TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN …...TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

TUGAS AKHIR

PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN ALOKASIPENYEDIAAN SARANA PRASARANA DI PERUMAHAN

SOLO BARU

Diajukan Sebagai Syarat untuk Mencapai Jenjang Strata-1Perencanaan Wilayah dan Kota

Oleh:DWI ADI KURNIAWAN

NIM. I0606014

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAJURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARETSURAKARTA

2011


commit to user

ii

PENGESAHAN

PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN ALOKASIPENYEDIAAN SARANA PRASARANA

DI PERUMAHAN SOLO BARU

Disusun Oleh:DWI ADI KURNIAWAN

I 0606014

Menyetujui,Surakarta, 11 Januari 2011

Dosen Pembimbing Tugas Akhir

Pembimbing I Pembimbing II

Ir. Soedwiwahjono, MTNIP. 19620306 199003 1 001

Ir. Widi Suroto, MTNIP. 19560905 198601 1 001

Mengesahkan,

Ketua Jurusan Arsitektur Ketua Program StudiPerencanaan Wilayah dan Kota

Ir. Hardiyati, M.T. Ir. Galing Yudana, M.T.NIP. 19561209 198601 2 001 NIP. 19620129 198703 1 002

Pembantu Dekan I

Ir. Nugroho Djarwanti, M. T.19561112 198403 2 007

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTAJURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SEBELAS MARETSURAKARTA

2011


commit to user

iii

MOTTO DAN PERSEMBAHAN

MOTTO

Kemauan dan kerja keras adalah sebuah proses menuju keberhasilan

Kegagalan adalah sebuah keberhasilan yang tertunda

PERSEMBAHAN

Tugas Akhir ini penulis persembahkan untuk :

ALLAH

Bapak dan Ibu yang telah mendukung penuh.

Kakak tercinta (Pajar Aji Prabanadi) terima kasih dukungannya.

Teman-temanku semua di PWK UNS yang telah membantuku

Kepada Bapak Nardi DPU Kabupaten Sukoharjo yang telah membantu

Seluruh pembaca dan pemerhati kemajuan lingkungan perumahan


commit to user

iv

ABSTRAK

Pola Hunian 1:3:10 merupakan salah satu wujud dari PT.Pondok Solo Permaidalam menciptakan lingkungan apik, serasi, selaras dan seimbang di Perumahan SoloBaru. Dengan menerapkan konsep pola penggunaan lahan 50%:50% yang dirinci 40%untuk perumahan, 10% untuk komersial, 10% untuk infrastruktur dan 40% untukfasilitas non komersial merupakan cara untuk mencapai tujuan utama tersebut. Konseppola penggunaan lahan tersebut mencakup penyediaaan sarana dan prasarana.Dengan alokasi penyediaan penggunaan lahan untuk sarana prasarana diharapkanmampu mengurangi permasalahan lingkungan perumahan perkotaan.

Tujuan utama dari penelitian ini adalah mengetahui penerapan pola hunian 1:3:10dan penyediaan sarana prasarana di Perumahan Solo Baru. Sasaran yang ingindicapai dalam penelitian ini adalah mengetahui perkembangan Perumahan Solo Baru,variasi tipe rumah, jumlah rumah mewah;menengah;sederhana, mengetahui luas lahanuntuk perumahan dan untuk fasilitas sosial,mengetahui penyediaan sarana prasaranapada pola hunian 1:3:10 dan Berdasarkan SNI 03-1733-2004 .

Menurut SK 3 Menteri, pola hunian 1:3:10 merupakan pola pengembangan daripola hunian 1:3:6 yang dianjurkan Pemerintah. Sehingga dalam penelitian ini untukmengetahui kriteria rumah mewah, menengah dan sederhana digunakan standar luaskaveling. Variabel penyediaan sarana prasarana diambil berdasarkan standar SNI 03-1733-2004.

Prosedur pengumpulan dan analisis data yang digunakan untuk penelitian iniadalah dengan mengumpulkan data primer dan sekunder dari penghuni, pengelola danmasyarakat sekitar melalui observasi, studi instansi, wawancara dan kuesioner yangkemudian diolah dengan menggunakan pendekatan kualitatif dan kuantitatif untukmenganalisis perkembangan perumahan Solo Baru, variasi tipe rumah, jumlah rumahmewah;menengah;sederhana, Analisis penyediaan sarana prasarana pada pola hunian1:3:10 dan berdasarkan SNI, Analisis penilaian masyarakat terhadap kualitas saranaprasarana di perumahan Solo Baru. Metode analisis yang digunakan adalah metodeanalisis yang bersifat kualitatif dan kuantitatif.

Hasil penelitian yang dilakukan dapat disimpulkan bahwa pembangunanPerumahan Solo Baru saat ini belum mencerminkan penerapan hunian 1:3:10 sehinggapembangunan perumahan sekarang ini belum bias menjamin terciptanya lingkunganyang apik, serasi, selaras dan seimbang. Penerapan pola penggunaan lahan diPerumahan Solo Baru sampai pada tahun 2008 adalah 11.75% untuk perumahan,2.074% untuk Komersial, 0.34% untuk infrastruktur dan 14.07% untuk fasilitas nonkomersial. Sehingga dari 50% lahan yang akan dijual PT.Pondok Solo Permai baru13.824% lahan yang sudah terjual dan terbangun, sedangkan fasilitas yang sudahdibangun di Perumahan Solo Baru sebagai pendukung perumahan adalah 14.41% dari50% yang sudah direncanakan.Untuk sarana yang sudah dibangun di Perumahan SoloBaru sebesar 16.14% atau 60.54 ha dan untuk prasarana sudah dibangun sebesar0.34% atau 1.27 ha. Penyediaan Sarana prasarana berdasarkan SNI di PerumahanSolo Baru masih kekurangan 10 sarana TK, 5 SD. Berdasarka penilaian masyarakatterhadap kualitas sarana prasarana dapat disimpulkan kualitas sarana prasarana diPerumahan Solo Baru secara keseluruhan baik, akan tetapi pengembang harusmeningkatkan penyediaan air bersih pada sektor 1, 7 dan 10. Sedangkan untuk kualitasjalan PT.Pondok Solo Permai Harus memperbaiki jalan lingkungan II di sektor 7.


commit to user

v

KATA PENGANTAR

Penulis panjatkan puji dan syukur kehadirat Allah, karena berkat dan limpahan

karuniaNya, akhirnya Tugas Akhir dengan judul “Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan

Penyediaan Sarana Prasarana di Perumahan Solo Baru” dapat terselesaikan.

Penuyusunan Tugas Akhir ini tidak terlepas dari bimbingan, bantuan, inspirasi serta

dorongan dari berbagai pihak secara langsung maupun tidak langsung membantu

penyelesaiannya. Untuk itu penulis sangat ingin menyampaikan terima kasih kepada :

1. Allah yang memberikan kekuatan serta ketabahan dalam berusaha.

2. Ir. Hardiyati, MT selaku Ketua Jurusan Arsitektur UNS

3. Ir. Galing Yudana, MT selaku Ketua Prodi Perencanaan Wilayah dan Kota UNS

4. Ir Soedwiwahjono, MT dan Ir. Widi Suroto, MT selaku dosen pembimbing yang

memberikan waktu, kesediaan, arahan, bantuan, kesabaran serta bimbingan dan

kritikannya sehingga Tugas Akhir ini selesai.

5. Ir. Winny Astuti, M Sc, PhD dan Murtanti Jani R, ST, MT selaku dosen penguji

yang memberikan saran dan kritiknya dalam penyusunan Tugas Akhir ini.

6. Keluargaku bapak, ibu, dan kakak yang senantiasa memberikan dukungan moral

dan doa restu untuk penulis.

7. Bapak Gatot selaku pengelola perencanaan PT.Pondok Solo Permai dan seluruh

masyarakat Perumahan Solo Baru.

8. Teman spesial yang sudah meluangkan waktu, tenaga, pikiran dan memberi

semangat kepada penulis.

9. Semua sahabatku PWK UNS 2006, 2007, 2008 atas dukungannya.

10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang telah membantu

dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.

Namun penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih sangat jauh dari sempurna.

Oleh karena itu saran dan kritik yang membangun selalu penulis harapkan dari berbagai

pihak. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat dan menambah pengetahuan. Amin....

Surakarta, January 2011

Penulis


commit to user

vi

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN ................................ ................................ ............ 1A. Latar Belakang ................................ ................................ ........... 1B. Perumusan Masalah................................ ................................ .... 3C. Tujuan dan Sasaran ................................ ................................ .... 4

1. Tujuan................................ ................................ ................... 42. Sasaran ................................ ................................ ................. 4

D. Batasan Penelitian ................................ ................................ ...... 51. Ruang Lingkup Substantif ................................ .................... 52. Ruang Lingkup Spasial ................................ ........................ 5

E. Metode Penelitian ................................ ................................ ....... 71. Pendekatan Penyelesaian Masalah ................................ ....... 72. Metode yang Digunakan ................................ ...................... 8

a. Metode Pengumpulan Data ................................ .......... 81) Observasi................................ ................................ 82) Studi Instansi ................................ .......................... 93) Wawancara ................................ ............................. 9

b. Metode Analisa Data ................................ .................... 14c. Metode Sintesis Data ................................ .................... 16

F. Sistematika Pembahasan ................................ ............................ 17

BAB II KAJIAN LITERATURPENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DANPENYEDIAAN SARANA PRASARANADI PERUMAHANSOLO BARU ................................ ................................ .................... 19A. Teori Perumahan ................................ ................................ ........ 19

1. Definisi Rumah dan Perumahan ................................ ........... 192. Developer ................................ ................................ ............. 203. Pengembangan Perumahan Formal Pemerintah ................... 214. Pengembangan Perumahan Formal Swasta .......................... 21

B. Kebijakan Pembangunan Perumahan Swasta ............................ 21C. Kebijakan Pola Hunian 1:3:6 (Pola Hunian Berimbang) ........... 26D. Konsep Ruang Neighborhood Unit ................................ ............ 30E. Standar Nasional Indonesia (SNI) Dalam Pembangunan Sarana

Prasarana Perumahan ................................ ................................ . 321. Sarana ................................ ................................ ................... 32

a. Pendidikan ................................ ................................ ...... 32b. Kesehatan ................................ ................................ ....... 33c. Peribadatan ................................ ................................ ..... 33d. Perdagangan ................................ ................................ ... 34e. Kebudayaan ................................ ................................ .... 34f. Ruang Terbuka ................................ ............................... 34

2. Prasarana ................................ ................................ .............. 38a. Jaringan Jalan ................................ ................................ . 38b. Jaringan Drainase ................................ ........................... 38


commit to user

vii

c. Jaringan Air Bersih................................ ......................... 39d. Jaringan Limbah ................................ ............................. 40e. Jaringan Sampah ................................ ............................ 40f. Jaringan Listrik ................................ ............................... 41g. Jaringan Telepon ................................ ............................ 42h. Jaringan Parkir................................ ................................ 42

BAB III GAMBARAN UMUM PERUMAHAN SOLO BARU .................... 46A. Sejarah Pembangunan Perumahan Solo Baru ............................ 46B. Perizinan Untuk Pembebasan Lahan Perumahan Solo Baru ...... 47C. Arahan Rencana Pengembangan Lingkungan Perumahan

Berdasarkan RUTRK Kecamatan Grogol (2003 -2014) ............. 49D. Kebijakan Pengembang PT. Pondok Solo Permai ..................... 50

1. Kebijakan PT.Pondok Solo Permai Tahun 1979 -1984........ 502. Kebijakan PT.Pondok Solo Permai Tahun 1985-1996........ 503. Kebijakan PT.Pondok Solo Permai Tahun 1997 s/d

Sekarang ................................ ................................ .............. 52E. Penduduk Perumahan Solo Baru ................................ ................ 52F. Perumahan di Kecamatan Grogol ................................ .............. 53G. Rencana Pembangunan Perumahan Solo Baru Oleh PT.Pondok

Solo Permai ................................ ................................ ................ 561. Rencana Pola Penggunaan Lahan Perumahan Solo Baru.... 562. Rencana Pola Hunian Perumahan Solo Baru ...................... 57

H. Implementasi Pembangunan Perumahan Solo Baru .................. 58I. Peruntukan Lahan Perumahan ................................ .................... 59

1. Perumahan Solo Baru Per Sektor ................................ ........ 60a. Sektor 1 ................................ ................................ .......... 60b. Sektor 2 ................................ ................................ .......... 65c. Sektor 3 ................................ ................................ .......... 67d. Sektor 4 ................................ ................................ .......... 70e. Sektor 5 ................................ ................................ .......... 72f. Sektor 6 ................................ ................................ .......... 74g. Sektor 7 ................................ ................................ .......... 76h. Sektor 8 ................................ ................................ ......... 78i. Sektor 9 ................................ ................................ .......... 80j. Sektor 10 ................................ ................................ ........ 82k. Sektor 11 ................................ ................................ ........ 84

J. Kelayakan Lokasi Perumahan Solo Baru ................................ ... 861. Menurut Pakar Lingkungan Ir.Sudati,MSL ......................... 862. Penelitian Universitas Sebelas Maret ................................ .. 86

K. Fasilitas di Perumahan Solo Baru ................................ .............. 871. Ketersediaan Sarana di Perumahan Solo Baru ..................... 87

a. Fasilitas Pendidikan................................ ........................ 87b. Fasilitas Kesehatan ................................ ......................... 88c. Fasilitas Peribadatan................................ ....................... 89


commit to user

viii

d. Fasilitas Perdagangan ................................ ..................... 91e. Fasilitas Rekreasi................................ ............................ 93f. Fasilitas Ruang Terbuka ................................ ................. 94

2. Ketersediaan Prasarana di Perumahan Solo Baru ................ 96a. Jaringan Jalan ................................ ................................ . 96b. Jaringan Drainase ................................ ........................... 99c. Jaringan Air Bersih................................ ......................... 101d. Jaringan Limbah ................................ ............................. 102e. Jaringan Sampah ................................ ............................ 102f. Jaringan Listrik ................................ ............................... 103g. Jaringan Telepon ................................ ............................ 104h. Jaringan Parkir................................ ................................ 105

L. Pandangan Masyarakat Terhadap Kondisi dan K ualitas saranaPrasarana di Perumahan Solo Baru ................................ ............ 106

BAB IV PEMBAHASAN PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DANPENYEDIAAN SARANA DAN PRASARANA DIPERUMAHAN SOLO BARU ................................ .......................... 109A. Analisis Perkembangan Perumahan Dari Waktu ke Waktu ........ 110B. Karakteristik Perumahan Solo Baru Berdasarkan Jumlah

Variasi Tipe Rumah ................................ ................................ .... 113C. Analisis Karakteristik Perumahan Solo Baru Berdasarkan

Jumlah Unit Rumah ................................ ................................ .... 115D. Analisis Penerapan Pola Hunian 1:3:10 Perumahan Solo

Baru ................................ ................................ ............................. 1161. Penerapan Pola Hunian Sektor 1 ................................ ........... 1172. Penerapan Pola Hunian Sektor 2 ................................ ........... 1223. Penerapan Pola Hunian Sektor 3 ................................ ........... 1254. Penerapan Pola Hunian Sektor 4 ................................ ........... 1295. Penerapan Pola Hunian Sektor 5 ................................ ........... 1326. Penerapan Pola Hunian Sektor 6 ................................ ........... 1357. Penerapan Pola Hunian Sektor 7 ................................ ........... 1388. Penerapan Pola Hunian Sektor 8 ................................ ........... 1419. Penerapan Pola Hunian Sektor 9 ................................ ........... 14410. Penerapan Pola Hunian Sektor 10 ................................ ......... 14711. Penerapan Pola Hunian Sektor 11................................ ......... 150

E. Analisis Penerapan Pola Penggunaan Lahan 50% :5 0% ( 40%untuk perumahan, 10% untukkomersial, 10% untukinfrastruktur, 40% untuk fasilitas non komersial) ....................... 1551. Analisis Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk

Perumahan................................ ................................ ............. 1562. Analisi Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk

Komersial ................................ ................................ .............. 1573. Analisis Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk

Infrastruktur ................................ ................................ .......... 159


commit to user

ix

4. Analisis Penerapan Pola Penggunaan Lahan UntukFasilitas non Komersial ................................ ......................... 160

F. Analisis Penyediaan Sarana Perumahan Solo BaruBerdasarkan SNI 03-1733-2004................................ .................. 1631. Analisis Penyediaan Sarana Pendidikan Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 1642. Analisis Penyediaan Sarana Kesehatan Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 1723. Analisis Penyediaan Sarana Peribadatan Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 1774. Analisis Penyediaan Sarana Perdagangan Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 1805. Analisis Penyediaan Sarana Rekreasi Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 1846. Analisis Penyediaan Sarana Ruang Terbuka Perumahan Solo

Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ ... 187G. Analisis Penyediaan Prasarana Permukiman Solo Baru

Berdasarkan SNI 03-1733-2004................................ .................. 1911. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Jalan Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 .......................... 1912. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Drainase

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 1943. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Air Bersih

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 1974. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Limbah

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03 -1733-2004 ....... 2005. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Sampah

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 2016. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Listrik

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 2047. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Telepon

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 2078. Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Parkir

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ....... 209H. Analisis Penilaian Masyarakat Terhadap Kuwalitas Sarana

Prasarana di Perumahan Solo Baru ................................ ............. 2101. Penilaian Masyarakat Terhadap Kualitas sarana .................. 2102. Penilaian Masyarakat Terhadap Kualitas Prasarana ............. 213

1BAB V KESIMPULAN DAN REKOMENDASI ................................ ......... 216

A. Kesimpulan ................................ ................................ ................. 2161. Penerapan Pola Hunian 1:3:10 Perumahan Solo Baru .......... 2152. Penyediaan Sarana Prasarana Pada Pola Hunian 1:3:10

Perumahan Solo Baru................................ ............................ 2233. Penyediaan Sarana Prasarana Perumahan Solo Baru


commit to user

x

Berdasarkan Standar SNI 03-1733-2004 .............................. 2244. Penilaian Masyarakat Terhadap Kualitas Sarana dan

Prasarana di Perumahan Solo Baru ................................ ....... 230

B. Rekomendasi ................................ ................................ ............... 2321. Rekomendasi Bagi PT.Pondok Solo Permai ......................... 2322. Rekomendasi Bagi Pemda Kabupaten Sukoharjo................. 2343. Rekomendasi Bagi Studi Lanjutan ................................ ........ 234

DAFTAR PUSTAKA ................................ ................................ ...................... 235


commit to user

xi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Kerangka Teori ................................ ................................ ..... 43Gambar 2.2 Kerangka Pikir ................................ ................................ ...... 44Gambar 3.1 Diagram Kepadatan Perumahan Solo Baru .......................... 53Gambar 3.2 Diagram Lahan Terbangun Per Kavling Rumah ................... 61Gambar 3.3 Rumah di Sektor 1 Perumahan Solo Baru ............................ 63Gambar 3.4 Tipe Rumah di Sektor 3 ................................ ........................ 68Gambar 3.5 Tipe Rumah di Sektor 5 ................................ ........................ 72Gambar 3.6 Tipe Rumah di Sektor 7 ................................ ........................ 76Gambar 3.7 Tipe Rumah di Sektor 9 ................................ ........................ 80Gambar 3.8 Tipe Rumah di Sektor 10 ................................ ...................... 82Gambar 3.9 Fasilitas Pendidikan di Perumahan Solo Baru ...................... 88Gambar 3.10 Fasilitas Peribadatan di Perumahan Solo Baru ..................... 91Gambar 3.11 Fasilitas Perdagangan di Perumahan Solo Baru ................... 93Gambar 3.12 Fasilitas Rekreasi di Perumahan Solo Baru .......................... 94Gambar 3.13 Fasilitas Ruang Terbuka di Perumahan Solo Baru ............... 96Gambar 3.14 Jaringan Jalan di Perumahan Solo Baru ................................ 99Gambar 3.15 Jaringan Drainase di Perumahan Solo baru .......................... 101Gambar 3.16 Jaringan Sampah di Perumahan Solo Baru ........................... 103Gambar 3.17 Jaringan Parkir di Perumahan Solo Baru .............................. 106Gambar 4.1 Perkembangan Rumah di Perumahan Solo Baru .................. 112Gambar 4.2 Grafik Penerapan Rumah Menengah Sektor 1 ...................... 119Gambar 4.3 Diagram Rencana Alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi

Hunian Sektor 1 ................................ ................................ .... 120Gambar 4.4 Diagram rencana alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi

Hunian Sektor 2 ................................ ................................ .... 122Gambar 4.5 Diagram Jumlah Rumah Sederhana Berdasarkan Tipe

Rumah ................................ ................................ ................... 126Gambar 4.6 Diagram Rencana Alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi

Hunian Sektoe 3 ................................ ................................ ... 127Gambar 4.7 Diagram Rencana Alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi

Hunian Sektor 4 ................................ ................................ .... 130Gambar 4.8 Diagram Rencana Alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi







commit to user

xii

Hunian Sektor 10 ................................ ................................ .. 147Gambar 4.14 Diagram Rencana Alokasi Hunian dan Penerapan Alokasi

Hunian Sektor 11 ................................ ................................ .. 150Gambar 4.15 Grafik Penerapan Pola Hunian 1:3:10 di Perumahan Solo

Baru ................................ ................................ ....................... 153Gambar 4.16 Perbandingan Penerapan Pola Hunian dengan Rencana

Pola Hunian 1:3:10 di Perumahan Solo Baru ....................... 154Gambar 4.17 Diagram Pola Penggunaan ahan Untuk Perumahan di

Perumahan Solo Baru................................ ............................ 157Gambar 4.18 Diagram Pola Penggunaan Lahan Untuk Fasilitas Non

Komersial di Perumahan Solo Baru ................................ ...... 161Gambar 4.19 Diagram Penerapan pola Penggunaan Lahan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 163Gambar 4.20 Diagram Penyediaan Sarana Pendidikan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 166Gambar 4.21 Diagram Penyediaan Sarana Kesehatan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 173Gambar 4.22 Diagram Penyediaan Sarana Peribadatan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 178Gambar 4.23 Diagram Penyediaan Sarana Perdagangan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 181Gambar 4.24 Diagram Penyediaan sarana Rekreasi di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 185Gambar 4.25 Diagram Penyediaan Sarana Ruang Terbuka di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 188Gambar 4.26 Diagram Lebar Prasarana Jaringan Jalan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ............... 192Gambar 4.27 Diagram Penilaian Masyarakat Terhadap Kualitas S arana di

Perumahan Solo Baru................................ ............................ 211Gambar 4.28 Diagram Penilaian Masyarakat Terhadap Kualitas Prasarana

di perumahan Solo Baru ................................ ........................ 214


commit to user

xiii

DAFTAR PETA

Peta 1.1 Perumahan Solo Baru................................ ................................ .. 6Peta 3.1 Lahan Perumahan Sektor 1 ................................ ......................... 64Peta 3.2 Lahan Perumahan Sektor 2 ................................ ......................... 66Peta 3.3 Lahan Perumahan Sektor 3 ................................ ......................... 69Peta 3.4 Lahan Perumahan Sektor 4 ................................ ......................... 71Peta 3.5 Lahan Perumahan Sektor 5 ................................ ......................... 73Peta 3.6 Lahan Perumahan Sektor 6 ................................ ......................... 75Peta 3.7 Lahan Perumahan Sektor 7 ................................ ......................... 77Peta 3.8 Lahan Perumahan Sektor 8 ................................ ......................... 79Peta 3.9 Lahan Perumahan Sektor 9 ................................ ......................... 81Peta 3.10 Lahan Perumahan Sektor 10 ................................ ....................... 83Peta 3.11 Lahan Perumahan Sektor 11 ................................ ....................... 85Peta 4.1 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 1 ................................ ...... 121Peta 4.2 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 2 ................................ ...... 124Peta 4.3 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 3 ................................ ...... 128Peta 4.4 Penerapan Penggunaan Lahan Sekto r 4 ................................ ...... 131Peta 4.5 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 5 ................................ ...... 134Peta 4.6 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 6 ................................ ...... 137Peta 4.7 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 7 ................................ ...... 140Peta 4.8 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 8 ................................ ...... 143Peta 4.9 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 9 ................................ ...... 146Peta 4.10 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 10 ................................ .... 149Peta 4.11 Penerapan Penggunaan Lahan Sektor 11 ................................ .... 152Peta 4.12 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Pendidikan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ..................... 171Peta 4.13 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Kesehatan di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ..................... 176Peta 4.14 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Peribadatan di

Perumahan Solo Baru................................ ................................ .. 179Peta 4.15 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Perdagangan di

Perumahan Solo Baru................................ ................................ .. 183Peta 4.16 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Rekreasi di Perumahan

Solo baru ................................ ................................ ..................... 186Peta 4.17 Analisis Jangkauan Pelayanan Sarana Runag terbuka di

Perumahan Solo Baru................................ ................................ .. 190Peta 4.18 Analisis Jaringan Jalan di Perumahan Solo Baru ........................ 193Peta 4.19 Analisis Prasarana Jaringan Dra inase di Perumahan Solo Baru . 196Peta 4.20 Analisis Prasarana Jaringan Air Bersih di Perumahan Solo Baru

................................ ................................ ................................ ..... 199Peta 4.21 Analisis Distribusi Prasarana Jaringan Sampah di Perumahan

Solo Baru................................ ................................ ..................... 203


commit to user

xiv

Peta 4.22 Analisis Distribusi Prasarana Jaringan Listrikdi PerumahanSolo Baru................................ ................................ ..................... 206

Peta 4.23 Analisis Distribusi Prasarana Jaringan T elepon di PerumahanSolo Baru................................ ................................ ..................... 208


commit to user

xv

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Kebutuhan Data ................................ ................................ .......... 11Tabel 1.2 Analisis Data................................ ................................ ............... 16Tabel 2.1 Kriteria Penyediaan Sarana Perumahan Kota Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004)....................... 36Tabel 2.2 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Jalan Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004)....................... 38Tabel 2.3 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Drainase Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004)....................... 39Tabel 2.4 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Air Bersih Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004)....................... 39Tabel 2.5 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Air Limbah

Berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004).................................. ................................ ................................ .... 40

Tabel 2.6 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan PersampahanBerdasarkan (SNI 03-1733-2004)................................ .............. 41

Tabel 2.7 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Listrik Berdasarkan(SNI 03-1733-2004)................................ ................................ .... 41

Tabel 2.8 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Telepun Berdasarkan(SNI 03-1733-2004)................................ ................................ .... 42

Tabel 2.9 Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Parkir Berdasarkan(SNI 03-1733-2004)................................ ................................ .... 43

Tabel 3.1 Jumlah Penduduk Perumahan Solo Baru Yang dirinciTiap Desa di Kecamatan Grogol Tahun 2009 ............................ 53

