PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH BERBASIS

MUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH

(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)

Tesis

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama

(M.Ag) Dalam Bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)

Oleh

Dewi Lestari

NIM. 214610178

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH (MU’AMALAH)

PASCASARJANA MAGISTER (S2)

INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA

2018 M/1439 H

PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH

BERBASISMUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH

(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)

Tesis

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama

(M.Ag) Dalam bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)

Oleh

Dewi Lestari

NIM. 214610178

Pembimbing:

Prof. Dr. H. Jaih Mubarok, MA

Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, M. Sc.

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH

PASCASARJANA MAGISTER (S2)

INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA

2018 M/1439 H

ii

iii

iv

v

v

بسم الله الرحمن الرحيم

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat

Allah SWT yang telah memberikan rahmat, hidayah, taufik, ni’mat dan

karuniaNya, sehingga dapat menyelesaikan Tesis yang berjudul

“Pembiayaan Hunian Syariah Berbasis Musyarakah Mutanaqishah

(Pendekatan Hukum Islam Dan Hukum Positif)”. Shalawat beserta

salamNya semoga senantiasa dicurahkan kepada junjungan kita Nabi

Muhammad SAW beserta ahli bait, sahabat dan para pengikutnya hingga

akhir zaman.

Penulis menyadari tanpa bantuan banyak pihak, penulisan Tesis ini

akan sangat sukar diselesaikan. Oleh karena itu, tidak berlebihan jika

kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang setulus-

tulusnya kepada:

1. Rektor Institut Ilmu AL-Qur’an (IIQ) Jakarta, Ibu Prof. Dr. Hj.

Huzaemah T. Yanggo, MA.

2. Direktur Program Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta,

Bapak. Dr. H. Muhammad Azizan Fitriana, MA.

3. Ketua Program Studi (Prodi) Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana

Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta, Dr. Syarif Hidayatullah, S.S.I,

MA.

4. Bapak Prof. Dr. Jaih mubarok, MA. sebagai Dosen Pembimbing I yang

telah banyak memberikan masukan ilmu dan meluangkan waktunya

untuk memberikan bimbingan, arahan serta petunjuk dengan sabar

kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan Tesis ini.

vi

5. Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, MA sebagai Dosen Pembimbing II,

yang telah memberikan bimbingan dalam penulisan tesis ini. Semoga

Allah SWT meridhoinya.

6. Seluruh dosen Institut Ilmu al-Quran (IIQ) Jakarta, khususnya para

dosen program studi Hukum Ekonomi Syariah, yang telah dengan ikhlas

menuangkan ilmunya kepada penulis dan juga pemikiran sehingga

penulisan tesis ini dapat berjalan lancar dan diperbaiki dengan sebaik-

baiknya.

7. Seluruh staf dan karyawan, petugas perpustakaan dan seluruh civitas

akademik Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana Institut Ilmu Al-

Qur’an (IIQ) Jakarta yang telah membantu dari proses awal hingga akhir

penulisan Tesis.

8. Suami tercinta (Anis Fuadi) dan buah hati kami (Annisa Hayfa

Maryam). Keberadaan mereka merupakan anugerah besar yang

diberikan Allah SWT kepada penulis dan menjadi dorongan semangat

serta motivasi bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

9. Rasa hormat dan terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang

tua, bapak dan mamah tercinta, Saduni Abdullah (Bapak) dan Erni S

(Mamah) yang telah banyak memberikan dukungan, baik berupa

dukungan waktu, teanga, pikiran, dan dana dalam mengasuh, mendidik

dan mengajarkan penulis sejak dalam kandungan hingga sampai saat ini.

Kesabaran, keikhlasan, perhatian kasih sayang bapak dan mamah tidak

pernah habis bahkan bermunajat tanpa henti mendo’akan penulis agar

mendapatkan kesuksesan dunia dan akhirat terkhusus dalam

menyelesaikan studi. Penulis berharap, semoga Allah SWT berkenan

memasukkan mereka semua kelak ke dalam golongan shalihin dan

membangkitkan mereka bersama para shiddiqin dan para syuhada, serta

kepada seluruh adinda tersayang ( Ridha Rifani, Abdullah Ali Yafi,

vii

Laila Salsabila, dan M. Irsyad Al-hafiz) semoga Allah melancarkan

studinya dan mendapat ilmu yang bermanfaat.

10. Teman-teman dan sahabat seperjuangan di Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ)

Jakarta.

Penulis berdo’a semoga semua pihak yang telah berjasa, baik secara

langsung maupun tidak langsung, diberikan imbalan pahala yang melimpah

baik di dunia maupun akhirat. Pada akhirnya, penulis menyadari bahwa

penelitian ini belum sempurna, karena masih terdapat kekurangan dan

kelemahan scara teoritis, metodologi dan analisa. Oleh karena itu, dengan

segala kefaqiran dan ketulusna hati, penulis mengharapkan adanya saran, dan

koreksi dari berbagai pihak, demi peningkatan dan penyempurnaan

penelitian ini.

يلنعمالمولىونعمالنصيرولاحولولاقوةالاباللهك الوعمن االلهونحسب

Jakarta, 15 Dzulqaidah 1439H

28 Juli 2018

Penulis

viii

DAFTAR ISI

COVER DALAM …………………………………………………………. i

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................... ii

LEMBAR PENGESAHAN ……………………………………………… iii

PERNYATAAN PENULIS ........................................................................ iv

KATA PENGANTAR ................................................................................ v

DAFTAR ISI .............................................................................................. viii

PEDOMAN TRANSLITERASI ................................................................ xi

ABSTRAKSI .............................................................................................. xiii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1

B. Permasalahan .................................................................................... 20

1. Identifikasi Masalah ................................................................... 20

2. Pembatasan Masalah .................................................................. 20

3. Perumusan Masalah .................................................................... 21

C. Tujuan Penelitian .............................................................................. 21

D. Manfaat Penelitian ............................................................................ 22

E. Tinjauan Pustaka .............................................................................. 23

F. Metodologi Penelitian ...................................................................... 24

G. Sistematika Penulisan ....................................................................... 30

BAB II KAJIAN TEORI TENTANG PEMBIAYAAN SYARIAH

A. Pengertian Pembiayaan Syariah ....................................................... 33

B. Aspek hukum pembiayaan syariah

1. Pembiayaan dalam legal formal ................................................. 35

ix

2. Antara perikatan, Perjanjian, Wa’ad adan Akad ........................ 36

3. Asas-asas hukum perikatan dan perjanjian syariah .................... 44

4. Aplikasi wa’ad dan akad dalam pembiayaan syariah ................. 55

C. Syarat sah Pembiayaan Syariah ........................................................ 56

D. Macam-macam pembiayaan ............................................................. 64

E. Risiko Pembiayaan Syariah .............................................................. 60

F. Tujuan Pembiayaan .......................................................................... 63

G. Falsafah pembiayaan di bank syariah ............................................... 75

BAB III KAJIAN TEORI TERHADAP MUSYÂRAKAH

MUTANÂQISHAH

A. Pengertian Musyârakah Mutanâqishah ............................................ 77

B. Macam-macam Musyârakah ............................................................ 84

C. Hukum dan Dasar Hukum Musyârakah Mutanâqishah ................... 94

D. Ikhtilaf Ulama tentang Musyârakah Mutanâqishah ........................ 107

E. Rukun, Syarat Dan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah ............ 112

F. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Berbasis MMQ ................... 122

G. Wa’ad Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................ 125

H. Ijârah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................. 125

I. Konsep Kepemilikan Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ..... 127

J. Risiko Yang Timbul Dalam Musyârakah Mutanâqishah ............... 129

K. Berakhirnya Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................... 131

L. Keunggulan Musyârakah Mutanâqishah ........................................ 133

M. Kelemahan Akad Musyârakah Mutanâqishah ................................ 134

x

BAB IV GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH

KONGSI DI BANK MUAMALAT

A. Sejarah Perkembangan Produk PHSK di Bank Muamalat Indonesia

(BMI) ................................................................................................. 135

B. Ketentuan dan Persyaratan PHSK pada Bank Muamalat Indonesia . 137

C. Proses Pembiayaan dalam PHSK Di Bank Muamalat Indonesia ...... 141

D. Ijârah (Sewa) dalam Prosuk PHSK Pada Bank Muamalat Indonesia148

E. Status Kepemilikan dalam Produk PHSK Di Bank Muamalat

Indonesia ............................................................................................ 149

BAB V ANALISA PENELITIAN

1. Analisis Mengenai Penerapan Musyârakah Mutanâqishah Secara

Umum dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Di Bank

Muamalat Indonesia .......................................................................... 150

2. Analisis Permasalahan Penerapan Ijârah Sebagai Kegiatan Usaha

Bank dan Nasabah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah Di

Bank Muamalat Indonesia ............................................................... 161

3. Analisis Masalah Kepemilikan Sertifikat Yang Diatas Namakan

Nasabah Sebagai Tanda Bukti Kepemilikan Objek Pembiayaan .... 180

4. Analisis perbedaan murâbahah dan Musyârakah Mutanâqishah

pada Pembiayaan Hunian Syariah ................................................... 184

BAB VI PENUTUP

A. Kesimpulan ...................................................................................... 203

DAFTAR PUSTAKA

xi

PEDOMAN TRANSLITERASI

1. Konsonan

th : ط a : ا

zh : ظ b : ب

„ : ع t : ث

gh : غ ts : ث

f : ف j : ج

q : ق h : ح

k : ك kh : خ

l : ل d : د

m : م dz : ذ

n : ن r : ر

w : و z : ز

h : ه s : س

‟ : ء sy : ش

y : ي sh : ص

dh : ض

2. Vokal

Vokal Tunggal Vokal Panjang Vokal Rangkap

Fathah : a ا : â ي … : ai

Kasrah : i ي : î …و : au

Dhammah : u و : û

xii

3. Kata Sandang

a. Kata sandang yang diikuti alif-lam qamariyah ditranseliterasikan

sesuai bunyinya.

Contoh alif – lam qamariyah : البقرة : al-Baqarah.

b. Kata sandang yang diikuti alif-lam syamsiah ditransliterasikan sesaui

dengan aturan yang digariskan dii depan dan sesuai dengan bunyinya.

Contoh alif – lam syamsiyyah : الشمس : asy-syams.

c. Syaddah (tasydîd) ditranseliterasikan dengan menggandakan huruf

yang bertanda tasydîd baik di tengah kata, di akhir kata maupun pada

bacaan syamsiyyah.

Contoh: : âmannâ billâhi اباللهامن

d. Ta marbûthah apabila berdiri sendiri, waqaf atau diikuti oleh kata

sifat (na‟at), maka huruf tersebut dialihaksarakan menjadi “h”.

Contoh: : al-jâmi’ah al-Islâmiyyah تالإسلامیتالجامع

Adapun ta marbûthah yang diikuti atau disambung (washal) dengan

kata benda maka dialihaksarakan menjadi huruf “t”. Contoh:: al-âyat

al-kubrâ. الآیتالكبري

xiii

ABSTRAKSI

Tesis ini memaparkan penarapan musyârakah mutanâqishah pada

pembiayaan hunian syariah kongsi (PHSK) di Bank Muamalat. Penelitian ini

dilakukan secara yuridis normatif, menggunakan metode kuantitatif, dan

pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute

approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach).

Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa

kesesuaian prinsip hukum yang digunakan pada akad pembiayaan

musyârakah mutanâqishah, untuk mengkaji dan menganalisa bagaimana

penerapan akad ijarah di dalamnya serta bagaimana masalah kepemilikan

sertifikat obyek pembiayaan PHSK, dan untuk mengkaji serta menganalisa

akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah dalam akad pembiayaan

musyârakah mutanâqishah.

