Strategi Pembebasan Tanah dan Perizinan Proyek Real Estate

(Tantangan Pertanahan untuk Bisnis dan Investasi Bidang Real Estate di Indonesia)REINCO Strategic17 Juli 2014This template can be used as a starter file for presenting training materials in a group setting.

SectionsSections can help to organize your slides or facilitate collaboration between multiple authors. On the Home tab under Slides, click Section, and then click Add Section.

NotesUse the Notes pane for delivery notes or to provide additional details for the audience. You can see these notes in Presenter View during your presentation. Keep in mind the font size (important for accessibility, visibility, videotaping, and online production)

Coordinated colors Pay particular attention to the graphs, charts, and text boxes. Consider that attendees will print in black and white or grayscale. Run a test print to make sure your colors work when printed in pure black and white and grayscale.

Graphics, tables, and graphsKeep it simple: If possible, use consistent, non-distracting styles and colors.Label all graphs and tables.

1I. Analisis Pembebasan Lahan1. Analisa Harga Tanah Mentah vs MatangAnalisis ini dengan cara membandingkan harga tanah mentah vs matang agar kita tahu berapa harga tanah matang. Cara termudah analisis harga tanah matang:Mengetahui harga pasar tanah secondary/ sekitarnyaHarga tanah yang dekat dengan townhouse yang sudah jadi biasanya lebih mahal .Tanah yang mengambil keuntungan dari promosi yang lebih besar, misalnya di jual tanah dekat dengan Bekasi Summarecon atau persis dekat/di samping dengan lokasi tersebut. 3 hal penting yang kita perhatikan sebelum mengakuisisi tanah1) Saluran buang/banjir2) Listrik.Kita juga bisa saja menggunakan travo listrik, namun harus mempertimbangkan beberapa hal berikut :a)Harus untuk skala yang cukup besar (>100 unit) dan tidak untuk kurang dari jumlah tersebut, misalnya : 20,30,50 unit.b)Lokasi travo yang terdekat yang sudah ada karena kita baru dapat menginstalasi travo lagi setelah memenuhi persyaratan tertentu.3) Air tanah / PAM

Keuntungan tanah mentah vs tanah matang :

Keuntungan tanah mentah yaitu harga lebih murah namun harus cut and fill sebelum tanah tersebut benar-benar bisa digunakan.Keuntungan tanah matang yaitu tanah yang siap digunakan untuk pembangunan, mungkin hanya perlu sedikit pembenahan. Namun, tentu saja harganya lebih mahal daripada tanah yang sudah matang. I. Analisis Pembebasan Lahan2. Analisa Pasar Sekitar PerumahanKita membangun proyek harus sesuaikan dengan pangsa pasar dan kemampuan pasar/demand di daerah proyek dan atau target market kita.I. Analisis Pembebasan Lahan3. Analisa Target MarketAnalisis ini terkait target kita berdasarkan perencanaan awal kita, apakah kita main di harga atau main di konsep. Main di konsep akan membuat tidak kelebihan bahan,lebih estetika, dan lebih berkualitas sedangkan main di harga akan membuat harga lebih murah tetapi estetika menjadi nomor kesekian. Untuk level perumahan, lebih baik kita main di harga.I. Analisis Pembebasan Lahan4. Analisa Bentuk TanahBentuk tanah yang dimaksud adalah kontur tanahnya. Maksudnya apakah lebih tinggi (bukit atau akibat puing) atau lebih rendah (kubangan), misalnya bekas pemancingan atau sawah.Bentuk tanah yang lebih disukai yaitu yang bukit. Alasannya: Tanah yang lebih akibat berbentuk bukit dapat di jual dengan harga per rit truk.Namun, ada juga kerugiaan dari tanah yang lebih/bukit yaitu akan merusak tanah/jalan sekitarnya karena alat untuk mobilisasi mengangkut tanah adalah alat/kendaraan berat.

I. Analisis Pembebasan Lahan5. Analisa InfrastrukturAnalisis ini terkait dengan infrastuktur yang harus ada di proyek yaitu terkait saluran pembuangan, lebar jalan, fasilitas umum, fasilitas social, dan aspek legal seperti GSS (Garis Sepadan Sungai) . Dengan demikian, begitu pentingnya infrastruktur karena akan menunjang keberhasilan dan laku nya proyek kita di pasaran.II. Strategi mendapatkan lahanKerjasama bagi hasil dengan pembayaran per-akad kredit Tawarkan pola kerjasama untuk berbagi profit dengan syarat lahan dibayar perkavling setelah akad kredit dan bagi hasil profit dibayar setelah proyek selesai.II. Strategi mendapatkan lahan2. Mark-Up Harga Dengan Pembayaran Tunda3. Strategi Kerjasama dengan Investor Sebenarnya, strategi yang kita gunakan mirip dengan strategi mendapatkana lahan bagian I dan bagian II, hanya saja kali ini kita menawarkannya kepada pihak ketiga.

