BAB I. PENDAHULUAN

1.1Umum

elaksanaan sebuah proyek konstruksi sangat berkaitan dengan proses manajemen didalamnya. Pada tahapan itu, pengelolaan anggaran biaya untuk melaksanakan pekerjaan tersebut, perlu dirancang dan disusun sedimikian rupa berdasarkan sebuah konsep estimasi yang terstruktur sehungga menghasilkan nilai estimasi rancangan yang tepat dalam arti ekonomis.Nilai estimasi anggaran yang disusun selanjutnya dikenal dengan istilahRencana Aanggaran Biaya (RAB)Proyek,yang mempunyai fungsi dan manfaat lebih lanjut dalam hal mengendalikan sumberdaya material, tenaga kerja, peralatan dan waktu pelaksanaan proyek sehingga pelaksanaan kegiatan proyek yang dilakukan akan mempunyai nilai efisiensi dan efektivitas.Konsep penyusunanRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek, pada pelaksanaannya didasarkan pada sebuah analisa masing-masing komponen penyusunnya (material, upah dan peralatan) untuk tiap-tiap item pekerjaan yang terdapat dalam keseluruhan proyek. Hasil analisa komponen tersebut pada akhirnya akan menghasilkan Harga Satuan Pekerjaan (HSP) per item yang menjadi dasar dalam menentukan nilai estimasi biaya pelaksanaan proyek keseluruhan dengan mekonversikannya kedalam total volume untuk tiap item pekerjaan yang dimaksud.

1.2Beberapa Pengertian RAB

Secara umum pengertianRencana Anggaran Biaya(RAB) Proyek,adalah nilai estimasi biaya yang harus disediakan untuk pelaksanaan sebuah kegiatan proyek. Namun beberapa praktisi mendefinisikannya secara lebih detail, seperti :1.Menurut Sugeng Djojowirono, 1984,Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekmerupakan perkiraan biaya yang diperlukan untuk setiap pekerjaan dalam suatu proyek konstruksi sehingga akan diperoleh biaya total yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek.2.Menurut Ir. A. Soedradjat Sastraatmadja, 1984, dalam bukunya Analisa Anggaran Pelaksanaan, bahwa Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibagi menjadi dua, yaitu rencana anggaran terperinci dan rencana anggaran biaya kasar.a)Rencana Anggaran Biaya KasarMerupakan rencana anggaran biaya sementara dimana pekerjaan dihitung tiap ukuran luas. Pengalaman kerja sangat mempengaruhi penafsiran biaya secara kasar, hasil dari penafsiaran ini apabila dibandingkan dengan rencana anggaran yang dihitung secara teliti didapat sedikit selisih.b)Rencana Anggaran Biaya TerperinciDilaksanakan dengan menghitung volume dan harga dari seluruh pekerjaan yang dilaksanakan agar pekerjaan dapat diselesaikan secara memuaskan. Cara perhitungan pertama adalah dengan harga satuan, dimana semua harga satuan dan volume tiap jenis pekerjaan dihitung. Yang kedua adalah dengan harga seluruhnya, kemudian dikalikan dengan harga serta dijumlahkan seluruhnya. Secara sistematisnya, dapat dilihat pada Gambar 1.2. dalam menghitung anggaran biaya suatu pekerjaan atau proyek.3.J. A. Mukomoko, dalam bukunya Dasar Penyusunan Anggaran Biaya Bangunan, 1987Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekadalah perkiraan nilai uang dari suatu kegiatan (proyek) yang telah memperhitungkan gambar-gambar bestek serta rencana kerja, daftar upah, daftar harga bahan, buku analisis, daftar susunan rencana biaya, serta daftar jumlah tiap jenis pekerjaan.4.John W. Niron dalam bukunyaPedoman Praktis Anggaran dan Borongan Rencana Anggaran Biaya Bangunan, 1992,Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekmempunyai pengertian sebagai berikut :a)Rencana : Himpunan planning termasuk detail dan tata cara pelaksanaan pembuatan sebuah bangunan.b)Angaran : Perhitungan biaya berdasarkan gambar bestek (gambar rencana) pada suatu bangunan.c)Biaya : Besarnya pengeluaran yang ada hubungannya dengan borongan yang tercantum dalam persyaratan yang ada.5.Bachtiar Ibrahim dalam bukunyaRencana dan Estimate Real of Cost,1993, yang dimaksudRencana Anggaran Biaya(RAB) Proyekadalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tersebut.