Hasil penelitian tesis ini menunjukkan bahwa musyârakah

mutanâqishah pada PHSK telah sesuai perundang-undangan namun terdapat

pergeseran-pergeseran yang terjadi sehingga belum memenuhi ketentuan

keputusan Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI)

No 1/DSN-MUI /X/2013 Tentang pedoman imlementasi musyârakah

mutanâqishah. Pergeseran tersebut adalah bank muamalat Indonesia

menggunakan prinsip syirkah al milk, sedangkan fatwa DSN-MUI

menyatakan bahwa prinsip syirkah dalam akad musyârakah mutanâqishah

adalah syirkah ‘inan. Penerapan ijarah pada musyârakah mutanâqishah

dalam PHSK telah sesuai karena sewa yang dilakukan nasabah adalah

terhadap barang hasil musyârakah mutanâqishah dan bukan milik sendiri.

Namun sebagai mitra bank, nasabah tidak memiliki hak yang sama denga

bank dalam penetapan harga sewa. Dalam hal kepemilikan pencantuman

nama nasabah dalam sertifkat juga dilakukan untuk mengefisiensikan proses

balik nama dan meghindari biaya ganda. Sebagai implikasi dari penerapan

prinsip-prinsip kehati-hatian, pihak bank akan selalu meminta jaminan

kepada setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan kepada bank syariah.

Jaminan yang berlaku dalam akad musyârakah mutanâqishah ini masih

berpedoman pada akad musyarakah karena dalam fatwa Dewan Syariah

Nasonal tentang Musyârakah mutanâqishah belum diatur secara spesifik.

Bahkan sampai ada yang tidak memiliki itikad baik sama sekali. Ketika

dalam keadaan yang demikian, bank syariah akan melakukan upaya

keselamatan dengan jalan musyawarah mufakat. Jika hal tersebut tidak

membuahkan hasil, maka pihak bank akan melakukan inovasi subyektif

pasif.diluar dari itu alternatif yang lain yaitu bank berdasarkan keputusan

dari pengadilan agama akan mengeksekusi benda jaminan melalui Kantor

Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

xiv

ABSTRACT

This thesis describes the application of musyârakah mutanâqishah on

Sharia Housing Financing (PHSK) in Bank Muamalat. This research is

conducted by normative juridical, using qualitative method, and approach

used is statutory approach (statuteapproach) and Conceptual approach

(conceptual approach).

The purpose of this study is to examine and analyze the conformity of

the legal principles used in the musyarakah mutanaqisah financing contract,

to examine and analyze how the implementation of ijarah contracts in it and

how the ownership of PHSK financing certificates, and to examine and

analyze the legal consequences in case of problem financing in the financing

agreement musyarakah mutanaqisah.

The result of this thesis research shows that musyârakah

mutanâqishah at PHSK has been in accordance with the legislation but there

are shifts that have not yet fulfill the decision of the National Shari'ah

Council of the Council of Ulama Indonesia (DSN-MUI) No.01 / DSN-MUI /

X / 2013 on Implementation Guidelines Musyârakah Mutanâqishah. The

shift is Bank Muamalat Indonesia using the principle of syirkah almilk, while

the fatwa of DSN-MUI states that syirkah principle in akad musyârakah

mutanâqishah is syirkah 'inân. Implementation of ijara on musyârakah

mutanâqishah in PHSK has been appropriate because the lease made by the

customer is on musyarakah products and not own goods. But as a bank

partner, customers do not have the same rights as banks in the determination

of rental rates. In the case of ownership, the inclusion of the customer's name

in the certificate is also made to streamline the process behind the name and

avoid the double cost. As an implication of the application of prudential

principles, the bank will always ask for guarantee to every customer who

apply for financing to sharia bank. The guarantee that is valid in this

musyarakah mutanaqisah contract is still based on the musyarakah contract

because in the National Shariah Council Fatwa concerning Musyarakah

mutanaqisah has not been regulated specifically. Even until there is no good

faith at all. When in such circumstances, Islamic banks will make rescue

efforts by way of consensus mufakat. If it does not work then the bank will

do a passive subjective innovation. Outside of that other alternative is the

bank based on the decision of the religious court will execute the collateral

object through the State Wealth Service Office and Auction (KPKNL).

xv

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Rumah atau tempat tinggal merupakan suatu kebutuhan

primer dan hak dasar manusia.Selain itu, juga merupakan tempat

untuk melakukan berbagai aktifitas yang dibutuhkan oleh semua

orang seperti tempat untuk tidur, makan, tempat berkumpulnya

keluarga dan lain sebagainya.Hak bertempat tinggal ini harus

dipenuhi negara sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang-

Undang Dasar 1945.1 Permintaan akan pemilikan rumah dari tahun ke

tahun pun terus mengalami peningkatan yang signifikan mengikuti

dengan meningkatnya jumlah penduduk baik di perkotaan maupun di

pedesaan.

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia

memiliki kekurangan rumah sebanyak 13,6 juta unitatau 70% di atas

data Kementrian Perumahan Rakyat yaitu 8,1 juta unit rumah. Dari

data BPS disebutkan bahwa dari 240 juta penduduk Indonesia yang

terdiri dari 61 juta rumah tangga, sejumlah 22% atau sebanyak 13,6

juta rumah tangga tidak memiliki rumah. Sebagian besar yang tidak

memiliki rumah layak huni ini masih bertempat tinggal di daerah

1Menurut UUD 1945 pasal 28H ayat (1), bahwa “setiap orang berhak hidup

sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan

sehat serta berhak memperoleh layanan kesehatan.” Kata bertempat tinggal menunjuk pada

kata rumah yang diartikan sebagai bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau

hunian dan sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta

menjadi aset bagi pemiliknya (Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan Pemukiman)

2

kawasan penghijauan milik pemerintah, rumah mertua, mengontrak

atau menyewa rumah.2

Dalam upaya melaksanakan amanat UUD 1945, Negara atau

Pemerintah berkewajiban memfasilitasi masyarakat, khususnya

masyarakat berpenghasilan rendah, agar mampu memiliki rumah

layak huni dan harga terjangkau.Pemerintah melalui Kemenpera terus

berusaha mengangkat daya beli masyarakat dengan menyediakan

melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan.3

Dalam hal ini, lembaga perbankan syariah sebagai lembaga

intermediary yang berbasis syariah memiliki tantangan yang besar

untuk bisa mengakomodir kebutuhan nasabahnya termasuk melayani

pembiayaan di bidang perumahan. Dengan diberlakukannya UU No.

7 Tahun 1992 tentang Perbankan dan sebagaimana telah diubah

dengan UU No. 10 Tahun 1998, menandai adanya kesepakatan rakyat

dan Bangsa Indonesia untuk menerapkan Dual Banking Sistem atau

sistem perbankan ganda. Sistem perbankan ganda yaitu sistem

perbankan konvensional yang berbasiskan bunga dan sistem

perbankan berdasarkan syariah Iskam yang menggunakan prinsip bagi

hasil dan bebas dari bunga.4

Tanggal 16 Juli Tahun 2008, Pemerintah bersama DPR

mengesahkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang

Perbankan Syariah. Undang-Undang ini, menunjukkan semakin

mantapnya kesepakatan rakyat dan Bangsa Indonesia dalam

menjalankan sisem perbankan syariah dalam kegiatan ekonomi

2

Siti Nurasyah D., “Kekurangan Rumah Diprediksi Semakin

Besar”.Http://Bataviase.Co.Id/Node697423 3 Indo Pos, “Strategi Pemerintah Meningkatkan Daya Beli Masyarakat Terhadap

Perumahan”, http://bataviase.co.id/detailberita-10536536, diunduh 6 juni 2016 4 Widyarningsih, et, al., Bank dan Asuransi Iskam di Indonesia, (Jakarta: Kencana

Prenada Media, 2005), h. 1

3

nasional. Berdasarkan data tahun 2009, Indonesia adalah negara

dengan jumlah bank dan lembaga keuangan yang berlandaskan

sistem syariah terbanyak di dunia. Hal ini terbukti dengan hadirnya 33

bank, 46 lembaga suransi, dan 17 mutual fund yang menganut sistem

syariah.5 Sedangkan terkait lembaga perbankan syariah, dalam catatan

OJK 2015, tercatat 2458 jaringan kantor bank syariah yang memiliki

12 Bank Umum Syariah (BUS), 22 Unit Usaha Syariah (UUS) dan

162 Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS).6

Bank syariah merupakan salah satu bentuk dari perbankan

nasional yang mendasarkan prinsip operasionalnya pada syariat

(hukum) Iskam. Bank syariah dikembangkan sebagai lembaga bisnis

keuangan yang melaksanakan kegiatan usahanya sejalan dengan

prinsip-prinsip dasar ekonomi Iskam. Tujuan ekonomi Iskam bagi

bank syariah tidak hanya terfokus pada tujuan komersial, tetapi juga

perannya dalam memberikan kesejahteraan secara luas bagi

masyarakat. Fungsi sosial yang terdapat pada bank syariah diharapkan

akan memperlancar alokasi dan distribusi dana sosial yang

dibutuhkan oleh masyarakat7.

Sebagai lembaga intermediary keuangan, bank syari‟ah

memiliki kegiatan utama berupa penghimpunan dana dari masyarakat

melalui simpanan dalam bentuk giro, tabungan, dan deposito yang

menggunakan prinsip wadi‟ah yad dlamanah (titipan), dan

mudhârabah (investasi bagi hasil). Kemudian menyalurkan kembali

dana tersebut kepada masyarakat umum melalui pembiayaan dalam

5 Muhammad Syafii Antonio, disampaikan dalam “Seminar Rekontruksi Pemikiran

Ekkonomi Syariah dan Implementasinya” bertempat di Bale Rumawat Padjajaran, Rabu

(18/02/2009) sebagaimana yang ditulis dalam website resmi Universitas Padjajaran,

http://www.unpad.ac.id/archives/5210 6 Statistik Perbankan Syariah, April 2015. http://www.ojk.go.id

7 Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, (Bandung: Pustaka Setia, 2013),

h. 2013

4

berbagai bentuk skim, seperti skim jual beli/al-ba‟i (murâbahah,

salam, dan istishna), sewa (ijârah), dan bagi hasil (musyârakah dan

mudhârabah), serta produk pelengkap, yakni fee based service,seperti

hiwalah (alih utang piutang), rahn (gadai), qard (utang piutang),

wakalah (perwakilan, agency), kafalah (garansi bank).8

Kontrak pada perbankan syariah memiliki sejumlah perbedaan

mendasar dibandingkan dengan kontrak perbankan konvensional.

Bank syariah membatasi transaksinya yang harus bebas dari bunga

(riba), gharar, dan maysir. Produk bank syariah secara umum

menerapkan prinsip bagi hasil, jual-beli dan sewa/jasa, karena dalam

ekonomi Iskam yang menjadi dasar operasional bank syariah,

pengenaan bunga pada pemberian pinjaman uang tidak diperkenankan

tidak terkecuali pada produk untuk kepemilikan rumah.

Pertumbuhan pembiayaan pada BUS tahun 2015 tercatat

sebesar 4,1% melambat dibandingkan tahun sebelumnya sebesar 8,1%,

terutama dikarenakan tekanan ekonomi yang masih berlangsung dan

strategi bank yang lebih berhati-hati dalam penyaluran dana.

Sedangkan untuk pertumbuhan pembiayaan pada kelompok UUS

meningkat dari 10,4% menjadi 14,9%.9

8Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di Indonesia, (Jakarta: Pustaka

Utama Grafiti, 2003), edisi IV, h.59-61, Tim Bank Syari‟ah Mandiri, Apa dan Bagaimana

Bank Syari‟ah, (Jakarta: BSM Cab. Meruya, 2005), hlm. 14-15. 9Laporan Perkembangan Bank Syariah, OJK, 2015

5

Sumber: Laporan Perkembangan Keuangan Syariah, OJK 2015

Dilihat dari jenis akadnya, secara umum penyaluran

pembiayaan yang disalurkan BUS-UUS sepanjang tahun 2015 masih

didominasi oleh pembiayaan murabahah, yang mencapai 57,3% dari

total pembiayaan, sedikit mengalami penurunan dibandingkan tahun

sebelumnya yang mencapai 58,9%. Porsi terbesar kedua adalah

pembiayaan akad musyarakah yang meningkat dari 24,76% menjadi

28,5% pada tahun 2015. Hal ini terjadi karena beberapa bank syariah

sudah meluncurkan beberapa produk baru berbasis akad musyarakah,

diantaranya produk Musyarakah Mutanaqisah (MMQ). Sementara pada

BPRS porsi akad murâbahah juga masih mendominasi yang mencapai

77,9% dari keseluruhan pembiayaan BPRS, turun dari 79,23% pada tahun

2014.

