UNIVERSITAS INDONESIA AUDIT ATAS PERSEDIAAN …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20347273-TA-Edwin...

UNIVERSITAS INDONESIA

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

LAPORAN MAGANG

EDWIN SURYA DEWANGGA 0906638622

FAKULTAS EKONOMI

PROGRAM STUDI AKUNTANSI DEPOK

JULI 2013

Audit atas persediaan ..., Edwin Surya, FE UI, 2013

UNIVERSITAS INDONESIA

AUDIT ATAS PERSEDIAAN PADA PERUSAHAAN PROPERTI

LAPORAN MAGANG

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi

EDWIN SURYA DEWANGGA 0906638622

FAKULTAS EKONOMI PROGRAM STUDI AKUNTANSI

DEPOK JULI 2013


iv

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur ke hadirat Allah SWT atas berkat dan rahmat yang telah diberikan

sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan magang ini dengan baik dan tepat

waktu. Penyusunan laporan magang ini merupakan salah satu syarat untuk

mendapatkan gelar sarjana ekonomi bagi mahasiswa S1 Akuntansi Fakultas

Ekonomi Universitas Indonesia. Dalam kesempatan ini, penulis ingin

mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah memberikan dukungan

dan bantuan kepada penulis.

1. Bapak Kurnia Irwansyah Rais selaku dosen pembimbing yang telah

bersedia meluangkan waktu nya untuk memberikan arahan dan masukan

kepada penulis untuk dapat menyelesaikan laporan magang dengan baik.

2. Bapak Mafrizal Heppy dan Ibu Rini Yulius selaku dosen penguji sidang

laporan magang ini.

3. Ibu Sylvia Veronica, selaku ketua program studi S1 Akuntansi dan

pembimbing akademik penulis selama menjadi mahasiswa S1 Akuntansi.

4. RSM AAJ Associates yang telah memberikan kesempatan kepada penulis

untuk mendapatkan pengalaman dan ilmu yang berharga selama program

magang.

5. Tim audit Divisi Tosca RSM AAJ Associates, Bapak Didik Wahyudianto,

Bapak Beny Andria, Bang Glorius M, Bang Jul Edi dan Kak Argadia,

terima kasih atas ilmu dan kepercayaan yang telah diberikan untuk penulis

selama program magang ini. Selain itu, untuk senior-senior yang juga telah

banyak memberikan bantuan dan dukungannya yaitu Adil, Novry,

Febrianto, Kak Vivi, Kak Rani dan Kak Valen.

6. Rekan-rekan seperjuangan selama magang, Thirza, Willa, Inov, Kai,

Karun, Yana, Reda, Pradito, Haris, Sugeng, Alda, Windu, Odi.

7. Keluarga penulis (Ibu, Ayah, Rosi) yang telah memberikan dukungan yang

tak ternilai bagi penulis. Terima kasih untuk semuanya yang telah

diberikan selama ini.


v

8. Teman-teman Kost Pondok Esa yang telah menjadi sahabat dan keluarga

penulis selama hampir 4 tahun menjalani kuliah di kampus UI. Terima

kasih atas dukungan dan kebersamaannya. Tak terlupakan.

9. Teman-teman FEUI 2009 yang telah berjuang bersama untuk mengejar

ilmu dan impiannya selama di kampus FEUI. Ucapan terima kasih

terutama untuk Hilmi, Ruri, Yogi, Jati, Rakryanto, Akbar, Enggar, Fachry,

Ony, Asep, Pandu, Bangun, Vandy, Abror, Ayu Maharani, Sasha, Brilya,

Farida, Nabila. Terima kasih atas bantuan dan kerjasamanya selama

kuliah.

10. Keluarga SIKMA-Ng, CEDS UI dan EurekaTour, terima kasih atas

kebersamaannya dan untuk setiap pengalaman berharga yang didapat

selama berkumpul bersama kalian.

11. Serta semua pihak yang telah banyak membantu penulis, namun tidak

dapat disebutkan satu persatu. Terima kasih.

Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan dalam penulisan

laporan magang ini yang disebabkan berbagai keterbatasan yang dihadapi oleh

penulis. Penulis sangat mengharapkan kritik dan saran untuk meningkatkan

kualitas laporan magang ini. Semoga karya penulis ini dapat bermanfaat bagi

pembaca dan bermanfaat untuk pengembangan ilmu akuntansi berikutnya.

Depok, 22 Juli 2013

Penulis


vii Universitas Indonesia

ABSTRAK

Nama : Edwin Surya Dewangga

Program Studi : Akuntansi

Judul : Audit atas Persediaan pada Perusahaan Properti

Laporan magang ini membahas tentang perlakuan akuntansi dan audit pada akun

persediaan PT. RRD yang berupa properti. Selain itu juga akan dilihat pula

bagaimana perusahaan mengklasifikasikan jenis-jenis properti yang saat ini

berdiri di superblok miliknya. Kegiatan audit yang dilakukan oleh KAP XYZ juga

menjadi perhatian dalam laporan magang kali ini, dimana akan difokuskan

terhadap prosedur audit untuk akun persediaan perusahaan yang bernilai sangat

material.

Kesimpulan dari laporan magang ini adalah kebijakan akuntansi atas pencatatan

persediaan yang diterapkan oleh PT. RRD secara keseluruhan belum begitu baik,

dan terdapat banyak kesalahan klasifikasi yang dilakukan oleh PT. RRD. Prosedur

audit yang dilakukan oleh auditor juga sudah efektif untuk menguji kewajaran

akun persediaan perusahaan, meskipun terdapat beberapa komponen audit

objective yang masih belum tercapai dari prosedur yang dilakukan oleh auditor.

Kata kunci: Audit, Persediaan, Perusahaan, Properti, Real Estat


viii Universitas Indonesia

ABSTRACT

Name : Edwin Surya Dewangga

Study Program : Accounting

Title : Audit of Inventory on Property Company

This internship report discusses about the accounting treatment and auditing in

PT. RRD’s inventories in the form of property. Beside that, It will also show how

PT. RRD classified the types of properties that are currently standing in its

superblock. Audit activities undertaken by the KAP XYZ is also a concern in this

internship report, which will focus on audit procedures for the company's

inventory account which is a very valuable material.

Conclusions of this internship report are that the accounting policies which are

applied on the inventories by PT. RRD is in overall not so well, and there are

many classification errors made by PT. RRD. Audit procedures performed by the

auditor had been effective enough to test the genuineness of the company's

inventory account, although there were some components of the audit objectives

which had not yet been achieved thru procedures performed by the auditor.

Key words: Audit, Company, Inventory, Property, Real Estate,


ix Universitas Indonesia

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL i HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ii LEMBAR PENGESAHAN iii KATA PENGANTAR iv LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH vi ABSTRAK vii DAFTAR ISI ix DAFTAR GAMBAR xi DAFTAR TABEL xii DAFTAR LAMPIRAN xiii 1. PENDAHULUAN 1

1.1. Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang 1 1.2. Tujuan dan Manfaat Program Magang 1 1.3. Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang 2 1.4. Ruang Lingkup Kegiatan Magang 2 1.5. Ruang Lingkup Laporan Magang 3 1.6. Tujuan Penelitian 3 1.7. Sistematika Penulisan 4

2. LANDASAN TEORI 6 2.1. Konsep Auditing 6

2.1.1. Tipe-tipe Audit 6 2.1.2. Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit 7 2.1.3. Tujuan Audit Laporan Keuangan 11

2.1.3.1 Tujuan Audit Terkait Transaksi 12 2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo 12

2.1.4. Audit Akun Persediaan 13 2.2. Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat 15

2.2.1. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek 16 2.2.2. Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek 19

2.2.3. Fasilitas Tambahan 20 2.2.4. Penyajian dan Pengungkapan 21

2.2.4.1. Pengakuan Pendapatan 22 2.2.4.2. Kapitalisasi dan Metode Alokasi Biaya Pengembangan

Real Estat 25 2.2.5. Konsep Pencatatan Aset Tetap 25 2.2.6. Konsep Pencatatan Properti Investasi 27

3. PROFIL PERUSAHAAN 30 3.1. Profil KAP XYZ 30 3.2. Profil PT. RRD 31 3.3. Tangible Asset PT. RRD 32 3.4. Pengukuran Persediaan PT. RRD 33

4. PEMBAHASAN 35 4.1. Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD 35

4.1.1. Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 35 4.1.1.1. Biaya Perolehan Tanah Mentah 37


x Universitas Indonesia

4.1.1.2. Biaya yang dikapitalisasi untuk Land 38 4.1.1.3. Biaya pengembangan (Development Cost) 39 4.1.1.4. Pembebanan Beban Pokok Penjualan (Transfer Cost) 39

4.1.2. Analisis Prosedur Pencatatan atas Sub Akun Tanah Dalam Pematangan (Land) 42

4.1.3. Pencatatan atas Bangunan 44 4.1.3.1. Apartemen 45 4.1.3.2. Shopping Centre 52 4.1.3.3. Marketing Office 54

4.1.4. Analisis Pencatatan atas Bangunan 54 4.2. Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD 59

4.2.1. Tahapan Proses Audit PT. RRD 59 4.2.2. Proses Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 62 4.2.3. Analisis Prosedur Audit Sub Akun Tanah Dalam Pematangan 63 4.2.4. Prosedur Audit atas Bangunan 64

4.2.4.1. Prosedur Audit atas Apartemen 65 4.2.4.2. Prosedur Audit atas Shopping Centre 68 4.2.4.3. Prosedur Audit atas Marketing Office 69

4.2.5. Analisis Prosedur Audit atas Bangunan 69 4.2.5.1. Analisis Prosedur Audit Apartemen 70 4.2.5.2. Analisis Prosedur Audit Shopping Centre 72 4.2.5.3. Analisis Prosedur Audit Marketing Office 73

5. KESIMPULAN DAN SARAN 74 5.1. Kesimpulan 74 5.2. Saran 76

5.2.1. Saran untuk PT. RRD 76 5.2.2. Saran untuk KAP XYZ 76 5.2.3. Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI 77

DAFTAR REFERENSI 78


xi Universitas Indonesia

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012 34 Gambar 4.1 Ilustrasi Alokasi Standard Cost untuk Land 41 Gambar 4.2 Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Standard Cost

Development Cost 41


xii Universitas Indonesia

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Transfer Internal atas Aset dan Biaya 13 Tabel 3.1. Struktur Entitas Anak PT. RRD 32 Tabel 3.2. Klasifikasi Properti PT. RRD 33 Tabel 4.1. Akun Persediaan PT. RRD ............................................................ 35 Tabel 4.2. Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan .................................. 36 Tabel 4.3. Detail Sub Akun Apartemen ......................................................... 46 Tabel 4.4. Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012 ....... 47 Tabel 4.5. Detail Sub Akun Marketing Office ............................................... 54 Tabel 4.6. Hasil Akhir Reklasifikasi Properti ................................................ 57 Tabel 4.7. Variance Berdasarkan Rekalkulasi Auditor ................................... 66


xiii Universitas Indonesia

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Booking Report Apartemen Lampiran 2. Materiality Limit Guideline


1 Universitas Indonesia

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Pelaksanaan Program Magang

Program studi S1 Akuntansi FEUI sebagai salah satu program studi

akuntansi terbaik di Indonesia selalu mengupayakan untuk menghasilkan lulusan-

lulusan terbaik dibidang akuntansi, upaya tersebut tercermin dari visi dan misi

yang dimiliki oleh Departemen Akuntansi FEUI, yaitu sebagai berikut:

Visi : Menjadi salah satu jurusan akuntansi terbaik di Asia

Misi :

1. Menghasilkan lulusan yang mampu bersaing

2. Memimpin pengembangan ilmu dan praktek akuntansi dan

hasilnya bermanfaat global

3. Berperan serta dalam mewujudkan masyarakat madani

Program magang yang menjadi salah satu pilihan bagi mahasiswa S1

Akuntansi FEUI untuk memperoleh gelar sarjana merupakan pengimplementasian

dari misi Departemen Akuntansi. Diharapakan dengan mengikuti program

magang ini, mahasiswa S1 Akuntasi dapat menerapkan teori yang sudah dipelajari

di perkuliahan kedalam dunia kerja sesungguhnya.

1.2 Tujuan dan Manfaat Program Magang

Program magang yang diselenggarakan oleh Departemen Akuntansi ini

bertujuan untuk memberikan kesempatan bagi mahasiswa untuk dapat merasakan

dunia kerja yang terkait dengan bidang yang dipelajari selama di perkuliahan,

sehingga ketika mahasiswa lulus diharapakan langsung dapat menyesuaikan diri

dan memiliki kemampuan yang tidak hanya terbatas pada teori saja.


2

Universitas Indonesia

Sementara manfaat pelakasanaan magang bagi mahasiswa adalah

memberikan kemampuan menyesuaikan diri dalam dunia kerja yang lebih cepat

dibandingkan mahasiswa yang tidak mengambil program magang sebelumnya.

Mahasiswa juga akan memiliki tambahan pengalaman kerja dan ketrampilan kerja

yang didapat dari pelaksanaan magang tersebut.

1.3 Tempat dan Waktu Pelaksanaan Magang

Penulis melaksanakan program magang di KAP XYZ yang berlokasi di

Jakarta, waktu pelaksanaan program magang dimulai dari tanggal 3 Januari 2013

sampai 3 april 2013. Selama pelaksanaan program magang, penulis berada di

salah satu divisi assurance and audit. Jam kerja normal yaitu mulai pukul 08.30

sampai 17.30.

1.4 Ruang Lingkup Kegiatan Magang

Selama program magang, penulis dilibatkan dalam sebuah tim untuk

melakukan general audit laporan keuangan sebuah perusahaan pada periode yang

berakhir 31 Desember 2012. Penulis ditempatkan sebagai junior auditor yang

membantu senior auditor 2. Perusahaan yang diaudit oleh penulis adalah sebuah

perusahaan properti yaitu PT. RRD, sebuah perusahaan pengembang yang

bergerak dalam pembangunan superblok atau kawasan terpadu dimana

didalamnya terdiri dari apartemen, pusat perbelanjaan, hotel, sekolah, rumah sakit

dan berbagai fasilitas penunjang lainnya. Selama proses audit, penulis beserta tim

langsung melakukan audit di kantor pusat PT. RRD yang berlokasi di Tangerang.

PT. RRD ini merupakan salah satu anak perusahaan dari PT. SW, perusahaan

yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Selain melakukan audit untuk PT. RRD,

penulis juga melakukan audit atas dua anak perusahaan PT. SW yang lain yang

juga bergerak dalam industri yang sama dengan PT. RRD yaitu di sektor properti.

Adapun kegiatan-kegiatan yang telah penulis lakukan selama penugasan

audit ini antara lain:

1. Mengerjakan working paper, dalam tahap ini penulis mempersiapkan

working paper dengan mengisi data dari trial balance tahun berjalan


3


dan dari report tahun sebelumnya, kemudian melakukan

pendokumentasian atas prosedur-prosedur yang dilakukan dalam

working paper tersebut. Selama melakukan audit atas ketiga perusahaan

tersebut, penulis diberikan working paper terkait fixed assets, group

balance, account receivable, account payable, cash and bank dan

taxation.

2. Membuat surat konfirmasi bank dan konfirmasi piutang untuk pihak

terkait.

3. Melakukan physical observation atas inventory yang berupa tanah dan

pengecekan progres pembangunan perumahan.

1.5 Ruang Lingkup Laporan Magang

Laporan magang ini berisi tentang analisis kebijakan akuntansi PT. RRD

atas keseluruhan properti yang dimilikinya terutama yang diklasifikasikan ke

dalam akun inventory. Selain itu juga akan dilakukan analisis tentang prosedur

audit untuk akun inventory. PT. RRD merupakan perusahaan pengembang

superblok yang proyeknya berada di Jakarta Selatan.

Inventory dalam industri properti merupakan hal yang sangat material,

mengingat nilainya yang tergolong besar jika dibandingkan dengan akun lainnya.

Selain itu, inventory pada industri properti juga memiliki nature yang unik, dan

cenderung mirip dengan akun fixed asset dan property investment. Atas kemiripan

ini, perusahaan harus dapat melakukan klasifikasi secara tepat atas properti yang

dimilikinya.

1.6 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian yang dilakukan penulis antara lain adalah:

1. Menganalisis tentang kebijakan klasifikasi properti yang dimiliki oleh

perusahaan properti berdasarkan PSAK 44 tentang akuntansi aktivitas

pengembangan real estat, PSAK 13 tentang properti investasi, dan

PSAK 16 tentang aset tetap.


4


2. Menganalisis kebijakan akuntansi atas akun inventory yang dimiliki

perusahaan properti.

3. Menganalisis prosedur audit yang dilakukan oleh auditor atas akun

inventory perusahaan properti.

1.7 Sistematika Penulisan

Sistematika laporan magang ini terdiri dari lima bab disertai dengan

lampiran-lampiran pendukung. Penjelasan mengenai masing-masing bab akan

dijelaskan dalam deskripsi dibawah ini.

Bab 1 : Pendahuluan

Pendahuluan ini terdiri atas latar belakang dari pelaksanaan

program magang, tujuan dan manfaat dari program magang,

waktu pelaksanaan magang, ruang lingkup kegiatan magang,

ruang lingkup laporan magang, tujuan penelitian dan sistematika

penulisan.

Bab 2 : Landasan Teori

Bab ini berisi tentang teori-teori yang berkaitan dalam

pembahasan laporan magang ini. Landasan teori yang digunakan

antara lain adalah PSAK tentang akuntansi aktivitas

pengembangan real estat, fixed asset, properti investasi, kontrak

konstruksi dan biaya pinjaman.

Selain PSAK, terdapat juga landasan teori terkait audit. Landasan

teori audit ini bersumber dari buku teks auditing yang merupakan

buku wajib mata kuliah auditing.

Bab 3 : Profil Perusahaan

Bab 3 berisi tentang profil dari kantor akuntan publik tempat

penulis melakukan program magang, kemudian juga gambaran

umum perusahaan klien yang diaudit oleh penulis beserta tim,

yang meliputi jenis usaha klien, macam-macam properti yang


5


dimiliki oleh klien beserta klasifikasinya. Kebijakan inventory

secara umum dan komposisi inventory yang dimiliki oleh klien

juga akan ditampilkan dalam bab 3 ini.

Bab 4 : Deskripsi hasil magang dan pembahasannya

Bab ini akan membahas mengenai kebijakan akuntansi yang

dilakukan oleh PT. RRD terhadap masing-masing jenis inventory

yang dimiliki beserta analisis mengenai kebijakan akuntansinya,

selain itu juga akan dilakukan analisis terkait klasifikasi properti

yang dilakukan oleh klien.

Kemudian dilakukan pula pembahasan mengenai prosedur audit

yang dilakukan untuk masing-masing jenis inventory tersebut.

Pembahasan mengenai prosedur audit inventory inilah yang

menjadi fokus dalam laporan magang ini.

Bab 5 : Kesimpulan dan Saran

Bab terakhir ini berisi kesimpulan mengenai kebijakan klasifikasi

properti klien, prosedur akuntansi properti inventory yang

dilakukan oleh klien, prosedur audit yang dijalankan atas akun

inventory, beserta saran untuk KAP XYZ, PT. RRD dan

Departemen Akuntansi FEUI.



BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Konsep Auditing

Auditing didefinisikan oleh Arens, et al. (2009) sebagai proses

pengumpulan dan pengevaluasian bukti-bukti atas suatu informasi untuk

menentukan dan melaporkan tingkat kesesuaian dari informasi tersebut dengan

kriteria-kriteria yang telah ditentukan sebelumnya. Pelaksanaan audit seharusnya

dilakukan oleh individu yang kompeten dan independen, hal ini menekankan

bahwa seorang auditor harus memiliki kemampuan yang cakap dalam bidang

auditing dan mempunyai independensi dalam menjalankan kegiatan tersebut.

2.1.1 Tipe-tipe Audit

Secara umum, Arens menjelaskan bahwa terdapat 2 tipe jasa profesional

yang diberikan oleh kantor akuntan publik, yaitu jasa assurance dan jasa non

assurance. Jasa assurance ini kemudian terbagi menjadi 2 bagian, yaitu jasa

atestasi dan jasa assurance lainnya.

Jasa assurance merupakan jasa profesional independen yang dapat

meningkatkan kualitas informasi bagi para pembuat keputusan. Tujuan utama jasa

assurance ini adalah untuk meningkatkan kualitas informasi untuk pengambilan

keputusan. Para investor dalam bertindak atau dalam pengambilan keputusan

terkait kegiatan investasinya tentu akan lebih merasa yakin dengan adanya jasa

assurance yang dilakukan oleh pihak yang kompeten dan independen. Salah satu

bagian dari jasa assurance adalah jasa atestasi, jasa inilah yang diberikan oleh

kantor akuntan publik. Atestasi merupakan jasa dimana auditor memberikan

laporan tertulis yang berisi kesimpulan tentang keterpercayaan atas asersi

(pernyataan yang menyebutkan sesuatu itu benar) yang dibuat oleh pihak lain.

Jasa atestasi ini terbagi menjadi 4 kategori:

1. Audit atas laporan keuangan historis

2. Efektivitas internal control atas pelaporan keuangan


7


3. Review atas laporan keuangan historis

4. Jasa atestasi lainnya

Jasa audit atas laporan keuangan historis merupakan salah satu jenis jasa

dalam jasa atestasi. Audit atas laporan keuangan historis adalah bentuk jasa

atestasi (assurance) yang mana auditor menerbitkan laporan tertulis tentang

pendapat atau opininya mengenai apakah laporan keuangan tersebut telah disusun

berdasarkan prinsip-prinsip akuntansi yang berlaku secara umum.

Jasa non assurance juga merupakan jasa yang diberikan oleh kantor

akuntan publik yang bertujuan untuk memberikan rekomendasi kepada

manajemen (Arens, et al. 2009). Bentuk dari jasa non assurance yang disediakan

oleh kantor akuntan publik ini seperti jasa akuntansi dan pembukuan, jasa

perpajakan, dan jasa konsultasi manajemen.

Berkaitan dengan audit, terdapat tiga tipe audit yang dilakukan oleh

auditor, diantaranya adalah:

1. Audit operasional

2. Audit kepatuhan

3. Audit atas laporan keuangan

Tipe yang ketiga yaitu audit atas laporan keuangan inilah yang menjadi

core dari jasa kantor akuntan publik, yaitu menentukan apakah laporan keuangan

tersebut telah sesuai dengan kriteria atau prinsip yang berlaku umum dan terbebas

dari salah saji material.

2.1.2 Bukti-bukti dan Dokumentasi Audit

Bukti audit merupakan informasi yang digunakan oleh auditor untuk

menentukan apakah laporan keuangan yang diaudit telah sesuai dengan kriteria

yang ditetapkan. Bukti audit inilah yang nantinya akan menjadi dasar pijakan bagi

auditor dalam mengeluarkan opininya. Mengingat pentingnya bukti audit, maka

auditor harus dapat mengumpulkan bukti audit yang cukup dan kompeten agar

dapat mendukung opininya. Arens, et al. 2009 menjelaskan bahwa terdapat dua

penentu persuasivitas bukti audit, yaitu:


8


1. Kompetensi bukti

Kompetensi bukti merujuk pada tingkat dimana bukti tersebut

dianggap dapat dipercaya atau diyakini kebenarannya. Terdapat tujuh

karakteristik agar bukti dapat dikatakan kompeten, diantaranya adalah

relevansi, independensi penyedia bukti, efektivitas pengendalian

internal klien, pemahaman langsung auditor, kualifikasi individu

penyedia informasi, tingkat obyektivitas, dan ketepatan waktu.

2. Kecukupan bukti

Kecukupan bukti berkaitan dengan kuantitas bukti yang diperoleh.

Ukuran kecukupan bukti adalah dengan ukuran sampel yang diambil

oleh auditor. Jumlah sampel yang diambil auditor berdasarkan

penghitungan yang mereka lakukan dan juga berdasarkan professional

judgment dari auditor, namun yang ditekankan adalah jumlah sampel

tetap harus mewakili dari total populasi data yang ada, sehingga tidak

terjadi kesalahan dalam mengambil kesimpulan.

Menurut Arens, et al. 2009, terdapat tujuh jenis bukti audit yang digunakan

oleh auditor. Dalam melakukan prosedur audit nya, auditor dapat menggunakan

kombinasi dari jenis-jenis bukti audit ini, jenis-jenis bukti audit antara lain:

1. Pengujian Fisik

Pengujian fisik adalah inspeksi atau penghitungan yang dilakukan

oleh auditor atas tangible asset. Jenis bukti ini sering berkaitan dengan

persediaan dan kas, namun dapat diterapkan pula untuk verifikasi

akun lainnya. Pengujian fisik merupakan salah satu bukti audit yang

terpercaya dan berguna. Tujuan dari pengujian fisik ini adalah

verifikasi apakah aset perusahaan benar-benar ada (existence

objective).


9


2. Konfirmasi

Konfirmasi merupakan penerimaan tanggapan (tertulis atau lisan) dari

pihak ketiga yang independen yang memverifikasikan keakuratan

informasi sebagaimana yang diminta oleh auditor. Permintaan ini

ditujukan bagi klien, dan klien meminta pihak ketiga yang

independen untuk memberikan tanggapannya secara langsung kepada

auditor. Bukti konfirmasi juga merupakan bukti audit yang paling

sering digunakan, dan merupakan bukti yang dipriorotaskan karena

mengingat penyedia informasi yang merupakan pihak independen

terhadap perusahaan klien. Terdapat dua macam konfirmasi, yaitu

konfirmasi positif dan negatif. Konfirmasi positif mengharuskan pihak

ketiga untuk memberikan respon dalam semua keadaan, jika

konfirmasi pertama belum mendapat balasan, maka auditor dapat

mengirim konfirmasi yang kedua, atau lebih. Disamping itu auditor

juga melakukan prosedur alternatif untuk mengantisipasi apabila

konfirmasi tidak mendapat respon dari pihak ketiga. Sementara

konfirmasi negatif, respon atas konfirmasi hanya diberikan jika

informasi yang dinyatakan dalam konfirmasi tidak benar. Berdasarkan

perbedaan tersebut, maka konfirmasi negatif dinilai kurang reliable

dibandingkan dengan konfirmasi positif.

3. Dokumentasi

Dokumentasi adalah pengujian auditor atas berbagai dokumen dan

catatan klien untuk mendukung informasi yang tersaji atau seharusnya

tersaji dalam laporan keuangan. Dokumen yang diuji oleh auditor

adalah catatan-catatan klien yang digunakan untuk menyediakan

informasi bagi pelaksanaan bisnis yang terorganisasi. Bukti audit jenis

ini berguna untuk memverifikasi keakuratan catatan-catatan klien

terkait dengan transaksi yang mereka lakukan. Kegiatan memeriksa

dokumen dan catatan klien oleh auditor ini biasa disebut dengan

vouching.


10


4. Prosedur Analitis

Prosedur analitis menggunakan berbagai perbandingan dan hubungan-

hubungan untuk menilai apakah saldo-saldo akun atau data lainnya

tampak wajar. Auditor biasanya membandingkan data tahun berjalan

dengan data tahun lalu, bisa juga dengan data industri atau data

perusahaan lain yang sejenis. Prosedur analitis ini harus selalu

dijalankan dalam tiap fase, dari perencanaan hingga penyelesaian

audit. Tujuan dari prosedur analitis ini adalah untuk memahami

industri dan bisnis klien, menilai going concern perusahaan klien,

untuk mencari tahu kemungkinan kesalahan penyajian dalam laporan

keuangan dan mengurangi tes detail.

5. Wawancara

Wawancara adalah upaya untuk mendapatkan informasi baik lisan

maupun tertulis dari klien sebagai tanggapannya atas berbagai

pertanyaan yang diajukan oleh auditor. Walaupun banyak bukti yang

didapat dari hasil wawancara klien, bukti tersebut tidak dapat

dinyatakan sebagai bukti yang meyakinkan karena bukan dari sumber

yang independen dan cenderung mendukung pihak klien sendiri. Oleh

karena itu, auditor perlu mendapatkan bukti lainnya untuk dapat

memperkuat bukti wawancara dengan klien.

6. Rekalkulasi

Auditor melakukan pengujian kembali berbagai perhitungan yang

dilakukan oleh klien. Penghitungan kembali atas berbagai perhitungan

klien ini terdiri dari pengujian atas keakuratan aritmatika yang

dilakukan oleh klien. Rekalkulasi ini berguna untuk melihat apakah

terdapat variance antara penghitungan klien dan auditor.


11


7. Observasi

Observasi adalah penggunaan indera perasa untuk menilai aktivitas-

aktivitas tertentu. Selama field work, terdapat banyak kesempatan bagi

auditor untuk melakukan pengamatan terhadap klien, misalnya auditor

dapat mengamati fasilitas yang dimiliki klien, mengamati peralatan

yang dimiliki klien apakah sudah usang atau belum. Auditor harus

dapat menangkap kesan pertama dari hasil pengamatannya ini,

meskipun tetap harus didukung dengan bukti audit lainnya.

2.1.3 Tujuan Audit Laporan Keuangan

Dilaksanakannya audit adalah untuk mendapatkan keyakinan atas asersi

yang diberikan oleh manajemen perusahaan pada transaksi dan akun-akun dalam

laporan keuangannya. Standar Profesionalisme Akuntan Publik (SPAP)

mengklasifikan asersi manajemen menjadi lima bagian:

1. Keberadaan atau Keterjadian (Existence or Occurence), asersi

manajemen yang menyatakan bahwa semua aktiva, kewajiban dan

ekuitas serta pendapatan dan beban benar-benar terjadi dalam periode

waktu berjalan

2. Kelengkapan (Completeness), asersi manajemen bahwa semua

transaksi telah tercatat atau ada di dalam laporan keuangan

3. Hak dan Kewajiban (Right and Obligation), asersi manajemen bahwa

aset yang tercatat dalam laporan keuangan merupakan hak dari

perusahaan, dan hutang yang tercatat merupakan kewajiban

perusahaan.

4. Penilaian (Valuation), Asersi manajemen bahwa seluruh aktiva,

kewajiban, ekuitas , pendapatan dan beban telah dilaporkan dengan

nilai yang sesuai pada laporan keuangan.

5. Penyajian dan Pengungkapan (Presentation and Disclosure), asersi

manajemen bahwa seluruh komponen yang ada dalam laporan

keuangan telah diklasifikasikan, dikombinasikan, dijelaskan dan

diungkapkan dengan sesuai pada laporan keuangan.


12


Untuk menguji asersi manajemen tersebut, auditor harus menetapkan

tujuan audit yang berfungsi sebagai pedoman dalam mengumpulkan bukti-bukti

auditnya. Arens et all membagi menjadi dua tujuan audit, yaitu tujuan audit terkait

transaksi dan tujuan audit terkait saldo.

2.1.3.1 Tujuan audit terkait transaksi

Terdapat enam tujuan audit terkait transaksi, yaitu:

1. Existence, transaksi yang dilaporkan benar-benar terjadi

2. Completeness, transaksi yang terjadi benar-benar telah tercatat

3. Accuracy, transaksi telah tercatat dengan akurat dan benar

4. Classification, transaksi telah diklasifikasikan secara tepat

5. Timing, transaksi dicatat pada tanggal yang tepat

6. Posting and Summarization, transaksi telah tersedia dan tercatat

secara tepat di dalam master files.

2.1.3.2 Tujuan Audit Terkait Saldo

Terdapat delapan tujuan audit terkait saldo, yaitu:

1. Existence, saldo yang tercatat benar-benar ada

2. Completeness, semua nilai saldo telah tercatat, dan tidak ada yang

terlewat

3. Accuracy, nilai saldo yang tercatat merupakan nilai yang akurat

4. Classification, nilai saldo tercatat telah diklasifikasikan secara tepat

5. Cut Off, nilai saldo telah tercatat pada periode yang tepat atau pada

saat terjadinya

6. Detail Tie-in, nilai saldo tercatat sesuai dengan general ledger klien

7. Realizable Value, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang dapat

direalisasikan

8. Right and Obligation, nilai saldo tercatat merupakan nilai yang benar-

benar yang dimiliki oleh perusahaan.


13


2.1.4 Audit Akun Persediaan

Audit atas akun persediaan terbagi menjadi lima bagian terpisah,

diantaranya adalah:

1. Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja, dan overhead

Akuisisi dan pencatatan bahan baku, tenaga kerja dan overhead ini

mencakup 3 fase pertama dalam siklus physical flow of goods, yaitu

pemrosesan purchase order, penerimaan barang dan penyimpanan.

Aktivitas audit pada tahap ini dapat digolongkan pula dalam

acquisition and payment cycle. Auditor perlu mendapat keyakinan

bahwa akuisisi raw material dan biaya pemrosesan telah dinyatakan

secara benar.

2. Transfer internal atas aset dan biaya

Aktivitas audit ini berkaitan dengan pemrosesan produk dan

penyimpanan barang jadi. Yang menjadi fokus auditor disini adalah

mengenai sistem akuntansi biaya yang diterapkan oleh manajemen,

auditor harus mendapat keyakinan mengenai pembentukan harga dan

unit atas inventory telah dinyatakan dengan benar, dan kontrol telah

berjalan sebagaimana mestinya. Terdapat empat aspek dalam transfer

internal atas aset dan biaya yang dijelaskan dalam tabel berikut ini.

Tabel 2.1

Transfer Internal atas Aset dan Biaya

Kontrol Fisik atas

Persediaan

Auditor dapat melakukan tes

untuk kontrol fisik dengan observasi

dan wawancara dengan karyawan

mengenai kontrol yang dilakukan di

persediaan

Dokumen dan Pencatatan

untuk transfer persediaan

Jika terdapat transfer persediaan

antar lokasi, auditor sebaiknya


14


memeriksa dokumen pelengkap dan

bagaimana pencatatan atas transfer

persediaan ini.

Perpetual Inventory master

list

Auditor harus melakukan tes atas

perpetual inventory master list yang

dibuat oleh manajemen.

Pengetesannya adalah dengan

memeriksa dokumen-dokumen

penunjang untuk mengisi perpetual

inventory master list.

Pencatatan Biaya per unit

Auditor harus menguji bahwa

biaya per unit (Bahan Baku, Tenaga

Kerja dan Biaya Overhead), nilai

Work in Process, serta barang jadi.

Pengecekan dilakukan juga terhadap

metode alokasi biaya yang

diterapkan manajemen

3. Pengiriman produk dan pencatatan penerimaan dan biaya

Bagian audit ini mencakup tentang pengiriman produk dan pencatatan

atas pendapatan dan biaya. Aktivitas ini digolongkan kedalam

aktivitas audit sales and collection cycle.

4. Observasi fisik persediaan

Bagian audit ini bertujuan untuk memverifikasi ketersediaan dan

jumlah inventory yang dicatat oleh perusahaan. SAS1 mensyaratkan

auditor harus menilai efektivitas metode penghitungan inventory oleh

klien, yang harus auditor lakukan adalah hadir ketika klien melakukan

penghitungan atas persediaan untuk menentukan saldo akhir tahun,


15


mengobservasi prosedur penghitungan klien, mewawancara karyawan

klien terkait prosedur penghitungan, dan melakukan tes penghitungan

fisik secara independen. Observasi fisik ini juga diatur dalam PSA No.

07, dimana ini menjadi salah satu prosedur yang diharuskan untuk

dilakukan.

5. Harga dan kompilasi persediaan

Bagian ini berguna untuk memastikan bahwa harga masing-masing

persedian telah dicatat dengan benar. Mencakup tes atas summary

penghitungan persediaan oleh klien, penghitungan ulang harga

dikalikan dengan jumlah persediaan, footing ke summary persediaan,

dan tracing ke general ledger (Arens et al. 2009).

Audit atas harga dan kompilasi persediaan ini diawali dengan

penilaian atas internal kontrol di perusahaan klien. Selain itu auditor

juga harus menilai kewajaran valuasi persediaan yang dilakukan oleh

klien. Tiga hal yang perlu diperhatikan oleh auditor adalah metode

yang digunakan untuk valuasi harus sesuai PSAK, metode yang

digunakan konsisten, serta cost versus market value harus

diperhatikan.

Dari kelima bagian diatas, yang benar-benar menjadi bagian dari audit

persediaan adalah transfer internal atas aset dan biaya, observasi fisik

persediaan dan harga dan kompilasi persediaan. Dua bagian lainnya,

masuk ke dalam audit acquisition and payment cycle dan sales and

collection cycle

2.2 Konsep Pencatatan Akuntansi Real Estat

Bagi perusahaan pengembang real estat, terdapat peraturan tersendiri yang

khusus mengatur tentang aktivitas pengembangan real estat, yaitu Pernyataan

Standar Akuntansi Keuangan No. 44 (PSAK 44). Begitu pun dengan pencatatan

Akun inventory perusahaan pengembang yang juga akan merujuk pada peraturan

ini. Inventory sendiri sebenarnya diatur dalam PSAK 14 tentang persediaan,

namun terdapat beberapa pengecualian, dimana salah satunya untuk industri real


16


estat. Dalam PSAK 44 ini, definisi tentang aktivitas pengembangan real estat

adalah “kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau

bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan

untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail).

Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling tanah dijual

tanpa bangunan”.

2.2.1 Unsur-unsur biaya pengembangan Proyek

Biaya yang terkait langsung maupun tidak langsung dengan aktivitas

pengembangan real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan

real estat. Sementara biaya yang tidak jelas hubungannya dengan proyek akan

diakui sebagai beban pada periode terjadinya. Berikut adalah biaya aktivitas

pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat.

1. Biaya Praperolehan Tanah

Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah

atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari

pemerintah. Contoh dari biaya praperolehan tanah antara lain biaya

pengurusan izin pemerintah, biaya konsultasi hukum, biaya studi

kelayakan, gaji karyawan, biaya analisis mengenai dampak

lingkungan dan imbalan untuk ahli pertanahan.

Terdapat beberapa kriteria biaya praperolehan tanah dapat

dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat, antara lain:

a. Biaya dapat teridentifikasi secara langsung dengan proyek

tertentu

b. Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek apabila tanah

diperoleh

c. Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan

perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh

pendanaan yang memadai.


