Tanah merupakan unsur terpenting dalam hukum adat di indonesia. Karena tanah merupakan satu satunya benda kekayaan yang meskipun mengalami keadaan yang bagaimanapun juga tanah masih bersifat tetap dalam keadaanya, bahkan terkadang menjadi lebih menguntungkan.

Tanah adalah suatu kenyataan yang riil. Dengan adanya tanah bisa memberikan pengaruh atau keadaan yang nyata, karena dengan tanah bisa terbentuk tempat tinggal persekutuan, bisa memberikan penghidupan kepada persekutuan, serta tanah merupakan tempat dimana para warga persekutuan yang meninggal dikebumikan, selain itu tanah juga tempat tinggal danyang danyang atau roh roh pelindungan persekutuan para leluhur.

Transaksi tanah menurut hukum perdata, sesuai rumusan dalam Pasal 1457 KUHPerdata, dapat dipahami bahwa jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, dalam hal ini penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual dan penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.

Selanjutnya Pasal 1458 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orang-orang itu mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Pasal 1459 KUHPerdata kembali menegaskan bahwa hak milik atas barang yang dijual belum berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan.

Dengan ketentuan yang demikian jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat mereka mencapai kata sepakat mengenai benda yang diperjualbelikan, demikian juga harganya, sekalipun benda yang menjadi obyek jual beli belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Pada saat terjadinya kata sepakat atas jual beli hak kepemilikan atas benda yang menjadi obyek jual beli belumlah beralih kepada pembelinya, sekalipun harganya sudah dibayar, dan apabila jual beli dimaksud berkaitan dengan tanah, tanahnya itu sudah diserahkan ke dalam kekuasaan yang membeli. Hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli tersebut baru beralih kepada pembelinya sebaga pemilik yang baru jika telah dilakukan apa yang disebut penyerahan yuridis (juridische levering) yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta di muka dan oleh Kepala Kantor Pendaftaran Tanah.

Berbeda dengan transaksi yang terjadi menurut Hukum Perdata, transaksi atas tanah menurut Hukum Adat tidak perlu dibuktikan dengan akta otentik (akta notaris), akan tetapi cukup diketahui dan disaksikan oleh kepala persekuan hukumnya saja. Dalam hal ini apabila kepala persekutuan hukum menolak untuk menjadi saksi atas transaksi yang telah terjadi, maka transaksi tidak berlaku terhadap pihak ketiga.

Adapun transaksi tanah menurut Hukum Adat dapat berupa penyerahan tanah oleh seseorang kepada orang lain untuk mendapatkan sejumlah uang tunai atas penyerahan tanah yang dilakukannya. Penyerahan di sini ada yang bersifat tetap, dan ada pula yang bersifat sementara. Penyerahan tanah yang bersifat tetap pada hakikatnya sama saja dengan jual beli tanah, sedangkan penyerahan yang bersifat sementara pada hakikatnya lebih menyerupai gadai atau sewa tanah. Penyerahan tanah yang bersifat tetep menimbulkan hak milik atas

tanah, sedangkan penyerahan tanah yang bersifat sementara hanya menimbulkan hak penguasaan atas tanah.

1.2.       RUMUSAN MASALAH

Berdasarkan latar belakang di atas, permasalahan yang dapat dimunculkan dalam makalah ini antara lain :

1.      Apakah pengertian transaksi tanah?

2.      Apa saja  jenis-jenis transaksi anah?

3.      Bagaimana pengaturan transaksi tanah yang diatur di dalam Undang-undang Pokok Agraria ?

4.      Bagaimana contoh transaksi tanah menurut hukum adat?

1.3.       TUJUAN PENULISAN

Tujuan dari penulisan makalah ini yaitu:

1.      Untuk mengetahui pengertian transaksi tanah.

2.      Untuk mengetahui jenis-jenis transaksi tanah.

3.      Untuk mengetahui pengaturan transaksi tanah yang diatur di dalam Undang-undang Pokok Agraria.

4.       Untuk mengetahui contoh transaksi tanah menurut hukum adat.

BAB II

PEMBAHASAN

2.1.PENGERTIAN TRANSAKSI TANAH

Yang dimaksud transaksi tanah dalam hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh sekelompok orang atau secara individu untuk menguasai sebidang tanah yang dilakukan baik secara secara sepihak maupun secara dua pihak sesuai dengan kebutuhan mereka.

2.2. JENIS-JENIS TRANSAKSI TANAH

A.    Transaksi Tanah yang Bersifat Perbuatan Hukum Sepihak

Adalah suatu perbuatan yang dilakukan untuk menguasai sebidang tanah dan tanah tersebut tidak dikuasai oleh siapa pun.

