PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN...

8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUAT

1/143

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN

PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN

MELAWAN HUKUM

(STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

SKRIPSI

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat untuk

Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara

OLEH :

FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN

NIM : 080200246

DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN/ BW

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2012

Universitas Sumatera Utara


2/143



MELAWAN HUKUM

(STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

SKRIPSI

Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-Tugas Dan Memenuhi Syarat-Syarat

Untuk Mencapai Gelar Sarjana Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh :

FLAMING VRETIG SAMUEL BLESSRY SIAHAAN

NIM : 080200246

Disetujui Oleh

Ketua Departemen Hukum Perdata

(Dr. Hasim Purba, SH. M.Hum)

NIP. 196603031985081001

Pembimbing I Pembimbing II

(M. HAYAT, SH) (MALEM GINTING, SH.M.Hum.)

NIP. 195008081980021001 NIP.195707151983031002

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2012



3/143



4/143

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas berkat dan

rahmatNya yang telah memberikan kekuatan lahir dan bathin kepada penulis

sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini guna melengkapi persyaratan yang

diperlukan untuk memperoleh gelar sarjana hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara. Untuk memenuhi kewajiban tersebut maka

disusunlah skripsi ini yang berjudul PENJUALAN AGUNAN SECARA

LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN

DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM (STUDI

PUTUSAN NOMOR 348/ PDT.G/ 2009/PN.TNG).

Penulis menyadari bahwa tulisan ini masih jauh dari kesempurnaan,

namun dengan lapang hati penulis selalu menerima kritik, saran maupun

masukan yang bersifat mendidik dan membangun dari berbagai pihak.

Dalam kesempatan ini, penulis menyampaikan terima kasih yang sebesar-

besarnya kepada :

1. Bapak Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof.Dr. Syahril Pasaribu,DTMH,MSc (CTM),Sp.A(K).

2. Bapak Prof. Dr. Runtung,SH.M.Hum, selaku Dekan Fakultas HukumUniversitas SumateraUtara.

3. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH.M.Hum, selaku Pembantu Dekan IFakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.



5/143

4. Bapak Syafruddin Hasibuan, SH.MH.DFM, selaku Pembantu Dekan IIFakultas Hukum Sumatera Utara.

5. Bapak Muhammad Husni.SH.MH, selaku Pembantu Dekan III FakultasHukum Sumatera Utara.

6. Bapak Dr.Hasyim Purba,SH.M.Hum, selaku Ketua Departeman HukumKeperdataan Fakultas Hukum Sumatera Utara.

7. Bapak Syamsul Rizal,SH.M.Hum, selaku Ketua Program KekhususanPerdata BW Fakultas Hukum Sumatera Utara.

8. Bapak M.HAYAT,SH.MH, selaku Dosen Pembimbing I yang telahbanyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.

9. Bapak Malem Ginting SH.MHum, selaku Dosen Pembimbing II yangtelah banyak memberikan arahan dan bimbingan bagi penulis.

10. Ibu Idha Apriliana Sembiring SH, M.Hum., selaku Dosen Wali.11. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Staf di Fakultas Hukum Universitas

Sumatera Utara.

12. Teristimewa penulis ucapkan untuk Tercinta Ayahanda Avrits SiahaanSH.MH, dan Ibunda Dra. Dewi Lasmawati Tinambunan yang merupakan

orangtua dari penulis yang telah memberikan dukungan yang sangat

berarti,dorongan dan dukungan doa baik secara moril maupun materil

kepada penulis dari awal sampai akhir skripsi ini

13. Terima kasih yang tulus kepada adik-adik yang sangat penulis sayang,Windhika Ester Prildia Siahaan, Euni Retri Mendena Siahaan, Helsa

Yunita Tinambunan yang telah memberikan dukungan yang sangat



6/143

berarti, dukungan doa, pengertian yang sangat mendalam dan dorongan

kepada penlis untuk menyelesaikan skripsi ini.

14. Terima kasih penulis ucapkan kepada opung tercinta (Alm)S.Tinambunan (Op.Bayu doli) dan R.Marbun (Op.Bayu boru), Tinur

Siahaan, Keluarga Besar Tinambunan dan Keluarga Besar Siahaan yang

telah memberikan dukungan yang tak terhingga didalam doa dan

dukungan yang sangat berarti kepada penulis.

15. Yang terkasih buat rekan - rekan penulis : Sepstian Tarigan, PaulusHerdianto Manurung, Robless Arnold, Wanseptember Situmorang,

Hendro Chandra, Immanuel Pardede, Brury Prisma, Juna Kaban, Marhara

Tambunan, dan seluruh mahasiswa stambuk 2008, dan juga kepada Para

rekan rekan GMKI (Gerakan Mahasiswa Kristen Indonesia), serta

kepada bang Rawan Jati, dan bang Henry Sitorus. yang telah mendukung

dalam doa dan moril meskipun tidak saya sebutkan satu per- satu.

Akhir kata penulis memohon maaf apabila ada kesalahan atau kesilapan

yang pernah penulis perbuat dahulu. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi

penulis maupun pihak-pihak yang memerlukannya.

Medan, Juli 2012

Penulis,

FLAMING V. S. B SIAHAAN

NIM : 080200246



7/143

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR ................................................................................. i

DAFTAR ISI ................................................................................................ iv

ABSTRAKSI ................................................................................................ vi

BAB I : PENDAHULUAN ......................................................................... 1

A. Latar Belakang ...................................................................................... 1

B. Permasalahan .......................................................................................... 5

C. Tujuan Penulisan .................................................................................... 6

D. Manfaat Penulisan ................................................................................. 6

E. Metode Penelitian ................................................................................... 7

F. Keaslian Penulisan .................................................................................. 10

G. Sistematika Penulisan ............................................................................. 10

BAB II : TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN ...... 12

A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya ............................ 12

B. Objek Hak Tanggungan .......................................................................... 35

C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan ............................................................................................ 41

BAB III : PELELANGAN SECARA PROSEDURAL .......................... 45

A. Pengertian, Fungsi Dan Klasifikasi Lelang .............................................. 45

B. Tata Cara Penawaran Lelang Serta Pembayarannya ................................ 51

C. AspekAspek Hukum secara umum yang timbul dalam pelelangan ....... 61



8/143

BAB IV : PELAKSANAAN PENJUALAN OBJEK HAK

TANGGUNGAN MELALUI LELANG .................................. 70

A. Proses Peralihan Hak Atas Suatu Objek Agunan Kepada PembeliLelang......................................................................................................70

B. Penjualan Lelang Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan DapatDikategorikan Perbuatan Melawan

Hukum.....................................................................................................76

C. Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa PersetujuanPemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan

Hukum

............................................................................................................. 100

D. Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan NegeriNomor : 348/PDT. G/2009/PN. TNG ................................................ 106

E. Tanggapan ........................................................................................ 123BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ................................................. 126

A. Kesimpulan ..................................................................................... 126

B. Saran ............................................................................................... 127

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... viii



9/143



MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

*) M.HAYAT, SH, MH.

**) MALEM GINTING SH, MHum.

***) FLAMING V S B SIAHAAN

ABSTRAKSI

Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan

sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa

Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu

yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh

suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur

harus memberikan jaminannya,

Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri,

maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri

dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain,karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan

dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan

bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda

tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang

terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang

(Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg).

Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan

sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank

Negara Indonesia dianggap oleh pemberi hak tanggungan merupakan perbuatan

yang bertentangan dengan hukum, karena disamping telah melanggar hak hak

selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secarasepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan

kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. .

Pelaksanaan lelang terhadap aset aset yang dijaminkan oleh Pemberi

Hak Tanggungan di PT. Bank Negara Indonesia pada awalnya adalah

berdasarkan perjanjian kredit dalam rangka penjaminan hutang yang pada

gilirannya tidak dapat dipenuhi pembayaran kewajibannya sebagaimana yang

telah diperjanjikan dan terjadi kredit macet sehingga untuk memperoleh

pembayaran atas hutang pemberi hak tanggungan dilakukan pelelangan umum.