Tabel 3.2 Pengembang dan Luas Perumahan yang Dibangun dariTahun 1979-2008................................ ................................ ........ 54

Tabel 3.3 Rencana Pola Penggunaan Lahan Perumahan Solo Baru ........... 57Tabel 3.4 Rencana Pola Hunian Perumahan Solo Baru .............................. 58Tabel 3.5 Perumahan Solo Baru dan Luas Perumahan

Berdasarkan Tahun dibangun ................................ ..................... 59Tabel 3.6 Peruntukan Lahan Perumahan Solo Baru ................................ ... 60Tabel 3.7 Variasi Tipe Rumah di Sektor 1 ................................ ................. 61Tabel 3.8 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 3 ................................ .. 67Tabel 3.9 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 5 ................................ .. 72Tabel 3.10 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 7................................ .. 76Tabel 3.11 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 9 ................................ .. 80Tabel 3.12 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 10 ................................ 82Tabel 3.13 Penyediaan Fasilitas Pendidikan di Perumahan Solo Baru

Tahun 2008 ................................ ................................ ................. 88Tabel 3.14 Penyediaan Fasilitas Kesehatan di Peruma han Solo Baru

Tahun 2008 ................................ ................................ ................. 89Tabel 3.15 Penyediaan Fasilitas Peribadatan di Perumahan Solo Baru

Tahun 2008 ................................ ................................ ................. 90


commit to user

xvi

Tabel 3.16 Penyediaam Fasilitas Perdagangan dan Jasa di PerumahanSolo Baru Tahun 2008 ................................ ................................ 91

Tabel 3.17 Penyediaan Fasilitas Rekreasi di Perumahan Solo BaruTahun 2008 ................................ ................................ ................. 94

Tabel 3.18 Penyediaan Ruang Terbuka Hijau di Perumahan Solo BaruTahun 2008 ................................ ................................ ................. 95

Tabel 3.19 Jaringan Jalan di Perumahan Solo Baru Tahun 2008 ................. 97Tabel 3.20 Jaringan Drainase di Sektor 1 ................................ ..................... 99Tabel 3.21 Penyediaan Lahan Parkir di Perumahan Solo Baru Tahun

2008 ................................ ................................ ............................ 105Tabel 3.22 Kualitas sarana di Perumahan Solo Baru ................................ .... 107Tabel 3.23 Kualitas Prasarana di Perumahan Solo Baru .............................. 107Tabel 4.1 Perkembangan Perumahan Solo Baru Tahun 1984-2008 ........... 110Tabel 4.2 Jumlah Variasi Tipe Rumah Perumahan Solo Baru ................... 114Tabel 4.3 Jumlah Rumah di Perumahan Solo Baru ................................ .... 116Tabel 4.4 Penerapan Rumah Menengah di Perumahan Solo Baru ............. 118Tabel 4.5 Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk Perumahan .............. 157Tabel 4.6 Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk Komersial ............... 158Tabel 4.7 Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk Infrastruktur ............ 159Tabel 4.8 Penerapan Pola Penggunaan Lahan Untuk Fasilitas Non

Komersial ................................ ................................ .................... 160Tabel 4.9 Analisis Penyediaan Sarana Pendidikan Perumahan Solo Baru

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ ................. 165Tabel 4.10 Analisis Penyediaan Sarana Kesehatan Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 172Tabel 4.11 Analisis Penyediaan Sarana Peribadatan Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 177Tabe 4.12 Analisis Penyediaan Sarana Perdagangan Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 180Tabel 4.13 Analisis Penyediaan Sarana Rekreasi Perumahan Solo Baru

Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ ................. 184Tabel 4.14 Analisis Penyediaan Sarana Ruang Terbuka Perumahan

Solo Baru Berdasrkan SNI 03-1733-2004 ................................ .. 187Tabel 4.15 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Drainase Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 194Tabel 4.16 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Air Bersih

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03 -1733-2004 ............. 197Tabel 4.17 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Air Limbah

Perumahan Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ............. 200Tabel 4.18 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Sampah Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 201Tabel 4.19 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Listrik Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 204Tabel 4.20 Analisis Penyediaan Prasarana Jaringan Listrik Perumahan

Solo Baru Berdasarkan SNI 03-1733-2004 ................................ 209


commit to user

xvii

DAFTAR LAMPIRAN

1. Form Wawancara dan Kuesioner2. Hasil Rekapan Wawancara dan Kuesioner3. Surat Ijin Surve


commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Adanya kebijakan pengembangan perumahan dan permukiman oleh

pengembang swasta merupakan titik tolak pertumbuhan permukiman di Indonesia.

Mula-mula munculnya pengembang swasta atau termasuk diantaranya PT. Pondok

Solo Permai (PSP) pertama kali diprakarsai saat Repelita III tahun 1979/1984 , yang

dimaksudkan agar pengembang swasta dapat berperan sebagai mitra pemerintah

didalam pelaksanaan pembangunan perumahan yang menjadi peluang bisnis di

Indonesia. REI dalam hal ini menangani pembangunan perumahan skala kecil, sedang

dan besar yang telah diatur oleh pemerintah tentang Kawasan Siap Bangun (Kasiba)

dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba).

Kontribusi pengembang swasta saat ini telah sampai dengan diprakarsainya

pembangunan berbagai kota baru di wilayah Indonesia. Salah satunya adalah PT.

Pondok Solo Permai (PSP) yang terletak di Kecamatan Grogol Kabupaten Sukoharjo

Jawa Tengah. PT. Pondok Solo Permai (PSP) membuat s ebuah konsep kota yang

mandiri dan dapat menyiapkan lapangan kerja serta pelayanan sendiri bagi penduduk

yang tinggal didalamnya. Dalam mencapai cita-citanya tersebut PT. Pondok Solo

Permai (PSP) tidak berjalan mulus seperti yang diharapkan, salah satunya

permasalahan ijin prinsip dan pembebasan lahan. Permasalahan ijin prinsip terhadap

Pemda Kabupaten Sukoharjo dapat diselesaikan sejalan dengan disetujuinya syarat

yang diberlakukan Pemda Sukoharjo yang mengharuskan PT. Pondok Solo Permai

(PSP) untuk melakukan pelebaran jalan dari Nonongan Surakarta sampai lokasi So lo

Baru dan diwajibkan membuat jalan tembus untuk jalur alternatif Surakarta-

Sukoharjo-Wonogiri dari Desa Bacem sampai Desa Tanjunganom. Selain itu masalah

pembebasan lahan juga tidak kalah rumitnya, dimana PT. Pondok Solo Permai (PSP)

harus mengganti atau membeli tanah dua kali lipat dari harga yang seharusnya. Walau

demikian masih terdapat masyarakat yang menganggap tanah mereka adalah tanah


commit to user

2

nenek moyang dan tidak mau menjual kepada PT.Pondok Solo Permai sampai

sekarang.

Menyusun konsep permukiman baru adalah tantangan yang sangat besar bagi

pengembang PT. Pondok Solo Permai (PSP), dimana dengan memiliki ijin

pembebasan lahan 500 ha pengembang tidak mungkin hanya akan mengembangkan

permukiman/real estate saja. Hal ini juga didukung sepenuhnya oleh Pemda

Sukoharjo dengan dikeluarkannya Perda No 6/1991 yang berisi tentang rencana

pengembangan Solo Baru menjadi 4.59 2 hektar. Begitu pula tersusunnya RUTRK

Solo Baru yang mengisyaratkan bahwa areal seluas 4.592 hektar itu diperuntukan

bagi pengembangan Kota Solo Baru agar mampu berfungsi sebagai pusat atau sub

pusat pengembangan dalam suatu sistem pengembangan wilayah Regional dan

Nasional. Dengan dikeluarkan Perda tersebut dan tersusunnya RUTRK Solo Baru

secara otomais kota baru ciptaan PT. Pondok Solo Permai h anya jadi bagian dari kota

baru “Solo Baru”yang diimpikan Pemda Kabupaten Sukoharjo. Akan tetapi PT.

Pondok Solo Permai tetap menjadi pencetus utama terbentuknya Kota Baru Mandiri

Solo Baru, dan tidak hanya samp ai disitu saja PT. Pondok Solo Permai tetap

mengembangkan inovasi dan gagasan yang diciptakan untuk menangani masalah

perumahan. Salah satu gagasan yang dibuat PT. Pondok Solo Permai adalah

menerapkan pola hunian 1:3:10. Pola yang diterapkan berbeda dengan peraturan

pemerintah yang menggunakan pola 1:3:6, hal ini dilakukan PT. Pondok Solo Permai

dengan tujuan mengurangi kesenjangan fisik antar perumahan yang dikembangkan

dengan rumah penduduk asli serta mengurangi kecemburuan sosial. Penerapan pola

hunian ini juga didukung dengan pengembangan pola pe nggunaan lahan 50% lahan

yang dijual dan 50% untuk fasilitas sosial, hal ini dirinci 40% untuk perumahan, 10%

untuk komersial, 10% untuk infrastruktur dan 40% untuk fasilitas non komersial .

Sehingga dalam hal ini PT. Pondok Solo Permai mengembangakan peru mahan

dengan pola hunian dan pola penggunan lahan tidak sesuai dengan peraturan

pemerintah yaitu untuk pola hunian pemerintah menerapkan 1:3:6 (setiap

membangun satu rumah mewah harus diikuti dengan pembangunan 3 rumah sedang

dan 6 rumah sederhana) dan pola penggunaan lahan dengan pemanfaatan 60% lahan


commit to user

3

yang dijual 40% fasilitas sos ial, yang dirinci 50% untuk perumahan ,10% untuk

komersial,8% untuk infrastruktur dan 32% untuk fasilitas non komersial. Untuk itu

perlu diteliti apakah PT. Pondok Solo Permai bena r-benar sudah menerapkan gagasan

pengembangan pola hunian 1:3:10 dan pola pemanfaatan lahan yang dimaksudkan

untuk mengurangi kesenjangan fisik antara perumahan yang dikembangkan dengan

rumah penduduk asli.

Selain itu juga perlu mengetahui alokasi penyediaan sarana prasarana di

Perumahan Solo Baru karena munculnya masalah perkotaan salah satunya adalah

karena ketersediaan sarana prasarana yang kurang mencukupi ( Prof.Ir. Eko

Budihardjo, MSc). Bila dikaitkan penyediaan sarana dan prasarana dengan

perumahan, maka sarana prasarana merupakan suatu aktifitas yang berfungsi

melayani kebutuhan individu atau kelompok masyarakat da lam suatu lingkungan

kehidupan.

Untuk mengatur ketersediaan sarana dan prasarana pada sebuah lingkungan

perumahan pemerintah menetapkan SNI 03-1733-2004 tentang tata cara perencanaan

lingkungan perumahan perkotaan yang memuat uraian tentang prinsip -prinsip

perencanaan lingkungan perumaha n di perkotaan. Keberhasilan keberadaa fasilitas

sarana prasarana dalam suatu lingkungan dapat dilihat dari tingkatan bagai mana

minat dan kesediaan penghuni perumahan dalam memanfaatkan fasilitas tersebut.

Keberhasilan tersebut dapat diukur dengan penilai an masyarakat terhadap kualitas

sarana prasarana yang sering mereka gunakan. Terciptanya interaksi sosial antara

penghuni perumahan merupakan hasil dari keberadaan penyediaan sarana prasarana,

sedangkan penataan fisik lingkungan dengan pola hunian 1:3:10 dan pola penggunaan

lahan 50:50 merupakan cara mencapai tujuan utama yaitu terciptanya Lingkungan

Perumahan Solo Baru yang apik, serasi, selaras dan seimbang .

B. PERUMUSAN MASALAH

Dari latar belakang permasalahan yang telah diungk ap pada sub bab

sebelumnya, bahwa permasalahan perumahan yang sering muncul salah satunya


commit to user

4

disebabkan oleh pengembang perumah an dalam menerapkan ide dan gagasan nya.

Sehingga dapat dijabarkan rumusan masalah sebagai berikut :

Bagaimana penerapan pola hunian 1:3:10 dalam pembangunan perumahan

Solo Baru sudah diterapkan PT. Pondok Solo Permai ?

Bagaimana penyediaan sarana prasarana pada pola hunian 1: 3:10 yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai?

Bagaimana penyediaan sarana prasarana pada perumahan Solo Baru yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai berdasarkan SNI 03-1733-2004?

C. TUJUAN DAN SASARAN

1. Tujuan

Berdasarkan latar belakang serta rumusan permasalahan tersebut diatas maka

tujuan dari penelitian ini adalah

Mengetahui penerapan pola hunian 1:3:10 dalam pembangunan Perumahan

Solo Baru.

Mengetahui penyediaan sarana prasarana pada pola hunian 1:3:10 yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai.

Mengetahui penyediaan sarana prasarana pada Perumahan Solo Baru yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai berdasarkan SNI 03-1733-2004.

2. Sasaran

Untuk mencapai tujuan tersebut, maka terdapat beberapa sasaran antara lain :

Identifikasi perkembangan Perumahan Solo Baru.

Identifikasi variasi tipe rumah di Perumahan Solo Baru.

Identifikasi jumlah rumah mewah, rumah sedang, rumah sederhana

Perumahan Solo Baru.

Identifikasi luas lahan untuk perumahan dan untuk fasilitas sosial P erumahan

Solo Baru.

Identifikasi penyediaan sarana prasar ana pada pola hunian 1:3:10 di



commit to user

5

Identifikasi penyediaan sarana prasarana pada Perumahan Solo Baru sesuai

dengan SNI 03-1733-2004 tentang perencanaan perumahan kota.

.

D. BATASAN PENELITIAN

Batasan dalam penyusunan studi ini meliputi ruang lingkup materi atau substantif

dan ruang lingkup wilayah atau spasial.

1. Ruang Lingkup Substantif

Adapun batasan dari studi ini adalah melihat pola hunian dan pola

pemanfaatan lahan Perumahan Solo B aru apakah sudah sesuai dengan gagasan

atau ide awal pembangunannya dengan penerapan pola hu nian 1:3:10 dan pola

penggunaan lahan 50:50, dirinci penggunaan lahan bagi pengembangan kawasan

Perumahan Solo Baru dengan rasio 40%:10%:10%:40%. Masing -masing untuk

kawasan perumahan, komersial, infrastruktur, fasilitas non komersial. sehingga

dapat diidentifikasi pembangunan Perumahan Solo Baru apakah sudah

menerapkan ide atau gagasan tersebut. Untuk kriteria rumah mewah, menengah

dan sederhana akan ditentukan berdasarkan luas kaveling sesuai SK 3 Mentri.

Sedangkan untuk aspek sarana dan prasarana yang akan dibahas yaitu sarana

perdagangan dan rekreasi yang termasuk dalam fasilitas komersial dan sarana

pendidikan, kesehatan, peribadatan, ruang terbuka (taman dan lapangan olah raga)

yang termasuk dalam fasilitas non komersial. S edangkaan aspek prasarana yang

akan dibahas meliputi jalan, drainase, jaringan air bersih, jaringan limbah,

jaringan sampah, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan parkir yang

merupakan penggunaan lahan untuk infrastruktur . Untuk aspek sarana dan

prasarana tersebut yang akan dibahas adalah dengan mengukur jumlah, luas dan

kualitasnya pada setiap sektor Perumahan Solo Baru.

2. Ruang Lingkup Spasial

Pada ruang lingkup spasial atau wilayah yang akan dijadikan objek studi

adalah Perumahan Solo Baru yang meliputi 11 sektor yang dikelola oleh PT.

Pondok Solo Permai (PSP) dan wilayah studi ini berada di Kecamatan Grogol

Kabupaten Sukoharjo.


commit to user

6


commit to user

7

E. METODE PENELITIAN

1. Pendekatan Penyelesaian Masalah

Untuk untuk mengetahui penerapan pola hunian 1:3:10 dan alokasi

ketersediaan sarana prasarana , maka diperlukan pendekatan spasial. Pendekatan

spasial merupakan pendekatan keruangan (fisik) dimana studi ini dilakukan di

Perumahan Solo Baru Kecamatan Grogol yang terdiri dari 11 sektor.

Kajian penerapan pola hunian 1:3:10 didasarkan pada 2 kelompok penelitian

yaitu yang pertama penelitian jumlah rumah yang dilihat dari sisi jumlah rumah

pada setiap sektor di Perumahan Solo Baru yang dikelompokan dalam rumah

mewah, menengah dan sederhana. Sedangkan yang kedua penelitian tentang tipe

rumah atau ukuran rumah yang dilihat dari tipe rumah yang ada pada setiap

rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana. Kedua penelitian tersebut

masing-masing dijabarkan untuk mengukur apakah PT. Pondok Solo Perm ai

sudah menerapkan gagasan pola hunian 1:3:10 di perumahan solo baru.

Kemudian untuk mengkaji alokasi ketersediaan sarana dan prasarana yang

ada di Perumahan Solo Baru akan dibagi menjadi dua penelitian yaitu sarana yang

meliputi pendidikan, kesehatan, peribadatan, perdagangan, rekreasi, ruang terbuka

(taman dan lapangan olah raga) dan prasarana yang meliputi jalan, drainase,

jaringan air bersih, jaringan limbah, jaringan sampah, jari ngan listrik, jaringan

telepon, jaringan parkir. Hal ini berguna untuk melihat kesesuaian pola

pemanfaatan lahan pada pola hunian 1:3:10 yaitu 40% untuk perumahan, 10%

untuk komersial, 10% untuk infrastruktur dan 40% untuk fasilitas non komersial .

Penelitian tersebut akan menjadi variab el yang akan di ukur masing-masing

indikatornya berdasarkan SNI 03-1733-2004 tentang perencanaan peru mahan

kota. Masing-masing indikator tersebut akan diukur jumlah, luas dan kualitasnya

pada setiap sektor Perumahan Solo Baru.


commit to user

8

2. Metode yang Digunakan

Metode penelitian ini secara garis besar terdiri dari tiga bagian, yaitu tahapan

metode pengumpulan data, metode analisis data, serta metode sintesis data.

a. Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah

observasi, studi instansi dan wawancara. Metode pengumpulan data dilakukan

dengan mendata fisik Perumahan Solo Baru di 11 sektor yang meliputi data

jumlah rumah mewah, sedang, sederhana hal ini terkait penerapan pola hunian

1:3:10 di Perumahan Solo Baru.

Sedangkan data fisik ketersediaan sarana dan prasarana bertujuan untuk

mengetahui alokasi penyediaan saran a prasarana pada pola hunian 1:3:10

perumahan Solo Baru serta mengetahui alokasi penyediaan sarana prasarana

berdasarkan Standar Nasional Indonesia. Untuk data fisik ketersediaan sarana

prasarana meliputi aspek sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan,

perdagangan, rekreasi, ruang terbuka (taman dan lapangan olah raga)

sedangkaan aspek prasarana meliputi jalan, drainase, jaringan air bersih,

jaringan limbah, jaringan sampah, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan

transportasi, jaringan parkir. Sedang kan data kualitas sarana dan prasarana di

perumahan Solo Baru bertujuan untuk melihat kondisi dan kemampuan

pelayanan sarana prasarana pada waktu penelitian.

1) Observasi

Menurut Sutrisno Hadi (1984:136), observasi adalah suatu proses

pengumpulan data dengan cara mengadakan pengamatan kemudian

melakukan pencataan secara sistematis terhadap fenomena -fenomena

yang terjadi.

Dalam metode ini peneliti mengamati kondisi fisik dan kualitas dari

perumahan serta sarana prasarana yang disediakan dalam Perumahan Solo

Baru. Selain itu peneliti juga mengambil dokumentasi berupa foto dari

obyek yang diamati.


commit to user

9

2) Studi Instansi

Metode studi instansi merupakan teknik yang digunakan untuk

mengumpulkan data penelitian. Data - data yang diambil biasanya berupa

data sekunder dari suatu instansi.

Data dokumentasi yang dimak sud adalah berupa kebijakan -

kebijakan pemerintah dan data dari pengembang PT. Pondok Solo Permai

terkait pembangunan Perumahan Solo Baru yang berupa data-data

sekunder mengenai gambaran umum kawasan pola permukiman, dan

jumlah sarana dan prasarana yang dibangun di Permukiman Solo Baru.

Studi instansi dilakukan di PT Pondok Solo Permai dan Dinas terkait.

3) Wawancara

Wawancara merupakan suatu teknik mendekat i sumber informasi

dengan jalan tanya jawab sepihak yang dikerjakan secara sistematis dan

berdasarkan tujuan penelitian. Wawancara merupakan percakapan

dengan tujuan tertentu dan dilakukan oleh pewawancara dan informan

(Moleong, 2001:135).

Wawancara dilakukan dengan responden yang dipilih melalui

proses pengambilan sampel. Wawancara ditujukan untuk memperoleh

data mengenai kualitas dari sarana dan prasarana yang telah disediakan

PT. Pondok Solo Permai dilihat dari segi kondisi dan kemampuan

pelayanannya.

Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah convenience

sampling dan homogen sampling. Penarikan convenience sampling

adalah sebuah metode untuk memilih populasi yang akan dijadikan

sampel dengan cara memilih siapa saja yang ditemui saat pene litian tetapi

harus orang terkait objek studi yang dijadikan penelitian (penghuni

Perumahan Solo Baru di 11 sektor). Sedangkan homogen sampling

adalah penarikan sampel dengan memfokuskan studi yang diteliti, dalam

penelitian ini yang akan dijadaikan fo kus studi adalah penduduk yang


commit to user

10

tinggal di Perumahan Solo Baru yang merasakan sarana dan prasarana

yang ada.

Untuk pengambilan sampel menurut Kartono (1992), pada

prinsipnya tidak ada peraturan yang ketat secara mutlak menentukan

berapa persen sampel tersebut harus di ambil dari suatu populasi. Selain

itu karakteristik lainnya yang perlu diketahui dari responden adalah

tingkat pendidikan, pekerjaan dan pendapatan (Suharsi mi, 1998 :117).


commit to user

11

Tabel 1.1 Kebutuhan Data

Jenis Data Variabel

JenisSurvei

Indikator Penggunaan Sumber DataP S

O W I

Data Fisik perumahan,pola hunian, penggunaanlahan, jumlah sarana danprasarana

Luas wilayah √

Gambaran UmumStudi

Bapeda, BPSKabupatenSukoharjo, DPU danPT PSP

Kondisi Geografis √Penggunaan Lahan √Kependudukan √Tipe hunian/pola hunian √Sarana dan prasaranaKebijakanPengembangan SoloBaru dan Sukoharjo

√

Penerapan PolaHunian1:3:10

PerkembanganPerumahan Solo Baru

√ Perkembangan Perumahan Solo Barutahun 1984-2008

Analisis KualitatifPerkembanganPerumahan SoloBaru

PT. Pondok SoloPermai

Rencana Pola HunianPerumahan Solo Baruoleh PT.Pondok SoloPermai

√ Rencana Rumah Mewah

Analisis Kuantitatif& KualitatifPenerapan pola1:3:10 danpenggunaan lahanoleh PT. PSP

√ Rencana Rumah Sedang

√ Rencana Rumah Sederhana

Rencana PolaPenggunaan LahanPerumahan Solo Baruoleh PT.Pondok SoloPermai

√ Rencana Penggunaan lahan untukRumah

√ Rencana Penggunaan lahan untukKomersil

√ Rencana Penggunaan lahan untukInfrastruktur

√ Rencana Penggunaan lahan untukNon Komersial

Pola hunian yangditerapkan PT.Pondok

√ √ Rumah MewahRumah Sedang


commit to user

12

Solo Permai Rumah Sederhana

Pola Penggunaan Lahanyang diterapkanPT.Pondok Solo Permai

√ √ Alokasi lahan untuk Rumah√ √ Alokasi lahan untuk Komersil√ √ Alokasi lahan untuk Infrastruktur√ √ Alokasi lahan untuk Non Komersial

Kelayakan LokasiPerumahan Solo Baru

√ √ Lokasi sektor yang sulit berkembangAnalisis LokasiPerumahan SoloBaru

Surve lapangan &PT. Pondok SoloPermai

Alokasi KetersediaanSarana

Pendidikan

√ √ √ 1. Taman Kanak-kanak

Analisis Kuantitatif(SNI)

Bapeda, BPSKabupatenSukoharjo, PT PSP,masyarakat dantokoh setempat

√ √ √ 2. Sekolah Dasar√ √ √ 3. SLTP√ √ √ 4. SLTA

Kesehatan

√ √ √ 1. Posyandu√ √ √ 2. Balai Pengobatan√ √ √ 3. Klinik Bersalin√ √ √ 4. Puskesmas Pembantu√ √ √ 5. Puskesmas dan balai pengobatan√ √ √ 6. Tempat praktek dokter√ √ √ 7. Apotik

Peribadatan√ √ √ 1. Musholla/langgar

Analisis Kuantitatif(SNI) Bapeda, BPS

KabupatenSukoharjo, PT PSP,masyarakat dantokoh setempat

√ √ √ 2. Mesjid lingkungan√ √ √ 3. Sarana Ibadah Agama Lain

Perdagangan

√ √ √ 1. Warung


√ √ √ 2. Pertokoan

√ √ √ 3. Pusat pertokoan + pasarlingkungan

√ √ √ 4. Pusat perbelanjaan dan niaga

Kebudayaan &Rekreasi

√ √ √ 1. Balai Pertemuan


Bapeda, BPSKabupatenSukoharjo, PT PSP,masyarakat dantokoh setempat

√ √ √ 2. Balai Karang taruna/balaipertemuan

√ √ √ 3. Gedung serbaguna√ √ √ 4. Gedung bioskop

Ruang Terbuka √ √ √ 1. Taman/tempat main Analisis Kuantitatif Bapeda, BPS


commit to user

13

√ √ √ 2. Taman dan lapangan olah raga (SNI) KabupatenSukoharjo, PT PSP,masyarakat dantokoh setempat

√ √ √ 3. Jalur hijau

√ √ √ 4. Pemakaman umum

Alokasi ketersediaanprasarana

Jaringan jalan

√ √ √ 1. Lokal sekunder I


DPU KabupatenSukoharjo

√ √ √ 2. Lokal sekunder II√ √ √ 3. Lokal sekunder III√ √ √ 4. Lngkungan I√ √ √ 5. Lingkungan II

Jaringan drainase√ √ √ 1. Badan penerima air Analisis Kuantitatif

(SNI)DPU KabupatenSukoharjo√ √ √ 2. Bangunan pelengkap

Jaringan air bersih√ √ √ 1. Penyediaan kebutuhan air bersih


PDAM KabupatenSukoharjo√ √ √ 2. Penyediaan Kran Umum

√ √ √ 3. Penyediaan hidran kebakaran

Jaringan air limbah√ √ √ 1. Septik tank


PT. PSP√ √ √ 2. Bidang resapan√ √ √ 3. Jaringan pemipaan air limbah

Jaringan sampah

√ √ √ 1. Tong sampah


PT.PSP & DPUKabupatenSukoharjo

√ √ √ 2. Bak sampah kecil√ √ √ 3. Bak sampah besar√ √ √ 4. Bak sampah besar√ √ √ 5. Bak sampah akhir

Jaringan listrik√ √ √ 1. Penyediaan kebutuhan daya listrik Analisis Kuantitatif

(SNI)PT.PSP & PLNKab. Sukoharjo√ √ √ 2. Penyediaan jaringan listrik

Jaringan telepun√ √ √ 1. Penyediaan kebutuhan sambungan

telpun Analisis Kuantitatif(SNI)

PT.PSP

√ √ √ 2. Penyediaan jaringan telepon

Jaringan TransportasiLokal

√ √ √ 1. Angkot Analisis Kuantitatif(SNI)

DPU Kab.Sukoharjo√ √ √ 2. Bus

Jaringan Parkir√ √ √ 1. Untuk Area hunian Analisis Kuantitatif

(SNI)PT. PSP

√ √ √ 2. Untuk pusat kegiatan

Keterangan : O : obserfasi, W : wawancara, K : kuesioner, I : instasional , Sumber : Analisis Peneliti 2010


commit to user

14

b. Metode Analisis Data

Pendekatan analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah

penelitian yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. Adapun penelitian yang

bersifat kuantitatif menampilkan data dalam bentuk angka -angka, sedangkan

penelitian yang bersifat kualitatif menghasilkan dan mengolah data yang

sifatnya diskriptif.

