PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI Kawasan Non-Perumahan Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

39

Click here to load reader

description

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASIKawasan Non-PerumahanTamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung (2013)

Transcript of PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI Kawasan Non-Perumahan Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Page 1: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASIKawasan Non-Perumahan

Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Laporan Akhir Mata Kuliah

PL 4007 - Topik Khusus dalam Perencanaan

“Perangkat Pengendalian Pembangunan Kota”

Dosen Pengampu :

Dr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP.

Dr. Petrus Natalivan, ST., MT.

Oleh :

RONI RAMADHAN / 152

09 042

TIMOTHY ALFREDO / 154

07 102

ADITYA JULIO / 154

09 014

KHAIRUN RIZKI / 154

09 018

GABRIEL EFOD VIRANT P. / 154

09 034

ZAHARATUL HASANAH / 154

09 067

TRI RAHAYU WULANSARI / 154

09 069

Page 2: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2013

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 2

Page 3: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Kawasan Non-Perumahan :

Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

I. KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI

Peraturan Zonasi memiliki beberapa kedudukan dalam sistem penataan ruang, baik dalam

proses penyusunan Rencana Tata Ruang (RTR), dalam proses pemanfaatan ruang dan

pengendalian pemanfaatan ruang, serta dalam kerangka perangkat pengendalian

pembangunan.

Dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang, Peraturan Zonasi memiliki kedudukan

sebagai berikut:

1. Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Peraturan Zonasi merupakan

pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola

pemanfaatan ruang suatu wilayah.

2. Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan

untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan

pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK.

3. Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci

dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

Adapun kaitan Peraturan Zonasi dengan berbagai rencana tata ruang yang dijabarkan di atas

dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

GAMBAR 1.1 Kaitan Rencana Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 3

Page 4: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang, Peraturan Zonasi

memiliki kedudukan yaitu:

1. Peraturan Zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang

2. Peraturan Zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan RDTRK, namun

mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap

mengacu kepada RTRW Kota yang ada.

3. Perbedaan peran dan fungsi antara RDTRK dengan Peraturan Zonasi dalam Sistem

Penataan Ruang di Indonesia adalah:

- RDTRK merupakan salah satu jenjang rencanamtata ruang kota dengan skala 1 :

5000

- Peraturan Zonasi merupakan salah satumperangkat pengendalian pemanfaatan

ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan

ruang dan pengembangan tapak.

- Peraturan Zonasi ini telah banyak digunakan di negara berkembang, dan dapat

melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTRK yang telah ditetapkan.

4. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan dan

penertiban dalam pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada rencana tata

ruang wilayah yang umumnya telah menetapkan fungsi, intensitas, ketentuan tata

massa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program pembangunan.

5. Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan dan pengembangan

tapak.

Secara skematis kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Ruang di

Indonesia dapat dilihat pada gambar berikut.

GAMBAR 1.2 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Kota

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 4

Page 5: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

Sementara dalam kerangka perangkat pengendalian pembangunan, Peraturan Zonasi

memiliki kedudukan diantaranya:

1. Peraturan Zonasi hanya merupakan salah satu perangkat pengendalian di antara

berbagai perangkat pengendalian pembangunan lainnya.

2. Perangkat-perangkat kendali pembangunan ini menjadi dasar rujukan untuk

memeriksa kesesuaian permohonan ijin melakukan pembangunan dengan ketentuan

yang berlaku.

3. Rujukan dalam menilai permohonan pembangunan antara lain Rencana Tata Ruang,

berbagai standar, berbagai panduan, maupun berbagai berbagai peraturan-

perundangan.

4. Peraturan Zonasi juga tidak bersifat tunggal. Di dalamnya terdapat berbagai teknik

yang menjadi varian dalam Peraturan Zonasi, dan dapat dipilih untuk diterapkan pada

lokasi, kasus atau kondisi tertentu sesuai dengan persoalan di lapangan dan tujuan

penataan ruang yang ingin dicapai.

