TUGAS KELOMPOK

A. Dikumpulkan sebelum hari kamis (09/12/2010) melalui email : B. 1 (satu) kelas dibagi menjadi 8 kelompok ____________________________________________________________________________________________________

1. Apa yang anda ketahui mengenai unsur-unsur SISMIOP

SISMIOP terdiri dari 5 (lima) unsur pokok, yaitu :

1. NOP (Nomor Objek Pajak) : Nomor identifikasi objek pajak (termasuk objek yang

dikecualikan sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 Undang-undnag Nomor 12 Tahun

1985 sebagaimana diubah dalam UU Nomor 12 tahun 1994) yang mempunyai

karakteristik unik, permanen, standar dengan satuan blok dalam satu wilayah

administrasi pemerintahan desa/kelurahan yang berlaku secara nasional.

2. Blok : Zona Geografis yang terdiri dari sekelompok objek pajak yang dibatasi oleh batas

alam dan/atau buatan manusia yang bersifat permanen/tetap, seperti jalan, selokan,

sungai, dan sebagainya untuk kepentingan pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dalam

satu wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan.

3. ZNT (Zona Nilai Tanah) : Zona geografis yang terdiri atas sekelompok aobjek pajak yang

mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata yang dibatasi oleh batas

penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi

pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.

4. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) : Daftar yang dibuat untuk memudahkan

perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya

komponenutama dan/atau biaya komponen material bangunan dan biaya komponen

fasilitas bangunan.

5. Program Komputer : aplikasi komputer yang dibangun untuk dapat mengolah dan

menyajikan basis data SISMIOP yang telah tersimpan dalam format digital.

2. Sebutkan alternatif kegiatan pendataan OP dalam rangka pembentukan dan pemutakhiran

basisdata SISMIOP

a. Pendataan dengan penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP

b. Pendataan dengan Identifikasi Objek Pajak

c. Pendataan dengan Verifikasi Data Objek Pajak

d. Pendataan dengan Pengukuran Bidang Objek Pajak

3. Apa yang anda ketahui mengenai istilah-istilah : DBKB, DHR dan DHKP

a. DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) : Daftar yang dibuat untuk memudahkan

perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya

komponenutama dan/atau biaya komponen material bangunan dan biaya komponen

fasilitas bangunan.

b. Daftar Hasil rekaman (DHR): Daftar yang memuat rincian data tentang objek dan subjek pajak serta besarnya nilai objek pajak sebagai hasil dari perekaman data.

c. Daftar Himpunan Ketetapan Pajak (DHKP): Daftar himpunan yang memuat data nama wajib pajak, letak objek pajak, NOP, besar serta pembayaran pajak terhutang yang dibuat per desa/kelurahan.

4. Sebutkan pengelompokkan bangunan berdasarkan tipe konstruksi dan peruntukkan/

penggunaannya

Menurut tipe konstruksi:

1. Bangunan permanen. Merupakan bangunan dg. Konstruksi utamanya terdiri dari beton,

baja, batu dg umur bangunan lebih dr 15 thn.

2. Bangunan semi permanen. Merupakan bangunan yg hanya sebagian konstruksinya

menggunakan beton, baja, batu dg umur bangunan kurang dr 15 thn,

3. Bangunan sementara. Merupakan bangunan yg hanya dipakai utk sementara waktu dg.

Konstruksi utamanya terbuat dr bhn ringan spt kayu dg umur bangunan kurang dr 15 thn

Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) :

1. JPB 1 : Perumahan

2. JPB 2 : Perkantoran

3. JPB 3 : Pabrik

4. JPB 4 : Toko/ Apotik

5. JPB 5 : Rumah Sakit/ Klinik

6. JPB 6 : Olah Raga/ Rekreasi

7. JPB 7 : Hotel/ Restoran/ Wisma

8. JPB 8 : Bengkel/ Gudang/ Pertanian

9. JPB 9 : Gedung Pemerintah

10. JPB 10 : Lain-Lain

11. JPB 11 : BTKP

12. JPB 12 : Bangunan Parkir

13. JPB 13 : Apartemen/ Kondominium

14. JPB 14 : Pompa Bensin/ Kanopi

15. JPB 15 : Tangki Minyak

16. JPB 16 : Gedung Sekolah

5. Nomor objek pajak merupakan salah satu elemen kunci dalam pelaksanaan pemungutan PBB

dalam arti luas. Jelaskan sifat dari spesifikasi nomor objek pajak Spesifikasi NOP dirancang sebagai berikut :

a. Unik, artinya satu objek PBB memperoleh satu NOP dan berbeda dengan NOP untuk objek