Penjualan objek hak tanggungan berupa tanah dan bangunan secara lelang

memerlukan persyaratan persyaratan sebagaimana yang ditentukan dalam



10/143

Undang Undang agar dalam pelaksanaannya tidak menimbulkan kerugian bagi

para pihak yang mengikat perjanjian.

Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuatsebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang

akan dilakukan penjualan dengan cara pelelangan umum, dan dalam hal ini

berkaitan dengan siapakah yang berhak melakukan penjualannya serta apakah

diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan .

Pihak Debitur yang merasa dirugikan akan melakukan gugatan ke

Pengadilan Negeri atas penjualan objek hak tanggungan yang dianggap oleh

Debitur sebagai perbuatan melawan hukum, akan tetapi apakah masih diperlukan

persetujuan dari pemberi hak tanggungan bilamana akan dilakukan penjualan

terhadap objek hak tanggungan, jika ada hak yang diberikan Undang Undang

bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan objek hak

tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatandimaksud tidak berkekuatan hukum.

Kata Kunci :

1) Lelang2) Hak Tanggungan3) Perbuatan Melawan Hukum

*) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU.

**) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU.

***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.



11/143



MELAWAN HUKUM (STUDI PUTUSAN NOMOR 348/PDT.G/2009/PN.TNG)

*) M.HAYAT, SH, MH.

**) MALEM GINTING SH, MHum.

***) FLAMING V S B SIAHAAN

ABSTRAKSI

Dalam kehidupan masyarakat, masyarakat sering menggunakan agunan

sebagai cara untuk memperoleh suatu barang, Agunan dalam kamus bahasa

Indonesia ialah jaminan atau juga tanggungan jaminan berarti adanya sesuatu

yang bisa menjadikan pegangan bagi kreditur ketika debitur ingin memperoleh

suatu barang yang diinginkan, sebelum melunasi barang tersebut, maka debitur

harus memberikan jaminannya,

Dalam hal lelang telah diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri,

maka lelang tersebut hanya dapat ditangguhkan oleh Ketua Pengadilan Negeri

dan tidak dapat ditangguhkan dengan alasan apapun oleh pejabat instansi lain,karena lelang yang diperintahkan oleh Ketua Pengadilan Negeri dan

dilaksanakan oleh Kantor Lelang Negara adalah dalam rangka eksekusi, dan

bukan merupakan putusan dari kantor lelang Negara. Penjualan (lelang) benda

tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang lima belas hari diharian yang

terbit di kota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang

(Pasal 200 (7) HIR, Pasal 217 RBg).

Pelaksanaan lelang terhadap aset aset berupa tanah dan bangunan

sebagaimana dalam sertifikat hak milik yang menjadi jaminan di PT. Bank



selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secarasepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan

kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil. .











12/143



Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuatsebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang



diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan .







tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatandimaksud tidak berkekuatan hukum.

Kata Kunci :

1) Lelang2) Hak Tanggungan3) Perbuatan Melawan Hukum

*) Dosen Pembimbing I, Fakultas Hukum USU.

**) Dosen Pembimbing II, Fakultas Hukum USU.

***) Mahasiswa Fakultas Hukum USU.



13/143

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar BelakangDalam kehidupan di masyarakat, setiap orang membutuhkan uang untuk

berbagai kepentingannya termasuk dengan cara mendapatkan fasilitas kredit dari

bank tertentu. Pemberian fasilitas kredit oleh pihak kreditur kepada debitur tentu

harus melalui berbagai persyaratanya diantaranya ada perjanjian kredit dan ada

jaminan yang diberikan atas utang dari Debitur.

Masalah perkreditan erat kaitannya dengan lembaga jaminan yang akan

menjamin pengembalian kredit kepada pemberi kredit secara cepat dan pasti.

Oleh karena itu sudah seharusnya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak

yang lain yang terkait mendapatkan perlindungan hukum melalui suatu lembaga

hak jaminan yang kuat dan memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang

berkepentingan.

Pasal 1131 Kitab Undang Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa :

Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak maupun yang tak

bergerak, baik yang sudah ada maupun baru akan ada di kemudian hari,

menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan. 1

Dengan demikian, pada saat seseorang berhutang atau debitur maka

dengan sendirinya atau bagi hukum telah terjadi pemberian jaminan dari debitur

kepada setiap krediturnya atas segala harta kekayaan debitur itu.

1

R.Subekti & R.Tjitrosudibio,Kitab Undang -Undang Hukum Perdata,(Jakarta, Pradnya Paramitha,2001), h. 291.



14/143

Permasalahan akan timbul apabila terdapat lebih dari satu Kreditur dan

ternyata Debitur cidera janji terhadap salah satu atau beberapa Kreditur ini.

Tentu saja masing masing Kreditur merasa mempunyai hak terhadap harta

kekayaan Debitur itu sebagai jaminan pengembalian masing masing

piutangnya. Pasal 1132 KUHPerdata menyatakan bahwa harta Kekayaan Debitur

itu menjadi jaminan secara bersama sama bagi semua Kreditur yang memberi

uang kepada Debitur yang bersangkutan.2

Alasan alasan yang ditentukan oleh Undang Undang itu diatur dalam

Pasal 1133 KUHPerdata. Pasal Pasal 1133 KUHPerdata itu bahwa hak untuk

didahulukan bagi seorang Kreditur tertentu terhadap Kreditur lain timbul dari

hak istimewa, gadai, dan hipotik. Karena itu, para Kreditur lain yang tidak

mempunyai kedudukan untuk didahulukan berdasarkan alasan alasan yang

ditentukan oleh Undang Undang, mempunyai kedudukan yang sama dan hak

mereka untuk memperoleh pembagian dari hasil penjualan harta kekayaan

Kemudian hasil dari penjualan benda

benda yang menjadi kekayaan Debitur itu dibagi kepada semua Krediturnya

secara seimbang atau propersonal menurut perbandingan besarnya piutang

masing masing. Namun Pasal 1132 KUHPerdata itu memberikan indikasi

bahwa diantara para Kreditur itu dapat didahulukan kedudukannya terhadap

Kreditur lain apabila ada alasan alasan yang sah untuk didahulukan itu. Alasan

alasan sah yang dimaksud itu ialah alasan alasan yang ditemukan oleh

Undang Undang.

2Ibid, h. 291



15/143

Debitur apabila debitur cedera janji adalah berimbang secara proporsional

menurut besarnya masing masing piutang.

Undang Undang nomor 5 tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria atau disingkat UUPA melalui Pasal 51 telah menyediakan lembaga

jaminan dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu hak tanggungan sebagai

pengganti hipotik dan credietverband. Akan tetapi selama ini hak tanggungan

tersebut belum berfungsi sebagaimana seharusnya karena belum ada Undang

Undang yang mengaturnya secara lengkap. Berdasarkan aturan peralihan Pasal

57 UUPA, selama Undang Undang mengenai hak tanggungan belum terbentuk

maka masih diberlakukan ketentuan hukum dalam buku II KUHPerdata.

Setelah melewati rentang waktu lebih dari 35 tahun sejak diamanatkan

pasal 51 UUPA akhirnya terwujudlah Undang Undang yang diharapkan dapat

mengamankan kegiatan perkreditan dalam upaya memenuhi kebutuhan dana

untuk menunjang kegiatan pembangunan, yaitu Undang Undang Nomor 4

Tahun 1960 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda benda yang

berkaitan dengan tanah, yang diundangkan dan diberlakukan pada tanggal 09

April 1996, dan tulisan ini akan disingkat dengan Undang Undang Hak

Tanggungan. Dengan telah diundangkannya Undang Undang Hak Tanggungan

tersebut terwujudlah sudah unifikasi hukum nasional, yang ada dibidang hak

jaminan atas tanah. Namun dalam pelaksanaanya tentu permasalahan yang

timbul. Dalam tulisan ini secara khusus akan dibahas masalah pelaksanaan

eksekusi hak tanggungan melalui penjualan dimuka umum atau lelang.



