Fallimento N. 108/2015 FRIULCAPITAL SRL - Astetribunali24

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ing. Marco Raciti Castelli Corte 40, V.le Montegrappa, 2/A – 31100 Treviso

Tel/Fax +39-0422-260333 - Cell. +39-320-7179239 - [email protected]

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TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO FALLIMENTARE

*** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** Fallimento N. 108/2015

FRIULCAPITAL S.R.L. con stabilimento produttivo in via Torricelli, 1

33058 San Giorgio di Nogaro (UD)

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PERIZIA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI E MOBILI

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PERITO STIMATORE : ING. MARCO RACITI CASTELLI

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INDICE

1. INCARICO ED INTRODUZIONE ................................................................ 3

2. VALUTAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE ............................. 3

2.1 INTRODUZIONE ...................................................................................................... 3

2.2 CONSISTENZA DEI BENI ....................................................................................... 4

2.3 DESCRIZIONE DEL COMPENDIO ......................................................................... 4

2.3.1 DATI CATASTALI .............................................................................................. 5

2.3.2 PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI................................................................... 6

2.3.3 LIMITAZIONI DELLA PROPRIETÀ .................................................................. 6

2.3.4 UBICAZIONE E DESTINAZIONE URBANISTICA ........................................ 14

2.3.5 DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE ...................................... 15

2.3.5.1 FABBRICATO INDUSTRIALE .................................................................... 16

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2.3.5.2 AREA SCOPERTA PERTINENZIALE E FABBRICATI MINORI .............. 17

2.3.6 SITUAZIONE TECNICO AMMINISTRATIVA E REGOLARITÀ

URBANISTICA ................................................................................................................ 20

2.3.7 STIMA ................................................................................................................ 22

3. VALUTAZIONE DELL’IMPIANTO FOTOVOLTAICO POSTO SULLA

COPERTURA DEL CAPANNONE ...................................................................... 26

4. VALUTAZIONE DELL’IMPIANTO DI PRODUZIONE E DEI

RELATIVI SERBATOI PER LO STOCCAGGIO DEL PRODOTTO ............ 29

4.1 BREVE CENNO SULL’ATTIVITÀ SVOLTA ALL’INTERNO DELLO

STABILIMENTO E SUI CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI DALLO

SCRIVENTE ..................................................................................................................... 29

4.2 DESCRIZIONE DELL’IMPIANTO E DEI SERBATOI AD ESSO ASSOCIATI .. 31

4.3 DESCRIZIONE DEI CRITERI DI STIMA ADOTTATI PER L’IMPIANTO ED IL

PARCO SERBATOI .......................................................................................................... 33

4.4 STIMA DEL VALORE DELL’IMPIANTO E DEL PARCO SERBATOI .............. 35

5. VALUTAZIONE DEI SERBATOI PER LO STOCCAGGIO DEL

PRODOTTO ............................................................................................................ 37

6. VALUTAZIONE DELL’ATTREZZATURA E DEI RICAMBI DI

MAGAZZINO E LABORATORIO ...................................................................... 40

7. VALUTAZIONE DEGLI AUTOVEICOLI ................................................. 43

8. VALUTAZIONE DELLE ATTREZZATURE DA UFFICIO E DEGLI

ARREDI ................................................................................................................... 46

9. BENI LA CUI PROPRIETÀ RISULTA RICONDUCIBILE A TERZI ... 48

10. MAGAZZINO PRODOTTI CHIMICI .................................................... 49

11. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE SUL VALORE DEI BENI

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IMMOBILI E MOBILI .......................................................................................... 53

12. ELENCO ALLEGATI ............................................................................... 54

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1. INCARICO ED INTRODUZIONE

Nel mese di giugno 2015 il dott. Massimo Vendramin, Curatore Fallimentare della

ditta Friulcapital S.r.l., affidava al sottoscritto ing. Marco Raciti Castelli, libero

professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso al n°

A3074, con studio presso Corte 40 - Viale Montegrappa n° 2/A in Treviso,

l’incarico di perito stimatore dei beni immobili e mobili di proprietà ubicati in via

Torricelli n° 1, 33058 San Giorgio di Nogaro (UD).

La presente perizia di stima ha ad oggetto il compendio immobiliare comprensivo di

impianto fotovoltaico sul tetto dello stabilimento, l’impianto di produzione, i

serbatoi di stoccaggio del prodotto, tutti i sottoservizi, i beni mobili strumentali e le

giacenze di prodotto finito e materie prime presenti in stabilimento.

***

2. VALUTAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

2.1 INTRODUZIONE

Al fine di reperire tutta la documentazione tecnica e le informazioni utili per la

valutazione del compendio immobiliare, nonché di verificare la congruità dello stato

di fatto e degli atti di acquisizione stipulati, sono state sviluppate le seguenti attività:

- visure telematiche ed accesso presso l’Agenzia del Territorio di Udine per

l’acquisizione dei dati catastali e delle planimetrie relative agli immobili

(Allegato n° 1);

- visure telematiche presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia

del Territorio di Udine, per la verifica delle note di trascrizione ed iscrizione

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attualmente presenti (Allegato n° 3);

- acquisizione della documentazione tecnico-amministrativa comprendente

pratiche edilizie istruite e permessi rilasciati (Allegato n° 6).

Tutto ciò premesso, lo scrivente espone quanto segue.

***

2.2 CONSISTENZA DEI BENI

Il patrimonio oggetto di stima è composto dal compendio sito in via E. Torricelli n°

1, all’interno della Zona Industriale Aussa Corno (Z.I.A.C.) del Comune di San

Giorgio di Nogaro (UD), che viene così descritto (Allegato n° 0):

Tipologia Edilizia: Complesso industriale costituito da:

- opificio a destinazione magazzino – officina – deposito per lo stoccaggio del

prodotto finito e delle materie prime, con annessi uffici e spazi logistici,

catastalmente identificato con il Mapp. 459, Sub. 2 – lettera “A”;

- fabbricato accessorio destinato ad ospitare locali tecnici, catastalmente

identificato con il Mapp. 459, Sub. 5 – lettera “E”;

- fabbricati minori – complessi prefabbricati, destinati anch’essi ad ospitare

locali tecnici, cabine di connessione con le utenze e/o a delimitare aree di

stoccaggio dei prodotti;

- area complessiva di stabilimento, comprendente piazzale di manovra per

automezzi, zone destinate a deposito esterno di prodotto (catastalmente

identificato con il Mapp. 459, Sub. 1) e terreno (Mapp. 305) per eventuale

raccordo con linea ferroviaria esistente, a servizio della zona industriale

stessa.

***

2.3 DESCRIZIONE DEL COMPENDIO

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2.3.1 DATI CATASTALI

Il compendio immobiliare è individuato all’U.T.E. di Udine come segue:

Catasto fabbricati – N.C.E.U.: Comune di San Giorgio di Nogaro (UD)

Sezione A – Foglio n° 18 – Mapp. n° 459, Sub. 1: trattasi dell’area

complessiva di stabilimento (di consistenza complessiva pari a 37.942

mq), comprendente piazzale di manovra per automezzi e zone destinate

a deposito esterno di prodotto.

Sezione A – Foglio n° 18 – Mapp. n° 459, Sub. 2: trattasi dell’opificio a

destinazione magazzino – officina – deposito per lo stoccaggio del

prodotto finito e delle materie prime, con annessi uffici e spazi logistici;

Sezione A – Foglio n° 18 – Mapp. n° 459, Sub. 4: trattasi della cabina

elettrica;

Sezione A – Foglio n° 18 – Mapp. n° 459, Sub. 5: trattasi dei fabbricati

minori – complessi prefabbricati, destinati anch’essi ad ospitare locali

tecnici;

La proprietà in esame è altresì identificata sulla mappa del catasto terreni come

facente parte del più vasto fabbricato che insiste catastalmente sul seguente:

Catasto terreni – N.C.T.: Comune di San Giorgio di Nogaro (UD)

Foglio 18 – Mapp. 459 – Ente urbano – consistenza 37.942 mq

ed inoltre:

Catasto terreni – N.C.T.: Comune di San Giorgio di Nogaro (UD)

Foglio 18 – Mapp. 305 – consistenza 765 mq: trattasi del terreno per

eventuale raccordo con linea ferroviaria esistente, a servizio della zona

industriale.

Intestazione catastale: Friulcapital S.r.l. con sede in San Giorgio di Nogaro

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(UD)

Diritto: Proprietario

Quota: 1/1

Confini: La proprietà considerata confina a nord con i Mapp.

367, 406 e 305, ad est con i Mapp. 253, 363, 254 e

366, a sud con il Mapp. 365, ad ovest con strada di

lottizzazione via Torricelli, salvo altri e/o variati.

(Allegato n° 2: copia visura per nominativo).

***

2.3.2 PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI

L’immobile oggetto della presente relazione è pervenuto in proprietà all’attuale ditta

con le seguenti scritture notarili:

- Atto di compravendita del notaio Riccardo Petrosso di Udine, in data 07/12/2006

n. 60066 di rep.;

- Atto di compravendita del notaio Paolo Forti di Treviso in data 23/04/2008 n.

16277 di rep.;

- Atto di compravendita del notaio Paolo Forti di Treviso in data 25/03/2010 n.

16900 di rep.;

(Allegato n° 2: Atti notarili di provenienza).

***

2.3.3 LIMITAZIONI DELLA PROPRIETÀ

Dalle ispezioni telematiche effettuate presso lo sportello dell’Agenzia del Territorio

di Udine, ufficio di Pubblicità Immobiliare, risultano le seguenti formalità

pregiudizievoli e/o gravami interessanti l’unità immobiliare oggetto di stima

(Allegato n° 3: Visura elenco formalità presso ufficio Pubblicità Immobiliare -

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Conservatoria RR.II.):

• Nota iscrizione – Iscrizione Contro: PRIVILEGIO SPECIALE

INDUSTRIALE derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

FINANZIAMENTO con atto del notaio Paolo Forti in data 25/03/2010 al n.

