PERUBAHAN FUNGSI BANGUNAN SEKITAR TOWNHOUSE DI …

1

PERUBAHAN FUNGSI BANGUNAN SEKITAR TOWNHOUSE DI KOTA DEPOK, JAWA BARAT

Fiddyana Rizqi Kusumahayu1, M.H. Dewi Susilowati2 dan Widyawati2

1Mahasiswa Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 16424 2Dosen Departemen Geografi, FMIPA UI, Kampus UI Depok 16424

E-mail: [email protected], [email protected]

Abstrak

Bertambahnya jumlah penduduk di Kota Depok menambah pula kebutuhan ruang untuk tempat tinggal. Townhouse merupakan bentuk hunian baru bagi masyarakat kota Depok. Adanya pembangunan hunian baru biasanya mendorong juga perubahan pemanfaatan tanah dan bangunan di sekitarnya. Hal ini juga terjadi di sekitar Townhouse di Depok. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui perubahan fungsi bangunan di sekitar Townhouse di Kota Depok berdasarkan perubahan jumlah penduduk, jarak dari pusat kota, dan jarak dari jaringan jalan. Data sekunder yang didapat dari berbagai instansi serta data primer yang didapatkan melalui pengamatan, pengukuran dan wawancara dengan tokoh setempat, selanjutnya dianalisis dengan melakukan overlay peta. Hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa perubahan fungsi bangunan yang terjadi disekitar Townhouse dapat diklasifikasikan rendah, serta mengalami pola linier di sepanjang jalan utama. Overlay antar peta dapat diketahui bahwa tidak ada hubungan antara perubahan fungsi bangunan dengan perubahan jumlah penduduk, jaringan jalan serta jarak terhadap pusat kota. Perubahan fungsi bangunan terjadi bukan karena variabel jumlah penduduk, jarak terhadap pusat kota, jarak dari jaringan jalan, namun dipengaruhi oleh jarak terhadap pusat pertumbuhan lain, seperti Universitas Indonesia. Jenis kegiatan ekonomi baru yang dilakukanpun adalah kegiatan yang tidak untuk mendukung kebutuhan penghuni Townhouse melainkan untuk mendukung kegiatan pusat pertumbuhan lain.

Changes in The Function Of The Buildings Around The Townhouse in The City Of Depok, West Java.

Abstract

The increase of population in the city of Depok add to the need for residential space. Townhouse is a form of new housing for the city of Depok. The construction of new homes also typically encourage land use changes and the surrounding buildings. It is also going around Townhouse in Depok. The purpose of this study was to knowing a changes in the function of the building around Townhouse in Depok based on changes in population size, distance from the city center, and the distance of the road network. Secondary data were obtained from various agencies as well as primary data obtained through observations, measurements and interviews with local leaders, then analyzed by overlaying a map. The results obtained showed that, changes in the function of the building going on around Townhouse be classified low, and experiencing the linear pattern along the main road. Overlay between the map can be seen that there is no relationship between changes in the function of the building with the changes in population size, the road network as well as the distance to the city center. Building function changes occur not because a variable, but

Perubahan fungsi ..., Fiddyana Rizqi Kusumahayu, FT UI, 2016

2

influenced by the distance to other growth centers, like the University of Indonesia. Kind of new economic activities that do are activities that do not support the needs of residents Townhouse but to support the activities of other growth centers. Keywords: Changes in the function of the building, Townhouse, Population, Downtown, The road network 1. Pendahuluan

Kota merupakan tempat bermukim penduduk serta menjadi tempat penyediaan pelayanan

publik (Sinulingga, 2005). Dari waktu ke waktu Kota berkembang secara dinamis yang berarti

selalu berubah, dan demikian pula pola penggunaan lahannya (Colby dalam Yunus, 1999).

Perkembangan ruang perkotaan tersebut diakibatkan karena pertambahan jumlah penduduk

yang berasal dari proses migrasi maupun proses pertambahan alamiah. Sejalan dengan

meningkatnya penduduk di perkotaan, serta meningkatnya kebutuhan kehidupan dalam aspek-

aspek politik, ekonomi, sosial, budaya, dan teknologi mengakibatkan meningkatnya kegiatan

penduduk perkotaan, dengan demikian maka dapat mengakibatkan meningkatnya kebutuhan

ruang kota yang besar (Muhajir, 2012). Dengan meningkatnya kebutuhan ruang kota yang

besar maka dapat memicu peluang ekonomi.

Chapin (1985) mengungkapkan bahwa terdapat hubungan yang erat antara pergerakan

masyarakat kota, infrastruktur, dan tren ekonomi kota terhadap perubahan struktur morfologi

ruang kota terkait dengan aspek tata guna lahan maupun unsur fisik perkotaan. Dalam hal

tersebut dapat terjadi perubahan fungsi bangunan pemukiman menjadi fungsi lain yang

bersifat komersial atau lahan kosong yang berubah menajdi bangunan komersial.

Pertambahan jumlah penduduk di Kota Depok menuntut kebutuhan ruang untuk tempat

tinggal yang juga semakin bertambah. Townhouse yang merupakan hunian alternatif bagi

masyarakat kota Depok dan juga merupakan tren hunian baru yang modern dapat

mengakibatkan meningkatnya kebutuhan ruang kota yang besar. Dengan meningkatnya

kebutuhan ruang kota yang besar maka dapat memicu peluang ekonomi yaitu dengan

terdapatnya bangunan-bangunan baru yang bersifat komersial disekitar Townhouse.

