LAPORAN - idx.co.id · laporan 00731/2.0072-00/bs/04/0022/1/iv/2019 studi kelayakan rencana...

LAPORAN

00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019

STUDI KELAYAKAN

RENCANA PERUBAHAN KEGIATAN USAHA UTAMA

PT. INTIKERAMIK ALAMASRI INDUSTRI Tbk

By

Felix Sutandar & Rekan Certified Business and Assets Appraisers

i

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 Jakarta, 18 April 2019

Kepada Yth,

Direksi

PT INTIKERAMIK ALAMASRI INDUSTRI TBK

Menara Bidakara II Lt. 16

Jl. Jend Gatot Subroto Kav. 71-73

Jakarta 12870

Perihal: Laporan Studi Kelayakan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Dengan Hormat,

Menunjuk Surat Kesepakatan Penugasan No. 0093/FSR/Spn/FS/2901/2019 tanggal 29

Januari 2019 yang telah disetujui Manajemen PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk

(“IKAI” atau disebut juga “Perseroan”), perihal penyusunan Studi Kelayakan

Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk,

maka bersama ini kami sampaikan laporan mengenai hal tersebut.

Latar Belakang

PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk adalah perusahaan yang bergerak dalam

produksi ubin porselen, serta memperdagangkan hasil-hasil produksinya di dalam dan

luar negeri, beserta usaha-usaha lain yang berkaitan dengan operasi perusahaan

tersebut. Perusahaan memiliki anak perusahaan yaitu PT Internusa Keramik Alamasri

(INKA) dengan kepemilikan sebesar 99%. INKA bergerak di bidang industri ubin

porselen.

Seiring berjalannya waktu, perseroan mulai melihat adanya peluang usaha di bidang

Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum serta Real Estate yang akan tumbuh seiring

dengan kebijakan-kebijakan Pemerintah yang mendukung industri seperti relaksasi

Loan to Value (LTV), penurunan tingkat suku bunga KPR, penurunan tarif Pajak

Penghasilan Penjualan Property, tax amnesty dan percepatan pembangunan

infrastruktur.

Oleh karena itu, pada bulan Januari 2018, Perseroan mengakuisisi tiga perusahaan

properti di bidang perhotelan yaitu 99,75% saham PT Realindo Sapta Optima (“RSO”)

berlokasi di Ubud, 98,53% saham PT Mahkota Artha Mas (“MAM”) berlokasi di Ubud

dan 98,01% saham PT Mahkota Properti Indo Medan (“MPIM”) berlokasi di Medan.

RSO dan MPIM diperkirakan akan siap beroperasi pada tahun 2020, sementara MAM

pada tahun 2021. Pada bulan November 2018, Perseroan kembali mengakuisi

kepemilikan saham di PT.Hotel Properti Internasional (“HPI”) sebesar 99,00% dengan

lokasi hotel di Bogor dan PT Saka Mitra Sejati (“SMS”) dengan kepemilikan saham

sebesar 70,00% dengan lokasi hotel di Medan.

Kegiatan usaha tersebut saat ini bukan merupakan salah satu dari bidang usaha

Perseroan. Perseroan telah menghitung dengan seksama atas peluang usaha dan jasa

yang dapat dijalankan secara berkelanjutan dan Perseroan berkeyakinan bahwa

Perseroan mampu memanfaatkan peluang yang ada, guna memberikan nilai tambah

bagi pemegang saham. Oleh sebab itu Perseroan berencana akan melakukan

perubahan kegiatan usaha utamanya berupa penambahan bidang kegiatan usaha

(“Perubahan Kegiatan Usaha”).

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 ii

Kedepannya untuk mempermudah pelaksanaan Kegiatan Usaha Utama dalam bidang

usaha sebagaimana tersebut di atas, Perseroan dapat melakukan menambahkan

klausul Rincian Kegiatan Usaha Utama khususnya investasi pada perusahaan-

perusahaan lain baik dalam bentuk:

1. Penyertaan saham yang dilakukan dengan cara mendirikan atau mengambil bagian

atas saham-saham perusahaan lain secara langsung maupun tidak langsung;

2. Memberikan pendanaan dan/atau pembiayaan yang diperlukan oleh perusahaan-

perusahaan dimana perseroan melakukan penyertaan, baik langsung maupun tidak

langsung;

3. Memberikan pendanaan dan/atau pembiayaan yang diperlukan perusahaan lain

dalam kerangka untuk melakukan penyertaan saham-saham di perusahaan

tersebut atau dalam kerangka untuk melakukan penyertaan saham-saham di

perusahaan tersebut atau dalam kerangka investasi atas aset lain di perusahaan

lain;

4. Melakukan divestasi atau pelepasan saham-saham atas perusahaan-perusahaan

dimana Perseroan melakukan penyertaan, baik langsung maupun tidak langsung.

Obyek Studi Kelayakan

Obyek Studi Kelayakan adalah kelayakan atas rencana Penambahan Bidang Usaha

terkait dengan Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum serta Real Estate.

Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari Studi Kelayakan atas rencana Perubahan Kegiatan Usaha

Utama Perseroan adalah untuk melakukan analisa dan pengkajian mengenai

kelayakan perubahan kegiatan usaha utama Perseroan dalam rangka memenuhi

Peraturan IX.E.2.

Tanggal Studi Kelayakan

Tanggal (cut-off date) dari laporan Studi Kelayakan ini adalah 31 Desember 2018.

Pemilihan tanggal Studi Kelayakan didasarkan atas tujuan Studi Kelayakan, aturan

yang ada dan ketersediaan data.

Pendekatan dan Metodologi

Pendekatan yang digunakan dalam menganalisa kelayakan perubahan kegiatan usaha

utama Perseroan terkait penambahan usaha Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum

serta Real Estate adalah pendekatan pendapatan (income based approach) dengan

menggunakan metode diskonto arus kas (discounted cash flow (“DCF”) method), yang

mengacu pada Net Present Value (“NPV”). Untuk menentukan kelayakan, digunakan

analisis:

1. NPV ≥ 0 --------- > layak

Dengan memperhitungkan nilai selama proyeksi, dengan biaya ekuitas sebesar

12,51% diperoleh nilai NPV sebesar Rp 28.524.000.000. Oleh karena NPV lebih

besar dari 0 maka investasi ini layak.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 iii

2. IRR > Ke --------- > layak

Internal Rate of Return (IRR) diperoleh sebesar 13,24%, dimana IRR lebih besar

daripada biaya ekuitas sebesar 12,51%, maka investasi ini layak.

3. BCR > 1 --------- > layak

Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,03 dimana BCR tersebut lebih besar dari 1

maka investasi ini layak.

4. PP --------- > 10 tahun 7 bulan.

Payback Period (PP) ini diperoleh dengan kondisi 3 hotel sudah beroperasi, 2 hotel

mulai beroperasi di tahun 2020, dan 1 hotel akan beroperasi di tahun 2021.

Dampak Keuangan

Dari hasil analisis proyeksi keuangan, diketahui bahwa perubahan kegiatan usaha

utama dimaksud akan memberikan manfaat kepada Perseroan maupun Pemegang

Saham Perseroan, antara lain:

Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, maka pendapatan Perseroan

diproyeksikan sebesar Rp 69,5 miliar pada tahun 2019 dan menjadi sebesar

Rp.557,9 miliar pada tahun 2023. Sedangkan tanpa Perubahan Kegiatan Usaha

Utama, maka pendapatan Perseroan diproyeksikan sebesar Rp 131,5 miliar pada

tahun 2019 dan menjadi sebesar Rp 125,8 miliar pada tahun 2023.

Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, maka laba bersih Perseroan

diproyeksikan sebesar Rp 2,2 miliar pada tahun 2019 dan menjadi sebesar Rp

116,7 miliar pada tahun 2023. Sedangkan tanpa Perubahan Kegiatan Usaha

Utama, maka Perseroan diproyeksikan rugi sebesar Rp 44 miliar pada tahun 2019

dan rugi sebesar Rp 30,7 miliar pada tahun 2023.

Kesimpulan

Berdasarkan hal-hal sebagaimana diungkapkan di atas maka kami berpendapat bahwa

Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk

dimaksud adalah “LAYAK”.

Hormat kami,

KJPP Felix Sutandar & Rekan

Felix Sutandar, MSc

Pemimpin Rekan

Kualifikasi : Penilai Properti dan Bisnis Ijin Penilai : PB-1.08.00022

STTD : STTD.PPB-31/PM.2/2018

MAPPI : 81-S-00017

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019

iv

DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i

DAFTAR ISI ..................................................................................................... iv

DAFTAR TABEL ................................................................................................ vi

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... vii

1. PENDAHULUAN ............................................................................................ 1 1.1. Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ....................................... 1 1.2. Latar Belakang ..................................................................................... 1 1.3. Obyek Studi Kelayakan .......................................................................... 2 1.4. Maksud dan Tujuan ............................................................................... 2 1.5. Tanggal Studi Kelayakan ........................................................................ 2 1.6. Ruang Lingkup ...................................................................................... 2 1.7. Pendekatan dan Metodologi .................................................................... 3 1.8. Pedoman Studi Kelayakan ...................................................................... 3 1.9. Sumber Data ........................................................................................ 3 1.10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas .................................................... 4 1.11. Independensi Penilai ............................................................................ 5

2. KAJIAN INTERNAL PERSEROAN ..................................................................... 6 2.1. Status Badan Hukum ............................................................................. 6

2.1.1. Pendirian Perusahaan .................................................................. 6 2.1.2. Perizinan .................................................................................... 6 2.1.3. Permodalan ................................................................................ 7 2.1.4. Susunan Komisaris dan Direksi ..................................................... 7 2.1.5. Struktur Organisasi Perseroan ...................................................... 9 2.1.6. Divisi Pendukung .......................................................................12

2.2. Target Pasar ........................................................................................12 2.3. Pesaing dan Persaingan ........................................................................12 2.4. Strategi Pemasaran dan Penjualan .........................................................13 2.5. Sumber Daya Manusia ..........................................................................13 2.6. Peraturan Perundangan-undangan yang terkait .......................................14 2.7. Kinerja Keuangan .................................................................................14

2.7.1. Pendapatan Usaha .....................................................................17 2.7.2. Laba Bersih ...............................................................................18 2.7.3. Rasio Keuangan .........................................................................19

2.8. Tinjauan Risiko ....................................................................................19 2.8.1. Risiko Kompetisi Bisnis Keramik ...................................................19

2.8.1.1. Risiko harga gas bumi .................................................... 19 2.8.1.2. Risiko persaingan .......................................................... 20 2.8.1.3. Risiko pengadaan bahan baku ......................................... 20

2.8.2. Risiko Usaha Bisnis Properti .........................................................20 2.8.2.1. Risiko Persaingan Usaha Bisnis Properti ............................ 20

2.8.3. Risiko Keuangan ........................................................................21 2.8.4. Risiko kondisi industri properti yang fluktuatif di Indonesia dan

faktor lainnya yang berada diluar kendali Perseroan .......................21 2.8.5. Risiko keterlambatan penyelesaian sebagian atau seluruh proyek

Perseroan .................................................................................21 2.8.6. Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi pada

industri properti .........................................................................22 2.8.7. Risiko sumber daya manusia .......................................................23 2.8.8. Risiko keterbatasan lahan untuk rencana pembangunan .................23 2.8.9. Risiko perubahan Peraturan Pemerintah, Legalitas, dan Perizinan .....23

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019

v

2.8.10. Risiko Umum ............................................................................23 2.8.10.1. Risiko suku bunga .................................................... 23 2.8.10.2. Risiko fluktuasi terhadap nilai tukar mata uang asing .... 24 2.8.10.3. Kondisi perekonomian secara makro dan global ............ 24

2.8.11. Kebijakan Pemerintah ...............................................................24 2.8.12. Risiko Kebakaran dan bencana alam ...........................................24 2.8.13. Risiko sebagai induk perusahaan ................................................24

2.9. Analisa SWOT ......................................................................................25 2.9.1. Kekuatan (Strength) ...................................................................25 2.9.2. Kelemahan (Weakness) ..............................................................26 2.9.3. Kesempatan (Opportunity) ..........................................................26 2.9.4. Ancaman (Threat) ......................................................................26

3. ANALISA KELAYAKAN ..................................................................................28 3.1. Kajian Pasar ........................................................................................28

3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia .............................................................28 3.1.2. Tinjauan Ekonomi Indonesia ........................................................29 3.1.3. Industri Perhotelan di Bali ...........................................................32 3.1.4. Industri Perhotelan di Medan .......................................................35 3.1.5. Industri Perhotelan di Bogor ........................................................35

3.2. Kajian Teknis .......................................................................................37 3.2.1. Umum ......................................................................................37 3.2.2. Struktur Perusahaan ...................................................................37

3.3. Kajian Pola Bisnis .................................................................................38 3.4. Kajian Model Manajemen ......................................................................38

3.4.1. Ketersediaan Tenaga Kerja ..........................................................38 3.4.2. Struktur Organisasi ....................................................................40 3.4.3. Manajemen Risiko ......................................................................41

3.5. Kajian Keuangan ..................................................................................42 3.5.1. Proyeksi Keuangan Tanpa Perubahan Kegiatan Usaha Utama...........42 3.5.2. Proyeksi Keuangan Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama ........43

3.6. Penilaian Investasi ...............................................................................46 3.7. Dampak Keuangan ...............................................................................47 3.8. Kesimpulan .........................................................................................47

4. PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI ............................................................48 5. TIM PENYUSUN ..........................................................................................49 6. LAMPIRAN .................................................................................................50

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019

vi

DAFTAR TABEL

Tabel 1 : Susunan Pemegang Saham ................................................................... 7 Tabel 2 : Daftar Perusahaan Pesaing di Indonesia .................................................13 Tabel 3 : Daftar SDM Berdasarkan Jabatan ..........................................................13 Tabel 4 : Daftar SDM Berdasarkan Fungsi ............................................................14 Tabel 5 : Laporan Rugi Laba 2014-2018 ..............................................................15 Tabel 6 : Laporan Arus Kas 2014-2018................................................................16 Tabel 7 : Laporan Posisi Keuangan 2014-2018 .....................................................17 Tabel 8 : Rasio Keuangan 2014-2018 ..................................................................19 Tabel 9 : Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran .................................................30 Tabel 10 : Tingkat Penghunian Kamar Hotel Menurut Tahun dan Kelas Hotel ............35 Tabel 11 : Perkembangan Akomodasi di Kota Bogor, 2013-2016 ............................36 Tabel 12 : Perkembangan Akomodasi di Kota Bogor, 2013-2016 ............................37 Tabel 13 : Daftar Tenaga Kerja IKAI Setelah Perubahan Kegiatan Usaha Utama .......39 Tabel 14 : Daftar Tenaga Kerja INKA ..................................................................39 Tabel 15 : Daftar Tenaga Kerja RSO ...................................................................39 Tabel 16 : Daftar Tenaga Kerja MAM ...................................................................39 Tabel 17 : Daftar Tenaga Kerja MPIM ..................................................................40 Tabel 18 : Daftar Tenaga Kerja HPI ....................................................................40 Tabel 19 : Daftar Tenaga Kerja SMS ...................................................................40 Tabel 20: Proyeksi Laba-Rugi IKAI Tanpa PKUU ....................................................42 Tabel 21: Proyeksi Laporan Posisi Keuangan IKAI Tanpa PKUU ...............................43 Tabel 22: Investasi IKAI atas Rencana PKUU .......................................................44 Tabel 23: Asumsi Jumlah Kamar, Okupansi, dan Harga .........................................44 Tabel 24: Proyeksi Laba Rugi Entitas Anak ...........................................................45 Tabel 25: NPV, IRR, BCR dan PBP ......................................................................46 Tabel 26 : Proyeksi Pendapatan dan Laba Berish IKAI ..........................................47

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019

vii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 : Bagan Struktur Organisasi ................................................................ 9 Gambar 2 : Perkembangan Pendapatan Usaha 2014-2018 ....................................18 Gambar 3 : Perkembangan Laba (Rugi) Bersih 2014–2018 ...................................18 Gambar 4 : Pertumbuhan Ekonomi Global ..........................................................28 Gambar 5 : Aliran Modal ...................................................................................28 Gambar 6 : Indeks Harga Komoditas Ekspor Indonesia ........................................29 Gambar 7 : Perkembangan Harga Minyak Dunia ..................................................29 Gambar 8 : Kontribusi Ekspor Migas dan Nonmigas .............................................31 Gambar 9 : Pertumbuhan Harga Ekspor Nonmigas ...............................................31 Gambar 10 : Nilai Tukar Rupiah.........................................................................31 Gambar 11 : Perkembangan Inflasi ....................................................................32 Gambar 12 : Pasokan Kumulatif Proyek Hotel .....................................................33 Gambar 13 : Jumlah Kedatangan Turis Melalui Bandara Ngurah Rai .......................33 Gambar 14 : Tingkat Okupansi Rata-Rata Bulanan ...............................................34 Gambar 15 : Harga Rata-Rata Per Hari Bulanan ..................................................34 Gambar 16 : Jumlah Wisatawan yang Berkunjung Ke Kota Bogor, 2016 .................36 Gambar 17: Struktur Permodalan ......................................................................37 Gambar 18: Struktur Organisasi Perseroan .........................................................41 Gambar 19: Struktur Organisasi Entitas Anak .....................................................41

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 1

1. PENDAHULUAN

1.1. Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan dalam hal ini adalah:

Nama : PT INTIKERAMIK ALAMASRI INDUSTRI Tbk

Bidang Usaha : Industri Keramik dan Granit

Alamat : Menara Bidakara II Lt. 16

Jl. Jend Gatot Subroto Kav. 71-73

Jakarta 12870

Telepon : +62 21 83700435

Fax : +62 21 83900436

1.2. Latar Belakang

PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk adalah perusahaan yang bergerak dalam

produksi keramik dan granit, serta memperdagangkan hasil-hasil produksinya di

dalam dan luar negeri, beserta usaha-usaha lain yang berkaitan dengan operasi

perusahaan tersebut. Perusahaan memiliki anak perusahaan yaitu PT Internusa

Keramik Alamasri (INKA) dengan kepemilikan sebesar 99%. INKA bergerak di bidang

industri ubin porselen.

Seiring berjalannya waktu, perseroan mulai melihat adanya peluang usaha di bidang

Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum serta Real Estate yang akan tumbuh seiring

dengan kebijakan-kebijakan Pemerintah yang mendukung industri seperti relaksasi

Loan to Value (LTV), penurunan tingkat suku bunga KPR, penurunan tarif Pajak

Penghasilan Penjualan Property, tax amnesty dan percepatan pembangunan

infrastruktur.

Oleh karena itu, pada bulan Januari 2018, Perseroan mengakuisisi tiga perusahaan

properti di bidang perhotelan yaitu 99,75% saham PT Realindo Sapta Optima (“RSO”)

berlokasi di Ubud, 98,53% saham PT Mahkota Artha Mas (“MAM”) berlokasi di Ubud

dan 98,01% saham PT Mahkota Properti Indo Medan (“MPIM”) berlokasi di Medan.

RSO dan MPIM diperkirakan akan siap beroperasi pada tahun 2020, sementara MAM

pada tahun 2021. Pada bulan November 2018, Perseroan kembali mengakuisi

kepemilikan saham di PT Hotel Properti Internasional (“HPI”) sebesar 99,00% dengan

lokasi hotel di Bogor dan PT Saka Mitra Sejati (“SMS”) dengan kepemilikan saham

sebesar 70,00% dengan lokasi hotel di Medan.

Kegiatan usaha tersebut saat ini bukan merupakan salah satu dari bidang usaha

Perseroan. Perseroan telah menghitung dengan seksama atas peluang usaha dan jasa

yang dapat dijalankan secara berkelanjutan dan Perseroan berkeyakinan bahwa

Perseroan mampu memanfaatkan peluang yang ada, guna memberikan nilai tambah

bagi pemegang saham. Oleh sebab itu Perseroan berencana akan melakukan

perubahan kegiatan usaha utamanya berupa penambahan bidang kegiatan usaha

(“Perubahan Kegiatan Usaha”).




Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 2






langsung;




perusahaan tersebut atau dalam kerangka investasi atas aset lain di perusahaan

lain;



1.3. Obyek Studi Kelayakan

Obyek Studi Kelayakan adalah kelayakan atas rencana Penambahan Bidang Usaha

terkait dengan Pariwisata, Perhotelan dan Properti.

1.4. Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari Studi Kelayakan atas rencana Perubahan Kegiatan Usaha

Utama Perseroan adalah untuk melakukan analisa dan pengkajian mengenai

kelayakan perubahan kegiatan usaha utama Perseroan dalam rangka memenuhi

Peraturan IX.E.2.

1.5. Tanggal Studi Kelayakan

Tanggal (cut-off date) dari laporan Studi Kelayakan ini adalah 31 Desember 2018.

Pemilihan tanggal Studi Kelayakan didasarkan atas tujuan Studi Kelayakan, aturan

yang ada dan ketersediaan data.

1.6. Ruang Lingkup

Ruang lingkup Studi Kelayakan ini meliputi:

1. Analisa dan pengkajian mengenai alasan dan latar belakang perubahan kegiatan

usaha utama oleh Perseroan.

2. Analisa dan pengkajian mengenai kondisi internal Perseroan, meliputi legalitas

usaha, permodalan, bidang usaha, produk yang dihasilkan, fasilitas produksi, pasar

dan pemasaran serta perkembangan kinerja keuangan selama lima tahun terakhir.

3. Analisa dan pengkajian mengenai kelayakan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha

Utama Perseroan, dilihat dari aspek-aspek terkait, meliputi legalitas usaha, pasar,

teknis, pola bisnis, model manajemen dan keuangan baik secara kualitatif dan

kuantitatif.

4. Penyusunan laporan Studi Kelayakan.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 3

1.7. Pendekatan dan Metodologi

Pendekatan yang digunakan dalam menganalisa kelayakan perubahan kegiatan usaha

utama Perseroan terkait penambahan usaha Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum

serta Real Estate adalah pendekatan pendapatan (income based approach) dengan

menggunakan metode diskonto arus kas (discounted cash flow (“DCF”) method), yang

mengacu pada Net Present Value (“NPV”). Untuk menentukan kelayakan, digunakan

analisis:

5. NPV ≥ 0 --------- > layak

Dengan memperhitungkan nilai selama proyeksi, dengan biaya ekuitas sebesar

12,51% diperoleh nilai NPV sebesar Rp 28.524.000.000. Oleh karena NPV lebih

besar dari 0 maka investasi ini layak.

6. IRR > Ke --------- > layak

Internal Rate of Return (IRR) diperoleh sebesar 13,24%, dimana IRR lebih besar

daripada biaya ekuitas sebesar 12,51%, maka investasi ini layak.