16901 di rep., trascritto in Udine in data 09/04/2010 ai nn. 9305 Reg. Gen. e

1782 Reg. Part.

Totale: € 16.110.080,00

Durata: 10 anni

Alla Sezione D viene ulteriormente precisato che “IL PRIVILEGIO DI CUI AL

D.L.C.P.S. 1 OTTOBRE 1947, N. 1075 E SUCCESSIVE MODIFICAZIONI ED

INTEGRAZIONI, PER LA SOMMA COMPLESSIVA DI EURO 16.110.080,00

SUGLI IMPIANTI, MACCHINARI ED ARREDI CHE A TITOLO

PURAMENTE INDICATIVO SONO DESCRITTI NELL'ELENCO ALLEGATO

AL TITOLO SOTTO LA LETTERA "D"; ELENCO CHE, DEBITAMENTE

AGGIORNATO, ANDRA' PURE ALLEGATO ALL'ATTO DI RICOGNIZIONE

DI DEBITO DI CUI ALLA LETTERA B DEL CAPITOLATO ALLEGATO AL

FINANZIAMENTO.”

A Favore: CASSA DI RISPARMIO DEL FRIULI VENEZIA GIULIA

S.P.A.

Contro: AUSSACHEM CHEMICAL & INNOVATION S.R.L.

Diritto: Proprietà

Quota: 1/1

• Nota iscrizione – Iscrizione Contro: IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO con atto del notaio

Paolo Forti in data 25/03/2010 al n. 16901 di rep., trascritto in Udine in data

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08/04/2010 ai nn. 9089 Reg. Gen. e 1740 Reg. Part.

Totale: € 16.110.080,00

Durata: 10 anni

Immobili: N.C.T. Comune di San Giorgio di Nogaro (UD) – Foglio 18

Mapp. 44 – Terreno – consistenza 17986 mq





A Favore: CASSA DI RISPARMIO DEL FRIULI VENEZIA GIULIA

S.P.A.

Contro: AUSSACHEM CHEMICAL & INNOVATION S.R.L.

Diritto: Proprietà

Quota: 1/1

Si precisa che, sulla scorta delle indicazioni ricevute dalla curatela, il valore finale

di stima non considererà tali gravami.

Dall’esame degli atti di compravendita, ed in particolare da quello redatto dal notaio

Paolo Forti di Treviso in data 25/03/2010, al n. 16900 di rep., emergono i seguenti

punti di interesse:

«Pattuizioni specifiche

CONSORZIO AUSSA CORNO

Le parti si danno reciprocamente atto e approvano che il trasferimento sia regolato

dai seguenti patti e condizioni:

a

l'area in oggetto è soggetta al vincolo della costruzione, a cura e spese della

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società acquirente di uno stabilimento industriale od artigianale tecnicamente

organizzato che dovrà entrare in funzione entro tre anni dalla data di stipula dei

contratti di acquisto di cui in premessa;

b

qualora, scaduto tale termine, lo stabilimento già avviato a costruzione non fosse

ancora funzionante, il Consorzio, valutate le circostanze del caso, potrà assegnare

un congruo termine, che comunque non potrà eccedere i 5 (cinque) anni dalla data

di stipula dei contratti di acquisto di cui in premessa; entro il quale dovrà essere

predisposto quanto occorre per rendere funzionante lo stabilimento medesimo;

c

scaduto tale eventuale ed ultimo termine senza che lo stabilimento sia funzionante,

il Consorzio si riserva il diritto, ai sensi dell'articolo 1500 del codice civile, di

riscattare l'immobile venduto mediante restituzione del prezzo pattuito per la

presente vendita e dei rimborsi stabiliti dall'articolo 1502 del codice civile;

d

in caso, altresì, di inosservanza del termine di 5 (cinque) anni dalla cessione per la

realizzazione dello stabilimento, il Consorzio, a suo insindacabile giudizio, si

riserva la facoltà di attivare la procedura di cui all'articolo 63 legge 23 dicembre

1998 n. 448 ed articolo 5 legge regionale 18 gennaio 1999 n. 3;

e

nell'ipotesi in cui, realizzato lo stabilimento, l'attività industriale od artigianale non

abbia inizio o sia cessata da più di tre anni, il Consorzio si riserverà di

riacquistare, unitamente alle aree, anche gli stabilimenti su di esse insistenti ed

inutilizzati ai sensi e per gli effetti dell'articolo 63 legge 23 dicembre 1998 n. 448

ed articolo 5 legge regionale 18 gennaio 1999 n. 3;

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f

la facoltà di cui ai punti d) ed e) potrà essere esercitata: per quanto riguarda le

aree: corrispondendo il prezzo di acquisto attualizzato; per quanto riguarda gli

stabilimenti industriali od artigianali: corrispondendo il prezzo così come

determinato da un perito nominato dal Presidente del Tribunale di Udine; il prezzo

di riacquisto delle aree e stabilimenti è in ogni caso ridotto del valore attualizzato

dei contributi pubblici ricevuti dal cessionario per l'acquisto delle aree e la

realizzazione degli stabilimenti;

g

nell'eventualità di cui al punto c), ossia in caso di esercizio del patto di riscatto,

qualora sull'area in oggetto sia stata iniziata la costruzione dello stabilimento

industriale, il valore delle opere eseguite sarà rimborsato al prezzo di costo,

accertato con perizia tecnica eseguita da un perito nominato dalle parti di comune

accordo o, in caso di disaccordo, dal Presidente del Tribunale di Udine, tra gli

iscritti agli Albi degli Ingegneri o Architetti, a meno che il perito ritenga che si

tratti di opera che, per le sue peculiari caratteristiche tecniche, non possa essere

altrimenti utilizzata, per cui debba essere demolita al fine di rendere l'area idonea

per altro insediamento industriale;

h

in tale ultimo caso, ritenutosi e ritenendosi (tra le parti dei contratti di acquisto di

cui in premessa e tra le parti del presente contratto) concordemente che il

manufatto realizzato non abbia aumentato il valore dell'area, non sarà dovuto dal

Consorzio riscattante alcun rimborso delle spese sostenute per la costruzione,

mentre le spese da sostenere per la demolizione, quantificate dal perito, come sopra

detto nominato, saranno a carico dell'odierna parte acquirente e potranno essere

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dal Consorzio trattenute da quanto da quest'ultima dovuto per l'esercizio del

riscatto;

i

il riscatto, ai sensi dell'articolo 1504 del codice civile, così come il diritto di

riacquisto ex lege (art. 63 L. 23 dicembre 1998 n. 448 ed articolo 5 legge regionale

18 gennaio 1999 n. 3), potranno essere legittimamente esercitati nei confronti di

tutti i successivi proprietari dell'immobile in oggetto;

l

qualora, al momento dell'esercizio del riscatto da parte del Consorzio, il

finanziamento che dia titolo all'ipoteca iscritta sull'immobile non sia stato ancora

estinto, il Consorzio potrà assolvere all'obbligo di corrispondere le somme dovute

per l'esercizio del riscatto, depositando detta somma presso l'Ente finanziatore a

saldo o in conto dell'estinzione del finanziamento medesimo, deposito che la

odierna parte acquirente accetta come avvenuto nelle sue proprie mani ai sensi

dell'articolo 1503 del codice civile;

m

considerati la particolare destinazione d'uso dell'area oggetto della presente

compravendita, gli scopi di interesse pubblico che il Consorzio persegue ed il

particolare prezzo pattuito, è posto divieto alla parte acquirente di alienare

l'immobile (terreno e/o con sovraeretto fabbricato), con il presente atto acquistato

per un periodo di 5 (cinque) anni dalla sottoscrizione dei contratti di acquisto di

cui in premessa; gli atti posti in essere in violazione della presente norma

comporteranno la risoluzione retroattiva degli effetti di detti contratti ai sensi e per

gli effetti degli articoli 1357 e 1360, comma primo, del codice civile;

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in ogni caso la parte acquirente, consapevole che gli immobili costituiscono beni

a circolazione controllata, si impegna a comunicare la volontà di alienare a terzi

l'immobile di cui trattasi al fine di poter ottenere dal Consorzio l'autorizzazione

all'alienazione, con le necessarie prescrizioni anche in riferimento alle norme, in

particolare il rispetto dei criteri di ammissibilità degli insediamenti, ovvero la

possibilità di esercitare il diritto di cui al successivo punto o); gli atti di alienazione

posti in essere in violazione della presente norma comporteranno la risoluzione

retroattiva degli effetti del presente contratto ai sensi e per gli effetti degli articoli

1357 e 1360, comma primo, del codice civile;

o

la parte acquirente, tenuto conto dell'interesse pubblico perseguito dal Consorzio,

riconosce a quest'ultimo il diritto di prelazione in caso di alienazione dell'area

acquistata e degli immobili su di essa edificati; l'intendimento di alienare l'area

ora acquistata e/o degli immobili su di essa edificati dovrà essere resa nota al

Consorzio mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; trascorso

inutilmente il termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, il

Consorzio si intenderà rinunciatario e l'area, unitamente ai fabbricati sovraeretti

se esistenti, potrà essere liberamente alienata a terzi e previa autorizzazione di cui

al precedente punto n) e nel rispetto ed in osservanza dei limiti e delle procedure

imposte dal "regolamento assegnazione aree" (allegato "B" come appresso al

presente atto e di esso facente parte integrante, che la parte acquirente dichiara di

ben conoscere); nel caso in cui il Consorzio si avvalga del diritto di prelazione in

questa sede previsto, il prezzo di riacquisto verrà determinato ai sensi del

precedente punto f);

p

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il Consorzio potrà tuttavia, qualora ne riconosca l'utilità o la necessità, rinunciare

al diritto di prelazione concesso e concedere l'autorizzazione all'alienazione,

prevedendo in tal caso che questa non possa avvenire ad un prezzo superiore a

quello praticato dal Consorzio in quel momento per le aree rientranti nel

Comprensorio dell'Aussa-Corno;

q

la parte acquirente si impegna, comunque, a dare tempestiva comunicazione alla

parte alienante di ogni mutamento eventuale della denominazione sociale e della

proprietà dell'area oggetto della compravendita o dello stabilimento già realizzato;

r

l'odierna parte acquirente si impegna e si obbliga ad inserire nei successivi atti di

alienazione le pattuizioni specifiche di cui al presente articolo 2) nonchè il

regolamento di assegnazione di aree adottato dal Consorzio di cui al successivo

articolo 3) (allegato "B" come appresso);

s

le parti pattuiscono espressamente che, tenuto conto dell'interesse pubblico

perseguito dal Consorzio, gli atti posti in essere in violazione del diritto di

prelazione di cui alle precedenti lettere o), p), q), r), comporteranno la risoluzione

retroattiva degli effetti del presente contratto ai sensi e per gli effetti degli articoli

1357 e 1360, comma primo, del codice civile.»