2. Tinjauan Teoritis 2.1 Kota

Permukiman merupakan salah satu unsur yang tidak dapat dipisahkan dari kehiupan

perkotaan karena terdapat manusia yang menghuni dan berkegiatan di dalamnya. Dalam

perkembangannya, permukiman harus bersaing dengan fungsi-fungsi kota yang lain untuk

bisa mendapatkan tempat di lingkungan perkotaan (Akbar, 2009). Agar kehidupan kota dapat

berjalan baik maka pembangunan permukiman dengan fungsi-fungsi lain dalam kota butuh

suatu perencanaan dan pengaturan.


3

Menurut Chapin (1995), peruntukan lahan yang ada hendaknya mencakup pemanfaatan

lahan sebagai ruang-ruang fungsional untuk berbagai fungsi atau kegunaan, sebagai setting

untuk berbagai aktivitas, sebagai komoditas untuk dikembangkan, dan sebagai sumber estetis.

Adanya pertumbuhan penduduk di Kota Depok menyebabkan kebutuhan ruang untuk tempat

tinggal semakin bertambah. Adanya perumahan-perumahan di Kota Depok menyebabkan

timbul fungsi-fungsi lain yang dapat menunjang suatu perumahan tersebut. Dengan adanya

hal tersebut maka dari itu perubahan fungsi bangunan yang berada disekitar perumahan

tersebut dapat terjadi.

2.2 Pertambahan Penduduk

Penduduk melakukan permintaan atas sesuatu barang dalam rangka memenuhi atau

memuaskan kebutuhan hidup. Semakin meningkat jumlah penduduk, maka kebutuhan akan

barang-barang pemuas kebutuhan akan mengalami peningkatan (Sukirno;2000 dalam

Pramusinta;2012). Begitu pula dengan peningkatan kebutuhan lahan untuk permukiman sudah

tentu diikuti oleh tuntutan kebutuhan lahan untuk sarana dan prasarana serta fasilitas yang

lain. Laju pertambahan penduduk merupakan masalah pokok dalam pembangunan

perumahan. Masalah ini mengakibatkan kebutuhan akan rumah selalu meningkat (Blaang,

1986).

2.3 Bangunan Komersial

Bangunan komersial adalah tempat perbelanjaan yang terdiri dari bangunan dan ruang

sewa yang dikhususkan untuk mewadahi fungsi perdagangan (Marlina, 2008). Sesuai

jenisnya, bangunan komersial merupakan bangunan yang direncanakan dan dirancang untuk

mendatangkan keuntungan bagi pemilik maupun penggunanya. Transformasi fungsi hunian

menjadi komersial bangunan-bangunan yang berfungsi sebagai tempat berupa warung dan

toko. Warung memiliki fungsi utama menjual barang kebutuhan sehari-hari. Lokasi warung

yang berada di dalam kawasan perumahan membuat fungsi rumah yang semula adalah

sebagai tempat bermukim saja, berubah menjadi tempat komersial juga. Sebagian warung

yang berkembang merupakan transformasi dari rumah (hunian). Sedangkan pertokoan yang

juga memiliki fungsi sama dengan warung, memiliki lokasi tersendiri yang terpisah dengan

hunian kawasan sekitar perumahan. Pertokoan ini dibangun dengan tujuan sebagai sarana

penunjang bagi seluruh warga perumahan.

2.4 Townhouse

Pada awalnya istilah Town House berkembang dari kata Row House atau rumah

bandar yang didefinisikan sebagai “one of a continuous group or row of houses having a

uniform structure and appearance, often joined by common side walls.” (Stein, 1968; dalam


4

Akbar, 2009). Lloyd (1990) mengemukakan bahwa Townhouse merupakan unit hunian

keluarga tunggal yang saling berdempet dengan dinding yang digunakan bersama dimana

setiap unitnya memiliki pintu depan yang menghadap ke ruang terbuka dan merupakan

kesatuan yang lengkap dengan utilitasnya masing-masing. Dari definisi-definisi tersebut maka

dapat disimpulkan bahwa Townhouse adalah suatu hunian independen milik keluarga tunggal

yang mempunyai unit-unit hunian yang seragam, berderet, bertingkat, dan menempel dengan

unit-unit lainnya yang dibatasi oleh dinding.

2.5 Perubahan Penggunaan Lahan

Menurut Cullingswoth (1997) dalam Cahyaningtyas (2015), perubahan penggunaan

yang cepat di perkotaan dipengaruhi oleh empat faktor, yakni : (1) adanya konsentrasi

penduduk dengan segala aktivitasnya; (2) aksesibilitas terhadap pusat kegiatan dan pusat kota;

(3) jaringan jalan dan sarana transportasi, dan; (4) orbitasi, yakni jarak yang menghubungkan

suatu wilayah dengan pusat-pusat pelayanan yang lebih tinggi.

Menurut Yunus (1987) klasifikasi orientasi dalam memfungsikan penggunaan

bangunan rumah dapat berupa:

- Orientasi fungsi sosial rumah tinggal.

- Orientasi fungsi sosial dan komersial (rumah tinggal dengan usaha-usaha tertentu yang

dilaksanakan pada sebagian tempat tinggal dan bagian rumahnya untuk mencari

tambahan penghasilan).

- Orientasi fungsi komersial semata. Perubahan penggunaan lahan selain atas kehendak

dari masyarakat, juga karena program pembangunan yang direncanakan pemerintah.