7. BCR > 1 --------- > layak

Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,03 dimana BCR tersebut lebih besar dari 1

maka investasi ini layak.

8. PP --------- > 10 tahun 7 bulan.

Payback Period (PP) ini diperoleh dengan kondisi 3 hotel sudah beroperasi, 2 hotel

mulai beroperasi di tahun 2020, dan 1 hotel akan beroperasi di tahun 2021.

1.8. Pedoman Studi Kelayakan

Dalam melakukan penyusunan Studi Kelayakan ini kami berpedoman kepada

Peraturan VIII.C.3 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha

yang dikeluarkan oleh Bapepam dan LK (sekarang OJK).

1.9. Sumber Data

Dalam membuat Studi Kelayakan ini kami telah melaksanakan prosedur yang

mencakup pengkategorian, pengkorelasian, pengecekan validitas dan penelaahan data

dan informasi berikut:

1. Laporan keuangan konsolidasi IKAI untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31

Desember 2014 No. R.6.1/007/03/15 tanggal 26 Maret 2015 yang telah diaudit

oleh Kantor Akuntan Publik Doli Bambang Sulistiyanto Dadang & Ali dengan opini

wajar, dalam semua hal yang material. Laporan keuangan ini telah ditandatangani

pada tanggal 26 Maret 2015 oleh Dr. Bambang Hariadi, Akuntan Publik dengan No

Lisensi: AP.0413.


Desember 2015 No. 08/GA/HDT-ANT/IAI/III/2016 yang telah diaudit oleh Kantor

Akuntan Publik Herman Dody Tanumihardja & Rekan dengan opini wajar, dalam

semua hal yang material. Laporan keuangan ini telah ditandatangani pada tanggal

29 Maret 2016 oleh Ahmad Nadhif T., Akuntan Publik dengan No Lisensi: AP.1106.


Desember 2016 No. 12/GA/HDT-ANT/IAI/III/2017 yang telah diaudit oleh Kantor

Akuntan Publik Herman Dody Tanumihardja & Rekan dengan opini wajar, dalam

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 4

semua hal yang material. Laporan keuangan ini telah ditandatangani pada tanggal

29 Maret 2017 oleh Ahmad Nadhif T., Akuntan Publik dengan No Lisensi: AP.1106.


Desember 2017 No. T054/1.I1032/MS.1/12.17 yang telah diaudit oleh Kantor

Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan opini wajar,

dalam semua hal yang material. Laporan keuangan ini telah ditandatangani pada

tanggal 22 Maret 2018 oleh Michell Suharli, Akuntan Publik dengan No Lisensi:

AP.0995.


Desember 2018 No. 00125/3.0366/AU.1/04/1415.2/1/III/2019 yang telah diaudit

oleh Kantor Akuntan Publik Tanubrata Sutanto Fahmi Bambang & Rekan dengan

opini wajar, dalam semua hal yang material. Laporan keuangan ini telah

ditandatangani pada tanggal 28 Maret 2019 oleh Henny Dewanto, Akuntan Publik

dengan No Lisensi: AP.1415.

6. Proyeksi keuangan IKAI selama 10 tahun ke depan dalam kondisi dengan dan

tanpa dilakukannya Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

7. Hasil wawancara dengan pihak manajemen IKAI mengenai alasan, latar belakang,

dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

8. Copy akta dan perizinan IKAI.

9. Informasi dari pihak/instansi lain, termasuk data-data mengenai kondisi ekonomi,

perkembangan industri pasar modal dan lain-lain.

1.10. Asumsi-Asumsi dan Kondisi Pembatas

Tanpa mengurangi tanggung jawab kami sebagai Penilai, Studi Kelayakan ini dibatasi

oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:

1. Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.

2. Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang

digunakan dalam proses penilaian.

3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya

keakuratannya.

4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan

kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan

pencapaiannya.

5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran

proyeksi keuangan.

6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang

bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

7. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan Kesimpulan

Akhir.

8. Penilai Usaha telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi

Kelayakan dari Pemberi Tugas.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 5

1.11. Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara

independen, tidak ada benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pihak-pihak

yang terlibat rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama ini. Kami juga tidak

mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

Laporan Studi Kelayakan ini juga tidak ditujukan untuk memberikan keuntungan atau

kerugian pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima sama sekali tidak

dipengaruhi oleh kesimpulan yang dihasilkan.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 6

2. KAJIAN INTERNAL PERSEROAN

2.1. Status Badan Hukum

2.1.1. Pendirian Perusahaan

PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk (“IKAI” atau disebut juga “Perseroan”),

didirikan berdasarkan akta No. 38 tanggal 26 Juni 1991 yang dibuat di hadapan Raden

Muhammad Hendarmawan, S.H., yang kemudian diubah dengan akta No. 16 tanggal

14 Desember 1991, dari notaris Raden Muhammad Hendarmawan, S.H., di Jakarta,

dan mulai beroperasi secara komersial pada tanggal 1 Mei 1993. Akta Pendirian

Perusahaan beserta perubahannya telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik

Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-58.HT.01.01.Th.92 tanggal 3 Januari 1992

dan telah diumumkan dalam Berita Negara No. 49 Tambahan No. 2817 tanggal 19

Juni 1992.

Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan. Perubahan

terakhir dituangkan dalam Akta No. 63 tanggal 10 Oktober 2018 yang dibuat oleh

Notaris Buntario Tigris, S.H.,S.E.,M.H., tentang perubahan anggaran dasar dan

susunan pengurus Perusahaan, dengan surat penerimaan pemberitahuan perubahan

anggaran dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.

AHU-0021404.AH.01.02.TAHUN 2018 tanggal 12 Oktober 2018.

Perusahaan berdiri dan berdomisili di Indonesia dengan kantor dan pabrik yang

terdaftar di Kawasan Industri Palem Manis, Tangerang.

Perusahaan memiliki 6 anak perusahaan yaitu:

1. PT Internusa Keramik Alamasri (INKA) dengan kepemilikan sebesar 99,00%,

bergerak di bidang industri ubin porselen;

2. PT Realindo Sapta Optima (RSO) dengan kepemilikan sebesar 99,75%, bergerak

di bidang industri perhotelan;

3. PT Mahkota Artha Mas (MAM) dengan kepemilikan sebesar 98,53%, bergerak di

bidang industri perhotelan;

4. PT Mahkota Properti Indo Medan (MPIM) dengan kepemilikan sebesar 98,01%,

bergerak di bidang industri perhotelan;

5. PT Hotel Properti Internasional (HPI) dengan kepemilikan sebesar 99,00%,

bergerak di bidang industri perhotelan;

6. PT Saka Mitra Sejati (SMS) dengan kepemilikan sebesar 70,00%, bergerak di

bidang industri perhotelan.

2.1.2. Perizinan

Perizinan yang dimiliki oleh Perseroan adalah:

Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Besar Nomor 02412-01/PB/1.824.271

tanggal 7 Februari 2014, dikeluarkan oleh Dinas Koperasi, Usaha Mikro, Kecil, dan

Menengah, dan Perdagangan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, berlaku sampai

dengan 7 Februari 2019.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 7

Tanda Daftar Perusahaan Nomor 30.6.1.46.14965 tanggal 13 April 2018,

dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

Pemerintah Kota Tangerang, berlaku sampai dengan 20 April 2023.

Surat Keterangan Domisili Nomor 503/131-Ekbang tanggal 23 Februari 2018

dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Tangerang Kecamatan Jatiuwung, berlaku

sampai dengan 23 Februari 2019.

Surat Keterangan Terdaftar Nomor S-532KT/WPJ.07/KP.0803/2018 tanggal 30

Oktober 2018.

Nomor Pokok Wajib Pajak Nomor 01.359.538.4-054.000

2.1.3. Permodalan

Modal dasar Perseroan berjumlah Rp 2.800.000.000.000 terbagi atas 49.668.929.712

saham yang terdiri dari 1.582.767.572 saham seri A yang bernilai nominal Rp 250 per

lembar saham dan 48.086.162.140 saham seri B yang bernilai nominal Rp 50 per

lembar saham. Dari jumlah modal dasar tersebut telah ditempatkan dan disetor penuh

sejumlah 1.582.767.572 saham seri A atau senilai Rp 395.691.893.000 dan

10.513.413.689 saham seri B atau senilai Rp 525.670.684.450.

Susunan pemegang saham per 31 Desember 2018 sesuai dengan laporan keuangan

adalah sebagai berikut:

Tabel 1 : Susunan Pemegang Saham

Pemegang Saham Jumlah Saham Kepemilikan

(%)

Nilai Saham

(Rp 000)

Saham Seri “A”

PT Mahkota Properti Indo 392.521.572 10,7 98.130.393

Wandervale Holdings Ltd 378.000.000 10,3 94.500.000

Masyarakat (<5%) 812.246.000 22,0 203.061.500

Sub Jumlah saham seri “A” 1.582.767.572 43,0 395.691.893

Saham Seri “B”

PT Mahkota Properti Indo 2.899.557.038 15,7 144.977.852

Wandervale Holdings Ltd 2.099.369.656 11,4 104.968.483

Masyarakat (<5%) 5.514.486.995 29,9 275.724.349

Sub Jumlah saham seri “B” 10.513.413.689 57,0 525.670.684

Jumlah 12.096.181.261 100,0 921.362.577

2.1.4. Susunan Komisaris dan Direksi

Berdasarkan Akta No. 63 tanggal 10 Oktober 2018 yang dibuat oleh Notaris Buntario

Tigris, S.H.,S.E.,M.H., susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan adalah sebagai

berikut:

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 8

Dewan Komisaris

Komisaris Utama : Raja Sapta Oktohari

Komisaris : Erwan Dwiyansyah

Komisaris Independen : Engkos Sadrah

Direksi

Direktur Utama : Teuku Johas Raffli

Direktur : Hasanuddin Tisi

Direktur Independen : Zaenal Asikin

Raja Sapta Oktohari

Komisaris Utama

Komisaris Utama Perseroan sejak tahun 2018. Warga Negara Indonesia, lahir pada

tahun 1975. Merupakan lulusan dari Undergraduate of MIS dari Oklahoma City

University Pada tahun 1998, kemudian melanjutkan pendidikan pada Undergraduate

Of Business Administrations dari American Inst. Of Management Studies pada tahun

2000. Saat ini banyak memimpin usaha dengan berbagai bidang yang berbeda seperti

mulai dari Properti, Airlines services sampai dengan Plantation.

Erwan Dwiyansyah

Komisaris

Komisaris Perseroan sejak tahun 2017. Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun

1968. Memiliki latar belakang pendidikan D3 Hotel Management BPLB Bandung pada

tahun 1990, kemudian melanjutkan Sarjana Hotel Management Universitas Terbuka,

Jakarta pada tahun 1999 dan mengambil Master of Business Administration Pariwisata

pada tahun 2000. Pernah menjabat sebagai Direktur PT Citra Putra Realty, Direktur PT

Zenco Amasindo Utama, Direktur PT Bali Nusadewata Village, Kuasa Direktur Taman

Puri Setiabudi Town House, Kuasa Direktur Taman Puri Oasis House, dan Kuasa

Direktur Djakarta Theatre Building.

Engkos Sadrah

Komisaris Independen

Komisaris Independen Perseroan sejak 2018. Warga Negara Indonesia, lahir pada

tahun 1954. Memperoleh pendidikan Sarjana Ekonomi dari Universitas Islam

Nusantara pada tahun 1983, Kemudian melanjutkan Master of Business Administration

serta Magister Management dari Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi IPWI pada tahun 2000.

Pernah menjabat sebagai Direktur Bank Jabar.

Teuku Johas Raffli

Direktur Utama

Direktur Utama Perseroan sejak tahun 2017. Warga Negara Indonesia, lahir pada

tahun 1971. Memperoleh pendidikan Undergraduate candidate, Western Illinois

University, Macomb IL pada tahun 1992, melanjutkan sebagai Bachelor of Science in

Business Administration Finance and Insurance – Northeastern University, Boston MA

pada tahun 1996, Kemudian melanjutkan Master of Science (MSc) Risk Management

and Insurance Cass Business School, City University, London pada tahun 2000.

Kemudian untuk bekal variasi ilmu dalam dunia asuransi mengambil pendidikan The

Chartered Insurance Institute - D3 Asuransi di 2009. Pernah menjabat sebagai

Executive Director dan Corporate Secretary & Head of Regulatory, Asuransi Palomas.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 9

Hasanuddin Tisi

Direktur

Direktur Perseroan sejak tahun 2`017. Warga Negara Indonesia, lahir pada tahun

1960. Merupakan lulusan Sarjana Hukum Universitas Trisakti tahun 1987. Pernah

menjabat sebagai Komisaris PT Mahkota Properti Indo, Direktur Utama PT Citra

Tanjung Bunga, Direktur Utama PT OSO Kotrindo, Direktur Utama PT Mepta Sapta

Utama, dan Direktur PT Ryoto Tin.

Zaenal Asikin

Direktur Independen

Direktur Independen Perseroan sejak tahun 2018. Warga Negara Indonesia, lahir pada

tahun 1973. Merupakan Sarjana Manajemen dari Universitas Tarumanegara pada

tahun 1996 dan Magister Manajemen dari Universitas Lampung pada 2009. Pernah

menjabat sebagai Komisaris PT Aditama Energi, Komisaris Independen PT Suqih

Energi, Direksi PT Bara Kumala, dan Direktur Operasional PT Tulus Adjie Perkasa.

2.1.5. Struktur Organisasi Perseroan

Struktur Organisasi Perseroan disusun sesuai dengan kebutuhan organisasi, rencana

kerja jangka panjang serta perkembangan industri, dengan mempertimbangkan

peraturan OJK, pengendalian internal (misalnya terdapat mekanisme check and

balance system) serta efisiensi dan efektivitas organisasi.

Penyusunan organisasi tersebut dijabarkan ke dalam bentuk bagan struktur organisasi

yang secara jelas menggambarkan:

Hubungan pelaporan

Alur informasi

Tingkatan hirarki

Rentang pengawasan

Pemisahan tugas dan tanggung jawab

Gambar 1 : Bagan Struktur Organisasi

Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS)

Dewan Komisaris

Direksi

Komite AuditKomite Nominasi &

Remunerasi

Sekretaris Perusahaan Audit InternalKepala Divisi Keuangan

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 10

Organ Utama Perusahaan

A. Rapat Umum Pemegang Saham

RUPS merupakan organ tertinggi dalam struktur organisasi Perseroan. RUPS

merupakan wadah bagi para pemegang saham untuk mengambil keputusan penting

berkaitan dengan Perseroan. RUPS memiliki kewenangan antara lain:

Memberikan persetujuan atas laporan tahunan;

Menetapkan penggunaan laba perusahaan;

Menunjuk Kantor Akuntan Publik yang akan mengaudit laporan keuangan

Perseroan;

Mengangkat dan memberhentikan anggota Dewan Komisaris dan Direksi;

Mengambil keputusan-keputusan penting lainnya sesuai anggaran dasar dan

peraturan lainnya yang terkait dengan status atau kegiatan usaha Perseroan.

B. Dewan Komisaris

Sesuai dengan Anggaran Dasar Intikeramik pasal 15, tugas Dewan Komisaris

antara lain melakukan pengawasan untuk kepentingan perusahaan dengan

memperhatikan kepentingan para pemegang saham danbertanggung jawab kepada

RUPS.Dewan Komisaris juga melakukan pengawasan terhadap kebijakan pengelolaan

perusahaan yang dilakukan Direksi dan memberikan nasehat dalam menjalankan

perusahaan termasuk dalam penyusunan rencana kerja, pelaksanaan ketentuan -

ketentuan anggaran dasar dan keputusan RUPS serta peraturan perundang-

undangan yang berlaku. Dewan Komisaris juga akan meneliti dan menelaah

laporan tahunan yang disiapkan oleh direksi serta menandatangani laporan

tahunan tersebut.

Perseroan memiliki tiga anggota Dewan Komisaris yang terdiri dari Komisaris Utama,

Komisaris, dan Komisaris Independen. Komisaris Independen menjabat sebagai Ketua

Komite Audit.

Komisaris Independen adalah anggota Dewan Komisaris yang tidak memiliki hubungan

keuangan, kepengurusan, kepemilikan saham dan/atau hubungan keluarga dengan

anggota Dewan Komisaris lainya dan/atau dengan pemegang saham mayoritas atau

hubungan lainnya dengan Perseroan, yang dapat mempengaruhi kemampuan mereka

bertindak independen. Dengan adanya Komisaris Independen tersebut, maka

pengawasan dan nasihat Dewan Komisaris dapat lebih obyektif dan tetap

memperhatikan kepentingan dari pemegang saham minoritas.

C. Direksi

Sesuai dengan anggaran dasar, Perseroan diurus dan dipimpin oleh suatu Direksi.

Para anggota Direksi diangkat dan diberhentikan oleh RUPS untuk jangka waktu tiga

tahun dan dapat diangkat kembali apabila masa jabatannya telah berakhir. Direksi

Perseroan terdiri dari tiga orang yaitu Direktur Utama, Direktur dan Direktur

Independen.

Organ Pendukung Corporate Governance

Organ pendukung merupakan pihak-pihak yang mendukung organ utama dalam

melaksanakan tugas dan wewenangnya terutama terkait pelaksanaan GCG. Organ

pendukung corporate governance adalah Komite-komite Dewan Komisaris, Divisi Audit

Internal dan Kepatuhan, Sekretaris Perusahaan serta komite-komite yang dibentuk

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 11

untuk membantu Direksi.

Komite-komite untuk membantu tugas Dewan Komisaris

Komite-komite Komisaris adalah komite-komite yang dibentuk oleh Dewan Komisaris

baik untuk memenuhi ketentuan yang berlaku atau karena komite-komite ini

dipandang perlu untuk membantu Dewan Komisaris dalam menjalankan fungsinya.

1. Komite Audit

Komite Audit dibentuk oleh Dewan Komisaris dalam rangka membantu pelaksanaan

tugas dan fungsi Dewan Komisaris. Anggota Komite Audit diangkat dan diberhentikan

oleh Dewan Komisaris. Komite Audit bertanggung jawab untuk memberikan pendapat

kepada Dewan Komisaris terhadap laporan yang dibuat oleh Direksi, khususnya

terhadap hal-hal yang dipandang memerlukan perhatian dari Dewan Komisaris, serta

melakukan kegiatan-kegiatan lain yang berkaitan dengan tanggung jawab Dewan

Komisaris, seperti pemeriksaan laporan keuangan yang akan dipublikasi, pemenuhan

semua ketentuan yang terkait terhadap perusahaan dan memeriksa laporan dari

internal audit.

Komite Audit juga berkewajiban untuk memperhatikan risiko-risiko yang dihadapi

perusahaan dan pelaksanaan manajemen risiko oleh Direksi, melakukan investigasi

dan melaporkan kepada Dewan Komisaris dan menjaga kerahasiaan dokumen, data

dan informasi. Komite audit berwenang untuk mengakses catatan atau informasi

tentang karyawan, dana, aset serta sumber daya perusahaan lainnya yang berkaitan

dengan pelaksanaan tugasnya.

Dalam melaksanakan wewenangnya, Komite Audit bekerja sama dengan Divisi

Pengawasan Internal. Hasil Rapat Komite Audit merupakan salah satu agenda yang

dibahas dalam Rapat Dewan Komisaris dan Direksi.

2. Komite Nominasi dan Remunerasi

Komite Nominasi dan Remunerasi adalah komite yang dibentuk oleh dan bertanggung

jawab kepada Dewan Komisaris dalam membantu melaksanakan fungsi dan tugas

Dewan Komisaris terkait nominasi dan remunerasi terhadap anggota Direksi dan

anggota Dewan Komisaris. Komite nominasi dan remunerasi mempunyai tugas dan

tanggung jawab paling kurang:

Terkait dengan fungsi nominasi:

a) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai komposisi jabatan

anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris, kebijakan dan kriteria yang

dibutuhkan dalam proses nominasi, dan kebijakan evaluasi kinerja bagi anggota

Direksi dan/atau anggota.

b) Membantu Dewan Komisaris melakukan penilaian kinerja anggota Direksi dan/atau

anggota Dewan Komisaris berdasarkan tolok ukur yang telah disusun sebagai

bahan evaluasi.

c) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai program

pengembangan kemampuan anggota Direksi dan/atau anggota Dewan Komisaris.

d) Memberikan usulan calon yang memenuhi syarat sebagai anggota Direksi dan/atau

anggota Dewan Komisaris kepada Dewan Komisaris untuk disampaikan kepada

RUPS.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 12

Terkait dengan fungsi remunerasi:

a) Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai struktur remunerasi,

kebijakan atas remunerasi, dan besaran atas remunerasi.

b) Membantu Dewan Komisaris melakukan penilaian kinerja dengan kesesuaian

remunerasi yang diterima masing-masing anggota Direksi dan/atau anggota

Dewan Komisaris.

Sekretaris Perusahaan

Sekretaris Perusahaan adalah suatu fungsi yang dibentuk untuk berinteraksi dengan

pemegang saham dan stakeholders lainnya, memberi masukan kepada Direksi agar

Perseroan selalu mematuhi peraturan perundang-undangan terkait dan menjaga citra

Perseroan. Sekretaris Perusahaan memiliki akses langsung ke Direksi dan bersinergi

dengan divisi-divisi lain untuk mendapatkan informasi yang diperlukan sehubungan

dengan pelaksanaan tugasnya.

2.1.6. Divisi Pendukung

Dalam rangka mendukung kelancaran kegiatan usaha utama, Perseroan memiliki

divisi-divisi pendukung, yakni Komite Strategi & Pengembangan, Divisi Keuangan,

Divisi Sumber Daya Manusia, dan Audit Internal.

2.2. Target Pasar

Penentuan target pasar yang dituju sangat penting karena berkaitan dengan strategi

Perseroan dalam melayani seluruh konsumen yang ada di pasar tersebut. Dengan

ditetapkannya target pasar, Perseroan dapat mengembangkan produknya dan strategi

pemasaran untuk setiap target pasar tersebut.

Target pasar Perseroan saat ini adalah kalangan anak muda, turis asing, pemerintah

daerah beserta Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau Badan Usaha Milik Daerah

(BUMD) dan traveller.

2.3. Pesaing dan Persaingan

Usaha di bidang perusahaan Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum serta Real

Estate sangat kompetitif, dengan banyaknya pesaing dari perusahaan sejenis untuk

memperebutkan pangsa pasar, akan menimbulkan tingkat persaingan yang sangat

ketat sehingga dapat berakibat pada menurunnya tingkat pendapatan Perseroan.

