Métodos de valoración, Parte III: Métodode capitalización de ingresosMétodo de capitalización de ingresos

Las propiedades generadoras de ingresos son compradas típicamente por su potencial de producción. El inversionista contempla que recibirá un ingreso o anualidad por las rentas que genere la propiedad y al final del término de su inversión, espera generar ingresos con la reventa. A esto se le conoce como el principio de anticipación.

Es por esta razón que los métodos de capitalización, técnicasy procedimientos, deben considerar los beneficios futuros de la propiedad y traerlos a un valor presente. Ello requiere que se proyecten los beneficios futuros o que se utilice una tasa de capitalización que implícitamente represente este efecto.

El método de capitalización de ingresos emplea más terminología especializada que cualquiera de los otros dos métodos discutidos (método de costo y método de ventas comparables). Como este boletín no pretende sustituir, ni igualar, ningún seminario formal o clase, les explicaré de forma sencilla el procedimiento empleado para estimar el valor utilizando este método.

Procedimiento para desarrollar método de capitalización de ingresos:

Paso Número Uno: Estimar ingreso potencial

Este es el ingreso que genera la propiedad bajo total ocupación. Existen diversos tipos de contratos, pero estas categorías las discutiremos en boletines futuros.

Paso Número Dos: Estimar pérdida de ingreso atribuible a espacios vacantes y renta no cobrada

Se estima la cantidad de ingreso que deja de generar la propiedad a causa de espacios vacantes o no rentados. Igual debemos estimar la perdida de ingreso a causa de inquilinos morosos (que no pagan).

Paso Número Tres: Estimar ingreso efectivo

Al ingreso potencial se le deducen la perdida de ingreso por espacios vacantes y rentas no cobradas. En este punto se pueden sumar ingresos adicionales que genere la propiedad, aparte de la ocupación. Ejemplo de esto son: ingresos recibidos por máquinas que venden refrescos, máquinas de lavado, espacios de estacionamiento, etc.

Paso Número Cuatro: Estimar los gastos operacionales

Estimamos los gastos de la propiedad. Existen gastos variables que típicamente incluyen al pago del administrador.Existen gastos fijos como el pago de contribuciones y seguro sobre la propiedad, agua y luz de áreas comunes, recogido de basura, etc.

Paso Número Cinco: Estimar Ingreso Neto

Al ingreso efectivo se le deducen los gastos operacionales; el resultado es el ingreso neto.

Paso Número Seis: Estimar Valor de la Propiedad

El ingreso neto se capitaliza para obtener el valor de la propiedad. Capitalizar es convertir ingresos en valor. Para completar esta acción es necesario dividir el ingreso neto entre una tasa de capitalización. La tasa de capitalización es cualquier razón utilizado para convertir ingreso en valor.Como se mencionó previamente, la tasa de capitalización debe reflejar los cambios en el mercado por el término proyectado en que el inversionista típico retendrá su inversión.

La fórmula asociada para estimar valor usando el enfoque decapitalización de ingresos es:

Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)

(Cruz, 2008)

Cambio de uso de sueloEstudio de cambio de uso de suelo, CUS

El estudio de cambio de uso de suelo tiene por objetivo proteger el suelo arable o de especial interés agropecuario de su pérdida, destrucción o alteración por un uso de suelos ajeno al quehacer agropecuario

Un estudio de suelos contempla un análisis del perfil y los estratos que componen el suelo, además de una caracterizaciónde los componentes ambientales del lugar.

Nuestros servicios, estudios de suelos

Realización de informe agronómico y solicitudes de cambios deuso de suelo

Cambio de uso de suelo para subestaciones eléctricas Cambios de uso de suelo para la minería, relaves,

extracciones de minerales Estudio de uso de suelo industria agrícola Cambio de uso de suelo para proyectos acuicolas,

salmoneros. Estudio de suelo para proyectos inmobiliarios Estudios de suelo para fines industriales

Estudios de suelos industria forestal Tramitación de aprobación de estudios de suelos

Pauta procedimiento autorizacion cambio uso de suelo

Beneficios del cambio de uso de suelos

El estudio de cambios de uso de suelos permite radicar las inversiones, instalaciones y proyectos de desarrollo en el espacio rural, en forma compatible con el uso del suelo

circundante y capacidad del entorno, para abatir efectos ambientales negativos y lograr un desarrollo sustentable de la agricultura.

Requisitos cambio uso suelos

El estudio de cambio de uso de suelos posee los siguientes requisitos:

Presentar solicitud, antecedentes técnicos y legales, en duplicado, al SEREMI de agricultura o en la Oficinas del SAG.

Contenidos cambio de usos de suelos

1) La solicitud:

Individualización del propietario Individualización del predio que se desea destinar al

cambio de uso de suelo Otros antecedentes, tales como: si se dispone de

electricidad, agua potable, alcantarillado Número de rol de avalúo del SII Firma del propietario legal

2) Copia de inscripción de dominio con certificado de vigencia

3) Copia de inscripción de dominio de derechos de aguas con vigencia si corresponde.

4. Plano que señale el sector que será desafectado del uso agrícola, elaborado por un profesional competente y firmado por el dueño del predio.

5. Informe o estudio técnico (uso suelo) suscrito por un profesional competente que señale la factibilidad del proyecto y que este no afecta a los recursos naturales renovables del predio y de su entorno.

Plazo de aprobación del cambio de uso de suelo

Para autorizar un cambio de uso en un sector rural, de acuerdo al Art. 55 del DFL Nº458, de MINVU, se requerirá un informe previo del SAG, el cual deberá ser fundado y público,expedido dentro de un plazo de 30 días.

Antecedentes técnicos-ambientales para el cambio de uso del suelo

1. Para el caso de los proyectos que se han sometido al SEIA,los antecedentes técnicos-ambientales necesarios para evaluarlos cambios de uso de suelo, no se anexarán a la solicitud, sino que formarán parte del Estudio o Declaración de Impacto Ambiental.

2. Para el caso de los proyectos que no ingresan al SEIA: Losantecedentes Técnico-Ambientales, deberán contener, al menos,los siguientes antecedentes:

Descripción de las obras del proyecto y sus actividades asociadas, adjuntando sus respectivos planos específicos. Las escalas propuestas son: 1:200, 1:500, 1:1.000, 1:5.000, dependiendo de la dimensión éste.

Descripción del recurso suelo, incluyendo: serie, origen, profundidad, textura, drenaje, pendiente y topografía. Se debe presentar un cuadro resumen de las series, capacidad de uso, aptitud frutal y uso actual, con las superficies involucradas. Esta información se puede obtener de los estudios de CIREN-CORFO, de los Estudios Integrales de la Comisión Nacional de Riego, con la respectiva validación y actualización de la información en terreno, basándose en la Pauta para Estudio de Suelo del SAG.

Descripción del recurso hídrico, para lo cual se debe especificar red hídrica de cauces de aguas naturales y artificiales. Además de señalar si el tipo de riego disponible es gravitacional o por pozo profundo.

Descripción de recursos bióticos del entorno o área de influencia del proyecto, tanto en lo que respecta al ámbito silvo agropecuario y de vida silvestre. Especificar si el proyecto se encuentra cerca de un áreaprotegida oficialmente, o de un sitio de especial

interés biótico, o si existen especies de flora y/o fauna en categoría de conservación.

Evaluación de los impactos más relevantes sobre recursosambientales del área de influencia del proyecto.

Proposición de medidas de mitigación, compensación y/o condiciones ambientales para atenuar dichos impactos ambientales.

Documentos de interés cambio uso de suelo.

1.1.- SIGNIFICACIÓN

1.1.1.- DE LA INDIVISIÓN

El estado de indivisión, o también llamado de comunidad hereditaria, es una situación especial que surge con el deceso del causante; constituyéndose así, una pluralidad de herederos, sean estos legítimos, o en su defecto, testamentarios, sobre los bienes dejados por el de cujus. Dando paso de esta forma a una Universalidad Jurídica.