Sehingga mau tidak mau lahan yang telah direncanakan untuk alokasi pembangunan

tentu saja akan mengalami perubahan fungsi.

Dalam penelitian ini, orientasi-orientasi yang diungkapkan oleh Yunus dapat terjadi

pada bangunan-bangunan yang berada disekitar Townhouse. Orientasi-orientasi tersebut dapat

terjadi karena meningkatnya kebutuhan masyarakat yang berada disekitar Townhouse, maka

dapat mengakibatkan terjadinya perubahan bangunan-bangunan dari rumah maupun dari

lahan kosong menjadi bangunan yang bersifat komersial.

2.6 Jarak

Keberadaan lokasi relatif dan titik merupakan aspek dasar dari suatu jarak. Jarak dapat

dibedakan secara mendasar dengan melihat jarak garis lurus dengan beberapa bagian dan

garis tidak lurus dengan beberapa bagian. Garis lurus dengan beberapa bagian merupakan

jarak yang diukur dengan garis lurus pada permukaan yang datar dengan membaginya atas

beberapa potongan garis yang pendek, ini bisa dilihat dengan pengukuran jarak di kota besar


5

dengan membaginya atas beberapa potongan ruas jalan. Sedangkan pengukuran garis tidak

lurus dilakukan pada permukaan yang tidak seragam misalnya jarak dihutan yang dibagi atas

beberapa potongan alam setapak. Secara singkat jarak dibagi atas dua jenis, yaitu :

1. Jarak mutlak, yaitu jarak yang tidak akan berubah paling umum diekspresikan dalam

kilometer, meter dan yard.

2. Jarak nisbi, yaitu jarak yang dapat berubah. Hal ini disebabkan oleh morfologi, laju lalu

lintas yang menentukan lambat atau cepat sampai ke tujuan.

Dalam penelitian ini, jarak mutlak digunakan untuk pengukuran lokasi Townhouse dengan

pusat kota Depok dan juga dengan jaringan jalan. Hal tersebut dilakukan untuk dapat

mengetahui seberapa besar pengaruh yang ada terhadap perubahan fungsi bangunan disekitar

Townhouse. Cara yang dilakukan untuk mengukur jarak dari pusat kota dan jarak dari

jaringan jalan adalah mengukur dengan garis lurus dari Townhouse ke pusat kota maupun ke

jaringan jalan.

2.7 Pusat Kota

Menurut Harris dan Ulman (1945) dalam Rahayu (2011), pusat kota adalah suatu

bagian kota dimana terdapat fungsi-fungsi utama kegiatan perkotaan yang mendominasi.

Definisi pusat kota menurut 3 sudut pandang yaitu empiris, keilmuan, dan kebijakan publik

menurut Rahayu, 2011:

1. Sudut pandang empiris.

Suatu bagian kota dimana terdapat fungsi-fungsi utama kegiatan perkotaan yang

mendominasi, suatu wilayah yang menampung sebagian besar kegiatan kota. Wilayah

tersebut terdapat spesialisasi pelayanan serta fungsi perdagangan.

2. Sudut pandang keilmuan.

a. Arsitektur,

Pusat kota menekankan pada kegiatan yang ada didalamnya seperti administrasi,

ekonomi, dll. Adi bisa dikatakan pusat kota bukan kepada kawasan, melainkan lebih

kepada kegiatan yang terpusat.

b. Planologi,

Menjadi titik nol atau titik awal memasuki kota dan orientasi tumbuhnya kota. Suatu

titik dimana titik tersebut menjadi domain (base mark) dari struktur kota. Pusat kota

memiliki fungsi dan peran dari setiap titiknya.

c. Sosiologi,

Suatu wilayah/area yang secara fungsional lebih menekankan pada aktivitas bisnis,

perdagangan, dan pemerintahan.


6

3. Sudut padang kebijakan publik.

Bagian kota atau kawasan yang strategis dan potensial secara ekonomi untuk

dikembangkan menjadi pusat kegiatan utama.

Dalam penelitian ini, pusat kota yang diambil dari Kota Depok adalah KantorWalikota

Kota Depok. Kantor walikota kota Depok dipilih sebagai pusat Kota Depok karena, Kantor

Walikota Kota Depok berada di kecamatan Pancoran mas. Menurut Munawar (2008),

kecamatan yang memiliki nilai tanah yang tinggi di Kota Depok berada di kecamatan

pancoran mas. Selain itu, kantor walikota Kota Depok terletak di Jalan Margonda yang

merupakan jalan utama Kota Depok yang menghubungkan Kota Depok dengan Kota Jakarta

dan juga Kota depok dengan Kabupaten Bogor. Selain itu, Kantor Walikota Kota Depok

berada dikawasan perdagangan dan juga jasa Kota Depok sehingga dipilih Kantor Walikota

kota depok sebagai pusat kota Depok.

2.8 Jaringan Jalan

Berdasarkan peranannya, jalan dikelompokkan kedalam jalan arteri, jalan kolektor,

dan jalan lokal, sedangkan berdasarkan sistem jaringannya, jalan dikelompokkan ke dalam

jaringan jalan primer dan jaringan jalan sekunder. Menurut UU no. 38 tahun 2004 tentang

jalan, yaitu:

1. Jalan arteri, merupakan jalan umum yang berfungsi melayani angkutan utama dengan ciri

perjalanan jauh, kecepatan rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara

berdaya guna. Jalan arteri pada umumnya mempunyai lebar jalan minimal 11 meter

dengan kecepatan rata-rata paling rendah 60 km/jam.

