2002 disebutkan bahwa penerimaan bukan pajak yang diterima negara dalam rangka pemecahan sertifikat tanah yaitu sebesar Rp. 25.000,- dikalikan banyaknya sertipikat pemisahanyang diterbitkan biaya ini diluar dari biaya pengukuran tanah  yang dilakukan.

Jangka Waktu Pemisahan Sertifikat:Berdasarkan Lampiran IX Peraturan No.6/2008

menyebutkan bahwa paling lambat 15 (lima belas)hari kerja (diluar waktu yang diperlukan untuk melakukanpengukuran tanah) untuk Pemecahan sampai dengan 5 (lima) bidang tanah terhitung sejak berkas diterima lengkap oleh Kantor Pertanahan dan telah lunas pembayaran yang ditetapkan peraturan perundang-undangan dengan catatan bahwa sertipikat bidang-bidangtanah yang akan dipecah tidak ada catatan (bersih);

Pengukuran Tanah:Pengukuran tanah dalam rangka pemecahan sertifikatdiatur didalam Pasal73 dan Pasal 74 Permen BPN No.3/1997 yang pada intinya mengatur sebagai berikut:Untuk melakukan pemisahan atas sertifikat yang melakukan pemisahan diperlukan pengukuran kembali bidang tanah yang bersangkutan dan pemeliharaan data fisik dan yuridis. Karena tanah yang dipecah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah induknya.

Instansi yang berwenang untuk Melakukan Pengukuran Tanah :1.pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya 10Ha. sampai dengan 1000 Ha dilaksanakan oleh Kantor Wilayah;

2.pengukuran suatu bidang tanah yang luasnya lebih dari pada 1000 Ha. dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional.Hasil kedua pengukuran tersebut wajib dilaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Apabila diperlukan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi dapat memperbantukan petugas dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kantor Pertanahanlainnya dalam bentuk penugasan khusus maupun “task force” untuk melaksanakan tugas-tugas tertentu.

Tugas pemantauan dan pemberian bimbingan ini dipertanggungjawabkan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi kepada Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Deputi Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.Berdasarkan penunjukan Deputi bidang Pengukuran danPendaftaran Tanah pengukuran bidang tanah yang luas atau yang banyak jumlah bidangnya dapat dilaksanakanoleh pihak ketiga. Pelaksanaan pengukuran bidang tanaholeh pihak ketiga ini disupervisi dan hasilnya disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah atau Deputi

Bidang Pengukuran dan Pendaftaran Tanahsesuai kewenangannya.

Permohonan untuk Mengajukan Pengukuran Tanah:Permohonan untuk melakukan pengukuran tanah di tujukan kepada Kepala Kantor Badan PertanahanPengukuran:Setelah petugas pengukuran menerima perintahpengukuran, maka segera melakukan persiapan sebagai berikut :1.memeriksa tersedianya sarana peta seperti petapendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta lainnya pada lokasi yang dimohon;2.merencanakan pengukuran di atas peta pendaftaran atau peta dasar pendaftaran atau peta-peta lainnya yang memenuhi syarat, apabila tanah yang dimohon belum mempunyai gambar situasi/surat ukur;3.dalam hal tidak terdapat peta pendaftaran atau petadasar pendaftaran atau peta lain yang memenuhi syarat, maka segera disiapkan perencanaan pembuatan petapendaftaran;4.memeriksa tersedianya titik dasar teknik disekitar bidangtanah yang dimohon;5.dalam hal tidak terdapat titik dasar teknik

di sekitar bidang tanah yang akan diukur, meminta kepada pemohon untuk menyiapkan tugu titik dasar teknik minimal 2 (dua) buah dan bentuknya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5.6.apabila kegiatan pengukuran bidang tanah diperlukan, mengadakan persiapan-persiapan, seperti menyiapkan formulir-formulir untuk pengukuran seperti gambar ukur, formulir pengukuran poligon; dll.

Penetapan Batas Tanah:Sebelum pelaksanaan pengukuran bidang tanah, petugas ukur dari Kantor Pertanahan terlebih dahulu menetapkan batas-batas bidang tanah dan pemohon memasang tanda-tanda batas.