16/143

Pelaksanaan lelang terhadap aset-aset berupa tanah dan bangunan

sebagaimana dalam Sertifikat Hak Milik yang menjadi jaminan di PT. Bank



selaku Debitur juga tanpa alasan yang sah melakukan proses pelelangan secara

sepihak yang dianggap oleh pemberi hak tanggungan telah mengakibatkan

kerugian bagi Debitur baik secara moril maupun secara materil.











Dalam hal Debitur mengingkari perjanjian yang telah diperbuat

sebelumnya, maka mempunyai dampak terhadap objek hak tanggungan yang



diperlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan.



17/143







tanggungan, maka tidak ada terjadi perbuatan melawan hukum dan gugatan

dimaksud tidak berkekuatan hukum.

B. PermasalahanPerumusan masalah merupakan awal dari segenap proses ilmiah, tanpa ada

masalah tidak akan ada penelitian ilmiah. Masalah adalah ibarat jantung dari

setiap rencana penelitian ilmiah makin tegas dan terarah perumusan

masalahnya.3

1. Bagaimanakah proses peralihan hak atas suatu objek agunan kepadapembeli lelang?

Makin jelas pula arah dan pelaksanaan penelitian. Maka sesuai

dengan judul skripsi penulis, maka dalam hal ini penulis merumuskan pokok

permasalahan sebagai berikut :

2.

Apakah penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunan dapat

dikategorikan perbuatan melawan hukum?

3. Bagaimana proses penjualan objek agunan melalui lelang tanpapersetujuan pemberi Hak Tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan

melawan hukum?

3

Wasty Soemanto,Pedoman Teknis Penulisan Skripsi,(Jakarta, Bumi Aksara, 1994),h. 10.



18/143

C. Tujuan PenulisanTujuan penulisan selamanya mengacu pada masalah yang telah

dirumuskan. Apabila rumusan masalah menyangkut hubungan antara variabel,

maka rumusan tujuan penelitiannya hendaknya berupaya mencari penemuan

tantang ada dan tidaknya hubungan antara variabel yang dimaksud. Tujuan

penulisan ialah apa yang secara langsung dan spesifik yang akan dicapai dengan

penelitian yang dilakukan bertolak dari masalahnya. 4

a. Untuk mengetahui cara terjadinya perpindahan hak kepada pembelilelang atas suatu objek agunan

Maka sesuai dengan

permasalahan di atas, maka yang menjadi tujuan yang akan dicapai dari

penulisan skripsi ini adalah:

b. Untuk mengetahui penjualan lelang tanpa diketahui pemilik objek agunandapat dikategorikan perbuatan melawan hukum

c. Untuk mengetahui penjualan objek agunan secara lelang tanpapersetujuan pemberi hak tanggungan dapat diajukan sebagai perbuatan

melawan hukum.

D. Manfaat PenulisanDari hasil penulisan ini diharapkan dapat memberikan manfaat, antara

lain:

1. Manfaat TeoritisPenulisan skripsi ini diharapkan dapat memperkaya khasanah ilmu

hukum serta dapat memberikan sumbangan pemikiran guna membangun

4Ibid, h. 12



19/143

argumentasi ilmiah terhadap penerapan penjualan agunan secara lelang tanpa

persetujuan pemberi hak tanggungan dalam gugatan perbuatan melawan

hukum.

2. Manfaat PraktisPenulisan skripsi ini juga diharapkan dapat memberikan tambahan

pengetahuan, sumbangan pemikiran bagi masyarakat luas tentang penjualan

agunan secara lelang tanpa persetujuan pemberi hak tanggungan dapat

diajukan sebagai perbuatan melawan hukum. Penulisan skripsi ini dapat

menjadi salah satu jawaban yang tepat terhadap persoalan peningkatan

latihan berpikir dan bekerja ilmiah di kalangan mahasiswa. Melalui penulisan

skripsi ini, penulis secara terbimbing mampu belajar menyusun konsep

rencana penelitian, melakukan pengumpulan data, mengolah data, menarik

kesimpulan serta menuliskan laporan karya ilmiah dengan sebaik baiknya.

Oleh karena itu penulisan skripsi ini merupakan tugas yang penting bagi

penulis.5

E. Metode Penulisan

Dalam hal ini, apa yang penulis kemukakan dalam tulisan ini merupakan

pangambilan bahan tidak terlepas dari media cetak dan media elektronik

mengingat tulisan ini kerap diaktualisasikan melalui media cetak dan media

elektronik.

Adapun penelitian yang digunakan oleh penulis dapat diuraikan sebagai

berikut:

5Ibid, h. 6



20/143

1. Studi KepustakaanJenis penelitian yang digunakan dalam penulisan skripsi ini disesuaikan

dengan permasalahan yang diangkat di dalamnya. Dengan demikian, penelitian

yang dilaksanakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian yang

menganalisa hukum yang tertulis.

2. Data dan Sumber DataDalam menyusun skripsi ini, data dan sumber data yang digunakan adalah

bahan hukum primer, sekunder dan tersier.

Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang terdiri dari peraturan

perundang-undangan di bidang hukum yang mengikat, antara lain Undang-

Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan dan Peraturan Pemerintah

No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Tanggungan, dan Hak

Pakai Atas Tanah.

Bahan hukum sekunder, yaitu bahan hukum yang memberikan penjelasan

terhadap bahan hukum primer, yaitu hasil karya para ahli hukum berupa buku-

buku, pendapat-pendapat para sarjana yang berhubungan dengan skripsi ini.

Bahan hukum tersier atau bahan hukum penunjang, yaitu bahan hukum

yang memberikan petunjuk atau penjelasan bermakna terhadap bahan hukum

primer dan/ atau bahan hukum sekunder, yaitu kamus hukum dan lain - lain serta

bahan bahan sekunder dan tersier di luar bidang hukum yang relevan dan dapat

di pergunakan untuk melengkapi data yang diperlukan dalam penelitian.6

3. Teknik Pengumpulan Data6

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu TinjauanSingkat, (Jakarta, Rajawali Pers, 1990). h. 41.



21/143

Untuk melengkapi penulisan skripsi ini agar tujuan dapat lebih terarah dan

dapat dipertanggungjawabkan, penulis menggunakan metode penelitian hukum

normatif. Dengan pengumpulan data secara studi pustaka (Library Reseach).

Penulis menggunakan suatu penelitian kepustakaan (Library Reseach).

Dalam hal ini penelitian hukum dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan

atau disebut dengan penelitian normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan

cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan

nama dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum.

Metode Library Reseach adalah mempelajari sumber-sumber atau bahan-

bahan tertulis yang dapat dijadikan bahan dalam penulisan skripsi ini. Berupa

rujukan beberapa buku.

4. Analisis DataPenelitian yang dilakukan oleh penulis dalam skripsi ini termasuk ke

dalam tipe penelitian hukum normatif. Pengolahan data pada hakekatnya

merupakan kegiatan untuk melakukan analisa terhadap permasalahan yang akan

dibahas. Analisa data dilakukan dengan:

a. Mengumpulkan bahan-bahan hukum yang relevan denganpermasalahan yang diteliti.

b. Memilih kaidah-kaidah hukum atau doktrin yang sesuai denganpenelitian.

c. Mensistematisasikan kaidah-kaidah hukum, asas atau doktrin.d. Menjelaskan hubungan-hubungan antara berbagai konsep, pasal atau

doktrin yang ada.



22/143

F. Keaslian PenulisanBerdasarkan hasil pemeriksaan yang diperoleh dari perpustakaan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara, judul skripsi ini belum pernah dikemukakan

dan permasalahan yang diajukan juga belum pernah diteliti. Oleh karena itu,

penulisan skripsi dapat dikatakan masih original sehingga keabsahannya dapat

dipertanggungjawabkan secara ilmiah. Dengan demikian penulisan skripsi ini

merupakan penulisan yang pertama dan asli adanya. Penulisan skripsi ini dibuat

berdasarkan hasil pemikiran dan juga referensi buku-buku, peraturan perundang-

undangan yang berkaitan dengan hak tanggungan, serta informasi yang diperoleh

dari media cetak dan elektronik.