1.3Perkembangan RAB Di Indonesia

Bagi praktisi konstruksi di Indonesia, istilah Analisa BOW dalam penyusunanRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekbukan merupakan hal asing.Analisa BOW (Burgerlijke Openbare Werken) yang ditetapkan oleh Dir. BOW pada tanggal 28 Februari 1921 oleh pemerintahan penjajahan Belanda, merupakan standar ketetapan umum yang digunakan untuk mengestimasi nilai sebuah pelaksanaan kontruksi pada waktu itu.Pada perkembangannya setelah penjajahan Belanda di Indonesia berakhir, analisa BOW menjadi salah satu peninggalan yang mempunyai manfaat bagi para praktisi konstruksi di Indonesia sampai dengan era tahun 1980-an dalam hal menyusun estimasi nilaiRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek.Namun demikian seiring dengan perkembangan industri konstruksi di Indonesia, Analisa BOW yang menggunakan asumsi-asumsi praktis dalam menentukan harga satuan pekerjaan, di nilai sudah tidak cocok lagi. Jika pada saat dikenalkannya, metode Analis BOW hanya berorientasi pada kegiatan industri kontruksi yang bersifat padat karya dengan peralatan tradisional, maka pada era sekarang disaat pelaksanaan kegiatan industri konstruksi banyak yang menggunakan peralatan berat dan modern dan semakin kompleks, maka kepraktisan analisa BOW akan menghasilkan nilai estimasiRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekyangkurang memuaskan.Dalam rangka untuk mengembangkan analisa BOW, maka sejak tahun 1987 sampai 1991, Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman melakukan penelitian terhadap hal itu. Berbagai metode pendekatan melalui pengumpulan data skunder analisa biaya yang digunakan beberapa kontaktor dikumpulkan untuk kemudian dianalisa dan dibandingkan kecocokannya dengan pengamatan langsung terhadap biaya pelaksanaannya. Hasil kegiatan penelitian itu dituangkan dalam sebuah produk analisa harga satuan biaya kontruksi dalam Standar Nasional Indonesia pada tahun 1991. Produk SNI itu kemudian disahkan dalam norma estndar SNI 1991-1992 oleh Badan Standarisasi Nasional, sebagai metode rujukan terbaru dalam penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek.Sebagai tindak lanjut dari kegiatan ini maka pada tahun 2002 sampai dengan saat ini, dilakukan kajian lebih mendalam terhadap Analisa Harga Satuan Perkiraan (HSP), agar diperoleh kesempurnaan dengan sasaran pemanfaatan penggunaan metode SNI ini untuk bangunan gedung, perumahan dan jalan.

1.4Kegunaan RAB

Sebuah penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek mempunyai beberapa kegunaan, antara lain:1.Sebagai bahan dasar usulan pengajuan proposal agar didapatkannya sejumlah alihan dana bagi sebuah pelaksanaan proyek dari pemerintah pusat ke daerah pada instansi-instansi tertentu.2.Sebagai standar harga patokan sebuah proyek yang dibuat olehstakes holderdalam bentukowner estimate(OE)3.Sebagai bahan pembanding harga bagistakes holderdalam menilai tingkat kewajaranowner estimateyang dibuatnya dalam bentukengineering estimate(EE) yang dibuat oleh pihak konsultan.4.Sebagai rincian item harga penawaran yang dibuat kontraktor dalam menawar pekerjaan proyek.5.Sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi teknik sebuah investasi proyek sebelum dilaksanakan pembangunannya.

