Capitolul 1

Noţiune

Secţiunea I

Definiţie şi esenţă

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un acord de voinţe

contractual prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a

încheia între ele, în viitor, un anumit contract de vânzare-

cumpărare, stabilind şi conţinutul esenţial al acestuia1. Este

frecvent utilizat pentru a lega juridiceşte părţile care, din

diferite motive, pentru moment nu pot să încheie în mod valabil un

contract de vânzare-cumpărare, pe care însă urmăresc să-l încheie

în viitor. În acest mod părţile, prin încheierea antecontractului,

se asigură că fiecare îşi va menţine voinţa până la data

încheierii contractului propriu-zis în forma sa valabilă2. Mai este

denumit şi promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, contract

provizoriu sau precontract.

Existenţa şi valabilitatea antecontractului au fost

recunoscute legislativ cu mai mult timp în urmă, dar în dreptul

român a început să fie practicat pe scară extinsă abia după al

doilea război mondial, când, pe măsura consolidării

totalitarismului şi extinderii controlului statal, s-au instituit

anumite formalităţi (forma autentică ad validitatem şi autorizarea

1 M. Costin, M. Mureşan, V. Ursea, DICŢIONAR DE DREPT CIVIL, EdituraŞtiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980.

2Mircea Mureşan, CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE, Edit. Cordial Lex, 1996, p. 132-134.

1

administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte

juridice între vii. Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară

este practic, o "creaţie" a practicii avocăţeşti şi a

judecătorilor receptivi la situaţiile juridice de fapt, care, în

practica ultimelor decenii după mai multe ezitări şi căutări, au

acceptat ideea că, vânzarea-cumpărarea imobilelor fără respectarea

condiţiilor cerute de lege, este lovită de nulitate, în schimb

este valabilă promisiunea sinalagmatică de a se încheia un

contract în viitor, în forma şi condiţiile prevăzute de lege3.

Din punct de vedere obligaţional, antecontractul de vânzare-

cumpărare nu dă naştere unei obligaţii de "a da", de a se

transmite dreptul de proprietate, ci dă naştere unei obligaţii de

"a face" tot ceea este necesar pentru a se putea încheia şi a

încheia pur şi simplu contractul promis prin antecontract.

Antecontractul conţine un raport de obligaţii de "a face", în

sensul că ambele părţi se obligă, una că va consimţi la vânzarea

şi cealaltă că va consimţi la cumpărarea imobilului, la o dată

ulterioară care coincide cu data încheierii contractului în forma

autentică. Legătura juridică creată prin încheierea

antecontractului constituie, ea însăşi, un contract, care

3Aurelian Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICIIJUDECĂTOREŞTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DE DREPT CIVIL ROMÂN,Edit. Academică, Bucureşti, 1973, p. 101 şi urm.

Dan Chirică, DREPT CIVIL. CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DEVÂNZARE-CUMPĂRARE.

C. Bârsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit.Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1983.

Fr. Deak, St. D. Cărpenaru, DREPT CIVIL. CONTRACTELE SPECIALE,Univ. Bucureşti, 1983.

Liviu Pop, REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DESTINATELOCALITĂŢILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980.

Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE - INSTRUMENTE DE SATISFACERE AINTERESELOR CETĂŢENILOR, Edit. Dacia, Cluj-Napoca,1978.

2

beneficiază de principiul forţei obligatorii a contractului

consacrat în art. 969 C. civ. obligând părţile contractante să-şi

respecte angajamentul asumat şi să încheie contractul promis4.

Deci în esenţă, antecontractul este o promisiune de contract,

adică un contract prin care părţile se angajează, în principal, să

încheie în viitor un alt contract, al cărui conţinut esenţial este

deja stabilit prin antecontract.

Astfel, de exemplu, proprietarul unui imobil doreşte să-l

vândă, iar un cumpărător doreşte să-l cumpere, dar nu pot încheia

de îndată contractul autentic fie deoarece vânzătorul nu dispune

de toate actele necesare, fie deoarece cumpărătorul nu dispune

încă de suma necesară achitării integrale a preţului, etc. Iată de

ce părţile pot hotărî să încheie imediat un antecontract prin care

ele se obligă reciproc să-şi procure actele sau sumele necesare şi

să procedeze în viitor la încheierea contractului dorit, în

condiţiile deja stabilite prin clauzele antecontractului5.

Secţiunea a II-a

Delimitări6

Antecontractul, fiind o convenţie sinalagmatică, se aseamănă

cu o serie de alte instituţii, dar se şi deosebeşte de ele în

multe privinţe. Astfel:

a). Antecontractul ca şi promisiune de contract se deosebeşte

de contractul promis, atât prin conţinutul cât şi prin efectele

4Ibidem nota 5.5A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICII

JUDECĂTOREŞTI LA DEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMÂN.6 Cu privire la toate aceste delimitări, a se vedea M. Mureşan,

CONTRACTELE CIVILE - CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE, Edit.Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.

3

sale:

- antecontractul dă naştere unei obligaţii de "a face" adică

de a încheia în viitor, contractul promis, în schimb contractul

promis dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite dreptul

real înstrăinat;

- se deosebeşte şi prin condiţiile de fond şi de formă ce

trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se

încheie consensual, pe când contractul de vânzare-cumpărare

imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă, ad

validitatem.

- la încheierea contractului promis, vânzătorul trebuie să

aibă calitatea de proprietar al bunului vândut, pe când la

încheierea promisiunii de contract promitentul vânzător poate să

nu fie încă proprietar dar să existe temeiuri că va deveni până la

perfectarea vânzării promise.

b). Antecontractul se deosebeşte, prin caracterul său

sinalagmatic, şi de promisiunea unilaterală de a contracta, prin

care numai una din părţi se obligă, cealaltă parte păstrându-şi

libertatea de a contracta sau nu.

c). Antecontractul se deosebeşte şi de simpla ofertă de a

contracta, aceasta din urmă fiind o manifestare de voinţă

unilaterală care în anumite condiţii poate fi revocată şi care

devine caducă dacă ofertantul încetează din viaţă, pe când

4

antecontractul este o convenţie care nu poate fi revocată

unilateral şi nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea

promitentului, drepturile şi obligaţiile părţilor transmiţându-se

moştenitorilor, potrivit dreptului comun. Pe de altă parte, atunci

când există o ofertă valabilă, pentru încheierea contractului este

suficientă manifestarea voinţei acceptantului, pe când în cazul

existenţei unui antecontract, este necesar ca ambii promitenţi să-

şi dea consimţământul la încheierea contractului promis.

d). Antecontractul se deosebeşte de pactul de preferinţă prin

care promitentul nu se obligă să vândă, ci se obligă doar că, dacă

se va decide să vândă bunul, să-l prefere cumpărător pe cel cu

care a încheiat pactul de preferinţă; în baza antecontractului,

promitentul vânzător este obligat să vândă promitentului

cumpărător, la preţul şi în condiţiile deja convenite şi inserate

în antecontract, pe când în baza pactului de preferinţă (dacă

promitentul se obligă să vândă), toate condiţiile contractului

urmează a fi negociate între părţile pactului şi cu terţii

posibili cumpărători, preferinţa funcţionând numai la preţ şi

condiţii egale.

e). Antecontractul se deosebeşte de un contract ferm sub

condiţie pentru că îndeplinirea condiţiei validează contractul cu

efect retroactiv, pe când încheierea contractului promis printr-un

antecontract va produce efecte numai pentru viitor.

f). Antecontractul se deosebeşte de promisiunea de a obţine

5

ratificarea unui act, căci prin antecontract se promite propriul

consimţământ la încheierea viitorului contract promis, pe când

prin promisiunea de a se obţine ratificarea unui act se promite

doar faptul propriu de a convinge pe altul să consimtă la

încheierea sau ratificarea unui act.

6

Capitolul 2

Domeniul de aplicare a instituţiei juridice

a antecontractului

De cele mai multe ori, printr-un antecontract părţile îşi

promit încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui bun

imobil, însă, în practică, instituţia juridică a antecontractului

poate fi folosită pentru a promite încheierea în viitor a aproape

oricărui contract civil cu excepţia, bineînţeles, a acelor

contracte pentru care încheierea prealabilă a unui antecontract

este perfect inutilă (cum ar fi cumpărarea din magazine cu

autoservire, contractarea unor prestări de servicii comunale sau a

unor servicii de poştă, etc.).

Aşa cum rezultă din practica judiciară, pe lângă contractul

de vânzare-cumpărare imobiliară, prin antecontract se mai poate

asigura încheierea următoarelor antecontracte:

a). contractul de vânzare-cumpărare a unor bunuri mobile din

patrimoniul cultural naţional, a căror efectivă vânzare necesită

îndeplinirea unor condiţii legale restrictive, presupunând timp şi

demersuri pentru obţinerea realizării lor7;

b). contractul de vânzare-cumpărare a altor bunuri mobile cu

circulaţie juridică restrictiv reglementată (arme funcţionabile

sau de panoplie) şi chiar vânzarea de autoturisme sau alte

autovehicule (de exemplu, cumpărătorul nu doreşte să-şi asume

riscurile dobândirii proprietăţii decât după trecerea unei

7 A se vedea Legea nr. 41/1995 pentru aprobarea OrdonanţeiGuvernului nr. 68/1994.

7

perioade de probă), etc.;

c). contractele de schimb al bunurilor din categoriile mai

sus amintite;

d). contractul de donaţie (antecontractul de donaţie produce

efecte mai puternice decât simpla promisiune unilaterală de

donaţie);

e). contractul de întreţinere sau de vânzare-cumpărare cu

clauză de întreţinere;

f). contractele de partaj voluntar, mai ales cele privind

bunuri imobile pentru care se cere autorizaţia administrativă

prealabilă, atunci când partajarea unei construcţii ar necesita

modificări constructive, sau se cere forma autentică (partajarea

unor terenuri agricole prin atribuire sau vânzare);

g). contractele civile reale, care se consideră încheiate

numai prin remiterea efectivă a bunului aşa încât o promisiune

fermă a încheierii lor poate prezenta un interes major pentru

părţi, aşa cum este contractul de comodat, contractul de împrumut

de consumaţie (mutuum), contractul de depozit voluntar, contractul

de transport de mărfuri, etc.;

h). contractele de gaj, ipotecă, fidejusiune;

i). contractul de schimb de locuinţe;

j). contractele comerciale reale de transport, de

antrepozitare frigorifică, de depozit, de custodie, de comodat,

etc.

În principiu, printr-o promisiune sinalagmatică s-ar putea

asuma o obligaţie reciprocă de a încheia în viitor, nu numai un

contract, dar şi orice alt act juridic, dacă alte considerente nu

s-ar opune8.

8M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE. CONTRACTUL DE VÂNZARE-8

Capitolul 3

Încheierea antecontractului

Secţiunea I

Condiţii de fond

Antecontractul, fiind în esenţă o convenţie civilă este

supus, în mod firesc, regulilor şi principiilor care guvernează

încheierea contractelor civile în dreptul comun. Orice

antecontract va trebui să îndeplinească, în momentul încheierii

sale, toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii

civile, care potrivit art. 948 C. civ. sunt: 1) capacitatea de a

contracta; 2) consimţământul valabil al părţii care se obligă;

3) un obiect determinat; 4) o cauză licită şi morală. Totuşi

antecontractul, în raport cu alte convenţii civile, prezintă

anumite particularităţi în ceea ce priveşte condiţiile de fond şi

anume:

1). Cu privire la CAPACITATE, ca orice convenţie civilă,

promisiunea de a contracta se poate încheia valabil numai de către

persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, ştiut fiind faptul că

această capacitate o au numai persoanele majore (cu excepţia celor

puse sub interdicţie), iar persoanele minore cu vârsta între 14-18

ani au o capacitate de exerciţiu restrânsă, putând încheia acte

juridice numai dacă sunt asistate de către ocrotitorii lor legali,

iar persoanele care nu au împlinit vârsta de 14 ani, la fel ca şi

persoanele majore puse sub interdicţie, fiind lipsite total de

CUMPĂRARE, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.9

capacitate de exerciţiu, pot încheia asemenea acte numai prin

reprezentarea lor de către ocrotitorul legal9.

Potrivit art. 129 C. fam., "tutorele nu poate, fără

prealabila încuviinţare a autorităţii tutelare, să facă valabil

înstrăinarea ori gajarea bunurilor minorului, renunţarea la

drepturile patrimoniale ale acestuia, precum şi să încheie orice

alte acte care depăşesc dreptul de a administra".

Într-o opinie10 se consideră că, la încheierea unui

antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară, nu mai este necesară

încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare deoarece:

a). antecontractul, ca promisiune de vânzare-cumpărare este

translativ de proprietate, iar obligaţia de "a face" asumată prin

antecontract, nu este supusă vreunei condiţii speciale de

încuviinţare prealabilă;

b). chiar şi actele de înstrăinare a imobilelor încheiate

înaintea obţinerii încuviinţării autorităţii tutelare, sunt

sancţionate doar cu nulitatea relativă, care se poate acoperi

ulterior prin obţinerea încuviinţării sau prin confirmarea lor de

către minorul vânzător, devenit între timp major şi capabil.

Această soluţie se impune cu atât mai mult în cazul promisiunii de

a înstrăina în viitor un imobil al incapabilului.

În aceeaşi opinie se consideră că, acestui punct de vedere, i

se pot aduce următoarele argumente care susţin soluţia contrară

(aceea a nevalabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare a

unui bun imobil al incapabilului):

a). Cerinţa încuviinţării prealabile a autorităţii tutelare

constituie o măsură de protejare a minorului sau interzisului9M. Mureşan, E. Lupan, DREPT CIVIL. PARTE GENERALĂ.10M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ale

antecontractului, în STUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 64-78.10

împotriva unor acte de natură a-i prejudicia interesele.

b). Deşi antecontractul nu transferă imediat proprietatea, el

poate să ducă în mod normal la acest lucru, incapabilul

înstrăinător fiind ţinut juridiceşte să-şi îndeplinească

promisiunea de a contracta, iar dacă scadenţa obligaţiei de a

încheia contractul de înstrăinare promis, se împlineşte după

dobândirea capacităţii de exerciţiu a promitentului înstrăinător,

acesta nu se mai poate bucura de controlul proteguitor al

autorităţii tutelare, iar fostul incapabil s-ar putea vedea astfel

prejudiciat.

Se propune de lege ferenda11 pentru o mai bună protejare a

intereselor minorilor, să fie expres prevăzută de legiuitor

cerinţa încuviinţării prealabile, nu numai pentru contractele

ferme de vânzare-cumpărare dar şi pentru încheierea promisiunilor

sinalagmatice de a perfecta în viitor asemenea contracte.

2). CONSIMŢĂMÂNTUL ce trebuie exprimat de fiecare din părţi

la încheierea antecontractului este, de asemenea, supus regulilor

şi principiilor dreptului comun al contractelor, adică: să existe,

să fie exteriorizat, liber, neviciat şi serios. Conform art. 953

C. civ., "consimţământul nu este valabil, când este dat prin

eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol".

Consimţământul poate să fie dat nu numai direct şi personal

ci şi indirect prin reprezentare. Mandatul prin care

reprezentantul este abilitat să consimtă la încheierea

antecontractului în locul şi pentru cel pe care îl reprezintă, se

poate încheia în orice formă, adică poate fi cuprins şi într-un

act sub semnătură privată, nefiind nevoie să îmbrace forma

înscrisului autentic atâta timp cât nici pentru antecontractul ce

11 Ibidem.11

trebuie încheiat nu este cerută forma autentică.

În literatura de specialitate au existat discuţii în legătură

cu antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, bun comun,

încheiat de unul singur dintre soţi fără consimţământul expres al

celuilalt soţ. Conform art. 35 alin. 2 C. fam., "oricare dintre

soţi, exercitând singur aceste drepturi (administrare, folosinţă,

dispoziţie - n. n.), este socotit că are şi consimţământul

celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate

înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie, ce

face parte din bunurile comune, dacă nu are consimţământul

celuilalt soţ". Aşadar, în temeiul acestui text de lege, între

soţi, operează o prezumţie de mandat tacit reciproc, considerându-

se că fiecare dintre soţi, atunci când exercită drepturile

conferite de lege asupra bunurilor comune, el o face nu numai în

numele său propriu, ci şi ca reprezentant al celuilalt soţ12.

Această prezumţie este relativă ea putând fi înlăturată pentru

fiecare act în parte. În mod excepţional, pentru înstrăinarea sau

grevarea unui teren sau a unei construcţii, se cere consimţământul

exprimat al ambilor soţi. Soţul nesemnatar al actului poate să-şi

dea consimţământul şi ulterior, printr-un act separat sau printr-o

confirmare tacită, îndeplinind condiţiile cerute pentru ca actul

să-şi producă efectele în vederea căruia a fost încheiat13.

Problemele ridicate în faţa instanţelor, cu privire la12 M. Banciu, DREPTUL FAMILIEI, Edit. Argonaut, Cluj-Napoca,

1998.P. Anca, Drepturile soţilor cu privire la bunurile comune, în

"Revista română de drept" nr. 9/1978, p. 16.13 Soluţie adoptată şi de practica judiciară. Vezi, în acest

sens, Judecătoria Mediaş - sentinţa civilă nr. 2437 din 18decembrie 1990.

Betinio Diamant, Vasile Lunceanu, notă la speţă, în revista "Dreptul"nr. 1/1992, p. 63-64.

12

antecontractele de vânzare-cumpărare imobiliară încheiate numai de

unul singur dintre soţi, a generat mai multe opinii în literatura

de specialitate.

Un autor, împărtăşind o teză a Tribunalului Suprem, referitor

la o speţă14, consideră că antecontractul de vânzare-cumpărare nu

intră în categoria actelor de înstrăinare şi deci nu-i sunt

aplicabile dispoziţiile art. 35 alin. 2 teza II C. fam., dar

critică soluţia instanţei de respingere a acţiunii în anulare,

întrucât prezumţia de mandat tacit este una relativă, susceptibilă

de a fi răsturnată15.

Într-o altă opinie, se acceptă în principiu, ideile din

opinia precedentă, dar, prezentându-le deficienţa în cazul în care

antecontractul este încheiat pe ascuns, autorul merge mai departe

şi susţine că, antecontractul, fiind înzestrat cu un mijloc de

executare silită în natură trebuie asimilat cu înstrăinarea

bunului, ceea ce atrage aplicabilitatea art. 35 alin. 2 teza II C.

fam.16

Potrivit altei opinii, se consideră, diferit faţă de primele

două, că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu poate

fi privită în nici un caz ca un act de pură administrare sau

folosire a imobilului, pentru a i se putea aplica prezumţia

mandatului tacit reciproc, tot astfel cum ea nu poate fi privită

14 Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2347 din 23octombrie 1974, în C.D. 1974.

15 O. Gâdei, (I), Promisiunea de vânzare-cumpărare şi dreptulunuia din soţi de a cere anularea antecontractului de vânzare-cumpărare a construcţiei - bun comun - întocmit de celălalt soţ laîncheierea căruia nu a participat, în "Revista română de drept"nr. 9/1983, p. 18.

16 R. Sanielevici (II), ibidem nota 14.13

nici ca un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru a i se

condiţiona valabilitatea de exprimare a consimţământului de către

celălalt soţ. În realitate, antecontractul, nu are nici o

semnificaţie directă cu privire la bunul comun la care se referă,

acest act nu generează, nu modifică, nu transferă şi nu stinge în

nici un fel drepturile reale existente, ci dă naştere doar unor

obligaţii personale, constând în "a face", iar nu de "a da". În

continuare se arată că din aceste motive antecontractul de

vânzare-cumpărare, încheiat de unul dintre soţi, nu este lovit de

nulitate relativă, ci este valabil, dar inopozabil soţului

nepromitent, care, în calitate de terţ faţă de antecontract,

beneficiază de toate mijloacele juridice de drept comun pentru

apărarea drepturilor şi intereselor sale în comunitatea de bunuri.

