TUGAS PERENCANAAN KAWASAN

ANALISA PERUMAHAN KATUMIRI DI BANDUNG

Oleh:

Gita Nur Istiqomah 060212073

Emil Salim 060212097

DOSEN: Raymond Ch Taroreh, ST., MT.

UNIVERSITAS SAM RATULANGIFAKULTAS TEKNIK ARSITEKTUR

2009

Dengan total area 30 hektar, Katumiri ( berarti pelangi ) adalah sebuah kawasan impian yang mengintegrasikan wisata alam, agrowisata, entertainment, dan pemukiman berkelas beserta segala fasilitas penunjangnya dengan sentuhan bercita rasa tinggi. 

Berlokasi di Bandung utara, Katumiri hanya sejauh 7 km dari gerbang tol Pasteur. Dari ketinggian bukit dengan hawanya yang sejuk kita dapat menikmati view ideal pemandangan kota Bandung, Cimahi, dan waduk Saguling.

  WISATA ALAM

Di lokasi Katumiri terletak Curug Panganten, air terjun dengan air yang bening dari mata air di ketinggian bukit tidak jauh dari lokasi. Curug Panganten sebagai salah satu objek wisata alam dan rekreasi yang terdekat dari Bandung, kini ditingkatkan nilainya dengan sentuhan baru.

Selain menikmati penataan yang asri, kita dapat bersantap dan bersantai di restoran curug Bale Panganten.

Di bagian lain sungai yang berair deras dan berkelok, akan dikembangkan menjadi sarana olahraga rekreasi arung jeram, dengan menjalin kerjasama dengan organisasi olahraga cinta alam ini.

Di bawah rindangnya pepohonan di atas ketinggian bukit, terletak camping ground Satria Alam, tempat menikmati pengalaman hidup di alam bebas.

 FASILITAS RESORT

Fasilitas resort sebagai satu kesatuan utuh dari kawasan wisata dan perumahan Katumiri ditujukan untuk menyerap dan mewadahi bermacam kegiatan sebagai imbas dari berbagai trend yang terus berkembang.

Kegiatan menjalin hubungan dengan relasi bisnis, relaksasi dengan spa, fitness, maupun live music, dilakukan di club house Bidadari. Dengan wujud representasi kapal pesiar, dihidupkan nuansa pelabuhan berikut sensasi gemericik air disekelilingnya.

Di area yang menyatu dengan club house, disediakan panggung terbuka Cakrawala, tempat digelarnya berbagai aktifitas seni budaya.

View panorama Bandung, Cimahi, Saguling, dan lembah Cihanjuang dapat dinikmati dari hotel butik berbintang 4 Mahligai, yang akan dibangun untuk mengakomodasi kepentingan berbisnis sekaligus berwisata.

Apartemen sewa Kunang-kunang merupakan hunian bernuansa alam yang memiliki interaksi langsung dengan berbagai fasilitas dan atraksi yang ada. Memudahkan akses untuk memperoleh hiburan sehat dan

 

1

Potensi lain wisata alam yang disajikan adalah wisata agro, yakni Kebun Air, dimana kita langsung menyaksikan kegiatan perkebunan di area yang ditata apik. Rumah kaca, pematang berkelok sekaligus sebagai jogging track, dan gemercik air jernih sungai buatan mengalir mengitari blok-blok tanaman.

Restoran Tepian sebagai bagian tak terpisahkan dan sekaligus sebagai landmark dari Kebun Air adalah tempat bersantap dan beristirahat sambil menikmati pesona pemandangan kota Bandung di kejauhan.

Lapangan terbuka Mata Hati mewadahi kegiatan yang bersifat festival seperti kontes ikan hias dan burung, festival layang-layang, dsb, selain fungsi ruang publik seperti tempat bermain, berolahraga senam, jogging, dsb. Dengan bekerjasama dengan para entertaineur lokal, regional, dan internasional, bermacam acara digelar secara berkala.

menjalin hubungan bisnis.

