Ringkasan Eksekutif Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang 2011-2031

PERATURAN ZONASI (ZONING REGULATION )KECAMATAN TAMBELANG

Dinas Tata Ruang dan Permukiman Kabupaten Bekasi

i

[RINGKASAN EKSEKUTIF]

KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kepada Allah SWT yang telah memberikan segala

rahmat dan karunia-Nya kepada kita semua serta telah memberikan kami

kesempatan untuk menyelesaikan pekerjaan Peraturan Zonasi Kecamatan

Tambelang ini.

Pekerjaan Penyusunan Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang merupakan

pelaksanaan salah satu tugas pokok dari Dinas Tata Ruang dan Permukiman

Kabupaten Bekasi dalam rangka menjalankan amanat Undang-Undang Nomor 26

Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, yaitu menjabarkan kebijakan

penataan ruang yang terdapat di dalam RTRW Kabupaten Bekasi 2011 – 2031 dan

RDTR Kecamatan Tambelang 2011 – 2031 untuk menjadi pegangan teknis dan

operasional penyelenggaraan penataan ruang di Kecamatan Tambelang

Ringkasan Eksekutif - Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang ini, berisi

ringkasan inti dari seluruh proses pekerjaan ini, yaitu Peraturan Zonasi Kecamatan

Tambelang yang berfokus pada dua hal: Teks Zonasi (Zoning Text) dan Peta Zonasi

(Zoning Map). Selain itu, ringkasan eksekutif ini ini juga membahas ketentuan-

ketentuan tambahan dan khusus yang berfungsi melengkapi Peraturan Zonasi

Kecamatan Tambelang.

Kami menyadari betapa Ringkasan Eksekutif - Peraturan Zonasi Kecamatan

Tambelang masih belum sempurna. Oleh karena itu, dengan kerendahan hati,

kami sangat terbuka untuk menerima segala saran, masukan, dan kritik yang

bersifat konstruktif.

Kami sebagai tim penyusun berharap Ringkasan Eksekutif - Peraturan Zonasi

Kecamatan Tambelang ini dapat memberikan aturan yang jelas dan tepat sasaran

terhadap penggunaan lahan dan perencanaan Kecamatan Tambelang kedepannya.

Adapun bantuan dan dukungan dari Dinas Tata Ruang dan Permukiman Kabupaten

Bekasi serta instansi dan stakeholders terkait sangat kami harapkan dalam rangka

menyempurnakan pekerjaan ini.

Jakarta, Februari 2013

Tim Penyusun



ii


DAFTAR ISI

Kata Pengantar -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- i Daftar Isi ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ii Daftar Tabel ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- iii Daftar Gambar ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ iv 1. Pendahuluan -------------------------------------------------------------------------------------------------------2-1

1.1 Latar Belakang -----------------------------------------------------------------------------------------2-1 1.1.1 Maksud ----------------------------------------------------------------------------------------------2-2 1.1.2 Tujuan -----------------------------------------------------------------------------------------------2-2 1.1.3 Sasaran ----------------------------------------------------------------------------------------------2-2

1.2 Keluaran (Output) Pekerjaan -------------------------------------------------------------------2-2 1.3 Ruang Lingkup ----------------------------------------------------------------------------------------2-3

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah ---------------------------------------------------------------------2-3 1.3.2 Ruang Lingkup Pekerjaan ------------------------------------------------------------------2-3 1.3.3 Ruang Lingkup Materi -----------------------------------------------------------------------2-3

2. Kajian Kebijakan, Tinjauan Teoritis, dan Ketentuan umum -------------------------------2-1 2.1 Kajian Kebijakan --------------------------------------------------------------------------------------2-1

2.1.1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011

tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota ----------------------------------------------------2-2 2.1.2 Peraturan Daerah Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana

Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat 2009 – 2029 ----------------------2-2 2.1.3 Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 13 Tahun 2011

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bekasi

Tahun 2011 - 2031 ---------------------------------------------------------------------------2-4 2.1.4 Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Tambelang 2011-2031-------2-7

2.2 Tinjauan Teoritis ---------------------------------------------------------------------------------- 2-13 2.2.1 Kedudukan Dokumen Peraturan Zonasi dalam Hierarki

Dokumen Rencana Tata Ruang ------------------------------------------------------ 2-13 2.2.2 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Proses Pelaksanaan

Penataan Ruang ------------------------------------------------------------------------------ 2-14 2.3 Fungsi dan Manfaat Peraturan Zonasi-------------------------------------------------- 2-15

2.3.1 Fungsi --------------------------------------------------------------------------------------------- 2-15 2.3.2 Manfaat ------------------------------------------------------------------------------------------- 2-15

2.4 Ketentuan Umum --------------------------------------------------------------------------------- 2-15 2.4.1 Klasifikasi Zona ------------------------------------------------------------------------------ 2-15

2.5 Pembagian Blok Zonasi ------------------------------------------------------------------------ 2-17 2.6 Kodefikasi Blok Zonasi ------------------------------------------------------------------------- 2-17

3. Teks Zonasi (Zoning Text) -----------------------------------------------------------------------------------3-1 3.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan ------------------------------------------3-1 3.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ----------------------------------------------3-7 3.3 Ketentuan Tata Bangunan -----------------------------------------------------------------------3-7

3.3.1 Rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) dan Jarak Antar

Bangunan -------------------------------------------------------------------------------------------3-7

3.3.2 Garis Sempadan Sungai (GSS) --------------------------------------------------------- 3-10 3.3.3 Garis Sempadan Dan Ruang Bebas SUTET -------------------------------------- 3-10

3.4 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal -------------------------------------------- 3-10 3.5 Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Zonasi -------------------------------------------- 3-11

3.5.1 Variasi Pemanfaatan Ruang ------------------------------------------------------------ 3-11 3.5.2 Insentif dan Disinsentif------------------------------------------------------------------- 3-12

3.6 Materi Tambahan ---------------------------------------------------------------------------------- 3-12 3.6.1 Peraturan Pemanfaatan Ruang Pelengkap -------------------------------------- 3-12 3.6.2 Ketentuan Pemanfaatan Ruang Pekarangan dan Area

Lansekap ----------------------------------------------------------------------------------------- 3-13 3.6.3 Ketentuan Tambahan---------------------------------------------------------------------- 3-13 3.6.4 Ketentuan Khusus --------------------------------------------------------------------------- 3-14 3.6.5 Ketentuan Pengaturan Zonasi --------------------------------------------------------- 3-14

4. Peta Zonasi --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4-1 5. Perubahan Peraturan Zonasi ------------------------------------------------------------------------------ 5-1

5.1 Proses Teknis Perubahan ------------------------------------------------------------------------ 5-1 5.1.1 Prosedur Perubahan Sementara-------------------------------------------------------- 5-1 5.1.2 Prosedur untuk Perubahan Tetap ----------------------------------------------------- 5-1

5.2 Proses Administrasi -------------------------------------------------------------------------------- 5-3 5.2.1 Prosedur Administrasi untuk Perubahan Kecil --------------------------------- 5-3 5.2.2 Prosedur Administrasi untuk Perubahan Besar -------------------------------- 5-3

5.3 Ketentuan Dampak Pembangunan --------------------------------------------------------- 5-5 5.3.1 Ketentuan Penanganan Dampak Lalu Lintas ------------------------------------ 5-5 5.3.2 Ketentuan Penanganan Dampak Lalu Lintas ------------------------------------ 5-5

Penutup -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5-6



iii


DAFTAR TABEL

Tabel 2-1 Pemanfaatan Lahan di Kabupaten Bekasi Menurut RTRK

Jabodetabek-Punjur -------------------------------------------------------------------- 2-1 Tabel 2-2 Penetapan Kawasan Strategis Menurut Arahan RTRW

Provinsi Jawa Barat --------------------------------------------------------------------- 2-3 Tabel 2-3 Wilayah Pengembangan Kabupaten Bekasi Tahun 2009-

2030 ------------------------------------------------------------------------------------------- 2-5 Tabel 2-4 Luas Rencana Pemanfaatan Lahan Kecamatan Tambelang ----- 2-10 Tabel 2-5 Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kecamatan

Tambelang -------------------------------------------------------------------------------- 2-16 Tabel 2-7 Pembagian Blok Zonasi Kecamatan Tambelang----------------------- 2-17 Tabel 3-1 Matriks Ketentuan Kegiatan dan Pemanfaatan Ruang

Zonasi ----------------------------------------------------------------------------------------- 3-2 Tabel 3-2 Ketentuan Teknis Kecamatan Tambelang ---------------------------------- 3-9 Tabel 3-4 Ketentuan Ruang Bebas SUTET (500 KV) --------------------------------- 3-10 Tabel 4-1 Matriks Zona Per Blok di Kecamatan Tambelang ----------------------- 4-2 Tabel 4-2 Matriks Ketentuan Teknis Per Blok Keamatan Tambelang -------- 4-4 Tabel 4-3 Keterangan Kode Zonasi ------------------------------------------------------------ 4-9 Tabel 5-1 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang (Lahan Kecil) ------------- 5-3 Tabel 5-2 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang (Lahan Besar) ------------ 5-4



iv


DAFTAR GAMBAR

Gambar 1-1 Peta Ruang Lingkup Kawasan Perencanaan ------------------------------- 2-4 Gambar 2-1 Peta Rencana Struktur Ruang Kecamatan Tambelang --------------- 2-8 Gambar 2-2 Peta Rencana Pola Ruang Kecamatan Tambelang---------------------- 2-9 Gambar 2-3 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Hirarki Dokumen

Rencana Tata Ruang ----------------------------------------------------------------- 2-14 Gambar 2-4 Kedudukan Peraturan Zonasi terhadap RTRW, RDTR dan

RTRK/RTBL-------------------------------------------------------------------------------- 2-15 Gambar 2-5 Irisan Muatan RDTR, Peraturan Zonasi, dan RTBL-------------------- 2-15 Gambar 2-6 Kodefikasi Blok Zonasi Kecamatan Tambelang ----------------------- 2-17 Gambar 2-7 Peta Pembagian Blok Zonasi Kecamatan Tambelang --------------- 2-18 Gambar 4-1 Peta Zonasi Kecamatan Tambelang ----------------------------------------- 4-10 Gambar 4-2 Comtoh Peta Zonasi Potongan 176206-10 (Desa

Sukarapih)--------------------------------------------------------------------------------- 4-11 Gambar 5-1 Prosedur Permohonan Perubahan Pemanfaatan Ruang ------------- 5-2



2-1


1. PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Peningkatan pembangunan yang dinamis di Kabupaten Bekasi membutuhkan

ruang (lahan) untuk berbagai kegiatan. Akan tetapi tingginya permintaan untuk

berbagai kegiatan ini sering kali meni00mbulkan berbagai permasalahan seperti

konflik antar guna lahan (negative externalities) karena keterbatasan ketersediaan

ruang wilayah. Oleh karena itu, diperlukan adanya peran pemerintah dalam

pengendalian pembangunan untuk mewujudkan keadilan pemanfaatan ruang

sehingga bisa mengurangi konflik dan tercipta pembangunan kota yang efisien,

efektif dan berkelanjutan.

Salah satu instrumen untuk mewujudkan peran tersebut dalam pemanfaatan ruang

adalah dokumen rencana tata ruang yang disahkan melalui peraturan perundangan.

Dokumen-dokumen rencana tata ruang ini memiliki sifat berjenjang yang dimulai

dari rencana tata yang berskala makro berupa RTRW Kabupaten sampai yang

berskala mikro dan aplikatif berupa RDTR Kawasan yang disertai dengan dokumen

peraturan zonasi, sebagaimana yang telah dijelaskan dalam Undang-Undang

Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang pada pasal 35 yang menyebutkan

bahwa Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui penetapan Peraturan

Zonasi, perizinan, pemberian intensif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.

Sehingga sangat jelas bahwa dokumen Peraturan Zonasi merupakan salah satu

perangkat pengendalian dalam pemanfaatan ruang.

Saat ini wilayah Kabupaten Bekasi telah memiliki dokumen RTRW Kabupaten Bekasi

Tahun 2011 – 2031 yang membagi wilayah Kabupaten Bekasi menjadi 4 (empat)

Wilayah Pengembangan, yaitu:

1. Wilayah Pengembangan I / Bekasi Bagian Tengah / Koridor Timur Barat

yang meliputi: Kecamatan Tambun Selatan, Kecamatan Cibitung, Kecamatan

Cikarang Utara, Kecamatan Cikarang Barat, Kecamatan Cikarang Timur, dan

Kecamatan Cikarang Selatan;

2. Wilayah Pengembangan II / Bekasi Bagian Selatan yang meliputi: Kecamatan

Cikarang Pusat, Kecamatan Setu, Kecamatan Serang Baru, Kecamatan

Cibarusah, dan Kecamatan Bojongmangu;

3. Wilayah Pengembangan III / Bekasi Bagian Timur yang meliputi: Kecamatan

Sukatani, Kecamatan Karangbahagia, Kecamatan Pebayuran, Kecamatan

Sukakarya, Kecamatan Kedungwaringin, Kecamatan Tambelang, Kecamatan

Sukawangi, dan Kecamatan Cabangbungin; dan

4. Wilayah Pengembangan IV / Bekasi Bagian Utara yang meliputi: Kecamatan

Tarumajaya, Kecamatan Muaragembong, Kecamatan Babelan, dan Kecamatan

Tambun Utara.

Kabupaten Bekasi merupakan kabupaten yang termasuk dalam kawasan

Metropolitan Jakarta yang diarahkan dengan fungsi kota sebagai bagian PKN

Metropolitan Jabodetabek dengan jenis pelayanan utama berupa jasa pemerintahan,

keuangan, perdagangan dan industri. Dari keempat WP tersebut, WP III / Kawasan

Bekasi Bagian Timur termasuk kedalam kawasan yang memiliki perubahan rencana

pemanfaatan ruang yang cukup signifikan. Lokasi ini menjadi kawasan strategis

baik bagi masyarakat, investor maupun pemerintah kabupaten Bekasi, sehingga

pengendalian pengembangan dan pembangunan di kawasan ini harus menjadi

perhatian khusus dalam penataan dan pengendalian tata ruang di Kabupaten

Bekasi.

Kecamatan Tambelang yang merupakan bagian dari WP III Kabupaten Bekasi, saat

ini telah memiliki RDTR Kecamatan Tambelang untuk tahun 2011 – 2031 yang

sedang dalam tahap pengesahan peraturan daerah. Untuk mendetailkan RDTR ke

dalam pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedur

pelaksanaan pembangunan, diperlukan Peraturan Zonasi sebagai media

pemerintah Daerah Kabupaten Bekasi dalam menjalankan kewenangan untuk

melakukan pengendalian pemanfaatan ruang berupa:

1. Police Power

Yaitu kewenangan menerapkan peraturan hukum (pengaturan, pengawasan dan

pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang

menghuninya) dengan tujuan untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan,

moral dan kesejahteraan; dan

2. Taxation

Yaitu kewenangan mengenakan beban atau penguatan yang dilandasi kewajiban

hukum terhadap perorangan/kelompok akan pemilikan lahan untuk tujuan

kepentingan umum.

Adapun aspek-aspek yang dikendalikan dalam peraturan zonasi meliputi:

Penggunaan lahan/kegiatan;

Lokasi kegiatan pembangunan;

Waktu pembangunan kembali/redevelopment;

Penyediaan prasarana minimum yang diperlukan;

Tampilan lingkungan:

Struktur dan tapak bersejarah/estetika;

Lingkungan lama yang indah/menarik; dan

Keragaman dalam pembangunan baru/redevelopment.

Alat/cara untuk kompensasi ekonomi;

Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baru dan pemeliharaan; dan

Kualitas lingkungan binaan/terbangun.

Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih

rinci dari RDTR Kawasan, seperti Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

atau rencana teknis lainnya. Peraturan Zonasi telah banyak digunakan di negara

maju dan berguna untuk melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTR

Kawasan yang telah ditetapkan.

Kegiatan Penyusunan peraturan zonasi Kecamatan Tambelang saat ini telah

melewati tahap pendahuluan yang menitikberatkan pembahasan dalam kajian teori,



2-2


metodologi, dan rencana kerja untuk kegiatan Penyusunan peraturan zonasi

Kecamatan Tambelang ini. Ringkasan eksekutif ini akan mengulas kembali hal-hal

tersebut dengan lebih ringkas, singkat, jelas, dan padat.

1.1.1 Maksud

Maksud dari penyelenggaraan kegiatan ini adalah menyusun pedoman operasional

pelaksanaan pembangunan yang meliputi pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang secara mendetail di Kecamatan Tambelang.

1.1.2 Tujuan

Tujuan dari kegiatan Penyusunan peraturan zonasi Kecamatan Tambelang ini

adalah untuk:

1. Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan menentukan

program tindak operasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang.

2. Melindungi kesehatan, Keamanan dan kesejahteraan masyarakat;

3. Mencegah kesemrawutan, menyediakan pelayanan umum yang memadai dan

meningkatkan kualitas lingkungan hidup;

4. Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan; dan

5. Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil

guna serta mendorong partisipasi masyarakat.

1.1.3 Sasaran

Sasaran dari Penyusunan Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang adalah untuk

mewujudkan peraturan zonasi sebagai instrumen pengendalian ruang yang

berupa:

a. Perumusan persoalan-persoalan pemanfaatan ruang yang ada di lingkup

wilayah yang telah ditetapkan;

b. Perumusan tipologi lingkungan/kawasan, jenis pemanfaatan ruang/klasifikasi

guna lahan dan hirarkhinya maupun tipologi bangunan;

c. Perumusan substansi Zoning Regulation, yang terdiri dari Zoning

text/statement, dan legal text yang berisi aturan-aturan;

d. Zoning map, yang berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan

ketentuan aturan untuk setiap blok peruntukan tersebut;

e. Pengkajian dan penetapan ketentuan-ketentuan maupun standar-standar yang

terkait;

f. Penyusunan ketentuan teknis pemanfaatan ruang yang meliputi ketentuan

guna lahan, intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, prasarana

dan ketentuan lainnya sesuai dengan kondisi setempat (Zoning Text).

Ketentuan teknis ini dilengkapi dengan Zoning map; dan

g. Penyusunan dan penetapan ketentuan administrasi yang meliputi administrasi

dan kelembagaan serta perangkat/teknik pelaksanaan zoning regulation yang

meliputi proses dan prosedur, perubahan peraturan pembangunan dan

pemberian insentif dan disinsentif.

1.2 KELUARAN (OUTPUT) PEKERJAAN

Keluaran/output dari pekerjaan ini terdiri dari 3 produk utama yaitu:

a) Substansi Zonasi yang mencakup:

Arahan Penentuan Kawasan

Meliputi arahan pembentukan/penentuan/penetapan kawasan, baik zona

dasar, maupun kawasan lainnya yang memerlukan penanganan khusus,

yang selanjutnya dirinci dalam penentuan zona.

Ketentuan Penggunaan Kawasan

Ketentuan penggunaan kawasan, yang meliputi arahan-arahan dalam

penggunaan kawasan di wilayah perkotaan. Ketentuan penggunaan yang

diatur adalah ketentuan penggunaan atas kawasan, kawasan lainnya yang

memerlukan penanganan khusus, yang dirinci per zona.

Peraturan Pembangunan

Ketentuan teknis dan ketentuan khusus dalam penggunaan kawasan.

Peraturan pembangunan dalam satu kawasan ditetapkan dengan

mempertimbangkan penggunaan yang diperbolehkan dalam ketentuan

penggunaan kawasan. Oleh karenanya, peraturan penggunaan dengan

ketentuan penggunaan kawasan tidak boleh saling bertentangan.

Pengendalian Pemanfaatan Kawasan

Peraturan pembangunan pada masing-masing kawasan, yang dirinci dalam

unit-unit lingkungan, pola sifat lingkungan (misalnya Pola sifat lingkungan

padat, kurang padat, dan tidak padat), serta satuan lingkungan

pemukiman yang diatur (misalnya wilayah kota, sub wilayah kota,

kecamatan, kelurahan, dan seterusnya).

b) Kelembagaan dan Prosedur Pembangunan yang berisikan:

Kelembagaan;

Tugas Dan Wewenang;

Jenis Perizinan;

Proses Perizinan;

Peran serta masyarakat; dan

Prosedur Perubahan Rencana.

c) Teks Zonasi (Zoning Text); dan

d) Peta Zonasi (Zoning Map).

Ketiga produk utama ini dikemas dalam beberapa bentuk pelaporan pekerjaan

yang meliputi:

a. Laporan Pendahuluan yang berisi:

latar belakang;



2-3


gambaran umum wilayah;

kajian teori;

metodologi/pola pikir pendekatan pelaksanaan kegiatan; dan

program dan rencana kerja.

b. Laporan Antara (Interim) yang berisi:

Proses dan teknik-teknik pengumpulan data yang digunakan;

kompilasi data;

analisis data; dan

rencana penyusunan peraturan zonasi berdasarkan hasil pengumpulan

dan pengolahan data.

c. Laporan Akhir yang berisi:

Implementasi data ke Zoning Regulation; dan

hasil final penyusunan peraturan zonasi Kecamatan Tambelang yang

berupa Zoning Text dan Zoning Map.

d. Ringkasan Eksekutif (Executive Summary) yang berisi ringkasan laporan akhir;

dan

e. Album Peta/Gambar

Berisi Peta kondisi saat ini dan rencana termasuk Zoning Map dan Zoning Text

dengan skala 1:2500 yang merupakan skala paling sesuai untuk Kecamatan

Tambelang.

1.3 RUANG LINGKUP

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah

Lokasi kegiatan ini adalah Wilayah Kecamatan Tambelang yang meliputi 9 Desa,

yaitu Desa Sukamaju, Desa Sukarapih, Desa Sukaraja, Desa Sukarahayu, Desa

Sukabakti, Desa Sukawijaya, dan Desa Sukamantri yang secara administratif

dibatasi oleh:

Sebelah utara berbatasan dengan Kecamatan Sukakarya;

Sebelah selatan berbatasan dengan Kecamatan Cibitung;

Sebelah timur berbatasan dengan Kecamatan Sukatani; dan

Sebelah barat berbatasan dengan Kecamatan Sukawangi dan Tambun Utara.

Untuk lebih jelasnya, Peta Kawasan Perencanaan dapat dilihat pada Gambar 1-1.

1.3.2 Ruang Lingkup Pekerjaan

Ruang lingkup pekerjaan penyusunan peraturan zonasi Kecamatan Tambelang ini

dibagi menjadi beberapa tahapan, yaitu:

a. Tahap persiapan: melakukan persiapan pekerjaan antara lain: metode dan

pendekatan pelaksanaan pekerjaan, rencana kerja, penyiapan tim, persiapan

survei dan studi awal kawasan;

b. Tahap pengumpulan data dan informasi: melakukan studi banding dan studi

literatur/kebijakan, melakukan survei lapangan dalam rangka pengumpulan

data primer dan sekunder;

c. Tahap analisis dan perencanaan: melakukan analisis dan menyusun rencana

zonasi kawasan sesuai dengan pedoman penyusunan ketentuan/aturan

pemanfaatan ruang (zoning regulation) kawasan perkotaan yang dikeluarkan

oleh Dinas Tata ruang Kabupaten Bekasi dan instansi terkait lainnya. Langkah-

langkah yang ditempuh antara lain: Review studi/peraturan/data, identifikasi

masalah dan prospek penerapan zoning regulation, dan pembuatan alternatif

pengklasifikasian kembali zona yang telah ada. Identifikasi penggunaan lahan

dan bangunan, peraturan bagi masing-masing zona/sub-zona. Menentukan

hirarkhi berdasarkan tingkat gangguan dan membuat klasifikasi guna lahan,

untuk kemudian di elaborasikan dengan standar kualitas untuk menjadi bahan

bagi Zoning Regulation yang akan dibuat;

d. Tahap perumusan pengaturan zonasi, terdiri dari arahan

pembentukan/penetapan zona, ketentuan penggunaan lahan, ketentuan teknis

dan ketentuan khusus, pengendalian pemanfaatan zona, kelembagaan, dan

dampak pembangunan. Lingkup kegiatan secara substansi mengikuti substansi

Norma, Standar, Pedoman, dan Kriteria (NSPK) penyusunan peraturan zonasi

dari Kementerian Pekerjaan Umum, Dirjen Penataan Ruang.

1.3.3 Ruang Lingkup Materi

Ruang lingkup materi/substansi dalam Zoning Regulation Kecamatan Tambelang

ini meliputi:

1. Peraturan perundangan yang berlaku dan terkait di bidang hukum dan zonasi.

2. Materi utama Peraturan Zonasi, yiatu peta zonasi yang berisi:

a. Delineasi blok peruntukan, dan

b. Peruntukan zona.