Dari sisi jenis usaha, selama tahun 2015 pembiayaan terbesar

dimiliki oleh kelompok pembiayaan untuk rumah tinggal dengan

komposisi 20,38%. Nilai ini sedikit meningkat dari tahun sebelumnya

yang hanya sebesar 19,68%.10

10

Laporan Keuangan Perbankan Syariah, OJK, 2015.

6

Pembiayaan pemilikan rumah dengan prinsip syariah, yang

kini lebih dikenal dengan sebutan pembiyaan rumah iB (Iskami

Banking), mulai digemari banyak pencari rumah.Sebabnya karena 2

(dua) hal ; Pertama, masyarakat belajar dari kezaliman tingginya

tingkat suku bunga pembiayaann rumah bank konvensional ketika

krisis moneter melanda Indonesai di tahun 1998. Saat itu suku bunga

melonjak tajam sampai 60%, Kedua, sifat angsuran pembiayaan

rumah iB menggunakan flat rate atau angsuran tetap sampai akhir

masa pembiayaan (dengan pembiayaan murabahah). Bahkan Karim

Business Consulting meyakini Indonesia akan menjadi pemain utama

dan menjadi yang terbesar dari lima besar keuangan syariah global

dua dekade mendatang. Pada 2023, Indonesia diperkirakan memimpin

industri keuangan syariah global dengan total asset mencapai 8,6

triliun dolar AS. Sementara perbankan syariah mencapai 1.597 triliun

dolar AS.11

Selain itu, Pembiayaan kepemilikan rumah pada bank

syariah terdapat perbedaan dengan kredit kepemilikan rumah yang

dilakukan bank pada umumnya.

Ada tiga akad pembiayaan yang digunakan oleh bank syari‟ah

yang dapat menjadi pilihan bagi nasabah dalam pemilikan rumah

secara syariah yaitu akad murâbahah, akad ijarah muntahiyyah

bittamlik, dan akad musyarakahmutanaqisah. Dari tiga akad tersebut,

akad yang paling umum dan banyak digunakan pada bank syariah

yaitu akad murâbahah.

Namun dalam prakteknya, akad murâbahah ini memiliki

kelemahan, diantaranya akad murâbahah merupakan penjualan

11

Agisa Muttaqien, Pembiayaan Pemilikan Rumah Dengan Akad Musyarakah

Mutanaqisah Pada Bank Muamalat Indonesia (Studi Kasus: Produk Pembiayaan Hunian

Syari‟ah kongsi [PHSK]), Skripsi, Depok, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Juli 2012,

h. 4

7

barang dengan mengambil sejumlah keuntungan atas barang tersebut

yang dilakukan secara mengangsur.Pembayaran harga barang kepada

bank kurang fleksibel karena jual beli dilakukan dengan jangka waktu

yang lama, kurang lebih sepuluh tahun (10 tahun).Selain itu, Akad

murâbahah juga kurang sesuai jika diterapkan dalam hal pembiayaan

rumah milik pribadi.Akad murâbahah tidak bisa digunakan oleh bank

dalam rangka pembiayaan rumah yang status kepemilikannya sudah

ada terlebih dahulu di tangan nasabah.

Konsep bagi hasil dengan menonjolkan aspek keadilan,

keseimbangan dan tanggung jawab dimana sistem tersebut saling

menguntungkan bagi kedua belah pihak, menimbulkan masyarakat

mengakui kredibilitas bank syariah.12

Bagi bank syariah, baik secara

parsial maupun simultan, sistem bagi hasil memiliki pengaruh yang

kuat dan signifikan terhadap pendapatan bank syariah.13

Saat ini

produk pembiayaan berbasis murâbahah dan produk pembiayaan

berbasis musyârakah menjadi core product yang mendominasi

produk-produk pembiayaan bank syariah.14

Inovasi produk merupakan kunci perbankan syariah untuk

lebih kompetitif dan lebih berkembang dengan cepat sesuai dengan

kebutuhan masyarakat.15

Keberhasilan sistem perbankan syariah

bergantung pada kemampuan bank-bank syariah menyajikan produk-

12

Syafarudin Alwi, Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, (Yogyakarta:

Republika, 2013), h. 2 13

Zaenudin Dan Yoshi Erlina, Pengaruh Pembiayaan Mudhârabah dan

Musyârakah Terhadap Pendapatan Bank Syariah, Jurnal Ilmu Ekonomi Syariah, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2013) 14

Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang

Ciputat. Tanggal 11 November 2015 15

Suryani, Disertasi, “Inovasi dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya

Organisasi Orientasi Pasar dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).

8

produk yang menarik, variatif,16

kompetitif dan memberikan

kemudahan transaksi, sesuai dengan kebutuhan masyarakat.17

Pembiayaan musyarakah mutanaqisah memiliki keunggulan

dalamkebersamaan dan keadilan, baik dalam berbagi keuntungan

maupun resikokerugian, sehingga dapat menjadi alternatif dalam

proses kepemilikan asset(barang) atau modal. Dalam Fatwa Dewan

Syari‟ah Nasional No.73/DSN-MUI/XI/2008 tentang musyarakah

mutanaqisah, yang dimaksud dengan musyarakah mutanaqisah

adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset (barang)atau

modal salah satu pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian

secarabertahap oleh pihak lainnya.

Meskipun kebolehan dan teknis musyârakah mutanâqishah

telah dinyatakan dalam fatwa DSN MUI dalam Fatwa No.73 tahun

2008, namun dalam praktiknya, pembiayaan musyârakah

mutanâqishah ini belum begitu banyak digunakan (terkusus pada

pembiayaan Pemilikan rumah tinggal), sehingga Bank Indonesia

mendorongpenggunaan akad ini pada tahun 2013 secara lebih masif.

Oleh karenaitu, Bank Indonesia (BI) mengeluarkan surat edaran (SE)

nomor 14/33/DPbS tentang penerapan kebijakan produk pembiayaan

kepemilikanrumah atau KPR dan kendaraan bermotor bagi bank

umumsyariah dan unit syariah. Kebijakan yang disebut LTV atau

16

Cecep Maskanul Hakim menyatakan bahwa dalam menciptakan dan

mengembangkan poduk perbankan syariah biasanya menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu

pendekatan akomodatif dan asimilatif. Pendekatan akomodatif dilakukan dengan mengadopsi

produk produk perbankan konvensional yang kemudian dimasukkan nilai-nilai Iskam

sedangkan pendekatan asimilatif berupaya menjadikan bank Iskam sebagai sebuah entitas

tersendiri dalam produk tersebut dengan menunjukkan jati diri khasnya. Lihat, Cecep

Maskanul Hakim, Belajar Mudah Ekonomi Iskam: Catatan Kritis Terhadap Dinamika

Perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia, (Tangerang, Shuhuf Media INsani, 2011),

158-172 17

Suryani, Disertasi, “Inovasi Dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya

Organisasi Orientasi Pasar Dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).

9

FTV(finance to value) dalam perbankan syariah itu diperuntukkan

bagipembiayaan pemilikan rumah (KPR) tipe lebih dari 70 meter

persegi.“FTV paling tinggi 70 persen untuk KPR lebih dari 70 meter

persegidengan akad murâbahah. FTV paling tinggi 80 persen untuk

pembiayaanKPR dengan akad musyarakah mutanaqisah (MMQ)

danijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) akan diterapkan pada

bulanApril 2013.9 Ini berarti bahwa musyârakah mutanâqis}ah akan

menjadipilihan yang menarik bagi lembaga keuangan syariah di

Indonesia.

Dalam hal pembiayaan pemilikan rumah, banyak pula

masyarakat yang membutuhkan pembiayaan atas rumah yang sudah

dipesan pada developer (pihak ke-3 (tiga) dengan cara pembayaran

uang muka, namun sejalan dengan waktu, ia membutuhkan dana

untuk membayar uang sisa pelunasan. Oleh karena itu, dibutuhkan

akad lain yang sesuai dan tidak bertentangan dengan syariah yaitu

akad musyârakah mutanâqishah.18

Akad ini merupakan akad yang

berbasis kemitraan/kerjasama dengan prinsip bagi hasil.19

Produk terbaru dalam pembiayaan perumahan di bank syariah

adalah Pembiayaa Hunian Syariah Kongsi (selanjutnya disebut

PHSK) adalah dengan akad Musyârakah mutanâqishah20

(selanjutnya

18

Ardhi Fajruka, Perbandingan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah dan

Murâbahah Untuk Pembiayaan Perumahan Syariah Pada Bank Syariah Di Indonesia,

Skripsi, (Depok: Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2011), h. 6-7 19

Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, h. 28 20

Berasal dari kata naqasha.Naqasha berarti berkurang atau

mengecil.Mutanâqishah dalam hal ini berarti penyusutan modal milik bank karena

dibayar/dibeli oleh nasabah dengan cara diangsur. Namun jika dilihat dari sisi nasabah,

jumlah barang modal bertambah karena membeli barang modal milik bank secara berangsur.

Sehingga dari nasabah akad ini disebut musyârakah ziyadah. Lihat Maulana Hasanudin dan

Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group,

2012), h. 60. Sedangkan dalam buku Understanding Iskamic Finance, dikenalkan dengan

istilah “musyarakah menurun”, lihat Muhammad Ayub, Understanding Iskamic Finance,

(Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2007), h. 516

10

disebut MMQ). Musyârakah mutanâqishah merupakan akad turunan

musyârakah pada produk pembiayaan. Dengan kata lain, musyârakah

mutanâqishah adalah inovasi dari akad musyârakah. Akad ini

merupakan akad yang berasaskan pembiayaan ekuiti.21

Dalam MMQ

penyertaan (sharing) Badan Usaha Syariah (selanjutnya disebut BUS)

dan Unit Usaha Syariah (selanjutnya disebut UUS) tidak lebih dari

80% dari harga perolehan rumah.Produk MMQ memungkinkan

adanya penurunan harga (repricing) pada saat pembiayaan berjalan

memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk

tersebut menjadi lebih kompetitif.22

Akad ini sudah terlebih dulu digunakan di negara Timur

Tengah sejak tahun 1995.Akad ini mulai dirumuskan dan

diperkenalkan oleh ulama pada abad XXM (tepatnya pada tahun

1997) yang dibahas oleh Majma‟ alfiqhi.23

Inovasi akad ini menjadi

diskusi yang belum berujung, baik dikalangan akademisi maupun

praktisi.24

Najih Hammad dan Muhammad Ali al-Qari berpendapat

bahwa musyârakah mutanâqishah bersumber pada syirkah-milk yang

diikuti secara paralel dengan akad jual beli (al-bai‟).25

Abd al-Razaq

21

Akad / kontrak yang melibatkan perkongsian risiko dan imbal hasil. Mohd

Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011. Pembiayaan

Perumahan Secara Iskam di Malaysia Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah

Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB).Artikel ekonomi slam. 22

Berdasarkan Surat Edaran (Se) Nomor 14/33/Dpbs Tanggal 27 November 2012

Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kpemeilikan Rumah dan Pembiayaan

Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah da unit Usaha Syariah 23

Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62

lihat Kamal Taufiq Muhammad Hathab, al-Musyârakah al-Mutanâqishsah ka Adah Min

Adawât al-Tamwîl al-Islâmi, Dalam Dirasat Iqtishadiyah al-Iskamiyah ( Jeddah: Al-Bunuk

al-Iskami litanmiyah al-Ma‟hadal-Iskami Li al-Buhuts Wa al-Tadhrib, 2003), vol X, h. 19 24

Wangsawidaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: Gramedia, Pustaka Utama,

2012), h. 78 25

Pertama, antara nasabah dengan bank melakukan akad musyarakah dengan

masing-masing menyertakan harta untuk dijadikan modal usaha. Hal ini merupakan syirkah

11

al-Haiti (1998), menurutnya musyârakah mutanâqishah bersumber

pada akad mudhârabah. Dalam pandangan al-Haiti, hakikat

musyârakah mutanâqishah adalah penyerahan harta dari pihak bank

(sebagai shohib al-mâl) kepada nasabah (sebagai mudhârib) untuk

dijadikan modal usaha, dan nasabah membagi keuntungan kemudian

mengembalikan modal usaha secara berangsur, sehingga seluruh

modal pada akhirnya menjadi milik nasabah (al-muntahiya bit

tamlik).26

Menurut pandangan lain, yaitu pendapat Syabir (1996) yang

menyatakan bahwa musyârakah mutanâqishah terdapat tiga akad

yang secara paralel, yaitu akad syirkah „inan, wa‟ad dan ba‟i.27

Pada tahun 2006 akad musyârakah mutanâqishah

diperkenalkan ke lembaga perbankan Malaysia. Kemudian Indonesia

pada tahun 2008 baru dikeluarkan fatwa DSN-MUI yang terkait

musyârakah mutanâqishah, yaitu Fatwa Dewan Syariah Nasional

(selanjutnya disebut DSN) No. 73/DSN-UI/XI/2008. Dalam MMQ

berlaku juga Fatwa DSN No. 08/DSN-MUI/IV/2000 Tentang

Pembiayaan Musyarakah yang para mitranya memiliki hak dan

kewajiban salah satunya adalah menanggung kerugian sesuai proporsi

masing-masing. Kemudian Fatwa DSN menyatakan juga bahwa

“Biaya perolehan asset Musyarakah menjadi beban bersama

sedangkan biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pembeli”.

