UNIVERSITAS INDONESIA - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/20289107-S875-Penerapan...

UNIVERSITAS INDONESIA

PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI

BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG BERKONSEP GREEN BUILDING

(STUDI KASUS : PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI)

SKRIPSI

SRI PUJI LESTARI 0706163501

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

DEPOK JULI 2011

Penerapan value ..., Sri Puji Lestari, FT UI, 2011

NO. SKRIPSI: /021/FT.01/SKRIP/07/20011


PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG BERKONSEP GREEN

BUILDING (STUDI KASUS: PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI)

SKRIPSI diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik

SRI PUJI LESTARI 0706163501

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

DEPOK JULI 2011


ii

Universitas Indonesia

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Skripsi ini adalah karya saya sendiri,

dan semua sumber, baik yang dikutip maupun dirujuk

telah saya nyatakan dengan benar.

Nama : Sri Puji Lestari

NPM : 0706163501

Tanda tangan :

Tanggal : 3 Juli 2011


iii


HALAMAN PENGESAHAN Skripsi ini diajukan oleh : Nama : Sri Puji Lestari NPM : 0706163501 Program Studi : Teknik Sipil Judul Skripsi : Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya

Pada Proyek Bangunan Gedung Berkonsep Green Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung Menteri)

Telah berhasil dipertahankan di hadapan Dewan Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk menyelesaikan skripsi dalam mencapai GelarSarjana Teknik pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Indonesia.

DEWAN PENGUJI :

Pembimbing : M. Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D ( )

Penguji : Ir Bambang Setiadi ( )

Penguji : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( )

Ditetapkan di : Depok

Tanggal : 24 Juni 2011


iv


VALIDATION SHEET

This thesis has been submitted by: Name : Sri Puji Lestari Student Number : 0706163501 Study Program : Civil Engineering Title : Application of Value Engineering for Cost

Efficiency on Green Building Construction Project (case study : Building of Ministry Construction Project)

It has been successfully defended before the Council of Examiners and was accepted as part of the requirements necessary to obtain a Bachelor of Engineering degree in Civil Engineering Program, Faculty of Engineering, University of Indonesia.

BOARD OF EXAMINERS

Adviser : M. Ali Berawi, M. Eng.Sc, Ph.D ( ) Examiner : Ir. Bambang Setiadi ( ) Examiner : Ir. Setyo Supriyadi, M.Si ( ) Defined in : Depok Date : June 24, 2011


v


KATA PENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan

rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini dilakukan

dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Teknik

Program Studi Teknik Sipil pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya

menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa

perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit bagi saya untuk

menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih

kepada:

(1) Bapak M. Ali Berawi,M.Eng.Sc, Ph.D selaku dosen pembimbing yang

telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya

dalam penyusunan skripsi ini.

(2) Ir Bambang Setiadi dan Ir. Setyo Supriyadi, M.Si selaku dosen penguji.

(3) Bapak dan Ibu Dosen Teknik Sipil Universitas Indonesia atas berbagai

arahan yang diberikan baik secara langsung maupun tidak langsung.

(4) Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan

material dan moral; dan

(5) sahabat yang telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan skripsi

ini.

Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala

kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa

manfaat bagi pengembangan ilmu.

Depok, 3 Juli 2011

Penulis


vi


HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI

TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini :

Nama : Sri Puji Lestari NPM : 0706163501 Program Stu : Teknik Sipil Departemen : Teknik Sipil Fakultas : Teknik Jenis karya : Skripsi demi kepentingan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneklusif (Non-exclusif Royalty-

Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:

Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya Pada Proyek Bangunan Gedung Berkonsep Green Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung

Menteri)

beserta perangkat yang ada (jika siperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti

Noneklusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmedia/

formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat dan

mempublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya

sebagai penulis/pencipta dan pemilik Hak Cipta.

Dibuat di : Depok

Pada tanggal : 03 Juli 2011

Yang menyatakan

(Sri Puji Lestari)


vii


ABSTRAK

Nama : Sri Puji Lestari Program Studi : Teknik Sipil Judul : Penerapan Value Engineering Untuk Efisiensi Biaya

Pada Proyek Bangunan Gedung Berkonsep Green Building (studi kasus: Proyek Pembangunan Gedung Menteri)

Green building adalah konsep bangunan ramah lingkungan yang merupakan salah satu bentuk respon dunia mengenai kondisi lingkungan saat ini. Meskipun demikian, masih banyak anggapan bahwa konsep bangunan ramah lingkungan ini mahal sehingga masih sedikit owner yang menerapkan konsep ini pada bangunan mereka. Pada penelitian ini dilakukan studi value engineering (VE) untuk mendapatkan biaya yang optimal pada bangun green building. VE pada penelitian ini dilakukan pada system pengkondisian udara dengan fokus penelitian adalah pada pemilihan refrigerant ramah lingkungan untuk menggantikan refrigerant r134a yang tidak ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan global. Hasil dari penelitian adalah sistem pengkondisian udara yang lebih ramah lingkungan dan efisien terhadap biaya.

Kata kunci:

green building, value engineering, refrigerant


viii


ABSTRACT

Name : Sri Puji Lestari Study Programe : Teknik Sipil Title : Application of Value Engineering For Cost Efficiency

on Green Building Concept Project (case study: Ministry Building Construction Project)

Green building is the concept of environmentally friendly building, which is one form of response the world about the current enviromental conditions. Nevertheless, there are many assuming that enviromentally friendly building concept is still expensive so only many owners who apply this concept in their building. In this study, Value Engineering (VE) was used to obtain the optimal cost for green building. VE in this study was conducted on air conditioning system. Focus in this reasearch is the selection of environmentally friendly rerigerants to replace refrigerant R134a which less sustainable for enviroment because it can cause global warming. The result are air conditioning system that enviromentally friendly and efficient of cost. Keyword : Value Engineering, Green Building, Refrigerant


ix


DAFTAR ISI

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ........................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... iii

KATA PENGANTAR .................................................................................. v

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI ...................... iv

ABSTRAK ................................................................................................... vii

DAFTAR ISI ................................................................................................ ix

DAFTAR TABEL ........................................................................................ xii

DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiii

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................. xiv

BAB 1 PENDAHULUAN ...................................................................... 1

1.1 Latar Belakang Masalah .................................................. 1

1.2 Perumusan Permasalahan ................................................ 4

1.2.1 Deskripsi Permasalahan ....................................... 4

1.2.2 Signifikansi Masalah ............................................ 5

1.2.3 Rumusan Masalah ................................................ 5

1.3 Tujuan Penelitian ............................................................ 5

1.4 Batasan Penelitian ........................................................... 6

1.5 Manfaat Dan Konstribusi ................................................. 6

1.6 Keaslian Penelitian .......................................................... 6

1.7 Kesimpulan ..................................................................... 11

BAB 2 LANDASAN TEORI MENGENAI BIAYA BANGUNAN

GREEN BUILDING MENGGUNAKAN VALUE

ENGINEERING ....................................................................... 12

2.1 Isu Lingkungan Hidup .......................................................... 12

2.2 Peran Perkembangan Konstruksi Dalam

Isu Lingkungan (Bangunan Dan Dampaknya

Bagi Lingkungan) .............................................................. 14


x


2.3 Green Building Konsep Gedung

Berwawasan Lingkungan .................................................. 16

2.3.1 Sejarah Green Building ............................................ 17

2.3.2 Definisi Green Building ............................................ 18

2.3.3 Prinsip Green Building ............................................. 20

2.3.4 LEED ....................................................................... 22

2.3.5 Greenship Rating Tools ............................................. 23

2.3.6 Perkembangan Green Building Di Indonesia ............. 24

2.4 Value Engineering ............................................................. 25

2.4.1 Sejarah Dan Filosofi VE ........................................... 25

2.4.2 Definisi Dan Konsep Nilai (Value) ........................... 26

2.4.3 Definisi VE .............................................................. 29

2.4.4 Alasan – Alasan Untuk Unnecessary Cost................. 32

2.4.5 Elemen – Elemen Penting Dalam VE........................ 34

2.4.6 Metodelogi Value Engineering .................................. 35

2.4.6.1 Metodologi Baku Value Engineering ............ 35

2.4.7 Perkembangan Value Engineering Di Indonesia ....... 48

2.5 Value Engineering Pada Bangunan Berkonsep

Green Building ................................................................... 49

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN ............................................... 51

3.1 Pendahuluan........................................................................ 51

3.2 Rumusan Masalah Dan Strategis Pemilihan

Metode ............................................................................... 51

3.2.1 Rumusan Masalah Dan Hipotesis .............................. 51

3.2.2 Strategi Pemilihan Metode ....................................... 52

3.3. Lokasi Penelitian ................................................................. 53

3.4 Pengumpulan Data .............................................................. 53

3.5 Analisis .............................................................................. 56

3.5.1 Tahap Informasi ......................................................... 56

3.5.2 Tahap Analisis Fungsi ................................................ 57

3.5.3 Tahap Kreasi .............................................................. 58


xi


3.5.4 Tahap Evaluasi ........................................................... 59

3.5.5 Tahap Pengembangan ................................................. 62

3.5.6 Tahap Presentasi......................................................... 63

3.6 Alur Penelitian .................................................................... 64

3.7 Kesimpulan ......................................................................... 65

BAB 4 ANALISIS DATA

4.1 Tahap Informasi ................................................................ 66

4.1.1 Mengumpulkan Informasi ......................................... 66

4.1.2 Gambaran Umum Proyek ......................................... 66

4.1.3 Biaya Keseluruhan Proyek ........................................ 70

4.1.4 Pengujian Hukum Pareto .......................................... 70

4.1.5 Pemilihan Pekerjaan ................................................. 74

4.2 Tahap Analisis Fungsi ....................................................... 75

4.2.1 Analisis Fungsi ......................................................... 75

4.2.2 FAST Diagraming .................................................. 77

4.3 Tahap Kreasi ..................................................................... 79

4.4. Tahap Evaluasi ................................................................ 80

4.4.1 Analisa Keuntungan dan Kerugian ............................ 80

4.4.2 Analisis Paired Comparison dan Decision ................. 83

4.4.3 MatrixAnalisis Life Cycle Cost (LCC)...................... 90

4.5 Tahap Pengembangan ........................................................ 94

BAB 5 KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan ....................................................................... 99

5.2 Saran ................................................................................. 99

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 101


xii


DAFTAR TABEL

Tabel 3.1 Strategi pemilihan metode ...................................................... 52

Tabel 3.2 Contoh Pembagian Poin ......................................................... 60

Tabel 3.3 Point Sharing Matrix .............................................................. 61

Tabel 3.4 Contoh Tabel Untuk Analisis Decision Matrix ....................... 62

Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya ................................................................. 76

Tabel 4.2 Hasil Pengujian Pareto Keseluruhan Biaya Proyek ................. 71

Tabel 4.3 Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Menteri ................. 72

Tabel 4.4 Pareto Pekerjaan M/E Gedung Menteri................................... 73

Tabel 4.5 Tabel Identifikasi Fungsi Dasar Pekerjaan MVAC ................. 75

Tabel 4.6 Fungsi Pendukung .................................................................. 76

Tabel 4.7 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant

Hidrokarbon ........................................................................... 81

Tabel 4.8 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Amonia ........ 82

Tabel 4.9 Analisis Keuntungan dan KerugianRefrigerant Air ................. 82

Tabel 4.10 Alokasi Poin Hasil Wawancara .............................................. 84

Tabel 4.11 Remaining Poin ...................................................................... 84

Tabel 4.12 Pembagian Nilai (Allocation Points) ...................................... 85

Tabel 4.13 Point Sharing Matrix .............................................................. 86

Tabel 4.14 Hasil Perhitungan Point Sharing ............................................. 87

Tabel 4.15 Bobot Nilai Rata-Rata ............................................................ 88

Tabel 4.16 Rangking Parameter Untuk Masing-Masing Alternatif ........... 89

Tabel 4.17 Tabel Matrix Keputusan (Decision matrix) ............................. 89

Tabel 4.18. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara dengan

Refrigerant R134a .................................................................. 91

Tabel 4.19. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara

Refrigerant Hidrokarbon ........................................................ 92

Tabel 4.20. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant

Air ......................................................................................... 93

Tabel 4.21. Life Cycle Cost sistem pengkondisian udara dengan

Refrigeran HFC R134a dan Refrigerant Hidrokarbon ............. 97


xiii


DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 :Tingkat distribusi CO2 per kapita di dunia .............................. 13

Gambar 2.2. Digram Impor Energi dari Tahun 1993 – 2004 ........................ 13

Gambar 2.3. Diagram Konsumsi Energi oleh Bangunan .............................. 15

Gambar 2.4. Diagram Konsumsi Air oleh Bangunan ................................... 15

Gambar 2.5. Diagram Konsumsi Kayu oleh Bangunan ................................ 16

Gambar 2.6. Diagram Flow Proses Studi nilai ............................................ 35

Gambar 3.1 Alur Penelitian ......................................................................... 64

Gambar 4.1. Grafik Pareto Keseluruhan Biaya Proyek ................................. 71

Gambar 4.2. Diagram Biaya Tiap-Tiap Pekerjaan ........................................ 72

Gambar 4.3 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Menteri ........ 73

Gambar 4.4 Grafik Hasil Pareto Pekerjaan M/E Gedung Menteri................. 74

Gambar 4.5 FAST Diagram Untuk sistem Pengkondisian Udara ................. 77


xiv


DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Data Hasil Wawancara

Lampiran 2 Analisa Biaya

Lampiran 3 Rencana Anggaran Biaya Proyek

Lampiran 4 Hasil Wawancara untuk Validasi Hasil

Lampiran 5 Form Revisi


1


BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan

bangunan yang dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber

daya. Dimana efisiensi ini melalui siklus hidup bangunan (building’s life cycle)

mulai dari desain, konstruksi, operasi, perawatan, renovasi, dan pembongkaran

(Fincher,2010). Penerapan Konsep Green building pada sebuah bangunan

bertujuan untuk mengurangi dampak negatif bangunan terhadap lingkungan. Hal

ini disebabkan bangunan tersebut menggunakan lahan, mengkonsumsi energi dan

air, serta merubah udara dan atmosfer dalam jumlah yang besar. Selain itu,

menurut press release yang dikeluarkan oleh GBCI (Green Building Counsil

Indonesia) pada tanggal 30 September 2010, bangunan gedung, baik dalam proses

pembangunan dan pengoperasiannya menimbulkan dampak terhadap lingkungan

alami. Dampak dari bangunan gedung rata-rata mengeluarkan 30% emisi CO2

(penyebab utama perubahan iklim), 17% air bersih, 25% kayu, 40-50% bahan

mentah lainnya dan 20-40% penggunaan energi (Juan, Gao, Wang, 2010). Adopsi

green building meningkatkan secara global karena kebutuhan untuk mengurangi

konsumsi sumber daya dan kontaminasi selama umur bangunan (Korkmaz, Riley,

Horman, 2010).

Konsep green building seharusnya diintegrasikan dengan proyek sejak awal

sehingga diperoleh hasil yang maksimal dengan biaya yang seefisien mungkin.

Green building dapat diterapkan pada bangunan baru maupun renovasi bangunan

lama. Konsep green building ini merupakan bagian dari respon global untuk

meningkatnya kesadaran manusia atas peran aktivitasnya dalam menyebabkan

perubahan iklim global. ‘Bangunan hijau’ ini mempromosikan bahwa perbaikan

perilaku (dan teknologi) terhadap bangunan dapat banyak berperan dalam

mengatasi pemanasan global. Bangunan menyumbang lebih dari 40% dari seluruh

emisi karbon, yang merupakan salah satu penyebab terjadinya pemanasan global

(Yudelson, 2007).


2


Saat ini negara-negara seperti Amerika Serikat, Eropa Barat, Kanada, dan

Jepang memiliki konstribusi yang sangat besar dalam emisi gas rumah kaca.

Situasi tersebut akan berubah secara drastis dalam waktu dekat. Pertumbuhan

penduduk di China, India, sebagian Asia, Brazil, dan Rusia menyebabkan

pertumbuhan emisi CO2 bertambah dengan cepat. Hal inilah yang membuatnya

sangat penting bahwa seluruh dunia berpartisipasi dalam mengurangi “carbon

footprint” (dampak terhadap lingkungan yang berhubungan dengan jumlah

produksi gas rumah kaca, ukuran dalam unit karbon dioksida) peradaban kota

lebih dari 30 tahun ke depan (Yudelson, 2007). Jika kita tidak fokus pada green

building, maka kita tidak akan memiliki kesempatan untuk mencegah terjadinya

perubahan iklim global.

Konsep green building didorong menjadi trend dunia bagi pengembang

properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi keharusan di dunia properti

saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan mempunyai konstribusi

menahan laju pemasanan global dengan membenahi iklim mikro (Feriadi, 2008).

Poin terbesar dalam konsep ini adalah penghematan air dan energi serta

penggunaan sumberdaya terbarukan. Bangunan “hijau” dengan kinerja bagus

(high performance green building) mempunyai kinerja lingkungan, ekonomi dan

energi yang lebih baik dari pada bangunan standar (Komrkmaz, Messner, Riley,

Magent, 2010).

Di Amerika Serikat terdapat banyak perusahaan penyuplai energi listrik

dengan berbagai pilihan bahan bakar, termasuk bahan bakar terbarukan.

Pengembang yang memilih energi listrik dari sumber terbarukan akan

memperoleh poin terbesar dalam konsep green building (Yudelson, 2007). Di

banyak negara penerapan konsep green building terbukti menambah nilai jual.

Implementasi konsep green building (yang menghemat energi, air, lahan, material

serta menjaga kesehatan udara dalam ruangan dan mengelola lingkungan secara

bijak) diyakini dapat memberikan konstribusi yang nyata pada fisik dan

lingkungan perkotaan. Kecuali dampak positif pada fisik dan lingkungan

perkotaan, penerapan konsep bangunan hijau juga membumikan prinsip hemat

untuk diterapkan oleh pemilik, penghuni dan pengguna bangunan.


3


Konsep green building juga mulai diterapkan di Indonesia. Namun

demikian, di Indonesia masih membutuhkan edukasi panjang mengenai konsep

ini. Di Indonesia bahkan muncul anggapan bahwa proyek bangunan ramah

lingkungan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis (Bangunan, 2008).

Untuk menanggapi hal ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus

direncanakan dengan efisien dan optimal.

Dalam manajemen konstruksi (MK) terdapat suatu disiplin ilmu teknik sipil

yang dapat digunakan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan biaya. Ilmu

tersebut dikenal dengan nama value engineering/ rekayasa nilai. Value

engineering pertama kali muncul pada saat Perang Dunia tahun 1939-1945 (Elias,

1998). Pada masa ini, terjadi peningkatan kebutuhan yang tidak diimbangi dengan

persediaan sumber daya yang cukup, baik sumber daya alam maupun sumber daya

manusia (Elias, 1998). Di Indonesia, value engineering merupakan ilmu baru

dalam dunia MK, karena masuk mulai tahun 1980-an. Ilmu ini baru digunakan di

Indonesia pada tahun 1990-an dan baru digunakan pada proyek-proyek tertentu

saja (Ustoyo, 2007).

Value Engineering (VE) merupakan sebuah kreatif, pendekatan yang

terorganisir yang sasarannya adalah untuk mengoptimalkan biaya dan/atau kinerja

dari sebuah fasilitas atau sistem (Dell’Isola, 1974). Pendekatan yang digunakan

diarahkan ke analisis fungsi. Apabila tidak mempunyai sifat-sifat menguntungkan

untuk keperluan tersebut, biaya tersebut dikeluarkan tanpa mengurangi mutu dan

tetap menjaga lindungan lingkungan serta mengutamakan keselamatan

(Dell’Isola, 1974). VE digunakan untuk mencari suatu alternatif-alternatif atau

ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik/lebih rendah

dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan fungsional dan

mutu pekerjaan (Dell’Isola, 1974). Selain itu, VE juga dapat digunakan untuk

meningkatkan kinerja, kualitas, dan life cycle cost. Dalam perencanaan VE

biasanya melibatkan pemilik proyek, perencana, para ahli yang berpengalaman

dibidangnya masing-masing, dan konsultan VE (LEED Green Associate Study

Guide, 2011).

LEED Green Associate Study Guide (2011), VE dan Life-Cycle Cost

AnalysIs dapat mendukung perkembangan berkelanjutan yang seharusnya


4


digunakan selama perencanaan konseptual, desain, dan konstruksi untuk

mengevaluasi pilihan-pilihan yang berkaitan dengan pembangunan berkelanjutan.

Meskipun demikian melakukan VE dan menggunakan Life-Cycle Cost Analysis

selama perencanaan konseptual bukanlah yang biasa dilakukan. Bagaimanapun,

selama fase awal dari sebuah proyek, keputusan memiliki dampak yang sangat

besar pada biaya dan keberlanjutan dari sebuah fasilitas yang dibuat, meliputi

keputusan yang mempengaruhi operasi, perawatan, dan pembuangan. Penerapan

VE ini akan memiliki potensi yang sangat besar dalam perkembangan

berkelanjutan dan penghematan biaya proyek.

Analisis VE dalam penelitian ini dilakukan dengan membandingkan antara

bangunan konvensional dengan bangunan green building. Setelah melakukan

analisis diharapkan dapat mengetahui bahwa penerapan VE pada bangunan green

building akan memberikan evalusi yang tepat mengenai pilihan-pilihan berkaitan

dengan green building.

1.2 PERUMUSAN PERMASALAHAN

Perumusahan masalah merupakan inti dari suatu penelitian. Dari uraian latar

belakang maka dihasilkan rumusan masalah yang akan diketahui penyelesaiannya

pada penelitian ini.

1.2.1 Deskripsi Permasalahan

Menurut Lacouture, Sefair, Florez, Medaglia, (2009), bangunan memiliki

dampak yang terus meningkat dan signifikan terhadap lingkungan. Dalam skala

global, bangunan berkonstribusi terhadap masalah lingkungan melalui penipisan

sumberdaya, konsumsi energi dan air, dan menciptakan sampah. Selain itu,

operasional dari bangunan juga memberikan dampak negatif terhadap lingkungan

misalnya konstribusi terhadap pemanasan global dan penipisan lapisan ozon. Oleh

karena itu hendaknya manusia mulai mempertimbangkan untuk membuat

bangunan yang ramah lingkungan atau yang juga dikenal dengan Green Building.

Green building muncul sebagai filosofi baru yang mendorong penggunaan

material ramah lingkungan, implementasi teknik untuk menghemat sumberdaya

dan mengurangi sampah dan meningkatkan kualitas lingkungan indoor. Namun


5


demikian, masih banyak orang yang menganggap bangunan ramah lingkungan

lebih mahal jika dibandingan dengan bangunan konvensional. Berdasarkan

deskripsi masalah ini, akan dilakukan identifikasi mengenai komponen-komponen

biaya proyek yang dapat dioptimalkan dengan menggunakan metode VE.

1.2.2 Signifikansi Masalah

Bangunan memiliki dampak negatif yang sangat besar terhadap lingkungan

misalnya penipisan ozon, pemanasan global, menghasilkan sampah, penipisan air,

konsumsi energi dan lain-lain. Untuk merespon kondisi ini, muncullah konsep

green building. Tetapi banyak pihak yang menganggap bahwa bangunan

berkonsep green building lebih mahal jika dibandingkan dengan bangunan

konvensional menyebabkan banyaknya owner yang masih enggan menerapkan

konsep ini pada bangunan mereka. Oleh karena itu, akan dilakukan studi VE

untuk mengetahui komponen biaya apa yang dapat dioptimalkan dari komponen

biaya green building sehingga diperoleh bangunan yang lebih ramah lingkungan

dengan biaya yang optimal.

1.2.3 Rumusan Masalah

Maka rumusan masalah yang harus dijawab pada penelitian ini adalah

1. Apa saja komponen-komponen biaya pada berpontensi dihemat/

diefisiensikan dengan menggunakan metode value engineering pada proyek

berkonsep green building sehingga diperoleh biaya yang paling efisien.

2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung berkonsep

green building.

1.3 TUJUAN PENELITIAN

Tujuan penelitian ini adalah:

1. Mengetahui komponen-komponen yang berpotensi dihemat/ diefisiensikan

dengan menggunakan metode value engineering pada proyek bangunan

yang menerapkan konsep green building sehingga diperoleh biaya yang

paling efisien.


6


2. Mengetahui sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung

berkonsep green building.

1.4 BATASAN PENELITIAN

Mengingat luasnya cakupan VE dan untuk tujuan penelitian ini, maka

masalah yang ditinjau dalam penelitian ini adalah bagaimana membuat bangunan

menjadi lebih ramah lingkungan dengan biaya yang seefisien mungkin. Dimana

peninjauan biaya dilakukan menggunaka Life Cycle Cost (LCC). Peninjauan pada

bangunan green building ini dilakukan karena masih jarang ditemui bangunan

berkonsep green building. Padahal jika dilihat kondisi lingkungan saat, penerapan

konsep green building akan mengurangi dampak negatif terhadap lingkungan

akibat pembangunan gedung.

1.5 MANFAAT DAN KONSTRIBUSI

Berdasarkan tujuan penelitian, diharapkan agar hasil penelitian ini dapat

memberikan manfaat dan konstribusi, antara lain:

1. Membantu mengidentifikasi komponen-komponen biaya yang dapat

dioptimalkan pada proyek gedung berkonsep green building yang diketahui

lebih ramah terhadap lingkungan sehingga dapat memperkecil terjadinya

pencemaran.

2. Memberikan masukan pada perusahaan konstruksi untuk dapat

mengendalikan biaya pada pelaksanaan proyek yang ramah lingkungan

sehingga termotifasi untuk lebih mengenalkan bangunan yang ramah

lingkungan kepada owner.

1.6 KEASLIAN PENELITIAN

Penelitian serupa mengenai value engineering telah dilakukan sebelumnya

oleh beberapa peneliti di Indonesia antara lain:

1. Togar P.T Sagala, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S-1

Taknik Sipil pada Universitas Indonesia tahun 1999, dengan judul

“Tinjauan Penerapan Metoda Value Engineering Pada Pemilihan Jenis


7


Pondasi “. Penelitian dalam skripsi ini dimaksudkan untuk menggunakan

metode VE dalam menentukan jenis pondasi dengan menggunakan tabel

perbandingan alternatif yang telah diberi bobot berdasarkan kriteria-kriteria

yang telah ditentukan sebelumnya dan meletakkan alternatif pilihan sesuai

dengan urutan rangking.

2. Zakki Waston Nusantara, dalam skripsinya untuk mencapai gelar sarjana

S-1 Teknik Sipil Universitas Indonesia tahun 2000, dengan judul “ Optimasi

Biaya Struktur Pelat Lantai Dengan Metode Value Engineering (Studi

Kasus: Proyek Asrama Mahasiswa)”. Dalam skripsi ini dijelaskan bahwa

optimasi biaya berdasarkan studi kasus pada proyek Asrama Mahasiswa UI

adalah dengan menggunakan metode value engineering dengan tujuan

untuk memberikan rekomendasi jenis struktur pelat lantai mana yang

memberikan nilai terbaik antara cast in situ (pelat beton bertulang) dengan

Hollow Core Slab (HCS) untuk digunakan pada proyek ini.

3. Harry S. Tambunan dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master pada

Universitas Indonesia tahun 2002, dengan judul “Pengaruh Penerapan

Metode Value Engineering oleh Pihak Kontraktor terhadap Kinerja Biaya

Proyek Konstruksi Bangunan Industri di Wilayah Jabodetabek”. Dimana

dari penelitian ini diketahui bahwa pengetahuan/keahlian tim value

engineering merupakan salah satu kunci keberhasilan penerapan VE.

4. Reza Mahendra dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana pada

Universitas Indonesia tahun 2003, yang berjudul “Identifikasi komponen

biaya proyek bangunan gedung yang berpotensi untuk dihemat sesuai

hukum Pareto dengan metode value engineering. (Studi kasus: proyek

bangunan gedung Bank BNI)” Dari penelitian ini diperoleh kesimpulan

bahwa faktor dan langkah-langkah value engineering sebagai cost control

adalah analisis pareto, pemilihan aktifitas kajian, pembuatan model biaya

yang salah satu bentuknya adalah initial cost model, pembuatan diagram

FAST dari aktifitas yang dipilih untuk dikaji; dan pencarian alternatif ide-

ide yang kreatif terhadap aktifitas. Komponen biaya proyek konstruksi

bangunan gedung Bank BNI yang dapat dihemat antara lain pekerjaan

struktur dan pekerjaan elektrikal. Dari pengaturan komponen-komponen


8


biaya tersebut, proyek konstruksi bangunan gedung Bank BNI, tidak

sepenuhnya sesuai dengan hukum pareto, dimana biaya kumulatif dari 20%

aktifitas termahal tidak menunjukkan 80% biaya total proyek, melainkan

hanya berkisar 43% - 59% saja.