În schimb, faţă de soţul promitent, antecontractul îşi va produce

toate efectele juridice care îi sunt proprii, cu singura

particularitate că obligaţiile izvorâte din antecontract vor fi

obligaţii personale ale soţului care şi le-a asumat, supuse

regimului juridic al acestei categorii de obligaţii17.

Ulterior, într-o altă opinie, se acceptă ideea că

antecontractul este un act de dispoziţie, iar soţul necontractant

poate cere anularea actului pentru lipsa consimţământului său

17 M. Mureşan, Efectele antecontractului de vânzare-cumpărare aunei construcţii - bun comun - încheiat de unul singur dintresoţi, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1987, p. 99-103.

14

expres, mandatul tacit nemaioperând în acest caz. Criticând

soluţia inopozabilităţii antecontractului faţă de soţul

nepromitent şi posibilitatea acestuia de a introduce o acţiune în

revendicare, în cazul în care posesia imobilului ar fi cedată

promitentului cumpărător, autorul consideră preferabilă soluţia

exercitării acţiunii în anulare, datorită faptului că acţiunea în

revendicare, nu poate fi exercitată decât cu acordul soţului

înstrăinător, ceea ce ar putea duce la un impas greu de depăşit.

Acţiunea în anulare, fiind prescriptibilă, rezolvarea

definitivă a problemei nu se poate amâna la infinit, cum teoretic

s-ar întâmpla în cazul acceptării doar a soluţiei

inopozabilităţii; expirarea termenului de prescripţie, fără ca

soţul îndreptăţit să fi exercitat acţiunea în anulare, poate fi

echivalentă cu o acceptare tacită a înstrăinării, aceasta

devenindu-i astfel opozabilă cu efect retroactiv de la data

încheierii convenţiei18.

În ce ne priveşte, suntem de acord cu opinia conform căreia,

antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, nu este un act de

administrare, dar nici un act de înstrăinare propriu-zisă, pentru

a i se putea condiţiona valabilitatea de exprimare a

consimţământului expres de către celălalt soţ. Dar considerăm

necesar, pentru evitarea problemelor ce se pot ivi în asemenea

cazuri, ca, legiuitorul, într-o viitoare reglementare, să prevadă

necesitatea exprimării consimţământului de către ambii soţi şi în

18 Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractului devânzare-cumpărare, încheiat în calitate de promitent-vânzător saude promitent-cumpărător de un singur soţ, fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.

15

cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare imobiliară.

Revenind la consimţământ ca o condiţie de fond pentru

valabilitatea antecontractului potrivit dreptului comun al

contractelor, consimţământul trebuie să fie exteriorizat de o

manieră neechivocă. În ce priveşte încheierea antecontractelor de

vânzare-cumpărare imobiliară, jurisprudenţa a stabilit principiul

potrivit căruia trebuie să fie privit ca o promisiune

sinalagmatică de vânzare-cumpărare chiar şi un înscris prin care

părţile nu se obligau expres la încheierea în viitor a unui

antecontract , ci consfinţeau doar consimţământul lor de a vinde

şi respectiv de a cumpăra, ferm, imobilul respectiv, deşi un

asemenea acord, fără îndeplinirea formalităţilor legale, este

lovit de nulitate absolută, neputând produce efectul translativ de

proprietate dorit de părţi, dar, după cum s-a argumentat şi în

literatura de specialitate19, contractul încheiat între părţi poate

fi interpretat în înţelesul făgăduielii de vânzare, dat fiind că

voinţa contractuală a părţilor trebuie să fie întotdeauna

analizată în sensul care atribuie efecte juridice consimţământului

dat (art. 978 C. civ.) şi aceasta indiferent de denumirea pe care

părţile au dat-o convenţiei pe care au încheiat-o.

Ar opera astfel, independent de voinţa expresă a părţilor,

dar în temeiul prezumării ipoteticei lor voinţe tacite, o

conversiune a actului juridic încheiat, în sensul că actul nul ca

vânzare va putea fi privit ca o valabilă promisiune de vânzare-

cumpărare. Practica judiciară s-a pronunţat în acest sens, astfel,

19 P. Anca, Natura şi efectele juridice ale promisiunii devânzare-cumpărare în dreptul socialist (II), în “J. N.”, nr.7/1963, p. 97-98.

A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICIIJUDECĂTOREŞTI... , Edit. Academiei R.S.R., Bucureşti, 1973.

16

actul sub semnătură privată, în cazul acordului părţilor de a

vinde şi respectiv de a cumpăra un imobil, are valoarea unei

promisiuni de vânzare-cumpărare şi nu a unui contract de vânzare-

cumpărare, chiar dacă a fost intitulat ca atare. La fel, dacă un

contract încheiat în formă autentică este anulat de instanţa de

judecată pentru vicii de formă, se poate converti într-un

antecontract de vânzare-cumpărare20.

Conversiunea, privită ca o posibilitate de substituire a unui

act juridic nul cu un altul valabil, este operantă atunci când, pe

plan obiectiv, actul lovit de nulitate cuprinde elementele

constitutive ale actului în care urmează a fi convertit, iar pe

plan subiectiv, noul act juridic, corespunde unui rezultat

economic analog celui voit de părţi şi exprimat prin actul nul. În

esenţă, conversiunea se justifică numai în ipoteza în care, prin

mijlocirea acelui act juridic, se realizează scopul practic

urmărit de părţi prin actul juridic nul21.

3). În ce priveşte OBIECTUL promisiunii sinalagmatice de a

contracta, acesta constă în conduita sau prestaţia la care este

îndrituit subiectul activ şi de care este ţinut subiectul pasiv al

raportului juridic stabilit între părţi. Concret, în cazul

antecontractului, obiectul îl constituie însăşi încheierea în

viitor a contractului promis.

Antecontractul, ca şi oricare altă convenţie, potrivit

dreptului comun, trebuie să aibă un obiect determinat sau

determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să

fie licit şi moral şi să constea într-un fapt personal al

20 M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ... , înSTUDIA UBB-J, nr. 1/1988, p. 66-68.

21 Pavel Perju, Sinteză din practica secţiei civile a TribunaluluiSuceava, în "Dreptul" nr. 1/1998, p. 101-102.

17

debitorului.

- Antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor

a unui contract determinat, stabilind încă de pe acum elementele

esenţiale ale contractului promis (cel puţin natura lui, obiectul

şi preţul).

- Antecontractul trebuie să se refere la un contract promis

posibil atât în fapt cât şi în drept. Aşadar nu se va putea

promite încheierea unui contract de matrimonial sau a oricărui

contract considerat ilicit.

- O problemă interesantă în legătură cu obiectul

antecontractului s-a pus în practica judiciară cu privire la

valabilitatea promisiunii de înstrăinare a lucrului altuia. S-a

decis că nu există nici o dispoziţie legală care să prevadă

promisiunea de vânzare a unui bun imobil, făcută de un

neproprietar că ar fi lovită de nulitate, căci persoana

neproprietară, are posibilitatea să cumpere, de la proprietar,

bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta

vânzarea promisă22.

- De asemenea este valabilă şi promisiunea de a vinde un bun

aflat în indiviziune, asumată numai de către unul singur dintre

coindivizari, cu condiţia ca bunul promis să revină în urma

partajului în lotul promitentului, numai în acest caz va putea

perfecta contractul promis, iar în caz contrar, va răspunde faţă

de promitentul dobânditor pentru neîndeplinirea obligaţiei

asumate.

În acest sens, în practica judiciară s-a subliniat dreptul

beneficiarului promisiunii de a cere el, în calitate de creditor,

22 Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 412 din 20februarie 1980, în C.D. 1980, p. 20.

18

prin acţiune oblică (art. 974 C. civ.), stabilirea calităţii de

proprietar exclusiv a promitentului vânzător asupra bunului

promis23.

- Nu este însă valabil antecontractul încheiat de o persoană

în numele şi pe seama altei persoane, fără împuternicirea

acesteia, pentru că nimeni nu poate fi obligat juridiceşte prin

voinţa altei persoane neîmputernicite legal în acest scop. Un

asemenea antecontract este nul de drept şi nu poate produce nici

un efect, putând fi validat numai în cazul în care cel în numele

căruia s-a încheiat contractul, fără a fi dat împuternicire,

ratifică promisiunea făcută de altul în numele lui.

- O altă problemă care s-a pus în practica judiciară în

legătură cu condiţiile de validitate ale antecontractului

referitoare la obiectul convenţiei a fost şi problema soluţiei ce

trebuie adoptată în situaţia în care preţul de vânzare stipulat în

antecontract este diferit de cel stipulat în contractul autentic

încheiat pe baza promisiunii de contract.

Problema este reglementată de Ordonanţa nr. 12 din 29

ianuarie 1998 (Monitorul Oficial nr. 40 din 30 ianuarie 1998) care

prin art. 6 declară nule absolut, în caz de simulaţie, atât actul

aparent cât şi cel secret, care conţin o simulaţie a preţului.

Deci, antecontractul, fiind privit în acest caz ca un act

23 Tribunalul Judeţean Covasna, decizia civilă nr. 38 din 6februarie 1980, în "Revista română de drept" nr. 7/1980, p. 50.

19

secret va fi nul absolut împreună cu actul autentic dacă conţin o

simulaţie a preţului.

Reiese din această analiză că actul autentic nu este singurul

act valid în raporturile dintre părţi, decât în măsura în care se

coroborează şi întregeşte cu antecontractul prin care acest act a

fost promis24.

4). În ce priveşte CAUZA convenţiei, nu s-au semnalat în

practica judiciară sau în literatura juridică particularităţi

deosebite în materia antecontractelor, urmând deci a se aplica

regulile de drept comun. Va fi aşadar, nulă promisiunea

sinalagmatică de a contracta, întemeiată pe o cauză ilicită sau

imorală, ori pe o cauză falsă (art. 966-968 C. civ.), la fel ca

orice altă convenţie civilă.

5). LIPSA ALTOR CONDIŢII DE FOND pentru validitatea ante-

contractului. Practica judiciară şi literatura de specialitate

sunt aproape unanime în a considera că, pentru validitatea

antecontractului, nu este necesar ca acele condiţii de care

depinde validitatea contractului promis, să fie îndeplinite încă

din momentul încheierii promisiunii de a contracta.

- Astfel, nu este necesară calitatea de proprietar a

promitentului înstrăinător asupra bunului ce formează obiectul

contractului promis, fiind necesar doar ca această calitate să

existe la data încheierii contractului autentic, în caz contrar

24M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond alevalidităţii antecontractului, în STUDIA UBB-J, nr, 1/1988, p. 73-76.

20

contractul nu poate fi încheiat nici pe cale amiabilă (nemo plus juris

ad alium transferre potest, quam ipse habet), nici pe calea executării

silite.

- De asemenea, nu sunt necesare unele autorizări de

înstrăinare de genul celor existente înainte de 1989 (autorizaţie

de înstrăinare a imobilului sau autorizaţia prealabilă a C.E.C.-

ului).

- Nu este necesară nici încuviinţarea autorităţii tutelare,

când promitentul vânzător este un incapabil, reprezentat sau

asistat, şi nici în cazul în care antecontractul este încheiat de

către unul singur dintre soţi fără consimţământul expres al

celuilalt soţ şi în acest caz condiţiile respective fiind

indispensabile pentru încheierea valabilă a contractului promis,

dar nu şi pentru încheierea promisiunii de a contracta.

Secţiunea a II-a

Condiţii de formă

În principiu, vânzarea-cumpărarea se perfectează solo consensu,

fără îndeplinirea vreunei formalităţi (art. 1295 C. civ.). Regula

comportă unele excepţii, prevăzute de lege (de pildă, în cazul

terenurilor, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998), dar cum

exceptio est strictissimae interpretationis, rezultă că, în tăcerea legii, ele

nu sunt aplicabile şi promisiunii de vânzare-cumpărare. Ca atare,

promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, cât priveşte

formarea acordului de voinţă, regulile aplicabile contractelor,

încât forma, scrisă este cerută numai ad probationem. Desigur, forma

scrisă rămâne capitală pentru dovada existenţei promisiunii, dacă

valoarea acesteia depăşeşte 250 lei (art. 1191 C. civ.) şi dacă nu

există un început de dovadă scrisă (art. 1197 C. civ.), ori o

21

imposibilitate de a preconstitui sau păstra proba scrisă. În

aceste din urmă ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce,

în temeiul art. 1203 C. civ., dă dreptul instanţei să recurgă la

proba prin prezumţii, adică la raţionamente deduse din fapte

conexe25.

Sub imperiul Decretului nr. 144/1958, existenţa unui înscris

sub semnătură privată era cerută expres de art. 12 din decretul

menţionat, pentru a se putea admite acţiunea pentru executarea

silită în natură a obligaţiei de a contracta, prin pronunţarea

unei hotărâri care să ţină loc de contract.

25 Pavel Perju, Sinteză din practica secţiei civile a TribunaluluiSuceava, în "Dreptul" nr. 5/1995, p. 47-48.

22

Capitolul 4

Conţinutul antecontractului

Secţiunea I

Consideraţii generale

Prin conţinutul antecontractului, în sens restrâns, înţelegem

clauzele antecontractului, adică stipulaţiile sau prevederile

asupra cărora părţile au căzut de acord. O parte din acestea sunt

reglementate în mod imperativ de lege şi fac parte din cuprinsul

antecontractului, de plin drept, iar o altă parte fiind

reglementate prin norme supletive sunt considerate a întregi

cuprinsul antecontractului, fiind considerate ca acceptate tacit

dacă părţile nu au derogat în mod expres de la ele. Însă, nu toate

clauzele unui antecontract au aceeaşi pondere şi însemnătate

juridică, unele fiind clauze principale, de sine stătătoare, iar

altele sunt clauze accesorii, dependente de cele dintâi. Unele

clauze sunt esenţiale şi indispensabile, neputând lipsi din nici

un antecontract, iar altele fiind secundare şi facultative, lipsa

lor neafectând validitatea antecontractului26.

26M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile aleantecontractului şi clauzele sale accesorii, în "Dinamicarelaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de ştiinţe sociale ale Academiei deŞtiinţe Sociale şi Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-151.

23

Pe lângă aceste clauze specifice naturii şi esenţei oricărui

contract, părţile pot stipula în cuprinsul antecontractului şi

unele clauze speciale, aşa numite anticipatorii, prin care părţile

înţeleg să execute, deja, unele din prestaţiile contractului

promis (cum ar fi de exemplu plata preţului în tot sau în parte

sau predarea bunului în posesia promitentului-cumpărător)27.

Vom examina în continuare, pe scurt, toate cele trei

categorii de clauze pe care le poate cuprinde un antecontract.

Secţiunea a II-a

Clauzele esenţiale şi indispensabile

a). Promisiunea reciprocă de a încheia în viitor un anumit

contract; cea mai specifică şi cea mai importantă clauză a

oricărui antecontract. Prin această clauză promitenţii (părţile

antecontractului), îşi asumă, reciproc, obligaţia de a consimţi,

în viitor, la încheierea contractului promis, în condiţiile

prevăzute de lege, obligaţie căreia îi corespunde dreptul

subiectiv, corelativ al celeilalte părţi, de a pretinde şi obţine

încheierea contractului.

Asumarea obligaţiei de a contracta, în viitor, trebuie să fie

în principiu neechivocă. Nu se pune această problemă dacă ea este

formulată expres în antecontract. Ea poate rezulta şi doar

implicit, putând fi dedusă din faptul că părţile şi-au exprimat

deja consimţământul ferm pentru încheierea însuşi a contractului

promis, dar care nu poate fi valabil datorită lipsei condiţiilor

imperativ cerute de lege, ceea ce face necesar ca părţile să-şi

27 Ibidem.24

exprime din nou consimţământul la încheierea contractului promis,

atunci când respectivele condiţii vor fi îndeplinite28.

b). Determinarea conţinutului esenţial al contractului

promis; o altă clauză esenţială, indispensabilă şi definitorie a

oricărui antecontract.

Prin această clauză părţile stabilesc tipul de contract,

asupra căruia ele cad de acord de pe acum, stabilind, cel puţin,

elementele esenţiale ale contractului promis şi, totodată, natura

acestuia. Lipsa stipulaţiilor cu privire la natura contractului

promis, face ca însăşi promisiunea sinalagmatică de a contracta să

nu poată fi valabil încheiată, datorită lipsei obiectului,

prevăzut de art. 948 C. civ.

În al doilea rând, părţile antecontractului trebuie să

determine obiectul contractului promis, adică bunul sau bunurile

asupra cărora va purta contractul promis.

Lipsa obiectului contractului promis, din antecontract,

constituie o cauză de nulitate absolută (lipsa obiectului

promisiunii), iar ambiguitatea determinării lui constituie o

eroare-obstacol de natură a împiedica formarea valabilă a

promisiunii.

De asemenea, prin antecontract, trebuie determinat şi preţul

la care părţile convin să încheie contractul promis, deoarece nici

în lipsa preţului contractul promis nu poate fi încheiat, iar

promisiunea de a-l încheia este lipsită de obiect, deci, nu este

valabilă. Nu este necesar ca părţile antecontractului să convină,

deja, asupra cuantumului exact al prestaţiei şi al preţului

contractului promis, fiind suficient ca ele să stabilească

suficiente elemente pe baza cărora acest cuantum să fie

28 Ibidem.25

determinabil până la data încheierii contractului promis (art. 964

C. civ.)29.

c). Asumarea obligaţiei de "a face" tot ceea ce este necesar

pentru a se putea încheia valabil contractul promis; constituie o

clauză esenţială a oricărui antecontract, chiar dacă nu este

necesară formularea ei expresă.

De cele mai multe ori părţile încheie un antecontract

datorită faptului că, pe moment, nu pot îndeplini toate condiţiile

pentru a încheia contractul propriu-zis (de exemplu, nu au anumite

acte care dovedesc dreptul de proprietate sau nu se dispune pe

moment de întreaga sumă pentru plata preţului). Aşa fiind, este

cât se poate de firesc ca părţile care încheie antecontractul,

obligându-se reciproc la încheierea contractului promis, să se

oblige, totodată, şi la îndeplinirea tuturor operaţiilor

prealabile, necesare pentru a face posibilă încheierea acestuia.

Părţile promitente, sau una din ele, putând să-şi asume asemenea

obligaţii prin clauze exprese, înserate în textul

antecontractului, stipulând, eventual, termene pentru îndeplinirea

lor.

Printre cele mai importante obligaţii prevăzute prin această

clauză este şi obligaţia părţilor de a se prezenta la notarul

public, pentru a-şi exprima consimţământul, la încheierea

contractului promis, în forma solemnă cerută de lege. Dar această

obligaţie coincide, doar în parte, cu obligaţia de a contracta,

aceasta din urmă cuprinzând şi obligaţia de a procura şi prezenta

notarului documentaţia necesară încheierii contractului, de a face

dovada dreptului de proprietate al înstrăinătorului asupra bunului

ce face obiectul contractului; dovada că bunul nu este urmărit

29 Ibidem.26

pentru debite faţă de stat; dovada că dobânditorul nu se

încadrează în prohibiţiile instituite prin art. 1307-1309 C. civ.

etc.

O altă obligaţie importantă asumată prin această clauză, este

cea pe care o are promitentul-vânzător de "a face" tot ce este

necesar pentru a înstrăina valabil bunul promis. Aşa ar fi, spre

exemplu, obligaţia de a cere şi obţine ieşirea din indiviziune şi

repartizarea în lotul său a bunului promis; obligaţia de a obţine

consimţământul la înstrăinare a coproprietarilor acelui bun, sau

al soţului nepromitent, dacă bunul este proprietatea comună a

soţilor30.

Altă obligaţie importantă care poate fi asumată prin această

clauză este obligaţia obţinerii încuviinţării valabile a

autorităţii tutelare, atunci când înstrăinătorul este un

incapabil, reprezentat de ocrotitorul legal, şi când legea cere o

asemenea încuviinţare pentru validitatea contractului promis (art.