Menurut Yeni S. Barlinti dalam disertasinya menjelaskan

bahwa fatwa ini muncul pada dunia perbankan syariah karena adanya

amwal (sebagai bagian dari syirkah milk-ikhtiari). Kedua, nasabah melakukan usaha dengan

modal bersama dan hasilnya dibagi sesuai kesepakatan; disamping itu, nasabah membeli

barang modal milik bank secara berangsur. Lihat Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok,

Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62 lihat juga Muhammad Musthafa Abruh Al-

Syinqithi, Dirâsah Syar‟iyyah Li Ahammi Al-„Uqud Al-Mâliyah Al-Mustahdatsah, (Madinah:

Maktabat al-Ulum wa al-Hikam, 2001), vol. 1, h.387 26

Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 63 27

Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 64

12

permohonan dari Bank Muamalat Indonesia, Bank Tabungan Negara

dan Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES).28

Dalam suratnya

kepada DSN, disampaikan bahwa BMI telah memperoleh pendapat

syariah dari Dewan Pengawas Syariah (DPS)-nya yaitu

“diperbolehkan/dapat diaplikasikannya skema musyârakah

mutanâqishah/diminishing musharaka untuk pembiayaan

kepemillikan rumah/properti.

Terkait itu pula BMI menyampaikan hal-hal untuk

dipertimbangkan oleh DSN dalam pembuatan fatwa tentang

musyârakah mutanâqishah, yaitu:29

1. Akad yang dilakukan ada dua yaitu:

a. akad musyârakah : dalam pembelian rumah/properti: secara

partnership (kerja sama antara bank dan nasabah)

b. akad ijarah :dalam hal bank menyewakan rumah/properti yang

ada bagian kepemilikannya kepada nasabah.

2. Obyek bagi hasil adalah ujroh/sewa yang diperoleh dari nasabah

3. Porsi/bagian yang menjadi hak nasabah dipergunakan oleh

nasabah untuk membayar cicilan pembelian rumah yang masih

menjadi bagian kepemilikan bank.

4. Besarnya ujroh/sewa dilakukan evaluai oleh bank, yang tertuang

dalam kesepakatan/perjanjian awal.30

28

Yeni S Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem

Hukum Nasional Di Indonesia”, Disertasi Doktor Universitas Indonesia, 2010, h. 155 29

Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli

2008 Untuk Dewan Syariah Nasional Sebagaimana Dikutip Dalam Disertasi Yeni S. Barlinti,

““Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di

Indonesia”, h. 155-156 30

Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli

2008 Untuk Dewan Syariah Nasional

13

Demikian pula, Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES)

mengajukan surat permohonan untuk mempresentasikan hasil

kajiannya mengenai akad musyârakah mutanâqishah.31

Akad musyârakah mutanâqishahsaat ini baru diaplikasikan

pada Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) dari Bank

Muamalat. Produk pembiayaan ini bertujuan untuk memfasilitasi

masyarakat dalam memiliki rumah berdasarkan prinsip-prinsip

syariah yang mulai diluncurkan pada bulan Juni tahun 2010.32

Pembiayaan dengan berbasis akad musyârakah mutanâqishah bersifat

langsung..33

Menurut Luluk Mahfudah, Direktur Korporasi Bank Muamalat,

produk pembiayaan ini memiliki keunggulan-keunggulan lain

dibandingkan produk pembiayaan lainnya antara lain nilai angsuran

yang tidak fluktuatif, tidak adanya penalti bagi yang melunasi lebih

awal, dan jangka waktu pengembalian yang panjang.34

Selain itu,

produk musyârakah mutanâqishah pada saat pembiayaan berjalan

memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk

tersebut menjadi lebih kompetitif.35

Akad ini bermanfaat ketika nasabah kekurangan modal tetapi

memiliki sumber potensial yang sementara belum dapat digunakan

(masih dalam bentuk piutang), sehingga melalui akad musyârakah

mutanâqishah, nasabah dapat memanfaatkan tawaran penyertaan

31

Lihat surat PKES No. 149/DE-PKES/IX/2008 tanggal 16 September 2008 kepada

DSN sebagaimana dikutip oleh Yeni S. Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah

Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di Indonesia”, h. 156 32

Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report. 33

Daud Vicary Abdullah dan Keon chee, Buku Pintar Keuangan Syariah, (Jakarta:

Zaman, 2012), h. 237 34

Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report 35

Berdasarkan Surat Edaran (SE) Nomor 14/33lDpbs Tanggal 27 November 2012

Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kepemilikan Rumah dan Pembiayaan

Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.

14

modal dari bank syariah. Produk dengan akad musyârakah

mutanâqishah juga memberikan manfaat bagi nasabah yang bisnisnya

potensial mampu menghasilkan surplus cashflow yang besar sehingga

diperhitungkan mampu mengurangi porsi kepemilikan modal secara

bertahap.36

Di bawah konsep ini, bank dan nasabah membuat suatu joint

funduntuk membeli suatu asset tersebut yang kemudian dimiliki

bersama oleh bank dan nasabah. Selanjutnya asset tersebut disewakan

kepada nasabah dengan harga sewa yang telah diperjanjikan. Dengan

bermaksud untuk memiliki asset tersebut pada akhir masa sewanya,

maka cicilan dana yang dibayar oleh nasabah merupakan dana sewa

dan dana sebagai kontribusi nasabah untuk menebus harga asset

tersebut.

Dengan demikian, kepemilikan bank atas asset tersebut makin

lama makin kecil dan kepemilikan nasabah makin lama makin besar.

Pada akhirnya bank tidak lagi memiliki bagian dalam nilai asset itu

sehingga nasabah menjadi pemilik penuh atas aset tersebut. Metode

ini sangat cocok untuk keperluan pembiayaan pembelian rumah dan

untuk digunakan sebagai alternatif cara mengganti kredit pembelian

rumah yang diberikan secara konvensional.37

Kajian terkait musyârakah mutanâqishah sedang menjadi

pembicaraan (diskusi) dikalangan akademisi. Kajian mengenai

pembiayaan berasas akad musyârakah mutanâqishah telah banyak

ditulis. Diantaranya kajian Ahmad Kameel Meera (2011) yang

36

Syafarudin Alwi, Memahami Sistem Perbankan Syariah: Berkaca Pada Pasar

Umar Bin Khattab, (Yogyakarta: Buku Republika, 2013), h. 105 37

Sutan Remi Sjahdeini, Perbankan Syariah ;Produk-Produk dan Aspek-Aspek

Hukumnya, (Jakarta: Kencana, 2014), h. 275

15

membandingkan produk berasaskan Bay‟ Bithaman Ajil dan

musyârakah mutanâqisah.38

Nurul Izzah binti Noor Zainan danAbdul GhafarIsmail (2013)

menyatakan bahwa produk musyârakah mutanâqishah merupakan

sistem yang paling memberi kesan dan menguntungkan kepada kedua

pihak sehingga produk ini menggantikan produk Bay‟ Bithaman Ajil

yang dikatakan banyak kontroversi dan lebih kepada penggunaan riba

dalam transaksiyang dilakukan.39

Namun demikian, walau telah memaparkan keunggulan-

keunggulan yang terdapat pada akad musyârakah mutanâqishah, akad

ini belum banyak diaplikasikan pada setiap bank syariah, dengan kata

lain pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah (MMq)

untuk pembiayaan pemilikan ruumah belum diimplementasikan

secara serentak oleh bank syari‟ah. Sejauh ini sebagian besar bank

syari‟ah masih mengaplikasikan akad murâbahah pada produk

pembiayaan untuk Kepemilikan Rumah Syariah.

Berdasarkan informasi yang penulis dapat dari praktisi

perbankan syari‟ah, diantaranya praktisi Bank Syari‟ah Mandiri dan

BNI Syari‟ah, belum diterapkannya skim musyârakah mutanâqishah

(MMQ) dikarenakan pihak bank masih harus mengkaji ulang secara

mendalam mengenai skim musyârakah mutanâqishah (MMQ)

sebelum memasarkan kepada nasabah. Pengkajian secara mendalam

yang dilakukan para praktisi bank syari‟ah bukan tanpa alasan, hal ini

didasari atas pandangan bahwa masih ada persoalan yang akan

38

http://Iskamfinancepro.files.wordpress.com/2007/12/Iskamic-homefinancing-

through-musyarakah-mutanaqishah-and-al-bai-bithaman-ajil-contracts-a comparative-

analysis.pdf, 10 mei 2008 diakses pada tanggal 30 oktober 2015 39

Izzah binti Noor ZainandanAbdul Ghaffar Ismail, Musyarakah Mutanaqishah:

Isu Dan Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan Ekonomi, Persidangan Kebangsaan

Ekonomi Malaysia Ke VIII (PERKEM VIII) “Dasar Awam Dalam Era Transformasi

Ekonomi: Cabaran dan Halatuju” Johar Bahru, 7-9 Juni 2013

16

muncul dari skim tersebut yang dianggap belum matang, sehingga

belum siap untuk diaplikasikan sebagai produk pembiayaan di bank

syari‟ah. Selain itu, pihak bank juga mempersiapkan hal-hal yang

menunjang berjalannya skim musyârakah mutanâqishah (MMQ)

baik dari SDM, sistem ataupun manajemennya.40

Sebagai inovasi akad yang baru, musyârakah mutanâqishah

tidak terlepas dari isu-isu permasalahan yang muncul seperti yang

menjadi kajian di kalangan akademisi. Dari beberapa kajian, kalangan

akademisi berpandangan bahwa adanya kesenjangan antara peraturan

dan ketentuan dalam hukum syariah dan praktek yang berjalan

dilapangan.

Sebagai contoh, bank syariah meminta jaminan dari nasabah

pada produk musyarakah. Padahal, mayoritas ulama sepakat bahwa

dalam mudhârabah dan musyârakah, pemilik modal (shâhib al-mâl)

tidak boleh meminta jaminan pada pengelola (mudhârib).Namun

dengan metode akomodatif-formalistik41

, dibolehkan / dapat meminta

jaminan, sehingga hal ini tidak berpengaruh pada hukum bolehnya

akad musyârakah mutanâqishah pada produk Pembiayaan Hunian

Syariah.

