“AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) APARTEMEN BOGOR

VALLEY RESIDENCE”

SKRIPSI

YORDAN LOUDWIK

1210611083

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

2017

i

“AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) APARTEMEN BOGOR

VALLEY RESIDENCE”

SKRIPSI

DiajukanSebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar

Sarjana Hukum

YORDAN LOUDWIK

1210611083

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

2017

ii

PERNYATAAN ORISINALITAS

Skripsi/Tesis/Disertasi ini adalah benar hasil karya saya sendiri, dan semua

sumber baik yang dikutip maupun yang dirujuk telah saya nyatakan dengan benar.

Apabila dikemudian hari terbukti telah terjadi plagiarisme dalam penulisan

Skripsi ini, maka saya bersedia dituntut berdasarkan hukum yang berlaku.

Nama : Yordan Loudwik

NPM : 1210611083

Tanggal : 22 Juli 2016

Tanda Tangan :

iii

PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI

TUGAS AKHIR/SKRIPSI/TESIS UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai civitas akademik Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta,

saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Yordan Loudwik

NPM : 1210611083

Fakultas : Hukum

Program Studi : Ilmu Hukum

Jenis Karya : Tugas Akhir/Skripsi/Tesis*

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta Hak Bebas Royalti Non-

eksklusif (Non-exclusive Royalti Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul:

AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) APARTEMEN BOGOR VALLEY

RESIDENCE

Beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti ini

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta berhak menyimpan,

mengalihmedia/formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database),

merawat, dan mempublikasikan Tugas Akhir/Skripsi/Tesis saya selama tetap

mencantumkan nama saya sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak

Cipta.

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya.

Dibuat di : Jakarta

Pada Tanggal : 22 Juli 2016

Yang menyatakan,

(Yordan Loudwik)

iv

v

AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) APARTEMEN BOGOR VALLEY

RESIDENCE

Yordan Loudwik

Abstrak

Perjanjian berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan

mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau

lebih. Menurut Pasal 1338 KUHPerdata, semua perjanjian yang dibuat secara sah

berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Apabila salah

satu pihak tidak melakukan kewajibannya (prestasi) sesuai yang diperjanjikan,

maka pihak yang tidak melakukan kewajibannya tersebut telah melakukan

wanprestasi. Dalam proses jual beli unit apartemen,tidak menutup kemungkinan

dimana salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya, seperti yang terjadi di

dalam melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) unit apartemen Bogor

Valley Residence. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui akibat hukum dan

penerapan ganti rugi oleh pihak yang melakukan wanprestasi dalam Perjanjian

Pengikatan Jual Beli (PPJB) unit apartemen Bogor Valley Residence. Jenis

penelitian ini adalah penelitian yuridis normatif dengan pendekatan kasus (case

approach) yang berpedoman pada hukum positif di Indonesia, yaitu Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata. Teori yang digunakan oleh penulis dalam

penelitian ini adalah Teori Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum. Hasil

penelitian ini adalah akibat hukum wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual

Beli Apartemen Bogor Valley Residence adalah Penggugat harus mengganti rugi

seluruh biaya perkara, karena pihak Penggugat salah mengajukan gugatan. Selain

itu, para pihak tetap menjalankan kewajibannya sesuai dengan perjanjian

pengikatan jual beli yang telah disepakati bersama sebelumnya. Penerapan ganti

rugi oleh hakim pada putusannya, dibebankan kepada pihak Penggugat, dimana

penggugat harus membayar seluruh biaya perkara

Kata Kunci: Akibat Hukum, Wanprestasi, Perjanjian Pengikatan Jual Beli

vi

Legal Consequences of Breach of Contract in a Preliminary Sale

and Purchase Agreement (PPJB) Apartment Bogor Valley

Residence

Yordan Loudwik

Abstract

Based on article 1313 The book of the act of civil law, the agreement is a deed by

which one person or more fastens themselves over one person to another or more.

Pursuant to article 1338 The book of the act of civil law, all the agreements

legally be laws for those who make it, as in the process of purchasing apartment

through a binding agreement trading (PPJB).This study attempts to know law and

implementation compensation of what breach of contract. The research is

research normative juridical with the approach cases that guided by positive law

in Indonesia, and that is used writer as a basis this research which is the book the

act of civil law. Due to the law of breach of contract is like amends, the

cancellation of agreement, intermediate risk objects promised, and pay the legal

costs, if it reaches disputed in front of real judges. Preliminary Sale and Purchase

Agreement trading been implemented because buyers do a payment in credit. If is

settled then buyers getting certificates trading (AJB) as proof-of-purchases. This

research writer take formulation legal problems because of what breach of

contract in a Preliminary Sale and Purchase Agreement apartment and how the

application of compensation breach of contract was on cases. Writer use of

normative juridical and use the theory legal certainty and legal protection. The

result of this research is that as a legal consequences of breach of contract in

preliminary sale and purchase agreement apartment Bogor Valley Residence is

the plaintiff must indemnify all the legal costs, because both the plaintiff wrong

filed suit. Besides, the parties keep running their obligations in accordance with

the preliminary sale and purchase agreement of the agreed joint earlier The

application of compensation by a judge in his ruling, charged to led by, where the

plaintiff have to pay whole the legal costs.