3. Penetapan peraturan zonasi, meliputi:

a. Aturan teknis zonasi, terdiri atas:

i. Aturan kegiatan pemanfaatan ruang;

ii. Aturan intensitas dan tata masa bangunan;

iii. Aturan prasarana minimum; dan

iv. Aturan lain.

b. Aturan pelaksanaan, terdiri atas:

i. Aturan variansi, dan

ii. Aturan perubahan pemanfaatan ruang.

c. Aturan dampak pemanfaatan ruang; dan

d. Ketentuan penerapan peraturan zonasi terdiri atas:

i. Aturan insentif dan disinsentif;

ii. Aturan perizinan;

iii. Ketentuan sanksi; dan

iv. Hak, kewajiban, dan peran serta masyarakat.



2-4


Gambar 1-1 Peta Ruang Lingkup Kawasan Perencanaan



2-1


2. KAJIAN KEBIJAKAN, TINJAUAN

TEORITIS, DAN KETENTUAN UMUM

2.1 KAJIAN KEBIJAKAN

Kabupaten Bekasi termasuk kawasan Jabodetabek-Punjur yang merupakan kawasan

strategis nasional yang memerlukan perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,

dan pengendalian pemanfaatan ruang secara terpadu. Kawasan Jabodetabek-Punjur

mempunyai kedudukan yang sangat penting yaitu sebagai kawasan yang

ditetapkan secara nasional mempunyai nilai strategis yaitu sebagai pusat kegiatan

nasional. Peran dan kedudukan Jabodetabek-Punjur menjadi pusat kegiatan jasa,

industri, pariwisata dan pintu gerbang nasional.

Sebagai pintu gerbang nasional kawasan Jabodetabek-Punjur berperan dalam

hubungannya dengan dunia internasional. Peran sebagai pusat kegiatan jasa,

industri, pariwisata memiliki skala pelayanan nasional, internasional dan regional.

Dengan kedudukan dan peran tersebut, kawasan Jabodetabek-Punjur dapat

dijadikan indikator bagi pembangunan nasional. Struktur ruang untuk Penataan

Kawasan Perkotaan Jabodetabek-Punjur ditetapkan sebagai berikut:

a. Kota Jakarta sebagai Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dan kota-kota lainnya

sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dan Pusat Kegiatan Lokal (PKL). Untuk

Kabupaten Bekasi, Struktur Ruang Wilayah Jabodetabek-Punjur, dibentuk

dengan sistem pusat-pusat permukiman yang berjenjang, struktur tersebut

ditetapkan sebagai berikut: Kota Cikarang ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan

Wilayah (PKW) dengan kegiatan utama berupa: industri dan permukiman.

b. Dalam arahan struktur ruang dikembangkan Jalan Lingkar Luar Jakarta Kedua

(Jakarta Outer Ring Road 2) dan jalan radialnya sebagai pembentuk struktur

ruang Jabodetabek-Punjur dan untuk memberikan pelayanan pengembangan

sub pusat perkotaan antara lain Serpong/Kota Mandiri Bumi Serpong Damai,

Cinere, Cimanggis, Cileungsi, Setu, dan Tambun/Cikarang.

Pusat-pusat permukiman di Kabupaten Bekasi berperan sebagai counter magnet

untuk mengurangi tekanan penduduk dengan segala aktivitasnya ke DKI Jakarta.

Pengembangan pusat-pusat permukiman di Kabupaten Bekasi dilakukan melalui

pengembangan sektor industri yang terkait dengan sektor jasa yang telah

berkembang saat ini dalam rangka penyediaan lapangan usaha dan kemandirian

pusat permukiman tersebut. Pusat permukiman yang berkembang dan berdekatan

dengan pusat permukiman yang lebih besar maka pusat permukiman tersebut

akan menyatu dalam pelayanannya untuk meningkatkan efisiensi pelayanan yaitu

Lemahabang dan Cibitung dengan Cikarang.

Tabel 2-1 Pemanfaatan Lahan di Kabupaten Bekasi Menurut

RTRK Jabodetabek-Punjur

Jenis Kriteria

Kawasan

Lindung

Zona Lindung (N1) dengan kriteria:

Kawasan dengan Kriteria Lindung

Perlindungan sumber air baku

Kawasan pada bantaran sungai, danau, pantai

Perlindungan biota laut

Daerah resapan dengan kemiringan lereng >40%

Daerah pengaman sekitar mata air

Kawasan Budi

Daya

Zona B1 (perumahan, perdagangan, jasa, industri) dengan

kriteria:

Prasarana dan sarana memadai

Daya dukung lahan tinggi

Kawasan yang telah terbangun

Aglomerasi kegiatan sektor unggulan/basis

Tingkat aksesibilitas tinggi

Pusat ekonomi unggulan

Zona B2 (perumahan perdesaan, pertanian, industri)

dengan kriteria:

Daya dukung lahan/lingkungan relatif rendah

Kegiatan yang ada mengganggu daya dukung

lingkungan

Tingkat aksesibilitas tinggi

Pelayanan prasarana dan sarana memadai

Zona B4 (perumahan hunian rendah, pertanian dan

perkebunan) dengan kriteria:

Daya dukung lahan/lingkungan relatif rendah

Kegiatan yang ada mengganggu/melebihi daya dukung

lingkungan.

Perkembangan fisik atau permintaan lahan sangat tinggi.

Tingkat aksesibilitas tinggi.

Pelayanan prasarana dan sarana memadai.

Zona B5 (pertanian lahan basah irigasi teknis)

Sumber: Rencana Tata Ruang Wilayah Jabodetabek, 2003

Wilayah Kecamatan Tambelang menurut Kebijakan Jabodetabek-Punjur diarahkan

sebagai Zona B4 (perumahan hunian rendah, pertanian dan perkebunan). Arahan

pemanfaatan ruang untuk Zona B4 adalah:



2-2


Perumahan hunian rendah;

Pertanian lahan basah/kering (dengan teknologi tepat guna); dan

Perkebunan, Perikanan, Peternakan Agroindustri dan Hutan Produksi.

Pengembangan sistem transportasi diarahkan pada keterpaduan dan saling

menunjang antar moda dan inter moda dengan mempertimbangkan kemudahan

dan efisiensi pengguna jasa transportasi yang berdasarkan analisis bangkitan dan

tarikan lalu lintas pada pusat-pusat kegiatan:

1. Sistem transportasi darat diarahkan pada keterpaduan dengan sistem

transportasi laut dan udara;

2. Penataan dan pengembangan sistem transportasi darat yang berada dalam

Kawasan Jabodetabek-Punjur diarahkan pada:

a. Keterpaduan angkutan massal jalan rel dengan angkutan jalan;

b. Peningkatan pemanfaatan jaringan jalan rel pada ruas-ruas tertentu

sebagai prasarana pergerakan komuter dari wilayah Bogor, Tangerang,

Bekasi, dan Depok ke Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan sebaliknya;

c. Pemisahan penggunaan prasarana antara jaringan jalan rel yang bersifat

komuter dengan jaringan jalan rel yang bersifat regional dan jarak jauh;

d. Pengembangan jalan yang menghubungkan antar wilayah dan antar

pusat-pusat permukiman, industri, pertanian, perdagangan, jasa dan

simpul-simpul transportasi serta pengembangan jalan penghubung antara

jalan non tol dan jalan tol; dan

e. Pembangunan jalan setingkat jalan arteri/kolektor primer yang

menghubungkan Cikarang di Kabupaten Bekasi ke pelabuhan Tanjung

Priok di Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan Citayam di Kota Depok ke

jalan lingkar luar di Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

3. Arahan sistem transportasi darat digambarkan pada peta dengan skala

1:50.000;

4. Sistem transportasi laut diarahkan pada keterpaduan dengan sistem

transportasi darat dan udara;

5. Sistem transportasi laut yang berada dalam kawasan Jabodetabek-Punjur

diarahkan untuk mendukung kelancaran keluar masuk arus barang dan

penumpang dari dan keluar kawasan tersebut;

6. Untuk menjamin keselamatan pelayaran dan keberlanjutan pengoperasian

pelabuhan, penataan ruang di sekitar pelabuhan harus memperhatikan

rencana induk pelabuhan dan ketentuan keselamatan pelayaran;

7. Sistem transportasi udara diarahkan pada keterpaduan dengan sistem

transportasi darat dan laut;

8. Penataan dan pengembangan sistem transportasi udara yang berada dalam

kawasan Jabodetabek-Punjur diarahkan untuk mendukung kelancaran keluar

masuk arus barang dan penumpang dari dan keluar Kawasan tersebut.

9. Untuk menjamin keselamatan operasi penerbangan dan keberlanjutan

pengoperasian bandara, penataan ruang di sekitar kawasan bandar udara

harus memperhatikan rencana induk bandar udara dan ketentuan kawasan

keselamatan operasi penerbangan.

2.1.1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor

20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Kabupaten/Kota

Batang Tubuh

Peraturan zonasi dapat disusun secara terpisah apabila RDTR tidak disusun

atau telah ditetapkan sebagai peraturan daerah tetapi belum memuat

peraturan zonasi.

Peraturan zonasi memuat:

o materi peraturan zonasi; dan

o pengelompokan materi.

Prosedur penyusunan RDTR dan peraturan zonasi meliputi:

o proses dan jangka waktu penyusunan;

o pelibatan masyarakat; dan

o pembahasan rancangan RDTR dan peraturan zonasi

Lampiran

Dalam Lampiran 1 ditentukan kriteria pengklasifikasian zona dan subzona

kawasan lindung dan kawasan budi daya berdasarkan kode, definisi, fungsi

penetapan, kriteria performa, dan kriteria perencanaannya.

Dalam Lampiran 2 diberikan ilustrasi peta-peta rencana (tidak termasuk

ilustrasi peta rencana zonasi)

Dalam Lampiran 4a diberikan ilustrasi matriks ketentuan kegiatan dan

pemanfaatan ruang zona

2.1.2 Peraturan Daerah Nomor 22 Tahun 2010 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat

2009 – 2029

Ditinjau dari sisi Tata Ruang Wilayah Jawa Barat, sektor yang unggul (dominan)

atau sektor yang memiliki peran relatif besar di Jawa Barat dan cenderung untuk

terus berkembang untuk Kabupaten Bekasi adalah industri pengolahan. Sedangkan

sektor potensial (berkembang) atau sektor yang perannya belum relatif besar

namun cenderung berkembang adalah: listrik, gas dan air bersih, bangunan,

perdagangan, hotel dan restoran, keuangan, persewaan dan jasa perusahaan.



2-3


Dalam rangka mewujudkan suatu kawasan yang mampu berperan mendorong

pertumbuhan ekonomi bagi kawasan tersebut dan kawasan sekitarnya dan sinergi

keselarasan pengembangan antar wilayah dan antar sektor, Provinsi Jawa Barat

terbagi ke dalam 7 Kawasan Andalan. Kabupaten Bekasi termasuk dalam Kawasan

Andalan Metropolitan Bodebek (Bogor, Depok, Bekasi) dengan sektor unggulan:

industri manufaktur, pariwisata dan jasa.

Arahan pengembangan dalam Rencana Tata Ruang Provinsi Jawa Barat yang

berkaitan dengan Kabupaten Bekasi dapat diuraikan sebagai berikut:

a. Sistem Kota-kota:

Mengembangkan sistem kota-kota yang sesuai dengan daya dukung dan

daya tampung serta fungsi dominannya;

Menata dan mengarahkan perkembangan pusat-pusat kegiatan di bagian

utara dan tengah; dan

Untuk Kabupaten Bekasi, sistem kota-kota tersebut memasukkan wilayah

Kabupaten Bekasi ke dalam Pusat Kegiatan Nasional, meliputi: Metropolitan

Bogor – Depok – Bekasi (Bodebek) yang mempunyai sektor unggulan

industri, pariwisata, perdagangan dan jasa, pendidikan dan pengetahuan.

b. Arahan:

Menjadikan Kawasan Andalan Bodebek unggul dalam bidang industri,

pariwisata, perdagangan dan jasa, sumber daya manusia yang mempunyai

keterkaitan dengan sumber daya lokal, berdaya saing, berorientasi ekspor dan

ramah lingkungan. Adapun Tujuan yang ingin diharapkan adalah:

Meningkatkan daya saing kegiatan industri untuk peluang pasar global;

Mengendalikan pembangunan Bodebek sebagai kawasan perkotaan dan

industri yang ramah lingkungan;

Menciptakan kepastian usaha;

Meningkatkan efektivitas pembangunan kota;

Industri non polutan;

Industri manufaktur; dan

Pusat pelayanan metropolitan (metropolitan life style services).

c. Kawasan Lindung dan Kawasan Budi Daya:

Arahan kawasan lindung di Kabupaten Bekasi berupa hutan lindung. Hutan

Lindung ini dimaksudkan untuk menjaga kelestarian tata air di wilayah

tersebut; dan

Arahan kawasan budi daya ditentukan dengan mempertimbangkan

kelayakan atau sektor yang paling memungkinkan pengembangan dan

kesesuaian lahan serta kebijaksanaan pengembangannya.

Total luas kawasan lindung adalah 15.548,23 Ha dengan asumsi 12% dari

luas wilayah Kabupaten Bekasi (126.471,10 Ha) dengan rincian kawasan

lindung (12.007,13 Ha) dan kawasan lindung non hutan seluas (3.541,10

ha).

Tabel 2-2

Penetapan Kawasan Strategis Menurut Arahan RTRW Provinsi Jawa Barat

Kepentingan

Kawasan

Strategis

Provinsi

Unggulan

Strategis Isu Penanganan

WP I BODEBEKPUNJUR

Ekonomi

Lingkunga

n hidup

KAWASAN

KORIDOR

BEKASI -

CIKAMPEK

Kawasan

yang

diprioritask

an untuk

mendorong

perekonomi

an Jawa

Barat

Penurunan

kualitas

lingkungan

Berpotensi

sebagai

kawasan

ekonomi untuk

persaingan

tingkat

regional dan

global

Perlu sinergi

infrastruktur

Perlu sinergi

pembangunan

antar daerah

Perlu

dikendalikan

agar tidak

merambah

kawasan lahan

basah

Sumber: RTRWP Jawa Barat 2009-2029

Pengembangan transportasi dalam RTRWP Jawa Barat tertuang dalam rencana

pengembangan infrastruktur wilayah terdiri dari pengembangan infrastruktur jalan

dan perhubungan, pengembangan infrastruktur sumber daya air dan irigasi

berbasis DAS, pengembangan infrastruktur energi dan kelistrikan, pengembangan

infrastruktur telekomunikasi, pengembangan infrastruktur permukiman.

Tujuan pengembangan infrastruktur wilayah provinsi menyediakan infrastruktur

wilayah yang mampu mendukung aktivitas ekonomi, sosial dan budaya melalui:

a. Penyediaan infrastruktur jalan dan perhubungan yang handal dan terintegrasi

untuk mendukung tumbuhnya pusat-pusat pertumbuhan;

b. Penyediaan infrastruktur sumber daya air dan irigasi yang handal berbasis DAS

untuk mendukung upaya konservasi dan pendayagunaan sumber daya air

serta pengendalian daya rusak air;

c. Peningkatan cakupan pelayanan dan kualitas infrastruktur energi dan

kelistrikan;



2-4


d. Peningkatan cakupan pelayanan dan kualitas infrastruktur telekomunikasi;

e. Peningkatan penyediaan infrastruktur permukiman; dan

f. Pembangunan infrastruktur jalan dan perhubungan dimaksudkan untuk

menyediakan infrastruktur jalan dan perhubungan yang handal dan

terintegrasi, yang dilakukan melalui pendekatan wilayah pengembangan, guna

terciptanya keseimbangan dan pemerataan pembangunan antar daerah serta

mendukung tumbuhnya pusat-pusat pertumbuhan.

g. Rencana pengembangan infrastruktur jalan dan perhubungan adalah:

h. Pengembangan jaringan jalan primer yang melayani distribusi barang dan jasa

dengan menghubungkan secara menerus Pusat Kegiatan Nasional (PKN), Pusat

Kegiatan Wilayah (PKW), dan Pusat Kegiatan Lokal (PKL);

i. Pengembangan jaringan jalan tol dalam kota maupun antar kota sebagai

penghubung antar pusat-pusat kegiatan utama;

j. Pengembangan jaringan kereta api yang berfungsi sebagai penghubung antar

PKN, serta antara PKN dengan PKNp dan PKWp;

k. Pengembangan bandara dan pelabuhan nasional maupun internasional serta

terminal guna memenuhi kebutuhan pergerakan barang dan jasa dari dan ke

Jawa Barat dalam skala regional, nasional, maupun internasional; dan

l. Pengembangan sistem angkutan umum massal dalam rangka mendukung

pengembangan pusat-pusat kegiatan utama.

2.1.3 Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 13 Tahun

2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten

Bekasi Tahun 2011 - 2031

KEBIJAKAN STRUKTUR RUANG

Kebijakan struktur tata ruang bertujuan untuk mewujudkan pemerataan

pertumbuhan, pelayanan dan keserasian perkembangan kegiatan pembangunan

antar wilayah dengan mempertahankan keseimbangan lingkungan dan

ketersediaan sumber daya daerah. Kebijakan dan strategi struktur ruang

diantaranya yaitu:

1. Struktur ruang Kabupaten Bekasi dibentuk oleh pusat-pusat permukiman

kecamatan dan pola pergerakan serta jaringan jalan yang menghubungkan

Kabupaten Bekasi dengan kawasan yang lainnya, meliputi:

a. Jaringan jalan utama dan jalan tol, yaitu poros linier yang

menghubungkan Kabupaten Bekasi dengan Kabupaten Karawang, Kota

Bekasi, dan DKI Jakarta

b. Jaringan jalan yang menghubungkan antara kawasan yang satu dengan

yang lainnya atau antar hierarki pelayanan di Kabupaten Bekasi

c. Pola struktur kota radial konsentris dibentuk oleh adanya jaringan jalan

utama yang memudahkan aksesibilitas. Adapun pergerakan antara

kawasan yang satu dengan yang lainnya cenderung bersifat linier.

2. Kebijakan pengembangan struktur ruang berupa:

a. Peningkatan akses serta fungsi pusat-pusat pelayanan perkotaan dan

pusat-pusat pertumbuhan ekonomi wilayah yang merata dan berhierarki

yang meliputi pusat permukiman, pusat sentra produksi dan

pengembangan pusat industri.

b. Peningkatan kualitas dan jangkauan pelayanan jaringan prasarana

transportasi, telekomunikasi, energi dan sumber daya air yang terpadu,

serta terintegrasi secara merata di seluruh wilayah sebagai upaya alam

peningkatan aktivitas pergerakan penduduk.

Adapun pembagian Wilayah Pengembangan (WP) Kabupaten Bekasi yang terdiri

atas 4 (empat) WP, adalah sebagai berikut:

1. Wilayah Pengembangan I / Bekasi Bagian Tengah / Koridor Timur Barat ,

terdiri dari Kecamatan Tambun Selatan, Kecamatan Cibitung, Kecamatan

Cikarang Utara, Kecamatan Cikarang Barat, Kecamatan Cikarang Selatan, dan

Cikarang Timur. Pada WP I ditandai dengan kegiatan perekonomian yang

sangat pesat seperti permukiman, kegiatan industri, perdagangan dan jasa,

serta pariwisata.

2. Wilayah Pengembangan II / Bekasi Bagian Selatan, terdiri dari Kecamatan

Cikarang Pusat, Kecamatan Setu, Kecamatan Serang Baru, Kecamatan

Cibarusah dan Kecamatan Bojongmangu. Pada WP II ini ditandai dengan

adanya kegiatan pusat pemerintahan dan industri di Kecamatan Cikarang

Pusat, agar mampu mendorong interaksi beberapa wilayah di bagian selatan

Kabupaten Bekasi seperti di Kecamatan Sukasari, Cibarusah dan Bojongmangu

serta Setu agar ketertarikan interaksi tidak berorientasi keluar Bekasi seperti

ke Kabupaten Bogor dan Kota Bekasi. Selain itu juga terdapat permukiman

skala besar yang didukung kegiatan perdagangan dan jasa, serta pariwisata.

3. Wilayah Pengembangan III / Bekasi Bagian Timur terdiri dari Kecamatan

Sukatani, Kecamatan Karang Bahagia, Kecamatan Pebayuran, Kecamatan

Sukakarya, Kecamatan Kedungwaringin, Kecamatan Tambelang, Kecamatan

Sukawangi dan Kecamatan Cabangbungin. Pada WP III ditandai dengan

dominasi kegiatan agroindustri seperti pertanian lahan basah, permukiman/

perumahan perdesaan, perdagangan dan jasa.

4. Wilayah Pengembangan IV / Bekasi Bagian Utara terdiri dari Kecamatan

Tarumajaya, Kecamatan Muaragembong, Kecamatan Tambelang dan

Kecamatan Tambun Utara. WP IV ditandai dengan perkembangan fisik yang

tinggi sehubungan dengan lokasinya yang strategis karena berbatasan

langsung dengan wilayah Provinsi DKI Jakarta dan rencana pembangunan

Pelabuhan Laut di Tarumajaya. Dominasi penggunaan lahan:



2-5


perumahan/permukiman, perdagangan dan jasa, pelabuhan, industri,

pariwisata.

Tabel 2-3 Wilayah Pengembangan Kabupaten Bekasi Tahun 2009-2030

No

Wilayah

Pengemba

ngan (WP)

Kecamatan Ibukota

Kecamatan Fungsi WP

1

I

Tambun Selatan Tambun Perumahan/permu

kiman, industri,

perdagangan dan

jasa, pariwisata,

dry port /

terminal peti

kemas

2 Cibitung Wanasari

3 Cikarang Timur Jatibaru

4 Cikarang Barat Telaga Asih

5 Cikarang Utara Cikarang Kota

6 Cikarang Selatan Sukadamai

7

II

Cikarang Pusat Sukamahi Pusat

pemerintahan,

perumahan/perm

ukiman skala

besar,industri,

pertanian

hortikultura, dan

pariwisata.

8 Cibarusah Cibarusah

9 Bojongmangu Bojongmangu

10 Setu Ciledug

11 Serang Baru Sukasari

12

III

Sukatani Sukamulya

Pertanian lahan

basah,

perumahan/perm

ukiman

13 Pebayuran Kertasari

14 Sukakarya Sukakarya

15 Tambelang Sukarapih

15 Sukawangi Sukawangi

17 Cabangbungin Lenggahjaya

18 Karang Bahagia Karang Bahagia

19 Kedungwaringin Kedungwaringin

20

IV

Tarumajaya Pantai Makmur Industri,

pelabuhan,

perdagangan dan

jasa,

perumahan/perm

ukiman,

pariwisata

21 Muaragembong Pantai Mekar

22 Babelan Babelan Kota

23 Tambun Utara Sriamur

Sumber: RTRW Kabupaten Bekasi 2009 -2030

RENCANA POLA RUANG

Kabupaten Bekasi dibagi dalam dua zona pemanfaatan ruang kawasan yaitu

kawasan lindung dan kawasan budi daya. Secara terperinci diuraikan sebagai

berikut:

RENCANA POLA RUANG KAWASAN LINDUNG

Rencana Kawasan Lindung di Kecamatan Tambelang yang telah ditetapkan dalam

RTRW Kabupaten Bekasi meliputi:

Kawasan Lindung Resapan Air dengan kondisi eksisting berupa pemanfaatan

budi daya lahan kering;

Kawasan Lindung Rawan Bencana Banjir; dan

Kawasan Situ termasuk kawasan resapan air adalah lahan-lahan peruntukan:

pertanian lahan basah, pertanian lahan kering dan tanaman tahunan.

Penetapan kawasan lindung dimaksudkan untuk mengatur hubungan antara

berbagai kegiatan dalam pembangunan dengan fungsi-fungsi ruang yang ada agar

diperoleh pemanfaatan kawasan yang optimal sesuai dengan daya dukungnya.

Dengan demikian, penetapan kawasan lindung adalah bentuk-bentuk pengaturan

pemanfaatan ruang di kawasan lindung seperti rehabilitasi kawasan, konservasi,

penelitian dan pendidikan, wisata alam dan bentuk-bentuk pemanfaatan hasil

hutan bakau lainnya yang bersifat lestari. Penataan ruang di kawasan lindung

dimaksudkan agar:

Diperoleh kawasan lindung yang optimal sesuai dengan kriteria dan ketentuan

yang berlaku tentang kawasan lindung;

Meningkatkan fungsi kawasan lindung melalui pengelolaan kawasan yang

spesifik;

Mengantisipasi terjadinya bentuk-bentuk kerusakan kawasan lindung yang

menyebabkan daya dukung terhadap kawasan secara keseluruhan menurun.

Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap kawasan lindung, maka luas

kawasan lindung adalah 13.160 Ha (10,33%), adapun kawasan yang termasuk

dalam kategori sebagai kawasan lindung di Kabupaten Bekasi adalah:

Kawasan lindung hutan Muaragembong;

Kawasan lindung resapan air (Kecamatan Tambelang) dengan kondisi eksisting

berupa pemanfaatan budi daya lahan kering dengan luas 5.307,54 Ha;

Kawasan lindung rawan bencana banjir (tersebar di beberapa bagian

kecamatan antara lain: Kecamatan Cibitung, Cikarang Selatan, Cikarang Timur,

Cikarang Utara, Cikarang Pusat, Cabangbungin, Kedungwaringin, Pebayuran,

Sukakarya, Sukatani, Sukawangi, Tambelang, Babelan, Muaragembong,

Tambun Utara, dan Tarumajaya, dengan luas 32.637,29 Ha) dan bencana



2-6


longsor (di Kecamatan Tambun Utara dengan luas 133,877 Ha).