G. Sistematika PenulisanDalam menghasilkan karya ilmiah yang baik, maka pembahasannya harus

diuraikan secara sistematis. Untuk mempermudah penulisan skripsi ini maka

diperlukan adanya sistematika penulisan yang teratur dan terbagi dalam bab

perbab yang saling berangkaian satu sama lain.

Adapun yang merupakan sistematika skripsi ini adalah sebagai berikut:

BAB I : Berisikan Pendahuluan yang menggambarkan hal-hal yang

bersifat umum dalam Latar Belakang, Permasalahan, Tujuan

Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penelitian, Keaslian

Penulisan dan Sistematika Penulisan.

BAB II : Di dalam bab ini dikemukakan tentang Pemberian Hak

Tanggungan Serta Ruang Lingkupnya, Objek Hak



23/143

Tanggungan Dan Sertifikat Hak Tanggungan Serta Surat

Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

BAB III : Di dalam bab ini menguraikan tentang Pengertian, Fungsi Dan

Klasifikasi Lelang, Tata Cara Penawaran Dan Pembayaran

Lelang, Dan Aspek Aspek Hukum Yang Timbul Dalam

Pelelangan.

BAB IV : Di dalam bab ini membahas Proses Peralihan Hak Atas Suatu

Objek Agunan Kepada Pembeli Lelang, Penjualan Lelang

Tanpa Diketahui Pemilik Objek Agunan Dapat Dikategorikan

Perbuatan Melawan Hukum, Proses Penjualan Objek Agunan

Melalui Lelang Tanpa Persetujuan Pemberi Hak Tanggungan

Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum, Kasus

Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor :

348/PDT.G/2009/PN.TNG Dan Tanggapan.

BAB V : Bab ini berisikan kesimpulan dan saran seluruh rangkaian

bab-bab sebelumnya. Dalam bab ini berisikan kesimpulan dan

saran yang dibuat berdasarkan uraian skripsi ini, kemudian

dilengkapi saran yang mungkin bermanfaat dimasa datang.



24/143

BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN

A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya

Pemberian Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum

yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

Objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberian Hak Tanggungan

didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan

pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak

terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian

lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan

dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian.7Hak Tanggungan harus dibuat

dalam suatu Akte Notaris, agar mempunyai kekuatan terhadap pihak ketiga, dan

Hak Tanggungan harus didaftarkan pada pengurusan pembalikkan nama sesuai

dengan Peraturan Perundang Undangan yang berlaku. 8

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan

pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Undang Undang Hak

Apabila Objek Hak

Tanggungan berupa Hak Atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang

telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum

dilakukan.

7 Mahkamah Agung RI,Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan

Perdata Umum Dan Perdata Khusus,Buku II Edisi 2007& 2008,(Jakarta,IKAHI,2008).h. 90.8R.Subekti, Pokok Pokok Hukum Perdata,(Bandung ,Intermasa, 1985). h. 84.



25/143

Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, Pada pasal 1 ayat 1 memberikan defenisi

Hak Tanggungan sebagai berikut :

" Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan

tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan

yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu

terhadap Kreditur-Kreditur lain." 9

Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang terdapat dalam

defenisi Hak Tanggungan tersebut. Unsur Unsur Pokok itu ialah :

1. Hak tanggungan adalah hak jaminan2. Untuk pelunasan utang3. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang Undang

Pokok Agraria.

4. Hak Tanggungan dapat di bebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah)saja, dan dapat pula dibebankan benda benda lain yang merupakan

satu- kesatuan dengan tanah itu.

5. Utang yang dijamin haruslah suatu utang yang tertentu.6. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur terhadap

Kreditur Kreditur yang lain.

Dalam Unsur pokok hak tanggungan, maka ada juga pembebanan hak

tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh

dan dihadapan PPAT. Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak

9

Pengadilan Sumatera Selatan,Himpunan Undang Undang Yang berkaitan denganUU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan, 1997. h. 2 & 3.



26/143

Tanggungan di atasnya adalah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,

hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun.

Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan:

1. Surat pengantar dari Pejabat Pembuat Akte Tanah

2. Surat permohonan pendaftaran

3. Identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan

4. Sertifikat asli Hak Atas Tanah

5. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk lampiran Sertifikat Hak

Tanggungan)

7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan

melalui kuasa.

Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan karena adanya cessie, subrogasi,

pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan. Dokumen yang

diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan:

1. Sertifikat asli Hak Tanggungan

2. Akta cessie atau Akta Otentik yang menyatakan adanya cessie

3. Akta subrogasi atau Akta Otentik yang menyatakan adanya subrogasi

4. Bukti pewarisan

5. Bukti penggabungan atau peleburan perseroan

6. Identitas pemohon

Hak Tanggungan sebagai pengganti bentuk Grosse Akta Berdasarkan Pasal 29,

Hak Tanggungan merupakan pengganti bentuk grosse akta yang disebut dalam



27/143

Pasal 224 HIR. Pasal ini dengan tegas mengatakan, dengan diundangkannya

Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, tidak berlaku lagi :

1. CredietverbandSt. 1908 542 jo. St. 1909 586 sebagaimana diubah denganSt. 1937 190 jo. St. 1937 191

2. Ketentuan hipotek yang diatur dalam Buku II, Bab XXI KUHPerdata (Pasal1162 1232), sepanjang jaminannya mengenai hak atas tanah.10

Untuk menjelaskan eksekusi Hak Tanggungan, perlu diketahui lebih

dahulu tata cara atau proses yuridis dan administrasif melekatnya titel

eksekutorial pada Hak Tanggungan.

1. Tahap Pertama; Perjanjian Kredit dengan Klausul Pemberian HakTanggungan

Tahap awal, pengikatan perjanjian kredit atau perjanjian utang :

a. Dalam salah satu Pasalnya, disepakati janji Debitur memberikan HakTanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Dengan demikian,

perjanjian kredit yang berisi janji debitur memberikan Hak Tanggungan,

merupakan :

Perjanjian pokok (basic agreement, principal agreement), yang berfungsi

sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian utang :

10

M.Yahya Harahap,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata,(Jakarta, Sinar Grafika, 2007). h. 188.



28/143

1)Perjanjian pokok (basic agreement,Principal agreement), yang berfungsisebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian

hutang.

2)Menurut Pasal 10 ayat (1), eksistensi janji memberikan HakTanggungan dalam perjanjian utang (kredit) merupakan bagian tak

terpisahkan dari janji pemberian hak tanggungan.

3)Perjanjian hak tanggungan bersifat accessoir dengan perjanjian pokok.

Hak Tanggungan tidak bisa berdiri sendiri, tetapi merupakan ikutan

dari perjanjian pokok yakni perjanjian yang memberi jaminan atas

pelunasan utang yang disebut dalam perjanjian pokok.

b. Bentuk perjanjian pokok yang berisi Pemberian Hak Tanggungan

Menurut penjelasan Pasal 10 ayat (1) :

1) Dapat berbentuk akta di bawah tangan (onderhandse akte)2) Dengan kata autentik (authentieke akte).

c. Pembuatannya dapat di dalam maupun di luar negeri

1) Tidak disyaratkan validitas atau keabsahannya harus dibuat di dalamnegeri

2) Tetap sah dibuat diluar negeri

d. Subjek atau pihak



29/143

1) Dapat orang perseorangan (natural person) ;2) Bisa badan hukum (legal entity) ;3) Dapat orang atau badan hukum asing dengan syarat kredit yang

bersangkutan dipergunakan untuk pembangunan di wilayah NKRI. 11

2. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Akta pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi

pemberian hak tanggungan kepada Kreditur tertentu sebagai jaminan untuk

pelunasan piutangnya.