PERUMAHAN

Dengan segala aktifitas yang menjadi gaya dan standar hidup kita ada di belakang rumah kita, tinggal di sini adalah wujud nyata dari impian tentang tempat tinggal yang ideal.

Akses yang mudah dengan kepadatan lalulintas rendah, merupakan lokasi yang cocok bagi yang memiliki mobilitas tinggi, mudah bergaul, dan menghargai prestasi.

Untuk itu kami persembahkan perumahan Ruma Ruma.

 Sebagai alternatif, selain didisain sebagai playground, taman Selasar Katumiri pun mewadahi berbagai fungsi publik serupa.

  Saat ini tersedia terbatas 98 unit, meliputi tipe kecil hingga tipe besar. Semua diwujudkan dalam penataan lingkungan yang apik dan bertema, serta desain rumah tinggal yang akrab dengan alam.

 

  Lingkungan Perumahan

2

L O K A S I  

 

Di ketinggian bukit Bandung Utara yang sejuk, namun dengan akses yang sangat cepat dan mudah, Katumiri hanya 'sejengkal' jaraknya dari berbagai fasilitas umum yang terkenal di Bandung, seperti rumah sakit, universitas/sekolah, supermarket/mall, pasar, dan bandara

.

 

 

JARAK TEMPUHHanya 7 (tujuh !) kilometer dari pintu Tol Pasteur. Sangat ideal bagi yang sangat memerlukan akses cepat dari dan ke Jakarta

WAKTU PENCAPAIANDari pintu Tol Pasteur dan pertigaan Cibabat, secara normal dapat dicapai dalam waktu 20 dan 15 menit saja.

 

ARUS LALU LINTASJalan Cihanjuang-nya sendiri (bersama-sama dengan jalan Kol. Masturi) merupakan jalan alternatif dari dan ke Lembang. Sebagaimana yang telah dirasakan saat ini, arus lalu lintas di jalan Dr. Setiabudi sudah jauh melampaui daya dukungnya.

PROSPEK LOKASIDengan jarak dan waktu tempuh yang sangat menguntungkan dan setelah penataan dan penyempurnaan dilakukan, dikemudian hari tempat ini akan menjadi primadona daerah tujuan wisata bagi masyarakat

 

3

PERUMAHAN RUMA RUMA  

 

Rumah Merah Delima - Tipe 200

Rumah Kuning Langsat - Tipe 140

 Profil Ruma-ruma  |  Spesifikasi Teknis |  Info Kavling

Ruma-ruma adalah sebuah kawasan hunian yang dikelilingi berbagai sarana rekreasi dan wisata.

Dengan segala aktifitas yang menjadi gaya dan standar hidup kita ada di belakang rumah kita, tinggal di sini adalah wujud nyata dari impian tentang tempat tinggal yang ideal.

Akses yang mudah dengan kepadatan lalulintas rendah, merupakan lokasi yang cocok bagi yang memiliki mobilitas tinggi, mudah bergaul, dan menghargai prestasi. Untuk itu kami persembahkan perumahan Ruma Ruma.

KONSEP

Dirancang agar menyatu dengan lingkungan, menggunakan bahan-bahan alam, memperhatikan kondisi lahan dengan permainan tinggi lantai, plafond, finishing dinding beragam, dan taman dengan bukit-bukit yang kecil.

Tampak muka bangunan diilhami kesederhanaan alam yang kaya akan makna. Dipoles dalam nuansa warna terakota dari bata, abu-abu dari batu, dan warna pastel yang disesuaikan dengan selera dan trend warna saat ini. Estetika geometris yang bersih pada permainan dinding, atap beton, kusen-kusen jendela dan pintu.

Permainan tata ruang mempertimbangkan fungsi dengan desain secara maksimal untuk mendapatkan pencahayaan dan udara alami dari jendela, lubang kusen, bovenlict dan jalusi kayu.