III. Trik Pembebasan Lahan Lewat Aranger/Pihak KetigaArranger harus membebaskan lahan dengan posisi dan lokasi tertentu yang strategis secara bloktidak terpencar-pencar atau bolong. Pembayaran dilaksanakan sesuai jumlah pembebasan dengan nilai retensi tertentu.Pembayaran dilaksanakan kepada arranger setelah dilakukan legal audit terhadap dokumen pembebasan oleh konsultan hukum ahli.Arranger wajib bertanggungjawab atas kebenaran dokumen pembebasan. Adapun bentuk jaminan arranger tergantung kesepakatan.

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH1.IJIN LOKASI A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi) B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT D.PENINJAUAN LAPANGAN E.ASPEK TATA GUNA TANAH F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTASK IJIN BUPATI/WALIKOTAPRESENTASI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT

RAPAT KOORDINASIINSTANSI TERKAITSURAT PERMOHONANPENGEMBANG

PROPOSAL DATA DIRI LOKASI PENINJAUAN LAPANGAN

ASPEK TATA GUNA2.PENGESAHAN SITE PLAN A.DOKUMEN PENDUKUNG : -- GAMBAR SITE PLAN/REVISI -- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN -- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF -- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI -- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH3.IMB A.DOKUMEN PENDUKUNG: -- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB -- GAMBAR DIMENSI KAVLING -- SITE PLAN -- GAMBAR SITUASI -- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN -- SURAT PERMOHONAN IMB -- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN BANGUNAN KABUPATEN/KOTA

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAHC. PERIJINAN LAINNYA (TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN) -- TRANSPORTASI DLLAJR -- AMDAL DINAS LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL -- AIR BERSIH PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN -- LISTRIK PLN -- TELEPON PT TELKOM -- IZIN GANGGUAN BUPATI/WALIKOTA -- IZIN PENGOPERASIAN TERGANTUNG JENIS FASILITAS IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH4. LEGALITAS PERTANAHAN A.KARAKTERISTIK TAHAH:SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGANSEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKANMEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIALIV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH4. LEGALITAS PERTANAHAN B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBBKELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNGTRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/DTRANSAKSI DENGA AHLI WARISPENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUHPEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTOMOMEN MOMEN KHUSUS SEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS DLL

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH4. LEGALITAS PERTANAHAN

C. KEMUNGKINAN SENGKETA:SURAT ASPALPENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNATATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRIPENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

IV. PERIJINAN DAN LEGAL TANAHSTRUKTUR KONVERSI TANAH DAN PENGEMBANGANNYATYPE-TYPE PEMBELI TANAHPEMBELI TANAH MENTAHSPEKULAN TANAHCALON PENGEMBANGPENGEMBANGEND USERFUNGSI UTAMADIMANFAATKAN SESUAI KEBUTUHANNYAMENGUASAI SAMBIL MENUNGGU KENAIKAN HARGADIANALISIS APA YANG PALING MENGUNTUNGKANPEMATANGAN TANAH DAN PENGKAVLINGANRUMAH DIBAYAR/DIJUAL/DISEWAKAN ATAU DIGUNAKAN SENDIRITYPE PEMBIAYAANDARI UANG SENDIRI

DANA SENDIRI ATAU BANKDANA SENDIRI ATAU BANK/LEMBAGA KEUANGAN KHUSUSNYA BERUPA PINJAMAN JANGKA PANJANGTYPE PENJUALANDUJUAL KEPADA SPEKULAN ATAU PENGEMBANGDIJUAL KEPADA PENGEMBANG/INSTANSI/PERORANGANDIJUAL KEPADA INSTANSI/PERORANGANLAMA PENGUASAAN LAHANMINIMAL 10 TAHUNMINIMAL 8-10 TAHUNMINIMAL 2-5 TAHUNMINIMAL 5 TAHUNKAPAN SAJAV. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuHunian Berimbang adalah perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret Dasar hukum : Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumah-an dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37, dan ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012