129 alin. 2 C. fam.).

Secţiunea a III-a

Clauzele accesorii ale antecontractului

a). Clauza penală; - este o convenţie accesorie prin care

părţile contractante stabilesc anticipat întinderea daunelor

interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul

neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a

30M. Mureşan, Efectele antecontractului de vânzare-cumpărare aunei construcţii - bun comun - încheiat de unul singur dintresoţi, în STUDIA UBB-J, nr. 2/1987, p. 99-103.

Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară, încheiat în calitate de promitent-vânzătorsau de promitent-cumpărător de un singur soţ fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.

27

prestaţiilor la care s-a îndatorat. Clauza penală apare deci ca o

modalitate de evaluare prealabilă a despăgubirilor datorate în caz

de neexecutare culpabilă. Pe lângă aceasta, clauza penală,

îndeplineşte şi o funcţie de garantare a executării în natură a

obligaţiei principale, asumată prin antecontract, şi funcţia de

sancţionare a debitorului, motiv pentru care ea este întemeiată pe

existenţa culpei debitorului în neexecutarea obligaţiei

principale31.

În cazul antecontractelor rezultate din conversiunea unui

contract ferm de înstrăinare, nevalabil datorită lipsei formei

autentice, nulitatea actului translativ de proprietate nu atrage

nulitatea clauzei penale stipulată pentru garantarea obligaţiei de

"a da", pentru că în temeiul conversiunii, această obligaţie se

transformă în obligaţia de "a face", obligaţie pe care, clauza

penală, urmează a o garanta.

În principiu, clauza penală fiind un mijloc de prestabilire a

răspunderii civile care ar interveni pentru nerespectarea unei

obligaţii contractuale şi având ca scop să înlăture dificultăţile

de apreciere cu privire la evaluarea prejudiciilor cauzate,

trebuie să fie respectată întocmai de către instanţă, aceasta

nefiind îndreptăţită să majoreze sau să micşoreze cuantumul ei,

convenit de părţi. În prezenţa unei clauze penale, instanţa nu

verifică întinderea pagubei suferite de creditor şi nici nu cere

acestuia dovezi cu privire la existenţa prejudiciului, cuantumul

despăgubirii trebuind să fie acela prestabilit, prin convenţia

31 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR, Edit.Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 328.

M. Mureşan, M. Costin, V. Ursea, Clauza penală, în "Dicţionar dedrept civil", Edit. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980,p. 90.

28

părţilor, consemnat în clauza penală.

b). Clauza de arvună; constituie, de asemenea, o convenţie

accesorie promisiunii de a contracta, funcţionând în principiu ca

o clauză penală, dar îndeplinind şi alte funcţii specifice.

Arvuna este suma de bani pe care una din părţi o dă

celeilalte cu ocazia încheierii unui contract sau antecontract,

urmând ca, în caz de neexecutare a contractului din vina uneia din

părţi, aceasta să piardă suma dată, respectiv să restituie dublul

sumei primite. Arvuna trebuie să fie neapărat stipulată în mod

expres, căci, în caz contrar suma plătită la încheierea

antecontractului este considerată executare parţială32.

Şi clauza de arvună prestabileşte cuantumul despăgubirilor,

îndeplinind astfel şi funcţia de garantare a executării în natură,

a obligaţiei.

Părţile pot însă da arvunei şi semnificaţia unei clauze de

dezicere nemotivată de la promisiunea asumată, oricare din părţi

putând denunţa unilateral antecontractul, cu consecinţa pierderii

arvunei date sau a restituirii în dublu a acesteia, după caz. În

acest caz, partea neculpabilă, primind sau păstrând arvuna, nu mai

poate cere executarea silită a obligaţiei principale, aşa cum ar

fi putut proceda în cazul în care arvuna ar fi îndeplinit rolul

unei clauze penale, şi nici nu poate cere alte daune interese.

Dacă obligaţia principală, garantată prin darea de arvună, se

execută întocmai, suma dată ca arvună se include, ca parte

componentă avansată (plătită anticipat) a contraprestaţiei părţii

care a dat-o. Dacă obligaţia principală este lovită de nulitate,

arvuna va fi restituită, părţile punându-se în situaţia

32 M. Mureşan, M. Costin, V. Ursea, DICŢIONAR DE DREPT CIVIL, (cit.),p. 38-39.

29

anterioară; la fel se întâmplă şi în cazul imposibilităţii

obiective de executare, ca şi în cazul rezilierii convenţionale a

antecontractului33.

c). Clauza de dezicere; constituie şi ea o convenţie

accesorie, prin care părţile contractante îşi rezervă dreptul de a

se răzgândi şi de a pune capăt sau de a desfiinţa, în mod

unilateral, într-un anumit termen şi/sau în anumite condiţii,

convenţia principală dintre ele. O asemenea clauză este, în

principiu, o excepţie stabilită prin voinţa părţilor de la

principiul forţei obligatorii a convenţiilor, consacrat în art.

969 C. civ.

Pentru a fi valabilă clauza de dezicere trebuie să fie astfel

convenită încât să nu constituie o condiţie pur protestativă din

partea uneia din părţi, în caz contrar, ea putând atrage nulitatea

întregii convenţii în care a fost stipulată. De cele mai multe

ori, însă, clauza de dezicere este combinată cu o clauză de arvună

sau cu o clauză penală, stabilindu-se astfel ca partea care se va

folosi de clauza de dezicere, va pierde arvuna sau o va restitui

dublu, ori va fi obligată să plătească celeilalte părţi o anumită

sumă de bani, reprezentând despăgubirea prestabilită. Şi în acest

caz, creditorul, care a acceptat o asemenea clauză în favoarea

debitorului său, nu va mai avea dreptul să ceară instanţei

obligarea debitorului la încheierea contractului promis, ci, va

33 M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile aleantecontractului şi clauzele sale accesorii, în "Dinamicarelaţiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de Ştiinţe Sociale al Academiei deŞtiinţe Sociale şi Politice, Cluj-Napoca, 1988, p. 89-122.

A. Ionaşcu şi colaboratorii, CONTRIBUŢIA PRACTICII JUDECĂTOREŞTI LADEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL, vol. I, Edit. Academiei,Bucureşti, 1973, p. 101 şi urm.

30

trebui să se mulţumească cu rezoluţia antecontractului şi cu

primirea sumei convenite ca arvună sau clauză penală, ori cu

daune-interese compensatorii ce vor fi stabilite de instanţă

potrivit dreptului comun al răspunderii contractuale34.

d). Clauza rezolutorie (sau pactul comisoriu); constituie

acea convenţie accesorie prin care părţile unui contract principal

stipulează rezoluţia acestuia în caz de neexecutare culpabilă a

obligaţiei uneia dintre ele35. Această condiţie este subînţeleasă

întotdeauna în contractele sinalagmatice (art. 1020 C. civ.) chiar

dacă părţile s-au stipulat expres. Nimic nu împiedică însă părţile

să stipuleze în termeni expreşi o asemenea clauză rezolutorie, în

condiţiile dreptului comun. Aceste consideraţii sunt aplicabile şi

antecontractului care este o promisiune sinalagmatică36.

În temeiul condiţiei rezolutorii subînţelese de lege oricare

dintre cele două părţi poate fi îndreptăţită a cere rezoluţia

antecontractului, atunci când cealaltă parte nu-şi îndeplineşte

obligaţia asumată, dar, în principiu, numai cu condiţia ca ea să-

şi fi îndeplinit, sau să fie gata să-şi îndeplinească propriile

obligaţii corelative. Acest principiu, însă, nu poate fi

absolutizat deoarece există situaţii în care este posibilă

rezoluţiunea antecontractului din culpa ambelor părţi37.

34 Ibidem.35 Ibidem nota 31, p. 375-376.36 Ibidem nota 33.37 V. Stoica, Cu privire la posibilitatea rezoluţiunii unei

convenţii în cazul culpei ambelor părţi, în "Revista română dedrept" nr. 9/1984, p. 30-40.

31

Secţiunea a IV-a

Clauzele anticipatorii ale antecontractului.

Consideraţii generale

În afara clauzelor esenţiale şi indispensabile şi a celor

accesorii, părţile antecontractului, prin acordul lor de voinţă,

pot să stipuleze şi alte clauze cu caracter anticipatoriu, prin

care convin, încă înainte de perfectarea contractului promis să

treacă deja, în fapt, la executarea anticipată a unora dintre

prestaţiile specifice contractului pe care s-au obligat să-l

încheie în viitor.

În imensa majoritate a cazurilor acordul de voinţă exprimat

de părţi la încheierea antecontractului este apt să ducă la

perfectarea şi executarea în natură a însuşi contractului promis,

ceea ce, constituie scopul final a întregii operaţii juridice la

care părţile antecontractului s-au angajat. Tocmai având în vedere

acest scop, în mod unanim s-a recunoscut în practică şi literatura

de specialitate, este admisibil ca părţile care încheie

antecontractul să convină, totodată, ca să execute în fapt, cu

anticipaţie unele din obligaţiile specifice contractului promis.

Desigur, printr-o clauză a antecontractului nu se va putea produce

cu anticipaţie efectul translativ de proprietate specific doar

contractului de înstrăinare promis, perfectat în condiţiile legii.

Dar, chiar şi fără a se transmite însuşi dreptul de proprietate

asupra imobilului la care se referă părţile în convenţia lor, nu

este deloc contrar legii ca promitentul-înstrăinător să transmită,

anticipat, promitentului-dobânditor deţinerea şi folosinţa în fapt

a bunului, iar promitentul-dobânditor să-i achite, anticipat, o

sumă de bani în contul preţului acelui bun sau chiar întregul preţ

32

convenit38.

Principala trăsătură a acestor clauze este caracterul lor

anticipatoriu, fapt care conduce la executarea în fapt a unor

operaţii materiale specifice contractului promis şi care în mod

normal n-ar putea fi săvârşite, în drept, decât pe temeiul

acestuia. Drept consecinţă aceste clauze nu pot exista valabil în

mod independent, ci numai în contextul existenţei unei promisiuni

de a contracta. Îndată ce promisiunea de a contracta îşi pierde

valabilitatea, îşi pierd valabilitatea şi clauzele anticipatorii

sprijinite pe acea promisiune, iar eventualele prestaţii săvârşite

în fapt rămân fără suport şi vor fi restituite.

Până la încheierea contractului promis, prestaţiile săvârşite

în temeiul clauzelor anticipatorii, rămân, simple stări de fapt

recunoscute şi ocrotite juridiceşte dar numai cu titlu provizoriu

şi cu caracter reversibil. Iar în momentul în care contractul de

înstrăinare promis este perfectat şi îşi produce efectele în mod

valabil, prestaţiile săvârşite în temeiul clauzelor anticipatorii

ale antecontractului, îşi dobândesc deplina justificare şi

confirmare.

a). Clauza privind plata anticipată a preţului; este clauza

cel mai frecvent utilizată în antecontractele de vânzare-

cumpărare. Părţile convin, de cele mai multe ori ca o parte din

preţul stipulat să fie deja achitat promitentului-vânzător, fie cu

titlu de simplu acont, fie cu titlu de arvună. Uneori, părţile

prevăd în antecontract şi modalităţi mai complexe de plată în

viitor a restului de preţ. Problemele juridice puse de

restituirea sumelor plătite anticipat în contul preţului vânzării

38 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.

33

neperfectate sunt, în esenţă, identice cu cele care se pun în

cazul rezoluţiunii oricărui contract sinalagmatic, potrivit

dreptului comun39.

b). Clauza privind transmiterea anticipată a imobilului în

stăpânirea de fapt şi în folosinţa promitentului-dobânditor. Şi

această clauză este destul de frecvent întâlnită în

antecontractele de vânzare-cumpărare, mai cu seamă a

construcţiilor de locuit. Această clauză nu produce vreun efect

translativ de proprietate, imobilul rămânând în proprietatea

promitentului-înstrăinător, până la perfectarea contractului

promis în condiţii legale. Dar transferul de fapt al detenţiei şi

folosinţei produce, totuşi, anumite consecinţe juridice şi anume:

- conferă dobânditorului un titlu locativ valabil, acesta

neputând fi evacuat din locuinţa ce face obiectul

antecontractului;

- conferă simpla detenţie precară, iar nu posesia

imobilului, deci nu justifică dobândirea proprietăţii prin

uzucapiune;

- dreptul precar asupra lucrului este opozabil

promitentului-înstrăinător şi succesorilor săi în drepturi, precum

şi coproprietarilor dacă este cazul;

- dobânditorul este îndreptăţit a culege fructele ca şi cum

ar fi un posesor de bună-credinţă40.

În legătură cu această ultimă problemă, în literatură a fost

39 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.

Gheorghe Beleiu, Drepturile civile provizorii, în "Revistaromână de drept" nr. 5/1989, p. 35-40.

40 M. Mureşan, DINAMICA RELAŢIILOR SOCIALE..., Vol. II, p. 5-48.M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,

Cluj-Napoca, 1996, p. 145 şi urm.34

dezbătută şi natura dreptului transmis promitentului-dobânditor în

temeiul acestei clauze anticipatorii a antecontractului, fiind

indiscutabil admis faptul că antecontractul nu este şi nu poate fi

un act translativ de proprietate şi nici clauza anticipatorie

cuprinsă în acest act nu produce un asemenea efect41. Iar de aici

se pune problema dreptului promitentului-cumpărător de a culege

fructele şi de a le păstra în cazul în care contractul promis nu

s-ar mai perfecta.

Aşa fiind, deşi cumpărătorul nu este un posesor de bună-

credinţă în sensul restrâns al acestei noţiuni, definit prin art.

486 C. civ., el se comportă totuşi cu bună-credinţă în sensul

larg, moral al noţiunii, sens consacrat şi în unele texte de lege

(de exemplu, art. 970 C. civ.). Analizând atitudinea

promitentului-cumpărător într-o asemenea situaţie, este evident că

aceasta nu poate fi pusă pe acelaşi plan cu atitudinea unui

posesor de rea-credinţă, iar stăpânirea în fapt a imobilului este

licită şi în conformitate cu regulile de comportament etic, căci

i-a fost transmisă de adevăratul proprietar în schimbul plăţii

preţului convenit şi în intenţia de a-i transmite dreptul de

proprietate în viitor.

Cumpărătorul stăpâneşte imobilul şi îi culege fructele, cu

convingerea că este îndreptăţit la aceasta, pentru că tocmai în

acest scop a încheiat antecontractul şi s-a obligat juridiceşte să

încheie mai apoi actul translativ de proprietate, el nu are nici

un moment sentimentul că şi-ar însuşi fructele cuvenite altuia şi

că va trebui să restituie imobilul şi nu va deveni proprietar al

acestuia, mai ales, că a achitat preţul acestuia.41 M. Mureşan, Regimul juridic al fructelor bunurilor deţinute

de cei care s-au obligat în temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare, în "Revista română de drept" nr. 9/1972, p. 33-42.

35

Pe de altă parte, din punctul de vedere al celuilalt

cocontractant, acesta predând imobilul în stăpânirea şi folosinţa

dobânditorului şi, în acelaşi timp, încasând suma de bani

convenită drept preţ al acestuia, folosind-o în propriul său

interes şi însuşindu-şi legal şi firesc fructele civile produse de

această sumă, proprietarul imobilului nu are nici o bază morală ca

să pretindă celui ce a stăpânit în fapt, restituirea fructelor

naturale sau civile culese de pe urma folosirii acestuia, căci ar

fi inechitabil ca proprietarul să beneficieze atât de fructele

imobilului cât şi de dobânzile preţului acestuia.

Aşadar, chiar dacă părţile au stipulat expres în antecontract

doar obligaţia de a perfecta în viitor actul autentic de

înstrăinare, se poate considera, că ele au înţeles de comun acord,

în mod implicit, prin plata preţului şi predarea imobilului în

stăpânirea dobânditorului, să-şi cedeze reciproc dreptul de a

beneficia de fructele naturale sau civile ale bunului stăpânit în

fapt de fiecare.

Fiind vorba de o prezumţie simplă, părţile ar putea însă să o

răstoarne, făcând dovada contrară. Dacă s-ar face astfel, dovada

că părţile au convenit expres că fructele respective să fie

restituite proprietarului în caz de neperfectare a înstrăinării,

această convenţie expresă a părţilor va trebui să fie recunoscută

ca eficientă42.

c). Clauza anticipatorie de concedare a dreptului de a

construi. În baza acesteia, promitentul-dobânditor poate fi

îndreptăţit să construiască pe terenul promis, ori să aducă

modificări, adăugiri, supraetajări etc. la construcţia existentă42 Ibidem nota 41.A. Ionaşcu, M. Mureşan şi colaboratorii, în "Contribuţia practicii

judecătoreşti...", p. 120.36

şi promisă a-i fi înstrăinată.

Desigur, o asemenea clauză, are în vedere ridicarea

construcţiei pe cheltuiala şi în folosul beneficiarului

antecontractului care urma să dobândească proprietatea terenului

şi a construcţiei existente, iar până la perfectarea contractului

urma să stăpânească terenul şi construcţia existentă cu titlu

precar de folosinţă, iar construcţia nouă cu titlu de proprietar.

Uneori, chiar în lipsa unei asemenea clauze accesorii,

beneficiarul antecontractului care preluase anticipat folosinţa

terenului proceda cu de la sine putere, dar cu îngăduinţa cel

puţin tacită a proprietarului, la ridicarea unei construcţii pe

acest teren, construcţie asupra căreia este considerat proprietar,

superficiar până în momentul perfectării actului translativ de

proprietate asupra terenului.

În ambele situaţii, problema sorţii juridice a construcţiei

nou edificate, în ipoteza neperfectării înstrăinării şi a

repunerii părţilor în situaţia anterioară este rezolvată diferit,

după cum constructorul poate sau nu să dobândească un drept real

de superficie.

a). Ipoteza dobândirii unui drept de superficie.

Dreptul de superficie rezultă din interpretarea per a contrario

a art. 492 C. civ., text prin care se instituie o prezumţie

relativă de proprietate asupra construcţiilor amplasate pe un

teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul putând

să o înlăture prin probă contrară, dovedind că respectivele

construcţii au fost făcute pe cheltuiala sa. Dar dreptul de

superficie este consacrat legislativ prin art. 11 al Legii nr.

115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funciare, şi prin art. 22 al Decretului nr. 167/1958.

37

Dreptul de superficie este acel drept real principal, care

constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită

superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte

lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra

căruia superficiarul are un drept de folosinţă43.

Printre situaţiile în care se poate naşte dreptul de

superficie este şi situaţia când proprietarul consimte expres,

prin convenţie, ca un altul să construiască pe terenul său, fiind

deci posibil ca un asemenea drept să ia naştere şi printr-o clauză

a unui antecontract. Însă, dat fiind caracterul real şi imobiliar

al dreptului de superficie, constituirea lui este supusă

condiţiilor de fond şi de formă aplicabile categoriei drepturilor

reale imobiliare; aşadar, o clauză anticipatorie a unui

antecontract permite beneficiarului acestuia să dobândească un

drept de superficie, numai dacă antecontractul este încheiat în

formă autentică44.

Chiar dacă ulterior antecontractul ar fi supus rezoluţiunii

sau imposibilităţii obiective de executare, dreptul de superficie

se menţine ca atare, fiind opozabil, erga omnes.

b). Ipoteza în care nu s-a constituit un drept de superficie.

Această ipoteză se poate întâlni în cazul în care

antecontractul prin care proprietarul terenului consimte, prin

clauza anticipatorie, la construirea de către beneficiar pe acest

teren, nu îmbrăcase forma autentică necesară pentru validitatea

constituirii. În acest caz, beneficiarul antecontractului care a

ridicat o construcţie pe terenul promis, înainte de a fi perfectat

actul translativ de proprietate asupra acestuia, se găseşte în43 Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,

Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 212 şi urm.44 Ibidem nota 39.