Kawasan perlindungan setempat di sepanjang sempadan sungai (5.820,33

Ha);

Kawasan Pantai Berhutan Bakau dan sempadan pantai di Kecamatan

Muaragembong, dengan luas 1.382,59 Ha; dan

Kawasan sempadan pantai dengan lebar 100 meter sepanjang garis pantai di

sepanjang Pantai, dengan luas 566,103 Ha.

Kawasan lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama

melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumberdaya alam dan

sumberdaya buatan, meliputi:

Kawasan Situ;

Kawasan sempadan sungai, jalur hijau dan rawan bencana; dan

Kawasan resapan air.

Kawasan situ berlokasi di Cikarang Selatan, Tambun Selatan, Cikarang Pusat, Setu,

Serang Baru, Pebayuran, Sukakarya, Sukawangi dengan luas total + 145,69 Ha.

Kawasan resapan air terdapat di Kecamatan Setu, Kecamatan Cibarusah dan

Kecamatan Tambelang. Termasuk kawasan resapan air adalah lahan-lahan

peruntukan: pertanian lahan basah, pertanian lahan kering dan tanaman tahunan.

RENCANA POLA RUANG KAWASAN BUDI DAYA

Budi daya di Kabupaten Bekasi mempunyai luas 114.228,35 Ha yang terdiri dari

Kawasan Pertanian, Kawasan/Lahan Peruntukan Industri, Kawasan Permukiman,

Kawasan Pariwisata, Kawasan Lainnya.

Permukiman

Kawasan permukiman, terdiri dari:

Kawasan permukiman eksisting berlokasi tersebar di seluruh kecamatan

seluas +13.918 Ha;

Kawasan pengembangan permukiman perkotaan berlokasi di Kecamatan

Cibitung, Karang Bahagia, Tambun Utara, Sukatani, Sukawangi, Cikarang

Timur, Cikarang Pusat, Tambun Selatan, Serang Baru, Setu, Cikarang Selatan,

Cikarang Barat, dengan luas + 24.312,98 Ha; dan

Kawasan pengembangan permukiman perdesaan antara lain di Kecamatan

Cibarusah, Tambelang, dan Serang Baru dengan luas + 4.906,52 Ha.

Industri

Kawasan lahan peruntukan industri, terdiri dari:

Kawasan industri berlokasi di Kecamatan Cikarang Utara, Cikarang Barat,

Cikarang Selatan, Cikarang Pusat, Tambelang, Serang Baru dan Setu dengan

luas keseluruhan +3.589 Ha;

Lahan peruntukan Industri berlokasi di Kecamatan Tambun Selatan, Cikarang

Barat, Cikarang Utara, Cikarang Timur, Cikarang Selatan dan Serang Baru

dengan luas keseluruhan +2.964 Ha; dan

Industri eksisting berlokasi di Kecamatan Tambun Utara, Tambun Selatan,

Cibitung, Cikarang Barat, Cikarang Utara, Cikarang Timur, Cikarang Pusat,

Cikarang Selatan, Karang Bahagia dan Setu dengan luas keseluruhan +5.059

Ha.

Pertanian Lahan Basah

Pengembangan kawasan budi daya pertanian tanaman pangan yang akan dilakukan

di Kabupaten Bekasi mengacu pada Land Sistim Description tentang komoditi

tanaman pertanian lahan basah/sawah. Hal ini harus dilakukan agar

pengembangan komoditas dimaksud mendapatkan produksi dan produktivitas

yang optimal, tanpa harus melakukan upaya-upaya eliminasi faktor-faktor

penghambat, baik faktor jenis tanah, kedalaman efektif tanah maupun kelerengan

lahan. Pengembangan yang dilakukan pada lahan-lahan yang tidak sesuai akan

menimbulkan biaya tinggi dalam proses produksi. Kawasan pertanian, terdiri dari:

Kawasan pertanian lahan basah berlokasi di Kecamatan Cabangbungin,

Sukawangi, Sukakarya, Sukatani, Karang Bahagia, Pebayuran, Kedungwaringin,

Cikarang Timur, Setu, Serang Baru, Cibarusah dan Tambelang dengan luas

keseluruhan + 50.409 Ha;

Kawasan pertanian lahan kering berlokasi di Kecamatan Serang Baru,

Cibarusah dan Tambelang dengan luas keseluruhan +3.332 Ha; dan

Kawasan pertanian tanaman tahunan yang berfungsi sebagai resapan air

berlokasi di Kecamatan Cikarang Selatan, Setu, Serang Baru, Cibarusah dan

Tambelang dengan luas keseluruhan +4.533 Ha.

Rencana Kawasan Budi daya di Kecamatan Tambelang yang telah ditetapkan dalam

RTRW Kabupaten Bekasi meliputi:

Kawasan Pengembangan Permukiman Perdesaan;

Kawasan Industri;

Kawasan Pertanian Lahan Basah;

Kawasan Pertanian Lahan Kering; dan

Kawasan Pertanian Tanaman Tahunan.



2-7


2.1.4 Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Tambelang

2011-2031

RENCANA STRUKTUR RUANG KECAMATAN TAMBELANG

Untuk mendukung struktur ruang yang direncanakan pembagian fungsi ruang

pengembangan sehubungan dengan pembagian wilayah kota (BWK) di titik berat

pada penekanan keterkaitan antar wilayah yang didukung oleh perkembangan

aktifitas ekonomi di daerah belakangnya. pembagian fungsi ruang pengembangan

merupakan struktur kawasan yang dibagi dalam fungsi dan peran bagian-bagian

kawasan.

Struktur ruang ini memberikan landasan bagi perancangan elemen-elemen lebih

detil dari kawasan, dengan menciptakan kerangka kawasan. Namun, dalam

pengembangan secara umum tidak dapat dilakukan bersama-sama dalam satu

kesatuan tempat dan waktu di setiap bagian wilayahnya. Hal ini disebabkan setiap

bagian wilayah mempunyai permasalahan dan kendala pembangunan baik yang

menyangkut perencanaan maupun pelaksanaan (pembiayaan, aparatur,

sumberdaya, pengawasan dan lain-lain) yang berbeda.

Untuk mengembangkan suatu wilayah dibutuhkan tahapan-tahapan

pengembangan dan pemusatan pembangunan pada titik tertentu yang disebut

pusat pengembangan atau pusat pertumbuhan. Hal ini bukan berarti wilayah

lainnya tidak penting, namun demi efisiensi, ada berbagai kegiatan atau kebutuhan

masyarakat yang dapat dipenuhi oleh pusat pengembangan tanpa harus dibangun

di setiap bagian wilayah atau wilayah pelayanannya.

Kecamatan Tambelang selanjutnya disebut sebagai BWP Tambelang, dibagi

kedalam 7 BWK yang masing-masing terdiri dari satu desa, sebagai berikut:

1. BWK I yaitu Desa Sukarapih yang secara administratif statusnya sebagai

Ibukota Kecamatan Tambelang dan secara struktural berfungsi sebagai pusat

pelayanan Kecamatan;

2. BWK II yaitu Desa Sukarahayu yang secara struktural memiliki fungsi melayani

lingkungan internal BWK II;

3. BWK III yaitu Desa Sukamaju yang secara struktural memiliki fungsi melayani

lingkungan internal BWK III;

4. BWK IV yaitu Desa Sukaraja yang secara struktural fungsi sebagai Desa

Sukamaju yang secara struktural memiliki fungsi melayani lingkungan internal

BWK IV;

5. BWK V yaitu Desa Sukamantri yang secara struktural fungsi sebagai pusat

pelayanan BWK di sekitarnya;

6. BWK VI yaitu Desa Sukabakti yang secara struktural memiliki fungsi melayani

lingkungan internal BWK VI;

7. BWK VII yaitu Desa Sukawijaya yang secara struktural memiliki fungsi melayani

lingkungan internal BWK VII.

BWK PRIORITAS

diketahui tingkat keterpusatan setiap pusat-pusat pelayanan di wilayah Kecamatan

Tambelang, Berikut adalah hasil dari perhitungan:

1. BWK I Desa Sukarapih sebagai Pusat Pelayanan Kawasan (PPK) yang melayani

wilayah Kecamatan. Sebagai PPK peran dan fungsi Kecamatan Tambelang

diarahkan sebagai:

• Pusat administrasi pemerintahan kecamatan dan desa;

• Pusat perdagangan, jasa, dan perkantoranskala antarkecamatan, internal

kecamatan, dan desa;

• Pusat sarana pelayanan umum sosial ekonomi skala kecamatan dan desa;

dan

• Pusat sarana pelayanan transportasi antarkecamatan.

2. Pusat sarana pelayanan transportasi regional.BWK II yaitu desa yang berfungsi

sebagai Pusat Pelayanan Lokal (PPL) sebagai pusat pelayanan lokal diarahkan

di Desa Sukarahayu.Peran dan fungsi desa tersebut adalah sebagai:

• Pusat administrasi pemerintahan desa;

• Pusat perdagangan, jasa, dan perkantoranskala kecamatan dan desa;


dan

• Pusat sarana pelayanan transportasi kecamatan.

3. BWK V yaitu desa yang berfungsi sebagai Pusat Pelayanan Lokal (PPL)sebagai

pusat pelayanan lokal diarahkan di Desa Sukamantri.Peran dan fungsi desa

tersebut adalah sebagai:

• Pusat administrasi pemerintahan desa;

• Pusat perdagangan, jasa, dan perkantoranskala kecamatan dan desa;


dan

• Pusat sarana pelayanan transportasi kecamatan.



2-8


Gambar 2-1 Peta Rencana Struktur Ruang Kecamatan Tambelang



2-9


Gambar 2-2 Peta Rencana Pola Ruang Kecamatan Tambelang



2-10


ARAHAN RENCANA PER BLOK RENCANA

Pada prinsipnya, zona-zona yang akan dikembangkan khusus sebagai zona

perumahan dan permukiman sebagian besar adalah zona baru yang lahannya baru

dialokasikan dalam RDTR ini. Sedangkan sebagian besar zona-zona permukiman

yang telah terbentuk sebelum RDTR ini disusun, dijadikan sebagai zona campuran

karena di dalamnya telah bercampur secara merata beberapa fungsi seperti

permukiman, perdagangan/jasa, perkantoran, dan fasilitas umum & fasilitas sosial.

bentuk-bentuk penataan zona perumahan dan permukiman di BWP Tambelang

dilakukan dengan memperhatikan beberapa hal, diantaranya:

1. Pengembangan kawasan permukiman baru tidak dapat dilakukan diatas lahan

pertanian dan/atau lahan kawasan lindung;

2. Kawasan yang dikembangkan adalah kawasan permukiman perdesaan dan

perumahan berskala menengah dan/atau kecil dengan kepadatan rendah-

tinggi;

3. Revitalisasi pada kawasan permukiman yang padat dan cenderung sudah

terbentuk menjadi permukiman kumuh dan memiliki nilai ekonomi yang tinggi.

Dengan melakukan revitalisasi diharapkan dapat meningkatkan nilai ekonomis

kawasan tanpa dilakukan pemindahan terhadap penduduk yang bermukim

pada kawasan tersebut;

4. Peningkatan kualitas dan kapasitas sarana dan prasarana pengelolaan

lingkungan permukiman berupa jaringan drainase, sanitasi, air bersih,

pengelolaan sampah terpadu, penanggulangan banjir dan kebakaran, evakuasi

bencana banjir dan kebakaran, dan sebagainya;


lingkungan permukiman terutama dilakukan pada kawasan permukiman yang

sudah cukup teratur akan tetapi memiliki sarana dan prasarana lingkungan

permukiman yang belum memadai;

6. Peningkatan kualitas dan kapasitas prasarana dan sarana transportasi berupa

jaringan jalan, perparkiran, angkutan publik, dan sebagainya;

7. Maksimalisasi penciptaan RTH privat pada kawasan permukiman lama dan

baru; dan

8. Penataan bangunan dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien

Lantai Bangunan (KLB) yang sesuai.

Tabel 2-4 Luas Rencana Pemanfaatan Lahan Kecamatan

Tambelang

No. Rencana Pola Ruang Luas (m2)

Zona Budi daya

1 Kolam 19.586,26

2 Lapangan/Terminal 9.027,97

3 Permukiman Eksisting 2.229.785,03

No. Rencana Pola Ruang Luas (m2)

4 Rencana Zona Industri 144.423,04

5 Rencana Zona Pertanian Lahan Kering 906.391,57

6 Rencana Zona Pertanian Lahan Basah 23.713.753,68

7 Zona Perdagangan, Jasa, & Perkantoran 1.244.193,49

8 Zona Permukiman 4226538,56

Luas Zona Budi daya 32.493.699,60

Zona Lindung

1 RTH Kota 4.894,20

2 Kawasan Rawan Bencana Banjir 1.069.652,58

3 Sempadan Sungai 1.154.670,12

4 Sempadan SUTET 152.705,12

5 Tempat Pemakaman Umum 15.000,00

Luas Zona Lindung 2.396.922,02

Luas Total Pola Ruang 34.890.621,61

Sumber: Hasil Analisis, 2011

Zona Perumahan Dan Permukiman

Pada prinsipnya, zona-zona yang akan dikembangkan khusus sebagai zona

perumahan dan permukiman sebagian besar adalah zona baru yang lahannya baru

dialokasikan dalam RDTR ini. Sedangkan sebagian besar zona-zona permukiman

yang telah terbentuk sebelum RDTR ini disusun, dijadikan sebagai zona campuran

karena di dalamnya telah bercampur secara merata beberapa fungsi seperti

permukiman, perdagangan/jasa, perkantoran, dan fasilitas umum & fasilitas sosial.

Bentuk-bentuk penataan zona perumahan dan permukiman di Kecamatan

Tambelang dilakukan dengan memperhatikan beberapa hal, diantaranya:

1. Pengembangan kawasan permukiman baru tidak dapat dilakukan diatas lahan

pertanian dan/atau lahan kawasan lindung;

2. Kawasan yang dikembangkan adalah kawasan permukiman perdesaan dan

perumahan berskala menengah dan/atau kecil dengan kepadatan rendah-

tinggi;

3. Revitalisasi pada kawasan permukiman yang padat dan cenderung sudah

terbentuk menjadi permukiman kumuh dan memiliki nilai ekonomi yang tinggi.

Dengan melakukan revitalisasi diharapkan dapat meningkatkan nilai ekonomis

kawasan tanpa dilakukan pemindahan terhadap penduduk yang bermukim

pada kawasan tersebut;


lingkungan permukiman berupa jaringan drainase, sanitasi, air bersih,

pengelolaan sampah terpadu, penanggulangan banjir dan kebakaran, evakuasi

bencana banjir dan kebakaran, dan sebagainya;


lingkungan permukiman terutama dilakukan pada kawasan permukiman yang

sudah cukup teratur akan tetapi memiliki sarana dan prasarana lingkungan



2-11


permukiman yang belum memadai;

6. Peningkatan kualitas dan kapasitas prasarana dan sarana transportasi berupa

jaringan jalan, perparkiran, angkutan publik, dan sebagainya;

7. Maksimalisasi penciptaan RTH privat pada kawasan permukiman lama dan

baru; dan

8. Penataan bangunan dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien

Lantai Bangunan (KLB) yang sesuai.

Zona-zona yang direncanakan sebagai zona perumahan dan permukiman di

Kecamatan Tambelang diantaranya adalah sebagai berikut:

1. Zona perumahan dan permukiman di BWK Ipada dasarnya paling banyak

dikembangkan dan paling banyak menuntut alokasi lahan yang berasal dari

lahan pertanian. Hal tersebut dilakukan mengingat Desa Sukarapih sebagai

BWK yang perkembangannya diproyeksi akan terjadi secara pesat dengan

kegiatan yang cukup kompleks. Tentunya alokasi lahan untuk zona

perumahan dan permukiman tidak lantas menghabiskan seluruh lahan

pertanian di desa ini. Zona perumahan dan permukiman direncanakan

dikembangkan di bagian utara-barat dan bagian timur-selatan Desa

Sukarapih. Perumahan yang dikembangkan harus perumahan tipe menengah

dan/atau sederhana dengan kepadatan rendah-tinggi;

2. Zona perumahan dan permukiman di BWK II direncanakan akan

dikembangkan untuk perumahan menengah dan/atau sederhana dengan

kepadatan rendah-tinggi di lokasi-lokasi berikut:

a. Memenuhi lahan bagian timur Desa Sukarahayu dikembangkan ke sebelah

timur dari zona permukiman yang telah ada sebelumnya. Zona

permukiman yang telah terbangun saat ini pada awalnya berkembang

secara memita (ribbon development) mengikuti jalan desa, yang

kemudian berkembang spasial memanjang dan saat ini diarahkan untuk

meneruskan perkembangan secara memanjang tersebut sampai ke

perbatasan timur, utara, dan selatan Desa Sukarahayu; dan

b. Memenuhi lahan yang letaknya di tengah Desa Sukarahayu dari batas

utara sampai selatan, diantara jalan dan sungai.

3. Zona perumahan dan permukiman di BWK III dikembangkan mengikuti jalan

yang telah terbangun mengikuti perkembangan zona permukiman yang telah

ada sebelumnya. Perumahan yang dapat dikembangkan di BWK III ini adalah

perumahan sederhana dengan kepadatan rendah-sedang;

4. Zona perumahan dan permukiman di BWK IV tidak terlalu banyak

dikembangkan. Zona perumahan dan permukiman baru dapat dikembangkan

mengikuti permukiman yang telah terbentuk sebelumnya di sepanjang jalan.

Perumahan yang dapat dikembangkan di BWK IV ini adalah perumahan

sederhana dengan kepadatan rendah-sedang;

5. Zona perumahan dan permukiman di BWK V dikembangkan untuk

perumahan menengah dan/atau sederhana dengan kepadatan rendah-tinggidi

sepanjang jalan dan perkembangannya diarahkan ke belakang (timur dan

barat) beberapa persil;

6. Zona perumahan dan permukiman di BWK VI tidak terlalu banyak

dikembangkan. Zona perumahan dan permukiman baru dapat dikembangkan

mengikuti permukiman yang telah terbentuk sebelumnya di sepanjang jalan.

Perumahan yang dapat dikembangkan di BWK VI ini adalah perumahan

sederhana dengan kepadatan rendah-sedang; dan

7. Zona perumahan dan permukiman di BWK VIIdikembangkan mengikuti jalan

yang telah terbangun mengikuti perkembangan zona permukiman yang telah

ada sebelumnya. Perumahan yang dapat dikembangkan di BWK VII ini adalah

perumahan sederhana dengan kepadatan rendah-sedang.

ZONA PERDAGANGAN DAN JASA

Pada prinsipnya, zona perdagangandan jasa di Kecamatan Tambelang akan

dikembangkan di sepanjang koridor jalan-jalan utama masing-masing BWK dengan

pola memita (ribbon development) dan hanya 1 persil kiri dan kanan jalan utama

diluar zona lindung. Perbedaannya pengaturannya terletak pada skala pelayanan

unit-unit perdagangan dan jasa tersebut.

Untuk di wilayah BWK I, II, dan V, zona perdagangan dan jasa diperuntukkan

bagi unit-unit perdagangan dan jasa dengan skala pelayanan tingkat

antarkecamatan dan internal Kecamatan Tambelang. Diasumsikan bahwa unit

perdagangan dan jasa yang akan dikembangkan berdampak memberikan

bangkitan dan tarikan yang besar serta berdampak signifikan terhadap pergerakan

wilayah,diantaranya berupa:

1. Pertokoan / pusat perbelanjaan;

2. Toko besar/menengah;

3. Ruko;

4. Supermarket;

5. Pasar modern/tradisional besar/menengah;

6. Restoran besar/menengah;

7. Penginapan menengah/kecil;

8. Jasa bengkel besar/menengah;

9. Jasa salon besar/menengah;

10. Jasa komunikasi besar/menengah;

11. Jasa lembaga keuangan;

12. SPBU; dan

13. Jasa besar/menengah lainnya.

Untuk di wilayah BWK III, IV, VI, dan VII, zona perdagangan dan jasa

diperuntukkan bagi unit-unit perdagangan dan jasa dengan skala pelayanan

tingkat lokal/lingkungan. Diasumsikan bahwa unit perdagangan dan jasa yang

akan dikembangkan berdampak memberikan bangkitan dan tarikan yang sedikit

serta tidak berdampak signifikan terhadap pergerakan wilayah, diantaranya

berupa:

1. Toko menengah/kecil;

2. Pasar modern/tradisonal lokal;

3. Restoran kecil;

4. Bengkel kecil;



2-12


5. Salon kecil;

6. Jasa komunikasi kecil;

7. Jasa lembaga keuangan kecil; dan

8. Jasa kecil lainnya.

ZONA PERKANTORAN

Zona perkantoran di Kecamatan Tambelang diarahkan hamper sama dengan zona

perdagangan dan jasa, yaitu pada prinsipnya perkembangannya di sepanjang jalan.

Namun zona perkantoran swasta hanya boleh dikembangkan di BWK I, II, dan V.

Khusus untuk BWK I, II, dan V, zona perkantoran swasta skala menengah akan

dikembangkan di sepanjang koridor jalan-jalan utama masing-masing BWK dengan

pola memita (ribbon development) dan hanya 1 persil kiri dan kanan jalan utama

diluar zona lindung. Zona perkantoran pemerintah mengikuti lokasi yang telah ada

sebelumnya.

Untuk BWK III, IV, VI, dan VII, zona perkantoran yang diperbolehkan hanya

perkantoran swasta kecil dan perkantoran pemerintah yang meliputi kantor

administrasi dan teknis pemerintah, kantor polisi, kantor militer, dan perkantoran

pemerintah lainnya.

Letak pusat pemerintahan Kecamatan Tambelang berada di Desa Sukarapih (BWK I).

Dengan posisi tersebut dapat memberikan kemudahan pelayanan terhadap

masyarakat. Namun, dalam perkembangan kedepan diperlukan penataan kawasan,

sehingga pusat pemerintahan tersebut bisa menjadi ciri khas dan aspek

pendukung citra Kecamatan Tambelang.

Dalam rangka pengembangan pelayanan pemerintahan, maka Kawasan fungsional

pemerintahan dikembangkan berdasarkan kriteria konsep rencana sebagai berikut:

1. Kawasan pemerintahan dikembangkan di ibukota kecamatan dengan

membangun akses menuju kawasan pemerintahan yang dapat dijangkau dari

seluruh wilayah dalam Kecamatan Tambelang;

2. Kawasan pemerintahan dikembangkan dengan memperhatikan jarak dengan

aktivitas lain yang ada sehingga tidak saling menghambat ataupun

mematikan;

3. Kawasan pemerintahan dibangun disertai dengan pengaturan aktivitas lain di

sekitar terutama yang memiliki fungsi komersil sehingga tidak menciptakan

bangkitan dan tarikan memusat yang berpotensi menyebabkan aktivitas yang

berlebih di satu titik.

