PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH YANG...

PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH YANG BERSERTIFIKAT

GANDA MENURUT ATURAN BADAN PERTANAHAN NASIONAL

DI WILAYAH TANGERANG SELATAN

SKRIPSI

Diajukan Kepada Fakultas Syariah Dan Hukum

Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan

Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum (S.H)

Oleh:

Riki Dendih Saputra

1110048000066

KONSENTRASI HUKUM BISNIS

PROGRAM STUDI ILMU HUKUM

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNI VERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

1438 H / 2017 M

v

ABSTRAK

RIKI DENDI SAPUTRA, NIM: 1110048000066, PENYELESAIANSENGKETA KEPEMILIKAN TANAH YANG BERSERTIFIKATGANDA MENURUT ATURAN PERTANAHAN NASIONAL DIWILAYAH TANGERANG SELATAN, Skripsi Konsentrasi Hukum Bisnis,Program Studi Ilmu Hukum, Fakultas Syariah dan Hukum Universitas islamNegeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta, 1438 H/ 2017 M viii + 69 halaman.

Masalah yang diteliti dalam skripsi ini adalah penyelesaian sengketakepemilikan tanah yang bersertifikat ganda Menurut Aturan PertanahanNasional Di Wilayah Tangerang Selatan. Dari permasalahan ini, maka dilakukanpenelitian untuk mengetahui tentang bagaimana metode atau model yangdilakukan masyarakat Tangerang Selatan, khususnya Kantor Badan PertanahanNasional di Wilayah Tangerang Selatan terhadap persengketaan tanah yangbersertifikat ganda.

Metode yang digunakan peneliti adalah tidak hanya mengacu pada metodepenelitian tetapi juga terhadap paradigma, pola pikir, metode pengumpulan dananalisa data, hingga cara penafsiran dari penemuan penelitian itu sendiri. Metodepenelitian diperlukan guna mengumpulkan sejumlah bahan yang digunakanuntuk menjawab permasalahan yang dirumuskan dalam suatu rumusan masalah.Penelitian hukum ini termasuk dalam jenis penelitian deskriptif analisis yangdiarahkan untuk memberikan gambaran atau pemaparan atas subjek dan objekpenelitian sebagaimana hasil penelitian yang dilakukan peneliti. Penelitiandeskriptif analisis dalam penelitian ini dilakukan dengan cara menggambarkanatau mendeskripsikan faktor-faktor diterbitkannya sertipikat ganda hak atastanah dan perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas tanah bilamanaterdapat penerbitan sertifikat ganda.

Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa persengketaan atas sertifikat tanahberganda sering ditemukan di wilayah kantor Badan Pertanahan Nasional, baikantar personal, dengan perusahaan, maupun dengan pemerintah TangerangSelatan sendiri. Sementara model yang dilakukan untuk menyelesaikanpersengketaan tanah tadi selalu ditempuh melalui jalur hukum (PengadilanNegeri sampai ke Mahkamah Agung). Dan oleh masyarakat, model jalur hukumitu dirasakan sangat menyulitkan dan melelahkan. Padahal persengketaan tanahbersertifikat ganda tadi, bisa jadi berawal dari seseorang yang bekerja samadengan oknum di kantor BPN di wilayah Tangsel melakukan penggandaansertifikat tanah, dan akibatnya, pemilik tanah yang aslilah yang harusmenyelesaikan sengketanya,

Kata Kunci : Sengketa Tanah, Bersertifikat Ganda, Badan PertanahanNasional, Tangerang Selatan

Pembimbing : Dra. Ipah Parihah, MH Dan M. Yasir, SH, MHDaftar Pustaka : Sumber Rujukan dari tahun 1945 sampai 2017

vi

KATA PENGANTAR

Assalamualaiku Wr. Wb

Segala puji bagi Allah SWT, Tuhan Semesta Alam yang hanya dengan

hidayah dan nikmat-Nyalah skripsi berjudul ”PENYELESAIAN SENGKETA

KEPEMILIKAN TANAH YANG BERSERTIFIKAT GANDA MENURUT

ATURAN PERTANAHAN NASIONAL DI WILAYAH TANGERANG

SELATAN” dapat diselesaikan dengan baik. Penyusunan skripsi ini merupakan

salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana Hukum pada fakultas Syariah dan

Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta. Dan

teriring shalawat serta salam kita junjungkan kepada Baginda Nabi Rasulullah

saw, keluarga dan sahabatnya.

Dalam penyusunan skripsi ini, peneliti menyadari bahwa penyusunan

skripsi belum dapat dikatakan sebagai karya ilmiah yang baik, karena masih

banyak kekurangan di sana sini, yang oleh penelitipun harus terus

disempurnakan. Selain itu, peneliti pun menghadapi kendala-kendala, selain

kendala waktu, biaya perkuliahan dan penyusunanpun menjadi persoalan

tersendiri, sehingga peneliti berlarut-larut. Meskipun demikian, dengan

ketekatan bulat, penyusunan skripsi dapat selesai dengan berbagai

dukungan.Sehubungan dengan itu sudah seharusnya peneliti menyampaikan

ucapan terima kasih,kepada yang terhormat :

1. Dr. Asep Saepuddin Djahar, MA, Dekan Fakultas Syariah dan Hukum UIN

Syarif Hidayatullah Jakarta, Beserta Para Wakil Dekan Fakultas Syariah dan

Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

vii

2. Dr. Asep Syarifuddin Hidayat, SH, MH, Ketua Program Studi dan Drs. Abu

Tamrin, SH, MH Sekprodi Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum UIN

Syarif Hidayatullah Jakarta. Keduanya telah banyak memberi arahan dan

bantuan dalam proses perkuliahan dan penyusunan skripsi ini.

3. Ipah Parihah S,Ag. MH Dosen pembimbing I yang telah menyediakan

waktunya dan sabar memberikan arahan, saran dan masukan terhadap

penyusunan skripsi ini.

4. H. M. Yasir, SH. M.H Dosen pembimbing II yang telah menyediakan

waktunya dan sabar memberikan arahan,saran dan masukan terhadap


5. Segenap Dosen Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah

Jakarta yang telah memberikan ilmunya dan bimbingannya sehingga saya

dapat menyelesaikan program studi ilmu hukum ini.

6. Kepada Para petugas perpustakaan yang telah membantu meminjamkan buku

perpustakaan sehingga peneliti mendapatkan wawasan dan ilmu pengetahuan

yang sangat luas sehingga peneliti dapat menyelesaikan studinya.

7. Kedua orang tua penulis Bapak Drs .H . Nedih MM dan Ibu Wahyuningsih

SE yang telah mendoakan,mendukung dan menjadi motivasi untuk


8. Semua pihak terutama Adik-adik ku tercinta Diki Wahyu Saputra dan Nabila

Safitri yang sangat saya sayangi dan telah menjadi motivasi dalam

penyusunan skripsi untuk bisa membanggakan keluarga tercinta.

9. Semua pihak yang saya cintai dan orang saya sayangi Tri Diah Setiowati

dengan sabar menemani,membesarkan hati peneliti dikala kondisi lagi suntuk

viii

dan jenuh sehingga peneliti mendapatkan motivasi di saat menyelesaikan


10. Semua Pihak di Kantor Badan Pertanahan Nasional di Wilayah Kota

Tangerang Selatan,yang sudah membantu peneliti dalam melakukan

wawancara dan memberikan informasi yang berkaitan dengan penyusunan

skripsi ini,sehingga peneliti dapat menyelesaikan skripsi ini.

11. Semua pihak yang telah membantu dan berkontribusi dalam penyusunan

skripsi ini

12. Semua pihak angkatan 2010 program studi Ilmu Hukum,serta kawan-kawan

KKN DAUN 2013,yang berjuang bersama dalam memperluas wawasan

keilmuan,berdiskusi bersama dan menambah pengalaman.

Akhirnya, peneliti mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang turut

serta berperan memberikan kontribusi, dukungan dan motivasi bagi peneliti

dalam menjalani masa-masa studi sampai dapat menyelesaikan penyusunan

skripsi ini, yang tentunya tidak dapat peneliti tuliskan semua nama-namanya

disini.

ix

Semoga ALLAH SWT membalas semua kebaikan dengan kebaikan yang

berlipat ganda dan senantiasa memberikan kebahagian dunia dan akhirat kepada

kita semua.

Wassalamualaikum Wr.Wb

Pamulang, 16 Maret 2017

Riki Dendih Saputra

DAFTAR ISI

PERSETUJUAN PEMBIMBING ...........................................................................iiLEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI......................................................................iiiLEMBAR PERNYATAAN........................................................................................ivABSTRAK ..................................................................................................................vKATA PENGANTAR ...............................................................................................viDAFTAR ISI ...............................................................................................................x

BAB I PENDAHULUANA. Latar Belakang Masalah.......................................................................1B. Batasan dan Perumusan Masalah .........................................................4C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ...........................................................5D. Review Studi Terdahulu ......................................................................7E. Metode Penelitian ...............................................................................9F. Sistematika Penulisan Skripsi..............................................................12

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG SENGKETA PERTANAHANDAN LANGKAH PENYELESAIANNYAA. Pengertian Sengketa Pertanahan...........................................................14B. Faktor-Faktor Terjadinya Sertifikat Ganda...........................................16C. Penyelesaian Sengketa Pertanahan .......................................................20

BAB III TUGAS POKOK DAN WEWENANG BADAN PERTANAHANNASIONALA. Sejarah Pembentukan Badan Pertanahan Nasional ..............................26B. Tugas Pokok dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional, Kementrian

Agraria dan Tata Ruang......................................................................33C. Wewenang Badan Pertanahan Nasional ...............................................34D. Pendaftaran Tanah dan Jenis Surat Tanah ............................................35E. Hak Hak Atas Tanah .............................................................................46

BAB IV PENYELESAIAN SENGKETA PERTANAHANBERSERTIFIKAT GANDA DI WILAYAH TANGERANGSELATANA. Diskripsi Kasus Sengketa Sertifikat Ganda Di Tangerang Selatan ......52B. Contoh Kasus Sertifikat Ganda di Wilayah Kecamatan Pondok

Aren Kota Tangerang Selatan...............................................................54C. Penyelesaian Kasus Sertifikat Ganda di Tangerang Selatan Oleh

Badan Pertanahan Nasional ..................................................................57D. Analisis .................................................................................................64

BAB V PENUTUPA. Kesimpulan ...........................................................................................67B. Saran-Saran ...........................................................................................68

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Makna dan nilai tanah yang dianggap sebagai salah satu yang memiliki

nilai tinggi dan aset stategis serta istimewa mendorong setiap orang untuk

memiliki, menjaga dan merawat tanahnya dengan baik, bila perlu

mempertahankannya sekuat tenaga sampai titik darah penghabisan.Oleh karena

itu, kepemilikin atas tanah adalah merupakan kebutuhan pokok dalam kehidupan

manusia, baik sebagai tempat tinggal, kebutuhan lain maupun sebagai sumber

penghasilan untuk memenuhi kebutuhan-kebutuhan hidup. Kepemilikan atas

tanah dan jaminan negara terhadapnya sudah diatur dalam konstitusi negara

Republik Indonesia, sebagaimana yang termuat dalam Undang Undang Dasar

1945, yaitu “Bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya

dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”.1

Kebijakan negara atas kepastian jaminan kepemilikan tanah itu diperkuat

dan diatur hak dan kewajibannya dalam Undang Undang Pokok Agraria

(UUPA) yang diterbitkan pada tahun 1960.Hukum Tanah Nasional yang

ketentuan pokoknya ada di dalam Undang-undang Pokok Agraria merupakan

dasar dan landasan hukum untuk memiliki dan menguasai tanah oleh orang dan

badan hukum baik untuk hunian, untuk pertanian dalam rangka memenuhi

keperluannya (baik untuk hunian, untuk pertanian maupun untuk bisnis ataupun

pembangunan). Artinya, keberadaan hak-hak perorangan atas tanah tersebut

selalu bersumber pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah pasal 1 ayat (1)

1 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia(Sejarah Pembentukan Undang-UndangPokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), Jilid 1, Hukum Tanah Nasional, (Jakarta: Djambatan,Edisi Revisi 2007), h.22

2

Undang-undang Pokok Agraria. Masing-masing hak penguasaan atas tanah

dalam Hukum Tanah Nasional tersebut meliputi, hak bangsa Indonesia atas

tanah pasal 1 ayat (1), dan hak menguasai Negara Pasal 2 ayat (1) dan (2)

Undang-undang Pokok Agraria, serta hak-hak peroranganatas tanah yang terdiri

dari hak-hak atas tanah (primer dan sekunder) dan hak jaminan atas tanah.

Sebagai jaminan hak kepemilikan tanah tadi, maka negara menerbitkan

regulasi yang dapat menjamin hak kepemilikan dengan memperoleh kepastian

atas hak tanah, seperti memiliki surat tanda bukti. Sebagaimana diatur UUPA

Nomor 5 Tahun 1960 yaitu, untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah

diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut

ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.2

Dalam Undang-undang Pokok Agraria tidak pernah disebutkan sertifikat

tanah, namun seperti yang dijumpai dalam pasal 19 ayat (2) huruf c ada

disebutkan“surat tanda bukti hak”. Dalam pengertian sehari-hari surat tanda

bukti hak ini sering kali ditafsirkan sebagai sertifikat tanah.

Dalam arti lain, bila pada kemudian hari, terjadi sengketa atau

permasalahan terhadap bidang tanah tersebut, maka Surat tanda bukti hak atau

sertifikat tanah tadi dapat berfungsi mendorong tertibnya suasana hukum yang

damai dan dapat mendorong terciptanya sauasana yang kondusif.3

2 Parlindungan, A.P. pendaftaran Tanah di Indonesia, Cet 1,(Bandung: Mandar Maju,1999), h.15

3 Lubis, Mhd Yamin dan Abd Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah,(Jakarta:

Mandar Maju, 2008), h.207

3

Pengertian sertifikat adalah tanda bukti atas tanah yang telah terdaftar

oleh badan resmi yang sah dilakukan oleh Negara atas dasar Undang-undang.