2. Jalan kolektor, merupakan jalan umum yang berfungsi melayani angkutan

pengumpul/pembagi dengan ciri-ciri perjalanan jarak sedang, kecepatan rata-rata sedang

dan jumlah jalan masuk dibatasi. Jalan kolektor pada umumnya mempunyai lebar jalan

minimal 9 meter dengan kecepatan rata-rata paling rendah 40 km/jam.

3. Jalan lokal, merupakan jalan yang melayani angkutan setempat dengan ciri-ciri

perjalanan jarak dekat, kecepatan rata-rata rendah, dan julah jalan masuk tidak dibatasi.

Jalan lokal mempunyai lebar jalan minimal 6.5 meter dengan kecepatan rata-rata paling

rendah 20 km/jam.

3. Metode Penelitian

Daerah penelitian pada penelitian ini yaitu di Kota Depok. Pada penelitian ini mencakup

Townhouse di Kota Depok yang berada di 11 kecamatan di Kota Depok. Daerah penelitian ini

juga diidentifikasi menggunakan radius di luar kawasan Townhouse tersebut untuk


7

mengetahui perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse yang berubah menjadi bangunan

yang bersifat komersial. Radius yang digunakan untuk membatasi wilayah penelitian yaitu 50

meter, 100 meter, dan 150 meter dari Townhouse.

Pertambahan jumlah penduduk di Kota Depok menyebabkan kebutuhan ruang untuk

tempat tinggal semakin meningkat. Sebagian besar masyarakat Indonesia masih lebih

menyenangi model hunian yang langsung berhubungan dengan tanah atau dikenal dengan

landed house cenderung menghendaki adanya alternatif hunian (Ardiyanta, 2007).

Belakangan ini, hunian yang sedang berkembang dan memiliki desain yang modern adalah

Townhouse. Bertambahnya ruang untuk tempat tinggal maka akan muncul fasilitas-fasilitas

lain yang menunjang kebutuhan masyarakat, dalam hal ini dengan munculnya Townhouse

ditengah permukiman penduduk maka akan terjadi perubahan bangunan yang bersifat

komersial disekitar Townhouse tersebut.

Lokasi yang strategis dan meningkatnya kebutuhan masyarakat mengakibatkan terjadinya

perubahan bangunan menjadi komersial. Perubahan bangunan-bangunan tersebut dapat terjadi

dikarenakan meningkatnya kebutuhan masyarakat yang tinggal di Townhouse. Lokasi juga

sangat berkaitan erat dengan jarak dan upaya pemenuhan kebutuhan atau keperluan pokok

kehidupan, pengangkutan barang dan penumpang karena jarak merupakan faktor pembatas

yang bersifat alami. Dalam penelitian ini jarak digunakan sebagai tolak ukur lokasi perubahan

bangunan yang bersifat komersial yang berada disekitar Townhouse yang dilihat berdasarkan

jarak dari pusat kota dan jarak dari jaringan jalan.

Gambar 1. Alur Pikir Penelitian


8

Data yang dikumpulkan dalam penelitian ini dibagi dalam dua kategori yaitu primer dan

sekunder, dimana data primer didapatkan dari survey lapang, sedangkan untuk data sekunder

akan didapat dari instansi terkait yang kemudian akan diverifikasi sebelum digunakan.

Berikut merupakan data yang digunakan dalam penelitian ini:

Data primer yang digunakan dalam penelitian ini yaitu berupa observasi lapang dan

wawancara. Wawancara pada penelitian ini dilakukan terhadap tokoh masyarakat, kriteria

yang diambil pada penelitian ini yaitu tokoh masyarakat yang tinggal disekitar Townhouse.

Berikut pengumpulan data primer yang dilakukan:

1) Memplot lokasi Townhouse dengan bantuan GPS.

2) Observasi lapang dan wawancara untuk mengetahui data perubahan fungsi bangunan

yang berada di sekitar Townhouse.

3) Observasi lapang untuk mengetahui perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse.

Perubahan fungsi bangunan dilakukan dengan cara menentukan klasifikasi perubahan

fungsi bangunan yaitu dengan mengitung jumlah luas wilayah bangunan-bangunan yang

mengalami perubahan menjadi komersial dan bangunan-bangunan baru yang bersifat

komersial yang berada di sekitar Townhouse dalam radius 150 m.

Data primer yang digunakan dalam penelitian ini yaitu berupa observasi lapang dan

wawancara. Wawancara pada penelitian ini dilakukan terhadap tokoh masyarakat, kriteria

yang diambil pada penelitian ini yaitu tokoh masyarakat yang tinggal disekitar Townhouse.

Berikut pengumpulan data primer yang dilakukan:

4) Memplot lokasi Townhouse dengan bantuan GPS.

5) Observasi lapang dan wawancara untuk mengetahui data perubahan fungsi bangunan

yang berada di sekitar Townhouse.

6) Observasi lapang untuk mengetahui perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse.

Perubahan fungsi bangunan dilakukan dengan cara menentukan klasifikasi perubahan

fungsi bangunan yaitu dengan mengitung jumlah luas wilayah bangunan-bangunan yang

mengalami perubahan menjadi komersial dan bangunan-bangunan baru yang bersifat

komersial yang berada di sekitar Townhouse dalam radius 150 m.