Zona Sarana Pelayanan Umum

Melihat dari kondisi eksisting, sarana pelayanan umum yang telah ada letaknya

tidak memusat melainkan menyebar di seluruh Kecamatan Tambelang. Namun

dengan bertumbuh dan berkembangnya Kecamatan Tambelang yang harus diiringi

dengan pertumbuhan sarana pelayanan umum maka dapat direncanakan beberapa

zona pelayanan umum di setiap BWK sebagai berikut:

1. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK I:

a. Di bagian utara Desa Sukarapih di sekitar jalan utama ataupun di tengah

zona perumahan & permukiman/ perdagangan & jasa/ perkantoran yang

lokasinya dianggap strategis, dikembangkan untuk pusat sarana

pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan peribadahan skala

kecamatan dan skala desa serta sarana pelayanan umum transportasi

skala antarkecamatan/kecamatan;

b. Di bagian tengah Desa Sukarapih di sekitar persimpangan jalan utama

ataupun di tengah zona perumahan & permukiman/ perdagangan & jasa/

perkantoran yang lokasinya dianggap strategis, dikembangkan untuk

pusat sarana pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan peribadahan

skala kecamatan dan skala desa;

c. Di bagian barat Desa Sukarapih di sekitar ujung paling barat jalan utama

ataupun di tengah zona perumahan & permukiman/ perdagangan & jasa/

perkantoran yang lokasinya dianggap strategis, dikembangkan untuk

pusat sarana pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan peribadahan

skala desa;

d. Di bagian selatan Desa Sukarapih di sekitar ujung paling selatan jalan

utama ataupun di tengah zona perumahan & permukiman/ perdagangan

& jasa/ perkantoran yang lokasinya dianggap strategis, dikembangkan

untuk pusat sarana pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan

peribadahan skala antarkecamatan dan skala kecamatan;

2. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK II dibagi kedalam 4 zona berbeda yang

masing-masing memuat sarana pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan

peribadahan skala desa. Sarana pelayanan umum dapat ditempatkan di sekitar

jalan utama ataupun di tengah zona perumahan & permukiman /perdagangan

& jasa/ perkantoran yang lokasinya dianggap strategis;

3. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK III dibagi kedalam 3 zona berbeda yang


peribadahan skala desa. Dua zona terletak di pusat desa yang berkembang

secara memusat, dan satu zona terpisah di wilayah pojok utara-barat Desa

Sukamaju mengikuti zona perumahan dan permukiman yang telah

berkembang sebelumnya. Sarana pelayanan umum dapat ditempatkan di

sekitar jalan utama ataupun di tengah zona perumahan dan

permukiman/perdagangan dan jasa/perkantoran yang lokasinya dianggap

strategis;

4. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK IV dibagi kedalam 2 zona berbeda yang


peribadahan skala desa. Satu zona di sebelah utara dan satu zona di sebelah

selatan Desa Sukaraja. Sarana pelayanan umum dapat ditempatkan di sekitar

jalan utama ataupun di tengah zona perumahan & permukiman/ perdagangan


5. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK V dibagi kedalam 2 zona berbeda yang


peribadahan skala desa. Satu zona di sebelah utara dan satu zona di sebelah

selatan Desa Sukaraja. Sarana pelayanan umum dapat ditempatkan di sekitar




2-13



6. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK VI dapat juga dibagi kedalam 3 zona yang

tersebar merata di wilayah utara, tengah, dan barat Desa Sukabakti. masing-

masing memuat sarana pelayanan umum pendidikan, kesehatan, dan

peribadahan skala desa.Sarana pelayanan umum dapat ditempatkan di sekitar


& jasa/ perkantoran yang lokasinya dianggap strategis; dan

7. Zona Sarana Pelayanan Umum BWK VII dibagi kedalam 3 zona. Satu zona di

bagian timur dan dua zona lainnya di bagian tengah-utara dan tengah-selatan

Desa Sukawijaya.Masing-masing memuat sarana pelayanan umum pendidikan,

kesehatan, dan peribadahan skala desa. Sarana pelayanan umum dapat

ditempatkan di sekitar jalan utama ataupun di tengah zona perumahan &

permukiman/ perdagangan & jasa/ perkantoran yang lokasinya strategis.

ZONA INDUSTRI

Pengembangan kegiatan industri di wilayah Kecamatan Tambelang diarahkan pada

kegiatan industri skala kecil atau skala rumah tangga bebasis potensi dan

penyerapan tenaga kerja lokal. Maka, kawasan fungsional perindustrian

dikembangkan berdasarkan konsep rencana sebagai berikut:

1. Industri yang dikembangkan berskala kecil atau berskala rumah tangga;

2. Pengembangan industri meliputi pengembangan jaringan pemasaran dan

jaringan produksi hulu-hilir;

3. Industri berskala besar atau sedang dapat dikembangkan selama memiliki

keterkaitan dengan kegiatan pertanian khususnya pertanian lahan basah

ataupun sektor unggulan lainnya yang ada di wilayah Kecamatan Tambelang;

4. Industri yang dikembangkan wajib menyerap tenaga kerja lokal dari

Kecamatan Tambelang;

5. Kawasan industri berkembang dengan tidak mengurangi lahan pertanian

dan/atau lahan kawasan lindung di Kecamatan Tambelang;

6. Kawasan industri yang dikembangkan harus dapat dipastikan tidak memiliki

dampak buruk terhadap lingkungan dan sosial/ekonomi masyarakat

Kecamatan Tambelang;

7. Kawasan industri yang dikembangkan harus dapat memberi manfaat fisik

maupun non fisik bagi lingkungan sekitar dalam Kecamatan Tambelang;

8. Kawasan industri dikembangkan dengan memperhatikan jarak dengan

aktivitas lain yang ada sehingga tidak saling menghambat ataupun

mematikan;

9. Perindustrian dikembangkan dengan pengaturan aktivitas lain di sekitar

terutama yang memiliki fungsi komersil sehingga tidak menciptakan

bangkitan dan tarikan memusat yang berpotensi menyebabkan aktivitas yang

berlebih di satu titik.

Pada masa yang akan datang sektor industri akan menjadi salah satu kegiatan

yang memiliki kontrisbusi cukup tinggi di wilayah Kecamatan Tambelang. Hal ini

dipengaruhi oleh kebijakan pengembangan yang terintegrasi dengan

pengembangan kawasan industri. Secara alamiah kegiatan industri sudah

berkembang di Tambelang dalam skala kecil dan menengah.

Pengembangan kegiatan industri di Kecamatan Tambelang perlu dilakukan

perencanaan yang komprehensif dari berbagai aspek sehingga keberadaan

kegiatan industri akan dapat saling mendukung dengan kerangka kebijakan

kegiatan sektoral dan keruangan di wilayah Kecamatan Tambelang, sehingga tidak

menimbulkan masalah baru. Aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam

pengembangan kegiatan industri ini adalah:

1. Faktor kelayakan lokasi untuk mendukung kegiatan industri;

2. Jenis kegiatan industri yang akan dikembangkan;

3. Keterkaitan kegiatan industri dengan sektor lainnya yang menjadi sektor

unggulan di Kecamatan Tambelang; dan

4. Kebijakan regional yang terkait dengan pengembangan kegiatan industri.

Industri yang dapat dikembangkan di Kecamatan Tambelang dibatasi hanya:

Industri pertanian skala kecil;

Industri pertanian skala sedang;

Industri pertanian skala besar;

Industri non polutan skala kecil / skala rumah tangga; dan,

Industri non polutan skala sedang.

Zona agroindustri direncanakan untuk berada di 2 lokasi, yaitu:

1. Desa Sukamaju bagian selatan yang dapat menampung dan mengolah produksi

pertanian lahan basah dari Desa Sukaraja, Sukamaju, Sukarapih, dan

Sukarahayu; dan

2. Desa Sukabakti bagian tengah yang dapat menampung dan mengolah produksi

pertanian lahan basah dari Desa Sukarahayu, Sukabakti, Sukawijaya dan

Sukamantri.

ZONA LAINNYA (PERTANIAN LAHAN BASAH)

Pertanian sebagai salah satu kegiatan utama yang dikembangkan di Kecamatan

Tambelang tentunya perlu dikembangkan dengan konsep khusus agar

keberadaannya berperan signifikan. Beberapa konsep pengembangan bagi

kawasan pertanian di Kecamatan Tambelang adalah sebagai berikut:

Mempertahankan eksistensi kawasan pertanian dengan meningkatkan

sistem irigasinya menjadi irigasi teknis;

Mengembangkan industri pertanian dan industri lain yang erat kaitannya

dengan pertanian dalam satu kawasan pertanian; dan

Mengembangkan sistem penanggulangan banjir di kawasan pertanian.

2.2 TINJAUAN TEORITIS

2.2.1 Kedudukan Dokumen Peraturan Zonasi dalam

Hierarki Dokumen Rencana Tata Ruang

Menurut UU no. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, ditinjau dari skalanya

produk rencana tata ruang di Indonesia dikelompokkan menjadi 2, yaitu:



2-14


Rencana tata ruang yang bersifat umum, disebut dengan Rencana Umum Tata

Ruang, yaitu meliputi:

a) Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN),

b) Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRW Provinsi),

c) Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRW Kabupaten), dan

d) Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW Kota).

Rencana tata ruang yang sifatnya lebih detail, disebut dengan Rinci Tata

Ruang, yaitu meliputi:

a) Rencana Tata Ruang Pulau/Kepulauan,

b) Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional,

c) Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi,

d) Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kabupaten,

e) Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Kabupaten,

f) Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan dalam Wilayah Kabupaten,

g) Rencana Tata Ruang Bagian Wilayah Kota,

h) Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kota, dan

i) Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Kota.

Pada pasal 14 ayat 6 disebutkan pula bahwa RDTR merupakan dasar penyusunan

Peraturan Zonasi. Hirarki dari masing-masing produk rencana tata ruang tersebut

dan kedudukan Peraturan Zonasi dalam hirarki dokumen Rencana Tata Ruang

ditampilkan pada

Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Proses Pelaksanaan Penataan Ruang

Apabila dilihat dari muatan di dalamnya, terdapat irisan antara muatan di dalam

RDTR, Peraturan Zonasi, dan RTBL, dimana ketiga dokumen ini masing-masing

memuat zoning map (peta guna lahan) serta intensitas dan tata bangunan. Akan

tetapi ketiga dokumen perangkat tata ruang ini menyorotinya untuk tujuan dan

kegunaan yang berbeda. Sketsa pada Gambar 2 5.

Dokumen RDTR sendiri kemudian dijabarkan lebih lanjut menjadi (RTRK) dan

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang mengatur penataan bangunan

dan lingkungan. Dengan demikian, posisi Peraturan Zonasi berperan menjembatani

antara dokumen RDTR dengan RTRK dan RTBL. Kedudukan Muatan Peraturan

Zonasi Terhadap Muatan RTRW, RDTR dan RTBL seperti terlihat pada Gambar 2 4.

Apabila dilihat dari muatan di dalamnya, terdapat irisan antara muatan di dalam

RDTR, Peraturan Zonasi, dan RTBL, dimana ketiga dokumen ini masing-masing

memuat zoning map (peta guna lahan) serta intensitas dan tata bangunan. Akan

tetapi ketiga dokumen perangkat tata ruang ini menyorotinya untuk tujuan dan

kegunaan yang berbeda.

.

Gambar 2-3 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Hirarki Dokumen

Rencana Tata Ruang

Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Hirarki Dokumen Rencana Tata Ruang

RE

GIO

NA

LP

ER

KO

TA

AN

RENCANA RINCI TATA RUANGRENCANA UMUM TATA RUANG

RTRW NASIONALRTR PULAU/KEPULAUAN

RTR KWS STRA. NASIONAL

RTRW PROVINSI RTR KWS STRA. PROVINSI

RTR KWS STRA. KABRTRW KABUPATEN

RTDR WIL KABUPATEN

PERATURAN ZONASI

RTRW KOTA

RTR KWS PERKOTAAN DLM WIL KAB

RTR BAGIAN WIL KOTA

RTR KWS STRA. KOTA

RTDR WIL KOTA

PERATURAN ZONASI

RTR KWS METROPOLITAN

Sumber: UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Pasal 14 ayat (6) dan PP

No.15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang Pasal 157 ayat (3)



2-15


Gambar 2-4 Irisan Muatan RDTR, Peraturan Zonasi, dan RTBL



Gambar 2-5 Kedudukan Peraturan Zonasi terhadap RTRW, RDTR

dan RTRK/RTBL



2.3 FUNGSI DAN MANFAAT PERATURAN ZONASI

2.3.1 Fungsi

“Rancangan Peraturan Daerah” tentang Zoning Regulation Kecamatan Tambelang

ini kelak setelah disahkan menjadi Peraturan Daerah, merupakan alat dan panduan

dalam proses perencanaan pembangunan pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang. Adapun fungsi utama dari kegiatan ini adalah:

Sebagai instrumen pengendalian pembangunan

Peraturan zonasi memuat tentang prosedur pelaksanaan pembangunan

sampai ke tata cara pengawasannya.

Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional

Ketentuan dalam peraturan zonasi dapat menjadi jembatan dalam

penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat

ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke

dalam rencana yang bersifat sub makro (zoning plan) sampai dengan

pada rencana yang rinci (land use plan).

Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan

Peraturan zonasi mencakup guna lahan, intensitas pembangunan, tata

bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan.

2.3.2 Manfaat

Manfaat dari kegiatan Penyusunan peraturan zonasi Kecamatan Tambelang ini

kelak setelah disahkan adalah:

Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai;

Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik;

Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat; dan

Mendorong pengembangan ekonomi.

2.4 KETENTUAN UMUM

2.4.1 Klasifikasi Zona

PERTIMBANGAN PEMBAGIAN ZONA (ZONASI)

Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan

yang spesifik. Pembagian zona atau zonasi dilakukan dengan pertimbangan-

pertimbangan sebagai berikut:

a. Karakteristik pemanfaatan ruang/lahan yang sama;

b. Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, branchgang atau batas kapling;

c. Orientasi bangunan; dan

d. Lapis bangunan.



2-16


Batas zonasi sebaiknya pada batasan fisik yang bersifat relatif permanen dan

mudah dikenali, sehingga tidak menimbulkan berbagai interpretasi. Dalam

beberapa hal, batasan administrasi dapat juga menjadi pertimbangan yang sangat

penting.

PEMBAGIAN ZONA

Zona merupakan peruntukkan tanah untuk fungsi tertentu yang menetapkan jenis

penggunaan atas bidang tanah dan peraturan-peraturan pemanfaatan ruang yang

berlaku pada bidang tanah tersebut.

Berdasarkan hirarkinya, zona di dalam Kecamatan Tambelang terdiri dari:

Zona Dasar

yaitu pembagian kawasan sesuai dengan Rencana Pola Ruang dalam RTRW

Kabupaten Bekasi, yang terbagi atas Kawasan Lindung dan Kawasan Budidaya.

Zona Spesifik

yaitu pembagian jenis peruntukan lahan pada Kawasan Lindung dan Kawasan

Budidaya sebagaimana telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten Bekasi dan

diperdetail pada RDTR Kecamatan Tambelang.

Zona Teknis

yaitu pembagian kawasan sesuai dengan jenis peruntukannya telah ditetapkan

dalam RDTR Kecamatan Tambelang.

Masing-masing zona atau sub zona diberi kode untuk dimasukan dalam Ketentuan-

ketentuan Teknis Peraturan Zonasi. Acuan utama yg digunakan dalam pembagian

zona di Kecamatan Tambelang adalah Permen PU No. 20/M/PRT 2011, akan tetapi

berdasarkan hasil analisis, tidak semua zona yg disebutkan dalam peraturan

tersebut terdapat di Kecamatan Tambelang. Untuk lebih jelasnya pembagian zona

di Kecamatan Tambelang dapat dilihat pada Tabel 2-5 berikut ini:

Tabel 2-5 Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona

Kecamatan Tambelang

ZONA DASAR ZONA SPESIFIK ZONA TEKNIS KODE

KAWASAN LINDUNG

Hutan Lindung HL

Kawasan Perlindungan

Setempat Sempadan

Sempadan Sungai PS-1

Sempadan SUTET PS-2

Ruang Terbuka Hijau

Taman Skala Kecamatan RTH-

1

Taman Skala Desa RTH-

2

Suaka Alam & Cagar Budaya SC

Rawan Bencana Alam RB

KAWASAN BUDI

DAYA

Permukiman

Rumah Kepadatan Sangat Tinggi R-1

Rumah Kepadatan Tinggi R-2

Rumah Kepadatan Sedang R-3

Rumah Kepadatan Rendah R-4

Rumah Kepadatan Sangat Rendah R-5

Perdagangan & Jasa

Perdagangan & Jasa Tunggal K-1

Perdagangan & Jasa Kopel K-2

Perdagangan & Jasa Deret K-3

Perkantoran Pemerintah KT-1

Swasta KT-2

Campuran

Perumahan & Perdagangan/Jasa C-1

Perumahan & Perkantoran C-2

Perdagangan/Jasa & Perkantoran C-3

Industri & Pergudangan

Industri

Industri Kimia Dasar I-1

Industri Mesin & Logam Dasar I-2

Industri Ringan/Kecil/Rumah

Tangga I-3

Aneka Industri I-4

Pergudangan Pergudangan Terbuka G-1

Pergudangan Tertutup G-2

Sarana Pelayanan Umum

Pendidikan SPU-1

Transportasi SPU-2

Kesehatan SPU-3

Olahraga SPU-4

Sosial Budaya SPU-5

Peribadatan SPU-6

Peruntukan Lainnya

Pertanian Lahan Basah PL-1

Pertanian Lahan Kering PL-2

Perkebunan PL-3

Perternakan PL-4

Perikanan Darat/Air Tawar PL-5

KAWASAN KHUSUS Khusus Pertahanan & Keamanan KH-1

Khusus Instalasi Vital KH-2

Sumber: Hasil Analisis, 2012; Permen PU No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman

RDTR dan Peraturan Zonasi.



2-17


Masing-masing zona yang sudah ditetapkan dalam Kecamatan Tambelang harus

didefinisikan dengan tepat sehingga diperoleh pengertian yang sama antara semua

pengguna ruang/lahan dengan pemerintah sebagai pelaksana peraturan.

2.5 PEMBAGIAN BLOK ZONASI

Pembagian blok di Kecamatan Tambelang berfungsi untuk memudahkan proses

pemberian izin dengan memberikan kemudahan dalam menemukan suatu lokasi

yang ingin dicari aturan perizinan zonasinya. Dasar-dasar pembagian blok di

Kecamatan Tambelang adalah sebagai berikut:

a) Ukuran skala peta per blok adalah 1:2500 yang merupakan skala paling ideal

berdasarkan hasil diskusi. Skala ini dianggap mampu memberikan informasi

yang paling jelas dengan kondisi penggunan lahan di Kecamatan Tambelang

yang tidak terlalu rapat ataupun terlalu renggang. Berdasarkan skala ini,

Kecamatan Tambelang dapat dibagi menjadi 52 blok secara keseluruhan;

b) Pembagian blok diberikan indeks pengurutan dengan angka 1 hingga 52 yang

dimulai dari bagian paling selatan dari Kecamatan Tambelang dan berakhir di

bagian paling utara dan paling barat Kecamatan Tambelang; dan

c) Setiap blok rencana zonasi akan diiringi dengan ketentuan-ketentuan teknis

yang selanjutnya akan disebut sebagai Teks Zonasi (Zoning Text).

2.6 KODEFIKASI BLOK ZONASI

Kodefikasi adalah proses pemberian kode untuk mempermudah identifikasi suatu

daerah terutama pada saat pelaksanaan rencana maupun evaluasi. Kodefikasi blok

zonasi Kecamatan Tambelang dapat dlihat pada gambar berikut ini:

Gambar 2-6 Kodefikasi Blok Zonasi Kecamatan Tambelang


Untuk lebih jelasnya, pembagian blok zonasi beserta lingkup administrasi per desa

di Kecamatan Tambelang dapat dilihat Tabel 2-6 dan Gambar 2-7 berikut ini:

Tabel 2-6 Pembagian Blok Zonasi Kecamatan Tambelang

BLOK NO. DESA BLOK NO. DESA

176206-1 Sukaraja 176206-28 Sukabakti/Sukarahayu

176206-2 Sukaraja 176206-29 Sukabakti/Sukarahayu

176206-3 Sukaraja 176206-30 Sukarahayu/Sukamaju

176206-4 Sukaraja 176206-31 Sukarahayu/Sukamaju

176206-5 Sukaraja/Sukarapih 176206-32 Sukarahayu

176206-6 Sukaraja/Sukarapih 176206-33 Sukawijaya/Sukamantri

176206-7 Sukaraja 176206-34 Sukawijaya/Sukamantri

176206-8 Sukaraja/Sukamaju 176206-35 Sukawijaya/Sukabakti

176206-9 Sukarapih 176206-36 Sukawijaya/Sukabakti

176206-10 Sukarapih 176206-37 Sukawijaya/Sukabakti

176206-11 Sukarapih/Sukaraja/ Sukamaju 176206-38 Sukabakti/Sukarahayu

176206-12 Sukarapih/Sukarahayu 176206-39 Sukabakti/Sukarahayu

176206-13 Sukarapih/Sukarahayu 176206-40 Sukamaju/Sukarahayu

176206-14 Sukarapih 176206-41 Sukamaju

176206-15 Sukarapih/Sukamaju 176206-42 Sukamantri

176206-16 Sukamaju 176206-43 Sukawijaya/Sukamantri



176206-19 Sukarahayu 176206-46 Sukawijaya/Sukamantri/ Sukabakti

176206-20 Sukarahayu/Sukarapih 176206-47 Sukawijaya/Sukabakti

176206-21 Sukarahayu/Sukarapih/ Sukamaju 176206-48 Sukabakti

176206-22 Sukamaju 176206-49 Sukamantri



176206-25 Sukabakti/Sukawijaya 176206-52 Sukamantri

176206-26 Sukabakti 176206-53 Sukamantri

176206-27 Sukabakti




2-18


Gambar 2-7 Peta Pembagian Blok Zonasi Kecamatan Tambelang



3-1


3. TEKS ZONASI (ZONING TEXT)

Teks zonasi memuat materi wajib yang meliputi ketentuan kegiatan dan

penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata

bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan

materi pilihan yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar

teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi. Materi-materi ini dibuat berdasarkan

peraturan perundangan yang berlaku, standar-standar nasional, dan hasil analisis

yang telah dilakukan sebelumnya.

3.1 KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan

dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang

bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu,

dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona.

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan

maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam

peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau

komponen yang dikembangkan serta hasil analisis yang telah dilakukan

sebelumnya. Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:

a. Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki

sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah tidak

dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap

kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

b. Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas

Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan

penggunaan lahan dibatasi. Pembatasan dapat dilakukan dengan penetapan

standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan

tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ditentukan

kemudian oleh pemerintah.

Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda T atau merupakan

pemanfaatan yang terbatas, berarti penggunaan tersebut mendapatkan izin

dengan diberlakukan pembatasan-pembatasan, seperti:

1. Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka

waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;

2. Pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun

ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai

maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam

peraturan zonasi;

3. Pembatasan jumlah pemanfaatan. Jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada,

masih mampu melayani, dan belum memerlukan tambahan (contoh, dalam

sebuah kawasan perumahan yang telah cukup jumlah masjidnya, tidak

diperkenankan membangun masjid baru), maka pemanfaatan tersebut tidak

boleh diizinkan, atau diizinkan dengan pertimbangan-pertimbangan khusus;

dan

4. Pengenaan aturan-aturan tambahan sebagai disinsentif, seperti ketentuan

ketentuan yang sifatnya administratif dan lain-lain.

c. Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas

suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan

tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus.

Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut

memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratan yang

diperlukan antara lain:

1. Dokumen AMDAL;

2. Dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan

Lingkungan (UPL);

3. Dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN); dan

4. Pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development

impact fee).

Persyaratan ini dapat dikenakan secara bersamaan atau salah satunya saja.

Penentuan persyaratan mana yang dikenakan ditentukan oleh pemerintah

kabupaten dengan mempertimbangkan besarnya dampak bagi lingkungan

sekitarnya.

d. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki

sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat

menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya.

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh

diizinkan pada zona yang bersangkutan.