Maka, sertipikat hak atas tanah berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat

serta memberikan rasa aman dan tentram bagi pemiliknya, segala sesuatu akan

mudah diketahui yang sifatnya pasti, bahkan dapat di pertanggung jawabkan

secara hukum.4

Namun pada faktanya, tanah yang menjadi kebutuhan pokok manusia serta

dijamin dan diatur keberadaan haknya menurut undang-undang seringkali

menjadi sengketa, misalnya tanah tadi bersertipikat palsu, atau bersertifikat

ganda. Timbulnya persoalan tanah dengan sertifikat ganda tidak lagi hanya

menyangkut akan kebutuhan tempat tinggal dan ekonomis, tapi merambah ke

ranah yang tidak lagi orang perorang, dan melebar keranah yang bersifat publik

dan kompleks, sebut saja politik, sosial, budaya dan terkait dengan persoalan

nasionalisme dan hak asasi manusia.5

Di beberapa wilayah, termasuk wilayah Tangerang Selatan, tidak sedikit

masyarakat menjadi korban dan bersengketa karena mempersoalkan atau

mempertahankan beberapa meter persegi tanah saja.6

4 Nae, Fandri Entiman, Kepastian Hukum Terhadap Hak Milik Atas Tanahyang Sudah

Bersertipikat. (Jurnal Lex Privatum, Vol. I/No.5,2013), h.625 Sembiring, Jimmy Joses, Cara Menyelesaikan Sengketa Diluar Pengadilan, (Jakarta:

Visimedia, 2011), h.586 Kasus sertifikat ganda sering terjadi di daerah Tangsel, seperti kasus kepemilikan

lahan di wilayah Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan (Tangsel), banyak yangtumpang tindih.Kondisi ini menjadi pekerjaan rumah bagi pemerintah, khususnya BadanPertanahan Negara (BPN) setempat. Seperti sebidang lahan dengan luas 150 meter persegi diJalan Reformasi Raya RT 6/RW 6 Kelurahan Pondok Aren, Kecamatan Pondok Aren. Duawarga masing-masing mengaku sebagai pemilik sah lahan tersebut.ngaku berusahamenyelesaikan permasalahan yang terjadi terhadap dua warga itu. Sementara itu, Zaharudin

4

Dari tahun ke tahun, jumlah kasus sengketa di bidang pertanahan di

Indonesia terus meningkat. Dalam kurun dua tahun saja, jumlah kasus sengketa

tanah yang dilaporkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) Republik Indonesia

meningkat lima ribu kasus. Kuat dugaan, bahwa sengketa pertanahan yang

dilatar belakangi oleh sertifikat ganda ditengarai oleh kurangnya transparansi

dalam hal penguasaan dan pemilikan tanah disebabkan oleh terbatasnya data dan

informasi penguasaan dan pemilikan tanah, serta kurang transparannya informasi

yang tersedia di masyarakat adalah diduga menjadi salah satu penyebab

timbulnya sengketa-sengketa tanah di tengah-tengah masyarakat.

Peneliti menganggap bahwa persoalan tentang pertanahan, khususnya

sengketa tanah yang bersertifikat ganda masih relevan dan tetap menarik untuk

dibahas. Dari hasil pembahasan ini, penulis taungkan dalam bentuk skripsi

dengan judul: PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH

YANG BERSERTIFIKAT GANDA MENURUT ATURAN BADAN

PERTANAHAN NASIONAL (DI WILAYAH TANGERANG SELATAN).

B. Batasan dan Rumusan Masalah

1. Identifikasi Masalah

a. Fungsi Badan Pertanahan Nasional mengatur kepemilikan tanah di

Indonesia?

mengaku lahan tersebut dibelinya pada 1984 lalu. Bahkan, ia mengaku rutin membayar tagihanPajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas lahan yang kini tengah dibangunnya menjadi dua unitrumah. "Saya ada suratnya," kata dia sembari menunjukkan bukti kepemilikan berupa sertifikattanah. Atas dasar surat kepemilikan lahan itu, Zaharudin mengaku memberanikan diri untukmembangun dua unit rumah di lahan itu. "Kalau tidak ada suratnya, saya tidak mungkin beranimembangun," tandasnya.http://www.jurnaltangerang.co/berita-banyak-sertifikat-tanah-ganda-di-pondok-aren.html#ixzz4L2oYFdgV. Diunduh 21 Agustus 2016.Pukul 12.00 Wib.

5

b. Kedudukan Badan Pertanahan Nasional dalam menyelesaikan sengketa

pertanahan?

c. Lembaga yang memiliki wewenag mengeluarkan sertifikat tanah?

d. Hal-hal yang menyebabkan sengketa pertanahan?

2. Batasan Masalah

Berdasarkan latar belakang dan identifikas masalah,maka untuk

menghindari meluasnya permasalahan yang akan dibahas pada penulis ini

maka penulis membatasi masalah yang diteliti hanya terfokus pada

penyelesaian sengketa kepemilikan tanah bersertifikat ganda.

3. Rumusan Masalah

Mengingat berbagai,identifikasi masalah, batasan masalah dan gambaran

latar belakang pada pendahuluan tadi, maka dapat dirumuskan beberapa

masalah, yaitu:

1. Apa faktor-faktor sertifikat ganda dapat diterbitkan oleh Badan

Pertanahan Nasional?

2. Mengapa masyarakat di wilayah Tangerang Selatan tidak memiliki

sertifikat kepemilikan tanah?

C.Tujuan dan Manfaat Penulisan

1. Tujuan Penelitian

a. Untuk mengetahui faktor sertifikat ganda dapat diterbitkan Badan

Pertanahan Nasional.

b. Untuk mengetahui masyarakat di wilayah Tangerang Selatan tidak

memiliki sertifikat tanah.

6

2. Manfaat Penelitian

Adanya penelitian ini diharapkan bisa memberikan pencerahan,

informasi, dan daya guna bagi pihak-pihak yang berkaitan, yakni sebagai

berikut:

a. Bagi Peneliti

1) Menambah khasanah keilmuan demi meningkatkan kompetensi diri,

kecerdasan intelektual dan emosional.

2) Memperoleh dan menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh di

perkuliahan dalam berbagai permasalah riil di masyarakat.

b.Bagi Mahasiswa

1) Memberikan masukan terkait hak-hak konsumen yang harus di

lindungiakibat terjadinya sertifikat ganda.

2) Memberikan gambaran perlindungan hukum terhadap kepemilikan

sertifikat ganda.

c. Bagi pihak lain

3) Sebagai bahan pertimbangan dan bahan referensi untuk penelitian

dimasa yang akan datang.

4) Pentingnya pemberian bantuan dana pendidikan demi terwujudnya

generasi yang cerdas sebagai wujud nyata dari kepedulian sosial.

5) Memberikan informasi yang nyata tentang hak-hak dan perlundungan

hukum bagi pemilik sertifikat tanah.

7

D. Review Studi Terdahulu

Untuk mendukung penelitian skripsi yang lebih menyeluruh (

komprehensif), maka ada baiknya memperhatikan beberapa penelitian skripsi

terdahulu, Pertama, sebagaimana yang dilakukan oleh Bahtiar Dwiky Damara

dalam bentuk skripsi, dengan judul Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak

Atas Tanah Dalam Hal Terdapat Sertipikat Ganda. Skripsinya dia pertahankan

dalam sidang skripsi pada Prodi Ilmu Hukum, Fakultas Hukum, Universitas

Negeri Semarang pada tahun 2015 yang lalu. Dalam bahasan skripsinya, Damara

memaparkan bahwa Fenomena kasus "sertifikat ganda", menimbulkan sengketa

terhadap berbagai pihak, khususnya pihak yang memegang sertifikat yang sama.

Para pihak-pihak tadi, memegang bukti jaminan hukum atas kepemilikan tanah

tersebut. Hasil penelitian ini yaitu (1) Adanya sertifikat ganda disebabkan oleh

(a) faktor dari kantor pertanahan berupa tidak teliti dan tidak cermat dalam

mengadakan penyelidikan riwayat bidang tanah dan pemetaan batas-batas

bidang kepemilikan tanah dalam rangka penerbitan Sertifikat obyek sengketa

dan Kantor Pertanahan tidak melakukan penelitian atau melihat gambar peta

pendaftaran tanah yang dimiliki. (b) Faktor dari Pemilik/Pemegang Hak Atas

Tanah yaitu para pemilik tanah tidak memberikan patok-patok batas bidang

tanah yang dikuasainya seperti yang diatur dalam PP RI Nomor. 24 Tahun 1997

Pasal 17 ayat (3), sehingga menimbulkan kasus penguasaan tanah secara

tumpang tindih/sertifikat ganda. (2) Perlindungan hukum terhadap para

pemegang hak yaitu sebagaimana dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997, dan Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal

8

38 ayat (2) UUPA, bahwa surat-surat tanda bukti hak berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat. Kedua, Pemegang hak atas tanah yang menjadi obyek

sengketa tidak mendapatkan perlindungan hukum setelah adanya keputusan

pencabutan atas sertifikat tanah tersebut karena menganut sistem publikasi

dalam pendaftaran tanah yaitu sistem publikasi negatif (tidak mutlak) yang

mengandung unsur positif.7

Kedua, penelitian yang dilakukan oleh Dewi Zulkharnain, dengan judul

Bentuk Penyelesaian Terhadap Sertifikat Ganda (Overlapping) Antara Sertifikat

Hak Guna Bangunan Dengan Sertifikat Hak Milik Oleh Badan Pertanahan

Nasional Kota Surabaya II. Penelitian skripsinya, dipertahankan dalam sidang

skripsi pada Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur

Fakultas Hukum Program Studi Ilmu Hukum, Surabaya, pada tahun 2013.

Menurut hasil penelitiannya, bahwa munculnya Sertifikat Ganda (Overlapping)

ditengarai oleh faktor-faktor yang mempengaruhi timbulnya sertifikat ganda

antara lain karena ketidaktelitian pejabat kantor pertanahan, peta pendaftran dan

kesengajaan pemohon tidak memberikan keterangan yang tidak benar dan untuk

memperoleh keuntungan pribadi dan akibat hukum dari penerbitan sertifikat

ganda. Dan akibat hukum dari penerbitan sertifikat ganda adalah menimbulkan

ketidakpastian hukum, menimbulkan kerugian dan pembatalan sertifikat.8

7 Bakhtiar Dwiky Damara, Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas TanahDalam Hal Terdapat Sertipikat Ganda,(Semarang: Fakultas Hukum Universitas NegeriSemarang, 2015), h.73

8 Dewi Zulkharnain, Bentuk Penyelesaian Terhadap Sertifikat Ganda (Overlapping)

Antara Sertifikat Hak Guna Bangunan Dengan Sertifikat Hak Milik Oleh Badan Pertanahan

Nasional Kota Surabaya II.( Surabaya: Skripsi pada Yayasan Kesejahteraan Pendidikan Dan

9

Selain itu, pembahasan tentang sertifikat ganda oleh BPN, pernah juga

ditulis oleh Angga. B. Ch. Eman, dengan tema Penyelesaian Terhadap

Sertifikat Ganda Oleh Badan Pertanahan Nasional. Eman membahas tentang

Penyebab terjadinya sertifikat ganda bisa dikarenakan adanya unsur

kesengajaan, ketidaksengajaan dan dikarenakan kesalahan

administrasi.Timbulnya sertifikat ganda juga disebabkan oleh kurangnya

kedisiplinan dan ketertiban aparat pemerintah yang terkait dengan bidang

pertanahan dalam pelaksanaan tugasnya.9

E. Metode Penelitian

Dalam konteks penelitian, metodologi adalah totalitas cara untuk dapat

meneliti dan menemukan suatu kebenaran yang tidak hanya mengacu pada

metode penelitian tetapi juga terhadap paradigma, pola pikir, metode

pengumpulan dan analisa data, hingga cara penafsiran dari penemuan penelitian

itu sendiri. Oleh karena itu, metodologi tidak hanya berkaitan dengan tehnis

pengumpulan data namun juga menyangkut rasionalitas (alasan-alasan) mengapa

seluruh hal yang sifatnya tehnis tersebut sangat perlu dilakukan.

Penelitian hukum ini termasuk dalam jenis penelitian deskriptif analisis

Penelitian deskriptif analisis adalah penelitian yang diarahkan untuk

memberikan gambaran atau pemaparan atas subjek dan objek penelitian

sebagaimana hasil penelitian yang dilakukan peneliti. Penelitian deskriptif

analisis dalam penelitian ini dilakukan dengan cara menggambarkan atau

Perumahan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur Fakultas Hukum

Program Studi Ilmu Hukum Surabaya, 2013), h.489 Lihat jurnal Lex et Societatis, Vol. I/No. 5/September/2013

10

mendeskripsikan faktor-faktor diterbitkannya sertipikat ganda hak atas tanah dan

perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas tanah bilamana terdapat

penerbitan sertifikat ganda.10

1. Jenis penelitian

Jenis penelitian adalah penelitian pustaka atau library

research.11Artinya, penelitian yang didasarkan pada data tertulis yang berasal

dari buku, jurnal, dan sumber data tertulis lainnya yang berguna dan

mendukung penelitian.

2. Sifat penelitian

Sifat penelitian termasuk dalam jenis penelitian deskriptif

analisis.Penelitian deskriptif adalah penelitian yang diarahkan untuk

memberikan gambaran atau pemaparan atas subjek dan objek penelitian yang

dilakukan peneliti. Penelitian deskriptif analisis dalam penelitian ini

dilakukan dengan cara menggambarkan atau mendeskripsikan faktor-faktor

diterbitkannya sertifikat ganda hak atas tanah dan perlindungan hukum

terhadap pemegang hak atas tanah bilamana terdapat penerbitan sertifikat

ganda.12

Penelitian ini bersifat deskriptif analitik, yaitu mendeskripsikan atau

memaparkan dan menjelaskan data-data yang berkaitan erat tentang peran

10 Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad. Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan

Empiris. (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2012), h.18311 Sutrisno Hadi, Metode Penelitian Research. Cet. Ke-I, (Yogyakarta: Yayasan

Penerbit Fakultas Psikologi UGM, 1997), h.412 Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad.2002. Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan

Empiris. (Yogyakarta. Pustaka Pelajar, 2002), h.182

11

notaris dalam menyelesaikan sengketa sertifikat ganda. Proses ini dilakukan

melalui penguraian dari data-data yang terkumpul. Kajian ini tidak

melakukan penghakiman dengan menyalahkan atau membenarkan salah satu

pemikiran atas produk pemikiran lain. Salah atau benarnya dikembalikan

kepada ahlinya.

3. Pendekatan Penelitian

Pendekatan penelitian adalah yuridis normatif, yaitu pendekatan untuk

memahami konsep tentang peran notaris dalam menyelesaikan sengketa

sertifikat ganda yang dibuat oleh badan pertanahan nasional (BPN)

Tengerang Selatan dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Pokok Agraria, Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun serta Peraturan Per-

Undang-Undangan lainnya yang dimaksud sebagai usaha untuk mendekatkan

masalah yang hendak diteliti berdasarkan aturan, norma, dan kaidah yang

sesuai dengan objek penelitian.

4. Teknik Pengumpulan Data

Sumber data dalam penelitian adalah sumber subjek dari manadata

dapat diperoleh. Sumber data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah

sumber data primer dan sekunder, merupakan data-data yang diperoleh

peneliti dari penelitian analisis, kepustakaan berdasarkan aturan-aturan yang

berlaku mengenai hal terkait dan juga dokumentasi., yang merupakan hasil

12

penelitian dan hasil olahan orang lain yang sudah tersedia, buku-buku dan

dokumentasi yang biasanya disediakan dari berbagai sumber.13

F. Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan dalam pembuatan dan gambaran umum tentang

skripsi ini, peneliti menyajikan sistematika pembahasan yang dikelompokkan

dalam beberapa bab, sebagai berikut ini:

Pada Bab I meliputi tentang latar belakang masalah, identifikasi masalah,

batasan masalah, perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, review

penelitian terdahulu, kerangka konseptual, metode penelitian, serta

sistematika penyusunan skripsi.

Bab II menggambarkan tentang tinjauan umum tentang sengketa

pertanahan,faktor-faktor terjadinya seengketa pertanahan dan langkah

penyelesaiannya.

Pada Bab III menjelaskan tentang tugas pokok dan wewenang badan

pertanahan nasional,cara pendaftaran tanah serta jenis-jenis sertifikat tanah

dan hak-hak atas tanah.

Sementara pada Bab IV adalah analisa peneliti terhadap permasalahan

sertifikat tanah ganda, terkait dengan penyebab dan faktor-faktor munculnya

sertifikat ganda tadi, dan lembaga-lembaga yang berperan serta turut

bertanggung jawab dan dimintai tanggung jawabnya atas kemunculan

sertifikat ganda tadi, dan tentunya, masyarakat tidak menjadi korban atas

implementasi regulasi terkait.