1.5Komponen Penyusun RAB

Seperti yang telah disinggung pada bagian diatas, maka jila dirumuskan secara umumRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekmerupakan total penjumlahan dari hasil perkalian antara volume suatu item pekerjaan dengan harga satuannya. Bahasa matematis yang dapat dituliskan adalah sebagai beriku

RAB = [(volume) x Harga Satuan Pekerjaan]

Jika merujuk pada sebuah item pekerjaan, maka pada dasarnya untuk melaksanakan sebuah item pekerjaan membutuhkan upah, material, peralatan yang digunakan (sebagai biaya langsung) danoverhead, profitdantax(sebagai biaya tidak langsung).Adapun penjelasan secara rinci mengenai komponen-komponen penyusun dariRencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekadalah sebagai berikut :1.Komponen biaya langsung(Direct Cost)Biaya langsung ataudirect costmerupakan seluruh biaya permanen yang melekat pada hasil akhir konstruksi sebuah proyek. Biaya langsung terdiri dari :a)Biaya bahan/materialMerupakan harga bahan atau material yang digunakan untuk proses pelaksanaan konstruksi, yang sudah memasukan biaya angkutan, biaya loading dan unloading, biaya pengepakkan, penyimpanan sementara di gudang, pemeriksaan kualitas dan asuransib)Upah Tenaga KerjaBiaya yang dibayarkan kepada pekerja/buruh dalam menyelesaikan suatu jenis pekerjaan sesuai dengan keterampilan dan keahliannya.c)Biaya PeralatanBiaya yang diperlukan untuk kegiatan sewa, pengangkutan, pemasangan alat, memindahkan, membongkar dan biaya operasi, juga dapat dimasukkan upah dari operator mesin dan pembantunya.2.Komponen biaya tidak langsung (Indirect Cost)Biaya tidak langsung atauindirect costadalah biaya yang tidak melekat pada hasil akhir konstruksi sebuah proyek tapi merupakan nilai yang dipungut karena proses pelaksanaan konstruksi proyek.Biaya tidak langsung terdiri dari :a)OverheadumumOverhead umum biasanya tidak dapat segera dimasukkan ke suatu jenis pekerjaan dalam proyek itu, misalnya sewa kantor, peralatan kantor dan alat tulis menulis, air, listrik, telepon,asuransi, pajak, bunga uang, biaya-biaya notaris, biaya perjalanan dan pembelian berbagai macam barang-barang kecil.a)Overhead proyekOverhead proyek ialah biaya yang dapat dibebankan kepada proyek tetapi tidak dapat dibebankan kepada biaya bahan-bahan, upah tenaga kerja atau biaya alat-alat seperti misalnya; asuransi, telepon yang dipasang di proyek, pembelian tambahan dokumen kontrak pekerjaan, pengukuran (survey), surat-surat ijin dan lain sebagainya. Jumlah overhead dapat berkisar antara 12 sampai 30 %.b)ProfitMerupakan keuntungan yang didapat oleh pelaksana kegiatan proyek (kontraktor) sebagai nilai imbal jasa dalam proses pengadaan proyek yang sudah dikerjakan. Secara umum keuntungan yang yang diset oleh kontraktor dalam penawarannya berkisar antara 10 % sampai 12 % atau bahkan lebih, tergantung dari keinginan kontrakor.c)PajakBerbagai macam pajak seperti PPN, PPh dan lainnya atas hasil operasi perusahaan.

