KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur penulis naikkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas

kebaikan, kasih setia serta rahmat-Nya yang tak berkesudahan sehingga penulis

dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul “Kedudukan Akta Pengoperan

Hak Dan Kuasa Menjual Atas Tanah Dan Bangunan Yang Belum Terbit

Sertipikat Pecahannya Sebagai Jaminan Bank”. Penulisan tugas akhir ini

merupakan persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan pada

Program Strata Dua (S2) Fakultas Hukum Universitas Pelita Harapan.

Pada kesempatan ini, penulis juga ingin menyampaikan ucapan terima

kasih dan penghargaan kepada pihak-pihak yang sangat berperan dalam

mendukung penyelesaian studi penulis, termasuk menyelesaikan Tugas Akhir ini.

Ucapan terimakasih secara khusus penulis sampaikan kepada:

1. Bapak Prof. Dr. Bintan Saragih, S.H. selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Pelita Harapan;

2. Ibu Dr. Susi Susantijo, S.H., LL.M. selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan;

3. Ibu Dr. Endang Pandamdari, S.H., C.N., M.H. selaku Dosen

Pembimbing yang telah membimbing dengan penuh kesabaran dan

ketelitian, memberikan berbagai kritik dan masukan yang sangat

berarti bagi kemajuan penulis, juga telah meluangkan waktu, tenaga

dan pikiran di tengah-tengah kesibukan beliau;

4. Semua dosen yang telah mengajar penulis selama mengikuti

perkuliahan di Universitas Pelita Harapan;

ix

5. Staf Program Studi Magister Kenotariatan, terutama Saudari Steffi

Yan dan staf Perpustakaan yang telah membantu penulis dalam

kegiatan administratif dan penelitian;

6. Suami, Andreas Gunawan, S.H., M.Kn. serta Anak-Anak, Yosef

Raynard Gunawan, Anneke Catlynne Gunawan dan Megan Patricia

Gunawan untuk cinta kasih, dukungan doa, kesabaran dan yang

selalu menyemangati selama proses perkuliahan;

7. Almarhum Papa, Wilyan Poerwanto dan Mama, Elmi Sulistio untuk

cinta kasih dan pengorbanannya dalam membesarkan, mendidik dan

tanpa lelah berdoa untuk penulis serta Saudara-Saudara Kandung

dan Saudara Ipar, Wilyan Levin, Wilyan Candra, Merinda Bong,

Wilyan Erline dan Roby Kurniawan yang selalu mendoakan dan

mengasihi penulis apa adanya;

8. Papa Mertua, Adi Gunawan, S.H., dan Mama Mertua, Daisy Agnes

Uyanto untuk cinta kasih dan kesabarannya dalam membimbing

serta selalu mendoakan penulis, terutama Papa Mertua yang telah

berjerih payah membantu pencarian data-data dan atas sumbangsih

pikiran dalam penulisan tesis ini serta Adik Ipar, Sylvia Gunawan,

S.H., M.Kn. yang telah menyediakan data-data yang diperlukan

untuk penulisan tesis ini dan Listiani Gunawan atas dukungannya;

9. Teman-teman seperjuangan UPH Kenotariatan Batch X Kelas

Weekend terutama Ing-Ing, Lavita Juliani Harsono, Monica

Hardiyono, Raquel Issabela, Devi Selviana, Mario Raynold

Alexander, Andrew Landl Widjaja untuk teamwork yang solid

x

nuansa kekeluargaan serta semangat dan bantuan yang diberikan

kepada penulis;

10. Sahabat terkasih, Raynaldi Ryanda yang selalu mendorong,

menyemangati, dan mendoakan penulis; sahabat dalam pelayanan,

Amelia Anggono, Erna, Winda, Ibu Asih, Meylianti, Fenny; para

pemimpin rohani terutama Pak Hanafi dan Ibu Lilik serta seluruh

anggota CG Spirit BB GMS yang senantiasa mendukung dalam doa.

11. Semua pihak, keluarga dan teman-teman yang tidak dapat disebutkan

satu persatu namun telah memberikan kontribusi secara langsung

maupun tidak langung dalam kehidupan pribadi penulis.

Akhir kata, penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan

dalam Tugas Akhir ini baik dari segi isi maupun penulisannya. Oleh karena itu,

penulis menghargai setiap saran dan kritik yang membangun. Semoga Tugas

Akhir ini dapat bermanfaat bagi perkembangan Ilmu Hukum dan menambah

wawasan bagi pembacanya.