38

postura unui constructor pe terenul altuia, şi, ca atare,

drepturile sale sunt reglementate de art. 494 C. civ.

Potrivit acestui text drepturile constructorului diferă după

cum acesta a fost de bună-credinţă sau de rea-credinţă.

1. În cazul în care a fost de rea-credinţă, proprietarul

terenului poate cere fie desfiinţarea construcţiei şi ridicarea

materialelor pe cheltuiala constructorului şi cu obligarea lui,

eventual, la despăgubiri, fie păstrarea dreptului de proprietate

asupra construcţiei (dobândit de proprietarul terenului prin

accesiune) în schimbul despăgubirii constructorului cu valoarea

materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în considerare

sporirea valorii fondului.

2. În cazul în care constructorul a posedat terenul cu bună-

credinţă, proprietarul terenului nu va putea cere ridicarea

construcţiei, dar păstrând-o, ca dobândită prin accesiune va avea

dreptul de a opta între despăgubirea constructorului fie cu

"valoarea materialelor şi preţul muncii", fie cu "o sumă de bani

egală cu aceea a creşterii valorii fondului"45.

Desigur, dacă ulterior ridicării construcţiei, înstrăinarea

promisă era perfectată, prin încheierea contractului autentic, sau

prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, constructorul

devenit astfel proprietar al terenului, devine automat şi

proprietar al construcţiei ridicate de el pe acel teren. Dacă,

însă, înstrăinarea promisă nu este perfectată, ci antecontractul

este desfiinţat, constructorul rămâne doar titular al unui drept

de creanţă în despăgubire, izvorât din îmbogăţirea fără justă

cauză, drept a cărui prescripţie extinctivă nu începe să curgă

45 Ibidem.39

atâta timp cât proprietarul terenului nu revendică construcţia46.

c). În practica judiciară şi în literatura de specialitate s-

a pus problema naturii dreptului dobândit de beneficiarul

antecontractului prin clauza anticipatorie de concedare a

dreptului de a construi.

Se consideră47 că dreptul dobândit de beneficiar prin clauza

anticipatorie de concedare a dreptului de a construi este un drept

complex, sau mai exact un complex de drepturi subiective, având,

fiecare, propria sa natură juridică. Ceea ce este cert este faptul

că, prin această clauză, beneficiarul antecontractului dobândeşte

un drept de a construi, care este un drept de creanţă, de a face

ceva, şi căruia îi corespunde obligaţia promitentului-înstrăinător

de a tolera şi de a nu împiedica sau stânjeni exercitarea acestui

drept. Această componentă a dreptului complex al beneficiarului

este singura care izvorăşte direct şi nemijlocit din antecontract.

Însă problema se complică pe măsură ce beneficiarul

construieşte, cu materialele sale, pe terenul (sau modifică

construcţiile deja existente) care este şi rămâne al altuia. Se

pune astfel problema sorţii juridice a acestor lucrări; sunt ele

proprietatea beneficiarului sau a promitentului-înstrăinător?

Se propune în doctrină48, ca aplicabilă în asemenea situaţii,

teoria drepturilor eventuale. Potrivit acestei teorii, drepturile

"incomplete" sau "imperfecte", în curs de formare, cărora le

lipsesc încă unele elemente necesare perfectării, pot fi drepturi

eventuale cu privire la obiect (cum sunt toate drepturile46 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR,

Edit. Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 137 şi urm.47 Ibidem nota 39, p. 35 şi urm.48 Nicolae Titulescu, ESSAI SUR UNE THEORIE GENERALE DES DROITS

EVENTUELS, Edit. Bonvalot-Jouvre, Paris, 1907, citat în M. Mureşan,ibidem nota 39, p. 37 şi urm.

40

dobândite asupra unor lucruri viitoare, sau asupra unor lucruri

care nu sunt încă în patrimoniul dispunătorului) pot fi drepturi

eventuale cu privire la consimţământ (promisiuni unilaterale,

oferte de la distanţă până la acceptare, cele rezultate şi din

legate de la deces până la acceptare, precum şi drepturile care

"somnolează" fiindcă momentan n-au un titular) sau, pot fi

drepturi eventuale cu privire la capacitatea părţilor (cum sunt

cele ce se nasc atunci când consimţământul uneia dintre părţile

actului juridic este, prin el însuşi, ineficient, necesitând

pentru a fi perfectat o abilitare sau o autorizare.

În cazul antecontractului, beneficiarul clauzei de a

construi, dacă acesta trece efectiv la realizarea treptată a unor

lucrări de construcţie, dobândeşte un drept real de proprietate,

dar nu un drept actual şi deplin, pur şi simplu, ci doar un drept

eventual supus eventualităţii dobândirii prin perfectarea actului

promis, a dreptului de proprietate asupra construcţiei

preexistente şi asupra terenului49.

Privind situaţia în sens invers, se naşte şi în favoarea

proprietarului, un drept eventual de proprietate asupra aceloraşi

construcţii, drept supus eventualităţii inverse celei de care

depinde dreptul beneficiarului constructor, şi anume supus

eventualităţii desfiinţării antecontractului şi repunerii părţilor

în situaţia anterioară, eventualitate în care dreptul precar de

folosinţă al beneficiarului asupra terenului şi construcţiei

iniţiale va înceta - folosinţa fiind redobândită de proprietar -

iar, construcţiile noi aduse de beneficiarul constructor, îi vor

reveni, prin accesiune în proprietate deplină, odată cu naşterea

obligaţiei sale de a-l despăgubi pe constructor.

49 Ibidem nota 39.41

În literatura noastră juridică a mai fost propusă soluţia

recunoaşterii, în favoarea constructorului, a unui drept de

proprietate rezolubilă.

Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se

caracterizează prin aceea că existenţa sa în patrimoniul

dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se

reîntoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului. Soarta sa

depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor şi

nesigur. Menţinerea ireversibilă a dreptului de proprietate în

patrimoniul actual este determinată de nerealizarea acelui

eveniment50. În cazul antecontractului, această condiţie este

perfectarea vânzării în forma sa valabilă.

50 Liviu Pop, op. cit., nota 43, p. 157.42

Capitolul 5

Executarea antecontractului

Secţiunea I

Executarea voluntară a antecontractului

Executarea voluntară a antecontractului, constă în

îndeplinirea obligaţiilor asumate de către părţile acestuia, lucru

care se face, în principal, de bună voie, prin îndeplinirea

condiţiilor cerute de lege, pentru a se putea perfecta

înstrăinarea promisă, şi prezentându-se la notar pentru a încheia

contractul promis în formă autentică.

Dacă una din părţi ar refuza sau ar neglija să-şi

îndeplinească obligaţia de a contracta asumată prin antecontract,

cealaltă parte poate solicita acordarea de daune interese, sau

obligarea promitentului îndărătnic, să-şi îndeplinească

obligaţiile asumate, prin folosirea mijloacelor juridice puse la

dispoziţie de reglementările referitoare la răspunderea

contractuală şi la executarea silită a obligaţiilor.

Secţiunea a II-a

Executarea silită a antecontractului

Pentru ca un antecontract să poată fi executat silit acesta

trebuie să întrunească condiţiile esenţiale pentru validitatea

convenţiilor prevăzute de art. 948 C. civ. În art. 963 C. civ. se

prevede că "numai lucrurile ce sunt în comerţ (în circuitul civil

- n. n.) pot fi obiectul unui contract". Din acest punct de

43

vedere, în doctrina şi practica judiciară, s-a pus problema

valabilităţii antecontractelor încheiate sub imperiul Legilor nr.

58/1974 şi nr. 59/1974 care au prevăzut scoaterea terenurilor din

circuitul civil.

Considerăm necesare unele precizări atât în legătură cu

evoluţia legislaţiei privind înstrăinările de imobile, precum şi

aplicarea în timp a acestei legislaţii, cât şi a sorţii juridice a

antecontractelor încheiate sub imperiul legilor care au scos

temporar terenurile din circuitul civil.

a). Evoluţia legislaţiei privind înstrăinările de imobile.

Iniţial, în concepţia redactorilor Codului civil de la 1864,

concepţie care a dăinuit o lungă perioadă de timp, regimul

circulaţiei tuturor bunurilor mobile şi imobile, fără nici un fel

de deosebire, era dominat de două principii: acela al liberei

circulaţii şi acela al consensualismului.

Astfel, art. 475 alin. 1 C. civ. dispune că "oricine poate

dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările

stabilite de legi". La rândul său, art. 1310 C. civ. prevede că

"toate bunurile care sunt în comerţ (circuitul civil - n. n.) pot

să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta". În

art. 971 C. civ. se precizează că "în contractele ce au de obiect

translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea

sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi

lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i

s-a făcut tradiţiunea lucrului". Deşi vânzarea era perfectă între

părţi prin simplul acord de voinţe, drepturile derivând din

acestea asupra imobilelor nu erau opozabile celor de al treilea

decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară

(art. 1295 alin. 2 C. civ.). Prin excepţie, în regiunile în care

44

se aplică regimul de carte funciară s-a prevăzut că efecte

translative de proprietate, chiar şi între părţi, nu poate produce

decât intabularea (art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938).

După cel de al doilea război mondial, odată cu instaurarea şi

consolidarea statului comunist totalitar, s-au accentuat în mod

progresiv, restricţiile şi controlul direct al autorităţilor

asupra circulaţiei juridice a imobilelor, aşa încât, de la libera

circulaţie a tuturor imobilelor urbane şi rurale prin simpla

înţelegere dintre părţi, s-a ajuns ca sub regimul Legilor nr.

58/1974 şi nr. 59/1974 să rămână în circuitul civil doar

construcţiile, iar înstrăinarea acestora să se poată face numai în

formă autentică şi numai sub controlul direct al autorităţilor de

stat prin generalizarea procedurii autorizării prealabile.

Începutul acestei evoluţii se situează în anul 1950 când au

fost adoptate Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia

bunurilor agricole şi Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala

sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la

interzicerea construirii fără autorizaţie. Teoretic, aceste acte

normative nu au scos direct din circuitul civil bunurile la care

se refereau, dar practic le-au îngreunat considerabil circulaţia,

prin formalităţile instituite punându-le sub un strict control

statal. Acest lucru a avut loc prin aplicarea Decretului nr.

151/1950, care avea declarat drept scop, în primul articol,

stăvilirea "tendinţei elementelor duşmănoase de fărâmiţare a

loturilor şi de ... sustragere de la obligaţiile către stat", iar

în art. 11 şi 12 a prevăzut că acestea nu pot fi înstrăinate, sub

sancţiunea nulităţii, decât în forma autentică şi cu autorizarea

prealabilă a Ministerului Agriculturii sau, după caz, a Sfatului

popular comunal, în funcţie de locul situării imobilului în afara

45

sau înăuntrul vetrelor de sat. La rândul său, Decretul nr.

221/1950 ale cărui dispoziţii se aplicau terenurilor cu sau fără

construcţii, din perimetrul localităţilor, care aveau planuri de

sistematizare, adoptat pentru "a pune stavilă speculei cu

terenurile parcelate, pentru a împiedica parcelările de terenuri

făcute fără respectarea planului de sistematizare ... precum şi

pentru a evita ca oamenii muncii să fie păgubiţi prin dobândirea

de astfel de terenuri ..." (art. 1), a prevăzut că înstrăinarea

sau împărţeala unor astfel de imobile nu se va putea face, sub

sancţiunea nulităţii, decât prin act autentic şi cu autorizarea

prealabilă a organelor de stat (art. 2 alin. 4).

În aceste condiţii legislative, datorită, pe de o parte,

timpului obiectiv necesar îndeplinirii formalităţilor imperativ

cerute de lege pentru înstrăinarea imobilelor, iar pe de altă

parte, inerţiei unor practici şi obişnuinţe formate sub imperiul

îndelungatei aplicări a reglementărilor din Codul civil, în mod

curent părţile încheiau convenţii sub semnătură privată prin care

pur şi simplu se obligau să "vândă" şi respectiv să "cumpere"

astfel de bunuri. După unele căutări şi ezitări în practica

judiciară şi în doctrină s-a cristalizat ideea - juridic corectă -

că astfel de convenţii nu puteau transfera proprietatea, dar că,

în condiţiile dreptului comun, ele dau naştere pentru părţi la

obligaţii reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru

perfectarea vânzării în forma imperativ prevăzută de lege51.

51 A. Ionaşcu, M. Mureşan, CONTRIBUŢIA PRACTICII JUDECĂTOREŞTI LADEZVOLTAREA PRINCIPIILOR DREPTULUI CIVIL ROMÂN (Principiul forţeiobligatorii a contractului), Vol. I, Edit. Academiei, Bucureşti,1973, p. 102-108.

Dan Chirică, Consecinţele modificărilor legislativepostrevoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietateparticulară, în "Dreptul" nr. 6/1991, p. 22-31.

46

Astfel, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice, din

acte nule în acte valabile, respectivele convenţii s-au

transformat în antecontracte sau contracte provizorii. Iar, în caz

de neexecutare, potrivit dreptului comun aplicabil raporturilor

juridice create în acest fel între părţi, nefiind posibilă

transformarea directă a obligaţiei de "a face" în obligaţie de "a

da", se putea proceda, fie la condamnarea părţii în culpă la

executare (încheierea convenţiei în formă autentică) sub

sancţiunea de daune cominatorii pe fiecare zi (săptămână, lună) de

întârziere, fie la rezoluţiunea convenţiei cu obligarea părţii în

culpă la daune-interese, în conformitate cu dispoziţiile art.

1020-1021 C. civ.

În timp ce, Decretul nr. 151/1950, reglementând circulaţia

imobilelor agricole, a rămas în vigoare până la adoptarea Legii

nr. 59/1974, în materie de circulaţie a imobilelor urbane,

Decretul nr. 221/1950 a fost abrogat şi înlocuit cu un act

normativ mai amplu - Decretul nr. 144/1958 - privitor la

reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi

desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la

înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii.

Conţinând dispoziţii mai amănunţite în problema eliberării

autorizaţiilor de construire, împărţeală şi înstrăinare, în

esenţă, Decretul nr. 144/1958, sub sancţiunea nulităţii, a

menţinut interdicţia înstrăinării fără formă autentică şi

autorizarea prealabilă a terenurilor cu şi fără construcţii din

perimetrul construibil al localităţilor cu planuri de

sistematizare. În plus, venindu-se în întâmpinarea unei nevoi

resimţite acut în practică, prin art. 12 din decret, s-a prevăzut,

în anumite condiţii, posibilitatea transformării în caz de

47

neexecutare a obligaţiei de "a face", decurgând din

antecontractele de vânzare-cumpărare, în obligaţie de "a da", prin

conferirea instanţelor de judecată a dreptului de a pronunţa

hotărâri care să ţină loc de acte autentice, translative de

proprietate la cererea părţii care şi-a executat sau s-a declarat

gata să-şi execute obligaţiile.

Ulterior, cu privire la imobilele urbane, la restricţiile

indirecte - decurgând din exercitarea unui control strict prin

formalităţile autenticităţii şi autorizării prealabile - s-au

adăugat restricţii directe prin care o întreagă categorie de

asemenea imobile au fost scoase din circuitul civil. Astfel, prin

Legea nr. 19/1968 privitor la regimul terenurilor fără

construcţii, precum şi terenurile cu construcţii, în măsura în

care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de

sistematizare aprobate, ambele categorii de terenuri fiind situate

în municipii şi oraşe, au fost declarate indisponibile şi

expropriabile (art. 1). Ca urmare, proprietarii unor astfel de

terenuri au pierdut dreptul de dispoziţie juridică asupra lor,

neputându-le înstrăina sau greva, rămânându-le doar posesia şi

folosinţa52.

Apogeul restricţiilor, în materia circulaţiei bunurilor

imobile, s-a extins prin adoptarea Legii nr. 58/1974 şi nr.

59/1974. Dispoziţiile acestor legi au prevăzut că, toate

terenurile - indiferent de locul situării lor şi de categoria de

folosinţă (în perimetrul localităţilor sau în afara lor sau

construibile, construite sau cu vegetaţie forestieră sau agricolă)

- au fost scoase din circuitul civil general, putând fi dobândite52 C. Bârsan, REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE, Edit.

Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti,1983, p. 48.Dan Chirică, ibidem nota 51.

48

numai prin moştenire legală (art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi art.

44 din Legea nr. 59/1974). În circuitul civil au rămas doar

construcţiile care, potrivit art. 31 din Legea nr. 58/1974, nu

puteau fi înstrăinate sub sancţiunea nulităţii (art. 32) decât în

formă autentică şi cu autorizarea prealabilă a organului

administrativ abilitat în acest scop. În 1984 art. 44 al Legii nr.

59/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 în sensul că

s-a îngăduit, prin excepţie şi cu totul limitat, în anumite

condiţii, înstrăinarea imobilelor agricole din zonele

necooperativizate.

Aşadar, până în momentul când a intervenit abrogarea Legii

nr. 58/1974 prin norme speciale derogatorii de la dreptul comun,

terenurile erau evident scoase din circuitul civil, iar

înstrăinarea construcţiilor din toate localităţile ţării - urbane

şi rurale - nu se putea face decât prin act autentic cu

autorizarea prealabilă a organelor administraţiei de stat, conform

dispoziţiilor exprese ale art. 31 din Legea nr. 58/1974.

Imediat după abolirea regimului comunist au fost abrogate

Legea nr. 58/1974 şi dispoziţiile din Legea nr. 59/1974 privind

interzicerea înstrăinării prin acte juridice a terenurilor

agricole. De asemenea, prin Legea nr. 50/1991 a fost scos din

vigoare şi Decretul nr. 144/1958.

Prin Legea nr. 9/1990 s-a dispus interzicerea înstrăinării

prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel, situate

înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea noii

reglementări a fondului funciar. Cu alte cuvinte, temporar, pe

timpul anume prevăzut de lege, terenurile au fost scoase din

circuitul civil general. S-a îngăduit totuşi, prin excepţie,

înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor - care au rămas

49

pe mai departe în circuitul civil - ce se pot înstrăina în

suprafaţă de cel mult 1.000 mp (art. 1).

Prin art. 2 din Legea nr. 9/1990 s-a conferit, în mod expres,

procurorului, primăriei şi persoanelor interesate, posibilitatea

de a cere în justiţie constatarea nulităţii actelor juridice de

înstrăinare având ca obiect terenuri, încheiate - indiferent de

formă - după intrarea în vigoare a Decretelor-Lege nr. 1/1989 şi

nr. 9/1989, dacă prin aceasta s-a înlăturat ordinea publică sau

dacă au avut o cauză ilicită sau imorală.

În ce priveşte construcţiile regimul lor a rămas neschimbat.

În 1991 a fost adoptată Legea fondului funciar, lege specială

în raport cu Codul civil, ce conţine reglementări derogatorii de

la dreptul comun, în materie de circulaţie imobiliară. Cea mai

importantă excepţie este prevăzută de art. 46 al Legii nr.

18/1991, care prevede la alin. 1 că "terenurile situate în

intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate indiferent de

întinderea suprafeţei prin acte juridice între vii, încheiate în

formă autentică". Aceasta după ce în art. 45 din aceeaşi lege se

dispune că "terenurile proprietate privată, indiferent de

titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil" (art. 45-46 au

devenit după republicare art. 66-67 care, ulterior, au fost

abrogate prin Legea nr. 54/1998).

Datorită succesiunii mai multor acte normative care

cuprindeau sau cuprind reglementări diferite în această materie se

pune problema rezolvării conflictului de legi în timp.

Aplicarea legilor civile în timp este guvernată de două

principii: principiul neretroactivităţii legii civile şi

principiul aplicării imediate a legii noi53. În acest sens art. 1

53 Gh. Beleiu, DREPT CIVIL ROMÂN. INTRODUCERE ÎN DREPTUL CIVIL.50

C. civ. dispune "Legea dispune numai pentru viitor; ea nu are

putere retroactivă".