Tata cara Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan ;

1) Jadi berbentuk akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan ;2) Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah ;3) Akta Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai bukti tentang

Pemberian Hak Tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen

perjanjian kedua, melengkapi dokumen perjanjian utang (perjanjian

pokok).

11Ibid, h. 189.



30/143

b. Isi dan format

Diatur dalam Pasal 11 Undang - Undang Hak Tanggungan yang

menentukan :

1) Yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a) Nama dan identitas Pemegang dan Pemberi Hak Tanggunganb) Domisili pihak pihakc) Penunjukan secara jelas utang yang dijamind) Nilai tanggungane) Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan

Pencantuman elemen ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

(1) Bersifat kumulatif, oleh karena itu harus lengkap dicantumkan,(2) Lalai mencantumkan salah satu di antaranya, mengakibatkan Akta

Pemberian Hak Tanggungan batal demi hukum (Penjelasan Pasal 11

ayat (1) ).

2)

Janji yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

Dalam Pasal 11 ayat (2), terdapat sejumlah klausul yang dapat

dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan antara lain :

a) Janji yang membatasi kewenangan Pemberi Hak Tanggungan untuk :

(1) Menyewakan Objek Hak Tanggungan



31/143

(2) Mengubah bentuk tata susunan Objek Hak Tanggungan

b) Janji yang memberi kewenangan kepada Penerima Hak Tanggungan :

(1) Mengelola objek berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri;(2) Menyelamatkan objek Hak Tanggungan dalam rangka eksekusi

(mencegah hapus atau dibatalkan hak atas objek Hak Tanggungan) ;

(3) Pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual ataukekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop) ;

(4) Janji Pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek HakTanggungan pada saat eksekusi Hak Tanggungan. 12

3. Pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan

Mengenai pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13:

a. Pendaftaran Merupakan Syarat Imperatif

1) Wajib mendaftarkan pada kantor Pertanahan (KP),2) Menurut penjelasan Pasal 13 ayat (1) :

a) Pendaftaran merupakan asas publisitas ;b) Serta sekaligus merupakan syarat mutlak untuk lahirnya dan

mengikatnya Hak Tanggungan kepada pihak ketiga ;

12Ibid, h. 190



32/143

b. Kewajiban Pejabat Pembuat Akte Tanah sebagai pembuat AktaPemberian Hak Tanggungan

Berdasarkan Pasal 13 ayat (2), Pejabat Pembuat Akte Tanah yang

bertindak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan :

1) Wajib mengirimkan Akte Pemberian Hak Tanggungan (meliputi surat surat bukti yang berkaitan dengan Objek Hak Tanggungan dan identitas

para pihak, sertifikat hak atas tanah) yang diperlukan kepada Kantor

Pertanahan ;

2) Pengiriman selambat lambatnya 7 hari kerja dari tanggalpenandatanganan Akte Pemberian Hak Tanggungan ;

3) Cara pengiriman menurut Penjelasan Pasal 13 ayat (2) :

a) Melalui petugas Pejabat Pembuat Akte Tanah, ataub) Melalui pos tercatat.

Pada prinsipnya Pejabat Pembuat Akte Tanah wajib menggunakan cara

yang paling baik dan aman sesuai dengan kondisi dan fasilitas yang ada di

daerah yang bersangkutan.

4) Pejabat Pembuat Akte Tanah yang lalai memenuhi kewajiban tersebutdiancam dengan sanksi administratif :

a) Teguran lisan/tulisanb) Pemberhentian sementara



33/143


34/143

4. Pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan

Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 14 Undang

Undang Hak Tanggungan :

a. Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Kantor Pertanahan2) Caranya, mencantumkan Irah Irah dengan kata kata: Demi Keadilan

Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa karena kekuatannya sama

dengan surat putusan Hakim.13Dan juga dipakai untuk surat surat yang

mempunyai kekuatan eksekutorial, atau surat yang dimohonkan fiat

eksekusinya atau exequtor kepada Ketua Pengadilan Negeri.14

b. Fungsi Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Menjadi bukti Hak Tanggungan2) Menjadi landasan kekuatan eksekutorial (executoriale kracht)3) Kekuatan eksekutorialnya sama dengan putusan pengadilan yang

berkekuatan hukum tetap.

c. Tindakan Kantor Pertanahan Selanjutnya :

1) Mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian HakTanggungan kepada Pemegang hak tanah

13 K.Wantjik Saleh,Hukum Acara Perdata RBG/HIR,(Jakarta,Ghalia Indonesia,

2002),h. 62.14 Varia Peradilan No. 55 Tahun 1990, April 1990, h. 97.



35/143

2) Memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada kreditor.15Dalam Penjelasan Umum Undang-undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun

1996 angka 3, dikemukakan bahwa sebagai lembaga hak jaminan atas tanah

yang kuat, Maka Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut :

1. Droit de preferentArtinya memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului

kepada pemegangnya (Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1). Apabila Debitur

cidera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek

yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukumyang

berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut,

dengan hak mendahului kreditur daripada Kreditur Kreditur lain yang bukan

pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan

peringkat yang lebih rendah. Dan juga dalam hal ini pemegang hak tanggungan

sebagai Kreditur memperoleh hak didahulukan dari Kreditur lainnya untuk

memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan (pencairan) objek

jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut. Kedudukan kreditur

yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain (Kreditur preferen) akan

sangat menguntungkan kepada pihak yang bersangkutan dalam memperoleh

pembayaran kembali (pelunasan) pinjaman uang yang diberikannya kepada

Debitur yang cidera janji.16

2. Droit de suite

15

Ibid,h.191 - 192.16Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta, Djambatan, 2007). h. 406.



36/143

Artinya selalu mengikuti jaminan hutang dalam tangan siapapun objek

tersebut berada (Pasal 7). Dalam Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan

disebutkan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan

siapapun objek itu berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi

kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun objek dari hak tanggungan

sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, Kreditur masih tetap dapat

menggunakan haknya melalui eksekusi, jika Debitur cidera janji.

3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak

ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang

berkepentingan

Berdasarkan hal tersebut maka sahnya pembebanan Hak Tanggungan

disyaratkan wajib disebutkan dengan jelas piutang mana dan berapa jumlahnya

yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan jaminan (syarat

spesialitas), dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga terbuka untuk

umum (syarat publisitas).

4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya Salah satu ciri Hak

Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan

eksekusinya jika debitur cidera janji

Meskipun secara umum ketentuan mengenai eksekusi telah diatur dalam

hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara

khusus mengenai eksekusi hak tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang

mengatur mengenai lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal



37/143

224 HIR dan Pasal 258 Reglemen Hukum Acara untuk daerah luar Jawa dan

Madura.

Hak Tanggungan juga memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika

diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), seperti

ditetapkan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Dengan sifatnya

yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara

utuh objek Hak tanggungan. Hal ini mengandung arti bahwa apabila hutang

(kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan baru dilunasi

sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak

Tanggungan.

Klausula kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak

Tanggungan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan, dicantumkan

dengan maksud untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan,

khususnya kegiatan perkreditan. Dengan menggunakan klausula tersebut, sifat

tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan

memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak

atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara

angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah

yang merupakan bagian dari Objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari

Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan,

Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa Objek Hak Tanggungan untuk

menjamin sisa kredit yang belum dilunasi (Penjelasan Pasal 2 ayat (1) jo ayat (2)

Undang Undang Hak Tanggungan).



38/143

Sifat lain dari Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan merupakan

accecoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan

merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena

adanya perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian pokok. Perjanjian pokok

bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang

menimbulkan hutang yang dijamin itu. Hak Tanggungan terbagi atas Asas-asas,

Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi Oleh Pihak

Perbankan, suatu Kajian Mengenai Undang Undang Hak Tanggungan, Hal ini

sesuai dengan ketentuan yang tertuang dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang

Undang Hak Tanggungan yang memberikan penjelasan bahwa karena Hak

Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accesoir pada suatu piutang

tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian

lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya piutang yang

dijamin pelunasannya.

Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang perlu dipahami dan

membedakan hak tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang dan

bahkan membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas asas tersebut

diatur dalam berbagai Pasal dari Undang Undang Hak Tanggungan:

5. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagiKreditur Pemegang Hak Tanggungan

Dari defenisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan

dalam Pasal 1 ayat (1) Undang Undang Hak Tanggungan, dapat diketahui

bahwa Hak Tanggungan dapat memberikan kedudukan yang diutamakan kepada



39/143

Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lain. Kreditur tertentu yang

dimaksud adalah yang memperoleh atau menjadikan pemegang Hak Tanggungan

tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian Kedudukan yang

diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur lain. Kreditur

tertentu yang dimaksud ialah yang memperoleh atau menjadi Pemegang Hak

Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian

Kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur

Kreditur lain tidak dijumpai dari penjelasan Pasal 1 tersebut tetapi, dijumpai di

bagian lain yaitu di dalam Angka 4 penjelasan umum Undang Undang Hak

Tanggungan. Dijelaskan dalam penjelasan umum Undang Undang Hak

Tanggungan itu bahwa yang dimaksudkan dengan memberikan kedudukan

diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur Kreditur lainnya.

6. Bahwa jika Debitur cedera janji, Kreditur pemegang hak tanggunganberhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan

menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang bersangkutan, dengan

hak mendahului dari pada Kreditur Kreditur yang lain. Kedudukan

yang diutamakan tersebut adalah barang tentu tidak mengurangi

preference piutang piutang Negara menurut ketentuan ketentuan

umum yang berlaku.

Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan

oleh hak tanggungan sepanjang yang berkaitan dengan tanah. Dalam penjelasan

diatas dapatlah diketahui bahwa hak Kreditur, yang menjadi hak pemegang

tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kepada



40/143

Kreditur Kreditur lain, tetapi tetaplah harus mengalah terhadap piutang

piutang Negara. Dengan kata lain, Hak Negara lebih utama dari hak Kreditur

pemegang tanggungan.

7. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi bagi.Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi bagi yang

ditentukan dalam Pasal 2 Undang Undang Hak Tanggungan. Artinya, bahwa

hak tanggungan memberikan secara utuh objek hak tanggungan dari setiap

bagian dari padanya dan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin tidak

berarti terbebannya sebagai objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan

melainkan tanggungan tetap membebani objek hak tanggungan untuk sisa hutang

yang belum dibayar. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik

sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Menurut Pasal 2

ayat (1) jo Ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan tidak dapat dibagi

baginya Hak Tanggungan dapat disimpan oleh para pihak apabila menginginkan

hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian hak

tanggungan. Namun, penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang :

a. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.b.

Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang

besarnya sama dengan nilai masing masing hak atas tanah yang

merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan

dari hak tanggungan tersebut. Sehingga kemudian hak tanggungan itu

hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa

hutang yang belum di lunasi.



41/143

8. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikutbenda benda yang berkaitan dengan tanah tersebut

Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) Undang Undang Hak Tanggungan, Hak

Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi

Objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut Hak Bangunan, tanaman dari hasil

karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, Tanaman

dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang

dimaksudkan oleh Undang Undang Hak Tanggungan sebagai benda benda

yang berkaitan dengan tanah.

9. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga benda benda yang berkaitandengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.

Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda benda yang

berkaitan dengan tanah sekalipun benda benda tersebut belum ada tetapi baru

akan nada dikemudian hari. Dalam pengertian yang baru akan ada ialah

benda benda yang pada saat hak tanggungan di bebankan belum ada sebagai

bagian dari tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karena

benda benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah hak

tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut. Berbeda dengan hipotik

sebagaimana diatur dalam Pasal 1165 KUHPerdata bahwa setiap hipotik

mengikuti juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena

pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tanpa harus diperjanjikan

terlebih dahulu segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan nada



42/143

dikemudian hari demi hukum dan terbebani pula dengan hipotik yang telah

dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik.

10. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir.Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri

sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut

perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian hak tanggungan adalah

perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin. Dengan kata

lain, Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu Perjanjian Accesoir. Dalam Butir

8 Penjelasan Umum Undang Undang Hak Tanggungan ada yang dikemukakan

hal yang demikian. Perjanjian Hak Tanggungan dikatakan sebagai Perjanjian

Accesoir di dasarkan pada Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) Undang

Undang Hak Tanggungan yaitu karena :

a. Pasal 10 ayat (1) menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan HakTanggungan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari bagian utang

piutang yang bersangkutan.

b. Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan bahwa hak tanggungan hapuskarena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.

11.

Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan

ada.

Menurut Pasal 3 Undang Undang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan

dapat dijadikan jaminan untuk :

a. Hutang yang telah ada



43/143

b. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya denganjumlah tertentu.

c. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya, denganjumlah yang pada saat permohonan eksekusi hak Tanggungan diajukan

ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain

yang menimbulkan hubungan hutang piutang yang bersangkutan.

Dengan demikian hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat

berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada atau baru yang

akan dikemudian hari, tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya.

Dapat dijadikannya hak tanggungan untuk menjamin utang yang baru

akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung timbulnya hutang

sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan

pembebanan atas ongkos ongkos lain yang jumlahnya baru dapat

ditentukan kemudian.

12. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari 1 Hutang.Pasal 3 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa

Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari suatu

hubungan hukum, atau untuk suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa

hubungan hukum. Dengan adanya ketentuan tersebut tertampunglah ketentuan

pemberian Hak tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal itu

seorang Debitur memperoleh kredit lebih dari satu Kreditur atau bank, tetapi

berdasarkan syarat syarat dan ketentuan - ketentuan yang sama dan dituangkan



44/143

hanya dalam 1 perjanjian kredit atau berdasarkan beberapa perjanjian kredit

tetapi bagi semua Kreditur itu diberikan jaminan atau agunan tanah yang sama.

13. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objekHak tanggungan itu berada.

Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa hak

Tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapa pun Objek hak

Tanggungan tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan

berakhir sekali pun objek hak tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena

sebab apa pun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan akan selalu

dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda itu berpindah.

Ketentuan Pasal 7 Undang Undang Hak Tanggungan itu merupakan

perwujudan dari asas droit de suite.

14. Hak tanggungan hanya dapat diberikan atas tanah tertentu.Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan

atas tanah yang bisa ditentukan secara spesifik. Di anutnya asas spesialitas oleh

Hak Tanggungan ini dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 8 dan Pasal 11 ayat

(1) huruf e Undang Undang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang Undang Hak

Tanggungan menentukan bahwa pemberi hak tanggungan harus mempunyai

kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan

yang bersangkutan dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak

tanggungan dilakukan.

Ketentuan tersebut hanya mungkin terpenuhi apabila objek hak

tanggungan telah ada dan telah tertentu pula tanah itu. Tanah yang mana.



45/143

Selanjutnya pula karena Pasal 11 ayat (1) huruf e menentukan bahwa di dalam

akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai

objek hak tanggungan. Ketentuan ini tidak mungkin dilakukan apabila objek hak

tanggungan belum ada dan belum diketahui ciri cirinya. Kata Kata uraian

yang jelas mengenai objek hak tanggungan dalam Pasal 11 ayat (1) huruf e

menunjukkan bahwa objek hak tanggungan harus secara spesifik dapat diuraikan

dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan.

15. Hak Tanggungan Wajib di daftarkanTerhadap hak tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan.

Hal ini diatur dalam Pasal 13 Undang Undang Hak Tanggungan yang

menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor

pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak tanggungan yang merupakan syarat

mutlak untuk akhirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikat terhadap pihak

ketiga.

16. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan janji janjitertentu.