13 Arikunto, Suharsimi. Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik. (Jakarta:Rineka Cipta, 2010), h.129

13

Dan Bab V, adalah bab terakhir dari rangkaian penyusunan skripsi ini.

Pada bab V adalah sebagai bab penutup yang berisi tentang kesimpulan atas

rangkaian penyusunan skripsi, dan beberapa saran-saran dari peneliti.

14

BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG SENGKETA PERTANAHAN DAN LANGKAH

PENYELESAIANNYA

A. Pengertian Sengketa Pertanahan

Sengketa merupakan suatu fenomena sosial yang bersifat universal, dan

menjadi bagian yang integral serta esensial dalam kehidupan masyarakat. Oleh

karena itu sengketa tidak perlu dilihat sebagai gejala patologis yang bersumber

dari tingkah laku yang abnormal, atau indikasi dari sesuatu kekacauan dalam

dinamika kehidupan masyarakat, karena setiap komunitas masyarakat

mempunyai kapasitas untuk menciptakan norma-norma dan mekanisme-

mekanisme tersendiri untuk meyelesaikan sengketa yang muncul untuk

pergaulan sosial warga masyarakat, seperti sengketa terkait tanah.1

Pengertian sengketa dalam Kamus Bahasa Indonesia berarti pertentangan atau

konflik, konflik berarti adanya oposisi atau pertentangan antara orang-orang,

kelompok-kelompok, atau organisasi-organisasi terhadap satu objek

permasalahan.

Sengketa (dispute) dapat terjadi karena konflik mengalami eskalasi

berhubung sebab adanya konflik dikemukakan secara umum. Selanjutnya, suatu

sengketa hanyalah terjadi bila pihak yang mempunyai keluhan (claim) semula

atau seorang atas namanya, telah meningkatkan perselisihan pendapat yang

semula dari perdebatan dua pihak (diadik) menjadi memasuki wilayah publik.

hal ini dilakukan secara sengaja dan aktif dengan maksud supaya ada suatu

1 Salaman Maggalatung dan Amrizal Siagian, Pengantar Studi Antropologi HukumIndonesia, (Jakarta: Press UIN, 2015), h.213

15

tindakan mengenai tuntutan yang diinginkan. Dengan demikian pengertian

Sengketa paling tidak melibatkan tiga pihak atau mempunya ciri triadik, dan

pihak ketiga menjadi terlibat, atas inisiatif sendiri atau atas prakarsa salah satu

atau kedua pihak.2.

Dengan perkataan lain, bahwa dari perspektif antropologi hukum dikatakan

sengketa tidak selalu bermakna negatif dalam kehidupan masyarakat, karena

sengketa juga mempunyai makna positif yang dapat memperkokoh integrasi dan

kohesi hubungan sosial masyarakat, atau mengembalikan keseimbangan

hubungan dan sendi-sendi kehidupan sosial. Jadi sesungguhnya sengketa yang

terjadi dalam masyarakat mengandung arti yang konstruktif dan berifat

integrative, karena sengketa juga mempunyai kekuatan tersendiri untuk

membentuk, mengembangkan, menerbitkan ulang suatu relasi sosial, interkasi

atau tatanan kehidupan yang sudah ada dalam masyarakat.3

Timbulnya sengketa hukum mengenai tanah berawal dari pengaduan suatu

pihak (orang atau badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan

hak atas tanah baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya

dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai

dengan ketentuan peraturan yang berlaku.4

Penerbitan sertifikat hak atas tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan

atau BPN berupa sertifikat tanah hak milik yang melibatkan pihak pemohon,

2 T.O. Ihromi, Beberapa Catatan Mengenai Metode Kasus Sengketa Yang Digunakan

dalam Antropologi Hukum, (Jakarta: Yayasan Obor Indonesia, 1993), h. 210-2113 Salman Maggalatung dan Amrizal Siagian, Pengantar Studi Antropologi Hukum

Indonesia, (Jakarta: Press UIN, 2015), h.2234 Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Mandar Maju,

(Bandung: Mandar Maju, 1991), h.22

16

para pemilik tanah yang bersebelahan, pamong desa dan pihak instansi yang

terkait untuk memperoleh penjelasan mengenai surat-surat sebagai alas hak yang

berhubungan dengan permohonan sertifikat, sehingga penjelasan dari pihak

terkait memiliki peluang untuk timbul sertipikat cacat hukum.5

Sertifikat hak atas tanah sebagai alat bukti surat belum dapat memenuhi

keinginan masyarakat, karena dalam prosesnya sering terjadi sengketa/konflik

dalam hal menentukan siapakah yang berhak atas obyek tanah tersebut. Proses

penyelesaian sengketa/konflik tanah memerlukan waktu yang cukup lama

apabila tidak dapat diselesaikan melalui jalur mediasi antara para pihak yang

bersengketa dan Kantor Pertanahan selaku mediator. Dan tidak jarang sengketa

tanah berakhir pada perkara di meja hijau (pengadilan).

B. Faktor-Faktor Terjadinya Sengketa Pertanahaan

Pengertian sengketa pertanahan dirumuskan dalam Pasal 1 Peraturan Menteri

Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 tahun 1999 tentang

Tata Cara Penanganan Sengketa Pertanahan, selanjutnya disebut PMNA/KBPN

1/1999, yaitu “Perbedaan pendapat antara pihak yang berkepentingan mengenai

keabsahan suatu hak, pemberian hak atas tanah, pendaftaran hak atas tanah,

termasuk peralihan dan penerbitan tanda bukti haknya serta pihak yang

berkepentingan yang merasa mempunyai hubungan hukum dan pihak lain yang

berkepentingan terpengaruh oleh status hukum tanah tersebut.”

Sengketa pertanahan juga bisa dikatakan sebagai proses interaksi antara dua

orang atau lebih atau kelompok yang masing-masing memperjuangkan

kepentingannya atau objek yang sama, yaitu tanah dan benda-benda yang

5 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan Seri Hukum Pertanahan III-PenyelesaianSengketa Hak Atas Tanah dan Seri Hukum Pertanahan IV-Pengadaan Tanah InstansiPemerintah, (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2003), h.18

17

berkaitan dengan tanah seperti air, tanaman, tambang dan juga udara yang

berada dibatas tanah yang bersangkutan.6

Menurut Sarjita, sengketa pertanahan adalah “Perselisihan yang terjadi antara

dua pihak atau lebih yang merasa atau dirugikan pihak-pihak tersebut untuk

penggunaan dan penguasaan hak atas tanahnya, yang diselesaikan melalui

musyawarah atau melalui pengadilan.7

Sedangkan menurut Ali Achmad berpendapat, Sengketa adalah pertentangan

antara dua pihak atau lebih yang berawal dari persepsi yang berbeda tentang

suatu kepentingan atau hak milik yang dapat menimbulkan akibat hukum bagi

keduanya.8

Adapun beberapa tipologi sengketa dibidang pertanahan yang marak

menjadi perhatian dewasa ini adalah :9

a. Pendudukan tanah perkebunan atau non perkebunan atau tanah kehutanan dan

atau tanah aset Negara/Pemerintah, yang dianggap tanah terlantar.

b. Tuntutan pengembalian tanah atas dasar ganti rugi yang belum selesai,

mengenai tanah-tanah perkebunan, non perkebunan, tanah bekas tanah

6 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak atas Tanah, (Jakarta: Prenada Media,

2005), h.237 Sarjita, Teknik dan Strategi Penyelesaian Sengketa Pertanahan, (Yogyakarta: Tugu

jogja Pustaka, 2005), h.88 Ali Achmad Chomzah, Seri Hukum Pertanahan III Penyelesaian Sengketa Hak Atas

Tanah dan Seri Hukum Pertanahan IV Pengadaan Tanah Instansi Pemerintah, (Jakarta: Prestasi

Pustaka, 2003), h.14

9 Dust Ningky, Aspek Penyelesaian Sengketa Sertifikat Ganda Atas Tanah Pasca

Kerusuhan Di Kec. Sirimau Kota Ambon , http://ppsgmmi.blogspot.com/2008/05/skripsi.html ,

tanggal 10 Maret 2017

18

partikelir, bekas tanah hak barat, tanah kelebihan maksimum dan pengakuan

hak ulayat.

c. Tumpang tindih status tanah atas dasar klaim bekas eigendom , tanah milik

adat dengan bukti girik, dan atau Verponding Indonesia, tanah obyek

landreform dan lain-lain.

d. Tumpang tindih putusan pengadilan mengenai sengketa tanah.

Secara umum, sengketa tanah timbul akibat adanya beberapa faktor, faktor-

faktor ini yang sangat dominan dalam setiap sengketa pertanahan dimanapun,

adapun faktor - faktor tersebut antara lain,10

a. Ketidak sesuaian peraturan.

b. Pejabat pertanahan yang kurang tanggap terhadap kebutuhan dan jumlah

tanah yang tersedia.

c. Data yang kurang akurat dan kurang lengkap.

d. Data tanah yang keliru.

e. Keterbatasan sumber daya manusia yang bertugas menyelesaikan sengketa

tanah.

f. Transaksi tanah yang keliru.

g. Ulah pemohon hak atau.

h. Adanya penyelesaian dari instansi lain, sehingga terjadi tumpang tindih

kewenangan.

i. Pemindahan/penggeseran tanda batas tanah.

10 Maria S.W S umardjono, Mediasi Sengketa Tanah Potensi Penerapan AlternatifPenyelesaian sengketa (ADR) Di Bidang Pertanahan , (Jakarta: Penerbit Kompas Gramedia,2008), h.38

19

Secara umum, sengketa pertanahan yang timbul di Indonesia dapat

dikelompokkan ke dalam 4 klasifikasi permasalahan, yaitu permasalahan yang

berkaitan dengan:11

a. Pengakuan kepemilikan atas tanah;

b. Peralihan hak atas tanah;

c. Pembebanan hak dan

d. Penduduk an eks tanah partikelir.

Ditinjau dari subyek yang bersengketa, sengketa pertanahan dapat

dikelompokkan ke dalam 3 macam yaitu :12

a. Sengketa tanah antar warga

b. Sengketa tanah antara Pemerintah Daerah dengan warga setempat

c. Sengketa yang berkaitan dengan pengelolaan sumber daya alam

Timbulnya sengketa hukum mengenai tanah berawal dari pengaduan suatu

pihak (orang atau badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan

hak atas tanah baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya

dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai

dengan ketentuan peraturan yang berlaku.13

Sifat permasalahan dari suatu sengketa ada beberapa macam:

11 Abdurrahman. Tebaran Pikiran Mengenai Hukum Agraria, (Bandung: Alumni,1995), h.85

12 Ali Achmad Chomzah, Pedoman Pelaksanaan U.U.P.A dan Tata Cara PenjabatPembuat Akta Tanah, (Bandung: Alumni, 2002), h.64

13 Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, (Bandung : MandarMaju, 1991), h.22-23

20

a. Masalah yang menyangkut prioritas untuk dapat ditetapkan sebagai

pemegang hak yang sah atas tanah yang berstatus hak atas tanah yang belum

ada haknya.

b. Bantahan terhadap sesuatu alas hak/bukti perolehan yang digunakan sebagai

dasar pemberian hak.

c. Kekeliruan/kesalahan pemberian hak yang disebabkan penerapan peraturan

yang kurang/tidak benar.

d. Sengketa/masalah lain yang mengandung aspek-aspek sosial praktis (bersifat

strategis)

C. Penyelesaian Sengketa Pertanahan

Secara teoritis penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara.

Cara penyelesaian sengketa pertama melalui proses litigasi di dalam pengadilan,

kemudian berkembang proses penyelesaian sengketa melalui kerjasama

(kooperatif) di luar pengadilan.

Proses litigasi menghasilkan putusan yang bersifat pertentangan (adversarial)

yang belum mampu merangkul kepentingan bersama, bahkan cenderung

menimbulkan masalah baru, lambat dalam penyelesaiannya, membutuhkan biaya

yang mahal, tidak responsif, dan menimbulkan permusuhan diantara pihak yang

bersengketa. Beberapa permasalahan tanah, bisa diselesaikan dengan baik oleh

kantor Pertanahan (Badan Pertanahan Nasional) melalui ”mediasi”.14

14 Herwandi, Peran Kantor Pertanahan dalam Rangka Penyelesaian Sengketa TanahSecara Mediasi di Kantor Pertanahan Jakarta Utara, Tesis, Program Magister Kenotariatan,(Semarang: Universitas Diponegoro, 2010), h.28

21

Secara pengertian, mediasi adalah upaya penyelesaian sengketa melalui

perundingan dengan bantuan pihak ketiga netral (mediator) guna mencari bentuk

penyelesaian yang dapat disepakati para pihak.

Secara pengertian, mediasi adalah upaya penyelesaian sengketa melalui

perundingan dengan bantuan pihak ketiga netral (mediator) guna mencari bentuk

penyelesaian yang dapat disepakati para pihak. 15

Pola mediasi sering dijadikan sebagai cara alternatif dalam menyelesaikan

sengketa pertanahan. Sebab, pemahaman pengetahuan mediasi oleh para pihak

akan lebih mendorong keberhasilan kasus pertanahan.16

System nilai, norma politik, ekonomi, dan keyakinan sangat mempengaruhi

pilihan bentuk institusi dan model-model penyelesaian sengketa dalam

masyarakat. Dalam kondisi masyarakat yang masih sederhana dan komplek

(modern), dimana relasi antar individu, hubungan kekerabatan dan kelompok

masih kuat, model-model sengketa yang dikenal dalam masyarakat tersebut pada

pokoknya, adalah:

1. Negosiasi

Negoisasi merupakan model penyelesaian sengketa melalui kompromi antara

phak-pihak yang berengketa, tanpa mengundang kehadiran pihak ketiga untuk

menyelesaikan sengketa yang terjadi diantara mereka. Negoisasi merupakan

keseharian seseorang melakukan negoisasi dalam kehidupan sehari-hari seperti

sesama mitra dagang, kuasa hukum, salah satu pihak dengan pihak-pihak yang

bersengketa, bahkan pengacara yang memasukkan gugatannya di pengadilan

15 Suparto Wijoyo, Penyelesaian Sengketa Lingkungan (Environmental DisputesResolution), (Surabaya: Airlangga University Press, 2003), h.99

16 Sofia Rachman, Alternatif Penyelesaian Sengketa Pertanahan, (Jakarta: Jurnal CitaHukum, 2010),Vol. 2 No. 1

22

juga bernegoisasi dengan tergugat atas kuasa hukumnya sebelum pemeriksaan

perkaranya dimulai. Negoisasi adalah basic of man untuk mendapatkan apa yang

diinginkan dari orang lain. Negoisasi merupakan sarana bagi pihak-pihak yang

mengalami sengketa untuk mendiskusikan penyelesaian tanpa keterlibatan pihak

ketiga sebagai penengah yang tidak berwenang mengambil keputusan.

Adapun keuntungan dan kelemahan negoisasi adalah:

Keuntungan negoisasi

a. Mengetahui pandangan dari pihak lawan

b. Kesempatan mengutarakan isi hati untuk didengar pihak lawan

c. Mengupayakan solusi terbaik yang dapat diterima oleh kedua belah pihak.

d. Tidak terkait kepada kebenaran fakta atau masalah hukum.

e. Dapat diadakan dan diakhiri sewaktu waktu.