Gambar di bawah ini menunjukkan spektrum perangkat pengendalian yang dapat menjadi

rujukan untuk menilai permohonan perijinan membangun.

GAMBAR 1.3 Kerangka Umum Pengendalian Pembangunan

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 5

Page 6: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

II. METODE PENDEKATAN DAN TAHAPAN PENYUSUNAN

PERATURAN ZONASI

Dalam melakukan penyusunan Peraturan Zonasi, terdapat tiga pendekatan yang dapat

digunakan. Ketiga pendekatan tersebut antara lain pendekatan deduksi, pendekatan induksi,

serta kombinasi pendekatan deduksi dan induksi. Merujuk pada penyusunan zonasi untuk

kasus ini, pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan induksi.

Penyusunan Peraturan Zonasi dengan pendekatan induksi didasarkan pada kajian yang

menyeluruh, rinci dan sistematik terhadap karakteristik penggunaan lahan dan persoalan

pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah. Untuk mendapatkan hasil

yang lengkap dan akurat, pendekatan ini memerlukan waktu, tenaga, dan biaya yang sangat

besar. Adapun cakupan pendekatan induksi ini terdiri dari:

1. Kajian penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

2. Penyusunan klasifikasi dan pengkodean zonasi, serta daftar jenis dan hirarki

pengunaan lahan yang ada di daerah (dapat merujuk pada pedoman yang ditetapkan

oleh Departemen PU dengan penyesuaian seperlunya);

3. Penyusunan aturan untuk masing-masing blok peruntukan;

4. Kajian standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-

perundangan nasional maupun daerah;

5. Penetapan standar teknis dan administratif yang akan diterapkan untuk daerah yang

bersangkutan.

Dalam menyusun Peraturan Zonasi, terdapat beberapa tahapan yang dilalui, meliputi:

1. Penyusunan klasifikasi zonasi

2. Penyusunan daftar kegiatan

3. Penetapan/delineasi blok peruntukan

4. Penyusunan aturan teknis zonasi, yang terdiri dari:

- Kegiatan dan penggunaan lahan

- Intensitas pemanfaatan ruang

- Tata massa bangunan

- Prasarana

- Lain-lain/tambahan

- Aturan khusus

5. Penyusunan standar teknis

6. Pemilihan teknik pengaturan zonasi

7. Penyusunan peta zonasi

8. Penyusunan aturan pelaksanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 6

Page 7: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

9. Penyusunan perhitungan dampak

10. Peran serta masyarakat

11. Penyusunan aturan administrasi zonasi

Tahapan penyusunan Peraturan Zonasi secara lebih jelas dapat dilihat pada bagan alir

berikut ini.

GAMBAR 2.1 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 7

Page 8: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

III. GAMBARAN UMUM WILAYAH

Wilayah yang menjadi cakupan pengaturan dalam penyusunan Peraturan Zonasi ini berada di

Kota Bandung, Jawa Barat, tepatnya termasuk ke dalam Wilayah Pengembangan Cibeunying.

Adapun delineasi wilayah yang menjadi cakupan Peraturan Zonasi ini dapat dilihat pada

gambar berikut.

GAMBAR 3.1 Peta Delineasi Wilayah yang Menjadi Cakupan Peraturan Zonasi

Sumber: Google Map, 2012

Adapun batas-batas wilayah perencanaan ini adalah sebagai berikut:

- Utara : Kawasan Sabuga-Baksil, Jalan Siliwangi, Simpang Dago, dan Pasar Simpang

- Timur : Kelurahan Sekeloa, Monumen Perjuangan Rakyat Jawa Barat, dan Taman

Japati

- Selatan : Jalan Layang Pasupati dan Jalan Surapati

- Barat : Jalan Tamansari dan Kebon Binatang Bandung

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 8

Page 9: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

Berdasarkan RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, wilayah cakupan pada penyusunan

Peraturan Zonasi ini memiliki beberapa jenis zona atau peruntukan lahan, di antaranya

adalah Zona Perumahan (R), Zona Komersial Perdagangan (KP), Zona Komersial Jasa (KJ),

Zona Perkantoran (P), serta Zona Fasilitas Pelayanan (F). Dan pada penyusunan Peraturan

Zonasi ini, wilayah peruntukan lahan yang ditetapkan dibatasi pada zona non-perumahan.