Penelitian perkembangan Perumahan Solo Baru dari waktu ke waktu

merupakan penelitian diskriptif. Penelitian diskriptif ini terbatas pada usaha

untuk mengungkapkan faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan

Perumahan Solo Baru. Sedangkan identifikasi karakteristik Perumahan Solo

Baru berdasarkan variasi tipe rumah dan karakteristik Perumahan Solo Baru

berdasarkan jumlah rumah dilakukan hanya sebatas mengetahui karakteristik

tipe rumah dan karakteristik jumlah rumah yang dibangun tiap sektor.

Penelitian identifikasi Pola Hunian 1:3:10 Perumahan Solo Baru

merupakan penelitian diskriptif kualitatif. Penelitian diskriptif ini terbatas

pada usaha mengungkapkan pola hunian yang dikembangkan di perumahan

solo baru apakah sudah menerapakan pola hunian 1:3:10 sesuai dengan

inovasi awal pembangunan Perumahan Solo Baru sehingga sasaran dari

analisis ini bersifat untuk sekedar mengungkapkan fakta (fact finding), yang

hasilnya ditekankan pada memberi gambaran pola hunian 1:3:10 yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai. Selain itu analisis kualitataif juga

digunakan untuk mengetahui p ola penggunaan lahan yaitu dengan melihat

penggunaan lahan yang dikembangkan PT. Pondok Solo Permai apakah

sesuai dengan konsep penggunaan lahan yang dirinci pengembang 40% untuk

permukiman, 10% untuk komersial, 10% untuk infrast ruktur, 40% untuk

fasilitas non komersial. Sehinga nanti akan diketahui gagasan yang

dikembangkan PT. Pondok Solo Permai bukan hanya s ebuah gagasan yang

tidak diterapkan.

Kajian Analisis penyediaan sarana dan prasarana yang dikembangkan PT.

Pondok Solo Permai secara garis besar mencakup beberapa lingkup kajian:


commit to user

15

Identifikasi penyediaan sarana prasarana pada pola hunian 1:3:10


Proses identifikasi dilakukan dengan menghitung jumlah dan luas

sarana prasarana berdasarkan pola penggunaan lahan yang digagas oleh

PT. Pondok Solo Permai dengan alokasi 40%:10%:10%:40% . Untuk

sarana alokasi penggunaan lahannya dirinci 10% untuk komersial yang

meliputi perdagangan dan rekreasi, 40% untuk fas ilitas non komersial

yang meliputi pendidikan, kesehatan, peribadatan ruang terbuka dan

jaringan jalan. Sedangkan prasarana alokasi penggunaan lahan sebesar

10% yang meliputi jaringan sampah, parkir. Untuk jaringan drainase, air

bersih, air limbah, listrik, telepon dan jaringan transportasi lokal alokasi

penyediaan lahannya sudah tercakup dalam jaringan jalan, hal ini terkait

pola penyediaan jaringan tersebut berada pada sepanjang bahu jalan.

Sedangkan untuk jaringan transportasi local alokasi penyediaan la han

tidak dapat di hitung karena penyediaannya juga sudah tercakup pada

luasan jaringan jalan.

Identifikasi penyediaan sarana prasarana pada P erumahan Solo Baru

berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) .

Dalam tahap ini merupakan penelitian yang bersifat kuantitatif

dengan identifikasi jumlah sarana dan prasarana yang dikembangkan di

Perumahan Solo Baru. Jumlah sarana dan prasarana yang disediakan

diukur berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI). Sehingga nanti

dapat diketahui ketersediaan sarana dan prasarana di perumahan Solo

Baru apakah sudah dapat memenuhi kebutuhan masyarakat serta

jangkauan pelayanannya apakah sudah dapat dijangk au penduduk

penghuni Perumahan Solo Baru.

Mengkaji kualitas sarana prasarana yang dis ediakan di Perumahan Solo

Baru berupa penilaian tentang kondisi fisik sarana prasarana yang

dibangun.


commit to user

16

Mengkaji kualitas sarana dan prasarana yang disediakan di

Perumahan Solo Baru dilakukan berdasarkan hasil wawancara dengan

responden masyarakat (KK) yang tinggal di Perumahan Solo Baru.

Mengkaji kualitas sarana dan prasarana dilakukan dengan metode analisis

deskriptif kualitatif.

Tabel 1.2 Analisis DataTahapan Metode

PendekatanKegunaan Hasil

Identifikasiperkembanganperumahan Solo Barudari waktu ke waktu

Deskriptif Untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhipembangunan PerumahanSolo Baru.

Faktor-faktor yangmempengaruhipembangunan PerumahanSolo Baru

IdentifikasikarakteristikPerumahan Solo Baruberdasarkan variasitipe rumah danjumlah rumah

Deskriptif Untuk mengetahui karakterpembangunan rumah tiapsektor di Perumahan SoloBaru

Karakteristik pembangunandisetiap sektor diPerumahan Solo Baru

Pola Hunian 1:3:10 diperumahan solo baru

Kualitatif(deskriptif)

Untuk mengetahui penerapanpola 1:3:10 diperumahan solobaru yang dikembangkan PT.Pondok Solo Permai

Penerapan Pola Hunian diperumahan solo baru

Identifikasaipenyediaan saranaprasarana pada polahunian 1:3:10

Kualitatif Untuk mengetahuiketersediaan sarana danprasarana pada pola hunian1:3:10 apakah sudah sesuaidengan alokasi penggunaanlahan untuk sarana prasarana

Ketersediaan jumlah saranadan prasarana berdasarkankebijakan pola penggunaanlahan yang digagas PT.Pondok Solo Permai.

Identifikasi saranadan prasaranaperumahan solo baru.

Kuantitatif(SNI)

Untuk mengetahuiketersediaan sarana danprasarana apakah sudahmemenuhi kebutuhanmasyarakat serta jangkauanpelayanannya apakah sudahsesuai SNI

Ketersediaan jumlah saranadan prasarana berdasarkanSNI

Identifikasi kualitassarana dan prasaranayang disediakan diperumahan solo baru

Kualitatif(wawancara)

Untuk mengetahui kualitassarana dan prasarana diperumahan solo baru

Kualitas sarana danprasarana di perumahan solobaru

Sumber : Analisis Peneliti 2010

c. Sintesis Data

Pada sintesis data dijelaskan secara singkat berbagai temuan serta

kesimpulan dari pembahasan yang merupakan jawaban dari rumusan masalah.

Selain itu, dalam bagian ini juga diberikan beberapa rekomendasi yang


commit to user

17

berkaitan dengan hasil studi Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan Penyediaan

Sarana dan Prasarana di Perumahan Solo Baru .

Metode sintesis data dilakukan dengan menyimpulkan pembahasan yang

sudah dilakukan pada tahap analisis data sehingga dapat mengetahui

penerapan pola hunian 1:3:10 dan alokasi penyediaan sarana prasarana di

perumahan Solo Baru apakah sudah memenuhi kebutuhan masyarakat serta

bagaimana kualitasnya.

Dalam sintesis data juga disimpulkan beberapa temuan dari hasil

penelitian yang kemudian akan dibuat beberapa masukan dari hasil penelitian

yang berguna bagi pembangunan perumahan di Solo Baru dan pengembang

PT. Pondok Solo Permai . Sehingga dengan adanya penelitian Penerapan Pola

Hunian 1:3:10 dan penyediaan Sarana Prasarana di Perumahan Solo Baru

dapat diketahui kebenaran penerapan pola hunian 1:3:10 dan dapat diketahui

kekurangan pengembang (PT. Pondok Solo Permai) dalam penyediaan sarana

prasarana.

F. SISTEMATIKA PEMBAHASAN

BAB I Pendahuluan

Pada bab ini dijelaskan mengenai latar belakang, perumusan

masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup studi berupa substansif

maupun spasial, metodologi serta sistematika pembahasan .

BAB II Kajian Literatur Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan Pe nyediaan

Sarana Prasarana

Pada Bab ini akan dijelaskan beberapa kajian teoritis mengenai

perumahan, kebijakan pembangunan perumahan swasta, kebijakan pola

hunian berimbang, konsep ruang Neighborhood Unit serta Standar

Nasional Indonesia (SNI) dalam pembang unan sarana prasarana

perumahan


commit to user

18

BAB III Gambaran Umum Perumahan Solo Baru

Pada Bab ini akan dijelaskan beberapa kebijakan dan sejarah terkait

pembangunan Perumahan Solo Baru, gambaran mengenai kondisi

wilayah studi penelitian baik dari jumlah rumah per sektor atau jumlah

dan kualitas sarana prasarana yang disediakan di Perumahan Solo Baru.

BAB IV Pembahasan Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan P enyediaan

Sarana dan Prasarana di Perumahan Solo Baru

Pada Bab ini berisi tentang beberapa analisis di antaranya adalah

Identifikasi perkembangan perumahan Solo Baru dari waktu ke waktu ,

Identifikasi karakteristik Perumahan Solo Baru berdasarkan variasi tipe

rumah, Identifikasi karakteristik Perumahan Solo Baru berdasarkan

jumlah rumah, Identifikasi penerapan pola 1:3:10 di Perumahan Solo

Baru, Identifikasi penyediaan sarana prasarana pada pola hunian 1:3:10

perumahan Solo Baru, Identifikasi penyediaan sarana prasarana pada

perumahan Solo Baru berdasarkan standar SNI.

BAB V Kesimpulan dan Rekomendasi

Pada bab ini akan dijabarkan beberapa temuan dari analisis

penerapan pola hunian 1:3:10 dan penyediaan sarana prasarana,

sehingga nantinya akan diberikan s ebuah rekomendasi kepada Pemda

Kabupaten Sukoharjo dan Pengemba ng PT. Pondok Solo Permai (PSP).


commit to user

19

BAB II

KAJIAN LITERATUR

PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10

DAN PENYEDIAAN SARANA PRASARANA

DI PERUMAHAN SOLO BARU

Pada Bab ini akan dibahas kajian teoritis mengenai perumahan, kebijakan

pembangunan perumahan swasta, kebijakan pola hunian berimbang, kebijakan pola

hunian 1:3:10 yang dikembangkan PT.Pondok Solo Permai, konsep ruang

Neighborhood Unit serta Standar Nasional Indonesia (SNI) dalam pembangunan

sarana prasarana perumahan.

A. Teori Perumahan

1. Definisi Rumah dan Perumahan

Perumahan dan permukiman merupakan kebutuhan fis iologis yang

saling melengkapi dengan kebutuhan keamanan dan keselamatan.

Perumahan menurut UU No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan

prasarana lingkungan.

Menurut Soedjajadi Keman tahun 2005 dalam bukunya yang berjudul

“Kesehatan Perumahan”, perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah

yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang

dilengkapi dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik

lingkungan misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, listrik,

telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi

sebagaimana mestinya dan sarana lin gkungan yaitu fasilitas penunjang yang

berfungsi untuk penyelenggaraan serta pengembangan kehidupan ekonomi,


commit to user

20

sosial, dan budaya, seperti fasilitas taman bermain, olah raga, pendidikan,

pertokoan, sarana perhubungan, keamanan,serta fasilitas umum lainnya.

Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan, maupun perdesaan yang

berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan

tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghid upan (UU No 4

Thn 1992 tentang Perumahan dan Permukiman). Permukiman merupakan

wadah kehidupan manusia, bukan hanya menyangkut aspek fisik dan teknis

saja, tetapi juga aspek sosial, ekonomi, dan budaya dari para penghuninya

(Bintarto, 1988).

2. Developer

Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991) menjelaskan

pengembang adalah seseorang atau kelompok yang yang memiliki suaiu

keahIian dalam pernbangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis,

konstruksi, keuangan, pemasaran dan menajemen properti. Mak a dari itu

peran pengembang adalah sebagai manajer properti pada perumahan -

perumahan yang dibangunnya. Dalam arti yang lain, pengembang adalah

perusahaan yang membangun di atas atau menggunakan secara penuh

sebidang tanah, atau suatu kemampuan individu y ang mengubah tanah yang

tidak bermanfaat (Zuckerman dan Blevins, 1991). Kalau di Indonesia, para

pengembang perurnahan mempunyai suatu organisasi profesi yang

dinamakan Real Estate Indonesia (REI). Dari jumlah anggota yang ada,

sekitar 80% dari 2400 anggota REI bergerak di sektor pembangunan rumah

sederhana dan sangat sederhana. Pasar akan menentukan suat u keputusan

untuk membangun, apabila pasar yang terjadi adalah kelebihan

pembangunan perumahan dan harga yang terjadi sangat mahal, maka

kernungkinan pengembang akan kesusahan atau sulit berkembang.

Pengembang mungkin akan memilih untuk membeli perumahan y ang sudah

ada dan merenovasinya agar mempunyai nilai tambah sehingga menjadi

sesuatu yang baru dan dapat digunakan. U saha lain adalah membeli tanah


commit to user

21

secukupnya dan menunggu sampai waktu kondisi pasar yang terbaik

kemudian menentukan pembangunan sesuai denga n tipe rumah yang sesuai

dengan kemauan konsumen (Zuckerman dan Blevins, 1996) .

3. Pengembangan Perumahan Formal Pemerintah

Penyediaan perumahan formal oleh pemerintah maksudnya adalah

pemerintah menyediakan atau membangun rumah, pemerintah sebagai

pemilik dana dan pemilik aset daerah yang memfungsikan sumber dayanya

untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat umum. perumahan ini biasa

disebut Perumda (Perumahan Daerah) dimana pada perumahan ini

mekanisme penyediaan juga melalui prosedur yang telah ditentukan. Hal ini

nantinya yang dilihat dalam perencanaan perumahan apakah memperhatikan

SKB 3 menteri tentang penyediaan perumahan yang berimbang ataukah

kebijakan tersebut terabaikan.

4. Pengembangan Perumahan Formal Swasta

Definisi pengembang menurut Zuchkerman, Ho ward A, George D

Blevins 1991, menjelaskan pengembang adalah seseorang atau kelompok

yang memiliki suatu keahlian dalam pembangunan yang meliputi segi

arsitektur, teknis konstruksi, keuangan, pemasaran dan menegemen properti.

Maka dari itu peran pengembang adalah sebagai manager properti pada

perumahan yang dibangunnya. Developer dalam membagun sebuah

perumahan tentu menganut mekanisme pada daerah dimana mereka

membangun perumahan. Hal ini merupakan sebuah ttik temu dimana

pemerintah sebagai pengendali peng gunaan ruang dan pengawal kebijakan

dengan pengguna ruang.

B. Kebijakan Pembangunan Perumahan Swasta

Perencanaan pembangunan perumahan swasta adalah suatu proses yang

berkesinambungan yang mencakup keputusan -keputusan atau pilihan-pilihan atas

berbagai alternatif penggunaan sumber daya untuk membangun kelompok rumah


commit to user

22

yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan dilakukan oleh perusahaan

non-pemerintah (Glasson 1974:5 dalam Tarigan 2005:7).

Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh swasta merupakan suatu

upaya memenuhi kebutuhan perumahan yang terus meningkat terutama di

wilayah perkotaan. Kebutuhan tersebut dipandang sebagai sebuah peluang bisnis

yang besar bagi para pengembang, mengingat setidaknya setiap tahun ada

tambahan satu juta rumah tangga baru yang merupakan permintaan riil akan

perumahan. Untuk itu pemerintah perlu mengatur pelaksanaan pembangunan

perumahan swasta yang berkembang di Indonesia.

Pengaturan teknis yang terkait dengan pembangunan perumahan swasta di

Indonesia terdiri dari:

1. Kepemilikan dan Penguasaan Tanah dan bangunan

Diatur di dalam UU RI no.5 tahun 1999 tentang Peraturan Dasar Pokok -

Pokok Agraria. Didalamnya mengatur bahwa dalam penguasaan benda -

benda harus melapor pada pihak yang bersangkutan dan melaporkan

segala sesuatu tentang semua benda yang dikuasainya kepada pemilik.

Hal ini dilakukan agar hubungan yang terjalin dianggap syah dan sesuai

dengan peraturan. Dalam melakukan jual beli dan pemindahan benda

yang bersangkutan juga sudah ditentukan cara pembayarannya kepada

pemilk.

Diatur di dalam UU RI no.21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan Bangunan.Didalamnya mengatur bahwa dalam

pemerolehan hak atas tanah dan atau bangunan diwajibkan membayar

pajak kepada Negara.

Diatur di dalam UU RI no.4 tahun 1 996 tentang Hak Tanggungan atas

tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Didalamnya

mengatur bahwa Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan

adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Hal ini

membantu developer dalam peng aturan dan pengadministrasian hak-hak

atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak.


commit to user

23

2. Pengaturan Jasa Konstruksi

Diatur dalam UU no.18 tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi. Isinya

antara lain diperlukannya jasa konstruksi yang merupakan salah satu

kegiatan dalam bidang ekonomi, sosial, dan budaya yang mempunyai

peranan penting dalam pencapaian berbagai sasaran guna menunjang

terwujudnya tujuan Pembangunan Nasiona l. Dalam hal ini developer dapat

mengembangkan jasa konstruksinya sesuai dengan karakteristiknya,

sehingga dapat mengembangkan iklim usaha yang mendukung peningkatan

daya saing secara optimal, maupun bagi kepentingan masyarakat.

3. Peran Swasta Dalam Penyediaan Perumahan

Diatur dalam UU no.4 tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman.

Isinya dengan keterbatasan sumber daya yang dimiliki oleh pemerintah dan

untuk mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan yang layak dan

terjangkau bagi seluruh lapisan masyarakat, maka kebijakan yang ditempuh

adalah merubah peran pemerintah dari pelaksana (provider) menjadi

pendorong (enabler) dan fasilitator.

4. Penataan suatu kawasan

Diatur dalam UU no.26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Isinya

antara lain pemanfaatan suatu kawasan harus sesuai dengan rencana tata ruang

melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayannya. Dalam

mendirikan bangunan dalam suatu kawasan, developer harus

mempertimbangkan adanya ruang terbuka hijau minimal 30% dari luas

kawasan tersebut. Developer harus memenuhi persyaratan ijin pemanfaatan

suatu kawasan sesuai dengan undang -undang yang berlaku.

5. Pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun

Pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun harus

mengikuti Kawasan Perkotaan atau Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)

Kabupaten, terdiri dari : Rumah sederhana, Rumah menengah dan Rumah

mewah.


commit to user

24

Persyaratan pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun:

Pembangunan perumahan sederhana tidak bersusun harus mengikuti

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/1986 tentang

Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun

dan peraturan perubahannya.

Pembangunan rumah sangat sederhana harus memenuhi Peraturan

Menteri Pekerjaan Umum No. 54/PRT/1991 tentang Pedoma n Teknik

Pembangunan Perumahan Sangat Sederhana dan peraturan

perubahannya.

Pembangunan rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah

wajib menerapkan ketentuan lingkungan hunian yang berimbang sesuai

dengan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri

Pekerjaan Umum dan Menteri Perumahan Rakyat No. 648 -384 Tahun

1992, No. 739/KPTS/1992 dan No. 09/KPTS/1992 dan Keputusan

Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan

dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional

No. 04/KPTS/BKP4N/1995 tentang Ketentuan Lebih Lanjut Surat

Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum

dan Menteri Negara Perumahan Rakyat. Bangunan rumah tidak

bersusun yang belum selesai dibangun, dapat dijual dengan syarat harus

memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Surat Keputusan Menteri

Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/ M/1995 tentang Pedoman

Perikatan Jual Beli Rumah.

6. Kebijakan Pengembangan Kawasan Skala Besar

1. UU 4/1992, Pasal: 18 (Ayat:1)

Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui

pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara

menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan bertahap.


commit to user

25

2. UU 4/1992, Pasal: 19 (Ayat:1)

Untuk mewujudkan kawasan permukiman sebagaiamana dimaksud

dalam pasal 18, pemerintah daerah menetapkan satu bagian atau lebih dari

kawasan permukiman menurut RTRW perkotaan dan RTRW bukan

perkotaan yang telah memenuhi persyaratan sebagai kawasan siap bangun.

3. PP 80/1999 Tentang Kasiba dan Lisiba

Pengelolaan Kasiba bertujuan agar tersedia 1 (satu) atau lebih Lisiba

yang telah dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana

lingkungan, serta memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana,

sarana lingkungan dan utilitas umum untuk pembangunan perumahan dan

permukiman sesuai dengan rencana tata ruang wilayah. Pengelolaan

Lisiba bagian dari Kasiba atau Lisiba yang berdiri sendiri bertujuan agar

tersedia kaveling tanah matang beserta rumah dengan pola hunian yang

berimbang, terencana dan terjangkau bagi seluruh lapisan

masyarakat.(BAB II pasal 2)

Pengelolaan Lisiba yang berdiri sendiri dilakukan oleh masyarakat

pemilik tanah atau badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan

permukiman sebagai penyelenggara. Masyarakat pemilik tanah sebagai

penyelenggara dapat melakukan penyelenggaraa n Lisiba yang berdiri

sendiri dengan membentuk usaha bersama yang anggotanya terdiri dari

para pemilik tanah, berdasarkan peraturan perundang -undangan yang

berlaku. (BAB III pasal 1)

Dalam penyiapan lokasi untuk Kasiba, Pemerintah Daerah harus

memperhatikan:

a. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 (satu) Kasiba

sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) unit rumah dan sebanyak -

banyaknya 10.000 (sepuluh ribu) unit rumah;

b. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 (satu) Lisiba

sekurang-kurangnya 1.000 (seribu) unit rumah dan sebanyak -

banyaknya 3.000 (tiga ribu) unit rumah.


commit to user

26

Dalam penyiapan lokasi untuk Lisiba yang berdiri sendiri Pemerintah

Daerah harus memperhatikan bahwa jumlah unit rumah yang dapat

dibangun sekurang-kurangnya 1.000 (seribu) unit ruma h dan sebanyak-

banyaknya 2.000 (dua ribu) unit rumah. Dalam menentukan lokasi dan

luas untuk Kasiba dan atau Lisiba yang berdiri sendiri, Pemerintah Daerah

dapat melakukan dengar pendapat dari masyarakat/kelompok masyarakat

terkait.(BAB IV pasal 9)

4. Kebijakan usaha yang dikenal dengan Paket Oktober (Pakto) No. 23 tahun

1993.

Isinya antara lain memberi kemudahan kepada kegiatan usaha

termasuk pengembang dalam hal pemberian izin lokasi dan pembebasan

tanah.

C. Kebijakan Pola Hunian 1:3:6 (Pola Hunian Berimbang)

Penjelasan tentang pola hunian berimbang berdasarkan Surat Keputusan

Bersama 3 menteri, Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, Menteri

Negara Perumahan Rakyat No : 648 --384 Tahun 1992, No : 739//Kpts//1992, No

:09//Kpts//1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan Permukiman dengan

lingkungan hunian yang berimbang, dengan isi setiap klausulnya adalah sebagai

berikut :

Pasal 1 :

1. Pembangunan perumahan dan permukiman diarahkan untuk

mewujudkan kawasan dan lingkungan perumahan dan permukiman

dengan lingkungan hunian yang berimbang meliputi rumah sederhana,

rumah menengah dan rumah mewah dengan perbandingan dan kriteria

tertentu sehingga dapat menampung secara serasi antara kelompok

masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial.


commit to user

27

2. Dalam surat Keputusan Bersama tersebut yang dimaksud dengan :

a. Kawasan perumahan dan permukiman adalah wilayah yang

ditetapkan dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal atau

lingkungan hunian.

b. Lingkungan perumahan dan permukiman adalah kawasan

perumahan dan permukiman yang mempunyai batas -batas dan

ukuran yang jelas dengan penataan tanah dan ruang, prasarana serta

sarana lingkungan yang terstruktur.

3. Perbandingan tertentu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah

perbandingan jumlah rumah sederhana, ber banding rumah menengah,

berbanding rumah mewah, sebesar 6 (enam) atau lebih, berbanding 3

(tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu). (4) Kriteria tertentu sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1);

4. Kriteria tertentu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1);

a. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan

luas kaveling antara 54 m 2 sampai 200 m2 dan/atau biaya

pembangunan per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m 2

tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C

yang berlaku.

b. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah

dengan luas kaveling antara 200 m 2 sampai 600 m2 dan/atau biaya

pembangunan per m2 antara harga satuan per m 2 tertinggi untuk

pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang

berlaku.

c. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan

luas kaveling antara 600 m 2 sampai dengan 2000 m2 dan/atau biaya

Pembangunan per m2 diatas harga satuan per m 2 tertinggi untuk

pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.


commit to user

28

Dalam hal luas kaveling atau ha rga satuan pembangunan per m 2 masing-

masing memenuhi kriteria yang berlainan, sebagaimana dimaksud dalam butir a,

b, dan c maka kualitas ditentukan sesuai kriteria yang tinggi.

