Pajak - Pajak dalam properti Indonesiaby :Purno Murtopo

PURNO MURTOPOPemerhati Penilaian Properti dan PerpajakanTax Trainer sejak tahun 2001 s.d. sekarang1. Ikatan Akuntan Indonesia2. Sekolah Tinggi Akuntasi Negara3. Universitas Indonesia4. Ikatan Konsultan Pajak Indonesia5. ABFI Institute PERBANAS6. Indonesia Property Watch7. Tax Center Magister Akuntansi (MAKSI) Trisakti Tax Lecture1. Bakrie School of Management2. Panangian School of Property

BeliDijualDisewakanDimilikiDibangun / direnovasiRestrukturisasi perusahaanPPN, PPh final,Pajak DaerahPPN; PPnBM;PPhPPN,IMBPPN;PPnBM, BPHTBPPN dan PPhPajak Bumi dan Bangunan

PROPERTY PROPPER FOR ALL TAXESPercaya atau tidak bahwa property (tanah dan / atau bangunan) merupakan dua benda yang paling banyak dikenakan pajak. Mulai dari saat perolehan hak, seperti: membeli, waris, hibah wasiat sampai kepada saat kita mengalihkan haknya, seperti: menjual, pajak selalu ada dan akan dikenakan. Hingga saat ini kedua benda tersebut (beserta peristiwa hukum yang menyertainya) telah menjadi objek pajak alias sumber pengenaan pajak dari beberapa jenis pajak. Tidak salah, apabila property tersebut dikatakan PROPERTY PROPPER FOR ALL TAXES.

Hal ini terbukti pajak yang pertama kali muncul berkaitan dengan kepemilikan property adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan yang dikenal dengan BPHTB dengan tarif 5 % yang harus dibayarkan kepada Negara dengan menggunakan sarana Surat Setoran BPHTB (SSB). Pajak jenis ini dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Bahkan property yang berasal dari tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah dan pemberian hak baru tetap dikenakan BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Jadi, BPHTB tidak hanya dikenakan atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Memang, ada peraturan bahwa ada beberapa property karena perolehan hak tidak dikenakan BPHTB, seperti: tanah dan atau bangunan yang diperoleh dari wakaf, atau perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk kepentingan ibadah. Peraturan BPHTB berdasarkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 s.t.d.t.d. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB.

Setiap perolehan hak tersebut biasanya didahului adanya dokumen, seperti Akta Jual Beli untuk Jual Beli, Akta Hibah untuk Hibah dan dokumen lainnya. Dokumen yang berhubungan dengan perolehan hak tersebut ada yang dikenakan dan ada yang tidak dikenakan Bea Meterai (BM) berdasarkan Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1985 tentang BM.

Apabila property tersebut dibeli dari pengembang kawasan property atau dari pengusaha lainnya yang sudah menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP) maka akan ada jenis pajak lain yang harus dibayar yaitu Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10% dari harga jual. Bahkan property yang kita beli tersebut termasuk Barang Kena Pajak (BKP) Mewah, seperti:

Rumah, termasuk rumah kantor atau rumah toko dan / atau Apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan kriteria mewah maka akan dikenakan pajak tambahan yaitu Pajak Penjualan Barang Mewah yang dikenal dengan PPnBM sebesar 20% dari harga jual. Pengenaan kedua jenis pajak ini (PPN dan PPn BM) mengacu kepada Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 s.t.d.t.d. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000 tentang PPN dan PPnBM.

Bagi pengembang yang mengalihkan property tersebut akan dikenakan Pajak yang mengacu pada PPh Badan dengan tarif pajak progresif sebagaimana diatur dalam Pasal 17 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 s.t.d.t.d. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan.

Setelah kita memperolehnya dan selama kita memegang hak atas property maka kita setiap tahun akan dikenai kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Besarnya pajak ini fluktuatif tergantung dari ada tidaknya kenaikan atau penurunan harga jual property tersebut yang tercermin dari naik-turunnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. Pengenaan PBB mengacu Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 s.t.d.t.d. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang PBB.

Apabila, property tersebut disewakan maka atas penghasilan sewa tanah dan / atau bangunan yang diterima WP Orang Pribadi atau WP Badan dengan tarif pemotongan PPh atas persewaan tanah dan / atau bangunan adalah 10 % dari nilai bruto persewaan dan bersifat final mengacu pada Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 s.t.d.t.d. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan (PPh) dan pihak yang penyewakan adalah PKP maka akan memungut PPN sebesar 10% dari nilai pengganti.