17


Jika besar kemungkinan tanah tidak akan berhasil didapat oleh

perusahaan, maka biaya praperolehan tanah tersebut langsung diakui

sebagai beban pada laporan laba rugi.

2. Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah ini mencakup biaya pembelian area tanah,

termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah

tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.

Biaya perolehan tanah mencakup, namun tidak terbatas pada

komponen biaya sebagai berikut:

a. Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang

tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain

yang berada diatas tanah tersebut

b. Biaya gambar topografi

c. Biaya pembuatan cetak biru (master plan)

d. Biaya pengurusan dokumen hukum

e. Bea balik nama

f. Komisi untuk perantara

g. Imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli

pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi

h. Biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

3. Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup,

namun tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut:

a. Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor

b. Biaya lahan yang digunakan dalam proyek

c. Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek

d. Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi

pelaksanaan proyek

e. Biaya penyewaan sarana dan peralatan


18


f. Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang

secara langsung berhubungan dengan proyek

g. Imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan

hidup, arsitek, ahli konstruksi

h. Biaya pengurusan pengikatan jual beli

i. Biaya pengurusan perjanjian jual beli

4. Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat

mencakup, namun tidak terbatas pada komponen berikut ini:

a. Asuransi

b. Biaya perancangan dan bantuan teknis yang tidak secara langsung

berhubungan dengan proyek tertentu

c. Biaya overhead konstruksi

d. Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah

umum, taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi,

rumah sakit atau poliklinik, tempat pemakaman dan lain-lain

e. Imbalan jasa profesional dan perancangan seluruh proyek

f. Biaya pinjaman

5. Biaya Pinjaman

Biaya pinjaman ini diatur tersendiri di PSAK 26 revisi 2011. Biaya

pinjaman adalah bunga dan biaya lain yang ditanggung entitas

sehubungan dengan peminjaman dana. Biaya pinjaman yang secara

langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real

estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan.

Menurut PSAK 26, aset yang diizinkan biaya pinjamannya untuk

dikapitalisasi disebut sebagai aset kualifikasian, yaitu aset yang

membutuhkan waktu yang cukup lama agar siap untuk digunakan

sesuai dengan maksudnya atau dijual. Industri real estat ini sendiri


19


memiliki siklus usaha yang panjang sehingga biaya pinjaman yang

terjadi dapat dikapitalisasi.

Entitas akan mulai mengkapitalisasi biaya pinjaman sebagai bagian

biaya perolehan aset kualifikasian pada tanggal awal ketika memenuhi

kondisi berikut:

a. terjadinya pengeluaran untuk aset

b. terjadinya biaya pinjaman

c. Entitas telah melakukan aktivitas yang diperlukan untuk

mempersiapkan aset agar dapat digunakan sesuai dengan

maksudnya atau dijual

Penghentian kapitalisasi akan dihentikan oleh entitas ketika secara

substansial seluruh aktivitas yang diperlukan untuk mempersiapkan

aset kualifikasian telah selesai atau dijual. Penghentian sementara juga

dapat dilakukan oleh entitas saat pengembangan aktif aset

kualifikasian dihentikan.

2.2.2 Kontrak Konstruksi dalam Pengerjaan Proyek

Dalam pengembangan real estat, pihak pengembang biasanya akan bekerja

sama dengan kontraktor untuk melakukan pengerjaan proyek tersebut, dimana

kontraktor akan mengerjakan proyek tersebut atas nama pengembang. PSAK 34

Revisi 2010 mengenai kontrak konstruksi merupakan peraturan yang khusus

mengatur bagaimana akuntansi kontrak konstruksi ini diterapkan. Menurut PSAK

34 revisi 2010, Kontrak Konstruksi merupakan suatu kontrak yang dinegosiasikan

secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang

berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,

teknologi, dan fungsi atau tujuan pokok penggunaan.

Terdapat dua jenis kontrak yang berlaku dalam PSAK 34, yang pertama

yaitu Kontrak Biaya-Plus, kontrak ini menjelaskan bahwa kontraktor akan

mendapat penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah

ditentukan, ditambah dengan imbalan sesuai presentase terhadap biaya atau


20


imbalan tetap. Yang kedua adalah Kontrak Harga Tetap, ini adalah kontrak

konstruksi dengan syarat bahwa kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang

telah ditetapkan, atau tarif per unit output, disini juga terdapat ketentuan-

ketentuan tentang adanya kenaikan biaya dalam pengerjaan proyek.

Dalam kontrak konstruksi ini diatur mengenai pendapatan yang akan

diterima oleh kontraktor dari pengembang proyek. Secara keseluruhan yang harus

dibayarkan oleh pengembang antara lain adalah nilai pendapatan yang disetujui di

kontrak, kemudian penyimpangan dalam pekerjaan kontrak, klaim, dan

pembayaran insentif kepada kontraktor. Penyimpangan yang dimaksud adalah

perintah dari pengembang mengenai perubahan dalam lingkup pekerjaan yang

akan dilaksanakan berdasarkan kontrak. Sedangkan klaim adalah jumlah yang

diminta kontraktor ke pengembang atas biaya yang tidak termasuk dalam nilai

kontrak. Pembayaran insentif adalah jumlah tambahan yang dibayarkan kepada

kontraktor jika standar-standar yang telah ditetapkan telah dipenuhi lebih awal

oleh kontraktor.

Dalam pengerjaan proyek pembangunan skala besar, kontraktor mungkin

memerlukan waktu pengerjaan yang relatif lama. Waktu pengerjaan yang

cenderung lama dan melebihi satu periode tutup buku akan mempengaruhi

pengakuan pendapatan bagi kontraktor. Oleh karena itu dalam PSAK 34 revisi

2010, dijelaskan bahwa pengakuan pendapatan dan beban memerhatikan tahap

penyelesaian suatu kontrak, hal ini disebut dengan metode persentase

penyelesaian. Pengakuan beban yang terjadi dalam tahap penyelesaian kontrak

tersebut akan menjadi acuan bagi kontraktor dalam mengakui pendapatan yang

diterima dari pengembang. Hal ini akan membuat pendapatan teralokasi secara

proporsional dalam pengerjaan proyek pembangunan.

2.2.3 Fasilitas tambahan

PSAK 44 juga menjelaskan mengenai pembangunan sarana atau fasilitas

umum yang dikomersialkan. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat

dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut:


21


1. Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan

penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang

diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya

tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan

ditanggung penjual.

2. Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh

pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat

sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan

sebagai beban proyek.

Biaya sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh

manfaat dari sarana tersebut. Apabila sebelum sarana umum tersebut belum

selesai secara fisik tetapi sudah terdapat pendapatan, maka pendapatan tersebut

secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.

2.2.4 Penyajian dan pengungkapan

PSAK 44 menjelaskan dalam industri real estat, terdapat dua macam

perusahaan, pembagian ini mempengaruhi bagaimana penyajian dalam neraca

perusahaan. Untuk perusahaan yang aktivitas utamanya adalah pengembangan

real estat, maka penyajian aktiva dan kewajiban dikelompokkan menurut lancar

dan tidak lancar (Unclassified). Sementara untuk perusahaan yang melakukan

aktivitas pengembangan real estat tapi bukan merupakan aktivitas utama

perusahaan, maka aktiva real estat disajikan sebagai aktiva tidak lancar. Untuk

aktiva real estat yang dikembangkan untuk digunakan sendiri oleh perusahaan,

maka penyajiannya adalah sebagai aktiva tetap.

Macam-macam jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah

dalam catatan atas laporan keuangan berdasarkan PSAK 44 antara lain:

1. Tanah dan bangunan

2. Bangunan yang sedang dikonstruksi

3. Tanah yang sedang dikembangkan

4. Tanah yang belum dikembangkan


22


Berkaitan dengan akuntansi real estat ini, terdapat beberapa hal-hal wajib

diungkapkan menurut PSAK 44, yaitu:

2.2.4.1 Pengakuan Pendapatan

Penjualan Bangunan Rumah, Ruko, dan Bangunan Sejenis lainnya beserta

kapling tanahnya

1. Pendapatan diakui dengan metode akrual penuh apabila seluruh

kriteria berikut terpenuhi:

a. Proses penjualan telah selesai

b. Harga jual akan tertagih c. Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang

akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli d. Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit

bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara

substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban

atau terlibat secara signifikan dengan unit tersebut.

2. Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas

seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut:

a. Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan

menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh rendah

dari tingkat bunga yang diperjanjikan di perjanjian jual beli.

Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12

bulan b. Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak tertagih c. Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan

harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam perjanjian

jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi hutangnya

lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan

diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat

penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau


23


tanpa rencana dibebankan ke laba rugi pada periode

pembeliannya.

3. Pengakuan pendapatan dengan metode deposit dilakukan ketika

kriteria-kriteria dalam metode akrual penuh tidak terpenuhi dan

apabila terdapat kewajiban untuk membeli kembali unit bangunan

yang telah dijual atau pembeli dapat memaksa penjual untuk membeli

kembali unit bangunan tersebut.

Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut: a. Penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit

real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan

sebagai uang muka.

b. Piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui.

c. Unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual,

demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real

estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke

pembeli.

d. Khusus untuk unit real estat, penyusutan atas unit real estat

tersebut tetap diakui oleh penjual

Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat

perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya serta unit dalam kepemilikan Time

Sharing.

1. Pendapatan diakui dengan metode presentase penyelesaian apabila

seluruh kriteria berikut terpenuhi:

a. Proses konstruksi telah melampaui tahap awal, yaitu fondasi

bangunan telah selesai dalam semua persyaratan untuk memulai

bangunan telah dipenuhi

b. Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga

jual yang telah disepekati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta

kembali oleh pembeli


24


c. Jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat

diestimasi dengan andal.

Jika satu atau lebih kriteria diatas tidak terpenuhi maka jumlah uang yang

diterima dari pembeli akan diakui sebagai uang muka (customer deposit) dengan

metode deposit. Pada saat pembangunan telah selesai maka pendapatan penjualan

dari properti diatas akan diakui dengan metode akrual penuh.

Penjualan kapling tanah tanpa bangunan.

1. Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan diakui dengan

menggunakan metode akrual penuh pada saat pengikatan jual beli

apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi:

a. Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga

jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta

kembali oleh pembeli

b. Harga jual akan tertagih

c. Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang

akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang

d. Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak

berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual,

seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau

kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang

dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai

dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-

undangan

e. Hanya kapling tanah yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan

penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.

Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan,

kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi

kewajiban penjual akan dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok

(seperti jalan penghubung dan saluran drainase) telah selesai dibangun. Jika


25


kriteria diatas tidak terpenuhi, maka penjualan kapling tanah tanpa bangunan

diakui dengan metode deposit.

2.2.4.2 Kapitalisasi dan metode alokasi biaya pengembangan real estat

Entitas tidak boleh menghentikan akumulasi biaya ke proyek real estat

meskipun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai

tercatat proyek. Tetapi, entitas bisa melakukan penyisihan secara periodik atas

perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan itu yang akan mengurangi nilai proyek dan

akan dibebankan ke laporan laba rugi perusahaan.

Kemudian biaya yang dikapitalisasi ke proyek tersebut harus dialokasikan

ke setiap unit estat dengan metode identifikasi khusus. Jika metode identifikasi

khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut

dialokasikan berdasarkan perbandingan harga jual. Dan apabila metode

perbandingan harga jual tidak dapat diterapkan, maka biaya kapitalisasi akan

dialokasi berdasarkan luas areal atau metode lain yang relevan dengan kondisi

pengambangan proyek. Penerapan metode alokasi tersebut harus dilakukan secara

konsisten oleh entitas.

2.2.5 Konsep Pencatatan Aset Tetap

Konsep perlakuan mengenai aset tetap diatur oleh PSAK 16 Revisi 2011,

aset tetap didefinisikan sebagai aset berwujud yang:

1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang

atau jasa untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan

administratif.

2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.

PSAK 16 juga mengatur mengenai pengakuan aset tetap, dimana entitas

harus mengakui biaya perolehan aset jika dan hanya jika:

1. Kemungkinan besar entitas akan memperoleh manfaat ekonomik masa

depan dari aset tersebut.

2. Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.


26


Berdasarkan kriteria diatas, terlihat bahwa aset tetap dimiliki oleh entitas

agar dapat memberikan manfaat ekonomik dalam waktu yang panjang. Kemudian

biaya perolehan untuk mendapatkan aset tersebut juga harus dapat diukur secara

andal. Terdapat tiga komponen biaya perolehan aset tetap menurut PSAK 16,

yaitu:

1. Harga Perolehannya, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang

tidak boleh dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan

potongan-potongan lain

2. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung untuk

membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap

digunakan sesuai dengan intensi manajemen. Contoh dari biaya yang

dapat diatribusikan secara langsung antara lain seperti biaya

penyiapan lahan atau pabrik, biaya imbalan kerja, biaya handling dan

penyerahan awal, biaya perakitan dan instalasi, biaya pengujian aset,

dan komisi profesional.

3. Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan

restorasi lokasi aset. Kewajiban atas biaya tersebut timbul ketika aset

tersebut diperoleh atau karena entitas menggunakan aset tersebut

selama periode tertentu untuk tujuan selain untuk menghasilkan

persediaan.

Setelah pengakuan awal aset tetap dapat ditentukan, maka terdapat dua

macam model yang dapat digunakan oleh entitas dalam mengukur nilai aset tetap

nya, yang pertama adalah model biaya, yaitu setelah diakui sebagai aset, maka

aset tetap tersebut dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi

penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset. Kedua adalah model

revaluasi, yaitu setelah diakui sebagai aset, aset tetap harus dicatat pada jumlah

revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi

penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai setelah tanggal revaluasi.

Revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk memastikan

bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dari jumlah yang ditentukan

dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan.


27


Seperti yang dijelaskan diatas, bahwa setelah diakui sebagai aset tetap,

maka akan dilakukan penyusutan atas aset tetap yang dimiliki oleh entitas

tersebut. Penyusutan adalah alokasi sistematis jumlah yang dapat disusutkan dari

suatu aset selama umur manfaatnya. Di awal, entitas harus menentukan berapa

umur manfaat dari aset tetap yang dimiliki, dari perkiraan umur manfaat itulah

entitas akan mengalokasikan biaya penyusutan secara sistematis ke masing-

masing periode. Terdapat beberapa metode yang dapat digunakan oleh entitas

dalam melakukan penyusutan aset tetap, seperti metode garis lurus (Straight line

method), metode saldo menurun (diminishing balance method), dan metode

jumlah unit (sum of the unit method). Metode yang dipilih ini merupakan

cerminan ekspektasi pola konsumsi manfaat ekonomik masa depan dari aset tetap

tersebut.

Penghentian pengakuan aset tetap dilakukan oleh entitas ketika aset

tersebut dilepas, atau ketika tidak terdapat lagi manfaat ekonomi masa depan yang

diharapkan dari penggunaan atau pelepasannya. Pelepasan aset tetap ini dapat

dilakukan dengan berbagai cara, seperti dijual, disewakan berdasarkan sewa

pembiayaan, atau disumbangkan. Adanya keuntungan atau kerugian akibat

penghentian pengakuan aset ini ditentukan sebesar pendapatan antara jumlah hasil

pelepasan netto (jika ada) dan jumlah tercatat dari aset tersebut, keuntungan atau

kerugian akan dimasukkan kedalam laba rugi pada saat aset tersebut berhenti

untuk diakui.

2.2.6 Konsep Pencatatan Properti Investasi

Properti Investasi diatur oleh PSAK 13 revisi 2011, berdasarkan PSAK

tersebut, properti investasi merupakan properti (tanah atau bangunan atau bagian

dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau

lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk

kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

a. Digunakan untuk produksi atau penyediaan barang atau jasa atau

untuk tujuan administratif

b. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari


28


Berdasarkan PSAK 13, contoh properti investasi antara lain:

1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan

bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari

2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya dimasa depan

belum ditentukan (apakah tanah akan dijual atau untuk digunakan

sendiri masih belum ditentukan, tanah diakui sebagai tanah yang

dimiliki untuk kenaikan nilai)

3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas

melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui

sewa atau lebih sewa operasi

4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan

kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa

depan digunakan sebagai properti investasi.

Secara umum, tujuan dari properti investasi ini adalah untuk menghasilkan

pendapatan sewa bagi entitas dan atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atas

properti tersebut. Inilah yang membedakan dengan jenis properti pada umumnya

yang ditujukan untuk dijual sebagai bentuk kegiatan usahanya atau untuk

digunakan sendiri oleh entitas tersebut. Berikut adalah contoh aset yang bukan

merupakan properti investasi dan bukan ruang lingkup PSAK 13:

1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-

hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan

untuk dijual, misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan

maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan

dijual kembali. (Persediaan)

2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama

pihak ketiga (PSAK 34 Kontrak Konstruksi)

3. Properti yang digunakan sendiri termasuk (diantaranya) properti yang

dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang

digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di

masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang


29


digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan

atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan

properti yang digunakan sendiri menunggu untuk dijual. (PSAK 16

Aset Tetap)

4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa

pembiayaan.

PSAK 13 juga mengatur mengenai pengakuan properti investasi, dimana

entitas harus mengakui properti investasi aset jika dan hanya jika:

1. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait

dengan properti investasi akan mengalir ke entitas

2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal

Pada awal pengakuan, properti investasi diukur sebesar biaya perolehan

(termasuk biaya transaksi). Setelah itu, perusahaan dapat memilih untuk

menggunakan model nilai wajar atau model biaya dalam mengukur nilai properti

investasinya. Untuk menggunakan model nilai wajar, perusahaan dianjurkan

untuk menggunakan penilaian dari penilai publik independen yang memiliki

kualifikasi profesional. Sementara jika menggunakan model biaya, maka

perusahaan akan mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan PSAK 16

tentang aset tetap.



BAB 3

PROFIL PERUSAHAAN

3.1 Profil KAP XYZ

Penulis melakukan program magang di kantor akuntan publik (KAP) XYZ

yang merupakan salah satu KAP yang memiliki afiliasi internasional dan telah

berdiri sejak 28 tahun yang lalu. Di KAP XYZ ini, penulis ditempatkan di divisi

Tosca, salah satu dari divisi audit and assurance di KAP tersebut.

KAP XYZ menawarkan beberapa jenis jasa kepada kliennya, antara lain:

1. Audit and Assurance Service

Terdiri dari jasa audit umum, audit khusus, review and compliance,

jasa atestasi, dan due diligence.

2. Risk and Internal Audit Advisory

Terdiri dari jasa konsultasi corporate governance, internal audit, risk

management, information technology advisory, operational audit dan

pengembangan sistem dan prosedur.

3. Transaction Support and Capital Market

Terdiri dari jasa solusi bisnis, analisis transaksi, pre-IPO advisory,

capital market valuation, dan jasa lainnya.

4. Tax and Corporate Service

Terdiri dari jasa konsultasi perpajakan dan kepatuhan terhadap

peraturan perpajakan.

