7/28/2019 Teknik Teknik Peraturan Zonasi

1/3

TEKNIK TEKNIK PERATURAN ZONASI

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang dikembangkanuntuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi. Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih dariberbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknikmempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannyaharus dipertimbangkan dengan hati-hati.

ALTERNATIF TEKNIK PENGATURAN ZONASI

Alternatif teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan antara lain:

1. Bonus/Insentive Zoning

Izin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yangdiberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan

ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintaskendaraan, ruang bongkar-muat off-street untuk mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuanyang berlalu.

Kelemahan: teknik ini dapat menyebabkan bengunan berdiri sendiri di tengah plaza, memutuskanshopping frontage, dll.

2. Performance Zoning

Ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerjatertentu yang ditetapkan. Performace zoning harus diikuti dengan standar kinerja (performance

standards) yang mengikat (misalnya tingkat LOS (Level of Service, Tingkat Pelayanan) jalan minimum,tingkat pencemaran maksimum, dll).

3. Fiscal Zoning

Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepadapeningkatan PAD.

4. Special Zoning

Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat (universitas,

pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnyadengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga kualitaslingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas dan sebagainya).

7/28/2019 Teknik Teknik Peraturan Zonasi

2/3

4. Exclusionary Zoning

Ketentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok peruntukantersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung unsur diskriminasi (misalnya, penetapan luaspersil minimal 5000m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat tinggal dalam blok

tersebut).

Praktek zoning ini diterapkan pada zona yang mempunyai dampak pencegahan munculnyabangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah dan moderat. Ketentuan ini dimotivasi olehperhatian pada populasi masyarakat tertentu dibandingkan kebutuhan perumahan keseluruhan padawilayah dimana masyarakat tersebut menjadi bagiannya.

5. Contract Zoning

Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan komisi perencana(Dinas Tata Kota atau TKPRD/BKPRD) atau lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentruk

kontrak berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

6. Negotiated Development

Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi antarstakeholder.

7. Tdr (Transfer Of Development Right)

Ketentuan untuk menjaga karakter kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yangkehilangan hak membangun atau pemilik dapat mentransfer/menjual hak membangunnya (biasanyaluas lantai bangunan) kepada pihak lain dalam satu distrik/kawasan.

8. Design/Historic Preservation

Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya (keindahan, tata informasi dll)untuk memelihara visual dan karakter budaya, bangunan dan kawasan masyarakat setempat yangditetapkan dalam peraturan-perundangan pelestarian.

9. Overlay Zone

Satu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa peraturan zonasi (misalnyakawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan danaturan pelestarian bangunan/kawasan).

10. Floating Zone

Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan penetapan peruntukannyadidsarkan pada kecenderungan perubahannya/perkembangannya, atau sampai ada penelitian mengenaipemanfaatan ruang tersebut yang paling tepat.

7/28/2019 Teknik Teknik Peraturan Zonasi

3/3

11. Flood Plain Zone

Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian.

12. Conditional Uses

Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus, merupakan izin pemanfaatan ruang yangdiberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuaidengan pemanfaatan ruang yang diinginkan

13. Growth Control

Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan seperti pembangunan sarana danprasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosialhingga politik

PENERAPAN TEKNIK

Teknik pengaturan zonasi yang dipilih diterapkan pada suatu zonasi tertentu di blok tertentu.Dengan pengaturan zonasi yang cukup baik, maka teknik tersebut dapat diterapkan untuk suatu zonasidimanapun letak zona tersebut. Dengan demikin aturan ini tidak berlaku untuk semua zona yang sejenis.

Contoh Penerapan Incentive Zoning:

1. Untuk suatu zonasi yang tidak bergantung lokasi: Pengembangan bangunan komersial skala BWK(zonasi K-3) dapat diberikan penambahan luas lantai sebanyak-banyaknya 10% dari luas lantai yangdiperkenakan dari aturan yang berlaku apabila menyediakan fasilitas publik sebagai berikut:........, ......,.......

2. Untuk zonasi pada blok tertentu: Pengembangan bangunan komersial skala BWK (zonasi K -3) padablok 14032-023, 14044.003 dan...., dapat diberikan penambahan luas lantai sebanyak-banyaknya 20%dari aturan yang berlaku apabila menyediakan fasilitas publik sebagai berikut:........, ......, .......

Sumber: Modul Zonasi, Materi Pelatihan Tim Teknis Tata Ruang Departemen Pekerjaan Umum, 2008.