Dalam fatwa tersebut dinyatakan pada ketentuan akad bahwa

setelah selesai pelunasan penjualan, seluruh hishah bagian bank

40

Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang

Ciputat. 11 November 2015 41

Metode akomodatif-formalistik merupakan salah satu pendekatan asas dalam

akad bank syariah. asumsi dasar metode akomodatif adalah karena kesulitan menciptakan

manajemen bank ideal dalam mengimplementasikan akad syariah. Jika terdapat produk

syariah yang tidak dapat mengakomodir produk perbankan konvensional, maka menurut

metode ini produk syariah harus disesuaikan ke dalam produk perbankan.Adapun landasan

hukum bank syariah untuk mengembangkan metode akomodatif adalah dengan peraturan

perundang-undangan dan peraturan lainnya.Dua perundang-undangan yang sangat

berpengaruh terhadap perkembangan akad bank syariah yaitu UU No. 21/2008 amandemen

UU No. 10/1998 tentang perbankan dan UU No. 3/2004 tentang Bank Indonesia.

17

(sebagai syarik) beralih kepada syarik lainnya. Pada prakteknya, dari

awal dilaksanakannya akad, modal bersama (dalam hal ini rumah) di

atasnamakan nama nasabah.

Pemeliharaan asset dan resiko juga tentunya menjadi tanggung

jawab bersama. Dalam artikel “riba implicit”, Shofni (2012:9)

mengungkapkan bahwa produk pembiayaan kepemilikan rumah

khususnya yang berbasis akad musyârakah mutanâqishah terdapat

ketidak jelasan tanggung jawab atas pemeliharaan asset. Sering kali

terjadi lempar tanggung jawab antara nasabah dan perbankan

menyangkut tanggung jawab pemeliharaan asset. Bank berpendapat

bahwa pemeliharaan asset bukan termasuk tanggung jawab bank

karena bank hanya bertugas melakukan pembiayaan, terlebih karena

aset tersebut atas nama nasabah dari awal akad dan bank menganggap

kegiatan ini tidak menguntungkan.

Pada dasarnya, akad musyârakah mutanâqishah adalah akad

kerja sama dimana keuntungannya dibagi berdasarkan kesepakatan

dan kerugian ditanggung berdasarkan porsi modal masing-masing

pihak. Namun pada prakteknya, apabila nasabah mengalami

kemelesetann ekonomi, nasabah tidak dapat membayar uang sewa

yang merupakan keuntungan dari akad, maka uang tersebut dianggap

sebagai piutang oleh bank.Jika di kalangan nasabah, selain keraguan

nasabah atas akad tersebut, masih sedikitnya informasi dan

pengetahuan mereka terkait akad musyârakah mutanâqishah yang

diaplikasikan di bank syariah, khususnya pada produk pembiayaan

perumahan syariah.

Namun demikian, akad musyârakah mutanâqishah tetap

memiliki respon positif dari lembaga keuangan syariah. Oleh karena

itu, musyârakah mutanâqishah harus cukup memiliki payung hukum

18

untuk menguatkan dan melegalisasikan skim yang berjalan pada

lembaga keuangan.Lembaga perbankan syariah adalah industri ynag

tidak hanya terikat oleh peraturan hukum positif, namun juga tunduk

dengna hukum Iskam. Pelanggaran terhadap hukum Iskam diyakini

akan berakibat pada keburukan (mudhârat) di dunia dan akhirat.

Mengingat uniknya peraturan yang menjadi payung hukum

pada seluruh transaksi dalam perbankan syariah tersebut, penulis akan

membahas mengenai pengaturan akad musyârakah mutanâqishah

berdasarkan kajian teori dan peraturan yang ada yakni peraturan yang

bersumber dari hukum Islam dan hukum positif.

Menurut Peraturan Bank Indonesia PBI Nomor

10/17/PBI/2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah

dalam Bab II Pasal 2 ayat 1sampai 3 tentang perizinan atau pelaporan

produk yaitu: (1) Bank wajib melaporkan rencana pengeluaran produk

baru kepada Bank Indonesia (2) Produk sebagaimana dimaksud pada

ayat 1 merupakan produk perbankan yang diatur lebih lanjut dalam

surat edaran Bank Indonesia (3) dalam hal bank akan mengeluarkan

produk baru yang tidak termasuk dalam produk sebagaimana pada

ayat 3 maka bank wajib memperoleh persetujuan Bank Indonesia.

Pada tanggal 27 November 2012, Bank Indonesia

menerbitkakn Surat Edaran Bank Indonesia (seBI) nomor

14/33/DPbS kepada seluruh bank syariah (BUS & UUS) yang salah

satunya mengatur tentang ketentuan-ketentuan pelaksanaan KPR iB

pada bank syariah. Dalam SE tersebut dinyatakan tentang pokok-

pokok ketentuan operasionalisasi KPR iB diantaranya pada poin tiga

yang menulis terkait pembiayaan KPR iB dengan skim musyârakah

mutanâqishah.42

42

Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1

19

Dengan adanya Surat Edaran tersebut menguntungkan Bank

Syariah yang menggunakan skim musyârakah mutanâqishah pada

KPR i B . Dengan adanya SE ini secara hukum positif (UU. No. 21

tahun 2008 tentang Perbankan Syariah) justru semakin melegitimasi

penerapan Musyârakah mutanâqishah.43

Pada akad UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah

pasal yang membahas secara khusus mengenai produk pembiayaan

dengan akad musyârakah mutanâqishah memang belum terinci jelas.

Namun dengan melihat dan menganalisa unsur yang terdapat pada

akad musyârakah mutanâqishah yaitu persekutuan dan sewa-beli

secara umum terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(KUHP) atau Burgerlijk (BW)44

, POJK dan PBI.

Permasalahan dan isu-isu yang telah disebutkan di atas,

penulis menganggap adanya anggapan terjadi kesenjangan antara

hukum Iskam dan hukum positif di Indonesia baik anggapan itu dari

nasabah maupun dari bank syariah yang belum melakukan akad

musyârakah mutanâqishah.

Melihat permasalahan di atas penulis menganggap penting

untuk memaparkan / menjelaskan konsep hak kepemilikan,

pemeliharaan asset dan konsep sewa (ijarah) pada akad musyârakah

mutanâqishah perspektif hukum Iskam (dalam hal ini fatwa DSN-

MUI) dengan melakukan pendekatan (harmonisasi) terhadap hukum

positif yang berlaku di Indonesia (KUHPerdata, POJK, PBI, dan UU.

No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah)

43

Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1 44

R. Subekti, Aneka Perjanjian, cet. X, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014), h. 51

20

B. Permasalahan

1. Identifikasi Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah, maka dapat diidentifikasikan

beberapa masalah dalam penelitian ini, antara lain:

a. Dari awal akad musyârakah mutanâqishah, bukti kepemilikan

tanah dan bangunan yang tertuang dalam lembar perjanjian

diatasnamakan nama nasabah. Namun, pada obyek akad

diikuti akad ijarah/sewa oleh nasabah kepada bank.

b. Peraturan yang terkait konsep kepemilikan (perpindahan

kepemilikan) dan pemeliharaan asset pada akad musyârakah

mutanâqishah belum terinci jelas.

c. Distribusi resiko antara bank dan nasabah dianggap tidak adil

dalam produk pembiayaan KPR berbasis akad musyârakah

mutanâqishah.

d. Dengan adanya akad ijarah yang mengikuti pada akad ini,

maka pembayaran angsurang menjadi tidak tetap pada tiap

bulannya. Karena harga sewa akan berubah mengikuti nilai

rupiah atau harga pasar. Hal ini menjadi tidak jelas dan

kekhawatiran pada nasabah atau bank.

2. Pembatasan Masalah

Dari beberapa identifikasi masalah, untuk menghindari

pembahasan yang terlalu melebar dan kurang mengarah dari

pokok permasalahan yang sulit untuk mendapatkan satu

kesimpulan yang konkrit, maka dalam penelitian ini penulis

melakukan pembatasan pada perspektif hukum Iskam (Fatwa

DSN-MUI terkait) dan hukum positif (KUHPer, POJK, PBI,

Undang-Undang No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah).

21

3. Perumusan Masalah

Berdasarkan pembatasan masalah, maka rumusan masalah

yang akan dijawab dalam penelitian ini adalah

1. Bagaimana penerapan Akad Musyârakah mutanâqishah dalam

produk Pembiayaan Hunian Syariah kongsi dihubungkan

dengan hukum Iskam (fatwa DSN-MUI) dan hukum positif?

2. Bagaimana penerapan prinsip ijarah sebagai kegiatan usasha

bersama antara bank dan nasabah dalam produk PHSK di

Bank Muamalat Indonesia serta Konsep hak kepemilikan di

dalamnya?

3. Bagaimana akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah

dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah?

C. Tujuan Penelitian

Ada beberapa tujuan yang hendak dicapai melalui penelitian ini,

yaitu:

1. Untuk menjelaskan ketentuan hukum Iskam (Fatwa DSN-MUI

yang mengatur tentang musyarakah mutanaqishah) dan hukum

positif mengenai ketentuan dan peraturan musyârakah

mutanâqishah.

2. Untuk menjelaskan penerapan prinsip ijarah dan Konsep hak

kepemilikan serta pemeliharaan asset pada produk Pembiayaan

Hunian Syariah Kongsi di Bank Muamalat.

3. Untuk mengetahui akibat hukum jika terjadi pembiayaan

bermasalah dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah.

22

D. Manfaat Penelitian

Sejalan dengan tujuan penelitian, maka penelitian ini

diharappkan dapat bermanfaat bagi peneliti, civitas akademika, dan

para praktisi perbankan syariah.

Bagi peneliti, yang sedang menekuni bidang konsentrasi ilmu

syariah pada bidang studi ilmu agama Iskam di program pasca sarjana

Institut Ilmu al-Qur‟an Jakarta, melalui penelitian ini akan semakin

memperkaya dan memperdalam wawasan peneliti tentang Konsep

Hak kepemilikan, pemeliharaan aset dan distribusi resiko pada

pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah berdasarkan

hukum Iskam dan hukum positif.

Sementara bagi kalangan civitas akademika, penelitian ini

diharapkan dapat menambah informasi dan menumbuhkan minat

segenap civitas akademika untuk mengkaji model-model kasus

probelm penerapan hukum ekonomi syariah di masyarakat. Penelitian

ini dapat dijadikan penelitian selanjutnya yang serupa dan sedikit

banyak penelitian ini akan memberikan kontribusi bagi

pengembangan pengetahuan ilmiah di bidang hukum ekonomi

syariah dan penerapannya pada perbankan syariah.

Sedangkan bagi para praktisi perbankan syariah, hasil

penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai perbaikan dan

penyempurnaan praktik mengenai konsep pembiayaan dengan akad

musyârakah mutanâqishah di perbankan syariah.

E. Tinjauan Pustaka

Berdasarkan hasil penelusuran dan pengamatan kepustakaan

yang penulis lakukan, maka dapat dikemukakan bahwa telah ada

23

beberapa penelitian mengenai pembiayaaan pada bank syariah. Antara

lain dilakukan oleh:

1. Tesis yang berjudul “Tinjauan Jaminan Dalam Pelaksanaan

Pembiayaan Kepemilikan Rumah Berdasarkan Akad Musyarakah

Pada Bank Tabungan Negara Syariah (BTN) Cabang

Yogyakarta”, karya Laluk Budiharti S. Pada kajian ini, penelitian

dilakukan pada pembiayaan pemilikan rumah berdasarkan akad

musyârakah yang dilakukan pada Bank Tabungan Negara.

Sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis adalah terkait

dengan pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad musyârakah

mutanâqishah pada Bank Muamalat Indonesia.

2. Tesis yang berjudul “Musyârakah mutanâqishah dan

penerapannya dalam transaksi keuangan syariah

kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia45

, karya

Rahmatul fadhil, IIQ Jakarta. Pada tesis ini menganalisa

penerapan akad musyârakah mutanâqishahpada pembiayaan pada

umumnya dan hanya dari perspektif fatwa DSN-MUI No. 73

Tahun 2008 sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis

adalah menjelaskan bagaimana penerapan pembiayaan pemilikan

rumah yag berbasis musyârakah mutanâqishah dengan melakukan

pendekatan (harmonisasi) hukum Iskam dengan hukum positif

yang terkait.

