i

SKRIPSI

PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS

DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH

AHLI WARIS LAIN

NI PUTU ARY WAHYUNDARI

NIM. 120 300 5110

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

ii

PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS

DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH

AHLI WARIS LAIN

Skripsi ini dibuat untuk memperoleh Gelar Sarjana Hukum

pada Fakultas Hukum Universitas Udayana

NI PUTU ARY WAHYUNDARI

NIM. 120 300 5110

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR

2016

iii

iv

SKRIPSI INI TELAH DIUJI

PADA TANGGAL : 15 APRIL 2016

Panitia Penguji Skripsi

Berdasarkan Surat Keputusan Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana

Nomor : 69/UN14.1.11/PP.05.02/2016

Ketua : Dr. I Ketut Westra, SH.,MH ( )

NIP. 19580917 198601 1 002

Sekretaris : Dr. I Wayan Novy Purwanto, SH.,M.Kn ( )

NIP. 19801028 200801 1 010

Anggota :

1. Ida Bagus Putra Atmadja, SH.,MH ( )

NIP. 19541231 198303 1 018

2. A.A Sagung Wiratni Darmadi, SH.,MH ( )

NIP. 19540720 198303 2 001

3. Suatra Putrawan, SH.,MH ( )

NIP. 19570702 198610 1 001

v

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, atas segala

rahmat dan karunia-Nya skripsi yang berjudul PENYELESAIAN SERTIFIKAT

TANAH WARIS DALAM JUAL BELI YANG DILAKUKAN OLEH AHLI

WARIS LAIN, dapat diselesaikan sebagai tugas akhir mahasiswa sebagai syarat

untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Udayana.

Melalui kesempatan ini tidak lupa penulis sampaikan rasa terima kasih

kepada berbagai pihak yang sangat berperan dalam proses penyelesaian skripsi

ini, diantaranya:

1. Bapak Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, S.H.,M.H., Dekan Fakultas

Hukum Universitas Udayana.

2. Bapak I Ketut Sudiarta, S.H.,M.H., Pembantu Dekan I Fakultas Hukum

Universitas Udayana.

3. Bapak I Wayan Bela Siki Layang, S.H.,M.H., Pembantu Dekan II Fakultas

Hukum Universitas Udayana.

4. Bapak I Wayan Suardana, S.H.,M.H., Pembantu Dekan III Fakultas Hukum

Universitas Udayana.

5. Bapak Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH, Ketua Bagian Hukum Keperdataan

Fakultas Hukum Universitas Udayana.

6. Ibu Dr. Ni Nyoman Sukerti SH.,MH, Pembimbing Akademik yang telah

membimbing penulis dari awal kuliah di Fakultas Hukum Universitas

Udayana.

vi

7. Bapak Dr. I Ketut Westra, SH.,MH., Dosen Pembimbing I yang telah

memberikan bimbingan, pengarahan, saran, dukungan dan motivasi kepada

penulis dalam menyelesaikan penulisan ini.

8. Bapak Dr. I Wayan Novy Purwanto, SH.,M.Kn., Dosen Pembimbing II yang

telah memberikan bimbingan, pengarahan, saran, semangat, dan dukungan

kepada penulis dalam menyelesaikan penulisan ini.

9. Dewan Penguji Skripsi yang telah meluangkan waktunya untuk menguji

skripsi ini.

10. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Udayana yang telah

menuntun dan memberikan ilmu pengetahuan selama kuliah sehingga penulis

dapat menyelesaikan studi ini.

11. Bapak dan Ibu Staff Laboratorium, perpustakaan, dan tata usaha yang telah

memberikan bantuan selama kuliah di Fakultas Hukum Universitas Udayana.

12. Kepada keluarga penulis I Ketut Windra, Ni Wayan Sutini, serta I Nyoman

Krisna Prima Jaya terimakasih atas doa serta dorongan morilnya yang dengan

penuh kesabaran, pengorbanan, dukungan, perhatian, dan terus menemani

serta memberikan semangat selama penulisan skripsi ini.

13. Kepada sahabat-sahabat penulis : Tenry, Dwi Indah, Wulan, Putri,

Nopitayuni, Ayu, Debby, Beby, Desak, Mirayanthi, Yudhi, teman-teman

kelas B dan terima kasih kepada teman-teman KKN-PPM Periode XI Desa

Bedulu yang telah memberikan semangat untuk menyelesaikan skripsi ini

serta rekan-rekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Angkatan 2012 yang

vii

telah menemani mulai dari awal kuliah hingga menyelesaikan jenjang

pendidikan sarjana ini.

