Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014

7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014

1/127

TEKNIK ZONASI:PRAKTEK DALAMPENYUSUNAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG [RDTR]DAN PERATURAN ZONASI

DINAS CIPTA KARYA DAN TATA RUANG PROVINSI JAWA TENGAH

Fasii!asi D"#$%s"%!&asi P"&s"!'('a% S')s!a%si R"%*a%a Ri%*i

S"+a&a%,- ./ A,'s!'s .012

D&3 P"!&'s Na!ai4a% I%5&a5(a!i- ST3- MT


2/127

13 PENGANTAR: Pa%%i%, 6RDTR7 4sR",'a!i$% 6PZ7

.3 S"(a&a8 M'%*'%9a P"&a!'&a% Z$%asi [PZ]

3 S"(a&a8 P""+)a%,a% SU;STANSI PZ23 S')s!a%si PZ 5a% K")'!'8a% i% 5aa+ P"a#sa%aa% PZ?3 P"!a Z$%i%, 5a% Dasa&@5asa& P"+)a,ia%

;$#3 Ca&a M"%,,'%a#a% P"&a!'&a% Z$%asiB3 Ca!a!a% 5a% Kas's

MATERI


3/127

P"&a!'&a% Z$%asi

S")a,ai R'('#a%P"%"&)i!a% Ii%- I%s"%!i>> 0= @anging 3arden6>> 0='


9/127

andala @indu sebagai $onsep Perencanaan

Pola $ota di India

Indus Aalle59>> 0='

M$8"%($ Da&$ 6.?00

;C7


10/127

Pusat $ota dan $ompleks $eraton Bogakarta


11/127

K$%s" R'a%, T&a5isi$%a;ai


12/127

R"%*a%a Ta!a R'a%, M$5"&%


13/127


14/127

Sir Patrick 4bercrombieand Ebenezer @owardin the opening of1etchworth Cew -own

COMPREHENSIVE PLANNING

AREA TER;AGI HA;IS OLEHWARNAZONA

"encana -ata"uang +oderndimulai Pasca"eDolusiIndustri

= S SC O


15/127

"EC=4C4 S-"$-" DISCRETIONARY


16/127

Z2CIC3 +4P 4C( Z2CIC3 -E-)S-4-E+EC- REGULATORY


17/127

Z2CIC3 +4P 4C( Z2CIC3 -E-)S-4-E+EC-REGULATORY


18/127

PERATURAN ZONASI adalah aturan berbasis ZONA- $etentuan pemanfaatanruang dan ketentuan teknis di buat berdasarkan zona

[1 #$5" $%a 1 a!'&a%]

;&a%5a%,FS@2

R@/

R@/

K@.

K@.

K@.

R@/

R@/

FS@2

FS@2

K@.


19/127

Sis!"+ P"+a%


20/127

PERATURAN

ZONASI merupakan

perangkat

pengendalianpembangunan ang

berada di dalam

regulatory system

ang merupakan

kebalikan daridiscretionary

system'

(iskresi dalam"egulator Sstemterbatas padaG4turan zoning teks'

dan zoning map

misalna batasantar zona'+"%i+)'#a%+'!i i%!"&&"!asi3

A5a s')s!a%si9a%, )"'+ 5ia!'&

5aa+ PZ, faktamenun ukkan


21/127

$asus antara Aillage of Euclid, 2hio melawan 4mbler "ealt =o.sering disingkat E'*i5 43 A+)"&', 5:5 .S.


22/127

3 S"(a&a8 P""+)a%,a% S')s!a%siPZ


23/127

ATURAN DASAR TEKNIK PENGATURANZONASI

- Pengaturan bersifat s!a!is- $etentuan*ketentuan teknis

pengaturan zona.- Perumusan zona- Pengaturan %enis kegiatan

dalam zona- Pengaturan intensitas

kegiatan pada zona

- Pengaturan teknis' tatamassa bangunan

- Pengaturan %enis dan standarminimum prasarana zona dankegiatan

- Pengaturan secara 5i%a+is- P"%"&aa% !"#%i#

"%,a!'&a% $%asi- Pengaturan perubahan

pemanfaatan ruang- +etoda dan teknik penilaian

permohonan perubahanpemanfaatan ruang

- +etoda dan teknik mitigasiperubahan pemanfaatanruang


24/127

Z$%i%, +a Di8asi#a% 5a&iRDTR 5a% TPZ

berisi pembagian blokperuntukan zona', denganketentuan aturan untuk tiap blokperuntukan tersebut

menggambarkan peta tata gunalahan dan lokasi tiap fungsi lahandan kawasan

Zoning text/zoningstatement/legal text:

berisi aturan*aturan regulation'

men%elaskan tentang tata gunalahan dan kawasan,permitted

Z$%i%, &",'a!i$% !"&5i&i5a&i:

23 S')s!a%si P"&a!'&a% Z$%asi

Penerapan teknik pengaturan zonasi


25/127

SU;STANSIPERATURANZONASI MATERI

Penerapan teknik pengaturan zonasimemungkinkan PZ lebih Jeksibel,mempertimbangan ARAH PENGEM;ANGANWILAYAHKOTA- danKARAKTERISTIKKONDISI SETEMPAT


26/127


27/127

CONTOH ATURANDASARKETENTUAN PEMANFAATAN RUANGDI SINGAPURA

$lasiKkasiZona

$lasiKkasi$egiatan

LPM diperbolehkan permitted'L=M bersarat consideration,

conditional'LM dilarang


28/127

Peraturan Zonasiharus memuat $ode Zona (eKnisi

Zona)Sub Zona

$ualitas lokalminimum

Ca!a!a%:Daa+ PZ !i5a#*'#' 8a%9a+"%9")'! T5a%a!a' ; 8a&'s a5a#"("asa% T5a%a!a' ; %9aaa3

K""%,#aa%Ma!"&i:

K'ai!asL$#aMi%i+'+

K""%,#aa%Ma!"&i:

K$5" 5a%D"%isi $%a


29/127

KEGIATAN VS ZONAFokus pada apakah suatu kegiatan perlu diatur )dikendalikan

atau tidak.(ampak kegiatan dalam suatu zonaSkala pelaanan.