Si en el deceso del causante deja un solo heredero, recaerá sobre éste, el señorío, no solo de los bienes, sino también quecargará con todas sus deudas de la masa hereditaria; de no darse el caso; es decir, si el causante deja más de un heredero, los bienes no pertenecerán a ningún heredero en particular, sinoa todos en común, de tal forma que no podrán alegar derecho a ningún bien determinado, sino a partes o porciones ideales deellos. He aquí lo que se conoce como comunidad hereditaria, comunidad no querida por los participantes, sino forzada por las circunstancias que deberá culminar con la partición; en este sentido nuestra legislación específica que:

«Art.1338.- Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular, estará obligado a permanecer en la indivisión. La partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contario.

No puede estipularse proindivisión por más de cinco años; pero cumplido este término podrá renovarse el pacto.

Las disposiciones precedentes no se extienden a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria»

La indivisión se clasifica principalmente en: a título singular y a título universal, clasificación enunciada en el artículo propuesto anteriormente, al decir:

«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular, estará obligado a…»

Generalmente, cuando la indivisión recae sobre una cosa singular se habla de copropiedad, y si lo hace sobre una universalidad, caso típico de la indivisión hereditaria, en este caso estaríamos frente a una comunidad.

Nuestro código civil concibe la indivisión como un estado de transición del dominio individual[1]como un patrimonio en liquidación, destinado a ser repartido entre los que tienen derecho a él mediante la partición de bienes.

La partición pone fin al estado de indivisión de los bienes dejados por el causante, en los casos de sucesión por causa de muerte, pero, esta no se da solamente en esos casos, sino también en varias situaciones jurídicas, como lo son la liquidación de la sociedad conyugal o la liquidación de sociedades civiles. 

La partición, en consecuencia, se va a aplicar siempre que exista un estado de indivisión. De ahí que las reglas dadas en nuestra legislación, no se aplican solamente a la partición de los bienes hereditarios, sino que también son utilizados en un vasto campo de vigencia.

1.1.2.- DEFINICIÓN DE JUICIO

El término juicio, que proviene del latín iudicium, tiene diversos usos. Se trata, por ejemplo, de la facultad del almaque permite distinguir entre el bien y el mal o entre lo verdadero y lo falso. En el ámbito jurídico se denomina juicio

al proceso, voluntario o contencioso, que se lleva a cabo ante los órganos del Poder Judicial para lograr una decisión,homologar un convenio o dirimir litigios.

En nuestra jurisdicción, el Art. 57 del Código de Procedimiento Civil, establece que:

«Juicio es la contienda legal sometida a la resolución de lasjueces y juezas.» [2]

1.13.- DEFINICIÓN DE PARTICIÓN

Para definir la partición podemos considerar la tesis del Dr.Juan Larrea Holguín al citar:

«Se llama Partición al procedimiento privado o judicial, por el que se da término a un estado de comunidad de bienes.»

1.1.4.- DEL RÉGIMEN ACTUAL DE COMPETENCIA

Según el Código Orgánico de la Función Judicial, el juicio dePartición, deben ser resueltos en los juzgados especializadosde Familia, Mujer, Niñez y Adolescencia, corroborándose en elsiguiente artículo.

«Art. 234.- ATRIBUCIONES Y DEBERES.- Las juezas y jueces de la familia, mujer, niñez y adolescencia conocerán y resolverán, en primera instancia, las siguientes causas:

1.- Sobre las materias del Código Civil comprendidas desde eltítulo del Matrimonio hasta la correspondiente a la Remoción de Tutores y Curadores, inclusive; así como las materias comprendidas en el libro tercero de dicho Código, sin perjuicio de las atribuciones que en estas materias posean también las notarías y notarios;

2.- Las que se refieren a las uniones de hecho, en base a lo previsto en la ley que las regula;

3.- En los cantones en que no exista juez o jueza de contravenciones o de violencia contra la mujer y la familia, conocer y

resolver en primera instancia sobre las materias contempladasen la Ley contra la Violencia a la Mujer y la Familia.

Cuando se aplicaren las medidas cautelares de amparo previstoen la Ley contra la Violencia a la Mujer y la Familia, simultáneamente la jueza o el juez fijará la pensión de alimentos correspondiente que, mientras dure la medida de amparo, deberá satisfacer el agresor, tomándose en cuenta lasnecesidades de subsistencia de las personas perjudicadas por la agresión;

4.- Todo lo relativo a los derechos de niños, niñas y adolescentes de conformidad con la Constitución de la República, los convenios internacionales, el Código de la Niñez y la Adolescencia y más disposiciones legales vigentes,excepto lo relativo a adolescentes infractores; y, 5. Las demás que establezca la ley.»

CONCORDANCIAS:

- CODIGO DE LA NIÑEZ Y ADOLESCENCIA, Arts. 1

1.2.- NATURALEZA DEL JUICIO DE PARTICIÒN:

Traslativa o constitutiva.

Supone una comunidad de bienes sobre cada uno de los bienes que integran la herencia y produce un intercambio entre los coherederos de sus partes indivisas de modo que uno puede adquirir la totalidad de unos bienes, transmitiendo a los demás, su cuota sobre los otros bienes y viceversa. Así por Ej., el heredero Primus puede devenir por compra de derecho deacciones de su coheredero Secundus o de los causahabientes.

Declarativa o retroactiva:

Entiende que cada coheredero ha sido propietario único de losbienes que le han sido finalmente adjudicados desde el día dela apertura de la sucesión y que, por tanto, recibe los bienes en virtud de dicho título de heredero y directamente del causante, tiene entonces un efecto ex tun, hacia atrás.

Determinativa o especificativa

Proceso técnico que permite materializar la participación abstracta del coheredero en bienes singulares de la herencia.Es la tesis mantenida por la más reciente jurisprudencia.

Según los Códigos Civil y de Procedimiento Civil ecuatoriano,la partición es un modus operandi, mediante el cual la herencia puede ser distribuida por acto testamentario, judicialmente, o por acuerdo de los beneficiarios en forma extrajudicial, dicho en otras palabras, entre todos los que tengan derecho a la herencia, ya como herederos, ya como legatarios o ya como cesionarios de los bienes que corresponden al causante. Por lo tanto, la partición es la división de una cosa o cosas en común que se hace de conformidad con la ley, o por el testador, según el caso, entre todos los herederos o condóminos y que puede ser pedida por cualquiera de éstos. Terminado el inventario y el avalúo de los bienes sucesorios aprobados por el juez, o por el competente empleado, o por voluntad de los copartícipes, se puede proponer o pedir la partición con el objeto de que se distribuyan los bienes entre los consignatarios, co-partícipes o comuneros, según el caso.

Tal como nos referimos en el Art. 1338 del Código Civil ninguno de los causahabientes o consignatarios de una cosa universal o singular, estará obligado a permanecer en la indivisión, tanto más que la división perpetua no es admisible y solo se la puede estipular hasta cinco años, aunque se la puede renovar según el mismo artículo, por lo que ni siquiera debe ser obedecida la disposición del testador que obligue a la indivisión.

La acción de partición entonces, funciona normalmente como la etapa final de juicio sucesorio, con la cual se pone término a la indivisión. No es en verdad una acción ni hay propiamente litigio a resolver, se dice que el juzgador realiza una serie de operaciones complejas. El juez interviene aquí en actos de jurisdicción voluntaria, a no ser que se suscite entre los interesados una contienda sobre los bienes a partir, la formade llevar a cabo la acción particionaria o el modo de cumplirla. [3]

1.2.1.-DOCTRINA DE AUTORES

Según el Dr. Juan Larrea Holguín:

«Se llama Partición al procedimiento privado o judicial, por el que se da término a un estado de comunidad de bienes. »

Según Víctor Flores Carvajal:

«La partición de bienes consiste en la división y reparto de una omás cosas entre los comuneros, es decir, los sujetos que sobre ellas tienen un solo y mismo derecho.»