5. IFRS (International Financial Reporting Standard)

Terdiri dari jasa konversi IFRS, due diligence on an IFRS

environment, audit laporan keuangan berstandar IFRS, dan pelatihan

IFRS.


31


3.2 Profil PT. RRD

PT. RRD merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dalam industri

pengembangan perkotaan. Perusahaan ini didirikan pada tanggal 18 Oktober 1990

berdasarkan akta notaris SPH, S.H., No. 323 yang telah disahkan oleh menteri

kehakiman Republik Indonesia melalui surat keputusan No. C2-7545

HT.01.01.Th 93 tanggal 24 Agustus 1993.

PT. RRD telah beberapa kali mengubah anggaran dasar perusahaan, yang

terakhir dengan akta berita acara rapat No. 42 tanggal 21 November 2008 yang

dibuat di hadapan Notaris SPH, S.H., di Jakarta, mengenai, antara lain,

penyesuaian Anggaran Dasar Perusahaan dengan Undang-Undang No. 40 Tahun

2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan ini telah mendapat persetujuan dari

Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat

Persetujuan No. AHU-98831.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 22 Desember 2008.

Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan

perusahaan adalah mengusahakan perusahaan real estat dan urban development

dan sarana penunjangnya serta menjalankan usaha dalam bidang jasa. Saat ini,

proyek perusahaan adalah pembangunan superblok di daerah Jakarta Selatan.

PT. RRD ini merupakan entitas anak dari PT. SW, yang merupakan

sebuah perusahaan terbuka yang berdiri sejak tahun 1990, PT. SW ini juga

merupakan salah satu perusahaan besar dalam industri properti. Cakupan bisnis

dari PT. SW ini pun lebih luas, tidak hanya mencakup sektor properti saja, namun

juga mencakup sektor lain seperti jasa perhotelan, rumah sakit, pusat perbelanjaan

dan industri lain yang dijalankan oleh masing-masing entitas anaknya. PT. SW

juga memiliki entitas anak lain yang juga bergerak di industri pengembangan

perkotaan dengan konsep bisnis yang hampir sama dengan PT. RRD, sehingga

target marketnya pun juga tidak jauh berbeda yaitu perorangan atau keluarga kelas

menengah ke atas.

Proyek yang dikerjakan oleh PT. RRD adalah sebuah pengembangan

superblok yang berlokasi di Jakarta Selatan yang diposisikan sebagai kawasan

hunian terpadu di kawasan Jakarta. Properti yang dikembangkan oleh PT. RRD di


32


komplek tersebut berupa apartemen yang hingga saat ini sudah terbangun 7 tower

apartemen dengan progres pembangunan yang bervariasi, kemudian berdiri pula

Mall, Sekolah, Hotel dan fasilitas-fasilitas lain yang melengkapi superblok

tersebut.

PT. RRD ini juga memiliki entitas anak yang bergerak dalam industri yang

hampir sama dengan PT. RRD sendiri, berikut adalah struktur entitas anak PT.

RRD di tabel 3.1.

Tabel 3.1

Struktur Entitas Anak PT. RRD

No. Nama Entitas

Anak

Jenis Usaha Domisili Prosentase

Kepemilikan

PT. RRD

1

PT. GRS Jasa Jakarta 99.99%

2

PT. JAS Real Estate

Pembangunan

kota

Jakarta 99.99%

3

PT. TAS Real Estate

Pembangunan

kota

Jakarta 99.99%

Sumber: Catatan atas laporan keuangan 2011 PT. RRD

3.3 Tangible Asset PT. RRD

PT. RRD yang bergerak dalam industri real estat, memiliki nature yang

unik, dimana properti yang dimiliki oleh perusahaan dapat digolongkan kedalam

beberapa akun seperti fixed asset, property investment atau inventory. Hal ini

membedakan dengan perusahaan dalam industri lain, dimana umumnya tangible

asset digolongkan hanya pada akun fixed asset saja. PT. RRD ini sendiri memiliki

sebuah superblok, dimana didalamnya terdapat beberapa properti yang

mempunyai nilai relatif besar. Saat ini properti tersebut diklasifikasikan kedalam

dua akun, seperti yang terlihat dalam Tabel 3.2 dibawah ini:


33


Tabel 3.2

Klasifikasi Properti PT. RRD


No. Fixed Asset No. Inventory

1 Hotel

1 Tanah dalam pematangan (termasuk fasilitas)

2 Gedung Parkir 2 Apartemen (termasuk club house)

3 Show Unit Apartemen 3 Shopping Centre

4 Wedding Chapel, Spa, Kolam renang

4 Marketing Office

3.4 Pengukuran Persediaan PT. RRD

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, dalam mengukur nilai sub akun land,

PT. RRD menghitung beberapa komponen biaya sesuai dengan yang diatur dalam

PSAK 44, biaya yang dikeluarkan dalam pembelian tanah untuk dibangun

superblok tersebut dimasukkan ke dalam sub raw land. Perusahaan juga

memasukkan biaya-biaya lain yang dikeluarkan seperti PBB, biaya perijinan

untuk mendapatkan tanah, dan biaya untuk pembangunan fasilitas untuk

menambah nilai tanah secara keseluruhan.

Untuk sub bangunan seperti sekolah, shopping centre, apartment, dan

marketing office. Perusahaan bekerjasama dengan kontraktor untuk melakukan

pembangunan aset-aset tersebut. Pengukuran inventory yang dilakukan oleh

perusahaan adalah berdasarkan nilai aktual yang ditagihkan oleh kontraktor atas

progres pembangunan yang telah berhasil diselesaikan. Selain tagihan dari

kontraktor, penambahan nilai inventory juga diakui perusahaan apabila

perusahaan mengeluarkan biaya yang terkait dengan pembangunan bangunan

tersebut selain untuk kontraktor. Pada intinya adalah, setiap pengeluaran yang

terkait dengan pengembangan proyek tersebut akan dikapitalisasi oleh perusahaan

untuk mendapatkan nilai inventory. Perusahaan mencatat nilai inventory sebesar

nilai terendah antara biaya perolehan atau nilai realisasi bersih.


34


Setelah mengukur penambahan nilai inventory, perusahaan juga harus

mengukur nilai cost of sales atas penjualan tiap inventory yang perusahaan miliki.

Cost of sales ini terdiri dari transfer cost land, transfer cost development cost dan

transfer cost building. Transfer cost ini menghitung berapa biaya yang

dikeluarkan perusahaan untuk tiap unit yang berhasil dijualnya. Total dari transfer

cost ini lah yang menjadi pengurang atas inventory perusahaan (contra account

inventory). Berikut komposisi inventory yang dimiliki oleh PT. RRD di tahun

2012.

Gambar 3.1

Komposisi Inventory PT. RRD tahun 2012

Sumber : Laporan Keuangan Unaudited PT. RRD tahun 2012

Land, 21%

Shopping Centre, 64%

Apartment, 14%

Marketing Office, 1%



BAB 4

PEMBAHASAN

4.1 Pencatatan Akun Persediaan oleh PT. RRD

Akun persediaan bagi perusahaan properti merupakan suatu hal yang

sangat penting dan material. Dibandingkan dengan akun lainnya, akun persediaan

PT. RRD memiliki proporsi nilai yang paling besar, hal ini dikarenakan karena

nature dari persediaannya yang berupa properti (tanah dan bangunan) yang

dominan dan bernilai sangat signifikan.

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, PT. RRD memiliki empat macam

persediaan, yaitu tanah dalam pematangan (land), dan bangunan berupa

apartment, shopping centre, dan marketing office. Berikut adalah komponen

persediaan yang dimiliki oleh PT. RRD.

Tabel 4.1

Akun Persediaan PT. RRD

DESKRIPSI BALANCE PER BOOK 31 DESEMBER 2012

BALANCE PER AUDIT 31 DESEMBER 2011

Land 363,381,726,962 358,398,226,588 Shopping Centre 1,107,771,964,527 334,406,529,719

Apartment 233,453,197,815 126,612,264,293 Marketing Office 24,014,789,101 23,802,648,187

Total Inventory 1,728,621,678,405 843,219,668,787

Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

Tabel diatas menunjukkan nilai total dari masing-masing jenis inventory

yang dimiliki PT. RRD, keempat inventory tersebut akan dijelaskan lebih

mendalam tentang prosedur pencatatannya pada sub bab berikut.

4.1.1 Pencatatan atas sub akun tanah dalam pematangan

Sebelum memulai pembahasan mengenai pencatatan sub akun

tanah dalam pematangan, penulis menyajikan detail komponen biaya yang


36


membentuk nilai total inventory tanah. Detail dapat dilihat dalam tabel 4.2

dibawah ini

Tabel 4.2

Detail Sub Akun Tanah Dalam Pematangan

NO. AKUN DESKRIPSI

BALANCE PER BOOK 31

DESEMBER 2012

BALANCE PER AUDIT 31

DESEMBER 2011

1150101 Raw Land 251,245,970,718 251,245,970,718 1150102 Land - Interest 36,422,862,981 36,422,862,981 1150131 Land - Permit & License 61,996,693,932 52,504,919,217 1150132 Land - Overhead 31,848,800,000 7,294,750,000 1150133 Land - PBB 4,815,743,750 - 1150198 Land - Others 597,755,287 507,755,287 1150299 Transfer cost - Land (119,052,447,145) (85,711,260,864) 1150311 Development cost 11 29,907,809,237 29,907,809,237 1150312 Development cost 12 36,810,110,515 11,922,445,376 1150312 Development cost 12 10,000,000 10,000,000 1150313 Development cost 13 98,630,317,075 93,075,849,656 1150314 Development cost 14 55,601,322,820 47,857,649,705 1150315 Development cost 15 29,848,698,286 23,013,532,369 1150316 Development cost 16 2,403,340,664 2,258,034,658 1150317 Development cost 17 4,997,802,368 4,801,223,370 1150318 Development cost 18 58,681,301,788 52,501,726,385 1150319 Development cost 19 271,377,778 -

1150499 Transfer cost - development cost

(221,655,733,092)

(169,215,041,507)

Total Land

363,381,726,962

358,398,226,588 Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

Dari tabel diatas, dapat dilihat bahwa komponen pembentuk nilai

tanah dalam pematangan terdiri dari 4 macam bagian, antara lain adalah:

1. Biaya perolehan tanah mentah (Raw Land)

2. Biaya bunga pinjaman, dan biaya yang dapat diatribusikan ke

pengembangan real estat (Perijinan, Overhead, PBB, biaya lain-lain)


37


3. Development Cost, merupakan biaya pembangunan fasilitas atau sarana

di dalam superblok seperti fasilitas taman, jalan umum, jogging track,

arena olahraga dan rekreasi, sekolah, dll

4. Penyisihan beban pokok penjualan (Transfer Cost) yang terdiri dari

transfer cost land dan tranfer cost development cost

Sub perolehan tanah mentah merupakan total jumlah nilai tanah

yang telah dibeli oleh PT. RRD di kawasan superblok tersebut. Biaya

bunga pinjaman, biaya yang dapat diatribusikan ke pengembangan real

estat dan development cost, merupakan biaya-biaya yang dikapitalisasi

oleh perusahaan sebagai penambah nilai persediaan tanah. Transfer cost

adalah temporary account yang mengakomodasi penyisihan beban pokok

penjualan ketika perusahaan sudah mulai mengakui adanya penjualan dari

unit apartemen yang terjual.

4.1.1.1 Biaya Perolehan tanah mentah (Raw Land)

Pada awalnya, perusahaan membeli tanah mentah ini dari

penduduk-penduduk sekitar yang tinggal di kawasan yang saat ini menjadi

superblok tersebut. Perusahaan memiliki divisi land aquisition yang

bertugas untuk mengakuisisi lahan untuk pembangunan proyek tersebut.

Skema pembelian tanah adalah sebagai berikut, divisi land aquisition

menerima budget dari perusahaan untuk membeli tanah dari warga. Budget

tersebut otomatis akan menjadi dana yang langsung dimiliki oleh divisi

land aquisition untuk pembelian lahan. Jurnal awal yang dibuat oleh divisi

akuntansi adalah:

Advance for Land Acquisition xxx

Cash xxx

Divisi land aquisition kemudian melakukan akuisisi tanah dengan

cara pelepasan hak, sehingga pada saat tanah berhasil didapat, divisi

pertanahan mewakili perusahaan akan mengurus surat pelepasan hak

(SPH) atas tanah tersebut. Selanjutnya divisi pertanahan akan memberikan


38


SPH dan kwitansi pelunasan pembelian lahan tersebut kepada divisi

akuntansi untuk dilakukan pencatatan atas perolehan lahan tersebut.

Selanjutnya divisi akuntansi akan melakukan pencatatan masing-

masing transaksi pembelian lahan ke dalam suatu file, dengan

mencantumkan informasi nama pemilik sebelumnya, luas tanah, dan harga

total yang dibayarkan ke pemilik sebelumnya berdasarkan kwitansi

pelunasan yang diperoleh. Jumlah total itulah yang akan dimasukkan ke

dalam raw land. Jurnal yang akan dibuat adalah

Raw Land xxx

Advance for Land Aquisition xxx

4.1.1.2 Biaya yang dikapitalisasi untuk tanah dalam pematangan

Berdasarkan tabel 4.2 diatas, biaya yang dikapitalisasi dalam sub

akun tanah dalam pematangan adalah, biaya peminjaman, biaya yang

diatribusikan ke pengembangan real estat serta biaya pengembangan

(development cost).

1. Biaya Peminjaman (Land Interest)

Biaya peminjaman ini adalah biaya yang timbul dan dibayarkan oleh

perusahaan akibat adanya hutang dan pinjaman yang diperoleh untuk

pengembangan proyek yang dimiliki oleh perusahaan. Biaya pinjaman

ini dikapitalisasi untuk menambah nilai persediaan tanah. Dalam tabel

4.2 terlihat bahwa tidak ada pergerakan atau mutasi dalam biaya

pinjaman, hal ini dikarenakan, pertimbangan audit tahun 2011 yang

merekomendasikan PT. RRD tidak boleh lagi mengkapitalisasi biaya

pinjaman tersebut ke dalam proyek superblok. Pertimbangan auditor

adalah karena pinjaman yang dipakai untuk membiayai proyek ini

sebenarnya dicatat atau dimiliki oleh induk perusahaan. Sebelum tahun

2011, PT. RRD sudah mengkapitalisasi biaya pinjaman tersebut ke

proyek PT. RRD.


39


2. Land Permit and License,

Biaya ini mencakup biaya pengurusan sertifikat lahan, biaya legal,

biaya retribusi daerah, biaya izin pembangunan prasarana, biaya PBB,

dan biaya lain-lain yang jumlahnya tidak material.

3. Land Overhead,

Contoh dari biaya land overhead ini adalah biaya keamanan, biaya

pengawasan lingkungan superblok, dan biaya pengawasan proyek, dll.

4.1.1.3 Biaya Pengembangan (Development Cost)

Development cost merupakan biaya yang dikeluarkan perusahaan

untuk membangun fasilitas dan sarana yang ada dalam superblok tersebut.

Contoh dari fasilitas ini adalah taman, jalan umum, jogging track, arena

olahraga dan rekreasi, sekolah, dll. Salah satu fasilitas yang mempunyai

nilai besar adalah gedung sekolah. Saat ini gedung sekolah tersebut

dimiliki oleh PT. RRD bukan untuk dijual atau disewakan. PT. RRD

menempatkan gedung tersebut sebagai fasilitas penunjang bagi superblok

miliknya dan PT. RRD tidak mendapatkan penghasilan sewa atas

digunakannya gedung tersebut oleh yayasan pendidikan PSH selaku

pengelola gedung sekolah tersebut.

Secara umum, pencatatan yang dilakukan oleh perusahaan untuk

komponen biaya yang dikapitalisasi ini adalah sama, yaitu divisi akuntansi

mencatat jurnal jenis biaya yang dikeluarkan pada bank atau kas atau

utang dan dikapitalisasi kepada nilai inventory land.

Inventory Land – “xxx” xxx

Bank/cash/AP xxx

4.1.1.4 Pembebanan beban pokok penjualan (Transfer Cost)

Transfer cost merupakan contra account dari sub akun land dan

dari sub akun development cost. Transfer cost hanyalah temporary account

yang penggunaannya adalah untuk mengakomodasi penyisihan beban

pokok penjualan persediaan perusahaan yang akan mengurangi nilai


40


inventory perusahaan. Transfer cost ini mulai diakui perusahaan ketika

persediaannya mulai dapat diakui sebagai penjualan.

Land atau tanah dalam pematangan yang dimiliki oleh perusahaan

sebenarnya bukan untuk dijual secara langsung, melainkan untuk dibangun

menjadi suatu kawasan terpadu yang sampai saat ini terdiri dari apartemen,

shopping centre, marketing office dan bangunan lainnya. Meskipun tidak

untuk dijual, tetapi transfer cost tanah dalam pematangan tetap harus

diperhitungkan untuk dialokasikan kedalam cost of sales apartemen.

Tabel 4.2 menunjukkan bahwa terdapat dua macam transfer cost

untuk land yaitu transfer cost atas land, dan transfer cost atas development

cost. Untuk kedua transfer cost tersebut, perusahaan mengalokasikan

menggunakan metode pengalokasian berdasarkan luas dikarenakan metode

identifikasi khusus dan metode perbandingan harga jual tidak dapat

diterapkan untuk tanah. Berikut adalah ilustrasi pengalokasian transfer

cost yang dilakukan oleh perusahan. Misal, luas tanah keseluruhan yang

dimiliki oleh perusahaan adalah 160.000 m2 dengan total nilai persediaan

tanah adalah sebesar Rp. 13 Milyar, dimana Rp. Rp. 7 Milyar merupakan

nilai dari nilai perolehan raw land dan biaya-biaya lainnya, dan Rp. 6

Milyar merupakan nilai development cost. Di atas tanah tersebut dibangun

berbagai fasilitas umum dengan luas total 60.000 m2, sehingga total luas

raw land tersisa 100.000 m2. Berdasarkan metode alokasi luas yang diatur

dalam PSAK 44, maka biaya per m2 dari raw land adalah Rp. 70.000/m2

dan biaya per m2 dari development cost adalah Rp. 100.000/m2. Nilai

tersebut adalah nilai per m2 penggunaan land dan development cost yang

harus ditanggung oleh seluruh luas bangunan apartemen yang berdiri

diatas luas tanah tersebut. Ilustrasi alokasi biaya per m2 atas land dan

development cost dapat dilihat dalam gambar 4.1 dibawah ini.


41


Gambar 4.1

Ilustrasi Alokasi Cost Land

Luas 160.000 m2

Land Development CostLuas 100.000 m2 Luas 60.000 m2

Rp. 6 MilyarRp. 7 Milyar

Rp. 13 Milyar

Cost Land per m2 = Rp. 70.000/m2

Cost Dev. Cost per m2 = Rp. 100.000/m2

Kemudian, perusahaan membangun sebuah tower apartemen

dengan total luas bangunan adalah 50.000 m2, diatas sebidang tanah seluas

2500 m2. Maka cost atas penggunaan tanah 2500 m2 tersebut harus

ditanggung oleh bangunan apartemen seluas 50.000 m2 yang berdiri

diatasnya. Gambar 4.2 dibawah ini menjelaskan bagaimana ilustrasi

perolehan standard cost land dan standard cost development cost.