Adapun peta peruntukan lahan/pembagian zona pada daerah yang menjadi cakupan

Peraturan Zonasi ini dapat dilihat pada gambar berikut.

GAMBAR 3.2 Peta Peruntukan Lahan (Zona) pada Wilayah yang Menjadi Cakupan

Peraturan Zonasi

Sumber: RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, 2010

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 9

LEGENDA

Wilayah Perencanaan

Page 10: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

IV. PENGKLASIFIKASIAN ZONA DAN KEGIATAN

Pada bab ini akan dijabarkan proses pengklasifikasian zona dan kegiatan serta penomoran

blok peruntukan yang dilakukan sebelum menetapkan aturan yang berlaku di tiap zona/sub-

zona non-perumahan yang ada di dalam wilayah perencanaan. Pengklasifikasian zona dan

kegiatan ini dilakukan dengan merujuk pada klasifikasi di Rencana Tata Ruang Kota Bandung

yang berlaku dan/atau pada Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi yang berlaku di

Kementerian Pekerjaan Umum, serta dilengkapi dengan hasil observasi di wilayah

perencanaan. Rekapitulasi hasil survei oleh tim penyusun dapat dilihat pada Lampiran

Penyusunan Peraturan Zonasi ini.

IV.1 KLASIFIKASI ZONA

Penyusunan jenis zona yang dipakai dalam Peraturan Zonasi ini dilakukan dengan merujuk

pada klasifikasi zona yang ada pada RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung. Klasifikasi

zona ini dilengkapi dengan hasil observasi langsung di wilayah perencanaan karena

mempertimbangkan perkembangan aktivitas secara eksisting di wilayah tersebut.

Berdasarkan hierarki peruntukan lahannya (Lampiran I Konsep Dasar Panduan Penyusunan

Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006), jenis zona non-perumahan di

dalam wilayah perencanaan ini dapat disusun sebagai berikut :

- Hierarki I : kawasan budidaya (B)

- Hierarki II : kawasan permukiman (BP)

- Hierarki III : kawasan permukiman perkotaan (BPK)

- Hierarki IV : kawasan komersial (BPK-2), kawasan fasilitas pelayanan (BPK-3)

Secara umum, berdasarkan klasifikasi zona di RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung,

terdapat tiga jenis zona non-perumahan di wilayah perencanaan, yaitu : zona komersial,

zona fasilitas pelayanan, dan zona perkantoran. Ketiga zona tersebut dijabarkan menjadi

beberapa sub-zona berdasarkan peruntukannya, yang keseluruhannya memiliki kode

zona/sub-zona masing-masing, yang dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 10

Page 11: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

TABEL IV.1 Klasifikasi Zona di Wilayah Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONA KODE KETERANGAN

1.

Komersial [K] : Komersial Perdagangan [KP] dan Komersial Jasa [KJ]Komersial perdagangan eceran tunggal

KP4 Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan usaha yang bersifat komersial, tempat bekerja, tempat berusaha, serta tempat hiburan dan rekreasi, serta fasilitas umum/sosial pendukungnya

Komersial jasa dengan luas 1.000 – 5.000 m2 KJ3

Komersial jasa dengan luas min. 200 – 1.000 m2 KJ4

Komersial jasa pusat pelayanan kota

KJ5

2.

Fasilitas Pelayanan [F] : Fasilitas Sosial [FS] dan Fasilitas Umum [FU]

Fasilitas social F2

Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti sekolah (TK-SMA), rumah sakit, klinik, dan tempat ibadah (gereja, masjid, dll.)