5. I Wayan Soasti Mantra Yasa dalam skripsi berjudul untuk memperoleh

gelar sarjana pada Universitas Indonesia tahun 2006, dengan judul

“Penghematan biaya pada pekerjaan struktur proyek konstruksi bangunan

bertingkat tinggi dengan metode value engineering. (Studi Kasus: Proyek

Pembangunan Gedung Telekomunikasi Telkomsel)”. Dari penelitian ini

diperoleh kesimpulan bahwa kostruksi beton proyek gedung

Telekomunikasi Telkomsel merupakan item pada pekerjaan struktur yang

berpotensi dilakukan penghematan karena memiliki bobot 74,82% dari total

pekerjaan struktur. Biaya yang berpotensi dihemat adalah sekurang-

kurangnya 18,52% dari desain awal pekerjaan konstruksi beton.

Penghematan biaya tersebut masih berpotensi bertambah karena masih

terdapat biaya-biaya di luar usulan pengganti material, seperti meredesain

struktur karena pengurangan muatan-muatan tetap dari pelat yang diusulkan

sebagai pengganti pelat konvensional. Dan secara keseluruhan

bertambahnya penghematan karena kondisi ekspos dari pelat HCS kepada

pekerjaan finishing dan ME.

6. Tanzil Maharsi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S-1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2008, dengan judul “Studi Value

Engineering Pekerjaan Arsitektur Pada Proyek Rusunami Pulogebang

Dengan Pendekatan Pasar”. Skripsi ini bertujuan untuk melakukan studi

VE pada proyek rusunami dengan menggunakan pendekatan pasar sehingga

diperoleh optimasi anggaran biaya proyek untuk pekerjaan arsitektur

(seperti pekerjaan pinti, jendela, dll).

7. Vincentius Untoro Kurniawan, dalam tesisnya untuk mencapai gelar Master

pada Universitas Inonesia tahun 2009, dengan judul ”Penerapan Value

Engineering dalam Penyelanggaraan Infrastruktur Bidang Ke-PU-an di

Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum dalam Usaha Meningkatkan

Efektifitas Penggunaan Anggaran”. Penelitian ini dilakukan dengan


9


menggumpulkan data, baik data primer maupun data sekunder dengan

metode pengumpulan data kuesioner, wawancara, pengamatan di lapangan,

dan studi literatur dengan respondennya adalah pengguna jasa (Kepala

Satker, Kepala Balai, PPK) yang melakukan kegiatan fisik di lingkungan

Departemen PU yang tersebar diseluruh Indonesia, yang diambil secara

sampling. Hasil penelitian ini adalah penerapan VE di Lingkungan

Departemen PU masih mengalami beberapa kendala, antara lain

ketersediaan regulasi penerapan VE, jumlah personil yang berkompeten

tentang teknik dan manajemen VE, serta tingkat pendidikan dan komposisi

personil satuan kerja ditinjau dari sebaran disiplin ilmu di bidang jasa

konstruksi, yaitu memenuhi bidang arsitektur, sipil, mekanikal elektrikal,

dan tata lingkungan.

8. Diaz Aszwita, dalam skripsinya untuk mencapai gelar Sarjana S- 1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul ´Penerapan Value

Engineering Pada Tahap Desain Arsitektur”. Dalam skripsi ini dilakukan

penelitian besar penghematan yang terjadi, bila VE diterapkan pada awal

desain arsitektur. Penelitian ini merupakan gabungan antara pendekatan

kualitatif dan kuantitatif dengan studi kasus proyek Gedung Sekretariat

Negara, Jakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa VE pada pekerjaan

eksterior, dinding, lantai dan platfon menghasilkan penghematan sebesar

19,11% dari total biaya konstruksi.

9. Leonard Hasudungan dalam skipsinya untuk meraih gela sarjana S-1 Teknik

Sipil Universitas Indonesia tahun 2009, dengan judul “Identifikasi Kegiatan

Pekerjaan Arsitektur Proyek Konstruksi Bangunan Gedung Bertingkat Yang

Berpotensi Untuk Dihemat Dengan Metode Value Engineering: (Studi

Kasus: Proyek Gedung Gramedia Majalah Kebun Jeruk Dan Proyek

Gedung Telkomsel Buaran)”. Dalam skripsi ini rencana kerja VE dapat

digunakan sebagai cost control bagi pemilik proyek maupun bagi kontraktor

walaupun studi VE dilakukan pada tahap pelaksanaan. Indikasi kegiatan

proyek yang dapat dihemat pada pekerjaan arsitektur adalah pekerjaan

dinding , pekerjaan kusen pintu dan jendela, serta pekerjaan lantai. Dari

peraturan komponen biaya proyek pada pekerjaan arsitektur, biaya


10


kumulatif dari 20% aktifitas termahal menunjukkan 56%-60%. Alternatif

pengganti pekerjaan dinding adalah pekerjaan dinding bata+plesteran dan

aci adukan 1:4 dengan tetap mempertahankan fungsi dasar. Pekerjaan ini

dapat digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun pada

proyek Gedung Telkomsel Buaran. Alternatif pengganti pekerjaan lantai

adalah lantai keramik dengan tetap mempertahankan fungsi dasar dapat

digunakan pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk maupun proyek

Gedung Telkomsel Buaran. Persentase penghematan akibat perubahan

desain pekerjaan arsitektur pada proyek Gedung Gramedia Kebun Jeruk

adalah 5,58% dan penghematan pada proyek Gedung Telkomsel Buaran

14,51% dari total biaya pekerjaan arsitektur.

10. Herry Priyatno dalam tesisnya untuk mencapai gelar master pada

Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul “Pengoptimalan Penerapan

Value Engineering pada Tahap Desain Bangunan Gedung di Indonesia”

Dari penelitian ini diketahuai bahwa penerapan VE pada tahap desain

bangunan gedung di Indonesia masih belum optimal diman VE belum

dipahami dengan benar dan diterapkan sesuai dengan standar internasional.

Sebagian stakeholder di Indonesia hanya memahami 2 manfaat dari

penerapan VE pada tahap desain bangunan gedung di Indonesia, yaitu

‘meningkatkan efisiensi’ dan ‘nilai proyek yang lebih baik’, dan hanya

memahami 1 faktor kunci sukses penerapan VE yaitu “perencanaan yang

matang dan terstruktur”.

11. Ari Ahmad Affandi dalam skripsinya untuk meraih gelar sarjana S1 pada

Universitas Indonesia tahun 2010, dengan judul “Optimasi Pemanfaatan

Jalan Margonda Raya Depok Dengan Metode Value Engineering”. Dari

penelitian ini, diperoleh kesimpilan berkaitan dengan upaya untuk

mengoptimasi pemanfaatan Jalan Margonda Raya guna mengurangi

kemacetan yang terjadi. Selain itu, dari penelitian ini diketahui bahwa

pendakatan value engineering untuk mengatasi masalah yang ada

menghasilkan dua skenario utama untuk mengatasi permasalahan kejenuhan

yang terjadi yaitu dengan penambahan kapasitas jalan melalui perubahan

geometri jalan dan pengurangan volume lalu lintas dengan menggunakan


11


kendaraan umum berupa busway. Berdasarkan analisa lebih lanjut dengan

VE direkomendasikan bahwa skenario perubahan geometri jalan merupakan

alternatif yang lebih baik.

1.7 KESIMPULAN

Dalam pelaksanaan sebuah proyek, masalah yang berkaitan dengan biaya

sering kali ditemui, apalagi untuk proyek berkonsep green building yang memang

memerlukan biaya yang lebih besar daripada pekerjaan proyek konvensional.

Oleh karena itu diperlukan perencanaan yang baik agar dalam pelaksanaan

pekerjaan proyek, peningkatan biaya selama pelaksanaan pekerjaan dapat

diminimalisir. Salah satu caranya ialah dengan mengidentifikasi komponen-

komponen yang dapat menyebabkan pembengkakan biaya proyek sehingga dapat

dihasilkan penghematan anggaran proyek.


12


BAB 2

LANDASAN TEORI MENGENAI BIAYA BANGUNAN GREEN

BUILDING MENGGUNAKAN VALUE ENGINEERING

2.1 ISU LINGKUNGAN HIDUP

Lingkungan hidup didefenisikan oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun

1982 sebagai kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan, dan makhluk

hidup, termasuk manusia dan perilakunya, yang mempengaruhi kelangsungan

perikehidupan dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lain (Isral, 2008,

p.7). Menurut V. Darsono (1995), lingkungan hidup dibagi menjadi tiga yaitu

(Irsal, 2008, p.8):

1. Lingkungan alami, yaitu segala sesuatu yang berada disekitar manusia baik

yang hidup (flora, fauna) maupun yang tidak hidup.

2. Lingkungan buatan, yaitu segala sesuatu yang dibuat dan dibangun oleh

manusia untuk menunjang kehidupannya (misalnya gedung,

bendungan/irigasi, dan sebagainya)

3. Lingkungan sosial, yaitu manusia lain yang ada disekitar kita. Lingkungan

sosial adalah refleksi dari sifat sosial manusia yaitu bahwa manusia adalah

makhluk sosial.

Ketiga komponen ini membentuk satu-kesatuan yang utuh dan menyeluruh

yang disebut ekosistem. Dalam ekosistem ini manusia berfungsi sebagai

pengontrol yang selalu mencari kemudahan untuk dapat bertahan hidup. Berbagai

cara dilakukan oleh manusia untuk mengeksplorasi apa yang ada disekitarnya

demi menciptakan sesuatu yang baru. Titik kumulasi dari eksplorasi manusia

adalah revolusi industri, yang menjadi latar belakang isu lingkungan hidup.

Isu mengenai lingkungan mulai muncul dalam beberapa dekade belakangan

ini. Kesadaran manusia akan lingkungan yang telah rusak membuat isu tentang

lingkungan ini mencuat. Isu yang paling penting dalam lingkungan adalah

mengenai terjadinya pemanasan global. Pemanasan global disebabkan

bertambahnya jumlah CO2 di atmosfir yang menyebabkan energi panas yang

seharusnya dilepas ke luar atmosfir bumi dipantulkan kembali ke permukaan bumi


13


dan menyebabkan meningkatnya suhu permukaan bumi. Berikut ini gambar

distribusi gas karbondioksida:

Gambar 2.1 :Tingkat distribusi CO2 per kapita di dunia

Sumber : Prof. Dr. Michael Bauer,Peter Mösle, dan Dr. Michael Schwarz. (2007). Green

Building – Guidebook for Sustainable Architecture (p.13)

Selain pemasanan global, isu lingkungan yang sedang menjadi fokus saat ini

adalah konsumsi energi. Berikut ini adalah diagram konsumsi impor energi pada

tahun 2004:

Gambar 2.2. Digram Impor Energi dari Tahun 1993 – 2004

Sumber : Prof. Dr. Michael Bauer,Peter Mösle, dan Dr. Michael Schwarz. (2007).Green

Building – Guidebook for Sustainable Architecture (p.11)


14


Dari diagram diatas dapat dilihat bahwa impor energi dari tahun ke tahun

terus meningkat. Hal ini menunjukkan bahwa konsumsi energi dari tahun ke tahun

pun terus meningkat.

Selain pemanasan global dan konsumsi energi, isu lingkungan lainnya yang

menjadi fokus dalam green building adalah konsumsi air dan menipisnya sumber

daya alam akibat penggunaan yang berlebihan.

2.2 PERAN KONSTRUKSI BANGUNAN DALAM ISU LINGKUNGAN

(BANGUNAN DAN DAMPAKNYA BAGI LINGKUNGAN)

Bangunan adalah struktur yang modern dunia. Mereka menggambarkan

kecerdikan masyarakat dan kemampuan kita dalam memanipulasi lingkungan,

dalam bentuk menyajikan tujuan kita. Dalam beberapa cara, bentuk bangunan dan

fungsinya adalah cerminan dari kebudayaan manusia yang lebih besar. William

Mcdonough menggambarkan sebuah bangunan maju yang modern sebagai kapal

uap/api, mengotori, mencemari, dan menghabiskan lingkungan sekeliling, dan

mengandalkan cahaya alam dan udara segara yang jumlahnya sedikit. Orang pada

dasarnya bekerja dalam gelap, dan mereka sering bernafas dengan udara yang

tidak sehat. Bayangkan, sebaliknya, sebuah bangunan sebagai sebuah pohon yang

akan membersihkan udara, menambah sinar matahari, dan menghasilkan lebih

banyak energi daripada konsumsi, menciptakan tempat berteduh dan tempat

tinggal, menyuburkan tanah, dan mengubahnya dengan musim.

Jika kita mengubah masyarakat kita menuju masa depan yang berkelanjutan

(sustainable future), memerlukan perombakan hal – hal yang tidak sustainable

saat ini terhadap pertumbuhan ekonomi dan akhirnya mengatasi ketidakefisiensian

dan sampah yang mendukungnya. Bangunan adalah sebuah komponen utama

dalam transformasi ini.

Penulis Worldatch Institute mencatat bahwa bangunan hanya

mengkonsumsi dua per lima dari produksi energi dunia. Ini tidak termasuk energi

yang dibutuhkan untuk memanen, memproduksi dan mengirim material untuk

konstruksi dan pemeliharaan bangunan. Seperenam air yang dipompa dari alam di

konsumsi bangunan. Seperenam dari semua kayu yang dipanen berakhir

dibangunan (tidak memperhitungkan jumlah kayu yang digunakan untuk interior).


15


Gabungan dari konsumsi energi, air, kayu pada sebuah bangunan inilah yang

menjadi penyebab utama kerusakan lingkungan di planet ini (Lenssen N. and

D.M. Roodman, 1995). Berikut ini adalah peran bangunan dalam isu lingkungan :

1. Persentase konsumsi energi

Gambar 2.3. Diagram Konsumsi Energi oleh Bangunan

Sumber : Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health

Concerns Are Transforming Construction". World Watch Paper #124, March 1995.

2. Persentase dari konsumsi air oleh bangunan

Gambar 2.4. Diagram Konsumsi Air oleh Bangunan

Sumber: Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health



16


3. Presentase konsumsi kayu oleh bangunan

Gambar 2.5. Diagram Konsumsi Kayu oleh Bangunan

Sumber : Roodman, D. and N. Lenssen. "A Building Evolution: How Ecology and Health


Pada pergantian milenium, ada 81 juta bangunan yang sedang beroperasi di

Amerika dan akan meningkat sebanyak 38 juta bangunan pada tahun 2010 . Ini

menggambarkan bahwa dalam kurun waktu satu dekade pertumbuhan bangunan

di Amerika telah mencapai 47%. Bangunan merupakan 50% dari kekayaan

nasional yang mempekerjakan banyak orang. Di Kanada, pertumbuhan industri

konstruksi per tahunnya mencapai 2%. Sedangkan di Indonesia, pertumbuhan

konstruksi bisa mencapai rata – rata 7% per tahun (Muhanda,2010).

2.3 GREEN BUILDING KONSEP GEDUNG BERWAWASAN

LINGKUNGAN

Revolusi green building tidak hanya dikenalkan di Amerika tetapi juga

dibanyak negara. Revolusi ini diilhami oleh bangkitnya pengetahuan bahwa

bangunan menggunakan sumber daya alam, berdampak pada manusia, dan

berbahaya bagi lingkungan (Yudelson, 2008). Adanya revolusi ini juga didorong

oleh pengetahuan bahwa dunia memiliki waktu yang sedikit untuk merespon

perkembangan berbahaya dari perubahan iklim khususnya global warming dan

bangunan itu memiliki peran yang sangat besar dalam emisi karbondioksida yang

merupakan salah satu penggerak perubahan iklim global (Yudelson,2008).


17


Menurut penelitian yang dilakukan oleh McKinsey (2007), sebuah

perusahaan konsultan internasional, menunjukkan bahwa perubahan dalam desain

bangunan dan konstruksi dapat mengurangi hingga enam milyar ton emisi karbon

tiap tahunnya “melalui pengukuran dengan nol atau negatif net life cycle cost”

(Yudelson, 2008). Jumlah ini diperlukan untuk menjaga agar emisi karbon

dibawah 450 bagian per milyar pada tahun 2030. Dengan kata lain, green building

menghemat emisi karbon dan uang pada saat bersamaan, melalui isolasi yang

efektif, air- conditioning (AC), pencahayaan dan ukuran efisiensi energi lainnya

(Yudelson, 2008).

Revolusi green building adalah bagian dari sebuah paradigma kearah

ketahanan, sebuah realisasi pertumbuhan bahwa cara hidup saat ini, yang sebagian

besar karena murah dan berlimpahnya bahan bakar fosil, tidak menyokong

kehidupan untuk kurun waktu jangka panjang. Revolusi green building bekerja

untuk semua industri, dalam semua kelompok pendapatan, dan dalam semua

kelompok tingkat sosial (Yudelson, 2008).

2.3.1 Sejarah Green Building

Pada akhir tahun 1980-an, American Institute of Architects (AIA)

menciptakan Committee on Environment (COTE)). Di seluruh Amerika dan

Kanada, arsitek mempunyai komitmen untuk membuat desain ke arah sustainable,

yang bekerja melalui COTE lokal yang sama baiknya dengan US Green Building

Counsil (Yuldeson, 2007).

Diciptakan pada tahun 1993, US green Building Council (USGBC)

bertujuan untuk mengubah bangunan industri ke dalam bentuk aktivitas yang

lebih ramah terhadap lingkungan (Yudelson, 2007). Dimulai pada pertengahan

tahun 1990-an, USGBC, dengan bantuan finansial dari Departemen Energi

Amerika Serikat, mengembangkan sebuah penilaian dan sistem evaluasi mengenai

hal-hal apa saja yang mewakili green building (Yudelson, 2007). Sistem pertama,

diberi nama Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), untuk

konstruksi baru dan renovasi besar, dikemudikan atau diuji pada tahun 1998 dan

1999 pada sekitar 50 proyek di Amerika Serikat (Yuldeson, 2007). Pada Maret

2000, versi 2.0 dari LEED dikenalkan sebagai pembaharuan, revisi dan perluasan


18


versi dari LEED versi 2.0 yang asli dimana sejak versi 2.0 sudah ada banyak

perubahan besar (Yuldeson, 2007). Versi terbaru dari LEED adalah versi 3.0 yang

diluncurkan pada tanggal 27 April 2009 (US Green Building Counsil, 2009).

USGBC tumbuh dengan cepat sejak tahun 1998 dimana pada saat itu hanya

memiliki 100 anggota dan pada awal tahun 2007, jumlah anggotanya lebih dari

7700 badan hukum, institusi, organisasi pemerintah dan lembaga (tidak termasuk

anggota individual) (Yuldeson, 2007). Kemudian pada tahun 2004 didirikan

Canada Green Building Council (CaGBC), yang saat ini telah memiliki angota

lebih dari 1.300 anggota dengan cabang dibeberapa provinsi. CaGBC

menggunakan sistem evaluasi LEED tetapi telah mengalami penyesuaian dengan

kondisi di Kanada. Pada tahun 2007, 225 proyek mendaftar untuk sertifikasi

standar LEED Kanada (Yuldeson,2007). Green building di Kanada tumbuh

dengan cepat, dengan spesial fokusnya pada efisiensi energi dan kualitas udara

dalam ruangan yang cocok untuk Kanada bagian utara dan iklim yang lebih

dingin.

2.3.2 Definisi Green Building

Berikut ini definisi dari Green Building:

1. Robert dan Brenda Vale, mendefinisikan green building sebagai sebuah

pendekatan hijau untuk membangun lingkungan, meliputi sebuah

pendekatan holistik untuk mendesain bangunan; semua sumber daya yang

masuk dalam sebuah gedung, material mereka, bahan bakar atau konstribusi

dari pengguna perlu dipertimbangkan, jika sebuah bangunan berkelanjutan

yang ingin dihasilkan (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,

1997, p.5).

2. Menurut kamus dari jaringan A Public Private Partnership for Advancing

Housing Tecnology, green building adalah sebuah pendekatan konsep

desain dan penilaian bangunan yang memperkecil dampak lingkungan dan

mengurangi konsumsi energi dari bangunan dan mendukung kesehatan serta

produktivitas penghuninya (Aziz, 2005, p.60).

3. Menurut EPA pada publikasi website-nya menyatakan bahwa green

building adalah sebuah praktek dari menciptakan bangunan lebih sehat dan


19


lebih dari sekedar model efisiensi sumberdaya dari konstruksi, renovasi,

operasi, pemeliharaan, dan perobohan (Aziz, 2005, p.60).

4. Menurut International Initiative for a Sustainable Built Environment

(ITSBE), green building adalah kesatuan bangunan yang utuh yang

mempunyai perfoma sempurna dengan parameter kunci yang mencakup

konsumsi energi, emisi, dampak ekologis dan lingkungan dalam ruangan.

Bangunan berkelanjutan adalah suatu bangunan “hijau” (green building)

yang juga mempertimbangkan faktor sosial dan ekonomi (Aziz, 2005, p.61).

5. Menurut Green Building Program Austin Energy, dari Kota Austin, Texas

menyatakan bahwa green building adalah suatu bangunan utuh dengan

pendekatan sistem untuk disain dan teknik konstruksi yang memperkecil

dampak lingkungan dan mengurangi konsumsi energi dari bangunan yang

berkonstribusi pada kesehatan dan produktivitas penghuninya (Aziz, 2005,

p.61).

6. Menurut Building Services Research and Information Association (BSRIA),

sebuah badan industri konstruksi tendensi, mendefinisikan konstruksi

berkelanjutan (sustainable construction) sebagai penciptaan dan tanggung

jawab pengelolaan lingkungan yang sehat yang didasarkan pada efisiendi

energi dan prinsip ekologis[18]. BSRIA menjelaskan bahwa prinsip

ekologis dalam konstruksi berkelanjutan meliputi (Woolley, Kimmin, Paul

Harrison, and Rob Harison, 1997, p.6):

- Meminimalkan konsumsi sumberdaya yang tidak dapat diperbaharui

- Meningkatkan lingkungan alam

- Menghilangkan dan meminimalkan penggunaan racun

Jadi, green building merupakan kombinasi efisiensi energi dan

dampak material pada penghuni. Konsultan, Sustainable Development

Services di Settle, USA, yang menyediakan pelayanan konsultasi khusus

kepada klien, menjelaskan bahwa mereka menyediakan analisis dan

mengintegrasikan solusi pada area fungsi sebagai berikut (Woolley,

Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison, 1997, p.6):

- Konservasi energi


20


- Pencegahan polusi

- Efisiensi energi

- Integrasi sistem

- Life cycle costing

Dari definisi-definisi diatas, maka dapat disimpulkan bahwa green building

adalah bangunan yang berwawasan lingkungan, sehingga definisi green building

menurut peneliti adalah sebuah konsep penilainan atas bangunan gedung yang

berkelanjutan (sustainable building) yang ramah terhadap lingkungan, menghemat

penggunaan bahan bakar, mempertimbangkan faktor sosial dan ekonomi serta

berkonstribusi dalam peningkatan kesehatan dan produktivitas penghuninya.

Bangunan yang berkelanjutan mempertimbangkan penggunaan upaya

penghematan dan penggunaan bahan baku ramah lingkungan. Konsep bangunan

berkelanjutan ini mempertimbangkan penggunaan sumber daya secara bijaksana

agar bermanfaat untuk generasi sekarang dan generasi berikutnya.

2.3.3 Prinsip Green Building

Prinsip dasar dari green building adalah:

a. Desain berkelanjutan(Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,

1997; MoU,2006; Fischer,2010;

Kunci dari prinsip ini adalah:

- Meminimalkan kerusakan yang tidak dibutuhkan terhadap nilai lahan,

habitat, dan ruang hijau.

- Mendorong pengembangan perkotaan yang kepadatannya lebih tinggi,

pengembangan kembali perkotaan dan pembaharuan perkotaan, dan

pengembangan brownfield sebagai sebuah arti untuk menjaga ruang

hijau. Kunci menjaga pengaturan lingkungan adalah melalui pengujian

secara hati-hati setiap lahan.

- Menggunakan desain dan proses konstruksi yang seminimal mungkin

menggangu lahan dan nilainya, menjaga dan memperbaiki dengan

sungguh-sungguh atau memperbaharui habitat yang berharga, ruang


21


hijau dan eko-sistem merupakan hal yang vital untuk mendukung

kehidupan.

b. Konservasi dan kualitas air (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob

Harison, 1997;MoU,2006; Fischer,2010; kats,2003;

Untuk menjaga konservasi dan kualitas air dapat dilakukan dengan

mempertahankan siklus air alami yang sudah ada. Selain itu, juga dapat

dilakukan dengan meminimalkan penggunaan yang tidak perlu dan tidak

efisien dari air minum. Sementara itu memaksimalkan daur ulang dan

penggunaan kembali air, termasuk penggunaan air hujan, storm water, dan

gray water (air bekas kamar mandi, tidak termasuk air dari toilet).

c. Lingkungan dan energi (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob Harison,

1997;MoU,2006; Fischer,2010;

Kunci dari prinsip ini adalah:

- Meminimalkan dampak yang merugikan pada lingkungan (udara, air,

sumberdaya alami) melalui optimasi lahan bangunan, optimasi desain

bangunan, pemilihan material, dan agresif menggunakan pengukur

konservasi energi.

- Menghasilkan bangunan yang prestasinya melebihi tingkat

pemenuhan International Energy Code (IEC) mencapai 30 – 40 %

atau lebih. Memaksimalkan penggunaan energi terbaharukan dan

sumber energi yang berdampak rendah terhadap lingkungan.

d. Kualitas lingkungan ruangan (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob

Harison, 1997;

Kunci prinsip ini adalah menyediakan kesehatan, kenyamanan, dan

produktivitas lingkungan ruangan untuk penghuni dan pengunjung

bangunan. Kunci prinsip ini lainnya adalah menghasilkan sebuah desain

bangunan, yang memiliki kondisi yang paling baik yang berhubungan

dengan kualitas udara dalam ruangan, ventilasi, suhu yang nyaman, akses

ventilasi dan pencahayaan alami pada waktu siang hari.


22


e. Sumber daya dan material (Woolley, Kimmin, Paul Harrison, and Rob

Harison, 1997; Fischer, 2010; kats,2003;

Kunci dari prinsip ini adalah meminimalkan penggunaan material

konstruksi yang tidak dapat diperbaharui dan sumberdaya lainnya seperti

energi dan air melalui teknik, desain, perencanaan, dan konstruksi yang

efisien dan daur ulang yang efektif dari robohan konstruksi. Selain itu juga

memaksimalkan penggunaan material daur ulang, material modern yang

efisien, dan sumberdaya komposit yang efisien terhadap bentuk struktur.

2.3.4 LEED

Menurut USBGC, LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design)

Green Building Rating System adalah sebuah volunter, standar nasional

berdasarkan konsensus untuk mengembangkan prestasi yang tinggi untuk

bangunan berkelanjutan (MAPEI, 2006, p.4). LEED memberikan pemilik

bangunan dan operator alat yang mereka perlukan untuk merasakan dampak

langsung dan terukur pada kinerja bangunan mereka. LEED mempromosikan

seluruh pendekatan pembangunan berkelanjutan dengan mengakui kinerja dalam

lima bidang utama kesehatan manusia dan lingkungan: pengembangan lahan

berkelanjutan, penghematan air, efisiensi energi, pemilihan bahan dan kualitas

lingkungan dalam ruangan (Yudelson, 2008, p.13-14). LEED diciptakan untuk

(MAPEI, 2006, p.4):

- Mendefinisikan “green building”dengan menetapkan sebuah standar umum

untuk pengukuran.

- Mempromosikan secara terpadu, praktek desain bangunan secara

keseluruhan

- Memperkenalkan kepemimpinan lingkungan dalam industri bangunan

- Merangsang kompetisi “hijau”

- Meningkatkan kesadaran konsumen akan keuntungan green building

- Mengubah pasar bangunan


23


Ada beberapa hal yang meliputi luasnya sebagian besar proyek LEED,

adalah sebagai berikut (Galzone, 2006):

LEED untuk konstruksi baru, atau LEED – NC

LEED untuk Core dan Shell (bangunan spekulatif), atau LEED- CS

LEED Untuk interior komersial (memperbaiki sewa dan mengubah bentuk),

atau LEED – CI

LEED untuk bangunan eksiting (meningkatkan, pengoperasian dan

perawatan), atau LEED EB

LEED untuk perumahan, LEED – H

LEED Neigborhood development, LEED – ND

LEED Aplication Guides (Retail, komplek bangunan/ kampus, sekolah,

pusat kesehatan, laboratorium, penginapan)

Setiap sistem pemilihan LEED memiliki bilangan yang berbeda dari total

point, sehingga penilaian dapat dibandingkan hanya dalam setiap sistem,

meskipun metode untuk memberi penghargaan prestasi adalah identik. Sertifikasi

LEED yang diberikan adalah sebagai berikut [22]:

Certified : proyek memiliki nilai lebih dari 40% dari dasar, atau utama, pada

point dalam sistem

Silver; proyek memiliki nilai lebih dari 50% dari poin utama

Gold proyek memiliki nilai lebih dari 60% dari poin utama.

Platinum : proyek memiliki nilai lebih dari 80% dari poin utama.