***

Regolamento assegnazione aree

CONSORZIO AUSSA CORNO

La parte acquirente dichiara espressamente e altresì di ben conoscere e di

approvare il "Regolamento per l’assegnazione delle aree, e degli altri immobili e

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per l’insediamento di attività produttive" adottato dal Consorzio (ed in particolare

gli articoli 10), 11) e 12) che si allega inoltre al presente atto sotto la lettera "B",

omessane la lettura per espressa richiesta dei comparenti.

La parte acquirente espressamente si impegna, in caso di alienazione a qualsiasi

titolo dell’area oggetto del presente atto e degli immobili su di esso eventualmente

realizzati a terzi, salve le necessarie autorizzazioni ed il diritto di prelazione

nonchè la facoltà di riacquisto, di renderli edotti, inserendo nei successivi atti i

contenuti del regolamento di cui sopra con gli effetti di legge conseguenti.»

(Allegato n° 1: Atti di provenienza).

***

2.3.4 UBICAZIONE E DESTINAZIONE URBANISTICA

Il terreno sul quale sorge lo stabilimento è collocato in Comune di San Giorgio di

Nogaro (UD), all’interno della Zona Industriale Aussa Corno (Z.I.A.C.). Essa

occupa un’area di circa 1.000 ettari, dotata di strutture e infrastrutture quali rapido

collegamento (SP 80) all'Autostrada Venezia-Trieste-Tarvisio, raccordo ferroviario

alla linea Venezia-Trieste, al vicino scalo ferroviario di Cervignano del Friuli e

all'Interporto Alpe Adria, ingresso fluviale al porto di Porto Nogaro, rete di

fognatura ed impianto di depurazione, metanodotto, ossigenodotto ed azotodotto,

anello di fibre ottiche.

L'area di stabilimento ricade in zona D1 (Aree a prevalente funzione produttiva

esistenti) all’interno del Piano Regolatore Generale Comunale, Variante N. 44

adottata con D.C.C. n. 32 del 30/11/2015, regolata dall’Art. 24 e dall’Art. 24.1 delle

vigenti N.T.A. (Allegato n° 4).

Si riportano i seguenti dati relativi all’area, desunti dalla documentazione tecnico-

amministrativa resa disponibile:

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Superficie lotto: 37.942,00 mq

Superficie coperta ammissibile: 18.971,00 mq

Superficie coperta: 3.761,25 mq

Superficie a verde di progetto: 11.547,00 mq

(di cui 3.041,95 mq di legge)

Area stoccaggio serbatoi: 1.512,00 mq

Locale supervisione carico scarico serbatoi: 12,00 mq

Area di pertinenza dell'impianto: 812,16 mq

Torri evaporative: 170,00 mq

Spazio riservato a carri bombolai: 140,00 mq

Piazzale sosta automezzi: 1.050,00 mq

Parcheggi di pertinenza: 491,00 mq

Area vincolata a binario ferroviario: 2.532,00 mq

Aree asfaltate di manovra: 15.464,59 mq

L'organizzazione complessiva dell'area è peraltro stata pensata per un eventuale

raddoppio dell'impianto produttivo e del magazzino di stoccaggio.

Lo scrivente fa presente che, in riferimento alle prescrizioni fornite dallo strumento

urbanistico vigente, il fabbricato sorge in zona propria. Si rimanda ai contenuti

riportati nello stesso documento ufficiale (Allegato n° 4), ed a tutti i riferimenti

presenti nel sito web del Comune di San Giorgio di Nogaro (UD), per ogni dettaglio

relativo alla destinazione urbanistica dell’area ed all’esistenza di eventuali vincoli

e/o restrizioni.

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2.3.5 DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE

Il compendio in esame è costituito da un fabbricato industriale ad uso

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magazzino/deposito – officina, con annessa ampia zona uffici (sviluppantesi su due

piani fuori terra, in parte sovradimensionata rispetto alle dimensioni complessive

dello stabilimento) e spazi logistici oltre a fabbricati minori e complessi

prefabbricati, destinati anch’essi ad ospitare locali tecnici, cabine di connessione con

le utenze e/o a delimitare aree di stoccaggio dei prodotti.

***

2.3.5.1 FABBRICATO INDUSTRIALE

Il fabbricato industriale poggia su plinti di fondazione, è realizzato in elementi

prefabbricati, travi e pilastri in cls, pannelli di tamponamento in cls alleggeriti in

polistirolo, copertura a shed e lucernai. Ha dimensioni in pianta di circa 51,00 x

51,00 m, altezza massima pari a circa 11,50 m, altezza sotto trave Y pari a 10,00 m

circa.

La struttura portante verticale è costituita da pilastri con maglia di circa 10,00 x

14,00/18,00 m, quella orizzontale è costituita da travi prefabbricate a L o a TR.

Il solaio intermedio della zona uffici è realizzato con tegoli TT. La copertura è

realizzata con tegoli prefabbricati ad Y e manto di copertura ondulato in

fibrocemento. L'annessa tettoia ha dimensioni 51,00 x 9,20 m circa, per un totale di

469,20 mq, altezza 10,00 m circa. La superficie complessiva coperta è di 3.100 mq

circa.

La porzione sud-ovest del capannone, per una superficie in pianta di circa 51,00 x

9,60 m, è destinata ad uffici (con finiture di notevole pregio e climatizzati tramite

terminali split a parete da tre impianti di climatizzazione estiva/invernale posti

esternamente al fabbricato, in corrispondenza del lato sud-ovest) e si sviluppa su due

piani fuori terra, così distribuiti:

• piano terra: uffici, reception, archivio, sala copie, servizi, laboratorio,

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spogliatoi, h = 3,2 m circa;

• piano primo: uffici, disimpegno, ripostigli, servizi, h = 3,2 m circa,

per una superficie complessiva (relativa ad entrambi i piani) lorda pari a circa 1.070

mq.

Riassumendo, il compendio si può così schematizzare:

- Superficie lorda zona uffici: circa 1.070 mq

- Superficie lorda magazzino: circa 2.100 mq

- Superficie lorda tettoia: circa 470 mq

***

2.3.5.2 AREA SCOPERTA PERTINENZIALE E

FABBRICATI MINORI

Oltre al sopra descritto fabbricato principale, sul lotto in esame è ubicato un

fabbricato accessorio destinato ad ospitare locali tecnici ed ulteriori fabbricati minori

– complessi prefabbricati, destinati anch’essi ad ospitare locali tecnici, cabine di

connessione con le utenze e/o a delimitare aree di stoccaggio dei prodotti. In

particolare:

• il corpo di fabbrica contenente i locali tecnici (catastalmente identificato con

il Mapp. 459, Sub. 5 – lettera “E”) con dimensioni planimetriche pari a a

17,00 x 36,00 mt circa, altezza 6,50 mt circa, risulta realizzato con elementi

portanti verticali in C.A.P. prefabbricati su fondazioni eseguite con plinti su

pali in cls, tamponamenti laterali in cls lisciato e travi in copertura sempre in

C.A.P. Di complessivi 612,00 mq circa, è catastalmente suddiviso nei locali:

sala controllo, ripostiglio, locale tecnico, spogliatoio e servizi, cabina

elettrica, centrale frigorifera, centrale di produzione aria compressa, centrale

termica di impianto di produzione; il livello complessivo delle finiture è

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generalmente buono;

• il grande piazzale di manovra per automezzi è dotato di 3 accessi carrai

ubicati sul fronte prospiciente via Torricelli, un’area di sosta automezzi

protetta da recinzione ma non delimitata da accesso carraio, 2 pese di tipo

stradale per automezzi, area complessiva di stabilimento, comprendente 2

piccoli locali prefabbricati in lamiera a protezione di sistemi a servizio

dell’impianto di produzione (per le cui descrizione e valorizzazione si

rimanda al successivo capitolo 4), vasca di contenimento (avente superficie

pari a circa 1.620 mq e costituita da una vasca di sicurezza in calcestruzzo,

impermeabilizzata, con muro di recinzione alto circa 1,5 m, atta a contenere

eventuali fuoriuscite di liquido) dei serbatoi di stoccaggio (per le cui

descrizione e valorizzazione si rimanda al successivo capitolo 4) delle

materie prime e del prodotto finito, vasca antincendio interrata, vasche di

raccolta delle acque provenienti dal piazzale stesso nonché dall’impianto di

produzione, zone destinate a deposito esterno di prodotto (catastalmente

identificato con il Mapp. 459, Sub. 1), anche all’interno di apposite pareti di

protezione in cemento armato, 2 cabine per l’allacciamento alle utenze di

energia elettrica e gas, 1 piccola cabina in muratura per lo stoccaggio delle

bombole di gas, oltre a terreno (Mapp. 305) per eventuale raccordo con linea

ferroviaria esistente, a servizio della zona industriale stessa. L’area è

protetta da recinzione lungo tutto il fronte ovest che affaccia sulla strada di

lottizzazione E. Torricelli con zoccolo in cls e pannelli modulari metallici

zincati, così come sui fronti nord ed est con paletti e rete a maglia metallica.

Dall’esame della documentazione tecnico amministrativa inerente il

complesso industriale in oggetto, depositata presso l’ufficio tecnico del

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comune di S. Giorgio di Nogaro (UD) e della cartografia urbanistica

vigente, il lotto in esame, di consistenza complessiva pari a 37.942 mq,

presenta un residuo edificatorio pari a 15.210 mq;

• il terreno destinato a possibile raccordo ferroviario con linea già esistente, a

servizio della zona industriale, è costituito da un corridoio identificato

catastalmente al Mapp. 305, di superificie pari a 765 mq.

Riassumendo, il compendio si può così schematizzare (dati desunti dal Permesso di

Costruire n° PC2012/3 del 04/07/2012):

- Superficie coperta lorda fabbricato locali tecnici: 612 mq

- Superficie del lotto con residuo edificatorio: 30.420 mq

- Superficie del lotto priva di residuo edificatorio: 3.761 mq

- Superficie del lotto destinato a raccordo ferroviario: 765 mq

Si precisa che, per quanto concerne i valori di superficie sopra riportati, indicati

nella documentazione tecnico-amministrativa, sono state riscontrate alcune

deviazioni e/o discrepanze. Non si è ritenuto necessario, tuttavia, sostenere il costo

di una misurazione di dettaglio, osservando come tali variazioni possano essere

considerate in parte fisiologiche, ma soprattutto praticamente ininfluenti al fine di

determinare il valore complessivo del compendio.