3-2


Tabel 3-1 Matriks Ketentuan Kegiatan dan Pemanfaatan Ruang Zonasi

NO

ZONA KEGIATAN

PENUNJUK ZONA

ZONA DASAR

KAWASAN LINDUNG KAWASAN BUDIDAYA KAWASAN KHUSUS

ZONA SPESIFIK

Hutan

Lindung

Kawasan Perlindungan Setempat

Ruang Terbuka Hijau

Suaka Alam & Cagar

Budaya

Rawan

Bencana Alam

Permukiman Perdagangan &

Jasa Perkantoran Campuran Industri

Pergudangan

Sarana Pelayanan Umum Peruntukan Lainnya

Hankam

Instalasi Vital

ZONA TEKNIS

HL PS-1

PS-2

RTH-1

RTH-2

SC RB R-1

R-2

R-3

R-4

R-5

K-1

K-2

K-3

KT-1

KT-2

C-1

C-2

C-3

I-1

I-2

I-3

I-4

G-1

G-2

SPU-1

SPU-2

SPU-3

SPU-4

SPU-5

SPU-6

PL-1

PL-2

PL-3

PL-4

PL-5

KH-1 KH-2

A Ruang Terbuka Hijau

1 Hutan Kota X X X I I X X X X B B B X X X X X X X X I I I X I X X X X I I I X X X X X X X

2 Jalur hijau dan pulau jalan X X X I I X X I I I I I I I I I I I I I I I I X I X I X X I I I X X X X X X X

3 Taman kota X X X I I X X I I I I I I I I I I I I I I I I X I X I X X I I I X X X X X X X

4 TPU X X X I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

5 Sempadan/penyangga X X X I I X X X X X I I X X X X X I I I I I I X I I I X X I I I X X X X X X X

6 Pekarangan X X X I I X X X T T I I X X X X X I I I I I I X I X I X X I I I X X X X X X X

B Ruang Terbuka Non Hijau

1 Lapangan X X X X X X X X T T I I X X X X X I I X I I I I X X I I I I I I X X X X X X X

2 Plasa X X X T T X X X B B I I I I I I I I I I I I I I X X I I I I I I X X X X X X X

3 Tempat parkir X X X T T X X X T T I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I X X X X X X X

4 Taman bermain dan rekreasi X X X T T X X I I I I I I I I X X I X X X X X X X X X X X I I I X X X X X X X

5 Trotoar X X X T T X X I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I X X X X X X X

C Peruntukan Lainnya

1 Pertanian lahan basah X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X

2 Pertanian lahan kering X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X

3 Holtikultura X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T X X X X

4 Tambak X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X I X X

5 Kolam X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X I X X

6 Tempat pelelangan ikan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X

7 Perkebunan tanaman keras X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T I X X X X

8 Perkebunan agrobisnis X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T I X X X X

9 Lapangan penggembalaan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X X X

10 Pemerahan susu X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X

11 Kandang hewan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X

12

Tambang mineral dan batu bara X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X X X

13

Tambang minyak dan gas bumi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X X X

14 Tambang panas bumi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X X X

15 Pengambilan air tanah X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X X X

16 Wisata alam X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X T T T X X

17 Wisata buatan X X X X X X X X B B B B T T T X X X X X X X X X X X X X X T T X X X X X X X X

18 Wisata budaya X X X X X X X X B B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X

D Peruntukan Khusus

1 TPS X X X X X X X B B I I I X X X X X X X X I I I I I X X I X X X X X X X X X X I

2 Daur ulang sampah X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X I I I I B X X X X X X X X X X T X X I

3 Pengolahan sampah/limbah X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X I I I I X X X X X X X X X X X T X X I

4 Penimbunan barang bekas X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X I I B B T X X X X X X X X X X X X X I

5 BTS X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X I I B B X X X X X X X X T T T X X T T

6 Rumah pompa X X X X X X X B B B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I

7 Instalasi listrik X X X X X X X B B B B B X X X X X X X X I I X B X X T X T X X X T T T T T T T

E Campuran

1 Superblok X X X X X X X I I T X X T T I T T T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

2 Stasiun terpadu X X X X X X X I I T X X X T I T T T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

3 Taman pintar X X X I X X X X X X X X X T I T T T T T X X X X X X I T X X I X X X X X X X X

F Industri

1 Makanan/minuman X X X X X X X X X B B B X X B X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X

2 Tekstil X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B I I X X X X X X X X X X X X X X X

3 Tembakau X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X

4 Pakaian jadi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B I I X X X X X X X X X X X X X X X

5 Pengemasan barang X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I I X T X X X X X X X X X X X X X

6 Kayu X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I I X X X X X X X X X X X X X X X

7 Kertas X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I I X X X X X X X X X X X X X X X

8 Publikasi dan percetakan X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X T T I I X X X X X X X X X X X X X X X

9 Minyak dan batu bara X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X



3-3


NO

ZONA KEGIATAN

PENUNJUK ZONA

ZONA DASAR


ZONA SPESIFIK

Hutan

Lindung


Ruang Terbuka Hijau

Suaka Alam & Cagar

Budaya

Rawan

Bencana Alam



Pergudangan


Hankam

Instalasi Vital

ZONA TEKNIS

HL PS-1

PS-2

RTH-1

RTH-2

SC RB R-1

R-2

R-3

R-4

R-5

K-1

K-2

K-3

KT-1

KT-2

C-1

C-2

C-3

I-1

I-2

I-3

I-4

G-1

G-2

SPU-1

SPU-2

SPU-3

SPU-4

SPU-5

SPU-6

PL-1

PL-2

PL-3

PL-4

PL-5

KH-1 KH-2

10 Bahan kimia dan produknya X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B I X X X X X X X X X X X X X X X X

11 Karet dan plastik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I I X X X X X X T X X X X X X X X

12 Produk mineral non logam X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B I I X X X X X X T X X X X X X X X

13 Produk logam dasar X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I X X X X X X X T X X X X X X X X

14 Produk logam olahan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I X X X X X X X T X X X X X X X X

15 Mesin dan peralatan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I X X X X X X X X X X X X X X X X

16 Mesin perkantoran X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X

17

Mesin dan perlengkapan elektronik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X

18

Peralatan medis, jam, instrumen optik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B I I X X X X X X X X X X X X X X X

19 Alat-alat kendaraan bermotor X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T T I X X X X X X X X X X X X X X X X

20 Furniture dan manufaktur X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I I I X B X X X X T X X X X X X X X

21 Daur ulang X X X X X X X X X X B B X X X X X X X X B B I I X X X X X X X X X X X X X X X

22 Polutan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X B B B B X X X X X X X X X X X X X X X

23 Non-polutan X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X

24

Mengganggu transportasi lingkungan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I I B B T T X X X X X X X X X X X X X

25

Tidak mengganggu transportasi lingkungan X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X I I B B T T X X X X X X X X X X X X X

G Sarana Pelayanan Umum

1 TK X X X X X X X I I I I I X X X X X I I X X X X X X X I X X X X T X X X X X X X

2 SD X X X X X X X I I I I I X X X X X I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X

3 SMP X X X X X X X X I I I I X X X X X I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X

4 SMA/SMK X X X X X X X X B I I I X X X X X I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X

5 Perguruan tinggi/akademi X X X X X X X X X B I I X X X X X X I I X X X X X X I X X X X X X X X X X X X

6 Rumah sakit tipe A X X X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X B X

7 Rumah sakit tipe B X X X X X X X X X B I I X B B X X X B X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

8 Rumah sakit tipe C X X X X X X X B B B I I X B B X X B B X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

9 Rumah sakit tipe D X X X X X X X B B I I I X B B X X B B X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

10 Rumah sakit bersalin X X X X X X X X B B I I X X X X X I B X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

11 Rumah sakit gawat darurat X X X X X X X B B B I I X X X X X B X X X X X X X X X X I X X X X X X X X B X

12 Laboratorium kesehatan X X X X X X X T T I I I I X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

13 Puskesmas X X X X X X X X T T B B X X X X X B X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

14 Puskesmas pembantu X X X X X X X X T T B B X X X X X B X X X X X X X X T X I X X X X X X X X X X

15 Posyandu X X X X X X X T B B B B X X X X X B X X X X X X X X T X I X X T X X X X X X X

16 Balai pengobatan X X X X X X X I I I I I X X X I X I I X X X X X X X T T I X X X X X X X X X X

17 Pos kesehatan X X X X X X X I I I I I X X X I X I I I X X I I X X T T I I T T X X X X X X X

18 Dokter umum X X X X X X X I I I I I I X I I I I I I X X X X X X T T I X X X X X X X X X X

19 Dokter spesialis X X X X X X X I I I I I I I I I I I I I X X X X X X T X I X X X X X X X X X X

20 Bidan X X X X X X X I I I I I I X X X X I I I X X X X X X X X I X X X X X X X X X X

21 Poliklinik X X X X X X X I I I I I I X X I I I I I X X X X X X T X I X X X X X X X X X X

2 Klinik dan/atau rumah sakit X X X X X X X I I I I I I X X X X I I I X X X X X X T X I X X X X X X X X X X



3-4


NO

ZONA KEGIATAN

PENUNJUK ZONA

ZONA DASAR


ZONA SPESIFIK

Hutan

Lindung


Ruang Terbuka Hijau

Suaka Alam & Cagar

Budaya

Rawan

Bencana Alam



Pergudangan


Hankam

Instalasi Vital

ZONA TEKNIS

HL PS-1

PS-2

RTH-1

RTH-2

SC RB R-1

R-2

R-3

R-4

R-5

K-1

K-2

K-3

KT-1

KT-2

C-1

C-2

C-3

I-1

I-2

I-3

I-4

G-1

G-2

SPU-1

SPU-2

SPU-3

SPU-4

SPU-5

SPU-6

PL-1

PL-2

PL-3

PL-4

PL-5

KH-1 KH-2

2

23 Lapangan olahraga X X X X X X X I I I I I T X X I I I I I I I X X X X I I T I X T X X X X X X X

24 Gelanggang olahraga X X X X X X X X T I I I T X X X X X X X X X X X X X I X X I X X X X X X X X X

25 Gedung olahraga X X X X X X X I I I I I T X X X X X X I X X X X X X I X X I X X X X X X X X X

26 Stadion X X X X X X X X T I I I X X X X X X X X X X X X X X I X X I X X X X X X X X X

27 Masjid X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I X X T T X X T T T T T I X X X X X T X

28 Gereja X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I X X T T X X T T T T T I X X X X X T X

29 Pura X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I X X T T X X T T T T T I X X X X X T X

30 Vihara X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I X X T T X X T T T T T I X X X X X T X

31 Kelenteng X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I X X T T X X T T T T T I X X X X X T X

32 Langgar/mushola X X X X X X X I I I I I T I I I I I I I I I T T X X T T T T T I X X X X X T X

33

Gedung pertemuan lingkungan X X X X X X X I I I I I T X X X X X X I X X X X X X X X X X I T X X X X X X X

34 Gedung pertemuan kota X X X X X X X X B B I I X X X I I I I I X X X X X X X X X X I X X X X X X X X

35 Gedung serba guna X X X X X X X I I I I I X X X I I X I I X X X X X X I X I X I X X X X X X X X

36

Balai pertemuan dan pameran X X X X X X X I I I I I I X X I I X I I X X X X X X X X X X I X X X X X X X X

37 Pusat informasi lingkungan X X X X X X X I I I I I I X X X X X I I X X X X X X T X X X I X X X X X X X X

38

Lembaga sosial/organisasi kemasyarakatan X X X X X X X I I I I I X X X X X X I X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X

39 Terminal tipe A X X X X X X X X X B I I X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

40 Terminal tipe B X X X X X X X T T B I I X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

41 Terminal tipe C X X X X X X X I I I I I I I I X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

42 Stasiun X X X X X X X X B I I I B B B B B B B B X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

43 Pelabuhan X X X X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

44 Bandara umum X X X X X X X X X X B I X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

45 Bandara khusus X X X X X X X X X X B I X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X

46 Lapangan parkir umum X X X X X X X X T B I I I I I X X I I I X X X X X X X I X X I I X X X X X X X

H Perumahan

1 Rumah tunggal X X X X X X X B B I I I T X X X X X I X X X T T X X X X X X X X T T T T T X X

2 Rumah kopel X X X X X X X B B I I I T X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

3 Rumah deret X X X X X X X B I I I I T X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

4 Townhouse X X X X X X X B I I I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

5 Rumah susun rendah X X X X X X X B I I T T T X X X X T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

6 Rumah susun sedang X X X X X X X I I I T T T X X X X T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

7 Rumah susun tinggi X X X X X X X I I I T T T X X X X T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

8 Asrama X X X X X X X I I I I I T X X X X I T X X X X X X X X T X X X T X X X X X X X

9 Rumah kost X X X X X X X I I I I I X X X X X I I X X X T X X X X X X X X X X X X X X X X

10 Panti jompo X X X X X X X X X I I I X X X X X I I X X X X X X X X X I X X T X X X X X X X

11 Panti asuhan X X X X X X X X X I I I X X X X X I I X X X X X X X X X I X X T X X X X X X X

12 Guest house X X X X X X X X T I I I T X X X X X T X X X X X X X X T I X X X X X X X X X X

13 Paviliun X X X X X X X X T I I I X X X X X X T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X



3-5


NO

ZONA KEGIATAN

PENUNJUK ZONA

ZONA DASAR


ZONA SPESIFIK

Hutan

Lindung


Ruang Terbuka Hijau

Suaka Alam & Cagar

Budaya

Rawan

Bencana Alam



Pergudangan


Hankam

Instalasi Vital

ZONA TEKNIS

HL PS-1

PS-2

RTH-1

RTH-2

SC RB R-1

R-2

R-3

R-4

R-5

K-1

K-2

K-3

KT-1

KT-2

C-1

C-2

C-3

I-1

I-2

I-3

I-4

G-1

G-2

SPU-1

SPU-2

SPU-3

SPU-4

SPU-5

SPU-6

PL-1

PL-2

PL-3

PL-4

PL-5

KH-1 KH-2

14 Rumah dinas X X X X X X X X T I I I X X X X X I I X X X T T X X X T T X X X X X X X X X X

15 Rumah sederhana X X X X X X X I I I I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

16 Rumah menengah X X X X X X X I I I I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

17 Rumah mewah X X X X X X X B B B I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

18 Rumah adat X X X X X X X B B B I I X X X X X I I X X X X X X X X X X X T X X X X X X X X

I Perdagangan dan Jasa

1 Ruko X X X X X X X T T I I I I I I I I I I I I I X X X I X X X X X X X X X X X X X

2 Warung X X X T T X X T T I I I I I I I I I I I I I T T X X T T T T T T X X X X X X X

3 Toko X X X T T X X T T I I I I I I I I I I I I I T T X X T T T T T T X X X X X X X

4 Pasar tradisional X X X X X X X X B B B B I I I X X X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

5 Pasar lingkungan X X X X X X X T B B B B I I I X X X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

6 Penyaluran grosir X X X X X X X X X T B B I I I X X X X X X X X X T T X X X X X X X X X X X X X

7 Pusat perbelanjaan X X X X X X X X X T B B I I I X I X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

8 Supermarket X X X X X X X T T I I I I I B X B B I B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

9 Mal X X X X X X X X X X X X I I B X B B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

10 Plaza X X X X X X X X X B B B I I B X B B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

11

Bahan bangunan dan perkakas X X X X X X X X X B B B I I I X I I B I X X X X T T X X X X X X X X X X X X X

12 Makanan dan minuman X X X X X X X T T B B B I I I I I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

13 Perlatan rumah tangga X X X X X X X T T B B B I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

14 Hewan peliharaan X X X X X X X T B B I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

15 Alat dan bahan farmasi X X X X X X X X B B B B I I I X I B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

16 Pakaian dan aksesoris X X X X X X X T T T I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

17

Perlatan dan pasokan pertanian X X X X X X X X T B B B I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

18 Tanaman X X X T T X X X T T I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X T X X X X X X X X

19

Kendaraan bermotor dan perlengkapannya X X X X X X X X X T I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

20 Jasa bangunan X X X X X X X T T I I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

21 Jasa lembaga keuangan X X X X X X X X X B B B I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

22 Jasa komunikasi X X X X X X X T T T I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

23 Jasa pemakaman X X X T T X X T T B B B I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

24

Jasa riset dan pengembangan IPTEK X X X X X X X T T B B B I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

25

Jasa perawatan/perbaikan/renovasi barang X X X X X X X T B B I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

26 Jasa bengkel X X X X X X X T T I I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

27 SPBU X X X X X X X B B B B B I I B X B B B B B B X X X X X B X X X X X X X X X T X

28

Jasa penyediaan ruang dan pertemuan X X X X X X X T T I I I I I I X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X X X X X

29

Jasa penyediaan makanan dan minuman X X X X X X X T T B B B I I I X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X X X X X

30

Jasa travel dan pengiriman barang X X X X X X X T T I I I I I I X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X X X X X

31 Jasa pemasaran properti X X X X X X X T T B B B I I I X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X X X X X

32

Jasa pekantoran/bisnis lainnya X X X X X X X T T T T T I I I X I I I I T T X X X X X X X X X X X X X X X X X



3-6


NO

ZONA KEGIATAN

PENUNJUK ZONA

ZONA DASAR


ZONA SPESIFIK

Hutan

Lindung


Ruang Terbuka Hijau

Suaka Alam & Cagar

Budaya

Rawan

Bencana Alam



Pergudangan


Hankam

Instalasi Vital

ZONA TEKNIS

HL PS-1

PS-2

RTH-1

RTH-2

SC RB R-1

R-2

R-3

R-4

R-5

K-1

K-2

K-3

KT-1

KT-2

C-1

C-2

C-3

I-1

I-2

I-3

I-4

G-1

G-2

SPU-1

SPU-2

SPU-3

SPU-4

SPU-5

SPU-6

PL-1

PL-2

PL-3

PL-4

PL-5

KH-1 KH-2

33 Taman hiburan X X X T T X X T T T T T I I I X T I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

34 Taman perkemahan X X X T T X X X X X T T I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X

35 Bisnis lapangan olahraga X X X X X X X T T T I I I I I X T T T T X X X X X X X X X I X X X X X X X X X

36 Studio keterampilan X X X X X X X T T T I I I I I X I T T I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

37 Panti pijat X X X X X X X X T T I I I I I X I I I I X X X X X X X T X T X X X X X X X X X

38 Klub malam dan bar X X X X X X X X X X X X I I I X I T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

39 Hiburan dewasa lain X X X X X X X X X X X X I I I X I T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

40 Teater X X X X X X X T T T T T I I T X T T T T X X X X X X X X X X T X X X X X X X X

41 Bioskop X X X X X X X X X T T T I I T X T T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

42 Restoran X X X X X X X T T T T T I I T X T T T T X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

43 Penginapan hotel X X X X X X X X X B B B I I B X B B B B X X X X X X X T T X X X X X X X X X X

44 Penginapan losmen X X X X X X X B B B B B I I B X B B B B X X X X X X X T T X X X X X X X X X X

45 Cottage X X X X X X X X X X B B I I B X B B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

46 Salon X X X X X X X I I I I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

47 Laundry X X X X X X X I I I I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

48 Penitipan hewan X X X X X X X I I I I I I I I X I I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

49 Penitipan anak X X X X X X X I I I I I I I I X I I I I X X X X X X T X X X X X X X X X X X X

J Perkantoran

1 Kantor pemerintahan pusat X X X X X X X X X X X X X X X I X X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X I X

2 Kantor pemerintahan propinsi X X X X X X X X X X X X X X X I X X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X I X

3 Kantor pemerintahan kabupaten/kota X X X X X X X X X X X X X X X I X X X I X X X X X X X X X X X X X X X X X I X

4 Kantor kecamatan X X X X X X X X X T T T X X X I I X I I X X X X T T X X X X X X X X X X X I X

5 Kantor kelurahan/desa X X X X X X X I T T I I X X X I I X I I X X X X T T X X X X X X X X X X X I X

6 Kantor swasta X X X X X X X X X X B B X X I I I I I I T T T X T T X X X X X X X X X X X X X

L Hankam

1 Mabes polri X X X X X X X X X X X X X X X I I X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X I X

2 Polda X X X X X X X X X X X X X X X I I X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X I X

3 Polrestabes X X X X X X X X X X X X X X X I I X I I T T T X X X X X X X X X X X X X X I X

4 Polsek X X X X X X X X B B B B X X X I I X I I T T T X T T X X X X X X X X X X X I X

Keterangan: I = Diizinkan

T = Terbatas

B = Bersyarat

X = Tidak Diizinkan

Sumber: Hasil Analisis, 2012; Permen PU No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi



3-7


Penentuan matriks I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada

Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang didasarkan pada:

1) Pertimbangan Umum:

Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain

kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW Kabupaten Bekasi

dan RDTR Kecamatan Tambelang, keseimbangan antara kawasan lindung dan

kawasan budi daya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan

dan pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah),

toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang

ditetapkan, serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh

pemerintah daerah; dan

2) Pertimbangan Khusus:

Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,

kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat

disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan

dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan

bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur

bangunan atau komponen yang dikembangkan.

Untuk lebih jelasnya, penentuan kegiatan dan penggunaan lahan di Kecamatan

Tambelang dapat dilihat pada Tabel 3-1. Adapun kegiatan-kegiatan yang

terangkum didalam matriks ini bersifat menyeluruh (tidak terikat pada kegiatan

yang teradapat di Kecamatan Tambelang saja) untuk mengantisipasi apabila

muncul kegiatan-kegiatan baru diluar kegiatan-kegiatan yang ada sekarang

3.2 KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Intensitas pemanfaatan ruang merupakan tingkat alokasi dan distribusi lahan pada

lokasi prioritas. Kepadatan ruang ialah besar alokasi lahan terbangun terhadap

lahan yang tersedia di dalam lokasi prioritas. Ketentuan intensitas pemanfaatan

ruang mendetailkan lebih lanjut intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam

ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW Kabupaten Bekasi dan RDTR

Kecamatan Tambealng, atau juga bisa berisi sama dengan intensitas pemanfaatan

ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW Kabupaten

Bekasi dan RDTR Kecamatan Tambelang. Intensitas pemanfaatan ruang yang

terdapat dalam ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dapat didetailkan kembali

lebih lanjut dalam RTBL.

Intensitas dan kepadatan ruang terdiri dari beberapa komponen penilaian terhadap

intensitas ruang, yaitu nilai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum, Koefisien

Lantai Bangunan (KLB) maksimum, ketinggian bangunan maksimum dan Koefisien

Dasar Hijau (KDH) minimal. Keempat komponen intensitas tersebut sebagai

karakter dasar terhadap pengukuran intesitas ruang. Penjelasan singkat mengenai

empat komponen intensitas adalah sebagai berikut:

a) KDB (Koefisien Dasar Bangunan) maksimum

KDB adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar

bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah

perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. KDB maksimum ditetapkan

dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas

drainase, dan jenis penggunaan lahan;

b) KLB (Koefisien Lantai Bangunan) maksimum)

KLB adalah angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai

seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/ tanah

perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. KLB maksimum ditetapkan

dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan

prasarana (jalan), dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan,

serta ekonomi dan pembiayaan;

c) Ketinggian Bangunan Maksimum

Ketinggian bangunan menyatakan tinggi bangunan tertentu berdasarkan

ketinggian masksimal yang diperbolehkan untuk pengembangan; dan

d) Koefisien Dasar Hijau (KDH) Minimal

KDH Minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara

umum pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan

mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air dan kapasitas

drainase.

Berbagai alokasi lahan yang diperuntukan dalam tata guna lahan mempunyai nilai

intensitas yang berbeda, hal ini tersebut masing-masing lahan mempunyai

intensitas fisik keruangan yang berbeda pula. Lebih jelas mengenai intensitas

pemanfaatan ruang lokasi prioritas termuat dalam Tabel 3-2.

3.3 KETENTUAN TATA BANGUNAN

3.3.1 Rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) dan Jarak

Antar Bangunan

Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah jarak yang diperbolehkan mendirikan

bangunan dihitung dari as-jalan terhadap letak bangunan tersebut. Pengaturan GSB

ini dimaksudkan untuk:

Menciptakan keteraturan bangunan;

Memberikan jarak tertentu terhadap batas pandang pengguna jalan;

Penyerapan sinar matahari dan sirkulasi penghuni di dalamnya;

Menjamin keamanan dan kenyamanan bagi manusia yang melakukan

kegiatan di sekitarnya; dan

Untuk ruang cadangan pengembangan.

Mengingat kondisi wilayah perencanaan yang banyak terdiri dari lahan yang belum

terbangun terutama di pusat kecamatan maka jarak GSB dipertimbangkan

terhadap:

Bidang terluar dari bangunan yang saat ini berdiri;

Luas persil bangunan tersebut;



3-8


Kondisi (konstruksi) bangunan;

Status lahan dan perizinan bangunan tersebut; dan

Kesesuaian fungsi bangunan dengan arahan rencana tata ruang.

Pengaturan GSB dapat berupa sempadan depan, samping, maupun belakang

bangunan, dimana besarnya akan tergantung dari lebar jalan di depannya serta

ada tidaknya median pada jalan tersebut.

Ukuran GSB ini ditetapkan selebar ½ ROW jalan, kecuali untuk bangunan yang

berada pada jalan dengan ROW lebar dan menggunakan median jalan, maka

sempadan depan dihitung ½ jarak median jalan.

Ketentuan GSB yang dihitung berdasarkan fungsi bangunan di Kecamatan

Tambelang adalah sebagai berikut:

1. Bangunan rumah:

a. Bangunan rumah yang terletak pada jalan dengan lebar badan jalan > 6 m

memiliki GSB 4 - 10 m, dihitung dari patok ruang milik jalan (rumija); dan

b. Bangunan rumah yang terletak pada jalan dengan lebar badan jalan < 6 m

memiliki GSB 3 – 6 m, dihitung dari patok ruang milik jalan (rumija); dan

2. Bangunan selain rumah:

a. Bangunan selain rumah yang terletak pada jalan dengan lebar badan jalan

> 6 m memiliki GSB 4 - 10 m, dihitung dari patok ruang milik jalan

(rumija); dan

b. Bangunan selain rumah yang terletak pada jalan dengan lebar badan jalan

< 6 m memiliki GSB 3 – 6 m, dihitung dari patok ruang milik jalan (rumija).

Kedepannya, rencana pengaturan sempadan bangunan menyangkut garis-garis

sempadan muka bangunan, sempadan belakang bangunan, dan garis sempadan

samping bangunan. Tujuan pengaturan garis sempadan ini adalah:

Menciptakan keteraturan bangunan;

Memperkecil risiko penjalaran kebakaran;

Memperlancar aliran udara segar;

Memperlancar cahaya matahari;

Memperlancar sirkulasi penghuni di dalam halaman rumah;

Mengingat ketentuan pengaturan garis sempadan ini sudah baku dan berlaku

umum, maka untuk ketentuan-ketentuan ini juga berlaku untuk seluruh wilayah

Kecamatan Tambelang.

