PREFEITURA MUNICIPAL DE CAXIAS DO SUL SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO GERÊNCIA DE USO DO SOLO...

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAXIAS DO SULSECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO

GERÊNCIA DE USO DO SOLO

APLICAÇÃO DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO LEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007

Jorge Mota dos SantosArquiteto e Urbanista

[email protected] 2013

mailto:[email protected]

LEGISLAÇÃO RELACIONADA

Lei Federal 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

Lei Federal 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001;

Lei Complementar 246, de 06 de dezembro de 2005;

Lei Complementar 290, de 24 de setembro de 2007;

Lei Municipal 6.810, de 20 de dezembro de 2007;

Lei Municipal 7.557, de 17 de dezembro de 2012.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007CONCEITOS

GLEBA: imóvel que ainda não foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;

LOTE: Unidade imobiliária destinada à edificação, resultante de loteamento ou desmembramento;

UNIDADE AUTÔNOMA: unidade imobiliária destinada à edificação, resultante de condomínio urbanístico;

FRAÇÃO IDEAL: índice da participação abstrata e indivisa de cada condômino no que for comum ao condomínio urbanístico, expresso sob forma decimal, ordinária ou percentual.

LEI FEDERAL 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, ALTERADA PELA LEI 9.785/1999 CATEGORIAS DE PARCELAMENTO

Art. 5º O parcelamento do solo, obedecido o zoneamento de uso e ocupação do solo classifica-se em:

I. Categoria I: quando destinado prioritariamento ao uso residencial;

II. Categoria II: quando destinado prioritariamento ao uso industrial, à atividade comercial e de serviços; e

III. Categoria III: quando destinado exclusivamente ao uso residencial e/ou de lazer, caracterizadamente unifamiliar, vedado o uso habitacional coletivo.

LEI FEDERAL 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, ALTERADA PELA LEI 9.785/1999 FORMAS DE PARCELAMENTO (Art. 10º)

Loteamento é a divisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias, prolongamentos, modificação ou ampliação dos já existentes;

Desmembramento é a divisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes;

Fracionamento ou desdobro: é subdivisão de lotes destinados à edificação, com a subdivisão de lote configurado como tal em outro lote;

LEI FEDERAL 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, ALTERADA PELA LEI 9.785/1999 FORMAS DE PARCELAMENTO (Art. 10º)

Condomínio Urbanístico é a divisão do imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, as quais correspondem frações ideais de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos dentro do perímetro do condomínio; e

Parcelamento integrado à edificação é a variante de parcelamento urbanístico em que a construção das edificações é feita pelo empreendedor, concomitantemente à implantação das obras de urbanização.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007ROTEIRO PARA APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO E CONDOMÍNIO

1ª etapa VIABILIDADE DE DIRETRIZES PARA LOTEAMENTO PROTOCOLO (Documentos – Art. 53, II)

Título de propriedade;

Levantamento georreferenciado;

Descrição sucinta do parcelamento proposto;

Planta de Situação;

Proposta urbanística;

Estudo de Impacto de Vizinhança, quando exigível.


ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO E ENCAMINHAMENTOS:

SEPLAN (SUI – COPLAN – DPI): análise quanto ao georreferenciamento, às areas públicas e ao sistema viário;

SAMAE: análise quanto ao abastecimento de água e esgotamento sanitário;

SMOSP: análise quanto ao esgotamento pluvial e pavimentação;

Após o retorno destes, estando tudo de acordo, é fornecida uma cópia das diretrizes, aguardando-se ainda a entrega da LP e dos laudos geológico e de cobertura vegetal;


A apresentação da LP, na fase final do processo de Viabilidade, dificulta a análise da proposta urbanística sem os condicionantes ambientais definidos.

Após a análise da LP e laudos junto à proposta urbanística, confirmando-se a continuidade de dados apresentados inicialmente, é expedida pela Gerência de Uso do Solo da SMU a Comunicação de Despacho com carimbo de aprovação e vinculação de plantas a esta Comunicação de Viabilidade de Diretrizes para Loteamento;

A partir desse momento, há um prazo de 06 (seis) meses para protocolo do processo de Aprovação Definitiva de Loteamento.