Perguruan tinggi F3

Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya yang dikembangkan untuk sarana pendidikan tinggi

Fasilitas umum F12Ruang Terbuka Hijau (RTH) atau taman public

3. Perkantoran P

Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan dan tempat bekerja/berusaha, tempat berusaha, dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial pendukungnya

Sumber : Klasifikasi Zona RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, 2010; dan Lampiran Permen PU No.

20/PRT/M/2011, 2011

Zona yang telah diklasifikasikan dan dijabarkan di atas, memiliki pengertian, tujuan, serta

kualitas yang diharapkan (kualitas lokal minimum), yang ditunjukkan pada tabel di bawah

ini. Pendefinisian dan kualitas lokal tersebut dibuat agar dapat menjadi rujukan awal

penentuan aturan-aturan yang berlaku di tiap zonanya sehingga implementasi Peraturan

Zonasi ini dapat sesuai dengan pengelompokan zona yang telah ditetapkan.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 11

Page 12: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

TABEL IV.2 Definisi Zona dan Kualitas Lokal Minimum di Wilayah Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

1. Komersial

Kawasan yang diperuntukkan untuk kegiatan komersial, termasuk perdagangan, jasa, hiburan, dan perhotelan yang diharapkan mampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada suatu kawasan perkotaan.

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan perdagangan dan jasa.

Kawasan komersial (perdagangan dan jasa) yang nyaman, aman, dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan komersial.

Klasifikasi yang lebih detail terdiri atas komersial perdagangan [KP] dan komersial jasa [KJ].

1.1 Komersial Perdagangan [KP]

Kawasan komersial perdagangan mencakup perdagangan grosir, eceran aglomerasi (pusat belanja/mall, tunggal/toko maupun berupa linier serta perdagangan di pusat primer dan sekunder. KP4 merupakan kawasan perdagangan dengan tipe eceran tunggal atau toko.

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan perdagangan.

Zona perdagangan yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan.

Klasifikasi:- Sub-zona perdagangan didasarkan

pada skala pelayanannya (Regional, Kota dengan Pusat kota; bagian wilayah Kota dengan Sub Pusat Kota dan lingkungan dengan Pusat Lingkungan) maupun luasannya.

Pemanfaatan Ruang:- Menyediakan prasarana minimum

(parkir, bongkar muat, penyimpanan/gudang yang memadai (sesuai standar minimal);

- Tidak menimbulkan gangguan terhadap kepentingan umum

Intensitas:- Intensitas Pemanfaatan Ruang pada

dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan kapasitas jalan (ANDALALIN)

- Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum;

- Garis Sempadan Bangunan (GSB)

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 12

Page 13: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

Berdasarkan pusat layanan dan bentuk komerial:- Pusat Kota

(a). Shopping street: Minimum 0 meter

(b). Pusat Belanja termasuk hotel dan perkantoran: Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan ≤ 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija.

(c). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin dibentuk.

- Sub Pusat Kota:(a). Shopping street:

Minimum 0 meter(b). Pusat Belanja termasuk

hotel dan perkantoran: Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan ≤ 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija.

(c). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 13

Page 14: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

ingin dibentuk.- Sub Pusat Lingkungan:

(a). Ketentuan GSB mengikuti aturan lingkungan (perumahan tempat komersial tersebut berada)

(b). Berdasarkan koridor jalan untuk bukan shopping street:

(c). Arteri: GSB minimum 15 meter

(d). Kolektor: GSB minimum 10 meter

(e). Lokal dan Lingkungan: GSB minimum 5 meter

Koefisien Tapak Basement (KTB)- Maksimum sama dengan KDB dan

tidak dibawah RTH/KDH.- GSB KTB mengikuti ketentuan

Peraturan Daerah yang berlaku

Koefisien Dasar Hijau (KDH)- Minimum 10% kecuali untuk bentuk

komersial shopping street minimum 0%

Ketentuan lainnya:- Parkir harus dalam bentuk

grassblock.- Jalan dalam persil menggunakan

paving blok tanpa beton dibawahnya untuk resapan air. Aspal hanya digunakan untuk jalan umum.