Potrivit acestor principii, situaţiile juridice care şi-au

produs toate efectele în trecut, denumite facto praeterita, vor rămâne

reglementate de legea veche. Regula tempus regit actum se aplică fără

probleme în cazurile în care actele se nasc, modifică şi sting sub

imperiul unei singure legi.

Situaţiile juridice viitoare, denumite facta futura care se vor

naşte după ieşirea din vigoare a legii vechi sunt reglementate de

legea nouă.

În practică însă situaţiile juridice concrete sunt mai

complexe decât par la prima vedere, deoarece este adesea dificil

să plasezi o situaţie juridică într-unul din segmentele de timp

care alcătuiesc trecutul, prezentul şi viitorul, luându-se în

considerare atât aspectele constituirii, modificării sau stingerii

situaţiei juridice, cât şi cel al efectelor pe care ea le produce.

Situaţia juridică se leagă de trecut, prezent şi viitor, prin

faptele juridice care îi dau naştere, o modifică sau o sting, ori

prin efectele produse de ea54.

Dificultatea rezultă din împrejurarea că legea nouă se aplică

nu numai în situaţiile juridice care se vor naşte, modifica sau

stinge după intrarea ei în vigoare, ci, de regulă, şi situaţiilor

SUBIECTELE DREPTULUI CIVIL, Casa de Editură şi Presă "Şansa"S.R.L., Bucureşti, 1993, p. 50.

Vasile Pătulea, Aplicarea în timp a legii civile în legătură cuînstrăinările de imobile, în "Dreptul" nr. 11/1992, p. 30 şi urm.

Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 140 şi urm.

54 Liviu Pop, op. cit., p. 140 şi urm.M. Mureşan, DREPT CIVIL. PARTEA GENERALĂ, Edit. Cordial Lex,

Cluj-Napoca, 1998, p. 35.Vasile Pătulea,op. cit.

51

juridice în curs de formare, modificare sau stingere; este vorba

de aşa-zisele facta pendentia, precum şi efectelor viitoare ale

raporturilor juridice trecute. Altfel spus, este vorba de

situaţiile juridice care se nasc sub o lege veche şi îşi produce

efectele, în parte sau în totalitate, sub imperiul legii noi.

Într-o asemenea ipoteză, suntem în prezenţa unui conflict de legi

în timp. Acest lucru se datorează unor fapte care au caracter de

permanenţă sau creează situaţii de fapt care au asemenea caracter,

iar acestea durând în timp, cad sub incidenţa mai multor legi.

În astfel de cazuri, când avem de-a face cu stări durabile în

timp, se aplică regula potrivit căreia faptele generatoare sau

extinctive de situaţii juridice sunt şi rămân supuse legii în

vigoare la data când aceste fapte s-au săvârşit (tempus regit actum).

În privinţa efectelor de drept pe care o situaţie juridică le

produce, principiul este că acestea vor fi cele stabilite de legea

în vigoare în ziua în care fiecare efect se înfăptuieşte. Efectele

produse în trecut au fost şi rămân reglementate de legea veche,

iar efectele care se produc după ieşirea din vigoare a legii vechi

sunt reglementate de legea nouă.

Aceste precizări sunt necesare pentru a se putea clarifica

soarta juridică a antecontractelor având ca obiect înstrăinarea de

terenuri, încheiate în perioada de timp când se aflau în vigoare

legile care au prevăzut scoaterea terenurilor din circuitul civil.

b). Soarta juridică a antecontractelor de vânzare-cumpărare a

terenurilor încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr.

59/197455.

55 Pentru detalieri:Fl. Baias, Noul regim juridic al bunurilor imobile proprietate

privată, în "Studiu de drept românesc" nr. 1/1980, p. 72;I. C. Vurdea (I), C. Bârsan, V. Stoica (II), Evoluţia legislaţiei privind

52

Aceste legi, abrogate imediat după sfârşitul regimului

comunist, după cum am mai arătat, au prevăzut imperativ

interdicţia de înstrăinare şi dobândire a terenurilor prin acte

juridice inter vivos. În acea perioadă, însă, s-au încheiat nenumărate

aşa zise contracte şi antecontracte de vânzare-cumpărare cu

privire la terenuri. Dar nu numai că au fost încheiate, dar

părţile au şi trecut la executarea unor prestaţii stipulate prin

clauzele anticipatorii, respectiv predarea bunului şi plata

preţului. Însă contractele de vânzare-cumpărare consemnate în

înscrisuri sub semnătură privată nu au putut produce efectul

translativ de proprietate, pentru simplul motiv că era interzisă

înstrăinarea şi dobândirea terenurilor prin acte juridice. Mai

mult decât atât, toate contractele numite de părţile contractante

ca fiind de vânzare-cumpărare, încheiate sub semnătură privată cu

privire la terenuri, în acea perioadă de timp, au fost lovite de

nulitate absolută, lucru valabil şi astăzi. Problema asanării

nulităţii lor, prin intrarea terenurilor în circuitul civil, nici

circulaţia imobilelor, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 45 şi 50;M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupra

antecontractelor de vânzare imobiliară, în "Dreptul" nr. 7-8/1991,p. 91 şi urm.;

V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor deînstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 dinDecretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27 şi urm.;

Eugeniu Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privindînstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr.144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 27 şi urm.;

I. Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului devânzare-cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogăriiDecretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, p. 26 şi 30;

V. Pătulea, REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI TERENURILOR SITUATEÎN INTERIORUL LOCALITĂŢILOR, Editura "Calistrat Hogaş", Bucureşti,1995, p. 48-57;

Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 143 şi urm.

53

nu poate fi pusă în discuţie deoarece actele de înstrăinare între

vii, în prezent sunt valabile numai dacă se încheie în formă

autentică. Întrebarea care se pune este aceea dacă astfel de

contracte, lovite de nulitate absolută şi totală au sau nu pot

avea valoare de antecontracte de vânzare-cumpărare, prin aplicarea

principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate, într-

un alt act juridic ale cărui condiţii de valabilitate sunt

prezente56.

În ceea ce priveşte antecontractele încheiate în perioada de

aplicare a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, nici acestea nu au

putut fi urmate de perfectarea contractului propriu-zis de

vânzare-cumpărare din acelaşi motiv, interdicţia de înstrăinare şi

dobândire a terenurilor prin acte juridice. De aceea, se pune

problema clarificării sorţii juridice a acestor contracte şi

antecontracte, după reintrarea terenurilor în circuitul civil.

În practica judiciară şi literatura de specialitate, începând

cu anul 1990, s-a încercat să se stabilească soarta juridică a

antecontractelor, indiferent că părţile le-au numit antecontracte

sau contracte de vânzare-cumpărare, deci şi contractele erau

considerate tot antecontracte de vânzare-cumpărare.

Într-o opinie, s-a apreciat că antecontractele de vânzare-

cumpărare având ca obiect terenuri cu sau fără construcţii sunt

nule şi au rămas nule. Unica posibilitate pentru existenţa

obligaţiei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare sau

de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor, este

ca părţile să încheie un nou antecontract de vânzare-cumpărare sau

să încheie contractul în formă autentică cu respectarea

56 Liviu Pop, op. cit. p. 143.54

condiţiilor prevăzute de legile în vigoare57. Argumentând acest

punct de vedere, se arată că, nulitatea ca sancţiune civilă, se

aplică pentru încălcarea unei anumite legi, în vigoare la data

încheierii actului şi prin ignorarea scopului acelei legi.

Cercetarea validităţii oricărui act juridic trebuie să fie făcută

în funcţie de legile în vigoare la momentul încheierii sale. Iar

antecontractele la care ne referim sunt nule deoarece la data

încheierii obiectului lor - terenul - nu se află în circuitul

civil, ele contravenind astfel art. 963 C. civ. Ca atare, nefiind

valabil încheiate ele nu pot servi ca temei pentru pronunţarea

unor hotărâri care să ţină loc de act de înstrăinare.

Într-o primă etapă au fost instanţe de judecată care au

pronunţat soluţii împărtăşind acest punct de vedere statuând că

"... în raport cu prevederile art. 30 din Legea nr. 58/1974 , a

art. 44 din Legea nr. 59/1974, actul de vânzare-cumpărare în

litigiu era nul în mod absolut", iar abrogarea subsecventă a

dispoziţiilor sus-numite neavând efect retroactiv, este, în speţă,

irelevantă, fiind de principiu că quad ab initio nullum est, nullo lapsu

temporis convolescere potest.

Într-o altă opinie se susţine că actele juridice cuprinse în

înscrisuri sub semnătură privată referitoare la transmiterea

terenurilor, încheiate sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr.

59/1974, urmează a fi considerate ca valabile prin asanarea

nulităţii prevăzută, illo tempore, ca o consecinţă a abrogărilor.

Nulităţile prevăzute de legile abrogate nu mai corespund noilor

57 C. Bârsan, V. Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţiaimobilelor, II, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 50-51.

V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor deînstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 dinDecretul nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 3/1992, p. 27.

55

realităţi sociale58. Un alt autor susţine că, în cazul existenţei

unui antecontract, dacă părţile au executat în fapt prestaţiile

specifice contractului de înstrăinare promis, el are valoarea unui

act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dacă nulitatea

antecontractului nu a fost contestată judecătoreşte şi părţile nu

au fost repuse în situaţia anterioară, prin restituirea

prestaţiilor ilegal executate, până la data abrogării legilor

amintite, este în spiritul principiilor generale ale dreptului

civil să se admită că nulitatea promisiunii de înstrăinare a fost

asumată prin dispariţia cauzei care o determinase. Deci

promisiunea, iniţial nulă, trebuie considerată ca fiind în prezent

valabilă şi susceptibilă de a fi executată amiabil sau de a fi

valorificată în justiţie59.

Într-o altă opinie, cu care suntem de acord, se consideră că

aceste contracte sub semnătură privată, indiferent că părţile le-

au numit contracte de vânzare-cumpărare sau antecontracte, au fost

de la început valabil încheiate. Evident că ele au fost valabile

ca antecontracte de vânzare-cumpărare. Fiinţa lor a fost afectată

de o condiţie suspensivă, constând în împrejurarea dacă terenurile

vor intra în circuitul civil. Desigur că au fost asemenea

convenţii în care părţile au stipulat expres această condiţie

suspensivă. De cele mai multe ori însă, o astfel de clauză nu a

fost stipulată. Ea însă, trebuie admisă că a fost subînţeleasă de

părţile contractante. S-ar putea totuşi obiecta, în această

ipoteză, că în actele juridice condiţia este necesar să fie

58 I. C. Vurdea, Evoluţia legislaţiei privind circulaţiaimobilelor, I, în "Dreptul" nr. 6/1990, p. 44-45.

59 M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupraantecontractelor de înstrăinare imobiliară, în "Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 95-96.

56

întotdeauna expres prevăzută. Obiecţia poate fi uşor înlăturată.

Sub imperiul Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, toţi

participanţii la circuitul civil cunoşteau că înstrăinarea

terenurilor de orice fel era interzisă. Cu toate acestea s-au

încheiat numeroase convenţii, prin care părţile s-au obligat să

perfecteze în viitor acte juridice valabile, apte să producă

efectul transmiterii dreptului de proprietate asupra terenurilor.

Ori, asumarea unei atare obligaţii fără a fi afectată de condiţie

suspensivă ar fi atras nulitatea absolută a antecontractului

pentru imposibilitatea juridică a obiectului său. Fără îndoială că

aceste contracte au fost încheiate cu intenţia de a produce efecte

juridice, dacă şi atunci când va fi posibil. Temeiul legal al

soluţiei care se propune este art. 978 C. civ., care prevede

regula de interpretare logică potrivit căreia convenţia se

interpretează "în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela

ce n-ar putea produce nici unul", adică: actus interpretandus est potius ut

valeat, quam ut pereat (actul trebuie interpretat mai mult ca să rămână

valid decât ca să piară)60.

În concluzie, se susţine că actele încheiate în forma

înscrisului sub semnătură privată având denumirea de contracte de

vânzare-cumpărare, având ca obiect terenuri, şi sub imperiul

Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în virtutea principiului

conversiunii actului juridic nul într-un act juridic valabil, au

avut valoare de antecontracte valabil încheiate, a căror fiinţă

însă a fost afectată de o condiţie suspensivă, constând în

reintrarea acestor bunuri în circuitul civil general.

De asemenea, convenţiile încheiate iniţial de părţile

contractante, în care s-au obligat să încheie în viitor un

60 Liviu Pop, op. cit., p. 145 şi urm.57

contract de vânzare-cumpărare au fost de la început valabile,

fiinţa lor fiind afectată de realizarea aceleiaşi condiţii

suspensive.

Actele juridice realizate de părţi nu erau translative de

proprietate în condiţiile Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, dar

ele constituie o promisiune de vânzare, un precontract care nu era

interzis prin nici o dispoziţie legală şi care, formând legea

părţilor, trebuie să fie respectate întocmai, cu atât mai mult cu

cât între timp au fost abrogate legile citate, prin care era

interzisă înstrăinarea imobilelor61.

c). Efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare a

unei construcţii încheiat în perioada de timp cât au fost în

vigoare reglementările care prevedeau ad validitatem respectarea

condiţiei înscrisului autentic.

Dacă Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974 au scos din circuitul

civil terenurile, în schimb, construcţiile aflate în proprietatea

persoanelor fizice şi a persoanelor juridice de tip particular au

continuat să se afle şi să rămână în circuitul civil, dar sub

controlul statului. Astfel, art. 31 din Legea nr. 58/1974 prevedea

că înstrăinarea construcţiilor se făcea numai prin înscris

autentic, pe baza autorizaţiei de înstrăinare emisă de organul

administrativ competent. Orice înstrăinare, fără respectarea celor

două condiţii, era sancţionată cu nulitatea absolută.

Precizăm că, până la intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974,

înstrăinarea construcţiilor prin acte între vii era guvernată de

principiul consensualismului62. Decretul nr. 144/1958 a prevăzut

cerinţele autorizării administrative şi a înscrisului autentic61 C.S.J., secţia civilă, decizia nr. 1356 din 3 mai 1993,

în "Dreptul" nr. 7/1994, p. 78.62 Liviu Pop, op. cit., p. 147.

58

numai cu privire la înstrăinările de terenuri, cu sau fără

construcţii, situate în interiorul unor categorii de localităţi.

De aceea, ar fi superfluu a pune în discuţie efectele acestor

contracte de faptul şi momentul abrogării respectivului decret

prin Legea nr. 50/1991, dat fiind că obiectul unor astfel de

contracte îl constituie înstrăinarea unui teren şi a construcţiei

edificate pe acesta, cele două imobile constituind un întreg şi,

pe cale de consecinţă, problema trebuie rezolvată în sensul uneia

din soluţiile discutate la punctul precedent.

Privitor la efectele actelor de înstrăinare între vii, în

special ale contractelor de vânzare-cumpărare încheiate sub

semnătură privată, şi a antecontractelor, având ca obiect numai

construcţiile fără terenul aferent, în perioada cât au fost în

vigoare art. 31-32 din Legea nr. 58/1974, s-au conturat în

doctrină două orientări.

Unii autori consideră că aceste acte juridice au valoare de

antecontracte, fie că părţile le-au încheiat ca atare, fie pentru

că - deşi părţile le-au considerat contracte de vânzare-cumpărare

- ele sunt nule pentru neîndeplinirea celor două condiţii

(autorizare administrativă şi forma înscrisului autentic)

prevăzute ad validitatem de legile atunci în vigoare, dar au avut şi

au valoare de antecontracte în temeiul principiului conversiunii

actelor juridice63.

Se susţine că naşterea obligaţiei de "a face" nu poate fi

63 Eugeniu Safta-Romano, op. cit., p. 28 şi urm.Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 50.Fl. Baias, op. cit., p. 30-31.Dan Chirică, Efectele juridice ale antecontractelor de vânzare-

cumpărare imobiliară încheiate în calitate de promitent-vânzătorsau promitent-cumpărător de un singur soţ, fără consimţământulexpres al celuilalt soţ, în "Dreptul" nr. 5-6/1993, p. 53-61.

59

socotită decât ca intrând în sfera de cuprindere a faptelor

trecute (facta praeterita), întrucât ea s-a produs anterior abrogării

legii vechi şi intrării în vigoare a legii noi. Ea s-a născut, ca

atare, pentru că în acel moment actul juridic nu putea produce

alte efecte, potrivit principiului tempus regit actum.

Aşa fiind, obligaţia de "a face" este supusă legii în vigoare

în momentul naşterii ei, lege care nu permitea transmiterea

proprietăţii construcţiilor prin acte sub semnătură privată.

În continuare, se arată că, efectele desfăşurate în timp de

un act juridic sunt guvernate de legea în vigoare la momentul când

fiecare din ele se produce, dar apariţia obligaţiei de "a face" nu

este un efect desfăşurat în timp al antecontractului pentru a fi

supusă modificărilor odată cu apariţia legii noi (principiul

consensualismului din art. 971 şi 1295 C. civ.) şi pentru a se

transforma într-o obligaţie de "a da".

Se respinge ideea transmiterii proprietăţii din chiar

momentul încheierii antecontractului prin transformarea obligaţiei

de "a face" în obligaţie de "a da", pentru că prin această idee se

recunoaşte implicit puterea retroactivă a legii noi până în

momentul încheierii actului, ceea ce contravine nu numai art. 1 C.

civ., dar şi art. 15 alin. 2 din Constituţie.

În cea de-a doua orientare se apreciază că antecontractele de

vânzare-cumpărare cu privire la construcţii încheiate sub imperiul

Legii nr. 58/1974 şi Decretului nr. 144/1958, din momentul

abrogării acestor reglementări, au valoare de contracte de

vânzare-cumpărare perfecte, în temeiul cărora s-a produs efectul

translativ de proprietate. Soluţia s-a conturat mai întâi în

practica judiciară. În acest sens s-a statuat: "... actele de

vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate anterior,

60

reprezintă acte translative de proprietate conform art. 1295 C.

civ."64. Prin urmare, antecontractele ar fi în prezent translative

de proprietate, nefiind necesară o hotărâre judecătorească pentru

a ţine loc de act autentic de vânzare; înscrisul sub semnătură

privată poate fi prezentat pentru transcrierea lui în registrele

de publicitate. Ca temei legal al unor astfel de soluţii au fost

invocate prevederile art. 969, art. 1294 şi art. 1295 C. civ.

Această orientare este susţinută şi de unii autori din

literatura de specialitate care au formulat şi justificările ei

teoretice65. Astfel, s-a apreciat că problema trebuie examinată în

profunzime din unghiul de vedere al aplicării legii civile în

timp. Încheierea antecontractului este reglementată de legea în

vigoare, în acel moment, conform principiului tempus regit actum. În

schimb, antecontractul dă naştere unor situaţii juridice tipice şi

durabile în timp, care, uneori, se prelungesc atât sub imperiul

legii vechi cât şi al celei noi. Efectele care se produc după

abrogarea legii vechi, vor fi reglementate de legea nouă care este

de imediată aplicare. Consecinţele de ordin teoretic şi practic al

acestui raţionament constau în faptul că, sub imperiul vechilor

reglementări, antecontractul producea anumite efecte, iar după

abrogarea acestor acte normative, el produce cu totul alte efecte,

diametral opuse primelor. Astfel, în prima fază, antecontractul a

dat naştere unei obligaţii de "a face"; în cea de a doua fază sau64 Trib. Mun. Bucureşti, secţ. a IV-a civ., decizia nr.

1788/1991 în "Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991"de I. Mihuţă, Edit. "Şansa" S.R.L., 1992, p. 69.

65 I. Mihuţă, notă la decizia nr. 1788/1991 a secţ. a IV-acivilă, Trib. Mun. Bucureşti

V. Pătulea, op. cit., p. 33. I. Popa, Efectele juridice ale contractului de vânzare-

cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogării Decretuluinr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, p.24-34.