Un fallo de la Corte Suprema (Ahora 2013 Corte Nacional de Justicia) define la partición de bienes como:

«Un conjunto complejo de actos a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído proindiviso en partes o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno deellos».[4]

Según Manuel Ossorio:

El concepto genérico conocido, es el de división o reparto endos o más partes, más, y en especial del mundo jurídico de unpatrimonio, singularmente la herencia está representada como una masa social de bienes entre varias personas[5]

En el Derecho Romano, en el año 212, pensadores como Antoninus, Ulpianus, Papinianus, coincidían en considerar la Partición como una especie de enajenación, cambio o permutación en la cual según ellos:

«Uno de los partícipes cambia lo que a él le pertenece en la comunidad por lo que pertenece a los otros recíprocamente. La partición de bienes se asemeja a una venta, es cosa resuelta e importa permutación».

Argumentaban también respecto a que si los acreedores los reconviniesen, según las porciones hereditarias, y uno rechaza lo determinado puede reconvenirle por la cláusula testamentaria como si hubieran hecho la permutación por ley

cierta del mismo modo que si se hubiesen dividido todos los casos.

En otro de los casos como por ejemplo en las acciones familiae ercascundae y communi dividundo, se daba al Juez la facultad de adjudicar y condenar recíprocamente a las partes, pudiendo por la adjuducatio, dar a uno la propiedad del todo o parte de las cosa y por la condemnatio, condenarlo a pagar a otro el saldo oalcance que resultara en su contrato sobre el monto de sus derechos en la comunidad según el valor de la adjudicación. Con estos precedentes enseñaba Justinianus en sus instituciones que en estos juicios de partición familiae ercascundae y communi dividundo, y también en el finium regundorum, que eran los únicos en que se daba al juez este derecho de adjudicatio, lo que se adjudicaba a alguno se hacía al momento de aquel a quien era adjudicado de modo que la adjudicatio, transfiere el dominio de los demás partícipes, al adjudicatario; y no lasentencia del juez que en los demás juicios no producía tal efecto. La adjudicatio era así atributiva de dominio y no simplemente declarativa.

Esta concepción Romana de la naturaleza de la partición de bienes, como atributiva de dominio de las cosas comunes adjudicadas a cada uno de los comuneros, pasa naturalmente alantiguo derecho español que reprodujo las leyes romanas particularmente en las partidas.

La partición envuelve enajenación, según García Goyena crea derechos y obligaciones para todo lo cual es necesaria la libre administración y disposición de los bienes, en una palabra, capacidad de obligarse de parte del que la pide.

1.3.- CLASES DE PARTICIÓN:

1.3.1.- POR TESTAMENTO

Cuando hablamos de testamento hacemos referencia a una figura jurídica que es muy amplia, en donde el causante dispone de sus bienes dentro de los parámetros que le fija la ley, a favor de uno o varios herederos, siendo esto así: del acervo imaginario: el cincuenta por

ciento que comprende a la legítima rigorosas, siempre será a los legitimarios (hijos); la cuarta de mejora (para favorecer a sus descendientes sean o no legitimarios); y, la cuarta de libre disposición (aquí el testador está en libertad de asignar a su arbitrio) esto se precisa en el Art. 1207 del Código Civil. Puede también el testador designar un albacea o también llamado Ejecutores Testamentarios, los encargados de hacer ejecutar sus disposiciones.[6]

Cabe indicar que la utilización de este instrumento no amerita que deberá darse fiel cumplimiento a éste; ya que si en el citado instrumento el testador no ha dejado lo que por Ley le corresponde, o no se ha ceñido a los parámetros que fija la ley, tendrán los legitimarios derechos a que se reforme a su favor el testamento.[7]

«Si el difunto ha hecho la partición por acto entre vivos o por testamento, se pasará por ella, en cuanto no fuere contraria a derecho ajeno»

1.3.2.-EXTRAJUDICIAL

«Si todos los coasignatarios tuvieren la libre disposición desus bienes y concurrieren al acto, podrán hacerse la partición por sí mismos." (Art.1345 C.C.)

"Si todos los partícipes tienen la libre administración de sus bienes y hacen por sí mismos la partición, ésta será definitiva, y, en consecuencia, se la llevará a ejecución, sin necesidad de que la apruebe la jueza o el juez, salvo lasacciones que concede el Código Civil.»

1.3.2.1.- ENTRE HEREDEROS

Cualquiera de los herederos o de los condóminos de una cosa común, tiene derecho a pedir que se proceda, previo inventario o alistamiento y avalúos de los bienes, al juicio de partición, a no ser en el caso de que los interesados hubiesen estipulado indivisión.

Esta partición es una fase de la transmisión mortis causa de unpatrimonio que se coordina con otros aspectos sucesorios con la capacidad para poder suceder la aceptación de herencia, laformación de inventario y avalúo de patrimonio del de cujus, la integración de lotes y la adjudicación de los mismos.

1.3.2.1.1.- REQUISITOS

Tratándose de bienes sucesorios el juez o jueza dispondrá la partición siempre que se hubiere aprobado, total o parcialmente el inventario, o se hubiere realizado el inventario y avalúo extrajudicial de tratarse de una partición extrajudicial, previstatambién en la ley.

El juez o jueza practicará la partición en el plazo y en la forma que prescribe el Código Civil y el de Procedimiento Civil. En el plazo no se computará el tiempo intermedio entrela concesión de recursos y la devolución de los autos del Superior.

Las reclamaciones sobre los derechos en la sucesión, sea testamentaria o abintestato, así como sobre desheredamiento, incapacidad o indignidad de los asignatarios, serán decididasdentro del juicio de partición como cuestiones de resolución previa. Las reclamaciones de terceros se sustanciarán encuaderno separado, sin obstar la continuación del juicio de partición.

La partición judicial se realizará en días y hora hábiles. [8]

1.3.2.1.2.- EN EL EVENTO DE EXISTIR

MENORES DE EDAD

Los legatarios, para recibir los bienes legados, si el heredero es menor de edad, estará representado por sus padres en la aceptación y en la partición de la herencia, y si está incapacitado judicialmente estará representado por sus tutores. Los padres pueden aceptar libremente una herencia ennombre de sus hijos menores de edad, sin necesidad de

autorización judicial, pero la aceptación se hará siempre conbeneficio de inventario.

Para que los padres puedan renunciar una herencia que corresponde a uno de sus hijos menores, necesitarán autorización judicial, a menos que el hijo tenga 16 años y preste su consentimiento a la aceptación en escritura pública.

Los tutores den aceptar siempre con beneficio de inventario la herencia de la persona sujeta a tutela, pero necesitarán autorización judicial para aceptarla pura y simplemente o para renunciar la herencia.

Los padres pueden intervenir libremente en una partición de herencia en la que uno de sus hijos menores sea heredero. Porel contrario, los tutores deberán someter la partición hereditaria a la aprobación de juez o jueza una vez que haya sido hecha.

1.3.2.2.- ENTRE CÓNYUGES

En la sociedad conyugal, así como en otras circunstancias en que una misma cosa o conjunto de cosas pertenecen a varios sujetos, por ejemplo por haberlas comprado juntos. Al tratarse de bienes sucesorios, la jueza o juez de familia dispondrá la partición siempre que se hubiere aprobado, totalo parcialmente, el inventario; y siguiendo las reglas de la partición post morten.

1.3.2.3.-REQUISITOS

Después de la terminación legal de la relación matrimonial (divorcio) uno de los asuntos que siempre queda pendiente es la división o partición de los bienes adquiridos durante el matrimonio.

Todo lo que se adquiere en la sociedad conyugal por regla general son de la pareja en partes iguales, sin importar quien aportó en mayor o menor medida. Ese derecho se llama: gananciales.

Antes de las reformas del año 1936, la mujer casada requería de decreto judicial, con conocimiento de causa, para la enajenación de bienes raíces de la sociedad conyugal. En ese año, 'mediante DS # 279, dictado por el General Federico Páez, se reforma el Código Civil y se exige la comparecencia conjunta de los dos cónyuges para la enajenación o hipoteca de los bienes que el marido está obligado a restituir en especie, si son raíces. Recordemos que la mujer, en el Ecuador, era una persona relativamente incapaz y sometida a la potestad marital, cuando era casada ("conjunto de derechosque las leyes conceden al marido sobre la persona y bienes dela mujer", Art. 156 del Código Civil, codificado el 2 de diciembre de 1959).