Apabila pemilik property tersebut bosan atau karena alasan lain lalu menjual atau menyerahkan kepemilikannya kepada pihak lain maka hati-hatilah karena ada pajak lain yang harus dibayar oleh pihak yang mengalihkan hak tersebut kepada Negara. Pajak tersebut dikenal dengan Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (PPHTB) dengan tarif 5 % dan bersifat final mengacu pada Pasal 4 ayat 2 UU PPh.

Selain PPHTB, jika kita adalah Pengusaha yang dikukuhkan sebagai PKP maka bersiap-siaplah kita memungut PPN dari pihak yang membeli atau mendapat pengalihan hak atas property tersebut. Berdasarkan ketentuan UU PPN dan PPnBM bahwa property merupakan BKP atas penyerahannya terutang PPN, apabila property tersebut merupakan barang dagangan (inventory) maka dikenakan PPN sesuai Pasal 4 huruf a UU PPN.

Di samping itu, property tersebut bukan barang dagangan (inventory), misalnya property tersebut merupakan aktiva tetap yang bukan untuk diperdagangkan maka pengenaan PPN mengacu pada Pasal 16 D UU PPN yaitu PPN atas penyerahan aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan.

Selain itu, pembelian tanah dan atau bangunan dari pengembang kawasan property dalam bentuk pembelian tanah kosong (kavling) dan kemudian diatasnya dibangun sebuah bangunan dimana pembangunan bangunan tersebut dilakukan sendiri dan tidak dalam kegiatan usaha/pekerjaan akan menimbulkan implikasi perpajakan yang berbeda yaitu dikenakan PPN Kegiatan Membangun Sendiri sesuai Pasal 16 C UU PPN, diluar pajak-pajak yang telah tersebutkan di atas.

Oleh karena itu, jika Anda ingin berinvestasi dalam bidang property atau ingin bergerak dalam bidang usaha kepropertian bersiap-siaplah Anda membayar sebagian besar dari pajak-pajak tersebut karena Property proper for all taxes.

MATERI BREVET A-BPBBPajak Bumi dan BangunanUU 12/85 s.t.d.t.d. UU 12/94BPHTBBea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan UU 21/97 s.t.d.t.d. UU 20/2000BMBea MeteraiUU 13/85

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PAJAK KEBENDAAN ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNANPAJAK OBJEKTIFPAJAK PUSATPAJAK LANGSUNGKARAKTERISTIK

ADALAH

Contoh SPPT*Back

OBYEK PAJAKBUMIBANGUNANPERMUKAAN BUMIYG MELIPUTI TANAHDAN PERAIRANPEDALAMAN SERTA LAUTWILAYAH INDONESIA,DAN TUBUH BUMI YANG ADA DI BAWAHNYAKONSTRUKSI TEKNIKYANG DITANAM ATAUDILEKATKAN SECARATETAP PADA TANAHDAN/ATAU PERAIRAN

OBJEK PAJAKBANGUNANTERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH :Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebutJalan tolKolam renangPagar mewahTempat olah ragaGalangan kapal, dermagaTaman mewahTempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyakFasilitas lain yang memberikan manfaat

SUBYEK PAJAKMempunyai suatu hakatas bumiMemiliki, menguasaibangunanMemperoleh manfaatatas bumiMemperoleh manfaatatas bangunanWAJIBPAJAKSUBJEKPAJAKDikenakan kewajibanMembayar pajakORANG PRIBADI/BADAN

SPPT Bukan Bukti KepemilikanPETUK pajak bumi (Putusan Mahkamah Agung tgl. 3-2-1960 No. K/Sip/1960)LETTER C/catatan buku desa (Putusan Mahkamah Agung tgl. 25-6-1973 No. 84 K/Sip/1973)

OBJEK PAJAKYANG TIDAK DIKENAKAN PBBObjek pajak yang :Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntunganDigunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan ituMerupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasaioleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hakDigunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balikDigunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan

DASAR PENGENAAN Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak Ditentukan melalui : perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak penggantiNJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecualiuntuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnyaAdalah harga rata-rata yang diperoleh daritransaksi jual beli yang terjadi secara wajarN J O P(Nilai Jual Objek Pajak)