Pasal 2 :

1. Pembangunan suatu kawasan atau lingkungan perumahan dan

permukiman oleh badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan

permukiman, wajib diselengarakan untuk mewujudkan perumahan dan

permukiman dengan lingkungan hunian yang berimbang dengan

perbandingan jumlah rumah sederhana, berbanding rumah menengah,

berbanding rumah mewah sebesar (enam) atau lebih berbanding 3 (tiga)

atau lebih berbanding I (satu), sesuai dengan ketentuan sebagaimana

dimaksud dalam pasal 1.

2. Hal-hal khusus untuk mendorong badan usaha di bidang pembangunan

perumahan dan permukiman dalam membangun rumah se derhana, dan

memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sepanjang

berdasarkan rencana tata ruang dapat diizinkan apabila :

a. Kawasan perumahan dan permukiman adalah wilayah yang

ditetapkan dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal atau

lingkungan hunian.

b. Pembangunan lingkungan perumahan dan permukiman tersebut

diwujudkan seluruhnya melalui pembangunan rumah susun.

c. Pembangunan lingkungan perumahan dan permukiman tersebut

hanya diperuntukan bagi lingkungan hunian dengan tipe rumah

menengah dan atau tipe rumah mewah dengan batasan sebagai

berikut :

Pembangunan tipe rumah menengah saja sebanyak -

banyaknya 900 unit pada setiap lokasi dianjurkan

membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1

(satu) tipe rumah menengah di lokasi lain.


commit to user

29

Pembangunan tipe rumah mewah saja selanyak -banyaknya

100 unit pada satu lokasi.

Pembangunan tipe rumah mewah antara 100 unit sampai

dengan 300 unit pada satu lokasi diwajibkan membangun 6

(enam) tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe

rumah mewah, dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe

rumah menengah di lokasi lain.

UU No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang yang menjabarkan

pentingnya penyiapan, pemanfaatan dan pengendalian ruang yang sesuai dengan

peruntukan dan daya dukung lingkungan merupakan seke dul PT.Pondok Solo

Permai dalam realisasi pengembangan Perumahan Solo Baru. Dengan mensikapi

Surat Keputusan Mentri Negara Perumahan Rakyat No.02/KPTS/1993 yang

menyebutkan bahwa pembangunan perumahan harus selalu mengacu pada

keseimbangan sosial dengan mempertimbangkan komposisi penghunian antara

kelompok berpenghasilan rendah dan menengah, PT.Pondok Solo Permai

mengambil langkah untuk menyusun Pola Hunian 1:3:10 untuk menghindari

kecemburuan sosial dengan penduduk asli. Sedangkan untuk menjaga

pengendalian ruang dan daya dukung lingkungan PT.Pondok Solo Permai

mengembangkan pola pemanfaatan 50:50 yang dirinci penggunaan l ahan bagi

pengembangan kawasan P ermukiman Solo Baru dengan rasio

40%:10%:10%:40%. Masing-masing untuk kawasan perumahan, komersial,

infrastruktur, fasilitas non komersial.

Pola Hunian 1:3:10 yang dikembangkan PT.Pondok Solo Permai

merupakan perkembangan dari pola hunian 1:3:6 yang dianjurkan pemerintah

melalui Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Negara

Perumahan Rakyat No : 648--384 Tahun 1992, No : 739//Kpts//1992, No :

09//Kpts//1992. Dalam pasal 1 ayat 3 dijelaskan bahwa perbandingan jumlah

rumah sederhana, berbanding rumah menengah, berbanding rumah mewah,

sebesar 6 (enam) atau lebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berban ding 1 (satu).


commit to user

30

Dengan melihat pasal 1 ayat 3 berarti pola hunian 1:3:10 yang dikembangkan

PT.Pondok Solo Permai masih sesuai dengan peraturan pemerintah dan masih

dapat diterapkan untuk menciptakan suatu lingkungan perumahan yang apik,

serasi, selaras dan seimbang.

D. Konsep Ruang Neighborhood Unit

Neighborhood Unit adalah suatu lingkungan fisik perumahan dalam kota

dengan batasan yang jelas, tersedia pelayanan fasilitas sos ial untuk tingkat

rendah, untuk melayani jumlah penduduk, di mana terdapat hubungan kerjasama

yang dilandasi oleh control sos ial dan rasa komunitas (Porteous, 1977; dalam

suryanto, 1989:47).

Neighborhood Unit dikenal sebagai suatu konsep untuk merencanakan suatu

lingkungan yang berlandaskan suatu pemikiran so sial psikologis yang

diformulasikan oleh Clarence Perry pada tahun 1929 sebagai jawaban atas

permasalahan yang terjadi saat itu yaitu penurunan kualitas kehidupan masyarakat

di Negara-negara industry. Perry mengidentifikasikan Neghborhood Unit sebagai

suatu unit perumahan yang mempuny ai batasan yang jelas, besarnya diukur atas

dasar keefektifan jarak jangkauan pejalan kaki, terjadinya kontak langsung

individual serta adanya ketersediaan fasilitas pendukung kebutuhan harian dari

penghuni.

Konsep Neighborhood Unit pertama kali diperkenalkan oleh Sir Ebenezer

Howard (1850-1928) yang mencoba mengangkat system dan bentuk komunitas

tadisional pedesaan sebagai komunitas ideal yang perlu dikembangkan di

perkotaan. Kemudian pada kota -kota tradisional tersebut kota masih terbagi

dalam unit-unit kelompok rumah tinggal/unit -unit fungsional spesifik yang

homogeny yang kemudian dikenal sebagai tradisional neighborhood. Unit -unit

tersebut merupakan kesatuan antara tempat tinggal dengan tempat kerja serta juga

adanya ikatan social kekerabatan.

Menurut Perry, neighborhood yang ideal akan merangkum seluruh fasilitas

public dan kondisi-kondisi yang diperlukan oleh rata -rata keluarga bagi


commit to user

31

kenikmatan dan kewajaran hidup disekitar rumah mereka. Selanjutnya P erry

menguraikan enam prinsip dalam merencanakan Neighborhood (Rohe and Gates,

1985:26) :

1. Size (Ukuran), pembangunan unit tempat tinggal harus menyiapkan

perumahan dengan ukuran populasi tertentu yang mensyaratkan

diperlukannya satu sekolah dasar (elementary school), di mana area yang

diperlukan tergantung pada tingkat kepadatan populasi.

2. Boundaries (Batas), Pada setiap sisi unit lingkungan dibatasi oleh jalan -jalan

arteri dengan kelebaran yang memadai sehingga dapat dipakai sebagai lalu

lintas cepat, yang tidak menembus daerah permukiman tersebut.

3. Open Space (Ruang Terbuka), harus disediakan system taman dan ruang

kecil yang direncanakan untuk memenuhi kebutuhan individu yang

mendiami lingkungan perumahan tersebut.

4. Institution Sites (Area-aera institusi), area untuksekolah dan institusi yang

melayani lingkungan perlu disediakan untuk memenuhi kebutuhan

masyarakat dalam lingkungan tersebut dan hendaknya ditempatkan secara

berkelompok disekitar sebuah titik umum atau titik pusat.

5. Local Shops (Pertokoan Setempat), satu atau lebih pertokoan local yang

cukup memadai bagi populasi yang dilayani, hendaknya diletakkan di

seputar permukiman dan lebih baik lagi diletakkan disekitar pertemuan jalur

lalu lintas yang mengikat beberapa lingkungan.

6. Internal Street System (Sistem jalan internal), di mana setiap unit p erlu

dilengkapi dengan system jalan khusus, sehingga setiap jalan raya

disesuaikan dengan beban lalu lintas yang mungkin dan jaringan jalan

sebagai suatu keseluruhan dirancang untuk memudahkan sirkulasi di dalam

lingkungan tersebut dan diupayakan untuk dic egah penggunaan sebagai jalur

lalu-lintas cepat.

Clarence Perry menyimpulkan bahwa konsep Neighborhood Unit

mempunyai tujuan utama untuk membuat interaksi social diantara penghuni


commit to user

32

lingkungan permukiman, sedangkan penataan fisik lingkungan merupakan cara

mencapai tujuan utama tersebut.

Konsep Neighborhood Unit dapat dijadikan landasan bagi banyak komuniti

permukiman. Dapat disimpulkan bahwa Neighborhood merupakan unit fisik

sekaligus unit social. Parameter pengikat untuk menjamin kesatuan unit fisik dan

unit social adalah besaran (size) dan fasilitas pelayanan social yang melayani

kebutuhan harian. Parameter besaran neighborhood diturunkan dari ukuran

efisiensi jarak tempuh pejalan kaki antara rumah dengan fasilitas pelayanan.

E. Standar Nasional Indonesia (SNI) Dalam Pembangunan Sarana Prasarana

Perumahan.

Standar Nasional Indonesia (SNI) 2003 -1733-2004 tentang tata cara

perencanaan lingkungan perumahan perkotaan memuat uraian tentang prinsip -

prinsip perencanaan lingkungan perumah an di perkotaan. Perencanaan sarana

prasarana yang diatur dalam SNI tersebut diantaranya mengatur sarana prasarana

pada hunian tidak bertingkat (dapat bertingkat dengan kepemilikan dan dihuni

pihak yang sama). Persyaratan penyediaan sarana prasarana peruma han diuraikan

dalam SNI 2003-1733-2004 sebagai berikut :

1. Sarana

a. Pendidikan

Dasar dari perencanaan sarana pendidikan adalah untuk melayani

setiap unit administrasi pemerintah baik yang formal (RT,RW) maupun

yang formal (Kelurahan,Kecamatan) dan bukan didasa rkan semata-mata

pada jumlah penduduk yang akan dilayani oleh sarana tersebut.

Dasar penyediaan sarana pendidikan ini juga mempertimbangkan

pendekatan desain keruangan unit -unit atau kelompok lingkungan yang

ada. Hal ini dapat terkait dengan bentuk grup bangunan/blok yang

nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya. Sedangkan penempatan

penyediaan fasilitas ini akan mempertimbangkan jangkauan radius area


commit to user

33

layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk

melayani pada area tertentu.

b. Kesehatan

Dasar penyediaan sarana kesehatan didasarkan pada jumlah

penduduk yang dilayani oleh sarana tersebut. Dasar penyediaan ini juga

akan mempertimbangkan pendekatan desain keruangan unit -unit atau

kelompok lingkungan yang ada. Hal ini terkait den gan bentuk grup

bangunan/blok yang nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya.

Sedangkan penempatan penyediaan fasilitas kesehatan akan

mempertimbangkan jangkauan radius area layanan terkait dengan

kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk mela yani pada area

tertentu.

c. Peribadatan

Sarana peribadatan merupakan sarana kehidupan untuk mengisi

kebutuhan rohani yang perlu disediakan di lingkungan perumahan yang

direncanakan selain sesuai peraturan yang ditetapkan juga sesuai dengan

keputusan masyarakat yang bersangkutan. Oleh karena berbagai macam

agama dan kepercayaan yang dianut oleh masyarakat penghuni yang

bersangkutan, maka kepastian tentang jenis dan jumlah fasilitas

peribadatan yang akan dibangun baru dapat dipastikan setelah lingkungan

perumahan dihuni beberapa waktu. Pendekatan perencanaan yang diatur

adalah dengan memperkirakan populasi dan jenis agama serta

kepercayaan dan kemudian merencanakan alokasi tanah dan lokasi

bangunan peribadatan sesuai dengan tuntutan planologis dan religi ous.

Dasar penyediaan sarana peribadatan akan mempertimbangkan

pendekatan desain keruangan unit -unit atau kelompok lingkungan yang

ada. Hal ini dapat terkait dengan bentuk grup bangunan/blok yang

nantinya lahir sesuai konteks lingkungannya. Untuk penempata n

penyediaan fasilitas ini akan mempertimbangkan jangkauan radius area


commit to user

34

layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untuk

melayani area tertentu.

d. Perdagangan

Sarana perdagangan dan niaga tidak selalu berdiri sendiri dan

terpisah dengan bangunan sarana lain. Dasar penyedianan sarana ini selain

berdasarkan jumlah penduduk yang akan dilayani, juga

mempertimbangkan pendekatan desain keruanganunit -unit /kelompok

lingkungan yang ada. Hal ini dapat terkait dengan bentuk grup

bangunan/blok yang nantinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya.

Sedangkan penempatan penyediaan fasilitas ini akan mempertimbangkan

jangkauan radius area layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang

harus dipenuhi untuk melayani pada area tertentu.

e. Kebudayaan

Sarana kebudayaan dan rekreasi merupak an bangunan yang

dipergunakan untuk mewadahi berbagai kegiatan kebudayaan dan atau

rekreasi, seperti gedung pertemuan, gedung serbaguna, bioskop, gedung

kesenian dan lain-lain. Bangunan dapat sekaligus berfungsi sebagai

bangunan sarana pemerintahan dan pelayanan umum sehingga

penggunaan dan pengelolaan bangunan ini dapat berintegrasi menurut

kepentingannya pada waktu-waktu yang berbeda.

f. Ruang Terbuka

Ruang terbuka merupakan komponen berwawasan lingkungan yang

mempunyai arti sebagai suatu landsekap, hardscape, taman atau ruang

rekreasi dalam lingkup urban. Peran dan fungsi Ruang Terbuka Hijau

(RTH) ditetapkan dalam Instruksi Mendagri no.4 tahun 1988 yang

menyatakan “Ruang terbuka hijau yang populasinya didominasi oleh

penghijauan baik secara alamiah atau budidaya tanaman dalam

pemanfaatan dan fungsinya adalah sebagai areal berlangsungnya fungsi

ekologis dan penyangga kehidupan wilayah perkotaan.


commit to user

35

Berikut kriteria penyediaan sarana perumahan kota berdasarkan ketentuan

dari Standar Nasional Indonesia (SNI) 2003 -1733-2004.


commit to user

36

Tabel 2.1Kriteria Penyediaan Sarana Perumahan Kota Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03-1733-2004)

Variabel Indikator

ParameterRadius

pencapaian(m)

Lokasidan penyelesaian

Jml pddkpndukung

(jiwa)

Luaslahan min

(m²)

Pendidikan1. Taman Kanak-kanak 1.250 500 500 Ditengah kelompok warga, tidak menyebrang

jalan raya, bergabung dengan taman sehinggaterjadi pengelompokan kegiatan

2. Sekolah Dasar 1.600 2.000 1.0003. SLTP 4.800 9.000 1.0004. SLTA 4.800 12.500 3.000

Kesehatan

1. Posyandu 1.250 60 5001. Posyandu lokasi ditengah kelompok tetangga dan

tidak menyebrang jalan

2. Balai Pengobatan 2.500 300 1.0002. Balai pengobatan lokasi ditengah kelompok

tetangga dan tidak menyebrang jalan

3. Klinik Bersalin 30.000 3.000 4.0003. Klinik bersalin lokasi dapat dijangkau dengan

kendaraan umum

4. Puskesmas Pembantu 30.000 300 1.5004. Puskesmas pembantu lokasi dapat dijangkau

dengan kendaraan umum5. Puskesmas dan balai

pengobatan120.000 1.000 3.000

5. Puskesmas dan balai pengobatan lokasi dapatdijangkau dengan kendaraan umum

6. Tempat praktekdokter

5.000 - 1.5006. Tempat praktik daokter lokasi dapat dijangkau

dengan kendaraan umum

7. Apotik 30.000 250 1.5007. Apotik lokasi dapat dijangkau dengan kendaraan

umum

Peribadatan

1. Musholla/langgar 250 45 1001. Di tengah kelompok tetangga, dapat merupakan

bagian dari sarana lain.2. Mesjid Masyarakat 30.000 1.800 1000 2. Dapat dijangkau dengan kendaraan umum


commit to user

37

3. Sarana Ibadah AgamaLain

Tergantungsystemkekerabatan/hirarkilembaga

1,2/jemaah

- 3. -

Perdagangan

1. Warung 250 100 300Di tengah kelompok tetangga. Dapat merupakanbagian dari sarana lain

2. Pertokoan 6.000 3.000 2.000 Di pusat kegiatan sub lingkungan. KDB 40%.3. Pusat pertokoan +

pasar lingkungan30.000 10.000 - Dapat dijangkau dengan kendaraan umum

4. Pusat perbelanjaandan niaga

120.000 36.000 - Terletak dijalan utama. Termasuk sarana parker sesuaiketentuan setempat

Kebudayaan&Rekreasi

1. Balai Pertemuan 2.500 300 100 Di tengah kelompok tetangga . Dapat merupakanbagian dari bangunan sarana lain

2. Balai Karangtaruna/balaipertemuan

30.000 500 100 Di pusat lingkungan

3. Gedung serbaguna 120.000 3.000 100 Dapat dijangkau dengan kendaraan umum4. Gedung bioskop 120.000 2.000 100 Terletak di jalan utama. Dapat merupakan bagian dari

pusat perbelanjaan.Ruang terbuka

1. Taman/tempat main 250 250 100 Di tengah kelompok tetangga2. Taman dan lapangan

olah raga30.000 9.000 - Sedapat mungkin berkelompok dengan sarana

pendidikan3. Jalur hijau - - - Terletak menyebar4. Pemakaman umum 120.000 - - Mempertimbangkan radius pencapaian dan area yang

dilayani.Sumber : SNI 03-1733-2004


commit to user

38

2. Prasarana

a. Jaringan Jalan

Jenis prasarana jaringan jalan yang harus disediakan ditetapkan

menurut klasifikasi jalan perumahan yang disusun berdasarkan hirarki

jalan, fungsi jalan dan kelas kawasan/lingkungan perumahan. Berikut

adalah standar prasarana jaringan jalan yang ditetapkan dalam SNI :

Tabel 2.2Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Jalan Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03 -1733-2004)

Prasarana Hirarki JalanParameter

KeteranganPerkerasan(m)

Bahujalan (m)

Trotoar(m)

Jaringanjalan

1. Lokal sekunder I 7 2 1,5 -2. Lokal sekunder II 6 1,5 1,5 -3. Lokal sekunder III 3 0,5 1,2 Khusus pejalan kaki4. Lngkungan I 2 0,6 - Khusus pejalan kaki5. Lingkungan II 1,2 0,6 - Khusus pejalan kaki

Sumber : SNI 03-1733-2004

b. Jaringan Drainase

Jaringan drainase adalah prasarana yang berfungsi mengalirkan air

permukaan ke badan penerimaan air dan atau ke bangunan resapan buatan

yang harus disediakan pada lingkungan perumahan perkotaan.

Lingkungan perumahan perkotaan harus dilengkapi jaringan drainase

sesuai ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam

peraturan/perundangan yang telah berlaku. Salah satu ketentuan yang

berlaku adalah Standar Nasional Indonesia ( SNI) 02-2406-1991 (sebagai

acuan penyusunan SNI 03-1733-2004 tentang tata cara penyusunan

perumahan perkotaan, termasuk jaringan drainase).


commit to user

39

Tabel 2.3Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Drainase Berdasarkan

Standar Nasional Indonesia (SNI 03-1733-2004)

Prasarana Indikator Parameter

JaringanDrainase

1. Badan penerima airSumber air di permukaan tanah (laut, sungai, danau)Sumber air di bawah permukaan tanah

2. Bangunanpelengkap

Gorong-gorongPertemuan saluranBangunan terjunanJembatanPompaPintu air

Sumber : SNI 03-1733-2004

c. Jaringan Air Bersih

Secara Umum setiap rumah harus dapat dilayani air bersih yang

memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga. Untuk itu

lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan jaringan air limbah sesuai

dengan ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam

peraturan/perundangan yang telah berlaku, terutama mengenai tata cara

perencanaan umum jaringan air bersih lingkung an perumahan di

perkotaan.

Tabel 2.4Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Air Bersih Berdasarkan



Jaringan AirBersih

1. Penyediaankebutuhan airbersih

Harus terdapat perusahaan air minum/sumber lainuntuk memenuhi air bersih

Terdapat sambungan air bersih kesetiap rumah

2. Penyediaan KranUmum

Satu kran umum disediakan untuk pemakai 250 jiwa Radius pelayanan maksimum 100 meter Kapasitas minimum untuk kran umum adalah 30

liter/orang/hari

3. Penyediaanhidran kebakaran

Untuk jarak antara kran kebakaran 100 meter Untuk daerah perumahan jarak antara kran maksimum

200 meterSumber : SNI 03-1733-2004


commit to user

40

d. Jaringan Air Limbah

Lingkungan perumahan harus dilengkapi jaringan air limbah sesuai

ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam

peraturan/perundangan yang telah berlaku terutama mengenai tata cara

perencanaan umum jaringan air limbah lingkungan perumahan di

perkotaan. Salah satunya adalah SNI-03-2398-2002 tentang Tata Cara

Perencanaan Tangki Septik dengan Sistem Resapan, serta pedoman

tentang pengelolaan air limbah secara komunal pada lingkungan

perumahan yang berlaku. Berikut adalah persyaratan, criteria dan

kebutuhan perencanaan jaringan air limbah perumahan perkotaan yang

tertuang dalam SNI 03-1733-2004 :

Tabel 2.5Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Air Limbah Berdasarkan



Jaringan AirLimbah

1. Septik tank Harus terdapat septic tank lingkungan bila di setiap rumahtidak terdapat septic tank

2. Bidang resapan Bila tidak terdapat bidang resapan pada setiap rumah,maka harus dibuat resapan bersama yang melayanibeberapa rumah

3. Jaringan pemipaanair limbah

Sistem pembuangan air limbah lingkungan bila memakaisepti tank lingkungan

Sumber : SNI 03-1733-2004

e. Jaringan Sampah

Lingkungan perumahan perkotaan harus dilayani system

persampahan yang mengacu pada :

SNI 19-2454-2002 tentang Tata Cara Teknik Operasional

Pengolahan Sampah Perkotaan

SNI 03-3242-1994 tantant Tata Cara Pengelolaan Sampah di

permukiman

SNI 03-3241-1994 tentang Tata Cara Pemilihan Lokasi Tempat

Pembuangan Akhir Sampah.


commit to user

41

Jenis-jenis elemen perencanaan yang harus disediakan adalah

gerobak sampah, bak sampah, tempat pembuangan sampah sementara

(TPS) dan tempat pembuangan Akhir (TPA). Ber ikut adalah table

persyaratan, kriteria dan kebutuhan :

Tabel 2.6Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Persampahan

Berdasarkan (SNI 03-1733-2004)

Prasarana Indikator Parameter Ket

JaringanSampah

1. Tong sampah 5 jiwa/rumah Status pribadi2. Bak sampah

kecil2500 jiwa/RW

Status TPS ukuran 6m²,grobakmengangkut 3x seminggu

3. Bak sampahbesar

30.000 jiwa/ KelurahanStatus TPS ukuran 13m²,grobakmengangkut 3x seminggu

4. Bak sampahbesar

120.000 jiwa/KecamatanStatus TPS/TPA local ukuran25m²,mobil mengangkut 3x seminggu

5. Bak sampahakhir

>480.000 jiwa/Kota-

Sumber : SNI 03-1733-2004

f. Jaringan Listrik

Jenis-jenis elemen perencanaan pada jaringan air listrik yang harus

disediakan pada lingkungan perumahan perkotaan adalah :

Kebutuhan daya listrik

Jaringan listrik

Berikut adalah beberapa persyaratan, criteria dan kebutuhan yang

harus dipenuhi :

Tabel 2.7Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Listrik

Berdasarkan (SNI 03-1733-2004)Prasarana Indikator Parameter

JaringanListrik

1. Penyediaan kebutuhan dayalistrik

Setiap unit rumah harus dapat dilayani dengandaya listrik dari PLN minimum 450 VA/ jiwa

2. Penyediaan jaringan listrik Disediakan gardu listrik untuk setiap200KVA daya listrik yang ditempatkan padalahan yang bebas dari kegiatan umum

Disediakan penerangan jalan yang memilikikuat penerangan 500lux dengan tinggi> 5meter dari muka tanah

Sumber : SNI 03-1733-2004


commit to user

42

g. Jaringan Telepon

Lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan jaringan telepon

sesuai ketentuan dan persyaratan teknis yang diatur dalam peraturan/

perundangan yang telah berlaku, terutama mengenai tata cara perencanaan

umum jaringan telepon lingkungan perumahan di perkotaan. Jenis

prasarana jaringan telepon yang harus disediakan pada lingkungan

perumahan di perkotaan adalah :

Kebutuhan sambungan telepon

Jaringan telepon

Persyaratan dan criteria yang harus dipenuhi adalah

Tabel 2.8Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Telepon


Prasarana Indikator Parameter Jaringan

telepon1. Penyediaan kebutuhan

sambungan telpun 1 sambungan telepon umum untuk setiap

250 jiwa(RT) Ketersediaan antar sambungan telepon

umum memiliki jarak radius 200 -400 meter Penempatan telepon umum diutamakan di

area public2. Penyediaan jaringan telepon Tiap lingkungan rumah perlu dilayani

jaringan telepon lingkungan dan jaringantelpun hunian

Sumber : SNI 03-1733-2004

h. Jaringan Parkir

Persyaratan dan criteria penyediaan jaringan arkkir disusun sebagai

acuan bagi pengembangan lingkungan perumahan dalam skala besar

untuk memenuhi kebutuhan aksesibilitas transportasi umum local. Berikut

adalah beberapa persyaratan, criteria dan kebutuhan yang harus dipenuhi

adalah :


commit to user

43

Tabel 2.9Kriteria Penyediaan Prasarana Jaringan Parkir


Prasarana Idikator Parameter Jaringan

Parkir1. Untuk

Areahunian

Untuk skala RT (250 penduduk) penyediaan lahan parkir 100 m²,yang berlokasi pada pusat lingkungan RT

Untuk skala RW (2.500 penduduk) penyediaan lahan parkir 400m² yang berlokasi pada pusat lingkungan R W

Untuk skala kelurahan (30.000 penduduk) penyediaan lahan parkir2000 m² yang berlokasi pada pusat lingkungan kelurahan

Untuk skala kecamatan (3120.000 penduduk) penyediaan lahanparkir 2000 m² yang berlokasi pada pusat lingkungan kecamatan

2. Untukpusatkegiatan

Lahan parkir harus sedekat mungkin dengan pusat kegiatan yangdilayani

Lokasi parkir harus mudah diakses dari/k e pusat-pusat kegiatantanpa gangguan ataupun memotong arus lalu;intas jalan utama

Lahan parkir harus memeiliki hubungan dengan jaringan sirkulasipedestrian secara langsung

Sumber : SNI 03-1733-2004


commit to user

44

Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan Alokasi Penyediaan Sarana dan Prasarana di Perumahan Solo Baru

Pembangunan Repelita III Tahun 1970/1984, awal dari

pembangunan perumahan swasta dengan penerapan

membanguna perumahan yang seimbang startanya ( 1

rumah mewah, 3 sedang dan 6 sederhana ).