2.3.5 Greenship Rating Tools

Pemberian rating green building di Indonesia menggunakan Greenship

Rating System yang disusun oleh Indonesia Green Building Council. Penyusunan

greenship ini didukung oleh Wold Green Building Council. Greenship Rating

System adalah suatu alat yang berisi butir-butir dari aspek penilaian yang disebut

rating dan setiap butir rating mempunyai nilai (credit point/poin). Apabila suatu

bangunan berhasil melaksanakan butir rating, maka bangunan tersebut akan

mendapatkan poin nilai dari butir tesebut. Bila jumlah poin nilai yang berhasil

dikumpulkan mencapai suatu jumlah yang ditentukan, maka bangunan tersebut

dapat disertifikasi untuk tingkat sertifikasi tertentu. Namun sebelum mencapai


24


tahap penilaian rating terlebih dahulu dilakukan kajian bangunan untuk

pemenuhan persyaratan awal penilaian (eligibilitas). Berikut ini aspek-aspek

penilainan dalam Greenship (Green Building Counsil Indonesia, n.d):

Tepat Guna Lahan (Appropriate Site Development/ASD)

Pemilihan dan pembangunan tapak yang mempertimbangkan prinsip-prinsip

ekologi serta mengikuti ilmu guna lahan dan bangunan, dapat mengurangi

dampak negatif pada lingkungan lahan dan bangunan, meningkatkan

kenyamanan manusia, serta memberikan kemudahan dalam aktivitas sehari-

hari. Dengan demikian, pembangunan yang terjadi diharapkan tidak

membebani daya dukung tapak melebihi dari daya dukung maksimum.

Efisiensi Energi & Refrigeran (Energy Efficiency & Refrigerant/EER)

Melakukan konservasi energi dengan menyadari dampaknya terhadap

lingkungan dan menggunakan refrigeran ramah lingkungan.

Konservasi Air (Water Conservation/WAC)

Melakukan upaya penghematan air dalam mewujudkan kesinambungan

penyediaan air bersih untuk masa depan misalnya dengan cara lansekap

hemat air, mengurangi pemakaian air, mengatur keluaran air, dan lain-lain.

Sumber & Siklus Material (Material Resources & Cycle/MRC)

Mengoptimalkan suatu material sehingga dapat memperpanjang daur

hidupnya.

Kualitas Udara & Kenyamanan Udara (Indoor Air Health & Comfort/IHC)

Manjaga kualitas udara dalam ruang yag berdampak penting bagi kesehatan

dan kenyamanan manusia.

Manajemen Lingkungan Bangunan (Building & Enviroment Management)

Menciptakan suatu panduan pengelolaan gedung yang mengarah dan

memperhatikan etika lingkungan.

2.3.6 Perkembangan Green Building di Indonesia

Pesatnya perkembangan infrastruktur di Indonesia masih miskin konsep

green building atau bangunan hijau yang ramah lingkungan. Meskipun Indonesia

mengalami perkembangan infrastruktur yang pesat beberapa tahun terakhir ini,

namun kemajuannya belum disertai dengan pemahaman para pengembang untuk


25


mendirikan bangunan dengan konsep ramah lingkungan. Konsep green building

di Indonesia masih tahap awal dan memerlukan banyak sosialisasi.

Salah satu bentuk komitmen Indonesia terhadap konsep bangunan ramah

lingkungan adalah dengan didirikannya Konsil Bangunan Hijau Indonesia atau

Green Building Council Indonesia (GBCI) pada tahun 2009. GBCI melakukan

berbagai kegiatan pendidikan masyarakat secara luas serta menyelenggarakan

Sertifikasi Bangunan Hijau di Indonesia berdasarkan perangkat penilaian yang

dikenal dengan nama Greenship.

2.4 VALUE ENGINEERING

Bagian ini terdiri dari sejarah munculnya value engineering (VE) , definisi

tentang VE, definisi nilai, tahapan – tahapan dalam melalukan VE, serta

perkembangan VE di Indonesia.

2.4.1 Sejarah dan filosofi VE

Value Engineering (VE) dikembangkan pertama kali oleh Lawrence D.

Miles pada tahun 1940-an di perusahaan General Electric, guna menyelesaikan

masalah kurangnya material penting dari produk yang akan mereka produksi

selama perang dunia kedua (Priyanto, 2010). Pada awalnya, VE bernama analisis

nilai (Value Analysis/VA) dengan pondasi kunci adalah fungsi. Pada mulanya

fungsi ini mengkaji setiap komponen bagian dari perubahan/bagian dari produk

eksiting. Pada perkembangannya, metode analisis ini mengalami perubahan

konteks, yaitu dari pengkajian terhadap bagian produk eksiting ke peningkatan

rancangan konsep, oleh karena itu nama value enguneering (VE) muncul sebagai

bentuk penyesuaian terhadap perubahan konteks tersebut (Priyanto, 2010).

Selama perkembangannnya banyak pengetahuan dan inovasi yang dihasilkan oleh

para praktisis VE. Guna berbagai pengetahuan dan inovasi, pada tahun 1959, para

praktisi membentuk asosiasi pembelajaran di Washington, DC dengan nama

‘Society of American Value Engineers (SAVE)’ (Priyanto, 2010). Dalam waktu

yang relatif singkat, metode ini telah tersebar luas diseluruh dunia dan banyak

tools, teknik, dan proses lain yang dikembangkan dalam metode ini. Untuk


26


menarik para pengembang dan praktisi dari tools, teknik, dan proses lain menjadi

anggota SAVE, maka pada tahun 1996, nama asosiasi ini diubah menjadi ‘SAVE

International (Priyanto, 2010).

Dalam uraian singkat mengenai perkembangan VE yang dimuat dalam buku

standar SAVE International (2007), tersirat adanya filosofi VE yang memberi

kemudahan bagi upaya memahami konsep VE. Filosofi VE tersebut adalah

menyediakan cara pengelolaan nilai (value) dan upaya peningkatan inovasi yang

sistematik guna memberikan keunggulan daya saing bagi sebuah produk yang

akan dirakit, karena produk-produk dibeli untuk apa yang dapat mereka lakukan

(fungsi dari produk), baik melalui pekerjaan yang mereka dapat lakukan atau

kualitas estetika yang mereka sediakan (Priyanto, 2010). Untuk dapat fokus pada

pemahaman fungsi, maka fungsi di definisikan dengan menggunakan gabungan

kata aktif (active verb) dan kata benda yang diukur (measure noun) yang dapat

memberikan karakteristik manfaat dari fungsi yang dimaksud. Oleh karena itu,

metode ini menempatkan analisis fungsi sebagai pondasi kunci. Analisis fungsi

terus dikembangkan dan menjadi tool untuk membantu individu dan tim

memahami sebuah konsep melalui fungsi-fungsinya guna memutuskan apakah

desain dapat ditingkatkan atau diadakan material atau konsep lain yang dapat

memenuhi fungsi tersebut.

2.4.2 Definisi dan Konsep Nilai (Value)

Seperti yang telah dijelaskan dalam pembahasan sebelumnya bahwa nilai

(value) merupakan ‘sesuatu’ yang dikelola dalam pengelolaan nilai. Nilai (value)

dari sebuah subyek tidak dapat digeneralisir dan tidak dapat didefiniskan secara

akurat karena nilai merupakan fungsi waktu, orang, subyek, dan kondisi. Menurut

Snodgrass dan Kasi (1986), sebuah nilai tidak bisa ditetapkan hanya dengan

mempertimbangkan subyek itu sendiri, oleh karena itu tim harus menetapkan

terlebih dahulu alat ukur nilai (value) (Priyanto, 2010). Masing-masing

komponen seharusnya diukur kinerjanya dengan alat ukur ini.

Menurut standar SAVE (2007), Nilai (value) adalah sebuah pernyataan

hubungan antara fungsi-fungsi dan sumber daya. Secara umum nilai (value)

digambarkan melalui hubungan sebagai berikut (Priyanto, 2010):


27


Nilai (Value) ≈Fungsi / Sumber Daya

Dimana fungsi diukur dalam kinerja yang dipersyaratkan oleh pelanggan.

Sedangkan sumber daya diukur dalam jumlah material, tenaga kerja, harga,

waktu, dan nilai – nilai yang diperlukan untuk menyelesaikan fungsi tersebut.

Sementara itu, menurut Dell Isola (1997) ada 3 elemen dasar yang

diperlukan untuk mengukur sebuah nilai (value) yaitu fungsi (function), kualitas

(quality), dan biaya (cost) (Dell’ Isola). Tiga elemen ini dapat diinterprestasikan

melalui hubungan dibawah ini :

Value =Function+Quality

Cost

Dimana ;

Function = pekerjaan tertentu yang sebuah desain/ item harus lakukan

Quality = kebutuhan, keinginan, dan harapan pemilik atau pengguna

Cost = biaya siklus hidup dari sebuah produk/ proyek

Definisi lain datang datang dari Carlos Fallon dalam buku Mohd. Mazlan

Haji Che Mat (2002) berjudul Value Management : Principle And Aplications :

Towards Achieving Better Value For Money, Pearson Malaysia Sdn. Bhd.,p.3

(Priyanto, 2010).

Value =WorthCost

Dimana ;

Worth = Biaya yang paling minimum untuk menyediakan fungsi yang

diperlukan dan kinerja yang dipersyaratkan dengan cara

membandingkan biaya dari Unit – unit yang memiliki fungsi

yang sama.

Cost = Biaya siklus hidup dari produk / proyek

Menurut Kelly t.al, nilai didefinisikan sebagai hubungan antara biaya, mutu,

dan waktu dimana mutu tersebut terdiri dari sejumlah variabel yang ditentukan

berdasar pengetahuan dan pengalaman seorang individu atau beberapa individu


28


dalam sebuah kelompok, yang dibuat eksplisit untuk maksud membuat pilihan

diantara berbagai pilihan yang cocok secara fungsi (Priyanto, 2010). Oleh karena

itu, sistem nilai yang dibuat eksplisit merupakan gambaran pada waktu tertentu

dari berbagai variabel terhadap semua keputusan yang mempengaruhi bisnis inti

atau proyek, sehingga dapat diaudit.

Berdasarkan definisi nilai diatas, Kellly et.al.,(2004) menjelaskan bahwa nilai

desain bangunan gedung dapat diuraikan dan diukur melalui beberapa komponen

berikut ini (Priyanto, 2010):

- Time, dari saat ini hingga selesainya proyek, titik ketika poryek berakhir

dan masuk kembali ke bisnis pelanggan inti.

- Capital Cost (CAPEX) adalah semua biaya yang diasosiasikan dengan

semua biaya modal dari proyek.

- Operating Cost (OPEX) mengacu pada semua biaya yang dikeluarkan

terkait dengan aktivitas operasional dan pemeliharaan.

- Environment mengacu pada sejauh mana proyek-proyek tersebut

menghasilkan sebuah pendekatan simpatik terhadap lingkungan, yang

diukur dengan dampaknya terhadap pendekatan lingkungan lokal dan

global, penguasaan energi, penggunaan energi, dan isu-isu “green”

lainnya.

- Excange atau resale adalah nilai uang dari proyek.

- Flexibility menggambarkan sejauh mana parameter-parameter proyek

harus mencerminkan sebuah perubahan lingkungan yang terus menerus di

dalam desain.

- Esteem adalah sejauh mana pelanggan berkeinginan untuk memenuhi

komitmen terhadap penyediaan sumber daya bagi estetika atau

menggambarkan penghargaan/kemuliaan (esteem) organsasi, secara

internal dan eksternal.

- Comfort adalah kenyamanan fisik bdan psikologis dari bangunan gedung

sebagai tempat untuk bekerja dan tinggal.

- Politics adalah sebuah dimensi eksternal yang mengacu pada sejauh mana

isu-isu komunitas, popularitas, dan kepedulian lingkungan (good

neighbour) merupakan hal-hal penting bagi pelanggan.


29


Berdasarkan definis-definisi nilai diatas, maka defini oleh Kelly et. El., yang

paling cocok digunakan pada definisi VE dalam penerapan VE untuk efisiensi

biaya bangunan berkonsep green building.

2.4.3 Definisi VE

Definisi VE perlu dipahami untuk memberiakan gambaran yang jelas

mengenai VE. Definisi VE tersebut antara lain sebagai berikut (Priyanto, 2010):

1. Value Engineering (VE) adalah aplikasi metodologi nilai (value

methodology) pada sebuah proyek atau layanan yang telah direncanakan

atau dikonsepkan untuk mencapai peningkatan nilai (value). Metodologi

nilai adalah sebuah proses sistematis yang digunakan oleh disiplin untuk

meningkatkan nilai (value) dari sebuah pryek melalui analisa terhadap

fungsi-fungsinya. (standar SAVE, 2007).

2. Value Engineering (VE) adalah sebuah upaya terorganisir diarahkan pada

analisa fungsi-fungsi dari sistem, perlengkapan, fasilitas, jasa layanan dan

jasa penyediaan untuk mencapai tujuan yang signifikan pada siklus hidup

(life-cycle cost) yang paling rendah, konsisten dengan persyaratan kinerja

(perfomance), kepercayaan (reliability), mutu(quality) dan keamanan

(safety) (PBS – PQ250. 1992, PBS – PQ251, 1993)

3. Value Engineering (VE) adalah suatu sistem pemecahan masalah yang

dilaksanakan dengan menggunakan kumpulan teknik tertentu, ilmu

pengetahuan, tim ahli, pendekatan kreatif terorganisir yang memiliki tujuan

untuk mendefinisikan dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak diperlukan

seperti biaya yang tidak memberikan konstribusi bagi mutu, kegunaan,

umur, dan penampilan produk serta daya tarik konsumen (Miles, 1972).

4. Value Engineering (VE) adalah suatu pendekatan tim profesional yang

dalam penerapannya berorientasi pada fungsi dan dilakukan secara

sistematis yang digunakan untuk menganalisis dan meningkatkan nilai

(value) suatu produk, desain fasilitas, sistem, atau layanan. VE merupakan

suatu metodologi yang baik untuk memecahkan masalah dan atau

mengurangi biaya namun tetap dapat meningkatkan persyaratan kinerja atau

kualitasyang ditetapkan (Siciety of American Value Engineers, 2009).


30


5. Value Engineering adalah sebuah prosedur ketat yang diarahkan pada

pencapaian fungsi yang dibutuhkan dengan biaya minimum tanpa

mengurangi mutu, tingkat kepercayaan, kinerja dan waktu penyerahan

(delivery) (Short et al.,2007).

6. Value Engineering (VE) adalah pendekatan tim yang berorientasi fungsi

yang terorganisir dan terarah untuk menganalis fungsi-fungsi dari produk,

sistem, atau proses penyediaan, untuk tujuan meningkatkan nilainya (value)

dengan mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak

diperlukan dan mencapai kinerja yang dibutuhkan pada biaya siklus hidup

proyek paling rendah (Fong, 1998).

7. Value Enginnering (VE) adalah sebuah upaya terorganisir yang diarahkan

pada analisis fungsi dari barang-barang dan jasa-jasa layanan dengan

maksud untuk mencapai fungsi-fungsi dasar biaya total paling kecil,

konsistensi dengan pencapaian karakteristik yang diperlukan. VE adalah

sebuah proses dengan menggunakan tim dari berbagai disiplin ilmu untuk

mengkaji proyek dan menggunakan standar untuk mengidentifikasi fungsi-

fungsi biaya tinggi beserta potensi peningkatanya. Tim mengikuti

keseluruhan rangkaian job plan VE yang sistematik dan kreatif untuk

menetapkan nilai (value) optimum dari fungsi yang dipilih. Berbagai

alternatif, yang akan menyediakan fungsi yang diperlukan dengan biaya

modal awal dan atau biaya siklus hidup yang paling ekonomis,

dikembangkan yang secara konsisten memenuhi persyaratan keamanan,

mutu, operasional, pemeliharaan, dan estetika (Younker, 2003).

8. Value Engineering adalah sebuah teknik pemecahan masalah yang

menyediakan sebuah pendekatan terorganisir/terstruktur dengan

menekankan pada pertimbangan yang cermat terhadap faktor-faktor penting

dalam analisa fungsi dan pengembangan solusi-solusi kreatif. (Kasi dan

Snodgrass, 1994).

9. Value Engineering adalah pendekatan yang sistematis, terorganisisr,

berorientasi pada fungsi dan tim yang multi disiplin (Shen dan Liu, 2007).


31


Berdasarkan uraian mengenai definisi VE diatas maka dapat diambil

kesimpulan bahwa VE adalah sistem penyelesaian masalah dengan berorientasi

pada nilai (value) dan dilakukan dengan pendekatan yang sistematis, kreatif dan

terorganisir dengan pertimbangan yang cermat terhadap faktor-faktor penting, dan

bertujuan untuk meminimalkan biaya tanpa mengurangi mutu, kegunaan, umur,

dan penampilan produk.

Menurut Leuuw (2010), dalam praktek VE, pemahaman yang kurang tepat

tentang konsep VE banyak terjadi dikalangan praktisi industri konstruksi, seperti

VE dianggap sebagai review desain, atau upaya pemotongan biaya (cost cutting),

atau sebagai upaya standarisasi (Priyanto, 2010).Berbagai pendapat para pakar

mengenai VE adalah sebagai berikut (Priyanto, 2010):

1. VE bukan apa yang selama ini dilakukan secara rutin oleh para perencana

dan perancang denga reputasi yang bagus. VE bukan bagian dari proses

pengambangan rencana. Upaya VE dilakukan lebih serius dibandingkan

dengan sebuah upaya review proyek/ desain.

2. VE bukan upaya pendekatan untuk pengurangan biaya (cost reduction).

Dalam VE, pengurangan biaya dicapai dengan membuat desain yang lebih

efisien tanpa mengurangi kinerja (perfomance) tingkat kepercayaan

(reliability), atau kemampuan untuk tetap terpelihara (maintainability).

Sebaliknya, upaya pengurangan biaya (cost reduction) menekankan pada

sustitusi material, mengurangi atau menghilangkan elemen-elemen tertentu.

Pendekatan ini seringkali berhasil dengan menurunkan kualitas, atau

mengurangi kinerja.

3. Pelaksanaan VE tidak sama dengan review quality assurance (QA). Secara

tradisional QA akan menjawab pertanyaan seperti apakah desain telah

memenuhi persyaratan peraturan?; akankah desain dapat bekerja?; dan

apakah desain telah memenuhi standar praktek pada umumnya?. Sementara

VE akan menjawab pertanyaan tersebut: apakah ada yang lain yang akan

mencapai fungsi yang sama dengan LCC yang lebih rendah?; dan fungsi-

fungsi apa yang tidak berhubungan dengan kinerja proyek?

4. VE tidak dimaksudkan untuk mempermasalahkan atau memperburuk upaya-

upaya yang telah dilakukan oleh para perencana. VE adalah tool manajemen


32


yang dimaksudkan untuk memasukkan beberapa perbaikan kedalam

pekerjaan yang sudah dilakukan dengan sangat baik.

5. Banyak dari para perencana profesional dan kontraktor menganggap VE

sama dengan review desain (design review) dan perencana biaya (cost

planning). Beberapa kelemahan dari review desain (desain review) dan

perencanaan biaya (cost planning) (Mohd. Mazlan Haji Che Mat, 2002),

yaitu :

a) Tidak berorinetasi pada fungsi.

b) Tidak melibatkan tim multidisiplin.

c) Tidak memiliki berbagai tool dan teknik untuk membuat keputusan

d) Jarang memanfaatkan “ sudut pandang lain” dari profesiaonal yang

sangat berpengalaman.

e) Jarang mempertimbangkan LCC dalam mengambil keputusan.

f) Jarang melibatkan pelanggan atau yang mewakilinya.

g) Tidak menghasilkan banyak solusi alternatif.

6. Beberapa profesional jasa konstruksi menganggap VE terhadap “ apa yang

mereka telah dilakukan selama ini”. Untuk beberapa hal tertentu, hal ini

mungkin saja benar. Karena praktek yang ada selama ini bisa mendapatkan

value for money hanya beberapa kali, VE justru mendapatkan value for

money dengan baik setiap kali digunakan (Connaughton, JN AND Green,

S.D., 1996).

7. Berdasarkan definisi VE yang ada, Leuuw(2001) berpendapat bahwa VE

bukanlah sebuah:

a) Review desain yang berpotensi konflik.

b) Upaya pemotongan biaya (cost cutting).

c) Upaya standarisasi.

2.4.5 Alasan – Alasan untuk Unnecessary Cost

Pelaksanaan proyek konstruksi sering terjadi overbuget, hal ini terjadi

kareana adanya biaya-biaya yang tidak perlu (Unnecessery Cost).


33


Dell’ Isola (1997) menguraikan mengenai alasan-alasan biaya yang tidak perlu

antara lain (p.xxii):

1. Kurangnya Informasi,

Data yang tidak cukup mengenai fungsi owner/ pengguna

inginkan/butuhkan dan informasi material baru, produk, yang dapat

mempertemukan kebutuhan ini

2. Kekurangan ide.

Kegagalan untuk mengembangkan solusi alternatif, di beberapa kasus,

pembuat keputusan menerima solusi pertama yang terlintas dipikirannya.

Kecenderungn ini selalu mendatangkan unnecessery cost , yang dapat

dieliminasi dengan menuntut pengembangan ide alternatif tambahan dan

kemudian membuat keputusan yang didasarkan pada ekonomi dan prestasi.

3. Keadaan sementar

Desain, jadwal dan pengiriman yang mendesak dapat memaksa pembuat

keputusan mencapai kesimpulan cepat untuk memenuhi persyaratan waktu

tanpa memperhatikan nilai yang baik.

4. Kepercayaan yang salah

Unnecesery cost juga sering disebabkan oleh keputusan yang didasarkan

pada apa yang pembuat keputusan percaya sebagai keputusan yang benar,

daripada mempertimbangkan pada kondisi nyata. Hal ini dapat menghalangi

ide bagus.

5. Kebiasaan dan perilaku

Manusia menciptakan kebiasaan. Sebuah kebiasaan adalah bentuk dari

respon, melaukan hal yang sama, cara yang sama, pada kondisi yang sama.

Kebiasaan adalah reaksi dan respon yang orang pelajari secara otomatis,

tanpa berpikir atau memutuskan. Kebiasaan adalah bagian yang penting

dari kehidupan, tetapi ada satu hala yang harus dipertanyakan, “Apakah

saya melakukan cara ini karena ini adalah cara yang terbaik, karena saya

merasa nyaman dengan metode ini, atau karena saya selalu melakukan cara

ini!”


34


6. Perubahan kebutuhan owner

Sering, kebutuhan baru owner memaksa perubahan selama desain atau

konstruksi yang meningkatkan biaya dan merubah jadwal. Pada banyak

kasus ower tidak mempertimbangkan dampak dari perubahan ini.

7. Kurangnya komunikasi dan koordinasi

Kurangnya komunikasi dan informasi adalah alasan utama untuk

unnecesery cost. VE membuka saluran komunikasi bahwa alat diskusi

persoalan dan mengijinkan mengepresikan pendapat.

8. Standar dan spesifikasi yang Kuno. Beberapa standar dan spesifikasi yang

digunakan dalam konstruksi berumur kurang dari sepuluh tahu. Sebagai

teknologi yang baru, pembaharuan berkelanjutan terhadap data diperlukan,

tetapi ini sering kali tidak sempurna. VE membantu untuk mengisolasi dan

fokus pada teknologi dan standar baru dimana biaya tinggi dan nilai jelek

mungkin terjadi.

Setiap alasan untuk nilai yang jelek ini menyediakan sebuah kesempatan

untuk memperbaiki keputusan yang dibuat dan sebuah area dimana upaya value

engineering adalah tindakan yang tepat.

2.4.5 Elemen – Elemen Penting Dalam VE

Elemen – elemen VE ini digunakan untuk membantu dalam analisis VE

Elemen ini terdiri dari (Ustoyo, 2007):

1. pemilihan komponen proyek untuk studi VE

2. pembiayaan untuk nilai

3. permodelan biaya

4. pendekatan fungsional

5. Teknik sistem analisa fungsi (Functional Analysis System Technique –

FAST)

6. Rancana kerja VE

7. Kreativitas

8. Penentuan dan pembiayaan program VE

9. Kedinamisan manusia, dan


35


10. Pengaturan hubungan antara pemilik, perancang, dan konsultan VE

Setiap elemen tersebut diatas harus digunakan dalan studi VE untuk sebuah

proyek.

2.4.6 Metodelogi Value Engineering

Pada bagian ini akan dibahas mengenai metodologi Value engineering dan

tools yang digunakan untuk studi VE.

2.4.6.1 Metodologi Baku Value Engineering

Metodologi baku untuk melalukan kajian VE menurut SAVE 2007 dibagi

menjadi 3 tingkat yaitu:

Gambar 2.6. Diagram Flow Proses Studi nilai


36


1. Pre-Workshop Activities

Tahap ini bertujuan untuk merencanakan dan mangatur Value Study.

Pertanyaan dasar yang digunakan pada tahap ini adalah “ apa yang harus

dilakukan untuk menyiapkan Value Study?”

Aktivitas yang dilakukan pada tahap ini adalah:

- Mendapatkan persetujuan dari manajemen senior dan dukungan yang

berhubungan dengan job plan, peraturan-peraturan dan tanggung jawab.

- Mengembangkan scope dan sasaran value study.

- Mendapatkan data dan informasi proyek.

- Mendapatkan dokumen kunci seperti lingkup definisi pekerjaan, gambar,

laporan spesifikasi, dan perkiraan proyek.

- Mengidentifikasi dan memprioritaskan strategi masalah yang sedang

diperhatikan.

- Menentukan scope dan sasaran penyelidikan.

- Mengembangkan jadwal penyelidikan.

- Melakukan analisis benchmarking yang kompetitif.

- Mengidentifikasi anggota Value Team.

- Mendapatkan komitmen dari anggota tim yang telah dipilih untuk mencapai

sasaran proyek.

- Mereview biaya proyek.

- Mengumpulkan informasi konsumen/pengguna proyek.

- Jika waktunya tepat, mengundang suppliers, konsumen, atau stakeholder

untuk berpartisipasi dalam Value Study.

- Mendistribusikan informasi ke anggota tim untuk direview.

- Mengembangkan diagram dan model informasi tentang proyek.

- Menentukan tanggal, waktu, lokasi penyelidikan dan logika lain yang

diperlukan.

- Mendefinisikan secara jelas, dengan manajemen senior, persyaratan untuk

kesuksesan hasil Value Study.

2. Workshop (Job Plan) Activities

Workshop (Job Plan) activities ini terdiri dari 6 tahap yang yaitu:


37


a. Tahap Informasi

Menurut Zimmerman(1982) sesuai dengan yang dikutip saudara

Afandi, tahap informasi dalam VE ditunjukkan untuk mendapatkan

informasi seoptimal mungkin dari tahap desain suatu proyek (Afandi,

2010). Informasi tersebut antara lain berupa latar belakang yang

memberikan informasi yang membawa kepada desain proyek, asumsi-

asumsi yang digunakan, dan sensitivitas dari biaya yang diperlukan dalam

bangunan green building. Menurut standar SAVE 2007, aktifitas-aktifitas

yang umum dilaksanakan pada tahap ini adalah:

1. Mendapatkan data proyek dan informasi dan dokumen kunci seperti

scope definisi pekerjaan, gambar-gambar, laporan

spesifikasi,informasi detail biaya proyek, data kualitas, inforamsi

pemasaran, flow charts proses, dan lain-lain. Tool yang digunakan

antara lain: Quality Function Deployment, Voice of Customer.

2. Mengidentifikasi dan memprioritaskan pada masalah yang sedang

diamati. Selanjutnya mendefinisikan scope dan sasaran studi. Tool

yang dapat digunakan antara lain: SWOT (Strengths, Weakness,

Opportunities, and Threats), Project Charter.

3. Tim proyek mempresentasikan konsep proses/ produk/ desain saat ini

dan yang asli.

4. Menyelenggarakan analisis benchmarking yang kompetitif. Tool yang

apat digunakan adalah Bechmarking, Tera Down Analysis, Pareto

Analysis, Design For Assembly.

5. Menentukan jadwal studi; tanggal, waktu, lokasi dan kebutuhan

lainnya.

6. Mendistribusikan informasi proyek kepada anggota tim VE untuk

direview.

7. Memahami lingkup proyek, jadwal, budget, biaya, risiko, kinerja non

moneter .

8. Mengkonformasi konsep proyek yang paling baru.

9. Mengidentifikasi fungsi proyek pada level tinggi.

10. Mengujungi lokasi dan fasilitas.


38


11. Mengkonfirmasi parameter kesuksesan.

Menurut Dell’ Isola (1982), beberapa pertanyaan yang bisa diajukan

dalam tahap pengumpulan informasi antara lain:

a. Apakah ini ?

b. Apa yang dikerjakannya?

c. Apa yang harus dikerjakannnya?

d. Berapa biayanya?

e. Berapa nilainya?

Dengan mengajukan informasi tersebut bisa diperoleh informasi dasar

dan mendapatkan lingkup bagian yang dikaji secara lebih terperinci.