Sementara kelemahan negoisasi adalah:

a. Tidak dapat berjalan tanpa adanya kesepakatan dari kedua belah pihak.

b. Tidak efektif jika dilakukan oleh pihka yang tidak berwenang mengambil

kesepakatan.

c. Sulit berjalan apabila posisi para pihak tidak seimbang.

d. Dapat membuat kesepakatan yang kurang menguntungkan.

e. Dapat membuka kekuatan dan kelemahan salah satu pihak.

2. Mediasi

Mediasi merupakan model penyelesaian sengketa melalui kesepakatan antara

pihak-pihak untuk melibatkan pihak ketiga (mediator) dalam penyelesaian

sengketa walaupun hanya berfungsi sebatas perantara (go-betwen) yang bersifat

pasif, karena inisiatif untuk mengambil keputusan sebagai wujud penyelesaian

23

sengketanya tetap didasarkan pada kesepakatan pihak-pihak yang bersengketa.

Untuk mencapai penyelesaian sengketa dengan prinsip win-win solution maka

upaya yang dapat ditempuh adalah melalui jalur non litigasi yang mana salah

satu caranya adalah dengan melakukan mediasi.17

Secara umum pengaturan mediasi diatur dalam Undang-Undang Nomor 30

Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, sedangkan

secara khusus terdapat pengaturan mediasi dalam Peraturan Mahkamah Agung

Nomor 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan. Pasal 1 angka 7

PERMA Nomor 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan

menegaskan bahwa mediasi adalah penyelesaian sengketa melalui proses

perundingan para pihak dengan dibantu oleh mediator.

Dalam prakteknya, jalur mediasi sering ditempuh pihak yang bersengketa

untuk menyelesaikan perkara mereka dengan harapan mendapat keuntungan

bersama atau setidaknya tidak merugikan kedua belah pihak. baik dalam

sengketa pertanahan dan lainnya seperti dalam sengketa kesehatan. Contoh

kasus misalnya, sebagaimana tertera dalam pasal 29 Nomor 36 Tahun 2009 yaitu

“ dalam hal tenaga kesehatan diduga melakukan kelalaian dalam menjalankan

profesianya, kelalaian tersebut harus diselesaikan terlebih dahulu melalui

mediasi”.

3. Litigasi

Merupakan model penyelesaian sengketa melalui institusi pengadilan yang

keputusannya mengikat pihak-pihak yang bersengketa.Selain model-model

17 Cahya Wulandari, Kebijakan Nonpenal dalam Penanggulangan Tindak PidanaPerbankan,(Semarang: Fakultas Hukum Universitas Semarang, 2013), h.8

24

penyelesaian sngketa diatas, dalam masyarakat juga dikenal model-model

sengketa seperti:

a. Tindakan kekerasan (coersion), sebagai aksi yang bersifat unilateral dengan

mengandalkan kekuatan fisik dan kekerasan seperti melakukan tindakan

hukum sendiri (self-helf) atau dalam bentuk perang antar suku (warfare).

b. Tindakan membiarkan saja (lumping it), yang dilakukan oleh salah satu pihak

dengan tidak menanggapi keluhan gugatan, tuntutan pihak yang lain atau

mengabaikan sengketa yang terjadi dengan pihak yang lain.

c. Tindakan penghindaran (avoidance), yang dilakukan salah satu pihak dengan

menghindari sengketa dengan pihak lain karena sejak awal sengketa yang

bersangkutan merasa secara social, ekonoi, politik, dan psikologis merasa

sudah tidak berdaya untuk menghadapi pihak yang lain dengan demikian

tindakan menghindari sengketa dipandang paling aman dan menguntungkan

tidak saja bagi diri sendiri, tetapi juga bagi keluarga dan kerabat, dalam

rangka menjaga hubungan social yang bersifat jangka panjang.

Penyelesaian suatu sengketa memiliki beberapa pendekatan, yaitu model

litigasi (pengadilan) dan jalur non litigasi (di luar pengadilan). Dengan adanya

model non litigasi terlihat lebih mengedepankan win-win solution. Dalam

literatur hukum penggunaan mekanisme penyelesaian yang bersifat win-win

solution disebut dengan penyelesaian sengketa alternatif (Alternative Dispute

Resolution-ADR). Menurut ketentuan pasal 1 butir (10) Undang-Undang 30

Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Penyelesaian Sengketa Alternative (ADR),

yang dimakseud dengan ADR adalah “lembaga penyelesaian sengketa atau beda

pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di

25

luar pengadilan dengan cara Konsultasi, Negoisasi, Mediasi, Konsiliasi, atau

Penilaian Ahli.

26

BAB III

TUGAS POKOK DAN WEWENANG BADAN

PERTANAHAN NASIONAL

A. Sejarah Pembentukan Badan Pertanahan Nasional

Pada era 1960 sejak diberlakukannya pemakaian Undang-Undang Pokok

Agraria (UUPA), Badan Pertanahan Nasional yang dulunya lebih dikenal

dengan istilah kantor Agraria mengalami beberapa kali pergantian penguasaan

dalam hal ini kelembagaan. tentunya masalah tersebut berpengaruh pada proses

pengambilan kebijakan.Badan Pertanahan Nasional dibentuk berdasarkan

keputusan Presiden RI Nomor 26 Tahun 1988 sebagai peningkatan dari

Direktorat Jendral Agraria Departemen Dalam Negeri, dan merupakan suatu

lembaga pemerintahan Non departemen (LPND) yang berkedudukan dibawah

dan bertanggung jawab langsung kepada Presiden.

Pada preiode 2015 sampai saat ini Badan Pertanahan Nasional Republik

Indonesia berubah menjadi Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Badan

Pertanahan Nasional berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015,

tentang Kementrian Agraria yang berfungsi Tata Ruang dan Peraturan Presiden

Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional yang di tetapkan

pada januari 2015.

Dalam sejarah perkembangan sistem regulasi pertanahan di Indonesia,

negara telah beberapa kali merevisi kebijakan pertanahan, berikut sepintas

perubahan regulasi pertanahan di indonesia dari masa ke masa.

Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015,tentang Kementerian

Agraria yang berfungsi Tata Ruang dan Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun

27

2015 tentang Badan Pertanahan Nasional yang ditetapkan pada 21 Januari 2015.

Lembaga Kementerian Agraria dan Tata Ruang mempunyai Fungsi, diantaranya:

a. Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan dibidang tata ruang,infrastruktur

b. Keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum keagrariaan/pertanahan, penataanagraria/pertanahan, pengadaan tanah, pengendalian pemanfaatan ruang danpenguasaan tanah, serta penanganan masalah agraria/pertanahan,pemanfaatan ruang, dan tanah

c. Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukunganadministrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan KementerianAgraria dan Tata Ruang

d. Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawabKementerian Agraria dan Tata Ruang

e. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria danTata Ruang

f. Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusanKementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah dan

g. Pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsurorganisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang.

Sementara dilihat pada Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006

fungsi Badan Pertanahan Nasional adalah :

a. Perumasan kebijakan nasional di bidang pertanahan.b. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahanc. Kordinasi kebijakan,perencanaan dan program di bidang pertanahand. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahane. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei,pengukuran dan pemetaan di

bidang pertanahanf. Pelaksanaan pendaftran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukumg. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah

Berikut kronologi kebijakan pertanahan negara Republik Indonesia dari masa

ke masa1

1 Diambil dari Website, http//www.bpn.go.id

28

1. Periode 2013 – 2015

Pada 2 Oktober 2013 terbit Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2013 tentang

Badan Pertanahan Nasional yang mengatur fungsi Badan Pertanahan Nasional

sebagai berikut:

a. Penyusunan dan penetapan kebijakan nasional di bidang pertanahan;b. Pelaksanaan koordinasi kebijakan, rencana, program, kegiatan dan

kerjasama di bidang pertanahan.c. Pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian dukungan

administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingkungan BPN RI.d. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang survei, pengukuran, dan

pemetaan.e. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah,

pendaftaran tanah, dan pemberdayaan masyarakat.f. Perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengaturan, penataan

dan pengendalian kebijakan pertanah.

2. Periode 2006 – 2013

Pada 11 April 2006 terbit Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 tentang

Badan Pertanahan Nasional yang menguatkan kelembagaan Badan Pertanahan

Nasional, di mana tugas yang diemban BPN RI juga menjadi semakin luas. BPN

RI bertanggung jawab langsung kepada Presiden, dan melaksanakan tugas

pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral,

dengan fungsi:

a. Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan;b. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan;c. Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;d. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan;e. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaandi bidang

pertanahan;f. Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hokum

29

3. Periode 2000 – 2006

Pada periode ini Badan Pertanahan Nasional beberapa kali mengalami

perubahan struktur organisasi. Keputusan Presiden Nomor 95 Tahun 2000

tentang Badan Pertanahan Nasional mengubah struktur organisasi eselon satu di

Badan Pertanahan Nasional. Namun yang lebih mendasar adalah Keputusan

Presiden Nomor 10 Tahun 2001 tentang Pelaksanaan Otonomi Daerah Dibidang

Pertanahan. Disusul kemudian terbit Keputusan Presiden Nomor 103 Tahun

2001 tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Kewenangan, Susunan Organisasi,

Dan Tata Kerja Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Keputusan Presiden

Nomor 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Di Bidang Pertanahan

memposisikan BPN sebagai lembaga yang menangani kebijakan nasional di

bidang pertanahan.

4. Periode 1993 – 1998

Berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 96 Tahun 1993, tugas Kepala Badan

Pertanahan Nasional kini dirangkap oleh Menteri Negara Agraria. Kedua

lembaga tersebut dipimpin oleh satu orang sebagai Menteri Negara Agraria/

Kepala Badan Pertanahan Nasional. Dalam pelaksanaan tugasnya, Kantor

Menteri Negara Agraria berkonsentrasi merumuskan kebijakan yang bersifat

koordinasi, sedangkan Badan Pertanahan Nasional lebih berkonsentrasi pada

hal-hal yang bersifat operasional. Pada 1994, Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional menerbitkan Keputusan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1994, tentang

Susunan Organisasi dan Tata Kerja Staf Kantor Menteri Negara Agraria.

30

5. Berdirinya BPN dan Masa Sesudahnya, 1988 – 1993

Tahun 1988 merupakan tonggak bersejarah karena saat itu terbit Keputusan

Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional. Sejalan

dengan meningkatnya pembangunan nasional yang menjadi tema sentral proyek

ekonomi – politik Orde Baru, kebutuhan akan tanah juga makin meningkat.

Persoalan yang dihadapi Direktorat Jenderal Agraria bertambah berat dan rumit.

Untuk mengatasi hal tersebut, status Direktorat Jenderal Agraria ditingkatkan

menjadi Lembaga Pemerintah Non Departemen dengan nama Badan Pertanahan

Nasional. Dengan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tersebut,

Badan Pertanahan Nasional bertanggung jawab langsung kepada Presiden.

6. Orde Baru, 1965 – 1988

Pada 1965, Departemen Agraria kembali diciutkan secara kelembagaan

menjadi Direktorat Jenderal. Hanya saja, cakupannya ditambah dengan

Direktorat bidang Transmigrasi sehingga namanya menjadi Direktorat Jenderal

Agraria dan Transmigrasi, di bawah Departemen Dalam Negeri. Penciutan ini

dilakukan oleh Pemerintah Orde Baru dengan alasan efisiensi dan

penyederhanaan organisasi. Pada masih di tahun yang sama, terjadi perubahan

organisasi yang mendasar. Direktorat Jenderal Agraria tetap menjadi salah satu

bagian dari Departemen Dalam Negeri dan berstatus Direktorat Jenderal,

sedangkan permasalahan transmigrasi ditarik ke dalam Departemen Veteran,

Transmigrasi, dan Koperasi. Dan Pada 1972, Keputusan Menteri Dalam Negeri

Nomor 145 Tahun 1969 dicabut dan diganti dengan Keputusan Menteri Dalam

Negeri Nomor 88 Tahun 1972, yang menyebutkan penyatuan instansi Agraria di

31

daerah. Di tingkat provinsi, dibentuk Kantor Direktorat Agraria Provinsi,

sedangkan di tingkat kabupaten/kota dibentuk Kantor Sub Direktorat Agraria

Kabupaten/ Kotamadya.

7. Lahirnya UUPA dan Masa Sesudahnya, 1960 – 1965

Titik tolak reformasi hukum pertanahan nasional terjadi pada 24 September

1960. Pada hari itu, rancangan Undang-Undang Pokok Agraria disetujui dan

disahkan menjadi Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Dengan berlakunya

UUPA tersebut, untuk pertama kalinya pengaturan tanah di Indonesia

menggunakan produk hukum nasional yang bersumber dari hukum adat. Dengan

ini pula Agrarische Wet dinyatakan dicabut dan tidak berlaku. Tahun 1960 ini

menandai berakhirnya dualisme hukum agraria di Indonesia. Pada 1964, meIalui

Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1964, ditetapkan tugas, susunan, dan

pimpinan Departemen Agraria. Peraturan tersebut nantinya disempurnakan

dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1965 yang mengurai tugas

Departemen Agraria serta menambahkan Direktorat Transmigrasi dan

Kehutanan ke dalam organisasi. Pada periode ini, terjadi penggabungan antara

Kantor Inspeksi Agraria-Departemen Dalam Negeri, Direktorat Tata Bumi-

Departemen Pertanian, Kantor Pendaftaran Tanah-Departemen Kehakiman.

8. Masa Kemerdekaan 1945 – 1960

Pasca proklamasi kemerdekaan, sesuai dengan semangat membentuk negara

baru yang merdeka, Pemerintah Republik Indonesia bertekad membenahi dan

menyempurnakan pengelolaan pertanahan.Melalui Departemen Dalam Negeri,

pemerintah mempersiapkan landasan hukum pertanahan yang sesuai dengan

32

UUD 1945. Dan pada 1948, berdasarkan Penetapan Presiden Nomor 16 Tahun

1948, Pemerintah membentuk Panitia Agraria Yogyakarta. Tiga tahun

kemudian, terbit Keputusan Presiden Nomor 36 Tahun 1951, yang membentuk

Panitia Agraria Jakarta, sekaligus membubarkan Panitia Agraria Yogyakarta.

Pembentukan kedua Panitia Agraria itu sebagai upaya mempersiapkan lahirnya

unifikasi hukum pertanahan yang sesuai dengan kepribadian Bangsa Indonesia.

Selanjutnya, lewat Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1955, Pemerintah

membentuk Kementerian Agraria yang berdiri sendiri dan terpisah dari

Departemen Dalam Negeri. Pada 1956, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor

1 Tahun 1956 dibentuk Panitia Negara Urusan Agraria Yogyakarta yang

sekaligus membubarkan Panitia Agraria Jakarta. Tugas Panitia Negara Urusan

Agraria ini antara lain adalah mempersiapkan proses penyusunan Undang-

Undang Pokok Agraria (UUPA).