Menurut Pasal 11 Undang Undang Hak Tanggungan ayat (2) Hak

tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji janji tertentu. Janji janji

tersebut dicantumkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang

bersangkutan. Janji janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang

Undang Hak Tanggungan itu bersifat fakutatif dan tidak limitatif. Bersifat

fakultatif karena janji janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan. Baik

sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitatif karena dapat pula



46/143

diperjanjikan janji janji selain dari janji janji yang telah disebutkan dalam

Pasal 11 ayat (2) Undang Undang Hak Tanggungan.

17. Objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimilikisendiri oleh Pemegang Hak Tanggungan bila Debitur cedera janji

Menurut Pasal 12 Undang Undang Hak Tanggungan, janji yang

memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki

Objek Hak Tanggungan apabila Debitur cedera janji, adalah batal demi hukum.

Dalam kedudukannya yang lemah dan sangat membutuhkan uang atau kredit,

Debitur bisa saja terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan

merugikan baginya. Atas dasar pertimbangan itulah, pencantuman janji yang

demikian itu dilarang.

Dari uraian mengenai ciri ciri dan asas asas hak tanggungan tersebut

diatas, jelaslah bahwa Undang Undang Hak Tanggungan berusaha untuk

berikan perlindungan yang seimbang antara Debitur pemberi hak tanggungan

dan Kreditur pemegang hak tanggungan. Dan diketahui juga bahwa hapusnya

hak tanggungan karena :

a. Hapusnya hutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat accessoirHak Tanggungan.

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegangnya yangdibuktikan dengan pernyataan tertulis mengenai di lepaskannya Hak

Tanggungan yang bersangkutan yang bersangkutan kepada pemberi

Hak Tanggungan.



47/143

c. Pembersihan Hak Tanggungan yang bersangkutan berdasarkanpenetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan

pembeli tanah yang dijadikan jaminan.

d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya Hak atas tanah yang

dijadikan jaminan, tidak menyebabkan hapusnya piutang kreditur tetap ada,

tetapi tidak lagi mendapat jaminan secara preferent. 17

B. Objek Hak TanggunganPada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik

Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 104 Tahun 1960 Undang Undang No. 5 tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria, yang dikenal dengan nama singkatan

resminyPeraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, disingkat UUPA.18

1. Hak Milik

Maka

dengan adanya Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria diketahui tentang Objek

Hak Tanggungan menurut Pasal 4, disesuaikan terbatas dengan pasal 16

Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria

No. 5 Tahun 1960). Sehubungan dengan itu, bertitik tolak dan merujuk kepada

Pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria tersebut, Hak yang dapat

dijadikan Objek Hak Tanggungan terdiri dari :

2. Hak Guna Usaha17

Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,Seminar HakTanggungan atas tanah & benda benda yang berkaitan dengan tanah, (Bandung, Citra Adytya

Bakti, 1996).h. 32.18 Varia Peradilan No. 312 Tahun 2011, November 2011. h. 6.



48/143


49/143

3. Asas certainability atau asas spesialitas (khusus).22Dalam Objek Hak Tanggungan dikenal adanya tanah adat. Hal ini diatur dalam

Pasal 10 ayat 3 dengan syarat :

.

1. Dokumen administrasi konversinya dari tanah adat :a. Sudah lengkap

b. Proses administrasi konversinya belum selesai dilaksanakan.2. Semua syarat pendaftaran untuk memperoleh hak telah terpenuhi3. Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan bersamaan dengan

permohonan pendaftaran.23

Dalam Objek Hak Tanggungan, dikenal pembeli Objek Hak Tangungan

,baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri

maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak

Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dapat dibersihkan dari segala beban

Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan Objek Hak

Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis

dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan

yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.

Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan

dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan

tersebut mengenai pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban yang

melebihi pembeliannya. Pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan

kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek

22

Boedi Harsono. Op.Cit.h. 422.23 M.Yahya Harahap, Op.Cit. h. 192.



50/143

Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan

sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang

diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut Peraturan

Perundang Undangan yang berlaku.

Permohonan pembersihan Objek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan

yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, Apabila

pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli suka rela dan dalam akta

pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas

memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban

Hak Tanggungan.

Dalam Objek Hak Tanggungan berkaitan erat juga dengan Penjualan

objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan harus melalui prosedur

penjualan objek Hak Tanggungan melalui lelang dilaksanakan, pendaftaran hak

atas tanah yang berasal dari lelang, dan juga hambatan-hambatan dalam

pelaksanaannya. Penjualan objek hak tanggungan melalui lelang dilakukan oleh

pihak KPKNL secara parate eksekusi menurut ketentuan Peraturan Menteri

Keuangan No. 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta dari

hasil pelaksanaan lelang tersebut dibuat Risalah Lelang sebagai alat bukti otentik

mengenai berita acara pelaksanaan lelang. Dengan adanya lelang tersebut secara

otomatis terjadi perubahan atau peralihan hak objek lelang yaitu berupa hak atas

tanah kepada pemenang lelang.

Menurut Pasal 36 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997 pemegang hak

yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan.



51/143

Pemindahan hak melalui lelang menurut Pasal 41 (1) PP No. 24 Tahun 1997

menjelaskan bahwa peralihan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika

dibuktikan dengan adanya Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang.

Dalam Objek Hak Tanggungan juga dikenal Hak Pakai atas tanah

Negara.Hak Pakai Atas Tanah Negara yang dimaksudkan adalah hak pakai yang

diberikan kepada perseorangan dan badan badan hukum selama jangka waktu

tertentu, untuk keperluan pribadi dan usaha. Yang tidak termasuk hak pakai

yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan adalah Hak Pakai Instansi

Instansi Pemerintah, PEMDA, Badan Badan Keagamaan, dan Sosial, serta

Perwakilan Negara Asing, yang peruntukkannya tertentu dan menurut sifatnya

tidak dapat dipindahtangankan.

Selain objek yang disebut diatas Undang Undang Hak Tanggungan juga

membuka kemungkinan untuk membebankan tanah berikut atau tidak berikut

bangunan dan tanaman diatasnya. Hukum tanah nasional kita didasarkan pada

hukum adat yang dalam hubungannya bangunan dan tanaman diatas sebidang

tanah, menggunakan asas pemisahan horizontal. Menurut asas tersebut bangunan

dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian atas tanah yang

bersangkutan. Oleh karena itu perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan

sendirinya meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya. Dalam

praktik tampak sering kali perbuatan hukum mengenai tanah dilakukan dengan

mengikut sertakan bangunan diatasnya. Praktek tersebut dibenarkan oleh

hukum, dengan syarat bahwa bangunan dan tanaman yang bersangkutan

merupakan satu kesatuan dengan tanahnya (Bangunannya permanen dan



52/143

tanamannya tanaman keras) dan maksud mengikutsertakan bangunan dan atas

tanaman tersebut diatas dinyatakan secara tegas oleh pihak pihak yang

bersangkutan.

Dalam praktek dikemukakan oleh Undang Undang Hak Tanggungan

dalam Pasal 4 ayat (3), tanpa mengganti asas pemisahan horizontal dengan asas

perlekatan atau asas accessie. Diikutsertakannya bangunan dan atau tanaman

tersebut tidak terjadi dengan sendirinya. Melainkan harus secara tegas

dinyatakan oleh para pihak dalam akta pemberian hak tanggungan atas nama

yang bersangkutan. Bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terbatas pada

yang sudah ada pada waktu hak tanggungan diperjanjikan, namun juga terhadap

bangunan dan atau tanaman yang masih akan dibangun atau ditanam kemudian.

Perluasan ini penting umtuk menjamin pelunasan kredit pembangunan, yang

justru diperlukan untuk membangun bangunan atau menanam tanam tanaman

yang akan dijadikan jaminan.

Kemudian berdasarkan Pasal 4 ayat (5) Undang Undang Hak

Tanggungan dapat diikutsertakan juga bangunan dan atau tanaman milik pihak

yang lain yang berada diatas tanah tersebut. Dalam hal demikian,

pembebanannya dengan hak tanggungan hanya dapat dilakukan dengan

penandatanganan pada akta pemberian hak tanggungan oleh pemiliknya atau

yang diberikan kuasa untuk itu olehnya dengan otentik.24

24Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Op. Cit. h. 4.



