Pihak-pihak yang Terlibat dan Perjanjian Kerjasama (Kontrak)Manajemen ( Proyek) Manajemen ( Proyek) KonstruksiKonstruksiDr. Ir. Purnomo SoekirnoDr. Ir. Purnomo Soekirno

1. Pihak-pihak yang Terlibat dalam Pekerjaan/Proyek Konstruksi • Pihak-Pihak yang Terlibat• Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi dan Pihak-Pihak yang

Terlibat• Peran Pemilik (Owner)• Peran Konsultan (Engineer)• Peran Kontraktor (Contractor)

2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Konstruksi• Umum• Azas dan Sahnya Perjanjian Kerjasama (Kontrak)• Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut UU Jasa Konstruksi• Perjanjian Kerjasama (Kontrak) & Tahapan Pekerjaan/Proyek

Konstruksi • Dokumen Kerjasama (Kontrak) Pelaksanaan Konstruksi• Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Barang/Jasa• Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Dana• Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)• Resiko dalam Kontrak Pelaksanaan Konstruksi• Kontrak dan Permasalahannya

Daftar Isi

1.1. Pihak-pihak yang Terlibat dalam Pihak-pihak yang Terlibat dalam Pekerjaan/Proyek KonstruksiPekerjaan/Proyek Konstruksi

PEMILIK (OWNER)

1. PEMILIK BANGUNAN/KONSTRUKSI (OWNER, BOUWHEER)

2. PEMBERI TUGAS (EMPLOYER)

3. PENGEMBANG (DEVELOPER, INVESTOR)

4. PENGGUNA (USER)

KONSULTAN

1. KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK)

2. KONSULTAN STUDI KELAYAKAN

3. KONSULTAN PERENCANA TEKNIS/DESAIN/PERANCANG

4. KONSULTAN SPESIALIS

5. KONSULTAN PENGAWAS

PELAKSANA KONSTRUKSI

1. KONTRAKTOR

2. SUBKONTRAKTOR

3. KONTRAKTOR SPESIALIS

4. PEMASOK BAHAN DAN/ATAU PERALATAN (SUPPPLIER)

LEMBAGA PENGELOLAAN

PLN, PDAM, TELKOM

MASYARAKAT:

1. DI SEKITAR LOKASI PROYEK

2. MASYARAKAT LAIN YANG TERKENA DAMPAK PROYEK

LEMBAGA INTERNAL

LEMBAGA PERIJINAN

LEMBAGA KEUANGAN

1. BANK

2. NON BANK

SDM (TENAGA KERJA)

PEKERJAAN/ PROYEK

KONSTRUKSI

Tahap Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Pemilik Bangunan/Konstruksi (owner, bouwheer), pemberi tugas (employer), pengembang (developer, investor), pengguna (user), dll.

Konsultan MK, Konsultan Studi Kelayakan, Konsultan Spesialis (sesuai kebutuhan)

Tahap Perencanaan Teknis/ Desain/Perancangan(Desain)

Pemilik Bangunan/Konstruksi (owner, bouwheer), pemberi tugas (employer), pengembang (developer, investor), pengguna (user), dll.

Konsultan MK, Konsultan Studi Kelayakan, Konsultan Perencana Teknis/Desain/Perancang, Konsultan Spesialis (sesuai kebutuhan)

Tahap Pengadaan/Pelelangan

(Procurement)

Pemilik Bangunan/Konstruksi (owner, bouwheer), pemberi tugas (employer), pengembang (developer, investor), pengguna (user) , dll.

Konsultan MK, Konsultan Studi Kelayakan, Konsultan Perencana Teknis/Desain/Perancang, Konsultan Spesialis (sesuai kebutuhan)

Calon Pelaksana Konstruksi (construction):Kontraktor, Subkontraktor / Kontraktor Spesialis, Pemasok Bahan dan/atau Peralatan

Calon Konsultan Pengawas

Tahap Pelaksanaan Konstruksi

(Construction)

Pemilik Bangunan/Konstruksi (owner, bouwheer), pemberi tugas (employer), pengembang (developer, investor), pengguna (user), dll.

Konsultan MK, Konsultan Studi Kelayakan, Konsultan Perencana Teknis/Desain/Perancang, Konsultan Spesialis (sesuai kebutuhan)

Konsultan Pengawas

Pelaksana Konstruksi (construction):Kontraktor, Subkontraktor / Kontraktor Spesialis, Pemasok Bahan dan/atau Peralatan

PENGGUNA JASA PERAN

Pemilik Bangunan/ Konstruksi (owner, bouwheer)

Membiayai proyek konstruksi Menetapkan keputusan berkaitan dengan

pekerjaan/proyek konstruksi

Pemberi Tugas (Employer)

Mewakili pemilik bangunan/konstruksi yang berkaitan dengan pekerjaan/proyek konstruksi

Pengembang (developer, investor)