Penempatan GSB berkaitan dengan lebar jalan (daerah milik jalan/damija atau Right

of Ways/RoW). Berdasarkan Peraturan Bangunan Nasional (DPMB) yang dikeluarkan

Dirjen Cipta Karya Kementerian Pekerjaan Umum dan Perda Kabupaten Bekasi

Tahun 2009 tentang Damija dan GSB, perhitungan penentuan GSB Kecamatan

Tambelang adalah:

Keterangan: L = Lebar Jalan (meter)

GSB = Garis Sempadan Bangunan (meter)

GSB disesuaikan dengan peruntukan lahannya dan ditentukan berdasarkan

kebijaksanaan sebagai berikut:

1. Jarak GSB dikaitkan dengan Damija yang direncanakan.

2. GSB dipertimbangkan terhadap bidang terluar bangunan yang saat ini ada di

tiap unit lingkungan/blok peruntukan.

3. Penentuan GSB dikaitkan dengan KB yang dapat dibangun.

Penetapan garis sempadan bangunan adalah sebagai berikut:

1. Penentuan GSB berdasarkan fungsi jalan yang ada di Kecamatan Tambelang,

yang akan diatur lebih lanjut adalah:

a. Jalan Kolektor Primer dengan lebar jalan ≥ 7 meter dengan bahu jalan 2 x

1,75 m, kecepatan paling rendah 40 km/jam;

b. Jalan Kolektor Sekunder dengan lebar jalan ≥ 7 meter dengan bahu jalan 2

x 1,50 m, kecepatan paling rendah 20 km/jam;

c. Jalan Lokal Primer dengan lebar jalan ≥ 5 meter dengan bahu jalan 2 x

1,50 m, kecepatan paling rendah 20 km/jam;

d. Jalan Lokal Sekunder dengan lebar jalan ≥ 5 meter dengan bahu jalan 2 x

1,00 m, kecepatan paling rendah 20 km/jam; dan

e. Jalan Lingkungan dengan lebar jalan ≥ 5 meter dengan bahu jalan 2 x

0,50 m, kecepatan paling rendah 15 km/jam.

2. Rencana pengaturan garis sempadan bangunan yang ditentukan di Kawasan

Perkotaan Kecamatan Tambelang berdasarkan pada pertimbangan perda

tersebut sebagai berikut:

a. Garis Sempadan muka bangunan dan sempadan samping yang

menghadap jalan ditetapkan ½ dari lebar badan/perkerasan jalan pada

jalur yang bersangkutan

b. Garis Sempadan samping bangunan berjarak minimum 1 meter dari

dinding bangunan; dan

c. Garis sempadan belakang bangunan berjarak minimum 1,5 meter dari

dinding bangunan.

GSB = ½ x L



3-9


Tabel 3-2 Ketentuan Teknis Kecamatan Tambelang

ZONA Dimensi Perpetakan

Minimum Persyaratan Jarak Bebas

Tinggi

Bangunan

(m)

KDH

(%)

KTB

(%)

Analisis

Dampak

(P/-) ZONA

DASAR ZONA SPESIFIK

ZONA

TEKNIS

Luas

(m²)

Lbr

(m)

Lbr

Jln

(m)

GSB

(m)

Smpg

(m)

Blkg

(m)

KDB

(%)

KLB

(indeks)

KA

WA

SA

N

LIN

DU

NG

Hutan Lindung HL - - - - - - 5*) - - 95 - -

Sempadan Sungai PS-1 - - - - - - 5*) - - 95 - -

Sempadan SUTET PS-2 - - - - - - 5*) - - 95 - -

Taman Skala Kecamatan RTH-1 5000 - 7 - - - 5*) - 1 75 - -

Taman Skala Desa RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

Suaka Alam & Cagar Budaya SC - - - - - - 5*) - - 95 - -

Rawan Bencana Alam RB - - - - - - 5*) - - 95 - -

KA

WA

SA

N B

UD

I D

AY

A

Rumah Kepadatan Sangat Tinggi R-1 72 6 5 1,5 1 1,5 85 1,7 4 10 80 -

Rumah Kepadatan Tinggi R-2 72 6 5 1,75 1 1,5 75 1,5 3 10 90 -

Rumah Kepadatan Sedang R-3 72 7 5 2 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

Rumah Kepadatan Rendah R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

Rumah Kepadatan Sangat Rendah R-5 72 8 6 3 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

Perdagangan & Jasa Tunggal K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perdagangan & Jasa Kopel K-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perdagangan & Jasa Deret K-3 300 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perkantoran Pemerintah KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perkantoran Swasta KT-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perumahan & Perdagangan/Jasa C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perumahan & Perkantoran C-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Perdagangan/Jasa & Perkantoran C-3 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

Industri Kimia Dasar I-1 1000 8 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

Industri Mesin & Logam Dasar I-2 5000 8 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P


Tangga I-3 200 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

Aneka Industri I-4 500 8 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

Pergudangan Terbuka G-1 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

Pergudangan Tertutup G-2 1000 8 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

Pendidikan SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

Transportasi SPU-2 10000 50 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

Kesehatan SPU-3 300 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 P

Olahraga SPU-4 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

Sosial Budaya SPU-5 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

Peribadatan SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

Pertanian Lahan Basah PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

Perkebunan PL-2 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

Perkebunan PL-3 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

Perternakan PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

Perikanan Darat/Air Tawar PL-5 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

KAWSAN

KHUSUS

Khusus Pertahanan & Keamanan KH-1 - - 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 70 -

Khusus Instalasi Vital KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

Sumber: Hasil Analisis, 2012; Permen PU No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi



3-10


3.3.2 Garis Sempadan Sungai (GSS)

Pengaturan sempadan sungai dimaksudkan untuk mengamankan aliran sungai.

Sebagai acuan dalam pengaturan sempadan sungai digunakan Peraturan

Pemerintah Nomor 26 tahun 2008 tentang sempadan pantai dan sungai.

Kecamatan Tambelang dilewati sungai dengan kedalaman tidak lebih dari 3 meter.

Sebagian bertanggul sedangkan sebagian lagi belum bertanggul. Maka

berdasarkan peraturan diatas, rencana pengaturan GSS di Kecamatan Tambelang

adalah sebagai berikut:

1. Garis Sempadan Sungai Bertanggul di dalam kawasan perkotaan ditetapkan

sekurang-kurangnya 3 (tiga) meter di sebelah luar sepanjang kaki tanggul; dan

2. Garis Sempadan Sungai Tidak Bertanggul dengan kedalaman tidak lebih

dari 3 (tiga) meter, garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya 10

(sepuluh) meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.

3.3.3 Garis Sempadan Dan Ruang Bebas SUTET

Pengembangan listrik ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan masyarakat. Areal

lintasan jaringan transmisi listrik tegangan tinggi dibebaskan dari bangunan

dengan maksud:

1. Pengembangan jaringan infrastruktur primer;

2. Pengembangan jaringan infrastruktur di pusat-pusat WP dan pusat-pusat

permukiman;

3. Pengembangan jaringan infrastruktur di Ibukota Kecamatan; dan

4. Pengembangan jaringan infrastruktur lokal pada kawasan-kawasan

permukiman, industri dan obyek wisata yang memiliki potensi ekonomi yang

memerlukan penyediaan listrik.

Ketentuan lebar sempadan jaringan tenaga listrik yang dapat digunakan sebagai

RTH adalah sebagai berikut:

1. Garis sempadan jaringan tenaga listrik adalah 64 meter yang ditetapkan dari

titik tengah jaringan tenaga listrik; dan

2. Ketentuan jarak bebas minimum antara penghantar SUTET dengan tanah dan

benda dan aktivitas lain ditetapkan pada Tabel 3-3 berikut:

Tabel 3-3 Ketentuan Ruang Bebas SUTET (500 KV)

No Jenis Benda / Aktivitas Jarak

Minimal

1 Bangunan beton 20 m

2 Pompa bensin 20 m

3 Penimbunan bahan bakar 50 m

4 Pagar 3 m

5 Lapangan terbuka 15 m

6 Jalan raya 15 m

7 Pepohonan 8,5 m

8 Bangunan tahan api 8,5 m

No Jenis Benda / Aktivitas Jarak

Minimal

9 Rel kereta api 15 m

10 Jembatan besi/ tangga besi/ kereta listrik 8,5 m

11 Dari titik tertinggi tiang kapal 8,5 m

12 Lapangan olah raga 14 m

13

SUTT lainnya pengahantar udara tegangan

rendah, jaringan telekomunikasi, televisi,

dan kereta gantung

8,5 m

Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2006 tentang

Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan

Perkotaan

Untuk lebih jelasnya, ketentuan teknis Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang

dapat dilihat pada Tabel 3-2.

3.4 KETENTUAN PRASARANA DAN SARANA MINIMAL

1. Jalur pejalan kaki:

a. Jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk dengan LOS B seluas

5,6m2/pejalan kaki dan arus pejalan kaki lebih dari 16-23

orang/menit/meter; dan

b. Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku jalan,

fasilitas penyeberangan, dan jalur hijau serta dapat terintegrasi dengan

tempat parkir/jalur sepeda.

2. Ruang terbuka hijau:

a. Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala kota; dan

b. Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 atau lebih wajib

menerapkan konsep "green roof"; dan

c. Ruang terbuka non hijau Ruang terbuka non hijau berupa lapangan

olahraga.

3. Utilitas perkotaan:

a. Hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38 liter/detik pada

tekanan 3.5 bar dan mampu mengalirkan air minimal selama 30 menit;

b. Hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter dari garis tepi

jalan; dan

c. Jalan lokal dan lingkungan harus memenuhi unsur luas bangunan dengan

lebar perkerasan minimal 4 meter dan mengikuti model cul de sac, model

T, rotary, atau melingkar.

4. Prasarana lingkungan:

a. Memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam kebakaran dan

perlindungan sipil, lebar jalan minimum 3,5 meter;

b. Tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis sampahnya

(organik dan non organik) serta diangkut menggunakan gerobak

berkapasitas 1,5 meter kubik dengan metode angkut tidak tetap;



3-11


c. Pembuangan sampah organik dilakukan di dalam lubang biopori pada

setiap blok;

d. Tersedia prasarana pembuangan limbah domestik sebelum dialirkan ke

bangunan pengolahan air limbah (sistem off site);

e. Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah trotoar;

f. Untuk rumah tanah, setiap bangunan rumah harus memiliki bak septik

yang berada di bagian depan kavling dan berjarak sekurang-kurangnya 10

meter dari sumber air tanah, sedangkan rumah susun atau apartemen

diperkenankan menggunakan bak septik komunal;

g. Penyediaan lahan parkir umum untuk area hunian skala RT (250

penduduk) memiliki standar penyediaan 100 m2 dan skala RW (2.500

penduduk) memiliki standar penyediaan 400 m2 lokasinya tersebar di

setiap pusat lingkungan hunian pada skala RT atau RW dan

penggunaannya yang juga sekaligus berfungsi sebagai pangkalan

sementara kendaraan angkutan publik;

h. Penyediaan lahan parkir umum untuk area hunian skala kelurahan

(30.000 penduduk) lokasinya tersebar di setiap pusat lingkungan hunian

pada skala kelurahan, dan memiliki standar penyediaan 2.000 m2,

dengan penyebaran lokasi pada area pusat lingkungan kelurahan, dan

dipisahkan dengan terminal wilayah kelurahan (seluas 1.000 m2) dan

pangkalan oplet/angkot seluas 200 m2; dan

i. Penyediaan lahan parkir umum untuk area hunian skala kecamatan

(120.000 penduduk) lokasinya tersebar di setiap pusat lingkungan hunian

pada skala kecamatan, dan memiliki standar penyediaan 4.000 m2,

dengan penyebaran lokasi pada area pusat lingkungan kecamatan, dan

dipisahkan dengan terminal wilayah kecamatan (seluas 2.000 m2) dan

pangkalan oplet/angkot (seluas 500 m2).

5. Fasilitas pendukung:

a. Fasilitas kesehatan minimal berupa Puskesmas (skala kelurahan); dan

b. Fasilitas pendidikan dari SD hingga SMA yang dikembangkan secara

terbatas jumlahnya sesuai dengan jumlah penduduk dan kebutuhan

kecamatan.

3.5 KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN ZONASI

3.5.1 Variasi Pemanfaatan Ruang

Aturan variansi adalah kelonggaran dan keluwesan yang diberikan untuk tidak

mengikuti aturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil tanpa perubahan yang

berarti (signifikan) dari peraturan zonasi yang ditetapkan. Bentuk aturan variansi

Kecamatan Tambelang adalah sebagai berikut:

A. Kelonggaran/Keluwesan terhadap Ketentuan Ukuran (Variansi Monor dan Non-

Conforming Dimension)

Kelonggaran/Keluwesan ini diberikan untuk membebaskan pelaku

pemanfaatan ruang dari aturan standar Peraturan Zonasi yang diberlakukan

pada suatu kawasan sebagai upaya utnuk menghilangkan kesulitan akibat

keterbatasan kondisi fisik lahan. Kelonggaran/Keluwesan yang diberikan

yaitu:

1) Kelonggaran/Keluwesan terhadap Ketentuan Besaran kavling.

Kesulitan pemenuhan ketentuan besaran kavling disebabkan oleh

keterbatasan fisik seperti:

Lahan diapit/berbatasan dengan pembatas fisik yang tidak bisa

dilanggar seperti sungai/kali, jurang/bukit, jalan, rel kereta,

bangunan permanen seperti pabrik,dsb; dan

Batasan kepemilikan lahan tidak memungkinkan untuk diperluas

terkait dengan kavling yang berbatasan (sebelahnya).

Kelonggaran maksimal adalah 20% dari luas kavling yang ditetapkan,

sehingga kavling terkecil yang diperbolehkan dalam kawasan yang

bersangkutan adalah seluas 80% dari luas kavling yang ditetapkan;

dan

Jumlah kavling yang tidak memenuhi ketentuan ”besaran kavling”

dalam suatu zona adalah 20% dari jumlah seluruh kavling.

2) Kelonggaran/Keluwesan terhadap Ketentuan Koefisien dasar Bangunan

(KDB).

Bagi bangunan yang memiliki KDB bangunan di atas batas maksimum

yang ditetapkan oleh Peraturan Zonasi namun memiliki ijin bangunan,

maka diberi kelonggaran utnuk tetap pada KDB semula sampai habisnya

masa ijin bangunan tersebut.

3) Kelonggaran/Keluwesan terhadap ketentuan Tinggi Bangunan:

Kesulitan pemenuhan ketentuan tinggi bangunan disebabkan oleh

keterbatasan fisik seperti: pada bangunan pabrik, yaitu terkait

dengan desain peralatan/permesinan;

Kelonggaran maksimal yang diberikan adalah 150% dari ketinggian

bangunan yang ditetapkan;

Bagi bangunan yang memiliki ketinggian di atas batas maksimum

yang ditetapkan oleh Peraturan Zonasi namun memiliki ijin bangunan,

maka diberi kelonggaran untuk tetap pada ketinggian semula sampai

habisnya masa ijin bangunan tersebut; dan

Jumlah maksimum kavling yang tidak memenuhi ketentuan ”tinggi

bangunan” dalam suatu zona adalah 20% dari jumlah bangunan.

4) Kelonggaran/Keluwesan terhadap Ketentuan Sempadan Bangunan.

Bagi bangunan yang memiliki sempadan bangunan lebih kecil

sebagaimana yang ditetapkan oelh Peraturan Zonasi namun memiliki ijin

bangunan, maka diberi kelonggaran untuk tetap pada sempadan semula

sampai habisnya masa ijin bangunan tersebut.

B. Kelonggaran/Keluwesan terhadap Ketentuan Penggunaan (Non-Corforming

Use)

Bagi bangunan yang penggunaannya tidak sesuai dengan ketentuan

penggunaan/peruntukan lahan zona sebagaimana dotetapkan dalam

Peraturan Zonasi namun memiliki ijin kegiatan, maka diberi kelonggaran



3-12


utnuk tetap pada penggunaan semula sampai habisnya masa ijin kegiatan

tersebut dan tidak lebih dari 10 tahun, dengan syarat:

Jenis penggunaan/kegiatan yang dilakukan tidak mengganggu fungsi

zona;

Tidak melakukan perubahan menjadi penggunaan/kegiatan lain; dan

Menelantarkan kegiatan / tidak melakukan kegiatan dalam jangka waktu

labih dari 1 tahun.

C. Kelonggaran/Keluwesan terhadap Pelaksanaan kegiatan Pembangunan

(Interim Development)

Kegiatan pembangunan fisik yang dilakukan dalam suatu kavling terbebas

dari ketentuan teknis Peraturan Zonasi seperti ketentuan KDB, KLB,

ketinggian bangunan, dan sempadan bangunan; dan

Pelaksanaan kegiatan pembangunan fisik bangunan tunggal tidak boleh

lebih dari 2 tahun, sedangkan untuk bangunan jamak tidak boleh lebih

dari 3 tahun.

D. Kelonggaran/Keluwesan terhadap Penggunaan Sementara (Interim/Temporary

Use)

Penggunaan jalan yang sifatnya sementara seperti pameran, pasar

seni/pasar malam, pertunjukan, dll, dibebaskan dari ketentuan teknis

peraturan zonasi seperti ketentuan KDB, KLB, ketinggian bangunan, dan

sempadan bangunan; dan

Penggunaan lahan yang sifatnya sementara hanya boleh dilakukan kurang

lebih dari 1 bulan setiap eventnya.

3.5.2 Insentif dan Disinsentif

Arahan insentif berfungsi sebagai:

1. Arahan penyusunan perangkat untuk mendorong kegiatan pemanfaatan ruang

yang sesuai dengan rencana tata ruang;

2. Katalisator perwujudan pemanfaatan ruang; dan

3. Stimulan untuk mempercepat perwujudan rencana struktur ruang dan rencana

pola ruang wilayah provinsi.

Arahan insentif diberikan dalam bentuk:

1. Arahan insentif fiskal berupa arahan untuk pemberian keringanan atau

pembebasan pajak atau retribusi daerah;

2. Arahan insentif non fiskal berupa arahan untuk penambahan dana alokasi

khusus, pemberian kompensasi, subsidi silang, kemudahan prosedur

perizinan, imbalan, sewa ruang, urun saham, pembangunan dan pengadaan

infrastruktur, pengurangan retribusi, prasarana dan sarana, penghargaan dari

pemerintah kepada masyarakat, swasta, dan/atau pemerintah daerah, dan

/atau publisitas atau promosi.

Arahan insentif meliputi:

1. Arahan insentif kepada pemerintah daerah provinsi lainnya;

2. Arahan insentif dari pemerintah daerah provinsi kepada pemerintah daerah

kabupaten/kota dalam wilayah provinsi bersangkutan dan kepada pemerintah

daerah kabupaten/kota dalam provinsi lainnya; dan

3. Arahan insentif dari pemerintah provinsi kepada masyarakat umum (investor,

lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya).

Arahan disinsentif meliputi:

Arahan disinsentif dari pemerintah provinsi kepada pemerintah

kabupaten/kota dalam wilayah provinsi dan kepada pemerintah daerah

provinsi lainnya, dapat diberikan dalam bentuk:

Arahan untuk pengajuan pemberian kompensasi dari pemerintah provinsi

kepada pemerintah kabupaten/kota yang penataan ruangnya berdampak

negatif pada wilayah kabupaten/kota; dan/atau

Arahan untuk pembatasan penyediaan sarana dan prasarana; dan

Arahan disinsentif dari pemerintah provinsi kepada masyarakat umum

(investor, lembaga komersial, perorangan, dan lain sebagainya) yang diberikan

dalam bentuk:

o Arahan untuk kewajiban pemberian kompensasi;

o Arahan untuk ketentuan persyaratan khusus perizinan dalam rangka

kegiatan pemanfaatan ruang oleh masyarakat umum/lembaga komersial;

o Arahan untuk ketentuan kewajiban membayar imbalan; dan/atau; dan

o Arahan untuk pembatasan penyediaan sarana dan prasarana infrastruktur.

Arahan insentif dan disinsentif disusun berdasarkan:

Struktur ruang dan pola ruang wilayah provinsi dan/atau rencana tata ruang

Kawasan Strategis Provinsi (KSP);

Indikasi arahan peraturan zonasi wilayah Provinsi dan Kabupaten; dan

Peraturan perundangan-undangan sektor terkait lainnya

3.6 MATERI TAMBAHAN

3.6.1 Peraturan Pemanfaatan Ruang Pelengkap

Apabila peraturan pada suatu Zona Teknis menunjukkan suatu pemanfaatan yang

terbatas atau atau bersyarat yang memerlukan suatu rekomendasi perizinan, maka

penggunaannya tergantung pada persyaratan peraturan penggunaan dan izin

penggunaan yang sama.

Suatu pemanfaatan ruang termasuk dalam suatu Sub-Kelompok dimana Sub-

Kelompok menunjukkan tidak dibolehkan dalam peruntukkan tanah tertentu,

dapat dibolehkan sebagai penggunaan pelengkap pada peruntukkan tanah

tersebut, tergantung pada persyaratan-persyaratan sebagai berikut:

a. Penggunaan harus memenuhi definisi sebagai suatu penggunaan pelengkap;



3-13


b. Penggunaan harus memenuhi peraturan yang dapat diberlakukan pada

penggunaan tersebut pada Zona Teknis;

c. Luas lantai suatu penggunaan pelengkap tidak boleh melebihi 25% dari luas

lantai bruto dari bangunan di atas persil tersebut;

d. Sekurang-kurangnya 75% dari luas lantai bruto pada persil dipergunakan untuk

penggunaan utama atau kombinasi beberapa penggunaan yang dibolehkan;

dan

e. Apabila pada sebuah persil terdapat beberapa penghuni, maka penentuan

penggunaan pelengkap didasarkan pada luas lantai bruto setiap penghuni.

3.6.2 Ketentuan Pemanfaatan Ruang Pekarangan dan Area

Lansekap

Pekarangan dan area landscape dapat digunakan hanya untuk maksud-maksud

sebagai berikut:

a. Jalan pintas tidak tetap dan digunakan oleh penghuni;

b. Benda-benda lansekap hidup, atau unsur-unsur landscape lainnya,

dikonstruksikan dan dipasang untuk melengkapi benda-benda lansekap hidup,

dan tidak melebihi tinggi 0,90 meter di antara bagian depan dengan sisi jalan

pekarangan;

c. Pagar dan dinding yang diizinkan sesuai ketentuan yang berlaku;

d. Diizinkan tata informasi berupa penunjuk arah dan papan

pengumuman/pemberitahuan;

e. Jalan setapak dan jalan kendaraan yang diperkeras konsisten dengan peraturan

tentang standar-standar peruntukkan tanah, parkir yang diperbolehkan, dan

landscape;

f. Hal-hal yang dapat ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah Kabupaten untuk

mengakomodasikan perlunya konstruksi yang berjangka waktu sementara,

modifikasi tapak, atau penggantian peralatan, apabila terbukti adanya upaya-

upaya fisik yang sering dilakukan dan sungguh-sungguh untuk penyelesaian

pekerjaan;

g. Parkir sesuai dengan ketentuan yang berlaku; dan

h. Penyimpanan bahan-bahan sebaiknya disekat, sehingga tidak mengganggu

menurunkan kualitas visual.

3.6.3 Ketentuan Tambahan

PENGATURAN RUANG UNTUK SEKTOR INFORMAL

Pengaturan kegiatan usaha skala kecil/sektor informal merupakan kewajiban pada

kegiatan perpasaran swasta yang berada pada Zona Perdagangan dan Jasa Tunggal

dalam bentuk Pusat Perdagangan/Pusat Perbelanjaan, Mall, Plaza yang luas lantai

bangunannya lebih besar dari 5.000 m² (tidak termasuk lantai untuk parkir).

Kewajiban tersebut besarnya minimal 10% dari luas lantai bangunan yang lokasi

tidak dapat dialihkan atau diganti dalam bentuk apapun dan besaran ditetapkan

dalam dalam Izin Pemanfaatan Lahan yang dituangkan di dalam gambar arsitektur

bangunan sebagai lampiran.

Penyelenggaraan Pusat Perdagangan/Pusat Perbelanjaan, Mall, Plaza yang

menyediakan ruang untuk kegiatan usaha kecil/sektor informal mendapat insentif

dalam bentuk pembebasan KLB dan pemenuhan kebutuhan parkir sesuai kewajiban.

Penempatan Usaha Skala Kecil/Sektor Informal diatur sebagai berikut:

a. Usaha Kecil/Informal yang diprioritaskan untuk ditempatkan adalah pedagang

yang berada di sekitar lokasi bangunan tempat usaha tersebut.

b. Apabila disekitar lokasi gedung tempat usaha tidak terdapat Usaha Kecil/

Informal, maka diambil dari yang berdekatan dengan bangunan tempat usaha

tersebut.

c. Penempatan dan pengelolaan terhadap penempatan usaha bagi Usaha

Kecil/Informal diatur sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

d. Jenis barang dagangan harus saling melengkapi dengan jenis perdagangan

utamanya

PENGATURAN RUANG UNTUK MEDIA RUANG LUAR

Media luar ruang atau yang disebut reklame adalah salah satu bentuk tata

informasi yang tujuannya komersial, dipergunakan untuk memperkenalkan,

menganjurkan atau mengunggulkan /memujikan suatu barang, jasa ataupun untuk

menarik perhatian umum kepada suatu barang, jasa seseorang atau badan yang

diselenggarakan/ditempatkan atau dapat dilihat, dibaca dan atau didengar dari

suatu tempat oleh umum kecuali yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah dengan

memperhatikan keindahan lingkungan dan keamanan.