PBB lainnya.

b. Tetap, artinya NOP yang diberikan pada satu objek PBB tidak berubah dalam jangka waktu yang relatif lama.

c. Standar, artinya hanya ada satu sistem pemberian NOP yang berlaku secara nasional.

6. Sebutkan maksud dan tujuan pemberian nomor objek pajak

a. Untuk menciptakan identitas yang standar bagi semua objek Pajak Bumi dan Bangunan

secara nasional, sehingga semua aparat pelaksana Pajak Bumi dan Bangunan mempunyai

pemahaman yang sama atas segala informasi yang terkandung dalam NOP.

b. Untuk menertibkan administrasi objek PBB dan menyederhanakan administrasi

pembukuan, sehingga sesuai dengan keperluan pelaksanaan PBB. Dalam pelaksanaannya

NOP juga identik dengan nomor SPPT, STTS, dan DHKP.

c. Untuk membentuk file induk PBB (master file) yang terdiri atas beberapa file yang salin

berkaitan melalui NOP.

7. Sebutkan dan gambarkan struktur penyusun dari nomor objek pajak

Struktur NOP terdiri dari:

a. KODE PROPINSI

b. Kabupaten Kota

c. Kecamatan

d. Kelurahan

e. Nomor urut blok

f. Nomor urut objek pajak

g. Tanda khusus

8. Kode propinsi pada struktur NOP terdiri dari 2 digit, jelaskan maksud dari masing-masing digit

tersebut

1. Digit ke-1 : menunjukkan kode pulau/ kepulauan

2. Digit ke-2 : menunjukkan nomor urut propinsi di suatu pulau/ kepulauan

9. Apa yang anda ketahui tentang BLOK

Blok : Zona geografis yang terdiri dari sekelompok OP PBB yang dibatasi oleh batas alam dan/

atau buatan manusia yang bersifat permanen/ tetap, seperti jalan bebas hambatan, jalan

arteri, jalan lokal, jalan kampung, sungai, saluran irigasi, darinasi dalam satu wilayah

administrasi kelurahan/ desa.

Konsep Blok

Pembentukan blok mengikuti ketentuan :

1. Batas blok merupakan batas alam atau buatan manusia yang tidak berubah dalam kurun

waktu yang lama

2. Batas blok tidak melampaui batas wilayah administrasi kelurahan

3. Satu blok dirancang untuk dapat menampung 200 bidang OP atau luasan 15 ha untuk

sektor pedesaan dan 10 ha untuk sektor perkotaan.

4. Batas blok tidak boleh berubah kecuali dalam hal luar biasa.

10. Apa yang anda ketahui tentang ZNT ZNT sebagai komponen utama identifikasi nilai objek pajak bumi mempunyai satu

permasalahan yang mendasar, yaitu kesulitan dalam menentukan batasnya karena pada

umumnya bersifat imajiner. Oleh karena itu secara teknis, penentuan batas ZNT mengacu

pada batas penguasaan/pemilikan atas bidang objek pajak. Persyaratan lain yang perlu

diperhatikan adalah perbedaan nilai tanah antar zona. Perbedaan tersebut dapat bervariasi

misalnya 10%. Namun pada prakteknya penentuan suatu ZNT dapat didasarkan pada

tersedianya data pendukung (data pasar) yang dianggap layak untuk dapat mewakili nilai

tanah atas objek pajak yang ada pada ZNT yang bersangkutan. Penentuan nilai jual bumi

sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan cenderung didasarkan kepada

pendekatan data pasar. Oleh karena itu keseimbangan antar zona yang berbatasan dalam

suatu wilayah administrasi pemerintahan mulai dari tingkat yang terendah sampai dengan

tingkat petinggi perlu diperhatikan. Informasi yang berkaitan dengan letak geografis

diwujudkan dalam bentuk peta atau sket salah satu hal terpenting adalah pemberian kode

untuk setiap ZNT. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan menentukan letak relatif objek

pajak di lapangan maupun untuk kepentingan lainnya dalam pengenaan Pajak Bumi dan