Pertanyaan tersebut dapat memberikan alur pemikiran sebagai berikut

(Afandi, 2010):

a. Apakah ini?, akan membawa kepada pengertian fitrah atau nature dari

proyek beserta bagian-bagian dan komponen-komponennya.

b. Apa yang dikerjakannya?, akan membawa kepada peran atau fungsi

pada umumnya dari proyek beserta bagian-bagian dan komonen-

komponen.

c. Apa yang harus dikerjakannya? Akan membawa kepada fungsi primer

dari proyek beserta bagian-bagian dan komponen-komponen atau

merupakan alasan dasar diadakannya proyek tersebut.

d. Berapa biayanya?, akan membawa kepada biaya produksi dan biaya

pelaksanaan dari proyek beserta bagian-bagian dan komponen-

komponennya.

e. Berapa nilainya?, akan membawa kepada penghargaan atas manfaat

yang akan diperoleh dari proyek beserta bagian-bagian dan

komponen-komponennya oleh klien atau dalam hal ini pemilik

proyek.

Fase ini akan membawa semua anggota untuk mengetahui proyek

pada level dasar, meliputi taktik, operasional, dan spesifikasi subyek.


39


Pemahaman mengenai fungsi merupakan dasar untuk mengidentifikasi dan

alternatif bencmark dan mismatches dan mengatur agenda untuk inovasi.

Pada fase ini konsultan perencana mempresentasikan proyek kepada

tim VE, setelah ketua tim VE membuka acara workshop. Anggota tim VE

akan mengajukan pertanyaan yang muncul selama pengkajian dokumen

proyek selama tahap persiapan.

Jika dianggap perlu dilakukan survey lapangna oleh anggota tim VE

yang ditunjuk. Survey ini dilakukan setelah presentasi oleh konsultan

perencana. Tujuan dilakukan survey adalah untuk membuat rekonstruksi

proyek. dengandilakukan survey lapangan dapat diperoleh beberapa catatan

yang tidak dapat dilakukan dengan cara wawancara atau didapat dari

dukumen tetapi sangat penting artinya bagi sebuah pemahaman yang

lengkap dari sebuah masalah nilai.

b. Tahap Analisis Fungsi

Setelah mengumpulkan informasi kemudian dilakukan analisis fungsi.

Tahap analisis fungsi merupakan tahap yang paling penting dalam value

engineering karena analisis fungsi ini yang membedakan VE dengan teknik

penghemtan biaya lainnya. Pada tahap ini akan dilakukan analisis fungsi

sehingga diperoleh biaya terendah yang diperlukan untuk melaksanakan

fungsi-fungsi utama, fungsi-fungsi pendukung, dan mengidentifikasi biaya-

biaya yang dapat dikurangi atau dihilangkan tanpa mempengaruhi kinerja

atau mutu poduk.

Pendekatan fungsional mengandung pengertian uraian, kajian, dan

analisis yang akan dilakukan terhadap proyek tersebut akan mengacu

kepada aspek fungsi dari proyek. Menurut Hario Sabrang (1998) fungsi dari

sesuatu adalah peran dari sesuatu tersebut yang melingkupinya (Afandi,

2010). Peran atau kegiatan yang terjadi dalam proyek tersebut adalah untuk

mendukung tercapainya tujuan sistem yang melingkupinya.

Menurut Mitchell (1982) pendekatan fungsional ini sangat strategis

dalam melakukan analisis VE karena pendekatan ini akan membedakan

penghematan VE dengan teknik penghematan biaya lainnya (Afandi, 2010).


40


Fungsi suatu barang dan jasa merupakan jawaban atas “dapat melakukan

apa benda, barang, jasa tersebut”. Dimana fungsi dalam VE ada dua yaitu

(Dell’ Isola, 1974):

1. Fungsi primer, fungsi yang mendasi dasar diadakannya barang atau

jasa tersebut, fungsi ini untuk menjawab pertanyaan “ apa yang harus

dilakukan” oleh barang atau jasa tersebut.

2. Fungsi sekunder yaitu fungsi yang sangat situasional serta kondisional

dan bergantung pada pembeli dan pemanfaatannya. Sehingga bisa

berbagai macamnya.

Bagian yang paling sulit pada analisis fungsi adalah memperkirakan

nilai kegunaan (worth) setiap subsistem atau komponen untuk

membandingkannya dengan biaya yang diperkirakan. Nilai keguanaan

(worth) memberikan identifikasi value artinya biaya terendah yang

diperlukan untuk terlaksananya suatu fungsi tertentu. Untuk itu tidak perlu

ketelitian yang sangat besar. Nilai kegunaan (worth) hanya digunakan

sebagai suatu mekanisme untuk mengidentifikasi wilayah-wilayah dengan

potensi penghematan dan perbaikan nilai (value) yang tinggi. Subsistem

yang melaksanakan fungsi sekunder tidak memiliki worth karena tidak

berhubungan langsung dengan fungsi dasar (Afandi, 2010).

Sebagai bagian dari analisi fungsi, tim VE membandingkan rasio cost-

to-worth berbagai alternatif untuk keseluruhan fasilitas dan subsistemnya.

Rasio cost-to-worth ini diperoleh dengan membagi biaya yang diperkirakan

untuk sistem atau subsistem dengan total worth untuk fungsi dasar sistem

atau subsistem. Rasio cost-to-worth yang lebih besar daripada dua biasanya

mengindikasikan wilayah dimana terdapat potensi penghematan biaya dan

perbaikan nilai (value) (Afandi 2010). Menurut SAVE (2007), tools yang

dapat digunakan sebagai alat bantu pada tahap ini adalah Random Functions

Identification, FAST, Function Tree, Cost to Function Analisis. Pada

penelitian ini tools yang digunakan adalah FAST Diagram.


41


Standar SAVE (2007) mengenal 4 model diagram FAST, yaitu :

1. Classical FAST Model : fungsi yang menggambarkan kesaling

terhubungan antara fungsi yang satu dengan fungsi yang lain didalam

logika HOW – WHY. Model ini dikembangkan oleh Charles

Bytheway.

2. Hierarchy Function Model : sebuah grafik hirarki dari fungsi-fungsi

yang disusun secara vertikal. Model ini menempatkan fungsi dasar

dipuncak grafik. Fungsi dari masing-masing sistem utama ditetapkan

dibawah fungsi dasar. Kemudian fungsi pendukung ditempatkan pada

garis bawah fungsi utama. Fugsi ini dilakukan hingga tingkat detail

tertentu diana tim VE merasa cukup mencapai maksu dari

dilakukannya studi.

3. Technical FAST Model : sebuah bentuk lain dari Classical FAST yang

menambahkan “all the item” function, “one time” function dan “same

time” function atau “caused by” function.

4. Customer-Oriented FAST Model : jenis diagram FAST ini

dikembangkan untuk mencerminkan bahwa pelanggan adalah pihak

yang menentukan ilai (value) dalam proses analisis fungsi. Customer-

oriented FAST menambahkan fungsi-fungsi pendukung : attract users,

satisfy users, assure dependenability, dan assure convenience. Fungsi-

fungsi proyek yang mendukung fungsi-fungsi pelanggan ini ditentukan

dengan menggunakan logika HOW-WHY

Fungsi pendukung: tidak penting bagi kinerja task tetapi fungsi-

fungsi ini adalah fungsi-fungsi yang sangat penting di dalam membangun

daya terima produk, sistem, dan lain-lain dikalangan pelanggan dan di

dalam menjual produk atau layanan.

- Assure convinience adalah semua fungsi yang membuatnya cocok

(tidak menyusahkan) untuk menggunakan (seperti, fungsi-fungsi

terkait dengan hubungan ruangan dalam sebuah bangunan gedung)

- Assure dependability : Semua fungsi yang akan mengurangi biaya

pemeliharaan dan melindungi pengguna dari kondisi alam yang tidak

menyenangkan (seperti dari angin atau rasa dingin).


42


- Satisfy User : semua fungsi yang membuatnya nyaman untuk

ditinggali atau digunakan (seperti dengan memasang sebuah air

konditioner)

- Attract User : semua fungsi yang memenuhi semua harapan estetika

dari pemilik/ pengguna.

c. Tahap Kreatif

Fase ini merupakan fase untuk mengembangkan sebuah kuantiti ide-

ide yang berhubungan dengan cara lain untuk kinerja fungsi. Menurut

Hutabarat (1995), tahap kreatif adalah tahap mengembangkan sebanyak

mungkin alternatif yang bisa memenuhi fungsi primer atau pokoknya

(Ustoyo, 2007). Untuk itu diperlukan adanya permunculan ide-ide guna

memperbanyak alternatif-alternatif yang akan dipilih. Alternatif tersebut

dapat dikaji dari segi desain, bahan, waktu pelaksanaa, metode pelaksanaan,

dan lain-lain. sebagai bahan pertimbangan dalam mengusulkan alternatif

dapat disebutkan keuntungan dan kerugiannya. Sebagai dasar

penilaian/pertimbangan untuk dilakukan analisis VE dapat dipilih kriteria-

kriteria dari item pekerjaan. Kriteria-kriteria tersebut nantinya sebagai bahan

evalusi untuk memilih alternatif yang dipilih. Kegiatan-kegiatan umum yang

dilakukan pada tahap ini adalah(SAVE,2007):

1. Melakukan latihan pemanasan kreatif.

2. Menetapkan peraturan-peraturan yang melindungi lingkungan kreatif

yang dikembangkan. Tools yang digunakan : Creativity “Ground

Rules”.

3. Menggunakan teknik stimulasi ide yang dapat meningkatkan nilai. Tools

yang digunakan: Brainstroming, Gordon Technique, Nominal Group

Technique, TRIZ, Synetics

4. Mengembangkan ide alternatif yang dapat meningkatkan nilai.

Pada akhir fase ini akan dihasilkan daftar ide-ide yang memuat

alternatif-alternatif lain untuk menjalankan masing-masing fungsi yang

memiliki peluang potensi bagi peningkatan nilai (fungsi dengan nilai rasio

cost to worth lebih besar dari 1:1).


43


d. Tahap Evaluasi

Fase evaluasi merupakan tahap mengurangi kuantiti ide-ide yang

harus diidentifikasi untuk daftar pendek ide-ide dengan potensi yang besar

untuk meningkatkan proyek. Ide-ide yang ingin dihasilkan pada tahap ini

adalah ide-ide yang terkait dengan berbagai alternatif lain untuk

menjalankan fungsi tertentu, fungsi yang berpotensi bagi peningkatan nilai

proyek. banyak tool yang dapat digunakan untuk memunculkan ide kreatif.

Pada umumnya, memunculakan ide kreatif bagi para engineer bukanlah hal

yang mudah karena mereka cenderung untuk menemukan solusi dengan

cepat. Untuk mengendalikan hal ini, maka engineer harus mengikuti seluruh

tahapan yang ada dalam job plan dan menaaati semua aturan dalam fase ini.

Kegiatan-kegiatan umum yang dilakukan padatahap ini adalah (SAVE,

2007):

1. Menjelaskan dan mengkategorikan setiap ide untuk mengembangkan

sebuah pemahaman.

2. Mendiskusikan bagaimana ide-ide berdampak pada biaya proyek, dan

kinerja parameter-parameter. Tools yang digunakan: T-Charts.

3. Memilih dan memprioritaskan ide-ide untuk pengembangan

selanjutnya. Tools yang digunakan: Pugh Analysis, Kepner-Tregoe,

Life Cycle Coasting.

4. Menjelaskan bagaimana ide-ide dituliskan sebagai stand-alone risk-

reward invesment proposals.

Pada tahap ini, ide-ide yang nampak jelas tidak layak dibuang.

Kemudian ide-ide atau alternatif yang terpilih dianalisis keuntungan dan

kerugiaannya, biaya siklus hidupnya (life cycle cost), dan dibuat bobotnya.

1. Analisis keuntungan dan kerugian.

Ide-ide yang muncul dari tahap sebelumnya dianalisis keuntungan dan

kerugian yang ditimbulkan dari setiap ide tersebut. Dalam melakukan

analisis keuntungan dan kerugian ini dapat digunakan tabel yang

menunjukkan keuntungan dan kerugian.


44


2. Analisis paired comparison dan decision matrix

Paired comparison adalah untuk menentukan tingkat kepentingan

(bobot) masing-masing parameter. Pada analisis paired comparison,

parameter-parameter yang digunakan saling dibandingkan satu sama

lain. Tujuannya adalah untuk mengetahui bobot masing-masing

parameter. Setelah analisis analisis paired comparison, dilakukan

analisis dengan decision matrix. Decision matrix bertujuan untuk

mengevaluasi ide menurut beberapa faktor atau kriteria.

3. Biaya Siklus Hidup Proyek

Setelah diketahui keuntungan dan kerugiaanya, ide tersebut dianalisi

biaya siklus hidupnya.

Ide yang terpilih ini kemudian dianalis pada tahap perikutnya yaitu

tahap pengembangan.

e. Tahap Pengembangan

Fase ini merupakan fase analisis lanjutan dan mengembangkan daftar

pendek ide-ide dan pengembangan ini dengan memperhitungkan alternatif-

alternatif value. Kegiatan-kegiatan umum pada fase ini adalah:

1. Membandingkan kesimpulan studi dengan syarat kesuksesan selama

fase informasi dan fase analisis fungsi.

2. Menyiapan sebuah tuliasan menganai alternatif nilai untuk setia ide

yang dipilih untuk pengembangan selanjutnya.

3. Menaksir dan mengalokasikan risiko dan biaya denga tepat

4. Mengadakan analisa cost-benefit.

5. Mengembangkan sketsa dan infomasi yang diperlukan untuk

menyampaikan konsep.

6. Mengkonfirmasi sebuah alternatif yang akan dikembangkan

selanjutnya.

7. Mengakhiri perkembangan alternatif awal.

8. Mengembangkan sebuah rencana tindakan untuk mendefinisikan

langkah-langkah implementasi untuk setiap alternatif nilai (value).


45


Pada tahap ini ide-ide terpilih akan dikembangkan menjadi berbagai

alternatif perubahan sesuai dengan fase pengembangan proyek. masing-

masing alternatif ini akan ditentukan kelayakannya. Alternatif- alternatif

yang tidak layak, tidak bekerja, akan dibuang. Setelah diperoleh alternatif,

selanjutnya bihitung biayanya dan biaya siklus hidup bagi masing-masing

alternatif terbaik. Alternatif terbaik ini perlu didukung sebanyak mungkin

informasi-informasi teknis. Bentuk dukungan informasi teknis dapat

meliputi (Priyanto, 2010, p.116):

- Uraian tertulis tentang konsep asli dan alternatif yang diajukan.

- Backup teknis, tapi tidak dibatasi pada, seperti perhitungan, catalogue

cut, informasi vendor.

- Keuntungan dan kerugian alternatif.

- Pembahasan tentang berbagai alternatif untuk mengkomunikasikan ide

secara jelas kepada para pengkaji, termasuk informasi berkaitan

dengan pelaksanaan seperti biaya, jadwal, potensi konflik.

- Informasi biaya meliputi biaya awal dan biaya siklus-hidup (life-cycle

cost), yang menanyakan perbedaan antara biaya rancangan asli dan

biaya alternatif secara jelas.

Pada akhir fase ini akan dihasilkan berbagai alternatif yang didukung

oleh informasi teknik yang memadai. Berbagai alternatif ini akan

dikomunikasikan kepada perencana, pengguna/pemilik, atau kelompok atau

individu lain yang terlibat pada fase presenatsi.

f. Tahap Presentasi

Tahap ini dapat berupa presentasi atau laporan secara tertulis atau

lisan yang ditujukan kepada semua pihak yang terlibat dalam memahami

alternatif-alternatif yang akan dipilih dalam usulan tim VE. Usulan yang

dipilih dapat disampaikan secara singkat, jelas, cepat dan tanpa

memojokkan salah satu pihak. Rekomendasi ini nantinya digunakan untuk

meyakinkan manajemen, owner, dan stakeholder lain yang berperan dalam

pengambil keputusan. Aktifitas umum pada fase ini:

a. Menyiapkan presentasi dan dokumen pendukung.


46


b. Membandingkan kesimpulan pembelajaran persyaratan keberhasilan

yang ditetapkan selama informasi dan fase analisis fungsi.

c. Menawarkan kepada manajemen skenarion inovasi “ risk-reward”

untuk memilih nilai alternatif yang akan diterapkan.

d. Bertukar informasi dengan tim proyek.

e. Meyakinkan manajemen sehingga mereka dapat membuat keputusan.

f. Bagan rencana pelaksanaan antisipasi.

g. Menyiapkan format laporan.

Presentasi dilakukan dihadapan para perencana, pengguna/pemilik,

atau kelompok atau individu lainnya yang terlibat dalam memberikan

pemahaman terhadap maksud dari masing-masing alternatif sebelum mereka

mengevaluasi lebih lanjut untuk menentukan implementasi dari berbagai

alternatif tersebut. Pada kesempatan ini juga disampaikan laporan awal

tertulis sehingga penerapan/implementasi alternatif tidak terlambat. Laporan

dimaksud memuat informasi minimal, sebagai berikut:

- Tujuan proyek

- Uraian proyek

- Ruang lingkup studi analisis nilai

- Prosedur VA

- Alternatif VA dan pengembangannya.

Pada fase ini juga perlu memastikan bahwa manajemen memiliki

seluruh informasi yang objektif sebagai dasar pembuatan keputusan serta

menguraikan rencana pelaksanaan alternatif yang diusulkan.

3. Post-Workshop Activities

Tahap ini terdiri dari dua aktifitas yaitu:

a. Kegiatan pelaksanaan

Memastikan alternatif yang diterima diterapkan dan manfaat yang

diproeksikan oleh Value Study telah direalisasikan. Bertanyaan dasar pada

fase ini adalah “ apa program berubah dan bagaimana tim proyek


47


mengaturnya?”. Kegiatan-kegiatan umum yang dilakukan pada fase ini

antara lain:

1) Mereview laporan premilinary.

2) Melakukan pertemuan pelaksanaan untuk menentukan disposisi dari

setiap alternatif nilai.

3) Menentukan tindakan rencana untuk alternatif yang diterima dan

dokumen yang rasional untuk alternatif yang ditolak.

4) Mendapatkan komitmen untuk implementasi.

5) Mengatur sebuah kerangka waktu untuk mereviw dan melaksanakan

setiap alternatif nilai.

6) Menghargai prestasi sebagai hasil dari alternatif yang diterapkan.

7) Mengakhiri deliverable.

8) Memvalidasi keuntungan dari implementasi perubahan.

9) Meyakinkan bahwa praktek baru menjadi embedded dengan

menentukan dan mengatur sebuah rencana implementasi.

Output dari fase ini adalah stakeholder proyek menetukan apa yang

akan diubah dalam proyek sebagai hasil dari Value Study. Ini merupakan

perubahan konsep yang asli atau konsep dasar dari suatu studi, sebagai hasil

alternatif nilai, yang perkembangan proyek akan gabungkan dalam kegiatan

pengembambangan prodak dan besain di masa depan.

b. Kegiatan Value Study Follow-Up

Fase ini merupakan Follow Up pada pelaksanaan hasil Value Study dan

memperbaiki aplikasi dari methodologi nilai untuk studi di masa

mendatang.pertanyaan dasar pada fase ini adalah “ apa yang telah kita

pelajari tentang bagaiman cara yang paling baik dalam menciptakan atau

mengingkatkan nilai dari suatu subjek dibawah pembelajaran/”. Kegiatan

umum yang dilakukan pada fase ini adalah:

1) Mempersiapakan laporan hasi studi, pembelajaran pelajaran, atau item

lain untuk direkam/ diurutkan melalui implementasi.

2) Mengidentifikasi dimana kesempatan-kesempatan yang hilang,.


48


3) Mengidentifikasi roadblocks untuk inovasi dan mengetahui mengapa

mereka ada.

4) Mengadakan wawancara dan merekam pelajaran yang dipelajari.

5) Mengintegrasi hasil Value Study dalam laporan program.

6) Mencerminkan pada Value Study dan menentukan bagaimana

pengalaman mengembangkan kapasitas baru.

Outcome dari fase ini adalah individu menjadi pencipta nilai yang

lebih baik dengan dicerminkan pada teori yang mereka pegang sebelum

Value Study.

2.4.7 Perkembangan Value Engineering di Indonesia

Value engineering (VE) mulai diperkenalkan di Indonesia pada tahun 1986

oleh bapak Dr. Ir. Suriana Chandra melalui seminar-seminar di berbagai kota

(Fauzan, 2008). Pada tahun itu juga, metode ini digunakan pada Proyek

Pembangunan Jalan Layang Cawang. Selanjutnya, pada tahun 1987, Badan

Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas), Departemen Keuangan, dan

Direktorat Jenderal Cipta Karya mengajukan pemakaian VE di Indonesia untuk

seluruh pembangunan rumah dinas dan gedung negara di atas satu milyar rupiah

(Fauzan, 2008).

Periode sejak berikutnya yaitu tahun 1990-an sampai awal tahun 2003,

perkembangan VE di Indonesia tidak banyak diketahui. Jika ditinjau dari regulasi

yang dikeluarkan oleh pemerintah terkait dengan konstruksi pada periode tersebut

adalah sebagai berikut (Fauzan, 2008, p. 15):

1. Undang – undang Perumahan Dan Pemukiman Nomor 24 tahun 1992;

2. Undang – Undang Jasa Konstruksi Nomor 18 tahun 1999;

3. Undang – Undang Tentang bangunan Gedung Nomor 28 Tahun 2002;

4. Peraturan Pemerintah Nomor 28,29,30 Tahun 2000;

5. Keputusan Menteri (Kepmen) Pemukiman dan Prasarana Wilayah

(Kimpraswil) Nomor 332/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis

Pembangunan Gedung Negara.

Maka tampaknya anjuran Bappenas tahun 1987 untuk menerapkan value

engineering pada pembangunan rumah dinas dan gedung negara, tidak dilanjuti


49


dengan penyusunan regulasi yang lebih tinggi tingkatan hukumnya, karena tidak

ada satu klausaul pada regulasi periode tersebut yang menyinggung mengenai

penerapan VE. Beberapa paraktisi memperkirakan bahwa perkembangan VE

pada periode ini telah terhenti.

Pada beriode berikunya mulai tahun 2003 sejak dikeluarkannya Keppres 80

tentang Pedoman Pengadaan Barang dan Jasa Instansi Pemerintah sampai awal

tahun 2007, VE di Indonesia masih belum menunjukan tanda-tanda

perkembangan yang berarti (Fauzan, 2008). Pada periode ini kewajiban

menerapkan Keppres 80 dianggap menghambat perkemangan penerapan VE

khususnya pada proyek-proyek yang dibiayai oleh pemerintah. Keppes 80, disatu

sisi menyatakan bahwa pihak-pihak yang terkait dengan pelaksanaan penyedian

jasa dan barang harus menghindari terjadinya pemborosan dan kebocoran

keuangan, disisi lain tidak menyediakan ruang bagi penyedia jasa untuk berkreasi

mengupayakan penghematan dengan metode-metode dan inovasi-inovasi baru

yang lebih baik.

Value egineering yang dalam aplikasinya memerlukan keleluasaan untuk

berkreasi dan inovasi terhadap desain awal seringkali tidak terakomondasi atau

tidak dipahami oleh owner (panitian pengadaan) dan aparat penegak hukum.

Keterlambatan pemahaman aparat penegak hukum terkait dengan pelaksanaan

konstruksi menyebabkan mereka berpegang pada aturan-aturan kaku yang

sebenarnya masih harus disempurnakan. Hal ini yang menyebabkan value

engineering masih jarang digunakan di Indonesia.

2.5 VALUE ENGINEERING PADA BANGUNAN BERKONSEP GREEN

BUILDING

Dari tahun ke tahun, industri konstruksi di Indonesia terus mengalami

perkembangan yang signifikan. Tetapi perkembangan yang terjadi ini masih

minim konsep green building yang dinilai lebih ramah terhadap lingkungan.

Selain itu, masih banyak kalangan yang berpendapat bahwa bangunan berkonsep

ini memerlukan biaya besar sehingga masih sedikit owner yang menerapkan

konsep ini untuk bangunan yang mereka miliki.


50


Hal ini berlawanan dengan pernyataan yang dibuat oleh Alexia Nalewaik,

CCE MRICS, and Valerie Venters, CCC dalam the AACE international Journal of

Cost Estimation, Cost/ Schedule Control, and Project Managemet yang terbit

bulan Februari 2009 yang menyatakan bahwa konsep bangunan berkelanjutan

menghemat life cycle cost pada biaya utilitas dan biaya perawatan yang menarik

para owner untuk menerapkan konsep ini. Dalam jurnal ini dijelaskan bahwa

konsep bangunan berkelanjutan mencerminkan value engineering. Berikut ini

potensi besar penghematan biaya yang samar-samar dikaitan dengan konsep

desain “hijau” dan VE (Nalewaik and Venters, 2009):

Desain yang fleksibel dan perencanaan lokasi yang hati-hati mengurangi

footprint dari bangunan, ukuran yang benar dari fasilitas selagi memuaskan

kebutuhan pemilik.

Efisiensi dalam infrasutruktur misalnya penghematan area paving.

Mengurangi peralatan mekanikal dan elektrikal, melalui penggunaan cahaya

matahari, ventilasi alami, dan lain-lain. Serupa dengan sistem efisiensi

tinggi dan perletakan bangunan yang tepat.

Generasi tenaga/power melalui penggunaan photovoltaics dan generasi

lainnya, mengurangi penggunaan energi.

Menggunakan sumber daya lokal dan material daur ulang, yang tidak hanya

mendorong ekonomi lokal tetapi juga mengurangi biaya transportasi.

Memilih dan mengurangi atau tidak menggunakan sama sekali material

khususnya untuk penyelesaian interior.


51


BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 PENDAHULUAN

Objek pada penelitian ini adalah bangunan gedung berkonsep green

building. Hal ini karena masih banyaknya anggapan bahwa proyek bangunan

dengan konsep green building mahal. Dengan dilakukan penelitian ini diharapkan

diketahui komponen-komponen biaya yang potensi untuk dihemat sehingga bisa

menghapus anggapan bahwa bangunan berkonsep ini mahal.

Pada bab ini akan dijelaskan tentang metode penelitian yang digunakan

untuk mengetahui bahwa penerapan value engineering pada bangunan berkonsep

green building dapat mengefisiensikan biaya proyek berkonsep ini yang dianggap

memiliki biaya lebih mahal dibandingkan dengan bangunan konvensional. Untuk

mendapatkan hasil penelitian yang akurat, maka pada bab ini dijelaskan mengenai

metode penelitian yang akan dipakai pada penelitian ini. Rumusan masalah dan

strategis pemilihan metode diuraikan pada sub bab 3.2 dan lokasi penelitian sub

bab 3.3. Sub bab 3.4 menjelaskan mengenai pemilihan metode pengumpulan data

yang digunakan pada penelitian ini. Sub bab 3.5 menjelaskan tentang metode

analisis data dan sub bab 3.6 menjelaskan mengenai alur penelitian yang akan

dilakukan pada penelitian ini. Sedangkan sub bab 3.7 berisi kesipmulan dari bab

ini.

3.2 RUMUSAN MASALAH DAN STRATEGIS PEMILIHAN METODE

Tahap awal dalam melakukan penelitian adalah merumuskan masalah,

membuat hipotesis, dan menentukan strategi penelitian.

3.2.1 Rumusan Masalah dan Hipotesis

Berdasarkan rumusan masalah yang disampaikan pada pembahasan

sebelumnya, maka dirumuskan pertanyaan-pertanyaan penelitian (research

questions) untuk dianalisis.


52


Pertanyaan-pertanyaan tersebut adalah:

1. Apa saja komponen-komponen biaya pada berpontensi dihemat/

diefisiensikan dengan menggunakan metode value engineering pada

proyek berkonsep green building sehingga diperoleh biaya yang paling

efisien.

2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan pada proyek gedung berkonsep

green building.

Dari rumusan masalah tersebut, maka diperoleh hipotesis dalam penelitian

ini adalah : “Dengan Diterapkannya Value Engineering pada Proyek Bangunan

Berkonsep Green Building Maka akan Efisiensi Biaya.”

