Tugas Besar Ekonomi Teknik Kelompok 02

8/11/2019 Tugas Besar Ekonomi Teknik Kelompok 02

1/15

TUGAS BESAR

EKONOMI TEKNIK 02

Analisis Kelayakan Proyek Investasi Pembagunan Komplek Ruko

Harapan Depok

Oleh:

KELOMPOK 02

Ega Religia (1306404992)

Fhani Meliana (1206212413)

Jason Gabriel Jonathan (1206238904)

Ranee Devina Rusli Putri (1206212483)

Sri Dwi Aryani (1206212395)

MATA KULIAH DASAR TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS INDONESIA

AGUSTUS 2014


2/15

2

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan karunia-

Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Laporan Tugas Besar yang membahas mengenai

aplikasi ekonomi teknik pada proyek pembangunan.

Penulis menyampaikan ucapan terimakasih kepada Bapak Rully Andhika selaku dosen

mata kuliah Ekonomi Teknik yang telah membimbing kami dalam menyelesaikan laporan

tugas besar ini. Ucapan terimakasih juga penulis sampaikan kepada teman-teman selaku

rekan dalam kelas Ekonomi Teknik 02 yang telah memberikan saran dan dukungan kepada

penulis selama proses penyelesaian proyek.

Penulis menyadari bahwa masih banyak kesalahan dalam penulisan laporan tugas besar.Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan saran serta kritik yang membangun sehingga

dapat membawa perbaikan yang lebih positif. Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih.

Depok, Agustus 2014

Penulis


3/15

3

EKONOMI TEKNIK

TUGAS BESAR KELOMPOK

KASUS:

Misalkan perusahaan Anda mempunyai kesempatan untuk membeli tanah di kawasan

strategis Jalan Juanda, Depok, tidak jauh dari Jalan Margonda Raya. Luas tanah tersebut

adalah seluas 1 ha (panjang dan lebarnya bebas diasumsikan sendiri), dengan harga sebesar

Rp.8.000.000,00 per . Modal ekuitas yang perusahaan Anda miliki adalah sebesarRp.50.000.000.000,00 (50 milyar) yang sedang diivestasikan dengan IRR sebesar 8% per

tahun. Bunga pinjaman yang berlaku adalah sebesar 12% per tahun. Investasi apa yang akan

Anda bangun di atas tanah tersebut? Lakukan analisa kelayakan investasinya!

PENYELESAIAN:

A. Data

Data yang diperoleh berdasarkan kasus adalah sebagai berikut:

1. Lokasi tanah : Jalan Juanda Depok, dekat Jalan Margonda Raya

2.

Luas tanah : 1 ha = 10.000 m2

3. Harga tanah per m2 : IDR 8.000.000

4. Modal Ekuitas perusahaan : IDR 50.000.000.000

5. IRR : 8% per tahun

6. Bunga pinjaman : 12% per tahun

B. Jenis Investasi

Dari beberapa opsi jenis proyek investasi, kelompok kami pada akhirnya memilih

investasi bangunan berupa ruko tempat usaha. Pemilihan ini berdasarkan pada lokasi

tanah yaitu di Jalan Juanda (dekat Jalan Margonda Raya), dan menurut analisis kami

tanah di Jalan Juanda merupakan lahan investasi yang baik serta lebih sesuai untuk

wilayah pertokoan karena relatif tidak terlalu sepi.


4/15

4

C. Informasi Perencanaan Investasi

Tabel 1. Harga Jual Ruko

Data di atas yaitu beberapa alternatif harga penjualan setiap satu unit ruko di daerah

Sawangan Lenteng Agung Depok. Alternatif yang kelompok kami gunakan untuk

penjualan adalah alternatif G.