4

Rumah Awan Putih - Tipe 135

Rumah Hijau Daun - Tipe 100

Rumah Biru Laut - Tipe 40

5

M A S T E R  P L A N  

 

Masterplan Katumiri mewujudkan sebuah kawasan terintegrasi antara unsur-unsur wisata alam dan perumahan, serta segala fasilitas pendukungnya.

 

6

GALERI FOTO  

  Lingkungan Perumahan  |   Alam Wisata  |   Rumah  |   Outdoor Activities  |   Foto Udara

 Lingkungan Perumahan

7

8

  Lingkungan Perumahan  

9

  Lingkungan Perumahan

  Lingkungan Perumahan  

10

ANALISA TERHADAP PERUMAHAN KATUMIRI

Konsep perencanaan dan pola jalan merupakan dua hal utama dalam perencanaan realestat. Secara teori dalam perencanaan realestat terdapat tiga (3) konsep perencanaan yaitu konsep neotradisional atau konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Sebagian besar perumahan di kota Bandung menerapkan konsep neotraditional. Hal ini dapat dipahami, pertama karena konsep yang lain belum dikenal pada masa pengembangan tahun 1970-1990, kedua karena skala pengembangannya yang relatif kecil, dibawah 200 ha. Hingga pada masa tahun 1991-2000, konsep PUD sudah berkembang pada awalnya di kawasan BOTABEK dan kemudian di Bandung terutama pada realestat atau perumahan skala besar. Untuk penerapan pola jalan, baik pada masa 1970-1990 maupun pada masa 1991-2000, pola jalan grid yang paling banyak diterapkan karena lebih praktis dan efisien dalam penataan kapling. Dengan pola ini akan diperoleh bentuk kapling empat persegi yang relatif lebih sesuai dengan kondisi pasar di Indonesia. Karena alasan praktis (desain) dan kepercayaan (feng-shui), konsumen tidak berminat dengan bentuk kapling yang tak beraturan dan kapling dengan sisi depan yang lebih panjang dari sisi belakang.

Seiring dengan perkembangan zaman, kawasan realestat kini tak hanya direncanakan dengan konsep neotradisional atau konvensional. Selain konsep perencanaan, pola jalan yang diterapkan pada kawasan realestat saat ini juga telah berkembang tidak saja dengan pola jalan grid yang selama ini dipergunakan, tetapi juga penerapan pola jalan loop dan cul-de-sac.

KONSEP PERENCANAAN DAN POLA JALANDalam perencanaan kawasan realestat, konsep perencanaan dan pola jalan yang akan menentukan produk akhir atau rumah yang akan dijual.

Konsep PerencanaanPerencanaan realestat dimulai dengan suatu konsep pemasaran yang jelas tentang produk

rumah. Suatu produk akhir seperti langgam bangunan, bentuk dan ukuran kavling sangat tergantung pada bagaimana pembagian suatu lahan. Terdapat 3 (tiga) konsep perencanaan yang berkaitan dengan pembagian lahan atau subdivision yaitu konsep konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Pada konsep neotradisional (gambar 1) tingkat kepadatan rumah sama seperti pada konsep cluster namun batasan kapling yang jelas dan bentuk kapling yang relatif sama tersebar secara merata pada keseluruhan lahan.

Gambar 1. Konsep KonvensionalSedangkan pada kosep cluster (gambar 2),

rumah dibangun secara berkelompok (cluster) untuk mendapatkan kepadatan yang tinggi pada suatu area, sehingga lahan lainnya dapat dimanfaatkan untuk ruang terbuka. Konsep PUD (gambar 3) merupakan suatu pengembangan multi fungsi yang fleksibel tanpa ada pembagian yang kaku untuk setiap zona kegiatan, dalam suatu unit lahan dapat dikombinasikan semua kegiatan seperti perumahan dengan berbagai tipe, perkantotan, pertokoan,

rekreasi dan ruang terbuka.