2ª etapa APROVAÇÃO DEFINITIVA DE LOTEAMENTOPROTOCOLO (Documentos de ordem técnica – Art. 54, II)

Memorial descritivo contendo: descrição da gleba, área total, limites e confrontações atualizadas; cálculo ou quadro percentual da área parcelada; descrição das áreas de uso público e uso privado e as características fundamentais das redes de infraestrura do pacelamento;

Planta de situação da gleba;

Planta planialtimétrica da gleba;

Planta Baixa Geral da proposta urbanística;


Perfis longitudinais de cada uma das vias com greides existentes e do projeto;

Perfis transversais das vias projetadas, com largura dos passeiops, faixas de rodagem, bem como declividades em função da pavimentação proposta;

Projeto completo da rede de distribuição de água aprovado pelo SAMAE;

Projeto completo do sistema de esgotamento sanitário aprovado pelo SAMAE;

Projeto completo da rede de energia elétrica aprovado pela concessionária local;


Projeto completo do sistema de iluminação pública de acordo com as normas adotadas para ser encaminhado para aprovação junto à SMOSP;

Projeto completo de drenagem e esgotamento pluvial para ser encaminhado para aprovação junto à SMOSP;

Projeto de Pavimentação, com especificação de materiais a serem empregados, para ser encaminhado para aprovação junto à SMOSP;

Projeto de obras de arte, se houver;

Projeto de cercamento de área pública não viária;


Orçamento detalhado, com relação de materiais e serviços dos projetos apresentados;

Cronograma de obras, de acordo com a execução das obras, no prazo de 24 meses;

Quando não autorizada pelo SAMAE, a utilização de ETE já existente, o projeto completo do SLTE, conforme normas da ABNT, ou FEPAN e/ou SAMAE;

O Município poderá exigir, além dos elementos acima, a apresentação de outras plantas, documentos e detalhes que julgar necessários para a perfeita elucidação do projeto ou da situação legal do imóvel ou de seus proprietários;


Art. 54, § 2º As plantas, desenhos, cálculos memoriais, serviços e obras de que trata o presente artigo e seus itens deverão ser assinados pelo empreendedor e por profissional devidamente habilitado pelo CREA e CAU;

Art. 54, § 3º Além do previsto no inciso II, alínea “a”, o memorial descritivo de condomínio urbanístico deve conter as condições urbanísticas do empreendimento e as limitações que incidem sobre as unidades autônomas e suas edificações, bem como refletir-se integralmente na convenção de condomínio;

Considerados de acordo a documentação de ordem técnica, sugere-se ao requerente anexar os documentos de ordem legal para análise pela Procuradoria-Geral do Município.


2ª etapa APROVAÇÃO DEFINITIVA DE LOTEAMENTO (Documentos de ordem legal – Art. 54, I)

Memorial Descritivo do loteamento, de acordo com o já apresentado na documentação de ordem técnica;

Termo de Compromisso firmando todas as obrigações assumidas, os prazos de execução das obras e a indicação dos lotes ou unidades autônomas ofertados para garantia das obrigações;

Certidão vintenária;

Certidão negativa de registro de imóveis – Art. 1225 CC;


Imóvel sujeito à cláusula ou condição, ou gravação com direito real...;

Declaração formal do interessado, com outorga uxória passada em cartório;

Certidão Negativa do imóvel pela Fazenda Federal, Estadual e Municipal, do Foro e do Oficio de Protesto de Títulos e Documentos;

Modelo de contrato-tipo impresso contendo as condições de pagamento e as obrigações das partes...;

No retorno da PGM, estando de acordo a documentação legal, resta verificacar o atendimento da numeração cadastral;


Estando de acordo a documentação de ordem técnica e legal, elabora-se a Minuta de Decreto de aprovação e encaminha-se à Secretaria de Governo para rever a redação e encaminhar ao Prefeito para assinatura e publicação do Decreto final de aprovação do loteamento;

Após a publicação do Decreto, resta ainda carimbar e vistar toda a documentação que ficará arquivada na Prefeitura e as 02 (duas) cópias dessa documentação (memorias, projetos, plantas e documentação relacionada) que será entregue ao requerente;

Ainda, após a entrega dessa documentação, requerente deverá levar a registro do loteamento junto ao RI, assim como a doação de áreas viárias e não viárias e registro das hipotecas.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007ROTEIRO PARA APROVAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO

2ª etapaDESMEMBRAMENTO

Uma vez atendida a exigência firmada no Art. 53, quando se tratar de área acima de 10.000 m², o empreendedor deverá requerer a aprovação do projeto de DESMEMBRAMENTO, indicando nome, nacionalidade, CPF e domicílio, e quando for o caso, o contrato social e CNPJ; e ainda...