30/127


31/127


32/127


33/127


34/127

KODEZONA

ZONA S') Z$%aKODE SU;

ZONA

KD; Ma#si+'+ KL; Ma#si+'+

KDHMi%i+'+

Ta!a ;a%,'%a% K"!"&a%,a%

F'%,si J aa% F'%,si J aa%

A&!"&iK$"#

!$&L$#ai%,#3

A&!"&iK$"#!

$&L$#a-i%,#3

kegiatan tembak menembak dansejenisnya harus dilengkapi pengaman.

(c)Tinggi bangunan maksimummempertimbangkan daya dukung lahan,kawasan keselamatan operasi penerbanganserta mempertimbangkan aspekkeselamatan.

PT P"&!a%ia% PT 2% 2% 2% 0,02 0,02 0,02 98% - Hanya untuk sarana dan prasaran pertanian

KH P"&'%!'#a% K8's's

IPAL KH1 50% 60% 60% 2,0 1,8 1,8 25% -N Permohonan pembangunan harus melalui pengkajianrancangan (design review) yang menilai dampakpembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang

berkaitanN Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis,terutama kebutuhan parkir

PLTSA KH? 50% 60% 60% 2,0 1,8 1,8 25% -

Kaasa% ;a%5'%, U!a&a;a%,'%a% Ti%,,i 40% 40% 20% 3,2 3,2 1,6 52%

- N Ketinggian bangunan lebih dari 8 lantaiN Kepadatan penduduk rata-rata kurang dari 480 jiwa/Ha

;a%,'%a% S"5a%, 40% 40% 40% 1,6 1,6 1,6 52%N Ketinggian bangunan lebih dari 4-8 lantaiN Kepadatan penduduk rata-rata kurang dari 320 jiwa/Ha

;a%,'%a% R"%5a8 40% 40% 40% 0,6 0,6 0,6 52%N Kepadatan bangunan rata-rata kurang dari 1 bg/Ha,kepadatan penduduk rata-rata 50 jiwa/Ha


35/127

TEKNIK PENGATURAN ZONASI

PERTIM;ANGAN: A&a8 "%,"+)a%,a% kota)kawasan +isG 0onus)InsentiDe

Zoning P"&i%5'%,a% Kaasa% +isG Pengendalian pertumbuhan, down

zoning K$%5isi #$%!"#s!'a #aasa% resapan air, ban%ir, dll +isG

Floodplain Zoning K"!"&)a!a% s'+)"&5a9a dalam mewu%udkan rencana, persoalan

sosial dan ekonomi masarakat misG pzoning, Spot zoning A5a a!'&a% ai% 9a%, +"+'%9ai #"#'a!a% 8'#'+ a5a

s'a!' #aasa% 2Derla zoning +isG 4turan =agar 0udaa,

$$2P, Oisata, dll' A%!isiasi ""+)a%,a% 5i +asa +"%5a!a%, +isG =ontractzoning

P"+)ia9aa% "+)a%,'%a% !"ai! "%9"5iaa% i%


36/127

C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi

P$a R'a%,RTRW

Fa#!a 5iLaa%,a%

K"'!'sa%P$a R'a%,5aa+ RDTR

T"#%i#P"%,a!'&a%Z$%asi

$uning

Perumahan'

0eberapa

$apling warnamerahperdagangan' Gtidak sesuaiketentuanpemanfaatan

ruang dalam PZ

$uning *

$uning Conconforminguse

0eberapakapling diwarnamerah

p zoning

$uningperumahan'

@ampir semuasudah berubahmerahperdagangan'

+erah tidaksesuai dengan"-"O'

"ezoning.

Kas's 1: C$%!$8 K"!i#a P"%9's'%a% RDTR 5i a#'#a%


37/127

P$a R'a%, RTRW Fa#!a 5i Laa%,a% K"'!'sa% P$aR'a%, 5aa+RDTR

T"#%i# P"%,a!'&a%Z$%asi

$uning Perumahan' 0eberapa $aplingwarna merahperdagangan' G

tidak sesuaiketentuanpemanfaatan ruangdalam PZ

$uning *

$uning Conconforming use

0eberapa kaplingdiwarna merah

p zoning

$uning perumahan' @ampir semuasudah berubahmerahperdagangan'

+erah tidak sesuaidengan "-"O'

"ezoning.

$uning perumahan' 0eberapaperdagangan %enismasihdiperkenankanmenurut tabelketentuanpemanfaatan ruang

PZ'

$uning perumahan'

Kas's 1: C$%!$8 K"!i#a P"%9's'%a% RDTR 5i a#'#a%

C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi


38/127

Kas's .: C$%!$8 K"!i#a RDTR S'5a8 5is's'%

POLA RUANGDALAM RDTR

FAKTA DILAPANGAN

TEKNIKPENGATURAN

ZONASIPerumahan Perdagangan (alam

tabel ketentuanpemanfaatan PZtidak diperkenankan'

Con =onforming se

"ezoning

pzoning

dst dst dst

T"#%i# P"%,a!'&a% Z$%asi i%i- 8a&'s !"&,a+)a& 5aa+ "!a$%i%, )iasa%9a 5i!a+)a8#a% 5"%,a% #$5" 8'&'< #"*i a!a'a&si&3

C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi


39/127

?3 P"!a Z$%i%,

Pada dasarna peta zoning disusun )"&5asaa% "!a&"%*a%a $a &'a%, 5aa+ RDTR3

Peta zoning harus disusun pada s#aa "!a +i%i+a 1:?3000akan lebih baik %ika batas kapling tampak di peta'

Peta rencana pola ruang di "(-" seringkali )"'+

+"%,a#$+$5asi !"#%i# "%,a!'&a% $%asi34dana #")i(a#a% "%,"+)a%,a% wilaah dan #$%5isi 9a%,

)""+)a%, 5i aa%,a%, menebabkan peta pola ruangdalam "(-" perlu 5is"s'ai#a%>3

A!"&%a!i


40/127


41/127


42/127

a A!"&%a!i4" 5"si,% 5"%si!9 $4"&a9 $%"-he alternatiDe design densit oDerla allows i%*&"as"5&"si5"%!ia 5"%si!9 for deDelopment that +""!s a55i!i$%a5"si,% *$+a!i)ii!9 &"'i&"+"%!s. See =hapter


43/127

;ESAR KECILNYA ;LOKSU; ;LOK: S"+a#i% #"*i s"+a#i% !i5a#


44/127

+'5a8 5i)a*a&'+i!