Pada 1 Juni 1957, Panitia Negara Urusan Agraria selesai menyusun

rancangan UUPA. Pada saat yang sama, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor

190 Tahun 1957, Jawatan Pendaftaran Tanah yang semula berada di

Kementerian Kehakiman dialihkan ke Kementerian Agraria. Tahun 1958,

berdasarkan Keputusan Presiden RI Nomor 97 Tahun 1958, Panitia Negara

Urusan Agraria dibubarkan. Selanjutnya pada 24 April 1958, Rancangan

Undang Undang Agraria Nasional diajukan ke Dewan Perwakilan Rakyat.2

2 Website,http://www.bpn.go.id. Diunduh 16 Maret 2017

33

B. Tugas dan Fungsi Pokok Badan Pertanahan Nasional dan Kementrian

Agraria dan Tata Ruang

Tugas pokok lembaga Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang dibentuk

berdasarkan Keutusan Presiden RI Nomor. 26 Tahun 1988 sebagai peningkatan

dari Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri, dan merupakan

suatu Lembaga Pemerintah Non Departemen (LPND) yang berkedudukan

dibawah dan bertanggungjawab langsung kepada Presiden. Tugas pokok Badan

Pertanahan Nasional (BPN) adalah membantu Presiden dalam mengelola dan

mengembangkan Administrasi Pertanahan baik berdasarkan UUPA maupun

peraturan perundang-undangan lain yang meliputi Pengaturan, Penggunaan,

Penguasaan dan Pendaftaran Tanah, Pengukuran Hak-hak Tanah, Pengukuran

dan Pendaftaran Tanah, dan lain-lain yang berkaitan dengan masalah pertanahan

berdasarkan kebijaksanaan yang ditetapkan oleh Presiden.

Sementara dilihat dari Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006

fungsi Badan Pertanahan Nasional adalah:

a. Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahanb. Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahanc. Koordinasi kebijakan,perencanaan dan program di bidang pertanahand. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahane. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei,pengukuran dan penataan di bidang

pertanahanf. Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukumg. Pengaturan dan pentepan hak-hak atas tanahh. Pelaksanaan penatagunaan tanah,reformasi agraria dan penataan wilayah-

wilayah khusus

34

C. Wewenang Badan Pertanahan Nasional

Dalam buku Ali Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan I-

PemberianHak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertifikat

dan Permasalahannya.disebutkan bahwa Pengertian Badan Pertanahan

Nasional Badan Pertanahan Nasional (BPN) dibentuk berdasarkan Keutusan

Presiden RI Nomor. 26 Tahun 1988 sebagai peningkatan dari Direktorat Jenderal

Agraria Departemen Dalam Negeri, dan merupakan suatu Lembaga Pemerintah

Non Departemen LPND) yang berkedudukan dibawah dan bertanggungjawab

langsung kepada Presiden.3

Dilihat dari Pasal 3 Peraturan Menteri Agraria Nomor 8 Tahun 2015

Lembaga Kementrian Agria dan Tata Ruang mempunyai fungsi :

a. Perumusan,penetapan dan pelaksanaan kebijakan dibidang tataruang,infrastruktur,hubungan hukum keagrariaan/pertanahan,penataanagraria/pertanahan,pegadaan tanah,pengendalian pemanfaatan ruangan danpenguasaan tanah,serta penanganan masalah agraria/pertanahan,pemanfaatanruang dan tanah.

b. Koordinasi pelaksanaan tugas,pembinaan dan pemberian dukunganadministrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan KementrianAgraria dan Tata Ruang

c. Pengolaan barang milik/kekayaan negara menjadi tanggung jawabKementrian Agraria dan Tata Ruang

d. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementrian Agraria danTata Ruang

e. Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan unsuranKementrian Agraria dan Tata Ruang di daerah dan

f. Pelaksanaan dukungan yang bersifat substansif kepada seluruh unsurorganisasi dilingkungan Kementrian Agraria dan Tata Ruang

Badan Pertanahan Nasional juga mempunyai tugas untuk menyellesaikan

konflik pertanahan dan juga menerima pengaduan terhadap permasalahan

3 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), h.127

35

sengketa pertanahan di masyarakat.Dilihat dari Pasal 3 Peraturan Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 yaitu :

1. Pelayanan pengaduan dan informasi kasus pertanahan2. Pengkajian kasus pertanhan harga3. Penanganan kasus pertanahan4. Penyelesaian kasus pertanhan dan5. Bantuan Hukum dan perlindungan hukum

Dilihat dari Pasal 362 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3

tahun 2006.Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan tugas

BadanPertanahan Nasional ialah sebagai berikut:

1. Masalah-masalah yang berkaitan dengan Konversi Hak-hak atas Tanah MilikRakyat atau Adat.

2. Masalah Okupasi Ilegal3. Masalah Pelaksanaan Landreform4. Masalah Pembebasan Tanah, yang meliputi :

a. Pembebasan tanah untuk instansi Pemerintah, dalam hal ini biasanyadilakukan pengadaan tanah untuk fasilitas umum.

b.Penyediaan tanah untuk Keperluan Swasta yang digunakan untuk kawasanindustri baik yang menggunakan fasilitas PMA/PMDN maupun yang tidakmenggunakan fasilitas.

5. Masalah Pensertifikatan Tanah, yang meliputi :a. Sertifikat Palsu

Sertifikat hak atas tanah adalah tanda bukti atau alat pembuktian mengenaipemilikan tanah sehingga merupakan Surat/barang bernilai dengankecenderungan untuk memalsukan surat/barang yakni Sertifikat.

b.Sertifikat Aspal (asli tapi palsu)Surat bukti sebagai alas/dasar hak untuk penerbitan Sertifikat tersebutternayat tidak benar atau dipalsukan.

D. Pendaftaran Tanah dan Jenis Sertifikat Tanah

a. Pendafataran Tanah

Pendaftaran tanah berasal dari kata Cadaster atau dalam bahasa belanda

merupakan suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman) yang menerapkan

36

mengenai luas, nilai dan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah.4 Dengan

mendaftarkan tanah, maka seseorang akan memiliki hak atas tanah dan tentunya

hak yang memberikan kewenangan kepada yang empunya hak untuk

mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang di hakinya,5 termasuk

membuat tanda bukti hak miliknya melalui surat tanah dengan mendaftarkan hak

kepemilikan tanahnya.

Menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan

bahwa :

“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintahsecara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur meliputi pengumpulan,pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan datayuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dansatuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tandabukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milikatas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”6

Sementara tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan dalam

Pasal 3 dan pasal 4 Peraturan Nomor 24 Tahun 1997 diantaranya adalah untuk

memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak

atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar

dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang

bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan

4 AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Tanah dan Konfersi hak milik atas tanah

menurut UUPA, (Bandung, Alumni, 1988), h.25 Effendi Parangin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang

Praktisi Hukum, (Jakarta: Rajawali,1991), h.2296 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, cet 12, (Jakarta; Djambatan, 2005), h.474

37

utama dalam mendaftarkan tanah sebagaimana yang ditetapkan dalam Pasal 19

UUPA.7

Kemudian, dalam proses pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur,meliputi pengumpulan, pengolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaandata fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,termasuk pemberian sertifikatsebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah adahaknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yangmembebaninya. Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai denganpembuatan peta dasar pendaftaran. Di wilayah-wilayah yang belum ditunjuksebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahannasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran untuk keperluanpendaftaran tanah secara sporadik.

Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh

pemerintah secara terus menerus dalam rangka menginventarisasikan data-data

berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut undang-undang pokok agraria dan

peraturan Pemerintah, sedangkan pendaftaran hak atas tanah merupakan

kewajiban yang harus dilaksanakan oleh si pemegang hak atas tanah yang

bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap ada peralihan hak-

hak atas tanah tersebut menurut undang-undang pokok agraria dan peraturan

pemerintah guna mendapatkan sertipikat tanda bukti tanah yang kuat.8

Kemudian, pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran

tanah untuk pertama kali ( initial registration ) dan pemeliharaan data

pendaftaran tanah ( maintenance ).pendaftaran tanah pertama kali adalah

7 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, isi dan Pelaksanaannya, cet 12, (Jakarta: Djamban, 2005), h.4758 Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksanaannya,

(Bandung; Alumni, 1993), h.15

38

kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang

belum didaftar.pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui

pendaftaran tanah secara sistematik dan dan pendaftaran tanah secara sporadic.

Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek

pendaftaran tanah yang belum di daftar dalam wilayah atau bagian wilayah

sduatu desa/kelurahaan.pendaftaran tanah secara sistematik diselnggarakan atas

prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan

tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri

Negara Agraria atau kepala Badan Pertanahan Nasional.

Pendaftaraan tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali mengenai suatu atau beberapa objek pendaftaran tanah

dalamwilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahaan secara individual

atau masal.pendaftaraan tanah sedcara sporadic dilaksanakan atas permintaan

pihak yang berkepentingan,yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah

yang bersangkutan atau kuasanya. Dalam penetapan batas bidang tanah pada

pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik

diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang

berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya wajib

dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Objek pendaftaran tanah meliputi:

a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak

guna bangunan dan hak pakai.

39

b. tanah hak pengelolaan.

c. tanah wakaf.

d. hak atas satuan rumah susun.

e. hak tangungan.

f. tanah Negara.

Pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan. Dalam

melaksanakan tugas tersebut Kepala Badan Pertanahan di bantu oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk

melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu.

Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :

a. Pengumpulan dan Pengolahan data fisik.

b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya.

c. Penerbitan sertifikat.

d. Penyajian data fisik dan data yuridis.

e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

b.Asas Pendaftaran Tanah

Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan

bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan 5 (lima) asas yaitu :

a. Asas SederhanaAsas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-

ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami olehpihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.b. Asas Aman

Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perludiselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikanjaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

40

c. Asas TerjangkauAsas terjangkau dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukan, khususnya

denggan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.Pelayanan yang diberikan dalam rangks penyelenggaraan pendaftaran tanahharus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.d. Asas Mutakhir

Asas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalampelaksanaannya dan berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yangtersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikutikewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadidikemudian hari.e. Asas Terbuka

Dengan berlakunya asas terbuka maka data yang tersimpan di kantorpertanahan harus selalu sesuai dengan keadaan nyata lapangan dan masyarakatdapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

c. Jenis-Jenis Surat Tanah

Menurut Wantjik Saleh dalam bukunya Hak atas Tanah menyebutkan

sertipikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur, yang setelah dijilid menjadi

satu bersama-sama dengan satu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan

dengan Peraturan Pemerintah.9 Di dalam hukum agraria pengertian sertifikat

pada dasarnya merupakan abstrak dari Daftar atas tanah dan merupakan satu-

satunya pembuktian formal hak atas tanah, atau dengan kata lain dapat dikatakan

bahwa sertifikat merupakan turunan atau salinan dari Buku Tanah dan Surat

Ukur.10

Bagi orang yang memiliki bidang tanah sangatlah perlu agar segera

mensertifikatkan tanah miliknya tersebut agar kepemilikannya terhadap tanah

tersebut dijamin kepastian dan perlindungan hukumnya dari tangan-tangan jahat

9 Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1997), h.6410 Benny Bosu, Pembaharuan Terbaru Sertifikat (Tanah, Tanggungan dan

Codominium), (Jakarta: Mediatama Saptakarya, 1997), h.1

41

atau itikat buruk atas tanah tersebut telah mencapai lima tahun, maka pihak lain

tdk bisa menggugat atau merebutnya.11 Dalam menentukan hak tanah tadi

diiantara jenis sertifikat tanah yang digunakan adalah :

a. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat dengan kepemilikan hak

penuh atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga

menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah yang bersangkutan

karena tidak ada lagi campur tangan atau pun kemungkinan kepemilikan oleh

pihak lain.12

Status Hak Milik juga tidak terbatas waktunya seperti jika anda hanya

memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang akan dibahas

selanjutnya. Melalui SHM, pemilik dapat menggunakannya sebagai bukti kuat

dan sah atas kepemilikan tanah. Jadi apabila terjadi masalah, maka nama yang

tercantum dalam SHM adalah pemilik sah berdasarkan hukum. SHM juga dapat

menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual-beli maupun penjaminan kredit atau

pembiayaan perbankan. SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara

Indonesia (WNI).

Hak Milik atas lahan dan bangunan yang dibuktikan oleh SHM masih dapat

hilang atau dicabut karena tanahnya dimaksudkan untuk kepentingan negara,

11 Hernan Hermit, Cara Mengelola Sertifikat Tanah Hak Milik. Tanah Negara dan

tanah Pemda, Teori dan Praktek pendaftaran Tanah di Indonesia, cet 1, (Jakarta: Mandar maju,

1990), h.212 Chandra S, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah : Persyaratan Permohonan di

Kantor Pertanahan, (Jakarta: Grasindo,2005), h.25

42

penyerahan sukarela pemiliknya ke negara, ditelantarkan, atau karena tanah

tersebut bukan dimiliki oleh WNI.

Dengan kata lain sifat-sifat Hak Milik itu antara lain adalah 1) secara turun

temurun, yaitu Hak Milik atas tanah dimaksud dapat beralih karena hukum dari

seseorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli waris

2) Terkuat, yaitu Hak Milik atas tanah tersebut yang paling kuat diantara

Hak-Hak yang lain atas tanah 3) Terpenuh, yaitu Hak Milik atas tanah tersebut

dapat digunakan untuk usaha pertanian dan juga untuk mendirikan bangunan 4)

dapat beralih dan dialihkan 5) dapat dibebani kredit dengan dibebani hak

Tanggungan dan 6) Jangka waktu tidak terbatas.13

b. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Yang dimaksud Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis sertifikat

di mana pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut

untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu,

sementara kepemilikan lahannya dipegang oleh negara. Sertifikat Hak Guna

Bangunan (SHGB) memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 sampai 30 tahun,

dan dapat diperpanjang. Setelah melewati batas waktunya, Anda sebagai

pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB tersebut.14

13 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan I-Pemberian

Hak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertipikat dan Permasalahannya,(

Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), h.614 Siahaan Marihot Pahala, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan(Teori dan

Praktek), (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), h.35

43

Hak Guna dapat diartikan sebagai hak atas pemanfaatan atas tanah atau

bangunan misalnya mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang

bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Hak Guna ini yang dapat

diperpanjang jangka waktunya, dan dapat pula digunakan sebagai tanggungan

serta dapat dialihkan. Pemegang Hak Guna harus memberikan pemasukan ke kas

negara berkaitan dengan Hak Guna yang dimilikinya. Apabila Hak Guna sudah

diadministrasikan dengan baik maka pemegang hak mendapatkan bukti

kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).Dengan denikian

maka sifat-sifat dari Hak Guna Bangunan adalah :

1. Hak atas tanah untuk mengusahakan tanah Negara untuk keperluan

perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

2. Jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 25

tahun.

3. Luas minimum 5 Ha jika luasnya lebih dari 25 Ha, harus mempergunakan

tehnik perusahaan yang baik.

4. Dapat beralih dan dialihkan.

5. Dapat dijadikan jaminan kredi dengan dibebani Hak Tanggungannya.15

c. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Rumah susun sebagaimana diatur oleh Undang-undang Nomor 16 Tahun

1985 tentang Rumah Susun (UU Nomor 16 Tahun 1985) merupakan suatu

lembaga kepemilikan baru dalam hukum kebendaan di Indonesia. Sertifikat Hak

15 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan I-PemberianHak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertipikat dan Permasalahannya.(Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), h.17-18

44

Satuan Rumah Susun (SHSRS) dapat dikaitkan dengan kepemilikan seseorang

atas rumah vertikal atau rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan

kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah

susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas benda tak bergerak yang

menjadi objek kepemilikan di luar unit seperti taman dan lahan parkir.