Beberapa perusahaan multinasional yang masuk dalam juga semakin memperketat

kompetisi dalam bidang usaha ini. Ke depannya persaingan usaha akan lebih ketat,

didorong dengan semakin kreatif nya konsep dan desain dalam industri Akomodasi

dan Penyediaan Makan Minum serta Real Estate.

Dalam mengatasi persaingan ini Perseroan terus melakukan inovasi produk dengan

konsep yang kreatif, melakukan efisiensi dan efektifitas di internal Perusahaan serta

meningkatkan pemasaran untuk menarik lebih banyak pendatang, menunjuk operator

Hotel yang lebih professional guna melakukan pengelolaan manajemen hotel untuk

membantu meningkatkan pertumbuhan Perseroan secara berkelanjutan.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 13

Berikut adalah beberapa perusahaan yang merupakan pesaing dari Perseroan:

Tabel 2 : Daftar Perusahaan Pesaing di Indonesia

2.4. Strategi Pemasaran dan Penjualan

Pemasaran merupakan salah satu elemen penting sekaligus ujung tombak Perseroan.

Pemasaran merupakan langkah strategis yang digunakan untuk mencapai tujuan

Perseroan yaitu peningkatan jumlah okupansi dan nilai transaksi.

Dengan melalui pendekatan yang tepat dengan melakukan hal-hal sebagai berikut:

1. Membuat paket spesial

2. Berikan penawaran diskon

3. Program loyalitas konsumen

4. Promosikan hotel anda pada perusahaan lokal

5. Menginisiasi kuis melalui media sosial

6. Manfaatkan acara bisnis local

2.5. Sumber Daya Manusia

Per tanggal 31 Desember 2018, IKAI memiliki sumber daya manusia (SDM) sebanyak

20 (dua puluh) orang, dengan rincian seperti disajikan berikut ini.

Tabel 3 : Daftar SDM Berdasarkan Jabatan

Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 3

Direktur 3

Head Division 3

Head Section/Executive 5

Staf 6

Jumlah 20

No. Kode Nama Perusahaan No. Kode Nama Perusahaan

1 GMCW Grahamas Citrawisata Tbk 8 NASA Ayana Land International Tbk

2 HOME Hotel Mandarine Regency Tbk 9 JSPT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk

3 HOTL Saraswati Griya Lestari Tbk 10 PJAA Pembangunan Jaya Ancol Tbk

4 ICON Island Concepts Indonesia Tbk 11 PSKT Red Planet Indonesia Tbk

5 INPP Indonesian Paradise Property Tbk 12 PUDP Pudjiadi Prestige Tbk

6 JGLE Graha Andrasenta Propertindo Tbk 13 SHID Hotel Sahid Jaya International Tbk

7 JIHD Jakarta International Hotels & Dev.

Tbk

14 PGLI Pembangunan Graha Lestari Indah

Tbk

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 14

Tabel 4 : Daftar SDM Berdasarkan Fungsi

Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 3

Direksi 3

HRGA, Corporate Secretary &

Legal

6

Finance & Accounting 5

Property Management 3

Investment 0

Jumlah 20

2.6. Peraturan Perundangan-undangan yang terkait

Perseroan sebagai Perusahaan Efek wajib mematuhi peraturan-peraturan yang ada di

industri pasar modal, khususnya peraturan yang dibuat oleh OJK dan BEI.

Beberapa peraturan perundangan-undangan yang terkait dengan usaha Perseroan,

antara lain adalah:

1. Peraturan Menteri Pariwisata Dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia No.

PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar Usaha Hotel.

2. Peraturan Menteri Pariwisata Dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia No.

PM.106/PW.006/MPEK/2011 tentang Sistem Manajemen Pengamanan Hotel.

3. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.

4. UU No 20 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

5. UU No.10 tahun 2009 tentang Kepariwisataan.

6. UU No. 32 tahun 2009 tentang Pengelolaan & Perlindungan Lingkungan Hidup .

7. UU No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

2.7. Kinerja Keuangan

Data laporan keuangan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31

Desember 2014, 2015, 2016, 2017 dan 2018 yang telah diaudit sebagaimana telah

disebutkan pada bab 1.9., adalah sebagai berikut:

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 15

Tabel 5 : Laporan Rugi Laba 2014-2018

(dalam ribuan Rp)

Keterangan 2014 2015 2016 2017 2018

PENDAPATAN

Keramik:

- Penjualan lokal 233.571.456 120.513.575 70.250.570 12.918.705 4.574.617

- Penjualan ekspor 28.749.900 20.686.199 13.522.065 378.718 -

Hotel - 6.702.055

JUMLAH PENDAPATAN 262.321.357 141.199.774 83.772.635 13.297.423 11.276.672

BEBAN POKOK PENDAPATAN

Keramik:

- Bahan baku dan barang jadi 91.826.674 54.818.115 29.032.686 6.534.416 3.671.465

- Biaya pabrikasi 111.606.935 59.382.082 54.285.252 26.387.498 132.305

- Upah langsung 32.451.173 21.324.520 19.294.951 8.300.708 41.999

Hotel:

- Beban pokok pendapatan - - 1.687.169

JUMLAH BEBAN POKOK PENDAPATAN 235.884.782 135.524.717 102.612.889 41.222.622 5.532.938

LABA ( RUGI ) BRUTO 26.436.575 5.675.056 (18.840.254) (27.925.199) 5.743.734

BEBAN OPERASIONAL

Beban Penjualan

Gaji, iklan dan promosi 5.028.964 2.889.511 1.427.719 254.829 2.299.369

Pengangkutan dan pengiriman 4.372.783 2.994.059 5.459.146 - 225.900

Penyisihan piutang tak tertagih - - - 5.737.473 -

Lain-lain 1.327.733 1.118.192 501.401 - -

Jumlah beban penjualan 10.729.480 7.001.762 7.388.266 5.992.302 2.525.269

Beban administrasi

Beban karyawan 14.046.372 16.686.610 21.914.424 9.155.319 14.161.880

Jasa profesional 274.030 230.093 75.082 868.416 11.233.709

Administrasi saham 141.000 56.186 200.481 815.201 807.583

Sewa - - - - 609.282

Perjalanan dinas 773.055 135.049 6.750 85.008 386.941

Teknologi dan informasi - - - 950 220.571

Asuransi - - - - 210.076

Pemeliharaan dan perbaikan 226.377 166.172 284.641 15.140 62.716

Transportasi 650.834 323.491 142.696 35.230 18.405

Lain-lain 2.808.737 3.526.615 1.424.512 6.785.187 7.359.597

Jumlah beban administrasi 18.920.404 21.124.216 24.048.586 17.760.451 35.070.760

Beban penyusutan 73.140 50.352 44.137 10.464.210 20.587.088

JUMLAH BEBAN OPERASIONAL 29.723.025 28.176.330 31.480.989 34.216.963 58.183.117

LABA ( RUGI ) USAHA (3.286.450) (22.501.274) (50.321.243) (62.142.162) (52.439.383)

PENGHASILAN ( BEBAN ) LAIN-LAIN

Kerugian selisih kurs - neto (239.782) (8.406.202) 2.658.254 (1.014.165) (8.798.946)

Penghapusan persediaan - - (68.449.883) - -

Penghapusan piutang dagang - - (38.064.533) - -

Beban keuangan (12.011.588) (12.491.992) (6.964.562) (214.446) (5.088.937)

Laba atas akuisisi entitas anak - - - - 136.032.896

Laba atas penjualan aset tetap - - 16.013.274 - 441.880

Denda pajak (11.162.546) (6.958.177) (1.203.045) (110.616) (114.850)

Penghasilan ( beban ) lain-lain 303.859 (58.763.020) 438.010 (160.892) 22.905

JUMLAH PENGHASILAN ( BEBAN ) LAIN-LAIN (23.110.057) (86.619.392) (95.572.485) (1.500.119) 122.494.948

LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK PENGHASILAN (26.396.507) (109.120.666) (145.893.728) (63.642.281) 70.055.565

Pajak penghasilan 239.034 232.377 534.446 9.640.943 1.228.781

LABA( RUGI ) BERSIH (26.157.473) (108.888.289) (145.359.282) (54.001.338) 71.284.346

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 16

Tabel 6 : Laporan Arus Kas 2014-2018

(dalam ribuan Rp)

Keterangan 2014 2015 2016 2017 2018

ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI

Penerimaan kas dari pelanggan 249.115.649 152.698.089 143.572.939 10.337.401 13.016.599

Pembayaran kas kepada pemasok (240.661.393) (158.140.265) (82.052.856) (15.238.417) (41.903.268)

Pembayaran kas kepada karyawan (33.489.030) (16.937.304) (13.393.621)

Kas yang digunakan untuk operasi 8.454.256 (5.442.176) 28.031.053 (21.838.320) (42.280.290)

Biaya transaksi dari akuisisi entitas anak (6.150.010) - (6.557.745)

Pembayaran bunga (12.253.535) (4.567.087) (9.216.279) - (5.088.937)

Lain-lain (12.035.468) (6.471.675) 1.447 (215.314) (15.633.047)

Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Operasi (15.834.748) (16.480.938) 12.666.211 (22.053.634) (69.560.019)

ARUS KAS UNTUK AKTIVITAS INVESTASI

Penjualan aset tetap - 6.315.000 2.000.000 - 441.880

Uang muka penjualan aset tetap 25.931.438

Perolehan entitas anak setelah dikurangi kas diperoleh - - - (237.432.854)

Pembayaran uang muka aset tetap - - (234.264.534)

Pembelian aset tetap (19.696.323) (1.580) - (76.600) (6.066.902)

Penurunan aset tidak lancar lainnya 787.226 (715.554) 168.342 511.089 -

Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi 7.022.340 5.597.866 2.168.342 434.489 (477.322.410)

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN

Penerimaan dari penerbitan saham - - 819.542.660

Pembayaran untuk utang lain-lain 24.954.316 10.000.000 - - (155.676.113)

Pembayaran utang bank dan institusi keuangan lainnya (15.540.321) (14.921.812) (19.242.392) (27.921.743)

Penerimaan dari utang lain-lain - 40.950.215 -

Pinjaman kepada entitas berelasi (10.270.147)

Pembayaran biaya penerbitan saham (3.018.097)

Kas Neto Diperoleh dari Aktivitas Pendanaan 9.413.995 10.000.000 (14.921.812) 21.707.823 622.656.560

KENAIKAN NETO KAS DAN BANK 601.588 (883.073) (87.257) 88.678 75.774.131

KAS DAN BANK AWAL TAHUN 504.588 1.106.176 223.103 135.846 225.392

Dampak perubahan selisih kurs terhadap kas dan bank - - - 868 2.310

KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 1.106.176 223.103 135.846 225.392 76.001.833

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 17

Tabel 7 : Laporan Posisi Keuangan 2014-2018

(dalam ribuan Rp)

2.7.1. Pendapatan Usaha

Pendapatan usaha Perseroan terus mengalami penurunan selama 5 tahun terakhir.

Pada tahun 2014-2018 pendapatan Perseroan berturut-turut sebesar Rp 262 miliar,

Rp 141 miliar, Rp 84 miliar, Rp 13 miliar, dan Rp 11 miliar. Penurunan ini terus terjadi

disebabkan oleh menjamurnya produk-produk keramik impor dari China di pasar

Indonesia dan rendahnya pemakaian keramik yang tergolong rendah bila

dibandingkan dengan Negara-negara Asean, berhenti beroperasinya Pabrik keramik

yang dijalankan oleh Anak Usaha Perseroan yaitu PT INKA akibat restrukturisasi

keuangan juga menyebabkan terjadi penurunan pendapatan Perseroan.

Keterangan 2014 2015 2016 2017 2018

ASET LANCAR

Kas dan bank 1.106.176 223.103 135.846 225.392 76.001.833

Piutang usaha kepada pihak ketiga 44.453.295 32.460.012 10.137.283 1.286.740 1.323.705

Piutang lain-lain - pihak berelasi - - - 10.270.147

Persediaan 114.180.905 93.897.154 24.653.766 3.454.842 3.276.345

Pajak dibayar dimuka 5.988.612 5.388.686 264.723 385.636 1.015.686

Uang muka 5.491.149 8.778.927 263.207 2.725.159 170.310

Aset lancar lain-lain 2.014.983 2.569.882 3.030.256 - 153.000

Jumlah aset lancar 173.235.121 143.317.765 38.485.081 8.077.769 92.211.026

ASET TIDAK LANCAR

Investasi pada entitas asosiasi 1.891.125 1.891.125 1.891.125 - -

Aset tetap - nilai buku 343.182.508 244.673.073 130.597.249 208.559.691 885.612.633

Uang muka - - - - 353.543.264

Aset pajak tangguhan - - - - 5.597.936

Aset tidak lancar lain-lain 237.901 160.655 94.055.106 2.608.175 51.250

Jumlah aset tidak lancar 345.311.534 246.724.853 226.543.480 211.167.866 1.244.805.083

JUMLAH ASET 518.546.655 390.042.618 265.028.561 219.245.635 1.337.016.109

LIABILITAS JANGKA PENDEK

Utang usaha kepada pihak ketiga 42.696.484 14.071.421 26.435.709 25.007.164 22.406.831

Utang pajak 52.461.544 64.174.734 4.213.317 5.235.396 11.189.145

Utang lain-lain

Pihak ketiga 8.676.041 5.491.796 8.037.808 17.116.889 13.565.775

Pihak berelasi 27.549.650 24.954.316 24.954.316 56.825.450 47.537.332

Beban masih harus dibayar 13.452.541 28.572.691 55.564.570 54.125.532 34.277.014

Liabilitas sewa pembiayaan 3.554.457 1.449.712 1.449.712 4.633.098 -

Utang bank 24.575.056 24.575.056 19.258.293 31.291.971 27.165.952

Liabilitas lancar lain-lain 34.165.238 13.979.868 51.457.443 45.424.349 40.492.589

Jumlah liabilitas jangka pendek 207.131.012 177.269.594 191.371.168 239.659.849 196.634.638

LIABILITAS JANGKA PANJANG

Utang bank 112.039.825 120.583.712 113.483.256 82.991.468 316.701.922

Liabilitas sewa pembiayaan 3.705.162 4.709.814 2.425.778 - -

Liabilitas pajak tangguhan 10.407.765 10.175.388 9.640.942 - 11.936.801

Liabilitas imbalan kerja 5.921.806 8.271.168 9.956.453 - 1.841.439

Liabilitas jangka panjang lain-lain - - - 12.600.919 15.769.541

Jumlah liabilitas jangka panjang 132.074.558 143.740.082 135.506.429 95.592.387 346.249.703

JUMLAH LIABILITAS 339.205.569 321.009.677 326.877.597 335.252.236 542.884.341

EKUITAS

Modal saham ditempatkan dan disetor penuh 395.691.893 395.691.893 395.691.893 395.691.893 921.362.577

Tambahan modal disetor 429.747 429.747 483.500 483.500 289.177.379

Penghasilan komprehensif lain - - - - 60.989

Akumulasi kerugian (218.433.363) (328.361.500) (458.383.167) (511.997.705) (440.373.887)

177.688.277 67.760.140 (62.207.774) (115.822.312) 770.227.058

Kepentingan non pengendali 1.652.809 1.272.801 358.738 (184.289) 23.904.710

JUMLAH EKUITAS 179.341.086 69.032.941 (61.849.036) (116.006.601) 794.131.768

JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 518.546.655 390.042.618 265.028.561 219.245.635 1.337.016.109

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 18

Gambar 2 : Perkembangan Pendapatan Usaha 2014-2018

(dalam jutaan Rp)

2.7.2. Laba Bersih

Sejalan dengan pendapatan usaha, laba bersih mengalami fluktuasi selama 5 tahun

terakhir. Pada tahun 2014-2017 Perseroan berturut-turut merugi sebesar Rp 26 miliar,

Rp 109 miliar, Rp 145 miliar, dan Rp 54 miliar. Rugi yang dialami Perseroan

disebabkan karena Anak Usaha Perseroan yaitu PT INKA mengalami Penundaan

Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) di Pengadilan Niaga, Jakarta Pusat, sehingga

menyebabkan pendapatan Perseroan menjadi berkurang dan pabrik berhenti

sementara, kejadian tersebut membuat PT INKA terpaksa hanya mengandalkan

kegiatan trading dari barang-barang sisa produksi untuk menghidupi operasional

perusahaan. Pada tahun 2018 Perseroan memperoleh laba bersih sebesar Rp 71

miliar. Laba ini disebabkan oleh adanya laba atas akuisisi entitas anak.

Gambar 3 : Perkembangan Laba (Rugi) Bersih 2014–2018

(dalam jutaan Rp)

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 19

2.7.3. Rasio Keuangan

Perkembangan rasio keuangan Perseroan periode 2014-2018 adalah seperti terlihat

pada tabel dibawah ini:

Tabel 8 : Rasio Keuangan 2014-2018

Dari tabel di atas terlihat bahwa kinerja Perseroan selama periode 2014-2017 terus

mengalami penurunan, namun terdapat perbaikan kinerja Perseroan pada tahun 2018.

2.8. Tinjauan Risiko

Sebagaimana halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha

yang dilakukan Perseroan tidak terlepas dari risiko yang disebabkan oleh berbagai

faktor, yang pada akhirnya dapat mempengaruhi kesehatan dan kelangsungan usaha

Perseroan. Terkait kegiatan usahanya, terdapat sejumlah risiko penting yang potensial

mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan, dimana secara garis besar dapat

dikelompokkan dalam empat kategori, yaitu risiko Kompetisi Bisnis Keramik, risiko

Usaha Bisnis Properti, risiko keuangan, risiko kredit dan margin, serta risiko

operasional.

2.8.1. Risiko Kompetisi Bisnis Keramik

2.8.1.1. Risiko harga gas bumi

Industri keramik di Indonesia memiliki tingkat kerentanan tertentu terhadap fluktuasi

harga komoditas, terutama fluktuasi harga gas bumi di mana gas bumi merupakan

sumber energi utama bagi industri keramik. Gas alam merupakan sumber energi

utama, dan risiko terganggunya pasokan gas dapat menghambat kelancaran produksi.

Keterangan 2014 2015 2016 2017 2018

PROFITABILITAS

Pertumbuhan labaGPM 10% 4% -22% -210% 51%

Margin laba usahaOPM -1% -16% -60% -467% -465%

Margin laba bersihNPM -10% -77% -174% -406% 632%

Return on assetsReturn on assets -5% -28% -55% -25% 5%

Return on equityReturn on equity -15% -158% 235% 47% 9%

LIKUIDITAS

Current ratio 84% 81% 20% 3% 47%

Quick ratio 29% 28% 7% 2% 45%

AKTIVITAS

Perputaran piutang 590% 435% 826% 1033% 97%

Perputaran aset 51% 36% 32% 6% 1%

SOLVABILITAS

DER 189% 465% -529% -289% 68%

DAR 65% 82% 123% 153% 41%

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 20

Produksi yang tidak lancar tidak hanya dapat menyebabkan penundaan atau

pembatalan pengiriman produk kepada pelanggan, tetapi juga akan berdampak

negatif terhadap kinerja finansial. Upaya yang dilakukan oleh Perseroan adalah

dengan mengupayakan kontrak jangka menengah-panjang dengan pemasok.

Fluktuasi tersebut menjadi faktor yang sewaktu-waktu dapat merubah perhitungan

biaya produksi.

2.8.1.2. Risiko persaingan

Bisnis ubin porselen yang dijalankan Perseroan memiliki prospek yang cerah.

Persaingan senantiasa terjadi dengan ketat dengan aktivitas pemasaran agresif yang

dilakukan oleh para pemain di industri ini. Dinamika pasar yang tinggi menuntut

kesigapan Perseroan dalam merespon permintaan pasar dengan memberikan nilai

yang lebih baik kepada konsumen dibandingkan dengan para pesaingnya.

2.8.1.3. Risiko pengadaan bahan baku

Kontribusi bahan baku impor masih cukup besar, dan cukup signifikan dari biaya

bahan baku secara keseluruhan. Terhambatnya pengadaan bahan baku utama yang

berasal dari pemasok luar negeri dapat mengganggu jalannya proses produksi dan

kegiatan operasi Perseroan. Untuk mengantisipasi masalah ini Perseroan berupaya

untuk mencari bahan baku dari sumber lokal.

2.8.2. Risiko Usaha Bisnis Properti

2.8.2.1. Risiko Persaingan Usaha Bisnis Properti

Industri properti di Indonesia sangat kompetitif. Sebagai pengembang properti di

Indonesia, Perseroan pada umumnya menghadapi persaingan dari berbagai aspek

yakni sebagai berikut:

• Persaingan dari pemilik lahan lain ketika berusaha untuk memperoleh lahan untuk

pengembangan sendiri;

Persaingan dari pengembang properti lain ketika Perseroan berusaha untuk

memenangkan proyek proyek untuk pengembangan pihak ketiga, baik secara joint

venture atau sebaliknya; dan

Berkaitan dengan pelanggan, Perseroan menghadapai persaingan dari

pengembang properti lain dan pemilik properti di sekitar lokasi pengembangan

Perseroan.

Para pesaing tersebut, yang mungkin berasal dari pengembang atau pemilik tanah

berskala domestik maupun internasional, mungkin memiliki sumber daya keuangan

yang lebih besar, skala produksi yang lebih besar, teknologi yang lebih handal,

pengakuan merek yang lebih baik, hubungan yang lebih baik dengan pemasok,

pemilik dan regulator, dan penjualan dan jaringan distribusi yang lebih mapan. Agar

Perseroan dapat mengelola bisnisnya, mempertahankan pangsa pasar dan tetap

kompetitif, Perseroan mungkin harus membayar harga yang lebih tinggi, menunggu

lebih lama untuk memperoleh persetujuan dari regulator, menawarkan insentif yang

lebih besar untuk karyawan dan kontraktor pihak ketiga, dan meningkatkan belanja

modal, yang masing-masing dapat mempengaruhi marjin keuntungan dan kinerja

operasional Perseroan. Selanjutnya, karena ekonomi terus bertumbuh di Indonesia

dan dengan terus berkembangnya faktor ekonomi makro tertentu, konsumen

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 21

diharapkan untuk mengumpulkan daya beli yang lebih besar dan lebih selektif dalam

memilih properti yang akan mereka beli. Tidak ada jaminan bahwa di masa depan

Perseroan akan mampu bersaing secara efektif dengan pesaing yang ada atau pesaing

potensial lainnya, juga tidak ada jaminan apapun bahwa meningkatnya persaingan

tidak akan memberikan dampak negatif terhadap kinerja operasional, pendapatan dan

prospek usaha Perseroan.