Dalam penelitian ini analisis spasial dilakukan dengan melakukan overlay antar peta

perubahan jumlah penduduk, jarak dari pusat kota, dan jarak dari jaringan jalan dengan

perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse. Pertampalan peta tersebut dimaksudkan untuk

mengetahui pengaruh variabel-variabel tersebut terhadap perubahan fungsi bangunan di

sekitar Townhouse. Untuk bentuk perubahan fungsi bangunan pada setiap wilayah pada


9

masing-masing Townhouse dijelaskan secara deskriptif, hal tersebut dilakukan untuk

mengetahui perbedaan perubahan fungsi bangunan-bangunan komersial pada masing-masing

Townnhouse.

4. Hasil dan Pembahasan

4.1 Perubahan Fungsi Bangunan Sekitar Townhouse

Perubahan fungsi bangunan menjadi komersial yang ada disekitar Townhouse yang

ada di kota Depok, dapat diketahui bahwa perubahan fungsi bangunan di Kota Depok terjadi

1 tahun kemudian setelah Townhouse berdiri. Perubahan fungsi bangunan yang terjadi

disekitar Townhouse di Kota Depok pada umumnya berada mengikuti jaringan jalan. Untuk

perubahan fungsi bangunan menjadi komersial berdasarkan kebutuhan masyarakat umum

terjadi menyebar disekitar Townhouse dan umumnya berada di wilayah yang memiliki jumlah

penduduk yang lebih banyak. Untuk perubahan bangunan komersial berdasarkan kebutuhan

khas penghuni Townhouse berada disetiap radius penelitian dan dekat dengan pintu masuk

Townhouse. Sedangkan untuk perubahan fungsi bangunan berdasarkan kebutuhan khas

pendidikan dan perkantoran berada pada jaringan jalan yang mengarah ke wilayah kampus

seperti Universitas Indonesia atau sekolah yang ada disekitar Townhouse. Berikut merupakan

persentase kelas perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse di Kota Depok:

Gambar 2. Persentase Perubahan Fungsi Bangunan sekitar Townhouse

Sumber: Pengolahan data, 2016

Dari gambar 2 dapat diketahui bahwa persentase tertinggi adalah kasifikasi “rendah”

yang mencapai 78%, pada tahap perubahan ini terdapat 18 Townhouse yang ada di Kota

Depok. Sedangkan persentase paling rendah adalah pada klasifikasi “tinggi” sebesar 9%,

yaitu pada Tugu Tanah Baru Townhouse dan Bringin Townhouse. Pada Bringin Townhouse

terdapat pusat pendidikaan yang mempengaruhi perubahan bangunan komersial disekitar

Bringin Townhouse sehingga perubahan yang ada tinggi. Sedangkan Tugu Tanah Baru

terdapat banyak bangunan-bangunan baru yang ada seperti terdapatnya minimarket-


10

minimarket yang ada untuk memenuhi kebutuhan penghuni Townhouse. Berikut merupakan

peta sebaran Townhouse di Kota depok berdasarkan kelas perubahan bangunan komersialnya:

Gambar 3. Perubahan Fungsi Bangunan sekitar Townhouse


Pada Gambar 3. dapat diketahui bahwa perubahan bangunan komersial di Kota Depok

dipengaruhi oleh pusat pendidikan yaitu kampus Universitas Indonesia yaitu dapat dilihat

bahwa semakin dekat jarak Townhouse dari pusat pendidikan maka perubahan bangunan

komersial yang ada disekitarnya semakin tinggi, sedangkan jarak yang jauh dari kampus pusat

pendidikan perubahan bangunan komersialnya semakin rendah.

4.2 Perubahan Jumlah Penduduk

Perubahan jumlah penduduk tertinggi terdapat di Pesona Mutiara Townhouse. Pesona

mutiara Townhouse memiliki jumlah penduduk tertinggi yaitu 27,9% karena Townhouse

tersebut merupakan salah satu Townhouse yang sudah lama berdiri yaitu pada tahun 2004.

Sedangkan untuk Potiara Townhouse tidak mengalami perubahan jumlah penduduk karena,

Portiara Townhouse merupakan Townhouse yang paling baru berdiri yaitu pada tahun 2015

sehingga jumlah penduduk sebelum adanya Townhouse tersebut dan sesudah ada Townhouse

tersebut hasilnya adalah sama. Berikut merupakan peta yang menunjukkan perubahan jumlah

penduduk sekitar Townhouse di Kota Depok:


11

Gambar 4. Perubahan Jumlah Penduduk Sekitar Townhouse di Kota Depok


4.3 Jarak

4.3.1 Jarak ke Pusat Kota

Jarak Townhouse dari pusat kota dibagi menjadi 3 klasifikasi yaitu:

a. Dekat, yaitu jarak < 3 km

b. Sedang, yaitu jarak 3 km sampai 6 km

c. Jauh, yaitu jarak > 6 km

Berikut merupakan gambar yang menunjukkan persentase dan peta jarak Townhouse ke Pusat

Kota Depok:

Gambar 5. Persentase Jarak Townhouse ke Pusat Kota Depok



12

Gambar 6. Jarak Townhouse ke Pusat Kota Depok


Pada gambar 5 dan 6, dapat dilihat bahwa sebagian besar Townhouse berada pada

jarak sedang yaitu 3km sampai dengan 6km. Pada jarak sedang, terdapat 10 Townhouse atau

sebanyak 43%. Sebagian besar Townhouse yang memiliki jarak yang sedang berada di

kecamatan Beji, Pancoran Mas, Sawangan, dan Cimanggis. Untuk Townhouse pada jarak

dekat memiliki jumlah 8 Townhouse atau memiliki persentase sebesar 35%. Sebagian besar

Townhouse yang berada pada jarak dekat adalah Pancoran Mas, Beji, dan Sukmajaya. Jika

dilihat dari administrasi kota Depok, ketiga kecamatan tersebut memang berada mengelilingi

pusat kota, dan ketiga kecamatan itu pun saling menempel. Untuk Townhouse pada jarak jauh

memiliki persentase sebesar 22% atau sebanyak 5 Townhouse. Townhouse yang berada pada

jarak jauh ini terdapat di kecamatan Cinere, Bojongsari, dan Tapos.