PENENTUAN NJOP PENDEKATAN PENILAIAN : Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan pendapatan (Income Approach) CARA PENILAIAN : Penilaian Massal Penilaian IndividualPENILAIAN OBJEK PBB

N J O P(Nilai Jual Objek Pajak)BUMI Letak PeruntukanPemanfaatanKondisi lingkunganBANGUNAN Bahan bangunan Rekayasa Letak Kondisi Lingkungan

PENDEKATAN PENILAIANPendekatan Data Pasar (Market Data Approach)NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang sejenis dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnyaPendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan

Pendekatan Biaya (Cost Approach)Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yg sejenis dikurangi dengan penyusutannyaPada saat ini pendekatan biaya dipakai untuk menentukan NJOP bangunan dalam program kompu terPENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)NJOP dihitung dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan 1 tahun dari Objek Pajak yang bersangkutanPada umumnya pendekatan ini diterapkan untuk Objek Pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yg disewakan, dsb.Pendekatan ini dipakai juga sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnyaPENDEKATAN PENILAIAN

CARA PENILAIANPenilaian Massal (Mass Appraisal)NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata- rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assisted Valuation/ CAV)

CARA PENILAIANPenilaian Individual (Individual Appraisal)Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain :Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp 3.200.000,-/m2Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000,-/m2Objek pajak yang nilai jualnya Rp 500.000.000,- atau lebihObjek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan

NILAI JUAL OBJEK PAJAKTIDAK KENA PAJAK NJOPTKP Per Wajib Pajak Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesarKMK No. 201/KMK.04/2000DITENTUKAN SECARA REGIONALSEBELUM 2001Rp 8.000.000 untukSetiap Wajib PajakSEJAK 2001Rp 12.000.000 untukSetiap Wajib Pajak

DASAR PENGHITUNGAN PAJAKNILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP) OBJEK PAJAK DENGANNJOP < 1 MILYAR OBJEK PAJAK PERKEBUNAN OBJEK PAJAK KEHUTANAN OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN OBJEK PAJAK DENGAN NJOP > 1 MILYAR40% X NJOP20% x NJOP

DASAR PENGHITUNGANNILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP) PERSENTASE NJKPDITETAPKAN DENGANPERATURAN PEMERINTAH SERENDAH-RENDAHNYA 20%DANSETINGGI-TINGGINYA 100%

TARIFTARIF TUNGGAL0,5 %0,5 %

CARA MENGHITUNGNJOP TANAH= XXXXNJOP BANGUNAN= XXXXNJOP TANAH + BANGUNAN= XXXXNJOPTKP= XXXXNJOP UNTUKPERHITUNGAN PBB= XXXXNJKP (20% ATAU 40%)= XXXXPBB TERUTANG (0.5%)= XXXX

PBB=TARIFXNJKP=0.5 %X20% X NJOP=0.5 %X40% X NJOP

ContohSebuah OP sektor P3 dengan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB Rp 511 jt, sedang NJOPTKP Rp 11 jt.JawabNJOP sebagai dasar pengenaan Rp 511 jt(-)NJOPTKPRp11 jt -NJOP untuk penghitungan PBBRp 500 jt(x) NJKP40%Rp 200 jtPBB terutang = x 0,5% (200 jt)Rp 1 jt

JawabNJOP sbg dasar pengn.Rp999 jt(-) NJOPTKPRp 10 jt NJOP u/ penghitungan PBBRp989 jtNJKP 20% Rp197,8 jtPBB terutang 0,5% Rp989 ribu2 buah OP @ NJOP sbg dasar pengenaan Rp 999 jt & Rp 1 miliar. Jika NJOPTKP Rp 10 jt. PBB terutang? Wajib pajak berbeda

JawabNJOPRp1.000 jt(-) NJOPTKPRp 10 jt NJOP u/ penghitungan PBB Rp 990 jtNJKP 40%Rp 396 jtPBB terutang 0,5%Rp1,98 jt

SAAT TERHUTANG PAJAKps. 81 JANUARI (Ajaran Material)