D. Denah Lokasi

Gambar 1. Denah Lokasi Ruko


5/15

5

E. Layout Proyek

Gambar 2. Denah Kompleks Ruko

Gambar 3. Denah Bagian Lantai 1 Ruko

Gambar 4. Denah Bagian Lantai 2 Ruko


6/15

6

F. Gambaran Umum Proyek

Pembangunan ruko dilakukan di atas tanah seluas 10.000 m2 di Jalan Juanda, Depok.

Unit yang akan dibangun sejumlah 100 unit dengan luas per unitnya 63 m2, maka sisa

tanah kosong seluas 3700 m2digunakan untuk lahan parkir, lahan septitank, bak sampah,

pos satpam, taman, dan pagar. Dengan total uang IDR 50.000.000.000 diasumsikan tidak

cukup untuk memenuhi pengeluaran pembangunan seluruh unit ruko, maka kami

melakukan peminjaman ke bank sejumlah IDR 90.000.000.000.

G. Persyaratan Pembangunan

Persyaratan pembangunan telah memenuhi Perwal No. 14 Tahun 2013 Tentang Izin

Ruang Pasal 15 dan Pasal 17. Khususnya pada pasal 17 ayat (3) tentang kegiatan

perdagangan/komersial jasa meliputi

a. Lahan parkir dalam 1 (satu) persil dimanfaatkan menjadi tempat parkir bersama dan

tidak boleh di pagar, dan

b.

Untuk semua kegiatan perdagangan dan jasa, ruang terbuka hijau (RTH) ditetapkan

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan

H. Analisis

Dalam menganalisis proyek investasi pembangunan ruko, metode yang digunakan adalah

metode NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate Return).

1. Rencana Pemasukan

a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000

b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000

c.

Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN)

2. Rencana Pengeluaran

a.

Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m2

b.

Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m2 (sudah termasuk biaya listrik,

air,dll).

c. Pembayaran kredit ke bank

3. Pajak

Sebagai pengusaha berpenghasilan di atas IDR 600.000.000/tahun, maka statusnya

menjadi PKP (Pengusaha Kena Pajak). Dalam usaha ruko sendiri terdapat beberapa

pajak yang harus disetorkan kepada negara, di antaranya:

a. Pajak pertambahan nilai (PPN)


7/15

7

Dasar hukum yaitu UU PPN No. 42 Tahun 2009 pasal 7 ayat (1) dengan tarik

pajak 10% dari harga jual per unit ruko

b.

Pajak penghasilan (PPh) untuk badan hukum CV/firma

Dasar hukum yaitu UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan pasal 17

ayat (1b) dengan ketentuan flat rateyaitu 25% dari total penghasilan bersih per

tahun.

c. Pajak alih bangunan

Dasar hukum diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.243/PMK.03/2008

tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif 5% yang

dibebankan kepada pembeli dan penjual.

I. Perhitungan

1) Perhitungan MARR

Mencari WACC (weighted average cost of capital)

WACC = (equity fraction) x (cost of equity capital) + (debt fraction) x (cost of

capital)

[

] [

]

2) Perhitungan Inflasi

(sumber: http://www.inflation.eu/inflation-rates)

3)

Perhitungan Future Worth

Setelah dilakukan interpolasi dari data tabel, dihasilkan faktor F/P = 1,499

Future Worth = IDR 5.996.000.000


8/15

8

MonthCash Flow Before Tax

Investment and Salvage Annual Costs Annual Income Net Income

0 IDR (105.385.000.000,00) IDR - IDR - IDR (105.385.000.000,00)

1 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 34.980.000.000,00 IDR 33.922.291.667,00

2 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 39.960.000.000,00 IDR 38.902.291.667,00

3 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 44.940.000.000,00 IDR 43.882.291.667,00

4 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 49.920.000.000,00 IDR 48.862.291.667,00

5 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

6 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,007 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

8 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

9 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

10 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

11 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

12 IDR - IDR (101.857.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (81.937.708.333,00)

13 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

14 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

15 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

16 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

17 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

18 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

19 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

20 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

21 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

22 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

23 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

24 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

25 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 14.940.000.000,00 IDR 13.882.291.667,00