61

etapă, antecontractul, a dat naştere unei obligaţii de "a da",

având ca efect translaţia proprietăţii. Aşadar, obligaţia iniţială

de "a face" s-a transformat, ope legis, într-o obligaţie de "a da",

susceptibilă de executare silită. Ca urmare, acordul de voinţă

imperfect pentru neîndeplinirea unor formalităţi devine perfect

din moment ce au dispărut condiţiile restrictive de validitate din

trecut.

În susţinerea acestei orientări66 se mai arată că toate

aceste contracte sau antecontracte, au în conţinutul lor clauze

anticipatorii, iar părţile au executat, încă de la încheierea

convenţiei prestaţiile care alcătuiesc obiectul viitorului

contract de vânzare-cumpărare, în sensul că s-a plătit preţul

convenit şi s-a predat cumpărătorului posesia bunului. Dreptul de

proprietate, însă, nu s-a transmis deoarece era necesară

perfectarea actului în forma autentică. Deci, ceea ce lipsea

vânzării-cumpărării, acordului de voinţă al părţilor, era condiţia

formală a înscrisului autentic. Din momentul în care respectivele

reglementări au fost abrogate, construcţiile pot fi înstrăinate

prin simplul acord de voinţă al părţilor, deoarece s-a revenit la

principiul consensualismului. Urmează că operaţia juridică, în

sensul de negotium, a devenit perfectă ca vânzare-cumpărare. Dovada

ei se poate face cu înscrisul sub semnătură privată preconstituit

de părţile contractante. Transferul dreptului de proprietate la

cumpărător a operat la data când vânzarea-cumpărarea a devenit

perfectă, adică la momentul abrogării vechilor reglementări şi

revenirii la principiul consensualismului. Deci, nu se agreează

ideea pe care o susţin unii autori67, a transmiterii dreptului de

66 Liviu Pop, op. cit., p. 150.67 Ioan Popa, op. cit., p. 27.

62

proprietate încă de la încheierea convenţiei. Transferul dreptului

de proprietate nu putea opera în temeiul antecontractului din care

s-a născut obligaţia de "a face". Această obligaţie a fost în

fiinţă pe toată durata cât vechile reglementări erau în vigoare.

Ea s-a transformat într-o obligaţie de "a da", numai la momentul

abrogării reglementărilor care prevedeau condiţia perfectării

vânzării-cumpărării construcţiilor în formă autentică.

Transformarea a avut loc din momentul când fostul antecontract a

devenit o vânzare perfectă. Efectul retroactiv al transmiterii

dreptului de proprietate este contrar principiului

neretroactivităţii legii civile, precum şi normelor imperative, de

ordine publică, ale legilor vechi, abrogate68.

În sistemul de publicitate, prin cărţi funciare, dreptul de

proprietate se consideră dobândit numai de la intabulare.

Cumpărătorul va putea cere intabularea prezentând înscrisul sub

semnătură privată constatator al contractului. Numai că, potrivit

art. 45 din Legea nr. 115/1938, pentru unificarea dispoziţiilor

privitoare la cărţile funciare, intabularea se poate încuviinţa

doar dacă există declaraţia expresă prin care acela al cărui drept

urmează să fie strămutat consimte la intabulare. În cazul în care

înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-şi dea consimţământul

la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului,

intabularea se va putea încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri

judecătoreşti definitive şi irevocabile69.

Hotărârea judecătorească prin care se dispune intabularea se

va pronunţa în urma promovării de către dobânditorul-reclamant a

unei acţiuni în prestaţie tabulară pe temeiul art. 22 şi 24 din

68 Liviu Pop, op. cit.69 Ibidem.

63

Legea nr. 115/1938.

Considerăm că, în ceea ce ne priveşte, propunând o soluţie

oarecum eclectică, mixtă, că problema sorţii contractelor şi

antecontractelor de vânzare-cumpărare, având ca obiect

construcţiile şi numai construcţiile, încheiate în forma

înscrisului sub semnătură privată, în perioada în care au fost în

vigoare reglementările care prevedeau în mod imperativ respectarea

cerinţei ca asemenea acte să fie încheiate în formă autentică,

trebuie să fie privite în mod diferenţiat, în funcţie de voinţa

părţilor la data încheierii actului, după cum s-a avut în vedere

încheierea unui contract ferm sau numai a unui antecontract.

Astfel, contractele de vânzare-cumpărare (lovite de nulitate

absolută pentru lipsa formei autentice) prin care părţile s-au

obligat să vândă şi respectiv să cumpere ferm, valorează în

prezent contracte de vânzare-cumpărare apte să transfere dreptul

de proprietate. Acest efect putând-se produce odată cu abrogarea

reglementărilor care prevedeau, ad validitatem, pentru asemenea acte,

autorizarea administrativă prealabilă şi cerinţa înscrisului

autentic, şi odată cu reinstaurarea principiului consensualismului

în domeniul vânzării-cumpărării construcţiilor.

Aceste acte, însă, vor putea produce asemenea efecte numai în

măsura în care, nulitatea lor nu a fost constatată judecătoreşte,

iar părţile nu au fost repuse în situaţia anterioară, prin

restituirea prestaţiilor, până la data abrogării reglementărilor

restrictive amintite. Aşa fiind, este în spiritul principiilor

generale ale dreptului civil să se admită că nulitatea

contractului a fost asanată prin dispariţia cauzei care o

determinase. Dar, considerăm că aceste contracte devin valabile

numai de la data abrogării legilor care prevedeau condiţiile

64

restrictive. Deci, contractul, iniţial nul, trebuie considerat ca

fiind în prezent valabil şi susceptibil de a fi executat amiabil

sau de a fi valorificat în justiţie70.

Pe de altă parte, antecontractele încheiate în aceeaşi

perioadă, nu pot avea mai multe efecte decât cele care sunt

justificate prin asemenea acte, cu atât mai mult cu cât părţile s-

au obligat doar la prestaţii specifice unui asemenea tip de acte

juridice. Antecontractul nu poate transfera proprietatea din

moment ce părţile nu s-au obligat la aşa ceva, ci doar la

perfectarea în viitor a contractului promis, contract care este o

convenţie distinctă faţă de antecontract; antecontractul dă

naştere unei obligaţii de "a face", pe când contractul definitiv

dă naştere unei obligaţii de "a da", de a transmite proprietatea

imobilului. Necesităţi practice justifică existenţa

antecontractului, aşa încât şi după abrogarea Decretului nr.

144/1958, el va continua să existe. Prin abrogarea acestui text de

lege, antecontractul nu se poate transforma, implicit, într-un

contract definitiv de vânzare-cumpărare, indiferent cât de mult s-

ar prelungi în timp faptele generatoare sau extinctive de situaţii

juridice. Ar însemna că, deşi părţile au înţeles să dea convenţiei

lor, exclusiv, valoare de antecontract, dacă un asemenea act s-ar

încheia după intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, o astfel de

convenţie nu ar fi calificată ca un contract translativ de

proprietate. Ori, se are în vedere că şi după abrogarea Decretului

nr. 144/1958, ca şi a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în

condiţiile operării consensualismului în materia înstrăinării

construcţiilor, părţile vor fi libere să încheie antecontracte în70 A se vedea: M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr.

58/1974 asupra antecontractelor de înstrăinare imobiliară, în"Dreptul" nr. 7-8/1991, p. 91 şi urm.

65

continuare ca o consecinţă a libertăţii contractuale, mai ales că

nu există o interdicţie pentru încheierea în viitor de asemenea

acte juridice71.

Executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare a

unei construcţii o vom trata la punctul următor împreună cu

antecontractele ce au ca obiect vânzarea-cumpărarea de terenuri.

În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare,

perfectate prin consensualism, pot fi prezentate de părţi pentru

transcrierea lui în registrele de publicitate. În sistemul de

publicitate, prin cărţile funciare, dreptul de proprietate se

consideră dobândit numai de la intabulare. În cazul în care

înstrăinătorul-proprietar tabular refuză să-şi dea consimţământul

la intabularea dreptului de proprietate al dobânditorului,

intabularea se va putea încuviinţa numai în temeiul unei hotărâri

judecătoreşti definitive şi irevocabile. Această hotărâre se va

putea pronunţa numai în urma promovării de către dobânditorul-

reclamant a unei acţiuni în prestaţie tabulară pe temeiul art. 22

şi 24 din Legea nr. 115/1938. Acţiunea în prestaţie tabulară nu se

confundă cu acţiunea în executarea unui antecontract de vânzare-

cumpărare. Aceasta din urmă este o acţiune personală în realizarea

unui drept de creanţă care este prescriptibilă în termenul general

de prescripţie de 3 ani, în timp ce acţiunea în prestaţie tabulară

este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă72.

d). Despre posibilitatea executării silite a antecontratelor

de înstrăinare a terenurilor, cu sau fără construcţii, după71 A se vedea E. Safta-Romano, Regimul juridic al

antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecventabrogării Decretului nr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 28-29.

72 A se vedea Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂ-MINTELE SALE, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 307-308.

66

abrogarea Decretului nr. 144/1958.

În perioada de aplicare a Decretului nr. 144/1958, art. 12

din acest act normativ, oferea în general părţilor un instrument

juridic deosebit de eficace pentru a obţine executarea silită

directă a obligaţiilor asumate prin antecontracte. Art. 12 din

respectivul decret prevedea: "în cazul în care s-a încheiat un

înscris, din care rezultă că proprietarul unui teren, cu sau fără

construcţii, s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au

respectat modalităţile de plată a preţului prevăzut în înscris,

iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei prevăzută de

art. 11 una din părţi sau succesorii acestora nu se prezintă, din

orice motive, la notariat, pentru autenticitatea actului de

înstrăinare, instanţa de judecată va putea da o hotărâre care să

ţină loc de act autentic de înstrăinare". Aşadar, acest text de

lege, a prevăzut competenţa instanţelor de judecată, în caz de

neîndeplinire a obligaţiei de perfectare a contractului de

înstrăinare în formă autentică de către una din părţi, de a

pronunţa o hotărâre, la cererea celeilalte părţi care să

înlocuiască actul autentic de înstrăinare. Efectul hotărârii

respective era acelaşi cu efectul contractului autentic de

înstrăinare, adică, în temeiul său şi împotriva voinţei pârâtului,

avea loc transferul dreptului de proprietate.

Abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 a

avut ca efect dispariţia acestui mijloc juridic. Aşa fiind, s-a

pus problema, în practica judiciară şi în literatura de

specialitate, cum se va putea asigura în viitor executarea în

natură a acestor antecontracte la cererea uneia din părţi

împotriva voinţei celeilalte. Acest lucru fiind necesar deoarece,

pentru înstrăinările de terenuri, art. 45-46 (devenite art. 66-67

67

după republicarea Legii nr. 18/1991, iar subsecvent acestei

republicări, art. 66-73 au fost abrogate expres prin Legea nr.

54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr.

18/1991, prevede forma autentică, ad validitatem, că antecontracte de

vânzare-cumpărare de terenuri se vor încheia şi în viitor.

Secţiunea a III-a

Drept comparat

Înainte de prezentarea opiniilor şi a posibilităţilor de

executare silită a antecontractelor, considerăm că este necesar,

pentru o mai bună edificare în această privinţă, să trecem în

revistă, succint, modurile în care este abordată instituţia

antecontractului, în legislaţiile şi literatura juridică

contemporană a unor ţări din componenţa Uniunii Europene73.

În unele din aceste ţări instituţia "promisiunii de contract"

este considerată ca suprapunându-se sau fiind identică cu

instituţia antecontractului.

Franţa

Promisiunea de contract este o convenţie prin care o persoană

se angajează faţă de o altă persoană să încheie un anumit contract

ale cărui condiţii sunt de pe acum determinate.

Promisiunea de contract este o convenţie care presupune un

acord de voinţe, este diferită de oferta de a contracta, act pur

unilateral.

În ceea ce priveşte antecontractul, în dreptul francez şi în

literatura juridică a acestei ţări, nu este dată o definiţie

73 A se vedea Institutul de Drept Comparat din Paris, "Laformation du contrat", Paris, 1976, citat în: Vasile Pătulea, Aplicareaîn timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în"Dreptul" nr. 11/1992, p. 34 şi urm.

68

precisă, mulţi autori recurgând fără nici o diferenţiere la

noţiunile de promisiune de contract şi antecontract.

Unii autori arată că, noţiunea de antecontract, acoperă când

acorduri preliminare încheiate în cursul negocierilor, când

adevărate contracte autonome, cu care însă contractele ulterioare

se vor articula.

Promisiunea de contractare angajează pe promitent să încheie

contractul definitiv în ziua în care beneficiarul opţiunii îşi

manifestă voinţa în acest sens.

Dacă promitentul refuză să încheie actul, beneficiarul se

poate adresa tribunalului care va constata existenţa contractului

prin faptul manifestării opţiunii iar hotărârea instanţei va

valora ca act.

Belgia şi Luxemburg

Promisiunea de contract este o convenţie în virtutea căreia

una dintre părţi se angajează definitiv faţă de o alta, de a

încheia cu aceasta, în viitor, un contract determinat, al cărui

conţinut în esenţă a fost deja determinat.

Deşi, însăşi contractul este deci rezervat în profitul

beneficiarului promisiunii, este totuşi o convenţie care are forţă

obligatorie pentru că există acord de voinţe cu privire la un

obiect determinat în vederea producerii de efecte juridice.

Deci, promisiunea de contract care este o convenţie, diferă

de oferta de a contracta care este un act pur unilateral.

Dreptul belgian nu cunoaşte instituţia antecontractului.

În afară de negocieri, promisiuni de contract, ofertă şi

acceptare, nu există nimic.

Promisiunea de contract angajează un promitent să încheie

contractul promis în locul convenţiei sui generis de promisiunea de

69

contract, în ziua manifestării opţiunii. Dacă, în acel moment al

manifestării opţiunii, promitentul refuză să încheie actul,

beneficiarul se poate adresa tribunalului, care va constata

existenţa contractului prin faptul manifestării opţiunii şi

hotărârea ce o va pronunţa va ţine loc de act.

Italia

Promisiunea de contract este cunoscută şi reglementată de

Codul civil italian prin art. 1351, sub denumirea de "contract

preliminar". Prin acesta, părţile se angajează să încheie între

ele un alt contract, denumit contract definitiv ale cărui

condiţiuni sunt deja determinate, dar ale cărui efecte nu se vor

produce decât mai târziu.

Contractul preliminar trebuie să conţină elementele esenţiale

ale contractului definitiv, absenţa unuia sau mai multor elemente

duce la invalidarea contractului preliminar.

Se consideră că, contractul preliminar, nu poate constitui o

etapă în formarea acordului contractual, deoarece constituie, el

însuşi, un acord deja format.

Contractul preliminar poate fi unilateral. El este unilateral

atunci când numai una din părţi se angajează să încheie un

contract definitiv. El este bilateral atunci când obligaţia de a

încheia contractul definitiv este reciprocă, fiecare dintre părţi

poate pretinde ca cealaltă parte să-şi îndeplinească promisiunea

de a încheia celălalt contract.

Promisiunea de contract pune în sarcina fiecăreia dintre

părţi sau numai uneia dintre ele o obligaţie de a contracta. Dar,

dacă cel ce s-a obligat să încheie un contract definitiv, nu-şi

îndeplineşte această obligaţie, cealaltă parte poate obţine o

hotărâre judecătorească care produce efectele contractului care n-

70

a fost încheiat (art. 2932 C. civ. italian).

Anglia şi Irlanda

Un antecontract este un acord încheiat, care nu leagă părţile

decât din momentul în care a fost redactat contractul formal.

Problema de a şti ce constituie un antecontract depinde de

aprecierea tribunalului care, dacă consideră că redactarea unui

contract formal este de dorit dar nu necesară, va declara că

antecontractul constituie un contract care leagă părţile; dacă

redactarea unui contract formal constituie o condiţie sau o clauză

a acordului, antecontractul va fi considerat ca atare şi nu va

lega părţile.

Atunci când părţile au încheiat o promisiune de contract prin

care beneficiarul poate să-şi manifeste opţiunea într-un anumit

termen, cealaltă parte se va găsi legată şi nu va putea revoca

convenţia, deşi contractul intervenit este doar sub condiţia

intervenirii manifestării opţiunii. Contractul este format în

momentul în care beneficiarul îşi manifestă opţiunea.

În caz de antecontract părţile nu sunt legate decât din

momentul în care a fost redactat contractul formal.

Olanda

Antecontractul se defineşte ca fiind contractul în virtutea

căruia părţile se angajează să încheie un alt contract, al cărui

conţinut este în mod suficient determinabil, cel puţin în ceea ce

priveşte punctele esenţiale. Un astfel de contract este un

contract auxiliar în vederea încheierii contractului principal. În

opinia majorităţii autorilor, antecontractul este diferit de

promisiunea de contract. Promisiunea de contract fiind o ofertă

irevocabilă, ea obligă pe ofertant să menţină pe durata termenului

fixat prin promisiune sau, în lipsa unui atare termen, pe durata

71

timpului socotit rezonabil după circumstanţe. Prin retragerea

promisiunii promitentul poate împiedica realizarea contractului

prin acceptarea de către cealaltă parte.

Antecontractul este în principiu, aşa cum îl desemnează

însăşi denumirea sa, un adevărat contract. O legătură contractuală

se leagă între părţi. Cu toate acestea, este posibil ca termenii

antecontractului să fie prea imprecişi sau chiar absenţi pentru a

se putea determina intenţia părţilor în ceea ce priveşte

conţinutul contractului principal.

Germania

Instituţia promisiunii de contract nu este cunoscută în

doctrina germană. O atare promisiune poate fi, fie un antecontract

care angajează una dintre părţi să încheie, la cererea celeilalte

părţi, un contract, fie o opţiune. Se vorbeşte de opţiune atunci

când una dintre părţi acordă celeilalte dreptul de a realiza, mai

târziu, prin simpla sa declaraţie de voinţă (opţiunea), un

contract ale cărui condiţii sunt deja determinate în convenţia de

opţiune. Este vorba deci de un contract încheiat sub condiţie

suspensivă, el depinzând de exercitarea dreptului de opţiune.

Antecontractul este un contract care angajează părţile să

încheie mai târziu un contract.

Încheierea unui antecontract are, de regulă, drept scop de a

realiza o legătură anticipată între părţi atunci când obstacole,

de fapt sau de drept, se opun încheierii unui contract definitiv

(legea germană nu prevede nici opţiunea nici antecontractul).

Potrivit jurisprudenţei, antecontractul, trebuie să îmbrace

aceeaşi formă prevăzută pentru contractul avut în vedere.

Danemarca

Practica daneză cunoaşte antecontractele dar, pe planul

72

dreptului, acordurile nu se disting în mod net de contractele

propriu-zise. Într-adevăr, sau acestea nu conţin toate elementele

contractului - şi atunci nu au forţă obligatorie - fie ele conţin

toate aceste elemente şi atunci sunt asimilate contractelor.

Elveţia

Codul elveţian al obligaţiilor (reeditat în 1990) face

referire la "promisiunea de a contracta" în următoarele articole:

Art. 22. Obligaţia de a încheia o convenţie viitoare poate fi

asumată pe cale contractuală.

Atunci când, în interesul părţilor, legea subordonează

validitatea contractului de respectarea unei anumite forme,

aceasta se aplică, de asemenea, şi în cazul promisiunii de a

contracta.

Art. 97 alin. 1. Când creditorul nu poate obţine executarea

obligaţiei sau nu poate obţine decât executarea sa imperfectă,

debitorul este ţinut să repare prejudiciul cauzat ... .

Art. 98 alin. 1. Când este vorba de o obligaţie de "a face",

creditorul poate să ceară autorizarea de a proceda el însuşi la

executarea pe cheltuiala debitorului; orice acţiune în daune-

interese rămâne rezervată.

Art. 216. Vânzările de imobile nu sunt valabile decât dacă

sunt făcute prin act autentic.

Promisiunile de vânzare ... nu sunt valabile decât dacă sunt

făcute prin act autentic.