Fungsi dan Langkah Pembuatan Rancangan Anggaran BiayaBangunanA. Fungsi RAB:Secara Umum ada 4 Fungsi Utama dari Rancanga Anggaran Biaya (RAB) :1. Menetapkan jumlah total biaya pekerjaan yang menguraikan masing masing item pekerjaan yang akan dibangun. RAB harus menguraikan jumlah semua biaya upah kerja, material dan peralatan termasuk biaya lainnya yang diperlukan misalanya perizinan, kantor atau gudang sementara, fasilitas pendukung misalnya air dan listrik sementara.2. Menetapkan Daftar dan Jumlah Material yang dibutuhkan. Dalam RAB harus dipastikan jumlah masing masing material disetiap komponen pekerjaan. Jumlah material didasarkan dari volume pekerjaan , sehingga kesalahan perhitungan volume setiap komponen pekerjaan akan mempengaruhi jumlah material yang dibutuhkan. Daftar dan Jenis material yang tertuang dalam RAB menjadi dasar pembelian material ke Supplier.3. Menjadi dasar untuk penunjukan/ pemilihan kontraktor pelaksana. Berdasarkan RAB yang ada , maka akan diketahui jenis dan besarnya pekerjaan yang akan dilaksanakan. Dari RAB tersebut akan kelihatan pekerja dan kecakapan apa saja yang dibutuhkan. Berdasarkan RAB tersebut akan diketahui apakah cukup diperlukan satu kontraktor pelaksana saja atau apakah diperlukan untuk memberikan suatu pekerjaan kepada subkontraktor untuk menangani pekerjaan yang dianggap perlu dengan spesialis khusus.4. Peralatan peralatan yang dibutuhkan dalam pelaksanaan pekerjaan akan diuraikan dalam estiamsi biaya yang ada. Seorang estimator harus memikirkan bagaimana pekerjaan dapat berjalan secara mulus dengan menentukan peralatan apa saja yang dibutuhkan dalam pekerjaan tersebut. Dari RAB juga dapat diputuskan peralatan yang dibutuhkan apakah perlu dibeli langsung atau hanya perlu dengan sistim sewa.. Kebutuhan peralatan dispesifikasikan berdasarkan jenis, jumlah dan lama pemakaian sehingga dapat diketahui berapa biaya yang diperlukanB. Keuntungan Keuntungan yang didapatkan dengan adanya RAB :Berdasarkan pengalaman yang ada , ketika seseorang melaksanakan pembangunan rumah ataupun proyek proyek lainnya, mereka merasa terbantu dengan adanya Rencana Anggaran Biaya . Sesorang akan terbantu dengan adanya RAB dimana akan menjadi dasar dan pelaksanaan pekerjaan baik saat pembelian material dan pemilihan kontraktor dan bialamana ada perubahan jenis material saat pekerjaan sedang berlangsung. Kesulitan kesulitan pembiayaan juga dapat terbantu dan disederhanakan jika kita mempunyai detail RAB. Berikut adalah beberapa catatan yang dapat membantu anda untuk mengerti apa pentingnya Rancangan Anggaran Biaya tersebut : Saat pelaksanaan pembangunan sedang berlangsung, tanpa disadari uang yang kita keluarkan cukup besar mengalir. Dengan adanya RAB yang kita miliki, maka kita akan mengatur penyediaan dan pengeluaran berdasarkan schedule pekerjaan. Kita dapat menghitung jumlah pengeluaran berkala dari RAB yang ada untuk pembayaran upah tukang, pembelian materian dan pembelian peralatan . Jika pekerjaan dilakukan oleh suatu kontraktor dimana upah dan material langsung ditangani oleh kontraktor, maka kita dapat mengatur pengeluaran berdasarkan termin (jumlah prosentrase pekerjaan) Dari detail-detail yang tertuang dalam RAB maka akan didapatkan informasi semua tipe kebutuhan material yang diperlukan untuk masing masing bagian pekerjaan, dan juga akan didaptkan jumlah actual material yang diperlukan. Bedasarkan jenis dan jumlah material yang ada dalam RAB maka kita dapat mempelajarinya dan membuatkan suatu kerja sama dengan pihak supplier untuk mengatasi atau menjaga bilamana terjadi fluktuasi harga. Sebagai contoh kita dapat terlebih dahulu menempatkan uang kita ke suatu toko/ supplier untuk pemesanan jenis dan jumlah material yang sudah ada tertera di RAB. Dengan detail RAB yang ada, anda dapat mengatur jenis dan jumlah material yang akan dipergunakan sesuai dengan kebutuhannya dilapangan. Ini akan membantu penyimpanan material yang tidak diperlukan digudang dimana akan mejaga bertumpuknya material dan juga menjaga perputaran uang anda. Juga akan mengamankan barang barang anda tertumpuk lama sehingga akan bisa mengakibatkan material tidak bisa terpakai. Dengan pengaturan jumlah material yang dibutuhkan sesuai dengan kebutuhan pemakaian maka akan memperlancar jalannya pekerjaan dan juga akan menghindari terbuangnya material