Pengertian Rumah Susun sebagaimana diatur dalam pasal 1 angka (1) Undang-

undang Nomor 16 Tahun 1985 secara jelas menunjukkan kemungkinan

kepemilikan yang demikian:

“Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalamsuatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secarafungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuanyang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutamauntuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-bersama,dan tanah bersama.

d. Girik

Girik sebenarnya bukan merupakan sertifikat kepemilikan atas tanah

melainkan jenis administrasi desa untuk pertanahan yang menunjukkan

penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Di dalam girik tertera

nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Girik harus

ditunjang dengan bukti lain misalnya Akta Jual Beli atau Surat Waris. Sebelum

lahirnya UUPA, girik masih diakui sebagai tanda bukti hak atas tanah, tetapi

setelah UUPA lahir dan PP Nomor 10 Tahun 1961 sebagaimana telah dirubah

dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, hanya sertipikat

hak atas tanah yang diakui sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah. Sekalipun

demikian, selain sertipikat hak atas tanah nampaknya tanda hak lain-pun masih

45

ada yang berlaku yakni Girik atau kikitir.16 Girik yang sebenarnya adalah surat

pajak hasil bumi (verponding), sebelum diberlakukannya UUPA memang

merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah, tetapi setelah berlakunya UUPA,

girik bukan lagi sebagai bukti hak atas

tanah, namun hanya berupa surat keterangan objek atas tanah, dan dengan

adanya Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan

bangunan (PBB) yang dikenal sebagai girik adalah DKOP/ KP.PBB 4.1.

e. Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) sebenarnya juga bukan sertifikat melainkan perjanjian

jual-beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai

akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan

tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan

berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda, jadi

sebaiknya segera dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik. Artinya, pembuktian

bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan dalam suatu

Akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPATK yaitu Akta Jual beli yang

kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

sebagaimana dimaksud dalam ketetentuan Pasal 95 ayat 1 hurup a Peraturan

Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 3 tahun 1997. Akta

Jual Beli yang dibuat dihadapan PPATK tersebut bertujuan untuk memberikan

16 A. P. Parlindungan, Pendaftaran tanah di Indonesia, (Bandung: Mandar Maju, 1991), h.3

46

kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah (pembeli

tanah).17

E. Hak-Hak Atas Tanah

Kepemilikan tanah atau sering disebut dengan “Hak Milik” adalah hak tutun-

temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah dengan mengingat

fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. (pasal 20

UUPA) Dengan demikian sifat-sifat Hak Milik adalah:18

1. Turun-temurun.

Artinya Hak Milik atas tanah dimaksud dapat beralih karena hokum dari

seseorang pemilik tanah yang meninggal dunia kepada ahli waris.

2. Terkuat.

Artinya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut yang paling kuat diantara Hak-

Hak yang lain atas tanah.

3. Terpenuh.

Artinya bahwa Hak Milik atas tanah tersebut dapat digunakan untuk usaha

pertanian dan juga untuk mendirikan bangunan.

4. Dapat beralih dan dialihkan.

5. Dapat dibebani kredit dengan dibebani Hak Tanggungan.

6. Jangka waktu tidak terbatas.

17 Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,

(Bandung: Alumni, 1980), h.2118 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan I-

PemberianHak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertifikat dan

Permasalahannya .(Jakarta. Prestasi Pustaka, 2002), h.5-6

47

Dengan adanya pengertian ini, terlihat bahwa Hak Milik adalah hak atas

tanah yang paling kuat diantara hak atas tanah lainnya dan tidak memiliki batas

waktu tertentu dan kedudukan Hak Milik adalah paling tinggi dari hak yang lain

serta dapat dijadikan jaminan hutang sebagai hak tanggungan. Diantara

kedudukan hak milik adalah:

a. Hak Guna Usaha

Yang dimaksud dengan “Hak Guna Usaha” adalah Hak untuk mengusahakan

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka 25 atau 30 tahun dan

dapat diperpanjang 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau

peternakan yang luasnya paling sedikit 25 Ha atau lebih, harus memakai

investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, dapat beralih dan

dialihkan pada pihak serta dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak

Tanggungan. (pasal 28 dan pasal 33 UUPA) Dengan denikian maka sifat-sifat

dari Hak Guna Usaha adalah :

a. Hak atas tanah untuk mengusahakan tanah Negara untuk keperluanperusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

b. Jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 25tahun.

c. Luas minimum 5 Ha jika luasnya lebih dari 25 Ha, harus mempergunakantehnik perusahaan yang baik.

d. Dapat beralih dan dialihkan.e. Dapat dijadikan jaminan kredi dengan dibebani Hak Tanggungannya.

Dengan ini peneliti menyimpulkan bahwa Hak Guna Usaha adalah hak yang

dikhususkan untuk usaha pertanian, perikanan dan peternakan dengan diberi

48

jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi dan dapat

dijadikan jaminan hutang sebagai hak tanggungan.19

b. Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat

primer, selain Hak Milik , Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas tanah.

Perkembangan Hak Guna Bangunan merupakan Hak Primer yang mempunya

peranan penting kedua, setelah Hak Guna Usaha. Hal itu disebabkan, Hak Guna

Bangunan merupakan pendukung sarana pembangunan perumahan yang

sementara ini semakin berkembang dengan pesat.20

Yang dimaksud dengan “Hak Guna Bangunan” adalah Hak untuk mendirikan

dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan milikya sendiri,

dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu

20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan

jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Dengan demikian, maka sifat-sifat dari Hak Guna Bangunan, adalah :

1. Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan diatas tanah yang

bukan miliknya sendiri, Cq, Tanah Negara atau tanah milik orang lain.

2. Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.

3. Dapat beralih / dialihkan kepada pihak lain.

4. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggunan.

19 Ali Achmad Chomzah, Chomzah, Ali, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan

Memberian Hak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertifikat dan

Permasalahannya. (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002), h.620 Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta; Sinar Grafika, 2006), h.116

49

c. Hak Pakai

Yang dimaksud dengan “Hak Pakai” adalah Hak untuk menggunakan

dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau

tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan

dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya

atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan

dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.

Hak pakai ini dapat diberikan :

a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan

untuk keperluan tertentu.

b.Dengan Cuma-Cuma, dengan pembayaran atau jasa berupa apapun.

Pemberian Hak Pakai ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang

mengandung unsur-unsur pemerasan.

Dengan demikian, maka sifat-sifat dari Hak Pakai adalah:

a. Hak Pakai atas tanah bangunan maupun tanah pertanian.

b.Dapat diberikan oleh Pemerintah maupun oleh si Pemilik tanah.

c. Hak Pakai dapat diberikan untu jangka waktu tertentu atau selama tanahnya

dipergunakan untuk keperluan tertentu.

d.Hak Pakai dapat diberikan dengan Cuma-Cuma, dengan Pembayaran atau

pemberian jasa berupa apapaun.

e. Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, sepanjang dapat izin

50

Pejabat yang berwenang, apabila mengenai tanah yang dikuasai langsung

oleh Negara atau dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan

apabila mengani tanah milik.

f. Hak Pakai tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak

Tanggungan Pemberian.

g. Hak Pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung

pemerasan.21

d. Hak Pengelolaan

Yang dimaksud dengan “Hak Pengelolaan” adalah Hak Penguasaan atas

tanah negara, dengan maksud disamping untuk dipergunakan sendiri oleh si

Pemegang juga oleh pihak Pemegang memberikan sesuatu Hak kepada pihak

ketiga, kepada si Pemegang Hak diberikan wewenang untuk:

1. Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut.

2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.

3. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga, dengan

Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Sedangkan pemberian hak

atas bagian-bagian tanah tetap dilakukan oleh pejabat berwenang.

4. Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan /atau wajib tahunan. (pasal 5 dan 6

ayat 1 Pengaturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965).

Dengan demikian maka sifat-sifat Hak Pengelolaan adalah :

21 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan Memberian HakAtas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertipikat danPermasalahannya. (Jakarta:Prestasi Pustaka, 2002), h.43-44

51

a. Hak Pengelolaan atas tanah Negara.

b. Untuk dipergunakan sendiri oleh si pemegang dan sebagian atas tanah

tersebut diberikan kepada pihak ketiga sesuatu hak.

c. Kepada si pemegang hak diberikan beberapa wewenang termasuk

menerima.

d. uang pemasukan dan / atau wajib tahunan.

e. Setelah waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga itu

berakhir maka tanah dimaksud kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya

dari pemegang hak pengelolaan yang bebas dari hak tanggungan.

Apabila sebagian dari hak pengelolaan itu diberikan dengan Hak milik

kepada pihak ketiga, maka dengan sendirinya hak milik tersebut menjadi lepas

dari hak pengelolaan dan/atau hapus, sejak hak milik tersebut didaftarkan pada

Kantor Agraria Kabupaten/Kota setempat.

52

BAB IV

PENYELESAIAN SENGKETA PERTANAHAN

BERSERTIFIKAT GANDA DI WILAYAH TANGERANG SELATAN

OLEH (BPN) BADAN PERTANAHAN NASIONAL

A. Diskripsi Kasus Sengketa Sertifikat Ganda di Tangerang Selatan

Masalah tanah sekarang sudah merambah kepada persoalan sosial yang

kompleks dan memerlukan pemecahan dengan pendekatan yang komprehensif.

Perkembangan sifat dan substansi kasus sengketa pertanahan tidak lagi hanya

persoalan administrasi pertanahan yang dapat diselesaikan melalui hukum

administrasi, tapi kompleksitas tanah tersebut sudah merambah kepada ranah

politik, sosial, budaya dan terkait dengan persoalan nasionalisme dan hak asasi

manusia.1

Jika dicermati, sengketa pertanahan yang terjadi selama ini berdimensi

luas, baik konflik horizontal maupun konflik vertikal. Konflik vertikal yang

paling dominan yaitu antara masyarakat dengan pemerintah atau perusahaan

milik negara dan perusahaan milik swasta. Misalnya salah satu kasus yang

paling menonjol adalah kasus yang paling sering terjadi adalah permasalahan

sertifikat ganda atau kepemilikan beberapa sertifikat pada sebuah bidang tanah.

Dalam sengketa pertanahan, pernah juga dialami oleh pihak pemerintah

Tangsel dengan masyarakat yang mengakui bahwa tanah itu adalah milik

mereka. Kronologinya adalah bahwa warga yang mengaku sebagai ahli waris

1 Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Segala Macam Surat Rumah dan Tanah,(Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2012), h.9

53

pemilik lahan gedung SDN 1 dan 2 Sawah Baru serta kantor kelurahan setempat,

di Kecamatan Ciputat.

Menanggapi klaim warga tadi, pihak pemerintah kota Tangsel

membawanya kejalur hukum, sebagaimana yang dikatakan oleh Wakil Walikota

Tangsel, Benyamin Davnie, bahwa untuk menyelesaikan sengketa tanah ini

maka pemerintah Tangsel akan menempuh jalur hukum lewat Pengadilan

Negeri sebagai lembaga negara yang berwenang untuk menyelesaikan kasus

sengketa lahan. Sebelumnya, Ahli waris mengklaim lahan itu berdasarkan persil

(bukti luas tanah) bernomor C 255/986 Kotak Persil Blok atas nama Rijin Nuri.

Dalam persil itu diklaim, total lahan milik Rijin Nuri seluas 2.071,62 meter

persegi. Luas lahan yang diklaim itu terdiri dari lahan bangunan SDN Sawah

baru I dan II seluas 1.268,58 meter persegi serta bangunan kantor Kelurahan

Sawah Baru seluas 803,04 meter persegi yang berdekatan dengan gedung SD

tersebut.2

Sengketa pertanahan muncul diakibatkan adanya kepentingan-

kepentingan atas manfaat keberadaan tanah. Penyebab lainnya dari sengketa

pertanahan adalah nilai ekonomis tanah yang cukup tinggi. Di samping itu,

keberadaan tanah di dalam masyarakat adalah merupakan simbol eksistensi dan

status sosial. Oleh karena itu, sengketa tanah akan selalu muncul di tengah-

tengah masyarakat dan akan mengakibatkan timbulnya konflik pertanahan yang

bersifat vertikal atau horizontal itu.

2https://www.kabar6.com/tangerang/selatan/5466-begini-kata-bang-ben-soal sengketa-lahan-di-tangsel

54

B. Contoh Kasus sertifikat Ganda di wilayah Kecamatan Pondok Aren Kota

Tangerang Selatan

Contoh kasus sengketa tanah di Pondok Aren misalnya, yang dialami oleh

pak MN (nama inisial pensiunan PNS) dengan perusaan X. pak MN, yang

merasa memiliki tanah kurang lebih luasnya 3000 meter dengan bukti sertifikat

tanah yang dikeluarkan oleh BPN Tangerang, diakui juga oleh perusaan X tadi

(saat itu BPN nya masih wilayah Kabupaten Tangerang). Menurut pak MN

sengketa tanah yang dialami membuat dia dan keluarga tertekan dan stres dan

telah menghabiskan dana yang banyak. Sengketa tanahnya, berawal dari klaim

perusahaan X atas tanahnya dengan memiliki sertifikat tanah yang sama. Dalam

proses penyelesaikan sengketa tanahnya sejak tahun 2006 sampai sekarang

belum putus atau inckraht dan sudah menghabiskan dana sebanyak 500 juta

rupiah.

Proses hukumnya sudah sampai ke Mahkamah Agung. Baginya, proses

hukum pertanahannya sangat melelahkan baik fisik maupun psikisnya. Ketika

penulis mewawancarainya, kenapa sertifikat tanahnya bisa dua sertifikat tanah

yang sama? Menurutnya, sertifikat itu terbit akibat adanya permainan para

oknum. Baik dari pihak perusahaan X maupun oknum di BPN atau pihak pejabat

terkait. Menurutnya lagi, adanya penerbitan sertifikat tanah ganda tadi (antara

dia dengan perusahaan X), adalah dikarenakan pejabat BPN secara sembrono

dan tidak mengkroscek kembali atas keberadaan tanah tadi, dan menerimanya

hanya dengan menghandalkan atas bentuk ukuran tanah pada lembaran kertas

belaka. Dan dalam proses penerbitan sertifikat ganda tanah itu, ada upaya

pelanggaran hukum dengan menyuap pihak oknum sehingga tanah tadi

55

mendapat sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh pihak BPN. Namun, setelah pak

MN mengetahui tanahnya dikuasai pihak lain, pak MN memperkarakannya, dan

dalam proses perkara tanah tadi, harus melalui jalur hukum, bukan melalui

kantor BPN, tapi prosesnya dimulai dari Pengadilan Negeri, sampai ke

Mahkamah Agung.3

Pengalaman yang hampir sama juga dikemukakan oleh TR (nama inisial).

Menurut TR, terbitnya sertfikat ganda tanah adalah disebabkan oleh adanya

permainan oknum BPN dengan pelaku. Misalnya, seseorang yang ingin

memiliki tanah akan mendatangai oknum BPN agar dibuatkan sertifikat tanah

yang diinginkan. Oleh oknum BPN akan menerbitkan sertifikat berdasarkan

copy an sertifikat tanah tanpa harus mengkroscek ulang atau melakukan

pengukuran ulang atas tanah tadi. Karena niatnya adalah untuk memiliki tanah

meskipun harus melanggar hukum, maka terbitlah sertifikasi tanah asli yang

dikeluarkan oleh pihak BPN dengan kepemilikan tanah atas nama yang berbeda.