4.3.2 Jarak Townhouse dari Jaringan Jalan

Untuk mengetahui jarak Townhouse dari jaringan jalan dibuat klasifikasi berdasarkan

data yang telah didapatkan yaitu jarak dekat > 58 m, jarak sedang 58 m – 116 m, dan jarak

jauh > 116 m. Berikut merupakan peta jarak Townhouse ke jaringan jalan:


13

Gambar 7. Jarak Townhouse dari Jaringan Jalan


4.4 Perubahan Fungsi Bangunan Sekitar Townhouse berdasarkan Perubahan Jumlah

Penduduk

Untuk dapat mengetahui hubungan antara perubahan bangunan komersial sekitar

Townhouse dengan perubahan jumlah penduduk, berikut merupakan tabel yang dapat

memberikan informasi mengani hal tersebut:

Tabel 1. Hubungan antara Perubahan Fungsi Bangunan sekitar Townhouse dengan

Perubahan Jumlah Penduduk

Persentase perubahan jumlah penduduk Total

Rendah

(<10%)

Sedang

(10%-20%)

Tinggi

(>20%)

Persentase

perubahan fungsi

bangunan

Rendah (<5%) 11 3 4 18

Sedang (5%-

10%) 0 2 1 3

Tinggi (>10%) 0 1 1 2

Total 11 6 6 23

Sumber: pengolahan data, 2016

Pada tabel 1 dapat dilihat bahwa terdapat 11 Townhouse yang memiliki persentase

perubahan bangunan komersial yang rendah dan juga memiliki perubahan jumlah penduduk

yang rendah pula. Dilihat dari segi tahun berdirinya, sebagian besar Townhouse yang berada

pada klasifikasi perubahan bangunan komersial yang rendah dan perubahan jumlah penduduk

yang rendah merupakan Townhouse yang dapat dikatakan baru, atau yang baru berdiri diatas


14

tahun 2010, contohnya seperti Botanica Residence yang terdapat dalam klasifikasi tersebut.

Botanica Residence baru dibangun yaitu pada tahun 2013, walaupun Botanica Residence

memiliki jenis unit hunian yang tinggi yaitu berada diatas 1 milyar rupiah, lalu berada di jalan

arteri dan memiliki wilayah yang padat penduduknya karena dekat dengan kampung

Jemblongan dan Perumnas Depok 1, tetapi pengaruh yang ada belum terlalu terliat. Hal

tersebut disebabkan pula karena belum seluruh unit hunian yang berada di Botanica

Residence dibangun, sehingga belum terlihat banyak pengaruh dari Townhouse tersebut

karena belum banyak permintaan akan fasilitas atau sarana untuk menunjang kebutuhan

sehari-hari masyrakat yang berada di Townhouse tersebut.

Berikut peta yang dapat menunjukkan sebaran Townhouse di Kota Depok berdasarkan

perubahan bangunan komersialnya dan jumlah penduduk:

Gambar 8 Peta perubahan fungsi bangunan berdasarkan jumlah penduduk


Pada Gambar 8 dapat diketahui bahwa pola spasial Townhouse yang berada pada

perubahan fungsi bangunan yang rendah dan perubahan jumlah penduduk yang rendah,

berada pada wilayah Kota Depok yang memiliki jumlah Penduduk pada tahun 2015 yaitu >

200.000 jiwa. Hal ini dapat terjadi karena sebagian besar Townhouse tersebut baru berdiri >

tahun 2010 sehingga perubahan dari segi bangunan komersial dan jumlah penduduk pun

belum banyak terjadi. Sehingga dapat dikatakan bahwa jumlah penduduk tidak berpengaruh

terhadap perubahan fungsi bangunan yang ada di sekitar Townhouse. Terdapat 81%

Townhouse di Kota Depok yang berada pada Kecamatan yang memiliki jumlah penduduk

banyak memiliki jumlah perubahan fungsi bangunan yang rendah.


15

4.5 Perubahan Fungsi Bangunan Sekitar Townhouse berdasarkan Jarak dari Pusat

Kota

Untuk dapat mengetahui hubungan antara perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse

dengan jarak dari pusat kota, berikut merupakan tabel yang dapat memberikan informasi

mengani hal tersebut:

Tabel 2. Hubungan antara Perubahan fungsi Bangunan sekitar Townhouse dengan jarak ke

pusat Kota

Jarak Townhouse ke kota Depok Total

Dekat (<

3 km)

Sedang (3

km-6 km)

Jauh (> 6

km)

Persentase

perubahan fungsi

bangunan

Rendah (<5%) 5 8 5 18

Sedang (5%-10%) 3 0 0 3

Tinggi (>10%) 0 2 0 2

Total 8 10 5 23

Pada tabel 2 dapat diketahui bahwa klasifikasi perubahan fungsi bangunan pada tahap

yang rendah dan memiliki jarak dari pusat kota berada pada klasifikasi sedang yaitu terdapat 8