Ketentuan ketentuan tentang penyelenggaraan media ruang luar diatur dengan SK.

bupati yang meliputi:

a. Bahan atau media yang digunakan reklame;

b. Letak dan penempatan reklame di dalam maupun di luar sarana dan prasarana;

c. Masa berlaku reklame tetap maupun tidak tetap; dan

d. Pola Penyebaran perletakan reklame untuk masing masing kotamadya sebagai

pedoman dalam rangka penataan penyelenggaraan reklame dengan mengikuti

batasan teknis yang berlaku.

Dalam hal pemanfaatan ruang kota penempatan titik-titik reklame diatur sebagai

berikut:

a. Perletakan titik reklame meliputi titik reklame di dalam prasarana kota dan di

luar prasarana;

b. Titik reklame di dalam sarana dan prasarana kota meliputi : titik reklame pada

trotoar, halte bus, sarana penyeberangan orang, jalan layang, taman kota atau

jalur hijau, tanggul sungai, pos jaga polisi, jam kota, terminal dan pangkalan

angkutan, stasiun, bandara, pelabuhan, gelanggang olah raga; dan

c. Titik reklame di luar sarana dan prasarana meliputi titik reklame di atas

bangunan, menempel pada bangunan, di halaman.

Ketentuan Lokasi reklame di Luar Sarana dan Prasarana, terdiri dari:



3-14


a. Penyelenggaraan reklame pada Kategori A, adalah di atas bidang tanah dan

atau bangunan pada koridor utama dengan kendali ketat;

b. Penyelenggaraan reklame pada Kategori B, adalah di atas bidang tanah dan

atau bangunan pada koridor jalur jalan dari Jalan utama ke arah dalam pusat

kegiatan dengan Kendali Sedang;

c. Penyelenggaraan reklame pada Kategori C, adalah di atas bidang tanah dan

atau bangunan pada koridor jalur jalan dari Jalan Utama ke arah luar pusat

kegiatan dengan Bebas Terkendali; dan

d. Penyelenggaraan reklame pada Kategori D, adalah di atas bidang tanah dan

atau bangunan pada kawasan khusus dengan Pengendalian Khusus.

Bupati dapat menetapkan penambahan pola penyebaran peletakan reklame sejalan

dengan perkembangan kota dan pola penyebaran peletakan reklame sebagaimana

dimaksud di atas, dievaluasi secara berkala sekurang-kurangnya 2 tahun sekali.

Terhadap penyelenggaraan reklame berupa logo dan atau nama tempat usaha dan

atau pintu gerbang dapat diberikan izin penyelenggaraan reklame dengan

ketentuan sebagai berikut:

a. Desain serasi dan menyatu dengan bangunan dan atau lingkungannya; dan

b. Format penyajian vertikal atau horizontal.

3.6.4 Ketentuan Khusus

Aturan khusus ini merujuk pada ketentuan khusus yang diatur dalam suatu zona

karena adanya spesifikasi karakter dari zona baik karakter fisik maupun kegiatan

yang berlangsung didalamnya. Terkait dengan wilayah perencanaan, aturan khusus

tersebut antara lain mengatur kawasan reklamasi pantai, dan kawasan di bawah

jaringan SUTET.

ATURAN UNTUK KAWASAN DI BAWAH JARINGAN SUTET

Di dalam wilayah perencanaan terhadap kawasan yang berada di bawah jaringan

SUTET yang dampak sosial ekonomi akibat melintasnya SUTT / SUTET pada suatu

tempat pada umumnya berupa penurunan nilai jual tanah. Sementara dampak yang

ditembulkan oleh medan listrik bagi penduduk di sekitasnya, masih menjadi

kontroversi. Dari hasil pengukuran, didapati bahwa medan listrik yang dihasilkan

oleh jaringan ini cukup kecil, namun bukti - bukti yang menguatkan bahwa tinggal

dan beraktifitas secara terus menerus di daerah ini dengan aman belum pernah

diterima dan dapat memuaskan masyarakat.

ZONA KAWASAN INSTALASI LISTRIK/ GARDU INDUK

Di dalam wilayah perencanaan terhadap kawasan instalasi listrik/gardu induk yang

merupakan kawasan strategis sebagai pemasok kebutuhan listrik

regional. Mengingat fungsinya yang cukup strategis, maka pengendalian

pemanfaatan ruang pada kawasan ini memerlukan perlakuan khusus dan ketat

3.6.5 Ketentuan Pengaturan Zonasi

Pada tiap zona yang dikembangkan di wilayah perencanaan, aturan umum

diterapkan dengan ukuran yang berbeda-beda. Ukuran ini ditentukan dengan

mengacu pada ketentuan pengembangan kawasan dengan mempertimbangkan

juga daya dukung fisik.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN LINDUNG

Kawasan lindung adalah kawasan yang ditetapkan dengan fungsi utama

melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber alam, sumber

daya buatan dan nilai sejarah serta budaya bangsa guna kepentingan

pembangunan berkelanjutan. Mengacu pada Keputusan Presiden No. 32 Tahun

1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung, kawasan lindung ini meliputi kawasan

yang memberikan perlindungan kawasan dibawahnya, kawasan perlindungan

setempat, kawasan suaka alam dan cagar budaya, serta kawasan rawan bencana

alam.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN INDUSTRI

Berdasarkan konsepsi WPPI versi Departemen Perindustrian tanggal 27 Agustus

1988, kawasan industri adalah tempat tumbuh dan berkembangnya kegiatan

industri yang berintikan pembangunan industri dasar yang menjadi penggerak

utama pembangunan ekonomi daerah, dimana di daerah tersebut industri sebagai

leading sector dalam struktur perekonomian. Sebagian atau seluruh bagian

kawasan peruntukan industri ini dapat dikelola oleh satu pengelola tertentu.

Kawasan peruntukan industri memiliki fungsi antara lain:

Memfasilitasi kegiatan industri agar tercipta aglomerasi kegiatan produksi di

satu lokasi dengan biaya investasi prasarana yang efisien

Mendukung upaya penyediaan lapangan kerja

Meningkatkan nilai tambah komoditas yang pada gilirannya meningkatkan

Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) di wilayah yang bersangkutan

Mempermudah koordinasipengendalian dampak lingkungan yang mungkin

ditimbulkan.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN PERMUKIMAN

Kawasan permukiman merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk

pengembangan hunian bagi seluruh lapisan masyarakat. Pengembangan kawasan

permukiman ini tidak hanya dilakukan pada kawasan permukiman yang sudah

berkembang, tetapi juga dilakukan pada kawasan yang pengembangan

kedepannya diarahkan untuk permukiman. Kawasan peruntukan permukiman

memiliki fungsi antara lain:

Sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung peri

kehidupan dan penghidupan masyarakat sekaligus menciptakan interaksi

sosial; dan

Sebagai kumpulan tempat hunian dan tempat berteduh keluarga serta sarana

bagi pembinaan keluarga.



3-15


ATURAN ZONASI PADA KAWASAN PERKANTORAN PEMERINTAHAN

Kawasan perkantoran pemerintahan adalah kawasan yang diperuntukkan untuk

kegiatan di bidang usaha (swasta) maupun pemerintahan. Kegiatan pembangunan

suatu gedung perkantoran disamping harus memenuhi standar internasional, juga

harus mengacu pada ketentuan yang telah diatur dalam Undang-undang tentang

Bangunan Gedung. Yang dimaksud dengan standar internasional adalah

mempunyai persyaratan fasilitatif bagi kegiatan administrasi modern baik di

bidang pemerintahan maupun di bidang kegiatan usaha.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN PERDAGANGAN DAN JASA

Kawasan perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk

pengembangan kegiatan perdagangan dan jasa yang diharapkan mampu

mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada

satu kawasan perkotaan. Kawasan perdagangan dan jasa ini berfungsi sebagai

pusat aktivitas perkotaan dengan fokus pada perdagangan untuk pemenuhan

kebutuhan sehari-hari.

Kawasan peruntukan perdagangan dan jasa memiliki fungsi antara lain:

Memfasilitasi kegiatan transaksi perdagangan dan jasa antar masyarakat yang

membutuhkan (sisi permintaan) dan masyarakat yang menjual jasa (sisi

penawaran); dan

Menyerap tenaga kerja di perkotaan dan memberikan kontribusi yang dominant

terhadap PDRB.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN RUANG TERBUKA HIJAU (RTH)

Kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH) merupakan kawasan dengan penggunaan

yang lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik tanaman yang tumbuh

secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Kawasan RTH ini dapat berbentuk

mengelompok ataupun memanjang/jalur, serta dapat bersifat aktif ataupun pasif.

Tujuan dari penyelenggaraan kawasan RTH antara lain:

Menjaga ketersediaan lahan sebagai kawasan resapan air;

Menciptakan aspek planologis perkotaan melalui keseimbangan antara

lingkungan alam dan lingkungan binaan yang berguna untuk kepentingan

masyarakat; dan

Meningkatkan keserasian lingkungan perkotaan sebagai sarana pengaman

lingkungan perkotaan yang aman, nyaman, segar, indah, dan bersih.

ATURAN ZONASI PADA KAWASAN PERHUBUNGAN

Kawasan perhubungan adalah tempat berkembangnya berbagai aktivitas

transportasi, seperti terminal, pelabuhan umum (pengangkutan barang dan orang),

serta beberapa pelabuhan khusus milik perusahaan besar yang melayani

kepentingan perusahaan-perusahaan industri. Zona perhubungan ini

mengharuskan beberapa kriteria pokok dalam pengembangannya yaitu:

Pemanfaatan potensi pantai untuk kegiatan transportasi, pergudangan dan

industri;

Pengembangan kawasan diutamakan untuk menunjang program ekonomi kota

(negara) dengan memanfaatkan kemudahan transportasi air dan darat; dan

Pembangunan kegiatan industri harus tetap mempertahankan kelestarian

lingkungan hidupProgram pemanfaatan ruang yang dapat diterapkan:

pembangunan dermaga, sarana penunjang pelabuhan (pergudangan),

pengadaan fasilitas transportasi, dll.

KETENTUAN SANKSI PELANGGARAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan pengenaan sanksi merupakan ketentuan pengenaan sanksi kepada

pelanggar pemanfaatan ruang, yang akan menjadi acuan bagi pemerintah daerah

kabupaten. Ketentuan sanksi berfungsi sebagai:

1. Perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan atau mengurangi

kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang; dan

2. Penertiban pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

Ketentuan pengenaan sanksi administratif ditetapkan berdasarkan:

1. Hasil pengawasan penataan ruang;

2. Tingkat simpangan implementasi rencana tata ruang dan peraturan zonasi; dan

3. Peraturan perundang-undangan sektor terkait lainnya.

Tata cara pengenaan sanksi administrasi diatur oleh Bupati sesuai kewenangan dan

ketentuan peraturan perundang-undangan. Arahan sanksi merupakan tindakan

penertiban yang dilakukan terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan

rencana tata ruang dan peraturan zonasi. Ketentuan dalam pengenaan sanksi

meliputi:

1. Terhadap aparatur pemerintah yang melanggar ketentuan, dikenakan sanksi

administratif sesuai ketentuan perundang-undangan;

2. Mekanisme pemanggilan, pemeriksaan dan penjatuhan sanksi administratif

dilakukan sesuai ketentuan perundang-undangan;

3. Disamping ketentuan sanksi pidana, bagi pejabat pemerintah daerah yang

berwenang yang menerbitkan izin tidak sesuai dengan rencana tata ruang

dapat dikenai pidana tambahan berupa pemberhentian secara tidak dengan

hormat dari jabatannya;

4. Dalam hal tindak pidana, dilakukan oleh suatu korporasi, selain pidana penjara

dan denda terhadap pengurusnya, korporasi dapat dijatuhi pidana tambahan

berupa pencabutan izin usaha dan/atau pencabutan status badan hukum; dan

5. Penertiban dengan mengambil tindakan agar pemanfaatan ruang di kawasan

perkotaan/perdesaan yang direncanakan dapat terwujud, dengan memberikan

sanksi administratif, sanksi perdata dan sanksi pidana.

Obyek pelanggaran yang akan dikenakan sanksi adalah:

1. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur ruang dan pola

ruang;

2. Pelanggaran ketentuan arahan peraturan zonasi;



3-16


3. Pemanfaatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan

berdasarkan rtrw kabupaten;

4. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang

diterbitkan berdasarkan RTRW kabupaten;

5. Pelanggaran ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan

ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW kabupaten;

6. Pemanfaatan ruang yang menghalangi akses terhadap kawasan yang oleh

peraturan perundang-undangan yang berlaku dinyatakan sebagai milik umum;

dan

7. Pemanfaatan ruang dengan izin yang diperoleh melalui prosedur yang tidak

benar.

Sanksi administratif adalah dalam bentuk:

1. Peringatan tertulis;

2. Penghentian sementara kegiatan;

3. Penghentian sementara pelayanan umum;

4. Penutupan lokasi;

5. Pencabutan izin;

6. Pembatalan izin;

7. Pembongkaran bangunan;

8. Pemulihan fungsi ruang; dan

9. Denda administratif.

Selain itu, sesuai dengan UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang pasal 69

ayat (1) , (2) dan (3) untuk sanksi pidana dapat berupa:

1. Setiap orang yang tidak menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan

yang mengakibatkan perubahan fungsi ruang, dipidana dengan pidana

penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp

500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah);

2. Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan

kerugian terhadap harta benda atau kerusakan barang, pelaku dipidana

dengan pidana penjara paling lama 8 (delapan) tahun dan denda paling

banyak Rp1.500.000.000,00 (satu miliar lima ratus juta rupiah); dan

3. Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan

kematian orang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 15 (lima

belas) tahun dan denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar

rupiah).

UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang pasal 70 ayat (1) , (2), (3) dan (4)

untuk sanksi pidana dapat berupa :

1. Setiap orang yang memanfaatkan ruang tidak sesuai dengan izin

pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang dapat dipidana dengan

pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak

Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

2. Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada poin (4) mengakibatkan

perubahan fungsi ruang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama

5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar

rupiah).


kerugian terhadap harta benda atau kerusakan barang, pelaku dipidana

dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak

Rp1.500.000.000,00 (satu miliar lima ratus juta rupiah).


kematian orang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 15 (lima

belas) tahun dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar

rupiah).

Hal lain yang berkaitan dengan besaran sanksi terhadap pelanggaran penataan

ruang sesuai dengan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Pasal 71

bahwa Setiap orang yang tidak mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam

persyaratan izin pemanfaatan ruang dapat dipidana dengan pidana penjara paling

lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta

rupiah) dan Pasal 72 bahwa Setiap orang yang tidak memberikan akses terhadap

kawasan yang oleh peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik

umum dapat dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun dan denda

paling banyak Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah).

Berkaitan dengan besaran sanksi terhadap pelanggaran penataan ruang sesuai

dengan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Pasal 73 ayat (1) dan (2),

yaitu:

1. Setiap pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin tidak

sesuai dengan rencana tata ruang dapat dipidana dengan pidana penjara

paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,00

(lima ratus juta rupiah); dan

2. Selain sanksi pidana pelaku dapat dikenai pidana tambahan berupa

pemberhentian secara tidak dengan hormat dari jabatannya.

UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Pasal 74 ayat (1) menjelaskan

bahwa, Dalam hal tindak pidana dilakukan oleh suatu korporasi, selain pidana

penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana yang dapat dijatuhkan terhadap

korporasi berupa pidana denda dengan pemberatan 3 (tiga) kali dari pidana denda.

Ayat (2) Selain pidana denda korporasi dapat dijatuhi pidana tambahan berupa:

pencabutan izin usaha; dan/atau pencabutan status badan hukum dan Pasal 75

ayat (1) bahwa Setiap orang yang menderita kerugian akibat tindak pidana dapat

menuntut ganti kerugian secara perdata kepada pelaku tindak pidana dan ayat (2)

Tuntutan ganti kerugian secara perdata dilaksanakan sesuai dengan hukum acara

pidana.



4-1


4. PETA ZONASI

Untuk memberikan gambaran yang lebih baik dan lebih jelas mengenai Peraturan

Zonasi Kecamatan Tambelang, maka diperlukan suatu media yang dapat

menggambarkan teks zonasi secara spasial di wilayah perencanaan. Oleh karena

itu, dibuatlah peta-peta zonasi yang memiliki kemampuan untuk menjelaskan teks

zonasi dengan tingkat ketelitian dan penunjuk-penunjuk yang jelas agar mudah

dimengerti baik oleh penegak aturan maupun masyarakat awam.

Secara garis besar, bagian-bagian yang terdapat di dalam Peta Zonasi Kecamatan

Tambelang terdiri dari:

1. Kop Peta. Terdiri di bagian pojok kanan atas peta yang merupakan penanda

pemilik pekerjaan Penyusunan Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang, yaitu

Dinas Tata Ruang dan Permukiman Kabupaten Bekasi. Kop peta ini terdiri dari

logo Kabupaten Bekasi dan nama pemilik pekerjaan disertai dengan

alamatnya;

2. Nama Pekerjaan. Berisi teks yang menyebutkan nama pekerjaan yang diwakili

oleh lembar peta tersebut, yaitu Penyusunan Perencanaan Zonasi Kecamatan

Tambelang;

3. Judul Peta. Berisi keterangan singkat yang mewakili tema, potongan blok,

lokasi, dan hal-hal lainnya untuk memberikan penjelasan baik secara spasial

maupun non-spasial terhadap peta tersebut;

4. Legenda. Berisi simbol-simbol atau notasi-notasi disertai teks penjelasannya

yang didasari oleh Undang-Undang No. 10 Tahun 2000 tentang Tingkat

Ketelitian Peta untuk Penataan Ruang Wilayah dan Rancangan Undang-Undang

Tingkat Ketelitian Peta Penataan Ruang terbaru;

5. Sumber Peta. Merupakan penjelasan dari sumber muasal baik dari properti

peta (data GIS, kode spasial, dan lain-lain) maupun asal sebelumnya peta

tersebut. Sumber peta ini dapat berupa badan maupun peta lainnya;

6. Sistem Koordinat. Berisi properti sistem koordinat yang digunakan dalam

menggambarkan peta yang terdiri dari teknik proyeksi peta, sistem grid, dan

Datum horizontal yang digunakan;

7. Skala dan penunjuk mata angin. Berisi simbol dan notasi yang menjelaskan

skala yang digunakan dalam peta berikut dengan arah mata anginnya; dan

8. Peta Orientasi. Berisi peta kecil/inset yang memberikan gambaran terhadap

ruang lingkup wilayah yang lebih besar dari peta yg ditunjukkan. Misalnya

peta orientasi Kecamatan Tambelang di Kabupaten Bekasi.

Peta Zonasi Kecamatan Tambelang terdiri dari 1 (satu) peta utama yang berisi

gambaran zonasi secara keseluruhan di Kecamatan Tambelang dengan skala

1:25000 dan 53 (lima puluh tiga) potongan per blok zonasi yang telah ditentukan

sebelumnya dengan skala 1:2500.

Setiap potongan peta blok zonasi akan disertai dengan tabel ketentuan teknis dan

matriks penggunaan lahan yang terkait dengan peraturan zonasi pada blok

tersebut.

Tabel 4-1 dan Tabel 4-2 akan menjelaskan mengenai zona-zona rencana di tiap

blok beserta dengan ketentuan teknis yang harus diterapkan per blok tersebut.

Untuk ringkasan eksekutif ini, hanya peta zonasi keseluruhan se-Kecamatan

Tambelang dan satu contoh peta potongan zonasi yang ditampilkan.

Peta-peta tersebut dapat dilihat pada Gambar 4-1 dan Gambar 4-2.



4-2


Tabel 4-1 Matriks Zona Per Blok di Kecamatan Tambelang

BLOK DESA


PS-1 PS-2 RTH-1 RTH-2 R-4 K-1 K-2 K-3 KT-1 KT-2 C-1 C-3 I-3 SPU-1 SPU-2 SPU-3 SPU-4 SPU-6 PL-1 PL-3 PL-4 KH-1 KH-2

176206-1 Sukaraja x x

176206-2 Sukaraja x x

176206-3 Sukaraja x x x x x

176206-4 Sukaraja x x x x x x

176206-5 Sukaraja/ Sukarapih x x

176206-6 Sukaraja/ Sukarapih x x x x

176206-7 Sukaraja x x x x x x x x

176206-8 Sukaraja/ Sukamaju x

176206-9 Sukarapih x x x x

176206-10 Sukarapih x x x x x x x x x x x x x x x x x

176206-11 Sukarapih/ Sukaraja/

Sukamaju x x x x x x x x x x x

176206-12 Sukarapih/

Sukarahayu x x x x x

176206-13 Sukarapih/

Sukarahayu x x x x x x x

176206-14 Sukarapih x x x x x x x x x x x x

176206-15 Sukarapih/ Sukamaju x x x x x x x x

176206-16 Sukamaju x x x x x x x x

176206-17 Sukamaju x x x x

176206-18 Sukamaju x x

176206-19 Sukarahayu x x x x x x x x x

176206-20 Sukarahayu/

Sukarapih x x x x x x


Sukarapih/ Sukamaju x x x

176206-22 Sukamaju x x x x x x x


176206-24 Sukamaju x x x

176206-25 Sukabakti/

Sukawijaya x x x x

176206-26 Sukabakti x x x x x x

176206-27 Sukabakti x x x




Sukarahayu x x x x x x


Sukamaju x x x



4-3


BLOK DESA


PS-1 PS-2 RTH-1 RTH-2 R-4 K-1 K-2 K-3 KT-1 KT-2 C-1 C-3 I-3 SPU-1 SPU-2 SPU-3 SPU-4 SPU-6 PL-1 PL-3 PL-4 KH-1 KH-2


Sukamaju x x x

176206-32 Sukarahayu x x x

176206-33 Sukawijaya/

Sukamantri x x x x


Sukamantri x x x x x


Sukabakti x x x x x


Sukabakti x x x x x x x x x x


Sukabakti x x x x x x x x




Sukarahayu x x

176206-40 Sukamaju/

Sukarahayu x x x x x


176206-42 Sukamantri x x x x x x


Sukamantri x x x x x x


Sukamantri x x x x


Sukamantri x x x x x

176206-46

Sukawijaya/

Sukamantri/

Sukabakti

x x x x x x


Sukabakti x x x x x x x

176206-48 Sukabakti x x x x x

176206-49 Sukamantri x x x x

176206-50 Sukamantri x x x x x

176206-51 Sukamantri x x x x

176206-52 Sukamantri x x x x x

176206-53 Sukamantri x




4-4


Tabel 4-2 Matriks Ketentuan Teknis Per Blok Keamatan Tambelang

BLOK DESA ZONA Dimensi Perpetakan Minimum Persyaratan Jarak Bebas

Ketinggian Bangunan (m) KDH (%) KTB (%) Analisis Dampak (P/-) Luas (m²) Lebar (m) Lebar Jalan (m) GSB (m) Samping (m) Belakang (m) KDB (%) KLB (indeks)

176206-1 Sukaraja PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-2 Sukaraja PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-3 Sukaraja RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-4 Sukaraja C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-5 Sukaraja/Sukarapih R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-6 Sukaraja/Sukarapih PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

KT-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-7 Sukaraja RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-4 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

176206-8 Sukaraja/Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-9 Sukarapih PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-10 Sukarapih PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

K-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

K-3 300 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KH-1 - - 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 70 -

KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

176206-11 Sukarapih/Sukaraja/ Sukamaju PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

K-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

K-3 300 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -



4-5




KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

176206-12 Sukarapih/Sukarahayu PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-13 Sukarapih/Sukarahayu PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-2 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-3 300 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 P

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

176206-14 Sukarapih PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-1 5000 - 7 - - - 5*) - 1 75 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-3 300 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 P

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-15 Sukarapih/Sukamaju KH-1 - - 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 70 -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-16 Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

I-3 200 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

176206-17 Sukamaju SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

176206-18 Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

176206-19 Sukarahayu PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

176206-20 Sukarahayu/Sukarapih KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -



4-6




R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

I-3 200 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 25 75 P

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

176206-21 Sukarahayu/Sukarapih/ Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

176206-22 Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-23 Sukamaju PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-24 Sukamaju KH-2 - - - - - - 5*) - - - - P

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PS-2 - - - - - - 5*) - - 100 - -

176206-25 Sukabakti/Sukawijaya PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-26 Sukabakti PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

176206-27 Sukabakti PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-28 Sukabakti/Sukarahayu PL-3 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-3 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

176206-30 Sukarahayu/Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-31 Sukarahayu/Sukamaju PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-32 Sukarahayu PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -



4-7




176206-33 Sukawijaya/Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-35 Sukawijaya/Sukabakti PL-3 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-36 Sukawijaya/Sukabakti PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PL-3 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-37 Sukawijaya/Sukabakti PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-1 2500 25 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

176206-41 Sukamaju PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-42 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

KT-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -



4-8




C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -


PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-46 Sukawijaya/Sukamantri/ Sukabakti PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-47 Sukawijaya/Sukabakti PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

SPU-6 200 6 5 4 1 1,5 50 1,5 3 30 70 -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

176206-48 Sukabakti PL-4 250 6 5 4 1 1,5 55 1,65 3 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

K-1 1000 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-49 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-50 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-51 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-52 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PS-1 - - - - - - 5*) - - 100 - -

RTH-2 2000 - 5 - - - 5*) - 1 60 - -

R-4 72 8 5 2,5 1 1,5 70 1,4 2 10 90 -

C-1 500 8 5 4 1 1,5 60 1,8 3 20 80 -

176206-53 Sukamantri PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -

PL-1 - - - - - - 5*) 0,5 1 - - -



4-9


Tabel 4-3 Keterangan Kode Zonasi

ZONA DASAR ZONA SPESIFIK ZONA TEKNIS KODE

KAWASAN LINDUNG

Kawasan Perlindungan Setempat Sempadan Sempadan Sungai PS-1

Sempadan SUTET PS-2

Ruang Terbuka Hijau Taman Skala Kecamatan RTH-1

Taman Skala Desa RTH-2

KAWASAN BUDI DAYA

Rumah Kepadatan Rendah R-4

Perdagangan & Jasa

Perdagangan & Jasa Tunggal K-1

Perdagangan & Jasa Kopel K-2

Perdagangan & Jasa Deret K-3

Perkantoran Pemerintah KT-1

Swasta KT-2

Campuran Perumahan & Perdagangan/Jasa C-1

Perdagangan/Jasa & Perkantoran C-3


Tangga I-3

Sarana Pelayanan Umum

Pendidikan SPU-1

Transportasi SPU-2

Kesehatan SPU-3

Olahraga SPU-4

Peribadatan SPU-6

Peruntukan Lainnya

Pertanian Lahan Basah PL-1

Perkebunan PL-3

Perternakan PL-4

KAWASAN KHUSUS Khusus Pertahanan & Keamanan KH-1

Khusus Instalasi Vital KH-2




4-10


Gambar 4-1 Peta Zonasi Kecamatan Tambelang



4-11


Gambar 4-2 Comtoh Peta Zonasi Potongan 176206-10 (Desa Sukarapih)



5-1


5. PERUBAHAN PERATURAN ZONASI

Setiap warga atau badan yang menginginkan untuk melakukan kegiatan yang

bersifat merubah pemanfaatan ruang di Kecamatan Tambelang harus mengajukan

permohonan kepada Bupati. Permohonan ini akan dapat dikabulkan selama

ketentuan peruntukan ruang yang ditetapkan di dalam RTRW Kabupaten Bekasi,

RDTR Kecamatan Tambelang, dan Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang

memungkinkan hal tersebut.