0lok ang cukup besar, namun tidak semua "*< dikenakan -eknikpengaturan zonasi =, hana "*< di selatan maka blok harus+isalG ;LOK M


45/127

lebih spesiKk)kecil.

+isalG ;LOK M


46/127

;LOKM@1 ;LOK

M@.

;a!as ;a!as S')

Ka's' 5aa+ Pasa:-eknik pengaturan zonasi berupa pengendalianpertumbuhan =' diterapkan pada zona "< di 0lok +*;',

berupa tidak dipernankan merubah fasade maupun gaabangunan serta perubahan kegiatan selain untuk hunian.

3 CARA MENGGUNAKAN PERATURAN ZONASI


47/127

B3 CATATAN DAN KASUS


48/127

$asus*kasus teknis pertambangan dll' $epentingan Casional di daerah

$awasan keselamatan operasi penerbangan $$2P' sebagaioDerla zoning

$awasan strategis nasional misalna prambanan atauborobudur'

$epentingan ProDinsi di daerah @utan lindung $awasan reaspan air lintas daerah misalna $awasan 0andung

tara' Sungai pemanfaatan dan pengendalian'$asus*kasus terkait dengan tersebut di atas dalam peraturan zonasi

dapat diintegrasikan dalam aturan dasar maupun teknik pengaturanzonasi)-PZ


49/127

TERIMA KASIH5Q 4gustus 5>;7

D&3 RM3 P"!&'s Na!ai4a% I%5&a5(a!i-ST3- MT3

$elompok $eahlian Perencanaan dan Perancangan $otaSekolah 4rsitektur, Perencanaan dan Pengembangan $ebi%akan

Institut -eknologi 0andungE*mailG nataliDanRsappk.itb.ac.id
mailto:[email protected]:[email protected]


50/127

KLASIFIKASI ZONA DAN SU; ZONA SERTA KUALITAS RUANG YANG DIHARAPKAN

ZONA KODE SU; ZONA KODE D"


51/127

ZONA KODE SU; ZONA KODE D"


52/127

ZONA KODE SU; ZONA KODE D"ntensitas Pemanfaatan 5uang pada dasarnya ditetapkan dengan

mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya

dukung baik lahan dan kapasitas jalan 4%?!%+%+>?*

a*

pasar tradisional Zona yang peruntukan pasar yang dibangun dan dikelola olehemerintah, pemerintah daerah, swasta, badan usaha milikegara dan badan usaha milik daerah termasuk kerja sama

dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios,

counter, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang

ecil, menengah, swadaya atau koperasi dengan usaha skalaecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang

dagangan melalui tawar menawar.

b* pusat perdagangan

dan jasa

# Zona usaha untuk melakukan usaha perdagangan, rekreasi,

estoran dan sebagainya yang diperuntukkan bagi kelompok,

erorangan, perusahaan atau koperasi untuk melakukanenjualan barang-barang dan atau jasa, dan terletak dalamangunan/ ruang yang menyatu.

c* Perdagangan dan jasa

linier

Zona perdagangan dan jasa berbentuk shopping

street/sepanjang koridor jalan.

Zona jasa yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai

macam pola pengembangan dilengkapi prasarana minimum parkir,yang memadai 4sesuai standar minimal* serta tidak menimbulkan

gangguan terhadap kepentingan umum. >ntensitas Pemanfaatan5uang pada dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan

tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan

kapasitas jalan 4%?!%+%+>?*

Ca+'&a% C 2ampuran 2 Zona yang memiliki dua fungsi atau lebih yang bersinergi4hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan, pusat rekreasi, pusat

pendidikan dan sebagainya* yang memiliki integrasi fungsional

dan fisik antar komponen fungsi sehingga penggunaanlahannya lebih intensif. >ntegrasi tersebut dapat berupa


53/127

ZONA KODE SU; ZONA KODE D"ntensitas&edang

2# Zona campuran dengan kepadatan sangat tinggi dengan huniandan kegiatan lainnya !" maksimum 3 $ dan ketinggian

bangunan hingga < lantai.

P"a%!$&a% P P"a%!$&a%6P"+"&i%!a8a%7

P Zona tempat kantor pemerintahan melaksanankan tugas danfungsinya.

Zona pemerintahan yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri

sesuai dengan ragam karakteristik dan tipe pemerintahan yangdikembangkan. egiatan penunjang terkait dengan pemerintahandiperkenankan sepanjang tidak mengganggu kegiatan

pemerintahan @tempat ibadah, kantinA.

a* antor kelurahan P

b* antor kecamatam P#

c* antorwalikota/bupati

P

d* antor provinsi P

I%5's!&i 5a%"&,'5a%,a%

I I%5's!&i 5a%"&,'5a%,a%

I Zona tempat kegiatan pengumpulan, pengolahan, pengepakandan pengiriman hasil industri yang tidak mempunyai polutan

Zona industri yang berkualitas tinggi dan ramah lingkungan 4tanpalimbah/gangguan lingkungan*, dan terlindunginya masyarakat dan

kepentingan umum dari kegiatan industri. !idalamnya dibatasi

penggunaan non industri, dilengkapi prasarana 4>P%+, parkir,bongkar-muat, gudang* minimum yang memadai

Wisa!a ;'a!a% W Bisata B Zona tempat rekreasi/tempat berwisata. Cbyek wisata dapatberupa obyek wisata alam seperti gunung, danau, sungai,pantgai laut atau berupa obyek wisata bangunan seperti

museum, benteng, situs peninggalan sejarah dll

Zona kegiatan yang mempunyai kelebihan baik itu secara fisik

alamiah maupun seni budaya dan dijadikan kawasan wisata.8embatasi penggunaan non wisata dan menyediakan prasarana

wisata minimum yang memadai

R'a%, T"&)'#aN$% Hi(a'

NH 5(?6 Publik ?6 5uang terbuka yang tidak termasukdalam kategori 5(6,berupa lahan yang diperkeras maupun yang berupa badan airdan dimiliki oleh publik/pemerintah kota.