Jakarta, 10 Januari 2020

Penulis

Oey Wilyan Shinta

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL

PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR

PERSETUJUAN DOSEN PEMBIMBING

PERSETUJUAN TIM PENGUJI TUGAS AKHIR

PERNYATAAN TENTANG TUGAS AKHIR DAN PENYERAHAN

HAK NONEKSLUSIF TANPA ROYALTI

ABSTRAK ..................................................................................................... vi

ABSTRACT ................................................................................................... vii

KATA PENGANTAR ................................................................................... viii

DAFTAR ISI .................................................................................................. xi

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................. xiv

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ................................................................. 1

1.2 Rumusan Masalah ............................................................ 15

1.3 Tujuan Penelitian .............................................................. 16

1.4 Manfaat Penelitian ............................................................ 17

1.5 Sistematika Penulisan ....................................................... 17

BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN

2.1 LANDASAN TEORI

2.1.1 Perjanjian .............................................................. 20

2.1.1.1 Pengertian Perjanjian .............................. 20

2.1.1.2 Syarat Sahnya Perjanjian ........................ 23

2.1.1.3 Unsur-Unsur Perjanjian .......................... 29

2.1.1.4 Asas-Asas Umum Dalam Hukum

Perjanjian ................................................ 30

2.1.1.5 Hapus Atau Berakhirnya Perjanjian ....... 33

2.1.2 Perjanjian Kredit ................................................... 36

2.1.2.1 Unsur-Unsur Kredit ................................ 37

2.1.2.2 Penggolongan Dan Jenis Kredit ............. 38

xii

2.1.3 Jaminan ................................................................. 42

2.1.3.1 Pengertian Jaminan ................................. 42

2.1.3.2 Penggolongan Lembaga Jaminan ........... 42

2.1.3.3 Unsur-Unsur Dalam Hukum Jaminan .... 51

2.1.3.4. Asas-Asas Dalam Hukum Jaminan ........ 51

2.2 LANDASAN KONSEPTUAL

2.2.1 Perbankan ............................................................. 53

2.2.1.1 Bank ........................................................ 54

2.2.1.2 Kredit ...................................................... 55

2.2.2 Hukum Jaminan ................................................... 55

2.2.3 Tanah .................................................................... 56

2.2.4 Sertipikat ............................................................... 57

2.2.5 Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual .......... 58

BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Pengertian Metode Penelitian ........................................... 59

3.2 Jenis Penelitian ................................................................. 61

3.3 Sifat Penelitian ................................................................. 61

3.4 Jenis Data ......................................................................... 62

3.5 Cara Perolehan Data ......................................................... 64

3.6 Pendekatan Masalah ......................................................... 66

3.7 Metode Analisis Data ....................................................... 69

BAB IV PEMBAHASAN DAN ANALISIS

4.1 Prosedur Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) Kepada Debitur Oleh Bank ................................... 70

4.2 Kedudukan Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual

Atas Tanah Dan Banginan Yang Belum Terbit

Sertipikat Pecahannya ...................................................... 82

4.3 Penyelesaian Pelaksanaan Akta Pengoperan Hak Dan

Kuasa Menjual Dalam Hal Debitur Wanprestasi ............. 86

4.3.1 Kewajiban-Kewajiban Bank Apabila Debitur

Tidak Dapat Membayar Pinjamannya

Kepada Bank ......................................................... 86

4.3.2 Manajemen Atas Kredit Bermasalah .................... 91

xiii

4.3.3 Kelemahan Dalam Penggunaan Akta Pengoperan

Hak Dan Kuasa Menjual Atas Tanah Dan

Bangunan Yang Belum Terbut Sertipikat

Pecahannya Sebagai Jaminan Bank ...................... 92

4.3.4 Upaya Bank Dalam Mengatasi Kredit Macet

Yang Jaminannya Hanya Berupa Akta Pengoperan

Hak Dan Kuasa Menjyal ....................................... 100

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan ....................................................................... 108

5.2 Saran ............................................................................... 110

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... 114

LAMPIRAN .................................................................................................. 120

DAFTAR LAMPIRAN

Halaman

Lampiran 1. Contoh-Contoh Order Dari Bank Untuk Pembuatan Akta

Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual .................................... 120

Lampiran 2. Order Dari PT. Bank Panin Tbk Untuk Debitur

Tuan DARWIN TAMAJAYA .............................................. 129

Lampiran 3. Akta Pengoperan Hak Dan Kuasa Menjual Antara Debitur

Tuan DARWIN TAMAJAYA dan PT. Bank Panin Tbk ...... 131

Lampiran 4. Akta Jual Beli Antara PT. Putra Balikpapan Adiperkasa

dan Tuan DARWIN TAMAJAYA ........................................ 147

Lampiran 5. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Antara

Tuan DARWIN TAMAJAYA dan PT. Bank Panin Tbk ...... 155

Lampiran 6. Akta Pengoperan Hak Antara Debitur

Tuan EKO SULISTIONO dan

PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk .......................... 168

Lampiran 7. Akta Jaminan Untuk Membeli Kembali (Buy Back Guarantee)

Antara PT. Nusantara Megah Raya (Developer) dan

PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk untuk

Debitur Tuan EKO SULISTIONO ......................................... 183

Lampiran 8. Surat Peringatan I, II dan III dan Surat Peringatan Buyback

Guarantee Dari PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk

Untuk Debitur Tuan EKO SULISTIONO ............................. 196

Lampiran 9. Contoh Sertipikat Jaminan Fidusia Untuk Objek Jaminan

Berupa Bangunan Yang Berdiri Di Atas Bidang Tanah ....... 201

Lampiran 10. Contoh Akta Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dengan Jaminan Antara

Bank dan Developer ............................................................... 204