En 1970, la Comisión Legislativa Permanente, expide algunas reformas al Código Civil, que fueron publicadas en el R.O. # 446 del 04.06.70. Se elimina la odiosa institución de la potestad marital, al suprimirse el art. 156, y se establece que el marido debe contar expresamente con la intervención o el consentimiento de la mujer no sólo para la enajenación o hipoteca de bienes raíces, sino para constituir cualquier gravamen real o derecho real sobre bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal, vale decir usufructos,usos, derechos de habitación o servidumbre. Además, el maridono podría arrendar por más de cinco años los predios urbanos,ni por un lapso mayor a ocho años los predios rústicos, sin el consentimiento de la mujer.

Por estas mismas reformas se quita al marido la facultad de administrar los bienes propios de la mujer.

Con las reformas al Código Civil del Ecuador se determinó quelos cónyuges a más de guardase fe, socorrerse y ayudarse mutuamente en todas las circunstancias de la vida, se constituyó al matrimonio civil, sobre la base de la igualdad de derechos y deberes de ambos cónyuges; y, fijarán de común acuerdo su residencia; y, ambos deben contribuir, según facultades, al mantenimiento del hogar común y de sus hijos.

El Art. 200 del Código Civil del Ecuador dispone que:

«La división de los bienes sociales se sujetará a las reglas dadas para la partición de bienes hereditarios»

Concordancias. Art. 113, 191 del Código Civil ecuatoriano; y,Art. 639 del Código de Procedimiento Civil del Ecuador.

BIBLIOGRAFÍA

www.derechoecuador.com

www.bibliotecavirtualunam.com

http://www.revistajuridicaonline.com

Código de Procedimiento Civil

Código Civil

Curso de Derecho Civil (DERECHO SUCESORIO)... Manuel Somarriva U.

Manual Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil Tomo II… Alfonso Martínez.

Derecho Procesal Civil Práctico… Rubén Elías Moran Sarmiento

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

SOBRE EL TEMA

Con la elaboración de los inventarios, se establece una masa indivisible de bienes, por la que se hace necesario entregar a cada heredero una cuota de masa de bienes, para tal efecto,podrá ejercer acciones acudiendo a situaciones jurídicas que provengan de bienes indivisos. A estas cuestiones se las conoce como cuestiones previas, acciones que tienen un procedimiento especial, cumplidas estas se procederá a practicar la partición de bienes.

La partición de bienes significa la división entre varios de una cosa común, ya sea a título universal o singular, siempre y cuando no se haya pactado el estado de indivisión de los bienes.

En el juicio de Partición, también pueden presentarse en la liquidación de sociedad conyugal; de sociedad de hecho; de sociedad de bienes, uniones de hecho y de toda situación jurídica que genere comunidad de bienes.

Debe distinguirse la disolución de la sociedad conyugal de laliquidación de ésta. La disolución es previa al proceso de liquidación. Por consiguiente, la sentencia de divorcio no hace sino producir por imperio de la ley misma la disolución de la sociedad conyugal.

Con fundamento a la época presente, se deben enunciar y adaptar los casos de indivisión con mayor claridad y eficaciacon los actuales administradores de justicia, que desempeñan los cargos de jueces en las Unidades Judiciales de la Familia, Mujer, Niñez y Adolescencia de nuestro país, ya que su inocencia jurídica conjuntamente con su inicial experiencia, se ven dilatados los procesos de partición que se ventilen en estas unidades mencionadas.

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos99/particion-bienes/particion-bienes.shtml#ixzz3LSd1zK6g

LAS CUESTIONES PREVIAS

La partición de bienes es un conjunto complejo de actos encaminados a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído proindiviso en partes o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno de ellos. La partición conforme al concepto dado, supone una serie de operaciones complejas, cuyo objeto es liquidar y distribuir el caudal poseído en común, en términos tales que se asignen a cada asignatario bienes que correspondan exactamente a los derechos cuotativosde cada copartícipe en la comunidad. En consecuencia, ninguno

de los copartícipes puede enriquecerse o empobrecerse recibiendo más o menos que los otros, porque es en esencia de la partición, el carácter igualitario que la preside. No desplaza, no transfiere nada; su papel, de orden distributivo, consiste en situar, enlocalizar los derechos preexistentes, en sustituir partes alícuotas, fracciones, números, por casos. Una vez efectuada la repartición, los copartícipes no son más ricos que antes, pero sus derechos se presentan bajo una forma concreta y exclusiva, se han materializado en bienes determinados: cada uno ha recibido lo que le correspondía.[9]

Aunque ya se ha manifestado que la partición de bienes suponela existencia de una comunidad de bienes, o de una copropiedad entre dos o más personas que tienen dominio proindiviso sobre una misma cosa ya sea esta singular o universal. Se debe también aclarar que esta indivisión puede resultar de la sucesión por causa de muerte, en general, la partición de bienes surge, por decirlo así, cuando dos o más personas tienen derecho de cuota sobre una misma cosa, y siempre que sea de análoga naturaleza. Vale mencionar, que siexistiese un pacto de indivisión, este no puede suscribirse por más de cinco años, aunque si es renovable por igual tiempo.

Pueden ejercer la acción de partición, los comuneros o indivisarios, toman el nombre de comuneros cuando la indivisión recae sobre una universalidad y cuando recae sobreuna cosa singular, se habla de copropiedad; los herederos coasiganatarios; el cónyuge por su porción conyugal y el cesionario de los derechos de uno de los coasiganatarios.

Siendo los herederos, quienes especialmente corresponden el ejercicio de la acción de partición, tal como lo sostiene Somariva, una vez que ha sido propuesta la demanda, los interesados deben comprobar la calidad de herederos de hecho o de derecho, de ser el caso que invocan.

El Art. 640 del Código de Procedimiento Civil, contemplan que al tratarse la partición sobre bienes hereditarios la Jueza o elJuez, dispondrá se proceda con la partición, siempre y cuandose hubiere aprobado, total o parcialmente, el inventario.

Presentada la demanda de partición, esta deberá cumplir con los requisitos señalados en los Art. 67 y 69 del Código de Procedimiento Civil. Para que el Juez o Jueza califique la demanda, esta deber estar acompañada de los respectivos inventarios y los demás documentos necesarios para proceder con la partición.

La facción de inventario de los bienes comunes, es un trámite que se justifica desde distintos puntos de vistas. Solo realizando el inventario de los bienes se va a conocer cuálesson los bienes objeto de la liquidación y partición.

El inventario también evita la perdida u ocultación de bienes por parte de los herederos, tal es así que el Artículo 629 del Código de Procedimiento Civil, faculta a todo el que tenga interés en la sucesión o se presuma que pueda tener derecho sobre los bienes que se trate de inventariar, se lo realiza de oficio, cuando una persona hubiere muerto sin dejar herederos en el lugar en que falleció o cuando estos fueren incapaces y no tengan quien los represente.

El inventario puede ser simple como solemne. El primero no estásujeto a formalidades e ninguna especie, será lisa y llanamente un documento, con la firma de quien lo presenta, mientras que el inventario solemne deberá ser hecho ante el Juez de Primera Instancia y su Secretario y dos testigos; y deberáconcurrir el Juez si alguna de las partes lo solicita. (Art. 632 CPC)

El menos solemne que sólo se podrá practicar cuando los interesados sean capaces de administrar sus bienes, puede serhecho en presencia del perito o peritos y de dos testigos.

También el Juez o la jueza ordenarán la inscripción de la demanda en el Registro de la Propiedad, en el Registro Mercantil o en la Jefatura de tránsito, dependiendo sobre querecaiga la partición, bien sea la división de bienes comunes o acciones reales inmobiliarias.