5uang terbuka non hijau publik, yang nyaman dan mempunyai

fungsi sosial. 8engembangkan kegiatan aktif maupun pasif78enyediakan prasarana wisata minimum yang memadai.

a* +apangan C5

4Cutdoor*

?6.

b* (empat Parkir ?6.#

5(?6 Privat ?6# 5uang terbuka yang tidak termasukdalam kategori 5(6,berupa lahan yang diperkeras maupun yang berupa badan air

dan dimiliki oleh privat.

5uang terbuka non hijau privat, yang nyaman dan mempunyaifungsi sosial. 8engembangkan kegiatan aktif maupun pasif7

8enyediakan prasarana wisata minimum yang memadai

a* Plaza perkantoran

perdagangan dan jasa

?6#

P"a9a%a% U+'+ F P"%5i5i#a% F1 Zona untuk fasilitas lingkungan yang berfungsi untukmenyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan umumdidalamnya terdapat kegiatan pendidikan, kesehatan,

peribadatan, Clahraga, transportasi dan sosial budaya.

+ingkungan pelayanan umum yang sehat, nyaman, selamat, aman

dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yangdikembangkan. Pemanfaatan ruang pada zona fasilitas umum tidakdiperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas

umum.

K"s"8a!a% F.

P"&i)a5a!a% F:

Oa8 Ra,a 6I%5$$&7 F2

T&a%s$&!asi F?

S$sia ;'5a9a Fa* Dedung &erba Duna E0.

b* "alai +atihan erja E0.#


54/127

ZONA KODE SU; ZONA KODE D"P%+ 6

b* P+(&% 6

LAMPIRAN: DEFINISI DAN KUALITAS LOKAL


55/127

LAMPIRAN: DEFINISI DAN KUALITAS LOKALMINIMUM


56/127


57/127


58/127


59/127

LAMPIRAN: JENIS TEKNIK PENGATURANZONASI

4. 0onus)incentiDe zoning0. Performance zoning=. Fiscal zoning(. Special zoningE. Eclusionar zoningF. Inclusionar zoning3. =ontract zoning@. Cegotiated deDelopmentI. -(" -ransfer of (eDelopment "ight'!. (ownzoning$. pzoning1. (esign)historic preserDation

+. 2Derla ZoningC. Floating Zoning2. Flood Plain ZoningP. =onditional sesT. 3rowth =ontrol". Planned nit (eDelopment

A3 ;ONUSINCENTIVE ZONING


60/127

A3 ;ONUSINCENTIVE ZONING

Izin peningkatan intensitas dan kepadatan bangunantinggi bangunan, luas lantai' ang diberikan kepadapengembang dengan imbalan penediaan fasilitaspublik atau ruang terbuka hi%au' sesuai denganketentuan ang berlaku

=ontoh fasilitas publik ang dapat disediakan olehpengembangG 4rcade atau plaza Pengatapan ruang "uang bagi pe%alan Peninggian %alur pe%alan atau bawah tanah untuk

memisahkan pe%alan dan lalu lintas kendaraan "uang bongkar muat oU*street untuk mengurangi

kemacetan (an lain*lain


61/127

Pada dasarna insentif zoning merupakan pertukaranbersarat antara pemerintah kota dengan deDeloper. Pemkot memberi izin kepada deDeloper untuk membuat

bangunan lebih besar dengan pertukaran berupabeberapa fasilitas publik seperti plaza atau ruangterbuka, pedestrian ang lebih lebar, atau fungsi retailpada lantai dasar.

0onus ang didapat deDeloper adalah penambahan luaslantai bangunan melebihi batas ma pada peraturanzonasi.

K&i!i# !"&8a5a i%s"%!i< $%i%,G deDeloper memperoleh keuntungan ang lebih besar

dari pada ang diterima oleh publik. Seharusna nilainaseimbang.


62/127

Incentive Zoning merupakan suatu bentuk mekanismeker%asama antara Pemerintah $ota denganpengembang swasta' dalam mengembangkankawasan ) daerah ang berhubungan dengan

kepentingan publik Incentive zoning or bonus zoning can be used by atown to award a developer extra building density orheight in exchange for good aesthetic design or otherbenets. In larger towns, a developer may want tobuild several dozen housing units. !homas ". #aniels,

$%&&'


63/127

K""+a8a%: -eknik ini dapat menebabkan bengunan berdiri

sendiri di tengah plaza, memutuskan shoppingfrontage, dll.

Selain itu, teknik ini %uga cenderung lebih memberikankeuntungan kepada deDeloper dibandingkanmasarakat.

K'%*i #"s'#s"sa% i%s"%!i< $%i%,: corak desain ang spesiKk dan pertimbangan atas

kebutuhan publik dan penggunaanna. Insentif zoning lebih cocok diberlakukan pada kotadengan tekanan pasar ang tinggi angmengindikasikan minat ang tinggi padapembangunan.


64/127

C$%!$8 ;$%'sI%*"%!i4" Z$%i%,

$ota (allas adalah salah satu contoh kota angmenerapkan insentif zoning ang diterapkan pada pusatbisnis =0(', berupa insentif ang pemberian $10sebesar ; sampai 7 apabila menediakan ruang terbukahi%au ang sebanding pada lantai dasar bangunan di blokang sama. 4kan tetapi, pemberian insentif ini %ugaberdampak pada rendahna kualitas ruang terbuka angdikembangkan. "enefit/>ncentive(otal

>ncentive F

8a:imum lot coverageG 8a:imum

building height

5eHuired

parking

9illage >ndustrial I Cther !istricts

J$ n/a J3$ JK -3$

# J3$ J$ J$ J1K -#3$J J$ J3$ J#3$ J3K -#$

Q

;

Ma#assa&- .. Ma&"!