1.2 Komersial Jasa [KJ]

Kawasan komersial jasa mencakup kegiatan jasa pada luasan lahan > 10.000 m2, 5.000 m2 – 10.000 m2, 1.000 m2

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan jasa.

Zona jasa yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan.

Klasifikasi:- Sub-zona jasa didasarkan pada skala

pelayanannya (Regional, Kota dengan Pusat kota; bagian wilayah

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 14

Page 15: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

– 5.000 m2 [KJ3], 200 m2 – 1.000 m2 [KJ4], dan kegiatan jasa yang berada di pusat primer [KJ5] dan pusat sekunder.

Kota dengan Sub Pusat Kota dan lingkungan dengan Pusat Lingkungan) maupun luasannya.

Pemanfaatan Ruang:- Menyediakan prasarana minimum

parkir, yang memadai (sesuai standar minimal);

- Tidak menimbulkan gangguan terhadap kepentingan umum

Intensitas:- Intensitas Pemanfaatan Ruang pada

dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan kapasitas jalan (ANDALALIN)

- Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum;

- Garis Sempadan Bangunan (GSB)Berdasarkan pusat layanan dan bentuk komerial:- Pusat Kota

(a). Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan ≤ 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija.

(b). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 15

Page 16: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

ingin dibentuk.- Sub Pusat Kota:

(a). Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan ≤ 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija.

(b). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin dibentuk.

- Sub Pusat Lingkungan:(a). Ketentuan GSB mengikuti

aturan lingkungan perumahan.

(b). Berdasarkan koridor jalan untuk bukan shopping street:

(c). Arteri: GSB minimum 15 meter

(d). Kolektor: GSB minimum 10 meter

(e). Lokal dan Lingkungan: GSB minimum 5 meter

Koefisien Tapak Basement (KTB)- Maksimum sama dengan KDB dan

tidak dibawah RTH/KDH.- GSB KTB mengikuti ketentuan

Peraturan Daerah yang berlaku

Koefisien Dasar Hijau (KDH)- Minimum 10% kecuali untuk bentuk

komersial shopping street minimum

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 16

Page 17: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

0%

Ketentuan lainnya:- Parkir harus dalam bentuk

grassblock.- Jalan dalam persil menggunakan

paving blok tanpa beton dibawahnya untuk resapan air. Aspal hanya digunakan untuk jalan umum.

2. Fasilitas Pelayanan

Kawasan fasilitas pelayanan berisi sarana untuk melancarkan dan memberi kemudahan pelaksanaan fungsi tertentu.

Menyediakan lahan fasilitas penunjang kehidupan untuk melancarkan dan memberi kemudahan bagi masyarakat (permukiman)

Tersedianya Fasilitas Sosial (FS) dan Fasilitas Umum (FU) sesuai standar yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan

Klasifikasi:- Kawasan fasilitas pelayanan

mencakup Zona Fasilitas Sosial [FS] dan Zona Fasilitas Umum [FU]

2.1 Fasilitas Sosial [FS] Kawasan fasilitas sosial mencakup fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti rumah sakit, klinik, tempat ibadah, dan sekolah [F2], serta perguruan tinggi [F3].

Menyediakan lahan untuk fasilitas sosial penunjang kawasan perumahan.

Lingkungan fasilitas sosial yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan.

Klasifikasi:- Klasifikasi fasilitas sosial didasarkan

pada skala pelayanan (Nasional, Regional, Kota, Kecamatan, kelurahan dll)

Pemanfaatan Ruang:- Pemanfaatan ruang pada zona

fasilitas sosial tidak diperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas sosial.