Si segnala in ogni caso la opportunità/necessità di far verificare la conformità delle

strutture e degli impianti, apparati ed accessori soggetti a collaudi e/o verifiche di

conformità e/o verifiche periodiche in ottemperanza alla Legislazione vigente e/o ad

eventuali Direttive di prodotto (es. Direttiva Macchine, ecc.), ovvero attinenti alle

competenze e verifiche di esercizio (es. SPISAL / INAIL / USL / VVF / ecc.), in

quanto la documentazione di corretta installazione e/o collaudo e/o uso e/o

manutenzione e/o rispondenza alle normative potrebbe non risultare completa e/o

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adeguata. Si precisa che detta conformità non è stata oggetto di verifica specifica, in

quanto esulante dall’incarico assegnato, e, pertanto, non può essere

determinata/certificata nella presente sede.

Si ribadisce ad ogni modo che la valutazione del bene è stata unicamente condotta

sulla base dell’ispezione visiva, non essendovi la possibilità di eseguire prove

funzionali in grado di attestare la piena funzionalità di strutture, impianti ed apparati

né di verifiche sulla sicurezza (non oggetto del presente incarico) che pertanto

devono essere condotte, secondo norma, dal futuro utilizzatore. Ne deriva che

l’eventuale acquisizione del bene, come avviene normalmente in sede d’Asta

Giudiziaria, non potrà che seguire i dettami del “visto e piaciuto”, non essendo

appunto possibile stabilire garanzie sullo stato di funzionamento e sicurezza.

***

2.3.6 SITUAZIONE TECNICO AMMINISTRATIVA E REGOLARITÀ

URBANISTICA

Dal certificato di commerciabilità rilasciato dal Comune di San Giorgio di Nogaro

(UD) con Prot. n. 03108/3419 del 16/03/2015, risulta quanto segue:

“Per l’immobile distinto al Catasto Fabbricati al fg. 18 Sez. A mappale n. 459 sito in

Comune di San Giorgio di Nogaro, Via Torricelli sono stati rilasciati i seguenti atti

autorizzativi:

• in data 26/09/2007 è stata rilasciata la concessione edilizia n° C2007/36

prot. com. n. 15011 a favore della ditta SANPAOLO LEASINT S.p.A.

(proprietaria dell'immobile) e AUSSACHEM S.r.l. (locataria), per i lavori di

"costruzione di un fabbricato ad uso magazzino - deposito con annessi uffici

e spazi logistici a servizio del fabbricato industriale per la produzione di

glicerina vegetale, di futura realizzazione", volturato a nome AUSSACHEM

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S.p.A. di Santandrà di Povegliano (TV) giusta voltura prot. com. n. 5939 del

04.05.2011, variato con DENUNCIA INIZIO ATTIVITÀ n. D2010/71 prot.

n. 12971 del 08/11/2010 a nome di AUSSACHEM S.p.A. inerente alla

variante alla C.E. C2007/36 del 26/09/2007 per modifiche planimetriche

distributive di lieve entità al fabbricato uso magazzino deposito di glicerina

vegetale e uffici e servizi e RICHIESTA DI AGIBILITÀ assunta al prot.

com. n. 8792 del 22/07/2011 ed attestata trascorsi 60 gg da tale data ai sensi

dell art. 86 del L.R. 52/91;

• in data 25/06/2009 è stato rilasciato permesso di costruire n. PC2009/20

prot. com 7865 del 25/06/2009 a favore della ditta SANPAOLO LEASINT

S.p.A. (proprietaria dell'immobile) e AUSSACHEM S.r.l. (locataria), per i

lavori di costruzione di un impianto di distillazione e purificazione della

glicerina con annessi locali tecnici e spazi logistici, volturato a nome

AUSSACHEM S.p.A. di Santandrà di Povegliano (TV) giusta voltura prot.

com. n. 5940 del 04/05/2011, variato con permesso di costruire n. PC

2011/21 prot. n. 14302 del 16/11/2011 rilasciato a favore di AUSSACHEM

S.p.A. inerente la variante N.1 al PC 2009/20 del 25/06/2009 consistente in

modifiche volumetriche e prospettiche inerenti la nuova costruzione

stabilimento industriale impianto di distillazione e purificazione della

glicerina con annessi locali tecnici e spazi logistici e richiesta di agibilità

assunta a prot. com. al n. 1040 in data 24/01/2012 ed attestata trascorsi 60

gg da tale data, ossia dal 24/03/2012;

• Permesso di costruire n. PC2012/3 prot. com. 7772 del 14/06/2012 rilasciato

a favore di AUSSACHEM S.p.A., inerente i lavori di ampliamento impianto

di produzione nello stabilimento di San Giorgio di Nogaro (UD), richiesta di

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agibilità assunta a prot. com. con n. 2176 in data 14/02/2013 ed attestata

trascorsi 60 gg da tale data, ossia dal 15/04/2013;

• Comunicazione attività edilizia libera prot. com. 12459 del 19/10/2011 per

installazione impianto fotovoltaico su copertura fabbricato industriale;

• per l’immobile sopradescritto NON sono in corso provvedimenti

sanzionatori richiamati dall'art.41 della Legge 28/02/1985, n.47 e ss. mm. ii.

• lo stato di fatto risulta conforme agli atti abilitativi urbanistici. La situazione

catastale risulta conforme allo stato dei luoghi, fatta eccezione per una

parete divisoria realizzata all'interno del ripostiglio al piano primo.

• il fabbricato esistente risulta correttamente identificato catastalmente e

provvisto di regolari autorizzazioni con particolare riferimento ai termini di

legge 47/85.

***

2.3.7 STIMA

Criterio di stima

Lo scrivente, in sede di stima, si è attenuto a metodi e principi valutativi di generale

accettazione; in particolare, nello stimare il valore dei fabbricati è stato applicato il

Metodo del Mercato considerando l'età, la qualità, l’ubicazione, l’eventuale

possibilità edificatoria, il livello di utilizzazione e di manutenzione dei beni, così

come evidenziati dal loro stato attuale.

La valutazione è stata basata sulla consistenza della c.d. “superficie commerciale”

(determinazione delle superfici lorde, al lordo delle murature di contorno, con

coefficienti riduttivi/maggiorativi in funzione di specifiche funzioni e/o

caratteristiche e/o dotazioni e/o finiture e/o necessità delle varie porzioni

immobiliari).

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È stata quindi effettuata un’indagine sul mercato immobiliare della zona, con

riferimento ad immobili aventi caratteristiche analoghe a quello da peritare, ed al

loro relativo storico prezzo di vendita, esaminando pure i dati a disposizione della

Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del Territorio (Allegato n°

7).

A fronte dei valori di riferimento sopra indicati in condizioni di ordinarietà, sono

stati poi considerati opportuni coefficienti, riduttivi, atti a considerare l’effettivo

stato dei beni oggetto della presente stima, in particolar modo relativamente alla loro

anzianità, tipologia e tecnologia costruttiva, grado di conservazione e finitura,

plausibile grado di congruenza alle vigenti normative tecniche e di Legge, dotazione

e conformità impiantistica, elevazione dei piani fuori terra, ecc.

Nel caso in oggetto,

- esaminati i beni immobili nelle loro peculiarità, caratteristiche oggettive e

soggettive;

- considerato l’anno di costruzione e le condizioni di conservazione;

- tenuto conto dell’ubicazione, della viabilità e degli accessi, delle eventuali

servitù e/o dei vincoli urbanistici (se presenti), della morfologia, delle

dimensioni, delle caratteristiche, delle dotazioni e della qualità del

fabbricato e delle sue finiture, del contesto urbano e della qualità degli

impianti eventualmente installati;

- considerata la destinazione d’uso ed urbanistica attuale;

- considerata l’eventuale capacità edificatoria residua (se applicabile);

- considerata la disponibilità o meno delle certificazioni e documentazioni

relative alle installazioni impiantistiche e della certificazione energetica,

così come illustrato nella presente perizia;

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- considerati i prezzi storici di vendita del mercato immobiliare della zona e le

informazioni assunte per fabbricati con caratteristiche analoghe a quanto in

oggetto;

- considerate le eventuali anomalie riscontrate durante il sopralluogo ed i

rilievi tecnici;

- assunte tutte le necessarie e disponibili informazioni del caso;

- tenuto conto della particolare situazione del mercato immobiliare, che,

nell'ultimo periodo, presenta rilevanti segnali di stagnazione destinati

presumibilmente nel prossimo futuro a perdurare (stante l'instaurazione

della nota crisi economica ed in presenza di una cospicua disponibilità sul

mercato di fabbricati di ogni genere),

si determinano le seguenti stime.

***

Stima del Normale Valore Venale di Mercato

Per quanto concerne la determinazione delle superfici utili ai fini della stima del

compendio immobiliare, si riportano i seguenti valori, già indicati nei prcedenti

capitoli, comprensivi delle rispettive valorizzazioni derivanti dalla Banca dati delle

quotazioni immobiliari per immobili e terreni (Allegato n° 7), unitamente a

considerazioni dello scrivente derivanti dalla particolare condizione dei beni oggetto

di stima:

- Superficie lorda zona uffici: 1.070 mq x 500,00 €/mq

- Superficie lorda magazzino: 2.100 mq x 180,00 €/mq

- Superficie lorda tettoia: 470 mq x 100,00 €/mq

- Superficie coperta lorda fabbricato locali tecnici: 612 mq x 250,00 €/mq

- Superficie del lotto con residuo edificatorio: 30.420 mq x 35,00 €/mq

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- Superficie del lotto priva di residuo edificatorio: 3.761 mq x 4,00 €/mq

- Superficie del lotto destinato a raccordo ferroviario: 765 mq x 6,00 €/mq (*)

(*) valore incrementato rispetto ad una semplice quotazione come terreno incolto, in

considerazione della valenza strategica del tratto di potenziale raccordo ferroviario.

per un valore complessivo pari a 2.197.334,00 €

***

Indicazione del Valore di Vendita Forzata

La particolare situazione del mercato immobiliare che, negli ultimi anni, presenta

rilevanti segnali di stagnazione destinati presumibilmente a perdurare nel prossimo

futuro (stante l'instaurazione della nota crisi economica ed in presenza di una

cospicua disponibilità sul mercato di fabbricati di ogni genere), nonché le modalità

di conferimento attraverso procedura competitiva giudiziaria, impongono, a parere

dello scrivente, la proposta di una riduzione dei valori sopra espressi da porre a base

d’asta.