Bangunan. Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf dimulai dari AA

sampai dengan ZZ. Aturan pemberian kode pada peta ZNT mengikuti pemberian nomor blok

pada peta desa/kelurahan atau NOP pada peta blok (secara spiral

11. Sebutkan dan jelaskan setiap kegiatan tahapan pekerjaan dalam rangka pembentukan/

penyempurnaan anilisis ZNT – NIR

a. Persiapan

• Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT,

meliputi Peta Wilayah, Peta Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok

• Menyiapkan data-data dari KPP Pratama yang diperlukan, seperti data dari laporan

Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan

Penggolongan NJOP Bumi, dan sebagainya

• Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah,

seperti data Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan

wilayah berdasarkan Rencana Kota (RUTRK/RDTRK), data-data spesifik dari BPN,

dan sebagainya

• Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan

dengan mengacu pada KEP-04/PJ.6/1998)

b. Pengumpulan data harga jual

• Data harga jual

i. harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)

ii. harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)

iii. harga sewa, dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi

tertentu.

• Jumlah dan sebaran data harga jual

i. diupayakan tersebar merata,

ii. merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.

• Lokasi data harga jual

i. diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis,

ii. dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang

berbatasan, termasuk yang berada di wilayah kerja KPP Pratama yang lain

c. Kompilasi data harga jual

• Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan menurut

jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri,

perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain.

• Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa

data.

d. Penyesuaian Jenis Data dan Waktu

• Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi

data dengan keadaan per 1 Januari.

• Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor

yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis.

Seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat

suku bunga, dan lain-lain. Oleh karena itu perlu dibuat penyesuaian dengan

menambah persentase antara 2% s/d 10% pertahun

• Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran

atau data hipotik. Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang

biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari transaksi jual

beli. Oleh karena itu data harga penawaran perlu disesuaikan dengan

mengurangkan dalam persentase 5% s/d 20% sesuai dengan analisis di lapangan.

Untuk data hipotik disesuaikan dengan menambah dalam persentase 10% s/d 35%

sesuai analisis di lapangan

• Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di

lapangan. Variasi prosentase penyesuaian tidak dapat dipungkiri pasti terjadi, hal ini

tetap dibenarkan asalkan tidak menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari

kewajaran nilainya.

• Contoh :

Terdapat 2 (dua) transaksi atas properti yang serupa karakteristiknya. Properti A

dijual pada tanggal 2-5-1994 dengan harga Rp. 250.000.000,- sedangkan properti B

dijual pada tanggal 17-6-1998 dengan harga Rp. 400.000.000,- . Berarti kenaikan

harga selama 4 (empat) tahun adalah 60% atau 15% per tahun.

• Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai

Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu

data-data transaksi/penawaran yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang

wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya.

Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa, data PPAT/Notaris

yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain.

e. Plotting Data Harga Jual

¡ Menentukan harga jual tanah per meter persegi

1. Tanah kosong -> Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi

2. Tanah dan bangunan -> Menentukan nilai bangunan dengan bantuan DBKB

setempat kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan;

¡ Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT.

f. Membuat Batas Imajiner ZNT

• Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada

peta kerja ZNT,

• Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan

mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

1. Mempunyai potensi nilai yang mirip

2. Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama;

3. Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

• Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya, dengan

tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan

dinamika nilai pasar tanah yang ada.

g. Objek Acuan

• Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis,

• Nilainya telah diketahui,

• Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian.