Título de propriedade e respectiva matrícula;

Levantamento georreferenciado da área apresentado em planta e arquivo digital, de acordo com o Decreto 15.232/2011;

Planta de situação da gleba com a indicação de área e medidas em conformidade com o título de propriedade;

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007ROTEIRO PARA APROVAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO

Proposta urbanística com quadro de áreas, contendo o levantamento planialtimétrico da gleba indicando o sistema viário existente e contíguo e a localização de edificações existentes;

Memorial descritivo, descrição dos lotes e quadro de áreas; e

Projeto completo da infraestrutura urbana, quando exigível.

Caso a área objeto do processo de DESMEMBRAMENTO (ou fracionamento ou desdobro) seja menor de 10.000 m², sem doação de área pública, não é necessário o cumprimento do Art. 53; o processo é simples e apenas necessário cumprir com os itens da 2ª etapa do processo.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DAS ÁREAS NÃO VIÁRIAS DE USO PÚBLICO - ANVUPs

Art. 27. Do parcelamento nas formas de Loteamento, Desmembramento e Condomínio Urbanístico, deverá ser reservada área não viárias, correspondente ao mínimo 15% (quinze por cento) da área total da gleba para uso público, a qual deverá ser doada ao Município, sem qualquer ônus para este, sendo 7,5% destinados à área de recreação e 7,5% para instalação de equipamentos públicos comunitários.

§ 1º Excetua-se, para efeito de cálculo do percentual referido no caput, as áreas correspondentes à faixa de domínio da rede de transmissão de alta tensão, e as áreas de preservação permanente, desde que tituladas em favor do Município.

§ 2º A área referida no caput, poderá ser traduzida em outros bens imóveis e edificações situadas fora do empreendimento, desde de equivalente valor, expresso o interesse público.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DAS ÁREAS NÃO VIÁRIAS DE USO PÚBLICO - ANVUPs

§ 3º Quando de condomínio urbanístico, a primeira área referida no caput poderá e a segunda área deverá ser externa ao mesmo (alterado pela Lei 7.557/2012).

Nos casos de parcelamento do solo em áreas sobre as quais está prevista a implantação do Terceiro Anel Viário Perimetral – Contorno Sul, poderá ser abatido da área institucional prevista, até o limite de 3%, a área absorvida pela perimetral (acrescido pela Lei 7.557/2012).

Art. 29. Ficam dispensadas da reserva de 15%:Parcelamento de glebas com área até 10.000 m²;O desmembramento de gleba em duas ou mais partes, com

quaisquer dimensões, sempre que estas, na mesma oportunidade sejam anexadas por fusão ou aglutinação aos imóveis contíguos;

O desmembramento, que o remanescente continue com as dimensões e áreas mínimas estabelecidas nesta Lei.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DO CONDOMÍNIO URBANÍSTICO (Ver Quadro I, em anexo)

Art. 32. Caberá ao órgão de planejamento estabelecer critérios e quantitativos para definição do projeto urbanístico, distância necessária entre empreendimentos para evitar descontinuidade viária e o máximo de unidades permitidas.

§ 1º Em qualquer caso o projeto urbanístico deverá contemplar o percentual mínimo de 20% da área do empreendimento de uso comum dos condôminos, dos quais no mínimo 50% destinados ao lazer e recreação, e no mínimo 25% destinados a reflorestamento e/ou manutenção da mata nativa.

§ 2º A área de uso comum dos condôminos destinada a reflorestamento e/ou manutenção da mata nativa poderá ser compensada intramuros através de subtração do percentual destinado à área de recreação referida no caput do Art. 27. (Acrescido pela Lei 7.557/2012)


§ 3º O empreendedor poderá utilizar área de preservação permanente existente no empreendimento intramuros, para cômputo das áreas destinadas a reflorestamento e/ou manutenção da mata nativa.

Art. 33. Nos condomínios urbanísticos será exigido controle de acesso por guarita, portaria, bem como o fechamento do perímetro por cerca ou muro.

§ 1º As vias de circulação externa ao fechamento do condomínio deverão manter recuo mínimo de 5 (cinco) metros de largura para ajardinamento, arborização, podendo tal ser incorporado ao passeio público.