* *

*

Revenind la dreptul nostru, în literatura de specialitate, s-

au propus mai multe soluţii în legătură cu posibilitatea

executării silite a antecontractelor de vânzare-cumpărare

73

imobiliară.

O primă soluţie utilizată în practică este aceea ca

reclamantul să solicite instanţei constatarea împrejurării că

între el şi pârât - părţi ale aceluiaşi antecontract de

înstrăinare - a operat transferul dreptului real, hotărârea urmând

să ţină loc de act autentic de înstrăinare; cererea este

întemeiată în drept, fie numai pe art. 111 C. pr. civ.74, fie pe

acest text de lege căruia i se adaugă art. 1295 C. civ.75

Această soluţie a fost criticată în literatura de

specialitate aducându-se următoarele contraargumente76:

a). Art. 111 C. pr. civ. reglementează acţiunea în

completarea existenţei (sau inexistenţei) unui drept. Din chiar

formularea textului rezultă că se tinde la constatarea existenţei

unui drept, ceea ce presupune că dreptul există în momentul

intentării ei. Ori, în cazul analizat, dreptul care există şi,

deci, ar putea fi constatat, este dreptul de creanţă izvorât din

antecontract, a cărui obligaţie corelativă este aceea de a

consimţi la încheierea contractului într-o formă (de regulă,

autentică) aptă să ducă la transmiterea dreptului real asupra unui

imobil. Dar constatarea unui asemenea drept nu ar avea nici o

eficienţă şi nu ar prezenta nici un interes pentru reclamant, care

nu urmăreşte altceva decât, tocmai, transferul dreptului real,

menţionat mai sus. Apare limpede că, asemenea acţiuni, nu sunt

acţiuni în constatare şi nu pot fi soluţionate prin aplicarea art.

111 C. pr. civ.

b). Cât despre întemeierea unor astfel de acţiuni pe

dispoziţiile art. 1295 C. civ., este de observat că acest text nu74 Judecătoria sect. I Bucureşti, sentinţa civilă nr. 6861.75 Judecătoria sect. I Bucureşti, sentinţa civilă nr. 6863.76 Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 16-18.

74

face decât să consacre principiul consensualismului în materia

contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că, "vinderea este

perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la

cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au

învoit asupra lucrului şi preţului, deşi lucrul încă nu se va fi

predat şi preţul încă nu se va fi numărat". Asta înseamnă, după

cum textul a declară expres, de altfel, că el se aplică doar

contractelor de vânzare-cumpărare, deci nu poate fi folosit pentru

transformarea unor antecontracte în contracte propriu-zise.

Aşadar, efectul translativ de proprietate prevăzut de art.

1295 C. civ. pentru contractele de vânzare-cumpărare nu se produce

în cazul antecontractelor, iar dacă - prin reductio ad absurdum - el

s-ar produce, atunci acţiunea de felul celei analizate aici nu şi-

ar mai avea rostul deoarece transferul proprietăţii ar opera în

lipsa ei. Se concluzionează că textul nu poate fi folosit ca temei

al hotărârii pronunţate în asemenea cazuri.

O altă cale de valorificare în justiţie a antecontractelor ar

putea fi aceea de a considera că legea veche abrogată (art. 12 din

Decretul nr. 144/1958) se aplică în continuare (supravieţuieşte,

ultraactivată), deoarece faţă de ea antecontractul şi raporturile

juridice cărora el le dă naştere constituie facta pendentio (fapte

juridice în curs de desfăşurare), întrucât aceste raporturi se

sting prin executarea antecontractului care, prin ipoteză, nu a

avut încă loc.

Şi această soluţie a fost criticată în doctrină77.

Se admite, în general, că, pentru a determina dacă o lege

abrogată supravieţuieşte sau nu abrogării sale, trebuie să se facă

distincţie între situaţiile juridice (legale) şi cele subiective

77 Ibidem.75

(individuale), supravieţuirea fiind exclusă în cazul primelor.

Executarea antecontractelor prin intermediul art. 12 din Decretul

nr. 144/1958, constituie o situaţie juridică legală, deoarece

condiţiile de exercitare a acţiunii şi efectele acesteia erau

prevăzute de însuşi textul de lege, părţile neputând să deroge de

la aceasta; în plus, regimul juridic al proprietăţii - din care

făcea parte art. 12 - constituie, ca regulă, un domeniu de

manifestare a situaţiilor juridice legale.

Aşa fiind, este exclusă supravieţuirea acestui text de lege

după abrogarea lui expresă.

Mai mult, raţionamentul acestei soluţii este nu numai

necorespunzător teoretic, dar el nu este util nici din punct de

vedere practic. Astfel, dacă s-ar accepta ideea supravieţuirii

legii vechi, oricum soluţia bazată pe art. 12 din Decretul nr.

144/1958 ar fi valabilă doar pentru antecontractele încheiate până

la abrogarea acestui text (7 august 1991), pentru celelalte fiind

necesară găsirea altei soluţii legale.

Într-o altă opinie, deosebit de interesantă şi seducător

argumentată, se porneşte de la realitatea că un antecontract de

transmitere sau constituire a unui drept real naşte, în sarcina

părţilor, obligaţia de "a face" - constând în încheierea în viitor

a contractului (eventual, în formă autentică) -, se consideră că

această obligaţie este susceptibilă de executare silită directă

atipică, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti, care să

ţină loc de contract, chiar în condiţiile abrogării art. 12 din

Decretul nr. 144/1958.

Se numeşte aceasta executare silită "atipică" pentru că ea se

realizează în absenţa unui titlu executoriu, astfel cum este el

definit în literatură şi în afara procedurilor execuţionale

76

reglementate de Codul de procedură civilă78.

Această opinie se întemeiază pe următoarele raţionamente şi

temeiuri legale:

A. Problema de ordin teoretic, care trebuie rezolvată, este

aceea dacă instanţa, prin hotărârea ce o pronunţă, poate suplini

manifestarea de voinţă a părţii care nu îşi dă consimţământul la

încheierea contractului promis prin antecontract. Pentru că,

instanţa, nu face altceva decât să constate - după verificarea

anumitor condiţii - că actul juridic s-a încheiat, deşi una dintre

părţi s-a opus în mod cert la aceasta, deci, nu face altceva decât

să suplinească manifestarea de voinţă a părţii în culpă.

Aşadar, ne aflăm pe terenul răspunderii civile contractuale,

iar suplinirea consimţământului părţii, care refuză să încheie

contractul, este o modalitate de reparare în natură a

prejudiciului suferit de cealaltă parte. Instanţele de judecată

au, prin excepţie, competenţa de a se substitui voinţei părţilor

dar numai dacă ea este prevăzută de legea civilă sau decurge din

principii de drept deduse din reglementarea de ansamblu a unor

instituţii civile.

Se precizează că instanţa de judecată are această abilitate

dată de legislaţia noastră care cunoaşte mai multe asemenea

prevederi. Astfel sunt: înlocuirea consimţământului prin hotărâre

judecătorească în temeiul art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938;

vânzarea unui imobil în cadrul procedurii de executare silită

imobiliară reglementată în Codul de procedură civilă.

În afara acestor cazuri, în doctrină, sunt semnalate cel

puţin două situaţii în care - în absenţa unui text de lege expres

- instanţa poate suplini, prin hotărâre judecătorească, voinţa

78 Valeriu Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 14-28.77

persoanei, pentru a se da, astfel, satisfacţie unor principii mai

importante decât regula potrivit căreia actul juridic se formează

valabil numai pe baza consimţământului. Este vorba de situaţia

actelor juridice de administrare încheiate de unul din

coproprietari, acte anulabile potrivit regulii unanimităţii din

materia coproprietăţii, deoarece nu toţi copărtaşii au consimţit

la încheierea lor, şi în cazul în care oferta (ca element al

mecanismului de încheiere a contractului) a fost retrasă

intempestiv de ofertant înainte ca acceptarea să ajungă la

cunoştinţa lui, când instanţa va considera contractul ca fiind

încheiat cu titlu de reparaţie în natură a prejudiciului produs cu

luarea în considerare a condiţiilor particulare ale fiecărei speţe

în parte. Este limpede că, asemenea soluţii, presupun "înlocuirea"

consimţământului părţii prin hotărâre de judecată, pentru a se da

satisfacţie principiului reparării în natură a prejudiciilor.

Se consideră, de către autori, că aceleaşi raţionamente pot

fi utilizate şi o soluţie similară poate fi acceptată şi în cazul

analizat; instanţa judecătorească va suplini consimţământul celui

ce refuză să-şi execute obligaţia de a încheia contractul, asumată

prin antecontract, în lumina principiilor executării în natură a

obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor.

Aceasta deoarece, pe de o parte, pronunţarea unei hotărâri

care să ţină loc de act juridic translativ de drepturi reale

constituie o executare silită (în natură) atipică a obligaţiei de

"a face", născută din antecontract.

Pe de altă parte, în acest fel, se realizează cea mai bună

reparaţie în natură a prejudiciului pe care una din părţi l-ar

încerca datorită neexecutării de către cealaltă parte a obligaţiei

de a încheia contractul, asumată prin antecontract.

78

B. În sprijinul celor afirmate până acum se invocă, de către

autori, şi argumente de text.

Astfel, art. 1973 C. civ. dispune: "creditorul are dreptul de

a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei (...)", consacrând

principiul executării în natură a obligaţiilor. Ori, atunci când

debitorul obligaţiei de a încheia contractul nu îşi dă

consimţământul la aceasta, îndeplinirea exactă a obligaţiei este

obţinută de către creditor, tocmai pentru suplinirea manifestării

de voinţă a debitorului prin hotărârea judecătorească.

De asemenea, art. 1077 C. civ. prevede că, "nefiind

îndeplinită obligaţia de "a face", creditorul poate de asemenea să

fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire pe cheltuiala

debitorului". Fără detalieri excesive, acest text a fost folosit

şi el în justificarea puterilor instanţei de a pronunţa o hotărâre

care să ţină loc de contract de înstrăinare. Din analiza acestui

text reiese, cu certitudine, că scopul legiuitorului a fost acela

de a asigura îndeplinirea exactă a obligaţiei (potrivit art. 1073

C. civ.), chiar dacă aceasta ar fi executată până la urmă de

însuşi creditorul pe seama debitorului; în acelaşi timp,

legiutorul a urmărit şi a permis - pentru atingerea acestui scop -

ca manifestarea de voinţă a debitorului, în sensul de a-şi executa

obligaţia, să fie suplinită prin autorizare dată de instanţă

creditorului, pentru ca acesta să execute el însuşi ceea ce

79

debitorul îi datora.

Se susţine în continuare de către autori că, nu este

impropriu de a se vorbi de o suplinire a consimţământului

debitorului în acest caz, pentru că executarea unei obligaţii este

o plată, iar plata este un act juridic bilateral, deci un contract

care presupune şi exprimarea consimţământului debitorului. În mod

simetric, suplinirea consimţământului creditorului este posibilă

în cadrul procedurii ofertei reale de plată urmată de

consemnaţiune.

Deci, art. 1077 C. civ., permite suplinirea consimţământului

debitorului în materia obligaţiilor de "a face" izvorâte din

antecontract, instanţele putând să-şi întemeieze pe ele

pronunţarea unor hotărâri care să ţină loc de contracte de

înstrăinare, asigurându-se în acest fel executarea în natură,

întocmai a antecontractului.

Nu s-ar putea spune că aplicarea acestor temeiuri de drept s-

ar opune art. 1075 C. civ., care prevede că, în cazul obligaţiei

de "a face" neexecutate, aceasta se schimbă în dezdăunări atunci

când ea este intuitu personae deci, presupune faptul personal al

debitorului. Nu este posibil un asemenea raţionament tocmai,

fiindcă, în ciuda caracterului personal al obligaţiei născută din

antecontract, de a consimţi la încheierea contractului, realizarea

acestei obligaţii poate fi obţinută de creditor şi fără faptul

personal al debitorului, prin pronunţarea, de către instanţă, a

hotărârii ce ţine loc de contract.

80

Autorii arată că, în afara textelor legale menţionate până

aici, mai poate fi invocat în sprijinul rezolvărilor pe care

încearcă să le propună şi art. 970 alin. 2 C. civ.: "Ele

(convenţiile - n. n.) obligă nu numai la ceea ce este expres într-

însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă

obligaţiei, după natura sa". Întrucât legea, deşi nu prevede, nici

nu interzice expres instanţei să pronunţe o hotărâre care să

suplinească voinţa părţilor, se poate considera că echitatea este

aceea care permite judecătorului să acţioneze astfel, restabilind

echilibrul contractual perturbat de către debitorul refractar.

Acestei opinii i se reproşează79 că recurge la o interpretare

extensivă constând în aceea că deplasează câmpul de aplicare al

prevederilor art. 1077 C. civ., din cel al executării în natură a

obligaţiilor de "a face", în acela al încheierii antecontractului.

În condiţiile art. 1077 C. civ., contractul este perfectat,

producându-şi toate efectele, pe când în cazul antecontractului

suntem doar în prezenţa unei promisiuni, contractul urmând să fie

încheiat în viitor.

Acestei critici i se răspunde, pe bună dreptate, că

antecontractul este un contract şi că încheierea contractului nu

este altceva decât executarea în natură a obligaţiilor rezultate

din antecontract80.

Într-o altă opinie, se propune un sistem mixt de sancţiuni

(daune cominatorii plus daune-interese).

În vederea executării în natură a obligaţiilor rezultate

dintr-un antecontract, partea avea posibilitatea, chiar şi în

79 E. Safta-Romano, op. cit., p. 31,80 Fl. Baias, Efectele juridice ale contractului de vânzare-

cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogării Decretuluinr. 144/1958, în "Dreptul" nr. 7/1994, nota II, p. 32.

81

perioada când art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era în vigoare, să

opteze pentru soluţia daunelor cominatorii. Prin intrarea în

vigoare a Legii nr. 50/1991, creditorului îi rămâne posibilitatea

de opţiune, în cazul în care cealaltă parte refuză să-şi execute

obligaţia de "a face", între rezoluţiunea antecontractului sau la

obligarea părţii culpabile la plata daunelor cominatorii, pentru a

o constrânge la încheierea contractului în forma stabilită de

comun acord prin antecontract. Instanţa va putea, la cererea

oricărei părţi, să o oblige pe cealaltă parte să încheie

contractul sub formă autentică, în caz contrar, urmând să suporte

sancţiunea daunelor cominatorii, calculate, de regulă, pe fiecare

zi de întârziere. Daunele cominatorii nu reuşesc, însă,

întotdeauna să înfrângă rezistenţa debitorului care le poate

ignora. Într-o asemenea situaţie, creditorul va putea pretinde

obligarea debitorului la plata unor daune interese, care vor

consta în diferenţa de valoare între preţul achitat la data

încheierii antecontractului (sau promis la acea dată) şi preţul

practicat, în prezent, pe piaţa liberă la imobilul de genul celui

care a făcut obiectul antecontractului. Această soluţie se

întemeiază pe ideea de culpă a celeilalte părţi, la executarea

obligaţiilor, rezultând din antecontract. În acest mod, sub

sancţiunea unor daune cominatorii care vor trebui achitate, precum

şi a daunelor interese reprezentând diferenţa de preţ, vânzătorul-

promitent nu va avea altă cale decât aceea de a-şi respecta

obligaţiile asumate în antecontract. Chiar dacă el ar refuza, în

cele din urmă să perfecteze contractul de vânzare, cealaltă parte

va fi integral despăgubită81.81 E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind

înstrăinările imobiliare subsecvente abrogării Decretului nr.144/1958, în "Dreptul" nr. 9/1993, p. 31-32.

82

Nici această opinie nu a fost scutită de critici.

Astfel, se opinează că o asemenea sancţionare a celui care

persistă în refuzul încheierii contractului nu ar răspunde câtuşi

de puţin intereselor aceluia care doreşte executarea

antecontractului şi dobândirea proprietăţii. Şi aceasta din două

motive: mai întâi, pentru că interesul său major este transferul

dreptului de proprietate şi nu sancţionarea celuilalt; iar apoi,

fiindcă executarea unor asemenea sancţiuni, chiar substanţiale, se

poate dovedi extrem de dificilă, ori chiar iluzorie82.

Şi, în final, într-o ultimă opinie83 se susţine că instanţa

de judecată poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act

autentic. În ceea ce priveşte antecontractele de vânzare-cumpărare

a imobilelor situate în teritoriile de carte funciară, asemenea

hotărâri pot avea ca temei art. 17 alin. 4 din Legea nr. 115/1938

care prevede clar, cuprinzător şi fără condiţii restrictive că

"Hotărârea judecătorească sau, în cazurile anume prevăzute de

lege, decizia autorităţii administrative, vor înlocui acordul de

voinţă sau consimţământul". Rezultă că, ori de câte ori nu este

posibilă perfectarea contractului, deoarece una din părţile

antecontractului refuză să-şi îndeplinească această obligaţie, la

cererea celeilalte părţi, instanţa competentă va putea pronunţa o

hotărâre care să înlocuiască acordul de voinţă al părţilor, în

formă autentică.

În ceea ce priveşte teritoriile unde nu se aplică

dispoziţiile Legii nr. 115/1938, instanţele de judecată pot da

hotărâri, care să ţină loc de contract, în temeiul art. 1073, art.

82 Fl. Baias, op. cit., nota II, p. 32.83 Liviu Pop, DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI DEZMEMBRĂMINTELE SALE,

Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 152 şi urm.83

1077 şi art. 970 alin. 2 C. civ.84 Dar, se apreciază că, odată cu

posibilitatea aplicării Legii nr. 7/1996 (Legea noilor cărţi

funciare) problema va fi rezolvată şi în teritoriile unde nu

există acum cărţi funciare, deoarece alin. 4 din art. 17 al Legii

nr. 115/1938 a fost preluat în noua lege a cărţilor funciare la

art. 22 alin. 385.

Considerăm că această opinie nu poate fi acceptată deoarece

art. 22 din Legea nr. 7/1996 face referire doar la înscrierile şi

radierile din cartea funciară a dreptului de proprietate şi a

celorlalte drepturi reale, care se fac "pe baza actului prin care

s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil" respectivele

drepturi. Reiese deci că, hotărârea judecătorească prevăzută la

alin. 3 al aceluiaşi articol, se referă doar la radierile şi

înscrierile în cartea funciară dar numai după ce a fost încheiat

un act valabil care să transmită proprietatea. În legătură cu

posibilitatea suplinirii consimţământului la încheierea actelor

translative de proprietate, printr-o hotărâre judecătorească,

articolul analizat nu prevede nimic.

Referitor la posibilitatea executării silite a

antecontractului considerăm că instanţa poate da hotărâri care să

ţină loc de contract în temeiul art. 970, art. 1073 şi art. 1077

C. civ. Aceasta cu atât mai mult dacă se are în vedere şi art. 969

C. civ. Împărtăşim opinia exprimată în acest sens şi argumentele

invocate în susţinerea ei.

e). Condiţiile admisibilităţii acţiunii în pronunţarea unei

hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic86.

84 Ibidem.85 Ibidem.86 Dan Chirică, Condiţiile admisibilităţii acţiunii întemeiate

pe dispoziţiile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în "Dinamica84

1. Existenţa unui antecontract valabil încheiat. Fiind o

convenţie ca oricare alta, antecontractul trebuie să întrunească

condiţiile de valabilitate prevăzute de art. 948-968 C. civ., dar,

antecontractul prezintă unele particularităţi în acest domeniu,

particularităţi pe care le-am tratat cu ocazia examinării

condiţiilor antecontractului.

2. Dovedirea antecontractului în condiţiile dreptului comun.

Odată cu abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958, care

condiţiona în mod expres admiterea acţiunii de încheierea

contractului în forma unui înscris sub semnătură privată din care

să rezulte obligaţiile părţilor (în principiul care este lucrul

vândut şi care este preţul), promovarea acţiunii nu mai este

condiţionată de forma scrisă a antecontractului. Aşa fiind,

dovedirea acestuia urmează să se facă conform dreptului comun în

materie de probe (art. 1191-1198 C. civ.).