Gambar 4.2

Ilustrasi Perolehan Standard Cost Land dan Development Cost

Luas tanah = 2500 m2Luas Apartemen = 50.000 m2

50 m

2.500 m2 50.000 m2

2500 x Rp. 70.000 = Rp. 175.000.000 50.000 x SC Land = Rp. 175.000.000 (a)2500 x Rp. 100.000 = Rp. 250.000.000 50.000 x SC Dev. Cost = Rp. 250.000.000 (b)

Rp. 425.000.000 Rp. 425.000.000

(a) Std. Cost Land = Rp. 3.500/m2 (b) Std. Cost Dev. Cost = Rp. 5.000/m2

50 m

Apartemen


42


Setelah didapat standard cost per m2, maka divisi akuntansi dapat

menghitung nilai transfer cost berdasarkan nilai standard cost ini

dikalikan dengan luas yang telah terjual.

TC Land = Standard cost land/m2 x Luas total area tower

TC Dev. Cost = Standard cost dev. cost/m2 x Luas total area tower

4.1.2 Analisis Prosedur Pencatatan atas sub akun tanah dalam

pematangan (Land)

Dalam sub akun tanah dalam pematangan, pada awalnya

perusahaan melakukan kapitalisasi atas biaya bunga pinjaman kedalam sub

akun land. Pinjaman yang digunakan untuk pembangunan proyek

perusahaan dikoordinasikan secara terpusat, ini artinya bahwa perusahaan

induklah yang melakukan pinjaman ke entitas luar (bank) dan

mengalokasikan pinjaman tersebut untuk kegiatan pembangunan proyek

perusahaan anak. Berdasarkan rekomendasi audit tahun 2011, PT. RRD

tidak lagi melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut, sehingga

tidak ada lagi mutasi biaya pinjaman di detail neraca PT. RRD. Biaya

pinjaman setelah 2011 dibayarkan oleh PT. SW, sehingga PT. RRD tidak

melakukan kapitalisasi atas biaya bunga tersebut.

PSAK 26 yang khusus mengatur tentang biaya kapitalisasi

sebenarnya tidak begitu detail menjelaskan mengenai kegiatan pembiayaan

yang dikoordinasikan oleh induk perusahaan, namun akan menimbulkan

kesulitan dalam identifikasi hubungan antara nilai pinjaman dengan aset

yang dibangun oleh perusahaan. Hal itu lah yang mendasari PT. RRD

tidak lagi mengkapitalisasi biaya pinjaman dalam neraca nya. Seyogyanya

PT. RRD tetap melakukan kapitalisasi atas biaya pinjaman tersebut dengan

penetapan tarif kapitalisasi. Penetapan tarif kapitalisasi ini adalah dengan

membuat rata-rata tertimbang biaya pinjaman atas pinjaman yang

diperoleh dari induk sehingga perusahaan akan dapat mengkapitalisasi

biaya pinjaman secara proporsional.


43


Metode pembebanan yang digunakan perusahaan untuk land dan

development cost sudah sesuai dengan PSAK 44. Metode luas area

digunakan, karena metode identifikasi khusus dan metode perbandingan

harga jual sulit diterapkan untuk alokasi tanah.

Terkait dengan pencatatan gedung sekolah, pada tahun 2010,

manajemen PT. RRD mengklasifikasikan bangunan sekolah tersebut

kedalam akun fixed asset contruction in progress dengan pertimbangan

bahwa sekolah tersebut nantinya setelah selesai pembangunan akan

disewakan ke yayasan pendidikan PSH, namun ternyata kebijakan dari PT.

SW selaku induk perusahaan memutuskan bahwa yayasan pendidikan PSH

(SW grup) tidak perlu membayar ke PT. RRD atas penggunaan gedung

sekolah tersebut, sehingga klien berencana untuk mereklasifikasikan

gedung sekolah tersebut ke dalam akun inventory di tahun 2011 untuk

menghindari adanya beban depresiasi.

Pada tahun 2011, reklasifikasi sekolah yang dilakukan klien hanya

sebatas memindahkan akun saja atau menjadikan gedung sekolah sebagai

salah satu unit inventory yang dimiliki oleh PT. RRD. Hal ini dirasa masih

kurang tepat karena nature gedung sekolah menurut auditor adalah sarana

umum dan bukan sebagai inventory, sehingga pada tahun 2011, auditor

mereklasifikasi gedung sekolah ini kedalam sub akun development cost

untuk menambah nilai tanah dalam pematangan perusahaan, supaya sesuai

dengan PSAK 44. Auditor beranggapan bahwa gedung sekolah tersebut

merupakan sarana umum sehingga nilainya seharusnya diatribusikan ke

tanah yang mendapat manfaatnya. Klasifikasi di development cost ini

berlanjut sampai tahun 2012.

Menurut penulis, reklasifikasi ke development cost ini masih tidak

tepat. Alasan pertama adalah penggunaan sekolah tersebut saat ini bukan

sebagai sarana umum, tetapi dikomersialkan oleh yayasan PSH, sehingga

tidak lagi sesuai dengan kriteria dalam PSAK 44 yang mengizinkan biaya

sarana umum dialokasikan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat

dari sarana tersebut. Auditor seharusnya melakukan reklasifikasi gedung


44


sekolah tersebut kedalam akun properti investasi, pertimbangannya adalah

meskipun PT. RRD tidak mendapat penghasilan sewa dari yayasan PSH

atas penggunaan gedung sekolah tersebut, namun PT. RRD mendapat

kenaikan nilai atas gedung sekolah beserta tanahnya. Pada masa depan,

ketika yayasan PSH sudah memiliki dana yang cukup, akan dimunculkan

kebijakan dimana yayasan pendidikan PSH harus membeli gedung sekolah

tersebut sesuai harga wajar untuk dijadikan aset yayasan PSH sendiri. Hal

ini juga dilakukan terhadap gedung rumah sakit, dimana gedung rumah

sakit itu bukan merupakan aset PT. RRD, tetapi merupakan aset dari

perusahaan lain yang berada di lokasi superblok PT. RRD. Transaksi ini

akan membuat PT. RRD mendapat penghasilan atas kenaikan nilai gedung

sekolah tersebut. Kedua alasan inilah yang menjadi penyebab klasifikasi

gedung sekolah ke akun inventory dinilai tidak tepat dan harus

direklasifikasi ke akun properti investasi.

4.1.3 Pencatatan atas Bangunan

Tabel 4.1, menunjukkan bahwa perusahaan memiliki tiga jenis

bangunan utama, yaitu shopping centre, apartment, dan marketing office.

Pada dasarnya, pencatatan atas ketiga bangunan diatas hampir sama.

Perusahaan bekerjasama dengan kontraktor untuk menyelesaikan

pembangunan tersebut, dan kontraktor akan menerima pembayaran dari

perusahaan atas progres pembangunan yang dikerjakan. Atas kerjasama

tersebut, dibuatlah perjanjian kontrak konstruksi antara perusahaan

(pengembang) dan kontraktor, dalam perjanjian tersebut akan dijabarkan

mengenai identitas perusahaan yang melakukan kerjasama kontrak

konstruksi, lingkup pekerjaan, waktu pelaksanaan konstruksi, biaya

pekerjaan pembangunan, ketentuan pembayaran dan penagihan, beserta

sanksi yang mungkin terjadi atas pembangunan.

Pembangunan properti yang melibatkan kontraktor menyebabkan

penambahan atas inventory sebagian besar berasal dari biaya yang

dibayarkan perusahaan atas tagihan dari kontraktor untuk pembangunan

yang telah diselesaikan (metode persentase penyelesaian). Biaya-biaya


45


tersebut akan dikapitalisasikan ke dalam akun masing-masing jenis

properti.

Secara umum, pengakuan inventory diawali saat perusahaan

menerima tagihan pembangunan dari kontraktor, dari tagihan tersebut,

Bagian akuntansi akan melakukan pernjurnalan sebagai berikut

Inventory xxx

A/P Contractor xxx

Kemudian berdasarkan tagihan tersebut, divisi finance akan

melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai tagihan dan memberikan

bank disbursment voucher dan bukti pembayaran kepada divisi akuntansi.

Kemudian divisi akuntansi akan membalik akun A/P yang sebelumnya

telah dicatat.

A/P Contractor xxx

Bank/Cash xxx

Pencatatan tersebut berlaku untuk semua jenis inventory berupa

bangunan yang dimiliki oleh perusahaan baik itu shopping centre,

apartment dan marketing office. Apartment dan marketing office terdiri

dari beberapa bangunan terpisah, apartment sendiri memiliki tujuh tower

dan satu unit club house, sedangkan marketing office terdiri dari tiga

bangunan. Pencatatan untuk tiap-tiap gedung akan dipisah, meskipun pada

akhirnya nanti akan digabung menjadi satu, namun hal ini perlu dilakukan

untuk mengetahui nilai dari masing-masing gedung tersebut. Pencatatan

masing-masing jenis bangunan akan dijelaskan lebih lanjut pada sub bab

berikut ini.

4.1.3.1 Apartemen

Apartemen yang berdiri di superblok ini dapat dikatakan

merupakan inventory utama yang menjadi inti kegiatan usaha sehari-hari

PT. RRD. Penjualan unit apartemen inilah yang menjadi sumber

pendapatan utama dari PT. RRD yang mengembangkan superblok ini.


46


Pengakuan perolehan bangunan apartemen ini sama dengan pengakuan

perolehan bangunan yang lain dan sudah dijelaskan dalam penjelasan

diatas yaitu dimana peningkatan nilai inventory nya berdasarkan tagihan

yang diberikan oleh kontraktor berdasarkan persentase penyelesaian

pembangunan. Perusahaan saat ini memiliki tujuh tower apartemen dengan

progres pembangunan yang berbeda-beda. Hal ini dimungkinkan karena

pembangunan tower yang tidak dilaksanakan secara serentak, sehingga

progres nya pun tidak akan sama. Rincian sub akun apartemen dapat

dilihat dalam tabel berikut ini.

Tabel 4.3

Detail Sub Akun Apartemen

NO. AKUN DESKRIPSI

BALANCE PER BOOK 31

DESEMBER 2012


DESEMBER 2011

1151301 Building AAA 135,615,612,575 132,524,106,009 1151302 Building AAA 2,664,373,545 - 1151303 Building BBB 115,006,028,418 106,539,248,926 1151306 Building CCC 94,788,780,608 91,126,937,219 1151307 Building DDD 215,383,213,674 145,128,189,092

1151308 Building – Finishing 8,773,130,031 5,638,779,559

1151309 Building EEE 86,333,162,211 21,142,669,018 1151310 Building FFF 3,709,048,671 2,992,112,727 1151311 Building GGG 58,259,876,392 219,375,000 1151312 Building HHH 2,810,284,579 -

1151399 Transfer cost – apartment (489,890,312,889) (378,699,153,257)

Total Apartemen

233,453,197,815

126,612,264,293

Sumber: Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

Perusahaan melakukan penjualan per unit apartemen. Ini artinya

bahwa dalam satu tower apartemen yang dimiliki perusahaan, sudah

terbagi menjadi beberapa unit apartemen dengan harga jual berbeda-beda

berdasarkan luas unit apartemen dan posisi unit apartemen tersebut.


47


Berdasarkan interview dengan bagian divisi penjualan, perusahaan

hanya akan mengakui penjualan untuk tower apartemen yang sudah

memiliki progres pembangunan lebih besar dari 20%. Dari ketujuh tower

apartemen yang ada, terdapat dua tower yang baru saja dibangun dan

menurut divisi teknik, pengerjaannya belum mencapai 20%, sehingga

divisi penjualan belum bisa mengakui penjualan yang terjadi atas dua

apartemen itu. Lima tower apartemen yang lain, progres nya berkisar

antara 60% sampai 100%. Rincian progres masing-masing tower dapat

dilihat pada tabel 4.4 berikut ini.

Tabel 4.4

Progres Pembangunan Apartemen Sampai 31 Desember 2012

No. Building Progres Pembangunan 1 Building AAA 100% 2 Building BBB 100% 3 Building CCC 100% 4 Building DDD 95% 5 Building EEE 60% 6 Building FFF < 20% 7 Building GGG < 20% 8 Building HHH (Club House) < 20%

Sumber: Working Paper PT. RRD Tahun 2012

Untuk tower yang sudah memiliki progres diatas 20%, perusahaan

sudah dapat mengakui adanya penjualan apartemen, sehingga divisi

penjualan akan menyiapkan catatan penjualan yang terjadi atas unit

apartemen yang meliputi nomor unit yang terjual, luas unit yang terjual,

harga jual, jumlah yang sudah dibayarkan oleh customer dan cost of sales

unit yang terjual.

List penjualan yang disiapkan oleh divisi penjualan tersebut akan

diberikan ke divisi akuntansi, dan divisi akuntansi akan merekonsiliasi

pengakuan atas harga jual beserta pengakuan atas pembayaran dari

customer.


48


Berikut merupakan ilustrasi atas alur pencatatan apartemen,

dimulai dari perolehan tower apartemen, penjualan, sampai jurnal

penyesuaian variance yang terjadi. Perolehan apartemen merupakan

pembayaran yang dilakukan oleh PT. RRD kepada kontraktor, PT. RRD

dan kontraktor menyepakati nilai kontrak dengan pembayaran akan

dilakukan bertahap sesuai tagihan dari kontraktor (berdasarkan persentase

penyelesaian). Jurnal yang dibuat adalah sbb:

Apartment xxx

Cash xxx

Misalkan perusahaan sudah menjual satu unit apartemen dengan

luas 150 m2, harga jual Rp. 2 Milyar pada saat awal launching proyek.

Customer melakukan pembayaran tahap pertama sebesar 40% dari harga

jual, senilai Rp. 800 juta. Selanjutnya divisi akuntansi akan menyiapkan

jurnal sbb:

Cash 800.000.000

Customer Deposit 800.000.000

Customer deposit ini merupakan uang muka yang diperoleh dari

pembeli untuk membeli unit apartemen tersebut. Selanjutnya tower

apartemen tersebut mulai dikerjakan, dan misalkan sudah memiliki progres

pembangunan 30%, jurnal yang akan dibuat adalah:

1. Progres persentase penyelesaian pembangunan adalah 30%

Jika ternyata persentase penyelesaian pembangunan masih dibawah dari

total nilai yang dibayarkan oleh customer, maka divisi akuntansi akan

membuat jurnal sebagai berikut:

Customer Deposit 600.000.000

Sales 600.000.000

Sales sebesar Rp. 600 juta ini didapat dari persentase penyelesaian yang

mencapai 30% dikalikan dengan harga jual unit apartemen tersebut


49


yang senilai Rp. 2 Milyar. Hal ini menyebabkan customer deposit

tersisa sebesar Rp. 200 juta.

Seiring berjalannya waktu, PT. RRD terus melakukan pembangunan

tower apartemen tersebut. Pada saat progres mencapai 70%, terdapat

seorang yang akan membeli unit apartemen lagi, dengan harga jual

apartemen yang sama yaitu Rp. 2 Milyar, dan pembeli tersebut juga

membayar tahap pertama sebesar 40% harga jual.

2. Progres Persentase Penyelesaian Pembangunan adalah 70%

Kondisi ke dua adalah jika persentase penyelesaian gedung ternyata

sudah mencapai 70% atau melebihi dari customer deposit yang

dibayarkan oleh pembeli apartemen, maka jurnal yang dibuat oleh divisi

akuntansi adalah:

Cash 800.000.000

A/R 600.000.000

Sales 1.400.000.000

Penjualan akan diakui sebesar persentase penyelesaian yaitu sebesar

70% dikalikan dari harga jual senilai Rp. 2 Milyar sehingga diperoleh

sales sebesar Rp. 1,4 Milyar. Kemudian customer deposit yang telah

dibayarkan oleh pembeli akan didebitkan dan muncullah akun piutang

senilai Rp. 600 juta yang merupakan selisih dari sales dan customer

deposit.

Dalam melakukan penjualan apartemen ini, selain melakukan

pencatatan atas pendapatan, perusahaan juga harus melakukan pencatatan

atas cost of sales atas apartemen yang terjual. Cost of sales apartemen ini

terdiri dari transfer cost land, tranfer cost development cost dan transfer

cost building yang dihitung berdasarkan standard cost. Misal,

pembangunan atas unit tersebut sudah selesai, maka sales dan cost of sales

apartment sudah dapat diakui secara penuh, dan didapatlah cost of sales

apartment tersebut sebesar Rp. 900 juta. Jurnal yang dibuat adalah:


50


Cost of Sales Apartment 900.000.000

Transfer Cost Building 400.000.000

Transfer Cost Dev. Cost 300.000.000

Transfer Cost Land 200.000.000

Pencatatan dari PT. RRD hanya sampai pada jurnal diatas, penulis

tidak menemukan adanya jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai

apartemen. Nilai inventory yang terdapat pada laporan keuangan

perusahaan merupakan hasil nett secara langsung antara nilai aktual

apartemen dengan transfer cost building saja. Seharusnya tiap akhir tahun,

akuntan perusahaan membuat jurnal penyesuaian untuk transfer cost

apartemen yang sudah terjual pada tahun tersebut. jurnal penyesuaian nya

adalah sebagai berikut:

Transfer Cost Building 400.000.000

Transfer Cost Dev. Cost 300.000.000

Transfer Cost Land 200.000.000

Apartment 900.000.000

Dengan tidak adanya jurnal penyesuaian yang dibuat oleh

perusahaan, menunjukkan adanya kesalahan yang dilakukan oleh akuntan

perusahaan. Akuntan perusahaan memperoleh nilai inventory apartemen

dengan menghitung nett secara langsung nilai akun apartment dengan nilai

akun transfer cost building. Kedua akun tersebut seharusnya tidak di nett

kan secara langsung oleh akuntan, karena merupakan dua akun yang

berbeda dalam general ledger, tetapi harus dibuat jurnal penyesuaian

seperti diatas. Transfer cost ini merupakan temporary account dan

seharusnya dihilangkan dengan jurnal penyesuaian diatas.

Akibat dari tidak dibuatnya jurnal penyesuaian diatas, maka nilai

dari apartemen dan transfer cost akan terakumulasi sampai proyek selesai

dan terjual seluruhnya. Secara nilai, tidak akan terjadi perbedaaan antara

disesuaikan per periode atau dibalik pada saat proyek selesai sepenuhnya,

namun akan terjadi kesalahan dalam hal waktu pengakuan yang


51


menyebabkan laporan keuangan perusahaan menjadi tidak reliable, karena

seolah-olah nilai dari inventory apartemen menjadi besar dan seakan-akan

apartemen tersebut masih dimiliki oleh perusahaan, padahal sudah terjual

ke customer. Hal ini dapat menimbulkan kesalahan interpretasi bagi

pengguna laporan keuangan perusahaan.

Perbaikan yang dapat dilakukan oleh divisi akuntansi perusahaan

untuk mengatasi permasalahan ini adalah dengan menghentikan

penghitungan nett secara langsung antara kedua akun diatas, dan membuat

jurnal penyesuaian tiap tahun untuk mendapatkan nilai inventory yang

tersaji secara akurat.