oleh pekerja. RAB juga memberikan spesifikasi masing masing material yang dibutuhkan dalam tahapan konstruksi, dimana hal ini juga membantu untuk memeriksa apakah standard dan kwalitas bahan yang masuk sudah sesuai dengan kebutuhan bangunan anda. Jika semua material dan gudang dapat di sesuaikan dengan kebutuhannya maka juga akan membantu waktu penyelesaian dari pembangunan rumah yang juga akan mengurangi biaya yang akan dikeluarkan misalanya biaya penjaga gudang. Jika anda kurang mahir dalam menghitung RAB terhadap rumah yang ingin anda bangun, anda dapat meminta kepada sebuah konsultan yang biasa dalam membuat RAB, atau dapat juga anda lakukan dengan meminta kepada kontraktor yang akan mengerjakan untuk membuat RAB terhadap pekerjaan yang akan dibangun. Dengan RAB yang ada anda dapat membandingkan harga antara harga yang dibuat oleh sikonsultan dengan harga yang dibuat oleh calon kontraktor. Jika anda mempunyai dana yang terbatas, maka anda dapat menggunakan RAB ini sebagai dasar perhitungan untuk meminjam besar dana yang akan anda pinjam. RAB akan membantu kecepatan pekerjaan , dimana pemilik dan pekerja akan mempunyai acuan untuk kemulusan berlangsungnya pekerjaan. Semakin cepat rumah anda selesai dibangun maka anda akan semakin cepat dapat menempatinyaC. Komponen- komponen Yang perlu dihitung dalam RAB.Dalam suatu konstruksi bangunanrumah ada dua bagian segi pembiayaan yang perlu diperhitungkan, yaitu :a. biaya pokok yang berhubungan dengan material , upah kerja dan perlatan.b. biaya operasional termasuk biaya perijinan, fasilitas atau sarana (air, listrik sementara, gudang dll), dan juga perlu diperhitungkan biaya tidak terduga.Dalam perhitungan RAB suatu bangunan rumah , semua bagian komponen yang diperlukan dalam pekerjaan hingga selesai harus betul betul diperhitungkan, dimulai dari awal pekerjaan sampai selesai nya tahap konstruksi.D. Langkah Langkah Menghitung RAB1. Persiapan dan Pengecekan Gambar KerjaGambar Kerja adalah dasar untuk menentukan pekerjaan apa saja yang ada dalam komponen bangunan yang akan dikerjakan. Dari gambar akan didapatkan ukuran , bentuk dan spesifikasi pekerjaan. Pastikan gambar mengandung semua ukuran dan spesifikasi material yang akan digunakan untuk mempermudah perhitungan volume pekerjaan. Dari gambar yang ada anda disini sudah memulai coretan coretan item pekerjaan apa saja yang akan dihitung dalam pembuatan RAB nya. Dalam tahap persiapan ini perlua juga dilakukan pengecekan harga harga material dan upah yang ada disekitar atau lokasi paling dekat dengan tempat bangunan rumah akan dikerjakan.2. Perhitungan Volume.Langkah awal untuk menghitung volume pekerjaan, yang perlu dilakukan adalah mengurutkan seluruh item dan komponen pekerjaan yang akan dilaksanakan sesuai dengan gambar kerja yang ada. Sebagai contoh pembangunan rumah tinggal anda dapat lihat dibawah ini.Jika anda merasa seluruh item pekerjaan sudah tertuang , selanjutnya anda memluai menghitung volume masing masing volume pekerjaan tersebut. Untuk format sederhana dan memudahkan perhitungan , anda dapat melakukannya dalam format excel. Suatu hal yang perlu diperhitungkan adalah satuan pekerjaan yang dihitung harus sama dengan analisa harga satuan pekerjaan.Contoh perhitungan volume pekerjaan dalam format excel anda dapat lihat dibawah ini :Jika perhitungan sudah selesai, tidak salah jika anda melakukan pengecekan kembali bilamana ada kemungkinan kesalahan perhitungan ukuran.3. Membuat Harga Satuan PekerjaanUntuk menghitung Harga Satuan Pekerjaan, yang perlu dipersiapakan adalah : Indeks (koefisien) analisa pekerjaan Harga Material/ Bahan sesuai satuan Harga upah kerja per hari termasuk mandor, kepala tukang, tukang dan pekerjaIndeks (koefisien) analisa pekerjaan mungkin sedikit agak rumit dan membingungkan , jika anda kurang paham darimana (indeks) koefisien tersebut, anda dapat menggunakan indeks resmi yang dikeluarkan oleh pemerintah (anda dapat melihatnya dari SNI yang sudah ada saat ini untuk masing masing item pekerjaan).Untuk harga material dan upah kerja , anda tinggal memasukkan harga berdsarkan harga yang ada didaerah anda. Anda juga perlu mengantisipasi nilai harga yang dimasukkan bilamana kemungkinan akan ada kenaikan harga jika pekerjaan masih lama untuk dimulai.Contoh Harga Satuan Pekerjaan dapat anda lihat dibawah ini :