Townhouse. Salah satu Townhouse yang berada pada klasifikasi ini adalah Griya Swadaya

Townhouse. Jarak Griya Swadaya ke pusat kota yang termasuk kedalam klasifikasi sedang

memiliki harga jual unit per-Townhouse yang tidak tinggi yakni 600 juta rupiah. Dengan

harga yang relatif rendah dibandingkan dengan Townhouse lain yang ada di Kota Depok

membuat peminat yang kurang dan terlihat dengan perubahan fungsi bangunan yang ada

bahwa perubahan fungsi bangunan sekitar Griya Swadaya Townhouse berada pada klasifikasi

yang rendah karena sedikitnya permintaan yang menunjang kebutuhan masyarakatnya.

Pada Gambar dapat diketahui bahwa perubahan fungsi bangunan dan jumlah peduduk di

Kota Depok, semakin dekat dengan pusat Kota maka perubahan fungsi bangunan yang ada

berada pada kelas sedang, dan semakin jauh dari pusat kota perubahannya semakin rendah.

Sedangkan kelas perubahan fungsi bangunan pada kelas tinggi berada pada jarak yang sedang

karenaa dipengauhi oleh pusat pendidikan. Pada >6km atau pada kelas jauh dari pusat Kota

perubahan fungsi bangunan yang ada pada kelas tersebut berada pada kelas yang rendah. Hal

ini dikarenakan, pada jarak tersebut tidak ada pusat-pusat yang mempengaruhi perubahan

fungsi bangunan menjadi komersial, seperti halnya pada kelas jarak yang rendah terdapat

pusat pendidikan, dan pada kelas jarak dekat yaitu dekat dengan pusat Kota serta perdagangan



16

dan jasa. Sehingga dapat dikatakan bahwa pusat kota tidak mempengaruhi perubahan fungsi

bangunan yang ada diskeitar Townhouse.

Gambar 9 Peta perubahan fungsi bangunan berdasarkan jarak dari pusat kota


4.6 Perubahan Fungsi Bangunan Sekitar Townhouse berdasarkan Jarak dari Jaringan

Jalan

Untuk dapat mengetahui hubungan antara perubahan bangunan komersial sekitar

Townhouse dengan jarak Townhouse dari jaringan jalan terdekat, berikut merupakan tabel

yang dapat memberikan informasi mengani hal tersebut:

Tabel 3 Hubungan antara Perubahan Bangunan komersial sekitar Townhouse dengan

jaringan jalan

Jarak dari Jaringan Jalan Total

Dekat (<

58m)

Jauh

(>116m)

Sedang

(58m –

116m)

Perubahan Fungsi

Bangunan

Rendah 13 2 3 18

Sedang 2 0 1 3

Tinggi 0 0 2 2

Total 15 2 6 23

Pada tabel 3 dapat diketahui bahwa perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse di

Kota Depok sebagian besar dekat dengan jaringan jalan. Sedangkan untuk jarak yang jauh



17

hanya terdapat 2 Townhouse. Hal ini terjadi karena lokasi dari Townhouse dapat

mempengaruhi seseorang untuk memilih Townhouse tersebut sebagai tempat tinggalnya, salah

satunya yaitu dekat dengan jalan raya. Jaringan jalan disini yaitu jalan lokal, jalan kolektor,

dan jalan arteri dimana ketiganya memiliki fungsi yag berbeda-beda dan dapat berpengaruh

terhadap perubahan yang ada disekitar Townhouse. Namun pada kenyataannya, seperti yang

dapat dilihat pada tabel, jarak Townhouse yang dekat dengan jalan utama justru perubahan

fungsi bangunan yang berada disekitar Townhouse megalami perubahan fungsi bangunan

yang rendah. Hal ini dikarenakan, sebagian besar jarak yang dekat dengan jalan utama ada

pada jalan lokal, dimana sebagian besar bangunan yang ada pada jalan lokal adalah berupa

hunian dan hanya sedikit yang mengalami perubahan fungsi bangunan menjadi bangunan

yang bersifat komersial. Maka dari itu dapat diketahui bahwa perubahan bangunan sekitar

Townhouse tidak berpengaruh terhadap jarak dari jaringan jalan. Dari seluruh Townhouse

yang ada di Kota Depok terdapat 72 % yang memiliki fungsi bangunan yang rendah dan

berada pada jarak yang dekat dari jaringan jalan. Berikut merupakan peta yang menunjukkan

perubahan fungsi bangunan sekitar Townhouse berdasarkan jarak dari jaringan jalan:

Gambar 10 Peta perubahan fungsi bangunan berdasarkan jarak dari jaringan jalan


5. Kesimpulan

Perubahan fungsi bangunan menjadi fungsi komersial di Kota Depok terjadi 1 tahun

kemudian setelah Townhouse berdiri. Perubahan bangunan komersial yang terjadi disekitar

Townhouse dapat diklasifikasikan rendah, serta menunjukkan pola linier di sepanjang jalan


18

utama. Untuk perubahan bangunan komersial berdasarkan kebutuhan masyarakat umum

tersebar disekitar Townhouse dan umumnya berada di wilayah yang memiliki jumlah

penduduk yang lebih banyak. Untuk perubahan bangunan komersial berdasarkan kebutuhan

khas penghuni Townhouse berada disetiap radius penelitian dan dekat dengan pintu masuk

Townhouse. Sedangkan untuk perubahan bangunan komersial berdasarkan kebutuhan khas

pendidikan dan perkantoran berada pada jaringan jalan yang mengarah ke wilayah kampus

seperti Universitas Indonesia atau sekolah yang ada disekitar Townhouse.