NOMOR OBJEK PAJAK (NOP)a = 2 digit kode propinsi (DATI I)b = 2 digit kode kabupaten/kota (DATI II)c = 3 digit kode kecamatand = 3 digit kode kelurahan/desae = 3 digit Nomor Blokf = 4 digit nomor urut obyekg = 1 digit kode khusus

BLOK002ABAD

PENDAFTARAN, PENAGIHANDAN SANKSI ADMINISTRASI

SKP+ denda 25% dari selisihPajak terutangDIKEMBALIKANSPOPTernyata SPOP tdk benar(Ketetapan kurang)JATUHTEMPOJATUHTEMPOSURATPAKSATEGORANSURAT PERINTAHMELAKUKANPENYITAANPERMINTAAN JADWALWAKTU & TEMPATPELELANGANKLNSTP+ bunga 2% sebulan(maks 24 bln)SPPT SKP+ denda 25% dariPokok pajak30 hrTIDAKYA6 bulan1 bulan1 bulanSegera setlh7 hr21 hr2 x 24 jamPaling cepat14 hr

KEBERATAN DAN BANDINGKeberatan diajukan atas :*Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)*Surat Ketetapan Pajak (SKP)Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP diterima oleh Wajip Pajak, kecuali Wajib Pajak dalam keadaan di luar kekuasaannyaDirektur Jendral Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan Wajib Pajak paling lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterimaAtas keberatan yang diajukan, Direktur Jendral Pajak dapat menerima seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak terutangKeberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajakdan FiskusWajib Pajak dapat mengajukan banding terhadap keputusan Direktur Jendral Pajak atas keberatan kepada Pengadilan PajakPengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak

Dirjen PajakAtas permintaan Wajib Pajakkarena hal-hal tertentu Menteri Keuangan dalam hal :Kondisi tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak/ sebab-sebab tertentu lainnyaObjek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasaPAJAK TERUTANGDENDA ADMINISTRASIPENGURANGAN

PERBANDINGAN

KEBERATANPENGURANGANPasal 15 UU dan KEP-59/PJ/2000 Pasal 19 UU dan Kep.10/PJ.6/1999Perbedaan penafsiranKondisi ttt OP, sebab ttt, bencana alam/luar biasaBayar tahun sekarangBayar tahun laluPermohonan, Dirjen Pajak, 3, 12 bulanPermohonan, MenKeu, 3, 3 bulanSepanjang ada perbedaanTiap tahun diajukanSPPT bisa berubah, Bisa bandingSPPT Tidak berubah, tidak bisa bandingPerhitungan WP: menerima seluruh, sebagian, menolak, menambah75%, max 75%, max 100%tempat domisili, 1 OP sajaTertulis, Indonesia, alasan jelas, perhitungan SPPT, SKPTertulis,Indonesia, SPPT, SKPpokok sajaCopy SPPT/SKP, STTS,bukti lainnyaCopy SPPT/SKP, STTS, Surat Keterangan, SPT PPh sebelumnya, laporan keuangan

CONTOH KEBERATANPerbedaan luasWP luas 180 m2 : SPPT 200 m2WP jumlah lantai 1: SPPT 3 lantaiPerbedaan klasifikasiNilai pasar Rp 2 juta : SPPT Rp 1 jutaNilai pasar Rp 1 juta : SPPT Rp 2 juta

PEMBAGIANHASIL PENERIMAAN PBB DATI I = 16.2 % DATI II = 64.8 % PEMERINTAH PUSAT = 10 % BIAYA PEMUNGUTAN = 9 % DATI I = 16.2 % DATI II = 64.8 % PEMERINTAH PUSAT = 10 % BIAYA PEMUNGUTAN = 9 %Berdasarkan Keputusan Menteri KeuanganNomor 83/KMK.04/1984tanggal 19 Maret 1984,10% bagian Pemerintah Pusatdibagikan secara merata kepadaseluruh Daerah Tingkat II

BPHTBBea Perolehan Hak atas Tanah dan / atau Bangunan

Obyek Pajak BPHTB

Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan berupa:

Pemindahan HakPemberian Hak

Objek: PEROLEHANps. 2PEMINDAHAN HAKJual beli Tukar-menukar Hibah Hibah wasiat Berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia

Waris Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnyaPenyertaan modal pada badan hukum Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan pemindahan sebagian hak bersama kepada sesama pemegang hak bersama Lelang Putusan hakim

Penggabungan usaha A + B + C B

Peleburan usaha (Konsolidasi/merger): Bank MandiriA + B + C D

Pemekaran usahaA A + B

Hadiah

PEMBERIAN HAK BARU

Kelanjutan PELEPASAN hak

Di luar pelepasan hak

Jenis Hak Atas Tanahhak milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai; hak milik atas satuan rumah susun; hak pengelolaan.

