METODE PENELITIAN

RP 09-1321 KELAS B

DOSEN PEMBIMBING

Dian Rahmawati, S.T, M.T

“ PERUMUSAN KRITERIA PENGADAAN LAHAN BAGI RUSUNAMI

DAN RUSUNAMI DARI PREFERENSI STAKEHOLDER PENYEDIA”

Arini Natasya Aisyah 3613100014

Cluster: Non-Cluster (Independent)

Usulan Dosen Pembimbing : AMN

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

Metode Penelitian 2016

Arini Natasya Aisyah || 3613100014

1

BAB 1 Pendahuluan

1.1 Latar Belakang

1.1.1 Pentingnya Perumahan Bagi Segenap Masyarakat Indonesia

Penyelenggaraan rumah dan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan

rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan

pemerataan kesejahteraan rakyat.

Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun

1945, mengamanatkan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan

batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan

sehat.

Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Pemukiman (UU PKP 2011) pasal 5 ayat 1 yang berisi “Negara bertanggung

jawab atas penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang

pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah”

Negara bertanggung jawab dalam menyediakan dan memberikan kemudahan

perolehan rumah bagi masyarakat melalui penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman serta keswadayaan masyarakat.

Dalam penyelenggaraan perumahan rakyat, pemerintah selain bertindak

sebagai regulator dan fasilitator, juga sebagai operator.

Sebagai regulator, pemerintah mengeluarkan berbagai macam peraturan yang

terkait dengan penyelenggaraan perumahan rakyat.

Sebagai fasilitator, pemerintah memfasilitasi penyediaan perumahan dan

permukiman bagi masyarakat, terutama bagi MBR dan memfasilitasi

pelaksanaan kebijakan dan strategi pada tingkat nasional (Pasal 13 huruf g dan

h UU PKP Tahun 2011).

Sebagai operator, pemerintah menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan

koordinasi pelaksanaan kebijakan nasional penyediaan rumah dan

pengembangan lingkungan hunian dan kawasan permukiman dan

mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung

terwujudnya perumahan bagi MBR (Pasal 13 huruf e dan f UU PKP Tahun

2011).

Adanya pertumbuhan dan pembangunan wilayah yang kurang memperhatikan

Metode Penelitian 2016

Arini Natasya Aisyah || 3613100014

2

keseimbangan bagi kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah

mengakibatkan kesulitan masyarakat untuk memperoleh rumah yang layak dan

terjangkau.

Indonesia tengah mengalami backlog (angka kekurangan perumahan) hingga

17,6 juta unit rumah.Yang paling banyak mengalami hambatan kepemilikan

rumah adalah masyarakat menengah ke bawah.

1.1.2 Pentingnya Pembangunan Rusunami dan Rusunawa bagi MBR di Perkotaan

Kebutuhan akan rumah, terutama di wilayah perkotaan selalu dikaitkan dengan

pertumbuhan penduduk dan urbanisasi.

Pada negara berkembang, tingginya pertambahan penduduk di wilayah

perkotaan menyebabkan kebutuhan akan rumah terus meningkat.

Tingginya kebutuhan akan rumah tersebut ternyata tidak diikuti dengan daya

beli yang memadai bagi MBR di kawasan perkotaan sehingga dapat memicu

munculnya permukiman liar dan kumuh di perkotaan.

Pembangunan perumahan secara horizontal terutama bagi masyarakat

berpenghasilan rendah di kawasan pinggiran kota yang semakin jauh dari

lokasi tempat kerja dan pusat kegiatan lainnya menimbulkan dampak terhadap

peningkatan kebutuhan transportasi yang sangat besar serta menimbulkan

tekanan yang semakin besar terhadap alih fungsi guna lahan pertanian dan

ruang terbuka hijau di kawasan pinggiran kota.

Pembangunan perumahan secara vertikal untuk efisiensi ruang sekaligus

potensial untuk mewujudkan pembangunan perumahan perkotaan yang lebih

berkelanjutan

Jakarta sebagai kota metropolitan dengan pertumbuhan penduduk yang

semakin meningkat setiap tahunnya, membutuhkan hunian vertikal yang

sanggup menampung kebutuhan tempat tinggal bagi MBR selama beberapa

tahun mendatang.

1.1.3 Permasalahan Pengadaan Lahan Rusunami dan Rusunawa di Perkotaan

Seiring dengan perkembangan kota Jakarta, dimana lahan makin terbatas dan

mahal, maka mau tidak mau salah satu alternatif solusi pembangunan

perumahan di DKI Jakarta diarahkan kepada pembangunan vertikal atau lebih

Metode Penelitian 2016

Arini Natasya Aisyah || 3613100014

3

dikenal dengan pembangunan rumah susun.

Adanya ketidaksesuaian kebijakan pemerintah pusat dan daerah mengenai

penyelenggaraan perumahan rakyat yang berakibat membingungkan

pengembang.

Akibatnya, proyek Rusunami yang tadinya diperuntukkan bagi MBR

membidik pangsa pasar menengah.