3.2.2 Strategi Pemilihan Metode

Dalam penelitian digunakan suatu strategi yang disarankan oleh Yin (1996)

dengan tujuan agar dapat menjawab pertanyaan dalam penelitian tersebut. Ada

tiga faktor yang mempengaruhi jenis strategis penelitian, yaitu (Afandi, 2010):

1. Tipe pertanyaan yang diajukan

2. Luas kontrol yang dimiliki peneliti atas peristiwa yang akan diteliti.

3. Fokus terhadap peristiwa kontemporer sebagai kebalikan dari peristiwa

historis

Metode penelitian disini menjelaskan tentang metode apa yang akan dipakai

pada penelitian ini. Strategi dalam penentuan metode penelitian dapat dilihat pada

tabel berikut :

Tabel 3.1 Strategi Pemilihan Metode Penelitin

Strategi Bentuk pertanyaan

peneliti

Kontrol dari

peneliti dengan

tindakan dari

penelitian yang

aktual

Tingkat fokus

dari kesamaan

penelitian yang

lalu

Esperimen Bagaimana, mengapa Ya Ya

Survei Siapa, apa, dimana,

berapa banyak

Tidak Ya


53


Strategi Bentuk pertanyaan

peneliti

Kontrol dari peneliti dengan tindakan dari

penelitian yang aktual

Tingkat fokus dari kesamaan penelitian yang

lalu

Analisis Siapa, apa, dimana,

berapa banyak

Tidak Tidak

Historis Bagaimana, mengapa Tidak Tidak

Studi

Kasus

Bagaimana, mengapa Tidak Ya

Sumber : Prof. Robert K. Yin, “Studi Kasus Desain dan Metode” Raja Grafindo Persada, Jakarta.

2002 hal 8

Dalam penelitian ini digunakan rumusan masalah “apa” dan “berapa yaitu :

1. Apa saja komponen biaya yang dapat dihemat pada proyek gedung

berkonsep Green Building

2. Sejauh mana efisiensi ini bisa diterapkan proyek gedung berkonsep green

building. (rumusan masalah yang kedua ini lebih menekankan pada berapa

persen penghematan yang dapat dilakukan dengan menggunakan metode

VE).

maka dapat diketahui bahwa strategi yang digunakan dalam penelitian ini adalah

metode penelitian survei.

Sedangkan berdasarkan pendekatannya, penelitian ini menggunakan

pendekatan kuantitatif. Pendekatan kuantitatif ini didukung dengan pendekatan

kualitatif melalui wawancara dengan para ahli dibidang value engineering dan

green building.

3.3. LOKASI PENELITIAN

Penelitian ini akan dilakukan pada salah satu proyek bangunan yang

menerapkan konsep green building yang berada di wilayah Jabodetabek.

3.4 PENGUMPULAN DATA

Metode pengumpulan data adalah teknik yang atau cara–cara yang

digunakan oleh peneliti untuk mengumpulkan data. Dalam mengumpulkan data

Tebel 3.1 Strategi Pemilihan Metode Penelitin (lanjutan)


54


diperlukan juga instrumen pengumpulan data yaitu alat bantu yang dipilih dan

digunakan oleh peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar kegiatan

tersebut menjadi sistematis. Data yang digunakan dalam penelitian terdiri dari dua

jenis yaitu:

a. Data Primer, yaitu data yang secara langsung diambil dari objek penelitian.

Data primer ini merupakan data pokok yang digunakan untuk analisis value

engineering. Data primer pada penelitian ini dapat berupa data teknis

proyek, seperti gambar kerja, Rencana Anggaran Biaya (RAB), Rencana

Kerja dan Syarat (RKS).

b. Data Sekunder, yaitu yang diperoleh tidak secara langsung dari objek

penelitian. Dalam penelitian ini, data sekunder berupa data pendukung yang

dijadikan input dan referensi dalam melakukan analisis VE. Data sekunder

terdiri dari daftar harga satuan atau analisa pekerjaan, data bahan, material,

dan peralatan bangunan yang digunakan, data tenaga kerja, peraturan-

peraturan mengenai green building yang dapat dijadikan referensi dalam

melakukan analisis VE.

Peralatan yang digunakan untuk mengumpulkan data pada penelitian ini

antara lain:

1. Alat tulis, digunakan untuk mencatat semua hasil pendataan.

2. Kamera, mendokumentasikan gambar-gambar.

3. Recorder, mereka hasil wawancara antara peneliti dengan narasumber.

4. Kalkulator, sebagai alat bantu dalam melakukan analisis.

5. Komputer, alat yang digunakan untuk menginput data.

Sedangkan metode pengumpulan data yang digunakan pada penelitian ini

terdiri dari:

a. Dokumentasi

Dokumentasi ditujukan untuk memperoleh data langsung dari tempat

penelitian, meliputi gambar kerja, Rencana Angaran Biaya (RAB), Rencana

Kerja dan Syarat (RKS), buku-buku yang relevan, peraturan-peraturan,


55


laporan kegiatan, foto-foto, film dokumenter, dan data yang relevan dengan

penelitian.

b. Wawancara

Wawancara adalah suatu cara pengumpulan data yang digunakan

untuk memperoleh informasi langsung dari sumbernya. Wawancara ini

dilakukan jika peneliti ingin mengetahui secara lebih mendalam mengenai

subjek penelitian. Pada penelitian ini digunakan wawancara bebas terpimpin

yaitu perpaduan antara wawancara bebas dan wawancara terpimpin. Dalam

pelaksanaannya, pewawancara membawa pedoman yang hanya merupakan

garis besar tentang hal-hal yang akan ditanyakan. Penelitian ini akan

dilakukan wawancara dengan ahli value engineering dan green building.

c. Observasi (Pengamatan)

Observasi yaitu melakukan pengamatan secara langsung ke objek

penelitian untuk melihat dari dekat kegiatan yang dilakukan. Observasi

dilakukan pada tahap pengumpulan informasi.

Metode pengumpulan data primer diklakukan dengan cara survey langsung

pada konsultan maupun pelaksana yang menangani proyek tersebut dan

melakukan observasi langsu ke lapangan. Sedangkan untuk metode pengumpulan

data sekunder, dilakukan dengan survey langsung pada instansi-instansiatau

perusahaan-perusahaan yang dianggap berkepentingan. Perusahaan itu dapat

meliputi perusahaan bahan/material bangunan, kontraktor, dan perusahaan-

perusahaan lain yang dapat dijadikan bahan referensi.


56


3.5 ANALISIS

Analisis yang digunakan untuk menjawab kedua rumusan masalah pada

penelitian ini adalah analisis VE. Berikut metodologi VE yang digunakan pada

penelitian ini:

3.5.1 Tahap Informasi

Tahap ini merupakan tahap awal dalam studi VE. Aktifitas VE pada

tahap ini adalah:

a. Memahami konsep desain asli

b. Mengedentifikasi masalah dan kendala-kendala

c. Mengkonfirmasi konsep proyek paling baru.

d. Mengunjungi lokasi

e. Mengumpulkan informasi sebanyak-banyaknya berkaitan dengan

proyek.

f. Mengkonfirmasi parameter kesuksesan.

Masalah Green Building yang dibahas pada tahap ini:

a. Meminimalisasi konsumsi sumberdaya.

b. Memaksimalkan penggunaan kembali (reuse) sumberdaya

c. Menggunakan sumber daya yang dapat diperbaharui dan dapat

didaur ulang.

d. Melindungi lingkungan alam

e. Menciptakan lingkungan sehat dan tidak beracun.

f. Mengejar kualitas dalam menciptakan lingkungan bangunan.

g. Menggunakan kembali aset bangunan yang sudah ada.

h. Mendesain untuk meminimalkan sampah

i. Konservasi sumberdaya air

j. Mempertimbangkan manusia dan lingkungan lokalnya.

Pada tahap awal ini dilakukan pengumpulan informasi sebanyak

mungkin berkaitan dengan proyek yang menjadi objek penelitian.

Informasi umum yang diperoleh pada tahap ini antara lain adalah :

- Nama Proyek


57


- Lokasi proyek

- Pemilik proyek

- Nilai proyek

Hal-hal yang dapat dilakukan pada tahap informasi ini antara lain:

1) Mengumpulkan informasi yang berkaitan dengan objek studi.

Adalah mengumpulkan semua informasi yang berkaitan dengan objek

studi. informasi ini dapat berupa:

- Gambar-gambar perencanaan

- Spesifikasi biaya

- Perkiraan biaya

- Pedekatan desain

- Jadwal kegiatan, dan lain-lain.

2) Penentuan sasaran studi

Untuk menetukan sasaran studi, dilakukan analisis pareto terhadap

biaya proyek dan dilakukan pemahaman terhadap kriteria-kriteria green

building sehingga diketahui komponen pekerjaan yang akan dianalisis

menggunakan VE.

3.5.2 Tahap Analisis Fungsi

Dalam studi VE, tahap analisis fungsi merupakan tahap yang

penting, karena tahap inilah yang membedakan VE dengan metode

penghematan biaya lainnya. Pada tahap ini didefinisikan fungsi dari

komponen-komponen proyek yang telah didefinisikan sebelumnya pada

fase informasi. Tahap ini merupakan tahap untuk memperkirakan nilai

kegunaan dari suatu subsistem dan diperkirakan biaya (cost) untuk

subsistem tersebut. Aktifitas VE pada tahap ini adalah:

a. Menetukan fungsi dari komponen item pekerjaan.

b. Mengidentifikasi masalah Green Building yang potensinya tinggi

untuk didiskusikan


58


c. Menentukan komponen item pekerjaan, mengklasifikasikan fungsi

tersebut ke dalam fungsi basic untuk komponen-komponen yang

berfungsi sama dengan item pekerjaan. untuk mengembangkan

fungsi ini dapat digunakan tools FAST.

d. Mentukan rasio cost/worth yang merupakan indeks nilai biaya

dibanding nilai manfaat.

e. Kemudian menentukan item pekerjaan yang akan dianalisis pada

tahap selanjutnya.

Masalah Green Building yang dibahas pada tahap ini:

a. Mendefinisikan fungsi dari masalah Green Building yang

didefinisikan pada tahap Informasi.

b. Mendimensikan model fungsi dengan biaya dan atribut kinerja

Green Building.

c. Memilih fungsi yang berhubungan dengan Green Building sebagai

fokusnya selama tahap kreatif.

3.5.3 Tahap Kreatif

Tahap ini merupakan tahap pengembangan sebanyak mungkin

alternatif yang biasa memenuhi fungsi-fungsi primer atau pokok. Sehingga

pada tahap ini perlu dikembangkan ide-ide guna memperbanyak alternatif-

alternatif yang akan dipilih. Untuk membangkitkan ide-ide yang dapat

meningkatkan nilai dapat digunakan Brainstorming, Gordon Technique,

Nominal Group Technique, TRIZ, Synetics.

Aktifitas VE :

- Mengembangkan ide-ide alternatif yang dapat meningkatkan nilai.

Persoalan Green Building yang dibahas pada tahap ini:

a. Meminimalkan penggunaan energi

b. Mencegah terjadinya polusi

c. Memelihara dan meningkatkan bio-diversity

d. Konservasi sumbardaya air.

e. Mengatur target Green Building


59


f. Meningkatkan kualitas kehidupan dan menawarkan kepuasan bagi

konsumen.

g. Menghasilkan dan mendukung kebutuhan alam dan lingungan sosial

h. Memaksimalkan efisiensi penggunaan sumberdaya

i. Mengurangi penggunaan energi dan metarial mentah.

j. Memaksimalkan konsumsi sumberdaya alam yang dapat diperbaharui.

k. Mengurangi jumlah emisi dan sampah berbahaya.

l. Meningkatkan kualitas lingkungan dalan ruangan.

3.5.4 Tahap Evaluasi

Pada tahap ini dilakukan analisis terhadap masukan-masukan ide dan

alternatif.

1) Pertama, melakukan analisis keuntungan dan kerugian terhadap

masing-masing alternatif. Pada tahap ini, jika ada ide yang tidak layak

untuk dianalisis lebih lanjut, maka ide/ alternatif tersebut harus

dihilangkan.

2) Kedua, melakukan analisis paired comparison dan melakukan

analisis decision matrix. Pada analisis ini harus ditentukan terlebih

dahulu parameter-parameter yang akan digunakan. Contoh parameter-

parameter yang digunakan pada adalah:

a. Biaya awal

b. Potensi Penipisan Ozon

c. Potensi Pemanasan global

d. Biaya operasional dan biaya perawatan

e. Keselamatan

f. Penghematan energi.

- Paired Comparison

Pada analisis ini, langkah pertama yang dilakukan adalah menetukan

pembagian nilai (allocation poin) untuk masing-masing parameter.

Contoh pembagian poin dapat dilihat pada tabel 3.2.


60


Tabel 3.2. Contoh Pembagian Poin

PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points

Biaya Awal A 100 Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 Biaya Operasional dan perawatan D 100 Keselamatan E 100 Efisiensi Energi F 100

TOTAL 600 Sumber : Hasil Olahan Sendiri

Setelah diketahui pembagian nilai (allocation points) masing-masing

parameter, dilanjutkan dengan menghitung jumlah total dari

perbandingan berpasang (paired comparison) dan menghitung

maksimum poin yang dialokasikan untuk masing-masing bagian

dengan menggunakan rumus :

Jumlah total paired comparison = n(n-1)/2.

Maksimum poin = Remaining poin/ jumlah total paired

comparison

dimana, n adalah jumlah parameter yang digunakan.

Kemudian dilanjutkan dengan matrix pembagian poin (point sharing

matrix).

Pada point sharing matrix, skala yang digunakan adalah:

Major Besar 100%,0% Medium Sedang 75%,25% Minor Kecil 60%, 40% Equal Sama 50%,50%


61


Tabel 3.3. Point Sharing Matrix

- Decision Matrix

Setelah diperoleh bobot masing-masing parameter, dilakukan

analisis decision matrix. Pada analisis decision matrix, harus

diketahui ranking dari parameter untuk masing-masing alternatif.

Skala ranting yang digunakan adalah :

5 Excellent 4 Very Good 3 Good 2 Fair 1 Poor

Penentuan rating dilakukan dengan melakukan wawancara.


62


Tabel 3.4. Contoh Tabel Untuk Analisis Decision Matrix

Kriteria Alternatif

Alternatif 1 Alternatif 2 Kriteria Bobot Rating score Rating Score 1 Biaya Awal

2 Potensi Penipisan Ozon (ODP)

3 Potensi Pemanasan Global (GWP)

4 Biaya Operasional dan perawatan

5 Keselamatan

6 Efisiensi Energi

TOTAL

RANKING Sumber : Hasil Olahan Sendiri

3) Tahap ketiga adalah analisis tehadap siklus hidup biaya (life cycle

cost) sehingga diperoleh alternatif dengan biaya terendah.

Persoalan Green Building yang dapat didiskusikan pada tahap ini:

a. Memaksimalkan efisiensi penggunaan sumberdaya.

b. Meminimalkan konsumsi energi yang tidak dapat diperbaharui.

c. Menggunakan produk yang ramah lingkungan

d. Melindungi dan menghemat air

e. Meningkatkan kualitas lingkungan dalam ruangan.

f. Mengoptimalkan operasional dan perawatan

3.5.5 Tahap Pengembangan

Selama fase pengembangan dari studi VE, setiap ide yang didesain

diperluas dalam solusi yang dapat dikerjakan. Pengembangan ini terdiri

dari desain yang direkomendasikan, modal, dan perbandingan life cycle

cost dan sebuah deskripsi yang mengevaluasi keuntungnan dan kerugian

dari rekomendasi yang diajukan. Alternatif terbaik ini perlu didukung

sebanyak mungkin informasi-informasi teknis. Kemudian ide yang dipilih

ditulis dengan jelas sehingga owner atau stakeholder lainnya dapat

memahami maksud dari alternatif dan dapat memahami keuntungan dari


63


ide yang dipilih, dan juga dapat mengidentifikasi faktor negatif dari

alternatif tersebut. Proposal ini biasanya terdiri dari teks, diagram, sketsa,

hitungan pendukung, perbandingan biaya, risiko pekerjaan, dan informasi

lain yang diperlukan. Pada tahap ini juga harus dipertimbangkan mengenai

reliability, customer convenience, quality control, capital cost, O&M cost,

life cycle cost, schedule, risk, availability, political ramifications, and

perception dari ide yang dipilih.

3.5.6 Tahap Presentasi

Tahap ini merupakan tahap presentasi hasil studi VE kepada owner

dan pihak-pihak pengambil keputusan lainnya. Lembar kerja VE dan hasil

dari VE diberikan kepada Owner dan pihak-pihak yang berperan dalam

mengambil keputusan.


64


3.6 ALUR PENELITIAN

Alur penelitian menggambarkan tahapan-tahapan yang dilakukan dalam

penelitian.

Gambar 3.1. Alur Penelitian


65


Dari alur penelitian dapat dilihat tahapan-tahapan dalam penelitian ini.

Dimulai dengan adanya isu lingkungan global yang terdiri dari menipisnya

jumlah sumber daya, kelangkaan energi, kelangkaan air, terjadinya pencemaran

lingkungan oleh bangunan, maka timbul pemikiran untuk membuat bangunan

yang berkonsep ramah lingkungan yang dikenal dengan nama green building.

Kemudian timbul permasalahan bahwa bangunan berkonsep ini mahal sehingga

masih sedikit sekali penerapan konsep ini. Dari masalah ini kemudian di

kumpulkan literatur mengenai green building dan metode penghematan value

engineering sehingga menghasilkan hipotesis yang nantinya akan diuji

kebenarannya. Untuk menguji kebenaran ini dipilih metode penelitian yang akan

digunakan untuk penelitian dan dikumpulkan data yang diperlukan. Data tersebut

kemudian dianalisis sehingga diperoleh rating bangunan tersebut dan

direkomendasikan hasil penghematan dengan menggunakan VE. Tahapan akhir

dalam penelitian ini adalah pembuatan kesimpulan untuk menjawab hipotesis.

3.7 KESIMPULAN

Pada bab ini dijelaskan tahapan-tahapan yang digunakan dalam penelitian.

Tahapan tersebut meliputi perumusan masalah, hipotesis, strategi pemilihan

metode penelitian, pengumpulan data, dan analisis data.


66


BAB 4

ANALISIS DATA

4.1 TAHAP INFORMASI

Berdasarkan rencana kerja (job plan) dalam value engineering, tahap

pertama yang harus dilalui dalam studi VE adalah mengumpulkan informasi

sebanyak mungkin mengenai desain perencanaan proyek mulai data umum hingga

batasan desain yang diinginkan dalam proyek tersebut. Kemudian dilanjutkan

dengan mengidentifikasi item pekerjaan berbiaya tinggi.

4.1.1 MENGUMPULKAN INFORMASI

Data proyek diperlukan untuk mendapatkan informasi dasar mengenai

suatu proyek. Data-data proyek berisi informasi umum proyek, fungsi gedung

proyek, dan batasan desain perencanaan proyek. Informasi mengenai proyek

diperoleh dengan meminta langsung data proyek ke pihak kontraktor. Sedangkan

untuk mendapatkan informasi yang tidak terdapat di data proyek, dilakukan

melalui wawancara kepada pihak terkait.

4.1.2 Gambaran Umum Proyek

4.1.2.1 Data Umum Proyek

Studi Value Enguneering ini akan dilakukan pada proyek pembangunan

yang menerapkan konsep green building. Dimana bangunan ini ditargetkan untuk

mendapatkan sertifikat Platinum.

1. Berikut data-data umum yang diperlukan sebagai bahan informasi untuk

penerapan Value Engineering pada bangunan ini:

- Jenis Proyek : Gedung Kantor dan Gedung Parkir.

- Lokasi Proyek : Jalan Pattimura, Blok-M, Jakarta Selatan.

- Pemberi Tugas : Kementian Pekerjaan Umum.

- Status Proyek : KSO PP-Brantas

- Perencana : PT Jakarta Konsulkindo

- Nilai Kontrak : Rp. 358.700.000.000,00


67


2. Karakteristik Proyek adalah sebagai berikut:

a. Gedung kantor dan Gedung Parkir

- Gedung Kantor: 17 lantai dan 1 lantai semi basement

- Gedung Parkir : 12 Lapis dan 1 lantai semi basement

b. Lingkup pekarjaan :

- Pekerjaan Struktur

- Pekerjaan Arsitektur

- Pekerjaan Interior

- Pekerjaan Mekanikal/ Elektrikal

- Pekerjaan Landscape

Pada penelitian ini, pekerjaan yang akan dianalisis adalah pekerjaan yang

yang memiliki bobot biaya besar dan menjadi salah satu poin dalam tercapainya

konsep green building pada sebuah bangunan sesuai dengan cheklist green

building yang rencananya akan diterapkan pada proyek ini.

4.1.2.2 Penerapan Green Building Pada Proyek Studi Kasus

Pada bangunan berkonsep green building, sejak dimulai dalam tahap

perencanaan, pembangunan, pengoperasian hingga dalam tahap pemeliharaannya

memperhatikan aspek-aspek dalam melindungi, menghemat, mengurangi

penggunaan sumber daya alam, menjaga mutu baik bangunan maupun mutu

kualitas udara di dalam ruangan, dan memperhatikan kesehatan penghuninya yang

semuanya berpegang kepada kaidah-kaidah berkesinambungan. Berikut kriteria

green building yang diterapkan pada proyek ini adalah:

1. Bentuk bangunan

Bangunan ini memiliki sisi tipis di pada bagian puncak yang berfungsi sebagai

shading untuk bangunan dibawahnya.

2. Orientasi bangunan

Kondisi bangunan menghadap ke timur, hal ini didasarkan pada

pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

a. Bangunan mendapatkan sinar matahari lebih maksimal.

b. Memerlukan penerapan teknologi tambahan untuk mengurangi efek

dari cahaya dan panas matahari yang masuk ke bangunan secara

berlebihan.


68


c. Bukaan di arah timur lebih baik daripada arah barat.

d. Menurut hasil penelitian, cahaya matahari sore hari (barat) lebih

bersifat menyengat dan menyilaukan.

3. Teknologi tambahan pada arsitektural

Teknolologi tambahan pada arsitektural berupa Sun Shading dan Heat

Insulation. Shading berfungsi memantulkan sinar matahari sehingga tidak

menjadi silau. Selain sun shading, bangunan ini juga dilengkapi dengan

reflektor yang berfungsi untuk memantulkan sinar matahari sehingga bisa

masuk ke dalam ruangan sebagai pencahayaan alami.

4. Seleksi Vendor dan material bersertifikast Green

a. Disyaratkan material maupun management vendor memenuhi

persyaratan untuk Greenship GBCI, diutamakan material yang

bersertifikasi “Green”.

b. Disyaratkan semua peralatan dan sistem terkalibrasi dan tervalidasi

dengan baik. Untuk setiap instalasi yang diwajibkan untuk mamasang

meteran atau indikator yang permanen.

5. Sistem M/E Pendukung Konsep “Green”

a. Sistem Pengkondisian Udara

Sitem pengkondisian udara pada proyek ini menggunakan AC Sentral

Cooled Chiller dan Sistem AC Variable Refrigerant Volime (VRV).

Refigerant yang digunakan adalah Refigerant HFC-134 a yang ramah

lingkungan sehingga tidak mempengaruhi penipisan lapisan ozon.

b. Sistem Air Bersih

Merencanakan instalasi daur ulang air dengan kapasitas yang cukup

untuk kebutuhan seluruh sistem flusing, irigasi, dan make up water

cooling tower (jika ada). Dimana pada bangunan ini menggunakan

sistem daur ulang air kotor dan air bekas menggunakan STP dan WTP.

c. Pencahayaan buatan

Implementasi pencahayaan buatan pada proyek ini adalah

1) Menggunakan Ballast elektronik frekuensi tinggi


69


2) Zonasi pencahayaan dalam ruang kerja yang dikaitkan dengan

sensor gerak (motion sensor)

3) Penempatan tombol lampu dalam jarak pencapaian tangan pada saat

buka pintu dan menyediakan lampu meja di tempat kerja (task

lamp).

d. Pencahayaan alami

Pencahayaan alami dalah dengan menggunakan lux sensor untuk

optimasi pencahayaan buatan sebagai pengganti intensitas cahaya alami

kurang dari 300 lux, mendapatkan tambahan

e. Sistem Lift

Lift pada proyek ini menggunakan sistem Variable Voltage Variable

Frequency (VWF) yang putaran motornya lebih halus dan Inrush current

lebih kecil sehingga ebih hemat energi listrik. Lift juga menggunakan

Car light/ Fan Shut Off sehingga lampu dan kipas akan mati secara

otomatis ketika elevator tidak digunakan. Selain itu, lift juga dilengkapi

dengan regenerative converter yang akan menghasilkan listrik ketika

lift bergerak turun sehingga menghemat energi listrik lebih dari 35%

(mengurangi emisi CO2 1400 kg/thn)


70


4.1.3 Biaya Total Keseluruhan Proyek

Biaya total keseluruhan proyek dapat dilihat dalam tabel 4.1. Sedangkan

untuk rincian biaya dapat dilihat pada lampiran.

Tabel 4.1. Rekapitulasi Biaya Proyek

No. Pekerjaan Biaya 1 Pekerjaan Persiapan Rp7.865.104.367,52 2 Pekerjaan Struktur GK Rp79.028.209.502,51 3 Pekerjaan Arsitektur GK Rp78.390.880.386,05 4 Pekerjaan M/E GK Rp76.559.848.878,00 5 Pekerjaan Interior Lepas GK Rp21.037.186.683,00 6 Pekerjaan IT jaringan data GK Rp5.633.682.023,00 7 Pekerjaan Landscape GK Rp1.930.048.320,25 8 Pekerjaan Struktur GP Rp39.221.047.706,15 9 Pekerjaan Arsitektur GP Rp11.986.126.342,28

10 Pekerjaan M/E GP Rp4.438.957.411,00

TOTAL Rp326.091.091.619,76

Sumber : Hasil Olahan Sendiri

Keterangan:

- GK = Gedung Kantor

- GP = Gedung Parkir

4.1.4 Pengujian Hukum Pareto

Analisa Pareto dilakukan untuk mengetahui biaya tertinggi pada proyek ini

yang berpotensi untuk dilakukan analisis value engineering. Berikut ini langkah-

langkah dalam pengujian hukum pareto:

1. Mengurutkan biaya pekerjaan dari yang terbesar ke yang terkecil.

2. Menjumlah biaya pekerjaan total secara kumulatif.

3. Menghitung persentase biaya masing-masing pekerjaan.

% Biaya Pekerjaan=Biaya Pekerjaan

Total Biaya Keseluruhan

4. Menghitung presentase kumulatif

5. Mengeplot presentase kumulatif.

Hasil pareto dari total biaya keseluruhan proyek dapat dilihat pada tabel 4.2


71


Tabel 4.2. Tabel Hasil Pengujian Pareto

No. Pekerjaan Biaya Presentase Harga

Presentase Kumulatif

1 Pekerjaan Struktur GK 79.028.209.503 24% 24% 2 Pekerjaan Arsitektur GK 78.390.880.386 24% 48% 3 Pekerjaan M/E GK 76.559.848.878 23% 72% 4 Pekerjaan Struktur GP 39.221.047.706 12% 84% 5 Pekerjaan Interior Lepas GK 21.037.186.683 6% 90% 6 Pekerjaan Arsitektur GP 11.986.126.342 4% 94% 7 Pekerjaan Persiapan 7.865.104.368 2% 96% 8 Pekerjaan IT jaringan data GK 5.633.682.023 2% 98% 9 Pekerjaan M/E GP 4.438.957.411 1% 99%

10 Pekerjaan Landscape GK 1.930.048.320 1% 100%

TOTAL 326.091.091.620 Sumber : Hasil Olahan Sendiri

Gambar 4.1. Grafik Pareto

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Pres

enta

se K

umul

atif

Pekerjaan

Grafik Pareto


72


Gambar 4.2. Diagram Biaya Tiap-Tiap Pekerjaan


Dari hasil pareto keseluruhan biaya proyek dapat dilihat bahwa pada

proyek ini pekerjaan yang berbobot besar adalah pekerjaan struktur gedung

kantor, pekerjaan arsitektur gedung kantor, dan pekerjaan mekanikal/elektrikal

gedung kantor. Dari ketiga komponen pekerjaan tersebut, ada dua pekerjaan yang

akan dianalisa lagi dengan menggunakan hukum pareto. Kedua pekerjaan itu

adalah pekerjaan arsitektur gedung kantor dan pekerjaan M/E gedung kantor.