Untuk membantu anda dalam pembuatan Analisa Harga satuan, anda dapat melihatAnalisa Harga Satuan dalam bentuk format excel disini.Perhitungan Analisa Harga Satuan saat ini semakin berkembang, dimana banyak terdapat method perhitungannya. Bila anda mencheck beberapa Analisa Harga Satuan dari beberapa RAB yang ada, kemungkinan anda akan menjumpai ada beberapa perbedaan harga dalam suatu item pekerjaan yang sama. Mengapa terjadi ? Untuk pembahasan hal ini anda dapat lihat dalam artikel ini.4. Perhitungan Jumlah Biaya PekerjaanSetelah didapatkan volume dan harga satuan pekerjaan , kemudian kita tinggal mengalikannya sehingga didapat harga biaya pekerjaan dari masing masing item pekerjaan.Untuk memisahkan biaya antara Upah kerja dan Jumlah Biaya Material, anda dapat memisahkan kolom perhitungan seperti dibawah ini. Ini dapat anda pergunakan jika misalnya kontrak upah terpisah dengan pembelian material.

Untuk contoh lengkap perhitunganJumlah biaya pekerjaan (upah dan material)untuk bangunan rumah dapat anda lihat disini.5. RekapitulasiRekapitulasi adalah jumlah masing masing sub item pekerjaan dan kemudian ditotatlkan sehinggan didapatkan jumlah total biaya pekerjaan. Dalam rekapitulasi ini bilamana diperlukan juga ditambahkan biaya overhead dan biaya pajak.Contoh Rekapitulasi biaya pekerjaan dapat dilihat dibawah ini :

Semoga bermanfaat !!