Una nota Circolare del Tribunale di Verona segnala l’opportunità di applicare un

abbattimento standard pari al 15-20%. Le Linee Guida della Consulta Ordini e

Collegi del 10/06/2013 indicano un abbattimento compreso fra il 15% ed il 30%. Ad

ogni modo, sulla base di tutto quanto sopra illustrato, lo scrivente ritiene di poter

proporre il seguente valore da porre a base d’asta per l’intero lotto, derivate

dall’adozione di un coefficiente riduttivo del 15%:

- valore ridotto (arrotondato) € 1.870.000,00

Detto valore risulta già al netto degli eventuali oneri di

adeguamento/regolarizzazione esposti in perizia, che pertanto rimangono a carico

dell’aggiudicatario.

***

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3. VALUTAZIONE DELL’IMPIANTO FOTOVOLTAICO POSTO

SULLA COPERTURA DEL CAPANNONE

Sulla copertura del capannone risulta installato un impianto fotovoltaico da 199,68

kWp (non funzionalmente necessario all’operatività dell’impianto di produzione).

La proprietà dell’impianto risulta di Fraer Leasing S.p.A. ed esso era stato concesso

in locazione finanziaria alla ditta fallita (si vedano l’Allegato n° 8.CONTRATTO,

l’Allegato n° 19, riportante copia della Convenzione GSE per lo scambio sul posto

Nr. SSP00285578 e l’Allegato n° 20, riportante copia dell’atto notarile di pegno su

crediti comprensivo di convenzione contributo GSE). Nel corso del 2015, la

Procedura è subentrata nel contratto (con la conseguenza che eventuali canoni non

corrisposti durante il periodo del concordato e quelli post fallimento, fino alla

vendita del complesso, verranno pagati in prededuzione al netto degli introiti nel

frattempo maturati a mezzo dell’incentivo erogato dal GSE).

Dall’analisi dei tabulati presenti nel sito del GSE risulta che l’impianto ha generato

un incentivo (al netto della ritenuta d’acconto del 4% ed al lordo degli oneri di

gestione, comunque stimabili in 100,00 – 200,00 €/anno) pari a 55.583,94 € nel

corso del 2012 e pari a 53.217,42 € nel corso del 2013.

Anche se più recentemente la produzione è risultata penalizzata da una presenza

discontinua del personale all’interno del sito produttivo (durante i diversi

sopralluoghi per l’inventariazione dei beni, l’impianto è risultato a volte fermo,

plausibilmente a causa di banali spegnimenti dovuti, ad esempio, ad eventi

atmosferici, ed è stato manualmente riattivato), sulla base dei dati sopra esposti, è

plausibile ipotizzare per il futuro (ovvero in una situazione ottimale di impianto

continuativamente presidiato) una producibilità annua tale da generare un incentivo

pari a circa 53.000,00 €, che potrebbero ridursi a circa 50.000,00 € negli anni a

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venire, a causa del decadimento delle prestazioni dei moduli con il passare del

tempo.

Ipotizzando un costo annuo pari a 1.000,00 € per la manutenzione dell’impianto,

oltre ad un costo annuo pari a 1.500,00 € per l’assicurazione dello stesso (all risk), è

ragionevole ipotizzare un ricavo variabile da 50.000,00 € a 47.500,00 € per gli anni

a venire, fino al 2031 (ciò naturalmente a patto di soddisfare tempestivamente tutte

le richieste provenienti dal GSE, dettate dall’evoluzione normativa, che potrebbero

verificarsi nel tempo).

In considerazione del fatto che una percentuale pari a circa il 40/50% del costo

dell'impianto risulta già pagata, considerato inoltre il valore residuo dell'impianto

stesso ed i flussi futuri che è plausibile ipotizzare sulla base dei trend di produzione

degli anni passati, si ritiene che il mantenimento dell'impianto sulla copertura

dell'immobile e della relativa convenzione con il GSE possano plausibilmente

determinare un plusvalore, in fase di realizzo, superiore rispetto ai rimanenti oneri di

locazione finanziaria e gestione dell'impianto stesso, anche in prospettiva di

pagamento integrale dei canoni di locazione (stimabili in circa 60.000,00 € annui,

comprensivi di interessi) fino alla scadenza del 2021. Infatti, ipotizzando una

vendita all’asta alla fine del 2016 ed ipotizzando altresì un tasso di attualizzazione

pari all’1,83%, risulta un onere complessivo attualizzato di locazione finanziaria (da

gennaio 2017 a novembre 2021) pari a circa 330.000,00 € (Allegato n° 8.ONERI).

A fronte di tale onere, ipotizzando prudenzialmene un ricavo annuo pari a 47.500,00

€, risulta un potenziale ricavo complessivo attualizzato (da gennaio 2017 a

novembre 2031) pari a circa 650.000,00 € (Allegato n° 8.RICAVI).

Si segnala in ogni caso la opportunità/necessità di far verificare la conformità degli

apparati, macchinari, attrezzature ed accessori soggetti a collaudi e/o verifiche di

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conformità e/o verifiche periodiche in ottemperanza alla Legislazione vigente e/o ad

eventuali Direttive di prodotto (es. Direttiva Macchine, ecc.), ovvero attinenti alle

competenze e verifiche di esercizio (es. SPISAL / INAIL / USL / VVF / ecc.), in

quanto la documentazione di corretta installazione e/o collaudo e/o uso e/o

manutenzione e/o rispondenza alle normative potrebbe non risultare completa e/o

adeguata. Si precisa che detta conformità non è stata oggetto di verifica specifica, in

quanto esulante dall’incarico assegnato, e, pertanto, non può essere

determinata/certificata nella presente sede.

Si ribadisce ad ogni modo che la valutazione del bene è stata unicamente condotta

sulla base dell’ispezione visiva, non essendovi la possibilità di eseguire prove

funzionali in grado di attestarne la piena funzionalità (ancorché lo scrivente abbia

avuto modo di accertare l’apparente regolare funzionamento dell’impianto), né di

verifiche sulla sicurezza (non oggetto del presente incarico) che pertanto devono

essere condotte, secondo norma, dal futuro utilizzatore. Ne deriva che l’eventuale

acquisizione del bene, come avviene normalmente in sede d’Asta Giudiziaria, non

potrà che seguire i dettami del “visto e piaciuto”, non essendo appunto possibile

stabilire garanzie sullo stato di funzionamento e sicurezza.

Sulla base di tutto quanto sopra riportato, in considerazione del fatto che l’impianto

potrà comunque continuare a generare corrente elettrica anche successivamente alla

scadenza dell’incentivo (seppur in condizioni di efficienza via via ridotta, stante il

trascorrere del tempo), dalla considerazione di potenziali ulteriori oneri derivanti

dalla necessità di adeguamento tecnico-normativo (attualmente di difficile

previsione, stante il lungo lasso di tempo di potenziale operatività dell’impianto) e

dell’aleatorietà comunque insita nel processo di attualizzazione su un lasso di tempo

particolarmente lungo, oltre che della modalità di conferimento attraverso procedura

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competitiva giudiziaria (che potrebbe plausibilmente portare al subentro nel

contratto di leasing da parte del futuro eventuale acquirente, previo consenso della

società di leasing stessa), a parere dello scrivente, in caso di subentro da parte

del nuovo acquirente nel contratto di leasing, risulta congruo stimare un

plusvalore al netto dell’IVA pari a circa 200.000,00 €, dato dalla possibilità di

beneficiare degli incentivi erogati dal GSE (fino al 2031) e, comunque, della

successiva generazione di energia elettrica.

***

4. VALUTAZIONE DELL’IMPIANTO DI PRODUZIONE E DEI

RELATIVI SERBATOI PER LO STOCCAGGIO DEL

PRODOTTO

4.1 BREVE CENNO SULL’ATTIVITÀ SVOLTA ALL’INTERNO

DELLO STABILIMENTO E SUI CRITERI DI VALUTAZIONE

ADOTTATI DALLO SCRIVENTE

Preliminarmente alla descrizione ed alla valorizzazione dell’impianto e degli annessi

serbatoi adibiti allo stoccaggio del prodotto, lo scrivente ritiene utile procedere ad un

breve riassunto dell’attività svolta in stabilimento, al fine di fornire al lettore una

chiara visione dell’effettiva potenzialità del sito industriale in esame. L’attività

aziendale risultava infatti orientata alla produzione di:

• glicerina raffinata per uso tecnico e farmaceutico (c.d. “grado pharma”),

tramite un processo di distillazione della glicerina grezza, per una capacità

produttiva stimata in circa 30.000 ton/anno. Come sotttoprodotto di tale

lavorazione si otteneva peraltro (nella misura di circa 1/10 della produzione

principale) glicerina di grado inferiore (c.d. "2° grado" o per biogas),

caratterizzata anch'essa da un proprio mercato, seppur di minor entità;

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• glicole monopropilenico (MPG), tramite un processo di disidratazione ed

idrogenazione della glicerina, per una capacità produttiva stimata in circa

10.000 ton/anno.

Dalle informazioni assunte dallo scrivente, anche attraverso diversi colloqui con

personale ex dipendente dello stabilimento, risulta tuttavia che la produzione non sia

mai realmente andata a regime, principalmente a causa di una serie di difficoltà

tecniche concernenti l’avviamento dell’impianto, che non sarebbe pertanto riuscito a

garantire il grado di purezza necessario al prodotto e/o comunque la capacità

produttiva originariamente prevista. A questo proposito, dalla disamina degli

elaborati tecnico-progettuali rinvenuti in stabilimento, si osserva come nel tempo

siano state apportate diverse modifiche impiantistiche finalizzate alla risoluzione dei

problemi sopra descritti, tuttavia, sempre secondo le informazioni assunte da

colloqui con personale ex dipendente dello stabilimento, senza che ciò portasse ad

un effettivo miglioramento della produzione.