Berperan sebagai pemilik bangunan/konstruksi yang berkaitan dengan pekerjaan/proyek konstruksi

Pengguna bangunan (User)

Memberi masukan (input) sebagai pengguna bangunan/konstruksi

Pemilik (Owner)

PENYEDIA JASA PERAN

Konsultan Perencana Teknis/ Desain/Perancang

Menyediakan layanan jasa perencanaan teknis/desain/perancangan (design)

Konsultan Spesialis

Menyediakan layanan jasa khusus/spesialis, seperti: konsultan penyelidikan tanah, konsultan pengukuran topografi, konsultan arsitektur, konsultan struktur, konsultan Mekanikal dan Elektrikal dll

Konsultan Manajemen Konstruksi (MK)

Membantu pemilik sebagai penasehat dan atau pengelola dalam pengelolaan proyek konstruksi, pada tahap perencanaan teknis (studi kelayakan, dan desain (design)), tahap pelaksanaan konstruksi

Konsultan Studi Kelayakan

Menyediakan layanan jasa studi kelayakan

Konsultan Pengawas/Supervisi

Menyediakan layanan jasa pengawasan/supervisi pada saat pelaksanaan konstruksi (construction)

Konsultan (Engineer)

PENYEDIA JASA PERAN

Kontraktor atau Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi (construction)

Kontraktor Utama Sebagai kontraktor utama bagi pemilik bangunan (owner)

Membiayai subkontraktor dan atau pemasok (supplier)

Mengontrol pelaksanaan pekerjaan subkontraktor dan atau pemasok (supplier)

Sub kontraktor/ kontraktor spesialis

Menyediakan layanan jasa pelaksanaan konstruksi khusus atau spesial, misalnya sub kontraktor pondasi bore pile; sub kontraktor peralatan bangunan, seperti lift, AC; dll

Pemasok bahan dan atau peralatan(Supplier)

Menyediakan layanan jasa pengadaan bahan, misalnya beton siap pakai (readymix), baja dll.

dan atau peralatan, misalnya peralatan konstruksi seperti dump truck, crane, dll

dan peralatan bangunan, seperti lift, AC; dll

Kontraktor (Contractor)

2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Pihak-2. Hubungan Kerjasama (Kontrak) Pihak-pihak yang Terlibatpihak yang Terlibat

Berbagai pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi perlu Berbagai pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi perlu membuat suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) dalam membuat suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) dalam melaksanakan kegiatan proyek konstruksi.melaksanakan kegiatan proyek konstruksi.

Ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak)Ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah bentuk adalah bentuk kesepakatan dua pihak atau lebih untuk saling mengikat kesepakatan dua pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama (dibidang perdagangan, kegiatan usaha melakukan kerjasama (dibidang perdagangan, kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan barang, pengadaan jasa, dsb.) dan atau bisnis, pengadaan barang, pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan hukum.mempunyai kekuatan hukum.

Kontrak jasa konstruksiKontrak jasa konstruksi adalah ikatan/perjanjian kerjasama adalah ikatan/perjanjian kerjasama dalam proyek konstruksi (dibidang jasa konstruksi) antara dua dalam proyek konstruksi (dibidang jasa konstruksi) antara dua pihak yang terlibat dalam kerjasama suatu proyek konstruksi.pihak yang terlibat dalam kerjasama suatu proyek konstruksi.

Kedua pihak disebut yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa Kedua pihak disebut yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi (sesuai UU Jasa Konstruksi).konstruksi (sesuai UU Jasa Konstruksi).

2.1 Asas dan Sahnya Perjanjian Kerjasama (Kontrak)

 

Beberapa Asas Hukum Perjanjian Kerjasama (Kontrak) Kebebasan Berkontrak Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian

kerjasama sesuai dengan maksud dan keinginannya. Konsensualisme

Perjanjian kerjasama (kontrak) berlaku sejak detik dicapai kesepakatan

Tidak Boleh Main Hakim SendiriDalam suatu perjanjian kerjasama (kontrak) sekurang-kurangnya harus mengandung hal-hal sebagai berikut: Adanya hubungan hukum Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih Kesepakatan dari yang mengikatkan diri Kecakapan untuk membuat perikatan Ada Saksi

2.2 Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut 2.2 Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut UU Jasa KonstruksiUU Jasa Konstruksi

 

Isi Perjanjian Kerjasama (Kontrak) menurut pasal 22 (2) UU Jasa Konstruksi sekurang-kurangnya mencantumkan:

Keabsahan Para pihak yang terlibat Lingkup Pekerjaan Masa Pertanggungan dan Pemeliharaan Tenaga Ahli Hak dan Kewajiban Para Pihak yang terlibat Cara Pembayaran Cidera Janji Penyelesaian Perselisihan Pemutusan Kontrak Kerja konstruksi Keadaan Memaksa (Force Majeur) Kegagalan Bangunan Perlindungan Pekerja Aspek Lingkungan

