i

PELAKSANAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN PERKOTAAN

( PBB-PP ) DAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

( BPHTB ) DI KABUPATEN SRAGEN BERDASARKAN

UNDANG-UNDANG NOMOR 28 TAHUN 2009

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Kenotariatan

Oleh :

BINTORO SUKO RAHARJO

NIM. S351508004

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2017

ii

iii

iv

v

MOTTO

Sesungguhnya setelah kesulitan itu ada kemudahan maka apabila

kamu telah selesai ( urusan dunia) bersungguh-sungguhlah (dalam

beribadah)

( QS Al Insyirah :6-7 )

Barang siapa menempuh suatu jalan untuk mencari ilmu, maka

allah akan memudahkan baginya jalan ke surga.

( HR. Muslim)

Ingatlah jasa-jasa orang yang telah membantumu, suatu saat

kamu dapat kembali membantu orang lain.

( Penulis )

Segala sesuatu yang terjadi dalam kehidupan ini tiada yang sia-

sia, segalanya selalu ada hikmahnya, tergantung bagaimana kita

mempelajarinya.

( Penulis )

Tesis ini kupersembahkan untuk:

Kedua orang tua

Istri dan anak- anakku Kayla dan Neysa

vi

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah Subhanahu Wa ta’ala atas

segala limpahan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya sehingga penulis memperoleh

kekuatan untuk menyelesaikan Tesis yang berjudul “Pelaksanaan Pajak Bumi Dan

Bangunan Perdesaan Perkotaan ( PBB-PP) dan Bea Perolehan Atas Tanah Dan

Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Sragen berdasarkan Undang- Undang Nomor

28 Tahun 2009” dengan tepat pada waktunya guna memenuhi sebagian

persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

Penyelesaian tesis ini tidak terlepas dari bantuan baik moril maupun

materil serta doa dan dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu penulis

mengucapkan terima kasih kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

2. Bapak Prof. Dr. Moh. Furqon Hidayahtullah, M.Pd., selaku Direktur Program

Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Bapak Prof. Dr. Supanto S.H., M.Hum., Ph.D., selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.

4. Bapak Burhanuddin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., selaku Ketua

Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta.

5. Bapak Dr. Djoko Wahju Winarno, S.H., M.S., selaku Dosen Pembimbing

yang telah memberikan bimbingan, arahan, petunjuk dan masukan bagi

kesempurnaan penulisan tesis ini sehingga tesis ini dapat tersusun dan

terselesaikan dengan baik dan lancar.

6. Segenap Dosen pengajar Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas

Maret Surakarta.

vii

7. Segenap Staff Sekretariat Program Magister Kenotariatan Universitas

Sebelas Maret Surakarta.

8. Drs. Haryanto Saputro, selaku Kepala Bidang Pemungutan dan Penagihan

PBB-PP dan BPHTB, Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset

Daerah Kabupaten Sragen yang telah membimbing dan memberikan

masukan kepada penulis.

9. Bapak Yurianto, S.Sos, M.M selaku Kepala seksi Pemungutan dan Penagihan

PBB-PP dan BPHTB, Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset

Daerah Kabupaten Sragen yang telah membimbing dan memberikan

masukan kepada penulis.

10. Bapak Djoko Slamet Waharto, SH sselaku Notaris / Pejabat Pembuat Akta

Tanah di Kabupaten Sragen yang telah membimbing dan memberikan

masukan kepada penulis.

11. Bapak Tulus Dwi Mulyanto,S.H selaku Notaris / Pejabat Pembuat Akta

Tanah di Kabupaten Sragen yang telah membimbing dan memberikan

masukan kepada penulis.

12. Orang tua dan saudara-saudara penulis yang telah bersabar dalam

memberikan bimbingan, nasihat, kasih sayang dan dukungan baik berupa

materil maupun spiritual untuk kelancaran studi bagi penulis, terima kasih

atas segalanya.

13. Titien Anggraini , selaku istri penulis untuk seluruh kasih sayang yang

tercurah terhadap penulis.

14. Anak- anakku Kayla Athaya Naurista dan Neysa Athaya Zhafira yang telah

memberikan dukungan dalam penyelesaian tesis ini.

viii

15. Sahabat-sahabatku baik dikelas A dan Kelas B selama perkuliahan,

khususnya Angkatan VII Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

Penulis mengucapkan terima kasih atas segala dukungan moril kepada

semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu dan penulis

menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak kekurangan, oleh

karena itu kritik dan saran yang membangun sangat diharapkan. Semoga tesis ini

bermanfaat kepada semua pihak, baik untuk akademisi, praktisi maupun

masyarakat umum.