Bagi pihak yang memiliki tanah dengan membuat sertifikat ganda tadi sudah

siap juga dengan proses hukum yang ada dengan harapan sertifikatnya

dimenangkan oleh pengadilan. Hal itu dilakukannya karena para oknum-oknum

hukum itu bisa dia suap sampai memenangkan kasusnya.4

Kasus sengketa pertanahan di wilayah Tangsel sering terjadi, salah satu

kasus sengketa pertanahan yang bersertifikat ganda adalah sebagaimana juga

pernah dialami oleh ahli waris Keman bin Seli dengan kantor BPN Tangsel dan

melibatkan LS. Kasus seperti sengketa tanah yang dialami oleh antara ahli waris

3 Wawancara dilakukan pada tanggal 5 Januari 2017. Pamulang Tangerang Selatan4 Wawancara dilakukan 24 Januari 2017. Di Inhutani Ciputat. TR adalah dosen hukum

pada universitas Pamulang.

56

Keman bin Seli dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) Tangsel.

Sengketanya bermula dari BPN Tangsel menerbitkan sertifikat ganda yang

berlokasi di Jalan Beruang II, Komplek Perbanas, Pondol Ranji. Ternyata, tanah

tadi adalah milik Keman bin Seli yang luasnya sekitar 7.000 m2. Namun seiring

waktu berjalan kantor BPN Tangsel menerbitkan sertifikat ganda dengan luas

tanah 1.030 m2 dengan atas nama orang lain. Sertifikat ganda itu atas nama

Nurhayati berdasarkan Akta Jual Beli tanggal 7 Juni 1985 No. 590/1732/JB/Kec.

Cpt/1985 berasal dari koversi bekss tanah milik adat C 782 Persil 78/37 D III

atas nama Djiin Djian. Dalam penerbitan sertifikat ganda itu ternyata melibatkan

orang lain, yaitu LS (nama inisial) seorang pengusaha. Dalam gelar perkaranya

LS (perkaranya ditangani oleh Polda Metro Jaya) menjelaskan tanah tersebut

adalah miliknya, dan kemudian dia menjualnya ke benerapa orang dan dibuatkan

sertifikat ganda yang dibantu oleh oknum BPN Tangsel. Dan untuk

menyelesaikan kasus tadi pihak ahli waris keman bin Seli menggugat BPN

Tangsel ke PTUN Banten agar sertifikat ganda tadi dibatalkan atau tidak diakui.5

Pada sisi lain, munculnya sengketa tanah di dalam masyarakat adalah karena

kurangnya transparansi dalam hal penguasaan dan pemilikan tanah disebabkan

oleh terbatasnya data dan informasi penguasaan dan pemilikan tanah, serta

kurang transparannya informasi yang tersedia di masyarakat merupakan salah

satu penyebab timbulnya sengketa-sengketa tanah.

5 https://www.telingamata.com/dituduh-terbitkan-sertifikat-ganda-bpn-tangsel-di-ptun-kan/

57

Makna dan nilai tanah yang demikian stategis dan istimewa mendorong

setiap orang untuk memiliki, menjaga dan merawat tanahnya dengan baik, bila

perlu mempertahankannya sekuat tenaga sampai titik darah penghabisan.Akar

konflik dan sengketa pertanahan yang bersifat multidimensional tidak bisa

dilihat sebagai persoalan hukum belaka, namun juga terkait variabel-variabel

lain yang non-hukum yang antara lain yaitu lemahnya regulasi sertifikasi tanah

yang belum mencapai 50%.

C. Penyelesaian Kasus Sertifikat Ganda di Tangerang Selatan Oleh Badan

Pertanahan Nasional

Menurut undang-undang, Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah

Lembaga Pemerintah Non Kementerian yang berada di bawah dan bertanggung

jawab kepada Presiden dan dipimpin oleh Kepala. (Sesuai dengan Perpres

Nomor 63 Tahun 2013). Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas

melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional

dan sektoral sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.Pasca

memisahkan diri dari Kabupaten Tangerang, pemerintah Tangerang Selatan.6

6 Kota Tangerang Selatan merupakan daerah otonom yang terbentuk pada akhir tahun 2008berdasarkan Undang-undang Nomor 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang Selatan diProvinsi Banten tertanggal 26 November 2008. Pembentukan daerah otonom baru tersebut, yangmerupakan pemekaran dari Kabupaten Tangerang, dilakukan dengan tujuan meningkatkan pelayanandalam bidang pemerintahan, pembangunan, dan kemasyarakatan serta dapat memberikan kemampuandalam pemanfaatan potensi daerah.Dengan 36 kecamatan luas wilayah + 1.159,05 km2 dan jumlahpenduduk lebih dari tiga juta orang, pelaksanaan pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat diKabupaten Tangerang dirasakan belum sepenuhnya terjangkau.Kondisi demikian perlu diatasi denganmemperpendek rentang kendali pemerintahan melalui pembentukan daerah otonom baru, yaitu KotaTangerang Selatan, sehingga pelayanan publik dapat ditingkatkan guna mempercepat terwujudnyakesejahteraan masyarakat. Kota Tangerang Selatan terletak di bagian timur Provinsi Banten yaitu padatitik koordinat 106°38’ – 106°47’ Bujur Timur dan 06°13’30” – 06°22’30” LintangSelatan dan secaraadministratif terdiri dari 7 kecamatan, 49 kelurahan dan 5 desa dengan luas wilayah 147,19 Km2 atau14.719 Ha. Kecamatan yang ada di Kota Tangerang Selatan diantaranya Serpong dengan luas 2.404 Ha,Serpong Utara dengan luas 1.784 Ha, Ciputat dengan luas 1.838 Ha, Ciputat Timur dengan luas 1.543 Ha,Pondok Aren dengan luas 2.988 Ha, Pamulang dengan luas 2.682 Ha dan Setu dengan luas 1.480 Ha.Batas wilayah Kota Tangerang Selatan adalah sebagai berikut: Sebelah utara berbatasan dengan Provinsi

58

Sudah memiliki kantor badan pertanahan, yang sebelumnya masih

bergabung dengan kantor pertanahan kabupaten Tangerang, sehingga warga

warga Kota Tangerang Selatan (Tangsel) terutama menyangkut masalah tanah,

harus rela bolak-balik ke Tigaraksa di Kabupaten Tangerang untuk mengurus

segala sesuatunya. Dengan demikian, masyarakat Tangsel akan mendapatkan

kantor pertanahan sendiri (relatif lebih mudah dijangkau dibanding kantor

pertanahan sebelumnya).Dalam tahun 2016 lalu pemerintah Tangsel

mewujudkan membangun gedung Badan Pertanahan Nasional (BPN) sendiri

yang lokasinya berada di kawasan Ruko Golden Road Blok C.27 No 59-61 BSD

Tangerang Selatan.7

Sebagaimana telah disinggung pada bab sebelumnya, bahwa Badan

Pertanahan berfungsi untuk menyelenggarakan merumuskan Kebijaksanaan dan

Perencanaan Penguasaan dan Penggunaan Tanah, merumuskan Kebijaksanaan

dan Perencanaan Pengaturan Pemilikan Tanah dengan prinsip-prinsip bahwa

tanah mempunyai fungsi sosial sebagaimana diatur dalam UUPA, melakukan

Pengukuran dan Pemetaan serta Pendaftaran Tanah dalam upaya memberikan

kepastian hak dibidang Pertanahan.Dalam aturannya, dasar pembentukan BPN

adalah Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988,sebagai panduan operasional

BPN, pimpinan lembaga ini kemudian mengeluarkan SK No. 11/KBPN/1988 jo

DKI Jakarta & Kota Tangerang, Sebelah timur berbatasan dengan Provinsi DKI Jakarta & Kota Depok,Sebelah selatan berbatasan dengan Kabupaten Bogor & Kota Depok, dan Sebelah barat berbatasandengan Kabupaten Tangerang

7 Badan Pertanahan Nasional Kota Tangerang Selatan merupakan pemekaran dari BPNKabupaten Tangerang yang berdiri berdasarkan Peraturan Kepala Badan Nomor 4 tahun 2014 tanggal 16Mei 2014. Setelah 6 tahun berdiri Kota Tangerang Selatan baru Badan Pertanahan Nasional KotaTangerang Selatan berdiri. Sedangkan kegiatan pelayanan baru berjalan tanggal 15 September 2014dengan alamat Ruko Golden Road Blok C.27 No 59-61 BSD Tangerang Selatan. Badan PertanahanNasional Kota Tangerang Selatan dipimpin oleh Kepala Kantor (kepalanya H. Alen Saputra SH,M.Kn).Tangerangrayaonline.Com. diunduh 5 Januari 2017.

59

Keputusan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 1989 tentang Organisasi Dan Tata

Kerja BPN Di Provinsi Dan Kabupaten/Kotamadya.

Secara normatif, BPN adalah satu-satunya lembaga atau institusi di

Indonesia yang diberikan kewenangan untuk mengemban amanat dalam

mengelolah bidang pertanahan, sesuai dengan Perpres Nomor 10 tahun 2006

tentang Badan Pertanahan Nasional yang menyatakan bahwa BPN

melaksanakan tugas dibidang pertanahan secara nasional regional dan sektoral.

Bahkan melalui Proses yang sama, pemerintah juga telah memperkuat peran dan

posisi BPN dengan membentuk Deputi V yang secara khusus mengkaji dan

menyelesaikan sengketa dan konflik pertanahan. Sebagaimana dalam peraturan

Kepala BPN-RI No. 3 Tahun 2006 tentang organisasi dan tata kerja BPN-RI,

pengkajian dan penanganan sengketa dan konflik pertanahan merupakan bidang

Deputi V yang membawahi:

1. Direktorat konflik pertanahan

2. Direktorat sengketa pertanahan

3. Direktorat perkara pertanahan (Pasal 346 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3

Tahun 2006)

Badan Pertanahan Nasional selalu mengupayakan solusi penyelesaian

sengketa pertanahan dengan berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku

dengan memperhatikan rasa keadilan dan menghormati hak dan kewajiban

masing-masing pihak. Langkah-langkah penyelesaian sengketa yang mereka

atau pihak BPN tempuh adalah musyawarah. Begitu juga dalam sengketa

sertifikat ganda, BPN juga berwenang melakukan negosiasi, mediasi dan

fasilitasi terhadap pihak-pihak yang bersengketa dan menggagas suatu

60

kesepakatan di antara para pihak. dan Kantor wilayah BPN yaitu di Provinsi dan

Kabupaten/Kotamadya, hanya bisa sampai pada putusan penyelesaian masalah,

sedangkan tindak lanjut administrasi pertanahan tetap dilakukan BPN.

Dengan sering terjadinya sengketa tanah,maka untuk meminimalkan

terjadinya sengketa pertanahan dalam hal ini sertifikat ganda, maka BPN,

khususnya BPN Tangsel yang dianggap sebagai pelayan masyarakat, terutama

masyarakat di wilayah Tangerang selatan antara lain adalah:

1. Menelaah dan mengelolah data untuk menyelesaikan perkara di bidang

pertanahan.

2. Menampung gugatan-gugatan, menyiapkan bahan memori jawaban,

menyiapkan memori banding memori/kontra memori kasasi, Memori/kontra

memori peninjauankasasi atas perkara yang diajukanmelalui peradilan

terhadap perorangan dan badan hukum yang merugikan negara.

Mengumpulkan data masalah dan sengketa pertanahan.

3. Menelaah dan menyiapkan konsep keputusan mengenai Penyelesaian

sengketa atas tanah.

4. Menelaah dan menyiapkan konsep keputusan pembatalan hak atas tanah yang

cacat administrasi dan berdasarkan kekuatan putusanperadilan.

5. Mendokumentasi.

Badan Pertanahan Nasional (BPN), khususnya BPN Tangerang selatan

juga memiliki mekanisme tertentu dalam menangani dan menyelesaikan perkara

atau sengketa pertanahan dalam hal ini termasuk juga sengketa sertifikat ganda

yaitu:

61

1. Sengketa tanah biasanya diketahui oleh BPN dari pengaduan.

2. Pengaduan ditindaklanjuti dengan mengidentifikasikan masalah,apakah unsur

masalah merupakan kewenangan BPN atau bukan.

3. Jika memang kewenangannya, maka BPN meneliti masalah untuk

membuktikan kebenaran pengaduan serta menentukan apakah pengaduan

beralasan untuk diproses lebih lanjut.

4. Jika hasil penelitian perlu ditindaklanjuti dengan pemeriksaan data fisik

administrasi serta yuridis, maka kepala kantor dapat mengambil langkah

berupa pencegahan mutasi (status quo).

5. Jika permasalahan bersifat strategis, maka diperlukan pembentukan beberapa

unit kerja. Jika bersifat politis, sosial, dan ekonomis maka tim melibatkan

institusi berupa DPR atau DPRD, departemen dalam negeri, pemerintah

daerah terkait.

6. Tim akan menyusun laporan hasil penelitian untuk menjadi bahan

rekomendasi penyelesaian masalah.

Dalam prakteknya, penyelesaian terhadap sengketa pertanahan bukan

hanya dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional tetapi juga bisa diselesaikan

oleh lembaga Peradilan Umum dan Peradilan Tata Usaha Negara. Jika

diperadilan umum lebih menitikberatkan kepada hal-hal mengenai perdata dan

pidana dalam sengketa pertanahan, lain halnya dengan peradilan tata usaha

negara yang menyelesaikan sengketa pertanahan berkaitan dengan surat

keputusan yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional atau pejabat daerah

lainnya yang berkaitan dengan tanah.

62

Pada saat ini, kebanyakan sengketa pertanahan dalam hal ini sertifikat

ganda diselesaikan melalui 3 (tiga) cara, yaitu:

1. Penyelesaian secara langsung oleh pihak dengan musyawarah.

Dasar musyawarah untuk mufakat tersirat dalam pancasila sebagai dasar

kehidupan bermasyarakat Indonesia dan dalam UUD 1945. Musyawarah

dilakukan diluar pengadilan dengan atau tanpa mediator. Mediator biasanya dari

pihak-pihak yang memiliki pengaruh misalnya Kepala Desa/Lurah, ketua adat

serta pastinya Badan Pertanahan Nasional.

Dalam penyelesaian sengketa pertanahan lewat musyawarah,satu

syaratnya adalah bahwa sengketa tersebut bukan berupa penentuan tentang

kepemilikan atas tanah yang dapat memberikan hak atau menghilangkan hak

seseorang terhadap tanah sengketa, dan diantara pihak bersengketa memiliki

kekebaratan yang cukup erat serta masih menganut hukum adat setempat.

2. Arbitrase dan alternative penyelesaian sengketa.

Arbitrase adalah penyelesaian perkara oleh seorang atau beberapa arbiter

(hakim) yang diangkat berdasarkankesepakatan/persetujuan para pihak dan

disepakati bahwa putusan yang diambil bersifat mengikat dan final. Persyaratan

utama yang harus dilakukan untuk dapat mempergunakan arbitrase sebagai

penyelesaian sengketa adalah adanya kesepakatan yang dibuat dalam bentuk

tertulis dan disetujui oleh para pihak.8

Jika telah tertulis suatu klausula arbitrase dalam kontrak atau suatu

perjanjian arbitrase, dan pihak lain menghendaki menyelesaikan masalah

hukumnya ke pengadilan, maka proses pengadilan harus ditunda sampai proses

8 Jimmy Joses Sembiring, Cara Menyelesaikan Sengketa Diluar Pengadilan, (Jakarta:Visimedia, 2011), h.58

63

arbitrase tersebut diselesaikan dalam lembaga arbitrase. Dengan demikian

pengadilan harus dan wajib mengakui serta menghormati wewenang dan fungsi

arbiter.