2.8.3. Risiko Keuangan

Proyek pembangunan properti Perseroan didanai, seluruhnya atau sebagian, melalui

pendanaan pihak ketiga, yang mengandung berbagai risiko. Secara khusus, selama

pembangunan proyek Perseroan, terdapat risiko bahwa dana yang dibutuhkan untuk

menyelesaikan proyek-proyek tersebut akan tersedia tidak tepat waktu atau tidak

tersedia sama sekali. Meskipun selama ini Perseroan tidak pernah mengalami

kesulitan memperoleh pendanaan dari perbankan untuk mendanai seluruh proyeknya

yang telah selesai atau proyek yang saat ini sedang dikembangkan, tidak ada jaminan

bahwa hal tersebut tetap berlangsung di masa depan. Ketidakmampuan Perseroan

untuk memperoleh pendanaan secara tepat waktu dan secara komersial

menguntungkan bagi Perseroan dapat menyebabkan terhambatnya bahkan sampai

terhentinya proyek tersebut. Terhambatnya atau terhentinya proyek yang sedang

dilaksanakan oleh Perseroan akan berdampak negatif pada kinerja operasional,

pendapatan dan prospek usaha Perseroan.

2.8.4. Risiko kondisi industri properti yang fluktuatif di Indonesia dan faktor

lainnya yang berada diluar kendali Perseroan

Sejumlah faktor di luar kendali Perseroan, termasuk kinerja pasar properti Indonesia

pada umumnya, tingkat pengangguran, ketersediaan dana, suku bunga, indeks

kepercayaan konsumen dan permintaan produk properti, baik ritel, kantor atau

perumahan, pada dasarnya tidak dapat diprediksi dan mungkin dipengaruhi secara

signifikan oleh perubahan kondisi ekonomi global dan lokal pada umumnya. Setiap

penurunan kondisi pasar industri properti di Indonesia, atau faktor eksternal lainnya,

mungkin memiliki bahan dampak negatif terhadap kegiatan bisnis, pendapatan, hasil

operasi dan prospek usaha Perseroan.

2.8.5. Risiko keterlambatan penyelesaian sebagian atau seluruh proyek

Perseroan

Pengembangan properti melibatkan banyak risiko yang terkait dengan proyek-proyek

konstruksi, diantaranya adalah:

• Pembangunan tidak dapat selesai sesuai jadwal, atau berjalan sesuai anggaran

karena, antara lain, kondisi cuaca buruk;

• Mungkin membutuhkan lebih banyak waktu dan sumber daya dari yang

diperkirakan untuk memperoleh persetujuan dari Pemerintah dan peraturan terkait

lainnya;

• Proyek dari para pesaing mungkin dapat dikembangkan di lokasi dekat dengan

proyek Perseroan;

• Kelebihan pasokan properti, sehingga menurunkan tingkat permintaan;

• kontrak pihak ketiga mungkin tidak dapat memenuhi kewajibannya secara tepat

waktu, atau sesuai anggaran, atau tidak dapat memenuhi kewajibannya sama

sekali;

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 22

• Properti tersebut mungkin tidak mencapai tingkat penjualan, tingkat penyewaan

atau tingkat hunian sebagaimana yang diperkirakan; dan

Spesifikasi pembangunan mungkin dapat diubah karena beberapa alasan di luar

kendali Perseroan.

Selain itu, sifat siklus industri properti, perubahan kebijakan atau peraturan

pemerintah, kekurangan bahan bangunan, kenaikan biaya tenaga kerja dan bahan

bangunan, perubahan ekonomi, kondisi bisnis dan kredit secara umum, kerugian yang

diderita akibat kepailitan penyewa (tenant) dan kebutuhan untuk merenovasi atau

perbaikan properti juga dapat berdampak merugikan terhadap kinerja keuangan dan

prospek usaha Perseroan.

Proyek properti, yang pada umumnya merupakan proyek-proyek jangka panjang,

melibatkan sejumlah tahapan, dimulai dengan pembebasan lahan, memperoleh

perijinan dan legalitas, pengembangan konsep dan konstruksi, hingga akhirnya

menyewakan dan menjual hasil pengembangan Perseroan. Meskipun selama ini

Perseroan tidak pernah mengalami keterlambatan penyelesaian sebagian atau seluruh

proyek-proyeknya, tidak ada jaminan bahwa hal tersebut tetap berlangsung di masa

depan. Keterlambatan penyelesaian proyek dapat menyebabkan biaya investasi

membengkak dan pada akhirnya dapat menambah jumlah pendanaan yang diperlukan

hingga masa penyelesaian proyek.

Selain itu keterlambatan penyelesaian proyek juga mengakibatkan memburuknya

reputasi Perseroan dan hilangnya kepercayaan nasabah terhadap kinerja Perseroan.

Hal-hal tersebut dapat memberikan dampak material yang merugikan terhadap

kinerja operasional, pendapatan dan prospek usaha Perseroan.

2.8.6. Risiko yang terkait dengan pengembangan dan investasi pada industri

properti

Properti pada umumnya tidak likuid sehingga hal ini membatasi kemampuan

pengembang atau pemilik untuk mengkonversi aset dalam bentuk properti menjadi

aset tunai dalam waktu singkat dengan konsekuensi bahwa aset tersebut dijual

dengan harga diskon untuk menjamin penjualan dapat dilakukan dalam waktu yang

singkat. Kondisi tidak likuid ini juga membatasi kemampuan Perseroan dalam

pengelolaan portofolio sebagai tanggapan atas terjadinya perubahan kondisi ekonomi

atau kondisi lainnya.

Selain itu, Perseroan mungkin dapat menghadapi kesulitan dalam memperoleh

pembiayaan tepat waktu dan secara komersial menguntungkan bagi Perseroan atas

transaksi pinjaman berbasis aset dengan jaminan berupa properti, akibat tidak

likuidnya properti tersebut atau adanya berbagai pembatasan yang dikenakan

terhadap pinjaman Perseroan.

Kegiatan Perseroan juga dapat dipengaruhi oleh perubahan dalam perundang-

undangan maupun peraturan Pemerintah terkait dengan properti, termasuk yang

mengatur mengenai peruntukkan zoning, pajak dan retribusi Pemerintah. Perubahan

dalam perundang-undangan maupun peraturan Pemerintah terkait tersebut dapat

mengakibatkan meningkatnya biaya manajemen atau belanja modal yang tak terduga

untuk memastikan seluruh ketentuan yang ada dapat dipenuhi oleh Perseroan. Hak

terkait dengan kepemilikan sebuah properti juga dapat dibatasi oleh adanya tindakan

hukum, seperti perubahan dalam perundang-undangan yang berkaitan dengan

standar bangunan atau hukum perencanaan kota, atau berlakunya peraturan baru

yang terkait dengan kebijakan Pemerintah.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 23

2.8.7. Risiko sumber daya manusia

Kesuksesan Perseroan bergantung pada komitmen yang berkelanjutan dari

manajemen dan para tenaga teknis serta kemampuan Perseroan dalam memotivasi

dan mempertahankan pegawai yang berkualitas. Perseroan menjalankan sebuah

struktur dimana manajer proyek dan tim manajemen khusus dialokasikan untuk setiap

proyek, yang harus dapat membuat keputusan penting yang berkaitan dengan proyek

tersebut untuk memastikan bahwa proyek tersebut berhasil diselesaikan tepat waktu

dan sesuai anggaran. Selain itu, Perseroan juga menghadapi persaingan dari

pengembang properti lain yang juga berusaha untuk mempekerjakan pegawai yang

bermotivasi dan berkualitas tinggi. Mempertahankan sekelompok manajemen proyek

profesional yang cukup berkualitas dan berpengalaman adalah kunci untuk kinerja

Perseroan. Dalam hal Perseroan tidak dapat menarik atau mempertahankan tenaga

profesional yang memadai, kinerja operasional, pendapatan dan prospek usaha

Perseroan dapat terpengaruh dan dapat menimbulkan risiko bahwa Perseroan tidak

dapat mengidentifikasi dan menghasilkan manfaat dari potensi peluang atau dari

bisnis yang telah ada. Selanjutnya, faktor eksternal seperti tingkat pengangguran

nasional dan regional, perubahan demografi, perubahan peraturan, termasuk hal-hal

seperti upah minimum dan peraturan ketenagakerjaan lainnya dapat mempengaruhi

kemampuan Perseroan untuk memenuhi kebutuhan dan mempertahankan biaya

tenaga kerja.

2.8.8. Risiko keterbatasan lahan untuk rencana pembangunan

Walaupun Perseroan berencana untuk mengembangkan usahanya dengan

mengakuisisi lebih banyak tanah pada area yang tingkat pertumbuhannya tinggi dan

di sekitar Jabodetabek, ketersediaan tanah di area tersebut terbatas dan sangat dicari.

Tanah tersebut mungkin bahkan lebih langka pada saat Perseroan semakin mencari

plot tanah yang lebih besar, biasanya antara 3 (tiga) dan 5 (lima) hektar. Tidak ada

jaminan bahwa di masa depan Perseroan mampu untuk mengakuisisi tanah yang

sesuai untuk pembangunan properti yang telah direncanakan dengan harga yang

menguntungkan. Kegagalan dalam mengakuisisi tanah pada lokasi-lokasi strategis

seperti yang direncanakan Perseroan akan memberikan dampak material yang

merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha Perseroan.

2.8.9. Risiko perubahan Peraturan Pemerintah, Legalitas, dan Perizinan

Bagi Perseroan yang bergerak di bidang pembangunan properti, legalitas dan

perizinan merupakan faktor penting bagi keberhasilan pembangunan proyek

Perseroan. Kegiatan Perseroan dapat dipengaruhi oleh perubahan dalam perundang-

undangan maupun peraturan Pemerintah terkait dengan pemilikan dan

pengembangan dari proyek properti, yang mana dapat memberikan dampak material

yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha dan prospek usaha

Perseroan.

2.8.10. Risiko Umum

2.8.10.1. Risiko suku bunga

Risiko tingkat suku bunga Grup terutama timbul dari pinjaman dari pihak bank.

Namun saat ini Grup telah melakukan restrukturisasi atas pinjaman-pinjaman dari

bank. Disini resiko bunga adalah instrumen keuangan Grup yang dipaparkan dengan

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 24

risiko nilai wajar bunga (suku bunga tetap) dan risiko arus kas (suku bunga

mengambang), serta yang tidak dikenakan bunga.

2.8.10.2. Risiko fluktuasi terhadap nilai tukar mata uang asing

Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar Amerika Serikat selalu mengalami kenaikan dan

penurunan dalam rentang yang cukup besar. Hal ini dapat cukup signifikan

mempengaruhi kinerja keuangan Perseroan. Kebutuhan akan mata uang asing

terutama diperlukan untuk impor bahan baku, suku cadang dan pembiayaan lainnya

dapat dicukupi dari hasil penjualan ekspor produk Perseroan. Beberapa pinjaman dan

belanja modal Perusahaan adalah, didenominasi dengan mata uang Dolar Amerika

Serikat. Perusahaan tidak melakukan lindung nilaiuntuk eksposur terhadap fluktuasi

nilai tukar mata uang asing ini.

2.8.10.3. Kondisi perekonomian secara makro dan global

Risiko Kondisi Perekonomian juga dihadapi oleh Perseroan oleh karena turunnya daya

beli masyarakat akan mempengaruhi secara langsung maupun tidak langsung

pendapatan dari Perseroan. Untuk memitigasi risiko pertumbuhan ekonomi secara

negatif dalam bentuk penurunan daya beli masyarakat dan penurunan tingkat

permintaan akan keramik, maka Perseroan melakukan diversifikasi ke sektor properti

sehingga menambah alternatif sumber pendapatan dari Perseroan.

2.8.11. Kebijakan Pemerintah

Kebijakan Pemerintah yang memberatkan Perseroan akan memberatkan kegiatan

operasional dari Perusahaaan, seperti contohnya, bila Pemerintah memutuskan untuk

menaikkan biaya impor, maka hal tersebut akan memberatkan biaya operasional dari

Perseroan. Dalam rangka memitigasi risiko perubahan kebijakan pemerintah yang

dapat mempengaruhi usaha bisnis dari Perseroan baik itu di industri keramik, maka

Perseroan akan terus mengikuti perkembangan kebijakan pemerintah dan secara

dinamis beradaptasi agar perubahan kebijakan tidak memberikan dampak negatif

yang signifikan pada Perseroan.

2.8.12. Risiko Kebakaran dan bencana alam

Perseroan dalam melakukan proses produksinya menggunakan proses pembakaran

yang bersuhu tinggi (sekitar 1.200 derajat Celsius) yang mengandung risiko

kebakaran. Walaupun Perseroan telah mengantisipasi kemungkinan terjadinya

kebakaran dengan menyediakan peralatan pemadam yang memadai, namun apabila

terjadi kebakaran yang mengakibatkan rusaknya aset tetap milik Intikeramik, maka

kegiatan operasi akan terganggu yang pada akhirnya akan berpengaruh secara negatif

terhadap kegiatan usaha, kondisi keuangan, dan kinerja Perseroan.

2.8.13. Risiko sebagai induk perusahaan

Perseroan menempatkan manajemen kunci yang handal dan dapat dipercaya pada

anak perusahaan dan perusahaan asosiasi. Dengan demikian, diharapkan manajemen

dapat menjaga kinerja setiap anak perusahaan pada tingkat yang memiliki dampak

positif pada laporan laba rugi konsolidasi Perseroan.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 25

2.9. Analisa SWOT

Berdasarkan hal-hal sebagaimana telah digambarkan sebelumnya dapat diidentifikasi

beberapa faktor yang merupakan kekuatan (strength), kelemahan (weakness),

kesempatan (opportunity) dan ancaman (threat) Perseroan, yaitu seperti digambarkan

berikut.

2.9.1. Kekuatan (Strength)

PT Realindo Sapta Optima

Lokasi Hotel adalah di Ubud, Bali, dimana merupakan salah satu objek wisata

utama Indonesia yang semakin ramai pengunjungnya baik dalam maupun luar

negeri.

Telah memiliki perjanjian kerja sama dengan operator hotel yaitu JW Marriott

International, salah satu operator hotel terbaik di Indonesia. Melalui perjanjian

ini, Perusahaan mendapat bantuan Technical Assistant dalam membangun

standard konstruksi, design, furnishing dan peralatan hotel

Hotel akan dibangun di lahan seluas 6,9 Ha dengan jumlah kamar hotel

sebanyak 72 unit dan villa sebanyak 28 unit. Hotel memiliki standard bintang

lima dengan 2 restaurant, function room, wedding venue, 2 swimming pool dan

fasilitas lainnya.

Design arsitektur oleh Popo Danes, seorang arsitek ternama dari Bali yang kini

sudah merambah ke dunia arsitektur internasional.

PT Mahkota Artha Mas



negeri.

Telah memiliki perjanjian kerja sama dengan operator berskala internasional.

Design arsitektur oleh Popo Danes, seorang arsitek ternama dari Bali yang kini

sudah merambah ke dunia arsitektur internasional, dan landscape consultant

oleh John Petigrew.

PT Mahkota Properti Indo Medan



negeri.

PT Hotel Properti Internasional

Lokasi Hotel Salak Bogor terletak di kota Bogor dimana saat ini sedang

berkembang khususnya dalam sektor wisata dan menarik minat masyarakat

khususnya warga DKI Jakarta dan Jawa Barat.

Lokasi Hotel strategis, terletak dekat pusat perbelanjaan, kuliner, dan tempat

rekreasi Kota Bogor.

Standard pemeliharaan dan pelayanan Hotel di bawah pengawasan Sekolah

Tinggi Pariwisata (STP) Bogor sehingga peralatan dan perlengkapan yang

digunakan selalu dalam kualitas baik.

Didukung staf yang fasih berbahasa Inggris dan seluruh staf Hotel dilatih oleh

STP Bogor.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 26

PT Saka Mitra Sejati

PT Saka Mitra Sejati mengelola 2 Hotel yaitu Hotel Swiss Beliin dan Hotel Saka Medan.

Hotel Swiss Beliin Medan dikelola oleh Swiss-Belhotel International yang

memiliki lebih dari 145 portofolio hotel di berbagai negara. Hotel Swiss Beliin

Medan terletak di lokasi yang strategis yaitu di daerah CBD Kota Medan.

Hotel Saka Medan telah memiliki pelanggan potensial yaitu seperti BRI

University yang memiliki kontrak jangka panjang untuk penggunaan Ballrom

dan fasilitas hotel terkait penyelenggaraan pelatihan di Hotel Saka Medan.

2.9.2. Kelemahan (Weakness)

PT INKA sedang menghentikan produksi utamanya;

Lokasi yag akan dijadikan hotel oleh PT MAM dan PT RSO termasuk wilayah

yang cukup menantang untuk pekerjaan konstruksi karena berada diwilayah

yang perbukitan;

2.9.3. Kesempatan (Opportunity)

Bank Indonesia (BI) menyatakan pariwisata merupakan sektor yang paling efektif

untuk mendongkrak devisa Indonesia. Salah satu alasannya karena sumber daya

yang dibutuhkan untuk mengembangkan pariwisata terdapat di dalam negeri.

Untuk itu, bank Indonesia (BI) bersama pemerintah menargetkan mampu

mengumpulkan devisa sebesar 20 miliar dollar AS atau setara Rp 2,8 triliun (1

dollar =Rp14.000). Target tersebut, lebih besar 3 miliar dollar AS dibandingkan

perolehan devisa dari pariwisata tahun lalu yakni 17 miliar dollar AS atau Rp 2,3

triliun. Pemerintah pun menargetkan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara

ke Indonesia pada 2019 mencapai 20 juta orang. Target tersebut, lebih besar

dibandingkan jumlah wisman yang datang tahun lalu, yaitu lebih dari 16 juta

orang. Jumlah tersebut jauh lebih besar dibandingkan perolehan sebelumnya pada

2013 yang hanya 8,8 juta orang. Di sisi lain pada 2018, sektor pariwisata

Indonesia tercatat dengan pertumbuhan tertinggi peringkat ke-9 di dunia, versi

The World Travel & Tourism Council (WTTC).

Industri Pariwisata Indonesia sangat besar, saat ini masuk enam besar negara

terindah di dunia dan masuk 10 besar daftar negara yang wajib dikunjungi.

Pembangunan Infrastruktur di Indonesia sedang menjadi salah satu prioritas

utama dalam pembangunan negara. Infrastruktur yang baik akan mendorong

performa sektor pariwisata untuk meningkat. Kemudahan akses bagi transportasi

yang secara langsung akan turut mendorong penambahan pembukaan

penginapan, tur wisata, dan pedagang usaha mikro kecil menengah (UMKM).

Selain itu, pembangunan infrastruktur juga menjadi kunci untuk pertumbuhan

sektor properti, diantaranya adalah pembangunan transportasi massal MRT & LRT

serta pembangunan akses Jalan Tol dan Non Tol, hal ini akan mempermudah

konektivitas masyarakat dari satu tempat ke tempat lain dengan waktu tempuh

yang lebih cepat.

2.9.4. Ancaman (Threat)

Menghadapi era globalisasi dimana tidak ada batasan bagi semua perusahaan, baik

lokal mapun asing, maka akan timbul persaingan yang lebih ketat;

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 27

Banyaknya perusahaan yang mendirikan perusahaan di bidang industri Akomodasi

dan Penyediaan Makan Minum serta Real Estate dengan dukungan modal yang

kuat, yang mampu secara lebih agresif lagi dalam menarik minat konsumen.

Banyaknya program promosi Tour & Travel luar negri yang dapat merebut pangsa

pasar dalam negri.

Sektor properti masih belum menunjukkan recovery (pemulihan), masih lesu.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 28

3. ANALISA KELAYAKAN

3.1. Kajian Pasar

3.1.1. Tinjauan Ekonomi Dunia

Pertumbuhan ekonomi global melambat disertai ketidakpastian pasa keuangan yang

berkurang. Ekonomi Amerika Serikat (AS) tumbuh melambat dipengaruhi

berkurangnya stimulus fiskal, menurunnya produktivitas tenaga kerja, dan

melemahnya keyakinan pelaku usaha. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) AS

tercatat lebih rendah yakni 1,6% pada Januari 2019 menjadi 1,5% pada Februari

2019. Penurunan tekanan inflasi terutama disebabkan oleh penurunan harga energi.

Sementara itu, inflasi inti cenderung stabil terutama didukung oleh inflasi perumahan

dan layanan kesehatan.

Pertumbuhan ekonomi Tiongkok tahun 2019 diperkirakan lebih rendah, terutama

disebabkan oleh perlambatan konsumsi dan ekspor. Hal tersebut disebabkan oleh

penundaan pemotongan value added tax (VAT) dan penurunan social security

premium yang direncanakan mulai berlaku pada April 2019. Sejalan dengan

perlambatan konsumsi, Purchasing Manager Indeks (PMI) manufaktur yang berada

dalam level kontraksi dan pertumbuhan kredit juga masih tertahan. Ekspor Tiongkok

yang melambat disebabkan oleh pelemahan permintaan dunia dan pengenaan tarif

impor oleh AS. Di sisi lain, perlambatan investasi mlai membaik karena peningkatan

investasi infrastruktur. Pemerintah Tiongkok mendorong peningkatan investasi melalui

penerbitan Special Local Government Bond. Inflasi Tiongkok menurun, terutama

dipengaruhi oleh penurunan inflasi pangan dan transportasi.

Di Kawasan Eropa, perlambatan ekonomi diprakirakan berlanjut. Perekonomian

Kawasan Eropa terutama disebabkan oleh ekspor dan konsumsi yang melambat.

Tingkt keyakinan bisnis dan konsumsi secara umum masih melanjutkan tren

penurunan. Hal ini turut dipengaruhi oleh perlambatan ekonmi Tiongkok sebagai

negara mitra dagang utama. Tekanan inflasi Kawasan Eropa terjaga di level yang

rendah dengan ekspektasi inflasi yang makin menurun.

Gambar 4 : Pertumbuhan Ekonomi

Global

Gambar 5 : Aliran Modal

Sumber: Tinjauan Kebijakan Moneter Maret 2019, Bank Indonesia

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 29

Risiko ketidakpastian pasar keuangan global mereda, meskipun masih tetap perlu

diwaspadai. Ketidakpastian pasar keuangan global sejalan dengan prakiraan

menurunnya kecepatan kenaikan Fed Funds Rate (FFR) dan normalisasi kebijakan

moneter negara maju lainnya yang tidak seketat perkiraan awal. Ketidapastian global

yang berkurang mendorong aliran modal ke Emerging Market (EM), termasuk

Indonesia.

Sejalan dengan perlambatan volume perdagangan dunia dan harga komoditas global

juga diperkirakan menurun, termasuk harga minyak dunia. Penurunan harga

komoditas tercermin dari penurunan indeks harga komoditas ekpor Indoensia.