SK Mentri Negara Perumahan Rakyat No.02/KPTS/1993,

menyebutkan bahwa pembangunan perumahan harus selalu

mengacu pada keseimbangan social dengan

mempertimbangkan komposisi penghunian antara

kepompok berpenghasilan rendah dan menengah.

Undang –undang tentang lingkungan hidup, tentang pola

penggunaan lahan dengan pemanfaatan 60% lahan yang

dijual 40% fasilitas social, yang dirinci 50% untuk

perumahan 10% untuk komersial 8% untuk infrastruktur

dan 32% untuk fasilitas non komersi al.

PT. Pondok Solo Permai (PSP) yang memilikigagasan :

Menciptakan Kota Baru yang mandiri

Mengurangi kesenjangan fisik antarperumahanyang dikembangkan dengan rumahpenduduk asli serta mengurangi kecemburuansocial dengan menerapkan pola hunian 1:3:10.

Konsep Tree in one di setiap sector, yaitu selainmembangun rumah disetiap sector dihadirkanruko dan fasilitas kegiatan ekonomi lainnya.

Menciptakan lingkungan yang apik, selaras dan

seimbang dengan menerapkan pola penggunaan

lahan 50% lahan yang dijual dan 50% untuk

fasilitas social, yang dirinci 40% untuk perumahan

10% untuk komersial 10% untuk infrastruktur dan

40% untuk fasilitas non komersial.

Prof. Ir. Eko Budihardjo, MSc, Kota Baruadalah kota yang dirancang agar mandiridilengkapi dengan sarana dan prasaranasocial, komersial, kesehatan, pendidikandan kebudayaan dimana didalam kota baruini terdapat perusahaan /industry yangdapat menciptakan lapangan pekerjaansehingga warga tidak tergantung pada kotalain.

SARANA Pendidikan

Kesehatan

Peribadatan

Perdagangan

Rekreasi

Ruang terbuka(taman&lapangan olah raga)

PRASARANA Jalan

Drainasi

Jaringan air bersih

Jaringan air limbah

Jaringan persampahan

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan Parkir

Penerapan Pola Hunian 1:3:10 dan Penyediaan Sarana Prasarana Pada Pembangunan Permukiman di Solo Baru

SNI 2004 Tentang Perencanaan Perumahan Kota

Krangka Teori


commit to user

45

TOPIKPenerapan Pola Hunian 1:3:10 dan AlokasiPenyediaan Sarana dan Prasarana diPerumahan Solo Baru

Pendahuluan

OUT PUTINPUT

Latar Belakang Peran swasta dalam pembangunan

perumahan rakyat, yang ditegaskan dalampembangunan Repelita III tahun1979/1984.

Gagasan Pondok Solo Permai untukmenciptakan kota baru yang diharapkanmampu menjawab permasalahanperkotaan yang makin kompleks.

Konsep pola hunian 1:3:10 yangdikembangkan Pondok Solo Permaimerupakan usaha untuk mengurangikesenjangan fisik dan kecemburuansocial, serta penerapan pola penggunaanlahan 50%:50% yang dikla im untuk dapatmenciptakan lingkungan yang apikselaras dan seimbang

Rumusan Masalah Bagaimana penerapan pola hunian 1:3:10

dalam pembangunan perumahan SoloBaru?

Bagaimana penyediaan sarana prasaranapada pola hunian 1:3:10 yangdikembangkan PT. PSP?

Tujuan Sasaran Mengetahui penerapan pola hunian 1:3:10

dalam pembangunan Perumahan SoloBaru

Mengetahui ketersediaan sarana prasaranapada pola hunian 1:3:10 yangdikembangkan PT. PSP

Teori Kota Baru, Philip Gilbert, Prof.Ir. Eko Budhihardjo, MSc SNI 2004 Tentang Perencanaan Perumahan Kota

DATASarana Pendidikan Kesehatan Peribadatan Perdagangan Rekreasi Ruang terbuka

(taman&lapangan olah raga)Prasarana Jalan

Drainasi

Jaringan air bersih

Jaringan air limbah

Jaringan persampahan

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan Transportasi

Jaringan Parkir

MetodePengumpulan Data Observasi Studi instansi Wawancara

Analisis Data Analisis Kualitatif

Sintesis DataMengetahui dampak Pola Hunian 1:3:10 serta Penyediaan Sarana danPrasarana di Perumahan Pondok SoloPermai Solo Baru (PSP)

ANALISIS KUALITATIF Proses analisis ini untuk mengetahui pola hunian1:3:10 yang dikembangkan di

Solo Baru dengan melihat konsep penggunaan lahan yang dirinci 40% untukpermukiman, 10% untuk komersial 10% untuk infrastruktur, 40%untukfasilitas non komersial.

Selain itu dalam analisis ini juga untuk mengetahui penyediaan sarana danprasarana pada pola hunian 1:3:10 dengan mengukur jumlah dan kwalitassarana prasarana pada setiap blok di Solo Baru.

SINTESIS Penerapan pola hunian

1:3:10 dalam pembangunanperumahan Solo Baru.

Penyediaan saranaprasarana pada pola hunian1:3:10 yang dikembangkanPT. PSP

REKOMENDASI

KRANGKA PIKIR


commit to user

46

BAB III

GAMBARAN UMUM

PERUMAHAN SOLO BARU

A. Sejarah Pembangunan Perumahan Solo Baru

Pada era 1970-an bisnis perumahan tengah menggejala di Indonesia. Jika

pada tahun1980-an ada pengembang daerah yang mengajukan izin

membangun perumahan, tentu bukan hal yang istimewa. Patut diketahui, saat

itu bisnis properti sangat menjanjikan. Pengembang daerah itu tak lain adalah

PT. Pondok Solo Permai (PSP) Solo Baru.

Semula ide untuk membangun real estate Solo Baru muncul dari nama

Kunto Harjono sebagai penggagas. Namun tidak jarang yang mencantumkan

nama Handoko, Bos PT. Batik Keris, sebagai pemilik obsesi membangun

kota baru. Kedua nama itu memang memiliki jalinan yang cukup erat, yang

satu sebagai anggota Komisaris sekaligus Direktur PSP sedangkan yang satu

sebagai Komisaris Utama.

Awalnya rencana pengembang untuk sekedar membangun perumahan

mulai goyah karena memiliki lahan yang sedemikian luas, 200 hektar bukan

angka yang kecil bagi pengembang yang tidak berniat memilikinya.

Kemudian lahir gagasan baru, rencana proyek yang semula berskala kecil

diubahnya, diperbesar. The great idea itu mencipta kota baru. Kota baru itu

tepatnya berlokasi di wilayah kecamatan Grogol dan Baki kabupaten

Sukoharjo.

Nama Solo Baru dipilih karena menurut pakar budaya MT Arifin

dimungkinkan akan menjadi populer seperti lagu Bengawan Solo. Dan

menurut arsitek terkemukan Prof. Ir. Eko Budiharjo MSc, Solo Baru

mempunyai nilai komersil yang dapat dijual dan mudah diingat.

Kawasan kota mandiri Solo Baru akan dibagi menjadi 11 sektor

perumahan. Penomoran sektor-sektor perumahan tersebut tidak berdasarkan

urutan pembangunannya, hanya nomor pengkaplingan untuk mempermudah

pengendalian dan pengawasan dalam merealisasikan bangunan.


commit to user

47

B. Perizinan Untuk Pembebasan Lahan Perumahan Solo Baru

Untuk merealisasikan ide pembangunan perumahannya, PT PSP

melakukan proses perizinan untuk memperoleh lahan. Proses tersebut

meliputi:

1. Izin Prinsip

Izin prinsip adalah izin yang diberikan oleh Bupati Kabupaten

Sukoharjo kepada PT Pondok Solo Permai untuk membangun perumahan

di utara Kabupaten Sukoharjo.

2. Izin Lokasi dan Pembebasan Lahan

Setelah mendapatkan izin prinsip, PT PSP mengajukan izin lokasi.

Izin lokasi adalah satu alat pengendalian pemanfaatan lahan agar sesuai

dengan rencana tata guna lahan dan/atau tata ruang. Pengajuan izin lokasi

dan pembebasan lahan oleh PT PSP untuk membangun perumahan

Pondok Solo Permai dilakukan dalam dua tahap:

a. Izin Lokasi dan Pembebasan Lahan I

Permohonan yang pertama disetujui dengan dikeluarkannya

SK Gubernur Jawa Tengah Nomor : 593.8/22/1984, tertanggal 31

Maret 1984. Berdasarkan SK tersebut, PSP memperoleh izin lokasi

dan pembebasan lahan yang akan diperuntukkan pembangunan

rumah hunian seluas 50 ha. Lokasi lahan itu berada di Desa

Langenharjo, Madegondo dan Desa Gedangan. Ketiganya berada

disatu wilayah kecamatan Grogol, Kabupaten Dati II Sukoharjo.

Dalam perolehan izin yang pertama tersebut ada beberapa

syarat yang harus dipenuhi PSP yaitu :

Pembelian tanah dilakukan secara langsung pada pemilik

dengan cara musyawarah dan tidak ada unsur tekanan yang

dapat menimbulkan permasalahan.

Dalam melaksanakan proyek pembangunan perumahan,

pengembang harus memberi kesempatan kerja pada bekas

pemilik tanah.

Melaksanakan penghijauan, kebersihan dan keindahan

lingkungan serta mencegah pencemaran.


commit to user

48

Membuat jalan tembus yang menghubungkan Sukoharjo

dengan kota Surakarta. Hal ini dimaksudkan untuk

mengantisipasi kemacetan arus lalu lintas dari jalur yang sudah

ada, jalur gading.

Melakukan pelebaran jalan sepanjang 2,5 km. Dari Nonongan-

Surakarta sampai Desa Tanjunganom. Lebar jalan yang semula

7 m menjadi 22 m. Sekaligus memberikan ganti rugi kepada

pemilik tanah dan bangunan yang terkena proyek pelebaran

jalan tersebut.

b. Izin Lokasi dan Pembebasan Lahan II

Melalui surat Nomor : 30/PSP/12.84, tertanggal 1 Desember

1984 yang didukung rekomendasi dari Bupati KDH Tingkat II

Sukoharjo Nomor BAPPB.V/004XI/1984, tertanggal 8 November

1984, oleh Pemda Tk. I Jateng dikeluarkanlah Surat Keputusan

Gubernur Jawa Tengah No. 593.8/354/1984. Surat Keputusan

tersebut berisi izin lokasi dan pembebasan lahan seluas 50 ha

kepada PSP, sebagai tambahan tanah yang telah diperoleh

sebelumnya berdasarkan SK Gubernur No. 593.8/22/1984.

sehingga luas keseluruhan menjadi 100 ha.

Dalam perolehan izin yang kedua tersebut ada beberapa syarat

yang harus dipenuhi PSP yaitu :

Dalam pembebasan lahan harus melapor kepada Bupati KDH

Tk. II Sukoharjo melalui panitia pembebasan lahan, sesuai

permendagri No.2 Tahun 1984.

Membuat jalan tembus untuk jalur alternatif Surakarta-

Sukoharjo-Wonogiri, lebih kurang sepanjang 4,5 km dengan

lebar jalan 40 m dari Desa Bacem sampai Desa Tanjunganom.

c. Izin Lokasi dan Pembebasan Lahan III

Dalam perkembangannya muncul kebijakan pembangunan

kota baru yang digulirkan oleh pemerintah. Untuk membangun

kota baru tentu memerlukan lahan lebih luas dari sekedar 100 ha.

Oleh karena itu PT PSP mengajukan izin lokasi dan pembebasan


commit to user

49

lahan susulan sehingga diperoleh tambahan lagi seluas 200 Ha.

Kemudian berdasarkan SK Gubernur No. 593.8/247/1986,

593.8/1/1987, dan SK No. 593.8/258/1988, diperoleh tambahan

lahan seluas 400 Ha yang berlokasi di Kecamatan Grogol,

Kabupaten Sukoharjo. Tepatnya meliputi Desa Cemani, Kadokan,

Grogol, Telukan, Pondok, Langenharjo, Kwarasan, Sanggrahan,

Gedangan dan Manang sehingga total lahan yang sudah memiliki

ijin lokasi adalah seluas 500 ha.

Dalam pelaksanaan pembebasan lahan yang dilakukan PT. Pondok

Solo Permai hanya 375 ha lahan yang bisa dibebaskan hal ini terkait

adanya masyarakat yang tidak mau menjual lahannya. Dari 375 ha luas

lahan yang dimiliki PT. Pondok Solo Permai, baru 200 ha lahan yang

telah dibangun. Sehingga pengembang masih memiliki 175 ha lahan

untuk dikembangkan.

C. Arahan Rencana Pengembangan Lingkungan Perumahan Berdasarkan

RUTRK Kecamatan Grogol (2003-2014)

Dalam perencanaan pembangunan perumahan skala besar PT.Pondok

Solo Permai mengacu kepada peraturan dan kebijakan yang berlaku. Salah

satunya adalah Rencana Pengembangan Lingkungan Perumahan berdasarkan

RUTRK Kecamatan Grogol. Dalam rencana pengembangannya mengatur

antara lain yaitu:

1. Pengembangan Perumahan Kecil (Type Kecil)

Berkaitan dengan kemampuan daya beli lahan, maka untuk

pengembangan rumah type kecil dengan luas kapling maksimum 100 m2

diarahkan pada rencana wilayah terbangun yang terletak di luar wilayah

pusat kota. Namun tidak menutup kemungkinan pembangunan rumah

type dapat dilaksanakan kecil dekat dengan pusat lingkungan atau pusat

kota.

2. Pengembangan Perumahan Sedang (Type sedang)

Dengan pertimbangan harga lahan, maka pengembangan perumahan

sedang dengan luas kapling maksimum 300 m2 diarahkan pada rencana


commit to user

50

wilayah terbangun sekitar pusat kota. Pengembangan perumahan

memungkinkan pula dikembangkan pada semua bagian wilayah kota.

3. Pengembangan Perumahan Besar (Type Besar)

Untuk pengembangan perumahan besar dengan luas kapling sebesar

600 m2 diarahkan pada rencana wilayah terbangun yang merupakan

perluasan pengembangan perumahan pada wilayah pusat kota.

4. Pengembangan Perumahan Campuran

Pengembangan perumahan campuran merupakan bentuk lingkungan

perumahan yang dikembangkan bercampur dengan jenis-jenis kegiatan

lain antara lain toko, kios, warung-warung, kantor jasa, salon, bengkel,

tempat praktek dokter dan lain-lain.

D. Kebijakan Pengembang PT. Pondok Solo Permai

1. Kebijakan PT. Pondok Solo Permai Tahun 1979-1984

Tahun 1979 merupakan tahun pertama berdirinya perumahan di

Kecamatan Grogol yang juga merupakan tahun pertama PT. Pondok Solo

Permai merencanakan sebuah perumahan. PT. Pondok Solo Permai

pertama kali membangun sebuah perumahan dengan maksud dan tujuan

untuk memfasilitasi para pekerja PT. Batik Keris. Rencana pembangunan

perumahan para pekerja tersebut dibangun pada lahan dengan luas total

50 ha. Lahan tersebut berada di Desa Cemani dan Desa Madugondo.

2. Kebijakan PT. Pondok Solo Permai Tahun 1985-1996

Dengan luas lahan 375 ha yang dimiliki PT. Pondok Solo Permai

tidak mungkin hanya membanguan sebuah perumahan untuk pekerja

saja. Sehingga muncul kebijakan untuk membangun kawasan perkotaan

mandiri yaitu salah satunya dengan membangun kawasan perumahan

yang berwawasan lingkungan. Dalam rangka mensikapi Surat Keputusan

Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 02/KPTS/1993 yang

menyebutkan bahwa pembangunan perumahan rakyat harus selalu

mengacu pada keseimbangan sosial dengan mempertimbangkan

komposisi penghunian antara kelompok berpenghasilan rendah dan

menengah, PT. Pondok Solo Permai mengambil langkah yang lebih


commit to user

51

dalam lagi dengan tidak begitu saja menerapkan pola hunian 1:3:6 yang

menjadi ketetapan pemerintah. Pola hunian yang diterapkan di

Perumahan Solo Baru adalah 1:3:10, yang masih ditambah lagi dengan

kesediaan PT. Pondok Solo Permai untuk mengurangi kesenjangan fisik

antara perumahan yang dikembangkan dengan rumah penduduk asli.

Salah satunya adalah bantuan perbaikan/renovasi untuk memperbaiki

lingkungan sekitarnya. Untuk mewujudkan harapan itu pengembang

merancang berbagai jenis dan tipe rumah hunian yang akan dibangun di

Perumahan Solo Baru, mulai dari tipe 21 sampai tipe 185. Jenis dan tipe

rumah yang disediakan pengembang yang beragam bukan berarti untuk

membedakan masing-masing kelas karena jenis dan tipe rumah yang

beragam dirancang dalam satu kawasan.

Untuk mempermudah pengendalian dan pengawasan dalam

merealisasikan bangunan pengembang membagi rencana bangunannya

dalam 11 sektor, yang masing-masing sektor dirinci lagi dalam tahap-

tahap pembangunan. Sektor 1, 2 dan 3 ditetapkan sebagai pusat kota Solo

Baru. Selain untuk kawasan hunian diketiga sektor tersebut juga

diperuntukan sebagai zona perdagangan, perkantoran dan perhotelan.

Sedangkan sektor 4 dan 5 hanya diperuntukan sebagai rumah hunian

yakni Perumahan Gading Permai dan Puri Gading. Di sektor 6,8,10 dan

11 diperuntukan sebagai rumah hunian dan industri, khusus sektor 11

peruntukannya ditambah perdagangan. Sedangkan sektor 7 dan 9 hanya

diperuntukan sebagai rumah hunian masing-masing dengan nama

Perumahan Grogol Indah, Kwarasan Permai dan Gedangan Permai.

Demi menjaga keseimbangan lingkungan di permukimam baru

pemerintah menetapkan pola penggunaan lahan dengan rasio

pemanfaatan 60:40, antara lahan yang dapat di jual dan yang

diperuntukan kepentingan umum. Berkaitan dengan pola penggunaan

lahan seimbang di atas PT. Pondok Solo Permai masih mengacu pada

prinsip keseimbangan lingkungan. Prinsip keseimbangan lingkungan

yang diterapkan PT.Pondok Solo Permai yaitu pengembang berani

menerapkan pola penggunaan lahan dengan rasio pemanfaatan 50:50


commit to user

52

yang berarti 10% lebih dari yang ditetapkan pemerintah. Dengan kata

lain PT.Pondok Solo Permai rela menambahkan 10% lagi untuk fasilitas

umum yang otomatis akan mengurangi pendapatan yang seharusnya

diterima. Lebih rinci penggunaan lahan bagi pengembangan kawasan

Perumahan Solo Baru dengan rasio 40%:10%:10%:40%. Masing-masing

untuk kawasan perumahan, komersial, infrastruktur, fasilitas non

komersial. Sehingga jauh lebih baik dengan peraturan pemerintah dengan

rasio penggunaan lahan bagi pengembang kawasan yakni

50%:10%:8%:32%.

Untuk melengkapi rencana pembangunan perumahan yang sudah

dirinci tersebut secara mikro PT. Pondok Solo Permai menerapkan

konsep Tree In One yang maksudnya selain membangun rumah hunian di

setiap sektor juga dihadirkan ruko dan fasilitas kegiatan ekonomi lainnya.

3. Kebijakan PT. Pondok Solo Permai Tahun 1997 s/d sekarang

Krisis moneter yang terjadi anatara tahun 1997-1999 merupakan

masa surutnya pengembangan perumahan, hal ini juga dirasakan

pengembang PT. Pondok Solo Permai. Dengan luas lahan 375 ha PT.

Pondok Solo Permai sampai sekarang baru membangun 200 ha untuk

perumahan. Sedangkan 175 ha masih berupa tanah kosong termasuk

kelima sektor yang belum dikembangkan yaitu sector 2,4,6,8,11. Belum

terealisasikan kelima sektor tersebut terkait dengan pembiayaan

pembangunan perumahan yang besar pada masa krisis moneter. Sehingga

muncul kebijakan dari PT.Pondok Solo Permai untuk menjual per blok

tanah ke developer lain.

E. Penduduk Perumahan Solo Baru

Penduduk Perumahan Solo Baru merupakan bagian dari penduduk di

Kecamatan Grogol. Penduduk Perumahan Solo Baru tersebar di enam desa di

Kecamatan Grogol. Sehingga dalam kehidupan sehari hari Penduduk

Perumahan Solo Baru dengan penduduk sekitar seharusnya dapat

berdampingan hidup dalam menjalankan aktifitasnya. Desa Langenharjo

merupakan lokasi Perumahan Solo Baru sektor 1 dengan luas perumahan


commit to user

53

26.086 ha dan dihuni 4796 jiwa, yang memiliki penduduk terbanyak di

Perumahan Solo Baru. Akan tetapi jumlah kepadatan tertinggi berada di

sector 9 Desa Kwarasan dengan 549.01/ha. Untuk lebih jelas komposisi

penduduk tiap sector dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 3.1 Jumlah Penduduk Perumahan Solo BaruYang Dirinci Tiap Desa di Kecamatan Grogol Tahun 2009

No Sektor DesaLuas Perumahan

(ha)Jumlah Penduduk

(jiwa)Kepadatan

tiap ha1 1 Langenharjo 26.086 4796 368.962 3 Madugondo 0,46 160 347.823 5 Grogol 10,7 4400 411.214 7 Telukan 6,25 1000 1605 9 Gedangan 3,73 1656 443.966 9 Kwarasa 1,02 560 549.017 10 Gedangan 2,88 1280 26.52

Jumlah 48,25 13852 2307.58Sumber : PT. Pondok Solo Permai

Gambar 3.1 Diagram Kepadatan Perumahan Solo Baru

F. Perumahan di Kecamatan Grogol

Melalui pengamatan di lapangan dalam beberapa tahun terakhir terjadi

ekspansi pengembangan kompleks perumahan di Kecamatan Grogol.

Perumahan yang dibangun merupakan prakarsa pengembangan baik

pemerintah, swasta baik yang tergabung dalam REI (Real Estate Indonesia)

maupun non REI dan juga swadaya masyarakat. Munculnya pembangunan

443.96

549.01

Kepadatan Penduduk PerumahanSolo Baru

53







(ha)Jumlah Penduduk

(jiwa)Kepadatan










368.96

347.82

411.21160

549.01

26.52

Kepadatan Penduduk PerumahanSolo Baru

Langenharjo

Madugondo

Grogol

Telukan

Gedangan

Kwarasa

Gedangan

53







(ha)Jumlah Penduduk

(jiwa)Kepadatan










Langenharjo

Madugondo

Grogol

Telukan

Gedangan

Kwarasa

Gedangan


commit to user

54

perumahan di Kecamatan Grogol dimulai pada tahun 1979 dengan

diprakarsainya pembangunan perumahan skala kecil. Salah satu pengembang

tersebut adalah PT. Pondok Solo Permai yang membangun perumahan untuk

pekerja batik keris. Untuk data mengenai pengembang, luas kompleks

perumahan dan jumlah unit rumah yang dibangun dapat dilihat pada tabel di

bawah ini.

Tabel 3.2 Pengembang dan Luas Perumahan yang Dibangundari Tahun 1979-2008

Nama Perumahan Pengembang PerumahanTahun

DibangunLuas Komplek

Perumahan (ha)Makmur CV. Makmur 1979 2.1

Tiga Serangkai PT. Tiga Serangkai 1980 0.1642

Otawa CV. Otawa 1981 5.67

BPR BPR 1983 2.7

Madugondo Permai Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 1984 0.46

Solo Baru Sektor 1 (Burung) PT. Pondok Solo Permai 1985 5.616

Grogol Indah Sektor 7 PT. Pondok Solo Permai 1986 6.25

Cemani Permai PT. Batik Keris dan Liris 1986 0,08

Perum.Telkom PT. Telkom 1987 0.552

Batik Keris Banaran Baru PT. Batik Keris dan Liris 1987 2,4

Solo Baru Sektor 1 (Hewan) PT. Pondok Solo Permai 1988 5.76

Solo Baru Sektor 1 (Bungan) PT. Pondok Solo Permai 1989 7.83

Solo Baru Sektor 1 (Buah) PT. Pondok Solo Permai 1990 6.88

Puri Langit Mas CV.Puri Langit Mas 1990 0.728

Sanggrahan Indah PT. sanggrahan Indah 1990 0.55

Pandeyan PermaiCV.Rejo Dadi SaranaMakmur

1992 2

Saroja Mabes TNI 1993 1

Madugondo Indah PT.Maju Jaya 1993 0.5

Puri Gading PT.Tri Surya 1993 11.5345

Dani RejoCV.Rejo Dadi SaranaMakmur

1996 0.16

Telukan Indah 1 PT.Panorama Melati Indah 1996 0.108

Telukan Indah 2 PT.Panorama Melati Indah 1996 0.2016

Wijaya Kusuma PT.Maju Jaya 1996 0.3

Cemani Indah PT. Pondok Solo Permai 1996 0.624

Gedangan Permai Sektor 9 PT. Pondok Solo Permai 1997 3.726

Gading Permai Sektor 5 PT. Pondok Solo Permai 1997 10.7

Kwarasan Permai Sektor 9 PT. Pondok Solo Permai 2000 1.02

Maesonet Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 2002 0.56

Viena Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 2002 2.008


commit to user

55

Griya Parayangan PT.Manunggal Cipta Persada 2002 0.532

Puri Permata 2 PT.Bahtera Sukses Bersama 2003 0.2364

Gading Makmur CV.Agung Nugraha Grup 2003 0.9

Sanggaran Megah PT.Setya Widya Nugraha 2003 0.527

Gedangan Permai Sektor10 PT. Pondok Solo Permai 2004 2.88

Kencur Indah Ir.Winoto 2004 0.3

Puri Permata Regecy Pondok PT.Bahtera Sukses Bersama 2005 0.446

Griya Langen Harjo PT.Bahtera Sukses Bersama 2006 0.25

Griya Permata asri1 CV.Tunas Jaya 2007 0.4256

Pondok Palm Regency CV.Media Bangun Persada 2007 1.2Puri Permata RegencyParangjoro

PT.Bahtera Sukses Bersama 2007 1.2

Griya Permata asri2 CV.Tunas Jaya 2007 0.75

Peny Regency2 PT.Peny Jaya Regency 2007 0.9964

Nirwana Buana Agus Susanto dan Heri 2007 0.285

Kluster Soba Madugondo PT.Pondok Solo Permai 2008 1.95

Luas Total 92.5807

Sumber : Inventarisasi Perumahan DPU Kabupaten SukoharjoTahun 2010

Jika melihat data di atas pengembangan perumahan di Kecamatan

Grogol didominasi oleh pengembang swasta. Sehingga pengembang swasta

sangat berperan dalam menciptakan lingkungan hunian yang sehat di

Kecamatan Grogol. Salah satu pengembang perumahan swasta yang paling

besar membangun perumahan di Kecamatan Grogol adalah PT. Pondok Solo

Permai, dengan luas perumahan yang telah dibangun sebesar 55,64 ha.