Penentuan objek pajak

§ Diperlukan dalam hal 1 (satu) ZNT data harga jualnya kurang dari 3 (tiga);

§ Untuk memenuhi 1 (satu) ZNT terdapat minimal 3 (tiga) data pembanding;

Criteria pemilihan objek acuan

¡ Menggambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona-nya,

¡ Sebarannya cukup merata pada zona yang dinilai.

h. Analisis Data Penentuan NIR

• Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3(tiga) atau lebih

i. penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut

dengan menggunakan Formulir 3.

• Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga

i. penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu

untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a,

ii. merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3.

• Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan dengan

cara:

i. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang

terdekat dengan menggunakan Formulir 2a, sehingga terpenuhi tiga data

pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding

tersebut atau;

ii. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan

penyesuaian faktor lokasi, fisik, jenis penggunanan, sebagaimana Formulir

3a. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain

i. Pembuatan Peta ZNT/ NIR Akhir

• Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu

kelurahan/desa

• Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong

bidang milik

• Cantumkan NIR (nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah

hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja

• Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.

j. Hasil Akhir/ Laporan Kegiatan

• Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa,

• Sistematika laporan :

i. Halaman judul

ii. Transmital

iii. Sertifikasi Nilai

iv. Lembar pengesahan

v. Lampiran

- Formulir yang digunakan

- Peta ZNT

12. Sebutkan klasifikasi bangunan menurut jumlah lantai

Menurut Jumlah lantainya:

1. Bangunan tidak bertingkat,

2. Bangunan bertingkat,

3. Bangunan bertingkat sebagian (composite building).

13. Salah satu unsur komponen utama dari biaya komponen utama adalah pekerjaan atas tanah.

Sebutkan jenis pekerjaan dari pekerjaan atas tanah.

Pekerjaan ATAS TANAH (balok lantai, kolom lantai, pelat lantai, dinding geser, tangga).

14. Sebutkan langkah-langkah menghitung DBKB standar

a. Menentukan Harga Satuan

b. Menentukan Harga Kegiatan

c. Menentukan DBKB Standard

d. DILAKUKAN ADJUSMENT

• Adjustment luas

• Adjesment bangunan

15. Sebutkan pekerjaan-pekerjaan kantor yang terkait dengan kegiatan pendaftaran tanah.

Pekerjaan Kantor terkait dengan kegiatan pendaftaran Objek Pajak antara lain :

1. PENELITIAN DATA MASUKAN

Dimaksudkan untuk meyakinkan bahwa SPOP dan formulir –formulir pendukungnya telah

diisi dengan benar, jelas, dan lengkap serta ditandatangani oleh pihak-pihak yang

bersangkutan.

2. PEMBENDELAN SPOP

A. Untuk memudahkan penyimpanan dan pencarian kembali dokumen.

B. Diberikan penomoran bendel dokumen

3. PEREKAMAN DATA

Perekaman data ke dalam komputer dilakukan oleh Operator Data Entry. Proses

penerimaan dan perekaman SPOP dikoordinir oleh Operator Console.

4. PENYIMPANAN BENDEL

5. PRODUKSI DATA KELUARAN

Dilaksanakan sehubungan dengan adanya permintaan pelayanan dari WP seperti :

pendaftaran data baru, perubahan data, penerbitan salinan SPPT dan lain sebagainya.

Diketahui data dari informasi SPOP dan LSPOP adalah sebagai berikut :

JPB : Perumahan Atap : Genteng Beton Tipe : 45 Dinding : Batu-bata U. Efektif : 3 tahun Lantai : Ubin PC Kondisi Umum : Baik, tidak ada fasilitas Langit-langit : Triplek Jumlah Lantai : 1

A. DBKB Standard

B. Tabel Penyusutan

C. Klasifikasi Nilai Bangunan

Hitunglah NJOP Bangunan tersebut diatas

komponen utama Rp360,000.00

komponen material

atap

Rp114,000.00

dinding

Rp99,000.00

lantai Rp57,000.00

langit-langit Rp65,000.00

jumlah

Rp695,000.00

penyusutan 10% X 695,000 = Rp69,500.00 NJOP/m2 695,000-69,500 = Rp625,500.00

NJOP/m2 setelah konversi kelas 5 Rp595,000.00

NJOP 595,000 X 45m2 = Rp26,775,000.00