Art. 35. O sistema viário existente, ou previsto pelo Município, não poderá ser prejudicado, devendo sua hierarquia ser mantida e atendida junto ao projeto de parcelamento.


Art. 38. São considerados de propriedade e responsabilidade comum dos condôminos, além daquelas constantes em convenção de condomínio:

a) vias de acesso às unidades autônomas;

b) infraestrutura instalada;

c) áreas de uso comum;

d) áreas de lazer;

e) fechamento externo (muros, cercas, outros) e faixas de

proteção não-edificáveis; e

f) guaritas

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007ZONA DAS ÁGUAS – L.C. 246, DE 06 DE DEZEMBRO DE 2005.

Estabelece conceitos e funções da Zona das Águas (ZA) – bacias de captação e acumulação de água para o abastecimento do Município de Caxias do Sul, disciplina o uso e parcelamento do solo para estes espaços e dá outras providências.

Art. 6º, § 1º A Zona das Águas é composta pelas bacias hidrográficas, sendo elas: a) Dal Bó; b) Maestra; c) Samuara; d) Moschen; e) Galópolis; f) Faxinal; g) Marrecas; h) Piaí; i) Sepultura; e j) Mulada.

Art. 24. A Tabela 1 a seguir indica o tamanho de lote mínimo em função dos níveis de restrição de uso, bem como testada, afastamento frontal, lateral e de fundos (mínimo):


§ 1º Quando o lote de acordo com o nível de restrição não atingir a área mínima correspondente à Tabela 1, deverá preferencialmente, completar a mesma junto ao nível lindeiro de menor restrição.

Nível Lote mínimo (m²)Testada mínima

(m)Afastamento frontal (m)

Afastamento lateral

Crítico Não- - -

Elevado 10.000,00 14,00 4,00 2,00

Moderado 2.500,00

Baixo 1.000,00


Art. 38. Loteamento fechado para efeito desta Lei, especificamente para as bacias urbanas Dal Bó, Maestra, Samuara e Moschen, é o loteamento cuja delimitação no todo ou em parte de seu perímetro é marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes.

Parágrafo único. A adequação de parcelamento já existente a loteamento fechado será objeto de análise pela Comissão Técnica para Ocupação do Solo em Bacias – CTOSB.

O Poder Público, quanto ao loteamento fechado, fica autorizado a realizar a outorga de permissão de uso (Decreto do Poder Executivo) referente aos espaços públicos institucionais doados quando do parcelamento do solo, junto à Associação de Proprietários, independente de licitação, uma vez que a mesma de dará por empreendimento específico, aprovado conforme disciplina a Lei.


Art. 42. A outorga de permissão de uso poderá ser estabelecida no que se refere às áreas institucionais e vias de circulação, aprovadas junto ao projeto de parcelamento do solo, desde que atendam às condições mínimas quanto à estrutura viária e às áreas institucionais.

Art. 57 Os parcelamentos nas bacias de Galópolis, Faxinal, Marrecas, Piaí, Sepultura e Mulada, quanto ao espaço rural, deverão obedecer as seguintes normas:

I – área mínima do lote residencial – 2 (dois) hectares;

II – testada mínima do lote – 50 (cinquenta) metros; e

III – largura mínima de via – 12 (doze) metros.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DA TRAMITAÇÃO DOS PROJETOS

Art. 60. No caso de loteamento, aprovado administrativamente o projeto, o chefe do Poder Executivo, publicará decreto correspondente, que conterá as condições em que o loteamento é autorizado, as obras a serem realizadas, os prazos a serem cumpridos, os lotes hipotecados como garantia das obrigações a que se vinculam as áreas cedidas ao domínio público, bem como dados identificadores do imóvel junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente.

Parágrafo único. Após a aprovação do projeto e edição do decreto, serão devolvidas ao requerente 2 (duas) vias do projeto para inscrição no Ofício de Registro de Imóveis competente.

Art. 61. No caso de condomínio urbanístico será observado o artigo anterior sempre que do projeto resultar destinação de área de uso público.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DA EXECUÇÃO DAS OBRAS

Art. 64. A execução das obras e serviços assumidos em decorrência de a´provação do parcelamento não poderá ultrapassar 2 (dois) anos.

§ 1º O prazo estipulado neste artigo poderá excepcionalmente ser prorrogado por até 2 (dois) anos a critério do Município.