Sebagai contoh dari transaksi tanah semacam ini adalah :

1.      Pendirian Suatu Desa

Sekelompok orang orang mendiami suatu tempat tertentu dan membuat perkampungan diatas tanah itu, membuka tanah pertanian, mengubur orang-orang yang meninggal dunia di tempat itu, dan lain sebagainya, sehingga lambat laun tempat itu menjadi desa, lambat laun timbul hubungan religio-magis antara desa dan tanah tersebut, tumbuh suatu hubungan hukum antara desa dan tanah dimaksud, tumbuh suatu hak atas tanah itu bagi persekutuan yang bersangkutan, yakni hak ulayat.

2.      Pembukaan Tanah Oleh Seorang Warga Persekutuan

Kalau seorang individu, warga persekutuan dengan ijin kepala desa membuka tanah wilayah persekutuan, maka dengan menggarap tanah itu terjadi suatu hubungan hukum dan sekaligus juga hubungan religio-magisantara warga tersebut dengan tanah dimaksud. Lazimnya warga yang membuka tanah tersebut kemudian menempatkan tanda-tanda pelarangan pada tanah yang ia kerjakan itu.

Perbuatan hukum ini adalah bersifat sepihak juga, perbuatan ini berakibat timbulnya hak bagi warga yang membuka tanah tersebut, yakni hak milik dan kemudian juga hak wenang pilih atas tanah yang bersangkutan.

B.     Transaksi Tanah yang Bersifat Perbuatan Hukum Dua Pihak

Adalah transaksi tanaha yang objeknya/tanahnya telah dikuasai oleh hak milik.

Macam-macam transaksi tanah ini yaitu :

1.      Menjual gadai

Yang menerima tanah berhak untuk mengerjakan tanah itu serta untuk memungut dari tanah itu. Ia hanya terikat oleh janjinya bahwa tanah itu hanya dapat ditebus oleh yang menjual gadai. Ia bila sangat membutuhkan uang hanya dapat menjual gadaikan tanah itu lagi kepada orang lain dan sekali-kali tidak boleh menjual lepas tanah tersebut. Ia tidak dapat minta kembali uang yang diberikannya kepada yang menjual gadai, tetapi dalam transaksi demikian ini biasanya disertai dengan perjanjian tambahan seperti :

a.       Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang membeli gadai

b.      Tanah tidak  boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam tangan pembeli gadai.

Transaksi ini terdapat diseluruh Indonesia. Perbuatan tidak prinsipal hanya terdapat dalam pelaksanaannya saja seperti di Aceh, dalam akta wajib dicantumkan formula ijab-kabul, di tanah Suku Batak transaksi harus dijalankan diatas nasi ngebul.

2.      Menjual lepas

Yang dimaksud dengan jual lepas adalah suatu transaksi dimana satu pihak menyerahkan kepemilikannya atas tanah untuk selama-lamanya kepada pihak lain/pihak ke-2 dan pihak ke-2 tersebut telah membayar harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Di Aceh terdapat kebiasaan bahwa akta dicantumkan ijaab-kabul, sedangkan di Minangkabau dalam transaksi ini pembeli lazimnya dalam pembayaran tidak hanya menyerahkan uang saja, akan tetapi di sertai pisau atau sepotong kain (magis).

3.      Menjual Tahunan

Terjadi apabila pemilik tanah menyerahkan tanah miliknya kepada orang lain untuk beberapa tahun panen dengan menerima pembayaran terlebih dahulu dari penggarap(orang lain itu).Transaksi tanah ini diluar jawa tidak begitu dikenal lamanya tidak tentu.

2.3. PENGATURAN TRANSAKSI TANAH YANG DIATURDALAM UUPA

Dalam undang undang No.5 tahun 1960 (UUPA) pemerintah RI menetapkan kebijakan penuh terhadap masalah jual gadai.Dalam pasal 16 ayat 1(h) dan pasal 53 ayat 1 undang undang tersebut ditetapkan, bahwa “hak gadai” itu sifatnya sementara artinya dalam waktu yang akan datang diusahakan dihapuskan. Dan pada saat ini, mengingat keadaan masyarakat indonesia sekarang masih belum dapat dihapuskan dan diberi sifat sementara. Sifat sementara ini akan diatur lebih lanjut dalm undang undang. Kemudian ternyata Undang-undang yang mengatur masalah gadai ini adalah Peraturan Pemerintah pengganti Undang-undang Nomor 56 Tahun 1960 yang menetapkan dalam pasal 7 ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

(1)     Barangsiapa menguasai tanah pertanian dengan hak gadai yang pada mulai berlakunya peraturan ini ( yaitu pada tanggal 1 Januari 1961) sudah berlangsung 7 tahun atau lebih wajib mengembalikan tanah itu kepada pemiliknya dalam waktu 1 bulan sesudah tanaman yang ada selesai di panen dengan tidak ada hak menuntut pembayaran uang tebusan.

(2)     Mengenai hak gadai yang pada mulai berlakunya peraturan ini belum berlangsung 7 tahun, maka pemilik tanahnya berhak untuk memintanya kembali setiap waktu setelah tanaman yang ada selesai di panen dengan membayar uang tebusan yang besarnya di hitung menurut rumus di bawah ini :

(7+1/2)-waktu berlangsungnya hak gadai x uang gadai : 7.