3. Artikel ekonomi Iskam, “ Pembiayaan Perumahan Secara Iskam

Di Malaysia Analisi Kelebihan Produk Berasaskan Musyarakh

Mutanaqishah Di Kuwait Finance House Malaysia Berhad

45

Rahmatul Fadhil, “Musyarakah Mutanaqishah dan penerapannya dalam

transaksi keuangan syariah kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia, Tesis,

Institut Ilmu al-Qur‟an, 2015

24

(KFHMB)”46

karya Mohd. Sollehudin Shuib, Ahmad Azam

Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011.

4. Jurnal ekonomi syariah, musyârakah mutanâqishah: isu dan

cabaran, kesan terhadap pembangunan ekonomi”, karya Izzah

binti Noor Zainan dan Abdul Ghafar Ismail, 2013.

F. Metode Penelitian

1. Jenis dan Pendekatan Penelitian

a. Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah deskriptif analitis yaitu

penelitianlapangan dengan teknik pendekatan penelitian

kualitatif.Data yangdiperoleh bersumber dari hasil

pengamatan, hasil wawancara, hasilpemotretan, analisis

dokumen, catatan lapangan, disusun peneliti di

lokasipenelitian, tidak dituangkan dalam bentuk dan angka-

angka. Hasilanalisis data berupa pemaparan mengenai situasi

yang diteliti yangdisajikan dalam bentuk uraian naratif yang

lebih mementingkan proses daripada hasil. Hakikat pemaparan

data pada umumnya menjawabpertanyaan-pertanyaan

mengapa dan bagaimana suatu fenomena terjadi.47

Penelitian

bertujuan menggambarkan atau mendeskripsikan secara

menyeluruh tentang musyârakah mutanâqishah pada

pembiayaan pemilikan rumah dari segi hukum Iskam dan

hukum positif.

46

Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad

Taqiyudin,.“Pembiayaan Perumahan Secara Iskam Di Malaysia Analisis Kelebihan Produk

Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad

(KFHMB)”. Artikel Ekonomi Slam., 2011. 47

Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosda

Karya 2002), h. 8.

25

Penelitian deskriptif kualitatif yang dilakukan penulis

untuk mendapatkan data-data terkait materi tesis ini dengan

cara melakukan observasi langsung ke tempat obyek

penelitian, untuk melakukan wawancara dan pengambilan

dokumen-dokumen terkait. Dalam penelitian ini, penulis

menggunakan metode observasi yaitu wawancara atau

intervieuw, dengan cara Tanya jawab langsung dengan

menggunakan pedoman wawancara terstruktur guna

mendapatkan keterangan yang berhubungan dengan

permasalahan yang diteliti.

b. Pendekatan Penelitian

Pendekatan pada penelitian ini adalah menggunakan

pendekatan yuridis empiris yaitu menggunakan studi kasus hukum

empiris berupa perilaku hukum masyarakat. Pokok kajiannya

adalah hukum yang dikonsepkan sebagai perilaku nyata(actual

behavior)sebagai gejala social yang sifatnya tidak tertulis, yang

dialami setiap orang dalam hubungan hidup bermasyarakat.

Sumber data penelitian hukum empiris tidak bertolak pada hukum

positif tertulis, melainkan hasil observasidilokasi

penelitian.48

Sehingga pada penelitian ini menggunakan

pendekatan studikasus pada Bank Muamalat Indonesai terkait

dengan konsep pemilikan pada pembiayaan hunian syariah

berbasis musyarakah mutanaqishah.

2. Tehnik Pengumpulan Data

Data yang diperlukan dalam penelitian ini meliputi data primer dan

data sekunder.

48

Abdulkadir Muhammad, Hukum dan penelitian hukum, (Bandung:PT. Citra

Aditya Bhakti, 2004), h. 52

26

a. Data Primer

Merupakan data yang langsung diperoleh dari sumber yang

bersangkutan.49

Dalam penelitian ini data primer diperlukan

untuk mengetahui konsep pemilikan rumah dan distribusi

resiko pada pembiayaam hunian syarian berbasis musyarakah

mutanashah di Bank Muamalat Indonesia yag akan diperoleh

melalui wawancara dengan praktisi Bank Muamalat dan Pakar

ahli di bidang pembiayaan berbasis musyarakah mutanaqishah.

Penulis melakukan wawancara dengan Bapak Yayat Taryadi

selaku , dan Bapak Abi Adiyat Fitrachman sebagai Relationship

Manager Corporate Asset Quality Management Division PT. Bank

Muamalat Indonesia. Adapun pedoman wawancara sebagai

berikut:

1) Kapan musyarakah mutanaqishahmulai diterapkan pada

pembiayaan KPR iB muamalat ?

2) Bagaimana cara BMI memantau pembiayaan MMQ pada

PHSK?

3) Bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan hunian syariah

berbasis MMQ pada Bank Muamalat Indonesia?

4) Bagaimana aplikasi musyarakah muanaqishah pada

pembiayaan hunian syariah kongsi?

5) Bagaimana prosedur mekanisme MMQ pada PHSK di BMI?

6) Adakah perbedaanmendasar pembiayaan hunian syariah

berbasis murabahah dengan musyarakah mutanaqishah? Jika

ada, mohon jelaskan!

7) Bagaimana aplikasi ijarah terhadap aset pembiayaan hunian

syariah berbasis musyarakah mutanaqishah? Adakah batasan

pihak yang boleh menyewa aset (obyek akad) tersebut?

8) Bagaimana cara menetapkan keuntungan / margin untuk bank

(dalam hal ini biaya sewa/ijarah) dalam pembiayaan MMQ?

49

Sri mamudji, dkk, Metode Penelitian dan Penulisn Hukum, ( Jakarta: Badan

Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005), h. 29

27

9) Bagaimana aplikasi jual –beli pada pembiayaan hunian syariah

berbasis MMQ?

10) Bagaimana status pemilikan aset serta pembiayaan hunian

syariah berbasis MMQ sebelum lunas dan setelah lunas?

11) Bagaimana menurut bapak tentang akta perjanjian MMQ yang

didalamnya tercantum porsi kepemilikan aset kedua pihak dan

sertifikat hak milik yang di atasnamakan nasabah? Jika terjadi

sengketa kedudukan mana ang lebih kuat?

b. Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang diperoleh dari

kepustakaan.50

Akan diperoleh melalui studi puska sebagai

pendukungdata primer, berupa dokumentasi dan pustaka.

Melalui studi dokumentasi dan pustaka ini diharapkan akan

diperoleh data-data yang terkait dengan kerangkateori

penelitian ini. Adapun buku sekunder diperoleh dari:

1) Buku yang berkaitan dengan Pembiayaan Syariah yaitu:

Buku yang ditulisMuhammad Syafi‟iAntonio, Bank

Syariah Dari Teori Ke Praktek, 2001, buku yang ditulis

Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di

Indonesia, 2003, buku yang ditulis Muhammad,

Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, 2005, buku yang

ditulis SyamsulAnwar, Hukum Perjanjian Syariah: Studi

tentang Teori Akad dalam Fikih Muamala, 2007,buku yang

ditulis Z Wangsawidaja, Pembiayaan Bank Syariah,

2012,buku yang ditulis Sutan RemiSjahdeini, Perbankan

Syariah;Produk-Produk dan Aspek-Aspek Hukumnya,

2014.

2) Buku yang berkaitan dengan musyarakah

mutanaqishah:Buku yang ditulis Maulana Hasanudin dan

Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, 2012,

buku yag ditulis oleh Al-Faqih Abul Wahid bin Ahmad bin

Muhammad Ibnu rusyd, Bidayatu al-Mujtahid wa Nihayatu

al-Muqtashid, penerjemah Imam Ghazali Said dan Achmad

Zaidun, 2007.

50

Sri Mamudji, dkk, Metode Penelitian dan Penulisn Hukum, h. 29

28

3) Artikel dari internet yang berkaitan dengan penelitian.

4) Bahan hukum tersier yaitu bahan yang member petunju dan

penjelasan terhadap bahan primer dan sekunder.51

Yang

digunakan bahan tersier yaitu,QS. Shad [38] :24, QS. Al-

maidah [5]:1,

3. Sumber Data

Sumber pengambilan data adalah dokumen PT. Bank Muamalat

Indonesia, Tbk serta bahan pustaka yang ada hubungannya

dengan penelitian antara lain:

a. Studi literatur, yaitu buku-buku fikih klasik dan kontemporer

yang ada relevansinya dengan pembahasan.

b. Studi dokumen dari Bank Muamalat Indonesia, untuk

mendapatkandata:

1) Macam/jenis produk bank yang menggunakan akad

musyârakahmutanâqshah.

2) Penerapan akad musyârakah mutanâqshah dalam

produkperbankan.

3) Penentuan pemberian bagi hasil pada produk bank yang

menggunakan akad musyârakah mutanâqshah.

Untuk memperoleh data yang diperlukan dalam penulisan

ini, penulis menggunakan teknik sebagai berikut:

1) Teknik literasi, pengumpulan data dengan membaca

buku-buku yangada relevansinya dengan pembahasan.

2) Dokumenter, yaitu cara penggalian data terhadap

masalah-masalahyang diinginkan melalui cara

pemahaman serta penelitian terhadapdata yang berada

pada dokumen-dokumen yang dimiliki BankMuamalat

Indonesia.

51

Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Sinar grafika, 2011), cet Ke-3,

h. 24

29

3) Teknik pengamatan yaitu mengamati langsung terhadap

objekpenelitian, yaitu Bank Muamalat Indonesia.

4) Teknik wawancara, yaitu cara penggalian data dengan

mewawancarapihak Bank Muamalat Indonesia.

4. Tehnik Analisa Data

Setelah seluruh data terkumpul dari dokumentasi

lapanganmaupun hasil pustaka, maka dilakukan analisa data

secara kualitatifdengan tahapan-tahapan sebagai berikut:

a. Editing, yaitu pemeriksaan kembali data-data yang

diperoleh terutamadari segi kelengkapan, kejelasan makna,

keserasian dan keselarasanantara yang satu dengan yang

lainnya, relevansi dan keseragamannyabaik satuan maupun

kelompok.

b. Koding, usaha untuk mengkatagorikan data dan

memeriksa data yangrelevan dengan tema riset ini agar

lebih fungsional.

c. Organizing, yaitu menyusun dan menjadikan data yang

diperolehsistematis dalam kerangka uraian yang telah

direncanakan.

Menganalisis (membahas)data-data yang telah diperoleh,

denganpola pikir sebagai berikut:

a. Induktif, dipergunakan untuk mengemukakan kenyataan

dari hasilpenelitian tentang aplikasi musyârakah

mutanâqishah yang bersifatkhusus untuk kemudian ditarik

kesimpulan yang bersifat umum.

30

b. Deduktif, menganalisa literatur buku-buku fikih tentang

akadmusyârakah mutanâqishah yang bersifat umum

kemudian ditarikkesimpulan yang bersifat khusus.52

Penulisan tesis ini berpedoman pada buku ”Pedoman

AkademikProgram Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur‟an

(IIQ)Jakarta, tahun 2017.

4.Tehnik Penulisan

Tehnik penulisan laporan dalam penelitian ini akan

merujuk pada “Pedoman Penyusunan skripsi, Tesis dan disertasi

Institut Ilmu al-Qur‟an Jakarta Tahun 2017 dan S.K. Direktur

Program Pascasarjana IIQ Jakarta No. K. 0123.XIX/PPS/IV/2017

Tentang panduan penulisan proposal tesis dan tesis program

pascasarjana institute ilmu al-qur‟an Jakarta.

G. Sistematika Penulisan

Hasil akhir dari penelitian ini akan dituangkan dalam laporan tertulis

dengan sistematika penulisan sebagai berikut:

Bab I. Pendahuluan; memuat latar belakang masalah, perumusan dan

pembatasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, tinjauan

pustaka, metode penelitian, dan sistematika penulisan.