53/143

Dari uraian mengenai Objek Hak Tanggungan sebagaimana hak tersebut

diatas, dapat diketahui bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah

dan benda benda yang berkaitan dengan tanah.

C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat KuasaMembebankan Hak Tanggungan

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama

dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan

berlaku sebagai pengganti grosse acte hypothek sepanjang mengenai hak atas

tanah.25

1. Hak atas tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar umum.

Dua unsur mutlak yang harus dimiliki suatu hak atas tanah untuk dapat

dijadikan jaminan hutang ialah :

Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan atau preference yang

diberikan kepada Kreditur pemegang hak tanggungan terhadapa Kreditur

lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan tersebut pada

buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan yang dibebaninya sehingga setiap

orang dapat mengetahuinya atau asas publisitas.

2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan.Sehingga apabila diperlukan dapat segera dijual untuk membayar hutang

yang dijamin pelunasannya. Kedua syarat tersebut secara tersirat dapat

ditemukan dalam penjelasan umum angka lima Undang Undang Hak

Tanggungan dan kemudian dipertegas dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1)

25Ibid. h. 8.



54/143

UndangUndang Hak Tanggungan. Sehubungan dengan persyaratan tersebut,

yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah sebagaimana yang diatur

dalam Pasal 4 Undang Undang Hak Tanggungan yang dihubungkan dengan :

a. Hak milikb. Hak Guna Usahac. Hak Guna Bangunand. Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku

wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan

e. Rumah Susun dan Hak milik Satuan Rumah Susun yang didirikan diatastanah hak pakai atas tanah negara

Apabila diperjanjikan, Sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi

catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas

tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Pemegang Hak

Tanggungan. Didalam pembuatan sertifikat Hak Tanggungan, maka perlu

diketahui juga tentang hak atas tanah.Hak atas tanah yang berupa hak milik, hak

guna usaha, hak guna bangunan yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan ini

ialah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang

menyatakan bahwa yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan (Pasal 25,

33, 39 UUPA).

Kebutuhan praktek menghendaki agar hak pakai juga dapat dibebani

dengan hak jaminan atas tanah. Kebutuhan itu ternyata telah dipenuhi Undang

Undang Hak Tanggungan. Akan tetapi hanya Hak Pakai atas tanah negara saja



55/143

yang dapat dibebani dengan hak tanggungan, sedangkan hak pakai atas tanah hak

milik masih akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.

Sertifikat Hak tanggungan terdiri atas salinan buku buku Hak

Tanggungan dan salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang keduanya

dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid jadi satu dalam sampul

dokumen.26

Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan ialah oleh Kantor

Pertanahan, dengan cara menggunakan Irah Irah dengan kata kata : Demi

Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.

Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 14

yaitu :

27

Dan juga fungsi Sertifikat Hak Tanggungan ialah menjadikan bukti Hak

Tangggungan dan menjadi landasan kekuatan Titel Eksekutorial (Executoriale

kracht).

Tugas Kantor Pertanahan juga untuk mengembalikan sertifikat tanah yang

berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada pemegang hak tanah dan

memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada Kreditur.

Dalam Pembahasan sertifikat Hak Tanggungan, maka dijelaskan tentang

surat kuasa yang membebankan Hak tanggungan.Surat kuasa yang

membebankan Hak tanggungan wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta

Pejabat Pembuat Akta Tanah dan memenuhi persyaratan:

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain yangmembebankan Hak Tanggungan.

26

Boedi Harsono, Op. Cit.h. 447.27 M.Yahya Harahap, Op. Cit. h. 191.



56/143

2. Tidak memuat kuasa substitusi3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan

nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas Debitur apabila

Debitur bukan pemberian Hak Tanggungan.28

Surat Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik

kembali atau tidak berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut

telah dilaksanakan atau karena telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka

waktunya. Surat kuasa yang membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak atas

tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian Hak

Tanggungan selambat lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Dan Surat

Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak Tanggungan mengenai

hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta

Pemberian Hak Tanggungan selambat lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah

diberikan. Ketentuan ini tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam

peraturan perundang undangan yang berlaku.

Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan

pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan atau

waktu yang ditentukan menurut ketentuan yang batal demi hukum.

28 Mahkamah Agung RI, Op. Cit. h. 91.



57/143


58/143

Aqcultural Univesity of Negeringen Antions are intermediary berneer buyers

and sailers . Their main objective is price discovery .

Mr. Wennek dari Balai Lelang Ripper Boswelp and Company Swiss

mengatakan :

Auction is a system of selling to the public a number of individual iteme, one at

a time commencing at a set time or a set day. The auctionser conducting the

auction inrites offere of price for the item from the attenders .30

Pengertian Lelang Eksekusi oleh Pengadilan Negeri adalah lelang yang

dilakukan untuk melaksanakan Putusan hakim Pengadilan dalam hal perkara

perdata termasuklelang dalam rangka eksekusi grosse akte hipotik.

Sedangkan Lelang Eksekusi eks sitaan PUPN adalah Lelang Eksekusi

dalam rangka penagihan piutang negara yang wajib dibayar oleh penanggung

hutang kepada negara atau Badan Badan Penanggung Hutang Negara, baik

secara langsung atau tidak langsung dikuasai oleh negara berdasarkan suatu

peraturan, perjanjian atau sebab apapun.

Dari Pengertian Lelang tersebut di atas dapat dikemukakan 2 hal penting,

yaitu :

1.

Pengertian Lelang adalah terbatas pada penjualan barang di muka umum.

2. Dalam Pengertian lelang harus memenuhi 5 unsur, yaitu :a. Lelang dalam bentuk penjualan. Hipotik yang dijual melalui pelelangan

berdasarkan grosse akta hipotik yang dilakukan oleh Pengadilan Negeri

atau berdasarkan surat pernyataan bersama oleh PUPN, maka pembeli

30 Mahkamah Agung RI, Op.Cit. h. 3.



59/143

tanah, tanah dan rumah tersebut, akan menerima benda yang dibelinya itu

bebas dari semua beban, dan hipotik yang tidak terbayar dengan hasil

lelang akan diperhitungkan agar dicoret oleh Ketua Pengadilan Negeri

atau Kepala PUPN. 31

b. Cara penawarannya dengan harga khusus dengan harga semakin naik atausemakin turun, atau secara tertulis tanpa memberi prioritas pada pihak

manapun.

c. Pihak pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya.d. Memenuhi unsur publisitas.e. Dipimpin oleh juru lelang/Pejabat lelang yang diangkat oleh Menteri

Keuangan.32

2. Fungsi LelangSesuai dengan pengertian lelang tersebut di atas maka Lelang mempunyai

2 fungsi, yaitu Fungsi Privat dan Fungsi Publik.

Fungsi Privat terjadi karena lelang merupakan institusi pasar yang

mempertemukan penjual dan pembeli, maka lelang berfungsi memperlancar arus

lalu lintas perdagangan barang. Maka fungsi publik adalah :

a.

Penanganan aset yang dimiliki atau dikuasi Negara untuk meningkatkan

Efisiensi dan tertib administrasi dan pengelolaaannya.

b. Memberikan pelayanan penjualan barang yang bersifat cepat, aman, tertibdan mewujudkan harga yang wajar.

c. Mengumpulkan penerimaan Negara dalam bentuk Bea Lelang.31

Varia peradilan, No. 46 Tahun 1989, Juli 1989, h. 124.32

Retnowulan Sutantio,dkk,Pustaka Peradilan Perdata Tertulis,(Jakarta,Mahkamah Agung RI dan The Asia Foundation, 1994). h. 3.


8/12/2019 PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNG

PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN...

Documents

Transcript of PENJUALAN AGUNAN SECARA LELANG TANPA PERSETUJUAN PEMBERI HAK TANGGUNGAN DIIKUTI GUGATAN PERBUATAN...