65/127


66/127

Incentive Zoning di Chicago


67/127

ON@SITE

PU;LIC PLAZA@POCKET


68/127

PU;LIC PLAZA@POCKETPARK

Ma#assa&- .. Ma&"!


69/127

RIVERWALK


70/127

WINTER GARDENS

INDOOR THROUGH ;LOCK


71/127

INDOOR THROUGH@;LOCKCONNECTION

OUTDOOR THROUGH ;LOCK


72/127

OUTDOOR THROUGH@;LOCKCONNECTION


73/127

OFF@SITE


74/127

;3 PERFORMANCE ZONING


75/127

$etentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok

peruntukan ang didasarkan pada #i%"&(a !"&!"%!' 9a%,5i!"!a#a%. Performace zoning harus diikuti dengan standarkiner%a performance standards' ang mengikat, misalna G tingkat 12S 1eDel of SerDice, -ingkat Pelaanan' %alan

minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll'

Penggunaan standar kiner%a pada penempatan setiap

klasiKkasi fungsi ang terdapat dalam zoning. Perizinandiberikan pada proek ang 5aa! +"%,"%5ai#a%"&s$aa% potensial ang akan dihasilkan dari fungsi)kegiatandibandingkan perizinan terhadap tipe kegiatan.

Performance zoning didesain untuk menusun standar*standarkondisi Ksik ang terukur, seperti G Sinar matahari $ebisingan 3etaran $apasitas infrastruktur dll.

;>

;

Ma#assa&- .. Ma&"!


76/127

K$%s"%9a dibuat pada awal tahun ;8:>an oleh !he

(uc)s *ounty, +ennsylvania +lanning *ommission untukmemberi izin standar Jeksibel bagi zoning hunian dalammelindungi ciri*ciri alam Frank ;8Q5G 5; $endig ;8Q>'.

T"&5aa! i8a# 6#$+'%i!as7 9a%, +"%$a#penggunaan performance zoning sebagai mekanismeperencanaanna, dengan alasanG

performance zoning merepresentasikan perubahan besar,

rata*rata warga menolak perubahan peruntukan gunalahanna,

dalam hal ini, adana kontroDersi dan perselisihan dihindarioleh institusi perencanaan $endig, ;8Q5G 57',

P"&s$aa% lain ang dihadapi 5aa+ +"%,,'%a#a%"&


77/127

Empat standar performance zoning ang digunakanuntuk men%amin kualitas lingkungan aituG

Rasi$ &'a%, !"&)'#a, untuk mengukur %umlah ruangterbuka terhadap keseluruhan area

Rasi$ "&+'#aa% #"5a ai&, untuk mengukur %umlahruang ang ditutupi oleh %alan, trotoar, bebatuan, lahanparkir, dan bangunan terhadap keseluruhan area

K"a5a!a% )a%,'%a% unit)@a' untuk penggunaanlahan perumahan

Rasi$ a%!ai )a%,'%a% untuk penggunaan lahanselain permukiman untuk mengukur luas lantai dalamsuatu bangunan terhadap keseluruhan area


78/127

K"'%!'%,a%: -eknik ini mampu untuk mengatasi lebih cepat

berbagai permasalahan ang terkait denganDariansi dan penggunaan bersarat karenakeputusanna dibuat berdasarkan standar angpasti

K""+a8a%: Pada kenataanna, sulit untuk menusun

standar ang pasti tersebut


79/127

;a!8 C8a&!"& T$%s8i- Mi*8i,a%G -he townshipVsordinance proDides KDe zoning districtsG

two traditional districts for rural, low*densit residential threeapplied to eisting settlements)epected deDelopment corridor.

-hese !8&"" 5is!&i*!sallow a range of uses either )9 &i,8!$& i!8 s"*ia "&+i!s for certain uses.

F$&! C$i%s- C$$&a5$G Pa%%"5 U%i! D"4"$+"%!6PUD7 options are applied to all parcels in cit.

(eDelopers ma choose conDentional zoning or the optionalP(.

P( proposals must meet a $i%! 4a'"


80/127

C$%!$8 P"&


81/127

$etentuan)aturan ang ditetapkan pada satu

atau beberapa blok peruntukan angberorientasi kepada peningkatan P4(.


82/127

C$%!$8 Fis*a Z$%i%,

Fis*a $%i%, 5i #$!a N" J"&s"9- padakawasan perumahan ditentukan oleh pemerintahkota maupun karakter kawasan perumahantersebut. Secara umum kebi%akan tersebut menaikkan

nilai perumahan dan %uga cenderungmeningkatkan biaa pelaanan pemerintahbagi masarakat ang memiliki rumah baru.

@asil ang diperoleh dari kebi%akan ini adalahpengendalian guna lahan.

D3 SPECIAL ZONING


83/127

$etentuan ini dibuat dengan s"si#sesuai dengankarakteristik setempat uniDersitas, pendidikan,

bandar udara' untuk mengurangi konJik antara areaini dan masarakat sekelilingna dengan pemanfaatanruang ang sesuai dengan area tersebut.

mumna untuk men%aga kualitas lingkunganketenangan, kelancaran lalu*lintas dan sebagaina'

Special Zoning di sekitar gedung parlemen


84/127

E3 EQCLUSIONARY ZONING


85/127

$etentuan)aturan pada satu)beberapa blokperuntukan ang menebabkan blok peruntukantersebut men%adi ekslusif. $etentuan inimengandung unsur diskriminasi misalna,penetapan luas persil minimal 9>>>m5

menebabkan masarakat berpenghasilan rendahtidak dapat tinggal dalam blok tersebut'.

Praktek zoning ini diterapkan pada zona angmempunai dampak pencegahan munculnabangunan rumah bagi masarakatberpendapatan rendah dan moderat.

$etentuan ini dimotiDasi oleh perhatian padapopulasi masarakat dibandingkan kebutuhanperumahan keseluruhan pada wilaah dimanamasarakat tersebut men%adi bagianna.


86/127

Eclusionar zoning termasuk teknik pengaturanzonasi ang cenderung mengandung unsurdiskriminasi. 0erdasarkan teknik pengaturan ini,

di dalam kawasan tersebut tidak boleh adakelompok masarakat berpenghasilan menengahke bawah dan kelompok minoritas.