OBJEK PERKECUALIANps. 3Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik

Penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan guna kepentingan umum

Badan atau perwakilan organisasi internasional

Perbuatan hukum dengan tidak adanya perubahan namaKonversi HM adat/Girik menjadi hak baruPeningkatan kelas HGB menjadi HM

Wakaf Kepentingan ibadah

Subyek PajakOrang Pribadi atau Badan

yang memperolah hak atas tanah dan bangunan

Dasar Pengenaan PajakNilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)Harga Transaksi

Harga BeliPenunjukan pembeli dalam lelangBesarnya NJOP PBBDitetapkan oleh MenteriKeuangan dalam halBelum diketahuiNJOP PBB Nilai Pasar

Tukar menukarHibah Pemberian hak baruHibah WasiatWarisPenggabungan UsahaPeleburan UsahaPemekaran Usaha dllApabila NPOP tidakDiketahui atau lebihRendah dari NJOP PBB

Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena PajakNPOPTKPPaling banyak Rp. 300.000.000Untuk waris atau hibah wasiatBagi orang pribadi yang masihDalam hubungan keluarga Sedarah dalam garis keturunanLurus, termasuk suami isteriDapat diubah dengan Peraturan PemerintahDitetapkan oleh Kakanwil dengan pertimbanganPemda dan perekonomian daerahPaling banyak Rp.60.000.000 selainPerolehan hak Dari waris dan Hibah wasiat

Ilustrasi-1Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak "A" membeli tanah yang terletak di Kabupaten "AA" dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten "AA" ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah). Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang BPHTB

Tarif PajakUntuk kesederhanaan dan penghitungan pajak

Tarif tunggal 5%

Cara Penghitungan PajakBPHTB = ( NPOP NPOPTKP) x TarifBPHTB = ( NJOP NPOPTKP) x TarifNPOP < NJOPAtauNPOP tidak diketahui

CONTOH1 Pebruari 2004, Widodo membeli tanah dengan harga transaksi Rp 460 juta. NJOP PBB 2004 Rp. 400 juta. Berapakah BPHTB terhutang, jika NPOPTKP Rp 60 juta?

JAWABNPOP Rp 460 jt(-) NPOPTKP Rp 60 jt NPOPKPRp 400 jtTarif 5% (x Rp 400 jt)Rp 20 jtBPHTB TerhutangRp 20 jt

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK (NPOP)ps. 6Dasar pengenaan pajakHarga transaksi Nilai pasar JIKANPOP tidak diketahui, atauNPOP lebih rendah dari NJOP, MAKADPP adalah NJOP PBB, Kecuali LELANG yaitu tetap HARGA TRANSAKSI

SAAT TERUTANGps. 9Sejak TanggalDibuat & ditandatangani akta 9

Didaftarkan peralihan Hak 2

Penunjukan pemenang lelang 1

Putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap 1

Ditandatangani & diterbitkan SKPH 2

LEVEL 2Seseorang mendaftarkan rumah warisan ke BPN. Nilai pasar Rp 750 jt. NJOP PBB Rp 800 jt. NPOPTKP Rp 300 jt dan Rp 30 jtBerapa BPHTB terhutang?

JAWABNPOP Rp.800 jt(-) NPOPTKP Rp.300 jt-NPOPKP Rp.500 jtBPHTB yang seharusnya terutang5%x (Rp 500 jt)Rp. 25 jtBPHTB seharusnya dibayar (Pengenaan)50%x (Rp. 25 jt)Rp. 12,5 jt

PENGENAANPP 111, 112 th 20000 %Hak Pengelolaan Dep., Lembaga Pem. Non Dep., Pemda Prop, Pemda Kab/Kota, lembaga pem lainnya, & Perum Perumnas50%Hak Pengelolaan selain di atasWaris dan hibah wasiat

LEVEL 3Sebuah yayasan sosial mendaftarkan tanah hibah wasiat ke BPN. NPOP Rp 520 jutaNPOPTKP Rp 200 jt dan Rp 40 jtBerapa BPHTB yang seharusnya dibayar?