Berikut hasil analisa pareto dari kedua pekerjaan tersebut:

Tabel 4.3. Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Kantor

No. Uraian Pekerjaan Biaya % % Kumulatif

1 Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 35.197.520.591,72 44,90% 44,90%

2 Pekerjaan Dinding dan Plesteran Rp. 21.382.340.726,73 27,28% 72,18%

3 Pekerjaan Lantai Rp. 13.988.008.988,30 17,84% 90,02%

4 Pekerjaan Platfond dan Cashboard Rp. 4.959.989.671,50 6,33% 96,35%

5 Pekerjaan Saniter Rp. 1.533.443.653,00 1,96% 98,30%

6 Pekerjaan Pengecatan Rp. 1.329.576.754,80 1,70% 100,00%

TOTAL Rp. 78.390.880.386,05 100,00% Sumber : Hasil Olahan Sendiri


73


Gambar 4.3. Grafik Hasil Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung

Kantor


Tabel 4.4. Pareto Pekerjaan Mekanikal Elektrikal Gedung Kantor

No. Uraian Pekerjaan Biaya Persentase Biaya

Persetase Kumulatif

1 Pekerjaan Listrik Rp. 21.047.641.921 27,49% 27,49% 2 Pekerjaan MVAC Rp. 16.459.325.600 21,50% 48,99% 3 Pekerjaan Lift / Elevator Rp. 13.199.068.975 17,24% 66,23%

4 Pekerjaan Sound Reinforcement System Rp. 5.085.423.000 6,64% 72,87%

5 Pekerjaan Pemadam Kebakaran Rp. 4.274.716.035 5,58% 78,46%

6 Pekerjaan Gondola Rp. 3.541.725.000 4,63% 83,08% 7 Pekerjaan Plumbing Rp. 3.052.162.245 3,99% 87,07% 8 Pekerjaan Telepon Rp. 2.838.814.341 3,71% 90,78%

9 Pekerjaan Conference System Rp. 2.529.378.000 3,30% 94,08%

10 Pekerjaan Intellegent Lighting Control System Rp. 1.698.750.000 2,22% 96,30%

11 Pekerjaan BAS Rp. 1.179.567.000 1,54% 97,84% 12 Pekerjaan Fire Alarm Rp. 824.692.012 1,08% 98,92% 13 Pekerjaan Tata Suara Rp. 454.630.513 0,59% 99,51% 14 Pekerjaan CCTV Rp. 373.954.236 0,49% 100,00%

TOTAL 76.559.848.878 100,00% Sumber : Hasil Olahan Sendiri

0,00%20,00%40,00%60,00%80,00%

100,00%120,00%

0 1 2 3 4 5 6 7

Pers

enta

se K

umul

atif

Bia

ya

Pekerjaan

Analisa Pareto Pekerjaan Arsitektur Gedung Kantor


74


Gambar 4.4. Grafik Hasil Pareto Pekerjaan M/E Gedung Kantor


Dari hasil analisa Pareto pekerjaan arsitektur diperoleh pekerjaan berbobot

besar yaitu pekerjaan pintu & jendela dan pekerjaan dinding & plesteran.

Sedangkan dari dari hasil Pareto pekerjaan M/E gedung kantor, diketahui bahwa

pekerjaan yang berbobot besar adalah pekerjaan pekerjaan listrik, pekerjaan

Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC), dan pekerjaan lift.

4.1.5 Pemilihan Pekerjaan

Dengan pertimbangan kriteria green building yang diterapkan pada proyek

ini dan hasil analisis pareto, maka value engineering pada penelitian ini akan

difokuskan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC). Dimana

pekerjaan MVAC pada proyek ini menggunakan refrigeran sintetis HFC R134a.

Refrigerant HFC 134a dikembangkan untuk menggantikan refrigerant CFC dan

HFCF berdasarkan protokol Montreal dan digunakan sejak 1990-an

(Larsen,2009). Refrigerant jenis ini tidak tidak menyebabkan penipisan lapisan

ozon tetapi dapat menyebabkan terjadinya pemanasan global. HFC R134a

memiliki nilai Global Warming Potential (GWP) sebesar 1300 kg CO2 eq/ kg,

artinya setiap 1 kilogram HFC yang terlepas ke udara akan menghasilkan 1300 kg

CO2. Karena berpotensi menyebabkan pemansan global inilah HFC menjadi target

Protokol Kyoto. Penggunaan refrigerant sintetis HFC R134a akan digantikan

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Kum

ulat

if Pe

rsen

tase

Bia

ya

Pekerjaan

Grafik Pareto Biaya M/E Gedung Kantor


75


dengan refrigerant alami. Pada penelitian ini, analisa VE lebih lanjut akan

dilakukan pada pemilihan bahan refrigerant yang ramah lingkungan yaitu

refrigerant alami yang tidak menyebabkan pemanasan global dan tidak

menyebabkan terjadinya penipisan lapisan ozon.

4.2 TAHAP ANALISIS FUNGSI

4.2.1 Analisis Fungsi

Tahap berikutnya dalam value engineering adalah tahap analisa fungsi.

Pada tahap ini akan dilakukan identifikasi fungsi yang terdiri dari kata kerja aktif

(active verb) dan kata benda (measurable noun). Identifikasi fungsi dilakukan

secara acak dan selanjutnya dikelompokkan serta diidentifikasi masing-masing

jenisnya.

Tabel 4.5. Tabel Identifikasi Fungsi Dasar Pekerjaan MVAC

Pekerjaan Kata Kerja Kata Benda Fungsi

Pekerjaan MVAC

Mengatur suhu udara Primer

Mensirkulasi Udara Primer

Menyejukkan Udara Sekunder

Menjaga Kelembapan udara

Sekunder

Pertukaran Udara Sekunder



76


Tabel 4.6 Fungsi Pendukung

-Assure Convenience

-Assure Convenience Mudah pemasangan

Mudah Perawatan

Mudah Pengoperasiannya

-Assure Dependability -Assure Dependability Hemat energi mengurangi biaya listrik

-Satisfy Green Building Standart -Satisfy Green Building Standart

Mengurangi kerusakan lapisan ozon

Mengurangi emisi CO2

-Attract User

-Attract User Meningkatkan estetika hasil pekerjaan MVAC rapi Sumber : Hasil Olahan Sendiri


77


4.2.2. FAST Diagraming

Selanjutnya fungsi-fungsi tersebut disusun dalam suatu diagram Customer FAST Diagram.

Gambar 4.5 FAST Diagram Untuk Sistem Pengkondisian Udara



78


Berdasarkan analisis fungsi tersebut, maka hal-hal yang harus diperhatikan

dalam pekerjaan pengkondisian udara untuk proyek gedung green building antara

lain:

a. Pemenuhan persyaratan green building

Pada pekerjaan pengkondisian udara, hal yang harus diperhatikan

berkaitan dengan efek sistem pengkondisian udara terhadap lingkungan

adalah konstribusi terhadap penipisan lapisan ozon dan pemanasan global.

Pada bangunan berkonsep green building, sistem pengkondisiaan udara

harus bebas dari bahan yang dapat menyebabkan penipisan lapisan ozon.

Selain itu, bangunan green building harus mengurangi produksi CO2.

Dimana pekerjaan pengkondisian udara pada suatu bangunan

berkonstribuksi menghasilkan CO2 baik secara langsung maupun secara

tidak langsung. Pekerjaan pengkondisian udara berkonstribusi

menghasilkan CO2 secara langsung melalui refrigeran yang digunakan

dalam sistem pengkondisian udara tersebut. Sedangkan secara tidak

langsung melalui energi listrik yang digunakan untuk mengoperasikan

sistem pengkondisian udara. Sistem pengkondisisn udara yang hemat

listrik, selain dapat mengurangi biaya juga dapat mengurangi CO2.

b. Biaya

Pada pekerjaan pengkondisian udara, biaya yang harus dikeluarkan adalah

biaya awal, biaya opesional dan biaya perawatan.

- Biaya awal

Biaya awal adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli peralatan

dan pemasangan sistem pengkondisian udara pada suatu bangunan.

- Biaya Operasional

Pada pekerjaan pengkondisian udara diperlukan biaya operasional

untuk mengoperasikan sistem pengkondisian udara di bangunan

tersebut. Biaya operasional pada sistem pengkondisian udara adalah

biaya listrik yang digunakan untuk mengoperasikan sistem

pengkondisian udara.


79


- Biaya Perawatan

Biaya perawatan merupakan biaya yang dikeluarkan untuk

perawatan peralatan sistem pengkondisian udara.

Pada umumnya, owner menginginkan sistem pengkondisian udara dengan

biaya yang optimal dan memiliki dampak terhadap lingkungan yag

minimum.

4.3 TAHAP KREASI

Setelah mengetahui fungsi dasar dan fungsi pendukung dari pekerjaan

MVAC, tahap berikutnya adalah tahap kreatif. Hal-hal yang menjadi

pertimbangan dalam memberikan alternatif untuk sistem pengkondisian udara

adalah:

1. Biaya Awal

Merupakan semua biaya yang dikeluarkan untuk pembelian dan

pemasangan sistem pengkondisian udara.

2. Biaya operasional dan perawatan

Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk mengoperasikan sistem

pengkondisian udara pada sebuah bangunan dan merawat peralatan-

peralatan yang digunakan dalam sistem pengkondisian udara.

3. Potensi terhadap penipisan ozon (Ozon Depletion Potential)

Mengurangi potensi penipisan lapisan ozon dapat dilekukan dengan cara

menggunakan sistem pengkondisian udara dengan refrigenan yang yang

memiliki nilai ODP nol.

4. Potensi terhadap pemanasan global (Global Warming Potential)

Mengurangi potensi terhadap pemanasan global dilakukan dengan

menggunakan refrigeran dengan nilai GWP yang sangat kecil yaitu

mendekati nol.

5. Keselamatan

Sistem pengkondisian udara pada suatu bangunan harus memperhatikan

keselamatan penghuni.

6. Efisiensi Energi

Kinerja dari sistem pengkondisian udara akan mempengaruhi energi yang

dibutuhkan untuk mengoperasikan sistem pengkondisian udara. Semakin


80


bagus kinerja suatu sistem maka semakin kecil energi yang dibutuhkan.

Kinerja dari sistem inilah yang nantinya akan mempengaruhi efisiensi

energi dari suatu sistem.

Beberapa alternatif dari pekerjaa Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC)

sebagai berikut:

1. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refigerant Amonia (R 717)

2. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refrigerant Hidokarbon (R290)

3. Pekerjaan pengkondisian udara dengan Refrigerant Air

Masing-masing refrigerant tersebut memiliki kelebihan dan kekurangan

sehingga pemilihan refrigerant harus dilakukan secara cermat.

4.4 TAHAP EVALUASI

Tahap evaluasi merupakan tahap menganalisis masing-masing alternatif

yang diperoleh dari tahap kreasif. Tahap ini adalah tahap mengurangi kuantiti ide-

ide yang harus diidentifikasi untuk daftar pendek ide-ide dengan potensi yang

besar untuk meningkatkan proyek. Pada tahap evaluasi akan dilakukan analisa

keuntungan dan kerugian serta dilakukan analisa Paired Comparison dan

Descision Matrix dengan tujuan untuk mendapatkan alternatif yang paling tepat.

Kemudian akan dilanjutkan dengan analisa Life Cycle Cost (LCC) untuk

mengetahui total biaya selama umur hidup sistem pengkondisian udara.

4.4.1 Analisa Keuntungan dan Kerugian

Pada tahap ini alternatif-alternatif yang ada pada tahap sebelumnya

disaring dengan meihat keuntungan dan kerugiannya yang ditimbulkan dari setiap

alternatif tersebut.


81


Tabel 4.7 Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Hydrocarbon

REFRIGERANT HYDROCARBON

KEUNTUNGAN KERUGIAN

1. Biaya awal murah karena refrigernat

hydrokarbon dapat digunakan pada

komponen-komponen AC dengan

refrigerant R134a

1. Hydrocarbon mudah terbakar

2. Tidak menyebabkan penipisan ozon

3.

Tidak menyebabkan pemanasan

global

4. Biaya operasi dan perawatan murah,

karena dari segi operasional dan

perawatan hampir sama dengan AC

refrigerant R134a

5. dengan menggunakan refrigeran

hidrokarbon kerja compressor

menjadi ringan sehingga dapat

menghemat penggunaan listrik.

6. Tidak beracun

Sumber : Hasil Olahan Sendiri (wawancara dan literatur)


82


Tabel 4.8. Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant Amonia

REFRIGERANT AMONIA

KEUNTUNGAN KERUGIAN

1. Tidak menyebabkan penipisan ozon 1. Biaya awalnya mahal, karena

refrigerant hydrocarbon tidak

cocok dengan sistem AC yang

menggunakan R134a

2. Tidak menyebabkan pemanasan

global

2. Amonia beracun dan mudah

terbakar

3. Biaya operasi dan perawatan murah,

karena dari segi operasional dan

perawatan hampir sama dengan AC

refrigerant R134a

4. Menghemat penggunaan listrik


Tabel 4.9. Analisis Keuntungan dan Kerugian Refrigerant air

REFRIGERANT AIR

KEUNTUNGAN KERUGIAN

1. Tidak menyebabkan penipisan ozon 1. Biaya awalnya mahal, karena

refrigerant air tidak cocok

dengan sistem AC yang

menggunakan R134a

2. Tidak menyebabkan pemanasan

global

2. Biaya operasional dan

perawatan mahal

3.. Tidak beracun dan tidak mudah

terbakar


Dari analisis keuntungan dan kerugian serta dari hasil wawancara,

alternatif refrigerant amonia tidak dilanjutkan ke analisis berikutnya. Hal ini

dikarenakan aplikasi refrigerant amonia digunakan pada freezer dan sistem

pendingin di industri-industri.


83


4.4.2 Analisis Paired Comparison dan Decision Matrix

4.4.2.1 Analisis Paired Comparison

Pada analisis paired comparison, berbagai parameter didaftar. Setiap

parameter dibandingkan dengan parameter lainnya. Hasilnya dihitung dan

parameter dengan nilai tertinggi memiliki tingkat kepentingan yang besar.

Pada paired comparison dilakukan pembagian point (allocation points)

dan matrik pembagian poin (point sharing matrix) untuk masing-masing

parameter. Penentuan alokasi masing-masing parameter pada penelitian ini

dilakukan dengan wawancara. Hasil wawancara pembagian poin

(allocation points) dapat dilihat pada tabel berikut:


84


Tabel 4.10. Alokasi Poin Hasil Wawancara

PARAMETER

KEY LETTER

MAX POINT

MIN POINTS (PREDETERMINED POINTS) Jmlh

Rata-rata

NARASUMBER 1 2 3 4 5 6 7 8 9

1. Biaya Awal A 100 82 75 50 90 95 75 80 70 70 687 76,33 2. Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 87 90 95 75 75 100 90 100 60 772 85,78 3. Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 85 95 85 70 70 100 90 100 60 755 83,89 4. Biaya Operasional dan Perawatan D 100 98 80 60 95 90 70 70 80 70 713 79,22 5. Keselamatan E 100 100 85 100 80 80 90 95 70 70 770 85,56 6. Efisiensi Energi F 100 96 100 70 85 85 80 100 100 100 816 90,67


Tabel 4.11 Remaing points

PARAMETER KEY LETTER

MAX POINT

REMAINING POINTS Jmlh

Rata-rata

NARASUMBER 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1. Biaya Awal A 100 18 25 50 10 5 25 20 30 30 213 23,67 2. Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 13 10 5 25 25 0 10 0 40 128 14,22 3. Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 15 5 15 30 30 0 10 0 40 145 16,11 4. Biaya Operasional dan Perawatan D 100 2 20 40 5 10 30 30 20 30 187 20,78 5. Keselamatan E 100 0 15 0 20 20 10 5 30 30 130 14,44 6. Efisiensi Energi F 100 4 0 30 15 15 20 0 0 0 84 9,33



85


Dari masing-masing hasil allocation point hasil wawancara tersebut,

kemudian ditentukan nilai maksimum untuk setiap setiap parameter.

berikut ini contoh penentuan allocation points dan point sharing matrix :

a. Pembagian Nilai (Allocation Points)

Tabel 4.12. Pembagian Nilai (Allocation Points)

PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points

Biaya Awal A 100 82 18 Potensi Penipisan Ozon (ODP) B 100 87 13 Potensi Pemanasan Global (GWP) C 100 85 15 Biaya Operasional dan perawatan D 100 98 2 Keselamatan E 100 100 0 Efisiensi Energi F 100 96 4 TOTAL 600 548 52


Jumlah total dari perbandingan berpasangan (paired comparson)

= n(n-1)/2

= 6(6-1)/2 = 15

Maksimum point yang dialokasikan untuk masing-masing bagian

adalah remaining points/ jumlah total dari paired comparison.

Sehingga diperoleh maksimum point = 52/15 =3,4667

b. Matrik pembagian poin (points sharing matrix)

Setelah mengetahui alokasi point untuk masing-masing parameter dan

mengetahui nilai maksimum yang dialokasikan untuk setiap bagian

maka dilanjutkan dengan matrik pembagian poin (points sharing

matrix). Pada points sharing matrix harus ditentukan skalanya terlebih

dahulu. Berikut skala yang digunakan pada penelitian ini:

Major Besar 100%,0% Medium Sedang 75%,25% Minor Kecil 60%, 40% Equal Sama 50%,50%


86


Points Sharing Matrix hasil wawancara sebagai berikut:

Tabel 4.13. Point Sharing Matrix

B

C

D

E

F

A A 40% A 40% A 25% A 25% A 40%

B 60% C 60% D 75% E 75% F 60%

B

B 50% B 25% B 25% A 25%

C 50% D 75% E 75% F 75%

C

C 25% C 25% C 25%

D 75% E 75% F 75%

D

D 40% D 40%

E 60% F 60%

E

E 75%

F 25%

F

Sumber : Hasil Olahan Sendiri (hasil wawancara)


87


Dengan nilai maksimum poin 3,4667 maka point sharing yang diperoleh adalah sebagai berikut:

Tabel 4.14. Hasil Perhitungan Point Sharing

B

C

D

E

F

SCORE

WEIGHTED SCORE

A A 1,387 A 1,387 A 0,867 A 0,867 A 1,387 5,893 87,893

B 2,080 C 2,080 D 2,600 E 2,600 F 2,080

B

B 1,733 B 0,867 B 0,867 B 0,867 6,413 93,413

C 1,733 D 2,600 E 2,600 F 2,600

C

C 0,867 C 0,867 C 0,867 6,413 91,413

D 2,600 E 2,600 F 2,600

D

D 1,387 D 1,387 10,573 108,573

E 2,080 F 2,080

E

E 2,600 12,480 112,480

F 0,867

F

10,227 106,227


Setiap hasil wawancara dihitung hingga diperoleh bobot nilai (weighted score). Analisa paired comparison untuk hasil

wawncara lainnya dapat dilihat di lampiran. Bobot nilai ini kemudian dijumlahkan dan dicari nilai rata-ratanya.


88


Tabel 4.15. Bobot Nilai (Weighted Score) Rata-Rata

NO KODE WEIGHTED SCORE

Nara-

sumber 1 Nara-

sumber 2 Nara-

sumber 3 Nara-

sumber 4 Nara-

sumber 5 Nara-

sumber 6 Nara-

sumber 7 Nara-

sumber 8 Nara-

sumber 9 Rata-Rata

1. A 87,89 81,25 63,07 111,70 119,15 84,92 92,00 78,80 93,23 90,22 2. B 93,41 102,50 125,33 88,30 88,30 118,98 103,25 117,33 84,37 102,42 3. C 91,41 106,25 106,93 80,85 80,85 118,98 103,25 117,33 84,37 98,91 4. D 108,57 95,00 76,33 119,15 111,70 78,78 77,00 90,40 97,77 94,97 5. E 112,48 100,00 139,67 95,75 96,80 106,43 110,50 78,80 97,77 104,24 6. F 106,23 115,00 88,67 104,25 103,20 91,90 114,00 117,33 142,50 109,23



89


4.4.2.2 Decision Matrix

Hasil analisis paired comparison adalah diperoleh bobot untuk

masing-masing paramater. Setelah diperoleh bobot dari masing-masing

parameter, selanjutnya dilakukan analisis decision matrix. Decision matrix

adalah sebuah metode yang memungkinkan sebuah tim atau individu

untuk secara sistematis mengidentifikasi, menganalisis, dan menaksir

kekuatan hubungan antara informasi. Matriks ini sangat berguna untuk

mengambil putusan yang dipengaruhi oleh beberapa parameter. Penentuan

rangking untuk analisis decision matrix dilakukan dengan wawancara dan

litertur. Berikut rangking tersebut:

Tabel 4.16. Rangking Paremeter untuk Masing-Masing Alternatif

Kriteria Bobot Alternatif

R290 R718 Rating Rating

1 Biaya Awal 90,22 5 1

2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 5

3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 5

4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 3

5 Keselamatan 104,24 1 5

6 Efisiensi Energi (Kinerja) 109,23 5 2 Sumber : Hasil Olahan Sendiri (hassil wawancara dan literatur)

Tabel 4.17. Tabel Matrik Keputusan (Decision Matrix)

Kriteria Bobot

Alternatif Refrigerant Hidrokarbon

Refrigeran Air

Kriteria Bobot Rating score Rating Score 1 Biaya Awal 90,22 5 451,12 1 90,22333

2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 512,10 5 512,1

3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 494,57 5 494,5722

4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 474,84 3 284,9022

5 Keselamatan 104,24 1 104,24 5 521,2204

6 Efisiensi Energi (kinerja) 109,23 5 546,15 2 218,4615

TOTAL 2583,02 2121,48 RANKING I II

Sumber: Hasil Olahan Sendiri


90


4.4.3 Analisis Life Cycle Cost (LCC)

Biaya Siklus Hidup atau disebut dengan Life Cycle Cost adalah

suatu teknik untuk mengevaluasi secara ekonomi dengan menghitung

seluruh biaya yang relevan selama jangka waktu investasi melalui

penyesuaian terhadap nilai waktu dari uang (time value of money). Biaya

siklus hidup terdiri dari biaya awal, biaya operasional, biaya perawatan,

biaya sisa.

1. Biaya awal

Biaya awal merupakan biaya yang dikeluarkan untk pemasangan

komponen-komponen peralatan pengkondisisn udara.

2. Biaya Operasional

Biaya operasional adalah biaya listrik yang diperlukan untuk

mengoperasikan sistem pendingin udara.

3. Biaya Perawatan

Biaya perawatan diambil sebesar 10% dari biaya operasional.

4. Biaya Sisa

Biaya sisa setelah umur pemakaian. Dimana umur pemakain

diasumsikan selama 20 tahun dengan suku bunga 12%.

Menurut Degarmo (1997) ada tiga metode yang digunakan untuk

mengubah arus kas yang dihasilkan kedalam nilai ekuivalennya pada

beberapa titik dalam waktu dengan mempergunakan tingkat bunga. Ketiga

metode tersebut yaitu metode nilai sekarang (present worth method=PW),

metode nilai masa depan (future worth method) dan metode nilai tahunan

(annual worth method). Dimana metode yang digunakan pada analisis ini

adalah present worth method (PW), yaitu semua estimasi atau pengeluaran

yang terjadi pada masa mendatang dibawa ke masa sekarang (Hidayanti,

Indrayani, Adi, 2007).


91


Berikut hasil analisis siklus hidup biaya untuk pengkondisisan udara:

Tabel 4.18. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara dengan Refrigerant R134a

ORIGINAL Life cycle 20 tahun Suku Bunga 12% Inflasi 8% PW 1. Capital Cost A) Initial Costs Rp (16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00) Total initial Cost Rp (16.459.325.600,00) 2. Annual Cost A) Operasi Rp (25.730.987.734,52) B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45) Total Biaya operasional dan perawatan Rp (28.304.086.507,98) 3. Salvage Costs year faktor A) Peralatan 20 0,1037 Rp 1.645.932.560,00 Rp 300.711.878,71 Total salvage PW costs Rp 300.711.878,71

TOTAL PRESENT WORTH COST Rp (44.462.700.229,26)

Life Cycle Present Worth Saving

Saving 0%



92


Tabel 4.19. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant Hidrokarbon

ALTERNATIF 1 (SISTEM PENGKONDISIAN UDARA REFRIGERANT HYDROCARBON) Life cycle 20 tahun

Suku Bunga 12% Inflasi 8% PW 1. Capital Cost A) Initial Costs Rp (16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00) Other initial cost A) Redesign Rp (270.000.000,00) Rp (270.000.000,00) B) Pergantian refrigerant Rp (30.000.000,00) Rp (30.000.000,00) Total initial Cost Rp (16.759.325.600,00) 2. Annual Cost A) Operasi Rp (21.871.339.574,34) B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45) Total Biaya operasional dan perawatan Rp (24.444.438.347,80) 3. Salvage Costs year faktor A) Peralatan 20 0,1037 Rp .645.932.560,00 Rp 170.683.206,47 Total salvage PW costs Rp 170.683.206,47

TOTAL PRESENT WORTH COST Rp 41.033.080.741,32)

Life Cycle Present Worth Saving Rp 3.429.619.487,94

Saving 7,71% Sumber : Hasil Olahan Sendiri


93


Tabel 4.20. Life Cycle Cost (LCC) Pengkondisian Udara Refrigerant Air

ALTERNATIF 2 (SISTEM PENGKONDISIAN UDARA REFRIGERANT AIR) Life cycle 20 tahun

Suku Bunga 12% Inflasi 8% PW 1. Capital Cost A) Initial Costs Rp (113.275.935.000,00) Rp (113.275.935.000,00) Total initial Cost Rp (13.275.935.000,00) 2. Annual Cost A) Operasi B) Perawatan Rp (5.146.197.546,90) Total Biaya operasional dan perawatan Rp (5.146.197.546,90) 3. Salvage Costs Year faktor A) Peralatan 20 0,1037 Rp 11.327.593.500,00 Rp 1.174.671.445.95 Total salvage PW costs Rp 1.174.671.445.95

TOTAL PRESENT WORTH COST Rp (11.7.247.461.100,96)

Life Cycle Present Worth Saving Rp (72.784.760.871,69)

Saving -164% Sumber : Hasil Olahan Sendiri


94


Dari hasil analisis decision matrix dan analisis life cycle cost, maka

alternatif terpilih adalah alternatif 1 yaitu sistem pengkondisian udara dengan

refrigeran hidrokarbon. Sistem pengkondisian udara dengan refrigeran

hidrokarbon lebih ramah lingkungan dibangkan sistem pengkondisian udara

dengan refrigeran R134a karena refrigeran hidrokarbon memiliki potensi

pemanasan global yang sangat kecil yaitu mendekati nol. Selain itu, sistem

pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon memiliki siklus hidup biaya

yang paling kecil. Hal ini dikarenakan hidrokarbon sebagai refrigeran memiliki

kinerja yang sangat baik sehingga menghemat penggunaan listrik untuk

pengkondisian udara.

Sistem pengkondisian udara dengan menggunakan refrigeran air juga

ramah terhadap lingkungan. Tetapi sistem pengkondisian udara dengan

refrigeran air memiliki siklus hidup biaya yang sangat besar. Hal ini dikarenakan

sistem pengkondisian udara dengan refrigeran air memerlukan komponen yang

komplek dan harga komponen-omponen ini masih sangat mahal.

4.5 TAHAP PENGEMBANGAN

Dari hasil tahap analisis didapat alternatif terpilih yaitu refrigerant

hidrokarbon. Menurut Green Design Guide Singapore “Air-Conditioned

Building”, refrigeran hidrokarbon sah untuk menggantikan R134a. Refrigeran

hidrokarbon tidak menyebabkan penipisian lapisan ozon dan tidak

menyebabkan pemanasan global. Berdasarkan hasil wawancara dan literature

diketahui bahwa hidrokarbon memiliki sifat termodinamika yang bagus.

Refrigeran ini dapat menggantikan hampir semua jenis refrigeran tanpa harus

mengganti keseluruhan komponen peralatan pengkondisian udara yang

digunakan. Selain itu, hidrokarbon memiliki massa jenis yang ringan sehingga

membuat kerja kompressor menjadi ringan. Hal inilah yang menyebakan

penggunakaan hidrokarbon sebagai refrigeran dapat menghemat energi listrik

sebesar 15%-25%.


95


Proposal Value Engineering Pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning

(MVAC).

I. Umum

Prinsip dasar studi Value Engineering pada bangunan berkonsep green

building adalah membuat bangunan tersebut menjadi semakin ramah

lingkungan dengan biaya yang optimal. Studi Value Engineering dilakukan

pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning (MVAC) dengan tujuan

memberikan alternatif sistem pengkondisian udara yang tidak memiliki dampak

negatif terhadap lingkungan yaitu sistem pengkondisian udara yang tidak

menyebabkan penipisan lapisan ozon dan tidak menyebabkan pemanasan global.

VE pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan MVAC karena sistem MVAC

yang digunakan pada proyek ini menggunakan refrigeran HFC 134a dimana

refrigeran jenis ini berkonstribusi dalam pemanasan global sehingga refrigeran

jenis ini tidak ramah lingkungan.

II. Objek Studi

Desain mengikuti desain awal pada prouek studi yaitu Proyek Gedung Menteri

PU, Jakarta Selatan.

III. Alat-alat analisis

a. Analisis keuntungan dan kerugian.

b. Analisis Paired Comparison dan Decision Matrix

c. Analisis Life Cycle Cost

IV. Pilihan Alternatif

Ada dua alternatif yang diberikan untuk sistem MVAC atau sistem

pengkondisian udara di proyek ini yaitu:

1. Sistem pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon.

2. Sistem pengkondisian udara dengan refrigerant air.


96


Berdasarkan analisis keuntungan dan kerugian, analisis paired comparison dan

decision matrix serta analisis life cycle cost maka terpilihlah alternatif 1 yaitu

refrigeran hidrokarbon sebagai pengganti refrigeran HFC R134a.

Keuntungan penggunaan refrigeran hidrokarbon dalam sistem pengkondisian

udara jika dibandingkan dengan refrigeran R134a adalah:

a. Lebih ramah lingkungan karena tidak menyebabkan pemanasan global.

b. Menghemat penggunaan listrik untuk pengkondisian udara. Refrigeran

hidrokarbon memiliki kinerja yang baik dan masa jenis yang lebih ringan

jika dibandingkan dengan refrigerant HFC R134a sehingga dapat

mengurangi kerja kompressor. Karena kerja kompressor menjadi ringan,

maka energi listrik yang digunakan berkurang.