Keywords: Legal Consequences, Breach of Contract, Preliminary Sale and

Purchase Agreement.

vii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala karunia

dan berkatnya sehingga Skripsi ini berhasil diselesaikan. Tema yang dipilih dalam

penelitian ini sejak bulan September 2015 dengan judul “ Akibat Hukum Wanprestasi

dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartement Bogor Valley Residence. Penulis

menyadari bahwa penulisan skripsi ini tidak dapat terselesaikan dengan baik tanpa

adanya bantuan dari berbagai pihak. Untuk itu dengan kerendahan hati penulis ucapkan

terima kasih kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Ir. Eddy S. Siradj, M.Sc.Eng, Selaku Rektor Universitas

Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

2. Ibu Dwi Dessy Yayi Tarina SH., MH, Selaku Dekan Fakultas Hukum, Universitas

Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

3. Bapak DR. Ali Zaidan SH, MH, Selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

4. Bapak Subur, SE, MM, Selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas

Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

5. Bapak DR. Suherman SH., LLM, Selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

6. Bapak Andriyanto Adhi Nugroho, SH, MH, Selaku Kepala Program Studi Strata I

Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Pembangunan Nasional “Veteran”

Jakarta.

7. Bapak Heru Suyanto, SH, MH, Selaku Kepala Jurusan Fakultas Hukum

Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jakarta.

8. Ibu Siti Nurul Intan SH, M.Kn, selaku Dosen Pembimbing yang telah membantu

sehingga skripsi ini terselesaikan dengan baik.

9. Seluruh Dosen dan Staff Fakultas Hukum Universitas Pembangunan Nasional

“Veteran” Jakarta yang telah memberikan ilmu dan bantuan kepada penulis.

10. Jara Lumban Raja, SH, MH, Panitera Muda bidang Pidana Pengadilan Negeri

Jakarta Timur yang telah membantu sehingga skripsi ini terselesaikan dengan

baik.

viii

11. Dwi Surya, SH, selaku abang senior yang telah membantu penulis sehingga

skripsi ini terselesaikan dengan baik.

12. Kedua Orang Tua, Abang, Adik-adik, dan Keluarga Besar Penulis ucapakan

terimakasih atas segala doa, dorongan sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi ini.

13. Kepada sahabat dan teman-teman seperjuanganku Lerry, Olyn, Tasya, Ka Chi,

Rilly, Anggi, Yohana Yusak Pawe, Bram, Ivan, Bayu, Ridde, Elin, Aisyah, Shafa,

Farras, Ujang, Nanda, Wisnu, serta teman-teman FH 2012 yang tidak bisa

disebutkan terima kasih sudah selalu mendukung dan mendoakan penulis dan

bersama-sama berjuang menyelesaikan perkuliahan, semoga kalian bisa menjadi

lulusan perguruan tinggi yang sukses.

14. Dan terakhir terima kasih kepada semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan

lagi satu persatu, yang telah memberikan doa, dukungan dan semangat kepada

penulis.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Penulis berharap

semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi pembaca pada umumnya, civitas akademika

dan bagi para pihak yang membutuhkan referensi kepustakaan hukum.

Jakarta, 22 Juli 2016

(Yordan Loudwik)

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ............................................................................................ i

PERNYATAAN ORISINALITAS ....................................................................... ii

PERSETUJUAN PUBLIKASI ............................................................................. iii

LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................. iv

ABSTRAK ............................................................................................................. v

ABSTRACT ........................................................................................................... vi

KATA PENGANTAR .......................................................................................... vii

DAFTAR ISI .......................................................................................................... x

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................... 1

I.1 Latar Belakang ....................................................................... 1

I.2 Perumusan Masalah ............................................................... 4

I.3 Ruang Lingkup Penulisan ...................................................... 4

I.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian .............................................. 5

I.5 Kerangka Teoritis dan Kerangka Konseptual ........................ 5

I.6 Metode Penelitian .................................................................. 10

I.7 Sistematika Penulisan ............................................................ 12

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN PENGIKATAN

JUAL BELI DAN WANPRESTASI ........................................ 15

II.1 Perjanjian .............................................................................. 15

II.2 Syarat-syarat Sahnya Perjanjian ........................................... 21

II.3 Azas-azas Perjanjian ............................................................. 24

II.4 Perjanjian Pengikatan Jual Beli ............................................ 27

II.5 Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli ............................ 28

II.6 Macam-macam Prestasi ........................................................ 30

II.7 Wanprestasi .......................................................................... 31

x

BAB III WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL

BELI APARTEMEN BOGOR VALLEY RESIDENCE (STUDI

KASUS PUTUSAN PENGADILAN NEGERI BOGOR

No.30/pdt.G/2015/PN.Bgr) ....................................................... 37

III.1 Kasus Posisi ........................................................................ 37

III.2 Fakta Hukum ....................................................................... 38

III.3 Dugaan Pelanggaran dan Objek Perkara ............................. 44

III.4 Pertimbangan Majelis Hakim .............................................. 45

III.5 Analisa Putusan ................................................................... 54

BAB IV ANALISA AKIBAT HUKUM WANPRESTASI DALAM KASUS

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN

BOGOR VALLEY RESIDENCE ............................................ 55

IV.1 Akibat Hukum Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual

Beli Apartemen Bogor Valley Residence ......................... 55

IV.2 Penerapan Ganti Rugi Terhadap Pihak yang Melakukan

Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen

Bogor Valley Residence Berdasarkan Putusan Nomor

30/Pdt.G/2015/PN.Bgr...................................................... 62

BAB V PENUTUP .................................................................................. 66

V.1 Kesimpulan .......................................................................... 66

V.2 Saran ..................................................................................... 66

DAFTAR PUSTAKA

RIWAYAT HIDUP

xi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Berita Acara Sidang Skripsi

Lampiran 2 Revisi Hasil Sidang Komprehensif/Skripsi

Lampiran 3 Kartu Monitoring Bimbingan Skripsi

Lampiran 4 Putusan