Perubahan fungsi bangunan sebagian besar terjadi bukan karena variabel jumlah

penduduk, jarak terhadap pusat kota, dan jarak dari jaringan jalan namun dipengaruhi oleh

jarak terhadap pusat pertumbuhan lain, seperti Universitas Indonesia. Jenis kegiatan ekonomi

baru yang dilakukanpun adalah kegiatan yang tidak untuk mendukung kebutuhan penghuni

townhouse melainkan untuk mendukung kegiatan pusat pertumbuhan lain.

Daftar Referensi

Akbar, Achmad Ramdhoni. 2009. Townhouse di Jakarta: Sebuah Tinjauan Aspek Spasial dan

Lingkungan. Skripsi, Fakultas Teknik UI: Depok

Ardiyanta, Dinar. 2007. Townhouse di Semarang. Skripsi, Universitas Diponegoro; Semarang

Arikunto, Suharsimi. 2006. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik. Jakarta : Rineka

Cipta.

Blaang, C. Djemabut. 1986. Perumahan dan Pemukiman; Sebagai Kebutuhan Pokok.

Yayasan Obor Indonesia

Branch, M.C., 1995. Perencanaan Kota Komprehensif, Pengantar dan Penjelasan.

Gadjahmada University Press. Yogyakarta.

Briney, Amanda. Site and Situation Describe a Place’s Location.

http://geography.about.com/od/urbaneconomicgeography/a/sitesituation.htm (diakses 30

Desember 2015 pukul 22.15 WIB)

Cahyaningtyas, Yeda Nurul; dan Rahayu. 2015. Kajian Perkembangan Penggunaan Lahan

Dan Fungsi Bangunan Sekitar Pusat Perbelanjaan (Mal) di Kota Bekasi. Jurnal,

Semarang; Universitas Diponegoro

Chapin Jr, F. Stuart and Edward J Kaiser, Urban Land Use Planning, University of Illinoise

Press, Chicago. 1985

Demografi Kota Depok. http://www.depok.go.id/profil-kota/demografi (diakses 4 Desember

2015, pukul 14.18 WIB)

Hilman, Maman. 2004. Kota dan Perkembangan Lokasi Perumahan. Jurnal, Bandung; UPI


19

Lloyd, W. 1990. Residential Development Handbook (2nd ed). Washington, DC: The Urban

Land Institute

Luhst,K.M.,(1997). Real Estate Valuation. Principles Aplication, USA.

Marlina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andi Offset

Muhajir, Mohhamad Aftaf. 2012. Pola Spasial Perubahan Fungsi Bangunan di Jalan Utama

Kota Depok, Jawa Barat. Skripsi, Depok: Universitas Indonesia

Parinduri, Indah Nurmalasari. 2006. Persebaran Serta Kaitan Permukiman Kumuh dengan

Lokasi Perumahan Mewah dan Daerah Pelayanan Umum di Kecamatan Serpong.

Depok: Skripsi Geografi Universita Indonesia.

Pramusinta, Elsa Betha. 2012. Analisis Hubungan Antara Pertumbuhan Penduduk dan

Dependency Ratio dengan Pertumbuhan Ekonomi Kota Semarang Pada Tahun 1986-

2008. Skripsi, Semarang: Universitas Diponegoro

Purwantoro, Suhadi dan B. Saiful Hadi. Studi Perubahan Penggunaan Lahan di Kecamatan

Umbulharjo Kota Yogyakarta tahun 1987-1996 Berdasarkan Foto Udara. Jurnal,

Yogyakarta: Universitas Negeri Yogyakarta

Rahayu, Banduningsih. 2011. Pusat Kota di DKI Jakarta. Skripsi. Depok: Departemen

Geografi FMIPA UI

Ritohardoyo, Su. 2013. Penggunaan dan Tata Guna Lahan. Yogyakarta: Universitas Gadjah

Mada

Sinulingga, Budi. 2005. Pembangunan Kota: Tinjauan Regional dan Lokal. Jakarta: Pustaka

Sinar Harapan.

Sugiyono. 2011. Metode Penelitian Kuantitatif, kualitatif dan R & D. Bandung: Alfabeta

Suharyono & Moch. Amien. 1994. Pengantar Geografi Filsafat. Jakarta: Direktorat Jendral

Pendidikan Tinggi Departemen Pendidikan dan Kebudayaan.

Suparno. 2008. Teknik Gambar Bangunan jilid 2. Jakarta: Departemen Pendidikan Nasional

Supardi, Heli. 2008. Identifikasi Perubahan Pemanfaatan Lahan Perumahan Akibat Penetrasi

Kegiatan Kommersil. Bogor: Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota. Tugas

Akhir. Universitas Pakuan

Yeates, M and B. Garner. 1980. The North American Cities. Third Edition. Ontario: Queen’s

University Ontario

Yunus, Sabari Hadi. 1999. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar


PERUBAHAN FUNGSI BANGUNAN SEKITAR TOWNHOUSE DI …

Documents

Transcript of PERUBAHAN FUNGSI BANGUNAN SEKITAR TOWNHOUSE DI …