Intensitas:- Ketentuan KDB, KLB dan KDH

merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum.

- GSB minimum mempertimbangkan aspek keselmatan dan perlindungan atas kebisingan.

- Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 17

Page 18: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

lahan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni.

- Ketentuan untuk perguruan tinggi diatur khusus.

2.2 Fasilitas Umum [FU] Kawasan fasilitas umum mencakup fasilitas lingkungan yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan umum, termasuk di dalamnya ruang terbuka hijau dan taman publik [F12].

Menyediakan lahan untuk fasilitas umum penunjang kawasan perumahan.

Lingkungan fasilitas umum yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan

Klasifikasi:- Fasilitas Umum [FU] dapat berupa

fasilitas umum non hijau seperti ruang terbuka, squre dll maupun RTH [F12] seperti taman.

Pemanfaatan Ruang:- Pemanfaatan ruang pada zona

fasilitas umum tidak diperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas umum.

Intensitas:- Ketentuan KDB, KLB dan KDH

merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum; Khusus untuk F12 atau RTH, KDH minimum 90 %, atau KDB maksimum 10% dan hanya dipergunakan untuk fasilitas penunjang RTH seperti toilet, ruang ganti jika RTH digunakan untuk lapangan Olah Raga, perkerasan jalur pedestrian, parkir, bangku/tempat duduk dan fasilitas penunjang fungsi RTH sejenisnya.

- GSB minimum mempertimbangkan aspek keselmatan dan perlindungan atas kebisingan;

- Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung lahan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 18

Page 19: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

NO. ZONA / SUB-ZONAMATERI YANG DIATUR

DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni.

3. Perkantoran [P]

Kawasan Perkantoran [P] mencakup kawasan untuk tempat kegiatan pemerintahan, baik nasional, provinsi, maupun kota.

Menyediakan lahan untuk pengembangan kegiatan pemerintahan dengan tipe dan karakteristik yang bervariasi di seluruh wilayah kota .

Lingkungan pemerintahan yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam karakteristik dan tipe pemerintahan yang dikembangkan.

Klasifikasi:- Klasifikasi guna lahan dapat

dibedakan berdasarkan jenis instansi (pusat, nasional, kota/kabupaten) atau berdasarkan skala pelayanan (Regional, kota, sub pusat kota, atau lingkungan)

Pemanfaatan Ruang:- Kegiatan penunjang terkait dengan

pemerintahan diperkenankan sepanjang tidak mengganggu kegiatan pemerintahan [tempat ibadah, kantin]

Intensitas:- Ketentuan KDB, KLB dan KDH

merujuk pada Tabel 10 Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum;

- GSB mempertimbangkan aspek keselamatan dan kebisingan;

- Dilengkapi prasarana minimum sesuai standar (parkir misalnya)

- Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung lahan dan prasarana lingkungan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni.

Sumber : RTRW Kota Bandung Tahun 2011-2030, 2010

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 19

Page 20: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

IV.2 KLASIFIKASI KEGIATAN

Penyusunan jenis kegiatan di masing-masing zona yang terdapat di dalam wilayah perencanaan

ini dilakukan dengan melengkapi daftar kegiatan yang terdapat di Lampiran I Konsep Dasar

Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU (2006) dengan

hasil observasi langsung di wilayah perencanaan pada tahun 2013. Berikut adalah jenis

kegiatan yang sesuai dengan fungsi zona non-perumahan yang terdapat di dalam wilayah

perencanaan.