Penurunan arga batu bara, tembaga dan nikel terutama disebabkan oleh perlambatan

permintaan dunia. Penurunan harga minyak dunia dipengaruhi oleh tingkat kepatuhan

OPEC cut yang masih rendah dan kenaikan produksi AS ditengah permintaan global

yang menurun.

Gambar 6 : Indeks Harga Komoditas

Ekspor Indonesia

Gambar 7 : Perkembangan Harga

Minyak Dunia


3.1.2. Tinjauan Ekonomi Indonesia

Pertumbuhan ekonomi Indonesia diperkirakan tetap kuat ditopang permintaan

domestik. Konsumsi diperkirakan tetap tinggi, didukung daya beli dan keyakinan

konsumen yang terjaga, strimulus fiskal yag berlanjut khususnya melalui belanja

sosial serta belanja terkait persiapan Pemilu. Investasi sedikit melambat pada triwulan

I 2019 akibat pola musiman awal tahun dan diperkirakan kembali menguat pada

triwulan-triwulan berikutnya didukung proyek infrastruktur. Namun peran ekspor neto

menurun sejalan dampak melambatnya pertumbuhan ekonomi global dan

meenurunnya harga komoditas.

Penurunan ekspor terjadi di kelompok pertanian dan pertambangan, serta beberapa

komoditas di kelompok barang manufaktur. Ke depan, ditengah prospek ekspor yang

menurun, bauran kebijakan Bank Indonesia, Pemerintah, dan otoritas terkait akan

terus diperkuat guna menopang permintaan domestik dan terus menjaga momentum

pertumbuhan ekonomi. Bank Indonesia memprakirakan pertumbuhan ekonomi 2019

pada kisaran 5,0% - 5,4%.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 30

Tabel 9 : Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran


Pertumbuhan konsumsi rumah tangga tetap tinggi didukung oleh daya beli yang tetap

terjaga, seiring inflasi yang terkendali dan berada pada level rendah. Perbaikan

konsumsi rumah tangga juga ditopang oleh tingkat pendapatan yang membaik.

perbaikan konsumsi rumah tangga juga terindikasi dari penjualan ritel yang masih

kuat dan penjualan motor yang meningkat. Peningkatan penjualan ritel terutama

bersumber dari penjualan produk pakaian dan makanan minuman.

Kinerja positif konsumsi pemerintah bersumber dari belanja barang unuk mendukung

persiapan penyelenggaraan pemilu, serta penyaluran bantuan sosial, antara lain

Program Keluarga Harapan yang tinggi pada triwulan I 2019. Pemerintah Pusat juga

melakukan pencairan transfer ke daerah dan dana desa pada awal tahun, sehingga

mendorong tingginya realisasi penggunaan Dana Alokasi Umum di daerah-daerah.

Sementara itu belanja pegawai lebih rendah dari perkiraan akibat kenaikan gaji

Aparatur Sipil Negara sebesar 5% yang baru akan dikucurkan pada April 2019.

Pertumbuhan investasi tertahan, baik pada investasi bangunan maupun non

bangunan. Perlambatan investasi bangunan dipengaruhi oleh terbatasnya proyek

pembangunan fisik baru pada triwulan I 2019. Sebagian besar proyek infrastruktur

pemerintah yang berlangsung merupakan kelanjutan darinpembangunan pada periode

sebelumnya. Realisasi belanja modal pemerintah masih rendah di awal tahun.

Perlambatan investasi bangunan terkonfirmasi oleh penjualan semen yang menurun

sejalan dengan aktivitas konstruksi infrastruktur yang melambat.

Perlambatan pertumbuhan investasi nonbangunan terindikasi dari impor barang modal

yang lebih rendah dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Impor

barang modal untuk mendukung kegiatan industri berupa mesin dan peralatan industri

mengalami penurunan. Perlambatan kinerja industri manufaktur tercermin dari

Purchasing Manager Index (PMI) dari Markit Economics yang berada dalam tren

Perlambatan. Impor barang modal berupa alat angkutan dan alat berat juga

mengalami penurunan seiring dengan kegiatan pertambangan yang melambat akibat

penurunan harga komoditas dan permintaan dunia.

Kinerja ekspor diprakirakan tumbuh melambat, dipengaruhi oleh perlambatan

pertumbuhan ekonomi dunia, serta penurunan volume perdagangan dan harga

komoditas dunia. Sementara Impor mulai berada dalam tren perlambatan, sejalan

dengan kebijakan yang ditempuh untuk mengendalikan defisit neraca transaksi

berjalan pada level yang aman.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 31

Gambar 8 : Kontribusi Ekspor Migas

dan Nonmigas

Gambar 9 : Pertumbuhan Harga

Ekspor Nonmigas


Nilai Tukar Rupiah

Penguatan rupiah sejalan dengan pergerakan mata uang kawasan yang terutama

disebabkan oleh ketidakpastian pasar keuangan global yang berkurang. Pada Februari

2018, secara rata rata harian Rupiah menguat sebesar 0,87%. Per 19 Maret 2019

Rupiah ditutup pada level Rp14.230 per dolar AS atau telah menguat 1,05% secara

point to point dan 0,85% secara rerata.

Gambar 10 : Nilai Tukar Rupiah


Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 32

Inflasi

Inflasi IHK Februari 2019 mencatat deflasi sebesar 0,08% (mtm), menurun

dibandingkan bulan sebelumnya yang mengalami inflasi sebesar 0,32% (mtm). Deflasi

IHK pada bulan ini bersumber dari deflasi kelompok volatile food, sedangkan

kelompok inti dan administered prices mencatat inflasi yang rendah. Secara tahunan,

inflasi IHK pada Februari 2019 mencapai 2,57% (yoy), menurun dibandingkan bulan

Januari 2019 sebesar 2,82% (yoy). Inflasi hingga akhir tahun 2019 diperkirakan tetap

berada pada sasaran inflasi, yaitu 3,5%±1% sejalan dengan upaya terus memperkuat

koordinasi kebijakan Pemerintah dan Bank Indonesia dalam mengendalikan inflasi,

terutama inflasi volatile food.

Gambar 11 : Perkembangan Inflasi

Sumber: Laporan Kebijakan Moneter Triwulan III 2018, Bank Indonesia

3.1.3. Industri Perhotelan di Bali

Pada kuartal 3 2018, dua hotel baru mulai beroperasi yaitu hotel bintang empat di

Canggu dan satu hotel bintang lima di Ubud. Pada akhir tahun 2018, terdapat

tambahan 999 kamar baru yang terdiri dari 354 kamar hotel bintang lima dan 645

kamar hotel bintang empat. Dari 2019 hingga 2021, Bali diproyeksikan akan memiliki

tambahan 2.134 kamar, dimana 1.572 kamar hotel bintang lima, 424 kamar hotel

bintang empat dan 138 kamar hotel bintang tiga.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 33

Gambar 12 : Pasokan Kumulatif Proyek Hotel

Sumber: Collier International Colliers Quarterly 3 October 2018 Bali Hotel Market

Di tahun 2018, pariwisata di Bali merupakan yang terbaik dibandingkan tahun-tahun

sebelumnya. Sejak Februari 2018, jumlah kedatangan wisatawan melalui bandara

sudah melebihi angka tahun lalu. Selama liburan musim panas, banyak wisatawan

yang datang ke Bali. Tiga negara teratas yang menghasilkan pendapatan dari industri

pariwisata yaitu China, Australia dan India.

Gambar 13 : Jumlah Kedatangan Turis Melalui Bandara Ngurah Rai


Orang-orang yang datang ke Bali didominasi oleh orang yang ingin berlibur,

sementara sisanya untuk bisnis atau perusahaan. Dari sisi kebangsaan, wisatawan

terbanyak yaitu dari wilayah Asia Pasifik. Melihat dari statistik, pemerintah Bali

menargetkan 7,5 hingga 8,0 juta wisatawan asing pada tahun 2019.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 34

Gambar 14 : Tingkat Okupansi Rata-Rata Bulanan


Harga permintaan di Bali pada tahun 2018 berada di garis tren umum. Industri hotel

merupakan industri yang sangat kompetitif, didorong oleh jumlah wisatawan masuk

yang memadai. Pasokan yang ada telah mencapai lebih dari 50.000 kamar, tidak

termauk villa, hostel atau jenis penginapan lainnya. Di sisi lain, pasar lokal juga

sangat penting bagi industri hotel Bali dan menjadi penyokong ekonomi selama masa-

masa sulit.

Banyak pelaku bisnis perhotelan yang lebih memilih untuk mempertahankan tingkat

okupansi sehingga rata-rata harga cenderung turun.

Gambar 15 : Harga Rata-Rata Per Hari Bulanan


Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 35

3.1.4. Industri Perhotelan di Medan

Pengaruh yang kuat dari usaha nyata dan sistematis terhadap perkembangan

pariwisata dapat dilihat dari perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke

Medan. Pada tahun 2017 jumlah wisatawan yang berkunjung ke Medan melalui

bandara Kualanamu berkisar 246.551 orang, sedangkan melalui pelabuhan laut

Belawan 18.462 orang. Bila kita melihat kepada variasi jumlah pengunjung ke Medan

maka terlihat warga negara Malaysia masih merupakan pengunjung dominan dari

setiap negara pengunjung, yaitu sebesar 128.761 orang.

Tingkat Hunian Hotel di Medan pada tahun 2015 mengalami kenaikan yang drastis

apabila dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya. Pada tahun 2015 tingkat

hunian mencapai angka 72,27%. Hal ini menunjukan tinggginya tingkat kunjungan di

Kota Medan.

Tabel 10 : Tingkat Penghunian Kamar Hotel Menurut Tahun dan Kelas Hotel

Sumber: Kota Medan Dalam Angka 2018

Industri pariwisata tidak dapat berkembang baik jika tidak didukung oleh tersedianya

fasilitas yang memadai, baik secara kualitatif maupun kuantitatif. Dari segi kuantitatif

terlihat bahwa sejalan dengan meningkatnya jumlah wisman yang berkunjung, maka

jumlah akomodasi pun mengalami peningkatan. Tahun 2017 terdapat 218 hotel, yang

terdiri dari 61 hotel berbintang dan 157 hotel melati (non bintang).

3.1.5. Industri Perhotelan di Bogor

Jumlah wisatawan yang datang ke kota bogor meningkat pada tahun 2016 (yoy)

dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Jumlah wisatawan yang datang ke bogor

pada tahun 2016 sebanyak 5.017.578 orang wisatawan domestik dan 244.646 orang

wisatawan mancanegara. Tingkat kunjungan wisatawan ke kota bogor merupakan

yang tertinggi dibandingkan tahun 2013 sampai dengan 2015.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 36

Gambar 16 : Jumlah Wisatawan yang Berkunjung Ke Kota Bogor, 2016

Sumber: Kota Bogor Dalam Angka 2018

Jumlah hotel yang ada di Kota Bogor pada tahun 2016 masih sama dengan tahun

2015, yaitu 53 hotel. Apabila dibandingkan dengan jumlah kunjungan wisatawan

dengan total kunjungan mencapai 5.262.224 wisatawan jumlah kamar tersedia jelas

masih sangat minim. Jumlah kamar tersedia dari hotel-hotel tersebut adalah

1.184.060 kamar per tahun atau 1.833.030 tempat tidur per tahun. Rendahnya supply

dari kamar hotel ini membuat peluang industri hotel di Kota Bogor masih terbuka

lebar.

Tabel 11 : Perkembangan Akomodasi di Kota Bogor, 2013-2016

Sumber: Kota Bogor Dalam Angka 2018

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 37

Harga sewa rata-rata hotel di kawasan Jabodetabek pada tahun 2018 cukup stabil

dibandingkan tahun 2017 tidak mengalami perubahan yang signifikan. Hal ini

umumnya disebabkan oleh jenuhnya pasar perhotelan di kawasan Jabodetabek,

khususnya di daerah Jakarta.

Tabel 12 : Perkembangan Akomodasi di Kota Bogor, 2014-2018

Tahun 2014 2015 2016 2017 2018

Harga Sewa

Rata-Rata

957.154 1.374.074 1.457.208 1.290.135 1.293.983

Sumber: Indeks Harga Properti Komersial Bank Indonesia

3.2. Kajian Teknis

3.2.1. Umum

Guna mendorong adanya pertumbuhan usaha Perseroan secara berkelanjutan dan

guna meningkatkan nilai bagi para pemegang saham Perseroan di masa mendatang,

maka Perseroan memandang perlu melakukan langkah-langkah strategis dalam

rangka mengoptimalkan peluang-peluang usaha yang ada saat ini maupun di

kemudian hari.

Dilakukannya Penambahan Kegiatan Usaha Utama akan mengijinkan IKAI untuk

mengembangkan usahanya di bidang Akomodasi dan Penyediaan Makan Minum serta

Real Estate tanpa adanya benturan dengan peraturan yang berlaku.

3.2.2. Struktur Perusahaan

Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama akan dilakukan dengan menambahkan

kegiatan usaha di bidang industri Pariwisata, Perhotelan, dan Properti pada pasal 3

Akta Perseroan sebagai kegiatan usaha utama Perseroan. Struktur Perseroan setelah

melakukan Perubahan Kegiatan Usaha Utama adalah sebagai berikut:

Gambar 17: Struktur Permodalan

Pada Anak Perusahaan

Selanjutnya PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk akan menjadi induk perusahaan dan

melakukan kegiatan usaha utama di industri ubin porselen, Akomodasi dan

Penyediaan Makan Minum serta Real Estate.

IKAI

INKA99,00%

RSO

99,75%

MAM

98,53%

MPIM

98,01%

HPI

99,00%

SMS

70,00%

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 38

3.3. Kajian Pola Bisnis

Guna meningkatkan kinerja Perseroan ke depannya, Perseroan sebagai perusahaan

yang bergerak di bidang industri ubin porselen dan menjual hasil produksinya di dalam

dan luar negeri, melihat adanya peluang usaha di bidang Akomodasi dan Penyediaan

Makan Minum serta Real Estate. Kegiatan usaha tersebut saat ini bukan merupakan

salah satu dari bidang usaha Perseroan. Oleh sebab itu Perseroan berencana akan

melakukan perubahan kegiatan usaha utamanya berupa penambahan bidang kegiatan

usaha (“Perubahan Kegiatan Usaha Utama”).









langsung;




perusahaan tersebut atau dalam kerangka investasi atas asset lain di perusahaan

lain;



3.4. Kajian Model Manajemen

3.4.1. Ketersediaan Tenaga Kerja

Setelah rencana perubahan Kegiatan Usaha Perseroan berjalan efektif, tidak ada

pengalihan & pengaturan karyawan terhadap Perseroan maupun Anak Usaha

Perseroan, restrukturisasi karyawan di lakukan pada Level Direksi dan Komisaris di

Anak Usaha Perseroan. Dengan meleburnya Anak Usaha Perhotelan di bawah

Perseroan akan meningkatkan kepatuhan Anak Usaha Perseroan terhadap ketentuan

perundang-undangan baik dibidang ketenagakerjaan dan Akomodasi dan Penyediaan

Makan Minum serta Real Estate di Republik Indonesia.

Berikut adalah daftar tenaga kerja IKAI dan anak perusahaan:

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 39

Tabel 13 : Daftar Tenaga Kerja IKAI Setelah Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 3

Direksi 3

Manager 4

Supervisor 7

Staf 11

Jumlah 28

Tabel 14 : Daftar Tenaga Kerja INKA

Setelah Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 2

Manager 1

Supervisor 3

Staf 8

Jumlah 15

Tabel 15 : Daftar Tenaga Kerja RSO


Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 1

Manager 3

Supervisor 3

Staf 12

Jumlah 20

Tabel 16 : Daftar Tenaga Kerja MAM


Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 1

Manager 3

Supervisor 3

Staf 12

Jumlah 20

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 40

Tabel 17 : Daftar Tenaga Kerja MPIM


Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 1

Manager 3

Supervisor 3

Staf 12

Jumlah 20

Tabel 18 : Daftar Tenaga Kerja HPI


Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 1

Manager 5

Supervisor 25

Staf 29

Jumlah 61

Tabel 19 : Daftar Tenaga Kerja SMS


Keterangan Jumlah

Dewan Komisaris 1

Direksi 1

Manager 25

Supervisor 14

Staf 58

Jumlah 99

3.4.2. Struktur Organisasi

Struktur Organisasi Perseroan

Struktur organisasi Perseroan tidak mengalami perubahan setelah dilakukannya

Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 41

Gambar 18: Struktur Organisasi Perseroan


Struktur Organisasi Entitas Anak

Sementara itu, struktur organisasi Entitas Anak yang bergerak di bidang industri

perhotelan adalah sebagai berikut:

Gambar 19: Struktur Organisasi Entitas Anak

3.4.3. Manajemen Risiko

Bagi Perseroan, manajemen risiko adalah suatu pendekatan terstruktur termasuk

penilaian risiko, pengembangan strategi untuk mengelolanya dan mitigasi risiko

dengan pengelolaan sumberdaya untuk mengantisipasi ketidakpastian. Untuk itu

Perseroan senantiasa memberi perhatian khusus kepada Divisi Manajemen Risiko

sebagai salah satu landasan utama pengelolaan perusahaan secara baik dan sehat.

Kebijakan manajemen risiko Perseroan sebelum maupun setelah Perubahan Kegiatan

Usaha Utama mengacu kepada peraturan-peraturan yang dikeluarkan oleh Bapepam-

LK (sekarang OJK), bursa efek dan peraturan terkait lainnya. Strategi pengelolaan

risiko mencakup seluruh aktivitas bisnis Perseroan dan entitas anak, melalui

penetapan jenis risiko dan tingkat risiko yang dapat ditolerir di dalam aktivitas

operasional setiap unit usaha dengan Menelaah resiko yang ada dan menerapkan

Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS)

Dewan Komisaris

Direksi

Komite AuditKomite Nominasi &

Remunerasi

Sekretaris Perusahaan Audit InternalKepala Divisi Keuangan

STRUKTUR ORGANISASI HOTEL

HRD Coordinator

GENERAL MANAGER

FB Coordinator Room CoordinatorSales & Marketing ManagerChief EngineerChief Accounting

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 42

kebijakan manajemen risiko yang bertujuan untuk meminimalkan pengaruh

ketidakpastian pasar terhadap kinerja keuangan Perusahaan.

3.5. Kajian Keuangan

3.5.1. Proyeksi Keuangan Tanpa Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Proyeksi keuangan tanpa Perubahan Kegiatan Usaha Utama disiapkan oleh Manajemen

Perseroan, sebagai berikut:

Tabel 20: Proyeksi Laba-Rugi IKAI Tanpa PKUU

(dalam ribuan Rp)

Tanpa adanya kegiatan usaha di bidang perhotelan, maka IKAI hanya bergerak di

bidang produksi ubin porselen dan diproyeksikan akan membukukan rugi selama 5

tahun kedepan.

2019 2020 2021 2022 2023 2023 2024

# PENDAPATAN 131.468.751 127.988.321 125.203.976 122.976.501 125.777.554 125.777.554 125.777.554

BEBAN POKOK PENJUALAN

Bahan Baku 40.092.997 40.363.863 40.382.513 41.078.008 42.014.484 42.014.484 42.014.484

Upah Langsung 7.696.581 6.073.085 5.249.346 5.531.958 5.710.046 5.710.046 5.710.046

Biaya Pabrikasi 67.337.872 54.366.181 53.452.177 54.123.892 54.525.150 54.525.150 54.525.150

TOTAL PENDAPATAN 115.127.450 100.803.129 99.084.037 100.733.858 102.249.681 102.249.681 102.249.681

16.341.301 27.185.192 26.119.939 22.242.643 23.527.873 23.527.873 23.527.873

12,4% 21,2% 20,9% 18,1% 18,7% 18,7% 18,7%

BEBAN USAHA

Beban Penjualan 4.419.795 4.640.785 4.872.824 5.116.465 5.372.288 5.640.903 5.922.948

Beban Administrasi 21.495.038 22.569.790 23.698.279 24.883.193 26.127.353 27.433.721 28.805.407

TOTAL BEBAN USAHA 25.914.833 27.210.575 28.571.103 29.999.659 31.499.641 33.074.624 34.728.355

EBITDA (9.573.532) (25.383) (2.451.164) (7.757.016) (7.971.768) (9.546.750) (11.200.481)

DEPRESIASI DAN AMORTISASI (72.320.152) (72.320.152) (68.001.456) (61.000.835) (37.762.663) (20.223.104) (20.223.104)

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN

Pendapatan (Beban) Bunga 36.960.943 31.445.778 25.935.466 20.430.251 15.031.588 10.702.129 7.790.429

Penghasilan/(beban) lain-lain 937.188 0 0 0 0 0 0

TOTAL PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN37.898.132 31.445.778 25.935.466 20.430.251 15.031.588 10.702.129 7.790.429

LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK (43.995.552) (40.899.757) (44.517.154) (48.327.599) (30.702.843) (19.067.725) (23.633.156)

Pajak - - - - - - -

LABA BERSIH (43.995.552) (40.899.757) (44.517.154) (48.327.599) (30.702.843) (19.067.725) (23.633.156)

Keterangan

LABA KOTOR

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 43

Tabel 21: Proyeksi Laporan Posisi Keuangan IKAI Tanpa PKUU

(dalam ribuan Rp)

Tanpa adanya kegiatan usaha di bidang perhotelan, maka total aset dan total ekuitas

IKAI diproyeksikan akan terus mengalami penurunan. Hal ini disebabkan oleh saldo

laba ditahan yang terus menurun.