Eclusionar zoning merupakan salah satuperangkat teknik zonasi ang disusun untukmen%aga karakter kawasan, internalisasieksternalitas, dan melindungi nilai kepemilikanproperty values'


87/127

C$%!$8 E*'si$%a&9 Z$%i%,

Penerapan eclusionar zoning di $ota Cew!erse, memberikan diskriminasi khususna padagolongan etnis tertentu dengan kondisi ekonomimenengah ke bawah karena membatasi golongan

tersebut untuk mengakses peker%aan, pendidikan,serta kualitas hidup ang baik.

Persoalan eclusionar zoning di Cew !erse %ugaberkaitan dengan masalah lingkungan karena

mempercepat proses sprawl pada kawasan urbandan suburban ang berdampak pada peningkatanpolusi udara dan air akibat pengkotak*kontakan.

F3 INCLUSIONARY ZONING


88/127

Inclusionar zoning merupakan suatu ketentuanang secara spesiKk memperbolehkan adana unit*

unit rumah dengan berbagai tipe dan ukurankepadatan, dengan tu%uan untuk menghilangkanunsur diskriminasi.


89/127

Inclusionar ordinances usuall reHuire the &$4isi$%$< a$&5a)" 5"i%, '%i!s $%@si!", and proDidea!"&%a!i4"s


90/127

$etentuan ini dihasilkan melaluikesepakatan antara pemilik properti dankomisi perencana (inas -ata $ota atau

-$P"()0$P"(' atau lembaga legislatif(P"(' ang dituangkan dalam bentrukkontrak berdasarkan $itab ndang*undang@ukum Perdata.

+elekat pada orangna, bukan padapropertina

+enggunakan hukum perdata

C ! 8 C ! ! Z i


91/127

C$%!$8 C$%!&a*! Z$%i%,

+enurut pengadilan tinggi $ota Oisconsin contract zoning

dianggap ilegal atas dasarG4 contract made b a zoning authorit to zone or rezone or not tozone is illegal and the ordinance is Doid because a municipalitma not surrender its goDernmental powers and functions or thusinhibit the eercise of its police or legislatiDe powers. $asus ini melibatkan pengembang pusat perbelan%aan ang

berencana mengembangkan area bowling pada lahan angsemula adalah pusat belan%a lokal.

+asarakat di kawasan tersebut dan sekitarna setu%u denganpengembangan area bowling namun tidak setu%u denganrencana pengembangan kegiatan lain pada bekas area

perbelan%aaan lokal tersebut. +asarakat mendesak pemerintah kota untuk menggagalkanrezoning pada area konJik.

4khirna kasus ini dibawa ke pengadilan tinggi Oisconsin dancontract zoning diputuskan sebagai kegiatan ilegal.

H3 NEGOTIATED DEVELOPMENT


92/127

Pembangunan dilakukan berdasarkan negosiasiantarstakeholder

-he application for deDelopment approDal and thenegotiated deDelopment agreement shall includethe followingG

4 +aster (eDelopment Plan SpeciKc design guidelines for the deDelopment

including consistenc with the =ount/sOellhead Protection 2rdinance

4 securit plan for wellhead protection of an

public potable water suppl wells both duringand after construction.

(an banak lagi sarat ang harus dipenuhi

3 &a%s "& $ "4" $+"%Ri,8!7


93/127

-(" adalah suatu inoDasi dan adaptasi darimekanisme pengendali rancang kota ang berhasilbagi beberapa kota.

-(" merupakan suatu perangkat implementasi angmendorong pengalihan secara sukarela daripembangunan pada suatu tempat)kawasan ang

ingin dipertahankan)dilindungi, ang disebutsebagai sending areas area pengirim', menu%utempat)kawasan ang diharapkan untukberkembang, ang disebut sebagai receiving areasarea penerima'.

Ri,8!7


94/127


95/127

Program -(" ini dapat digunakan dengan baik %ika minimaldiukur oleh aktiDitas pasar dalam pengembangan hakpemanfaatan lahan aitu Peter !.Pizor'G;. (istrik penerima harus pada tapak terbaik untuk pengembangan

lebih cepat. $ebutuhan infrastruktur harus tersedia di tempat dantapak penerima harus berada pada area ang memiliki perspektifpasar terbaik untuk pengembangan baru. Pembelian sertiKkat -("seharusna meningkatkan kepadatan dengan menggunakan haksebagai daa tarik untuk pengembang.

5. Proses peraturan dan peri%inan harus cukup terhubung untukmeakinkan pengembang ang %ika membaar untuk hak merekamaka mereka dapat membangun untuk kepadatan ang lebihtinggi.


96/127

7. (alam perancangan program -(" ang baik, bank angmembeli hak tidak memerlukan perlindungan lahanpertanian, tetapi bisa membantu petani untuk berbisnis.Sebagai contoh bank dapat membantu sebagai pembeliresort untuk pengembangan hak dengan menediakanpasar untuk hak*hak

9. -(" dapat melindungi lahan %ika larangan pengembangansifatna meneluruh dan perintah. Pada kawasan angdilindungi, kepadatan ang dii%inkan harus cukup rendahuntuk memberikan perlindungan terhadap penggunaanlahan ang diinginkan pertanian, ruang terbuka'.

6. Program ang terstruktur dengan %elasdan penerapan

konsep ang sederhana akan dapat dioperasikan lebih baikdaripada rumit dan pan%ang lebar. Penguranganpengaturan ang kompleks dapat memperbaikikepercaaan deDeloper.

:. Program ang menatukan semua actor ang terlibatpemilihan lahan, fasilitator, deDeloper' lebihmembuahkan hasil dan program harus didesain sesuaidengan kebutuhan rantai pembangunan.