Pada tiap-tiap akhir tahun ketika nilai aktual dari tiap-tiap unit

apartemen diketahui, divisi akuntansi harus menghitung variance dan

membuat penyesuaian atas variance tersebut. Misal, actual cost dari unit

diatas adalah Rp. 1,1 Milyar, sehingga terdapat variance sebesar Rp. 200

juta (Rp. 1,1 Milyar – Rp. 900 juta). Atas peningkatan cost itu, akuntan

seharusnya membuat jurnal penyesuaian sbb:



Jika nilai aktual lebih rendah dari standar, misal nilai aktual Rp.

800 juta, maka jurnal yang harus dibuat adalah:



Dengan adanya jurnal penyesuaian ini, maka nilai cost of sales

apartment akan sesuai dengan dengan actual cost apartment, dan akan

terbalik secara akurat.

Berikut adalah metode yang digunakan perusahaan dalam

menghitung nilai dari transfer cost building. Perusahaan mempunyai

penghitungan standar cost building per m2 untuk masing-masing tower

yang dimiliki. Kemudian perusahaan akan menghitung berapa transfer


52


cost building total yang terjadi untuk masing-masing apartemen dengan

rumus:

TC Building = Luas total area tower x Progres x SC Building/m2

Rumus diterapkan untuk masing-masing apartemen, dan

dijumlahkan sehingga diperoleh transfer cost building seperti yang terlihat

pada tabel 4.3 diatas.

4.1.3.2 Shopping Centre

Shopping centre ini merupakan salah satu fasilitas penunjang

dalam superblok tersebut yang oleh perusahaan diklasifikasikan sebagai

inventory. Dengan total luas yang mencapai 55.000 m2, nilai dari shopping

centre ini merupakan yang terbesar dibandingkan dengan jenis inventory

lainnya. Shopping centre ini hanya terdiri dari satu bangunan utama,

sehingga tidak terdapat perincian atau detail sub akun seperti halnya

apartment ataupun marketing office.

Berdasarkan interview dengan divisi akuntansi perusahaan, pada

tahun 2010 perusahaan pernah menjual shopping centre tersebut saat

progres pembangunan baru sekitar 30%, kepada perusahaan afiliasi yaitu

PT. URA. Total nilai penjualan pada saat itu adalah Rp. 300 Milyar,

dengan dua kali pembayaran yaitu Rp. 200 Milyar dan Rp. 100 Milyar.

Pada saat terjadi penjualan, cash yang didapat dari hasil penjualan ini

diterima oleh induk perusahaan, sehingga induk mempunyai utang

terhadap PT. RRD. Jurnal yang dibuat PT. RRD adalah:

Due From PT. SW 200.000.000.000

Customer Deposit PT. URA 200.000.000.000

Di tahun 2011 awal, PT. URA kembali melakukan pembayaran

tahap ke dua, jurnal yang dicatat adalah.

Due From PT. SW 100.000.000.000

Customer Deposit 200.000.000.000

Sales 300.000.000.000


53


Cost of Sales Shopping Centre 300.000.000.000

Shopping Centre 300.000.000.000

Setelah membeli shopping centre dari PT. RRD, selanjutnya PT. URA

terus melanjutkan pembangunan atas shopping centre tersebut sehingga

terjadi peningkatan nilai dari shopping centre.

Pada tahun 2011 akhir, PT. RRD melakukan pembelian kembali

shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat dari perjanjian

pembelian ini adalah PT. URA sebagai kontraktor atas pembangunan

shopping centre tersebut. Pembayaran dilakukan bertahap dari akhir 2011

sampai tahun 2012. Atas pembayaran tersebut, PT. SW langsung

membayarkan pembayaran tahap pertama ke PT. URA tanpa melalui PT.

RRD. Jurnal awal yang dibuat oleh perusahaan adalah sbb:

Inventory – Shopping Centre 300.000.000.000

PPN Masukan 30.000.000.000

Due From PT. SW 300.000.000.000

A/P Contractor/ Cash 21.000.000.000

Payable PPh 4 (2) konstruksi 9.000.000.000

Nilai shopping centre yang tercatat pada tahun buku 2012 ini

merupakan nilai total yang dibayarkan perusahaan kepada PT. URA

dengan nilai progres pembangunan 85%.

Meskipun belum selesai secara penuh, namun shopping centre

tersebut sudah mulai difungsikan dengan cara disewakan kepada tenants.

PT. RRD menunjuk entitas anaknya yaitu PT. GRS untuk mengelola

shopping centre tersebut. Setiap pendapatan sewa dan beban operasional

atas shopping centre tersebut dicatat oleh PT. GRS, dan akhirnya akan

dikonsolidasi dilaporan keuangan PT. RRD.


54


. 4.1.3.3 Marketing Office

Marketing office ini merupakan kantor sekaligus tempat dimana

perusahaan memasarkan superblok tersebut kepada customer, atau biasa

disebut dengan galeri pemasaran apartemen. Detail sub akun marketing

office disajikan dalam tabel 4.5 dibawah ini.

Tabel 4.5

Detail Sub Akun Marketing Office

NO. AKUN DESKRIPSI

BALANCE PER BOOK 31

DESEMBER 2012


DESEMBER 2011

1151901 Marketing office 1 4,777,469,951 4,777,469,951 1151902 Marketing office 2 11,624,592,868 11,624,592,868 1151903 Marketing office 3 7,856,073,577 7,856,073,577

1151999 Inventory - gain loss on forex (243,347,295) (455,488,209)

Total Marketing Office

24,014,789,101

23,802,648,187

Sumber : Working Paper Inventory PT. RRD Tahun 2012

Pencatatan perolehan marketing office ini sama seperti pencatatan

perolehan pada inventory bangunan yang lain dan sudah dijelaskan di atas.

Inventory gain loss on forex ini merupakan biaya renovasi bangunan

marketing office yang dikeluarkan oleh perusahaan dalam kurs asing.

4.1.4 Analisis Pencatatan atas Bangunan

Pencatatan shopping centre dalam akun inventory merupakan salah

satu hal yang disoroti selama proses audit. Saat ini perusahaan sudah mulai

menyewakan spaces yang tersedia di shopping centre tersebut kepada

tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi persediaan yang tersedia

untuk dijual. Seharusnya aset ini digolongkan kedalam properti investasi

yang diatur dalam PSAK 13. Properti investasi ini sendiri merupakan

bangunan yang dikuasai untuk menghasilkan sewa atau rental.

Manajemen PT. RRD memiliki rencana untuk menjual shopping

centre tersebut ke perusahaan anak, namun rencana ini pun sebenarnya


55


masih belum pasti mengingat shopping centre tersebut juga baru saja

dibeli perusahaan dari PT. URA pada tahun 2012 dan pembangunannya

sendiri pun belum selesai 100%. Meskipun pengelolaannya dilakukan oleh

entitas anak, seharusnya perusahaan tetap harus mencatat aset shopping

centre tersebut kedalam akun properti investasi karena saat ini kegiatan

leasing atas shopping centre tersebut sudah berjalan. Jika sudah pasti

untuk menjual, perusahaan dapat melakukan reklasifikasi properti investasi

ke akun persediaan ketika rencana tersebut sudah benar-benar jelas kapan

dan bagaimana pelaksanaannya.

Pencatatan marketing office di akun persediaan juga merupakan

suatu kesalahan. Marketing office merupakan aset yang digunakan untuk

kegiatan administratif perusahaan, sehingga lebih sesuai dimasukkan ke

aset tetap dibandingkan dengan inventory. Pengklasifikasian marketing

office kedalam akun inventory merupakan akibat dari kebijakan atau

rencana manajemen perusahaan, dimana manajemen berencana menjual

atau menghancurkan bangunan marketing office ini. Rencana inipun

sebenarnya juga belum jelas bagaimana dan kapan pelaksanannnya. Oleh

karenanya pencatatan marketing office di akun persediaan tidak dibenarkan

dan harus dilakukan reklasifikasi ke akun aset tetap sesuai dengan PSAK

16.

Pencatatan dari sub akun apartemen juga tidak tepat, dimana

manajemen PT. RRD mengklasifikasikan club house kedalam sub akun

apartemen. Club house ini peruntukannya tidak hanya untuk penghuni

apartemen saja, siapapun boleh menggunakan fasilitas yang tersedia di

dalam club house tersebut selama menjadi member dari club house

tersebut. Hal ini menunjukkan bahwa PT. RRD berencana untuk

mendapatkan penghasilan sewa atas bangunan club house tersebut,

sehingga klasifikasi bangunan ini kedalam akun inventory dinilai tidak

tepat dan harus direklasfikasi kedalam akun properti investasi meskipun

saat ini masih dalam tahap pengembangan.


56


Ketiga properti diatas adalah properti yang saat ini tercatat dalam

akun inventory. Terdapat beberapa jenis properti lagi diluar akun inventory

yang mengalami kesalahan klasifikasi oleh manajemen. Pertama adalah

pencatatan properti hotel sebagai fixed asset construction in progress

dinilai tidak tepat. Auditor tidak mempermasalahkan klasifikasi ini karena

auditor masih bersandar pada PSAK 16 revisi 2007, dimana PSAK 16

revisi 2007 masih mengatur properti yang dibangun atau dikembangkan

untuk digunakan di masa depan sebagai properti investasi, sementara

PSAK 16 revisi 2011 sudah tidak lagi mengatur tentang properti investasi

yang sedang dibangun atau dikembangkan. Berdasarkan keterangan dari

manajemen, hotel tersebut masih dalam tahap pembangunan dan nantinya

akan dimiliki untuk menghasilkan rental atau sewa (sesuai dengan definisi

properti investasi). PSAK 13 revisi 2011 juga mencantumkan contoh

properti apa saja yang dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi,

yaitu salah satunya adalah properti dalam proses pembangunan atau

pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Dari keterangan manajemen ini, terlihat bahwa hotel ditujukan untuk

properti investasi, sehingga harus dilakukan reklasifikasi ke akun properti

investasi meskipun masih dalam tahap pengembangan.

Properti kedua adalah wedding chapel, spa dan kolam renang yang

saat ini diklasifikasikan sebagai fixed asset. Sama seperti properti hotel

dan club house, manajemen PT. RRD juga mengkomersialkan penggunaan

properti wedding chapel, spa dan kolam renang ini. Dengan komersialisasi

properti ini, maka perusahaan akan mendapatkan penghasilan sewa atas

penggunaan properti tersebut, sehingga klasifikasi yang dilakukan di fixed

asset pun menjadi tidak tepat dan harus direklasifikasi ke akun properti

investasi.

Properti ketiga yang mengalami kesalahan klasifikasi adalah

gedung parkir, penggunaan gedung parkir ini sendiri sebenarnya ditujukan

sebagai fasilitas bagi para penghuni apartemen yang memerlukan tempat

parkir untuk kendaraannya, namun pada penerapannya, gedung parkir


57


tersebut juga digunakan oleh umum dengan membebankan biaya parkir

kepada penggunannya. Sama seperti properti sebelumnya, dimana

perusahaan mendapatkan sewa atas digunakannya gedung parkir ini,

sehingga seharusnya dilakukan reklasifikasi ke akun properti investasi.

Sebenarnya terdapat satu properti lagi yang menjadi fasilitas

penunjang superblok tersebut yaitu gedung rumah sakit, namun meski

berdiri di komplek superblok, kepemilikan gedung rumah sakit bukan di

PT. RRD, tetapi dimiliki oleh entitas anak PT. SW yang bergerak dalam

bisnis perumahsakitan.

Banyaknya kesalahan klasifikasi properti yang dilakukan oleh PT.

RRD disebabkan oleh rencana jangka panjang manajemen yang

bertentangan dengan penerapannya saat ini. Selain itu juga ada

kecenderungan bahwa manajemen perusahaan ingin menghindari adanya

beban depresiasi atas properti nya dengan mengklasifikasikannya di akun

inventory. Hasil akhir reklasifikasi properti PT. RRD dapat dilihat dalam

tabel 4.6 dibawah ini.

Tabel 4.6

Hasil Akhir Reklasifikasi Properti


No. Fixed Asset No. Inventory No. Properti Investasi

1 Marketing Office 1

Land (tanpa gedung sekolah)

1 Shopping Centre

2 Show Unit 2 Apartemen (tanpa club house) 2 Gedung Sekolah

3 Club House

4

Wedding Chapel, Spa, Kolam renang

5 Hotel

6 Gedung Parkir


58


Pencatatan akuntansi untuk kegiatan penjualan apartemen juga

mengalami kesalahan, penghitungan nett secara langsung untuk akun

apartment dan transfer cost apartment tidak dibenarkan dari segi

akuntansi. Akuntan tidak menggunakan jurnal penyesuaian untuk

mengurangi nilai akhir apartemen, sehingga nilai inventory apartemen

tersebut merupakan akumulasi dari periode-periode sebelumnya.

Transaksi jual beli shopping centre antara PT. RRD dengan PT.

URA juga perlu mendapat sorotan. Pada saat tahun 2010, ketika PT. RRD

menjual aset tersebut ke PT. URA, terlihat bahwa PT. RRD tidak mencatat

adanya PPN keluaran. Hal ini tidak dibenarkan, karena meskipun itu

merupakan transaksi antar pihak berelasi, seharusnya perusahaan tetap

harus mencatat adanya PPN atas dibelinya aset tersebut. Seharusnya pada

tahun 2011 awal, jurnal yang dibuat oleh akuntan PT. RRD adalah:

Due From PT. SW 130.000.000.000

Customer Deposit 200.000.000.000

Sales 300.000.000.000

PPN Keluaran 30.000.000.000

Kemudian pada tahun 2011 akhir, PT. RRD membeli kembali

shopping centre tersebut dari PT. URA. Perjanjian yang dibuat oleh dua

perusahaan tersebut menetapkan PT. URA sebagai kontraktor atas

pembangunan shopping centre tersebut. Jurnal yang seharusnya dibuat

adalah:

Inventory – Shopping Centre 300.000.000.000

PPN Masukan 30.000.000.000

Due From PT. SW 315.000.000.000

BPHTB 15.000.000.000

PT. RRD bertindak sebagai pembeli aset shopping centre tersebut,

sehingga, pajak yang diterapkan bukanlah PPh 4 (2) pelaksana konstruksi,

tetapi adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif


59


sebesar 5% dari Nilai perolehan – NPOPTKP. Seharusnya pajak yang

dibayarkan oleh perusahaan lebih besar dengan penggunaan BPHTB.

4.2 Prosedur Audit atas Akun Persediaan PT. RRD

4.2.1 Tahapan Proses Audit PT. RRD

Tahap awal dalam sebuah audit diawali dengan penerimaan klien

oleh KAP dengan penandatanganan sebuah engagement letter. PT. RRD

sendiri merupakan salah satu anak perusahaan PT. SW yang sudah 3 tahun

diaudit oleh KAP XYZ. Meskipun sudah berjalan selama 3 tahun, namun

tetap akan dilakukan evaluasi atas penerimaan PT. SW oleh head of audit

division KAP XYZ. Setelah tahap penerimaan klien dan dibuatnya

engagement letter, auditor akan melakukan pengenalan atau pendalaman

mengenai bisnis perusahaan dengan cara melakukan review atas struktur

perusahaan, standar operating procedures (SOP) perusahaan, dan mencari

informasi-informasi lain yang sesuai untuk pengenalan bisnis klien.

Auditor juga harus mengerti risiko-risiko apa saja yang mungkin terjadi

dalam industri klien dan menjadikan hal tersebut sebagai pertimbangan

dalam menjalankan prosedur audit nantinya.

Tahap selanjutnya yang dilakukan oleh auditor adalah membuat

perencanaan audit. Tahap ini dikerjakan oleh satu tim yang terdiri dari

Partner in charge, Manager in charge, Supervisor dan Senior auditor.

Tim ini akan membahas mengenai prosedur-prosedur audit yang akan

dijalankan oleh auditor, membahas mengenai risiko bisnis klien, dan

penetapan risiko untuk tiap-tiap perusahaan yang akan diaudit. Tim ini

menyimpulkan secara keseluruhan, risiko PT. SW sebagai perusahaan

induk yang diaudit oleh KAP XYZ adalah high risk karena merupakan

perusahaan terbuka yang sahamnya diperdagangkan ke publik dan dilihat

juga dari ukuran perusahaan yang tergolong besar. Hal ini berpengaruh

terhadap entitas anak PT. SW seperti PT. RRD yang akhirnya juga

digolongkan high risk oleh auditor.


60


Penetapan materiality limit yang digunakan oleh auditor adalah

berdasarkan total aset yang dimiliki perusahaan. Penetapan ini diperlukan

untuk menentukan jumlah sampel bukti audit yang diperlukan. Dengan

total asset Rp. 2,4 Triliun, Auditor mendapatkan total overall materiality

limit adalah sebesar Rp. 26,600,000,000, dan performance materiality nya

sebesar 70% dari overall materiality limit yaitu sebesar Rp.

18,620,000,000. Penetapan 70% ini merupakan suatu aturan baku dari

metodologi KAP XYZ untuk perusahaan yang dinilai high risk, dan error

threshold adalah sebesar 3% dari overall materiality limit yaitu sebesar

Rp. 798,000,000.

OM = Rp. 26,600,000,000

PM = Rp. 18,620,000,000

ET = Rp. 798,000,000

Setelah perencanaan audit dan penetapan materialitas dikerjakan,

maka tim auditor dapat melaksanakan prosedur Test of Control (TOC).

Untuk PT. RRD, TOC dilakukan terhadap dua siklus yaitu siklus

pendapatan (revenue) dan siklus pembelian atau pengeluaran (purchase).

TOC atas pendapatan, auditor memiliki empat objective, yaitu

1. Memastikan bahwa setiap transaksi penjualan telah tercatat oleh

klien

2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen

terkait, seperti Pejanjian Perikatan Jual Beli (PPJB), dan asuransi

3. Memastikan bahwa peraturan dan prosedur untuk penerimaan

pelanggan, persyaratan pembayaran DP dan pembiayan dari

customer telah ditetapkan dan manajemen memastikan bahwa

peraturan tersebut dipatuhi

4. objective yang terakhir adalah memastikan bahwa bank statement

direkonsiliasi dengan general ledger secara teratur.


61


Untuk memastikan objective tersebut, auditor melakukan

wawancara dengan klien terkait penerapan prosedur, dan melakukan

pengecekan dokumen terkait seperti dokumen PPJB, dokumen asuransi,

dll.

Untuk TOC terhadap siklus pengeluaran, terdapat tiga objective

utama yang ingin dipastikan oleh auditor, yaitu:

1. Auditor ingin memastikan bahwa seluruh pembayaran atas tagihan

inventory ke kontraktor atau vendor telah dicatat dalam file

perusahaan

2. Memastikan bahwa manajemen mereview dokumen-dokumen

untuk verifikasi pencatatan pada periode yang tepat,

3. Memastikan bahwa manajemen mereview annual standard cost

untuk dibandingkan dengan standard cost tahun sebelumnya.

Setelah melakukan pemeriksaan atas kontrol yang diterapkan

perusahaan, auditor memiliki keyakinan bahwa kontrol atas pendapatan

dan pengeluaran telah berjalan dengan efektif.