Jika dilihat dari penggunaan lahan pada tahun 1998 sampai 2007

merupakan masa-masa yang terpengaruh dari dampak krisis moneter. Seperti

diketahui bahwa krisis moneter pada tahun 1998 sangat mempengaruhi

perkembangan bisnis property di Indonesia. Penurunan bisnis property di

Kecamatan Grogol semenjak terjadinya krisis moneter memberikan dampak

terhadap pengembang perumahan swasta salah satunya adalah PT.Pondok

Solo Permai. Dampak tersebut dirasakan dalam pelaksanaan pembangunan

perumahan yang sudah mendapat ijin pembebasan lahan dan pembangunan

perumahan dari Pemda Sukoharjo. Sehingga kurun waktu tahun tersebut PT.

Pondok Solo Permai sangat sulit menerapkan pembangunan perumahan

sesuai blok plan yang sudah diajukan ke Pemerintah Kabupaten Sukoharjo.


commit to user

56

Akibatnya PT. Pondok Solo Permai menjual sebagian tanahnya dalam bentuk

blok-blok tanah untuk dijual ke pengembang lainnya.

G. Rencana Pembangunan Perumahan Solo Baru oleh PT.Pondok Solo

Permai

1. Rencana Pola Penggunaan Lahan Perumahan Solo Baru

Dalam mewujudkan lingkungan Perumahan Solo Baru yang apik,

serasi, selaras dan seimbang PT. Pondok Solo Permai melakukan

perencanaan lingkungan dengan menempatkan prioritas pada masalah

penggunaan lahan, serta kebijakan dan rencana penggunaannya. Untuk

menjaga keseimbangan lingkungan Perumahan Solo Baru PT. Pondok

Solo Permai masih mengacu pada prinsip keseimbangan lingkungan. PT.

Pondok Solo Permai berani menerapkan pola penggunaan lahan 50:50,

berarti 10% lebih dari yang ditetapkan pemerintah. Dengan kata lain PT.

Pondok Solo Permai rela menambahkan 10% lagi untuk fasum, yang

otomatis akan mengurangi pendapatan yang seharusnya diterima.

Lebih rinci penggunaan lahan Perumahan Solo Baru dengan rasio

40%:10%:10%:40%. Masing-masing untuk kawasan perumahan,

komersial, Infrastruktur, fasilitas non komersial. Jauh lebih baik dari

rasio penggunaan lahan bagi pengembangan kawasan yang ditetapkan

oleh pemerintah yakni 50%:10%:8%:32%. Rencana tersebut akan

diterapkan dengan luas lahan 375 ha hasil dari pembebasan lahan oleh

PT. Pondok Solo Permai. Dari luas lahan 375 ha yang dimiliki oleh PT.

Pondok Solo Permai 150 ha akan diperuntukan untuk pembangunan

perumahan disebelas sektor yang telah direncanakan. Kawasan komersil

yang meliputi perdagangan dan rekreasi akan dibangun dengan luas lahan

35.7 ha. Pembangunan kawasan komersil berada di sektor 1, 2 dan 3,

selain itu dengan menerapkan konsep pembangunan perumahan Tree In

One di setiap sektor secara otomatis disetiap sektor akan terdapat

kawasan perdagangan berupa ruko. Untuk Infrastruktur di Perumahan

Solo Baru akan direncanakan dengan luas lahan total 35.7 ha yang

meliputi jaringan jalan, sampah, parkir. Sedangkan fasilitas non


commit to user

57

komersial yang meliputi pendidikan, kesehatan, peribadatan dan ruang

terbuka dengan luas total 150 ha.

Tabel 3.3 Rencana Pola Penggunaan LahanPerumahan Solo Baru

Luas Lahan(ha)

Penggunaan Lahan (ha)

Perumahan(40%)

Komersil(10%)

Infrastruktur(10%)

Fasilitas nonkomersial

(40%)375 150 37.5 37.5 150

Sumber : PT.Pondok Solo Permaiol&olah data

2. Rencana Pola Hunian Perumahan Solo Baru

Rencana pengembangan pola hunian di Perumahan Solo Baru

menerapkan pola 1:3:10. Penerapan Pola Hunian 1:3:10 ini mencakup 11

sektor di Perumahan Solo Baru yang bertujuan untuk mengurangi

kecemburuan dengan penduduk asli dan kesenjangan sosial antara

perumahan mewah, sedang dan sederhanan. Upaya penerapan pola

hunian 1:3:10 ini semua diarahkan pada pemenuhan tempat hunian yang

layak bagi seluruh rakyat, peningkatan kesejahteraan dan terciptanya

keadaan di mana setiap keluarga dapat menghuni rumah yang layak.

Rencana pengadaan rumah ini tidak hanya ditinjau dari sisi bisnis saja,

lebih jauh juga dipikirkan dampak dari kehadiranya. Sehingga PT.

Pondok Solo Permai memandang perlu untuk tidak begitu saja

menerapkan pola hunian yang dianjurkan pemerintah dan lebih memilih

mengembangkan penerapan pola hunian 1:3:10.

Rencana pembanguna rumah akan direncanakan dengan luas tanah

seluas 150 ha yang kemudian akan dibagi lagi untuk pembangunan

rumah mewah, menengah dan sederhana. Untuk rencana pembangunan

rumah mewah hanya direncanakan pada sektor 1 dengan jumlah 780 unit

rumah. Pembangunan rumah mewah direncanakan pada sektor 1 dimana

sektor ini merupakan pusat kegiatan dan kawasan komersil. Sehingga

perumahan sektor satu memiliki harga jual yang tinggi. PT.Pondok Solo

Permai merencanakan perumahan menengah di 11 sektor Perumahan

Solo Baru dengan jumlah 213 unit rumah per sektor. Sehingga rencana

pembangunan rumah menengah di Perumahan Solo Baru akan dibangun


commit to user

58

2343 unit rumah. Sedangkan rumah sederhana akan dibangun di seluruh

sektor kecuali sektor 1. Pembangunan rumah sederhana setiap sektornya

akan dibangun 780 unit rumah, sehingga PT.Pondok Solo Permai

memiliki 7800 unit rumah sederhana. Pembangunan rumah menengah

disetiap sektor dan rumah sederhana disetiap sektor kecuali sektor 1

merupakan salah satu strategi PT.Pondok Solo Permai dalam

menghindari kecemburuan social dengan perumahan penduduk asli dan

menghindari pengelompokan status ekonomi masyarakat. Selain itu

dengan keberadaan pola hunian 1:3:10 diharapkan Perumahan Solo Baru

disetiap sektornya dapat terjalin kehidupan yang apik, serasi, selaras dan

seimbang seiring dengan berpadunya hubungan sosial masyarakat dari

berbagai kalangan ekonomi.

Tabel 3.4 Rencana Pola HunianPerumahan Solo Baru

SektorPerumahan

Mewah(1)

Menengah(3)

Sederhana(10)

1 780 213 -2 - 213 7803 - 213 7804 - 213 7805 - 213 7806 - 213 7807 - 213 7808 - 213 7809 - 213 780

10 - 213 78011 - 213 780

Total 780 2343 7800Sumber : PT.Pondok Solo Permai & olah data

H. Implementasi Pembangunan Perumahan Solo Baru

Dampak dari krisis moneter bagi PT.Pondok Solo Permai sebagai

pengembang perumahan Solo Baru adalah ketidak mampuan merencaanakan

pembangunan perumahan di setiap sektor. Dari luas lahan yang dimiliki PT.

Pondok Solo Permai sebesar 375 ha jumlah perumahan yang sudah dibangun

sebesar 200 ha, akan tetapi hanya 55,64 ha yang benar-benar dibangun oleh


commit to user

59

PT. Pondok Solo Permai. Berikut daftar perumahan Solo Baru yang dibangun

oleh PT. Pondok Solo Permai.

Tabel 3.5 Perumahan Solo Baru dan Luas PerumahanBerdasarkan Tahun Dibangun

Nama PerumahanPengembangPerumahan

TahunDibangun

Luas KompleksPerumahan(ha)

Madugondo Permai Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 1984 0.46

Solo Baru Sektor 1 (Burung) PT. Pondok Solo Permai 1985 5.616

Grogol Indah Sektor 7 PT. Pondok Solo Permai 1986 6.25

Solo Baru Sektor 1 (Hewan) PT. Pondok Solo Permai 1988 5.76

Solo Baru Sektor 1 (Bungan) PT. Pondok Solo Permai 1989 7.83

Solo Baru Sektor 1 (Buah) PT. Pondok Solo Permai 1990 6.88

Gedangan Permai Sektor 9 PT. Pondok Solo Permai 1997 3.726

Gading Permai Sektor 5 PT. Pondok Solo Permai 1997 10.7

Kwarasan Permai Sektor 9 PT. Pondok Solo Permai 2000 1.02

Maesonet Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 2002 0.56

Viena Sektor 3 PT. Pondok Solo Permai 2002 2.008

Gedangan Permai Sektor10 PT. Pondok Solo Permai 2004 2.88Kluster Soba MadugondoSektor 3

PT.Pondok Solo Permai 2008 1.95

Luas Total 55.64Sumber : PT.Pondok Solo Permai

Pembangunan perumahan Solo Baru secara keseluruhan dibangun secara

bertahap dari tahun ke tahun. Tercatat pada tahun 1989 PT.Pondok Solo

Permai membangun kompleks perumahan seluas 7.83 ha pada Solo Baru

sektor 1 (Burung) dan merupakan kompleks terluas yang dibangun dalam

periode pembangunannya. Dari data periode pembangunan perumahan Solo

Baru pada Tabel 3.3 terlihat dari tahun 1998-1999 PT.Pondok Solo Permai

tidak melaksanakan pembangunan perumahan akibat dampak krisis moneter.

Mulai tahun 2000 PT.Pondok Solo Permai mulai berani melaksanakan

pembangunan perumahan seiring membaiknya perekonomian Indonesia.

I. Peruntukan Lahan Perumahan

Guna mempermudah pengendalian dan pengawasan dalam

merealisasikan bangunan PT. Pondok Solo Permai membagi rencana

pembangunannya dalam 11 sektor. Untuk lahan perumahan yang sudah


commit to user

60

terbangun dan sudah di huni berada di sektor 1,3,5,7,9 dan 10 sedangkan

sektor 2,4,6,8 dan 11 masih berupa tanah kosong. Beberapa sektor tersebut

kemudian direncanakan peruntukan lahanya guna menciptakan lingkungan

yang apik, serasi, selaras dan seimbang. Berikut peruntukan lahan di setiap

sektor di perumahan Solo Baru :

Tabel 3.6 Peruntukan Lahan Perumahan Solo BaruSektor Peruntukan Lahan

1,2,3 Pusat Kota Solo Baru4 dan 5 Rumah Hunian

6,8,10,11Rumah Hunian dan Industri (untuk sektor 11 +perdagangan)

7 dan 9 Rumah HunianSumber : PT. Pondok Solo Permai

1. Perumahan Solo Baru Per Sektor

Dalam menerapkan peruntukan lahan PT. Pondok Solo Permai

membagi peruntukan lahan untuk pembangunan perumahan, komersial,

infrastruktur, pembanguna fasilitas non komersial. Untuk pembangunan

perumahan diklasifikasikan berdasarkan tipe-tipe rumah.

Klasifikasi dan tipe rumah hunian yang disediakan PT. Pondok

Permai baik rumah mewah, menengah maupun sederhana dapat di

jumpai di seluruh sektor yang sudah dikerjakan. Berikut adalah data

kondisi perumahan disetiap sektor :

a. Sektor 1

Lokasi sektor 1 berada di pusat Kota Solo Baru dengan luas 48.7

ha dan dilengkapi beberapa fasilitas penunjang utama lainya. Jika

dilihat dari segi blok bangunan, perumahan sektor 1 Solo Baru di

bagi dalam empat blok yang terpisah oleh jalan. Lokasi tersebut

adalah perumahan sektor 1 burung, perumahan sektor 1 hewan,

perumahan sektor 1 bunga, perumahan sektor1 buah. Pembagian

nama tersebut didasarkan pada nama jalan yang berada pada tiap

blok di sektor satu.

Untuk jenis rumah yang di bangun di sektor 1 terdapat empat

tipe rumah, tipe rumah tersebut yaitu tipe 46,100,110,175. Setiap


commit to user

61

blok disektor 1 memiliki variasi tipe rumah berbeda beda dengan

luasan yang bervariasi juga. Perumahan Solo Baru Sektor 1 Burung

dibangun pada tahun 1985 dengan mengembangkan rumah tipe 46

dengan luas rumah 90 m2 dan dibangun sebanyak 424 unit rumah.

Untuk Perumahan Solo Baru Sektor 1 Hewan dibangun tahun 1988

dengan mengembangkan rumah tipe 100 dan luas rumah 200 m2

yang dibangun sebanyak 270 unit rumah. Sedangkan Perumahan

Solo Baru Sektor 1 Bunga dibangun tahun 1989 dengan

mengembangkan tipe 175 dan luas rumah 375 m2 yang dibangun

sebanyak 150 unit rumah. Perumahan Solo Baru Sektor 1 Buah yang

dibangun pada tahun 1990 mengembangkan rumah tipe 110 dengan

luas rumah 275 m2 dan dibangun sebanyak 204 unit rumah. Berikut

adalah alokasi variasi tiap tipe rumah di sektor 1 :

Tabel. 3.7 Variasi Tipe Rumah di Sektor 1

SektorTipe

RumahLuas

Kavling (m2)JumlahRumah

Luas TotalKavling

Luas KompleksPerumahan(m2)

Solo Baru Sektor 1 (Burung) 46 90 424 38160 56160

Solo Baru Sektor 1 (Hewan) 100 200 270 54000 57600

Solo Baru Sektor 1 (Bunga) 175 375 150 56250 78300

Solo Baru Sektor 1 (Buah) 110 275 204 56100 68800

Total 1048 204510 260860Sumber : PT. Pondok Solo Permai

Gambar 3.2 Diagram Lahan Terbangun Per Kavling Rumah

050

100150200250300350400

SoloBaru

Sektor 1(Burung)

SoloBaru

Sektor 1(Hewan)

4610090

61















SektorTipe

RumahLuas


Luas TotalKavling








SoloBaru

Sektor 1(Hewan)

SoloBaru

Sektor 1(Bunga)

SoloBaru

Sektor 1(Buah)

100

175

110

200

375

275

Tipe Rumah

Luas Tanah

61















SektorTipe

RumahLuas


Luas TotalKavling








Tipe Rumah

Luas Tanah


commit to user

62

Jika dilihat dari tipe rumah sektor 1 menerapkan luas tanah > 90

m2 dan jika dibandingkan dari tipe rumah yang dibangun rata-rata

102.25 m2 lahan perumahan digunakan untuk resapan atau

penghijauan.

Total luas perumahan sektor 1 perumahan Solo Baru adalah

260860 m2 dan jika dilihat dari tota luas kavling perumahan sektor 1

sebesar 204510 m2, hal ini berarti tidak seluruhnya luas lahan sektor

1 dipakai untuk pembangunan perumahan. Sektor 1 merupakan

sektor komersil yang direncanakan dipusat kegiatan komersil

sehingga harga jual tanahnya lebih tinggi dari pada sektor yang lain.

Lokasi yang berada di pusat kegiatan tersebut mempengaruhi

pembangunan tipe rumah dan luas kavling di sektor 1. Dengan harga

rumah yang jauh lebih tinggi dari sektor lain membuat peminat

rumah sektor 1 dari kalangan menengah keatas. Sehingga varisi tipe

rumah dan luas kavling lebih beragan dan dengan desain modern.


commit to user

63

Gambar 3.3 Rumah di Sektor 1 Perumahan Solo Baru

Sektor 1 Bunga

Sektor 1 Buah

Sektor 1 Burung

Sektor 1 Hewan


commit to user

64


commit to user

65

b. Sektor 2

Sektor 2 Perumahan Solo Baru direncanakan pembangunannya

di sebelah selatan sektor satu yang dibatasi oleh jalan Raya Dlopo -

Langenharjo. Lokasinya berada di Desa Kudu dan Desa Langenharjo

dengan rencana pembangunan perumahan dengan luas 11.3 ha dan

akan dibangun rumah menengah sebanyak 213 unit dan rumah

sederhanan sebanyak 780 unit. Rencana pembangunan sektor 2

sampai saat ini belum terealisasi akan tetapi terdapat lahan yang

sudah dijual ke developer lain. Sektor 2 Perumahan Solo Baru dalam

rencananya ditetapkan sebagai pusat kegiatan perkotaan yang

meliputi perumahan, perdagangan, perkantoran dan perhotelan.

Sebagian lahan di sektor 2 yang sudah dijual ke developer lain

tersebut dapat berdampak buruk bagi Permukiman Solo Baru apabila

dalam pembangunan nanti tidak sesuai dengan rencana dan

ketetapan pembangunan perumahan yang sudah disetujui Pemkab

Sukoharjo. Terdapat satu perumahan yang dibangun developer lain

di sektor 2 ini. Developer tersebut adalah PT. Peny Jaya Regency

dengan membangun Perumahan Regency 2 seluas 9964 m2 di sektor

2. Perumahan Regency 2 dibangun 86 unit rumah, selain itu

Perumahan Regency 2 membangun dua tipe rumah sederhana yaitu

tipe 36 dan 52 dengan luas tanah 66 m2 dan 99 m2. Sektor 2 kondisi

tanahnya dimanfaatkan sebagai areal persawahan yang dikerjakan

oleh penduduk asli dengan ijin dari PT. Pondok Solo Permai.

Kondisi ini merupakan bukti kerjasama anatara penduduk asli dan

pengembang dengan tujuan meningkatkan pendapatan penduduk

asli. Berikut adalah peta lahan sektor 2 Perumahan Solo Baru.


commit to user

66


commit to user

67

c. Sektor 3

Lokasi pembangunan Perumahan Solo Baru di sektor 3 berada

di sebelah utara sektor 1 dengan luas 11.3 ha. Perumahan Solo Baru

sektor 3 masih termasuk dalam pusat kota yang peruntukan lahannya

sebagai perumahan dan perdagangan. Perumahan Solo Baru sektor 3

memiliki 4 jenis perumahan yang berbeda jenisnya dan bervariasi

bentuknya. Jenis perumahan tersebut antara lain Perumahan

Madugondo Permai dengan satu tipe rumah yaitu tipe 45, Perumahan

Maesonet dengan dua tipe rumah yaitu 128 dan 200, Perumahan

Viena dengan dua tipe rumah yaitu tipe 45 dan 110, Kluster Soba

Madugondo dengan satu tipe rumah yaitu tipe 180. Dari empat jenis

perumahan tersebut yang dikembangkan di sektor 3, perumahan

maesonet adalah salah satu jenis perumahan yang desainnya

menerapkan desain rumah Singapura. Masing-masing jenis

perumahan tersebut terdiri dari beberapa tipe rumah dengan luas

yang beraneka ragam, berikut adalah jenis dan tipe rumah di sektor

3:

Tabel. 3.8 Variasi Jenis dan Tipe Rumah di Sektor 3

Jenis PerumahanTipe

Rumah

LuasTanah(m2)

JumlahRumah

Luas TotalRumah(m2)

Luas KompleksPerumahan

(m2)Madugondo PermaiSektor 3

45 90 40 3600 4600

Maesonet Sektor 3128 130 14

2620 5600200 200 14

Viena Sektor 345 90 35

8190 20080110 144 35

Kluster SobaMadugondo Sektor 3

180 180 10 1800 19500

TOTAL 148 16210 49780

Sumber : PT. Pondok Solo Permai

Total rumah yang dibangun di sektor 3 adalah 148 rumah dengan

luas lahan 16210 m2. Luas tanah yang dikembangkan pada rumah tipe 45

adalah 90 m2 sebanyak 40 unit rumah dan berada di Perumahan

Madugondo Permai Sektor 3 yang pembangunannya dimulai pada tahun

1984. Untuk Permahan Maesonet Sektor 3 dibangun pada tahun 2002


commit to user

68

dengan mengembangkan tipe rumah 128 dan 200 dengan luas 130 m2 dan

200 m2, masing-masing tipe tersebut dibangun sebanyak 14 unit rumah.

Sedangkan untuk Perumahan Viena Sektor 3 dibangun tahun 2002 dengan

tipe rumah yang dikembangkan adalah tipe 45 dan 110 masing-masing

dengan luas 90 m2 dan 144 m2, masing-masing tipe tersebut dibangun

sebanyak 35 unit rumah. Kluster Soba Madugondo Sektor 3 dibangun

pada tahun 2008, menerapkan pengembangan rumah tipe 180 dengan luas

tanah 180 m2 dan dibangun sebanyak 10 unit rumah. Masih banyak lahan

yang belum dibangun di sektor 3 akan tetapi alokasi perdagangan pada

sektor 3 tahun 2010 sudah berfungsi semua dan diharapkan aktifitas

perdagangan mampu meningkatkan pemesanan hunian pada sektor 3.

Tipe 128 Tipe 180

Tipe 45

Gambar 3.4 Tipe Rumah di Sektor 3


commit to user

69


commit to user

70

d. Sektor 4

Sektor 4 adalah salah satu sektor yang belum dapat terealisasi

pembangunannya yang lokasinya berada di Desa Grogol dan Desa

Kadokan. Jika dilihat dari lokasi sektor 4 berada di jalan Solo-

Sukoharjo - Wonogiri dan wilayahnya terbelah oleh Sungai

Bengawan Solo. Disepanajang jalan Solo-Sukoharjo-Wonogiri

tersebut sekarang dipenuhi oleh rumah yang dibangun oleh swadaya

penduduk. Selain itu juga di bangun beberapa pabrik, hal ini terjadi

karena beberapa bidang tanah milik PT.Podok Solo Permai juga

dijual kepada masyarakat. Lahan yang masih tersisa di sektor ini

terletak di tepi Sungai Bengawan Solo dan masih berupa

persawahan. Selain itu di Desa Kadokan terdapat Perumahan Griya

Mulia Kadokan yang dibangun oleh PT. Reka Kreasindo Pratama

pada tahun 2007 dengan luas lahan 4224 m2. Sedangkan rumah yang

dikembangkan adalah tipe 36 dengan luas 66 m2 sejumlah 64 unit.

Kondisi lahan yang berada di sektor 4 ini sulit berkembang karena

terdapat beberapa masalah yaitu sangat sulit dalam pengadaan air

bersih, genangan air dan kembang kerutnya tanah. Berikut adalah

peta kondisi sektor 4 :


commit to user

71


commit to user

72

e. Sektor 5

Tipe rumah yang dibangun di sektor 5 terdapat dua tipe rumah

yaitu tipe 21 dan 45 yang berada di Perumahan Gading Permai dan

dibangun pada tahun 2007. Luas rumah pada tipe 21 adalah 71 m2

dan pada tipe 45 dibangun pada luas tanah 90 m2. Jumlah rumah

yang dibangun pada sektor 5 sejumlah 1100 unit rumah. Rumah tipe

21 dibangun sebanyak 400 unit dan rumah tipe 45 dibangun

sebanyak 700 unit. Banyaknya rumah yang di bangun pada sektor 5

disebabkan karena peruntukan lahan sektor 5 ditetapkan hanya untuk

perumahan saja. Luas lahan sebesar 107000 m2 dan sudah dibangun

9140 m2 untuk 1100 unit rumah menjadikan perumahan Gading

Permai sektor 5 pembangunannya sudah hampir selesai. Dalam

rencana PT.Pondok Solo Permai akan dibangun perumahan dengan

luas total 11.3 ha di sektor 5. Berikut tabel variasi tipe rumahn di

sektor 5 :


Sektor TipeRumah

LuasTanah(m2)

JumlahRumah

Luas TotalTanah(m2)

Luas KompleksPerumahan (m2)

GadingPermaiSektor 5

21 71 40091400 107000

45 90 700


Tipe 21 Tipe 45



commit to user

73


commit to user

74

f. Sektor 6

Sektor 6 merupakan salah satu lima sektor yang belum

terbangun. Lokasi dari sektor 6 berbatasan dengan Kota Surakarta

tepatnya di Desa Sanggrahan dan Desa Kwarasan. Pada awalnya PT.

Pondok Solo Permai memiliki lahan di sektor 6 seluas 695000 m2

dan yang akan dibangun perumahan adalah 11.3 ha. Akan tetapi

untuk melaksanakan pembangunan perumahan sangat membutuhkan

modal yang besar. Akhirnya PT.Pondok Solo Permai menjual

sebagian tanahnya kepadaa developer lain dan kemudian banyak

rumah yang terbangun di sektor 6 oleh masyarakat. Salah satu

pengembang tersebut adalah CV. Agus susanto dan Heri dengan

mengembangkan Perumahan Nirwana Buana sejumlah 32 unit

rumah sederhana pada tahun 2007 di Desa Kwarasan seluas 2850 m2

dan mengembangkan tipe rumah 56 dan 76 dengan luas rumah 108

dan 114. Juga terdapat PT. Setya Widya Nugraha yang

mengembangkan Perumahan Sanggrahan Megah di Desa Kwarasan

sejumlah 78 unit rumah sederhana pada tahun 2003 seluas 5270 m2

dengan mengembangkan rumah tipe 36 dengan luas rumah 80 m2.

Sebelum pembebasan lahan sektor 6 sudah terdapat lingkungan

industri garmen, sehingga dalam pembangunan perumahan nanti

PT.Pondok Solo Permai harus benar-benar memperhatikan

keseimbangan lingkungan industri dengan perumahan yang

dibangun. Bentuk perumahan yang terjadi pada sektor 6 mengikuti

pola jalan sehingga masih banyak lahan kosong yang berada pada

lahan yang belum dilalui jaringan jalan.


commit to user

75


commit to user

76

g. Sektor 7

Sektor 7 hanya terdapat satu perumahan yaitu Grogol Indah

yang berada di Desa Telukan dibangun pada tahun 1986 dan

memiliki dua jenis tipe rumah yaitu tipe 21 dan tipe 120. Tipe

tersebut dibangun pada luas tanah 72 m2 dan 299m2. Jika dilihat

jumlah rumah di sektor 7 terdapat 250 rumah yang terdiri dari 70

rumah tipe 21 dan 180 rumah tipe 120. Secara keseluruhan luas

rumah yang sudah dibangun di sektor 7 adalah 58860 m2 yang

berada pada lahan sebesar 62500 m2. Jika dilihat dari kondisi

lingkungan perumahan sektor 7 termasuk dalam pembangunan yang

berhasil,karena target pasar sektor 7 adalah kalangan menengah

kebawah. Dilihat dari lokasi sektor 7 berada di simpul transportasi

karena berada di tepi Jl.Solo-Wonogiri sehingga memudahkan

penghuni dalam melakukan pergerakan.