TABEL IV.2 Klasifikasi Kegiatan Tiap Zona di Wilayah Perencanaan

Komersial (K) Fasilitas Pelayanan (F) Perkantoran (P)Perdagangan- Warung- Toko- Peertokoan- Pasar tradisional- Pasar lingkungan- Penyaluran grosir- Pusat perbelanjaang- Supermarket- Mall- Plaza- Shopping center- Minimarket- Factory Outlet

Pendidikan- TK- SD/MI- SLTP/MTS- SMU/MA/SMAK- Akademi/Perguruan Tinggi

Pemerintahan- Kantor pemerintah

pusat/nasional- Kantor provinsi- Kantor kota/kabupaten- Kantor kecamatan- Kantor kelurahan

Jasa Umum- Jasa bangunan- Lembaga keuangan- Komunikasi- Pemakaman- Pusat riset dan

pengembangan IPTEK- Perawatan/perbaikan/

renovasi barang- Perbaikan kendaraan

(bengkel)- SPBU- Penyediaan ruang

pertemuan- Penyediaan makanan dan

minuman- Travel dan pengiriman

barang- Pemasaran properti- Perkantoran/bisnis

lainnya

Kesehatan- Rumah Sakit tipe A- Rumah Sakit tipe B- Rumah Sakit tipe C- Rumah Sakit tipe D- Rumah Sakit gawat darurat- Rumah Sakit bersalin- Laboratorium kesehatan- Puskesmas- Puskesmas pembantu- Balai pengobatan- Pos kesehatan- Posyandu- Dokter umum- Dokter spesialis- Bidan- Klinik/poliklinik- Klinik dan/atau Rumah

Sakit Hewan

Hiburan/Rekreasi- Taman hiburan- Taman perkemahan- Bisnis lapangan olahraga

Olahraga dan Rekreasi- Tempat bermain

lingkungan- Tempat bermain lokal

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 20

Page 21: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

Komersial (K) Fasilitas Pelayanan (F) Perkantoran (P)- Studio ketrampilan- Panti pijat- Klub malam dan bar- Hiburan dewasa lain- Teater- Bioskop- Kebun Binatang- Resort- Restoran

- Taman- Lapangan olahraga- Gelanggang remaja- Gedung olahraga- Museum- Stadion- Gedung olah seni- Bioskop- Teater- Kafe

Jasa Khusus- Penginapan hotel- Penginapan losmen- Cottage- Salon- Laundry- Penitipan Hewan- Penitipan Anak

Bina Sosial- Gedung pertemuan

lingkungan- Gedung serba guna- Gedung pertemuan kota- Balai pertemuan dan

pameran- Pusat informasi lingkungan- Lembaga sosial/organisasi

kemasyarakatanPeribadatan- Masjid- Langgar- Gereja- Pura- Kelenteng

Persampahan- TPS- TPA- Pengolahan

sampah/limbah- Daur ulang- Penimbunan barang

rongsokan- Pembongkaran kendaraan

bermotorKomunikasi- Telepon Umum- Pusat transisi/pemancar

jaringan telekomunikasiSumber: Lampiran III Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

IV.3 BLOK PERUNTUKAN

Untuk melanjutkan proses penyusunan Peraturan Zonasi, dilakukan penetapan blok

peruntukan di dalam wilayah perencanaan untuk mempermudah pemberian aturan yang

mengikat di dalam wilayah perencanaan tiap zona/sub-zonanya. Blok peruntukan adalah

sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti

jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, pantai,

dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana jaringan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 21

Page 22: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota). Sementara untuk penamaan tiap blok

peruntukan dilakukan dengan memberikan nomor blok peruntukan yang dilakukan dengan

rumus sebagai berikut:

Nomor blok = [kode pos] - [ __ __ __ ] - [ __ ]

Berikut adalah identifikasi blok peruntukan zona non-perumahan yang ada di dalam wilayah

perencanaan:

TABEL IV.3 Identifikasi Blok Peruntukan di Wilayah Perencanaan

NO. NOMOR BLOK LOKASI ZONA / SUB-ZONA1. 12345 - 001 - a Jalan KP4

Sumber: Hasil Pengolahan, 2013

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 22

3 digit angka sebagai

nomor urut

huruf sebagai opsi untuk pemecahan blok

Page 23: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

GAMBAR 4.1 Peta Blok Peruntukan di Wilayah Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 23

Page 24: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

V. PENYUSUNAN PERATURAN TEKNIS ZONASI

Sebagai salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, Peraturan Zonasi berisi

peraturan teknis zonasi sehingga dapat menjadi panduan, ketentuan, dan batasan bagi

seluruh stakeholders dalam memanfaatkan ruang agar dapat lebih terarah. Menurut Konsep

Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU (2006),

Aturan Teknis Zonasi didefinisikan sebagai aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan

pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan), intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang

dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu.