3. Penyelesaian sengketa melalui badan peradilan.

Sesuai dengan peraturan yang berlaku di Indonesia, pada umumnya

penyelesaian sengketa pertanahan yang terkait sengketa kepemilikan diserahkan

ke peradilan umum, terhadap sengketa keputusan Badan Pertanahan Nasional

melalui Pengadilan Negri atau Pengadilan Tata Usaha Negara dan sengketa

menyangkut tanah wakaf diajukan ke Pengadilan Agama.

Dalam menyelesaikan sengketa pertanahan dalam sertifikat tanah ganda di

Tangerang Selatan, prosedur yang ditempuh dalam penyelesaian sengketa

pertanahan selalu melalui mekanisme mediasi oleh BPN dimulai adanya Pihak

penggugat melaporkan gugatannya dikantor BPN.

Penanganan masalah pertanahan melalui lembaga mediasi oleh BPN

biasanya didasarkan dua prinsip utama, yaitu :

1. Kebenaran-kebenaran formal dari fakta-fakta yang mendasari permasalahan

yang bersangkutan;

2. Keinginan yang bebas dari para pihak yang bersengketa terhadap objek yang

disengketakan.

Sebagai mediator, BPN mempunyai peran membantu para pihak dalam

memahami pandangan masing-masing dan membantu mencari hal-hal yang

dianggap penting bagi mereka. Mediator mempermudah pertukaran informasi,

mendorong diskusi mengenai perbedaan-perbedaan kepentingan, persepsi,

penafsiran terhadap situasi dan persoalan-persoalan dan mengatur pengungkapan

64

emosi. Hal ini sesuai dengan peran mediator membantu para pihak

memprioritaskan persoalan-persoalan dan menitikberatkan pembahasan

mengenai tujuan dan kepentingan umum. Mediator akan sering bertemu dengan

para pihak secara pribadi. Sebagai wadah informasi antara para pihak, mediator

akan mempunyai lebih banyak informasi mengenai sengketa dan persoalan-

persoalan dibandingkan para pihak dan akan mampu menentukan apakah

terdapat dasar-dasar bagi terwujudnya suatu kesepakatan.9

D. Analisis

Negara Indonesia merupakan salah satu negara agraris, sehingga tanah

mempunyai arti yang sangat penting bagi kehidupan rakyat Indonesia. Tanah

merupakan salah satu sumber daya alam yang penting untuk kelangsungan hidup

umat manusia, hubungan manusia dengan tanah bukan hanya sekedar tempat

hidup, tetapi lebih dari itu tanah memberikan sumber daya bagi kelangsungan

hidup umat manusia. Begitu pentingnya kedudukan tanah bagi manusia tidak

jarang menyebabkan terjadinya sengketa tentang tanah. kemunculan sengketa

tanah belakangan ini, semakin kompleks. Pemicunya, tak sebatas aspek ekonomi

saja, melainkan sosial dan budaya bahkan juga menyangkut agama. Timbulnya

sengketa hukum mengenai tanah berawal dari pengaduan suatu pihak (orang

atau badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah

baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan harapan

9 Gary Goodpaster, Tinjauan terhadap penyelesaian Sengketa dalam Seri Dasar-dasar

Hukum Ekonomi Arbitrase di Indonesia, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1995),h.16

65

dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan

peraturan yang berlaku.10

Dalam rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang hak atas

tanah dan diberikan penegasan terhadap kekuatan sertifikat. Dampak arti

praktisnya selama belum dibuktikan yang sebaliknya data fisik dan data yuridis

dalam perbuatan hukum maupun sengketa didepan pengadilan harus diterima

sebagai data yang benar. Individu atau badan hukum lainnya tidak dapat

menuntut tanah yang telah bersertifikat atas nama orang lain atau badan hukum

lainnya jika selama 5 tahun sejak dikeluarkan tidak mengajukan gugatan di

pengadilan.11

Pelaksanaan untuk tercapainya jaminan dan kepastian hukum hak-hak atas

tanah diselenggarakan pendaftaran tanah dengan mengadakan pengukuran,

pemetaan tanah dan penyelenggaraan tata usaha hak atas tanah merupakan

hubungan hukum orang atau badan hukum dengan sesuatu benda yang

menimbulkan kewenangan atas obyek bidang tanah dan memaksa orang lain

untuk menghormatinya akibat dari pemilikan. Pasal 19 Undang-Undang Pokok

Agraria menugaskan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran

tanah yang bersifat rechts. Pendaftaran tanah berfungsi untuk mengetahui status

bidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa

dipergunakan. Untuk memperoleh kekuatan hukum rangkaian kegiatan

pendaftaran tanah secara sistematis, pengajuan kebenaran materil pembuktian

10 Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, (Bandung: Mandar

Maju, 1991),h.2211 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan,Seri Hukum Pertanahan Memberikan

Hak Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II-Sertifikat dan Permasalahnnya,(Jakarta:Prestasi Pustaka, 2002), h.11

66

data fisik dan data yuridis hak atas tanah, ataupun lain hal yang dibutuhkan

sebagai dasar hak pendaftaran tanah, dan atau riwayat asal usul pemilikan atas

tanah, jual-beli, warisan, tidak terlepas pada peraturan perundang-undangan

yang berlaku.

Sengketaan tanah yang bersertifikat ganda, selalu dilatar belakangi oleh

kepentingan yang didasari karena pelanggaran hukum yang secara sengaja

dilakukan. Sehingga pihak yang tidak merasa terlibat merasa sangat dirugikan

oleh terbitnya sertifikat ganda. Dan model penyelsaian sengketanyapun selalu

menempuh jalur hukum sebagaimana dalam sistem hukum Indonesia. Yaitu,

mulai dari melaporkan ke BPN dan menempuh jalur pengadilan. Parahnya,

sistem pengadilan pun selalu disusupi oleh oknum yang disuap oleh satu pihak

agar memenangkan kasusnya. Sementara pada pihak lain tidak menerima

putusan pengadilan, dan melanjutkannya dengan banding ke tingkat berikutnya

sampai ke tingkat Mahkamah Agung.

Jika melihat seperti sengketa sertifikat ganda, sepertinya pihak BPN,

terlihat tidak memiliki kekuatan dan kekuasaan akibat kesalahan hukum yang

dikeluarkan BPN untuk menyelesaikan sengketa sertifikat ganda. Karena BPN

sebagaimana wewenang dan tugas fokoknya sifatnya adalah melakukan

Administrasi Pertanahan baik berdasarkan UUPA maupun peraturan perundang-

undangan lain yang meliputi Pengaturan, Penggunaan, Penguasaan dan

Pendaftaran Tanah, Pengukuran Hak-hak Tanah, Pengukuran dan Pendaftaran

Tanah. Artinya, pihak BPN hampir tidak memiliki hak untuk memutuskan siapa

yang paling berhak atas kepemilikan sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh BPN

sendiri. Padahal masyarakat meminta sertifikat tanah tadi ke BPN.

67

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Setelah diuraikan hasil analisis penulisan pada bab-bab sebelumnya maka pada

bab ini akan dipaparkan kesimpulan yang dapat diambil,sekaligus menjawab

terhadap rumusan masalah.Berikut pemaparannya :

1. Faktor yang menimbulkan sertifikat ganda karena kesalahan dari pihak Badan

Pertanahan Nasional.Faktor tersebut timbul karena pihak Badan Pertanahan

Nasional tidak melakukan pemetaan ulang di setiap daerah,sehingga

menimbulkan tumpah tindih atas kepemilikan tanah dan pihak Badan Pertanahan

Nasional seharusnya sebelum membuat sertifikat tanah,dia harus melakukan

pengecekan ulang atas tanah yang didaftarkan oleh masyarakat apakah tanah

tersebut benar dimiliki oleh pembuat sertifikat dan pihak aparatur Badan

Pertanahan Nasional tidak teliti sebelum melakukan pembuatan sertifikat tanah

sehingga menimbulkan sertifikat ganda.

2. Masyarakat Tangerang Selatan yang tidak terlalu peduli terhadap pentingnya

menjaga aset tanah yang dia miliki,masyarakat berfikir untuk memiliki sertifikat

tanah sangatlah sulit dan terlalu banyak aturan-aturan yang harus diselesaikan

dan masyarakat juga menilai bahwa untuk memiliki sertifikat tanah biaya yang

harus dikeluarkan sangatlah mahal dan untuk membuat sertifikat tanah sangat

memerlukan waktu yamg sangat lama sehingga masyarakat tidak terlalu berminat

untuk memiliki sertifikat tanah sesuai prosedur yang telah di tentukan oleh Badan

Pertanahan Nasional dan banyak oknum-oknum yang mencari keuntungan dari

68

membuat sertifikat tanah,oleh sebab itu menimbulkan kasus-kasus sertifikat

ganda yang sering kita jumpai.

B. Saran-Saran

Dari kesimpulan yang dipaparkan sebelumnya,tentu ada saran yang dimiliki

oleh peneliti yang hendak diutarakn di sini.Utamanya berkaitan tentang

Penyelesaikan Kepemilikan Yang Bersertifikat Ganda.Saran yang diutarakan

sebagai berikut :

1. Kepada pihak Badan Pertanahan Nasional agar lebih teliti dalam mebuat

sertifikat tanah dan jangan sampai setelah diterbitkan sertifikat tanah terjadi

kesamaan terhadap kepemilikan tanah tersebut,sehingga menimbulkan kerugian

kepada masyarakat.Badan Pertanah Nasional seharusnya melakukan pemetaan

ulang dan melakukan survei ke tempat dimana masih banyak tanah yang belum

didaftarkan dan belum dilakukan pemetaan dan Badan Pertanahan Nasional

segera memberhentikan oknum-oknum yang bermain dalam membuat sertifikat

tanah,sehingga menimbulkan sertifikat ganda yang sangat merugikan

masyarakat.

2. Kepada masyarakat agar lebih berhati-hati dalam menjagaa aset tanah yang dia

miliki,walaupun prosedur pendaftaran tanah yang memerlukan waktu yang

sangat lama dan memerlukan biaya yang sangat mahal,akan tetapi sangat baik

untuk menjaga aset tanah yang kita miliki agar tidak terjadinya sengketa

pertanahan dan masyarakat harus mengerti apa akibat yang ditimbulkan apabila

masyarakat belum mengerti untuk cara mendaftarkan tanah bisa juga

69

menanyakan melalui aparatur kepala desa setempat agar bisa lebih mengerti cara

mendaftarkan tanah.

DAFTAR FUSTAKA

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia(Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok

Agraria, Isi dan Pelaksanaannya),Jilid 1, Hukum Tanah Nasional,(Jakarta:

Djambatan, Edisi Revisi 2007)

Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan Seri Hukum Pertanahan III-Penyelesaian

Sengketa Hak Atas Tanah dan Seri Hukum Pertanahan IV-Pengadaan Tanah

Instansi Pemerintah, (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2003)

Arikunto Suharsimi, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik. (Jakarta: Rineka

Cipta, 2010)

Badan Pertanahan Nasional, Jaminan UUPA Bagi Keberhasilan Pendayagunaan

Tanah,(Jakarta; Biro Hukum dan Humas BPN, 2005)

Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Seri Hukum Pertanahan I-PemberianHak Atas

Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II- Sertipikat dan

Permasalahannya.(Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002)

Dewi Zulkharnain, Bentuk Penyelesaian Terhadap Sertifikat Ganda (Overlapping) Antara

Sertifikat Hak Guna Bangunan Dengan Sertifikat Hak Milik Oleh Badan

Pertanahan Nasional Kota Surabaya II,(Surabaya: Universitas Pembangunan

Nasional “Veteran” Jawa Timur Fakultas Hukum Program Studi Ilmu Hukum,

2013)

Eko Yulian Isnur, Tata Cara Mengurus Segala Macam Surat Rumah Dan Tanah,

(Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2012),

Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan

Empiris.(Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2012)

Gary Goodpaster, Tinjauan terhadap penyelesaian Sengketa dalam Seri Dasar-dasar

Hukum Ekonomi Arbitrase di Indonesia, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1995)

I Made Widnyana, Alternatif Penyelesaian Sengketa (ADR),(Jakarta: Indonesia Business

Law Center (IBLC), 2007)

Herwandi, Peran Kantor Pertanahan dalam Rangka Penyelesaian Sengketa Tanah Secara

Mediasi di Kantor Pertanahan Jakarta Utara,(Semarang: Program Magister

Kenotariatan Universitas Diponegoro, 2010)

I Made Agus Mahendra Iswara, Mediasi Penal Penerapan Nilai-Nilai Restorative Justice

dalam Penyelesaian Tindak Pidana Adat Bali, (Jakarta: Fakultas Hukum

Universitas Indonesia, 2013)

Jimmy Joses Sembiring, Cara Menyelesaikan Sengketa Diluar Pengadilan, (Jakarta:

Visimedia, 2011)

Laurence Boulle, Mediation Principles, Procces and Practice, (New York: Prince

Hall,1996)

Lubis, Mhd. Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Jakarta: Mandar

Maju, 2008)

Salman Maggalatung dan Amrizal Siagian, Pengantar Studi Antropologi Hukum Indonesia.

(Jakarta: UIN Press, 2015)

Nae, Fandri Entiman, Kepastian Hukum Terhadap Hak Milik Atas Tanahyang Sudah

Bersertipikat. (Jurnal Lex Privatum, 2013) Vol. I/No.5.

Runtung, Pemberdayaan Mediasi Sebagai Alternatif Penyelesaian Sengketa di

Indonesia,(Sumatra Utara: Fakultas Hukum Universitas Sumatra Utara, 1 April

2006

Rusmadi Murad, 1991, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, (Bandung: Mandar

Maju, 1991)

Sembiring, Jimmy Joses, Cara Menyelesaikan Sengketa Diluar Pengadilan, (Jakarta.

Visimedia. 2011)

Sunario Basuki, Ketentuan Hukum Tanah Nasional ( HTN ) yang Menjadi Dasar dan

Landasan Hukum Pemilikan dan Penguasaan Tanah, Program Pendidikan Spesialis

Notariat Fakultas Hukum Universitas Indonesia

Suparto Wijoyo, Penyelesaian Sengketa Lingkungan (Environmental Disputes

Resolution), (Surabaya: Press University Airlangga University Press, 2003)

Sutrisno Hadi, Metode Penelitian Research, Cet. Ke-I (Yogyakarta: Yayasan Penerbit

Fakultas Psikologi UGM 1997)

Undang-Undang Dasar 1945

UUPA Nomor 5 Tahun 1960.

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999

Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006

Pasal 3 Peraturan Menteri Agraria Nomor 8 Tahun 2015

Interview

Wawancara dilakukan 24 Januari 2017. Di Inhutani Ciputat. TR adalah dosen hukum pada

universitas Pamulang.

Wawancara dilakukan pada tanggal 5 Januari 2017. Pamulang

Internet

http://www.jurnaltangerang.co/berita-banyak-sertifikat-tanah-ganda-di-pondok-aren.html#ixzz4L2oYFdgV.

https://tangerangonline.id/2016/04/13/bpn-tangsel-berikan-500-sertifikat-gratis/

https://www.kabar6.com/tangerang/selatan/5466-begini-kata-bang-ben-soal-sengketa-lahan-di-tangsel

PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH YANG...

Documents

Transcript of PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN TANAH YANG...