Apabila seseorang atau suatu badan akan mengajukan permohonan perubahan

pemanfaatan ruang, ada 2 proses yang harus ditempuh, yaitu proses teknis

perubahan dan proses administrasi perubahan Peraturan Zonasi Kecamatan

Tambelang.

5.1 PROSES TEKNIS PERUBAHAN

5.1.1 Prosedur Perubahan Sementara

Perubahan sementara adalah seluruh kegiatan yang bermaksud untuk melakukan

perubahan guna lahan terhadap peraturan zonasi dengan jangka waktu yang

bersifat sementara atau non permanen. Perubahan sementara ini biasanya

merupakan dampak dari kejadian-kejadian insidental, darurat, ataupun musiman

baik oleh faktor internal si pemrakarsa perubahan maupun eksternalnya.

Adapun prosedur-prosedur terkait untuk perubahan sementara adalah sebagai

berikut:

a) Pemohon mengajukan usulan kepada Bupati;

b) Dinas Tata Ruang dan Permukiman (Distarkim) Kabupaten Bekasi melakukan

kajian terhadap usulan pemohon;

c) Hasil kajian dibahas di tingkat pimpinan;

d) Hasil tersebut ditindaklanjuti dengan melakukan dengar pendapat publik; dan

e) Apabila disepakati, hasil dengar pendapat diberikan kepada Bupati agar

ditindaklanjuti.

5.1.2 Prosedur untuk Perubahan Tetap

Perubahan tetap adalah seluruh kegiatan yang dilakukan bail oleh perseorangan

maupun badan usaha dengan tujuan untuk melakukan perubahan guna lahan pada

zona yang telah ditetapkan pada peraturan zonasi menjadi guna lahan lain dengan

lama perubahan berjangka waktu tidak terbatas atau permanen. Perubahan ini

biasanya merupakan dampak dari faktor internal maupun eksternal yang bersifat

long-term seperti arah perkembangan suatu daerah yang mendorong terjadinya

perubahan guna lahan secara massal.

Adapun terdapat dua tipe perubahan tetap, yaitu perubahan tetap kecil dan

perubahan tetapi besar yang memiliki prosedur-prosedur perizinan sebagai

berikut:

PROSEDUR UNTUK PERUBAHAN KECIL

a) Pemohon mengajukan permohonan perubahan disertai dengan persyaratan

administrasi;

b) Pemeriksaan kelengkapan administrasi dan pemerikasaan kesesuaian dengan

rencana (RTRW-K, RDTRK, RTRK/RTBL);

c) Rumusan rekomendasi keputusan dan besarnya biaya yang harus dikenakan;

d) Pengambilan Keputusan;

e) Penentuan besarnya tarif retribusi yang harus dibayar oleh pemohon;

f) Pembayaran retribusi bila pemohon sesuai dengan besar yang ditentukan bila

tidak mengajukan keberatan pada Tim penilai;

g) Pengesahan Perubahan;

h) Penerbitan Izin Perubahan Pemanfaatan; dan

i) Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan.

PROSEDUR UNTUK PERUBAHAN BESAR

a) Pemohon mengajukan Permohonan Perubahan disertai dengan persyaratan

administrasi;

b) Pemeriksaan Kelengkapan Administrasi dan pemerikasaan kesesuaian dengan

rencana (RTRW-K, RDTRK, RTRK/RTBL);

c) Pemeriksaan terhadap visi dan misi pembangunan kabupaten untuk

perubahan (re-zoning) yang dianjurkan dengan penilaian teknis planologis

serta dampak sosial ekonomi yang juga berlaku untuk perubahan besar

lainnya, yaitu spot zoning dan penambahan intensitas 10% dari ketentuan

teknis yang ada dalam rencana;

d) Pelaksanaan Dengar Pendapat;

e) Perumusan Rekomendasi Keputusan yang didasarkan pada penilaian seluruh

aspek dari permohonan yang diajukan baik dalam dampak positif, dampak

negatif maupun pertimbangan dari masyarakat sekitarnya;

f) Pengambilan Keputusan;

g) Penentuan Besarnya Retribusi;

h) Penarikan Retribusi;

i) Pembayaran Retribusi;

j) Pengesahan Perubahan;

k) Penerbitan Izin Perubahan Pemanfaatan Lahan; dan

l) Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan.



5-2


Gambar 5-1 Prosedur Permohonan Perubahan Pemanfaatan Ruang

Sumber: Hasil Analisis, 2012; Permen PU No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi.

BERHENTI

Tidak

Permohonan Izin Pembangunan

Pemeriksaan Kelengkapan Persyaratan Administrasi

Proses Pelengkapan

Lengkap?Sesuai RTRW?

PROSEDUR BIASA

Pemeriksaan Perubahan Terhadap RTRW-K dan

RDTR Kawasan

REZONINGPemeriksaan Terhadap Visi

dan Misi Pembangunan Kota

SPOT-ZONING

Penilaian Teknis Planologis dan Sosial Ekonomi

Pelaksanaan Dengar Pendapat (Public Hearing)

Ya Ya

Tidak

Penambahan Intensitas <10% atau Perubahan

Teknis Lainnya

Perumusan Rekomendasi

Pengambilan Keputusan

Diizinkan Berubah?

DITOLAKTidak

Tidak

BersyaratTidak

BersyaratSetuju Dgn

Syarat?Evaluasi Syarat

Ya

SetujuSyarat Baru?

Ya

Tidak

Setuju Tarif Baru?

Tidak

Penentuan Besarnya Retribusi

Diizinkan Berubah?

Ya

Perumusan Rekomendasi

DITOLAK

Tidak

Evaluasi Tarif

Setuju Tarif Baru?

Tidak

YaYa

PEMBAYARAN RETRIBUSI

PENGESAHAN PERMOHONAN

PENERBITAN IZIN PERUBAHAN PEMANFAATAN

PENERBITAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN

Gambar : 8.5.

PROSEDUR PERMOHONAN PERUBAHAN PEMANFAATAN RUANG



5-3


5.2 PROSES ADMINISTRASI

5.2.1 Prosedur Administrasi untuk Perubahan Kecil

Setiap pemohon perlu melakukan permohonan perubahan kepada lembaga yang

berwenang untuk mengeluarkan izin perencanaan dan mengetahui ketentuan

teknis pendirian suatu bangunan. Karena tidak melibatkan perubahan pemanfaatan

lahan, maka dalam pengeluaran izinnya tidak harus mendapatkan persetujuan dari

pihak perwakilan rakyat. Lembaga yang berwenang untuk mengeluarkan izin

perencanaan dapat secara langsung memberikan keputusan apakah suatu

permohonan dapat dikabulkan atau tidak. Permohonan ini harus dikenai sejumlah

biaya/retribusi karena meskipun dinilai kecil tetap telah melakukan penyimpangan

terhadap rencana yang telah ditetapkan.

5.2.2 Prosedur Administrasi untuk Perubahan Besar

Apabila diperlukan perubahan besar, maka hal-hal yg perlu dipertimbangkan

adalah:

Seluruh dampak baik yang positif maupun negatif yang mungkin muncul

akibat pembangunan;

Visi dan Misi Pengembangan Kabupaten serta seluruh kebijaksanaan dan

program rencana yang akan dijalankan; dan

Melibatkan pihak perwakilan rakyat dalam pengambilan keputusan atas suatu

permohonan perubahan pemanfaatan lahan mengingat dampak yang mungkin

terjadi akan melibatkan banyak pihak yang berkepentingan, Selain itu

mengingat bahwa rencana yang telah ditetapkan merupakan produk hukum

yang ditetapkan dengan peraturan daerah yang harus mendapatkan

persetujuan dari DPRD.

Mempertimbangkan seluruh pendapat dan keberatan dari berbagai pihak dengan

melakukan publik hearing (dengar pendapat) untuk mendapatkan opini dari

berbagai pihak. Dengar pendapat ini dilaksanakan oleh pihak yang berwenang

yang juga menentukan hari, waktu dan tempat pelaksanaan serta melakukan

pemberitahuan kepada khalayak dan diikuti oleh masyarakat yang diperkirakan

akan terkena dampaknya secara langsung, masyarakat yang keberatan dengan

permohonan pembangunan ataupun orang-orang yang peduli dengan masalah

permohonan izin pembangunan ini, dengar pendapat ini dilakukan dalam rangka

membantu dalam memutuskan suatu permohonan pembangunan.

Untuk lebih jalasnya, prosedur perubahan pemanfaatan lahan untuk lahan kecil

dan lahan besar dapat dilihat pads Tabel 5-1 dan Tabel 5-2 berikut ini:

Tabel 5-1 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang (Lahan Kecil)

NO. MASUKAN INSTANSI KEWENANGAN INSTANSI

1. Permohonan perubahan pemanfaatan

lahan khususnya yang berhubungan

dengan perubahan intensitas < 10%

dari ketentuan yang ada dalam

rencana atau perubahan teknis lainnya

yang dilengkapi dengan:

Surat izin lokasi (kawasan besar).

Surat keterangan serba guna dari

kec./desa.

Surat keterangan pemilikan lahan.

Gambar rencana bangunan.

Akte pelunasan PBB

Instansi yang berwenang dalam

penetapan kebijakan tata ruang

pada tingkatan detail/rinci (Dinas

Tata Ruang dan Permukiman)

Pemeriksaan kelengkapan persyaratan

pengajuan permohonan.

2. Pengambilan Keputusan





Pengecekkan perubahan terhadap

rencana detail/rinci yang telah

ditetapkan dan mengambil

keputusan untuk suatu

permohonan perubahan.

Untuk permohonan yang dinilai

tidak memenuhi kriteria untuk

diizinkan, permohonan langsung

ditolak.

Untuk permohonan yg diizinkan,

instansi yg berwenang akan

mengeluarkan izin perubahan

pemanfaatan lahan.

3. Penentuan Tarif Retribusi yang harus

dibayar pemohon





Menentukan besarnya tarif yang

harus dibayar oleh pemohon.

Melimpahkan berkas tagihan

retribusi yang harus dibayar

pemohon kepada instansi yang

mengelola keuangan/pendapatan

daerah (Dispenda).

4. Pemohon yang tidak setuju dengan

besarnya tarif mengajukan evaluasi

tarif





Mengevaluasi besarnya tarif retribusi

yang harus dibayar pemohon.

5. Pembayaran retribusi oleh pemohon

instansi yang mengelola

keuangan/pandapatan daerah

(Dispenda)

Mengelola retribusi yang dibayar oleh

pemohon

6. Penerbitan izin perubahan

pemanfaatan lahan





Mengelurakan izin perubahan

pemanfaatan lahan yang baru.

Izin perubahan pemanfaatan lahan

belum akan keluar sebelum tarif

perubahan disepakati dan dibayar

oleh pemohon.

7. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan


penetapan ketentuan teknis

bangunan & peng-gunaan

bangunan (Distarkim)

Mengeluarkan Izin Mendirikan

Bangunan yang baru.





5-4


Tabel 5-2 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang (Lahan Besar)


1. Permohonan perubahan pemanfaatan

lahan khususnya yang berhubungan

dengan perubahan pemanfaatan lahan

dan penambahan intensitas >10% dari

ketentuan yang ada dalam rencana

atau perubahan teknis lainnya yg

dilengkapi dengan :

Surat izin lokasi (kawasan besar).

Surat keterangan serba guna dari

kec/desa.

Surat keterangan pemilikan lahan.

Gambar rencana bangunan.

Bukti pelunasan PBB

Tim Penilai : Instansi yang

berwenang dalam

penetapan kebijakan tata

ruang pada tingkatan

makro dan detail/rinci

(Bappeda dan Dinas Tata

Ruang dan Permukiman)

Pemeriksaan kelengkapan

persyaratan pengajuan

permohonan.

Pengecekan perubahan terhadap

RTRW dan rencana yang lebih

detail/rinci yang telah ditetapkan

untuk melihat jenis perubahan

yang terdiri atas:

o Re-zoning.

o Spot Zoning.

o Penambahan intensitas >10%

dari ketentuan teknis yang ada

dalam rencana

2. Pengecekkan terhadap visi, misi

untuk perubahan re-zoning.

Penilaian teknis planologis dan

sosial ekonomi untuk perubahan

rezoning, spot zoning dan

penambahan intensitas >10%.


terkait dengan perubahan

besar (lembaga pengambil

keputusan, termasuk

lembaga pembuat

rekomendasi) cq. Bappeda

Kabupaten.

Melakukan pemeriksaan dan

memberikan penilaian terhadap

suatu permohonan yang dilandasi

oleh pengetahuan dan bidang

pekerjaan yang dimiliki.

3. Pelaksanaan dengar pendapat

bersama masyarakat yang terkena

pengaruh dan DPRD




keputusan, termasuk lem-

baga pembuat


Kabupaten.

Melaksanakan dengar pendapat

untuk memperoleh aspirasi dan

masukan yang akan membantu

dalam pengambilan keputusan.

4. Perumusan Rekomendasi




keputusan, termasuk

lembaga pembuat


Kabupaten.

Merumuskan rekomendasi

mengenai suatu permohonan

yang meliputi :

o Ditolak.

o Diterima bersyarat seperti

penambahan

sarana&prasarana.

o Diterima tanpa syarat.

Sebelum pengambilan keputusan

ini, tim penilai dapat

mengajukkan suatu syarat

tertentu seperti Amdal/Andal,

Kelayakan sosial ekonomi dsb,

sebagai syarat untuk penilaian

selanjutnya.

Rekomendasi ini harus bersifat

mengikat pengambil keputusan

baik rekomendasi tunggal

maupun dengan beberapa

alternatif

5. Pengambilan Keputusan

Bupati Kabupaten Bekasi

Memutuskan permohonan

perubahan sesuai rekomendasi

yang telah diberikan oleh Tim

Penilai Inti .

Bila rekomendasinya tunggal

harus diputuskan sesuai

rekomendasi.

Bila terdiri atas beberapa

alternatif, pengambil keputusan

dapat menentukan keputusan


yang berasal dari salah-satu

alternatif rekomendasi dan tidak

boleh menyimpang.

6. Penentuan tarif retribusi yang harus

dibayar pemohon




keputusan, termasuk

lembaga pembuat


Kabupaten.

Menentukan besarnya tarif yang

harus dibayar oleh pemohon.

Melimpahkan berkas tagihan


pemohon kepada instansi yang

mengelola keuangan/

pendapatan daerah (Dispenda).

7. Pemohon yang keberatan dengan

besarnya tarif menga-jukan evaluasi

tarif




keputusan, termasuk

lembaga pembuat


Kabupaten.

Mengevaluasi besarnya tarif


pemohon.

8. Pembayaran retribusi oleh pemohon

Instansi yang mengelola

keuangan/ pendapatan

daerah (Dinas Pendapatan

Daerah)

Mengelola retribusi yang dibayar

oleh pemohon.

9. Pengesahan Izin Perubahan Bupati -

10. Penerbitan izin perubahan

pemanfaatan lahan

Instansi yang berwenang

dalam penetapan kebijak-an

tata ruang pada tingkatan

detail/rinci.

(Dinas Tata Ruang dan

Permukiman)

Mengelurakan izin perubahan

pemanfaat-an lahan yang baru.

11. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan

Instansi yang berwenang

dalam penetapan ketentuan

teknis bangunan dan

penggunaan bangunan.

(Dinas PU Kabupaten /

Dinas Tata Ruang dan

Permukiman)

Mengeluarkan Izin Mendirikan

Bangunan yang baru.





5-5


5.3 KETENTUAN DAMPAK PEMBANGUNAN

Yang dimaksud dengan pembangunan adalah suatu usaha atau kegiatan yang

dilakukan di atas sebidang lahan. Dampak pembangunan bisa juga disebut sebagai

dampak kegiatan, yaitu kondisi tidak diinginkan yang muncul sebagai akibat dari

aktivitas pembangunan dan/atau kegiatan. Secara garis besar dampak

pembangunan bisa berupa:

Dampak Lingkungan, dan

Dampak Lalu-lintas.

5.3.1 Ketentuan Penanganan Dampak Lalu Lintas

Aturan mengenai penanganan dampak lingkungan mengacu pada Undang-undang

No.32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan pengelolaan Lingkungan Hidup, yaitu

sebagai berikut:

a. Instrumen pencegahan terhadap pencemaran / kerusakan lingkungan hidup

antara lain terdiri atas:

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL); dan

Upaya Pengelolaan Lingkungan dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL-

UPL).

b. AMDAL wajib dilakukan oelh setiap pembangunan dan/atau kegiatan yang

berdampak penting terhadap lingkungan;

c. Pembangunan dan/atau kegiatan yang berdampak penting yang wajib

dilengkapi dengan amdal terdiri atas:

Kegiatan yang mengakibatkan pengubahan bentuk lahan dan bentang

alam;

Kegiatan yang mengeksploitasi sumber daya alam, baik yang terbarukan

maupun yang tidak terbarukan;

Kegiatan yang berpotensi menimbulkan pencemaran dan/atau kerusakan

lingkungan hidup serta pemborosan dan kemerosotan sumber daya alam

dan pemanfaatannya;

Kegiatan yang proses dan hasilnya dapat mempengaruhi lingkungan

alam, lingkungan buatan, serta lingkungan sosial dan budaya;

Kegiatan yang proses dan hasilnya akan mempengaruhi pelestarian

kawasan konservasi sumber daya alam dan/atau perlindungan cagar

budaya;

Introduksi jenis tumbuh-tumbuhan, hewan dan jasad renik;

Pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan non hayati;

Kegiatan yang mempunyai risiko tinggi dan/atau mempengaruhi

pertahanan negara; dan/atau

Penerapan teknologi yang diperkirakan mempunyai potensi besar untuk

mempengaruhi lingkungan hidup.

d. Dokumen AMDAL merupakan dasar penetapan keputusan kelayakan

lingkungan hidup;

e. UKL-UPL wajib dimiliki oleh setiap pembangunan dan/atau kegiatan yang tidak

termasuk dalam kriteria wajib amdal sebagaimana dimaksud dalam point c;

f. Jenis pembangunan/kegiatan yang wajib memiliki UKL-UPL oleh Bupati

berdasarkan kriteria sebagai berikut:

Jenis pembangunan/kegiatan tidak termasuk dalam kategori berdampak

penting; dan

Kagiatan usaha kecil dan mikro.

g. Usaha dan/atau kegiatan yang tidak wajib dilengkapi UKL-UPL sebagaimana

dimaksud dalam point e. wajib membuat surat pernyataan kesanggupan

pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup; dan

h. Setiap pembangunan dan/atau kegiatan yang wajib memiliki AMDAL atau UKL-

UPL wajib memiliki izin lingkungan yang dilengkapi dengan AMDAL atau UKL-

UPL.

5.3.2 Ketentuan Penanganan Dampak Lalu Lintas

Aturan mengenai penanganan dampak lalu lintas menginduk pada Undang-undang

No.22 tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan dan Peraturan

Pemerintah No.32 Tahun 2011 tentang Manajemen dan Rekayasa, Analisis Dampak,

serta Manajemen Kebutuhan Lalu Lintas yang menuntut

terwujudnya ”penyelenggaraan manajement dan rekayasa lalu lintas yang baik”.

Aturan penanganan dampak lalu lintas dilakukan sebagai berikut:

a. Kegiatan pembangunan yang diperkirakan akan menimbulkan dampak

kemacetan lalu lintas diwajibkan untuk menyusun Dokumen Analisis Dampak

lalu lintas (Andalalin);

b. Dokumen Andalalin adalah studi/kajian mengenai dampak lalu lintas dari

suatu kegiatan dan/atau usaha tertentu yang hasilnya dituangkan dalam

bentuk dokumen Andalalin atau Perencanaan pengaturan lalu lintas;

c. Kegiatan Pembangunan kawasan yang dalam proses pembangunannya perlu

terlebih dahulu dilakukan studi Andalalin adalah sebagai berikut:

Permukiman termasuk Apartemen;

Pusat perkantoran/pemerintahan dan/atau perdagangan;

Pusat perbelanjaan: Toko Swalayan/Supermarket; Restaurant;

Hotel;

Rumah Sakit;

Universitas/sekolah;

Kawasan Industri;

Terminal;

Pelabuhan/bandara;

Stadion; dan

Tempat ibadah.

d. Dokumen Andalalin merupakan acuan pelaksanaan manajemen dan rekayasa

lalu lintas dari kegiatan yang dilakukan.



5-6


PENUTUP

Dengan terbitnya Ringkasan Eksekutif - Peraturan Zonasi Kecamatan

Tambelang, artinya penyusunan Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang

telah masuk ke tahap terakhir yaitu tahap penyusunan peraturan zonasi

yang substansi utamanya berupa peta zonasi (zoning map) dan teks

zonasi (zoning teks).

Dalam penyusunan peta zonasi dan teks zonasi, proses yang cukup

penting adalah penyeragaman kode zonasi untuk seluruh peraturan

zonasi kecamatan lain di Kabupaten Bekasi sesuai dengan karakteristik

zona-zona yang ada.

Kecamatan Tambelang sendiri secara eksisting terdiri dari zona dan

subzona yang cukup homogen. Begitupun dalam hal fungsi yang

direncanakan, memang ditekankan pada pertanian lahan basah sehingga

otomatis pembangunan fisik terutama yang fungsinya komersil sifatnya

terbatas.

Peraturan zonasi yang setelah ini akan disusun, harus mampu

memberikan pengaturan terhadap rencana zonasi di Kecamatan

Tambelang. Jangan sampai terjadi konversi lahan diluar rencana tata

ruang dalam peta zonasi untuk fungsi-fungsi lahan terbangun yang dapat

menghilangkan fungsi utama dan menimbulkan beban yang melebihi

daya dukung lingkungan Kecamatan Tambelang.

Untuk itu, diharapkan peran seluruh pihak baik dari pemerintahan,

konsultan, akademisi, masyarakat setempat, swasta, dan stakeholders

lainnya.

Ringkasan Eksekutif Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang 2011-2031

Documents

Transcript of Ringkasan Eksekutif Peraturan Zonasi Kecamatan Tambelang 2011-2031