Materi 5 - Prakualifikasi Lelang, Dan Kontrak

ASPEK HUKUM DALAM KONSTRUKSI

Modul 4:Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi

DAFTAR ISI

1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi1.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1), (2), (3) 1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Tahapan Pihak-pihak yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1), (2), (3)

2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

3. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification) 3.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification) 3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)

3.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification) Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)

4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding) 4.2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding) 4.3 Dokumen Kontrak

Prakualifikasi, Lelang, dan Kontrak Konstruksi

1. Jenis-jenis Kerjasama (Kontrak) Konstruksi

JENIS-JENIS KERJASAMA (KONTRAK) KONSTRUKSI

Menurut Nilai Kontrak

Menurut Cara Pembayaran

Menurut Tahapan pihak-pihak yang terlibat&lingkup

tugasnya

Pembayaran 100% di muka

Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)

Pembayaran bertahap (progress payment)

Pembayaran dengan uang muka

Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran ditahan)

Pembayaran dengan uang muka dan uang retensi

Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)

Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)

Kontrak tradisional

Kontrak pemilik dan pelaksana konstruksi (owner-builder)

Kontrak perencana teknis/desain/perancang &

pelaksana konstruksi (design-build)

Kontrak perencana teknis/desain/perancang &

manajemen konstruksi (design-manager)

Kontrakkontraktor umum/utama

(general contractor)

Kontrak manajemen konstruksi (construction manager)

• Kontrak Lumpsum

• Kontrak Harga Satuan (Unit Price)

• Kontrak Cost plus sliding fee berupa bonus atau penalti

• Kontrak Cost plus sliding fee

• Kontrak Cost plus fixed fee

1. Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)a. Kontrak Lumpsum biaya total tetap, volume pekerjaan dapat

berubah

b. Kontrak Harga Satuan (Unit Price) biaya satuan pekerjaan tetap, biaya total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan

2. Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)a. Kontrak Cost plus fixed fee biaya + jasa yang besarnya

ditetapkan terlebih dahulu. Bila nilai biaya nominal jasa tetap disebut Cost plus fixed fee Bila nilai jasa berupa % biaya disebut Cost plus % of cost

b. Kontrak Cost plus sliding fee besarnya jasa bervariasi, semakin kecil biaya, semakin besar nilai jasa.

c. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana: Bila biaya aktual < biaya rencana bonus Bila biaya aktual > biaya rencana penalti

1.1 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Nilai Kontrak

Pembayaran 100% di muka

Pembayaran 100% di belakang (Turn Key)

1.2 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Cara Pembayaran (1)

100% 100%

0% 0%

Kem

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

An

gsu

ran

Pem

bayara

n

100% 100%

0% 0%K

em

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

An

gsu

ran

Pem

bayara

n


Pembayaran bertahap(progress payment)

Pembayaran dengan uang muka

100% 100%

0% 0%

Kem

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

An

gsu

ran

Pem

bayara

n

Angsuran-1

Angsuran-2

Angsuran-3

Angsuran-4

Angsuran-5

80%

60%

40%

20%

80%

60%

40%

20%

0%

An

gsu

ran

Pem

bayara

n

100%

Uang Muka

100%

0%

Kem

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

80%

60%

40%

20% Angsura

n-2

Angsuran-6

Angsuran-5

Angsuran-4

Angsuran-3

Angsura

n-1


Pembayaran dengan uang retensi (pembayaran

ditahan)

Pembayaran dengan uang muka dan uang

retensi

0%

An

gsu

ran

Pem

bayara

n

100%

Uang Retensi

100%

0%

Kem

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

80%

60%

40%

20% Angsuran-1

Angsuran-5Angsuran-4Angsuran-3

Angsuran-2

Penyerahan-1

Penyerahan-2

0%

An

gsu

ran

Pem

bayara

n

Uang Retensi

100%

0%

Kem

aju

an

Pre

sta

si

Pekerj

aan

80%

60%

40%

20%Angsuran-

2

Angsuran-6

Angsuran-5

Angsuran-4

Angsuran-3

Penyerahan-1

Penyerahan-2100%

Uang MukaAngsuran-

1

Angsuran-6:

Pengembalian uang retensi

Angsuran-7:

Pengembalian uang retensi

1.3 Jenis Kontrak Konstruksi menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya (1)

Subkontraktor

Departemen Pelaksana Konstruksi

Departemen Perencanaan Teknis/Desai

n/Perancangan

Kontraktor & Subkontrakt

or

2. Kontrak Pemilik & Pelaksana Konstruksi (Owner Builder)

1. Kontrak Tradisional

Pemilik Bangunan/Konstruk

si

Hubungan kontrak konstruksi dibedakan atas hubungan kontraktual berkaitan dengan pembayaran/imbalan uang dan hubungan fungsional berkaitan dengan lingkup tugasnya.


si

Kontraktor Utama

Konsultan Perencana

Teknis/Desain/

Perancang

K.1 K.2F.1 F.2

F.4 F.5

Terdapat 4 (empat) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, K.3, dan K.4.

Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.

K.4 K.3K. 1

Tenaga KerjaTenaga

Kerja Sendiri

Terdapat 1 (satu) hubungan kontraktual yaitu K.1.

Terdapat 6 (enam) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, dan F.6.

F.3

F.6

F.1 F.2

F.3

F.4 F.5

F.6


3. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Pelaksana Konstruksi (Design-Build)

4. Kontrak Perencana Teknis/Desain/ Perencana dan Manajemen Konstruksi (Design-Manager)

Subkontraktor

Konsultan-Kontraktor

Kontraktor Utama

Konsultan Perencana

Teknis/Desain/Perancang

K.2 K.3


Terdapat 7 (tujuh) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, F.5, F.6, dan F.7.

K.4

Tenaga Kerja


siK.1F.1

Kontraktor Spesialis

Konsultan Manajemen Konstruksi

Kontraktor Utama

Konsultan Perencana

Teknis/Desain/

Perancang

K.2

K.3

F.5


Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.

K.4

Pemilik Bangunan/Konstru

ksiK.1F.1

F.2 F.3

F.4

F.5 F.6

F.7

F.2 F.3

F.4


Kontrak Professional Construction Manager5. Kontrak Kontraktor

Umum/Utama (General Contractor)

6. Kontrak Manajemen Konstruksi (Construction Manager)


si

Kontraktor Utama bertindak selaku

Manajemen Konstruksi

Konsultan Perencana

Teknis/Desain/

Perancang

K.1 K.2

F.4

Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.

Terdapat 4 (empat) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, dan F.4.

K.3

Subkontraktor


si

Konsultan Manajemen Konstruksi

Konsultan Perencana

Teknis/Desain/

Perancang

K.1 K.2

Terdapat 3 (tiga) hubungan kontraktual yaitu K.1, K.2, dan K.3.

Terdapat 5 (lima) hubungan fungsional, yaitu F.1, F.2, F.3, F.4, dan F.5.

K.3

Beberapa Kontraktor Spesialis

F.1 F.2

F.3

F.1 F.2

F.3

F.4 F.5

Pengadaan (Procurement) bertujuan untuk mengadakan berbagai pihak yang berfungsi sebagai penyedia jasa konstruksi pada setiap tahapan proyek konstruksi.

Calon-calonyang berminat

menjadiPenyedia

Jasakonstruksi

ContohCalon Penyedia

Jasa PelaksanaanKonstruksi:Kontraktor 1Kontraktor 2Kontraktor 3Kontraktor 4Kontraktor 5Kontraktor 6Kontraktor 7Kontraktor 8Kontraktor 9

Prakualifikasi (PK)

LulusPK ?

Lelang (LL) Kontrak

MenangLL ?

Calon penyediajasa lulus PK:Kontraktor 1Kontraktor 3Kontraktor 5Kontraktor 8

Calon penyediajasa tidak lulus

PK:Kontraktor 2Kontraktor 4Kontraktor 6Kontraktor 7Kontraktor 9

Calon penyediajasa yangKalah LL:

Kontraktor 1Kontraktor 5Kontraktor 8

Pemenang lelang:Kontraktor 3

Tanda tangankontrak

Ya

Tidak

Ya

Tidak

Pengadaan (Procurement) Kontrak

2. Diagram Alir Pengadaan (Procurement) dan Kontrak

Kualifikasi penyedia jasa konstruksi ditentukan oleh kualitasnya.

Kualitas penyedia jasa konstruksi (konsultan atau kontraktor) adalah kesesuaian penyedia jasa konstruksi dengan kebutuhan pengguna jasa konstruksi.

Karakteristik Kualitas (Quality Characteristic) meliputi berbagai aspek antara lain: Aspek Legal (Hukum)berkaitan dengan aspek legal perusahaan, SDM, dst. Aspek Sumber Daya Manusia berkaitan dengan eksekutif perusahaan,

engineer, dst. Aspek Teknis berkaitan dengan peralatan, bangunan, dst. Aspek Keuangan berkaitan dengan pemodalan, kondisi neraca keuangan,

dst.

Prakualifikasi adalah proses penilaian kualitas penyedia jasa konstruksi (kompetensi dan kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya) sebelum mengikuti proses lelang, seleksi, dll.

3. Pengadaan (Procurement): Prakualifikasi (Prequalification)

Karakteristik kualitas yang menjadi kriteria prakualifikasi antara lain: Legalitas perusahaan. Kompetensi teknis dan pengalaman perusahaan pada lingkup

jasa yang akan ditawarkan. Sumber daya manusia dan lainnya. Keuangan perusahaan. Pekerjaan (jumlah dan lingkup) yang sedang dilaksanakan saat

prakualifikasi. Dan lain-lain, seperti sejarah perselisihan/sengketa.