Penulis menyadari sepenuhnya masih banyak kekurangan dalam penulisan

hasil penelitian ini, semoga dikemudian hari penulis dapat lebih meningkatkan

lagi kemampuannya. Penulis berharap semoga hasil penelitian ini dapat

bermanfaat.

Denpasar, Maret 2016

Penulis

viii

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL DALAM ...................................................... i

HALAMAN PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM ........... ii

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI ............. iii

HALAMAN PENETAPAN PANITIA PENGUJI SKRIPSI ......... iv

HALAMAN KATA PENGANTAR ................................................. v

HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN ....................... viii

HALAMAN DAFTAR ISI ................................................................ ix

ABSTRAK .......................................................................................... xiii

ABSTRACT ......................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah ............................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ........................................................................ 6

1.3 Ruang Lingkup Masalah ............................................................... 6

1.4 Orisinalitas Penelitian ................................................................... 7

1.5 Tujuan Penulisan .......................................................................... 8

1.5.1 Tujuan umum ......................................................................... 8

1.5.2 Tujuan khusus ........................................................................ 9

1.6 Manfaat Penulisan ........................................................................ 9

1.6.1 Manfaat teoritis ...................................................................... 10

1.6.2 Manfaat praktis ...................................................................... 10

1.7 Landasan Teoritis ......................................................................... 10

1.8 Metode Penelitian ......................................................................... 20

x

1.8.1 Jenis penelitian ...................................................................... 20

1.8.2 Sifat Penelitian ....................................................................... 21

1.8.3 Data dan Sumber Data ........................................................... 21

1.8.4 Teknik Pengumpulan Data ..................................................... 23

1.8.5 Pengolahan dan Analisis Data ................................................ 24

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG SERTIFIKAT TANAH, WARIS

DAN JUAL BELI

2.1 Sertifikat Tanah .............................................................................. 25

2.1.1 Pengertian Sertifikat Tanah .................................................... 25

2.1.2 Sifat Pembuktian Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak ........... 27

2.1.3 Jenis-Jenis Sertifikat ............................................................... 28

2.1.4 Kekuatan Pembuktian Sertifikat ............................................. 28

2.1.5 Penerbitan Sertifikat ............................................................... 29

2.2 Waris ............................................................................................... 33

2.2.1 Pengertian Waris ..................................................................... 31

2.2.2 Unsur-Unsur Hukum Waris .................................................... 35

2.3 Jual Beli .......................................................................................... 41

2.3.1 Pengertian Jual Beli ................................................................ 41

2.3.2 Syarat Sahnya Jual Beli .......................................................... 43

2.3.3 Asas Jual Beli .......................................................................... 43

2.3.4 Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli ................................... 45

2.3.5 Bentuk-Bentuk Perjanjian Jual Beli ........................................ 45

2.3.6 Resiko dalam Perjanjian Jual Beli .......................................... 46

xi

BAB III UPAYA PENYELESAIAN SERTIFIKAT TANAH WARIS

AGAR DAPAT DIPERJUALBELIKAN OLEH AHLI

WARIS LAIN

3.1 Upaya Preventif Dalam Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris

Agar Dapat Diperjualbelikan Oleh Ahli Waris Lain ....................... 48

3.1.1 Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dengan

Pelaksanaan Peraturan Pemerintan Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah ................................................................ 49

3.1.2 Berdasarkan Ketentuan Peraturan Menteria Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 Tentang Pendaftaran Tanah ....................................................... 53