Bab II. Kajian Teori. Pada bab ini terdapat dua sub bab. Sub bab

pertama yaitu musyârakah mutanâqishahperspektif hukum Iskam

serta Fatwa DSN-MUI dan musyârakah mutanâqishahperspektif

hukum positif, akan membahas pengertian musyârakah

52

Lihat Earl Babbie, The Practice Of Social Research, (California:Wadswort

Publishing, 1980), h. 267

31

mutanâqishah, dasarhukum musyârakah mutanâqishah, ikhtilaf

ulama tentang musyârakah mutanâqishah, ketentuan fikih

musyârakah mutanâqishah, ketentuan pokok musyârakah

mutanâqishah,aspek hukum, kajian musyârakah mutanâqishah sudut

pandang hukum perdata dan perundang-undangan, konsep hak milik,

tanggung jawab pemeliharaan aset dan distribusi resiko, berakhirnya

musyârakah mutanâqishah, dan kelemahan serta keunggulan akad

musyârakah mutanâqishah. Sub bab kedua yaitu Hak Milik dalam

Iskam, akan membahas pengertian, sebab kepemilikan, tabi‟at

kepemilikan dlam Iskam, macam-macam pemilikan dan berakhirnya

al-milk.

Bab III. Akad Pembiayaan Perumahan di Bank Syariah.Pada bab ini

terdapat beberapa sub bab. Sub bab pertamayaitu pembiayaan syariah,

yang akan membahas pengertian pembiayaan syariah, pembiayaan

syariah dalam legal formal, jeis-jenis akad pembiayaan pemilikan

rumah syariah, antara akad dan perjanjian. Sub bab kedua yaitu aspek

hukum pembiayaan perumahan syariah, akan membahas hukum

antara bank syariah dan nasabah, konsep hak milik, pemeliharaan aset

dan distribusi resiko pada pembiayaan pemilikan rumah syariah. Sub

bab ketigaakan membahas motivasi penggunaan akad musyârakah

mutanâqishahpada pembiayaan pemilikan rumah syariah. Sub bab

keempat yaitu keunggulan dan kelemahan musyârakah mutanâqishah.

Bab IV. Gambaran Umum Pembiayaan Hunian Syariah dan

Mekanismenya di Bank Muamalat Indonesia.Terdiri dua sub bab. Sub

bab pertama akan menjelaskan gambaran umum Bank Muamalat

Indonesia. Sub bab kedua akan menggambarkan mekanisme

pembiayaan PHSK dengan akad musyârakah mutanâqishah.

32

Bab V. Analisa hukum Iskam dan hukum positif terhadap konsep

musyârakah mutanâqishah pada Pembiayaan Hunian Syariah. Pada

bab ini akan menganalisa Pembiayaan Hunian Syariah dengan akad

musyârakah mutanâqishahdengan hukum Iskam dan hukum positif

dan harmonisasi keduanya.

Bab VI. PENUTUP

Pada bab ini berisi kesimpulan dan saran.

LAMPIRAN-LAMPIRAN

DAFTAR PUSTAKA

205

BAB VI

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Penerapn akad musyarakah mutanaqishah pada produk

pembiayaan hunian syariah Kongsi (PHSK) di Bank Muamalat

Indonesia telah memenuhi sebagian besar ketentuan dalam

perundang-undangan da fatwa terkait. Antara lain pada PBI No.

10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha

Syariah yang mensyaratkan adanya perizinan, PBI

No13/13/PBI/2011 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank

Uum Syarah dan Unit Usaha Syariah yang mewajibkan prinsip

kehati-hatian, SK Dir Bank Indonesia Nomor 27/162/KEP/DIR

tanggal 31 Maret1995 Tentang kewajiban penyusunan dan

pelaksanaan Kebijaksanaan Perkreditan Bank bagi Bank Umum

dan telah dipatuhi dengan pembuatan Pedoman Umum

Pelaksanaan Pembiayaan, serta Fatwa Dewan Syariah Nasional

Majelis Ulama Indonesia No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang

Musyarakah Mutanaqishah, fatwa No.08/DSN-MUI/IV/2000

tentang Pembiayaan Musyârakah dan fatwa

No.09/DSNMUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijârah. Namun,

BMI belum memenuhi ketentuan pada butir 5 (lima) bagian ketiga

tentang Ketentuan Akad Fatwa MMQ tentang pengalihan objek

hunian kepada nasabah.

Penerapan akad musyârakah mutanâqishah di Bank

Muamalat Indonesia berdasarkan keputusan DSN-MUI

No.01/DSN-MUI/X/2013 tentang Pedoman Implementasi

Musyârakah Mutanâqishah dalam Produk Pembiayaan, masih

terdapat beberapa hal yang belum sesuai dengan ketentuan-

ketentuan yang terdapat dalam pedoman implementasi tersebut,

yaitu:

a. Syirkah yang diterapkan dalam akad musyârakah

mutanâqishah di Bank Muamalat Indonesia adalah syirkah al-

milk. Sedangkan dalam keputusan DSN-MUI tentang pedoman

implementasi musyârakah mutanâqishah, menjelaskan bahwa

206

syirkah yang diterapkan dalam akad musyârakah

mutanâqishah adalah prinsip syirkah al-„inân.

b. Modal/dana yang disertakan oleh para mitra (bank dan

nasabah) dalam akad musyârakah mutanâqishah tidak

dinyatakan dalam bentuk unit-unit hishshah (portion)

sebagaimana ketentuan dalam pedoman implementasi No.

01/DSN-MUI/X/2013 bahwa modal usaha para pihak dalam

akad musyârakah mutanâqishah perlu dilakukan tajzi‟atul

hishshah.

c. Biaya-biaya (pajak, notaris, premi asuransi, dll) yang

dibebankan hampir seluruhnya kepada nasabah. Sedangkan

dalam fatwa DSN-MUI No.73/DSN-MUI/XI/2008 tentang

Musyârakah Mutanâqishah mengatur bahwa, pembebanan

biaya perolehan aset musyrârakah menjadi beban bersama dan

biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pembeli.

2. Terdapat permasalahan dalam penerapan prinsip Ijarah dalam

akad musyarakah mutanaqishah ini, antara lain pandangan bahwa

penyewa dan pemberi sewa dalam PHSK adalah satu pihak yaitu

nasabah, yang hanya didasari pencantuman nama nasabah pada

sertifikat kepemilikan hunian. Melalui wawancara penulis dengan

pejabat terkait di BMI, ditemukan bahwa tidak benar jika

dikatakan demikian, karena nasabah membeli hunian bersama-

sama secara musyarakah dengan bank. Kepemilikan murni milik

nasabah dan bank. Mengenai hal ini, BMI pun telah menyiapkkan

instrument yang dapat menguatkan posisi kedua belah pihak,

antara lain Surat Pernyataan Pengakuan bahwa nasabah mengakui

bahwa hunian dibeli dengan dana musyarakah bersama Bank

Mumalat Indonesia, adanya Surat Kuasa yang ditujukan kepada

bank agar dapat menyewakan hunian, dan adanya pengakuan dari

nasabah bahwa hunian baru menjadi milik nasabah ketika seluruh

pelunasan telah dilakukan oleh nasabah, dan sebagainya.

Terdapat masalah kepemilikan sertifikat sebagai aspek

hukum pembuktian dalam penerapan akad musyarakah

mutanaqishah ini. Bahwa sertifikat sebagai bukti kepemilikan

yang sah hanya diatasnamakan nasabah saja. Bank Muamalat

Indonesia memilih untuk mencantumkan nama nasabah di awal

207

perjanjian, padahal nasabah pada saat itu belum benar-benar

memiliki hunian tersebut. Fatwa DSN tentang Musyarsakah

mutanaqishah pun mengatakan kepemilikan baru berpindah

kepada nasabah jika telah dilakukan pelunasan seluruhnya. Hasil

penelitian menunjukkan bahwa penulisan nama nasabah

dilakukan untuk menghindari biaya ganda, dan dilakukan

berdasarkan pasal 1338 KUPerdata mengenai asas kebebasan

berkontrak. Meslipun demikian, hal ini tidak menghapuskan

kenyataan bahwa BMI telah melanggar ketentuan pada fatwa

MMQ ini, karena tidak melakukan pengalihan objek pembiayaan

di akhir periode pembiayaan setelah nasabah melunasi seluruh

kewajibannya untuk membeli porsi kepemilikan dar BMI.

3. Sebagai implikasi dari penerapan prinsip kehati-hatian, pihak

bank akan selalu meminta jaminan kepada setiap nasabah yang

mengajukan pembiayaan kepada bank syariah. Jaminan yang

berlaku dalam akad musyarakah mutanaqisah ini masih

berpedoman pada akad musyarakah karena dalam Fatwa Dewan

Syariah Nasional tentang Musyarakah mutanaqisah belum diatur

secara spesifik. Jika ada yang tidak mempunyai itikad baik sama

sekali. Ketika dalam keadaan yang demikian, bank syariah akan

melakukan upaya penyelamatan dengan jalan musyawarah

mufakat. Jika hal tersebut tidak membuahkan hasil maka pihak

bank akan melakukan novasi subyektif pasif. Diluar dari itu

alternative yang lain yaitu bank berdasarkan keputusan dari

pengadilan agama akan mengeksekusi benda jaminan melalui

Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

B. Saran

Saran yang dapat diberikan dalam penulisan tesis ini adalah:

1. Pene;itiam dan kajian tentang konsep dan teori akad musyarakah

mutanaqishah yang merupakan akad baru dalam kajian fikih muamalah, hendaklah terus dilakukan sehingga dapat ditemukan

format akad musyarakah mutanaqishah yang ideal untuk

diterapkan dalma transaksi keuangan syariah.

2. Hendaklah para praktisi lembaga keuangan syariah yang

merupakan pelaku transaksi keunagan dan Dewan Syariah

Nasioanal Maejlis Ulama Indonesia (DSN-MUI) sebagai pihak

yang mengeluarkan landasan hukum islam dala transaksi

208

keuangan syariah di Indonesia, lebih meningkatkan lagi intensitas

untuk membahas, mengkaji serta berdiskusi, sehngga potensi

pemasalahan-permasalahan teknis yang akan terjadi dalam

implementasi sebuah fatwa bias diminimkan dan dicari solusi

bersama.

3. Untuk meningkatkan SDM para pegawai bank syariah, para

pimpinan bank syariah hendaklah terus melakukan pelatihan dan

meningkatkan profesionalitas para pegawainya terutama dalam

pendidikan kesyariahan. Alangkah lebih baiknya, dalam

penjaringan SDM baru bank syariah mengutamakan calon

pegawai yang berlatar belakang pendidikan syariah atau

muamalah, kemudian dibekali dengan kemmapuan lainnya, dari

pada calon pegawai berlatar belakang umum kemudian diajarkan

pengetahuan syariah. Hal ini, menurut penulis SDM yang berlatar

belakang lulusan syariah atau muamalah secara pemikiran dan

filosofi lebih mengakar dibandingkan dengan SDM yang tidak

menempuh jalur pendidikan syariah atau muamalah. Dengan

demikian dalam operasional produk perbankan syariah lebih

dapat menghindar dan kemungkinan terjadinya praktek ribawi

dan dapat mencereahkan nasabah atas informasi terkait produk

syariah.

4. Perlu adanya sosialisasi dari pihak bank maupun pemerintah

mengenai keuntungan pembiayaan rumah syariah, agar

pembiayaan musyarakah mutanaqishah ini lebih dikenal dan

diminati masyarakat luas. Mengingat bahwa semua regulasi yang

mengatur adanya akad pembiayaan ini sudah jelas, baik dari segi

hukum positif maupun pengaturan dalam hadis dan alQuran.

5. Hendaklah DSN-MUI dan OJK /BI agar lebih memaksimalkan

dalam memantau praktek bank syariah di Indonesia supaya tetap

sesuai dengan prinsip-prinsip syariah.

209

DAFTAR PUSTAKA

Abdullah, Daud Vicary dan Keon chee, Buku Pintar Keuangan Syariah,

Jakarta: Zaman, 2012.

Abdoerraoef, Al-Qur’an dan Ilmu Hukum: A comparative Study, Jakarta:

Bulan Bintang, 1970.