26 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 9.960.000.000,00 IDR 8.902.291.667,00

Tabel 3. Perhitungan Cash Flow Before Tax (sebelum pajak)


9/15

9

27 IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 4.980.000.000,00 IDR 3.922.291.667,00

Total IDR (105.385.000.000,00) IDR (129.358.124.991,00) IDR 598.080.000.000,00 IDR 363.336.875.009,00

NPV IDR 298.596.763.267,24

PW of Cost IDR (116.159.788.611,90)

B/C 2,5705691

IRR 29%

Tabel 4. Perhitungan Pajak

MonthPajak

Pajak Pertambahan Nilai (10%) Pajak Penghasilan (25%) Pajak Alih Bangunan (5%)

0 IDR - IDR - IDR -

1 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)

2 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)

3 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)

4 IDR (6.875.000.000,00) IDR - IDR (3.437.500.000,00)

5 IDR - IDR - IDR -

6 IDR - IDR - IDR -

7 IDR - IDR - IDR -

8 IDR - IDR - IDR -

9 IDR - IDR - IDR -

10 IDR - IDR - IDR -

11 IDR - IDR - IDR -12 IDR - IDR (27.570.625.001,00) IDR -







10/15

10







24 IDR - IDR (56.586.875.001,00) IDR -




Tabel 4. Perhitungan Cash Flow After Tax (setelah pajak)

Cash Flow After Tax (CFAT)

Investment and Salvage Annual Cost Annual Income Net Income

IDR (105.385.000.000,00) IDR - IDR - IDR (105.385.000.000,00)

IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 34.980.000.000,00 IDR 23.609.791.667,00

IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 39.960.000.000,00 IDR 28.589.791.667,00

IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 44.940.000.000,00 IDR 33.569.791.667,00

IDR - IDR (11.370.208.333,00) IDR 49.920.000.000,00 IDR 38.549.791.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (129.428.333.334,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (109.508.333.334,00)

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00


11/15

11

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR 18.862.291.667,00

IDR - IDR (57.644.583.334,00) IDR 19.920.000.000,00 IDR (37.724.583.334,00)

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 14.940.000.000,00 IDR 13.882.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 9.960.000.000,00 IDR 8.902.291.667,00

IDR - IDR (1.057.708.333,00) IDR 4.980.000.000,00 IDR 3.922.291.667,00

IDR (105.385.000.000,00) IDR (129.358.124.991,00) IDR 598.080.000.000,00 IDR 363.336.875.009,00

NPV Rp187.459.606.945,73

PW of Cost IDR (227.296.944.933,41)

B/C 0,824734389

IRR 20%


12/15

12

J. Analisis Sensitivitas

1) MARR

Percent Variation % MARR/year MARR Variation per month PW Variation per month

-20% 9% 0,007053186 Rp305.460.256.052,97

-10% 10% 0,007897747 Rp301.978.498.587,33

0% 11% 0,008734594 Rp298.578.231.137,50

10% 12% 0,009563873 Rp295.256.660.891,87

20% 13% 0,010385726 Rp292.011.118.660,30

30% 14% 0,011200291 Rp288.839.052.221,63

40% 15% 0,012007701 Rp285.738.020.090,58

50% 17% 0,012808087 Rp282.705.685.674,01

2) First Cost

Percent Variation P Variation per month PW Variation per month

-20% IDR (84.308.000.000,00) Rp319.673.763.267,24

-10% IDR (94.846.500.000,00) Rp309.135.263.267,24

0% IDR (105.385.000.000,00) Rp298.596.763.267,24

10% IDR (115.923.500.000,00) Rp288.058.263.267,24

20% IDR (126.462.000.000,00) Rp277.519.763.267,24

30% IDR (137.000.500.000,00) Rp266.981.263.267,24

40% IDR (147.539.000.000,00) Rp256.442.763.267,24

50% IDR (158.077.500.000,00) Rp245.904.263.267,24

3) Grafik

Rp0.00

Rp50,000,000,000.00

Rp100,000,000,000.00

Rp150,000,000,000.00

Rp200,000,000,000.00

Rp250,000,000,000.00

Rp300,000,000,000.00

Rp350,000,000,000.00

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

PWV

ariationperm

onth

MARR (%)