Per i motivi sopra esposti, nella valutazione dell’impianto, lo scrivente non potrà

prescindere dal fatto che un eventuale acquirente dovrà necessariamente procedere

ad una profonda revisione e modifica del progetto originario, con conseguenti costi

di adeguamento e miglioramento. Gli stessi componenti dell’impianto dovranno

inoltre essere soggetti ad opportuna revisione, al fine di appurarne l’effettiva

funzionalità (tale indicazione vale, a maggior ragione, per tutta la strumentazione di

misura, la cui funzionalità e taratura dovrà necessariamente essere riverificata), con

particolare attenzione a tutte quelle parti (guarnizioni in gomma, serraggio dei

bulloni delle flange, ecc.) che, con il tempo, potrebbero essere soggette a

cambiamento/rovina/degrado. Andrà inoltre verificata l’eventuale presenza di

prodotto/catalizzatori/ecc. all’interno dei componenti stessi (attualmente impossibile

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da stabilire con certezza, se non in alcuni casi particolari, essendo l’impianto non

funzionante e la strumentazione di misura necessariamente non completamente

affidabile in quanto disattivata), che con il tempo potrebbe essere soggetto a degrado

e/o risultare potenzialmente nocivo per la salute degli operatori, con conseguente

necessità di effettuare una bonifica. Tale genere di considerazioni vale a maggior

ragione per il prodotto stoccato all’interno dei serbatoi che, essendo presente in

quantità notevole, potrebbe comportare un costo di bonifica piuttosto elevato, come

verrà discusso all’interno del capitolo 10.

Pertanto, anche a seguito di un’indagine di mercato e di discussioni tecniche

effettuate con aziende e professionisti del settore, lo scrivente ritiene congruo

procedere ad una valorizzazione che si avvicini a quella di possibile realizzo,

considerando il potenziale valore residuo di ciascun macro-componente costituente

l’impianto, al netto dell’eventuale plausibile costo di smontaggio/rimozione e/o

bonifica. Ne risulta, di conseguenza, un valore complessivo (dell’impianto e dei

serbatoi ad esso associati) prudenzialmente modesto, per di più stimato come somma

dei valori dei singoli macro-componenti e, pertanto, non comprendente il potenziale

maggior valore degli stessi in quanto parte costituente un sistema.

Si segnala infine che eventuali autorizzazioni (scarico acque, emissioni in atmosfera,

antincendio, ecc.) sono plausibilmente da ritenere non più in essere: dovrà pertanto

essere cura ed onere dell’eventuale futuro acquirente riattivare tutte quelle procedure

ed ottenere/ripristinare le autorizzazioni necessaire alla corretta gestione del sito

produttivo.

***

4.2 DESCRIZIONE DELL’IMPIANTO E DEI SERBATOI AD ESSO

ASSOCIATI

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L’impianto in esame risulta collocato su una struttura ad impalcati realizzata in

carpenteria metallica e collegata verticalmente da scale di sicurezza in ferro, per uno

sviluppo lineare di circa 100 m ed uno verticale di circa 20 m. Esso è diviso in:

• impianto per la produzione di glicerina tecnica e/o “grado pharma”, a partire

da glicerina grezza (a sua volta sottoprodotto della lavorazione del biodiesel),

tramite le fasi di i) desolventizzazione del grezzo, ii) distillazione e iii)

brillantatura del prodotto distillato;

• impianto di disidratazione ed idrogenazione della glicerina, per l’ottenimento

di glicole monopropilenico, tramite le fasi di i) disidratazione della glicerina,

ii) idrogenazione dell’acetolo prodotto nella prima fase e iii) distillazione

dell’MPG.

A servizio dell’impianto, si identificano locali tecnici e piazzali di sosta e carico dei

veicoli adibiti al trasporto del prodotto (già descritti nei capitoli aventi ad oggetto la

valorizzazione del complesso immobiliare), oltre ad un vasto complesso di serbatoi

per lo stoccagio del prodotto, denominato “parco serbatoi”. A corollario

dell’impianto produttivo sono state inoltre realizzate delle sezioni dedicate alla

fornitura di “utilities”, quali olio diatermico, vapore, acqua ed aria compressa.

Al fine di più efficacemente descrivere l’impianto di produzione ed i suoi principali

sub-componenti, lo scrivente ha proceduto ad una schematizzazione dello stesso nei

seguenti sotto-sistemi, le cui dicitura e numerazione riprendono quelle di progetto,

ciascuno dettagliatamente individuato nei suoi componenti tramite gli elenchi ed i

rilievi fotografici allegati al presente elaborato, e precisamente:

• Impianto Area 01 (IMP-01), Allegato n° 9.01;



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• Impianto Carpenteria in ferro (IMP-CARP), Allegato n° 9.CARP;

• Impianto Sala Controllo e Sala Tecnica (IMP-CONTR), Allegato n°

9.CONTR;

• Impianto Gruppo Elettrogeno (IMP-GEN), Allegato n° 9.GEN;

• Impianto Piping di collegamento serbatoi (IMP-PIP), Allegato n° 9.PIP;

• Impianto Reattori (IMP-REATT), Allegato n° 9.REATT;

• Impianto Parco Serbatoi (IMP-SERB), Allegato n° 9.SERB;

• Impianto Sala Server (IMP-SERV), Allegato n° 9.SERV;

• Impianto Antincendio (IMP-VVF), Allegato n° 9.VVF.

***

4.3 DESCRIZIONE DEI CRITERI DI STIMA ADOTTATI PER

L’IMPIANTO ED IL PARCO SERBATOI

In sede di stima, lo scrivente si è attenuto a metodi e principi valutativi di generale

accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri di valutazione di seguito elencati:

− Metodo Comparativo o del Mercato, basato sul confronto fra i beni considerati

ed altri simili oggetto di recente compravendita. Nell’applicazione del Metodo

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del Mercato è stato considerato il prezzo d’acquisto del bene, sia nuovo che

usato, debitamente rettificato per tener conto dell’eventuale differenza in valore

dovuta alla diversa condizione di utilità fra il bene stimato ed il bene disponibile

sul mercato.

− Metodo del Costo, che esprime il costo che si verrebbe a sostenere per

rimpiazzare un bene con uno nuovo avente le medesime caratteristiche ed utilità

di quello considerato. Tale valore viene diminuito per tener conto di vari fattori,

fra i quali l’utilizzabilità produttiva e l’appetibilità commerciale, il

deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, l’eventuale necessità di

adeguamento alla vigente normativa tecnico-infortunistica (per quanto visibile in

immediata evidenza), l’eventuale presenza o mancanza di certificazioni e/o

omologazioni di prodotto richieste (es. marcatura CE).

Lo scrivente, nello stimare il valore dei beni mobili con il Metodo del Costo, ha

ritenuto opportuno considerare:

a) il costo di ricostruzione del bene con uno nuovo di pari caratteristiche,

capacità ed utilità;

b) il costo di rimpiazzo della funzione, calcolato considerando le attuali

tecnologie costruttive;

c) il probabile anno di produzione/costruzione del bene;

d) il grado di conservazione e deperimento fisico;

e) il grado di obsolescenza funzionale;

f) la probabile età e la vita residua prospettabile.

Come già accennato in precedenza, si segnala in ogni caso la opportunità/necessità

di far verificare la conformità degli apparati, macchinari, attrezzature ed accessori

soggetti a collaudi e/o verifiche di conformità e/o verifiche periodiche in

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ottemperanza alla Legislazione vigente e/o ad eventuali Direttive di prodotto (es.

Direttiva Macchine, ecc.), ovvero attinenti alle competenze e verifiche di esercizio

(es. SPISAL / INAIL / USL / VVF / ecc.), in quanto la documentazione di corretta

installazione e/o collaudo e/o uso e/o manutenzione e/o rispondenza alle normative

potrebbe non risultare completa e/o adeguata. Si precisa che detta conformità non è

stata oggetto di verifica specifica, in quanto esulante dall’incarico assegnato, e,

pertanto, non può essere determinata/certificata nella presente sede.

Si ribadisce ad ogni modo che la valutazione dei beni, qualunque sia il metodo

estimativo ed il criterio adottato, è stata unicamente condotta sulla base

dell’ispezione visiva in condizioni “statiche”, non essendovi la possibilità di

eseguire prove funzionali di macchine ed impianti in grado di attestarne la piena

funzionalità (ancorché lo scrivente abbia avuto modo di accertare un certo numero di

macchinari in apparente regolare funzionamento), né di verifiche sulla sicurezza

(non oggetto del presente incarico) che pertanto devono essere condotte, secondo

norma, dal futuro utilizzatore. Ne deriva che l’eventuale acquisizione degli stessi,

come avviene normalmente in sede d’Asta Giudiziaria, non potrà che seguire i

dettami del “visto e piaciuto”, non essendo appunto possibile stabilire garanzie sullo

stato di funzionamento e sicurezza.

