UPAYA UNTUK MENEROBOS HAMBATAN INVESTASI … · Marga dengan dibiayai oleh pinjaman G to G dan dana...

UPAYA UNTUK MENEROBOS HAMBATAN INVESTASI JALAN TOL

Oleh

FRANS S. SUNITODIREKTUR UTAMA PT JASA MARGA (PERSERO)

KONFERENSI NASIONAL TEKNIK JALAN KE-8, HOTEL MERCURE ,JAKARTA, 4-5 SEPTEMBER 2007

PT JASA MARGA (Persero)PT Jasa Marga (Persero)

DAFTAR ISI

1.1. LatarLatar BelakangBelakang2.2. KonsepKonsep TolTol3.3. RisikoRisiko DalamDalam InvestasiInvestasi JalanJalan TolTol4.4. KataKata KunciKunci agar Pembangunan agar Pembangunan JalanJalan

TolTol BerhasilBerhasil BaikBaik5.5. SyaratSyarat UtamaUtama KerjasamaKerjasama PemerintahPemerintah--

SwastaSwasta DibidangDibidang JalanJalan TolTol BerhasilBerhasil BaikBaik6.6. KesimpulanKesimpulan

1


LATAR BELAKANG

SEJARAH PERKEMBANGAN JALAN TOL DI INDONESIA

Industri Jalan Tol di Indonesia boleh dikatakan lahir secara “tidaksengaja”, ketika pemerintah memutuskan untuk menjadikan jalanbebas hambatan Jagorawi menjadi jalan tol. Jagorawi pertama kali dioperasikan pada tahun 1978 oleh Jasa Marga yang dibentuksebagai perusahaan perseroan yang khusus bergerak di bidangpenyelenggaraan jalan tol.Sampai dengan tahun 1987 seluruh jalan tol dibangun oleh Jasa Marga dengan dibiayai oleh pinjaman G to G dan dana obligasiJasa Marga. Pada awalnya tarif tol hanya ditentukan berdasarkan perkiraansemata tanpa perhitungan pengembalian investasi yang sekarangini lazim digunakan. Jasa Marga tidak memperolah masa konsesi, karena berdasar UU Jalan (no.13/1980) Jasa Marga adalah satu-satunyapenyelenggara jalan tol bagi pemerintah.

2


LATAR BELAKANG (LANJUTAN)

Investor swasta mulai diikutsertakan pada tahun 1987 melalui sistem BOT. Jalan tol swasta pertama adalahHarbour Road (ruas Cawang-Tanjung Priok)Jasa Marga sebagai pemegang otoritas tunggal jalan tolharus memberikan kuasa pada perusahaan jalan tol swastasehingga Jasa Marga memainkan peran ganda sebagaioperator jalan tol sekaligus sebagai lembaga otorisasi atasnama pemerintah, dua peran yang jelas-jelas “conflicting”.Risiko kegagalan investor sepenuhnya dibebankan kepadaJasa Marga yang selain harus menyelesaikan proyeknyajuga harus meneruskan hutang investor yang telahdigunakan untuk membangun proyek tersebut.Sebagian besar proyek jalan tol tertunda pembangunannyaterkena krisis ekonomi tahun 1997, bahkan ada beberapayang akhirnya diambil alih oleh pemerintah

3


LATAR BELAKANG (LANJUTAN)

Tiga hal utama yang menjadi penyebab Investor swasta tidak mampumelanjutkan pembangunan jalan tol, yaitu : ● kemampuan pendanaan, dan● regulasi yang tidak mendukung● serta tingkat kelayakan finansial

UU no 38 tentang Jalan diberlakukan sejak Oktober 2004 menggantikanUU no 13/1980, dan PP no 15/2005 tentang Jalan Tol menggantikan PP no 8/1990.

Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) dibentuk Pemerintah untukmenggantikan peran Jasa Marga sebagai lembaga otorisasi bagi investor jalan tol swasta.

Semua pengusaha jalan tol baik swasta maupun BUMN harusmendapatkan suatu Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) dari BPJT.