Apabila pengukuran batas bidang tanah dilaksanakan oleh pihak ketiga, penetapan batas bidang tanah dilaksanakan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanahatau petugas yang ditunjuknya.Penetapan batas dilakukan setelah pemberitahuansecara tertulis kepada pemohon pengukuran, dan kepada pemegang hak atas bidang yang berbatasan. Pemberitahuan ini dilakukan selambat-lambatnya 10 (sepuluh) hari sebelum penetapan batas dilaksanakan.Setelah penetapan batas dan pemasangan tanda-

tanda batas selesai dilaksanakan, maka dilakukan kegiatanpengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah.

Pengumpulan dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah:Untuk keperluan penelitian data yuridis Kepala SeksiPengukuran dan Pendaftaran Tanah menyerahkan alat-alat bukti yang ada dan daftar isian 201 yang sudah diisi sebagian dalam rangka penetapan batas bidang tanahkepadaPanitia A.Setelah penelitian data yuridis selesai dilakukan, maka Panitia A menyerahkan daftar isian 201 yang sudah diisi kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanahyang selanjutnya menyiapkan pengumuman data fisik dan data yuridis.

Penelitian Data Fisik oleh Tim ASetelah pengumpulan dan penelitian data yuridisdilakukan oleh Kepada Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanahkemudian data itu diajukan kepada Panitia A unutk diperiksa kembali dalam pendaftaran tanah secara Sporadik adalah sebagai berikut:1.meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak

dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pemilikan tanah secara lengkap;2.melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohonpendaftaran tanah;3.mencatat sanggahan/keberatan dan hasil penyelesaiannya;4.membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidangtanah yang bersangkutan;5.mengisi daftar isian 201.

Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :1.Mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang dapat digunakan untuk memperkuat kesaksianatau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan tanah tersebut;2.Meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanahtersebut dengan melihatusia dan lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.3.Melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara fisik menguasai tanah tersebut atau

digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidangtanah yang dapat digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorangatas bidang tanahtersebut.Hasil penelitian data yuridis oleh Kepala Seksi Pengukurandan Pendaftaran Tanah dan atau Panitia A sebagaimana dimaksud dalam Pasal 82 dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201).4.Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis:Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (daftar isian 201) oleh Panitia A dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (daftar isian 201C), yang merupakan daftar isian yang dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya, maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah(daftar isian 201C) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan peta

bidang tanah yang bersangkutan diumumkan denganmenggunakan daftar isian 201B diKantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah selama 60 (enam puluh) hari.Dengan mempertimbangkan kemungkinan masalahpertanahan yang akan timbul Kepala Kantor Pertanahandapat memutuskan bahwa pengumuman mengenai data fisik dan data yuridismengenai tanah yang dimohon pendaftarannya dilaksanakan melalui sebuah harian umum setempat dan atau di lokasi tanah tersebut atasbiaya pemohon.

Pengesahan Data Fisik dan Data YuridisSetelah jangka waktu pengumuman sebagaimana berakhir, maka data fisik dan data yuridis tersebut disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (daftar isian 202).Apabila pada waktu pengesahan data fisik dan data yuridis tersebut masih terdapat kekurang lengkapan data atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka pengesahan tersebut dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan.Kepada pihak yang mengajukan keberatan disampaikan kepadanya pemberitahuan tertulis

agar segera mengajukan gugatan ke Pengadilan. Keberatan-keberatan tersebut didaftar dengan menggunakan daftar isian 309.

Diposkan oleh PT Pabuaran Perkasa Persero   di 05.19 

Kirimkan Ini lewat EmailBlogThis!Berbagi ke TwitterBerbagi ke FacebookBagikan ke Pinterest

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)Istilah Penting dalam UU BPHTB( Pasal 1 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No. 20 Tahun 2000)

1. Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakanatas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnyadisebut pajak.

2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atauperistiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah danatau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

3. Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hakpengelolaan, beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalamUndang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-PokokAgraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, danketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

4. Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah suratuntuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi berupabunga dan atau denda.

5. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan KurangBayar adalah surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah pajakyang terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnyasanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar.

6. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan KurangBayar Tambahan adalah surat ketetapan yang menentukan tambahan atasjumlah pajak yang telah ditetapkan.  

7. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan LebihBayar adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihanpembayaran pajak karena jumlah pajak yang telah dibayar lebih besardaripada pajak yang seharusnya terutang.

8. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanNihil adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah pajak yangterutang sama besarnya dengan jumlah pajak yang dibayar.

9. Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah suratyang oleh Wajib Pajak digunakan untuk melakukan pembayaran ataupenyetoran pajak yang terutang ke kas negara melalui Kantor Pos danatau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerahatau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri dan sekaligusuntuk melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

10. Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan untukmembetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung dan atau kekeliruandalam penerapan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakanyang terdapat dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanahdan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hakatas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea PerolehanHak atas Tanah dan Bangunan Nihil, atau Surat Tagihan Bea PerolehanHak atas Tanah dan Bangunan.

11. Surat Keputusan Keberatan adalah surat keputusan atas keberatanterhadap Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanKurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hakatas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, atau Surat Ketetapan BeaPerolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil yang diajukan oleh WajibPajak.

12. Putusan Banding adalah putusan badan peradilan pajak atasbanding terhadap Surat Keputusan Keberatan yang diajukan oleh WajibPajak.

Dasar Hukum1. UU No. 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997

Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.2. KMK Nomor : 630/KMK.04/1997 Tentang Badan atau Perwakilan Organisasi

Internasional Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan.

Objek Pajak( Pasal 2 ayat (1) dan (2) UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 )Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat(1) meliputi :a. Pemindahan Hak karena :

1. Jual beli2. Tukar Menukar3. Hibah4. Hibah Wasiat, adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai

pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi ataubadan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat

meninggal dunia.5. Waris6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, adalah pengalihan

hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepadaPerseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modalpada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut.

7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, adalah pemindahansebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadiatau badan kepada sesama pemegang hak bersama.penunjukan pembelidalam lelang;

8. Penunjukan pembeli dalam lelang, adalah penetapan pemenang lelangoleh Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang.

9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukumtetap, sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah mempunyaikekuatan hukum yang tetap, terjadi peralihan hak dari orang pribadiatau badan hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yangditentukan dalam putusan hakim tersebut.

10. Penggabungan usaha adalah penggabungan dari dua badan usahaatau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satubadan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung.

11. Peleburan usaha adalah penggabungan dari dua atau lebih badanusaha dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut.

12. Pemekaran usaha adalah pemisahan suatu badan usaha menjadi duabadan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru danmengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha barutersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang lama.

13. Hadiah adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atastanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badanhukum kepada penerima hadiah.

b. Pemberian hak baru karena :1. Kelanjutan pelepasan hak; Yang dimaksud dengan pemberian hak baru

karena kelanjutan pelepasan hak adalah pemberian hak baru kepadaorang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasaldari pelepasan hak.

2. Diluar pelepasan hak. Yang dimaksud dengan pemberian hak baru di luarpelepasan hak adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orangpribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milikmenurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Hak Atas Tanah( Pasal 2 ayat (3) UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 )Yang dimaksud hak atas tanah adalah :

1. Hak milik, adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapatdipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yangditetapkan oleh Pemerintah.

2. Hak guna usaha, adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukanoleh perundang-undangan yang berlaku.

3. Hak guna bangunan, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyaibangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri denganjangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang  Nomor 5 Tahun 1960tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

4. Hak pakai, adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil daritanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,yang memberi wewenang  dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusanpemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalamperjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjangtidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undanganyang berlaku.

5. Hak milik atas satuan rumah, adalah hak milik atas satuan yangbersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susunmeliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanahbersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkandengan satuan yang bersangkutan.

6. Hak pengelolaan, adalah hak menguasai dari Negara yang kewenanganpelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antaralain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaantanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagiandari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama denganpihak ketiga.