Kriteria tambahan yang sering digunakan antara lain: Berkaitan dengan penanganan risiko, seperti jaminan (bond)

dan asuransi. Program pemerintah, seperti penggunaan produk dalam negeri,

K3, dst.

3.1 Kriteria Prakualifikasi (Prequalification)

Pengumuman prakualifikasi oleh

pengguna jasa

Pemasukan dokumen prakualifikasi oleh

calon penyedia jasa

Pengambilan dokumen prakualifikasi oleh

calon penyedia jasa

Penilaian Dokumen Prakualifikasi:

Lulus?

Tidak

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Gagal Prakualifikasi

Pengumuman Calon Penyedia Jasa yang Lulus

Prakualifikasi

Ya

Dilakukan olehPengguna Jasa Konstruksi

Dilakukan olehPenyedia Jasa Konstruksi

Keterangan:

3.2 Prosedur Prakualifikasi (Prequalification)

Dokumen prakualifikasi adalah dokumen yang diminta oleh pengguna jasa konstruksi yang berisi informasi mengenai kualitas penyedia jasa konstruksi untuk menentukan kualifikasi penyedia jasa konstruksi.

Contoh dokumen prakualifikasi antara lain: Aspek Legal (Hukum): akte pendirian perusahaan, dst. Aspek Sumber Daya Manusia: bidang keahlian dan

pengalaman tenaga ahli, dst. Aspek Teknis: jenis dan jumlah peralatan, fasilitas yang

dimiliki perusahaan, dst. Aspek Keuangan: modal, likuiditas keuangan perusahaan,

dst.

3.3 Dokumen Prakualifikasi (Prequalification)

Lelang (tender/bidding), seleksi, dll. adalah kegiatan menentukan atau memilih penyedia jasa konstruksi (konsultan/kontraktor) oleh pengguna jasa konstruksi.

Penentuan atau pemilihan penyedia jasa konstruksi oleh pengguna jasa konstruksi didasarkan pada kriteria lelang.

Kriteria lelang adalah kriteria yang digunakan pengguna jasa konstruksi untuk menilai proposal atau penawaran yang diajukan oleh calon penyedia jasa konstruksi.

Proposal atau penawaran tersebut dibedakan atas proposal teknis dan proposal biaya.

4. Pengadaan (Procurement): Lelang (Tender/Bidding)

Penilaian Penawaran

Peserta LelangMenang ?

Pengumuman Pemenang Lelang

Ya

Rapat Penjelasan (Aanwijzing) &

Kunjungan LokasiPenandatanganan

Kontrak

Pengambilan dokumen lelang oleh calon

penyedia jasa (peserta lelang)

Penyusunan dan pemasukan penawaran

oleh peserta lelang

Pemberitahuan peserta lelang yang kalah lelang

Tidak

Pengumuman lelang oleh pengguna jasa

kepada calon penyedia jasa yang lulus prakualifikasi

Dilakukan olehPengguna Jasa Konstruksi

Dilakukan olehPenyedia Jasa Konstruksi

Keterangan: Dilakukan oleh Pengguna dan Penyedia Jasa Konstruksi

4.1 Prosedur Lelang (Tender/Bidding)

Contoh dokumen lelang pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):

- Persyaratan lelang- Bentuk penawaran

- Bentuk persyaratan umum kontrak

- Bentuk persyaratan khusus kontrak

- Bentuk Perjanjian/kontrak- Gambar rencana- Spesifikasi teknis- Bill of Quantity

Tata cara dan syarat mengikuti lelang

Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai bentuk kontrak

Proposal/penawaran pengguna jasa mengenai persyaratan teknis bangunan

4.2 Dokumen Lelang (Tender/Bidding)

Dokumen kontrak adalah dokumen lelang yang telah disempurnakan dengan berbagai perbaikan dalam proses pelelangan yang memiliki kekuatan hukum.Contoh dokumen kontrak pada pengadaan penyedia jasa pelaksana konstruksi (kontraktor):

- Surat penawaran

- Persyaratan umum kontrak- Persyaratan khusus kontrak- Surat Perjanjian/kontrak

- Gambar rencana- Spesifikasi teknis- Bill of Quantity

Biaya yang telah disepakati oleh pengguna jasa konstruksi

Kesepakatan kedua belah pihak mengenai berbagai aspek kontrak

Persyaratan teknis bangunan yang telah disepakati oleh kontraktor

- Berita Acara- Addendum

Kelengkapan tambahan

4.3 Dokumen Kontrak

TERIMA KASIH

Materi 5 - Prakualifikasi Lelang, Dan Kontrak

Documents

Transcript of Materi 5 - Prakualifikasi Lelang, Dan Kontrak