4


KONSEP TOL

JALAN TOL adalah bagian dari jaringan jalan umum yang perwujudannya adalah tanggung jawab Pemerintah

JALAN TOL dibiayai sebagian atau seluruhnya oleh pengguna jalanmelalui pengenaan tarif tol

Untuk mewujudkan jalan tol tersebut pihak swasta membantuPemerintah dengan membiayainya terlebih dahulu dan selanjutnyainvestor swasta tersebut memperoleh pengembalian investasinyamelalui hak penarikan tol selama masa konsesi (jadi perlu financially feasible)

Jadi konsep tol adalah KONSEP PENDANAAN infrastruktur jalandengan sesedikit mungkin (tanpa ?) membebani APBN

Apabila kelayakan finansial suatu jalan tol kurang baik, namundibutuhkan untuk pengembangan wilayah, maka konsep tol dapatdikombinasikan dengan APBN/D (konsep hybrid/subsidi)

6


KONSEP TOL (lanjutan )

SumberSumber Dana Dana BagiBagi JaringanJaringan JalanJalanPemerintah Membangun

Jaringan Jalan

A P B N / D Dana PemakaiJalan Tol

Jalan Non Tol Jalan Tol(finansial – layak)

Jalan Tol(finansial – tidak layak)

subs

idi Dijembatani olehInvestor & Perbankan

Dana yang tersedia

Pajak Umum Tol

M a s y a r a k a t Sumber Dana

7


KARAKTERISTIK INVESTASI JALAN TOL

Bersifat jangka panjangPayback Period > 20 tahunPengembalian hutang 15 s.d. 20 tahunMasa konsesi 35 s.d 40 tahun

Beban investasi terbesar (tanah, konstruksi danperalatan) terjadi di awal masa konsesi, sementarapendapatan baru mulai tumbuh di awal operasi jalan tolBeberapa parameter pokok investasi berada di luarkendali investor

Waktu dan biaya pembebasan lahanPenetapan tarifPerwujudan Rencana Induk Jaringan Jalan (terkait denganprediksi volume lalu lintas)

Risiko investasi sangat besar

8


TINGKAT RISIKO DALAM MASA INVESTASI TINGKAT RISIKO DALAM MASA INVESTASI JALAN TOLJALAN TOL

Rendah

TinggiTinggiT

ingk

at R

isik

o

• Perencanaan • PembebasanLahan

• Konstruksi

• Operasi & Pemeliharaan

• PenyerahanKembali

Tahap Investasi

11


Kendala Utama

PembebasanPembebasan LahanLahan

• Memiliki tingkat risiko terbesar dalam investasi jalan tol• Pembebasan lahan dilakukan oleh Pemerintah dengan

pendanaan dari Pemerintah dan/atau investor (UU 38/2004)• Lahan dan jalan tol adalah asset Pemerintah, Investor hanya

memperoleh hak pengusahaan selama masa konsesi• Payung hukum pembebasan lahan oleh Pemerintah adalah UU

no. 20/1961:Azas musyawarahPencabutan hak kepemilikan lahan hanya mungkin olehPresiden

• Tingkat kepastian biaya & waktu pembebasan lahan relatifrendah → risiko cost over run dan keterlambatan pengoperasian

12


Langkah-langkah Konkrit PerbaikanRegulasi Pembebasan Lahan

PERPRES NO. 36 TH. 2005 Jo NO. 65 TH. 2006 ttgPengadaan Tanah Bagi PelaksanaanPembangunan Untuk Kepentingan Umum

Pemerintah telah mengambil kebijakan dana berguliruntuk membebaskan lahan melalui Badan LayananUmum (BLU) di Departemen PU

Kebijakan land capping

13


Dukungan Yang Masih Perlu DilakukanPemerintah

Mekanisme pembebasan lahan untuk kepentinganpublik segera diperbaiki dengan tahapan pokok sbb :

1. Land freezing dilakukan segera setelah koridor jalanditetapkan

2. Penaksiran harga oleh Appraisal independen3. Presiden langsung mencabut hak kepemilikan atas lahan

melalui Keppres sekaligus menetapkan harga4. Pembebasan lahan dilakukan tanpa negosiasi harga. Dalam

hal pemilik lahan tidak sepakat, maka dapat diajukan kePengadilan tanpa mengganggu pelaksanaan proyek .