Langkah 1Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya.Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara mendompleng lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai.Langkah 2Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertama-tama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan.Langkah 3Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai.Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).Langkah 4AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).Langkah 5Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan :1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan.4.Copy Status Tanah5.Copy KTP penanggung jawab6.Copy lunas PBBKalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya.Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancarPERATURAN MENTERI NEGARAPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 4 TAHUN 1996TENTANG PENETAPAN BATAS WAKTU PENGGUNAAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN UNTUK MENJAMIN PELUNASAN KREDIT-KREDIT TERTENTUPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1996TENTANG BENTUK SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN, AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN, BUKU TANAH HAK TANGGUNGAN, DAN SERTIPIKAT HAK TANGGUNGANPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 2 TAHUN 1996TENTANG PENGUKURAN DAN PEMETAAN UNTUK PENYELENGGARAAN PENDAFTARAN TANAHPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 1 TAHUN 1996TENTANG FORMASI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAHPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 3 TAHUN 1995TENTANG PENYELENGARAAN PENDAFTARAN TANAH SECARA SISTEMATIKPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 2 TAHUN 1995TENTANG PERUBAHAN DAN PENYEMPURNAAN PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1991 TENTANG PENGATURAN PENGUASAAN TANAH OBYEK LANDREFORM SECARA SWADAYAPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 1 TAHUN 1995TENTANG PENYELENGARAAN PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK DI DAERAH UJI COBAPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 1 TAHUN 1994TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUMPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 2 TAHUN 1993TENTANG TATA CARA MEMPEROLEH IZIN LOKASI DAN HAK ATAS TANAH BAGI PERUSAHAAN DALAM RANGKA PENANAMAN MODALPERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA NOMOR 1 TAHUN 1993TENTANG TATA CARA PEMBERIAN PERPANJANGAN DAN PEMBAHARUAN HAK GUNA BANGUNAN DALAM KAWASAN-KAWASAN TERTENTU DI PROPINSI RIAUPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1992TENTANG PEDOMAN PENYUSUNAN PERATURAN DAERAH TENTANG RUMAH SUSUN MENTERI DALAM NEGERIPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1987TENTANG PENYEDIAAN DAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH UNTUK KEPERLUAN PERUSAHAAN PEMBANGUNAN PERUMAHANPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 2 TAHUN 1987TENTANG PEDOMAN PENYUSUNAN RENCANA KOTAPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 1 TAHUN 1987TENTANG PENYERAHAN PRASARANA LINGKUNGAN, UTILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN KEPADA PEMERINTAH DAERAHPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 7 TAHUN 1986TENTANG PENETAPAN BATAS WILAYAH KOTA DI SELURUH INDONESIAPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 6 TAHUN 1986TENTANG PENCABUTAN PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1978 TENTANG FATWA TATA GUNA TANAHPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 1 TAHUN 1986TENTANG TATACARA PENYEDIAAN LAHAN DAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH DALAM RANGKA PENGEMBANGAN PERKEBUNAN DENGAN POLA PERUSAHAAN INTI RAKYAT YANG DIKAITKAN DENGAN PROGRAM TRANSMIGRASIPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1985TENTANG TATACARA PENSERTIPIKATAN TANAH BAGI PROGRAM DAN PROYEK DEPARTEMEN PERTANIANPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 2 TAHUN 1985TENTANG TATA CARA PENGADAAN TANAH UNTUK KEPERLUAN PROYEK PEMBANGUNAN DI WILAYAH KECAMATANPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1984TENTANG TATA CARA PENYEDIAAN TANAH DAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH, PEMBERIAN IZIN BANGUNAN SERTA IZIN UNDANG-UNDANG GANGGUAN BAGI PERUSAHAAN-PERUSAHAAN YANG MENGADAKAN PENANAMAN MODAL MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 1967 DAN UNDANG-UNDANG NOMOR 6 TAHUN 1968PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 2 TAHUN 1984TENTANG PENYEDIAAN DAN PEMBERIAN HAK TANAH UNTUK KEPERLUAN PERUSAHAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN SEDERHANA/PERUMAHAN MURAH YANG DISELENGGARAKAN DENGAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH DARI BANK TABUNGAN NEGARAPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 12 TAHUN 1984TENTANG PENYEMPURNAAN PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1984 TENTANG TATA CARA PENYEDIAAN TANAH DAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH, PEMBERIAN IZIN BANGUNAN SERTA IZIN UNDANG-UNDANG GANGGUAN BAGI PERUSAHAAN-PERUSAHAAN YANG MENGADAKAN PENANAMAN MODAL MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 1 TAHUN 1967 DAN UNDANG-UNDANG NOMOR 6 TAHUN 1968PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 10 TAHUN 1983TENTANG TATA CARA PERMOHONAN DAN PEMBERIAN IZIN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH KEPUNYAAN BERSAMA YANG DISERTAI DENGAN PEMILIKAN SECARA TERPISAH BAGIAN-BAGIAN PADA BANGUNAN BERTINGKATPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1979TENTANG KETENTUAN-KETENTUAN MENGENAI PERMOHONAN DAN PEMBERIAN HAK BARU ATAS TANAH ASAL KONVERSI HAK-HAK BARATPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 3 TAHUN 1978TENTANG FATWA TATA-GUNA TANAHPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 2 TAHUN 1978TENTANG BIAYA PENDAFTARAN TANAHPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 12 TAHUN 1978TENTANG PENAMBAHAN KETENTUAN MENGENAI BIAYA PENDAFTARAN TANAH UNTUK BADAN-BADAN TERTENTU PADA PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 2 TAHUN 1978PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 10 TAHUN 1978TENTANG PELAKSANAAN PENGUKURAN DAN PEMETAAN PENDAFTARAN TANAH SECARA FOTOGRAMETRISPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 7 TAHUN 1977TENTANG UANG PENGGANTI BIAYA CETAK LEMBAR ISIAN DI BIDANG PENGURUSAN HAK ATAS TANAH DAN PENDAFTARAN TANAHPERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 6 TAHUN 1977TENTANG TATA PENDAFTARAN TANAH MENGENAI PERWAKAFAN TANAH MILIK