Surakarta, Juli 2017

Penulis

Bintoro Suko Raharjo

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................ i

HALAMAN PERSETUJUAN ......................................................................... ii

HALAMAN PERNYATAAN ........................................................................ iii

MOTTO DAN PERSEMBAHAN .................................................................. iv

KATA PENGANTAR .................................................................................... v

DAFTAR ISI .................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... x

DAFTAR TABEL ............................................................................................ xi

ABSTRAK ...................................................................................................... xii

ABSTRACT .................................................................................................... xiii

BAB I PENDAHULUAN ......................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah .......................................................... 1

B. Rumusan Masalah ................................................................... 8

C. Tujuan Penelitian .................................................................... 8

D. Manfaat Penelitian .................................................................. 9

BAB II LANDASAN TEORI .................................................................... 11

A. Tinjauan tentang Desentralisasi .............................................. 11

B. Tinjauan tentang Kebijakan Publik ........................................ 18

C. Tinjauan tentang Pajak ............................................................ 23

D. Tinjauan tentang Pajak Daerah ............................................... 28

E. Tinjauan tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan

Perkotaan (PBB-PP) ............................................................... 30

F. Tinjauan tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB) ............................................................... 37

G. Tinjauan tentang Teori Hukum ............................................... 41

H. Penelitian yang Relevan .......................................................... 47

I. Kerangka Pemikiran ................................................................ 49

x

BAB III METODE PENELITIAN .............................................................. 51

A. Metode Penelitian.................................................................... 51

1. Jenis Penelitian .................................................................. 51

2. Sifat Penelitian .................................................................. 52

3. Lokasi Penelitian ............................................................... 52

4. Jenis data .......................................................................... 52

5. Teknik Pengumpulan Data ............................................... 53

6. Teknik Analisis Data ......................................................... 53

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN .................................. 55

A. Deskripsi Lokasi Daerah Penelitian ............................................ 55

B. Deskripsi Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan

Aset Daerah (DPPKAD) Kabupaten Sragen ........................... 57

C. Rencana Strategis Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan

dan Aset Daerah Kabupaten Sragen ........................................ 58

D. Pembahasan ............................................................................. 63

1. Pelaksanaan PBB-PP dan BPHTB di Kabupaten Sragen

berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009........ 63

2. Hambatan-hambatan dalam Pelaksanaan PBB-PP dan

BPHTB di Kabupaten Sragen ........................................... 75

3. Solusi yang dilakukan dalam mengatasi hambatan-

hambatan dalam pelaksanaan PBB-PP dan BPHTB di

Kabupaten Sragen ............................................................. 90

BAB V PENUTUP ..................................................................................... 91

A. Simpulan ................................................................................. 91

B. Implikasi .................................................................................. 93

C. Saran ........................................................................................ 94

DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... 95

xi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Kerangka Pemikiran ................................................................... 49

Gambar 2 Pihak-pihak yang Terkait dalam Pemungutan BPHTB di

Kabupaten Sragen ....................................................................... 72

xii

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Daftar Nama Kecamatan, Luas Wilayah dan Jumlah Desa di

Kabupaten Sragen Tahun 2015 ....................................................... 56

Tabel 2 Data Pegawai Bidang PBB dan BPHTB DPPKAD Kabupaten

Sragen Tahun 2016 .......................................................................... 62

Tabel 3 Pengajuan Permohonan Pengurangan Ketetapan Pajak PBB-PP di

Kabupaten sragen Tahun 2015 ........................................................ 65

Tabel 4 Jumlah SPPT PBB-PP di Kabupaten Sragen Tahun 2013-2015 ......... 66

Tabel 5 Perkembangan Penerimaan PBB-PP di Kabupaten Sragen Tahun

2013-2015 ............................................................................................... 67

Tabel 6 Perkembangan Penerimaan BPHTB di Kabupaten Sragen Tahun

2013-2015 ........................................................................................ 69

Tabel 7 Alur Proses Pelayanan Pembayaran BPHTB .................................. 70

xiii

Abstrak

Bintoro Suko Raharjo, S351508004, 2017, berjudul “Pelaksanaan Pajak Bumi

Dan Bangunan Perdesaan Perkotaan ( PBB-PP) dan Bea Perolehan Hak Atas

Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Sragen berdasarkan Undang-

Undang Nomor 28 Tahun 2009 ”.

