HAK ATAS TANAH & PERALIHANNYAHAK ATAS TANAH & PERALIHANNYA

A. Pengelompokan Hak Atas Tanah (HAT) = UUPA 1. Primer = Hak Milik (HM) dan Hak Pengelolaan (HPL) Ciri : @ Tanpa batas waktu @ Induk dari h.a.t yg lain = dapat dibebani hak yg sekunder 2. Sekunder = HGU + HGB + Hak Pakai + HSUB Ciri : @ Dibatasi jangka waktunya @ HGB+Hak Pakai+ HSUB dpt berada di atas HM + HPL

B. Pengelompokan dari Aspek “Transferable/ Mortgagable” atau tidak (UUPA + PP No.40/1996) 1. HAT yg sec inherent mengandung kedua sifat tersebut = Hak Milik + HGU + HGB dari Negara

HGBHak Pakai

Seluruhnya berstatus Hak Milik/HPL

2. HAT yg dpt diperalihkan/dijaminkan dg syarat 2. HAT yg dpt diperalihkan/dijaminkan dg syarat a. HGB di atas tanah HM/HP a. HGB di atas tanah HM/HP (Pasal 34 ayat (7)+(8) PP No.40/1996) Syaratnya : Ada persetujuan tertulis dari Pemegang HM/HPLSyaratnya : Ada persetujuan tertulis dari Pemegang HM/HPL b. Hak Pakai di atas HPL b. Hak Pakai di atas HPL (Pasal 54 ayat (9) PP No.40/1996) Syaratnya : Persetujuan tertulis pemegang HPLSyaratnya : Persetujuan tertulis pemegang HPL c. Hak Pakai dari Negara dg batas waktu ttt c. Hak Pakai dari Negara dg batas waktu ttt (Ps 54 ayat (8) PP 40/1996) Syaratnya : Ijin Pejabat yg berwenang (Pemberi Hak)Syaratnya : Ijin Pejabat yg berwenang (Pemberi Hak) dd. Hak Pakai di atas HM . Hak Pakai di atas HM ((Pasal 54 ayat (2)+(10) PP No.40/1996)) Syaratnya : Syaratnya : @ Kemungkinan tsb dicantumkan dlm Perjanjian Pemberian Hak@ Kemungkinan tsb dicantumkan dlm Perjanjian Pemberian Hak @ Harus ada persetujuan tertulis dari pemegang HM@ Harus ada persetujuan tertulis dari pemegang HM 3. HAT yg tdk dpt diperalihkan/dijaminkan3. HAT yg tdk dpt diperalihkan/dijaminkan a. Hak Milik yg Diwakafkan krn Wakaf berlangsung selamanyaa. Hak Milik yg Diwakafkan krn Wakaf berlangsung selamanya b. HPL krn hak yang mengandung kewenangan publik (pelayanan masyb. HPL krn hak yang mengandung kewenangan publik (pelayanan masy 4. Bagaimana Hak Pakai Tanpa Batas Waktu?4. Bagaimana Hak Pakai Tanpa Batas Waktu? Pasal 54 tdk menentukan secara tegas ttg peralihan shg ada pendapat :Pasal 54 tdk menentukan secara tegas ttg peralihan shg ada pendapat : I. Tidak dpt diperalihkan/dijaminkan dg alasan :I. Tidak dpt diperalihkan/dijaminkan dg alasan : @ Tafsir secara a contrario dari @ Tafsir secara a contrario dari Pasal 54 ayat (1) PP No.40/1996 @ @ Pasal 52 PP 40/1996 hanya mewajibkan menggunakan tanah & hanya mewajibkan menggunakan tanah & tdk untuk memindahkan/menjaminkantdk untuk memindahkan/menjaminkan II. Dapat diperalihkan/dijaminkan. Alasannya jika tdk diatur berarti II. Dapat diperalihkan/dijaminkan. Alasannya jika tdk diatur berarti diperbolehkan + diperkuat oleh diperbolehkan + diperkuat oleh PP No.18/2006