2.3 Perjanjian Kerjasama (Kontrak) & Tahapan Pekerjaan/Proyek Konstruksi

Perjanjian kerjasama (kontrak) di bidang konstruksi

dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam

pekerjaan/proyek konstuksi yang terdiri dari: Perjanjian kerjasama (Kontrak) kerja konstruksi untuk pekerjaan

perencanaan (design)

Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi (construction)

Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengawasan (supervision)

Perjanjian kerjasama Kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengelolaan proyek (construction manajemen)

2.4 Dokumen Kerjasama (Kontrak) Pelaksanaan Konstruksi

1. Pokok-pokok persetujuan (Article of Agreement)

2. Syarat Umum & syarat khusus Kontrak (General Condition of Contract & Special Condition of Contract)

3. Spesifikasi Teknik (Spesification)

4. Gambar Rencana (Drawing and Planning)

5. Daftar Volume Pekerjaan (Bill of Quantity

6. Rencana Anggaran Biaya (RAB)

7. Addendum

Komponen dokumen kerjasama (kontrak) konstruksi antara lain:

2.5.1 2.5.1 Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Barang/JasaPengadaan Barang/Jasa

Pembentukan ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) adalah proses terjadinya suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak) antara dua pihak yang terlibat dalam pekerjaan/proyek konstruksi yaitu pihak pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen pengadaan.

Pengguna barang/ jasa

Pengguna barang/ jasa

Penyediabarang/ jasa

Penyediabarang/ jasa

3

1

2

3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya) sebagai imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa yang tertuang dalam bentuk dalam suatu ikatan/perjanjian kerjasama (kontrak).

2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang (biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan pengguna barang dan jasa.

 

1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada lembaga keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai calon penyedia dana

3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk dalam suatu ikatan perjanjian kerjasama/kontrak.

2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan sejumlah persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut termasuk mekanisme pembayaran kembali pinjaman atau hutang tersebut diatas kepada peminjam atau pengguna dana.

Pengguna barang/ jasa

Pengguna barang/ jasa

Penyediabarang/ jasa

Penyediabarang/ jasa3

1

2

2.5.2 Pembentukan Kerjasama (Kontrak): Pengadaan Dana

Surat/Dokumen Ikatan/Perjanjian Kerjasama

(KONTRAK)

Surat/Dokumen Ikatan/Perjanjian Kerjasama

(KONTRAK)

Dalam Bentuk Surat/Dokumen

Ikatan/Perjanjian Kerjasama(KONTRAK)

Dalam Bentuk Surat/Dokumen

Ikatan/Perjanjian Kerjasama(KONTRAK)

Dituangkan

KESEPAKATAN ANTARA

DUA PIHAK atau LEBIH

UNTUK SALING BEKERJA SAMA

KESEPAKATAN ANTARA

DUA PIHAK atau LEBIH

UNTUK SALING BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN berkaitan dengan

PERIKATAN/PERJANJIAN KERJASAMA (KONTRAK)

PERUNDANGAN dan PERATURAN berkaitan dengan

PERIKATAN/PERJANJIAN KERJASAMA (KONTRAK)

Melahirkan

PROSES KESEPAKATAN

DUA PIHAK ATAU LEBIH

PROSES KESEPAKATAN

DUA PIHAK ATAU LEBIH

2.6 Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)2.6 Skema Pembentukan Kerjasama (Kontrak)

sesuai

mempunyai KEKUATAN HUKUM

2.7 2.7 Resiko dalam Kontrak Pelaksanaan KonstruksiResiko dalam Kontrak Pelaksanaan Konstruksi

Bagi Pemilik dapat diwujudkan dalam mekanisme :Bagi Pemilik dapat diwujudkan dalam mekanisme :

Bagi Kontraktor dapat diwujudkan dalam mekanisme :

Jaminan Pelaksanaan (Peformance Bond)

Gransi dan Pertanggungan (Warranty)

Pembayaran berdasar Progress Pekerjaan (Progress Payment)

Pengadaan Inspeksi dan Test

Pelaporan Berkala

Pelaksanaan Penjaminan Mutu (Quality Control)

Asuransi

Biaya Contigency atau Mark Up

Asuransi

Penanganan resiko dalam Kontrak Konstruksi dibedakan bagi pemilik dan bagi kontraktor.

2.8. Kontrak & Permasalahannya2.8. Kontrak & Permasalahannya

 

• Negosiasi

• Mediasi

• Arbitrase

• Litigasi

Makin komplek,

butuh waktu dan

biayaSubstansi

makin kecil

Beberapa permasalahan aspek hukum yang menjadi isu penting dalam kontrak konstruksi, antara lain: Klaim tentang kompensasi terhadap waktu dan biaya

Perselisihan (dispute), dimana mekanisme penyelesaian perselisihan (dispute resolution) mengikuti urutan berikut:

Terima Kasih