Sektor TipeRumah

LuasTanah(m2)

JumlahRumah

LuasTota

Rumah(m2)

LuasKompleks

Perumahan(m2)

GrogolIndah

Sektor 7

21 72 7058860 62500

120 299 180


Tipe 21 Tipe 120



commit to user

77


commit to user

78

h. Sektor 8

Perumahan Solo Baru sektor 8 merupkan rencana pembangunan

perumahan yang dikembangkan PT. Pondok Solo Permai yang

belum terealisasi pengembangannya. Lokasi sektor 8 berada di dua

Desa yaitu Desa Pondok dan Desa Parangjora. Desa Pondok

merupaka salah satu desa yang memiliki tingkat kesulitan pengadaan

air bersih, genangan air dan kembang kerutnya tanah. Sehingga

dalam pembangunan dan rencana yang akan dikembangkan PT.

Pondok Solo Permai nanti harus benar-benar memperhatikan

pondasi bangunan dalam mengatasi kembang kerutnya tanah serta

mengatasi masalah kesulitan air bersih dan genangan. Pada tahun

2005 PT. Bahtera Sukses Jaya membeli tanah pada PT. Pondok Solo

Permai seluas 4460 m2 untuk kemudian dibangun Perumahan Puri

Permata Regency dengan mengembangkan rumah tipe 36 dengan

luas tanah 84 m2 dan membangun sebanyak 46 unit buah. Pada

kondisi esisting sektor 8 sudah terdapat perumahan yang

dikembangkan oleh masyarakat. Arahan alokasi penggunaan lahan

pada sektor 8 diperuntukan untuk perumahan dan industri.. Untuk

rencana tersebut akan tetap dikembangkan dalam pembangunan

selanjutnya.


commit to user

79


commit to user

80

i. Sektor 9

Peruntukan lahan yang diperbolehkan di sektor 9 adalah hanya

untuk permukiman saja dengan luas lahan yang akan dibangun

perumahan seluas 11.3 ha. Sektor 9 sampai tahun 2010 memiliki

total jumlah rumah sebesar 554. Jumlah rumah tersebut dibangun

pada dua lokasi perumahan yaitu Perumahan Gedangan Permai yang

dibangun pada tahun 1997 dan Perumahan Kwarasan Permai yang

dibangun pada tahun 2000. Perumahan Gedangan Permai memiliki

dua jenis tipe rumah yaitu tipe 21 dan 36 dengan jumlah rumah yang

dibangun adalah 164 dan 250 unit. Sedangkan Perumahan Kwarasan

Permai hanya memiliki satu jenis tipe rumah yaitu tipe 45 dengan

jumlah 140 unit. Masing-masing perumahan tersebut memiliki luas

komplek perumahan sebesar 37260 m2 dan 10200 m2. Dari luas

perumahan tersebut mempengaruhi jumlah rumah yang disediakan,

untuk Perumahan Gedangan Permai memiliki jumlah 414 rumah dan

Perumahan Kwarasan Permai memilik 140 rumah.


SektorTipe

RumahLuas Tanah

(m2)JumlahRumah

Luas TotalRumah (m2)

Luas KompleksPerumahan (m2)

GedanganPermai Sektor 9

21 72 16434308 37260

36 90 250KwarasanPermai Sektor 9

45 90 140 9900 10200

Jumlah 554 44208 47460Sumber : PT. Pondok Solo Permai


Tipe 21 dan 36 Tipe 45


commit to user

81


commit to user

82

j. Sektor 10

Sektor 10 adalah salah satu sektor yang peruntukan lahannya

digunakan umtuk hunian dan industri. Untuk hunian rencananya

akan dikembangkan dengan luas lahan 11.3 ha. Sehingga dalam

perencanaan sektor 10 harus matang karena kegiatan industri tidak

boleh menggangu perumahan sekitar. Dalam perencanaan

perumahan di sektor 10 PT.Pondok Solo Permai menggembangkan

satu jenis perumahan yaitu Perumahan Gedangan Permai yang

dibangun pada tahun 2004. Di Perumahan Gedangan Permai

dibangun 320 unit rumah dengan tipe 21 dan 70. Untuk tipe 21

jumlah rumah yang dibangun sebesar 170 unit dan untuk tipe 70

dibangun 150 unit rumah. Untuk kawasan industri sudah terdapat

industri garmen dengan luas 575,53 m2. Pada Tahun 2002

PT.Pondok Solo Permai menjual tanahnya di sektor 10 seluas 5320

m2 kepada PT.Manunggal Cipta Persada yang kemudian dibangun

Perumahan Griya Pharayangan dengan mengembangkan rumah tipe

36 dan luas rumah 120 m2 sebanyak 38 unit rumah. Dari total luas

sektor 10 sebesar 28800 m2 yang dibangun perumahan seluas 25740

m2 sehingga masih terdapat lahan untuk jarak ruang antara

permukiman dengan industri.


SektorTipe

RumahLuas

TanahJumlahRumah

LuasTota

Rumah

LuasKompleks

PerumahanGedangan

Permai21 72 170

25740 2880070 90 150


Tipe 21 Tipe 70



commit to user

83


commit to user

84

k. Sektor 11

Sektor 11 merupakan sektor yang belum terealisasi

pembangunannya yang berada di Desa Manang, Desa Sanggrahan,

Desa Cemani, akan tetapi bila dilihat dari kondisi esisting

penggunaan lahan didominasi oleh perumahan. Perumahan yang

dibangun di sektor 11 merupakan perumahan yang dikembangkan

oleh developer dengan modal kecil. Developer tersebut membeli

tanah dari PT. Pondok Solo Permai, diantaranya adalah PT. Setya

Widaya Nugraha dengan mengembangkan Perumahan Sanggrahan

Megah yang berlokasi di Desa Sanggrahan dengan luas lahan

perumahan yang dibangun 5270 m2 degan jumlah rumah 78 unit

rumah, PT. Sanggrahan Indah dengan mengembangkan Perumahan

Sanggrahan Indah yang berlokasi di Desa Sanggrahan dengan luas

lahan yang dibangun 5270 m2 dengan jumlah rumah 55 unit rumah,

CV. Putra Pratama Mulia dengan mengembangkan Perumahan Puri

Manang Indah yang berlokasi di Desa Manang dengan luas lahan

yang dibangun 1275 m2 dengan jumlah rumah 17 unit rumah, PT.

Tiga Serangkai dengan mengembangkan Perumahan Tiga Serangkai

yang berlokasi di Desa Cemani dengan luas lahan yang dibangun

1642 m2 dengan jumlah rumah 48 unit rumah. Semua developer

tersebut mengembangkan tipe 21 dengan luas tanah 21 m2. Melihat

arah pada pembangunan perumahan disektor 11 PT. Pondok Solo

Permai sangat sulit melakukan pembangunan perumahan yang sehat

karena lingkungan disekitarnya sudah terasusun menjadi lingkungan

padat dan keterbatasan fasilitas yang ada.


commit to user

85


commit to user

86

J. Kelayakan Lokasi Perumahan Solo Baru

1. Menurut Pakar Lingkungan Ir.Sudanti, MSL

Secara umum konsep penataan lingkungan Perumahan Solo Baru

sudah sesuai dengan peraturan pemerintah. Di samping telah mengacu

pada prinsip keseimbangan dan keselarasan lingkungan. Jika dilihat

berdasarkan 11 kriteria lahan yaitu kemiringan, daya dukung, tingkat

pelapukan, kembang kerut, drainase, tingkat genangan air, saluran

pembuangan limbah, tingkat korosifitas, gerakan air tanah serta PH tanah

dan 3 kriteria keruangan yang meliputi aksesibilitas, jarak pencapaian

terhadap fasilitas kota dan jarak terhadap simpul-simpul transportasi..

Terdapat 4 faktor yang harus diperhatikan dalam memperhatikan

pengembangan Perumahan Solo Baru yaitu masalah air bersih, genangan

banjir, sifat dan jenis tanah yang kurang baik serta drainase.

Dengan mengacu pada kriteria - kriteria lahan dan keruangan

tersebut Perumahan Solo Baru sesuai dikembangkan di Kecamatan

Grogol Kabupaten Sukoharjo. Akan tetapi terdapat beberapa lokasi yang

merupakan lokasi pengembangan Perumahan Solo Baru yang sebenarnya

tidak sesuai untuk dikembangkan PT. Pondok Solo Permai. Lokasi

tersebut berada di Desa Cemani, Desa Sanggrahan, Desa Pondok dan

Desa Kadokan. Lokasi tersebut merupakan rencana pembangunan sektor

10, sektor 8 dan sektor 4. Desa tersebut tidak sesuai untuk dikembangkan

karena memiliki tingkat kesulitan yang relatife tinggi, dikategorikan

mempunyai kelas serasi dua. Keempat Desa tersebut sangat sulit dalam

pengadaan air bersih, genangan air dan kembang kerutnya tanah.

2. Penelitian Universitas Sebelas Maret Surakarta

Setiap perencanaan yang dilakukan PT. Pondok Solo Permai selalu

melibatkan berbagai tenaga ahli termasuk perguruan tinggi yang ada.

Salah satunya adalah Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

berkerjasama dengan melakukan penelitian tentang kembang kerutnya

tanah yang cukup tinggi di Desa Cemani, Desa Sanggrahan, Desa

Pondok dan Desa Kadokan. Dalam peelitian yang dilakukan tentang

kembang kerutnya tanah yang cukup tinggi dikeempat Desa tersebut


commit to user

87

Universitas Sebelas Maret merekomendasikan apabila akan tetap

mengembangkan perumahan di desa tersebut perlu menekankan atau

mendapat perhatian khusus untuk memperkuat pondasi dari setiap

bangunan yang ada. Sehingga sangat dimungkinkan pembangunan

perumahan di 4 desa tersebut untuk pondasi bangunannya akan

memerlukan dana yang lebih besar.

K. Fasilitas di Perumahan Solo Baru

1. Ketersediaan Sarana di Perumahan Solo Baru

Berdasarkan site plan Perumahan Solo Baru dan hasil survei, sarana

yang di siapkan dalam lingkungan Perumahan Solo Baru adalah fasilitas

pendidikan (TK, SD, SMP, SMA dan Perguruan Tinggi), Fasilitas

kesehatan (rumah sakit, klinik bersalin, apotik), Fasilitas Peribadatan

(masjid lingkungan, gereja), Perdagangan (Pertokoan, pusat perbelanjaan

dan niaga), Rekreasi (Gedung serbaguna), Ruang Terbuka (taman, jalur

hijau, lapangan). Penyediaan sarana tersebar disemua sektor perumahan

Solo Baru. Berikut adalah penyediaan sarana di Perumahan Solo Baru.

a. Fasilitas Pendidikan

Fasilitas pendidikan yang terdapat di Perumahan Solo Baru ada

yang disediakan oleh PT. Pondok Solo Permai, yayasan maupun

pemerintah. Fasilitas pendidikan yang disediakan oleh PT. Pondok

Solo Permai bekerja sama dengan yayasan adalah perguruan tinggi

Singapore Piaget dan Akademi Teknik Warga, TK-SD-SMP

Tarakanita dan Al Azhar 28, SMU Kalam Kudus dan SMK

Saraswati. Sedangkan fasilitas pendidikan yang disediakan oleh

pemerintah dan berada di lingkungan Perumahan Solo Baru adalah

SDN Gedangan dan Kwarasan 2. Fasilitas pendidikan tersebut

tersebar di semua sektor di Perumahan Solo Baru. Untuk mengetahui

lokasi dan luas tiap fasilitas pendidikan di Perumahan Solo Baru

dapat dilihat pada tabel berikut.


commit to user

88

Tabel 3.13 Penyediaan Fasilitas Pendidikan di Perumahan Solo BaruTahun 2008

No Fasilitas Pendidikan Lokasi Luas (m2)1. Singapore Piaget Academy Sektor 2 17884.162. Akademi Teknik Warga Sektor 9 21049.083 Akademi Perawat Pantai Kosala Sektor 9 7095.614. SMP-SMU Kalam Kudus Sektor 3 5547.685. SMK Saraswati Sektor 6 5436.556. TK-SD-SMP Tarakanita Sektor 1 9311.17. TK-SD Al Azhar 28 Sektor 2 7722.968. SDN Gedangan Sektor 9 1947.559. SDN Kwarasan 2 Sektor 6 330.94

Jumlah 76325.63Sumber :PT. Pondok Solo Permai

Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa tidak semua fasilitas

pendidikan terdapat di semua sektor di Perumahan Solo Baru. Sektor

1, sektor 6 dan sektor 9 merupakan sektor yang paling banyak

terdapat fasilitas pendidikan yaitu sebanyak 3 & 2 unit. Sedangkan

ada sektor yang tidak terdapat fasilitas pendidikan yaitu sektor 4, 5,

7, 8, 10 dan 11. Jika dilihat dari luasnya, maka Akademi Teknik

Warga merupakan fasilitas pendidikan yang terluas di Perumahan

Solo Baru dengan luas 21049.08 m2 sedangkan fasilitas pendidikan

yang paling kecil luasnya adalah SDN Kwarasan 2 yang merupakan

fasilitas yang dibangun pemerintah dengan luas hanya 330.94 m2 .

b. Fasilitas Kesehatan

Penyediaan fasilitas kesehatan di Perumahan Solo Baru juga

tidak jauh berbeda dengan penyediaan fasilitas pendidikan.

Gambar 3.9 Fasilitas Pendidikan di Perumahan Solo Baru


commit to user

89

Pengembang PT. Pondok Solo Permai juga mengadakan kerjasama

dengan yayasan, diantaranya pengembang mengadakan kerjasama

dengan Yayasan Panti Kosala Pengelola Rumah Sakit Dr. Oen untuk

mendirikan rumah sakit yang sama di Solo Baru. Dengan disediakan

areal hibah seluas 12 hektar untuk pembangunan rumah sakit

tersebut, yayasan Pengelola Panti kosala mulai mendesain dengan

konsep garden hospital dan hospital without wall. Selain itu

ketersediaan fasilitas kesehatan yang terdapat di perumahan Solo

Baru meliputi rumah sakit bersalin Yulita, Klinik/puskesmas, apotik

gedangan, rumah sakit bersalin Gedangan. Lokasi fasilitas kesehatan

juga tersebar di beberapa sektor di Perumahan Solo Baru, berikut

lokasi dan luas fasilitas kesehatan di Perumahan Solo Baru.

Tabel 3.14 Penyediaan Fasilitas Kesehatan di Perumahan SoloBaru Tahun 2008

No Fasilitas Kesehatan Lokasi Luas (m2)1. Rumah Sakit Dr. Oen Sektor 1 88235.962. RS Bersalin Yulita Sektor 7 660.343. RS Bersalin Gedangan Sektor 9 274.304. Klinik/Puskesmas Sektor 9 740.305. Apotik Gedangan Sektor 9 86.58

Jumlah 89997.48Sumber : PT.Pondok Solo Permai

Jika dilihat dari lokasinya, penyediaan fasilitas kesehatan di

Perumahan Solo Baru paling banyak terdapat di sektor 9 yaitu

sebanyak 2 unit. Namun fasilitas kesehatan terluas terdapat di sektor

1 yaitu Rumah Sakit Dr. Oen dengan luas 88235.96 m2.

c. Fasilitas Peribadatan

Fasilitas peribadatan di Perumahan Solo Baru cukup lengkap,

karena selain terdapat masjid dan gereja juga terdapat vihara.

Fasilitas tempat ibadah yang terdapat di perumahan Solo Baru adalah

Masjid Baitul Makmur Solo Baru, Masjid Baiturrahman Grogol

Indah, Masjid An Nikmah Tanjunganom, Masjid Al Azhar Solo

Baru, Masjid Barokah Ngemplak Gedangan, Gereja Bethany Solo


commit to user

90

Baru, Gereja Kristus Raja Solo Baru, Wisma doa Solo Baru, Wihara

Vimalakirti. Untuk mengetahi persebaran fasilitas peribadatan di

Perumahan Solo Baru dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3.15 Penyediaan Fasilitas Peribadatan di Perumahan Solo BaruTahun 2008

No Fasilitas Peribadatan Lokasi Luas (m2)1. Masjid Baitul Makmur Solo Baru Sektor 1 291.422. Masjid Baiturrahman Grogol Indah Sektor 7 486.583. Masjid An Nikmah Tanjunganom Sektor 6 361.314. Masjid Al Azhar Solo Baru Sektor 2 43.155. Masjid Barokah Ngemplak Gedangan Sektor 9 452.456. Gereja Bethany Solo Baru Sektor 1 1985.527. Gereja Kristus Raja Solo Baru Sektor 1 1589.628. Wisma Doa Solo Baru Sektor 1 644.29. Wihara Vimalakirti Sektor 9 306.33


Dari tabel diatas maka terlihat bahwa penyediaan fasilitas

peribadatan di Perumahan Solo Baru paling banyak terdapat di

sektor 1 yaitu sebanyak 4 unit. Selain itu fasilitas peribadatan terluas

di Perumahan Solo Baru juga terdapat di sektor 1 yaitu Gereja

Bethany Solo Baru dengan luas 1985.52 m2.


commit to user

91

Gambar 3.10 Fasilitas Peribadatan di Perumahan Solo Baru

d. Fasilitas Perdagangan

Fasilitas perdagangan dan Jasa yang terdapat di Perumahan Solo

Baru berupa ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) yang

terdapat di beberapa sektor. Sedangkan pusat perbelanjaan berupa

carefour hanya terdapat di sektor 1. Penyediaan fasilitas perdagangan

sebagian besar terdiri dari rumah makan dan restaurant, selain itu

juga terdapat toko pakaian dan toko emas.

Penyediaan fasilitas jasa meliputi bank, laundry, salon dan

perkantoran. Untuk mengetahui lokasi dan luas penyediaan fasilitas

perdagangan dan jasa di Perumahan Solo Baru dapat dilihat pada

tabel berikut.

Tabel 3.16 Penyediaan Fasilitas Perdagangan dan Jasadi Perumahan Solo Baru Tahun 2008

Fasilitas Perdagangan dan Jasa Lokasi Luas (m2)PerdaganganCarefour Sektor 1 11406.2Water Place Resto Sektor 1 66.3Soto Karso Sektor 1 66.3RM Bu Tina Sektor 1 66.3Mie Surabaya Sektor 1 66.3Mie Pinangsia Sektor 1 66.3Timlo Asli Solo Baru Sektor 1 66.3Warung Laris Sektor 1 66.3Swekee Puewodadi Sektor 1 66.3RM Manunggal Rasa Sektor 1 66.3Bakso Pawirorejo Sektor 1 66.3Rada Dimsum Chinese Food Sektor 1 66.3Stefany fashion Sektor 1 66.3


commit to user

92

FM Fashion Market Sektor 1 66.3ESES Fasion Sektor 1 66.3Warning Stiker Sektor 1 66.3Toko Mas Semar Sektor 1 66.3RM Berkat cab Pecenongan Sektor 3 66.3RM Faikie Sektor 3 66.3Mie Bethany Sektor 3 66.3Anys Boutique Sektor 3 66.3Candi Resto Sektor 3 728Wisma Boga Restaurant Sektor 6 26282.6Soto Kirana Sektor 6 66.3Thengkleng mak Diah Sektor 6 66.3Bakso Nyaman Sektor 6 66.3Bakmoy Lentera 9 Sektor 6 66.3Dins Balon Sektor 6 66.3JasaBank Lippo Solo Baru Sektor 1 66.3STO Telkom Sektor 1 66.3Kantor FIF Sektor 1 66.3Griya Indosat Sektor 1 66.3Central Laundry Sektor 1 66.3Impression Spa Sektor 1 66.3Nan Fang Sektor 1 66.3Pluit Pro Sektor 1 66.3Amway Sektor 1 66.3Papilio Spa&Works Sektor 1 66.3Malibu Studio Sektor 1 66.3PT.Inter Pan Pacific Sektor 1 66.3Audio One Sektor 1 66.3TOYOTA Sektor 1 225.6NASMOCO Sktor 3 237.8BPR Solo Baru Permai Sektor 3 66.3BPR Grogol Jaya Sektor 3 66.3BPR Sami Makmur Sektor 3 66.3BNI 46 Sektor 3 66.3Adira Finance Sektor 3 124Ray White Sektor 3 66.3Olive Salon Refleksi Sektor 3 66.3Rawit Tour & Travel Sektor 3 66.3Frends salon Sektor 3 66.3Ariani Balet Sektor 3 66.3Plasa Telkom Sektor 3 66.3Radio Prambos Sektor 3 66.3Picco Peralatan Bayi Sektor 3 66.3Grapari Telkomsel Sektor 3 66.3My Salon Sektor 3 66.3


Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa persebaran fasilitas

perdagangan hanya terdapat pada sektor 1, 3 dan 6, sedangkan

persebaran fasilitas jasa hanya terdapat di sektor 1 dan 3. Secara

keseluruhan fasilitas perdagangan dan jasa di Perumahan Solo Baru


commit to user

93

disediakan di komplek ruko. Sektor 1 memiliki luas ruko 1922.7 m2,

sektor 3 memiliki luas ruko 1504 m2 dan sektor 6 memiliki luas ruko

331.5 m2. Sektor 1 masih memiliki ruko yang masih dalam tahap

pemasaran yang berlokasi dipinggir Jalan Raya Dlopo-Langenharjo

dengan luas 2675 m2. Selain ketiga sektor tersebut terdapat dua

sektor yang memiliki fasilitas ruko tetapi masih dalam tahap

pemasaran yaitu sektor 5 dan sector 9. Untuk ruko yang berada pada

sektor 5 lokasinya berada di dalam kompleks perumahan dengan luas

ruko 530 m2. Sedangkan ruko di sektor 9 lokasinya berada di pingir

Jalan Raya Tanjunganom Baki dengan luas ruko 669.6 m2.

Gambar 3.11 Fasilitas Perdagangan di Perumahan Solo Baru

e. Fasilitas Rekreasi

Penyediaan fasilitas kebudayaan dan rekreasi di Perumahan Solo

Baru meliputi tempat rekreasi keluarga, tempat karaoke, hotel,

gedung olahraga dan tempat hiburan lainnya. Fasilitas rekreasi di

Perumahan Solo Baru seluruhnya disediakan oleh pengembang

PT.Pondok Solo Permai. Lokasi fasilitas rekreasi tersebar di

beberapa sektor di Perumahan Solo Baru. Berikut tabel persebaran

fasilitas rekreasi di Perumahan Solo Baru.

Ruko Sektor 3 Ruko Sektor 5


commit to user

94

Tabel 3.17 Penyediaan Fasilitas Rekreasidi Perumahan Solo Baru Tahun 2008

No Fasilitas Rekreasi Lokasi Luas (m2)1. Pandawa Waterworld Sektor 1 19634.182. Atrium Karaoke Sektor 1 714.823. Amanda Hotel Sektor 9 250.494. Action Original Movie Club Sektor 1 66.35. Odiva Video Rental Sektor 3 66.36. Sport Center Solo Baru Sektor 1 10717.92


Penyediaan fasilitas kebudayaan dan rekreasi oleh PT. Pondok Solo

Permai tidak tersebar di semua sektor. Sektor yang paling banyak terdapat

fasilitas kebudayaan dan rekreasi adalah sektor 1 yaitu sebanyak 4 unit

dengan Pandawa Waterworld yang merupakan fasilitas rekreasi terluas yaitu

19634.18 m2. Selain itu fasilitas rekreasi juga ada yang terdapat di ruko

sektor 1 dan sektor 3 yaitu Action Original Movie Club dan Odiva Video

Rental dengan luas 66.3 m2.

Gambar 3.12 Fasilitas Rekreasi di Perumahan Solo Baru

f. Ruang Terbuka

Ruang terbuka yang terdapat di Perumahan Solo Baru hanya

berupa ruang terbuka hijau yang meliputi taman, jalur hijau,

lapangan sepak bola dan danau.

Pandawa Waterworld Sport Center Solo Baru


commit to user

95

Tabel 3.18 Penyediaan Ruang Terbuka Hijaudi Perumahan Solo Baru Tahun 2008

No Ruang Terbuka Lokasi Luas (m2)1 Taman Sektor 1 Buah Sektor 1 Buah 12322 Taman Sektor 1 Hewan Sektor 1 Hewan 9073 Taman Sektor 1 Bunga Sektor 1 Bunga 12334 Taman Sektor 3 Sektor 3 17245 Taman Sektor 3 Sektor 3 5086 Taman Sektor 5 Sektor 5 10977 Lapangan Olah Raga Brimob Sektor 7 233648 Danau Grogol Indah 1 Sektor 7 136789 Danau Grogol Indah 2 Sektor 7 222228 Taman Sektor 9 Sektor 9 4719 Lapangan Sepak Bola Sektor 9 Sektor 9 156910 Jalur Hijau Jl.Raya Solo Baru Jl.Raya Solo Baru 7161.211 Jalur Hijau Jl.Raya Solo Permai Jl.Raya Solo Permai 1175312 Jalur Hijau Jl.Palem Raya Jl.Palem Raya 267513 Jalur Hijau Jl.Cemara Raya Jl.Cemara Raya 2098

Luas Total 91692.2Sumber : PT.Pondok Solo Permai

Dari tabel diatas, maka penyediaan ruang terbuka hijau terdapat

di semua sektor yang sudah dihuni di Perumahan Solo Baru. Selain

itu juga terdapat jalur hijau yang terdapat di jalur utama di Solo

Baru. Jika dilihat dari luasnya, ruang terbuka hijau di Perumahan

Solo Baru sangat bervariasi dan total luas ruang terbuka hijau yaitu

91692.2 m2. Penyediaan taman hanya terdapat pada sector 1,3,5 dan

9 sedangkan sektor 7 dan 9 dilengkapi oleh lapangan olah raga.