Setelah tahap TOC selesai dilaksanakan, maka tahap selanjutnya

adalah melakukan substantive test. Dalam substantive test ini mulai

diterapkan prosedur-prosedur audit atas tiap-tiap akun yang ada dalam

neraca. Prosedur-prosedur ini tercatat secara rapi dalam kertas kerja

auditor. Adapun yang dikerjakan dalam tahapan ini antara lain adalah:

1. Membuat Lead Schedule

Auditor membuat lead schedul yang berisi ringkasan saldo untuk

tiap-tiap sub akun inventory, dalam lead schedule ini berisi saldo

untuk periode 2012 yang akan diaudit dan saldo tahun 2011 yang

sudah diaudit. Saldo tersebut akan dibandingkan untuk dilihat

berapa perubahan atau mutasi saldo yang terjadi selama satu tahun

periode.


62


2. Melakukan Analytical Review Procedures

Auditor membuat perincian untuk masing-masing sub akun secara

terpisah dan membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo audit

tahun 2011. Untuk akun inventory, auditor melakukan analytical

review untuk sub akun land, shopping centre, apartment, dan

marketing office. Jika terdapat mutasi yang besar, maka akan

dilakukan penelusuran ke general ledger untuk mengetahui

penyebab hal tersebut.

3. Melakukan tes detail

Jika tingkat keyakinan dirasa masih kurang, maka auditor perlu

melakukan prosedur tes detail. Tes detail ini terutama dilakukan

untuk akun-akun yang mengalami mutasi signifikan, sehingga

menyebabkan auditor harus mendapat keyakinan bahwa pergerakan

tersebut merupakan hal yang wajar. Prosedur ini dilakukan dengan

pengecekan dokumen terkait dengan pergerakan saldo tersebut.

Setelah dilakukan substantive test termasuk tes detail, maka tahap

terakhir dalam kegiatan audit adalah tahap reporting, berbagai pengujian

yang telah dilakukan sebelumnya akan dijadikan pertimbangan bagi

auditor dalam memberikan opini.

4.2.2 Prosedur audit Sub akun tanah dalam pematangan

Berdasarkan analytical review yang dilakukan oleh auditor dengan

membandingkan saldo tahun 2012 dengan saldo tahun 2011 dalam sub

akun land, terlihat bahwa terdapat beberapa sub akun yang memiliki

mutasi atau pergerakan yang relatif besar. Sub akun inilah yang menjadi

fokus auditor untuk dilakukan pengujian, yang menjadi sorotan auditor

dalam sub akun tanah ini adalah sub akun transfer cost land dan dev.cost

yang memiliki mutasi terbesar diantara seluruh komponen sub akun land.

Adapun prosedur audit yang dilakukan terhadap sub akun ini adalah

rekalkulasi inventory valuation.

Rekalkulasi ini bertujuan untuk mengetahui berapa nilai akhir

inventory klien dengan melihat variance nilai inventory available tercatat


63


berdasarkan pencatatan klien dan dibandingkan dengan inventory menurut

rekalkulasi auditor. Penghitungan ulang atas transfer cost land ini hanya

dilakukan terhadap lima tower apartemen yang memiliki progres diatas

20% atau berdasarkan kriteria PSAK 44 sudah dapat diakui penjualan oleh

perusahaan sehingga sudah dialokasikan transfer cost. Atas apartemen-

apartemen tersebut, didalamnya sudah terdapat komponen transfer cost

land, transfer cost development cost dan transfer cost building. Di sub

akun land inilah, rekalkulasi dilakukan terhadap tower AAA, BBB, CCC,

DDD dan EEE dengan cara sebagai berikut:

Klien = Actual Cost – Transfer Cost Land = NBV klien

Auditor = Standar Cost Land/m2 x Luas available = Inventory auditor

¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ ¯

Variance Inventory

Dalam rekalkulasi ini, muncul land cost variance sebesar

(76,300,000,000) dimana penghitungan inventory auditor lebih besar

daripada penghitungan klien. Rincian penghitungan tersaji dalam tabel 4.7

4.2.3 Analisis prosedur audit sub akun tanah dalam pematangan

Selama audit PT. RRD dilaksanakan, terdapat beberapa prosedur

yang tidak dilaksanakan oleh auditor, yaitu tidak dilakukannya tes detail

atas mutasi atau penambahan yang ada di sub akun land. Selain transfer

cost land, setidaknya terdapat tiga sub akun lain yang memiliki

penambahan yang signifikan dari tahun 2011, yaitu Land-permit and

license, Land-overhead, dan Development Cost 12. Dengan adanya

peningkatan yang cukup signifikan tersebut, seharusnya auditor melakukan

vouching atas beberapa sampel dokumen dalam ketiga sub akun diatas.

Keterbatasan waktu dan sumber daya yang menyebabkan tes detail ini

tidak dapat dilaksanakan.

PSA No.07 merupakan peraturan yang mewajibkan seorang auditor

untuk datang melakukan penghitungan fisik atau melakukan observasi

terhadap persediaan klien untuk meyakinkan dirinya tentang efektivitas


64


metode penghitungan klien dan untuk melihat kuantitas dan kondisi fisik

inventory klien. Prosedur ini telah dilakukan auditor yaitu dengan physical

observation yang dilakukan terhadap keseluruhan superblok. Namun yang

perlu mendapat perhatian adalah bahwa physical observation tersebut

tidaklah fokus terhadap sub akun land. Komponen-komponen seperti raw

land, development cost untuk pembangunan fasilitas tidak dilakukan

pemeriksaan padahal terdapat development cost yang memiliki mutasi

yang besar. Hal ini membuat audit objective existence terhadap sub akun

land masih belum terpenuhi.

Secara umum, rekalkulasi yang dilakukan oleh auditor atas transfer

cost land sudah sesuai dengan yang ada dalam siklus audit persediaan,

yaitu bagian transfer internal atas aset dan biaya. Penghitungan ulang

terhadap biaya per unit telah dilakukan untuk menentukan berapa nilai

inventory yang tersedia atau dimiliki oleh klien dan untuk mengetahui

berapa variance yang terjadi antara penghitungan auditor dan

penghitungan klien.

4.2.4 Prosedur Audit atas Bangunan

Secara umum, prosdur audit yang digunakan untuk audit atas

bangunan adalah:

1. Physical Observation

Physical observation ini dilakukan pada bulan Februari 2013

saat periode field work sedang berjalan. Dalam physical

observation ini, auditor melakukan pengamatan atas

keseluruhan bangunan yang ada di dalam superblok tersebut,

diantaranya adalah apartment, shopping centre, marketing

office, hotel, dll.

Dalam observasi ini, auditor fokus mengecek progres

pembangunan tiap-tiap apartemen dan dibandingkan dengan

progres pembangunan yang disajikan oleh manajemen. Auditor

juga melakukan pengamatan atas available unit apartemen


65


berdasarkan list available unit yang didapat dari manajemen.

Selama proses observasi auditor didampingi oleh project

manager pengembangan superblok. Berdasarkan hasil

observasi ini, auditor menyimpulkan bahwa progres yang

disajikan oleh manajemen sesuai dengan progres pembangunan

secara riil.

2. NRV Test

NRV (Net Realizable Value) test ini bertujuan untuk

memastikan bahwa nilai keseluruhan superblok yang tercatat

saat ini dapat terealisasi oleh harga pasar. Dalam melakukan

NRV Test ini, auditor menggunakan appraisal report dari

kantor penilai publik yang independen dan profesional. Penilai

melakukan penilaian atas keseluruhan superblok PT. RRD pada

tahun 2011. Dan berdasarkan appraisal report tersebut,

ternyata nilai inventory tahun 2011 atas superblok masih lebih

besar dibandingkan nilai inventory tercatat pada tahun 2012,

sehingga auditor menyimpulkan bahwa tidak ada indikasi

penurunan nilai atas inventory perusahaan.

Kedua prosedur diatas merupakan prosedur yang dilakukan auditor

untuk inventory secara keseluruhan superblok beserta isinya yang dimiliki

oleh perusahaan. Untuk prosedur yang dilakukan untuk tiap jenis

bangunan akan dijelaskan di sub berikut.

4.2.4.1 Prosedur Audit atas Apartemen

Prosedur audit yang dilakukan untuk apartemen adalah:

1. Rekalkulasi inventory valuation dengan menggunakan transfer

cost building.

2. Vouching dokumen untuk penambahan nilai inventory

apartment.


66


Rekalkulasi atas alokasi transfer cost juga telah dilakukan untuk

sub akun land yang sudah dijelaskan pada sub bab sebelumnya. Sama

seperti transfer cost land, untuk transfer cost building juga dilakukan atas

lima tower apartemen yang memiliki progres diatas 20%, yaitu apartemen

AAA, BBB, CCC, DDD, dan EEE. Penghitungan dilakukan dengan cara:

Klien = Actual Cost – Transfer Cost Building = NBV klien

Auditor = Standar Cost Building/m2 x Luas Available = Inventory auditor

¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ ¯

Variance Inventory

Berdasarkan Rekalkulasi ini, diketahui terdapat total building

variance sebesar Rp. 46,700,000,000, dimana penghitungan klien lebih

besar dibanding auditor. Hasil rekalkulasi inventory valuation terdapat

pada tabel 4.7 berikut ini

Tabel 4.7

Variance berdasarkan rekalkulasi auditor

Tower Variance Audit Net Variance Land Cost Building Cost

AAA (17,000,000,000) 11,000,000,000

(6,000,000,000)

BBB (15,300,000,000) (15,800,000,000)

(31,100,000,000)

CCC (6,400,000,000) (9,500,000,000)

(15,900,000,000)

DDD (15,600,000,000) 75,000,000,000

59,400,000,000

EEE (22,000,000,000) (14,000,000,000)

(36,000,000,000)

Total (76,300,000,000) 46,700,000,000

(29,600,000,000)


Dari tabel 4.7 diatas, terlihat pada tower AAA, terdapat selisih land

cost sebesar (17,000,000,000) antara penghitungan klien dan auditor

dimana NBV klien lebih kecil dibandingkan auditor, dan senilai

11,000,000,000 pada building cost dimana NBV klien lebih besar daripada

auditor, begitu seterusnya dengan ke empat tower apartemen berikutnya.


67


Secara total, untuk land cost terdapat variance (76,300,000,000) dan

sebesar 46,700,000,000 pada building cost. Jika di nett kan, maka terdapat

nett variance (29,600,000,000).

Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh auditor untuk building cost

tower-tower diatas adalah:

1. Tower BBB, CCC dan EEE

Ketiga tower diatas mempunyai selisih negatif atau dengan kata

lain, nilai inventory yang dicatat oleh perusahaan masih lebih

kecil dibanding dengan nilai penghitungan inventory menurut

auditor. Muncul akun accrued building karena akuntan

menganggap nantinya masih akan muncul biaya-biaya

pembangunan yang saat ini belum ditagihkan oleh kontraktor

yang akan menambah nilai inventory.

Inventory BBB 15,800,000,000

Inventory CCC 9,500,000,000

Inventory EEE 14,000,000,000

Accrued Expense BBB 15,800,000,000

Accrued Expense CCC 9,500,000,000

Accrued Expense EEE 14,000,000,000

2. Tower AAA dan DDD

Dua tower ini memiliki selisih positif atau nilai inventory

berdasarkan catatan klien lebih besar dibanding penghitungan

auditor, akan dilakukan koreksi atas overcosting tersebut pada

inventory land cost. Hal ini dikarenakan akuntan beranggapan

bahwa kelebihan nilai inventory building dapat

direklasifikasikan ke inventory land karena pencatatan

inventory land memang tidak akan dapat akurat, berbeda

dengan pencatatan inventory apartment yang bisa akurat, sesuai

dengan cost aktual yang dikeluarkan. Jurnal penyesuaian yang

dibuat adalah:


68


Inventory land cost 86,000,000,000

Inventory building AAA 11,000,000,000

Inventory building DDD 75,000,000,000

Kedua jurnal diatas merupakan jurnal yang dibuat oleh akuntan

perusahaan, dan setelah dilakukan meeting antara auditor dan

klien, maka hasilnya adalah auditor menyetujui kedua jurnal

diatas.

Prosedur kedua yang dilakukan oleh auditor adalah dengan

melakukan vouching dokumen atas penambahan nilai inventory yang

terjadi selama tahun 2012. Berdasarkan analytical review, auditor

mengamati bahwa peningkatan signifikan terdapat pada 3 tower, yaitu

tower DDD, EEE, GGG, sehingga vouching yang dilakukan hanya untuk

penambahan ketiga tower tersebut.

Dalam memilih dokumen untuk vouching, auditor menggunakan

metode sampling. Berdasarkan sampling ini, auditor mendapat hasil 12

dokumen yang harus divouching. 12 dokumen tersebut diperoleh dengan

menelusuri G/L klien untuk mendapatkan dokumen dengan nilai terbesar.

Kemudian auditor mencocokkan nilai yang terdapat di G/L dengan yang

tertera di dokumen, auditor juga akan memeriksa dokumen penunjang lain,

diantaranya adalah dokumen berita acara pemeriksaan fisik, laporan

progres pembangunan, account payable voucher, payment approval,

agreement with contractor, dan faktur pajak. Berdasarkan vouching

dokumen yang dilakukan auditor, auditor yakin bahwa dokumen yang

diperiksa sudah sesuai dengan yang tertera di G/L.

4.2.4.2 Prosedur Audit atas Shopping Centre

Auditor langsung melakukan tes detail untuk shopping centre ini,

Auditor mengecek dokumen pembayaran dari PT. RRD kepada PT. URA.

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, bahwa PT. RRD membeli kembali

aset berupa shopping centre tersebut dari PT. URA, dimana sifat perjanjian


69


jual beli tersebut adalah PT. URA bertindak sebagai kontraktor atas

pembangunan shopping centre yang dibeli oleh PT. URA.

Auditor melakukan vouching dokumen atas pembayaran yang

dilakukan oleh PT. RRD untuk membeli kembali shopping centre.

Penambahan inventory tersebut hanya terdiri dari beberapa transaksi

pembayaran besar, sehingga tidak dilakukan metode sampling yang berarti

auditor memeriksa semua dokumen pembayaran yang dilakukan oleh PT.

RRD. Auditor juga melakukan pengecekan terhadap dokumen perjanjian

peralihan aset shopping centre tersebut dari PT. URA.

Teknik yang dilakukan oleh auditor dalam melakukan vouching

adalah dengan melihat dokumen bank disbursement voucher, dan

melakukan cross check dengan rekening koran yang digunakan untuk

melakukan pembayaran.

4.2.4.3 Prosedur Audit atas Marketing Office

Untuk marketing office ini, auditor tidak melakukan prosedur

secara spesifik. Pertimbangan auditor adalah karena tidak adanya mutasi

pertambahan nilai inventory yang signifikan dari tahun 2011 ke 2012.

Nilai ketiga bangunan marketing office tersebut tetap, sehingga auditor

tidak merasa perlu melakukan prosedur audit secara spesifik lagi. Prosedur

audit yang dilakukan hanyalah physical observation dan NRV Test yang

berlaku untuk inventory secara keseluruhan.

4.2.5 Analisis Prosedur Audit atas Bangunan

Audit objective existence atas inventory bangunan perusahaan telah

terpenuhi dengan dilakukannya prosedur physical observation yang

dilaksanakan oleh auditor untuk keseluruhan superblok tersebut. Observasi

yang dilakukan difokuskan untuk bangunan yang berdiri dalam superblok

tersebut, termasuk fixed asset seperti hotel, show unit, dan inventory

seperti apartemen, shopping centre dan marketing office. Berdasarkan

prosedur ini, auditor mendapat keyakinan tentang keberadaan aset


70


persediaan tersebut, selain itu auditor juga melakukan cross check progres

pembangunan berdasarkan informasi dari klien dengan progres

pembangunan secara riil dalam observasi tersebut.

Prosedur NRV Test juga telah dilakukan dalam kegiatan audit ini.

Hal ini diatur dalam PSAK 14 tentang inventory, dimana dijelaskan bahwa

persediaan dicatat sebesar nilai terendah antara biaya perolehan dan nilai

realisasi bersih. Nilai realisasi bersih ini sendiri didapat dari estimasi harga

jual dikurangi taksiran biaya penyelesaian dan biaya penjualan.

PT. SW selaku induk dari PT. RRD menggunakan jasa kantor

penilai publik dalam melakukan penilaian atas aset persediaan PT. SW dan

anak perusahaannya termasuk superblok yang dimiliki oleh PT. RRD.

Penilaian tersebut dilakukan pada tahun 2011. Dari NRV Test ini, nilai

yang didapat oleh penilai pada tahun 2011 masih lebih besar dibandingkan

dengan nilai persediaan yang tercatat pada tahun 2012. Berdasarkan PSAK

14, maka perusahaan sudah melakukan hal yang benar yaitu dengan

mengungkapkan nilai terendah yaitu sebesar biaya perolehan aset

persediaan tersebut. Dari prosedur ini, audit objective realizable value

telah didapatkan oleh auditor

Prosedur diatas merupakan prosedur yang berlaku secara umum

untuk keseluruhan inventory perusahaan. Selanjutnya akan dibahas

mengenai prosedur spesifik yang dijalankan masing-masing jenis

bangunan.

4.2.5.1 Analisis prosedur audit apartemen

Untuk persediaan berupa apartemen, audit objective completeness

didapat dari prosedur vouching atas penambahan nilai inventory

apartemen. Completeness ini menunjukkan bahwa seluruh transaksi telah

dicatat oleh perusahaan. Meskipun vouching hanya dilakukan atas

beberapa tower apartemen yang memiliki mutasi signifikan dari tahun lalu,

namun hal tersebut sudah cukup mewakili keseluruhan populasi transaksi,

dan dilakukan untuk efisiensi proses audit. Auditor mengambil 12 sampel


71


transaksi penambahan inventory apartemen, dimana sampel tersebut sudah

melebihi jumlah sampel yang didapat dari sampling methodology KAP

XYZ yang berdasarkan penghitungan, minimal sampel yang diambil

adalah 10 sampel.

Prosedur selanjutnya adalah rekalkulasi inventory valuation

berdasarkan building cost apartemen. Audit objective yang diperoleh dari

prosedur ini adalah accuracy, terutama accuracy penghitungan klien

dalam mengalokasikan transfer cost apartment. Dari penghitungan ini,

auditor menemukan adanya variance yang signifikan antara penghitungan

klien dan auditor. Untuk tower apartemen yang overcosting (pencatatan

klien > rekalkulasi auditor), kelebihan pencatatan klien akan direklasifikasi

ke inventory land cost. Sedangkan untuk tower apartemen yang

undercosting (pencatatan klien < rekalkulasi auditor), undercosting

tersebut akan dimasukkan kedalam inventory building apartment dan akan

dimunculkan akun accrued building apartment.