Kekurangan refrigeran hidrokarbon adalah mudah terbakar. Untuk

menutupi kekurangan ini telah banyak dilakukan penelitian mengenai refrigeran

hidrokarbon. Pada prinsipnya, hidrokarbon akan terbakar jika terdapat 3 unsur

yaitu hidrokarbon, udara dan api. Jika salah satu unsur tersebut tidak ada maka

tidak akan terjadi kebakaran.Dari segi life cycle cost, penggunaan refrigeran

hidrokarbon lebih efisien terhadap biaya jika dibandingkan dengan refrigeran

HFC R134a.


97


Tabel 4.21. Life Cycle Cost sistem pengkondisian udara dengan Refrigeran HFC R134a dan Refrigerant Hidrokarbon

ORIGINAL ALTERNATIF 1 (SISTEM PENGKONDISIAN UDARA REFRIGERANT HYDROCARBON) Life cycle 20 tahun

Suku Bunga 12% Inflasi 8% PW PW 1. Capital Cost

A) Initial Costs Rp.(16.459.325.600,00) Rp.(16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00) Rp (16.459.325.600,00)

Other initial cost A) Redesign Rp (270.000.000,00) Rp (270.000.000,00) B) Pergantian refrigerant Rp (30.000.000,00) Rp (30.000.000,00) Total initial Cost Rp(16.459.325.600,00) Rp (16.759.325.600,00) 2. Annual Cost A) Operasi Rp(25.730.987.734,52) Rp (21.871.339.574,34) B) Perawatan Rp (2.573.098.773,45) Rp (2.573.098.773,45)

Total Biaya operasional dan perawatan Rp(28.304.086.507,98) Rp (24.444.438.347,80)

3. Salvage Costs year faktor A) Peralatan 20 0,1037 Rp 1.645.932.560,00 Rp 300.711.878,71 Rp 1.645.932.560,00 Rp 170.683.206,47 Total salvage PW cost Rp 300.711.878,71 Rp 170.683.206,47

TOTAL PRESENT WORTH COST Rp(44.462.700.229,26) Rp (41.033.080.741,32)

Life Cycle Present Worth Savin Rp 3.429.619.487,94 Saving 0% 7,71%



98


Dari tabel 4.21, dapat dilihat bahwa penggunaan refrigeran hidrokarbon

pada sistem pengkondisian udara, dapat mengefisiensi biaya operasional sebesar

Rp. 3.429.619.487,94 atau sebesar 7,71% jika dibandingkan dengan siklus hidup

biaya dengan refrigeran HFC 134a.


99


BAB 5

KESIMPULAN

5.1 KESIMPULAN

Berdasarkan analisis yang dilakukan berdasarkan tahapan kerja value

engineering, dapat disimpulkan bahwa:

- Komponen pekerjaan yang dapat dioptimal dengan metode value

engineering pada proyek ini adalah pekerjaan Motor Vehicle Air

Conditioning (MVAC). Dimana sistem MVAC yang digunakan memiliki

potensi pemanasan global sehingga tidak ramah terhadap lingkungan.

- Dengan melakukan analisis VE lebih lanjut pada pekerjaan MVAC

diperoleh alternatif pengkondisian udara dengan menggunakan refrigeran

hidrokarbon sebagai sebagai pengganti sistem pengkondisian udara

refrigeran HFC R134a.

- Refrigeran hidrokarbon merupakan refrigeran yang ramah lingkungan

karena tidak menyebabkan penipisan ozon dan potensi pemanasan

globalnya sangat rendah. Refrigeran hidrokarbon juga dinyatakan sah

untuk menggantikan refrigerant HFC oleh para narasumber dan oleh

Green Building Design Guide Singapore “Air-Conditioned Building”.

- Selain tidak menyebabkan dampak negatif terhadap lingkungan,

penggunaan hidrokarbon sebagai refrigeran juga dapat mengefisiensi

penggunaan energi listrik untuk sistem pengkondisian udara sebesar 15%-

25%, dimana effisiensi energi juga merupakan salah satu prinsip dari

konsep green building.

- Dengan asumsi penghematan listrik sebesar 15%, diperoleh

penghematan/efisiensi biaya sebesar Rp. 3.429.619.487,94 (7,71%) dari

siklus hidup biaya pengkondisian udara.

5.2 SARAN

Studi Value engineering pada proyek bangunan green building, selain

dapat mengefisiensikan biaya juga dapat membuat sebuah bangunan menjadi

ramah lingkungan. Oleh karena itu, sebaiknya dilakukan studi value engineering


100


sehingga biaya proyek bangunan berkonsep green building menjadi lebih efisien

dan bangunan tersebut juga menjadi lebih ramah lingkungan.


101


DAFTAR PUSTAKA

Afandi, Ari Ahmad, Optimasi pemanfaatan jalan Margonda Raya Depok dengan

metode value engineering. Skripsi Fakultas Teknik Universitas Indonesia.

Alexia Nalewaik, CCE MRICS, and Valerie Venters, CCC. (2009). Cost benefits

of building green” cost engineering : the AACE international journal of cost

estimation, cost/ schedule control, and project managemet. (Vol. 51/ No.1

February 2009).

Aziz, Muhammad Hasbi. (2005). Penerapan Konsep Eco Building di Indonesia.

Tesis Universitas Indonesia.

Bangunan Ramah Lingkungan Sudah Menjadi Kebutuhan. (2008, May 08). Suara

Merdeka.

Building and their impact. (n.d) November 21, 2010.

http://ecolodgical.yourhomeplanet.com/index_statistics.php

Castro-Lacourure, D., Sefair J. A., Florez L.,& Medaglia, A. L. (2009).

Optimization model for the selection of materials using LEED-based green

building rating system in Colomba. Journal of Building and Enviromental

44, 1162-1170.

Commission for Enviromental Cooperation (CEC). 2008. Green Building in North

America. Quebec: The Comunications Departements of The CEC

Secretariat.

Cost Efficiency of Green Buildings in India. (n.d). 14 Januari 2011.

www.joneslanglasalle.com/.../research_greenomics_cost_efficiency_of_gree

n_buildings_in_india.pdf


102


Cryer, B., Felder, J., Matthews, R.., Pettigrew M.,&Okrent, J. (2005). Evaluating

the Diffusion of Green Building Practices. UCLA Anderson: Management

Research Project.

Dell, Isola, Alphonse. (1974). Value engineering in the construction industry.

New York: Construction Publishing Corp., Inc.

Dell, Isola, Alphonse. (2008). Value engoneering: practical applicationfor design

construction maintenance & operations. Kingston: RS Means Company.

Elias, Samy E. G. (1998). Value Engineering, A Power Productivity Tool. Great

Britain : Elsevier Science.

Fauzan, Mohammad. (2008). Kesiapan penerapan value engineering pada

pembangunan infrastruktur di Nanggroe Aceh Darussalam. Tesis Institut

Teknologi Bandung.

Federal Leadership In High Performance And Sustainable Buildings.

Memorandum Of Understanding, 2006.

Ficher, Eric A. (2010). Issues in Green Building and the Federal Respone: An

Green Building Design Process Modelling and Integrated Use of

Visualization Tools. Journal of Architectural Engineering ASCE, March

2010.

Galzone, Carmen. “Building Council and the LEED Green Building Rating

System”. (26 Juli 2006)

Green Building Council Indonesia .http://www.gbcindonesia.org/

Green Building Coucil Indonesia. (2010). Press Release:Penandatanganan

Kerjasama Kemitraan Ikatan Arsitek Indonesia – Konsil Bangunan Hijau

Indonesia Jakarta, 30 September 2010


103


Heerwagen, Judith H. (2000). Green Building, Organizational Success, and

Occupant Productivity. Building Research and Information vol 28 (5), 353-

367, London.

Introduction. July 20,2010. Congressional Research Service.www.crs.gov

Irsal, Ridho Masruri. (2008). Perangcangan bangunan dengan

mempertimbangkan aspek energi dan lingkungann studi kasus:

pengamatan beberapa bangunan di jakarta dan surabaya dengan

menggunakan LEED-NC 21. Skripsi Universitas Indonesia.

Juan, Y-K., Gao P.,& Wang J. (2010). A hibrid decision support system for

sustainable office building renovation and energy perfomance improvement.

Journal of energy and building, 42, 290-297.

Kats, Greg. (2003). The Costs and Financial Benefit of Green Building. October

2002 http://www.usgbc.org/Docs/News/News477.pdf

Kats, Gregory H. (2003). Green Building Costs and Financial Benefits.

Manssachusetts: Manssachusetts Technology Collaborative.

Komarkmaz, S.,Messner, J.I., Riley, D.R., & Magent, C.(2010). High-

Performance Green Building Design Process Modelling and Integrated Use

of Visualization Tools. Journal of Architectural Engineering ASCE, March

2010.

Korkmaz, S.,Riley D.,& Horman M. (2010). Piloting Evaluation Metrics for

Sustainable High-Performance Building Project Delivery. Journal of

Constraction Engineering and Management ASCE, August 200, 877-885.


104


Landmark International Green Building Study Finds Benefits of Building

GreenOutweigh Cost Premium. (n.d). 14 April 2011.

http://www.goodenergies.com/news/-

LEED® Green Associate Study Guide. (2011). Green Building.

LEED Rating System diakses melalui <http://www.usgbc.org/ >

LEED Version 3 diakses dari http://www.usgbc.org/

Lenssen N. and D.M. Roodman. Worldwatch Paper 124. A Building Revolution:

How Ecology and Health Concerns are Transforming Construction.

WorldWatch Institute, 1995.

Miller, Norm G., Pogoe D., Gough, Quiana D.. Davis, Susan M. (2009). Green

Building and Productivity. Forthcoming in the Journal of Sustainable Real

Estate Vol. 1, No. , Fall 2009. www.Jorse.org

Muhanda, A. Dadan. (2010). Konstruksi tumbuh di timur. November 21, 2010.

diakses dari http://www.bisnis.com/

Priyanto, Herry. (2010). Pengoptimalan penerapan value engineering pada tahap

desain bangunan gedung di Indonesia. Tesis Fakultas Teknik Universitas

Indonesia.

Society of American Value Engineering.(2007).

Sustainable design. (n.d) 24/12/2010 http://orf.od.nih.gov/

The Basics of Green Building and LEED, MAPEI (2006) (hal 4)


105


The cost & benefit of achieving Green Building. (n.d) 14 Januari 2011)

http://www.davislangdon.com/upload/StaticFiles/AUSNZ%20Publications/I

nfo%20Data/InfoData_Green_Buildings.pdf

Tom Woolley, Sam Kimmins, Paul Harrison, and Rob Harrison. (1997) Green

Building Handbook. New York : E & FN Spon, an imprint of Thomson

Science &Professional

Turcotte, D., Villareal J.,& Bermingham, C. (2006). The Benefit of Building

Green: Recomendations for green program and incetives for the City of

Lowell. Lowell:University of Massachusetts Lowell.

Untoro, Kurniawan Vincetus. (2009). Penerapan Value Engineering dalam

Penyelenggaraan Infrastruktur Bidang Ke – PU-an di Lingkungan

Departemen Pekerjaan Umum Dalam Usaha Meningkatkan Efektifitas

Penggunaan Anggaran. Tesis Universitas Indonesia

Value enineering: paket 40 jam; Universitas Indonesia, Fakultas Teknologi,

Lembaga Teknologi. Jakarta: Lemtek FTUI

Yudelson, Jerry. (2007).A to Z green building.Gabriola Island: New Society

Publishers

Yudelson, Jerry. (2008). The green building revolution. United State : Island

Press.


LAMPIRAN 1

DATA HASIL WAWANCARA


DATA NARASUMBER

No. Nara Sumber Jabatan Pengalaman Pendidikan 1 Narasumber 1 Kontraktor 6 tahun S1

2 Narasumber 2 Kontraktor 3 tahun S1

3 Narasumber 3 Pengusaha 7 tahun S1

4 Narasumber 4 Konsultan ME 20 tahun S1

5 Narasumber 5 Dosen 32 tahun S3





Lampiran 1: Hasil Wawancara Untuk Menetukan Tingkat Kepentingan Dan Ranking


HASIL WAWANCARA Nama : Narasumber 1 MENENTUKAN PARAMETER KODE PARAMETER

A BIAYA AWAL B POTENSI PENIPISAN OZON (ODP) C POTENSI PEMANASAN GLOBAL (GWP) D BIAYA OPERASIONAL DAN PERAWATAN E KESELAMATAN F EFISIENSI ENERGI

ALLOCATION OF POINTS allocation of points bertujuan untuk menentukan tingkat kepentingan masing-masing poin.

PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points


Total no o comparison = n(n-1)/2

“n” adalah jumlah dari parameter = 6

Jadi total no of paired comparison = 6(6-1)/2

= 15

Maksimum point untuk satu bagian = 52/15

= 3,4667

Lampiran 1: Hasil Wawancara Untuk Menetukan Tingkat Kepentingan Dan Ranking (lanjutan)


POINT SHARING MATRIX B C D E F SCORE WEIGHTED SCORE

A A 40% A 40% A 25% A 25% A 40%

B 60% C 60% D 75% E 75% F 60%

B B 50% B 25% B 25% A 25%

C 50% D 75% E 75% F 75%

C C 25% C 25% C 25%

Skala kepentingan D 75% E 75% F 75%

Major Besar 100%,0% D D 40% D 40%

Medium Sedang 75%,25% E 60% F 60% Minor Kecil 60%, 40% E E 75%

Equal Sama 50%,50% F 25%

F

B C D E F SCORE WEIGHTED SCORE A A 1,387 A 1,387 A 0,867 A 0,867 A 1,387 5,893 87,893

B 2,080 C 2,080 D 2,600 E 2,600 F 2,080

B B 1,733 B 0,867 B 0,867 B 0,867 6,413 93,413

C 1,733 D 2,600 E 2,600 F 2,600

C C 0,867 C 0,867 C 0,867 6,413 91,413

D 2,600 E 2,600 F 2,600

Skala kepentingan D D 1,387 D 1,387 10,573 108,573

Major Besar 100%,0% E 2,080 F 2,080

Medium Sedang 75%,25% E E 2,600 12,480 112,480

Minor Kecil 60%, 40% F 0,867

Equal Sama 50%,50% F 10,227 106,227






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 5




A A 0% A 0% A 50% A 50% A 25%

B 100% C 100% D 50% E 50% F 75%

B B 50% B 25% B 50% A 25%

C 50% D 75% E 50% F 75%

C C 0% C 50% C 25%

Skala kepentingan D 100% E 50% F 75%

Major Besar 100%,0% D D 25% D 50%

Medium Sedang 75%,25% E 75% F 50% Minor Kecil 60%, 40% E E 75%

Equal Sama 50%,50% F 25%

F


B 5,000 C 5,000 D 2,500 E 2,500 F 3,750

B B 2,500 B 1,250 B 2,500 B 1,250 12,500 102,500

C 2,500 D 3,750 E 2,500 F 3,750

C C 0,000 C 2,500 C 1,250 11,250 106,250

D 5,000 E 2,500 F 3,750


Major Besar 100%,0% E 3,750 F 2,500

Medium Sedang 75%,25% E E 3,750 15,000 100,000

Minor Kecil 60%, 40% F 1,250

Equal Sama 50%,50% F 15,000 115,000






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 9,333




A A 25% A 25% A 50% A 0% A 40%

B 75% C 75% D 50% E 100% F 60%

B B 100% B 75% B 0% B 75%

C 0% D 25% E 100% F 25%

C C 75% C 25% C 60%

D 25% E 75% F 40%

Skala kepentingan D D 25% D 50%

Major Besar 100%,0% E 75% F 50% Medium Sedang 75%,25% E E 75%

Minor Kecil 60%, 40% F 25%

Equal Sama 50%,50% F


B 7,000 C 7,000 D 4,667 E 9,333 F 5,600

B B 9,333 B 7,000 B 0,000 B 7,000 30,333 125,333

C 0,000 D 2,333 E 9,333 F 2,333

C C 7,000 C 2,333 C 5,600 21,933 106,933

D 2,333 E 7,000 F 3,733


Major Besar 100%,0% E 7,000 F 4,667

Medium Sedang 75%,25% E E 7,000 39,667 139,667

Minor Kecil 60%, 40% F 2,333

Equal Sama 50%,50% F 18,667 88,667






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 7




A A 75% A 75% A 40% A 60% A 60%

B 25% C 25% D 60% E 40% F 40%

B B 60% B 25% B 40% B 40%

C 40% D 75% E 60% F 60%

C C 25% C 40% C 25%

D 75% E 60% F 75%






B 1,750 C 1,750 D 4,200 E 2,800 F 2,800

B B 4,200 B 1,750 B 2,800 B 2,800 13,300 88,300

C 2,800 D 5,250 E 4,200 F 4,200

C C 1,750 C 2,800 C 1,750 10,850 80,850

D 5,250 E 4,200 F 5,250


Major Besar 100%,0% E 1,750 F 2,800

Medium Sedang 75%,25% E E 2,800 15,750 95,750

Minor Kecil 60%, 40% F 4,200

Equal Sama 50%,50% F 19,250 104,250






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 75




A A 75% A 75% A 60% A 60% A 75%

B 25% C 25% D 40% E 40% F 25%

B B 60% B 25% B 40% B 40%

C 40% D 75% E 60% F 60%

C C 25% C 40% C 25%

D 75% E 60% F 75%





B C D E F SCORE WEIGHTED SCORE

A A 5,250 A 5,250 A 4,200 A 4,200 A 5,250 24,150 119,150

B 1,750 C 1,750 D 2,800 E 2,800 F 1,750

B B 4,200 B 1,750 B 2,800 B 2,800 13,300 88,300

C 2,800 D 5,250 E 4,200 F 4,200

C C 1,750 C 2,800 C 1,750 10,850 80,850

D 5,250 E 4,200 F 5,250


Major Besar 100%,0% E 2,800 F 2,800

Medium Sedang 75%,25% E E 2,800 16,800 96,800

Minor Kecil 60%, 40% F 4,200

Equal Sama 50%,50% F 18,200 103,200





ALLOCATION OF POINTS Allocation of points bertujuan untuk menentukan tingkat kepentingan masing-masing poin.

PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 5,667




A A 25% A 25% A 60% A 25% A 40%

B 75% C 75% D 40% E 75% F 60%

B B 50% B 75% B 60% B 75%

C 50% D 25% E 40% F 25%

C C 75% C 60% C 75%

D 25% E 40% F 25%






A A 1,417 A 1,417 A 3,400 A 1,417 A 2,267 9,917 84,917

B 4,250 C 4,250 D 2,267 E 4,250 F 3,400

B B 2,833 B 4,250 B 3,400 B 4,250 18,983 118,983

C 2,833 D 1,417 E 2,267 F 1,417

C C 4,250 C 3,400 C 4,250 18,983 118,983

D 1,417 E 2,267 F 1,417


Major Besar 100%,0% E 4,250 F 3,400

Medium Sedang 75%,25% E E 3,400 16,433 106,433

Minor Kecil 60%, 40% F 2,267

Equal Sama 50%,50% F 11,900 91,900






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 3,4667




A A 40% A 40% A 60% A 25% A 75%

B 60% C 60% D 40% E 75% F 25%

B B 50% B 75% B 40% B 40%

C 50% D 25% E 60% F 60%

C C 75% C 40% C 40%

D 25% E 60% F 60%






B 3,000 C 3,000 D 2,000 E 3,750 F 1,250

B B 2,500 B 3,750 B 2,000 B 2,000 13,250 103,250

C 2,500 D 1,250 E 3,000 F 3,000

C C 3,750 C 2,000 C 2,000 13,250 103,250

D 1,250 E 3,000 F 3,000


Major Besar 100%,0% E 3,750 F 3,750

Medium Sedang 75%,25% E E 2,000 15,500 110,500

Minor Kecil 60%, 40% F 3,000

Equal Sama 50%,50% F 14,000 114,000






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 5,333




A A 25% A 25% A 40% A 50% A 25%

B 75% C 75% D 60% E 50% F 75%

B B 50% B 75% B 75% B 50%

C 50% D 25% E 25% F 50%

C C 75% C 75% C 50%

D 25% E 25% F 50%






B 4,000 C 4,000 D 3,200 E 2,667 F 4,000

B B 2,667 B 4,000 B 4,000 B 2,667 17,333 117,333

C 2,667 D 1,333 E 1,333 F 2,667

C C 4,000 C 4,000 C 2,667 17,333 117,333

D 1,333 E 1,333 F 2,667


Major Besar 100%,0% E 2,133 F 4,000

Medium Sedang 75%,25% E E 1,333 8,800 78,800

Minor Kecil 60%, 40% F 4,000

Equal Sama 50%,50% F 17,333 117,333






PAREMETER

Key Letter

Max Point

Min Points

Remaining points





= 15


= 11,3333




A A 40% A 40% A 50% A 50% A 25%

B 60% C 60% D 50% E 50% F 75%

B B 50% B 40% B 40% B 25%

C 50% D 60% E 60% F 75%

C C 40% C 40% C 25%

D 60% E 60% F 75%






A A 4,533 A 4,533 A 5,667 A 5,667 A 2,833 23,233 93,233

B 6,800 C 6,800 D 5,667 E 5,667 F 8,500

B B 5,667 B 4,533 B 4,533 B 2,833 24,367 84,367

C 5,667 D 6,800 E 6,800 F 8,500

C C 4,533 C 4,533 C 2,833 24,367 84,367

D 6,800 E 6,800 F 8,500


Major Besar 100%,0% E 5,667 F 8,500

Medium Sedang 75%,25% E E 2,833 27,767 97,767

Minor Kecil 60%, 40% F 8,500

Equal Sama 50%,50% F 42,500 142,500



WEIGHTED SCORE RATA-RATA NO. KODE WEIGHTED SCORE

Nara- sumber 1

Nara- sumber 2

Nara- sumber 3

Nara- sumber 4

Nara- sumber 5

Nara-sumber 6

Nara-sumber 7

Nara-sumber 8

Nara-sumber 9

Rata-Rata

1. A 87,89 81,25 63,07 111,70 119,15 84,92 92,00 78,80 93,23 90,22 2. B 93,41 102,50 125,33 88,30 88,30 118,98 103,25 117,33 84,37 102,42 3. C 91,41 106,25 106,93 80,85 80,85 118,98 103,25 117,33 84,37 98,91 4. D 108,57 95,00 76,33 119,15 111,70 78,78 77,00 90,40 97,77 94,97 5. E 112,48 100,00 139,67 95,75 96,80 106,43 110,50 78,80 97,77 104,24 6. F 106,23 115,00 88,67 104,25 103,20 91,90 114,00 117,33 142,50 109,23



RANKING MASING-MASING PARAMETER UNTUK REFRIGERNT

HYDROCARBON DAN REFRIGERANT AIR

Narasumber 5

Kriteria

Alternatif Refrigerant

Hidrokarbon Refrigerant

Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1

2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 5 5

3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 5 5

4 Biaya Operasional dan perawatan 5 3

5 Keselamatan 1 5

6 Efisiensi Energi (Kinerja) 5 2 Narasumber 6

Kriteria



Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1




5 Keselamatan 1 5


Kriteria



Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1




5 Keselamatan 1 5

6 Efisiensi Energi (Kinerja) 5 2



Narasumber 8

Kriteria



Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1




5 Keselamatan 1 5


Kriteria



Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1




5 Keselamatan 1 5

6 Efisiensi Energi (Kinerja) 5 2 Rangking Rata-rata

Kriteria



Air Rating Rating

1 Biaya Awal 5 1




5 Keselamatan 1 5

6 Efisiensi Energi (Kinerja) 5 2



HASIL ANALISIS DECISION MATRIX

Kriteria Bobot


Hidrokarbon Refrigerant Air

Kriteria Bobot Rating score Rating score 1 Biaya Awal 90,22 5 451,12 1 90,22

2 Potensi Penipisan Ozon (ODP) 102,42 5 512,10 5 512,10

3 Potensi Pemanasan Global (GWP) 98,91 5 494,57 5 494,57

4 Biaya Operasional dan perawatan 94,97 5 474,84 3 284,90

5 Keselamatan 104,24 1 104,24 5 521,22

6 Efisiensi Energi (kinerja) 109,23 5 546,15 2 218,46

TOTAL 2583,02 2121,48 RANKING I II



LAMPIRAN 2

ANALISA BIAYA


KAPASITAS AC

Konversi

1 TR = 12000 BTU (British Thermal Unit)/hr

1 PK = 9000 BTU/hr 1 PK = 745 watt 1000 watt = 1 KWH 1KWH = Rp 750 (harga menurut Penpres No. 8 th 2011)

Perhitungan Kebutuhan AC Proyek Gedung Menteri

Asumsi Lama pemakaian AC per hari = 10 jam Lama pemakaian AC per bln = 25 hari

Menghitung biaya listrik untuk kebutuhan AC

Kapasitas AC yang ada = 3 x 300 TR = 900 TR = 10.800.000 BTU/hr = 1200 PK

Kebutuhan listrik untuk 1200 PK

1 PK = 745 watt 1200 PK = 894.000 watt 1.000 watt = 1 KWH

894.000 watt = 894 KWH

KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN REFRIGERANT

Lampiran 2 : Analisis Biaya

Lampiran 2 : Analisis Biaya (lanjutan)


R134a

● Biaya Awal Biaya awal merupakan semua biaya yang komponen-komponen/ peralatan untuk sietem pengkondisisn udara di gedung.

Biaya awal sesuai dengan rencana anggara biaya (RAB) proyek yaitu Rp. 16.459.325.600,00

● Nilai Sisa

Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari biaya awal. Nilai sisa = Rp 1.645.932.560

● Biaya Operasional AC dengan Refrigerant R134a Biaya operasional merupakan biaya pemakaian listrik untuk AC dengan refrigerant HFC R 134a. Biaya listrik untuk AC per jam

1 KWH = Rp 750 894 KWH = Rp 670.500

Biaya listrik untuk AC per hari dengan asumsi pemakaian selama 10 jam adalah 1 jam = Rp 670.500

10 jam = Rp 6.705.000

Biaya listrik untuk AC per bulan dengan asumsi pemakaian 1 bulan 25 hari adalah 1 hari = Rp 6.705.000

25 hari = Rp 167.625.000

Biaya listrik untuk AC selama setahun adalah 1 bulan = Rp 167.625.000



12 bulan = Rp 2.011.500.000

Biaya litrik untuk AC ini merupakan biaya operasional pemakaian AC Jadi, biaya operasional AC per tahun adalah Rp. 2.011.500.000

● Biaya Perawatan Berdasarkan hasil wawancara dengan konsultan ME proyek ini, rencana biaya perawatan AC adalah 10% dari biaya operasional AC. Sehingga biaya perawatan per tahunnya adalah

= Rp 201.150.000



KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN REFRIGERANT HYDROCARBON

● Biaya Awal Biaya awal merupakan semua biaya yang komponen-komponen/ peralatan untuk sietem pengkondisisn udara di gedung.

Biaya awal sesuai dengan rencana anggara biaya (RAB) proyek yaitu Rp. 16.459.325.600,00 Biaya awal untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigeran hidrokarbon sama dengan sistem pengkondisian udara dengan refrigeran HFC R134a, karena pergantian dari refrigeran HFC R134a dengan refrigeran hidrokarbon tidak mengubah komponen-komponen utama sistem pengkondisian udara yang digunakan.