PRINSIP & PERALIHAN HATPRINSIP & PERALIHAN HAT

Hak Atas Tanah Benda lain

Prinsip : Tiada kebebasan BerkontrakDi samping memenuhi syarat sahnya perjanjian, juga ada pembatasan :a. Subyek b. Obyeknyac. Penggunaan tanah sesuai RTRW

Prinsip : Kebebasan BerkontrakPrinsip : Kebebasan Berkontrak

Cukup memenuhi syarat :Cukup memenuhi syarat :

a. Kata sepakat sec suka relaa. Kata sepakat sec suka rela

b. Kecakapan bertindakb. Kecakapan bertindak

c. Sesuatu yg jelasc. Sesuatu yg jelas

d. Sebab yg halald. Sebab yg halal

Sifat Perjanjian : Konkret, Tunai & Sifat Perjanjian : Konkret, Tunai & TerangTerang

Sifat Perjanjian : KonsensualSifat Perjanjian : Konsensual

Bentuk hubungan hk = tidak bebas :Bentuk hubungan hk = tidak bebas :

Jual-beli + tukar-menukar + Hibah + Jual-beli + tukar-menukar + Hibah + Penyertaan sbg modal perusahaan Penyertaan sbg modal perusahaan

Bentuk hub. Hk = Bebas sesuai Bentuk hub. Hk = Bebas sesuai keinginan para pihakkeinginan para pihak

Mekanisme : Akte PPAT (Autentik) + Mekanisme : Akte PPAT (Autentik) + Pendaftaran PeralihanPendaftaran Peralihan

Mekanisme : Bebas (Akte Dibawah Mekanisme : Bebas (Akte Dibawah Tangan/ Autentik)Tangan/ Autentik)

Mekanisme Peralihan HATKesepakatan Para Pihak :

Harga/Tn

PEMBUATAN AKTE PPAT

IJIN PEMINDAHAN HAK

PENDAFTARANPERALIHAN

HAK

Kesepakatan blm menimbulkan hak & Kewajiban

PPAT hrs menolak jika a.l: tdk diserahkan alat bukti, tanahnya berada dlm sengketa, tidk ditunjukkan bukti setor PPN/BPHTB (Pasal 39 PP 24/1997)

Saat terjadinya peralihan yg kongkret, tunai, & terang

Saat beralihnya hak atas tanah kpd pembeli

Sejalan dg liberalisasi : Peralihan h.a.t yg masih perlu Ijin = HM yg dipunyai BH + HGU + Hak Pakai Tanah Pertanian + HAT yg dlm sertifikat terdpt catatan hrs minta ijin ( Ps 134 PP No.24/1997)

Pencatatan Peralihan dlm Buku Tanah & Sertifikat

Pencatatan ditolak, jika di antaranya : belum dibayar PPN/BPHTB + tanah dlm sengketa (Ps 45 (1) PP 24/1997

PERALIHAN PENGUASAAN TANAH

A. Pre-Project Selling (Kepmenpera No.11/1994 + No.9/1995)

Catatan : 1. Z dll ketika menjual kembali belum berstatus sbg pemilik. Pertanyaannya

apa yg dijual? = Hak Milik Ekonomis & bukan Hak Milik Yuridis Syaratnya : bayar 2,5% dari nilai properti kpd Pengembang2. Secara hk, pembeli-pembeli kurang mendapatkan perlindungan hk3. Peralihan tsb melalui mekanisme pasar shg tdk terpantau oleh PPAT/

Notaris shg potensi PPN /BPHTB mjd hilang4 Bagian dari praktik komoditisasi tanah VS Fungsi Sosial hak atas tanah

PemesananAkte Perikatan

Jual BeliPenyerahan Tanah &

Rumah sec Fisik

-Janji akan dilakukan jual beli

- Belum ada peralihan HAT

Pengembang Z X Y ALI END-USER

B. Peralihan Pengusahaan Tanah HGU ( Pasal 12 ayat (2) PP No.40/1996) 1. Bunyi : “Pemegang HGU dilarang menyerahkan pengusahaan tanah

kepada pihak lain, kecuali dlm hal-hal yg diperbolehkan menurut peraturan per-uu-an”