3.5.2. Proyeksi Keuangan Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama

Investasi

Investasi IKAI untuk diversifikasi kegiatan usaha Perseroan adalah sebesar

Rp.881.966.000.000 yang terdiri dari:

2019 2020 2021 2022 2023 2024

ASET

ASET LANCAR

Kas dan setara kas 16.812.742 11.181.260 10.448.977 10.872.749 14.910.487 17.879.700

Piutang usaha kepada pihak ketiga 16.208.476 15.736.269 15.436.107 15.161.486 15.506.822 15.506.822

Persediaan 15.648.715 921.662 15.366.125 1.192.866 15.615.301 1.192.866

Pajak dibayar dimuka 1.015.686 1.015.686 1.015.686 1.015.686 1.015.686 1.015.686

Biaya Dibayar dimuka 170.310 170.310 170.310 170.310 170.310 170.310

Aset lancar lain-lain 153.000 153.000 153.000 153.000 153.000 153.000

TOTAL ASET LANCAR 50.008.929 29.178.187 42.590.205 28.566.097 47.371.605 35.918.383

ASET TIDAK LANCAR

Aset tetap, bersih 829.292.481 756.972.330 688.970.874 627.970.040 590.207.377 569.984.273

Aset tidak lancar, lain-lain 359.192.450 359.192.450 359.192.450 359.192.450 359.192.450 359.192.450

TOTAL ASET TIDAK LANCAR 1.188.484.931 1.116.164.780 1.048.163.324 987.162.490 949.399.827 929.176.723

TOTAL ASET 1.238.493.860 1.145.342.967 1.090.753.529 1.015.728.587 996.771.432 965.095.107

LIABILITAS DAN EKUITAS


Utang usaha kepada pihak ketiga 18.900.549 (2.330.172) 18.617.959 (2.058.969) 18.867.135 (2.058.969)

Utang Pajak 11.189.145 11.189.145 11.189.145 11.189.145 11.189.145 11.189.145

Utang lain-lain 61.103.107 61.103.107 61.103.107 61.103.107 61.103.107 61.103.107

Beban masih harus di bayar 34.277.014 34.277.014 34.277.014 34.277.014 34.277.014 34.277.014

tempo dalam waktu satu tahun 51.020.415 51.020.415 51.020.415 49.180.415 31.682.497 23.510.253

Liabilitas Lancar lain-lain 40.492.589 40.492.589 40.492.589 40.492.589 40.492.589 40.492.589

TOTAL LIABILITAS JANGKA PENDEK 216.982.820 195.752.098 216.700.229 194.183.302 197.611.487 168.513.139

LIABILITAS JANGKA PANJANG

Utang Bank 241.827.044 190.806.628 139.786.213 90.605.798 58.923.301 35.413.048

Hutang Pihak Berelasi 20.000.000 40.000.000 85.000.000 125.000.000 165.000.000

Liabilitas pajak tangguhan - bersih 11.936.801 11.936.801 11.936.801 11.936.801 11.936.801 11.936.801

Kewajiban imbalan kerja 1.841.439 1.841.439 1.841.439 1.841.439 1.841.439 1.841.439

Liabilitas jangka panjang lain-lain 15.769.541 15.769.541 15.769.541 15.769.541 15.769.541 15.769.541

TOTAL LIABILITAS JANGKA PANJANG 271.374.825 240.354.409 209.333.994 205.153.579 213.471.082 229.960.829

EKUITAS

Modal Disetor 921.362.577 921.362.577 921.362.577 921.362.577 921.362.577 921.362.577

Tambahan modal disetor 289.177.379 289.177.379 289.177.379 289.177.379 289.177.379 289.177.379

Ending Retained Earning (484.308.450) (525.208.206) (569.725.360) (618.052.960) (648.755.803) (667.823.528)

Kepentingan non Pengendali 23.904.710 23.904.710 23.904.710 23.904.710 23.904.710 23.904.710

TOTAL EKUITAS 750.136.216 709.236.460 664.719.306 616.391.706 585.688.863 566.621.138

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 1.238.493.860 1.145.342.967 1.090.753.529 1.015.728.587 996.771.432 965.095.107

Keterangan

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 44

Tabel 22: Investasi IKAI atas Rencana PKUU

(dalam Jutaan Rp)

Sumber Pendanaan

Sumber pendanaan dalam rangka pembangunan hotel ini diasumsikan seluruhnya

berasal dari dana pemegang saham.

Proyeksi Laba Rugi

Asumsi yang digunakan dalam proyeksi laba rugi adalah sebagai berikut:

Jumlah Kamar, Okupansi, dan Harga

Tabel 23: Asumsi Jumlah Kamar, Okupansi, dan Harga

(selama periode proyeksi)

No. Nam

a PT Nama Hotel

Jumlah

Kamar Okupansi

Rate Harga

(Rp 000)

1 HPI Swiss-Belhotel, Bogor *3 150 75% - 92% 500 - 1.000

2 SMS Swiss-Belinn, Medan *3 105 80% - 90% 325 - 725

3 SMS Hotel Saka, Medan 108 60% - 75% 250 - 565

4 MAM Ubud Park, Bali *4 150 Hotel 40% - 73% 1.400 - 2.510

10 Vila 40% - 60% 3.500 - 6.270

5 RSO JW Marriot, Ubud Bali *5 70 Hotel 35% - 65% 4.000 - 7.600

42 Vila 35% - 65% 13.500 – 25.630

6 MPIM Vivante, Medan *3 70 40% - 90% 500 – 1.000

*.Ubud Park diasumsikan akan mulai beroperasi awal tahun 2020

*.JW Marriot direncanakan akan mulai beroperasi pertengahan tahun 2020

*.Vivante direncanakan akan mulai beroperasi awal tahun 2021

Pendapatan F&B diasumsikan sebesar 30% - 100% dari pendapatan kamar

dengan mempertimbangkan apakah dalam hotel terdapat fasilitas MICE (Meetings,

incentives, conferencing, exhibitions).

Pendapatan lain-lain diasumsikan berkisar 5% dari pendapatan kamar.

Kenaikan harga kamar diasumsikan meningkat sebesar 6% setiap tahunnya.

No Nama Perusahaan HP Akuisisi RAB Jumlah

1 PT Realindo Sapta Optima 120.000 443.514 563.514

2 PT Mahkota Artha Mas 13.950 165.295 179.245

3 PT Mahkota Properti Indo Medan 15.250 25.857 41.107

4 PT Hotel Properti Internasional 58.000 - 58.000

5 PT Saka Mitra Sejati 40.100 - 40.100

247.300 634.666 881.966

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 45

Gaji karyawan diasumsikan meningkat sebesar 7% setiap tahunnya.

Beban administrasi dan umum diasumsikan meningkat sebesar 5% setiap

tahunnya.

Beban penjualan diasumsikan berkisar 2% - 4% dari pendapatan.

Beban POMEC diasumsikan berkisar 11% - 13% dari pendapatan.

Dengan demikian proyeksi laba rugi Entitas Anak adalah sebagai berikut:

Tabel 24: Proyeksi Laba Rugi Entitas Anak

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Pendapatan 69.604 163.597 356.752 453.230 556.634 591.960 627.774

HPI - Swiss-Bel Hotel Bogor 46.429 50.958 55.520 60.455 65.675 69.866 74.130

SMS - Swiss-Bel Inn Medan 18.046 19.957 21.633 23.313 25.085 26.684 28.329

SMS - Hotel Saka 5.129 11.890 13.701 15.707 16.807 17.983 19.242

MAM - Ubud Park - - 55.444 79.759 106.794 114.616 121.493

RSO - JW Marriot Ubud - 73.638 199.080 257.920 323.103 342.489 363.039

MPIM - Vivante Medan - 7.154 11.375 16.076 19.171 20.321 21.541

Beban Langsung 25.824 48.236 94.238 117.066 142.062 150.866 159.899

Room (7.128) (17.051) (37.126) (46.827) (57.528) (61.045) (64.683)

F&B (18.122) (28.760) (51.266) (62.681) (75.168) (79.857) (84.646)

Other (574) (2.425) (5.846) (7.558) (9.366) (9.965) (10.570)

LABA KOTOR 43.781 115.361 262.514 336.164 414.572 441.093 467.875

Beban Usaha 40.835 104.442 199.257 227.638 257.736 270.414 284.129

Undistributed Expense (18.539) (51.451) (98.731) (117.102) (137.124) (145.747) (154.644)

Penyusutan (19.072) (39.263) (66.555) (67.095) (67.095) (67.787) (69.192)

Fixed Charges (3.224) (13.728) (33.971) (43.441) (53.516) (56.880) (60.293)

LABA USAHA 2.946 10.920 63.257 108.526 156.837 170.679 183.746

Taksiran Pajak Penghasilan - 3.466 15.814 27.131 39.209 42.670 45.937

LABA BERSIH 2.946 7.453 47.442 81.394 117.628 128.009 137.810

Keterangan 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Pendapatan 665.877 707.648 750.537 800.520 848.423 899.203

HPI - Swiss-Bel Hotel Bogor 78.852 83.655 88.965 93.893 99.095 104.590

SMS - Swiss-Bel Inn Medan 29.999 31.655 33.473 38.714 41.086 43.607

SMS - Hotel Saka 20.589 22.030 23.572 25.222 26.988 28.877

MAM - Ubud Park 128.783 138.195 146.487 157.170 166.600 176.596

RSO - JW Marriot Ubud 384.821 407.910 432.385 458.328 485.827 514.977

MPIM - Vivante Medan 22.833 24.203 25.655 27.195 28.826 30.556

Beban Langsung 169.534 179.806 190.595 202.738 214.780 227.538

Room (68.534) (72.596) (76.921) (82.021) (86.906) (92.084)

F&B (89.780) (95.296) (101.046) (107.308) (113.667) (120.404)

Other (11.220) (11.914) (12.628) (13.410) (14.207) (15.051)

LABA KOTOR 496.342 527.842 559.943 597.782 633.643 671.664

Beban Usaha 297.852 315.832 331.756 349.054 368.187 386.670

Undistributed Expense (164.093) (174.348) (185.157) (197.122) (209.445) (222.555)

Penyusutan (69.840) (73.572) (74.616) (75.219) (77.493) (78.063)

Fixed Charges (63.919) (67.911) (71.982) (76.713) (81.249) (86.053)

LABA USAHA 198.490 212.011 228.187 248.728 265.456 284.994

Taksiran Pajak Penghasilan 49.623 53.003 57.047 62.182 66.364 71.249

LABA BERSIH 148.868 159.008 171.140 186.546 199.092 213.746

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 46

3.6. Penilaian Investasi

Penilaian atas kelayakan rencana investasi yang diusulkan dilakukan melalui

pengukuran Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio

(BCR) dan Payback Period (PP).

NPV

NPV diperoleh dengan mengkonversikan arus kas bersih (net cash flow) proyek di

masa mendatang menjadi nilai kini (present value), dengan tingkat diskonto tertentu

yang wajar. Suatu investasi dikatakan layak apabila NPV menghasilkan nilai positif.

IRR

IRR adalah suatu tingkat diskonto dimana nilai kini dari arus kas masuk sama besar

dengan nilai kini arus kas keluar. Suatu investasi dikatakan layak apabila IRR lebih

besar dari rata-rata biaya ekuitas.

BCR

BCR adalah suatu perbandingan antara pendapatan atau manfaat yang diperoleh

dengan biaya yang harus dikeluarkan. Suatu investasi dikatakan layak apabila BCR

lebih besar dari 1.

PP

PP adalah jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan, melalui

keuntungan yang diperoleh dari suatu proyek yang telah direncanakan.

Asumsi

Biaya ekuitas 12,51%%

Dari perhitungan yang telah dilakukan diperoleh gambaran kelayakan rencana

investasi berdasarkan asumsi di atas seperti disajikan pada tabel berikut ini:

Tabel 25: NPV, IRR, BCR dan PBP

Keterangan Nilai

NET PRESENT VALUE Rp 28.524.000.000

INTERNAL RATE OF RETURN 13,24%

BENEFIT COST RATIO 1,03

PAYBACK PERIOD 10 tahun 7 bulan

Dari gambaran di atas diperoleh angka Net Present Value (NPV) sebesar

Rp.28.524.000.000 (positif), Internal Rate of Return (IRR) sebesar 13,24% (di atas

biaya ekuitas 12,51%), Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,03 (lebih besar dari 1) dan

Payback Period (PBP) selama 10 tahun 7 bulan.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 47

3.7. Dampak Keuangan

Dari hasil analisis proyeksi keuangan, diketahui bahwa perubahan kegiatan usaha

utama dimaksud akan memberikan manfaat kepada Perseroan maupun Pemegang

Saham Perseroan, antara lain:

Tabel 26 : Proyeksi Pendapatan dan Laba Berish IKAI

Dengan dan Tanpa Rencana PKUU

Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, maka pendapatan Perseroan

diproyeksikan sebesar Rp 69,5 miliar pada tahun 2019 dan menjadi sebesar

Rp.557,9 miliar pada tahun 2023. Sedangkan tanpa Perubahan Kegiatan Usaha

Utama, maka pendapatan Perseroan diproyeksikan sebesar Rp 131,5 miliar pada

tahun 2019 dan menjadi sebesar Rp 125,8 miliar pada tahun 2023.

Dengan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, maka laba bersih Perseroan

diproyeksikan sebesar Rp 2,2 miliar pada tahun 2019 dan menjadi sebesar Rp

116,7 miliar pada tahun 2023. Sedangkan tanpa Perubahan Kegiatan Usaha

Utama, maka Perseroan diproyeksikan rugi sebesar Rp 44 miliar pada tahun 2019

dan rugi sebesar Rp 30,7 miliar pada tahun 2023.

3.8. Kesimpulan

Berdasarkan hal-hal sebagaimana diungkapkan di atas maka kami berpendapat bahwa

Rencana Perubahan Kegiatan Usaha Utama PT Intikeramik Alamasri Industri Tbk

dimaksud adalah “LAYAK”.

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023

PENDAPATAN

Tanpa PKUU 131.469 127.988 125.204 122.977 125.778

Dengan PKUU 69.514 163.762 357.150 453.984 557.944

LABA BERSIH

Tanpa PKUU (43.996) (40.900) (44.517) (48.328) (30.703)

Dengan PKUU 2.218 8.542 47.238 80.561 116.669

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 48

4. PERNYATAAN PROFESIONAL PENILAI

Dalam batas kemampuan kami dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang

bertanda tangan dibawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam Laporan Studi Kelayakan ini,

sebatas kemampuan kami adalah benar.

2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan ini dibatasi oleh

asumsi dan syarat-syarat pembatas yang diungkapkan dalam laporan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau dimasa yang akan datang

terhadap perusahaan yang distudi.

4. Penunjukan terhadap pekerjaan Studi Kelayakan ini tidak berhubungan dengan

Opini yang diberikan.

5. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan oleh

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan

dan/atau bidang usaha perusahaan yang distudi.

7. Studi Kelayakan ini telah dilaksanakan dengan ruang lingkup sebagai berikut:

- Identifikasi masalah.

- Pengumpulan data dan wawancara,

- Analisis data,

- Penulisan laporan.

8. Tak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan, telah memberikan

bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan ini.

9. Penilai bertanggungjawab atas hasil Studi kelayakan Usaha.

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 49

5. TIM PENYUSUN

Tim penyusun dari Studi Kelayakan ini adalah:

Keterangan Tanda Tangan

Penilai Berijin

Nama : Felix Sutandar, M.Sc

Kualifikasi : Penilai Aset dan Bisnis

Ijin Penilai : PB-1.08.00022

STTD : 08/PM/STTD-P/AB/2006

No. MAPPI : 81-S-00017

Reviewer

Nama : Natalia Goysal, SE

No. MAPPI : 10-S-02509

Pelaksana Penilai

Nama : Symphony Sonata, SE

No.MAPPI : 16-T-07047

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 50

6. LAMPIRAN

Lampiran: 1 Analisa Kelayakan Investasi PT Intikeramik Alamasri Industri

2 Proyeksi Laba – Rugi Investasi

3 Proyeksi Perubahan Modal Kerja Investasi

4 Proyeksi Aset Tetap Investasi

A PT Realindo Sapta Optima (RSO)

B PT Mahkota Artha Mas (MAM)

C PT Mahkota Properti Indo Medan (MPIM)

D PT Hotel Properti Internasional (HPI)

E PT Saka Mitra Sejati (SMS)

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 51

Lampiran 1 PT INTIKERAMIK ALAMASRI INDUSTRI

Analisa Investasi

Per 31 Desember

(Dinyatakan dalam Jutaan Rupiah)

Investasi Awal 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Cash inflow

Laba Bersih - 2.218 8.542 47.238 80.561 116.669 126.950 136.823 147.884 157.855 170.047 183.128 194.618 211.830

Bunga

Depresiasi - 19.072 38.103 65.395 65.935 65.935 66.550 67.897 68.546 72.278 73.372 73.822 76.270 72.352

Total Cash inflow - 21.290 46.645 112.633 146.496 182.605 193.500 204.720 216.430 230.133 243.419 256.949 270.888 284.182

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja 2.558 4.749 6.825 5.939 6.414 2.025 2.002 2.190 2.170 2.448 2.652 2.433 5.236

Capex - 400.671 231.458 2.062 13.962 - 15.192 31.098 16.730 87.350 25.867 11.082 62.697 54.307

Investasi 247.300 - - - - - - - - - - - - -

Total Cash outflow 247.300 403.229 236.207 8.888 19.901 6.414 17.217 33.100 18.920 89.520 28.315 13.734 65.130 59.543

Free Cash Flow (247.300) (381.939) (189.562) 103.745 126.595 176.191 176.283 171.621 197.509 140.613 215.104 243.215 205.759 224.638

Discount Factor 12,51% 1,0000 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077 0,2735 0,2431 0,2161

Present Value (247.300) (339.478) (149.756) 72.848 79.010 97.739 86.918 75.212 76.935 48.683 66.194 66.524 50.022 48.540

Net Present Value (NPV) Rp28.524

Internal Rate of Return (IRR) 13,24%

Benefit Cost Ratio (BCR) 1,03

ROI 13,9%

Payback Period (Bulan) 10 tahun 7 bulan 7

Keterangan

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 52


Proyeksi Laba Rugi Investasi 22.029 49.492 128.379 173.350 221.494 235.817 250.328 265.724 282.751 300.101 317.992 335.761 354.792

Per 31 Desember 2.957 11.390 62.983 107.415 155.559 169.267 182.431 197.179 210.474 226.729 244.170 259.491 282.440

(Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)(0) 0 - - - - - - - - - - -

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

PENDAPATAN 69.514 163.762 357.150 453.984 557.944 593.974 630.819 669.947 713.185 757.610 804.000 851.232 901.274

HPI - Swiss-Bel Hotel Bogor 46.339 51.064 56.209 61.789 67.835 72.732 77.972 83.579 89.578 95.996 100.796 105.836 111.127

SMS - Swiss-Bel Inn Medan 18.046 20.127 21.596 23.169 24.854 26.657 28.587 30.652 32.863 35.425 37.550 39.803 42.218

SMS - Hotel Saka 5.129 11.779 13.446 15.271 16.187 17.158 18.188 19.279 20.436 21.662 22.962 24.339 25.800

MAM - Ubud Park - - 55.444 79.759 106.794 114.616 121.493 128.783 138.195 146.487 157.170 166.600 176.596

RSO - JW Marriot Ubud - 73.638 199.080 257.920 323.103 342.489 363.039 384.821 407.910 432.385 458.328 485.827 514.977

MPIM - Vivante Medan - 7.154 11.375 16.076 19.171 20.321 21.541 22.833 24.203 25.655 27.195 28.826 30.556

BEBAN LANGSUNG 25.634 48.749 95.640 119.544 145.216 154.706 164.425 174.755 186.169 197.916 210.103 222.525 235.581

Room (6.937) (17.028) (37.521) (47.712) (58.670) (62.430) (66.285) (70.378) (74.887) (79.525) (84.468) (89.524) (94.893)

F&B (18.134) (28.903) (51.813) (63.744) (76.582) (81.677) (86.890) (92.435) (98.578) (104.905) (111.319) (117.835) (124.632)

Other (564) (2.817) (6.307) (8.088) (9.964) (10.599) (11.251) (11.942) (12.704) (13.486) (14.316) (15.165) (16.056)

LABA KOTOR 43.880 115.013 261.510 334.440 412.728 439.268 466.393 495.191 527.016 559.693 593.897 628.707 665.693

BEBAN USAHA 40.923 103.623 198.527 227.025 257.169 270.001 283.962 298.013 316.542 332.964 349.727 369.216 383.254

Undistributed Expense (18.539) (51.775) (99.194) (117.845) (137.923) (146.786) (155.967) (165.728) (176.525) (187.743) (199.739) (212.397) (225.692)

Penyusutan (19.072) (38.103) (65.395) (65.935) (65.935) (66.550) (67.897) (68.546) (72.278) (73.372) (73.822) (76.270) (72.352)

Fixed Charges (3.312) (13.746) (33.937) (43.245) (53.311) (56.665) (60.098) (63.740) (67.740) (71.849) (76.166) (80.550) (85.209)

LABA USAHA 2.957 11.390 62.983 107.415 155.559 169.267 182.431 197.179 210.474 226.729 244.170 259.491 282.440

Taksiran Pajak Penghasilan 739 2.847 15.746 26.854 38.890 42.317 45.608 49.295 52.618 56.682 61.043 64.873 70.610

LABA BERSIH 2.218 8.542 47.238 80.561 116.669 126.950 136.823 147.884 157.855 170.047 183.128 194.618 211.830

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 53


Proyeksi Modal Kerja Investasi

Per 31 Desember

(Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

PENDAPATAN 69.514 163.762 357.150 453.984 557.944 593.974 630.819 669.947 713.185 757.610 804.000 851.232 901.274

BEBAN LANGSUNG 25.634 48.749 95.640 119.544 145.216 154.706 164.425 174.755 186.169 197.916 210.103 222.525 235.581

BEBAN USAHA 40.923 103.623 198.527 227.025 257.169 270.001 283.962 298.013 316.542 332.964 349.727 369.216 383.254

ASET LANCAR

Piutang usaha 1,0 5.793 19.783 29.763 37.832 46.495 49.498 52.568 55.829 59.432 63.134 67.115 71.058 75.235

Persediaan 1,0 2.136 5.472 7.970 9.962 12.101 12.892 13.702 14.563 15.514 16.493 17.537 18.574 21.906

Jumlah aset lancar 7.929 25.255 37.733 47.794 58.597 62.390 66.270 70.392 74.946 79.627 84.652 89.632 97.141


Utang usaha 1,0 5.371 17.948 23.601 27.723 32.112 33.880 35.759 37.690 40.074 42.308 44.681 47.228 49.501

Jumlah liabilitas jangka pendek 5.371 17.948 23.601 27.723 32.112 33.880 35.759 37.690 40.074 42.308 44.681 47.228 49.501

Kebutuhan Modal Kerja 2.558 7.307 14.132 20.071 26.485 28.510 30.512 32.702 34.872 37.320 39.971 42.404 47.641

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja 2.558 4.749 6.825 5.939 6.414 2.025 2.002 2.190 2.170 2.448 2.652 2.433 5.236

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 54

PT INTIKERAMIK ALAMASRI INDUSTRI

Proyeksi Aset Tetap InvestasiPer 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Harga Perolehan 938.854 1.169.746 1.170.751 1.176.113 1.176.113 1.180.962 1.187.694 1.194.045 1.214.787 1.221.319 1.224.824 1.248.047 1.260.727

Tanah 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844

Bangunan 311.756 589.411 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720 699.720

Mesin 42.708 152.257 184.208 189.534 189.534 189.534 189.534 195.747 195.747 197.568 197.568 216.779 219.012

Fixture and furnitures 32.876 115.043 138.583 138.583 138.583 143.309 149.772 149.772 170.407 175.118 178.465 182.135 192.405