● Biaya Awal Lainnya

Biaya awal lainnya merupakan biaya yang digunakan untuk mengganti refrigerant HFC R134a dengan refrigerant hydrocarbon. Biaya penggantian per TR adalah Rp 300.000,00 Biaya penggantian 900 TR adalah Rp 270.000.000,00 Biaya Redesign Rp 30.000.000,00 Total Rp. 300.000.000,00

● Nilai Sisa

Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari biaya awal. Nilai sisa = Rp 1.645.932.560



● Biaya Operasional AC dengan Refrigerant Hidrokarbon

Biaya operasional merupakan biaya pemakaian listrik untuk AC dengan refrigeran hidrokarbon Biaya listrik untuk AC per jam

1 KWH = Rp 750 894 KWH = Rp 670.500

Biaya listrik untuk AC per hari dengan asumsi pemakaian selama 10 jam adalah 1 jam = Rp 670.500

10 jam = Rp 6.705.000

Biaya listrik untuk AC per bulan dengan asumsi pemakaian 1 bulan 25 hari adalah 1 hari = Rp 6.705.000

25 hari = Rp 167.625.000

Biaya listrik untuk AC selama setahun adalah 1 bulan = Rp 167.625.000

12 bulan = Rp 2.011.500.000 Berdasarkan hasil wawancara dan literature diketahui bahwa penggunaan hidrokarbon sebagai refrigeran dapat menghemat biaya listrik sebesar 15%-25%

Asumsi penghematan listrik karena penggunaan refrigeran hidrokarbon adalah sebesar 15% Pengehematan biaya = Rp 301.725.000 Biaya listrik per tahun = Rp 1.709.775.000

● Biaya Perawatan Biaya perawatan untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigerant R134a dan refrigeran hidrokarbon diasumsikan sama. Berdasarkan hasil wawancara dengan konsultan ME proyek ini, rencana biaya perawatan AC adalah 10% dari biaya operasional. Sehingga biaya perawatan per tahunnya adalah

= Rp 201.150.000



KOMPONEN BIAYA UNTUK SIKLUS HIDUP BIAYA PEKERJAAN MVAC DENGAN REFRIGERANt AIR

● Biaya Awal Kapasitas AC = 3 x 300 TR = 900 TR

= 10.800.000 BTU/hr AC dengan refrigerant air kapasitas /unit = 10200 BTU/hr Maka untuk kebutuhan AC sebesar 10.800.000 BTU/hr = 1058,824 unit = 1.059 unit Harga satu unit AC dengan refrigerant air = Rp 106.965.000,00 Harga 900 unit AC dengan refrigerant air = Rp.113.275.935.000,00 Jadi, biaya awal untuk sistem pengkondisian udara dengan refrigerant air adalah Rp 113.275.935.000,00

● Nilai Sisa Dengan asumsi umur pemakaian 20 tahun. Nilai sisa dari komponen-komponen/ peralatan MVAC diasumsikan 10% dari biaya awal. Nilai sisa = Rp 11.327.593.500

● Biaya Operasional AC dengan Refrigeran Air Air-Condicioner dengan refrigeran air dapat dioperasionalkan dengan menggunakan energi matahari. Sehingga diasumsikan biaya operasionalnya nol (atau tidak memerlukan biaya operasional).

● Biaya Perawatan

Berdasarkan hasil wawancara dengan nara sumber, biaya perawatan AC jenis ini lebih maha jika dibandingkan dengan biaya perawatan AC dengan refrigerant R290 dan R134a. Diasumsikan biaya perawatan AC ini dua kali biaya perawatan AC dengan refrigeran hidrokarbon dan R134a Sehingga biaya perawatan per tahunnya adalah

= Rp 402.300.000



SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT R134A

Suku Bunga 12% Inflasi 7,87%

1. Biaya Awal Rp. 16.459.325.600 2. Nilai Sisa Rp1.645.932.560

3. Rincian Biaya operasional dan Biaya Perawatan

TAHUN KE-

TOTAL 1 2 3 4 5 Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354

Biaya Operasional Rp2.011.500.000 Rp2.169.805.050 Rp2.340.568.707 Rp 2.524.771.465 Rp 2.723.470.979

Biaya perawatan Rp 201.150.000 Rp 216.980.505 Rp 234.056.871 Rp 252.477.146 Rp 272.347.098

Faktor suku bunga 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674 PW Biaya Operasional Rp1.796.068.350 Rp1.729.768.586 Rp1.666.016.806 Rp 1.604.492.266 Rp 1.545.297.433 Rp 8.341.643.441

PW Biaya perawatan Rp 179.606.835 Rp 172.976.859 Rp 166.601.681 Rp 160.449.227 Rp 154.529.743 Rp 834.164.344

TAHUN KE- TOTAL 6 7 8 9 10

Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977







TAHUN KE-

TOTAL 11 12 13 14 15 Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888






Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218



Faktor suku bunga 0,1631 0,1456 0,1300 0,1161 0,1037 PW Biaya Operasional Rp1.022.078.326 Rp 984.220.194 Rp 947.927.074 Rp 913.196.995 Rp 879.856.181 Rp 4.747.278.771


TOTAL PW Biaya Opersional

Rp 25.730.987.735 TOTAL PW Biaya Perawatan

Rp 2.573.098.773



SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT HYDROCARBON


1. Biaya Awal Rp. 16.459.325.600 2. Biaya Awal lainnya Rp 300.000.000 3. Nilai Sisa Rp 1.645.932.560 4. Rincian biaya operasional dan biaya perawatan


Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354

Biaya Operasional Rp 1.709.775.000 Rp 1.844.334.293 Rp1.989.483.401 Rp 2.146.055.745 Rp 2.314.950.332


Faktor suku bunga 0,8929 0,7972 0,7118 0,6355 0,5674

PW Biaya Operasional Rp 1.526.658.098 Rp 1.470.303.298 Rp1.416.114.285 Rp 1.363.818.426 Rp 1.313.502.818 Rp7.090.396.925



Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977




PW Biaya Operasional Rp 1.265.049.565 Rp 1.218.343.141 Rp1.173.593.153 Rp 1.130.238.547 Rp 1.088.681.750 Rp5.875.906.157




4. Rincian Biaya perawatan dan biaya operasional (lanjutan)


Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888




PW Biaya Operasional Rp 1.048.536.611 Rp 1.009.885.874 Rp 972.661.488 Rp 936.598.409 Rp 902.167.156 Rp4.869.849.538


TAHUN KE-

TOTAL 16 17 18 19 20 Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218




PW Biaya Operasional Rp 868.766.577 Rp 836.587.165 Rp 805.738.013 Rp 776.217.446 Rp 747.877.754 Rp4.035.186.955


TOTAL PW Biaya Opersional

Rp 21.871.339.574 TOTAL PW Biaya Perawatan

Rp 2.573.098.773



SIKLUS HIDUP BIAYA SISTEM MVAC DENGAN REFRIGERANT AIR


1. Biaya Awal Rp 113.275.935.000,00 2. Nilai Sisa Rp 11.327.593.500 3. Rincian Biaya Perawatan


Faktor inflasi 1 1,079 1,164 1,255 1,354



PW Biaya perawatan Rp 359.213.670 Rp 345.953.717 Rp 333.203.361 Rp 320.898.453 Rp 309.059.487 Rp 1.668.328.688


Faktor 1,461 1,575 1,699 1,833 1,977






3. Rincian Biaya perawatan (lanjutan)


Faktor 2,133 2,301 2,482 2,677 2,888

Biaya perawatan Rp 858.137.380 Rp 925.672.792 Rp 998.523.240 Rp1.077.107.019 Rp 1.161.875.342




Faktor 3,115 3,361 3,625 3,910 4,218

Biaya perawatan Rp. 1.253.314.931 Rp 1.351.950.816 Rp. 1.458.349.345 Rp1.573.121.439 Rp 1.696.926.096



TOTAL PW Biaya Perawatan

Rp 5.146.197.547



LAMPIRAN 3

RENCANA ANGGARAN BIAYA PROYEK


REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

(Rp) Sub Total Harga

(Rp)

I. PEKERJAAN PERSIAPAN 7.865.104.367,52

II. GEDUNG MENTERI

II.1. PEKERJAAN STRUKTUR 79.028.209.502,51

II.2. PEKERJAAN ARSITEKTUR 78.390.880.386,05

II.3. PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 76.559.848.878,00

II.4. PEKERJAAN INTERIOR LEPAS 21.037.186.683,00

II.5. PEKERJAAN IT DAN JARINGAN DATA 5.633.682.023,00

II.6. PEKERJAAN LANSCAPE 1.930.048.320,25

SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG MENTERI 262.579.855.792,81

III. GEDUNG PARKIR

III.1. PEKERJAAN STRUKTUR 39.221.047.706,15

III.2. PEKERJAAN ARSITEKTUR 11.986.126.342,28

III.3. PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 4.438.957.411,00

SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG PARKIR 55.646.131.459,43

TOTAL 326.091.091.619,76

PPN 10 %

32.609.109.161,98

GRAND TOTAL

358.700.200.781,74

Dibulatkan

358.700.000.000,00

TERBILANG : TIGA RATUS LIMA PULUH DELAPAN MILYAR TUJUH RATUS JUTA RUPIAH

Lampiran 3 : Rencana Anggaran Biaya Proyek


DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN PERSIAPAN, PRASARANA DAN PENUNJANG PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI

Harga Satuan (RP.) Jumlah Harga (RP.) No Uraian Pekerjaan Sat Vol

I Pekerjaan Persiapan :

1 Mobilisasi dan Demobilisasi ls

1,00

Rp.243.250.000,00 Rp. 243.250.000,00

2 Direksi Keet & perlengkapannya m2

125,00 Rp. 300.000,00 Rp. 37.500.000,00

3 Pembuatan Jalan Sementara m2 600,00 Rp. 169.000,00 Rp. 101.400.000,00

4 Sewa TC (2 unit) bl 12,00 Rp. 100.000.000,00 Rp. 1.200.000.000,00

5 Sewa genset bl 18,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 270.000.000,00

6 Air kerja bl 18,00 Rp. 6.000.000,00 Rp. 108.000.000,00

7 Listrik kerja bl 18,00 Rp. 40.000.000,00 Rp. 720.000.000,00

8 Papan nama proyek bh

1,00 Rp. 750.000,00 Rp. 750.000,00

9 Foto Dokumentasi ls 1,00 Rp. 5.000.000,00 Rp. 5.000.000,00

10 Shopdrawing & Asbuilt drawing ls

1,00 Rp. 25.000.000,00 Rp. 25.000.000,00

11 Pengukuran dan pemasangan bouwplank ls

1,00 Rp. 48.000.000,00 Rp. 48.000.000,00

12 Pagar proyek m1 450,00 Rp. 315.000,00 Rp. 141.750.000,00

13 Demolition bangunan existing ls

1,00 Rp. 50.000.000,00 Rp. 50.000.000,00

14 Bedeng Pekerja m2 100,00 Rp. 900.000,00 Rp. 90.000.000,00

15 Keamanan Proyek bl 18,00 Rp. 9.500.000,00 Rp. 171.000.000,00

16 Dewatering bl 6,00 Rp. 17.850.000,00 Rp. 107.100.000,00

17 Pembersihan Tapak bangunan areal site m2

13.900 Rp. 7.500,00 Rp. 104.250.000,00

18 Proyek Manajemen dan Biaya Administrasi Lapangan ls

1,00 Rp 1.800.000.000,00 Rp 1.800.000.000,00

19 Akomodasi Rapat Lapangan ls 1,00 Rp. 10.000.000,00 Rp. 10.000.000,00

Lampiran 3 : Rencana Anggaran Biaya Proyek (lanjutan)


20 Gambar Kerja ls 1,00 Rp. 4.600.000,00 Rp. 4.600.000,00

21 Contoh Bahan ls 1,00 Rp. 3.750.000,00 Rp. 3.750.000,00

22 Pertanggungan Biaya ls

1,00 Rp. 10.000.000,00 Rp. 10.000.000,00

23 P3K, Pemadam Kebakaran dan Peralatan Keselamatan Kerja ls

1,00 Rp. 20.000.000,00 Rp. 20.000.000,00

24 Peralatan dan Perlengkapan Kerja ls

1,00 Rp. 50.000.000,00 Rp. 50.000.000,00

25 Fasilitas Komunikasi (HT) ls 1,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 15.000.000,00

26 Asuransi (Jamsostek) ls

1,00 Rp. 420.500.000,00 Rp. 420.500.000,00

27 Biaya Perizinan Lisensi-lisensi

Pekerjaan Kontraktor yang dilaksanakan oleh Badan Pemerintahan. ls

1,00 Rp. 25.000.000,00 Rp. 25.000.000,00

28 Testing Commisioning ls 1,00 Rp. 15.000.000,00 Rp. 15.000.000,00

29 Biaya Identifikasi

Termasuk plat, label, peta, tanda-tanda berwarna ls

1,00 Rp. 7.515.157,00 Rp. 7.515.157,00

30 Soldier Pile (Pekerjaan Struktur) ls

1,00 Rp 1.009.739.210,52 Rp. 1.009.739.210,52

31 Perijinan dan Penyambungan (Pekerjaan M & E) ls

1,00 Rp 1.051.000.000,00 Rp. 1.051.000.000,00

Total Pekerjaan Persiapan Rp. 7.865.104.367,52



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN STRUKTUR GEDUNG MENTERI

PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (RP.)

GEDUNG MENTERI

I.a Pekerjaan Pondasi Bored pile dia 100 cm 236 titik Rp. 12.673.141.180,25 I.b Pekerjaan Tanah Rp. 128.037.124,80 I.c Pekerjaan Lantai Separasi Rp. 782.447.739,00 II Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp. 11.734.718.880,51 III Pekerjaan Lantai Satu Rp. 3.497.762.572,53 IV Pekerjaan Lantai Dua Rp. 3.205.061.129,98 V Pekerjaan Lantai Tiga Rp. 3.706.342.897,88 VI Pekerjaan Lantai Empat Rp. 2.857.165.199,59 VII Pekerjaan Lantai Lima Rp. 2.999.258.307,06 VIII Pekerjaan Lantai Enam Rp. 2.509.471.037,59 IX Pekerjaan Lantai Tujuh Rp. 2.516.529.473,90 X Pekerjaan Lantai Delapan Rp. 2.490.438.233,79 XI Pekerjaan Lantai Sembilan Rp. 2.403.163.805,82 XII Pekerjaan Lantai Sepuluh Rp. 2.374.967.391,35 XIII Pekerjaan Lantai Sebelas Rp. 2.361.433.710,66 XIV Pekerjaan Lantai Duabelas Rp. 2.341.141.413,11 XV Pekerjaan Lantai Tigabelas Rp. 2.405.354.168,13 XVI Pekerjaan Lantai Empatbelas Rp. 2.278.929.829,10 XVII Pekerjaan Lantai Limabelas Rp. 5.741.480.662,40 XVIII Pekerjaan Lantai Enambelas Rp. 3.589.351.164,40 XIX Pekerjaan Lantai Tujuhbelas Rp. 3.898.305.892,39 XX Pekerjaan Lantai Atap Rp. 2.044.469.463,17 XXI Pekerjaan Lantai Atap Ruang Mesin Rp. 489.238.225,10

Total Pekerjaan Struktur Rp. 79.028.209.502,51



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN STRUKTUR GEDUNG PARKIR


No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga Sub Total Harga

(RP.) (RP.)

I.a Pekerjaan Pondasi Bored pile dia 80 cm 187 ttk Rp 6.838.105.402,30

I.b Pekerjaan Tanah Rp 228.566.865,73 I.c Pekerjaan Lantai Separasi Rp 1.002.120.248,00 II Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp 6.261.086.487,99 III Pekerjaan Lantai P-1 Rp 1.914.436.655,71 IV Pekerjaan Lantai P - 1A Rp 1.054.938.432,63 V Pekerjaan Lantai P - 2 Rp 1.099.503.352,51 VI Pekerjaan Lantai P - 2 A Rp 1.017.624.434,71 VII Pekerjaan Lantai P - 3 Rp 1.095.086.021,44 VIII Pekerjaan Lantai P - 3A Rp 1.017.624.434,71 IX Pekerjaan Lantai P - 4 Rp 1.035.507.640,79 X Pekerjaan Lantai P - 4 A Rp 970.120.252,31 XI Pekerjaan Lantai P - 5 Rp 1.031.489.303,12 XII Pekerjaan Lantai P - 5A Rp 970.120.252,31 XIII Pekerjaan Lantai P - 6 Rp 1.019.833.506,47 XIV Pekerjaan Lantai P - 6A Rp 970.120.252,31 XV Pekerjaan Lantai P - 7 Rp 976.070.897,92 XVI Pekerjaan Lantai P -7 A Rp 920.217.902,33 XVII Pekerjaan Lantai P - 8 Rp 980.488.228,99 XVIII Pekerjaan Lantai P - 8A Rp 922.438.314,83 XIX Pekerjaan Lantai P - 9 Rp 976.070.897,92 XX Pekerjaan Lantai P - 9A Rp 922.438.314,83 XXI Pekerjaan Lantai P - 10 Rp 980.488.228,99 XXII Pekerjaan Lantai P - 10A Rp 922.438.314,83 XXIII Pekerjaan Lantai P - 11 Rp 1.060.587.037,59 XXIV Pekerjaan Lantai P -11A Rp 768.382.003,91 XXV Pekerjaan Lantai P - 12 Rp 995.657.879,82 XXVI Pekerjaan Lantai atap Rp 1.269.486.141,15

Total Pekerjaan Struktur 39.221.047.706,15



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN ARSITEKTUR GEDUNG MENTERI


No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp)

Sub Total Harga (Rp)

II.2 GEDUNG MENTERI

A. Pekerjaan Lantai Semi Basement Rp. 2.717.685.310,58

B. Pekerjaan Lantai Satu Rp. 6.524.222.536,29

C. Pekerjaan Lantai Dua Rp. 4.538.254.914,85

D. Pekerjaan Lantai Tiga Rp. 4.845.121.988,55

E. Pekerjaan Lantai Empat Rp. 4.746.936.768,87

F. Pekerjaan Lantai Lima Rp. 3.968.457.374,96

G. Pekerjaan Lantai Enam Rp. 3.957.067.146,25

H. Pekerjaan Lantai Tujuh Rp. 3.804.114.394,04

I. Pekerjaan Lantai Delapan Rp. 3.749.810.010,54

J. Pekerjaan Lantai Sembilan Rp. 3.688.218.747,27

K. Pekerjaan Lantai Sepuluh Rp. 3.705.546.062,33

L. Pekerjaan Lantai Sebelas Rp. 3.717.661.147,83

M. Pekerjaan Lantai Duabelas Rp. 3.791.427.569,75

N. Pekerjaan Lantai Tigabelas Rp. 3.798.613.932,39

O. Pekerjaan Lantai Empatbelas Rp. 4.239.931.190,21

P. Pekerjaan Lantai Limabelas Rp. 4.486.331.795,42

Q. Pekerjaan Lantai Enambelas Rp. 4.491.487.120,27

R. Pekerjaan Lantai Tujuhbelas Rp. 4.794.463.900,01

S. Pekerjaan Lantai Atap Rp. 2.825.528.475,64

SUB TOTAL GEDUNG MENTERI Rp.78.390.880.386,05



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS ARSITEKTUR GEDUNG PARKIR


No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (Rp)

Sub Total Harga (Rp)

GEDUNG PARKIR

A. Pekerjaan Lantai Semibasement dan Kantin

Rp. 1.678.071.011,61

B. Pekerjaan Lantai P1 - P1A Rp. 1.152.513.431,13

C. Pekerjaan Lantai P2 - P2A Rp. 787.598.793,25

D. Pekerjaan Lantai P3 - P3A Rp. 787.598.793,25

E. Pekerjaan Lantai P4 - P4A Rp. 787.598.793,25

F. Pekerjaan Lantai P5 - P5A Rp. 787.598.793,25

G. Pekerjaan Lantai P6 - P6A Rp. 787.598.793,25

H. Pekerjaan Lantai P7 - P7A Rp. 787.598.793,25

I. Pekerjaan Lantai P8 - P8A Rp. 787.598.793,25

J. Pekerjaan Lantai P9 - P9A Rp. 787.598.793,25

K. Pekerjaan Lantai P10 - P10A Rp. 787.598.793,25

L. Pekerjaan Lantai P11 - P11A Rp. 787.598.793,25

M. Pekerjaan Lantai P12 - P12A dan Atap

Rp. 1.279.553.967,04

SUB TOTAL GEDUNG PARKIR Rp. 11.986.126.342,28



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL


PEKERJAAN MEKANIKAL & ELEKTRIKAL

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

(Rp) Sub Total Harga

(Rp)

1. GEDUNG MENTERI

I Pekerjaan Listrik Rp.

21.047.641.921,00

II Pekerjaan Telepon Rp.

2.838.814.341,00

III Pekerjaan Tata Suara Rp.

454.630.513,00

IV Pekerjaan Conference System Rp.

2.529.378.000,00

V Pekerjaan Sound Reinforcement System Rp.

5.085.423.000,00

VI Pekerjaan CCTV Rp.

373.954.236,00

VII Pekerjaan Pemadam Kebakaran Rp.

4.274.716.035,00

VIII Pekerjaan Plumbing Rp.

3.052.162.245,00

IX Pekerjaan Fire Alarm Rp.

824.692.012,00

X Pekerjaan BAS Rp.

1.179.567.000,00

XI Pekerjaan MVAC Rp.

16.459.325.600,00

XII Pekerjaan Lift / Elevator Rp.

13.199.068.975,00

XIII Pekerjaan Intellegent Lighting Control System Rp.

1.698.750.000,00

XIV Pekerjaan Gondola Rp.

3.541.725.000,00

SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG MENTERI

76.559.848.878,00



2. PEKERJAAN IT DAN JARINGAN

DATA RP

5.633.682.023,00

SUB TOTAL PEKERJAAN IT DAN JARINGAN DATA

5.633.682.023,00

3. GEDUNG PARKIR

I Pekerjaan Listrik Rp.

666.464.186,00

II Pekerjaan Tata Suara Rp.

80.135.256,00

III Pekerjaan CCTV Rp.

10.314.440,00

IV Pekerjaan Lift / Elevator Rp.

1.376.157.560,00

V Pekerjaan Pemadam Kebakaran Rp.

1.855.957.532,00

VI Pekerjaan Fire Alarm Rp.

449.928.437,00

SUB TOTAL PEKERJAAN GEDUNG PARKIR [ B.III ]

Rp.4.438.957.411,00

I.31

BIAYA PERIJINAN DAN PENYAMBUNGAN [dalam pek persiapan]

I. Biaya Penambahan Penyambungan (BP) dan Uang Jaminan

Rp. 936.000.000,00

Langganan [UJL] 1560 kVA ke PLN, TM 20 KV

II. Biaya penyambungan telepon ke PT. Telkom - 100/1000 Saluran Rp.

25.000.000,00

III. Biaya penyambungan ke PDAM Rp.

90.000.000,00

SUB TOTAL BIAYA PERIJINAN DAN PENYAMBUNGAN Rp. 1.051.000.000,00

TOTAL PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, PLUMBING, IT & DATA

87.683.488.312,00



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN INTERIOR LEPAS PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI

NO. URAIAN

TOTAL HARGA I LANTAI 1 Rp. 275.632.875,00 II LANTAI 2 RP 1.206.186.635,00 III LANTAI 3 Rp. 1.677.939.457,00 IV LANTAI 4 Rp. 1.498.426.580,00 V LANTAI 5 , 6 Rp. 1.416.819.091,00 VI LANTAI 6, 7 Rp. 1.668.212.715,00 VII LANTAI 8 Rp. 1.256.469.464,00 VIII LANTAI 9, 10 Rp. 1.142.175.086,00 IX LANTAI 10 Rp. 478.788.427,00 X LANTAI 11 Rp. 1.289.358.837,00 XI LANTAI 12 Rp. 1.183.439.525,00 XII LANTAI 13 Rp. 1.317.287.807,00 XIII LANTAI 14 Rp. 1.670.971.777,00 XIV LANTAI 15 Rp. 2.599.097.616,00 XV LANTAI 16 Rp. 1.299.548.808,00 XVI LANTAI 17 Rp. 1.056.831.983,00

TOTAL PEKERJAAN INTERIOR LEPAS RP 21.037.186.683,00



REKAPITULASI DAFTAR KUANTITAS PEKERJAAN LANSEKAP PROYEK : PEMBANGUNAN GEDUNG MENTERI

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga (RP.) Sub Total Harga

(Rp)

A. PEKERJAAN HARDSCAPE

I AREA PLAZA UPACARA Rp. 312.261.588,50 II AREA PLAZA BENDERA Rp. 394.996.387,50 III AREA DROPOFF Rp. 125.863.875,00 IV AREA PLAZA INTERAKTIF Rp. 109.688.528,05 V AREA ROOF GARDEN Lt. 4 Rp. 318.629.013,75 VI AREA ROOF GARDEN Lt. 17 Rp. 160.213.649,04

JUMLAH PEKERJAAN HARDSCAP Rp.1.421.653.041,84

B. PEKERJAAN SOFTSCAPE

I PEKERJAAN TANAH Rp. 240.116.388,25 II PENANAMAN Rp. 160.385.868,00 III LAIN-LAIN Rp. 64.327.500,00 IV MASA PERAWATAN Rp. 43.565.522,16

( setelah pekerjaan selesai 100 % )

JUMLAH PEKERJAAN SOFTSCAPE Rp.508.395.278,41

TOTAL PEKERJAAN LANSEKAP Rp.1.930.048.320,25



LAMPIRAN 4

HASIL WAWANCARA UNTUK VALIDASI



BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN BERKONSEP GREEN

BUILDING

WAWANCARA TERSTUKTUR

oleh

SRI PUJI LESTARI

0706163501

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK


DEPOK

JUNI 2011


52

PENDAHULUAN

Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan bangunan yang

dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber daya. Dimana efisiensi ini

melalui siklus hidup bangunan (building’s life cycle) mulai dari desain, konstruksi, operasi,

perawatan, renovasi, dan pembongkaran. Green building bertujuan untuk mengurangi dampak

negatif bangunan terhadap lingkungan. Konsep green building didorong menjadi trend dunia bagi

pengembang properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi keharusan di dunia properti

saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan mempunyai konstribusi menahan laju

pemasanan global dengan membenahi iklim mikro.

Meskipun demikian masih banyak pihak yang menganggap bahwa penerapan konsep green

building pada bangunan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis. Untuk menanggapi hal

ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus direncanakan dengan efisien dan

optimal. Salah satu cara untuk mengefisienkan dan mengoptimalkan biaya adalah dengan

menerapkan value engineering (VE). Prinsip dasar VE pada proyek Igreen building adalah

membuat bangunan menjadi ramah lingkungan dengan biaya yang efisien dan optimal.

VE pada pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning

(MVAC) karena sistem MVAC pada proyek ini menggunakan refrigerant HFC R134a, dimana

refrigeran ini masih belum ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan global. Dari

hasil VE, terdapat 2 alternatif refrigeran hidrokarbon dan refrigeran air. Dari dua alternatif

tersebut, terpilih alternatif refrigearn hidrokarbon, karena dari hasil analisis, alternatif ini memiliki

ranking yang tinggi dan Life Cycle Cost (LCC) yang paling rendah.

TUJUAN WAWANCARA TERSTRUKTUR

Wawancara ini bertujuan untuk mengetahui apakah refrigeran hidrokarbon layak menggantikan

refrigrant R134a untuk sistem pengkondisian udara.



BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN BERKONSEP GREEN

BUILDING

WAWANCARA TERSTUKTUR

oleh

SRI PUJI LESTARI

0706163501

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK


DEPOK

JUNI 2011


PENDAHULUAN

Green building atau yang dikenal sebagai sustainable building merupakan bangunan

yang dikenal ramah terhadap lingkungan dan efisien terhadap sumber daya. Dimana efisiensi

ini melalui siklus hidup bangunan (building’s life cycle) mulai dari desain, konstruksi,

operasi, perawatan, renovasi, dan pembongkaran. Green building bertujuan untuk

mengurangi dampak negatif bangunan terhadap lingkungan. Konsep green building didorong

menjadi trend dunia bagi pengembang properti saat ini. Bangunan ramah lingkungan menjadi

keharusan di dunia properti saat ini. Hal ini dikarenakan bangunan ramah lingkungan

mempunyai konstribusi menahan laju pemasanan global dengan membenahi iklim mikro.

Meskipun demikian masih banyak pihak yang menganggap bahwa penerapan konsep green

building pada bangunan itu mahal, sulit, dan tidak feasible secara bisnis. Untuk menanggapi

hal ini maka suatu proyek bangunan ramah lingkungan harus direncanakan dengan efisien

dan optimal. Salah satu cara untuk mengefisienkan dan mengoptimalkan biaya adalah dengan

menerapkan value engineering (VE). Prinsip dasar VE pada proyek Igreen building adalah

membuat bangunan menjadi ramah lingkungan dengan biaya yang efisien dan optimal.

VE pada pada proyek ini dilakukan pada pekerjaan Motor Vehicle Air Conditioning

(MVAC) karena sistem MVAC pada proyek ini menggunakan refrigerant HFC R134a,

dimana refrigeran ini masih belum ramah lingkungan karena dapat menyebabkan pemanasan

global. Dari hasil VE, terdapat 2 alternatif refrigeran hidrokarbon dan refrigeran air. Dari dua

alternatif tersebut, terpilih alternatif refrigearn hidrokarbon, karena dari hasil analisis,

alternatif ini memiliki ranking yang tinggi dan Life Cycle Cost (LCC) yang paling rendah.

TUJUAN WAWANCARA TERSTRUKTUR

Wawancara ini bertujuan untuk mengetahui apakah refrigeran hidrokarbon layak

menggantikan refrigrant R134a untuk sistem pengkondisian udara.


LAMPIRAN 5

FORM REVISI


REVISI SKRIPSI

PENGUJI KOMENTAR RESPON

Ir. Setyo Supriyadi, M.Si Tambahkan intro aspek green building yang lain selain

batasan AC pada tesis ini

Telah direvisi dan ditambahkan pada

halaman 24

Depok, 24 Juni 2011

Mengetahui

Pembimbing,

(M. Ali Berawi, M.Eng. Sc, Ph.D)

Penguji,

(Ir. Bambang Setiadi)

Penguji,

(Ir. Setyo Supriyadi, M.Si)


UNIVERSITAS INDONESIA - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/20289107-S875-Penerapan...

Documents

Transcript of UNIVERSITAS INDONESIA - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/20289107-S875-Penerapan...