Sektor 7 merupakan salah satu sector yang dilengkapi oleh 2 danau

yaitu Danau Grogol Indah. Danau tersebut merupkan danau buatan

PT.Pondok Solo Permai yang dibuat dengan tujuan untuk

meningkatkan kualitas air tanah, hal ini mengingat kwalitas dan

jumlah air tanah yang ada disektor 7 sangat rendah. Untuk

menciptakan sebuah perumahan berwawasan lingkungan PT.Pondok

Solo Permai membuat jalur hijau di sepanjang Jl.Raya solo Baru,

Jl.Raya Solo Permai, Jl.Palem Raya, Jl.Cemara Raya dengan luas

total 23687.2 m2.


commit to user

96

Gambar 3.13 Fasilitas Ruang Terbuka di Perumahan Solo Baru

2. Ketersediaan Prasarana di Perumahan Solo Baru

a. Jaringan Jalan

Perumahan Solo Baru dilalui oleh dua jaringan jalan utama yang

membelah wilayah dan menjadi penghubung dengan wilayah lain di

sekitarnya. Jaringan jalan tersebut yaitu Jalan Propinsi (Kolektor

Primer) dan Jalan Kabupaten (Lokal). Jaringan Jalan kolektor Primer

(Jl.Raya Solo-Wonogiri) merupakan ruas jalan yang

menghubungkan Kabupaten Sukoharjo dengan Kota Surakarta dan

merupakan ruas jalan dengan panjang 4,5 km dan lebar jalan 40 m.

Jalan Raya Solo –Wonogiri merupakan jalan dengan tingkat

kepadatan lalulintas yang paling tinggi. Sedangkan jalan kolektor

primer lainnya yang berada di Perumhan Solo Baru memiliki lebar

jalan 8 m. Untuk jalan lokal dengan kepadatan arus lalu lintas tinggi

hanya terdapat pada ruas Jl. Raya Dlopo-Langenharjo dan Jl.Raya

Bacem Tanjunganom. Untuk jalan lokal sekunder 1 yang terdapat di

Perumahan Solo Baru memiliki lebar 7 m dan jalan lokal sekunder II

memiliki lebar jalan 6 m.

Sedangkan untuk jaringan jalan dalam blok perumahan dilayani

oleh jaringan jalan lingkungan yang terdapat menyebar merata

diseluruh Perumahan Solo Baru. Untuk jalan lingkungan di setiap

sektor Perumahan Solo Baru perkerasan jalan didominasi oleh

paving blok. Jalan lingkungan I di Perumahan Solo Baru memiliki

Taman Sektor 1 Jalur Hijau


commit to user

97

luas 2.5 m dan jalan lingkungan II memiliki luas 2 m. Untuk

mengetahui jaringan jalan di tiap sektor di Perumahan Solo Baru

dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 3.19 Jaringan Jalandi Perumahan Solo Baru Tahun 2008

No Nama Jalan Tipe Jalan Lokasi Luas Jalan (m2)1 Jl.Raya Solo Permai 2 jalur Kolektor primer Sektor 1,3,6 35259.482 Jl.Raya Solo Baru Kolektor primer Sektor 1 Hewan 15510.783 Jl.Raya Dlopo-Langenharjo Lokal Sekunder I Sektor 1 buah&Sektor 2 126474 Jl.Palem Raya Lokal Sekunder II Sektor 1 Hewan&Buah 8021.345 Jl.Cemara Raya 2 jalur Lokal Sekunder II Sektor 1 Bunga&Buah 11446.086 Jl.Pinus Raya Lokal Sekunder II Sektor 1 Buah 6603.757 Jl.Kanguru1 Lingkungan I Sektor 1 Hewan 796.358 Jl.Kanguru2 Lingkungan I Sektor 1 Hewan 796.359 Jl.Cendrawasih Lingkungan I Sektor 1 Burung 1291.110 Jl.Gelatik Lingkungan I Sektor 1 Burung 976.9511 Jl.Merak Lingkungan I Sektor 1 Burung 133412 Jl.Kasuari Raya Lingkungan I Sektor 1 Burung 161913 Jl.Kutilang Lingkungan I Sektor 1 Burung 1547.914 Jl.Kenari Raya Lingkungan I Sektor 1 Burung 1661.5515 Jl.Anggrek Raya Lingkungan I Sektor 1 Bunga 2871.416 Jl.Saroja Lingkungan I Sektor 1 Bunga 1187.717 Jl.Sakura Lingkungan I Sektor 1 Bunga 1919.2518 Jl.Nusa Indah Lingkungan I Sektor 1 Bunga 1919.2519 Jl.Jaya Kusuma Lingkungan I Sektor 1 Bunga 89720 Jl.Flamboyan Raya Lingkungan I Sektor 1 Bunga 764.7521 Jl.Cendana Raya Lingkungan I Sektor 1 Buah 5234.4522 Jl.Beruang Lingkungan II Sektor 1 Hewan 2138.523 Jl.Kelinci Lingkungan II Sektor 1 Hewan 2138.524 Jl.Panda Lingkungan II Sektor 1 Hewan 2138.525 Jl.Kenari Lingkungan II Sektor 1 Hewan 462.526 Jl.Merpati Lingkungan II Sektor 1 Hewan 3687.527 Jl.Kaswari Lingkungan II Sektor 1 Hewan 698.528 Jl.Elang Lingkungan II Sektor 1 Hewan 454.629 Jl.Podang Lingkungan II Sektor 1 Hewan 27530 Jl.Seruni Lingkungan II Sektor 1 Bunga 297331 Jl.Teratai Lingkungan II Sektor 1 Bunga 2077.3532 Jl.Gardena Lingkungan II Sektor 1 Bunga 1752.8533 Jl.Mawar Lingkungan II Sektor 1 Bunga 2101.434 Jl.Melati Lingkungan II Sektor 1 Bunga 165035 Jl.Anggrek Lingkungan II Sektor 1 Bunga 58536 Jl.Leci Lingkungan II Sektor 1 Buah 129037 Jl.Jeruk Lingkungan II Sektor 1 Buah 142538 Jl.Rambutan Lingkungan II Sektor 1 Buah 1422.539 Jl.Manggis Lingkungan II Sektor 1 Buah 142540 Jl.Pisang Lingkungan II Sektor 1 Buah 1331.641 Jl.Mangga Lingkungan II Sektor 1 Buah 1088.542 Jl.Belimbing Lingkungan II Sektor 1 Buah 114943 Jl.Durian Lingkungan II Sektor 1 Buah 112444 Jl.Apel Lingkungan II Sektor 1 Buah 260945 Jl.Duku Lingkungan II Sektor 1 Buah 155446 Jl.Nangka Lingkungan II Sektor 1 Buah 1252.7


commit to user

98

47 Jl.Sawo Lingkungan II Sektor 1 Buah 1252.748 Jl.Salak Lingkungan II Sektor 1 Buah 1209.549 Jl.Semangka Lingkungan II Sektor 1 Buah 123150 Jl.Jambu Lingkungan II Sektor 1 Buah 39151 Jl.Sirsat Lingkungan II Sektor 1 Buah 39152 Jl.Viena Utama Lingkungan 1 Sektor 3 2832.453 Jl.Paris Utama Lingkungan 1 Sektor 3 471.754 Jl.Viena Dalam Lingkungan 1 Sektor 3 1941.955 Jl.Paris Lingkungan II Sektor 3 940.556 Jl.Viena Utara Lingkungan II Sektor 3 96957 Jl.Viena Tengah Lingkungan II Sektor 3 1149.558 Jl.Viena Selatan Lingkungan II Sektor 3 107059 Jl.BrigjenSudiarto Kolektor Primer Sektor 5 8918.960 Jl.Raya Gading Permai Raya Lingkungan 1 Sektor 5 124161 Jl.Wirata Lingkungan II Sektor 5 27262 Jl.Mandura Lingkungan II Sektor 5 27263 Jl.Lasanapura Lingkungan II Sektor 5 256.5664 Jl.Monorobo Lingkungan II Sektor 5 284.265 Jl.Njodipati Lingkungan II Sektor 5 52766 Jl.Madukoro Lingkungan II Sektor 5 40867 Jl.Sawojajar Lingkungan II Sektor 5 389.968 Jl.Sabto Bumi Lingkungan II Sektor 5 381269 Jl.Sabto Argo Lingkungan II Sektor 5 549.970 Jl.RayaSoloSukoharjoWonogiri Kolektor Primer Sektor 7 18000071 Jl.Raya Grogol Indah Lingkungan 1 Sektor 7 1799.572 Jl.Pandawa Lingkungan 1 Sektor 7 47873 Jl.Madukara Lingkungan 1 Sektor 7 1518.674 Jl.Seta Lingkungan 1 Sektor 7 251775 Jl.Nakula Lingkungan II Sektor 7 596.476 Jl.Sadewa Lingkungan II Sektor 7 56477 Jl.Aviyasa Lingkungan II Sektor 7 108678 Jl.Kresna Lingkungan II Sektor 7 1047.579 Jl.Abimanyu Lingkungan II Sektor 7 1047.580 Jl.Srikandi Lingkungan II Sektor 7 88581 Jl.Amarta Lingkungan II Sektor 7 808.482 Jl.Bima Lingkungan II Sektor 7 438.283 Jl.Arjuna Lingkungan II Sektor 7 436.984 Jl.Larasati Lingkungan II Sektor 7 183585 Jl.Samba Lingkungan II Sektor 7 430.886 Jl.Antasena Lingkungan II Sektor 7 744.487 Jl.Kunti Lingkungan II Sektor 7 63088 Jl.Arimbi Lingkungan II Sektor 7 54789 Jl.Raya Tanjunganom Baki Kolektor Primer Sektor 9,10 26775.290 Jl.Gedang Raja Lingkungan II Sektor 9 4722.991 Jl.Gedang Lingkungan II Sektor 9 1654.292 Jl.Bima Sakti Lingkungan I Sektor 10 188493 Jl.Mars Lingkungan I Sektor 10 758.594 Jl.Jupiter Lingkungan I Sektor 10 752.595 Jl.Bumi Lingkungan II Sektor 10 229.596 JlMerkurius Lingkungan II Sektor 10 229.597 Jl.Venus Lingkungan II Sektor 10 229.598 Jl.Pluto Lingkungan II Sektor 10 229.599 Jl.Androveda Lingkungan II Sektor 10 1150

Jumlah 419917.09Sumber : PT.Pondok Solo Permai, DPU Kab.Sukoharjo, Citra Satelit Kec.Grogol 2010


commit to user

99

Gambar 3.14 Jaringan Jalan di Perumahan Solo Baru

b. Jaringan Drainase

Sistem jaringan drainase di Perumahan Solo Baru dibagi dalam

tiga saluran, yaitu saluran primer atau tipe I (sungai), saluran

sekunder atau tipe II yang berupa gorong-gorong dan saluran

sekunder kecil atau tipe III yang terletak di tepi jalan lokal dan

lingkungan.

Saluran drainase sekunder berupa gorong-gorong sebagai

penghubung dari saluran sekunder kecil ke saluran primer atau tipe 1

(sungai). Sedangkan saluran drainase tipe III terletak di tepi jalan

lokal dan lingkungan yang terdiri dari sistem drainase tertutup dan

terbuka biasanua berupa saluran kecil . Jaringan drainase di tiap

sektor di Perumahan Solo Baru berbeda antara satu dengan yang

lainnya Jaringan drainase di tiap sektor di Perumahan Solo Baru

dapat dilihat pada tabel berikut:

1. Sektor 1

Tabel 3.20 Jaringan Drainase di Sektor 1No Sektor Saluran

PrimerSaluran

SekunderSaluran Sekunder

Kecil1 Sektor 1 (Burung) - Terbuka Terbuka & tertutup2 Sektor 1 (Hewan) - Terbuka Terbuka3 Sektor 1 (Bunga) - Terbuka &tertutup Terbuka & tertutup4 Sektor 1 (Buah) - Terbuka &tertutup Terbuka & tertutup

Sumber : PT.Pondok Solo Permai

Jl. Raya Solo Permai Jl. Cemara Raya


commit to user

100

Untuk sektor 1 (Hewan) berdekatan dengan pintu air saluran

sekunder yang bermuara di Sungai Bengawan Solo dan

merupakan akses jaringan sekunder kecil perumahan Solo Baru

sektor 1.

2. Sektor 3

Untuk sektor 3, sistem jaringan drainasenya terdapat saluran

primer yang berupa sungai kecil yang terhubung dengan Sungai

Bengawan Solo. Saluran sekundernya terdiri dari sistem

drainase terbuka dan tertutup. Saluran sekunder kecil juga terdiri

dari sistem drainase terbuka dan tertutup.

3. Sektor 5

Sektor 5 merupakan salah satu sektor di Perumahan Solo

Baru yang berbatasan langsung dengan Sungai Bengawan Solo,

sehingga sektor 5 terdapat tiga saluran drainase yang terdiri dari

saluran primer yaitu Sungai Bengawan Solo sebagai muara dari

saluran sekunder di semua sektor. Selain itu juga terdapat

saluran primer yang berupa sungai yang melintang di tengah

lokasi perumahan serta saluran sekunder kecil terbuka dan

tertutup yang berada di sepanjang jalan lingkungan yang

menghubungkan saluran rumah tangga ke saluran sekunder

tersebut.

4. Sektor 7

Sektor 7 merupakan Perumahan di Solo Baru yang lokasinya

dipisahkan oleh Sungai Bengawan Solo yang merupakan saluran

drainase primer, sehingga untuk akses kesana harus melalui

Jembatan Bacem yang dibangun PemKab Sukoharjo. Untuk

jaringan drainase rumah tangga disediakan saluran sekunder

kecil terbuka yang lokasinya di tepi jalan lingkungan.

5. Sektor 9Sektor 9 merupakan sektor di Perumahan Solo Baru yang

tidak memiliki saluran drainase primer dan sekunder. Di sektor

9 hanya terdapat saluran drainase sekunder kecil atau jaringan


commit to user

101

drainase rumah tangga dengan sistem terbuka yang terdapat di

tepi jalan lingkungan.

6. Sektor 10

Di Perumahan Solo Baru sektor 10 tidak terdapat saluran

drainase primer. Namun terdapat saluran drainase sekunder

dengan sistem terbuka yang berupa bekas jaringan irigasi teknis

persawahan dan merupakan saluran pembuangan limbah rumah

tangga melalui saluran drainase sekunder kecil dengan sistem

terbuka. Selain itu saluran drainase sekunder juga digunakan

oleh industri untuk membuang limbah sisa industrinya. Kondisi

ini mempengaruhi kondisi air bersih di Perumahan Solo Baru

sektor 10.

Untuk Perumahan Solo Baru sektor 2, 4, 6, 8, 11 alokasi

pembangunan perumahan belum terealisasi sehingga belum terdapat

sistem jaringan drainasenya.

Gambar 3.15 Jaringan Drainase di Perumahan Solo Baru

c. Jaringan Air Bersih

Penyediaan air bersih di perumahan Solo Baru dibedakan atas

jaringan perpipaan dan non perpipaan. Jaringan perpipaan dilayani

oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Sukoharjo, PDAM

Duwet dan sebagian PDAM Surakarta yang menjadi satu system

jaringan. Sedangkan jaringan air bersih non perpipaan didominasi

oleh sumur gali dan sumur pompa dengan kedalama 5 sampai

Jaringan Drainase Sektor 1Jaringan Drainase Sektor 3


commit to user

102

dengan 8 meter dari permukaan tanah. Sistem jaringan yang

digunakan adalah sistem jaringan induk dan cabang. Untuk

kebutuhan air bersih dilayani setiap rumah tangga sebesar 150

Liter/orang/hari.

Di Kecamatan Grogol jumlah rumah tangga pemakai sumber air

bersih dari PDAM sebesar 842 KK sedangkan 166 menggunakan

sumur pompa. Pemakaian sumber air bersih dari PDAM yang lebih

besar ini disebabkan akibat air sumur di Kecamatan Grogol berada di

bawah standar mutu air baku.

Selain itu juga terdapat hydran kebakaran yang hanya terletak di

sektor 1 Bunga dan Buah. Hydran tersebut berada di tepi jalan lokal

1. Untuk penyediaan kran terdapat di setiap rumah di semua sektor

di Perumahan Solo Baru. Di Perumahan Solo Baru tidak

menyediakan kran air bersih komunal.

d. Jaringan Limbah

Sistem pembuangan air limbah di semua sektor di Perumahan

Solo Baru menggunakan sistem pembuangan setempat (on-site

sanitation), yaitu dengan membuang air kotor kedalam tangki septic

(septic tank) dan atau bak peresapan. Keseluruhan rumah di

Perumahan Solo Baru sudah memiliki septic tank. Jaringan

pembuangan air limbah di Solo Baru belum terdapat suatu sistem

Instalasi Pembuangan Air Limbah (IPAL).

Untuk jaringan air limbah industri, pengelolaan air limbah

dikelola oleh pribadi dengan sistempengendapan air limbah yang

kemudian akan dibuang kedalam saluran drainase.

e. Jaringan Sampah

Sistem jaringan pembuangan sampah yang terdapat di

perumahan Solo Baru meliputi pembuangan sampah di tiap rumah

dan pembuangan sampah akhir. Untuk pembuangan sampah tiap

rumah di perumahan Solo Baru, dilengkapi dengan penyediaan tong


commit to user

103

sampah yang diambil satu minggu dua kali oleh petugas kebersihan

dari PT. Pondok Solo Permai. Kemudian sampah tersebut dibuang ke

tempat pembuangan sementara (TPS) container sektor 5 kemudian

disalurkan ke pembuangan akhir Mojorejo yang berada di

Kecamatan Bendosari dengan menggunakan truk pengangkut

sampah.

Gambar 3.16 Jaringan Sampah di Perumahan Solo Baru

f. Jaringan Listrik

Jaringan listri di Perumahan Solo Baru termasuk ke dalam area

dan jaringan PT.PLN (persero) Surakarta. Jaringan listrik yang

terdapat di perumahan Solo Baru merupakan bagian dari jaringan

yang lebih besar. Untuk memenuhi kebutuhan listrik Perumahan

Solo Baru saat ini didukung dengan 4 buah gardu induk (GI), GI

Wonosari (Wilayah distribusi Desa Pandeyandan Manang), GI Solo

Baru (wilayah distribusi Desa Gedangan, Langenharjo, Kwarasan

Madegondo, Pondok, Telukan, Parangjoro, Grogol, Kadokan dan


commit to user

104

Pandeyan), GI Mangkunegaran (wilayah distribusi Desa Banaran,

Cemani, Kwarasan dan Sanggrahan), dan GI Jajar (wilayah distribusi

Desa Banaran dan Manang). Sedangkan kebutuhan listrik di

perumahan Solo Baru termasuk dalam Rayon Grogol yang melayani

Desa Telukan, Parangjoro, Pondok, Langenharjo, Gedangan,

Madegondo, Grogol, Kadokan, Kwarasan, Sanggrahan, Manang dan

Cemani.

Perumahan Solo Baru dilayani oleh wilayah gardu induk (GI

Solo Baru) dengan kapasitas 60 MVA. Jumlah daya yang tersedia di

GI Solo Baru lebih besar sehingga mampu memberikan pelayanan

jaringan di wilayah sekitarnya. Perumahan Solo Baru juga dilewati

Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTET). Untuk penerangan jalan

di perumahan Solo Baru disediakan 100 VA/100 m. Sedangkan

kebutuhan listrik perumahan Solo Baru dilayani 900 VA per rumah,

tetapi khusus untuk sektor 1 penyediaan listriknya bervariasi antara

900 VA untuk rumah sederhana dan sedang hingga 1500 VA.

g. Jaringan Telepon

Jaringan telekomunikasi merupakan media dalam

mempermudah komunikasi antar lokasi yang berbeda. Jaringan

telekomunikasi diantaranya adalah jaringan telepon. Perumahan Solo

Baru dalam Kerangka system telekomunikasi termasuk ke dalam

wilayah usaha Divisi Regional (Divre IV) yang meliputi wilayah

Propinsi Jawa Tengah dan DIY. Keberadaan jaringan telepon disuatu

wilayah akan memberikan kemudahan bagi penduduk yang berada di

dalamnya untuk melakukan komunikasi dengan penduduk lain di

wilayah yang berbeda.

Untuk penyediaan jaringan telepon umum di Perumahan Solo

Baru hanya terdapat di area perdagangan, sedangkan di lingkungan

perumahan tidak terdapat telepon umum. Pada umumnya hampir

seluruh rumah di Solo Baru sudah terlayani jaringan telepon hunian.


commit to user

105

h. Jaringan Parkir

Alokasi penyediaan jaringan parkir di Perumahan Solo Baru

hanya terdapat pada area perdagangan. Sedangkan untuk jaringan

parkir pada area hunian di Perumahan Solo Baru tidak ada, karena di

setiap rumah sudah memiliki tempat parkir bagi kendaraan

pribadinya. Lahan parkir untuk area perdagangan di Perumahan Solo

Baru berada dekat dengan area perdagangan tersebut. Untuk luasan

lahan parkir pada area perdagangan dapat dilihat pada tabel sebagai

berikut :

Tabel 3.21 Penyediaan Lahan Parkir di Perumahan SoloBaru Tahun 2008

No Lahan Parkir Lokasi Luas (m2)1 Carefour Sektor 1 2590.62 Wisma Boga Restaurant Sektor 3 1531.33 Candi Resto Sektor 3 -4 Ruko Sektor 1 Sektor 1 1978.85 Ruko Sektor 3 Sektor 3 6315.626 Ruko Sektor 6 Sektor 6 331.5

Luas Total 12747.82Sumber : PT.Pondok Solo Permai, Citra Satelit Tahun 2010

Lahan parkir di pusat perdagangan Carefour terdiri dari dua

jenis parkir yaitu untuk kendaraan roda dua dan kendaraan roda

empat. Untuk kendaraan roda empat disediakan lahan parkir seluas

1944 m2 dan untuk roda dua disediakan lahan parkir seluas 646.6

m2. Sedangkan untuk penyediaan lahan parkir di area ruko

disediakan tepat di depan ruko dengan alokasi bervariasi berdsarkan

luas ruko. Untuk Wisma Boga Restaurant memiliki lahan parkir

yang berlokasi di dalam komplek restaurant. Tetapi untuk candi resto

tidak memiliki lahan parkir dan lokasi parkir menggunakan badan

jalan.


commit to user

106

Gambar 3.17 Jaringan Parkir di Perumahan Solo Baru

L. Pandangan Masyarakat Terhadap Kondisi dan Kualitas Sarana

Prasarana di Perumahan Solo Baru.

Sarana prasarana merupakan salah satu alat yang sering digunakan

masyarakat untuk melaksanakan kegiatan dalam suatu lingkungan hunian.

Dalam hal ini masyarakat sangat pahan dan mengerti tentang kondisi sarana

prasarana yang berada dilingkungan huniannya. Sama hal nya yang terjadi di

Perumahan Solo Baru, masyarakat penghuni Perumahan Solo Baru sangat

tahu tentang kondisi sarana prasarana dilingkungannya. Berdasarkan persepsi

masyarakat Perumahan Solo Baru tersebut dapat menggambarkan kualitas

sarana dan prasarana yang ada.

Hampir 60 responden masyarakat menilai kualitas sarana Perumah Solo

Baru baik. Hal ini terlihat dari Tabel 3.22 yang menunjukan lebih dari 50%

responden mengatakan bahwa kwalitas setiap sarana diperumahan Solo Baru

Baik. Hanya terdapat satau sarana yang kurang dari 50% responden

menjawab baik yaitu wihara sektor 9. Penduduk Perumahan Solo Baru

menilai 20 responden mengatakan baik dan 7 mengatakan sedang saja dan 33

tidak menjawab tentang kualitas wihara. Selain itu terdapat sarana yang

belum terdapat di Perumahan Solo Baru yaitu posyandu, balai pengobatan,

tempat praktek dokter, mushola, Pura, warung, pasar lingkungan, balai

pertemuan, gedung serbaguna, gedung bioskop dan pemakaman umum.


commit to user

107

Tabel 3.22 Kualitas Sarana di Perumahan Solo BaruSarana Baik Sedang Buruk

Taman Kanak-kanak 55 5 0Sekolah Dasar 54 3 3SLTP 44 11 0SLTA 60 0 0Perguruan Tinggi 60 0 0Rumah Sakit Umum 60 0 0Posyandu * * *Balai Pengobatan * * *Klinik Bersalin 44 16 0Puskesmas Pembantu 52 8 0Puskesmas dan balai pengobatan 39 21 0Tempat praktek dokter * * *Apotik 39 21 0Musholla/langgar * * *Mesjid lingkungan 60 0 0Gereja 47 3 0Pura * * *Wihara 20 7 0Warung * * *Pertokoan 50 5 0Pusat pertokoan + pasar lingkungan * * *Pusat perbelanjaan dan niaga 60 0 0Balai Pertemuan * * *Balai Karang taruna/balai pertemuan * * *Gedung serbaguna * * *Gedung bioskop * * *Fasiltas Rekreasi Lainnya 60 0 0Taman/tempat main 60 0 0Taman dan lapangan olah raga 10 0 0Jalur hijau 60 0 0Pemakaman Umum * * ** Sarana yang belum ada di Perumahan Solo Baru Sumber :Hasil survei

Tabel 3.23 Kualitas Prasarana di Perumahan Solo BaruPrasarana Baik Sedang Buruk

Jalan Kolektor Primer 60 0 0Jalan Lokal Sekunder I 60 0 0Jalan Lokal Sekunder II 59 1 0Jalan Lingkungan I 52 8 0Jalan Lingkungan II 52 2 6Drainase Saluran Primer 39 21 0Drainase Saluran Sekunder 30 0 0Drainase Saluran Sekunder Kecil 38 2 0Jaringan Air Bersih 42 12 6Jaringan Limbah 60 0 0Jaringan Sampah 58 1 1Jaringan Listrik 60 0 0Jaringan Telepon 60 0 0Jaringan Parkir 58 2 0

Sedangkan penilaian kualitas prasarana Perumahan Solo Baru

menunjukan bahwa kualitas prasarana baik, hal ini dilihat dari 50% lebih

Sumber :Hasil survei


commit to user

108

semua responden menjawab bahwa prasarana Perumahan Solo Baru dinilai

baik. Akan tetapi terdapat 6 reponden yang menilai prasarana jalan dan

jaringan air bersih buruk. Responden tersebut menilai jalan lingkungan II di

sektor 7 buruk karena dari pembangunan tahun 1986 yang berupa aspal belum

pernah diperbaiki lagi. Untuk jaringan air bersih 3 penduduk yang berada di

sektor 7 dan 10 menilai kualitas air bersih yang mereka gunakan buruk

sedangkan 3 orang menilai baik dan 5 orang menilai buruk. Kemungkinan

sektor 7 kualitas air bersih mengalami penurunan disebabkan oleh naiknya air

Sungai Bengawan Solo melihat lokasi sektor 7 berada di tepi sungai tersebut.

Untuk penurunan air bersih di sektor 10 karena kondisi tanah memang tidak

baik untuk dibangun perumahan selain keterbatasan sumber air bersih juga

kembang kerut tanah yang sangat tinggi.

TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN …...TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN...

Documents

Transcript of TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN …...TUGAS AKHIR PENERAPAN POLA HUNIAN 1:3:10 DAN...