3.2 Upaya Represif Dalam Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris

Agar Dapat Diperjualbelikan Oleh Ahli Waris Lain ....................... 58

BAB IV AKIBAT HUKUM APABILA DALAM PENYELESAIAN

SERTIFIKAT TANAH WARIS TERJADI SENGKETA

4.1 Akibat Dari Musyawarah Antara Sesama Ahli Waris .................... 60

4.2 Akibat Dari Tidak Tercapainya Penyelesaian ................................ 62

BAB V PENUTUP

5.1 Kesimpulan ..................................................................................... 66

5.2 Saran ............................................................................................... 67

DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 68

DAFTAR INFORMAN

xii

LAMPIRAN-LAMPIRAN

xiii

ABSTRAK

Tanah mempunyai peranan penting bagi kehidupan manusia, semakin maju

suatu masyarakat, kedudukan tanah akan semakin menjadi penting, dan pula

menjadi topik dalam hal kebutuhan akan tempat tinggal. Hak milik atas tanah,

demikian pula setiap peralihan, pembebanan dengan hak-hak lain, dan hapusnya

hak milik atas tanah harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

setempat. Namun dalam kenyataannya belakangan ini banyak timbul masalah

berupa sengketa tanah akibat pewarisan seperti perebutan hak milik antar sesama

ahli waris, penjualan harta warisan tanpa sepengetahuan ahli waris lain, terjadinya

sengketa yang mengakibatkan putusnya hubungan kekeluargaan, hingga

terjadinya kasus gugat waris yang sampai dibawa ke jalur pengadilan.

Berdasarkan uraian tersebut adapun permasalahan yang dibahas adalah

Bagaimanakah upaya penyelesaian sertifikat tanah waris agar dapat

diperjualbelikan oleh ahli waris lain dan Bagaimanakah akibat hukumnya apabila

dalam penyelesaian sertifikat tanah waris terjadi sengketa antara sesama ahli waris

perihal proses jual beli tanah. Penelitian ini dilakukan untuk mendapatkan

jawaban mengenai Penyelesaian Sertifikat Tanah Waris Dalam Jual Beli Yang

Dilakukan Oleh Ahli Waris Lain.

Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum empiris dengan bahan hukum

primer berupa peraturan perudang-undangan, serta ditunjang dengan bahan hukum

sekunder dan tersier terkait dengan permasalahan yang dibahas dan dikumpulkan

dengan studi lapangan dan wawancara. Pendekatan yang dilakukan dalam

penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan, pendekatan fakta, dan

pendekatan analisis konsep hukum.

Hasil dari penelitian ini adalah bahwa dalam penyelesaian sertifikat tanah

waris harus berdasarkan dengan Pasal 111 Peraturan Menteri Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan

bilamana terjadi sengketa antara sesama ahli waris perihal jual beli tanah tersebut

maka dapat diselesaikan dengan jalan musyawarah maupun gugatan pengadilan.

Untuk memberi kepastian hukum atas tanah-tanah yang akan dibeli maka harus di

cek terlebih dahulu asal-usul dari tanah yang bersangkutan dan hendaknya agar

jual-beli dilakukan dihadapan PPAT.

Kata kunci : Kedudukan Hukum, Sertifikat, Tanah Waris

xiv

ABSTRACT

Land has an important role for human life, the more developed a society,

the position of the land will grow increasingly important, and also became a topic

in terms of the need for a place to stay. Property rights to land, as well as any

transition, loading with other rights, and the abolishment of the land ownership

must be registered at the District Land Office/Municipality. But in reality lately

many problems arise in the form of a land dispute as a result of inheritance such

as the seizure of property rights among fellow heirs, the sale of inherited property

without the knowledge of other heirs, the dispute which led to the breakup of

family, until the occurrence of cases of contested inheritance until it is brought to

the courts , Based on these descriptions as for the issues discussed was

completion certificate How are beneficiaries of land to be bought and sold by the

other heirs and How the legal consequences if the completion certificate of land

inheritance of a dispute between the heirs about the process of buying and selling

land. This study was conducted to obtain answers regarding legal domicile

certificate of land inheritance in buying and selling is done by other heirs.

This type of research is empirical legal research with the primary legal

materials in the form of perudang rules and regulations, and supported by

secondary and tertiary legal materials related to the issues discussed and

collected by field studies and interviews. The approach taken in this study is the

approach of legislation, approaches the facts and the legal concept analysis

approach.

Results from this study is that in the settlement of a land certificate of

inheritance should be in accordance with Article 111 of the Peraturan Menteri

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 about

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 about

Pendaftaran Tanah and when a dispute between the heirs about selling and buying

land, it can be resolved by way of consensus or court lawsuit. To provide legal

certainty to the lands to be purchased then it should at first check the origin of the

land in question and that the sale should be conducted before PPAT.

Keywords : Legal Status, Certificate, Land Inheritance