Cara menghitung rencana anggaran biayaatau disingkatRABbisa dilakukan dengan cara menganalisa harga satuan dan m2 bangunan, mari kita tengok bagaimana proses perhitungannya. Masing-masing metode ini memiliki keunggulan dan kelemahan sendiri-sendiri, misalnya sistem m2 akan lebih cepat dari segi waktu perhitungan tetapi dari segi keakuratan akan lebih baik bila menggunakan sistem analisa harga satuan bangunan, dibawah ini akan saya jelaskan mengenai dua metode perhitungan tersebut.Menghitung biaya bangunan sistem m2Pada cara perhitungan ini kita analisa luas bangunan yang akan dibangun dan harga bangunan per m2 pada waktu dan lokasi proyek pembangunan. Keunggulan cara ini adalah tidak memakan banyak waktu dalam perhitunganRAB sebab tidak membutuhkan waktu bayak untuk pencarian data dan proses berpikir, contoh perhitungannya sebagai berikut:Contoh : Kita akan membangun sebuah bangunan sederhana di surabaya dengan ukuran lebar depan 6 m dan panjang kebelakang 10 m harga bangunan per m2 rumah sederhana +/- Rp.2.500.000,00 ( nilai harga ini hanya sebagai contoh yang pada kondisi sebenarnya dapat bervariasi menyesuaikan spesifikasi penggunaan bahan material dan lokasi pembangunan rumah) berapa biaya bangunan sederhana tersebut?Jawab : Luas bangunan 6m x 10 m = 60m2, jadi rencana anggaran biaya bangunan tersebut sebesar 60m2 x Rp.2.500.000,00 = Rp.150.000.000,00 ( Terbilang : seratus lima puluh juta rupiah )Menghitung biaya bangunan dengan metode analisa harga satuanUrutanperhitungan RAB bangunansecara akurat adalah1. Membuat gambar bangunan yang akan dibangun.2. Membuat spesifikasi bahan material.3. Membuat rincian daftar perkerjaan yang akan dilaksanakan.4. Menghitung volume masing masing item pekerjaan.5. Mencari daftar harga upah dan bahan terbaru.6. Menghitung analisa harga satuan setiap item pekerjaan.7. Mengalikan volume dengan analisa harga satuan.8. Membuat jumlah harga secara keseluruhan.9. Menambahkan angka hasil perhitungan rencana anggaran biaya bangunan dengan PPN 10% dan nilai keuntungan borongan yang akan diberikan kepada kontraktor.Contoh: jika kita hendak membangun sebuah rumah atau banguan sederhana maka kita harus bikin gambarnya terlebih dahulu dan rencana bahan material yang akan dipakai kemudian dapat membuat rincian item pekerjaan yang akan dihitung harga satuannya, secara umum misalnya: persiapan ( pembersihan lahan, pendatangan bahan material dll ) pondasi ( galian tanah, pemasangan pondasi batu, dll ) struktur beton bertulang seperti sloof, kolom dan balok. dinding meliputi pasangan dinding batu bata berikut plesteran dan acian. rangka atap dan finishing penutup atap rumah. Pekerjaan plafond rumah. Pekerjaan lantai rumah. Instalasi plumbing dan listrik rumah. Pengecatan dan finishing.Masing-masing item pekerjaan tersebut kemudian dihitung jumlahnya berdasarkan gambar bangunan yang sudah disertai ukuran, kemudian menghitung harga satuan pekerjaan diakhiri dengan mengalikan vollume x harga satuan = harga item pekerjaan.Contohnya: pada item pekerjaan pasangan batu kita hitung jumlahnya sebesar 10 m3 dengan harga satuan sebesar Rp.400.000,00 maka biaya pekerjaan pasangan batu adalah 10m3 x Rp.400.000,00 = Rp.4.000.000,00.Nah.. setelah hasilnya diketahui maka bisa dijumlahkan secara total RAB rencana anggaran biaya bangunan utuh.Atau jika anda ingin yang lebih simpel dan otomatis, anda bisa menggunakansoftware rabgratis. Silahkan hubungi kami untuk mendapatkansoftware rabini secara gratis