A la muerte del causante, debe obtenerse la posesión efectiva de los bienes hereditarios, esta es una figura jurídica abstracta, pues, no se adquiere la posesión materia de los bienes, sino la legal; y esta tiene doble efecto, la primera,dar publicidad, es decir, hacer conocer al Registrador de la Propiedad de la existencia de la descendencia del titular deldominio que ha fallecido; y, la segunda, para alcanzar administrador común en el evento de que los coherederos no se ponga de acuerdo en la administración de los bienes sucesorios.

La posesión efectiva podrá solicitarse ante el juez o jueza o ante un notario, debiendo acompañarse copia inscrita del testamento, si existiese, esta inscripción deberá realizarse en el registro del cantón en que este situado el inmueble; y obviamente la partida de defunción del causante, pero en el caso de no existir un testamento, se deberá además presentarse una información sumaria de testigos que acrediten la condición detal. Vale mencionar que, de ser el caso que existiese una multiplicidad de herederos, y sea solicitada por uno o por todos, el juez o la jueza que la otorgue, lo hará proindivisoy sin perjuicio del derecho de terceros.

Para poder realizar la distribución de los bienes como determina laley, es necesario que el Juez o la Juez conozcan el valor de los bienes, este avalúo puede ser realizado por un perito o los interesados en común acuerdo fijen los valores de los bienes a partir. El avalúo de los bienes se hará al mismo tiempo que el inventario.

[10]. Sánchez Román.

Este avaluó o tasación, determinará la cuota a entregarse a cada indivisario.

Antes de efectuar la partición de los bienes, va a ser necesario realizar ciertos trámites previos, sobre todo si estamos frente a una indivisión hereditaria.

Es necesario mencionar lo que el Art. 641 del Código de Procedimiento Civil, señala sobre las cuestiones de resolución previa, dentro del juicio de partición:

[11]

2.1.1.- LAS RECLAMACIONES SOBRE LOS

DERECHOS EN LA SUCESIÓN

Con el fallecimiento del causante, se apertura la sucesión delos bienes dejados por este, esta sucesión puede ser testada, cuando existe por medio un testamento, o intestada o abintestato, en virtud de la ley. La sucesión por causa de muerte es una manera de adquirir el dominio del patrimonio de una persona.

Manuel Somarriva

Pero, antes deberá precisarse quienes son los herederos, las incapacidades o indignidades, que existan, lo que se tratará más adelante.

Siendo el heredero digno y capaz de suceder, se deberá determinar la validez de las disposiciones testamentarias, los efectos de la aceptación o repudiación, mencionados en elArt. 1262 de nuestro Código Civil, y la indivisión hereditaria en el caso de que existan una multiplicidad de herederos, siendo que los bienes del causante, pasan a poder de sus herederos pero de una forma indivisa, es decir, son dueños de todo; y, a la vez no son dueños de nada en particular, indivisión que finaliza, por medio del juicio de partición.

2.1.2.- DESHEREDAMIENTO

El desheredamiento, es una disposición testamentaria que determina que un legitimario sea privado del todo o parte de los bines dejados por el causante. Entre las causas de desheredamiento que menciona el Código Civil, tenemos que, puede ser desheredado, el descendiente o ascendiente, que haya cometidoinjuria grave contra el causante, o contra su cónyuge, ya seapues en su persona, en su honor o en sus bienes.

También puede ser causa de desheredamiento, el no haberle socorrido al causante en un momento de enfermedad o de infortunio, pudiendo hacerlo. O por haberse valido de la fuerza o del dolo para impedirle testar. En el caso que el descendiente haya cometido un delito, por el que ha recibido una pena de 4 años en adelante.

Para que estas causas tengan validez y surta los efectos deberán ser expresados en el testamento y probadas judicialmente por el causante.

El causante deberá dejar constancia escrita hasta donde debe extenderse el desheredamiento ya que el no hacerlo, se extendería a todas las asignaciones, entendiéndose que los desheredados no podrán reclamar derecho alguno dentro de la partición.

2.1.3.- INCAPACIDAD O INDIGNIDAD

Como ya mencione anteriormente, al precisar quiénes son los herederos, también deberá precisarse si alguno de ellos incurrió o no en la incapacidad o la indignidad que menciona el Código Civil.

[12]

Toda persona es capaz para suceder, pero la ley determina quiénes no son capaces, lo que puede darse por: falta de personería jurídica, bien sea esta, una cofradía, gremio o cualquier otro establecimiento que no sean personas jurídicas[13]o puede ser relativa a ciertas personas, entre ellas, el eclesiástico que hubiere confesado al difunto durante la misma enfermedad o en los dos últimos años anteriores al testamento, ni a la orden, convento o cofradía de que haya sido miembro el eclesiástico, ni sus deudos por consanguinidad o afinidad hasta el tercer grado. De existir un incapaz, se deberá designar un curador, para que lo represente no solo en la partición, sino también en las cuestiones previas.

En el caso de existir un indigno de suceder al difunto ya sea como heredero o legatario, la indignidad, como la define Somariva, consiste en la falta de meritos para suceder, pero esa indignidad, deberá ser declarada en juicio para que surtan los efectos determinados en el Art. 1016 del Código Civil.

El Código Civil, en su Art. 1010, señala cinco causales, paradeclarar indigno a un heredero o legatario. Entre estas tenemos que: El que haya cometido el delito de homicidio en la persona del difunto o haya participado en calidad de autorintelectual o material o simplemente por omisión.

También es causa de indignidad, el que haya detenido u ocultado el testamento, lo que deberá ser declarado por el Juez de que se actúo dolosamente.

A más de estas causales, nuestro Código Civil, establece otras causas, por las cuales se puede declarar indigna de suceder a una persona. El Art. 1011 del Código Civil, menciona, que es indigno de suceder, el que siendo mayor de edad, no hubiere denunciado o acusado ante la justicia el homicidio cometido en la persona del difunto, tan presto comole hubiere sido posible. Pero esta clase de indignidad no podrá alegarse en contra del heredero o legatario quien fuere eclesiástico, cónyuge, ascendiente, descendiente o pariente, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, del autor o cómplice del homicidio. Una de las indignidades establecidas por nuestro Código Civil, es el del impúber sea demente o sordomudo que no haya solicitado un curador o tutor, dentro de la sucesión intestada para su representación, siempre que se haya cumplido el plazo de un año. Si el causante ha nombrado un curador o tutor, o albacea, y este se excusare sin existir causa legítima o ni probar inconveniente grave.

Si bien la ley establece las causas por las cuales se puede declarar indigno, también señala que esta acción prescribe en 5 años, el que una vez cumplido, podrán los herederos del indigno, por derecho de representación, reclamar su porción de acuerdo ala ley. Art.1019 C.C.

Estas cuestiones, como así lo define el Código de Procedimiento Civil, serán decididas dentro del juicio de partición como cuestiones de resolución previa.

El Art. 642, en el segundo inciso, señala:

[14]

Para poder efectuar la partición de los bienes es necesario que se proceda con la acumulación de los autos, de conformidad con el Art. 108 del Código de Procedimiento Civil, al nuevo proceso de partición, claro está, si estos se hubieren propuesto antes.

Determinado el valor de los bienes a partirse, el Juez o la Juez, tendrá que realizar ciertas operaciones que le de lucessobre cuál será el acervo que se dividirá entre los coasignatarios o indivisarios, como por ejemplo:

1º. Debe separar del patrimonio del causante aquellos bienes que son de propiedad de terceros, formándose el acervo ilíquido.

2º. Posteriormente se deducen las bajas generales de la herencia, dándose lugar al acervo líquido o partible.

3º. En caso de que proceda su formación, se calculan los acervos imaginarios.

Dentro de estas etapas se configuran dos procesos; el primero, la separación de patrimonios; y el segundo (2ª y 3ª etapas), la correspondiente liquidación de los bienes.

Lo que se encuentra en una sucesión es el llamado acervo común o bruto, el cual está formado por los bienes del causante confundidos con los de otras personas.

Esta confusión puede tener lugar en caso de existir contratosde sociedad, sucesiones anteriores indivisas, etc., en cuyo caso procederá la separación de los patrimonios confundidos

con el objeto de establecer cuáles son los bienes dejados porel causante.