***

4.4 STIMA DEL VALORE DELL’IMPIANTO E DEL PARCO

SERBATOI

Lo scrivente, esaminati i beni mobili nelle loro peculiari caratteristiche oggettive e

soggettive, quantomeno per quanto visivamente rilevabile prevalentemente in

condizioni di “staticità”, tenuto conto dell’utilizzabilità produttiva e dell’appetibilità

commerciale, dello stato di conservazione e del grado di obsolescenza degli stessi,

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considerata la funzione specifica dei beni, tenuto conto infine di ogni altro elemento

che potrebbe influenzare la stima, qui compreso il rispetto o meno della vigente

normativa tecnico-infortunistica (nei termini sopra illustrati) e la possibilità di dover

procedere a bonifica degli stessi, ritiene di poter stimare il più probabile Valore

al netto dell’IVA dell’impianto di produzione e dell’annesso parco serbatoi,

elencati dettagliatamente negli Allegati da n° 9.01 a 9.VVFF come riportato qui di

seguito (per maggiori dettagli vedere gli Allegati richiamati):

IMPIANTO E PARCO SERBATOI

Descrizione Valorizzazione

Impianto Area 01 (IMP-01) - Allegato n° 9.01 € 29.700,00












Impianto Carpenteria in ferro (IMP-CARP) -

Allegato n° 9.CARP € 11.000,00

Impianto Sala Controllo e Sala Tecnica (IMP-CONTR) -

Allegato n° 9.CONTR € 8.700,00

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Impianto Gruppo Elettrogeno (IMP-GEN) -

Allegato n° 9.GEN € 9.000,00

Impianto Piping di collegamento serbatoi (IMP-PIP) -

Allegato n° 9.PIP € 11.000,00

Impianto Reattori (IMP-REATT) - Allegato n° 9.REATT € 12.000,00

Impianto Parco Serbatoi (IMP-SERB) - Allegato n° 9.SERB € 388.395,00

Impianto Sala Server (IMP-SERV) - Allegato n° 9.SERV € 3.000,00

Impianto Antincendio (IMP-VVF) - Allegato n° 9.VVF € 12.000,00

TOTALE - Allegato n° 10 € 1.030.985,00

***

5. VALUTAZIONE DEI SERBATOI PER LO STOCCAGGIO DEL

PRODOTTO

In corrispondenza della porzione esterna coperta (lato est) del capannone sono

posizionati N. 6 serbatoi parzialmente pieni di prodotto (che sarà descritto

all’interno del capitolo 10). Dal momento che tali beni non risultano parte

integrante dell’impianto e del relativo parco serbatoi, essendo agilmente rimovibili

e riposizionabili, anche singolarmente, in altra sede, lo scrivente ha optato per una

valutazione separata.

Anche nel presente caso, lo scrivente si è attenuto a metodi e principi valutativi di

generale accettazione, in particolare ricorrendo ai criteri di valutazione di seguito

elencati:





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sul mercato.
























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eseguire prove funzionali di macchine e impianti in grado di attestarne la piena








Pertanto, esaminati i beni mobili nelle loro peculiari caratteristiche oggettive e







proceder a lavaggio e/o bonifica degli stessi, lo scrivente ritiene di poter stimare il

più probabile Valore di Realizzo al netto dell’IVA dei serbatoi posizionati in

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corrispondenza della porzione esterna coperta (lato est) del capannone, elencati

dettagliatamente nell’Allegato n° 11.SERB come riportato qui di seguito (per

maggiori dettagli vedere l’Allegato richiamato):

SERBATOI


Serbatoi - Allegato n° 11.SERB € 36.000,00

***

6. VALUTAZIONE DELL’ATTREZZATURA E DEI RICAMBI DI

MAGAZZINO E LABORATORIO

Il presente capitolo è incentrato sull’attrezzatura di stabilimento, suddivisa per

comodità nelle seguenti tipologie funzionali:

• Attrezzatura e ricambi generici (AT), Allegato n° 12;

• Attrezzatura di laboratorio (LAB), Allegato n° 12.LAB;

• Attrezzatura e ricambi LUWA (AT-LUWA), Allegato n° 12.LUWA;

• Attrezzatura e ricambi di motori e pompe (MACCH), Allegato n°

12.MACCH.



elencati:






sul mercato.

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procedere a bonifica degli stessi, lo scrivente ritiene di poter stimare il più

probabile Valore di Realizzo al netto dell’IVA dell’attrezzatura e dei ricambi,

elencati dettagliatamente negli Allegati nn° 12, 12.LAB, 12.LUWA e 12.MACCH

come riportato qui di seguito (per maggiori dettagli vedere gli Allegati richiamati):

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ATTREZZATURA E RICAMBI


Attrezzatura e ricambi generici (AT) - Allegato n° 12 € 79.764,40

Attrezzatura di laboratorio (LAB) - Allegato n° 12.LAB € 56.750,50

Attrezzatura e ricambi LUWA (AT-LUWA) -

Allegato n° 12.LUWA € 7.140,00

Attrezzatura e ricambi di motori e pompe (MACCH) -

Allegato n° 12.MACCH € 21.660,00

TOTALE - Allegato n° 13 € 165.314,90

***

7. VALUTAZIONE DEGLI AUTOVEICOLI

Il presente capitolo è incentrato sugli autoveicoli, comprendenti un furgoncino, una

motrice, un rimorchio cisterna ed un rimorchio cassonato-centinato (questi ultimi

tre, inizialmente ceduti in usufrutto a terzi e successivamente venduti dalla

Procedura), come dettagliatamente indicato nell’Allegato n° 14.



elencati:






sul mercato.


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proceder a bonifica degli stessi, lo scrivente ritiene di poter stimare il più

probabile Valore di Realizzo al netto dell’IVA degli autoveicoli, elencati

dettagliatamente nell’Allegato n° 14 come riportato qui di seguito (per maggiori

dettagli vedere l’Allegato richiamato):

AUTOVEICOLI

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Autoveicoli (AU) - Allegato n° 14 € 35.500,00 (*)

(*) si ribadisce che la motrice, il rimorchio cisterna ed il rimorchio cassonato-

centinato sono già stati venduti dalla Procedura: residua quindi da alienare il

solo furgone PEUGEOT, valorizzato per € 2.500,00 al netto dell’IVA.

***

8. VALUTAZIONE DELLE ATTREZZATURE DA UFFICIO E

DEGLI ARREDI

L’Allegato n° 15 riporta l’elenco dettagliato delle attrezzature da ufficio (computer,

telefoni, ecc.) e degli arredi interni. Anche nel presente caso, lo scrivente si è

attenuto a metodi e principi valutativi di generale accettazione, in particolare

ricorrendo ai criteri di valutazione di seguito elencati:






sul mercato.








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eseguire prove funzionali di macchine e impianti in grado di attestarne la piena

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proceder a bonifica degli stessi, lo scrivente ritiene di poter stimare il più

probabile Valore di Realizzo al netto dell’IVA delle attrezzature da ufficio e

degli arredi interni, elencati dettagliatamente nell’Allegato n° 15 come riportato

qui di seguito (per maggiori dettagli vedere l’Allegato richiamato, in cui eventuali

prodotti da smaltire sono considerati in valore negativo ed in carattere grassetto

rosso):

ATTREZZATURE DA UFFICIO ED ARREDI


Ufficio ed arredi in generale (U) - Allegato n° 15 € 9.085,00

***

9. BENI LA CUI PROPRIETÀ RISULTA RICONDUCIBILE A

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TERZI

L’Allegato n° 16 riporta l’elenco dettagliato dei beni la cui proprietà risulta

plausibilmente riconducibile a terzi. Parte di tali beni è già stata riconsegnata ai

proprietari e nessuna valutazione economica è stata effettuata su di essi dallo

scrivente.

***

10. MAGAZZINO PRODOTTI CHIMICI

Il magazzino dei prodotti chimici è stato per comodità suddiviso in tre parti, ovvero:

• Magazzino Prodotti Chimici in IBC (IBC), numerati dallo scrivente da 1 a

302, Allegato n° 17.IBC;

• Magazzino Prodotti Chimici in contenitori generici e serbatoi non fissi,

compresi alcuni IBC non numerati, ubicati in prevalenza all’interno del

capannone (MAG), Allegato n° 17.MAG;

• Magazzino Prodotti Chimici in Parco Serbatoi (SERB), Allegato n°

17.SERB.

Considerata la situazione in essere, lo scrivente ha formulato una stima al valore di

realizzo che potrebbe derivare dall’alienazione dalle giacenze al di fuori

dell’organizzazione produttiva esistente, senza pertanto poter operare un completo

reimpiego delle stesse. Inoltre, alla valorizzazione sopra descritta, deve essere

aggiunto il costo (potenzialmente elevato) derivante dalla necessità di

campionamento ed eventuale smaltimento secondo quanto previsto dalla vigente

normativa di alcuni prodotti non chiaramente identificati presenti a magazzino, sia

in termini di composizione che di consistenza, e per i quali si è reso necessario

formulare una generica ipotesi di smaltimento secondo un principio di prudenza. Si

puntualizza infatti che, durante le operazioni di inventariazione, è stato svolto un

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precampionamento avvalendosi delle strutture del laboratorio e di personale ex-

dipendente dello stabilimento allo scopo richiamato; tale operazione, tuttavia, si è

limitata al solo contenuto degli IBC numerati (Allegato n° 17.IBC), il cui

smaltimento avverrà nelle prossime settimane a cura e spese della Procedura

(appurato che non risulta interesse all’acquisto da parte di aziende del settore ed in

considerazione del potenziale rischio di spandimento del contenuto in caso di

rottura degli IBC stessi), e non ad altri prodotti presenti a magazzino (inventariati in

Allegato n° 17.MAG ed in Allegato n° 17.SERB), per i quali non sussistevano i

necessari requisiti di sicurezza per l’operatore, dal momento che non v’era piena

contezza della tipologia di prodotto contenuta all’interno di alcuni recipienti chiusi

e/o serbatoi. Pertanto, in assenza di una struttura aziendale operativa e funzionante,

tale da supportare operazioni particolarmente complesse e/o potenzialmente

rischiose, la Procedura ha ritenuto non sicuro procedere a quelle attività che

richiedevano di operare in quota e/o tramite l’ausilio di respiratori automatici e/o di

altri dispositivi di protezione.

Infine, un principio di prudenza impone di considerare la possibilità che sia

intervenuto un degrado irreversibile e/o una contaminazione con residui di

produzione dei prodotti contenuti all’interno del parco serbatoi (inventariati in

Allegato n° 17.SERB). Sempre con riferimento al parco serbatoi, si precisa inoltre

che le misure dei livelli sono state fatte basandosi per quanto possibile sulla

strumentazione disponibile, che potrebbe tuttavia risultare imprecisa in quanto

disattivata da tempo (essa è stata temporaneamente riattivata per l’esecuzione delle

misure); in altri casi, è risultato possibile basarsi su indicatori di livello di tipo

idraulico (ovvero non elettronico, bensì basati su principi di idrostatica),

plausibilmente ancora affidabili. Tuttavia, dovrà essere cura dell’eventuale futuro

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acquirente eseguire misurazioni precise delle quantità presenti all’interno dei

serbatoi (oltre che dell’effettiva tipologia di prodotto in essi contenuto),

eventualmente predisponendo tutte le cautele necessarie all’apertura in sicurezza

degli stessi (squadre attrezzate per operare in quota, munite di appositi apparati

respiratori, ecc.).