Abidin, Muhammad Amin ibn, Radd al-Muhtar ‘ala al-dhar al-Muhtar Syarh

Tanwir al-Abshar, vol. III, Beirut: Dar al-Kutub al-Ilmiah, 1994.

Afar, Muhammad „Abd Al-Mun‟im, Al-Iqtishad Al-Islami: Dirasat

Tathbiqiyyah, Vol II, Jeddah: Dar Al-Bayan Al-„Arabi, 1985.

Al-Kâsâni, Abu Bakar Bin Mas‟ud Bin Ahmad, Badai’u ash-Shanai’ fi Tartib

asy-Syarai’, Vol. VII, Bairut: Darul Kitab al-„Ilmiyyah, 2003, Cet.

ke-2.

Al-Kawwâmilah, Nûruddin Abdul Karîm, Al-Musyârakah al-Mutanâqishah

Wa Tatbîqâtuhâ al-Mu’ashirah, Jordania: Dâr al-Nafâis, 2008, Cet.

ke-1.

Al-Khafif, Ali, Asy-Syarikat Fi Al-Fiqh Al-Islami, Mesir: Dar Al-Fikr Al-

Arabi, 1972.

Al-Khayyâth, Abdul Aziz, Asy-Syirkât fi asy-Syarîah al-Islâmiyyah wa al-

Qanûni al-Wadh’I, Vol. I

An-nadhawi, Ali ahmad, Mausu’ah Al-Qawaid Wa Al Dhawabith al-Fiqhiyah,

jilid I, t.t.:t.p, 1999.

Antonio, Muhammad Syafi‟i, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, Jakarta:

Gema Insani bekerja sama dengan Tazkia Cendekia, 2001.

Al-Syarbaini, Syams Al-Din Muhammad Ibn Khotib, Mughni Al-Muhtaj ‘Ala

Matni Minhaj Al-Tholibin Li An-Nawawi, Jilid II, Beirut: Dar Al-

Ma‟rifah, 1997.

210

Al-Syarbini, Syams Al-Din Muhammad Bin Muhammad Al-Khatib, Mughni

Almuhtaj, Juz 2, Kairo: Mustofa Al-Halabi, t.t, Cet. Ke-11.

Al-Syinqithi, Muhammad Musthafa Abruh, Dirâsah Syar’iyyah Li Ahammi Al-

‘Uqud Al-Mâliyah Al-Mustahdatsah, Madinah: Maktabat al-Ulum wa

al-Hikam, 2001, vol. 1.

Alwi, Syafarudin, Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, Yogyakarta:

Republika, 2013.

Anwar, Syamsul, Hukum Perjanjian Syariah: Studi tentang Teori Akad dalam

Fikih Muamalah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2007.

Asy‟at, Abu Daud Sulaiman Ibnu, Sunan Abi Daud, Juz 4, Beirut: Maktabah

Al‟asyriyah, t.t.

Ayub, Muhammad, Understanding Islamic Finance: A-Z Keuangan Syariah,

Diterjemahkan Oleh Aditya Wisnu Pribadi, Jakarta:PT. Gramedia,

2007

Az-Zuhailî, Wahbah, Al-Fiqh al-Islami Wa Adillatuhu, Vol. IV, Damaskus:

Dar al-Fikr, 1985, Cet. ke-2.

Az-Zuhailî, Wahbah, Al-Muâmalât al-Mâliyyah al-Mu’ashirah, Damaskus:

Dâr al- Fikr, 2006, Cet. Ke-3.

Basyir, Ahmad Azhar, Asas-Asas Hukum Muamalat, Yogyakarta:UII Press,

2000.

Dahlan, Abdul Azis, Ensiklopedi Hukum Islam, Jilid. 5, Jakarta: Ichtiar Baru

Van Hoeve, 1996.

Dahlan, Ahmad, “Asas Konsensualisme dan Asas Formalism Dalam Akad Di

Bank Syariah”, Jurnal Tentang Ekonomi Islam , Pascasarjana UIN

Syarif Hidayatullah, 2014.

Departemen Agama RI, Al-Qur’an Dan Terjemahannya, Surakarta: Pustaka

Alhanan, 2009.

211

Dewan Syariah Nasional- Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan

Syariah Nasional MUI, Jakarta: CV. Gaung Persada Press, 2006, Cet.

Ke-3.

Dewi, Gemala, Wirdyaningsih (et. al), Hukum Perikatan Islam Di Indonesia,

Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2005

Indo Pos, “Strategi Pemerintah Meningkatkan Daya Beli Masyarakat

Terhadap Perumahan”, http://bataviase.co.id/detailberita-10536536,

diunduh 6 juni 2016

Fajruka, Ardhi, “Perbandingan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah dan

Murabahah Untuk Pembiayaan Perumahan Syariah Pada Bank

Syariah Di Indonesia”, Skripsi, Fakultas Hukum Universitas

Indonesia, 2011

Ghadah, Abd Satr Abd, Buhuts Fi Al-Mu’amalat Wa Asalib Al-Masharifiyyah

Al-Islamiyah, vol. I, Kuwait: Maju‟ah Dallah Barkah, 2003, cet ke-2.

Haris, Helmi,“Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Sebuah Inovasi Pembiayaan

Perbankan Syariah),” Jurnal Ekonomi Islam, UIN Syarif

Hidayatullah, 2007.

Haroen, Nasrun, Fiqh Muamalah, Gaya Media Pratama: Jakarta, 2007.

Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah,

(Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012.

Hathab, Kamal Taufiq Muhammad, al-Musyârakah al-Mutanâqishsah ka

Adah Min Adawât al-Tamwîl al-Islâmi, Dalam Dirasat Iqtishadiyah

al-Islamiyah, Jeddah: Al-Bunuk al-Islami litanmiyah al-Ma‟had al-

Islami Li al-Buhuts Wa al-Tadhrib, 2003, vol X.

Izzah binti Noor Zainandan Abdul Ghaffar Ismail, “Musyarakah

Mutanaqishah: Isu Dan Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan

Ekonomi”: Dasar Awam Dalam Era Transformasi Ekonomi:

Cabaran dan Halatuju”, Makalah disampaikan pada Persidangan

Kebangsaan Ekonomi Malaysia Ke VIII (PERKEM VIII), Johar

Bahru, Juni 2013.

212

Jiy, Muhammad Rawwas Qal‟ah, Al Muamalat Al Maliyyah Al Mu’ashirah Fi

Dhau’i Al Fiqh Wa Al Syariah, Beirut: Dar Al- Nafa‟is, 1999.

Jum‟ah, Ali, (et al), Mausu’ah Fatawa Al-Mu’amalat Al-Maliyah Al-

Islamiyyah Al-Fiqhiyyah Wa Al-Iqtishadiyyah, Vol III, Kairo: Dar Al-

Salsam, 2009.

Karim, Adiwarman A., Bank Islam :Analisis Fiqih Dan Keuangan, Jakarta:

Rajawali Pers, 2011, cet ke-VIII.

Kharufah, Ala al-Din, ‘Aqd Al-Qardh Fi Al-Syar’iyyah Al-Islamiyyah Wa Al-

Qanun Al-Wadh’iy Dirasah Muqaranah, (Beirut: Muassasah Naufal,

1982.

Khujah, „Izzuddin Muhammad, Nazhoriyat Al-‘Aqdi Fi Al-Fiqi Al-Islami,

Jeddah, 1993.

Mahdi, Abu Al Hasan Ali Ibnu Umar Ibnu Ahmad Ibnu, Sunan Daru Quthni,

Juz 3, kitab buyu‟, Beirut: Muassasatu Ar-Risalah, t.t.

Mas‟adi, Gghufron A., FIqih Muamalah Kontekstual, Jakarta: Raja Grafindo

Persada, 2002.

Muhammad, Sistem dan Operasional Bank Islam, Yogyakarta: UII Press,

2000, Cet. ke-1.

Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: UPP AMP

YKPN, 2005.

Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: CV. Citra

Aditya Bakti, 1993.

Naja, Daeng, Contract Drafting: Seri Keterampilan Merancang Kontrak

Bisnis, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2006.

PBI No. 13/23/PBI/2011 tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank

Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah

Peraturan Bank Indonesia No. 13/13/PBI/2011 tentang Penilaian Kualitas

Aktiva Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.

213

Perpustakaan Nasional, Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Jakarta: Kencana,

2009, Cet. Ke-1.

Qardhawi, Yusuf, Peran Nilai dan Moral dalam Perekonomian Islam,

penterjemah: Didin Hafidhuddin, Setiawan Budiutomo, dan Aumur

Rofiq Shaleh Tamhid, , Jakarta: Robbani Press, 1997, cet. Ke- 1

Qudamah, Ibnu, Al-Mughni, jilid V, Riyadh: Maktabah Ar-Riyadh Al-

Haditsah, 1997.

Raharjo, Handri, Hukum Perjanjian di Indonesia, Yogyakarta: Pustaka

Yustisia, 2009.

Ramadhan, „Athiyah „Adlan „Athiyah, Mausu’ah al-Qawa’id al-Fiqhiyyah, al-

Iskandariyah: Dar al Iman, t.th.

Rusyd, Ibn, Bidayatul Mujtahid: Analisa Fiqih Para Mujtahid, jilid III, terj.

Imam Ghazali dan Ahmad Zaidun, Jakarta: Pustaka Amani, 2007.

Sabiq, Al- Sayyid, Fiqh Sunnah, vol. III, Beirut: Dar al-Fikr, 1983.

Sembiring, Sentosa, Hokum Perbankan, Bandung: CV Mandar maju, 2012,

cet. Ke- III.

Siti Nurasyah D., “Kekurangan Rumah Diprediksi Semakin Besar”.

Http://Bataviase.Co.Id/Node697423

Shuib, Mohd Sollehudin, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin,

“Pembiayaan Perumahan Secara Islam di Malaysia Analisis

Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait

Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB).” Artikel ekonomi Islam,

2011.

Sjahdeini, Sutan Remi, Perbankan Syariah ;Produk-Produk dan Aspek-Aspek

Hukumnya, Jakarta: Kencana, 2014.

SOJK No. /Seojk.03/2015 Tentang Produk Dan Aktifitas Bank Umum Syariah

Dan Unit Usaha Syariah.

Subekti, R. dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

Jakarta: Pradnya Paramita, 1999.

214

Subekti, Raden, Aneka Perjanjian, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014, cet.

Ke-X.

Suryani, “Inovasi dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya Organisasi

Orientasi Pasar dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, Disertasi,

Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014

Tunggal, Amin Widjaya dan Arif Johan Tunggal, Aspek Yuridis dalam

Leasing, Jakarta:PT. Rineka Cipta, 2001.

Umam, Khaerul, Manajemen Perbankan Syariah, Bandung: Pustaka Setia,

2013

Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Pemukiman.

Utrechht, E., Pengantar dalam Hukum Indonesia, Jakarta: PT. Penerbit dan

Balai Buku “ichtiar”, 1995.

Uwes, Abd al-Halim, Mausu’at al-Fiqh al-islami al-Mu’ashir, al-Manshurah:

Dar al-wafa‟, 2005.

Widyarningsih, (et al), Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, Jakarta:

Kencana Prenada Media, 2005

Wangsawidaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, Jakarta: Gramedia, Pustaka

Utama, 2012.

Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di Indonesia, Jakarta: Pustaka

Utama Grafiti, 2003, edisi IV

Yeni S Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem

Hukum Nasional Di Indonesia”, Disertasi, Universitas Indonesia,

2008

Zaenudin Dan Yoshi Erlina, “Pengaruh Pembiayaan Mudhârabah dan

Musyârakah Terhadap Pendapatan Bank Syariah”, Jurnal Ilmu

Ekonomi Syariah, Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif

Hidayatullah, 2013.

215

Hukum Perjanjian Syariah: Studi tentang Teori Akad dalam Fikih Muamalah,

(Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2007

Mariam Darus Badruzzaman et al., (Bandung:Citra Aditya Bakti, 2001), cet

ke-I

Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalat ;Hukum Perdata Islam,

(Yogyakarta: UII Press, 2000

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, (Jakarta: Kencana, 2009), cet. 1