JAWABNPOP Rp520 jt(-) NPOPTKP Rp 40 jt -NPOPKP Rp480 jtBPHTB terutang 5% x Rp 480 jtRp 24 jtBPHTB seharusnya dibayar 50% x Rp. 24 jtRp 12 jt

PENGURANGAN50% x Rp 12 jtRp 6 jt

Saat PembayaranDilakukan SEBELUMAkta pemindahanhak atas Tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh PPAT / Notaris2. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala KantorLelang /Pejabat LelangDilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dalam hal:a. pemberian hak barub. pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan, atau hibah wasiatmenggunakanSurat Setoran Bea (SSB)

Pengurangan-sehubungan dengan obyek pajakWajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah di bidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan secara ekonomis;Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat;Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari pengembangan dan dibayar secara angsuran;Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah.

Pengurangan (25% sd 100%)Atas permohonan WP dapat diberikan dalam hal:kondisi tertentu Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan Objek Pajak, ataukondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu, atautanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan. Tanah dan atau bangunan di Nanggroe Aceh Darussalam yang selama masa rehabilitasi berlangsung yang digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan

Pengurangan-sebab-sebab tertentuPMK 104/PMK.04/2005Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak;Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yg dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus;Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah.

SanksiDalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terhutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang bayar.Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Keputusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan Kurang Bayar ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar

IlustrasiWP memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 Maret 2005. Nilai perolehan Objek Pajak Rp 110.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00 (-) Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 80.000.000,00 Pajak yang terutang = 5% x Rp 80.000.000,00 = Rp 4.000.000,00Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desember 2005, ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya adalah Rp160.000.000,00 maka Pajak yang seharusnya terutang adalah sebagai berikut :Nilai perolehan Objek Pajak Rp 160.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00 (-) Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 130.000.000,00Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp 130.000.000,00 = Rp 6.500.000,00 Pajak yang telah dibayar Rp 4.000.000,00 (-)Pajak yang kurang dibayar Rp. 2.500.000,00Sanksi administrasi berupa bunga dari 29 Maret 2005 sampai dengan 30 Desember 2005 = 10 x 2% x Rp2.500.000,00 = Rp 500.000,00 Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp 2.500.000,00 + Rp 500.000,00 = Rp 3.000.000,00

Ketentuan Bagi PejabatBukti Pembayaran BPHTB harus diterima sebelum- Penandatanganan akta/risalah lelang- pendaftaran hak/peralihan hak karena waris atau hibah wasiatSanksi melanggar hal tersebut (Pasal 24 (1) & (2)):- Denda Rp.7,5 juta untuk PPAT/Notaris/Kepala KLN- Sesuai peraturan yang berlaku (PP30/1980) untuk pejabat yang lain

Pembagian Hasil BPHTBPemerintah Pusat = 20%Hasil dari 20% ini dibagikan secara merata ke seluruh Pemda/Pemkot di Indonesia secara merataPemerintah Daerah 80%.Hasilnya dibagi 20% untuk Propinsi dan 80% nya untuk pemerintah Kabupaten

DALUWARSA5 tahun

UU RI NO. 13 TAHUN 1985BEA METERAI?

ps. 1OBJEK BM: DOKUMENkertas yang berisikan tulisan yang mengandung arti dan maksud tentang perbuatan, keadaan / kenyataan bagi seseorang dan / atau pihak-pihak yang berkepentingan.

LARANGAN BAGI PEJABAT Pejabat pemerintah, hakim, panitera, jurusita, notaris dan pejabat umum lainnya Ps. 11

Menerima, mempertimbangkan atau menyimpan dokumen,Melekatkan dokumen, Membuat salinan, tembusan, rangkapan atau petikan dari dokumenMemberikan keterangan atau catatan pada dokumenYang bea meterainya tidak atau kurang dibayar sesuai dengan tarif bea meterai.