Penjurnalan tersebut merupakan jurnal penyesuaian yang tidak

tepat. Untuk tower BBB, CCC dan EEE yang mengalami undercosting,

seharusnya atas kekurangannya tersebut dimasukkan untuk mengurangi

cost of sales. Hal ini dikarenakan undercosting tersebut disebabkan oleh

klien yang membebankan cost of sales terlalu besar pada tahun tersebut,

sehingga cost of sales harus dikurangi. Jurnal penyesuaian yang

seharusnya dibuat adalah:

Inventory BBB 15.800.000.000

Inventory CCC 9.500.000.000

Inventory EEE 14.000.000.000

Cost of Sales 39.300.000.000

Sedangkan untuk tower AAA dan DDD, dimana penghitungan

inventory klien lebih besar daripada auditor. Jurnal penyesuaian yang

seharusnya dibuat adalah sbb:


72


Cost of Sales 86.000.000.000

Inventory AAA 11.000.000.000

Inventory DDD 75.000.000.000

Penghitungan inventory klien yang lebih besar dibanding auditor

merupakan akibat dari pembebanan cost of sales yang terlalu kecil untuk

kedua tower tersebut, sehingga cost of sales kedua bangunan tersebut

harus ditambah. Jurnal penyesuaian yang dibuat oleh akuntan dengan

mendebit inventory land cost merupakan hal yang salah. Hal ini

menyebabkan seolah-olah nilai tanah hanya merupakan akun pembuangan

nilai saja, akibat yang ditimbulkan dari penjurnalan ini adalah nilai dari

tanah menjadi tidak reliable karena tidak sesuai dengan nilai aslinya.

4.2.5.2 Analisis Prosedur Audit Shopping Centre

Untuk aset berupa shopping centre ini, auditor langsung

melakukan tes detail terhadap penambahan nilai atau mutasi yang terjadi

selama 2012. Tindakan yang auditor lakukan sudah tepat yaitu dengan

memeriksa dokumen perjanjian pembelian antara PT. RRD dan PT. URA.

Atas pemeriksaan dokumen ini, auditor mendapat audit objective terkait

right and obligation, dimana auditor mendapat keyakinan bahwa aset

shopping centre tersebut telah dialihkan ke PT. RRD dan saldo atas

shopping centre tersebut benar-benar dimiliki oleh perusahaan.

Kemudian auditor juga melakukan vouching terhadap keseluruhan

dokumen pembayaran dari PT. RRD. Secara keseluruhan atas transaksi

pembayaran tersebut, auditor tidak menemukan adanya masalah karena

semua dokumen tersedia lengkap dan telah dicatat dengan akurat. Namun

seharusnya auditor juga harus melakukan pemeriksaan dokumen atas

penambahan inventory selama dimiliki oleh PT. URA. Penambahan nilai

aset selama aset tersebut dibangun oleh PT. URA sangat besar

peningkatannya. Auditor seharusnya melakukan prosedur audit atas

peningkatan tersebut, apakah peningkatan tersebut wajar atau tidak. Hal ini

sangat mungkin dilakukan karena PT. URA merupakan perusahaan yang


73


masih berada dalam SW Grup, sehingga dokumen vouching sebenarnya

bisa didapat oleh auditor.

Spaces yang tersedia di shopping centre tersebut saat ini sudah

disewakan kepada tenants. Hal ini bertentangan dengan definisi inventory,

dan lebih sesuai untuk diklasifikasikan kedalam properti investasi sesuai

PSAK 13. Seharusnya auditor memberikan rekomendasi untuk dilakukan

reklasifikasi atas aset ini kedalam properti investasi agar sesuai dengan

PSAK yang berlaku.

4.2.5.3 Analisis Prosedur Audit Marketing Office

Inventory marketing office pada audit tahun ini tidak dilakukan

prosedur audit secara spesifik. Hal ini dikarenakan tidak adanya mutasi

yang signifikan dari tahun 2011. Atas alasan tersebut, auditor masih

mengandalkan audit sebelumnya atas marketing office tersebut. Namun

auditor tetap mendapatkan audit objective existence berdasarkan hasil

pengamatan fisik yang telah dilakukan pada audit tahun ini. Untuk audit

objective lain, auditor masih bersandar pada audit sebelumnya.

Sama halnya dengan shopping centre diatas, seharusnya dilakukan

reklasifikasi atas aset marketing office. Tujuan perusahaan untuk menjual

ataupun menghancurkan bangunan ini masih belum jelas. Marketing office

ini seharusnya diklasifikasikan kedalam aset tetap perusahaan, mengingat

fungsinya yang digunakan untuk kegiatan administratif perusahaan.



BAB 5

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Terdapat tiga poin kesimpulan yang dapat diambil dari pembahasan bab

sebelumnya, antara lain:

1. Kebijakan akuntansi yang diterapkan untuk keseluruhan properti di

PT. RRD sejauh ini terlihat banyak terjadi ketidaksesuaian dengan

peraturan yang berlaku. Hal ini terlihat dari beberapa jenis properti

yang diklasifikasikan dengan tidak tepat oleh PT. RRD. Kesalahan

kebijakan klasifikasi yang dilakukan oleh perusahaan lebih

disebabkan pada penerapan rencana jangka panjang manajemen atas

properti-properti tersebut yang berbeda dengan penggunaan saat ini.

Selain itu, PT. RRD berupaya untuk mengurangi biaya depresiasi atas

properti dengan mengklasifikasikan beberapa properti nya ke dalam

akun inventory terutama properti yang bernilai besar seperti shopping

centre.

2. Pengakuan perolehan inventory berupa tanah dan bangunan sudah

sesuai dengan PSAK 44. Perusahaan sudah mengkapitalisasi biaya-

biaya yang dikeluarkan kedalam masing-masing jenis persediaannya

secara tepat, namun terjadi kesalahan dimana PT. RRD saat ini

menghentikan kapitalisasi atas biaya pinjaman kedalam superblok

miliknya.

Metode pengakuan pendapatan atas penjualan apartemen sudah sesuai

dengan PSAK 44, dimana untuk penjualan apartemen, pendapatan

diakui sesuai dengan metode persentase penyelesaian atas apartemen

tersebut, dan menggunakan alternatif metode customer deposit jika

metode persentase penyelesaian belum dapat diterapkan. Namun pada

akhirnya PT. RRD tetap merekonsiliasi atas penggunaan metode


75


customer deposit tersebut seiring dengan persyaratan penggunaan

metode persentase penyelesaian yang mulai terpenuhi. Namun terjadi

kesalahan signifikan yang dilakukan oleh akuntan perusahaan, dimana

akuntan tidak membuat jurnal penyesuaian untuk mengurangi nilai

akhir inventory apartemen. Hal ini membuat nilai apartemen

terakumulasi dari periode ke periode. Akibatnya adalah nilai dari

apartemen menjadi overstated. Langkah akuntan PT. RRD yang hanya

menghitung nett antara nilai aktual apartemen dikurangi dengan

transfer cost building merupakan suatu kesalahan dari sisi akuntansi.

3. Berdasarkan hasil prosedur audit yang dijalankan oleh KAP XYZ,

terlihat bahwa audit objective existence, realizable value dan accuracy

mendapat perhatian yang sangat besar dari auditor. Existence dari

akun inventory teruji dari hasil pengamatan fisik yang dilakukan oleh

klien, pengamatan secara langsung telah memberi keyakinan terhadap

auditor bahwa aset tersebut ada dan sesuai dengan laporan

penyelesaian dari klien. Begitu pun realizable value yang didapat dari

prosedur NRV Test, yang menunjukkan bahwa nilai nilai realisasi

bersih superblok masih lebih besar dibanding dengan nilai perolehan

keseluruhan aset tersebut yang berarti nilai yang tercatat dapat

direalisasikan seluruhnya.

Rekalkulasi yang dilakukan auditor merupakan prosedur untuk audit

objective accuracy. Dari hasil penghitungan ulang tersebut, auditor

menemukan adanya variance antara penghitungan klien dan auditor.

Berdasarkan rekalkulasi inilah, seharusnya auditor dapat

merekomendasikan penyesuaian atas selisih yang terjadi, namun pada

kenyataannya, auditor tidak mampu memberikan rekomendasi

penyesuaian kepada klien, justru auditor mengikuti jurnal penyesuaian

versi klien yang jelas merupakan suatu kesalahan.

Dalam audit ini, terdapat audit objective lain yang cenderung

diabaikan oleh auditor. Terjadinya klasifikasi aset yang tidak sesuai

dengan PSAK menunjukkan bahwa audit objective classification

masih belum tercapai dalam proses audit kali ini. Auditor tidak


76


merekomendasikan jurnal reklasifikasi atas shopping centre,

marketing office, hotel dan beberapa properti lain, meskipun terlihat

terjadi kesalahan dalam mengklasifikasi properti tersebut. Auditor

kurang fokus terhadap cut off objective, dimana auditor tidak

melakukan cut off test untuk mengetahui apakah transaksi-transaksi

terkait inventory telah dicatat dalam periode yang tepat.

5.2 Saran

5.2.1 Saran Untuk PT. RRD

1. PT. RRD harus mengerti, menguasai dan mematuhi PSAK

sepenuhnya, klasifikasi aset yang tidak tepat merupakan indikasi

bahwa PT. RRD belum mematuhi peraturan yang berlaku

2. Manajemen PT. RRD harus membuat rencana yang pasti tentang

superblok yang dimilikinya, beberapa kesalahan klasifikasi atas

properti yang terjadi disebabkan oleh rencana manajemen PT. RRD

yang belum jelas.

3. Menerapkan tarif kapitalisasi biaya pinjaman yang digunakan untuk

membangun superblok dengan merujuk pada PSAK 26 revisi 2011,

dan mengkapitalisasikan biaya pinjaman sebagai penambah nilai

proyek superblok. Koordinasi yang lebih baik perlu dilakukan antara

PT. RRD dengan induk perusahaannya selaku pemilik utang terkait

proporsi biaya pinjaman yang digunakan.

4. Memperbaiki kesalahan pencatatan akuntansi apartemen, terutama

terkait menghitung nett dua akun yang berbeda, yaitu apartemen dan

transfer cost apartemen. Akuntan harus membuat jurnal penyesuaian

untuk mengurangi nilai apartemen yang masih dimiliki untuk tiap-tiap

periode.

5.2.2 Saran Untuk KAP XYZ

1. Auditor harus fokus untuk semua audit objective yang terkait akun

inventory, dan tidak mengabaikan jenis-jenis audit objective tertentu.


77


2. Auditor harus mengupdate peraturan-peraturan terbaru, hal ini sebagai

antisipasi jika adanya perubahan peraturan yang mempunyai pengaruh

atas kebijakan akuntansi klien.

3. KAP XYZ harus lebih memperhatikan alokasi tim audit dan waktu

field work selama audit pada PT. SW dan entitas anak nya. Dengan

perusahaan yang berisiko tinggi dan memiliki aset yang besar, jumlah

auditor yang bekerja dirasa masih kurang, komposisi tim audit juga

tidak sesuai dimana auditor yang memiliki spesialisasi dibidang audit

properti hanya dua orang (Supervisor dan Senior Auditor) dan

terbatasnya waktu field work menyebabkan adanya prosedur-prosedur

yang tidak dijalankan oleh auditor.

4. Auditor sebaiknya tidak boleh terlalu mengikuti pendapat manajemen

tapi harus bisa memberikan rekomendasi profesional sesuai PSAK

berlaku.

5. Dalam melakukan prosedur rekalkulasi inventory valuation, auditor

sebaiknya menggunakan data dari pihak independen (kantor penilai)

untuk mendapatkan nilai aset perusahaan. Data dari penilai inilah yang

dibandingkan dengan penghitungan klien untuk mendapatkan berapa

variance yang muncul.

6. Dalam melakukan prosedur physical observation, auditor harus

melakukan pengamatan secara menyeluruh untuk semua tangible

asset perusahaan, dalam audit inventory kali ini auditor terkesan

mengabaikan pengamatan untuk sub akun land, padahal dalam sub

akun land juga terdapat mutasi yang signifikan, dan seharusnya

dilakukan pengecekan untuk menguji existence atas peningkatan aset

tersebut.

5.2.3 Saran untuk Departemen Akuntansi FEUI

1. Memberikan sosialisasi lebih mendalam kepada mahasiswa terkait

skripsi, magang sks dan studi mandiri.

2. Meningkatkan kerjasama dengan lebih banyak perusahaan sebagai

tempat magang bagi mahasiswa akuntansi.



DAFTAR REFERENSI

Vionytha, Mega. “Metode Pencatatan dan Prosedur Audit atas Persediaan

Perusahaan Real Estate pada PT. CR.” Departemen Akuntansi Fakultas

Ekonomi UI: 2010

Arens, Alvin A, Randal J Elder, Mark J. Beasley and Jusuf Amir Abadi 2009.

Auditing and Assurance Services an Integrated Approach. New Jersey.

Prentice Hall

Kieso, Donald E, Jerry J. Weygandt, and Terry D. Warfield 2011. Intermediate

Accounting IFRS Edition Volume 2. New Jersey. Wiley

Ikatan Akuntan Indonesia. (2011). Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan

Revisi 2011. Jakarta: IAI.

Ikatan Akuntan Indonesia. (2001). Standar Profesional Akuntan Publik. Jakarta:

Yayasan Karya Salemba Empat.

KAP XYZ. 2012. Employee Handbook. 2012. KAP XYZ, Jakarta


unit coCode bookDate clusterCode unitCode unitNo netNetPrice-unrec netNetPrice-rec netPayment-recog OS Customer Deposit landArea buildArea Cogs Cogs % Cogs/m1 AMR 09/02/2008 AAA RITR1 R105A - 1,970,272,630.39 1,970,272,630.39 0.00 41,250,577.00 0 150 947,349,360 0.48 6,315,662.40

1 AMR 27/09/2007 AAA RITR2 R205A - 1,841,785,803.36 1,841,785,803.36 0.00 0.00 0 150 947,349,360 0.51 6,315,662.40

AMR 14/11/2011 AAA RITRP RP01D - 3,061,659,153.03 3,061,659,153.03 0.00 -0.30 0 150 947,349,360 0.31 6,315,662.40

1 AMR 04/08/2007 AAA RITG1 G105 - 1,660,125,077.60 1,660,125,077.60 0.00 0.00 0 148.9 940,402,131 0.57 6,315,662.40

1 AMR 05/08/2007 AAA RITG2 G205 - 1,948,018,624.40 1,948,018,624.40 0.00 0.00 0 148.9 940,402,131 0.48 6,315,662.40

1 AMR 20/02/2008 BBB COSG1 G101 - 1,637,136,038.23 1,637,136,038.23 0.00 -0.11 0 142.9 895,279,895 0.55 6,265,079.74

1 AMR 12/12/2007 BBB COSG1 G108 - 1,519,803,223.59 1,519,803,223.59 0.00 0.00 0 142.9 895,279,895 0.59 6,265,079.74

1 AMR 19/11/2007 BBB COSG2 G201 - 1,821,768,634.22 1,821,768,634.22 0.00 3.05 0 142.9 895,279,895 0.49 6,265,079.74

1 AMR 19/07/2008 BBB COSG2 G208 - 1,594,028,908.87 1,468,991,406.77 125,037,502.10 0.00 0 142.9 895,279,895 0.56 6,265,079.74

1 AMR 06/05/2011 DDD TIF05 0507 104,476,440 1,985,052,361.12 1,985,052,361.12 0.00 104,476,439.79 0 144.2 847,122,735 0.43 5,874,637.55

AMR 28/09/2010 DDD TIF05 0505B 92,931,958 1,765,707,203.56 1,765,707,203.56 0.00 92,931,995.23 0 144.2 847,122,735 0.48 5,874,637.55

1 AMR 26/03/2011 DDD TIF06 0607 104,351,549 1,982,679,434.71 1,982,679,434.71 0.00 104,351,548.94 0 144.2 847,122,735 0.43 5,874,637.55

AMR 15/02/2009 DDD TIF06 0605B 108,937,744 2,069,817,134.98 2,069,817,134.98 0.00 108,937,741.38 0 144.2 847,122,735 0.41 5,874,637.55

1 AMR 29/04/2011 DDD TIF07 0707 105,180,399 1,998,427,586.94 1,998,427,586.94 0.00 105,180,374.88 0 144.2 847,122,735 0.42 5,874,637.55

1 AMR 26/03/2011 DDD TIF08 0807 102,785,618 1,952,926,740.61 1,952,926,740.61 0.00 102,785,618.48 0 144.2 847,122,735 0.43 5,874,637.55

1 AMR 30/08/2007 CCC EMP08 0805 - 894,326,747.93 894,326,747.93 0.00 0.25 0 132.3 740,649,526 0.83 5,598,257.94

1 AMR 09/01/2010 CCC EMP08 0806 - 1,669,631,318.73 1,669,631,318.73 0.00 76,072,492.18 0 132.3 740,649,526 0.44 5,598,257.94

1 AMR 24/03/2008 CCC EMP08 0811 - 1,310,324,659.75 1,310,324,659.75 0.00 0.00 0 132.3 740,649,526 0.57 5,598,257.94

1 AMR 21/07/2007 CCC EMP08 0812 - 1,181,219,141.10 1,181,219,141.10 0.00 6,053,931.62 0 132.3 740,649,526 0.63 5,598,257.94

1 AMR 06/11/2007 CCC EMP09 0905 - 1,202,618,192.52 1,202,618,192.52 0.00 0.21 0 132.3 740,649,526 0.62 5,598,257.94

1 AMR 06/08/2008 CCC EMP09 0906 - 1,527,368,890.24 1,527,368,890.24 0.00 0.00 0 132.3 740,649,526 0.48 5,598,257.94


Lampiran 1 : Booking Report Apartemen


Lampiran 2 : Materiality Limit Guideline

These are expressed in Rupiah, converted from USD. $1 = 9,680Rp

US$ % US$ % US$ %First 25,000,000 2.00 10,000,000 5.00 5,000,000 10.00 Next 50,000,000 1.50 20,000,000 4.00 10,000,000 7.50 Next 75,000,000 1.00 30,000,000 3.50 15,000,000 6.00 Next 100,000,000 0.75 40,000,000 3.25 20,000,000 5.50 Balance 0.50 3.00 5.00

The principal users of the financial statements: Investors (Shareholders)9,680.00

IDR USDTotal Asset 2,484,582,292,444 = 256,671,724 Revenue (Annualized) - = - Net Assets = - Income Before Taxes (Annualized) - = - Resouces: inhouse December 31, 2012

IDRIDR % Overall ML

First 25,000,000 2.00 4,750,000,000 Next 50,000,000 1.50 7,125,000,000 Next 75,000,000 1.00 7,125,000,000 Next 106,671,724 0.75 7,600,360,365 Balance 0.50 -

256,671,724 26,600,000,000

Performance Materiality Limit(i) Low audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 80%)(ii) High audit risk engagement (Overall Materiality Limit * 70%) 18,620,000,000

Summary of Unadjusted Differences/ ET 798,000,000


Net Assets

MATERIALITY LIMIT GUIDELINERange - used if turn over or gross assets are to establish planning materiality.

Total Assets or Revenue Net Assets Income Before Taxes


UNIVERSITAS INDONESIA AUDIT ATAS PERSEDIAAN …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20347273-TA-Edwin...

Documents

Transcript of UNIVERSITAS INDONESIA AUDIT ATAS PERSEDIAAN …lib.ui.ac.id/file?file=digital/20347273-TA-Edwin...