Penyederhanaan mekanisme pembebasan tanahKonsistensi atas implementasi regulasi

14


Dukungan Yang Masih Perlu DilakukanPemerintah (lanjutan )

Pemerintah terlebih dahulu membiayai pembebasanlahan yang biayanya akan diganti oleh investor apabilalayak. Dalam hal proyek tidak layak, maka biayatersebut merupakan ongkos Pemerintah.


RISIKO KONSTRUKSI

Sepenuhnya merupakan risiko investorRisiko terbesar adalah akibat kondisi medan (geografis dankondisi tanah (geologis)Perlu survey mendalam sebelum menghitung biayakonstruksi yang merupakan bagian terbesar dari biayainvestasi → perlu menganggarkan biaya persiapan yang memadaiAlokasi risiko pada pihak ketiga

– Melalui kontrak Design & Build – Melalui kontrak Construction & Performance Based

Maintenance– Melalui asuransi Contractor’s all risk

15


RISIKO BUNGA UANG

Investasi jalan tol umumnya didanai dengan modal sendiri (equity) dan pinjaman (debt) dengan rasio sekitar 30 : 70Masa pengembalian pinjaman sampai 20 tahun, berarti risikofluktuasi bunga tinggiPrinsip pengendalian risiko bunga

– Sedapat mungkin memastikan besaran % bunga– “Mendekatkan” masa pembayaran bunga dan pokok pinjaman dengan

arus pendapatanMelalui berbagai mekanisme financial engineering seperti

– Contractor Pre-Finance– Modified Turn Key– Obligasi dengan pembayaran bunga dibelakang yang telah dipastikan

besarnya (zero coupon bonds)Catatan : risiko valas tidak dibahas karena investor seyogyanyatidak menggunakan pinjaman dalam valas

16


RISIKO OPERASI DAN PEMELIHARAAN

Dalam periode pengoperasian risiko terbesarterletak pada biaya pemeliharaan rutin & periodikyaitu apabila terjadi penyimpangan negatifterhadap rencana semulaMengendalikan kualitas pada masa konstruksi, terutama yang berkaitan dengan daya tahan(durability) adalah kunci untuk meminimalisirrisiko iniAlokasi risiko kepada pihak ketiga :– Kontrak Performance based Maintenance– Kontrak Construction and Maintenance– Asuransi terhadap kerusakan/kerugian akibat

kesalahan pemakai jalan

17


RISIKO PERUBAHAN JARINGAN JALAN

Apabila Pemerintah membangun dan/atau meningkatkankapasitas jalan yang tidak ada dalam rencana jaringan jalanberdampak langsung pada prediksi volume lalu lintas di jalan tol;Program jaringan jalan yang ada belum dikukuhkan menjadiUndang-Undang

Usulan Pengamanan :– Rencana Induk Jaringan Jalan disahkan menjadi Undang-

Undang sehingga Investor memiliki dasar yang pasti untukmemprediksi volume lalu lintas;

– Dimungkinkan suatu bentuk kompensasi dan atau me-reviewjadwal pembangunan apabila hal ini dilanggar.