JENIS DOKUMENPasal 2 1.Surat perjanjian dan surat lainnya, a.l.2.Akta notaris termasuk salinannya3.Akta PPAT termasuk rangkapnya4.Surat memuat jumlah uang 5.Surat berharga seperti6.Efek dengan nama dan bentuk apapun7.Dokumen alat bukti di pengadilan

SE-29/PJ.5/2000

BANK KONVENSIONALBANK SYARIAH? Mencocokan isi dan makna dari dokumen dimaksud

OBJEK YANG DIKECUALIKANPasal 4

Dokumen kelancaran arus barangSegala bentuk ijasah

Tanda terima gaji... pembayaran lainnya

Tanda bukti penerimaan uang negara

Kuitansi untuk semua jenis pajak lainnya yang dapat disamakan dengan itu Tanda penerimaan uangintern organisasiDokumen yang menyebutkan tabungan (TABANAS)... badan-badan lainnya yang bergerak di bidang tersebutSurat gadai Tanda pembagian keuntungan... dengan nama dan dalam bentuk apapun.

SUBJEK BEA METERAIPihak yang mendapat manfaat kecuali ditentukan lain (ps. 6)Pihak yang memegang (ps. 2)

TARIF Ps. 2 SEMUA PASTI Rp. 1.000 KECUALIKel. 4, 5, 6: 100 rb < Nominal 1 jutaRp 500Kel.4, 5, 6 : Nominal 100 rb Rp. 0

PASAL 3PERATURAN PEMERINTAHTARIF BEA METERAIBATAS PENGENAAN HARGA NOMINALDITIADAKAN, DITURUNKAN,DINAIKKAN Setingginya 6 Kali

PP No. 24 tahun 2000 Berlaku sejak 1 Mei 200SEMUA PASTI Rp. 6.000 KECUALIKelompok 4, 5 s/d 250 rb TIDAK KENAKelompok 4, 5 s/d 1 juta Rp 3.000CEK, BILYET GIRO PASTI Rp 3.000EFEK s/d 1 juta Rp 3.000

SAAT TERHUTANG ps. 5saat dokumen diserahkan dan diterima oleh pihak untuk siapa dokumen itu dibuat saat selesainya dokumen dibuat, yang ditutup dengan pembubuhan tanda tangan dari yang bersangkutan saat digunakan di Indonesia

CARA PELUNASAN pasal 7 BENDA METERAI meterai tempelkertas meterai (kertas zegel)CARA LAIN Mesin teraan meteraiTeknologi percetakanSistem komputerisasi

PEMETERAIAN KEMUDIAN ps. 10

Di Kantor pos Dilakukan atasAlat pembuktian di muka pengadilan, tidak ada dendaRp 0 Rp 6000Tidak atau kurang dilunasi, 200%Rp 0 Rp POKOK+ 200%Akan digunakan di IndonesiaSebelum digunakan 0%Sesudah 200%Senin (SEBELUM) DIGUNAKAN SELASA Rabu (SESUDAH)Menggunakan meterai tempel atau SSP

LAMPAU WAKTU pasal 125 tahun dihitung sejak tanggal dokumen dibuat, berlaku untuk seluruh dokumen termasuk kuitansi

SANKSIBM tidak atau kurang dilunasi denda administrasi sebesar 200% (Ps. 8)Pejabat pemerintah, hakim, panitera, jurusita, notaris, dan pejabat umum lainnya sanksi administratif peraturan per-uu-an berlaku (Ps 11)Pemalsuan KUHPCara Lain tanpa izin MenKeu penjara maks. 7 tahun (Pasal 14)

CARA LAINPelunasan tanpa ijin pidana ps 14Kelebihan pemakaian denda adm 200% Melewati masa berlakunya ijin pencabutan ijinMelewati batas waktu pelaporan pencabutan ijin

SOALRhoma Irama membeli mesin Genset seharga Rp 150 juta. Pembayaran uang muka sebesar 20%. Sisanya dibayar secara angsuran 25%, 25%, 25% dan 5%. Hitunglah bea meterai terutang!

JAWAB

150 JTKwitansiCek/GiroTransfer20%30 jt6.0003.000025%37,5 jt6.0003.000025%37,5 jt6.0003.000025%37,5 jt6.0003.00005%7,5 jt6.0003.000030.00015.0000

Jakob memberikan surat kuasa kepada Kadir, untuk menyewakan rumahnya di Jln. Ciasem 5 Kebayoran Baru Jakarta, dengan sewa pertahun Rp. 50.000.000,- minimal 2 tahun dan dibayar di muka. Apabila berhasil, Kadir akan diberi komisi sebesar 5% bersih. Surat kuasa dibuat di bawah tangan pada 12 Pebruari 2004 dalam rangkap 2, satu untuk Jakob dan satu untuk Kadir.Pertanyaan:Berapakah Bea Meterai yang terutang ?Siapa yang wajib melunasi Bea Meterai yg terutang tersebut ?