Kendaraan 1.489 1.896 2.396 2.432 2.432 2.555 2.824 2.962 3.070 3.070 3.226 3.569 3.745

CIP - Bangunan 404.180 165.295 - - - - - - - - - - -

Penambahan 400.671 231.458 2.062 13.962 - 15.192 31.098 16.730 87.350 25.867 11.082 62.697 54.307

Tanah - - - - - - - - - - - - -

Bangunan 30 - - - - - - - - - - - - -

Mesin 10 - - - 13.793 - - - 16.092 - 4.718 - 49.757 7.026

Fixture and furnitures 8 1.367 - 1.562 - - 14.626 29.857 - 86.852 21.149 10.359 11.356 46.467

Kendaraan 5 444 972 500 168 - 566 1.241 638 498 - 723 1.584 814

CIP - Bangunan 398.861 230.486 - - - - - - - - - - -

Pengurangan 1.273 566 1.057 8.600 - 10.343 24.366 10.379 66.607 19.334 7.578 39.473 41.627

Tanah - - - - - - - - - - - - -

Bangunan - - - - - - - - - - - - -

Mesin - - - 8.468 - - - 9.879 - 2.896 - 30.547 4.793

Fixture and furnitures 925 - 1.057 - - 9.899 23.394 - 66.217 16.438 7.011 7.686 36.197

Kendaraan 348 566 - 132 - 444 972 500 390 - 566 1.241 638

CIP - Bangunan - - - - - - - - - - - - -

Reklasifikasi - - - - - - - - - - - - -

Bangunan 277.654 110.309

Mesin - 109.550 31.951 - - - - - - - - - -

Fixture and furnitures - 82.167 23.035 - - - - - - - - - -

Kendaraan - - - - - - - - - - - - -

CIP - Bangunan - (469.371) (165.295) - - - - - - - - - -

Akumulasi Penyusutan 81.322 118.858 183.196 240.531 306.467 362.674 406.205 464.371 470.042 524.079 590.323 627.119 657.844

Bangunan 43.611 58.877 82.201 105.525 128.849 152.173 175.497 198.821 222.145 245.469 268.793 292.117 311.936

Mesin 21.613 31.703 50.124 60.609 79.562 98.516 117.469 127.165 146.739 163.600 183.357 174.488 189.966


Kendaraan 355 104 583 938 1.424 1.491 1.084 1.176 1.400 2.014 2.092 1.565 1.450

19.031 27.293

Penyusutan 19.072 38.103 65.395 65.935 65.935 66.550 67.897 68.546 72.278 73.372 73.822 76.270 72.352

Bangunan 3% 10.392 15.266 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 23.324 19.819

Mesin 10% 4.271 10.090 18.421 18.953 18.953 18.953 18.953 19.575 19.575 19.757 19.757 21.678 20.271

Fixture and furnitures 13% 4.111 12.431 23.171 23.171 23.171 23.762 25.055 25.055 28.765 29.677 30.096 30.554 31.739

Kendaraan 20% 298 315 479 486 486 511 565 592 614 614 645 714 523

Pengurangan 1.273 566 1.057 8.600 - 10.343 24.366 10.379 66.607 19.334 7.578 39.473 41.627

Bangunan - - - - - - - - - - - - -

Mesin - - - 8.468 - - - 9.879 - 2.896 - 30.547 4.793

Fixture and furnitures 925 - 1.057 - - 9.899 23.394 - 66.217 16.438 7.011 7.686 36.197

Kendaraan 348 566 - 132 - 444 972 500 390 - 566 1.241 638

Nilai Buku 857.532 1.050.888 987.555 935.581 869.646 818.288 781.489 729.674 744.746 697.240 634.501 620.927 602.883

Tanah 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844 145.844

Bangunan 268.146 530.534 617.519 594.195 570.871 547.547 524.223 500.899 477.575 454.251 430.927 407.603 387.784

Mesin 21.095 120.554 134.085 128.925 109.971 91.018 72.065 68.582 49.007 33.968 14.211 42.291 29.046


Kendaraan 1.135 1.792 1.813 1.495 1.008 1.064 1.740 1.786 1.670 1.056 1.134 2.004 2.296

CIP - Bangunan 404.180 165.295 - - - - - - - - - - -

Lampiran 4

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 55

Lampiran A.1

PT REALINDO SAPTA OPTIMA

Analisa Investasi

Per 31 Desember


0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5

Investasi Awal 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Cash inflow

Laba Bersih - (105) 4.128 39.626 61.936 86.685 93.380 99.476 106.988 112.681 120.460 129.384 137.674

Bunga

Depresiasi - 105 17.378 34.756 34.756 34.756 34.756 36.084 36.084 39.100 39.962 39.962 41.299

Total Cash inflow - - 21.506 74.383 96.692 121.441 128.137 135.560 143.072 151.781 160.422 169.346 178.973

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja (9) 3.744 4.477 3.605 3.997 1.115 1.071 1.251 1.074 1.333 1.488 1.447

Capex - 291.859 148.476 - - - - 30.672 - 69.667 19.905 - 34.501

Investasi 120.000 - - - - - - - - - - - -

Total Cash outflow 120.000 291.851 152.220 4.477 3.605 3.997 1.115 31.742 1.251 70.741 21.237 1.488 35.948

Free Cash Flow (120.000) (291.851) (130.714) 69.906 93.087 117.444 127.022 103.818 141.820 81.040 139.185 167.858 143.025

Discount Factor 12,51% 1,0000 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077 0,2735 0,2431

Present Value (120.000) (259.405) (103.266) 49.087 58.098 65.150 62.630 45.498 55.243 28.058 42.831 45.912 34.771

Net Present Value (NPV) Rp4.094 4.606



ROI 14,8%


Keterangan

Rp4.093.906

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 56

Lampiran A.2

Lampiran A.3


Proyeksi Laba Rugi - 20.673 81.619 109.600 140.643 148.989 157.828 167.190 177.104 187.604 198.725 210.289

Per 31 Desember (105) 3.295 46.863 74.844 105.887 114.233 121.744 131.105 138.004 147.642 158.762 168.990

(Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)- (2.209) (5.972) (7.738) (9.693) (10.275) (10.891) (11.545) (12.237) (12.972) (13.750) (14.575)

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

PENDAPATAN - 73.638 199.080 257.920 323.103 342.489 363.039 384.821 407.910 432.385 458.328 485.827

BEBAN LANGSUNG - 16.910 45.715 59.226 74.194 78.646 83.364 88.366 93.668 99.288 105.246 111.560

Room - (8.182) (22.120) (28.658) (35.900) (38.054) (40.338) (42.758) (45.323) (48.043) (50.925) (53.981)

F&B - (7.364) (19.908) (25.792) (32.310) (34.249) (36.304) (38.482) (40.791) (43.238) (45.833) (48.583)

Other - (1.364) (3.687) (4.776) (5.983) (6.342) (6.723) (7.126) (7.554) (8.007) (8.488) (8.997)

LABA KOTOR - 56.729 153.366 198.694 248.909 263.844 279.674 296.455 314.242 333.096 353.082 374.267

77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77%

BEBAN USAHA 105 51.224 100.531 116.113 133.329 139.336 147.039 153.805 164.001 172.483 180.570 190.702

Undistributed Expense - (27.983) (50.331) (61.426) (73.673) (78.213) (83.034) (88.154) (93.591) (99.366) (105.500) (112.245)

Penyusutan (105) (17.378) (34.756) (34.756) (34.756) (34.756) (36.084) (36.084) (39.100) (39.962) (39.962) (41.299)

Fixed Charges - (5.864) (15.443) (19.930) (24.900) (26.367) (27.921) (29.567) (31.309) (33.154) (35.108) (37.158)

LABA USAHA (105) 5.504 52.835 82.581 115.580 124.507 132.635 142.650 150.241 160.614 172.512 183.565

7% 27% 32% 36% 36% 37% 37% 37% 37% 38% 38%

Taksiran Pajak Penghasilan - 1.376 13.209 20.645 28.895 31.127 33.159 35.663 37.560 40.153 43.128 45.891

LABA BERSIH (105) 4.128 39.626 61.936 86.685 93.380 99.476 106.988 112.681 120.460 129.384 137.674

Keterangan


Proyeksi Modal Kerja

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

PENDAPATAN - 73.638 199.080 257.920 323.103 342.489 363.039 384.821 407.910 432.385 458.328 485.827

BEBAN LANGSUNG - 16.910 45.715 59.226 74.194 78.646 83.364 88.366 93.668 99.288 105.246 111.560

BEBAN USAHA 105 51.224 100.531 116.113 133.329 139.336 147.039 153.805 164.001 172.483 180.570 190.702

ASET LANCAR

Piutang usaha 1,0 - 12.273 16.590 21.493 26.925 28.541 30.253 32.068 33.993 36.032 38.194 40.486

Persediaan 1,0 - 2.818 3.810 4.935 6.183 6.554 6.947 7.364 7.806 8.274 8.770 9.297

Jumlah aset lancar - 15.091 20.400 26.429 33.108 35.095 37.200 39.432 41.798 44.306 46.964 49.782


Utang usaha 1,0 9 11.356 12.187 14.612 17.294 18.165 19.200 20.181 21.472 22.648 23.818 25.189

Jumlah liabilitas jangka pendek 9 11.356 12.187 14.612 17.294 18.165 19.200 20.181 21.472 22.648 23.818 25.189

Kebutuhan Modal Kerja (9) 3.736 8.212 11.817 15.814 16.929 18.000 19.251 20.326 21.659 23.146 24.594

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja (9) 3.744 4.477 3.605 3.997 1.115 1.071 1.251 1.074 1.333 1.488 1.447

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 57


Proyeksi Aset Tetap

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Harga Perolehan 412.829 560.805 560.805 560.805 560.805 560.805 567.445 567.445 582.526 586.835 586.835 599.979

Tanah 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630

Bangunan - 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844 262.844

Mesin - 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 102.713 115.632

Furnitures and fixture 23 77.979 77.979 77.979 77.979 77.979 84.443 84.443 99.524 103.833 103.833 103.833

Kendaraan 500 638 638 638 638 638 814 814 814 814 814 1.039

CIP - Bangunan 295.676 - - - - - - - - - - -

Penambahan 291.859 148.476 - - - - 30.672 - 69.667 19.905 - 34.501

Tanah

Bangunan 30

Mesin 10 - - - - - - - - - - - 33.462

Furnitures and fixture 5 - - - - - - 29.857 - 69.667 19.905 - -

Kendaraan 5 - 638 - - - - 814 - - - - 1.039

CIP - Bangunan 291.859 147.838

Pengurangan - 500 - - - - 24.032 - 54.586 15.596 - 21.357

Tanah

Bangunan

Mesin 20.543

Furnitures and fixture 23.394 54.586 15.596

Kendaraan - 500 - 638 - - - - 814

CIP - Bangunan

Reklasifikasi - - - - - - - - - - - -

Tanah

Bangunan 262.844

Mesin 102.713

Furnitures and fixture 77.956

Kendaraan

CIP - Bangunan (443.514)

Akumulasi Penyusutan 161 17.040 51.796 86.552 121.308 156.065 168.117 204.201 188.716 213.082 253.044 272.986

Bangunan - 4.381 13.142 21.904 30.665 39.427 48.188 56.950 65.711 74.473 83.234 91.996

Mesin - 5.136 15.407 25.678 35.949 46.221 56.492 66.763 77.035 87.306 97.577 88.598


Kendaraan 152 (284) (156) (29) 99 226 (249) (86) 77 240 403 (204)

17.274 17.378

Penyusutan 105 17.378 34.756 34.756 34.756 34.756 36.084 36.084 39.100 39.962 39.962 41.299

Bangunan 3% - 4.381 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761 8.761

Mesin 10% - 5.136 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 10.271 11.563

Furnitures and fixture 20% 5 7.798 15.596 15.596 15.596 15.596 16.889 16.889 19.905 20.767 20.767 20.767

Kendaraan 20% 100 64 128 128 128 128 163 163 163 163 163 208

Pengurangan - 500 - - - - 24.032 - 54.586 15.596 - 21.357

Bangunan - - - - - - - - - - - -

Mesin - - - - - - - - - - - 20.543

Furnitures and fixture - - - - - - 23.394 - 54.586 15.596 - -

Kendaraan - 500 - - - - 638 - - - - 814

Nilai Buku 412.668 543.766 509.009 474.253 439.497 404.740 399.328 363.244 393.810 373.752 333.790 326.992

Tanah 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630 116.630

Bangunan - 258.464 249.702 240.941 232.179 223.418 214.656 205.895 197.133 188.372 179.610 170.849

Mesin - 97.577 87.306 77.035 66.763 56.492 46.221 35.949 25.678 15.407 5.136 27.034


Kendaraan 348 922 795 667 539 412 1.063 900 738 575 412 1.243

CIP - Bangunan 295.676 - - - - - - - - - - -

Lampiran A.4

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 58

Lampiran B.1

PT MAHKOTA ARTHA MAS

Analisa Investasi

Per 31 Desember


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Investasi Awal 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Cash inflow

Laba Bersih - - - 3.686 12.393 22.103 24.354 26.190 28.110 30.811 33.018 35.875 38.384 40.687 43.490

Bunga

Depresiasi - - - 9.851 9.851 9.851 9.851 9.851 9.879 9.879 9.879 10.154 10.154 10.621 10.621

Total Cash inflow - - - 13.538 22.244 31.954 34.206 36.042 37.989 40.690 42.897 46.029 48.538 51.307 54.110

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja - - 1.602 1.490 1.660 418 352 370 503 424 547 482 471 539

Capex - 81.708 82.648 500 - - - - 638 - - 6.807 - 14.551 -

Investasi 13.950 - - - - - - - - - - - - - -

Total Cash outflow 13.950 81.708 82.648 2.102 1.490 1.660 418 352 1.008 503 424 7.354 482 15.022 539

Free Cash Flow (13.950) (81.708) (82.648) 11.436 20.754 30.294 33.788 35.690 36.981 40.188 42.474 38.675 48.057 36.285 53.571

Discount Factor 12,51% 1,0000 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077 0,2735 0,2431 0,2161 0,1921

Present Value (13.950) (72.624) (65.293) 8.030 12.953 16.805 16.659 15.641 14.405 13.914 13.070 10.578 11.683 7.841 10.289

Net Present Value (NPV) Rp2 2



ROI 13,5%


Keterangan

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 59

Lampiran B.2

Lampiran B.3

PT MAHKOTA ARTHA MASProyeksi Laba Rugi - - 13.103 23.982 36.118 38.886 41.127 43.496 46.815 49.509 53.272 56.335 59.572 62.991 Per 31 Desember - - 3.252 14.131 26.267 29.034 31.275 33.616 36.936 39.630 43.118 46.181 48.951 52.370 (Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)- - (1.663) (2.393) (3.204) (3.438) (3.645) (3.863) (4.146) (4.395) (4.715) (4.998) (5.298) (5.616)

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

PENDAPATAN - - 55.444 79.759 106.794 114.616 121.493 128.783 138.195 146.487 157.170 166.600 176.596 187.192

BEBAN LANGSUNG - - 14.308 20.583 27.560 29.578 31.353 33.234 35.663 37.803 40.560 42.994 45.573 48.308

Room - - (5.366) (7.719) (10.335) (11.092) (11.757) (12.463) (13.374) (14.176) (15.210) (16.123) (17.090) (18.115)

F&B - - (8.048) (11.578) (15.502) (16.638) (17.636) (18.694) (20.061) (21.264) (22.815) (24.184) (25.635) (27.173)

Other - - (894) (1.286) (1.722) (1.849) (1.960) (2.077) (2.229) (2.363) (2.535) (2.687) (2.848) (3.019)

LABA KOTOR - - 41.136 59.176 79.234 85.038 90.140 95.549 102.532 108.684 116.610 123.606 131.023 138.884

BEBAN USAHA - - 36.220 42.653 49.763 52.565 55.220 58.069 61.450 64.660 68.776 72.427 76.774 80.898

Undistributed Expense - - (22.732) (27.753) (33.295) (35.636) (37.885) (40.276) (43.106) (45.829) (49.048) (52.149) (55.447) (58.956)

Penyusutan - - (9.851) (9.851) (9.851) (9.851) (9.851) (9.879) (9.879) (9.879) (10.154) (10.154) (10.621) (10.621)

Fixed Charges - - (3.637) (5.049) (6.616) (7.078) (7.484) (7.914) (8.465) (8.951) (9.574) (10.125) (10.706) (11.322)

LABA USAHA - - 4.915 16.524 29.471 32.473 34.920 37.480 41.082 44.024 47.834 51.179 54.249 57.986

27% 33% 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37% 37%

Taksiran Pajak Penghasilan - - 1.229 4.131 7.368 8.118 8.730 9.370 10.270 11.006 11.958 12.795 13.562 14.497

LABA BERSIH - - 3.686 12.393 22.103 24.354 26.190 28.110 30.811 33.018 35.875 38.384 40.687 43.490



Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

PENDAPATAN 55.444 79.759 106.794 114.616 121.493 128.783 138.195 146.487 157.170 166.600 176.596 187.192

BEBAN LANGSUNG 14.308 20.583 27.560 29.578 31.353 33.234 35.663 37.803 40.560 42.994 45.573 48.308

BEBAN USAHA 36.220 42.653 49.763 52.565 55.220 58.069 61.450 64.660 68.776 72.427 76.774 80.898

ASET LANCAR

Piutang usaha 1,0 4.620 6.647 8.899 9.551 10.124 10.732 11.516 12.207 13.097 13.883 14.716 15.599

Persediaan 1,0 1.192 1.715 2.297 2.465 2.613 2.770 2.972 3.150 3.380 3.583 3.798 4.026

Jumlah aset lancar 5.813 8.362 11.196 12.016 12.737 13.501 14.488 15.357 16.477 17.466 18.514 19.625


Utang usaha 1,0 4.211 5.270 6.444 6.845 7.214 7.609 8.093 8.539 9.111 9.618 10.196 10.767

Jumlah liabilitas jangka pendek 4.211 5.270 6.444 6.845 7.214 7.609 8.093 8.539 9.111 9.618 10.196 10.767

Kebutuhan Modal Kerja 1.602 3.092 4.753 5.171 5.523 5.893 6.395 6.819 7.366 7.848 8.319 8.858

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja 1.602 1.490 1.660 418 352 370 503 424 547 482 471 539

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 60


Proyeksi Aset Tetap

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Harga Perolehan 96.074 178.721 179.221 179.221 179.221 179.221 179.221 179.359 179.359 179.359 181.559 181.559 185.633 185.633

Tanah 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426

Bangunan - - 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309 110.309

Mesin - - 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 31.951 34.185 34.185

Fixture and furnitures - - 23.035 23.035 23.035 23.035 23.035 23.035 23.035 23.035 25.234 25.234 26.898 26.898

Kendaraan - - 500 500 500 500 500 638 638 638 638 638 814 814

CIP - Bangunan 82.648 165.295 - - - - - - - - - - - -

Penambahan 81.708 82.648 500 - - - - 638 - - 6.807 - 14.551 -

Tanah

Bangunan 30

Mesin 10 - - - - - - - - - - - - 7.026 -

Fixture and furnitures 8 - - - - - - - - - - 6.807 - 6.711 -

Kendaraan 5 - - 500 - - - - 638 - - - - 814 -

CIP - Bangunan 81.708 82.648

Pengurangan - - - - - - - 500 - - 4.607 - 10.478 -

Tanah

Bangunan

Mesin 4.793

Fixture and furnitures 4.607 5.047

Kendaraan - 500 - - - - 638 -

CIP - Bangunan

Reklasifikasi - - - - - - - - - - - - - -

Tanah

Bangunan - 110.309

Mesin - 31.951

Fixture and furnitures - 23.035

Kendaraan

CIP - Bangunan - (165.295)

Akumulasi Penyusutan - - 9.851 19.703 29.554 39.406 49.257 58.636 68.515 78.395 83.942 94.096 94.239 104.859

Bangunan - - 3.677 7.354 11.031 14.708 18.385 22.062 25.739 29.416 33.093 36.770 40.447 44.124

Mesin - - 3.195 6.390 9.585 12.780 15.976 19.171 22.366 25.561 28.756 31.951 30.577 33.995

Fixture and furnitures - - 2.879 5.759 8.638 11.517 14.397 17.276 20.155 23.035 21.582 24.736 23.052 26.414

Kendaraan - - 100 200 300 400 500 128 255 383 511 638 163 326

- 9.851

Penyusutan - - 9.851 9.851 9.851 9.851 9.851 9.879 9.879 9.879 10.154 10.154 10.621 10.621

Bangunan 3% - - 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677 3.677

Mesin 10% - - 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.195 3.418 3.418

Fixture and furnitures 13% - - 2.879 2.879 2.879 2.879 2.879 2.879 2.879 2.879 3.154 3.154 3.362 3.362

Kendaraan 20% - - 100 100 100 100 100 128 128 128 128 128 163 163

Pengurangan - - - - - - - 500 - - 4.607 - 10.478 -

Bangunan - - - - - - - - - - - - - -

Mesin - - - - - - - - - - - - 4.793 -

Fixture and furnitures - - - - - - - - - - 4.607 - 5.047 -

Kendaraan - - - - - - - 500 - - - - 638 -

Nilai Buku 96.074 178.721 169.370 159.518 149.667 139.816 129.964 120.723 110.844 100.965 97.618 87.463 91.394 80.774

Tanah 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426 13.426

Bangunan - - 106.632 102.955 99.278 95.602 91.925 88.248 84.571 80.894 77.217 73.540 69.863 66.186

Mesin - - 28.756 25.561 22.366 19.171 15.976 12.780 9.585 6.390 3.195 - 3.608 189

Fixture and furnitures - - 20.155 17.276 14.397 11.517 8.638 5.759 2.879 - 3.652 498 3.847 484

Kendaraan - - 400 300 200 100 - 511 383 255 128 - 652 489

CIP - Bangunan 82.648 165.295 - - - - - - - - - - - -

Lampiran B.4

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 61

Lampiran C.1 PT MAHKOTA PROPERTI INDO MEDAN

Analisa Investasi


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Investasi Awal 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Cash inflow

Laba Bersih - - 855 2.493 4.560 5.882 6.304 6.741 7.214 7.715 8.207 8.730 9.213 9.841 10.460

Bunga

Depresiasi - - 1.754 1.754 1.754 1.754 1.754 1.767 1.767 1.767 1.818 1.868 2.015 2.015 2.074

Total Cash inflow - - 2.609 4.247 6.313 7.636 8.058 8.509 8.982 9.482 10.025 10.598 11.228 11.855 12.534