3. Refuzul uneia din părţi de a autentifica actul de vânzare-

cumpărare. Întrucât nici o acţiune nu poate fi promovată în

justiţie fără un interes, nici acţiunea analizată aici nu poate fi

promovată altfel; ori, interesul promovării unei asemenea acţiuni

nu poate consta decât în refuzul uneia din părţi de a se prezenta

la notariat pentru autentificare.

4. Partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile

asumate prin antecontract. În cazul în care partea care acţionează

nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii - de exemplu, promitentul-

cumpărător nu a plătit preţul sau promitentul-vânzător nu a predat

relaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şipractica dreptului", Centrul de Ştiinţe Sociale al Academiei deŞtiinţe Sociale şi Poplitice", Cluj-Napoca, 1988, p. 123-151.

Dan Chirică, DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE, Edit. Cordial,Cluj-Napoca, 1994, p. 30-32.

85

posesia lucrului vândut -, partea adversă poate să-i paralizeze

acţiunea prin invocarea excepţiei de neîndeplinire a contractului

(exceptio non adimpeti contractus).

Respectarea obligaţiilor asumate prin antecontract nu trebuie

luată însă într-un înţeles foarte rigid. Astfel, după cum s-a

judecat într-o speţă, promitentului-cumpărător îi rămâne deschisă

calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc

de act autentic, chiar dacă nu a achitat ratele din preţ strict la

termenele contractuale, această situaţie datorându-se

promitentului-vânzător care a refuzat să le primească, dar

întregul preţ este apoi achitat în timpul procesului; s-a susţinut

însă că acţiunea ar fi trebuit să fie respinsă şi admisă acţiunea

reconvenţională în rezoluţiune a promitentului-vânzător, dacă

termenele de plată stabilite de părţi ar fi avut un caracter

esenţial sau ar fi fost stabilit un pact comisoriu expres, de

ultimul grad87.

Promitentului-vânzător nu i s-ar putea admite acţiunea în

rezoluţiune, de vreme ce, prin ipoteză chiar, încălcarea

menţionatelor stipulaţii contractuale s-ar datora culpei sale88.

5. Promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului vândut,

iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi bunul

vândut la data pronunţării hotărârii judecătoreşti. Întrucât prin

hotărârea ce se pronunţă se operează un transfer de proprietate,

instanţa trebuie să verifice, în prealabil, dacă promitentul-

vânzător este proprietar, căci numai în acest caz acţiunea este

admisibilă, nefiind de conceput ca promitentul-cumpărător de

conivenţă cu promitentul-vânzător să îşi constituie fără temei87 Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1944/1974, în

"C.D. 1974", p. 94-97.88 Dan Chirică, op. cit.

86

legal un titlu de proprietate asupra bunului aparţinând unui terţ.

Credem, de asemenea, că sunt necesare câteva precizări

privind intentarea acţiunii întemeiată pe art. 1073 şi art. 1077

C. civ., prin care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să

ţină loc de contract translativ sau constitutiv de drepturi reale.

a). Acţiunea avută în vedere fiind o acţiune personală,

întemeiată pe dreptul de creanţă născut din antecontract,

competenţa este cea de drept comun (art. 5 C. pr. civ.) fără a fi

exclusă competenţa alternativă reglementată de art. 10 pct. 1 C.

pr. civ.89

b). Calitatea procesuală - deopotrivă activă şi pasivă -

aparţine părţilor antecontractului sau succesorilor acestora, iar

în ipoteza succesiunilor vacante - statului.

c). Termenul de prescripţie a dreptului de acţiune este cel

general, de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 şi

el începe să curgă după distincţiile făcute de art. 7 din acelaşi

decret, adică, fie de la data naşterii raportului juridic

(încheierea antecontractului), fie la expirarea termenului în care

a fost prevăzută încheierea contractului.

d). În sfârşit, un aspect cel puţin la fel de important

priveşte timbrarea acestor acţiuni în condiţiile în care taxele de

timbru pentru acţiunile în justiţie sunt sensibil mai mici decât

cele notariale. Astfel, s-ar putea ajunge, prin simularea unei

situaţii litigioase între părţi, la eludarea dispoziţiilor legale

privind taxele de timbru pentru autentificarea contractelor. În

practică s-a decis ca în aceste cazuri taxa este cea

corespunzătoare autentificării contractului şi trebuie percepută,

89 V. Stoica, Fl. Baias, op. cit., p. 24.87

ca atare, de către instanţă90.

Prin întrunirea condiţiilor enumerate mai sus, acţiunea

devine admisibilă, pronunţându-se o hotărâre judecătorească care

ţine loc de act autentic notarial.

În acest caz, prin derogare de la regula efectului declarativ

al hotărârilor judecătoreşti, avem de a face cu o hotărâre

constitutivă de drepturi, care, în esenţă, realizează

transformarea obligaţiei de "a face" în obligaţia de "a da",

specifică vânzării, creându-se o situaţie juridică nouă. Hotărârea

judecătorească constituie fără îndoială ea însăşi un titlu de

proprietate aidoma celui pe care părţile şi l-ar fi constituit

prezentându-se pentru autentificarea actului la notariat91.

Potrivit art. 404 C. pr. civ. şi art. 6 din Decretul nr.

167/1958, hotărârea judecătorească care nu s-a executat timp de 3

ani de la data rămânerii ei definitive nu se mai poate executa şi

va pierde puterea lucrului judecat. În termenul general de

prescripţie se prescrie şi dreptul de a cere executarea silită a

titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate,

uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie; dar, aşa cum

întemeiat s-a precizat în doctrină, numai hotărârile executorii

îşi pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu şi cele care nu

sunt susceptibile de executare silită cum sunt, de pildă,

hotărârile constitutive de drepturi sau hotărârile pronunţate în

cadrul acţiunilor în constatare.

Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească în discuţie

poate avea un conţinut divers, trebuie făcută necesara distincţie

între dispoziţiile nesusceptibile de executare silită şi cele

90 Ibidem.91 Dan Chirică, op. cit., p. 38-39.

88

susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai

importantă din hotărâre - aceea prin care se dispune transferul

dreptului real de proprietate - fiind constitutivă de drepturi, nu

este susceptibilă de executare silită şi deci în legătură cu

aceasta nu se poate pune nici problema prescriptibilităţii

executării ei, prin ea însăşi această dispoziţie fiind o executare

silită (atipică) a unei obligaţiei de "a face". În schimb,

dispoziţii de hotărâre ca acelea prin care se dispune, de

exemplu, plata preţului sau predarea imobilului sunt în mod

evident susceptibile de executare silită, deci prescriptibile în 3

ani de la data rămânerii definitive a hotărârii. Aşa fiind

conchidem că, aşa cum nu se poate pune problema

prescriptibilităţii extinctive a dreptului de proprietate

transferat printr-un act notarial, tot astfel, nu se poate pune

nici problema prescriptibilităţii extinctive a unui drept similar

transferat prin hotărâre judecătorească, indiferent de calea prin

care s-a realizat transferul lui, dreptul de proprietate este şi

rămâne imprescriptibil pe cale extinctivă92.

Secţiunea a IV-a

Rezoluţia antecontractului

Rezoluţia antecontractului este sancţiunea care, potrivit

dreptului comun, intervine în cazul neîndeplinirii obligaţiilor

contractuale din culpa uneia din părţi şi care constă în

desfiinţarea retroactivă a convenţiei, la cererea celeilalte părţi

(care şi-a îndeplinit ori este gata să-şi îndeplinească

obligaţiile), cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia

anterioară încheierii antecontractului (prin restituirea reciprocă

92 Ibidem.89

a prestaţiilor, eventual, săvârşite în temeiul lui şi cu obligarea

părţii aflate în culpă la repararea prejudiciilor cauzate

celeilalte părţi - daune-interese, clauză penală etc.).

Rezoluţia antecontractului poate opera, de plin drept, dacă

părţile stipulaseră un pact comisoriu de gradul III, sau trebuia

pronunţată prin hotărâre de către instanţa judecătorească, în

celelalte cazuri93.

Dacă una din părţi nu-şi execută în natură sa specifică

obligaţia asumată, cealaltă parte are, neîndoios, dreptul de a

pretinde executarea în natură, dar nu i se poate nega nici dreptul

de a cădea de acord cu cealaltă parte ca obligaţia asumată iniţial

să nu se mai execute, ci să se stingă pentru viitor sau să se

desfiinţeze cu efect retroactiv. Principiul executării în natură

nu se poate opune la aceasta, căci - cel puţin în domeniul

contractelor de drept comun - el este stabilit în interesul

părţilor sau în interesul aceleia din părţi care înţelege să-şi

respecte întocmai angajamentul luat, dar nicidecum împotriva

intereselor comune sau concordante ale părţilor. Prin urmare, dacă

una dintre părţi, refuzând fără nici un temei obiectiv, să-şi

execute în natură obligaţia asumată, îşi manifestă, astfel,

implicit, voinţa de a se proceda la rezoluţiunea contractului din

vina sa, nimic nu se poate opune ca cealaltă parte, dacă găseşte

această soluţie convenabilă, să renunţe la dreptul său de a cere

executarea silită în natură şi să accepte ca obligaţia să fie

desfiinţată şi părţile repuse în situaţia anterioară. Câtă vreme

nu sunt în joc interese superioare, ale colectivităţii, voinţa

concordantă a părţilor - chiar prezumată din atitudinea lor -

93 M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1996, p. 152-153.

90

poate determina producerea acestui efect, care nu contravine

câtuşi de puţin textelor şi spiritului legislaţiei în vigoare94.

Pe de altă parte, dacă nu s-ar recunoaşte părţii care nu este

în culpă dreptul de a renunţa la executarea în natură a

antecontractului şi de a opta pentru rezoluţiunea acestuia cu

repunerea părţilor în starea anterioară, ar însemna să se ajungă

ca cealaltă parte să-şi invoce propria sa culpă - constând în

refuzul nejustificat de a-şi executa angajamentul - pentru a

înrăutăţi situaţia cocontractantului său, pentru a-l împiedica să

obţină repunerea sa în situaţia anterioară, ceea ce ar contraveni

unui alt principiu fundamental al dreptului civil.

Dacă în temeiul antecontractului cumpărătorul a plătit, în

întregime sau în parte, preţul bunului ce urma să fie vândut, el

poate cere restituirea sumelor plătite, adică poate cere să fie

repus în situaţia anterioară încheierii antecontractului. Practica

judiciară a precizat, însă, că beneficiarul promisiunii nu poate

cere restituirea preţului, dacă vânzarea nu s-a perfectat din vina

lui95 , ca de exemplu atunci când el n-a respectat întocmai

modalităţile de plată a preţului convenite cu promitentul. În

acest caz nu se poate imputa celeilalte părţi "neîndeplinirea

angajamentului său" (art. 1020 C. civ.) pentru a se putea cere

împotriva sa rezoluţiunea contractului şi repunerea în situaţia

anterioară, cumpărătorul rămânând obligat - aşa cum convenise - să

plătească restul din preţ (câtă vreme vânzătorul nu cere, el,

rezoluţia antecontractului) şi să perfecteze înstrăinarea în forma94 M. Mureşan, Principiul forţei obligatorii a contractului, în

A. Ionaşcu şi colaboratorii, "Contribuţia practicii judecătoreşti ladezvoltarea principiilor dreptului civil român", Edit. Academiei,1973, p. 112 şi urm.

95 Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 595 din 6 iunie1961, în "C.D. 1961", p. 97.

91

cerută de lege, nefiind îndreptăţit să se dezică de la

îndeplinirea obligaţiilor ce şi-a asumat şi nici să profite de

propria sa culpă.

Când, însă, cumpărătorul nu este în culpă, ci neperfectarea

vânzării s-a datorat culpei vânzătorului, precum şi atunci când

această situaţie este datorată unor împrejurări obiective, străine

de culpa oricăreia din părţi, cumpărătorul este îndreptăţit să

ceară restituirea preţului sau a părţii din preţ pe care a plătit-

o96. Pe lângă aceasta, partea în culpă va fi obligată şi la plata

eventualelor despăgubiri, dacă cealaltă parte, nevinovată, a

încercat prejudicii şi le-a dovedit (art. 1075 C. civ.).

Acţiunea în rezoluţiune, fiind o acţiune întemeiată pe

neexecutarea obligaţiei de "a face" asumate prin antecontract,

este o acţiune prescriptibilă, dreptul la acţiune se va stinge,

potrivit dispoziţiilor din dreptul comun, într-un termen de

prescripţie de 3 ani. Acest termen începe să curgă de la data la

care, partea îndreptăţită să ceară rezoluţiunea, a cunoscut

motivele pentru care urmează a cere rezoluţiunea. De asemenea,

dacă părţile au stabilit un termen pentru perfectarea vânzării,

prescripţia dreptului la acţiune urmează să curgă de la expirarea

acestui termen97.

Rezoluţia antecontractului poate fi cerută şi pentru vicii

ascunse ale imobilului care face obiectul convenţiei (de obicei, o

construcţie), dar în acest caz dreptul la acţiune, conform art. 5

din Decretul nr. 167/1958, se prescrie, prin împlinirea unui

termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu

96M. Mureşan, op. cit.Ioan Zinveliu, CONTRACTELE CIVILE. INSTRUMENTE DE SATISFACERE A

INTERESELOR CETĂŢENILOR, Edit. "Dacia", Cluj-Napoca, 1978, p. 50.97 M. Mureşan, op. cit.

92

viclenie. Evident, în cazul contrar, când viciile au fost ascunse

cu viclenie, se va aplica termenul general de prescripţie, de 3

ani98.

98 Gh. Beleiu, S. Ştefănescu, notă la speţă, în "Dreptul" nr. 4-5/1991, p. 74-79.

M. Mureşan, DREPT CIVIL. PARTEA GENERALĂ, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1998, p. 249-250.

93

Capitolul 6

Imposibilitatea obiectivă de executare

În cazul imposibilităţii obiective de executare, obligaţia se

stinge datorită faptului că debitorul este în imposibilitate

absolută de executare a prestaţiei pe care o datorează, din cauză

de forţă majoră99.

Imposibilitatea fortuită de executare este reglementată

expres în art. 1156 C. civ.

Această imposibilitate de executare a obligaţiei de a

contracta, asumată printr-un antecontract, poate fi determinată de

diferite împrejurări, ca de exemplu:

- pieirea fortuită a bunului ce face obiectul contractului

promis (datorită unui cutremur, inundaţii, etc.); nemaiexistând

bunul, nu se mai poate încheia contractul prin care bunul să fie

înstrăinat, conform principiului nemo dat quad non habet. Dar în

asemenea situaţii se pune problema riscului pieirii fortuite a

bunului şi riscul neexecutării contractului.

În ceea ce priveşte riscul pieirii fortuite a bunului, în

cazul antecontractului, lucrurile sunt clare, riscul îl va suporta

înstrăinătorul, conform principiului res perit domino.99 Liviu Pop, DREPT CIVIL. TEORIA GENERALĂ A OBLIGAŢIILOR, Edit.

Fundaţiei "Chemarea", Iaşi, 1996, p. 483.94

În legătură cu riscul neexecutării contractului, acesta va fi

suportat de debitorul ale cărui obligaţii au devenit imposibil de

executat, conform celuilalt principiu res perit debitori. Debitorul

obligaţiei imposibil de executat este promitentul-înstrăinător

care, neputând transmite dreptul de proprietate, nu poate cere

plata preţului de la cealaltă parte, iar în cazul în care l-a

încasat anticipat, este obligat să îl restituie100.

În jurisprudenţă şi doctrină, aceeaşi soluţie a fost propusă

şi pentru situaţia în care imposibilitatea de executare a

obligaţiei de a contracta ar fi deopotrivă imputabilă ambelor

părţi promitente101.

- o altă împrejurare care poate determina imposibilitatea

obiectivă de executare este scoaterea imobilului din circuitul

civil, aşa cum s-a întâmplat în 1974 prin adoptarea Legilor nr. 58

şi nr. 59, când înstrăinarea terenurilor a fost interzisă, iar

antecontractele prin care se promiteau asemenea înstrăinări, n-au

mai putut fi executate; soluţia a fost, şi de această dată, cea

oferită de dreptul comun, adică stingerea obligaţiilor asumate

100M. Mureşan, CONTRACTELE CIVILE, Vol. I, Edit. Cordial Lex,Cluj-Napoca, 1996, p. 151.

Liviu Pop, op. cit.101 A se vedea: V. Stoica, Cu privire la posibilitatea

rezoluţiunii unei convenţii în cazul culpei ambelor părţi, în"Revista română de drept" nr. 9/1984, p. 30-40; Dan Chirică,Imposibilitatea executării antecontractului de vânzare-cumpărareîntr-o situaţie specială, în S.C.J., nr. 2/1987, p. 146-150.

95

prin antecontract pentru imposibilitate obiectivă de executare, cu

consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, dar fără

obligarea nici uneia dintre ele la plata de daune-interese,

deoarece lipseşte culpa, condiţie esenţială pentru antrenarea

răspunderii civile.

- sub imperiul legislaţiei anterioare anului 1989, mai erau

considerate cazuri de imposibilitate fortuită de executare a

obligaţiei de a contracta: - refuzul organului administrativ

competent de a elibera autorizaţia de înstrăinare necesară.

În condiţiile actualei legislaţii, o autorizare

administrativă prealabilă perfectării contractului de înstrăinare

imobiliară mai este cerută: - de art. 5 alin. 3 din Legea nr.

15/1990 (pentru "înstrăinarea bunurilor imobiliare aparţinând

regiei autonome"); - de art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr.

61/1990 (pentru ipoteza vânzării de către foştii chiriaşi a

locuinţelor construite din fondurile statului pe care le-au

cumpărat pe bază de credit, câtă vreme acesta n-a fost integral

rambursat); - şi de art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 (pentru

situaţii similare celei precedente); - în trecut, mai era posibilă

trecerea imobilului promis în proprietatea statului în temeiul

Decretului nr. 223/1974 (azi abrogat) care sancţiona astfel

plecarea definitivă a românilor în străinătate102.

102 M. Mureşan, op. cit.96

Concluzii

Antecontractul de vânzare-cumpărare imobiliară, fiind practic

o convenţie de sine stătătoare, trebuie să întrunească toate

condiţiile de validitate prevăzute de lege (art. 948-969 C. civ.).

Este frecvent utilizat în practică, deoarece este primul

instrument juridic pe care părţile îl al la îndemână pentru a se

lega juridiceşte în vederea finalizării vânzării-cumpărării, având

între părţi, "putere de lege" (art. 969 C. civ.), obligând pe

fiecare dintre părţi să-şi respecte angajamentul asumat şi să

încheie, în viitor, contractul promis. Prin urmare, antecontractul

este, în esenţă, o promisiune de contract, adică un contract prin

care părţile se angajează, în principal, să încheie în viitor, un

alt contract, al cărui conţinut esenţial este deja stabilit prin

antecontract.

Din aceste motive, considerăm necesar ca instituţia juridică

a antecontractului să fie recunoscută legislativ într-o viitoare

reglementare, atât în ceea ce priveşte condiţiile de încheiere,

cât şi posibilitatea executării silite, întocmai cum a fost

prevăzut prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Menţionăm că

antecontractul a mai fost recunoscut legislativ şi prin

dispoziţiile art. 81 pct. 10 din Decretul-Lege nr. 115 din 27

aprilie 1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funciare ("se vor putea nota în cartea funciară: ...

10. Promisiunea stipulată prin convenţia de a încheia un contract

în viitor"). Propunerea se justifică cu atât mai mult cu cât,

practica judiciară şi literatura de specialitate, nu au fost

97

unitare în soluţiile propuse pentru temeiul legal, în baza căruia

se poate executa silit un antecontract de vânzare-cumpărare

imobiliară, după abrogarea Decretului nr. 144/1958.

98