11

Gambar 2. Konsep Cluster

Gambar 3. Konsep PUD

Pola JalanSecara garis besar, terdapat tiga (3) pola jalan yaitu

pola kotak (straight strut/gridiron), pola putaran (loop), dan pola cul-de-sac (gambar 4). Tiap-tiap pola jalan memiliki

kelebihan dan kekurangan bagi perencanaan. Pola grid, misalnya, memiliki kelebihan bentuk kapling yang praktis and efisien, tetapi pola ini akan menimbulkan frekwensi lalu lintas yang relative tinggi karena merupakan jalan tembus. Pola jalan ini paling efisien secara ekonomis dalam penataan kapling, sehingga sangat popular diterapkan dalam perencanaan realestat di Amerika Serikat pada tahun 1940-an dan 1950-an. Untuk pola cul-de-sac, privasi yang tinggi dan lalu lintas yang rendah dapat dicapai, akan tetapi dengan pola ini akan tercipta bentuk kapling yang tidak beraturan. Pada tahun 1929, pola ini pertama kali diterapkan pada kota Radburn, New Jersey, Amerika Serikat untuk mengurangi frekwensi lalu lintas pada kawasan perumahan. Dengan bentuk jalan buntu akan tercipta pengelompokan rumah, dan dengan batasan jumlah rumah yang dilayani maka akan tercipta dimensi jalan yang ekonomis, yaitu dimensi lebar jalan lebih kecil. Pola loop juga menyediakan privasi, keamanan dan bentuk jalan buntu yang ekonomis tanpa kesulitan untuk berputar kembali. Dengan pola jalan ini dapat direncanakan beberapa pola pengelompokan rumah.

Gambar 4. Pola-Pola Jalan

PENERAPAN KONSEP PERENCANAANPerkembangan Realestat di Bandung

Secara garis besar perkembangan realestat terbagi dalam dua (2) tahapan pengembangan. Tahap pertama, periode 1970 – 1900 yakni pembangunan perumahan oleh pihak pengembang swasta dalam skala besar. Sedangkan tahap kedua adalah pada periode 1991-2000. Perkembangan realestat sangat erat kaitannya dengan kondisi makro ekonomi, sejumlah kebijakan di bidang moneter, investasi dan perijinan telah mendorong pertumbuhan dahsyat realestat pada era tahun 1992-1995. Di bidang moneter, pemerintah mendorong bank untuk melakukan ekspansi kredit setelah kebijakan uang ketat yang diberlakukan pada tahun 1990. Paket deregulasi yang mempermudah pemberian ijin lokasi kepada pengembang memacu pengembangan realestat skala besar di kota-kota besar seperti kawasan Jabotabek, Surabaya dan Bandung. Penerapan Konsep Perencanaan

Selama 30 tahun perkembangan realestat di kota Bandung telah berkembang, baik perumahan menengah kebawah maupun menengah keatas. Dalam hal ini Perumahan Katumiri

12

menerapkan konsep PUD. Penerapan konsep PUD pada perumahan hanya sedikit karena diperuntukkan untuk skala yang besar dimana kawasan ini dapat dikembangkan bukan hanya untuk perumahan tetapi juga menyediakan sarana yang lengkap seperti layaknya suatu “kota”, antara lain fasilitas perdagangan, perkantoran, tempat rekreasi, tempat ibadah, dan fasilitas pendidikan. Jadi, perumahan ini adalah bagian dari produk konsep pengembangan kota mandiri yang berkembang di Indonesia pada tahun 1990-an.Penerapan Pola Jalan