Esta situación se dará comúnmente cuando el causante haya estado casado bajo el régimen (Cortez, Lajones, & Velasqués, 2013)de sociedad conyugal, incluso el régimen de participación en los gananciales da lugar a esta situación. La liquidación debe ser considerada como otra fase de la partición.

P

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos99/particion-bienes/particion-bienes.shtml#ixzz3LSdcWOgdActualización de datos correspondientes a áreas de terreno,de acuerdo a documentos habilitantes.Requisitos:

1. Formulario.2. Copia de cédula de ciudadanía, papeleta de votación y /o pasaporte o RUC.3. Copia de escritura.4. Declaración juramentada notariada en caso de no existir área de terreno en escrituras.*5. Fotografías de las edificaciones de espacios interiores y exteriores (formato digital).*6. Plano de levantamiento planimétrico georeferenciado impreso y digital, coordenadas WGS84 TMQuito (en Autocad máximo versión 2004). En caso de existir construcciones implantar en plano e indicar número de pisos.

*Adjuntar si el caso amerita a pedido del Responsable de Unidad DMC, Jefe Zonal de Catastro o Supervisor de Control Zonal.

Procedimiento:

1. Obtención de formulario.2. Llenar formulario y adjuntar requisitos.

3. Ingreso por ventanilla de la Administración Zonalcorrespondiente, de acuerdo a la ubicación de la propiedad.Costo:

Sin costo.Tiempo Estimado de Entrega:

Predio urbano 8 días laborables.Predio rural 15 días laborables.

RECOPILACIÓN DE DATOS Y BANCO DE DATOSEl proceso de valuaciónSe debe reunir una cantidad considerable de datos para haceruna estimación precisa del valor de una propiedad. Elvaluador necesitara:

Datos Generales a cerca del país, región, ciudad y colonia obarrio;

Datos específicos sobre el predio sujeto y sus mejoras; Datos de ventas para aplicar la técnica de comparación de

mercado; Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalización de

ingresos

El valuador debe tener presente además el tipo de propiedadque esta valuandoBanco de datosA través de la experiencia se ira creando una base propia dedatos, las cuales sus principales pueden ser:

Inspección personal Vendedores Compradores Corredor Agente de ventas Vecinos Registro Publico de la propiedad Créditos e Hipotecas registradas y otros instrumentos de

financiamiento Informes de titulo de propiedad Planos registrados del trazado del fraccionamiento Mapas de área (topográficos, de suelos)

Formas para recabar datosEl uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avaluóse haga con mucha fluidez, eficiencia y precisión. El llenadode formas de recopilación de datos puede contribuir aasegurar que no se pase por alto ningún detalle sobrela sociedad, su ubicación o la información que se requierepara cada una de las tres técnicasLímites del vecindario

En algunos fraccionamientos nuevos, los límites delvecindario se establecen de manera conspicua por medio de unaentrada con puerta y un perímetro bardeado. Otros vecindariosen particular en ciudades mas antiguas quedan separados porotros factores, estos pueden incluir:1. Limites naturales2. Diferencias en el uso del suelo3. Valor o antigüedad media de las viviendas4. Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuadorregistra el nombre de la calle, u otra línea divisoriaidentificable, y advierte el tipo de propiedad adyacente alvecindario sujeto a esa área.Etapa de Ciclo VitalUn vecindario típico suele pasar por tres periodos distintosdurante su vida:Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el valor de las propiedadeshabitacionales tienden a aumentar durante el periodode desarrollo inicial de un área. Conforme a las propiedadespierden valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto, sinembargo el ciclo vital no es siempre descendente. Pudeiniciarse una alza debida al proceso de revitalización.Proximidad a los peligros y a las áreas contaminadasSe tiene cada vez mas conciencia de la importancia de laproximidad del barrio, o de cualquier parte de el, a áreaspeligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe acerca de lascondiciones del entorno, es mas probable que se descubranfactores que son nocivos para la salud o la seguridad, elsimple potencial de peligro puede hacer que baje el valor delas propiedades de áreas cercanas. La presenciadecontaminación activa puede resultar una barrerainfranqueable a la comercialización.Forma de datos sobre el predioEl valuador comienza por obtener una descripción completa ylegalmente precisa de la ubicación de la propiedad, y elaboraun boceto para mostrar la forma aproximando y la ubicación dela propiedad en cuanto a calles. Otras característicasimportantes del predio son su tamaño expresado en metros

cuadrados, su ubicación en términos de posición en lamanzana, servicios, mejoras, composición del suelo y vista.La composición del suelo siempre es importante.Es necesario el conocimiento de la zonificación del prediosujeto, que afectar su uso futuro como lo es también el de laurbanización actual de las zonas circundantes. Se debe tomarnota de cualquier servidumbre o restricción que aparezca enla escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usarpara propósitos de construcción se debe designar claramente,junto con cualquier otra limitación al uso del predio. Estaslimitaciones podrían elevar o rebajar el valor del predio.Forma de datos sobre la construcciónAl acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma notade la primera impresión que produce la vivienda, suorientación y el grado en que armoniza con el áreacircundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registrainformación a cerca de mejoras.Elabora una lista de los materiales externos empleados en laconstrucción y el estado que guarda cada uno, para procederluego a callificar la condición externa general de laconstrucción. Por último el valuado mide cada estructura quehay en el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calculael área en metros cuadrados. Dentro de la casa se evalúa losdetalles de construcción y accesorios importantes enparticular. Luego advierte la condición general de laconstruccion considerando tres tipos de depreciación1. Deterioro Físico 3. Obsolescencia Externa.2. Obsolescencia Funcional

CAPÍTULO VINSPECCIÓN DE VIVIENDASLo primero que debe hacer es investigar el vecindario paradeterminar sus condiciones de habitabilidad y potencialcomo inversión. Luego se debe analizar y evaluar el predio enque se localiza. Por último se be inspeccionar la casa mismahasta llegar a tomar una opinión definida sobre su estado.El valuador debe revisar metódicamente el diseño interior dela casa, las condiciones físicas de la cimentación, armazónestructural, superficies interiores y exteriores

y sistemas mecánicos. Es evidente que un conocimiento básicosobre técnicas de construcción en una cualidad muy útil. Elvaluador debe saber mirar más allá del atractivo visible dela casa y observarla con actitud objetiva y fría.VecindarioUn vecindario es un área dentro de la cualcualquier cambio tiene una influencia inmediata y directasobre el valor de la propiedad sujeto. Una vivienda se debecontemplar como una inversión cuyo valor futuro se verainfluido fuertemente por la manera en que evoluciona elvecindario. La indiferencia (falta de cuidado) envejeceprematuramente un barrio.Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestrandiferencias sensibles con el resto de las viviendas delvecindario. Lo último en este aspecto es un vecindario dondelas viviendas muestran suficientes variaciones de estilo ydiseño y producen un efecto de conjunto armónico y agradable.El valor de reventa de viviendas relativamente baratas en unárea de alta plusvalía aumenta por la influencia de lasviviendas de precios altos.Peligros derivados del Medio AmbienteLa presencia de condiciones ambientales adversas, tales comohumo, niebla, emanaciones nocivas, contaminación pormateriales que contienen asbesto y proximidad de tiraderos dedesechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no soloamenazan la salud de los residentes del vecindario, si noademás puede tener un efecto negativo importante sobre elvalor y posibilidades de comercialización de una propiedad.PredioLa inspección del predio se inicia con un reconocimiento delterreno y de la casa desde alguna distancia para obtener unaimpresión de conjunto. Conviene tener presente que, aunque espoco frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfección,el terreno debe estar razonablemente en buen estado.Orientación: ubicación de la casa en el predioLa correcta ubicación de una vivienda sobre la propiedad enque esta asentada puede traducirse en mayor comodidad paralos habitantes y volver mas atractiva la operación acompradores potenciales. El predio se debe analizar en cuanto