18


RISIKO FORCE MAJEURE

Rentang waktu masa konsesi (30 – 40 tahun) sangat memungkinkan terjadinya perubahan-perubahan sosial, politik dan juga kejadian-kejadian alamPerlu alokasi risiko yang jelas dan adil antara Pemerintah dan investor dalam PPJT, karena force majeure berada di luar kendali siapapunAlokasi risiko kepada pihak ketiga (asuransi) terhadap risiko dengan batas-batas yang dapat diterima oleh industri asuransi

19


PRINSIP ALOKASI RISIKO

20

Risiko seyogyanya dipikul oleh pihak yang paling mungkin mengendalikan risiko tersebutAlokasi risiko dalam industri jalan tol

Jenis RisikoAlokasi

Pemerintah Investor (pihak ketiga)

♦ Konstruksi♦ Bunga Uang♦ Operasi & Pemeliharaan♦ Volume lalu lintas♦ Perwujudan jaringan sesuai rencana induk √

♦ Penetapan tarif √

♦ Sosial/politik √

√

√

√

√

♦ Pengadaan lahan √

♦ Bencana alam √ √


KATA KUNCI AGAR PEMBANGUNAN JALAN TOL BERHASIL BAIK

Pemerintah harus membantu investor agar investor dapat membantu Pemerintah untuk merealisasikanjaringan jalan tol


SYARAT UTAMA AGAR PEMBANGUNAN JALAN TOL BERHASIL BAIK

Perlu ada kebijakan dan peraturan yang tegas dan langkahnyata mengenai alokasi risiko kepada Pemerintah, yaitu :

– Risiko pembebasan lahan (lihat hal …..)– Risiko Bank apabila Investor gagal (untuk memberikan jaminan

bagi Bank)– Risiko penetapan tarif yang terlambat– Risiko apabila terjadi perubahan jaringan jalan (lihat hal ….)

Faktor-faktor di atas semuanya berada diluar kendali Invetordan/atau Bank sehinga mutlak perlu dipikul oleh Pemerintah

29


SYARAT UTAMA AGAR PEMBANGUNAN JALAN TOL BERHASIL BAIK (lanjutan)

Pemilihan Investor yang Kompeten– Memiliki track record yang menyakinkan dalam investasi-investasi

jangka panjang– Memiliki modal (equity) yang memadai– Memiliki dukungan dana perbankan– Memiliki pemahaman yang baik (jelas dan lengkap) terhadap investasi

jalan tol– Pemilihan Investor ini hendaknya didasarkan pada azas keterbukaan– transparan, kompetisi dan fairness (diatur dalam Perpres No.

67/2005)

Peraturan-Peraturan dan Perjanjian yang adil– Mencerminkan alokasi risiko yang baik antara Pemerintah dan

Investor– Memberikan kemudahan-kemudahan bagi pelaksanaan investasinya– Memberikan rasa aman bagi Investor– Memberikan kepastian terwujudnya proyek infrastruktur yang

bersangkutan30


KESIMPULAN

Investor jalan tol (yang profesional dan kompeten) adalah mitra Pemerintah untukmemujudkan infrastruktur jalan dalam keterbatasan dana APBN/D, Jadi Investor dan Pemerintah harus saling membantu untuk mencapai tujuan tersebut.

Investor harus memiliki kemampuan pendanaan dan kemampuan profesional sertakeseriusan untuk melaksanakan proyek strategis tersebut secara tepat waktu dantepat mutu.

Untuk membantu investor dalam membantu mendanai infrastruktur strategis ini, diperlukan kontrol pemerintah terhadap waktu dan harga lahan serta konsistensipenetapan tarif, sehingga investor dan lembaga-lembaga pendanaan terhindar daririsiko ini dan memiliki kepastian pengembalian investasinya.

Pemerintah harus membantu memikul risiko-risiko yang berada diluar kendaliInvestor, memberikan kemudahan-kemudahan secara adil dan transparan, sertamenciptakan PPP sebagai suatu kemitraan yang mutually beneficial yang tujuanakhirnya adalah kesejahteraan masyarakat luas melalui tersedianya infrastrukturjalan yang bermutu di seluruh negeri.

31

UPAYA UNTUK MENEROBOS HAMBATAN INVESTASI … · Marga dengan dibiayai oleh pinjaman G to G dan dana...

Documents

Transcript of UPAYA UNTUK MENEROBOS HAMBATAN INVESTASI … · Marga dengan dibiayai oleh pinjaman G to G dan dana...