V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuTujuan Hunian Berimbang adalah untuk :(i) menjamin tersedianya rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana bagi masyarakat yang dibangun dalam satu ham-paran atau tidak dalam satu hamparan untuk rumah sederhana; (ii) mewujudkan kerukunan antarberbagai golongan masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial dalam perumahan, pemukiman, lingkung anV .Hunian Berimbang : Konsep dan IsuPenyelenggaraan Hunian Berimbang :Perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) sampai dengan 1.000 (seribu) rumah; Permukim an dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 1.000 (seribu) sampai dengan 3.000 (tiga ribu) rumah; Lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3.000 (tiga ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; Kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10.000 (sepuluh ribu) rumahV. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuLokasi Hunian Berimbang :Lokasi untuk hunian berimbang dapat dilaksanakan dalam satu kabupaten/kota pada:Satu hamparan; atauTidak dalam satu hamparan.Lokasi dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 1000 (seribu) rumah Lokasi yang tidak dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung 50 (lima puluh) rumah.V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuKomposisi Hunian Berimbang berdasarkan:Jumlah rumah : Komposisi berdasarkan jumlah rumah merupakan perbandingan jumlah rumah sederhana, jumlah rumah menengah dan jumlah rumah mewah. Perbandingan yang dimaksud adalah dalam skala 3:2:1, yaitu 3 (tiga) atau lebih rumah sederhana berbanding 2 (dua) rumah menengah berbanding 1 (satu) rumah mewah.V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuKomposisi Hunian Berimbang berdasarkan:Luasan lahan : komposisi berdasarkan luasan lahan merupakan perbandingan luas lahan untuk rumah sederhana, terhadap luas lahan keseluruhan. Luasan lahan tersebut minimal 25% dari luas lahan keseluruhan dengan jumlah sederhana sekurang-kurangnya sama dengan jumlah rumah mewah ditambah jumlah menengah.V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Pembangunan rumah sederhana dalam skema hunian berimbang terkesan seperti pergeseran tanggungjawab penyediaan perumahan dari pemerintah ke pengembang ketika tidak tersedia insentif dari pemerintahV. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Konsep hunian berimbang banyak disalahpahami sebagai hanya sekedar mengurangi backlog, padahal loso utamanya adalah menjaga keserasian sosial dalam masyarakat melalui hidup berdampingan diantara beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian. V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Pasar tanah dilepas ke pasar sehingga harga tanah tidak terkendali.

Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Penerapan konsep hunian berimbang perlu memperhatikan keberagaman daerah, dan tidak menerapkan skema one t for allKonsep hunian berimbang belum terakomodasi/terinternalisasi kedalam skema Rencana Tata Ruang.V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Penerapan skema hunian berimbang kurang mengakomodasi konsep sejenis yang telah ada sebelumnya seperti skema Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba)Penerapan suatu kebijakan publik dalam hal ini hunian berimbang membutuhkan dasar pijak yang kuat berupa hasil evaluasi pelaksanaan hunian berimbangV. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Penerapan hunian berimbang membutuhkan penegak-an hukum (law enforcement) yang kuatPenolakan (setidaknya tidak menjadi preferensi) dari ke-lompok strata tertentu untuk hidup berdampingan dalam satu hamparan tertentu dengan kelompok strata bawah.V. Hunian Berimbang : Konsep dan IsuIsu terkait Hunian Berimbang :Pengaturan skema hunian berimbang melalui SKB 3 (tiga) menteri tidak mempunyai legitimasi yang kuatWalaupun dianggap sulit diterapkan, namun ternyata beberapa lokasi perumahan telah berupaya menerapkan konsep hunian berimbangVI. RUU Pertanahan: Isu terkiniIsu terkait RUU Pertanahan:RUU Pertanahan mengatur luas maksimum tanah hak guna bangunan (HGU) yang dapat dikuasai badan usaha. HGU kawasan perumahan maksimal 200 hektare (ha), kawasan perhotelan atau resort maksimal 100 ha, dan lahan kawasan industri maksimum 200 haIsu terkait RUU Pertanahan:Pembatasan lahan mengancam daya saing kawasan industri. Sebab, luas kawasan industri yang ekonomis dan bisa memberi keuntungan minimal 1.000 ha. VI. RUU Pertanahan: Isu terkiniTerima KasihMicrosoft Engineering ExcellenceMicrosoft Confidential36Is your presentation as crisp as possible? Consider moving extra content to the appendix.Use appendix slides to store content that you might want to refer to during the Question slide or that may be useful for attendees to investigate deeper in the future.