Tesis : Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui peralihan BPHTB dan PBB-PP menjadi

pajak daerah tentunya berkaitan dengan kesiapan pemerintah daerah kabupaten

Sragen dalam menanggapinya dalam bentuk persiapan dan pelaksanaan

pemungutan BPHTB dan PBB-PP tersebut.

Penelitian ini merupakan jenis penelitian hukum empiris Penelitian ini dilakukan

dengan menggunakan sifat penelitian kualitatif, dengan lokasi penelitian di

Kabupaten Sragen. Sumber data dalam penelitian ini diperoleh dari data primer

dan data sekunder, Teknik pengumpulan data yang dipergunakan dalam penelitian

ini untuk mendapatkan data primer adalah melalui wawancara. Teknik pengolahan

dan analisis data baik data lapangan maupun data kepustakaan diklasifikasikan

secara kualitatif sesuai dengan permasalahan. Data tersebut dianalisis dengan

teori-teori yang relevan. Kemudian ditarik kesimpulan untuk menjawab masalah.

Akhirnya data tersebut disajikan secara deskriptif analisis.

Tahapan pemungutan yang dilakukan oleh Kabupaten Sragen dalam pemungutan

PBB-PP yaitu: pendaftaran, pendataan, penilaian, penetapan, penerbitan.

Sedangkan tahapan proses pengelolaan BPHTB yaitu: pengisian, penyampaian

SSPD, penerbitan serta penyampaian surat ketetapan, penghitungan pajak,

pembayaran, dan penyetoran. Berdasarkan hasil penelitian, mengenai tidak

tercapainya target pemungutan BPHTB dan PBB-PP di Kabupaten Sragen

disebabkan oleh beberapa faktor, antara lain faktor penetapan tarif, faktor

kelembagaan, faktor organisasi dan sumber daya manusia, faktor infrastruktur dan

data. Sehingga diharapkan pemerintah kabupaten Sragen perlu mengambil

kebijakan strategis untuk mencegah peningkatan itu. Upaya- upaya meliputi

penyuluhan, sosialisasi mengenai PBB-PP dan BPHTB dapat menimbulkan rasa

kesadaran dari masyarakat sebagai wajib pajak terkait pentingnya membayar

pajak. Keharusan verifikasi menjadi bermasalah karena pengaruh lamanya proses

transaksi pemindahan dan peralihan hak atas tanah. Penerapan Self Assessment

System dalam penentuan besarnya BPHTB dipengaruhi oleh wajib pajaknya

sendiri . DPPKAD Kabupaten Sragen memberikan sanksi kepada wajib pajak

yang tidak membayar pajak sesuai dengan SSPD. DPPKAD Kabupaten Sragen

supaya membentuk Tim Survei khusus yang bertugas meninjau langsung ke

lapangan . DPPKAD harus melakukan pelatihan kepada para stafnya agar tidak

ada kesulitan yang dialami oleh stafnya dalam melakukan tugas dalam

pembayaran PBB-PP dan BPHTB oleh wajib pajak.

Kata Kunci : Implementasi, Peraturan Daerah, PBB-PP, BPHTB.

xiv

Abstact

Bintoro Suko Raharjo, S351508004, 2017, implementation of the collection of

Duty on Land and Building Right and Land and Building Tax Acquisition.

Magister of Notary the Faculty of law , Sebelas Maret U niversity of Surakarta.

The study aims at investigating how Duty on Land and Building Right and Land

and Building Tax Acquisition become Regional Tax related to the readiness of

Sragen Regency government in response to it in terms the preparation of and

implementation of the collection of Duty on Land and Building Right and Land

and Building Tax Acquisition. The study is an empirical legal research. It is

conducted as a qualitative research, situating in Sragen Regency. The sources of

data are obtained from both primary and secondary data. The data collecting

technique for the primary data is interview. The data analysis technique either for

field or library data is classified qualitatively according to the problem

formulations. The data are analyzed with relevant theories. Conclusions are

drawn afterwards to answer the problem formulations. The data are presented in

a descriptive analysis. Based on the research result, the target of the collection of

Duty on Land and Building Right and Land and Building Tax Acquisition which

cannot be reached in Sragen Regency are caused by several factors, among

others: the factors of tariff determination, institution, organization and human

resources, infrastructure, and data. It is expected that the government of Sragen

Regency may take strategic policy to prevent the increase of the duty.

Key words: implementation, Regional Regulation, Land and Building Tax

Acquisition, Duty on Land and Building Right Acquisition.