Tarif Pajak( Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 ) Tarif pajak yang dikenakan atas objek BPHTB  adalah sebesar 5 % (limapersen). Dasar Pengenaan( Pasal 6 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 )Yang menjadi Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak(NPOP), yaitu dalam hal :

a. jual beli adalah harga transaksi;b. tukar-menukar adalah nilai pasar;c. hibah adalah nilai pasar;d. hibah wasiat adalah nilai pasar;e. waris adalah nilai pasar;f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai

pasar;g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai

kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

adalah nilai pasar;j. pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai

pasar;k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;l. peleburan usaha adalah nilai pasar;m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;n. hadiah adalah nilai pasar;o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum

dalam Risalah Lelang.Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (2)huruf a sampai dengan n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NilaiJual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunanpada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalahNilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan. Nilai Pasar( Pasal 6 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 ) Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksijual beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan ataubangunan. Nilai Perolehan Objek Pajak Yang Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)( Pasal 7 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 jo. PP No.113 Tahun2000 jo. KMK-516/KMK.04/2000 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK-33/PMK.03/2008)Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regionalpaling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam halperolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadiyang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satuderajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajakditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus jutarupiah).Yang dimaksud dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajakditetapkan secara regional adalah penetapan Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena Pajak untuk masing-masing Kabupaten/Kota. Tata Cara untuk menentukan besarnya NPOPTKP( Pasal 7 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 jo. PP No.113 Tahun2000 jo. KMK-516/KMK.04/2000 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PMK-33/PMK.03/2008)Tata Cara untuk menentukan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak KenaPajak adalah sebagai berikut :

1. Besarnya Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak ditetapkan untuksetiap Kabupaten/Kota.

2. Besarnya Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak untuk setiapKabupaten/Kota dapat diusulkan oleh Pemerintah Daerah yangbersangkutan kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajaksetempat, paling lambat 1 (satu) bulan sebelum tahun pajak dimulai.

3. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas namaMenteri Keuangan menetapkan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak

Tidak Kena Pajak dengan memperhatikan usulan Pemerintah Daerahsebagaimana dimaksud dalam point 2.

4. Dalam hal Pemerintah Daerah tidak mengajukan usulan sebagaimanadimaksud dalam point 2, besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak TidakKena Pajak ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat JenderalPajak setempat atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkanperkembangan perekonomian regional.

Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan,menetapkan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak secararegional dengan ketentuan:  

1. untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterimaorang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garisketurunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawahdengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan palingbanyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah);       

2. untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diaturdalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor03/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman DenganDukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Bersubsidi, danRumah Susun Sederhana sebagaimana diatur dalam Peraturan MenteriNegara Perumahan Rakyat Nomor 7/PERMEN/M/2007 tentang PengadaanPerumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi PerumahanMelalui KPR Sarusun Bersubsidi, ditetapkan sebesar Rp 49.000.000,00(empat puluh sembilan juta rupiah);       

3. untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterimapelaku usaha kecil atau mikro dalam rangka Program PeningkatanSertifikasi Tanah untuk Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikrodan Kecil, ditetapkan sebesar Rp 10.000.000,00 (sepuluh jutarupiah);       

4. untuk perolehan hak selain perolehan hak sebagaimana dimaksud padahuruf a, huruf b, dan huruf c, ditetapkan paling banyak Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah);       

5. dalam hal Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yangditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d lebih besar daripadaNilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang ditetapkansebagaimana dimaksud pada huruf b, maka Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena Pajak untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada hurufb ditetapkan sama dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajaksebagaimana ditetapkan pada huruf d;       

6. dalam hal Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yangditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d lebih besar daripadaNilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang ditetapkansebagaimana dimaksud pada huruf c, maka Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena Pajak untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada hurufc ditetapkan sama dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajaksebagaimana ditetapkan pada huruf d."    

 Penghitungan Pajak( Pasal 8 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000 ) Secara umum besarnya BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikantarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) yangdiperoleh dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan NilaiPerolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), atau lebih lengkapnyasebagaimana diuraikan pada rumus dibawah ini:Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)          Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)                        Besarnya BPHTB terutang = 5 % X NPOPKP

  XXXXX      XXXXX   (-)XXXXX     

      XXXXX     

 

Copy©right by Pusat Kebijakan Pendapatan Negara- BadanKebijakan Fiskal