97/127

(engan menggunakan -(" pemkot dapat memperolehpembangunan ang diinginkan dengan preserDasi bangunan

ang bernilai dengan memberikan kelonggaran dari peraturan,%uga memungkinkan bagi deDeloper ang menetu%uipengurangan penggunaan hak membangunna dalam lahantertentu untuk ditransfer kelebihan hakna ke lahan lain angingin dikembangkanna. 1ahan lain tersebut 5aa! sa(a)"&s")"a8a% a!a' !i5a# 5"%,a% a8a% aa%9abeberapa kota memperbolehkan mentransfer 5aa+ 5is!&i#

9a%, sa+a. (engan -(", pemilik dari lahan ang berada pada lingkungan

ang sensitif, lahan pertanian dan sending area penting lainnamenerima kompensasi dari hasil pen%ualan hak membangunang dapat dialihkan transferable development rights' milikmereka, atau -("s, sebagai imbalan atas pembatasan lahanmereka dari kemungkinan pembangunan di masa ang akandatang.


98/127

Pada program ini diharuskan adana area pengirimdan penerima.

Pada area penerima ang telah tumbuh sprawlsebelumna, mungkin telah terlambat untuk men%aminsuksesna program -(".

Selain itu, penghuni di dalam area penerima dapat sa%amenga%ukan keberatan atas peningkatan intensitas angditimbulkan oleh suatu program -(".


99/127

$eberhasilan mekanisme ini dialami +ontgomer=ount, +arland dimana -(" dipergunakan untukpreserDasi lahan pertanian ang berhadapan dengantekanan kebutuhan pembangunan hunian =oleman &Perrine, ;8Q5' karena proKl masarakatna releDan dikota ini.

Persoalan ang mungkin ter%adi terkait denganpenggunaan teknik ini diantaranaG dalam pengadministrasian dan penimpanan arsip

San (iego, 1ong 0each, Phoeni' persoalan pada kawasan ang menerima hak

membangun San (iego'

kebutuhan pasar pada hak pembangunan (allas' akibat dari hak membangun ang di%ual atau transfer,

landmar) structure akan men%adi resiko (enDer'.

C$%!$8 TDR


100/127

C$%!$8 TDR

In the case of the 1ong Island Pine 0arrens, some

towns intentionall spread out their receiDingareas to aDoid the political fallout of higher*densit deDelopment.

Ohen the -(" program was being deDeloped, thePine 0arrens =ommission was working on design

guidelines meant to promote compact townplanning. @oweDer, this laer of compleit andrestriction was too burdensome to beincorporated into each of the local town plans.

J3 DOWNZONING


101/127

W8"% $! *$%s$i5a!i$%- a! 4a*a!i$%- a%5s')5i4isi$% &"5"si,% a&" %$!


102/127

M"&'a#a% &"$%i%, a8a% ?ang seharusnadilakukan atas persetu%uan pemilik lahan? angmengubah peruntukkan lahan ang bernilai tinggimen%adi rendah. +isalna, guna lahan komersialdizonasi ulang diubah' men%adi guna lahan

permukiman. A#i)a! 5$%$%i%, i%i, terdapat penurunannilai lahan

-erdapat beberapa batasan dari teknik ini, aituG C$%s!i!'!i$%a i+i!a!i$%:1arangan secara hukum

untuk mengubah properti pribadi tanpa adanakompensasi

Eis!i%, 's": dowzoning tidak dapat digunakan untukmenghilangkan penggunaan ang ada saat ini


103/127


104/127

Ma#assa&- .. Ma&"!


105/127

Ma#assa&- .. Ma&"!

K3 UPZONING


106/127

+erupakan &$s"s #$%!&$4"&sia angbertu%uan untuk mengubah zonasi suatukawasan, ang memperbolehkan adanapeningkatan kepadatan atau penambahan gunalahan komersial.

Perubahan dalam klasiKkasi zoning terhadapsuatu properti dari penggunaan ang bernilaitinggi men%adi lebih rendah. +isalna, dariperuntukkan lahan perumahan men%adi komersial


107/127


108/127

3PRESERVATION


109/127

$etentuan*ketentuan pemanfaatan ruang dan

elemen lainna keindahan, tata informasi dll'untuk memelihara Disual dan #a&a#!"& )'5a9a-bangunan dan kawasan masarakat setempatang ditetapkan dalam peraturan*perundanganpelestarian.

A!'&a% 5a% a&a8a% "%,"%5aia% &"%$4asi5a% &"5"4"$+"%! disusun untukmengendalikan ketinggian dan massa bangunandalam suatu distrik, dan arahan rancanganarsitektur spesiKk untuk bangunan lama danbaru.

D"si,% &"4i" biasana diperlukan sebagaibagian dari proses pembangunan atau renoDasi.(esign reDiew dapat menediakan kebutuhanJeksibilitas untuk pembangunan ang sensitif.

K$+"%sasi 9a%, 5i5aa! $"8 "+ii#)a%,'%a% 8istoris biasana pengurangan pa%ak,


110/127

Estetika, faktor estetika dalam peraturan zoningditempatkan untuk mengeluarkan persaratandetail, mengontrol tanda, ketinggian bangunan,fasade bangunan, peraturan bangunan diataslahan, dan lansekap.

Pengendalian tanda sign controls', menekankanpada estetika dan komunikasi Disual. -anda angdii%inkan untuk dipasang harus memenuhi kriteriadalam hal ukuran, lokasi, %umlah informasi, %enisinformasi dan rancanganna.

@istoric and cultural preserDation, zoning untukkawasan preserDasi budaa dan se%arah ditu%ukanpada bangunan tunggal, kelompok bangunan dandistrik.

-ingkatanna melibatkan semua eleDasi, fasade%alan, interior ruang, lansekap, dan ruangterbuka.


111/127

C$%!$8 D"si,%His!$&i*P&"s"&4a!i$%

ndang*undang di PennslDania, Cational @istoricPreserDation 4ct of ;866 mengatur pendaftaran secaraCasional tempat*tempat berse%arah, dimana di dalamnatermasuk kawasan berse%arah, tapak, dan bangunan.Pemerintah kota umumna bergantung pada daftar

tersebut sebagai dasar untuk membuat penandaan padakawasan berse%arah dan tengaran ang memiliki nilaise%arah. (alam undang*undang tersebut %uga dibentukbadan khusus untuk menangani kawasan preserDasi4dDisor =ouncil on @istoric PreserDation'.

ndang*undang di PennslDania mengatur kawasanberse%arah dan pelestarian tengaran tanpa menimbulkanpersoalan apabila terlalu kaku dalam mengaturpenggunaan lahan dan pengembangan properti.