Art. 65. Poderá o Município aceitar o recebimento das obras de forma parcelada, uma vez atendidas todas as orbigações a que se vinculou o proprietário na forma desta Lei.

Parágrafo único. A liberação dos lotes ou as unidades autônomas hipotecados será total ou por etapas, na medida em que forem executadas as obras, de acordo com o Termo de Compromisso, mediante requerimento dom interessado e a critério do Município.

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 76. Na hipótese de o empreendedor desejar parcelar apenas parte de uma gleba de terras, a doação de que trata o Art. 27 incidirá sobre tal parte da gleba, desde que a área remanescente seja igual ou superior a 20.000 (vinte mil) m².

Art. 78. O empreendedor do parcelamento, enquanto não aprovado definitivamente o projeto, fica proibido direta e indiretamente de realizar qualquer tipo de propaganda, obra ou compromisso de alienação de lotes ou das unidades autônomas.

MUNICÍPIO DE CAXIAS DO SUL

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LEI DE PARCELAMENTO DO SOLOLEI 6.810, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2007QUADRO 1 - PARCELAMENTO

Zonas Categoria Área mínima Lote/UA

Testada mínimaLote/UA

Máximo Quarteirão

ObservaçõesConsiderando as alterações da

7.557/2012

ZR1

I III

300,00 m²1.000,00 m²

10,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário até 3º Anel Viário: área máx. 5 ha, respeitado o Art. 32;Cat. I e III – Fora 3º Anel Viário: área máx. 30 ha, respeitado o Art. 32.

ZR2 IIII

300,00 m²1.000,00 m²

10,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário até 3º Anel Viário: área máx. 5

ha, respeitado o Art. 32.

ZR3 III - Fora 2º Anel

III

300,00 m²

1.500,00 m²1.000,00 m²

10,00 m

25,00 m25,00 m

150,00 m

300,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Dentro 2º Anel

Viário: máx. 2 ha, possível 5 ha, respeitado o Art. 32.

Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário até 3º Anel Viário: área máx. 5 ha, podendo chegar a 10 ha,

respeitado o Art. 32.Cat. I e III – Fora 3º Anel Viário: área máx. 30 ha, respeitado o

Art. 32.




Máximo Quarteirão


7.557/2012

ZR4 I II III

PIS*

300,00 m²1.500,00 m²1.000,00 m² 200,00 m²

10,00 m25,00 m25,00 m10,00 m

150,00 m300,00 m300,00 m200,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário: área máx. 2 ha, podendo chegar a 10 ha, respeitado o Art. 32;

ZEIS ZEIS 1 – Legislação específica para cada área – Conforme PDMZEIS 2 – Programa vinculado à aplicação dos instrumentos do Estatuto das Cidades

ZUM I II III

PIS*

300,00 m²1.500,00 m²1.000,00 m² 200,00 m²

10,00 m25,00 m25,00 m10,00 m

150,00 m300,00 m300,00 m200,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário até 3º Anel Viário: área máx. 5 ha, podendo chegar a 10 ha,


Art. 32.

ZC I II - ZC3

300,00 m²1.500,00 m²

10,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:área máx. 2 ha, exceto para Categoria II

* Parcelamento de Interesse social.




Máximo Quarteirão


7.557/2012

ZI I – se

emp. IndII

300,00 m²1.500,00 m²

10,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I – possível, ouvida a SEPLAN – coforme PDM

ZOC I III

300,00 m²1.000,00 m²

10,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m

Condomínio Urbanístico:Cat. I e III – Fora 2º Anel Viário até 3º Anel Viário: área máx. 5 ha, podendo chegar a 10 ha,


Art. 32.

ZIT I IIIII

300,00 m²1.500,00 m²1.000,00 m²

10,00 m25,00 m25,00 m

150,00 m300,00 m300,00 m

Legislação específica p/cada área, observando o Anexo 10 do PDM.Condomínio Urbanístico:Cat. I – Fora 2º Anel Viário: área máx. 30 ha, respeitado o Art. 32.

ZEU - Conforme estudo específico

ZA - Legislação conforme Lei das Águas – LC 246/2005

Obrigado!

Jorge Mota dos SantosArquiteto e UrbanistaMBA Construções SustentáveisGerência de Uso do SoloSecretaria Municipal de UrbanismoPrefeitura Municipal de Caxias do [email protected]@gmail.com

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