Pelaksanaan pengembaliannya adalah dalam waktu 1 bulan setelah pemanenan yang bersangkutan.

(3)     Ketentuan dalam ayat (2) ini berlaku juga terhadap hak gadai yang di adakan sesudah mulai berlakunya peraturan ini.

Dalam penjelasan umum Perpu tersebut pasal (9) diuraikan, bahwa transaksi-transaksi jual gadai itu diadakan oleh pemilik tanah, hanya bila ia berada dalam keadaan yang sangat mendesak dan kalau tidak terdesak oleh kebutuhan-kebutuhan yang urgent sekali biasanya orang lebih suka menyewakan tanahnya.

Oleh karena itu dalam transaksi jual gadai terdapat imbangan yang sangat merugikan penjual gadai serta sangat menguntungkan pihak pelepas uang. Dengan demikian jelas sekali, bahw transaksi ini mudah menimbulkan praktek-praktek pemerasan hal mana bertentangan dengan asas-asas pancasila.

Dalam Undang-unadang Nomor 5 Tahun 1960 mengingat akan hal-hal tersebut diatas, maka hak gadai ditetapkan bersifat sementara yang harus diusahakan pada waktunya di hapuskan. Dan sementara belum dapat dihapuskan harus diatur sedemikian rupa sehingga unsur-unsur yang bersifat pemerasan itu hilang.

Hak gadai itu baru dapat dihapuskan jika sudah dapat disediakan kredit yang mencukupi keperluan para petani.

2.4. CONTOH TRANSAKSI TANAH MENURUT HUKUM ADAT

A.    Jual Gadai

Si A mempunyai sebuah sawah dan ia membutuhkan sejumlah uang. Kemudian Sia A mengadaikan sawahnya kepada orang/warga untuk mendapatkan sejumlah uang (hutang dengan jaminan sawah) dengan perjanjian antara orang yang menggadaikan sawah dan orang yang memberi hutang. Setelah si A sudah mempunyai uangataumembayar hutangnya maka sawahnya dapat ditarik kembali dari orang yang memberi hutang walaupun belumjatuh tempo. Dimanapemiliktanahatausawah (pejualgadai)

hanyadapatmemilikiataumengusaitanahnyakembalidengancaramembayarataumengembalikanuangkepadaorang yang menggadaisawahnya.

B.     Jual lepas

Si A mempunyai sebuah sawah, kemudian si A menjual tanahnya kepada orang. Dimana orang yang menjual sawah mendapatkan uang, tetapi dengan menyerahkan tanda bukti kepemilikan sawah kepada pembeli untuk selama-lamanya dengan perjanjian harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Pemilik sawah berpindah sepenuhnya kepada pembeli (pemilikbaru).

C.     Jualtahunan

Andi mempunyai sebidang sawah, tetapi Andi tidak sempat untuk menggarap sendiri sawahnya karena sebab itu Andi menjual tahunan sawahnya kepada tetangganya dengan harga lima juta per tahun.

Dengan demikian sawah Andi tidak lagi digarap atau dikusai oleh Andi dan dikuasai oleh tetangganya dengan perjanjian tersebut. Dimana dalam hal jual tahunan, Andi tidak perlu mengembalikan uang kepada tetangganya yang lima juta tersebut.

           

BAB III

PENUTUP

3.1. KESIMPULAN

Transaksitanahdalam hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh sekelompok orang atau secara individu untuk menguasai sebidang tanah yang dilakukan baik secara secara sepihak maupun secara dua pihak sesuai dengan kebutuhan mereka.

Jenis-jenistransaksitanahadalahsebagaiberikut.

1.    Transaksi Tanah yang Bersifat Perbuatan Hukum Sepihak.

Ø Pendirian suatu desa.

Ø Pembukaan tanah oleh seorang warga persekutuan.

2.    Transaksi Tanah yang Bersifat Perbuatan Hukum Dua Pihak

Ø Menjualgadai

Ø Menjuallepas

Ø menjualtahunan

3.2.       SARAN

Transaksi tanah secara hukum adat khususnya dalam transaksi antara dua belah pihak sangat memungkinkan terjadinya sengketa karena proses perbuatan hukum dilakukan dibawah tangan (lisan) dan tanpa bukti yang riil secara yuridis yang dapat membuktikan ketika terjadi sengketa, seharusnya dalam setiap perjanjian yang dibuat oleh masing-masih pihak perlu didasari oleh bukti yang cukup, atau menghadirkan saksi sebagai bukti ketika ada perselisihan antara masing-masing pihak atau persekutuan.

DAFTAR PUSTAKA

Wignjodipoero, Soerojo. 1988. Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat. Jakarta: Haji Masagung.

http://intisarihukum.blogspot.com/2010/12/transaksi-tanah-menurut-hukum-adat.html. Diakses pada 22 Mei 2013 pukul 09.00 WIB