a topografía, variaciones en la trayectoria del sol de unaestación a otra, tipo y tamaño de árboles, vistas, ruido yproximidad de vecinos.Al orientar una casa en busca de máxima luz natural losconstructores deben tomar en cuenta que la luz solar matinalviene del este, y la vespertina del oeste. El sol del mediodía ilumina desde el sur y, en el invierno, se inclina muchohacia el sur constituyéndose en una fuente inmejorablede calor. El lado norte de la casa no recibe luz solardirecta y puede ser un buen lugar para situar las recamaras.Cuando se hace una buena planificación del terreno, sereserva y proyecta algo de el para tres funciones distintas;uso publico, servicios y uso privada.Diseño de interioresEl diseño o disposición interior de una casa es básico afectade manera considerable el valor de mercado de la vivienda. Sedeben tomar en cuneta dos enfoques básicos en cuanto aespacio cuando se proyecta una planta: el abierto e informal,o el independiente o formal. Los espacios deben fluir bien yno parecer fragmentados.Planta de pisoLa buena distribución de una planta disminuye el trafico sintropiezos y suele dividirse claramente en tres áreas o zonasbásicas: áreas de trabajo o de mucha actividad, áreashabitacionales o de actividad moderada, y áreas de dormitorioo de poca actividad. Las áreas de circulación hacen ladiferencia entre una buena y una mala distribución. Laentrada principal a la casa debe ser de fácil acceso para losvisitantes. Otros principios de buen diseño es una cocina quecontiene tres áreas o centros de actividad principales:1. Almacenamiento de alimentos2. Cocina3. Limpieza

Al que es conocido como triangulo de trabajo.

Inspección Exterior e InterioresSon los aspectos relevantes al realizar la inspección devivienda:

1. Nivelación2. Cimentación3. Techo4. Recubrimiento de paredes5. Desván6. Puertas y ventanas7. Pisos8. Acabados9. Equipo especiales

10. Datos del predio

11. Identificación- Se deberá disponer deuna descripción precisa y completa del lote en cuestión,así como el número oficial y dirección de calle, si latiene. Debe de incluir planos que muestren límites de lapropiedad y colindancia. Una parcela de terreno sedescribe por referencia a distancias llamadas trazos,medidas desde un punto de partida establecido hastamonumentos y marcas. Las descripciones con el sistema dedeslinde rectangular se usan con más frecuencia paradescribir grandes áreas de terreno y propiedadesrurales.

12. En la actualidad se puede hacer referencia a casitodos los bienes raíces urbanas por medio de unadescripción de lotes y manzanas, la cual hace referenciaa un área particular

13. Análisis- Se necesita datos concernientes a lascaracterísticas de la propiedad y otros hechos que lainfluyen como: tamaño del predio, limites, topografía,ubicación del predio, servicios de mejoras, composicióndel suelo, zonificación, servidumbres, etc.

14. Métodos de valuación de predios15. Método de comparación de mercado- Se usa para analizar y

comparar ventas de predios baldíos similares, el cualproporciona por lo general el indicador mas confiabledel valor de mercado de una propiedad, consiste enencontrar comparables, puesto que no hay dos sitiosidénticos, siempre se tendrá que compensar algunasdiferencias cuando compara propiedades vendidas con lapropiedad sujeto, utilizando porcentajes para losajustes<, si la propiedad comparable es inferior enalgún aspecto, su precio de venta se incrementa en unporcentaje apropiado y viceversa.

16. Método de asignación17. El valor del terreno se puede tratar como un

porcentaje o proporción del valor de una propiedadmejorada, en la cual existe una relación armónica entrelos valores de terreno y el de construcción, conformeaumenta la demanda de tierra adecuada para construir, laproporción de valor de terreno a construcción tiende aestrecharse en la medida en que se aproximan sus valoresrelativos; una falla evidente en el método es que notoma en cuenta diferencias individuales de laspropiedades. Solo se debe depender del método cuando secarezca de datos vigentes sobre predios baldíoscomparables al sujeto.

18. Método de urbanización de fraccionamiento19. Se refiere al valor del terreno en bruto ( no

ubanizado) apropiados para lotes de construcciónhabitacional unifamiliar. Un método que puede usarsepara determinar el valor de mercado justo de un terrenodescuenta al precio inicial pagado por el predio losgastos de urbanización, la utilidad del fraccionador asícomo también el costo por financiamiento, de los preciosde venta proyectados totales de los lotes individuales.

20.

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más: http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-inmuebles/valuacion-inmuebles2.shtml#ixzz3M76RjZtK

http://www.monografias.com/trabajos44/valuacion-inmuebles/valuacion-inmuebles2.shtml

FRACCIONAMIENTO, RELOTIFICACIÓN, FUSIÓN Y SUBDIVISIÓN DETERRENOS1. - FRACCIONAMIENTOS.CONCEPTO. - Por fraccionamiento se entiende la división de unterreno en manzanas y lotes, que requiere del trazo de una omás vías públicas, así como la ejecución de obras deurbanización que permitan la dotación de infraestructura,equipamiento y servicios urbanos, conforme a la clasificaciónestablecida en el Código Urbano. (282)REQUISITOS PARA SU AUTORIZACIÓN. - La autorización paradesarrollar un fraccionamiento se otorgará: Cuando en el proyecto no se afecten las áreas naturalesprotegidas, las zonas arboladas y las zonas y monumentos delpatrimonio histórico y cultural. Cuando las medidas de los lotes proyectados correspondan alas características de la zona en la que el fraccionamientose ubique. Cuando se mantenga el equilibrio de la densidad deconstrucción y los índices de ocupación de los predios. Cuando en el proyecto se respeten la imagen urbana y lazonificación contenida en los programas de desarrollo urbano.(278)Para obtener una autorización de fraccionamiento, se deberánrealizar los estudios técnicos y obtener los dictámenesnecesarios para determinar la compatibilidad del proyecto conlos programas de desarrollo urbano. (279)

Cuando el fraccionamiento se vaya a desarrollar en tierrasejidales se regirá por las disposiciones de la Ley Agraria,aunque si el fraccionamiento tiene por objeto el incorporaresas tierras a un centro de población no ejidal, se regirápor el Código Urbano y se le tratará como propiedad privada.(280, 281)CLASIFICACIÓN. - Los fraccionamientos se clasifican en lasiguiente manera: Habitacionales urbanos. - Son los ubicados dentro de loslímites de un centro de población y cuyos lotes seaprovecharán predominantemente para vivienda. Pueden serresidenciales, de tipo medio, de tipo popular, de interéssocial y mixtos. Especiales. - Son aquellos cuyos lotes se aprovecharánpredominantemente para recreación, beneficio de pequeñoscultivos vegetales, plantas avícolas, granjas campestres o depequeña ganadería, de fomento a actividades comerciales oindustriales y cementerios. Pueden ser campestres, granjas deexplotación agropecuaria, industriales y mixtos. (284 - II,318) En el caso de la Ciudad de Aguascalientes, este tipo defraccionamientos solamente se podrán autorizar a unadistancia mínima de 15 kilómetros del perímetro urbano o enzonas de desarrollo controlado.NORMAS RECTORAS. - Las normas que rigen los fraccionamientosson: De diseño. - Son las que regulan el proyecto en cuanto ala zonificación, dimensiones de los lotes y manzanas,densidades de población y construcción, equipamiento ymobiliario urbano, áreas verdes y de donación. (285 - I, 286) De sistemas de agua potable y alcantarillado. - Son lasque regulan el proyecto, cálculo y construcción de las redesy pozos para agua potable y las descargas de aguasresiduales. (285 - II, 296) De vialidad. - Son las que regulan el proyecto en cuanto alas características, especificaciones y dimensiones de las

calles y andadores y de sus pavimentos, banquetas,guarniciones, nomenclatura y circulación. (285 - III, 301) Electrificación y alumbrado público. - Son las que regulanel proyecto en cuanto a las características,especificaciones, capacidad y calidad de la red y elequipamiento eléctrico y del alumbrado público. (285 - IV,309)CONCEPTOS COMUNES. - Se aplican a los fraccionamientos lossiguientes: Superficie neta. - Es el total del predio a fraccionar,disminuida de las áreas destinadas a vías públicas y demásafectaciones o restricciones del predio. Se le llama tambiénSuperficie vendible. (288) Arterias de gran volumen. - Son las destinadas paraconducir el tránsito de la manera más fluida posible y con elmenor número de obstáculos. (302 - I) Calles colectoras. - Son las destinadas a conducir eltráfico de las calles locales hacia otras zonas delfraccionamiento o hacia las arterias de gran volumen. Nopueden ser cerradas. (302 - II) Calles locales. - Su destino principal es el dar acceso alos lotes del fraccionamiento. (302 - III) Andadores. - Son los que sirven exclusivamente para eltránsito peatonal. Deben quedar cerradas al acceso devehículos mediante obstrucciones materiales. (302 - IV)Las calles colectoras deben representar: (303) En los fraccionamientos residenciales urbanos, el 15% dela longitud total de las calles. En los fraccionamientos de tipo medio, el 10% de lalongitud total de las calles. En los fraccionamientos de tipo popular, el 7% de lalongitud total de las calles. En los demás, la Comisión Estatal de Desarrollo Urbanopuede determinar que estas no son necesarias.

FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme alartículo 311 del Código Urbano, les corresponden lassiguientes normas específicas: Frente mínimo. - 15.00 metros. Superficie mínima. - 450 metros cuadrados. Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar y hasta un 5% máximode áreas comerciales o de servicios en zonas específicamenteautorizadas. Densidad de construcción. - Las construcciones deben tenerun remetimiento de 3.00 metros o del 12% de la dimensiónperpendicular al frente; se puede construir un máximo del 70%de la superficie del lote y el resto se dedicará a espaciosabiertos. Donaciones. - 10% de la superficie neta, debidamenteurbanizada. Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 20.00 metros deancho, con banquetas de 3.00 metros y un 25% de zonajardinada; las calles locales tendrán 15.00 metros de ancho,con banquetas de 2.00 metros y del 20 al 40% de jardín; losandadores llevarán un 40% de jardín y se ubicarán máximo a 50metros de las zonas de circulación de vehículos oestacionamiento. Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente deabastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbradopúblico de vapor de sodio o similar montado en postemetálico, ductos subterráneos para redes, guarniciones,banquetas y pavimentos de concreto hidráulico, placas denomenclatura y señalamientos en calles y caseta de vigilanciaen los casos que el Ayuntamiento así lo determine.FRACCIONAMIENTOS RESIDENCIALES URBANOS. - Conforme alartículo 312 del Código Urbano, les corresponden lassiguientes normas específicas: Frente mínimo. - 10.00 metros.

Superficie mínima. - 200 metros cuadrados. No puede habermás de un 10% de los lotes con frente de 15.00 metros osuperficie de 450 metros cuadrados para uso habitacional. Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con un 10% máximode áreas comerciales o de servicios en zonas específicamenteautorizadas y un 10% máximo de zonas para viviendamultifamiliar. Densidad de construcción. - Se puede construir un máximodel 80% de la superficie del lote y el resto se dedicará aespacios abiertos. Donaciones. - 12.5% de la superficie neta, debidamenteurbanizada. Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 16.00 metros deancho, con banquetas de 2.00 metros y un 20 a 40% de zonajardinada; las calles locales tendrán 12.00 metros de ancho,con banquetas de 1.50 metros y el 25% de jardín; losandadores llevarán un 40% de jardín y se ubicarán máximo a 70metros de las zonas de circulación de vehículos oestacionamiento. Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente deabastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbradopúblico de vapor de sodio o similar montado en poste deconcreto, ductos subterráneos para teléfonos, guarniciones,banquetas y pavimentos de concreto, placas de nomenclatura enlos cruces de las calles y caseta de vigilancia en los casosque el Ayuntamiento así lo determine.FRACCIONAMIENTOS DE TIPO POPULAR. - Conforme al artículo 313del Código Urbano, les corresponden las siguientes normasespecíficas: Frente mínimo. - 6.00 metros. Superficie mínima. - 90 metros cuadrados. No más del 10%de los lotes puede tener un frente de 10.00 metros osuperficie de 200 metros cuadrados para uso habitacional. Uso del suelo. - Vivienda unifamiliar, con 20% máximo deáreas comerciales o de servicios en zonas específicamente

autorizadas. Hasta el 60% de la superficie vendible se puedededicar a vivienda multifamiliar. Densidad de construcción. - Se autoriza cada proyecto comocaso particular. Donaciones. - 15% de la superficie neta. Vialidad. - Las calles colectoras tendrán 15.00 metros deancho, con banquetas de 1.50 metros; se pueden autorizarcalles cerradas con retorno y los andadores llevarán un 40%de jardín y se ubicarán máximo a 70 metros de las zonas decirculación de vehículos o estacionamiento. Infraestructura y equipamiento. - Deben tener su fuente deabastecimiento de agua, sistema de alcantarillado, alumbradopúblico de acuerdo a la normatividad, guarniciones, banquetasy pavimentos de concreto, placas de nomenclatura yseñalamientos en calles y caseta de vigilancia en los casosque el Ayuntamiento así lo determine.FRACCIONAMIENTOS DE INTERÉS SOCIAL. - Pueden ser autorizadoscon requisitos mínimos de urbanización o con urbanizaciónprogresiva, para grupos de capacidad económica limitada, deacuerdo a los programas de desarrollo urbano. (314 - 315)FRACCIONAMIENTOS MIXTOS. - Son aquellos en los que lasuperficie del fraccionamiento se dedicará a diferentesaprovechamientos, combinando el habitacional con alguno delos especiales. Deben ser compatibles con los usos y destinosdel suelo según los programas de desarrollo urbano. (316)MUNICIPALIZACIÓN. - Es el acto formal por el cual se entreganal Ayuntamiento los bienes inmuebles, equipo, instalaciones yobras de urbanización de un fraccionamiento. El Ayuntamientolos recibirá previo dictamen técnico que determine que todoestá sujeto a las normas y de que las obras se encuentranconcluidas. La recepción se publicará en el Periódico Oficialdel Estado. (339 - 344)2. - RELOTIFICACIÓN.Es la modificación total o parcial de la lotificaciónoriginalmente autorizada para un fraccionamiento. La autoriza

el Ayuntamiento y solamente se puede solicitar antes de lamunicipalización del fraccionamiento. La relotificaciónsolamente se puede practicar sobre lotes propiedad delfraccionador. Una vez autorizada, se deberá remitir a SEDESO,e inscribir en el Registro Público de la Propiedad y laDirección de Catastro el plano de relotificación y la memoriaautorizadas. (347 - 351)3. - FUSIÓN.Es la unión de un área o predio con otro colindante, paraformar uno solo. Se autoriza por el Ayuntamiento. (353)4. - SUBDIVISIÓN.Es la partición de un área o predio en dos o más fracciones,dentro de los límites de un centro de población. La autorizael Ayuntamiento y se sujetará a las siguientes disposiciones: Si el predio tiene 5,000 metros cuadrados o más y requierede vías públicas o introducción de servicios, se tratará comofraccionamiento. Si de la subdivisión resulta una fracción con superficie odimensiones menores a las del lote tipo del fraccionamientoen que se ubique, no se autorizará. En ningún caso se autorizarán subdivisiones en las queresulten fracciones con frente menor a 6.00 metros osuperficie menor a 90.00 metros cuadrados. En la zona centro de las ciudades, los Ayuntamientosdeterminarán los requisitos necesarios, cuidando la imagenurbana. Cuando una de las fracciones resultantes de la subdivisiónno tenga acceso a la vía pública, se deberá establecer unpaso de servicio de 8.00 metros de ancho y no más de 150metros de ancho. Si la longitud del paso es menor a 70metros, se podrá autorizar con 6.00 metros de ancho. Si se trata de predios suburbanos la superficie mínima aautorizar será de 10,000 metros cuadrados.

Si se trata de lotes comerciales o de servicios, se podránautorizar con menores dimensiones, siempre que tenganservicios e iluminación natural. A la solicitud deberán acompañarse la constancia decompatibilidad urbanística y los demás documentos que señalela Ley. (355 - 358)