Sempre con riferimento al parco serbatoi, si precisa infine che potrebbe verificarsi

la necessità di procedere allo smaltimento di prodotto e/o residui di produzione che

dovessero fuoriuscire dai serbatoi stessi (e venire raccolti all’interno del bacino di

contenimento, le cui valvole di scarico sono state lasciate opportunamente chiuse) a

causa di una tenuta imperfetta delle flange di chiusura e/o dell’inevitabile degrado

delle guarnizioni in virtù del trascorrere del tempo e dell’alternarsi dei cicli

stagionali di caldo-freddo. In tal caso, si dovrà altresì procedere al successivo

lavaggio tramite idropulitrice del bacino di contenimento e smaltimento delle stesse

acque di pulitura. Il costo per tale operazione, peraltro già effettuata una volta da

parte degli Organi della Procedura, è stato stimato all’interno dell’Allegato n°

17.SERB (si osserva tuttavia che, pur avendo operato una valutezione prudenziale

per eccesso, tale costo potrebbe in ipotesi risultare anche superiore, dipendendo

ovviamente dalla quantità di prodotto eventualmente fuoriuscito).

Sulla base di tutto quanto sopra esposto, si precisa che dovrà in ogni caso essere

cura dell’eventuale futuro acquirente predisporre quanto prima tutte quelle

operazioni di campionamento che dovessero risultare necessarie al fine di

classificare (ed eventualmente smaltire secondo quanto previsto dalla vigente

normativa) i prodotti a magazzino, soprattutto per quanto riguarda quanto

conservato all’interno di contenitori ove non risulta chiaramente individuabile la

tipologia di sostanza stoccata, anche in considerazione del fatto che quanto riportato

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sulle targhe/etichette applicate all’esterno potrebbe non corrispondere (parzialmente

o totalmente) con il contenuto effettivo. Si ribadisce a tal proposito l’opportunità di

procedere al più presto con tali operazioni, effettuando inoltre tutte quelle

incombenze e/o verifiche che dovessero essere necessarie in ottemperanza alla

Legislazione vigente e/o ad eventuali Direttive di prodotto, ovvero attinenti alle

competenze e verifiche di esercizio, in quanto la stessa documentazione di

rispondenza alle normative potrebbe non risultare completa e/o adeguata. Si precisa

che detta conformità non è stata oggetto di verifica specifica, in quanto esulante

dall’incarico assegnato, e, pertanto, non può essere determinata/certificata nella

presente sede.

Per tutti i motivi sopra riportati, lo scrivente ha operato una valutazione prudenziale

delle giacenze di magazzino, arrivando a stimare un potenziale costo di smaltimento

piuttosto elevato, ma giustificabile in considerazione i) del grado di incertezza che

ancora permane su qualità ed anche classificazione di parte dei prodotti a

magazzino e ii) della notevole quantità di prodotto presente, soprattutto all’interno

del parco serbatoi.

Sulla base di tutto quanto sopra discusso, lo scrivente ritiene di poter stimare il più

probabile Valore di Realizzo e/o Smaltimento al netto dell’IVA dei prodotti a

magazzino, elencati dettagliatamente negli Allegati n° 17.IBC, 17.MAG e

17.SERB come riportato qui di seguito (per maggiori dettagli vedere gli Allegati

richiamati, in cui eventuali prodotti da smaltire sono considerati in valore negativo

ed in carattere grassetto rosso):

MAGAZZINO


Magazzino Prodotti Chimici in IBC (IBC) -

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Allegato n° 17.IBC (smaltimento a

carico della

Procedura)

Magazzino Prodotti Chimici in contenitori generici e

serbatoi non fissi ubicati in prevalenza all’interno del

capannone (MAG) - Allegato n° 17.MAG € –3.500,00

Magazzino Prodotti Chimici in Parco Serbatoi (SERB) -

Allegato n° 17.SERB € –176.025,00

TOTALE € –179.525,00

***

11. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE SUL VALORE DEI BENI

IMMOBILI E MOBILI

Sulla base di tutto quanto riportato nei precedenti capitoli, lo scrivente ritiene di

poter stimare il più probabile Valore di Realizzo e/o Smaltimento al netto

dell’IVA dei beni immobili e mobili, come riportato qui di seguito (per maggiori

dettagli vedere i capitoli richiamati, oltre che l’Allegato n° 18):

RIEPILOGO BENI IMMOBILI E MOBILI


Compendio immobiliare (capitolo 2.3.7) € 1.870.000,00

Subentro impianto fotovoltaico (capitolo 3) € 200.000,00

Impianto di produzione e parco serbatoi (capitolo 4.4) € 1.030.985,00

Serbatoi per lo stoccaggio del prodotto (capitolo 5) € 36.000,00

Attrezzatura e ricambi di magazzino e laboratorio

(capitolo 6) € 165.314,90

Autoveicoli (capitolo 7) € 35.500,00 (*)

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Attrezzature da ufficio ed arredi (capitolo 8) € 9.085,00

Magazzino prodotti chimici (capitolo 10) € –179.525,00

TOTALE € 3.167.359,90

(*) si ribadisce che la motrice, il rimorchio cisterna ed il rimorchio cassonato-

centinato sono già stati venduti dalla Procedura: residua quindi da alienare il

solo furgone PEUGEOT, valorizzato per € 2.500,00 al netto dell’IVA.

*** *** ***

** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** **

Detratto portanto il valore degli automezzi già alienati dalla Procedura, il più probabile Valore di Realizzo al netto dell’IVA, comprensivo di plausibile Smaltimento, dei restanti beni immobili e mobili risulta pari a € 3.134.359,90.

** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** **

*** *** ***

***

12. ELENCO ALLEGATI

0) Elenco immobili e terreni;

1) Copia visure, mappe e planimetrie catastali:

1A) Elaborato grafico dei Subb. Mapp. 459;

1B) Elenco dei Subb. Mapp. 459;

1C) Mappa Foglio 18 Mapp. 459;

1D) Planimetria Mapp. 459 Sub. 2;

1E) Planimetria Mapp. 459 Sub. 4;

1F) Planimetria Mapp. 459 Sub. 5;

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1G) Visura Friulcapital S.r.l.;

1H) Visura terreno Mapp. 459;

2) Copia atti notarili di provenienza:

2A) Copia atto di compravendita rep. n. 16277;

2B) Copia atto di compravendita rep. n. 16900;

2C) Copia atto di compravendita rep. n. 60066;

3) Copia elenco delle formalità presso l’ufficio di Pubblicità Immobiliare:

3A) Elenco note AUSSACHEM;

3B) Nota Nr. 2 elenco AUSSACHEM;

3C) Nota Nr. 3 elenco AUSSACHEM;

3D) Nota Nr. 4 elenco AUSSACHEM;

4) Copia estratto normativa urbanistica:

4A) Regolamento edilizio;

4B) Piano regolatore generale comunale – variante N. 44; schema delle

strategie di piano e sintesi degli interventi strutturali;

4C) Piano regolatore generale comunale – variante N. 44; zonizzazione

variante al PRGC N. 44 SUD;

4D) Piano regolatore generale comunale – variante N. 44; norme tecniche di

attuazione;

5) Documentazione fotografica degli immobili:

5A) Esterni;

5B) Interni (capannone);

5C) Interni (uffici piano primo);

5D) Interni (ufficio piano terra);

6) Documentazione tecnico urbanistica:

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6A) Concessione edilizia 2007-36;

6B) Concessione edilizia 2007-36 – tavole allegate;

6C) Denuncia inizio attività 2010-71;

6D) Denuncia inizio attività 2010-71 – tavole allegate;

6E) Permesso di costruire 2009-20;

6F) Permesso di costruire 2009-20 – tavole allegate;

6G) Attività edilizia libera 2011-81;

6H) Permesso di costruire 2011-21;

6I) Permesso di costruire 2011-21 – tavole allegate;

6L) Permesso di costruire 2012-3;

6M) Permesso di costruire 2012-3 – tavole allegate;

6N) Agibilità relativa a permesso di costruire 2012-3;

6O) Dettaglio raccordo ferroviario;

7) Copia estratto quotazioni GEOPOI e VAM;

8.CONTRATTO) Contratto di locazione finanziaria relativo all’impianto

fotovoltaico posto sulla copertura del capannone;

8.ONERI) Determinazione dell'onere complessivo attualizzato di locazione

finanziaria (da gennaio 2017 a novembre 2021);

8.RICAVI) Determinazione del potenziale ricavo complessivo attualizzato (da

gennaio 2017 a novembre 2031);

9.01) Impianto Area 01 (IMP-01);





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9.CARP) Impianto Carpenteria in ferro (IMP-CARP);

9.CONTR) Impianto Sala Controllo e Sala Tecnica (IMP-CONTR);

9.GEN) Impianto Gruppo Elettrogeno (IMP-GEN);

9.PIP) Impianto Piping di collegamento serbatoi (IMP-PIP);

9.REATT) Impianto Reattori (IMP-REATT);

9.SERB) Impianto Parco Serbatoi (IMP-SERB);

9.SERV) Impianto Sala Server (IMP-SERV);

9.VVF) Impianto Antincendio (IMP-VVF);

10) Tabella riassuntiva impianto e parco serbatoi;

11.SERB) Serbatoi;

12) Attrezzatura e ricambi generici (AT);

12.LAB) Attrezzatura di laboratorio (LAB);

12.LUWA) Attrezzatura e ricambi LUWA (AT-LUWA);

12.MACCH) Attrezzatura e ricambi di motori e pompe (MACCH);

13) Tabella riepilogativa attrezzatura;

14) Autoveicoli (AU);

15) Ufficio ed arredamento in generale (U);

16) Beni probabile proprietà di terzi (T);

\PRELPRELPREB

BBBOZPREZA58

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17.IBC) Magazzino prodotti chimici in IBC numerati;

17.MAG) Magazzino prodotti chimici in contenitori generici e serbatoi non fissi,

compresi alcuni IBC non numerati;

17.SERB) Magazzino prodotti chimici in parco serbatoi;

18) Tabella riepilogativa beni imobili e mobili;

19) Convenzione GSE scambio sul posto (Nr. SSP00285578);

20) Atto notarile di pegno su crediti comprensivo di convenzione contributo GSE.

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Treviso, lì 26/10/2016 Il Perito incaricato

ing. Marco Raciti Castelli

Fallimento N. 108/2015 FRIULCAPITAL SRL - Astetribunali24

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