Permasalahan Pembangunan Rusunami dan Rusunawa dari Sisi Pengadaan

Lahan di Perkotaan.

Belum adanya kewajiban bagi pengembang untuk memberi subsidi dalam

pembangunan rumah susun untuk MBR tanpa harus merugi.

Ketimpangan antara pasokan(supply) dan kebutuhan (demand).

Keterbatasan kapasitas pengembang(developer) yang belum didukung oleh

regulasi yang bersifat insentif.

Rendahnya keterjangkauan(affordability) MBR, baik membangun atau

membeli rumah salah satu penyebab masih banyaknya MBR belum tinggal

dirumah layak huni (Potensi perumahan dan permukiman kumuh).

Pembangunan perumahan, khususnya di area perkotaan (urbanarea) terkendala

dengan proses pengadaan lahan.

Peran pemerintah pusat dan daerah sebagai enabler masih lemah.

Konsep tanah bersama yang ada dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun yang tidak sesuai dengan sistem hukum pertanahan di Indonesia yaitu

asas pemisahan horisontal.

1.2 Rumusan Masalah

Apa saja kriteria pengadaan lahan rusunami dan rusunawa ?

Bagaimana preferensi stakeholder penyedia terhadap kriteria tersebut ?

Bagaimana perumusan kriteria pengadaan lahan rusunami dan rusunawa dari

preferensi stakeholder penyedia?

1.3 Tujuan Penelitian

Mengetahui kriteria pengadaan lahan rusunami dan rusunawa.

Mengetahui preferensi stakeholder terhadap kriteria pengadaan lahan rusunami dan

rusunawa.

Metode Penelitian 2016

Arini Natasya Aisyah || 3613100014

4

Merumuskan Kriteria pengadaan lahan dalam pembangunan rusunami dan

rusunawa dari preferensi stakeholder penyedia.

1.4 Sasaran Penelitian

Mengidentifikasi kriteria pengadaan lahan dalam pembangunan rusunami dan

rusunawa.

Mengidentifikasi dan mengeksplorasi preferensi stakeholder penyedia yang terlibat

dalam kriteria pengadaan lahan rusunami dan rusunawa.

Memetakan preferensi stakeholder dari kriteria yang didapat serta peran

stakeholder penyedia.

1.5 Manfaat Penelitian

1.5.1 Manfaat Teorits

Diharapkan perumusan kriteria pengadaan lahan rusunawa dan rusunami sesuai

preferensi stakeholder penyedia dapat menjadi acuan untuk pengembangan

penelitian selanjutnya.

1.5.2 Manfaat Praktis

Diharapkan output penelitian ini sebagai rekomendasi atau panduan para

stakeholder agar implementasi pembangunan rusunami dan rusunawa dapat

berjalan secara terkordinasi dan terintegrasi.

Terfasilitasi pembinaan, perencanaan dan pelaksanaan pengadaan dan

pencadangan tanah bagi pembangunan rusunawa dan rusunami.

1.6 Ruang Lingkup Penelitian

1.6.1 Ruang Lingkup Aspek yang akan di Studi

Perumahan dan Permukiman.

Pengadaan Lahan Untuk Perumahan dan Permukiman.

Pengertian rusunami dan rusunawa.

Pembangunan Rusunami dan Rusunawa di Perkotaan.

Kriteria Pengadaan Lahan rusunami dan rusunawa.

Regulasi pengadaan lahan rusunami dan rusunawa.

Preferensi stakeholder penyedia terhadap kriteria pengadaan lahan rusunami dan

rusunawa.

Metode Penelitian 2016

Arini Natasya Aisyah || 3613100014

5

1.6.2 Ruang Lingkup Substansi

Teori teori pengadaan lahan untuk perumahan dan permukiman

o Definisi dan Konsep pengadaan lahan perumahan dan permukiman

o Kebijakan pengadaan lahan perumahan dan permukiman

Teori teori tentang rusunami dan rusunawa

o Rumah susun secara umum

o Pengertian Rusunawa, Rusunami, Apartemen, dan Condomonium

o Dasar teori tentang pembangunan rusunawa dan rusunami

o Efektivitas dan Kualitas Pembangunan Rusunawa

o Kebijakan pembangunan rusunawa

Beberapa kebijakan yang digunakan dalam penelitian

o UU No. 26 Tahun 2007 Tentang penataan ruang

o UU No. 28 Tahun 2008 Tentang bangunan gedung

o UU No.1 Tahun 2011 Tentang perumahan dan kawasan permukiman

o UU No. 20 Tahun 2011 Tentang rumah susun

o UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk

kepentingan Umum

o PP No. 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah;

o Perpres No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

o Permendagri No. 74 Tahun 2007 tentang Pemberian Kemudahan Perizinan

dan Insentif dalam Pembangunan Rumah Susun Sederhana di kawasan

Perkotaan.

o Permen PU Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknik Pembangunan

Rumah Susun.