Juga menurut panduan penyusunan ini, terdapat dua jenis panduan/peraturan, termasuk yang

ada di dalam Aturan Teknis Zonasi, yaitu:

1. Peraturan preskriptif, yaitu peraturan yang memberikan ketentuan-ketentuan yang

dibuat sangat ketat, rinci dan terukur sehingga mudah dan jelas untuk diterapkan serta

kecil kemungkinan terjadinya pelanggaran dalam pelaksanaannya. Contoh peraturan

preskriptif di dalam Aturan Teknis Zonasi antara lain: luas minimum, tinggi maksimum,

KDB maksimum, dll.

2. Peraturan kinerja, yaitu peraturan yang menyediakan berbagai ukuran serta kriteria

kinerja dalam memberikan panduannya. Ketentuan dalam peraturan kinerja tersebut

tidak ketat, tetapi didasarkan pada kriteria/batasan tertentu sehingga perencana lebih

bebas berkreasi dan berinovasi, sehingga hasilnya akan lebih beragam. Contoh peraturan

kinerja di dalam Aturan Teknis Zonasi antara lain: batasan kegiatan terhadap kapasitas

prasarana jalan, terhadap ukuran tingkat kebisingan, dll.

Kedua jenis panduan/peraturan ini diterapkan dalam penyusunan Aturan Teknis Zonasi yang

terbagi atas beberapa bentuk yang dijelaskan di bawah ini.

V.1 ATURAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

V.2 ATURAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

V.3 ATURAN TATA MASSA BANGUNAN

V.4 ATURAN PRASARANA MINIMUM

V.5 ATURAN LAIN/TAMBAHAN

V.6 ATURAN KHUSUS

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 24

Page 25: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 25

Page 26: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 26

TABEL Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum

Kawasan

KDB Maksimum KLB MaksimumKDH

Minimum

KeteranganFungsi Jalan Fungsi Jalan

Arteri

Kolektor

Lokal

Arteri

Kolektor

Lokal

Perkantoran [P]

Luas ¿ 5000 m2

40%

50% 50% 1,6 1,5 1,2 50%

Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Pelayanan Umum [F]

Fasilitas sosial

50%

50% 60% 1,0 1,0 0,640%

Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang berkaitan

Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Fasilitas umum50%

50% 60% 1,0 1,0 0,6 40%

Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang berkaitan

Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai

Page 27: PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI  Kawasan Non-Perumahan  Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Pl 4007 – Topik Khusus dalam Perencanaan

VI. PENYUSUNAN STANDAR TEKNIS

VII. PEMILIHAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI

VIII. PENYUSUNAN PETA ZONASI (ZONING MAP)

IX. PRODUK ZONING TEXT DAN ZONING MAP

1. Kegiatan dan penggunaan lahan

2. Intensitas pemanfaatan ruang ; KDB KLB (maks) KDH (min) GSB (min) tinggi bangunan

(maks) – garis bukaan langit dari as jalan

3. Prasarana minimum : lahan parker, bongkar muat, gudang, dimensi dan kelengkapan

jaringan jalan, prasarana lain

4. Ketentuan khusus

Ruas jalan :

Cikapayang – bersyarat : jasa perdagangan, pengiriman barang, skala pelayanan local, bkn

pergudangan

Djuanda – bersyarat : jasa kendaraan bermotor, SPBU

DU – bersyarat : jasa kendaraan bermotor, SPBU

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 27