2. Bentuknya : Kontrak Manajemen Pengusahaan Tanah 3. Media untuk menghindar dari pengenaan penelantaran tanah 4. Bertentangan dg Pasal 10 UUPA

PENDAFTARAN TANAHA. Perbandingan antara Fiscal-cadaster dg Recht-cadaster

B. Mekanisme

Fiscal-Cadaster Recht-Cadaster

Jenis Data : Jenis Data :

FisikFisik = letak, luas & batas = letak, luas & batas

YuridisYuridis = subyek, status hk = subyek, status hk tanah, beban di atasnyatanah, beban di atasnya

Jenis Data : Jenis Data :

Fisik + SubyekFisik + Subyek

Tujuan : Tujuan : - Pemberian kepastian hkPemberian kepastian hk- Perlindungan hukumPerlindungan hukum

Tujuan :Tujuan :

Penetapan obyek+ Subyek & Penetapan obyek+ Subyek & Besarnya PajakBesarnya Pajak

Mekanisme : Kompleks + TelitiMekanisme : Kompleks + Teliti Mekanisme :Lebih SederhanaMekanisme :Lebih Sederhana

Sistematik

Sporadik

Pengumpulan Data :1. Data Fisik = secara partisipatif & Persetujuan Para Pemilik2. Data Yuridis = Bukti tertulis atau Penguasaan Sec Fisik : >20 th + Iktikad baik + Pengakuan Masy.+ Kesaksian or yg dipercaya

Penegasan Konversi

PengakuanHak

Pembuatan Buku Tanah +

Penerbitan Sertifikat

PENELANTARAN TANAH & PENERTIBAN

AKUMULASIPENGUASAAN

TANAH

Pencadangan & Pembebasan Tanah

Pemberian HAT skala besar

Penelantarantanah

Pasal 6 UUPA = Larangan Penel.tn +

Spekulasi/Komo-ditisasi Tanah

Pasal 15 : Pemel. Tanah

Pasal 27 a3+34e+40e UUPA Hapusnya HAT

Kepmendagri No.268/1982 =Perumahan

- Jika lewat 5 th sejak izin pembebasan blm ada tn yg dibebaskan, izin batal

- Jk lewat 3 th sejak dibebaskan/6 th sejak izin pemb. blm semua/sebagian dimatangkan= tn

yg blm dimatangkan dikuasai Negara.

- Jk lewat 8 th sejak IMB/10 th sejak Izin Pemb blm semua/sebagian dibangun= tn yg

blum dibangun dikuasai Negara

VS

-Tdk Digunakan sesuai dg sifat tn /tujuan HAT / tdk dipelihara

-Kvling tdk diserahkan pd pihak 3

-Tdk dimohon HAT

SK Mentan 167/Kpts/KB.110/3/90

- Perkebunan IV hrs dibina agar naik kelas + jk tdk naik, maka diberi peringatan 3 x 6 bln + jk tdk naik = HAT dibatalkan/tdk diperpanjang

- Perkebunan kls V lewat 2 x klasifikasi tdk naik kls + diberi peringatan 1 x 6 bln + jk tdk naik kls = HAT dibatalkan/tdk diperpanjang

UANG SANTUNAN = NILAI PEROLEHAN TANAH

PP NO.36/1998 = Penertiban & Pendaya-gunaan Tanah Terlantar

Langkah Penertiban :

o Pembinaan 1 th utk menggunakan

o Peringatan 3 x 12 bln

o Kesempatan Menjual sendiri (3 bln)

o SK sbg Tanah Terlantar = Dikuasi Neg

o Kompensasi = Nilai Perolehan + Biaya Pembangunan Prasarana Fisik

Permennag/Ka.BPN No.3/1998 :

Memberi jalan keluar utk terhindar dari Penertiban dg cara :

Menanami Tanah dg Tanaman Pangan baik sendiri/kerjasama dg

warga masyarakat via Pemda

Kebijakan ini perlu dipertahankan?

Pertimbangan Investasi

Pertimbangan Efektivitas Pemanfatan Tanah

Fungsi Budgeter & Regulator Pajak