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja - 208 286 319 206 69 72 77 82 82 87 85 103 104

Capex - 25.294 250 - - - - - 1.244 1.244 3.748 - 1.482

Investasi 15.250 - - - - - - - - - - - - - -

Total Cash outflow 15.250 25.294 458 286 319 206 69 72 77 82 1.327 1.332 3.833 103 1.586

Free Cash Flow (15.250) (25.294) 2.151 3.961 5.994 7.430 7.989 8.437 8.904 9.401 8.698 9.266 7.395 11.753 10.949

Discount Factor 12,51% 1,0000 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077 0,2735 0,2431 0,2161 0,1921

Present Value (15.250) (22.482) 1.700 2.781 3.741 4.122 3.939 3.697 3.469 3.255 2.677 2.534 1.798 2.540 2.103

Net Present Value (NPV) Rp553 623



ROI 15,4%


Keterangan

Rp553.354

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 62

PT MAHKOTA PROPERTI INDO MEDAN


Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

PENDAPATAN - 7.154 11.375 16.076 19.171 20.321 21.541 22.833 24.203 25.655 27.195 28.826 30.556 32.389

BEBAN LANGSUNG - 1.635 2.600 3.675 4.382 4.645 4.924 5.219 5.532 5.864 6.216 6.589 6.984 7.403

BEBAN USAHA - 4.663 5.451 6.322 6.947 7.271 7.629 7.995 8.385 8.849 9.339 9.953 10.451 11.039

ASET LANCAR

Piutang usaha 1,0 - 596 948 1.340 1.598 1.693 1.795 1.903 2.017 2.138 2.266 2.402 2.546 2.699

Persediaan 1,0 136 217 306 365 387 410 435 461 489 518 549 582 617

Jumlah aset lancar 732 1.165 1.646 1.963 2.081 2.205 2.338 2.478 2.627 2.784 2.951 3.128 3.316


Utang usaha 1,0 525 671 833 944 993 1.046 1.101 1.160 1.226 1.296 1.379 1.453 1.537

Jumlah liabilitas jangka pendek 525 671 833 944 993 1.046 1.101 1.160 1.226 1.296 1.379 1.453 1.537

Kebutuhan Modal Kerja 208 494 813 1.019 1.088 1.159 1.236 1.318 1.401 1.488 1.573 1.675 1.779

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja 208 286 319 206 69 72 77 82 82 87 85 103 104

PT MAHKOTA PROPERTI INDO MEDANProyeksi Laba Rugi - 2.466 4.850 7.512 9.213 9.753 10.325 10.930 11.570 12.247 12.964 13.722 14.524 15.373 Per 31 Desember - 712 3.097 5.758 7.459 7.999 8.557 9.162 9.802 10.429 11.096 11.708 12.510 13.299 (Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)- (143) (227) (322) (383) (406) (431) (457) (484) (513) (544) (577) (611) (648)

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

PENDAPATAN - 7.154 11.375 16.076 19.171 20.321 21.541 22.833 24.203 25.655 27.195 28.826 30.556 32.389

BEBAN LANGSUNG - 1.635 2.600 3.675 4.382 4.645 4.924 5.219 5.532 5.864 6.216 6.589 6.984 7.403

Room - (767) (1.219) (1.722) (2.054) (2.177) (2.308) (2.446) (2.593) (2.749) (2.914) (3.089) (3.274) (3.470)

F&B - (613) (975) (1.378) (1.643) (1.742) (1.846) (1.957) (2.075) (2.199) (2.331) (2.471) (2.619) (2.776)

Other - (256) (406) (574) (685) (726) (769) (815) (864) (916) (971) (1.030) (1.091) (1.157)

LABA KOTOR - 5.519 8.775 12.402 14.789 15.677 16.617 17.614 18.671 19.791 20.979 22.237 23.572 24.986

77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77% 77%

BEBAN USAHA - 4.663 5.451 6.322 6.947 7.271 7.629 7.995 8.385 8.849 9.339 9.953 10.451 11.039

Undistributed Expense - (2.719) (3.424) (4.204) (4.768) (5.068) (5.388) (5.727) (6.089) (6.473) (6.882) (7.316) (7.779) (8.271)

Penyusutan - (1.754) (1.754) (1.754) (1.754) (1.754) (1.767) (1.767) (1.767) (1.818) (1.868) (2.015) (2.015) (2.074)

Fixed Charges - (191) (273) (364) (425) (449) (474) (500) (528) (558) (589) (622) (657) (694)

LABA USAHA - 855 3.324 6.080 7.843 8.406 8.988 9.619 10.286 10.943 11.640 12.284 13.121 13.947

50% 59% 64% 66% 66% 67% 67% 68% 68% 68% 68% 68% 69%

Taksiran Pajak Penghasilan - - 831 1.520 1.961 2.101 2.247 2.405 2.572 2.736 2.910 3.071 3.280 3.487

LABA BERSIH - 855 2.493 4.560 5.882 6.304 6.741 7.214 7.715 8.207 8.730 9.213 9.841 10.460

Lampiran C.2

Lampiran C.3

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 63

Lampiran C.4

PT MAHKOTA PROPERTI INDO MEDAN

Proyeksi Aset Tetap 0%

Per 31 Desember 0%

(Disajikan dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)0%

Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Harga Perolehan 31.005 31.255 31.255 31.255 31.255 31.255 31.324 31.324 31.324 31.726 32.128 33.506 33.506 33.985

Tanah 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148

Bangunan - 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810 14.810

Mesin - 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 6.837 8.127 8.127 8.127

Fixture and furnitures - 4.211 4.211 4.211 4.211 4.211 4.211 4.211 4.211 4.613 5.015 5.015 5.015 5.494

Kendaraan - 250 250 250 250 250 319 319 319 319 319 407 407 407

CIP - Bangunan 25.857 - - - - - - - - - - - - -

Penambahan 25.294 250 - - - - 319 - - 1.244 1.244 3.748 - 1.482

Tanah

Bangunan 30

Mesin 10 - - - - - - - - - - - 3.341 - -

Fixture and furnitures 8 - - - - - - - - - 1.244 1.244 - - 1.482

Kendaraan 5 - 250 - - - - 319 - - - - 407 - -

CIP - Bangunan 25.294 -

Pengurangan - - - - - - 250 - - 842 842 2.370 - 1.003

Tanah

Bangunan

Mesin 2.051

Fixture and furnitures - 842 842 - 1.003

Kendaraan - - 250 - - - - 319 - -

CIP - Bangunan

Reklasifikasi - - - - - - - - - - - - - -

Tanah

Bangunan 14.810 -

Mesin 6.837 -

Fixture and furnitures 4.211 -

Kendaraan - -

CIP - Bangunan (25.857) -

Akumulasi Penyusutan - 1.754 3.507 5.261 7.015 8.768 10.286 12.053 13.821 14.796 15.822 15.467 17.481 18.553

Bangunan - 494 987 1.481 1.975 2.468 2.962 3.456 3.949 4.443 4.937 5.430 5.924 6.417

Mesin - 684 1.367 2.051 2.735 3.418 4.102 4.786 5.469 6.153 6.837 5.598 6.411 7.224

Fixture and furnitures - 526 1.053 1.579 2.105 2.632 3.158 3.684 4.211 3.945 3.730 4.357 4.983 4.667

Kendaraan - 50 100 150 200 250 64 128 191 255 319 81 163 244

1.754 -

Penyusutan - 1.754 1.754 1.754 1.754 1.754 1.767 1.767 1.767 1.818 1.868 2.015 2.015 2.074

Bangunan 3% - 494 494 494 494 494 494 494 494 494 494 494 494 494

Mesin 10% - 684 684 684 684 684 684 684 684 684 684 813 813 813

Fixture and furnitures 13% - 526 526 526 526 526 526 526 526 577 627 627 627 687

Kendaraan 20% - 50 50 50 50 50 64 64 64 64 64 81 81 81

Pengurangan - - - - - - 250 - - 842 842 2.370 - 1.003

Bangunan - - - - - - - - - - - - - -

Mesin - - - - - - - - - - - 2.051 - -

Fixture and furnitures - - - - - - - - - 842 842 - - 1.003

Kendaraan - - - - - - 250 - - - - 319 - -

Nilai Buku 31.005 29.501 27.748 25.994 24.240 22.487 21.038 19.271 17.503 16.930 16.306 18.040 16.025 15.432

Tanah 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148 5.148

Bangunan - 14.316 13.822 13.329 12.835 12.341 11.848 11.354 10.860 10.367 9.873 9.379 8.886 8.392

Mesin - 6.153 5.469 4.786 4.102 3.418 2.735 2.051 1.367 684 - 2.528 1.716 903

Fixture and furnitures - 3.684 3.158 2.632 2.105 1.579 1.053 526 - 668 1.285 658 31 826

Kendaraan - 200 150 100 50 - 255 191 128 64 - 326 244 163

CIP - Bangunan 25.857 - - - - - - - - - - - - -

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 64

Lampiran D.1 PT HOTEL PROPERTI INTERNASIONAL

Analisa Investasi

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Cash inflow

Laba Bersih 3.769 4.704 6.033 7.493 9.524 10.630 12.234 13.490 14.868 16.843

Bunga - - - - - - - - - -

Depresiasi 13.415 13.419 13.419 13.959 13.959 14.484 14.489 15.110 15.732 15.732

17.185 18.122 19.452 21.452 23.482 25.114 26.723 28.600 30.600 32.575

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja 1.877 280 301 329 405 276 342 315 341 420

Capex - 84 - 13.962 - 12.999 107 16.092 15.381 -

Investasi - - - - - - - - - -

58.000 1.877 364 301 14.290 405 13.275 450 16.407 15.721 420

(58.000) 15.307 17.758 19.150 7.162 23.077 11.839 26.273 12.193 14.878 32.155

Discount Factor 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077

Present Value 13.606 14.029 13.447 4.470 12.802 5.837 11.514 4.749 5.151 9.895

Net Present Value (NPV) 314

Internal Rate of Return (IRR) 13%


ROI 11%

Payback Period (Bulan) 3 Tahun 10 bulan 10

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 65

Lampiran D.2

PT HOTEL PROPERTI INTERNASIONAL

Proyeksi Laba Rugi

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

PENDAPATAN 46.339 51.064 56.209 61.789 67.835 72.732 77.972 83.579 89.578 95.996

BEBAN LANGSUNG

Room 4.403 4.801 5.231 5.696 6.198 6.641 7.115 7.622 8.164 8.744

F&B 12.790 14.021 15.359 16.807 18.374 19.694 21.106 22.617 24.234 25.964

Other 309 797 874 956 1.046 1.121 1.202 1.288 1.380 1.478

17.502 19.619 21.464 23.460 25.618 27.456 29.422 31.527 33.778 36.187

LABA KOTOR 28.837 31.445 34.746 38.329 42.217 45.276 48.550 52.052 55.800 59.809

BEBAN USAHA

Undistributed Expense 9.932 10.733 11.597 12.526 13.525 14.437 15.410 16.448 17.557 18.740

Penyusutan 13.415 13.419 13.419 13.959 13.959 14.484 14.489 15.110 15.732 15.732

Fixed Charges 463 1.021 1.686 1.854 2.035 2.182 2.339 2.507 2.687 2.880

23.811 25.173 26.702 28.338 29.519 31.103 32.237 34.066 35.976 37.352

LABA USAHA 5.026 6.271 8.044 9.991 12.698 14.174 16.312 17.987 19.824 22.458

Taksiran Pajak Penghasilan 1.256 1.568 2.011 2.498 3.175 3.543 4.078 4.497 4.956 5.614

LABA BERSIH 3.769 4.704 6.033 7.493 9.524 10.630 12.234 13.490 14.868 16.843

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 66


Proyeksi Perubahan Modal Kerja

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

PENDAPATAN 46.339 51.064 56.209 61.789 67.835 72.732 77.972 83.579 89.578 95.996

BEBAN LANGSUNG 17.502 19.619 21.464 23.460 25.618 27.456 29.422 31.527 33.778 36.187

BEBAN USAHA 23.811 25.173 26.702 28.338 29.519 31.103 32.237 34.066 35.976 37.352

Aset Lancar

Piutang Usaha 3.862 4.255 4.684 5.149 5.653 6.061 6.498 6.965 7.465 8.000

Persediaan 1.459 1.635 1.789 1.955 2.135 2.288 2.452 2.627 2.815 3.016

Jumlah Aset Lancar 5.320 5.890 6.473 7.104 7.788 8.349 8.950 9.592 10.280 11.015

Utang Usaha 3.443 3.733 4.014 4.316 4.595 4.880 5.138 5.466 5.813 6.128

Kebutuhan Modal Kerja 1.877 2.158 2.459 2.788 3.193 3.469 3.811 4.126 4.467 4.887

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja 1.877 280 301 329 405 276 342 315 341 420

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 67


Proyeksi Aset Tetap

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Harga Perolehan 267.394 267.412 267.412 272.774 272.774 276.975 276.998 283.211 288.159 288.159

Tanah 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030

Bangunan 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612 206.612

Mesin 28.226 28.226 28.226 33.552 33.552 33.552 33.552 39.765 39.765 39.765

Fixture and furnitures 29.328 29.328 29.328 29.328 29.328 33.529 33.529 33.529 38.430 38.430

Kendaraan 198 216 216 253 253 253 276 276 322 322

CIP - Bangunan

Penambahan - 84 - 13.962 - 12.999 107 16.092 15.381 -

Tanah - - - - - - - - - -

Bangunan - - - - - - - - - -

Mesin - - - 13.793 - - - 16.092 - -

Fixture and furnitures - - - - - 12.999 - - 15.166 -

Kendaraan - 84 - 168 - - 107 - 215 -

CIP - Bangunan - - - - - - - - - -

Pengurangan - 66 - 8.600 - 8.798 84 9.879 10.433 -

Tanah

Bangunan

Mesin 8.468 9.879

Furniture and fixtures 8.798 10.265

Kendaraan 66 132 - - 84 - 168 -

CIP - Bangunan

Akumulasi Penyusutan 65.835 79.188 92.607 97.966 111.925 117.610 132.014 137.245 142.543 158.275

Bangunan 32.675 39.562 46.449 53.336 60.223 67.110 73.997 80.884 87.771 94.659

Mesin 20.165 22.987 25.810 20.697 24.052 27.407 30.763 24.860 28.836 32.813


Kendaraan 168 145 189 107 158 208 179 234 131 195

Penyusutan 13.415 13.419 13.419 13.959 13.959 14.484 14.489 15.110 15.732 15.732

Bangunan 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887 6.887

Mesin 2.823 2.823 2.823 3.355 3.355 3.355 3.355 3.976 3.976 3.976


Kendaraan 40 43 43 51 51 51 55 55 64 64

Pengurangan - 66 - 8.600 - 8.798 84 9.879 10.433 -

Bangunan - - - - - - - - - -

Mesin - - - 8.468 - - - 9.879 - -

Fixture and furnitures - - - - - 8.798 - - 10.265 -

Kendaraan - 66 - 132 - - 84 - 168 -

Nilai Buku 201.559 188.224 174.805 174.808 160.849 159.365 144.984 145.966 145.615 129.883

Tanah 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030 3.030

Bangunan 173.937 167.049 160.162 153.275 146.388 139.501 132.614 125.727 118.840 111.953

Mesin 8.062 5.239 2.416 12.855 9.499 6.144 2.789 14.905 10.928 6.952


Kendaraan 30 71 27 145 95 44 97 41 192 127

CIP - Bangunan - - - - - - - - - -

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 68

Lampiran E.1PT Saka Mitra Sejati

Analisa Investasi

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Cash inflow

Laba Bersih 103 2.915 3.618 4.601 5.258 5.893 6.645 7.448 8.144 8.911

Bunga - - - - - - - - - -

Depresiasi 5.552 5.552 5.615 5.615 5.615 5.705 5.705 5.705 5.799 5.981

5.655 8.467 9.233 10.216 10.873 11.598 12.350 13.154 13.943 14.892

Cash outflow

Perubahan Modal Kerja 689 517 848 713 993 860 1.158 1.037 1.328 1.226

Capex 1.810 - 1.562 - - 2.193 - - 2.302 4.718

Investasi - - - - - - - - - -

40.100 2.500 517 2.410 713 993 3.053 1.158 1.037 3.631 5.944

(40.100) 3.156 7.950 6.822 9.502 9.880 8.545 11.192 12.117 10.312 8.948

Discount Factor 0,8888 0,7900 0,7022 0,6241 0,5547 0,4931 0,4382 0,3895 0,3462 0,3077

Present Value 2.805 6.281 4.791 5.931 5.481 4.213 4.905 4.720 3.570 2.754

Net Present Value (NPV) 2.307

Internal Rate of Return (IRR) 14%


ROI 12,4%

Payback Period (Bulan) 5 Tahun 4 bulan 4

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 69

Lampiran E.2 PT Saka Mitra Sejati

Proyeksi Laba Rugi Hotel Swiss Belhotel Bogor

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

PENDAPATAN 23.175 31.906 35.042 38.440 41.041 43.815 46.774 49.931 53.298 57.087

BEBAN LANGSUNG

Room 2.533 3.279 3.586 3.917 4.182 4.465 4.767 5.089 5.433 5.813

F&B 5.344 6.905 7.522 8.189 8.753 9.355 9.998 10.684 11.417 12.240

Other 255 401 446 495 527 561 597 636 677 722

8.132 10.585 11.554 12.601 13.462 14.381 15.362 16.409 17.527 18.774

LABA KOTOR 15.043 21.321 23.488 25.839 27.579 29.434 31.412 33.522 35.771 38.312

BEBAN USAHA

Undistributed Expense 8.606 10.341 11.111 11.937 12.662 13.432 14.251 15.122 16.182 17.334

Penyusutan 5.552 5.552 5.615 5.615 5.615 5.705 5.705 5.705 5.799 5.981

Fixed Charges 747 1.541 1.939 2.153 2.292 2.439 2.596 2.763 2.932 3.116

14.905 17.434 18.665 19.705 20.568 21.577 22.553 23.591 24.912 26.431

LABA USAHA 138 3.887 4.824 6.134 7.010 7.857 8.860 9.931 10.859 11.881

Taksiran Pajak Penghasilan 34 972 1.206 1.534 1.753 1.964 2.215 2.483 2.715 2.970

LABA BERSIH 103 2.915 3.618 4.601 5.258 5.893 6.645 7.448 8.144 8.911

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 70

Lampiran E.3PT Saka Mitra Sejati

Proyeksi Perubahan Modal Kerja

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

PENDAPATAN 23.175 31.906 35.042 38.440 41.041 43.815 46.774 49.931 53.298 57.087

BEBAN LANGSUNG 8.132 10.585 11.554 12.601 13.462 14.381 15.362 16.409 17.527 18.774

BEBAN USAHA 14.905 17.434 18.665 19.705 20.568 21.577 22.553 23.591 24.912 26.431

Aset Lancar

Piutang Usaha 1.931 2.659 2.920 3.203 3.420 3.651 3.898 4.161 4.442 4.757

Persediaan 678 882 963 1.050 1.122 1.198 1.280 1.367 1.461 1.565

Jumlah Aset Lancar 2.609 3.541 3.883 4.253 4.542 4.850 5.178 5.528 5.902 6.322

Utang Usaha 1.920 2.335 2.518 2.692 2.836 2.996 3.160 3.333 3.537 3.767

Kebutuhan Modal Kerja 689 1.206 1.365 1.561 1.706 1.853 2.018 2.195 2.365 2.555

Perubahan Kebutuhan Modal Kerja 689 517 848 713 993 860 1.158 1.037 1.328 1.226

Ref. No.: 00731/2.0072-00/BS/04/0022/1/IV/2019 71

Lampiran E.4

PT Saka Mitra Sejati

Proyeksi Aset Tetap

Per 31 Desember


Keterangan 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Harga Perolehan 131.553 131.553 132.057 132.057 132.057 132.706 132.706 132.706 133.419 135.241

Tanah 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610

Bangunan 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145 105.145

Mesin 14.481 14.481 14.481 14.481 14.481 14.481 14.481 14.481 14.481 16.303


Kendaraan 792 792 792 792 792 914 914 914 976 976

CIP - Bangunan

Penambahan 1.810 - 1.562 - - 2.193 - - 2.302 4.718

Tanah

Bangunan

Mesin - - - - - 4.718

Fixture and furnitures 1.367 - 1.562 - - 1.626 - - 2.019 -

Kendaraan 444 - 566 - - 283 -

CIP - Bangunan

Pengurangan 1.273 - 1.057 - - 1.545 - - 1.588 2.896

Tanah

Bangunan

Mesin 2.896

Fixture and furnitures 925 1.057 1.101 1.367 -

Kendaraan 348 - 444 - - 222 -

CIP - Bangunan

Akumulasi Penyusutan 15.325 20.877 25.435 31.050 36.665 40.825 46.530 52.236 56.446 59.531

Bangunan 10.936 14.440 17.945 21.450 24.955 28.460 31.965 35.469 38.974 42.479

Mesin 1.448 2.896 4.344 5.793 7.241 8.689 10.137 11.585 13.033 11.767


Kendaraan 34 193 351 509 668 407 589 772 746 941

Penyusutan 5.552 5.552 5.615 5.615 5.615 5.705 5.705 5.705 5.799 5.981

Bangunan 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505 3.505

Mesin 1.448 1.448 1.448 1.448 1.448 1.448 1.448 1.448 1.448 1.630

Fixture and furnitures 441 441 504 504 504 569 569 569 651 651

Kendaraan 158 158 158 158 158 183 183 183 195 195

Pengurangan 1.273 - 1.057 - - 1.545 - - 1.588 2.896

Bangunan - - - - - - - - - -

Mesin - - - - - - - - - 2.896

Fixture and furnitures 925 - 1.057 - - 1.101 - - 1.367 -

Kendaraan 348 - - - - 444 - - 222 -

Nilai Buku 116.227 110.675 106.623 101.008 95.393 91.880 86.175 80.470 76.973 75.710

Tanah 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610 7.610

Bangunan 94.209 90.705 87.200 83.695 80.190 76.685 73.180 69.676 66.171 62.666

Mesin 13.033 11.585 10.137 8.689 7.241 5.793 4.344 2.896 1.448 4.536

Fixture and furnitures 618 177 1.236 732 228 1.285 716 146 1.514 863

Kendaraan 757 599 441 282 124 508 325 142 230 35

CIP - Bangunan - - - - - - - - - -

LAPORAN - idx.co.id · laporan 00731/2.0072-00/bs/04/0022/1/iv/2019 studi kelayakan rencana...

Documents

Transcript of LAPORAN - idx.co.id · laporan 00731/2.0072-00/bs/04/0022/1/iv/2019 studi kelayakan rencana...