112/127

M3 OVERLAY ZONING


113/127

Satu atau beberapa zona ang mengacu kepada satu ataubeberapa peraturan zonasi misalna kawasan perumahan dikawasan ang harus dilestarikan akan meru%uk pada aturanperumahan dan aturan pelestarian bangunan)kawasan'

2Derla zone is a more comple zoning techniHue which isparticularl useful in areas of natural hazards. 4n oDerla zone is

placed on top of a base zone to create a double zoning ordinance. For instance, an area is zoned "*; single*famil, this is the base

zone. @oweDer, part of the area lies within a Joodplain. 4Joodplain oDerla zone FP*; could be placed on top of part of the"*; zone to creat tighter building restrictions, such as all newbuildings must be at least ;>> feet from the Joodwa. In othterwords, a proposed deDelopment would haDe to meet the zoning

reHuirements of both the "*; and the FP*; zone. -he adDantage of the oDerla zone is that it can be applied on top

of an of the town/s base zones.


114/127

a A!"&%a!i4" 5"si,% 5"%si!9 $4"&a9 $%"-he alternatiDe design densit oDerla allows i%*&"as"5

&"si5"%!ia 5"%si!9 for deDelopment that +""!s a55i!i$%a5"si,% *$+a!i)ii!9 &"'i&"+"%!s. See =hapter


115/127

N3 FLOATING ZONING


116/127

0lok peruntukan ang 5ia+)a%,#a%"+a%


117/127

$etentuan pemanfaatan ruang pada kawasanrawan ban%ir untuk mencegah atau mengurangikerugian ang disebabkan oleh ban%ir

-erdapat beberapa pendekatan padaperencanaan kawasan rawan ban%ir aituG

Pendekatan distrik tunggal single districts' angdisesuaikan dengan daerah kota dan desa dimananilai lahan rendah dan sukar memperoleh data.Pendekatan ini tidak disarankan pada daerahmetropolitan.

Pendekatan distrik ganda two district approach',

ang membedakan daerah aliran ban%ir dan tepialiran ban%ir ood fringe zones', dan pendekatanini sangat sesuai untuk daerah metropolitan.

3abungan distrik tunggal dan distrik ganda.

FLOOD PLAINZONING


118/127

ZONING

$etentuanpemanfaatan ruangpada kawasan rawanban%ir untuk mencegahatau mengurangi

kerugian

=ontoh Flood PlainZone 1ouisiana

C$%!$8F$$5 Pai%


119/127

F$$5 Pai%Z$%i%,

Ma#assa&- .. Ma&"!

P3 CONDITIONAL USES


120/127

Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus,merupakan izin pemanfaatan ruang angdiberikan pada suatu zona %ika kriteria atau

kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atausesuai dengan pemanfaatan ruang angdiinginkan

=onditional ses, penggunaan lahan untukkepentingan khusus dan kepentingan tertentu.

C ! 8 C 5i!i U


121/127

C$%!$8 C$%5i!i$%a Us"s

Santa "osaVs zoning ordinance lists uses which ma be permittedwithin single*famil residential districts with a conditional usepermit. -hese uses include churches, public or priDate schools,public building or utilit structures, parking lots, temporarsubdiDision sales oXces, and communit care and health carefacilities.

=hicoVs zoning ordinance lists Darious uses permitted with a usepermit issued b either a planning director or planning commission.-hese uses include temporar amusement attractions, theplacement of a building or structure on a lot or parcel which hasbeen moDed from another lot or parcel, public buildings andfacilities, parking or access located oU*site from the site being

serDed, priDate recreation centers, and planned deDelopments. Eachcit or count ma include in their zoning ordinance a wide Darietof uses which the will permit with a conditional use permit.

3 GROWTH CONTROL


122/127

Pengendalian ini dilakukan melalui faktor*faktorpertumbuhan seperti pembangunan sarana danprasarana melalui penediaan infrastruktur ang

diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosialhingga politik

R3 PLANNED UNIT DEVELOPMENT


123/127

ntuk mencapai kenaikan pertumbuhan ekonomidan standar desain ang diinginkan, makadikembangkan P( ang memuat reDiew atasusulan perencanaan pembangunan dankewenangan dalam penusunan zoning distrik

aitu dalam hal kriteria standar dan batasan angdituangkan dalam P( tersebut. -u%uan dari Planned nit (eDelopment adalah

=allies dalam !ohnn Patta, ;88


124/127

(isebut %uga Cluster zoning (ipergunakan pada daerah

rural atau suburban angbaru di deDelop untuk

pertama kali. Street mapping technique +a%or streets remain as

ordinaril mapped thesubsidiar access andcollector streets are planned

at the same time as the

PERTIM;ANGAN PEMILIHANTEKNIK PENGATURAN ZONASI


125/127

TEKNIK PENGATURAN ZONASI

Fungsi, tu%uan, deskripsi, delineasi, kebi%akan,strategi dan program penataan ruang kawasanstrategis

$riteria atau perhatian concern' dalamperumusan teknik pengaturan zonasi kawasanstrategis minimum "#s!"&%ai!as-a#'%!a)ii!as- 5a% "si"%sipenanganankawasan

$ondisi guna lahan saat ini eksisting'

-eknik pengaturan zonasi ang dipilih berkorelasidengan aspek ditetapkanna kawasan strategis

7;

Pertimbangan -eknis


126/127

e ba ga e s

(aa dukung dan daa tampung. (aa dukung prasarana dan utilitas.

$arakteristik lingkungan, sosial,

ekonomi.

CATATAN


127/127

-eknik pengaturan zonasi harusditetapkan di awal, tidak mengikutiperkembangan pasar)kebutuhan.

-idak semua teknik pengaturanzonasi perlu dan tidak semua areaperkotaan diberikan teknik

pengaturan zonasi.

Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014

Documents

Transcript of Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014