Grafik 1 Analisis Sensitivitas


13/15

13

Melalui grafik di atas diketahui bahwa variabel First Cost (merah) lebih

berpengaruh dibandingkan dengan variabel MARR (biru), ini dapat dilihat dari gradien

First Cost yang lebih besar dari MARR (garis grafik yang lebih miring). Sehingga, dapat

disimpulkan bahwa MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi dibandingkan dengan

variable first cost.

K. Analisis Alternatif Do Nothing (DN)

Setelah melakukan analisis After Tax diperoleh uang sejumlah

Rp187.459.606.945,73. Sedangkan untuk membandingkan dengan alternatif do nothing,

dilakukan langkah langkah sebagai berikut:

1)

Mencari effective interest rate per bulan dari interest rate (bunga bank) = 8%

2)

Melakukan interpolasi untuk mendapatkan faktor F/P, sehingga didapatkan hasil

1,14715

3) Mengalikan dengan modal ekuitas yang dimiliki = IDR 50.000.000.000,00

4) Didapatkan jumlah uang IDR 57.357.500.000,00

Apabila dibandingkan dengan investasi pembangunan ruko dan ditambah modal

pinjaman dari bank yang menghasilkan uang sebesar Rp187.459.606.945,73, jumlah

yang didapatkan dari alternatif do nothing lebih sedikit dari keuntungan pembangunan

ruko. Atau dengan kata lain, pembangunan ruko adalah alternatif yang lebih

menguntungkan.


14/15

14

KESIMPULAN

Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan diatas dan

dalam perhitungan dengan menggunakan program Microsoft Excel, maka dapat ditarik

rangkuman perhitungan sebagai berikut :

1) Bentuk proyek investasi yang dipilih adalah ruko tingkat 2.

2)

Rencana Pemasukan

a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000

b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000

c.

Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN)

3) Rencana Pengeluaran

a.

Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m2

b. Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m2 (sudah termasuk biaya listrik,

air,dll).

c.

Pembayaran kredit ke bank dengan buka 12% per tahun.

4) MARR: 11%

5) NPV: IDR 319.971.027.222,12

6)

IRR: 29%

7) B/C Ratio: 2,754576528

8) Payback Period: 12 bulan

9)

Inflasi: 1,56%

10)Analisis sensitivitas: MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi daripada first cost terhadap

nilai dari present worth.

Berdasarkan perhitungan tersebut, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan, yakni sebagai

berikut:

1) Pembangunan komplek ruko Harapan Depok merupakan pembangunan proyek yang

legal dari Pemerintah, dikarenakan telah sesuai dengan prosedur yang diterapkan oleh

pemerintah kota Depok serta telah mengikuti peraturan yang diterapkan dalam undang-

undang mengenai persyaratan pembangunan dan mengenai tanggungan pajak.

2)

Pembangunan komplek ruko merupakan proyek yang layak untuk direalisasikan,

dikarenakan ROR sebesar 29% yang diperoleh lebih besar dari MARR yang ditetapkan


15/15

15

sebesar 11%. Selain itu, B/C ratio yang dihasilkan memiliki nilai lebih dari 1.0, yakni

sebesar 2.75, yang menunjukan bahwa proyek layak untuk direalisasikan.

3)

Pembangunan komplek ruko adalah alternatif yang lebih menguntungkan, dibandingkan

dengan alternative do nothing yang hanya menginvestasikan uang dalam bentuk deposito

di bank dengan IRR 8% per tahun.

Tugas Besar Ekonomi Teknik Kelompok 02

Documents

Transcript of Tugas Besar Ekonomi Teknik Kelompok 02