Sebagian besar perumahan menerapkan pola jalan grid, dan umumya pada kawasan realestat yang dikembangkan pada tahun 1970 sampai 1990-an. Namun setelah tahun 1990-an, seiring dengan munculnya realestat mewah dengan konsep kota mandiri maka penerapan pola jalan mulai memanfaatkan pola jalan cul-de-sac. Pada kawasan perumahan padang golf, maka pola jalan cul-de-sac harus diterapkan untuk menghindari akses kendaraan dan pejalan kaki ke lapangan golf, seperti pada realestat Citra Raya, Graha Famili dan Pakuwon Indah. Penerapan pola jalan grid pada hampir semua kawasan realestat di Surabaya didasarkan pada pertimbangan efisiensi dalam arti bentuk kavling empat persegi lebih mudah diterima oleh pasar dibandingkan dengan bentuk yang tak beraturan. Selain itu, bagi masyarakat tertentu (Tionghoa) akan menolak untuk membeli kapling dengan bentuk “sisi depan lebih panjang dari sisi belakang” karena alasan kepercayaan bahwa bentuk kapling tersebut tidak membawa keberuntungan dimana rejeki terus menerus keluar. Kedua bentuk kapling ini dapat terjadi pada penerapan pola cul de sac dan loop. Sedangkan bentuk kapling “tusuk sate” yang juga tidak disenangi dapat terjadi pada semua pola jalan. Terdapat dua kelemahan suatu kawasan apabila menerapkan pola jalan grid. Pertama, pada pola ini lalu lintas kendaraan dan pejalankaki dapat tembus (a through traffic ), sehingga frekwensi lalu lintas lebih tinggi dan menimbulkan polusi asap dan kebisingan pada warga penghuni. Sebagai contoh adalah kasus jalan Jemur Andayani yang dimanfaatkan oleh masyarakat sebagai jalan tembus dari jalan Rungkut ke jalan Akhmad Yani. Namun karena polusi yang diakibatkan dan jalan sering rusak dimana beban lalu lintas melebihi fungsinya, maka akhirnya jalan tersebut ditutup oleh warga penghuni kawasan. Kelemahan kedua adalah karena merupakan jalan, tembus maka pengawasan keamanan pada kawasan perumahan relatif lebih sulit. Pengawasan masalah keamanan ini menjadi begitu penting dan sangat terasa sekali pada saat terjadinya tragedi kemanusian pada tanggal 13-14 Mei 1998 di Jakarta. Dampak tragedi ini menggerakan semua penghuni realestat dan sampai saat ini untuk menutup semua jalan tembus dengan portal atau pagar dan hanya menyisakan satu pintu masuk (one gate system) untuk memudahkan pengawasan. Sebenarnya masalah pengawasan keamanan lingkungan realestat ini sudah disadari oleh para pengembang untuk realestat-realestat mewah pada periode 1991-2000. Karena itu, mereka mengembangkan sistim satu pintu pada tiap-tiap blok kawasan dan menjadi salah satu selling point dalam pemasaran produknya. Pola-pola ini dapat dilihat pada beberapa kawasan yang baru dikembangkan pada masa setelah tahun 1990-an, seperti Citra Raya, Pakuwon Indah, dan Graha Famili di kawasan Surabaya Barat dan Laguna Indah di Surabaya Timur

KESIMPULANBerdasarkan konsep perencanaan yang berbeda terlihat bahwa perumahan Katumiri

menggunakan konsep PUD dimana terdapat “bagian bersama” seperti taman dan fasilitas. Hal ini dikarenakan merupakan pembangunan skala besar yang dikembangkan dalam masa yang panjang yakni dengapengembagan secara bertahap sehingga mau tidak mau harus dikelola dengan baik untuk mendapatkan nilai tambah (added value) sehingga makin lama makin bertambah nilai jualnya. Hal ini merupakan bagian dari perkembangan yang ada di Indonesia, khususnya di kawasan BOTABEK yaitu pengembangan realestat dengan konsep kota baru atau mandiri dengan skala lahan yang luas.

Berdasarkan pola jalan, perumahan katumiri menggunakan pola cul-de-sac dimana diperlukan untuk menghindari akses langsung (jalan buntu) dengan system one gate selain karena kondisi lahan yang berkontur. Akhir kata, apabila penerapan konsep perencanaan dan pola jalan

13

dikaitkan dalam perencanaan suatu kawasan, maka Sesungguhnya dengan menerapkan intrumen zoning dengan tegas terutama ketentuan ruang terbuka hijau, maka pilihan konsep akan jatuh pada konsep cluster dan PUD, sehingga kualitas bukan kuantitas realestat yang akan diperoleh.

14