Pada 23 Januari 2000 Tuan Tzuzumi dan Tuan Wongsohardjo membuat suatu perjanjian kerjasama di Tokyo-Jepang dan telah dilunasi Bea Meterainya menurut UU Bea Meterai ( stamp tax ) di Jepang. Karena sesuatu hal, maka pada 15 Nopember 2004 digunakan di Indonesia, yaitu untuk menggugat Tuan Wongsohardjo di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, karena ternyata Tuan Wongsohardjo ingkar janji.Pertanyaan:Berapa Bea Meterai yang terutang atas dokumen tersebut?Kapan saat terutangnya Bea Meterai tersebut?Bagaimana cara pelunasan atas Bea Meterainya?Siapa yang harus melunasi Bea Meterainya?Berapa besarnya Bea Meterai yang harus dilunasi?

Pak Tedi dan Pak Aridel, dua orang bertetangga, mengadakan perjanjian tertulis (DIBAWAH TANGAN) diatas kertas zegel pada tanggal 2 Januari 1990. Tahun 2004 rumah keduanya terbakar yang membakar segala isi rumah termasuk surat perjanjian. Untung, keduanya selamat.Keduanya ingin membuat kembali perjanjian serupa dengan isi dan tanggal yang sama. Cuma tidak berhasil mendapatkan kertas zegel tahun 1990.Apa saran Kita sebagai seorang konsultan pajak?

Hari ini, Anton meminta penjelasan kepada Saudara tentang kebenaran pengenaan meterai tempel Rp 1,- yang digunakan dalam:1.Surat jual beli tertanggal 24 Juli 1970 dan 2.Kwitansi tertanggal 24 Juli 1970. Tarif BM atas surat jual beli tahun 1970 adalah Rp 25,- Tarif BM atas kwitansi saat itu adalah Rp 1,-Artinya, surat jual beli tsb BM kurang dibayar

Pertanyaan:Berapakah jumlah denda keatas kekurangan bea meterai tersebut?

15/2/2006, WP badan menyetorkan deposit Rp 27 juta menggunakan SSP untuk sistem komputerisasi17/2/2006, WP mengajukan surat permohonan dilampiri estimasi bulan Maret 2006 sebesar Rp 27 juta. 24/2/2006, Dirjen Pajak menyetujui permohonanRealisasi pemakaian BM Maret 2006 adalah Rp 22,5 juta

Pertanyaan:Tindakan apa yang harus dilakukan jika WP tetap dapat menggunakan cara pelunasan tersebut mengingat penggunaan BM April 2006 +/- Rp 27 juta?Apa yang terjadi jika tindakan tsb tdk dilakukan?

Hari ini, WP melunasi pajak atas dokumen dengan menggunakan meterai tempel desain tahun 2002. Pertanyaan:Apa pendapat Anda terhadap tindakan yang telah dilakukan oleh wajib pajak tersebut dalam melunasi pajak dokumen?

WP perbankan melakukan perubahan logo perusahaan. Akibatnya banyak lembaran cek dan bilyet giro yang tidak dapat lagi dipergunakan

Pertanyaan:Tindakan apa yang dapat dilakukan wajib pajak agar bea meterai yang telah disetor dapat diminta kembali?

Pengurus Daerah Persatuan Wredatama RI (PD PWRI) membentuk "Rukun KematianSetiap anggota yang berjumlahv 15.000 orang dikenakan kewajiban membayar setiap bulan :a.Iuran wajibRp 1.000b.Iuran Rukun KematianRp 3.000JumlahRp 4.000Pembayaran tersebut dipotong dari uang pensiunPara anggota disyaratkan untuk membuat surat pernyataan bersedia dipotong uang pensiunnya.

Pertanyaan:Apakah surat pernyataan tsb harus dikenakan BM Rp 6.000, mengingat kegiatan tsb tidak bermaksud mencari keuntungan?

Thank You

*