1 PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG SAH ATAS PENERBITAN SERTIFIKAT HAK MILIK GANDA Trinovita Kristi Prabawani1, Suhariningsih2, Ario Hardickdo3 Program Studi Magister Kenotariatan, Pasca Sarjana Fakultas Hukum Universitas Brawajiya Malang Email : alea_10_nov@yahoo.co.id Abstraksi Pendaftaran atas bidang tanah bertujuan untuk mendapatkan alat bukti berupa sertifikat agar pemegang hak atas tanah tersebut memiliki bukti yang kuatatastanahyangdimilikinyadanmendapatkankepastianhukumdan perlindungan hak mereka atas tanah serta terbebas dari gangguan pihak lain yangtidakbertanggungjawab,haltersebuttercemindalamPasal1angka (20)PPno.24tahun1997tentangpendaftarantanah.Tetapidalam kenyataanlapanganternyataberbeda,terbuktidariadanyakasussertifikat gandayang terjadi di Banjarmasin yang terdapat dalam PutusanPengadilan Negeri Nomor :78/Pdt.G/2001/PN.BJM. Berdasarkan kasus tersebut penulis tertarikuntukmengkajipermasalahanyaitutentangpenyebabterbitnya sertifikatganda.Metodepenelitianyangdigunakandalampenulisanjurnal iniadalahpenelitianYuridisNormatifdenganpendekatankasusdan pendekatanperundang-undangan,sertamenganalisisdenganmenggunakan analisis Teori Kewenangan menurut Philipus M. Hadjon dan teori kepastian hukum.PenelitiantersebutdapatdisimpulkanbahwaPenyebabterjadinya sertifikatgandaadalahtidaktersediannyapeta,pemetaanyangbelum sempurna karena dari pihak BPN yang melakukan pemetaan lalai atau tidak cermat,sehinggapemetaanmenjaditidakakuratdanpemilikasaltidak memelihara dan menjaga tanda batas tanahnya dengan baik, serta terjadinya pemekaran wilayah pada daerah tertentu sehingga memungkinkan terbitnya sertifikat ganda. Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Kepastian hukum, Sertifikat ganda

1 Mahasiswa, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Malang 2 Pembimbing Utama, Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Malang. 3 Pembimbing Pendamping, Notaris, Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Malang. 2 Abstract The landregistration intended to obtain a certificate that the land owner hasastrongevidenceofitslandandalegalcertaintyprotectionfromthe partiesthatnotliabletomakethelandasacommercialenterpriseorsoldto otherpersonwithouttheownersknowledge,itisreflectedinArticle1(20) Regulationno.24of1997concerninglandregistration.Butinfactitturned outdifferently,asshowedinmultiplecertificatescasesthattakeplacein BanjarmasinasdescribedintheDistrictCourtDecisionNumber: 78/Pdt.G/2001/PN.BJM.Basedonthat,theauthorswereinterestedin reviewingproblems that caused themultiple certificate issuance. The research methodwasnormativejuridicalresearchbycaselawandstatuteapproach,alsoanalyzingwithPhilipMHadjonsAuthorityTheoryandlegalcertainty theory.Thestudyconcludedthatthedoublecertificatecausedbythemap availability, landowners do not maintain their own land, incomplete mapping and land administration activities, and the certain area expansion. Keywords: Land Registration, Legal certainty, double Certificate 3 A.Pendahuluan Tanah merupakan sumber daya alam yang sangat dibutuhkan manusia, di manakebutuhanmanusiaakantanahselalubertambah,danketersediaanakan tanah terbatas. Kebutuhan tanah tersebut baik dari segi ekonomi, sosial maupun segiteknologi.Tanahjugamerupakantempatdimanamanusiahidupdan berkembang,sertasumberbagikepentinganhidupmanusiapadaumumnya. Olehkarenaterbatasnyatanahmakaberdampakkepadanilaijualtanahyang semakintinggikarenadidasarkanpadasemakinbanyaknyapermintaanatas tanahuntukpembuatansaranaumum,sepertihotel,rumahsakit,danrumah makan ataupun sarana pribadi seperti rumah, villa dan lain-lain. Eksistensi tanah dalam kehidupan manusia mempunyai arti dan sekaligus memilikifungsiganda,yaitusebagaisocialassetdancapitalasset.Sebagai socialassettanahmerupakansaranapengikatkesatuansosialdikalangan masyarakatuntukhidupdankehidupan,sedangkancapitalassettanah merupakan faktor modal dalam pembangunan dan telah tumbuh sebagai benda ekonomiyangsangatpentingsekaligussebagaibahanperniagaandanobjek spekulasi.4 DiIndonesiamasalahsumberdayaalamdiaturdalamUndang-Undang Dasar1945Pasal33ayat(3)disebutkanbahwaBumidanairdankekayaan alamyangterkandungdidalamnyadikuasaiolehNegaradandipergunakan untuksebesar-besarnyakemakmuranrakyat.Dalamhalinirakyatdiwajibkan mempergunakanair,tanahdankekayaanalamlainnyadengansebaik-baiknya dannegaraselakubadanpenguasaatasbumi,air,ruangangkasa,serta kekayaanalamyangterkandungdidalamnyaberwenanguntukmengatur dalam rangka mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Indonesia. Pemerintahdalamrangkamenjaminkepastianhukumyaitudengan mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuanyangdiaturdenganperaturanpemerintah.Dalamhalini kepastiannyamengenailetakbatasluastanah,statustanahdanorangyang berhak atas tanah, dan pemberian surat berupa sertipikat.

4AchmadRubaie,HukumPengadaanTanahUntukKepentinganUmum,(Malang: Bayumedia, 2007), hlm. 1. 4 Pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepastian hukum dikenaldengansebutanrechtscadaster/legalcadaster.Jaminankepastian hukumyanghendakdiwujudkandalampendaftarantanahini,meliputi kepastian status hakyang di daftar, kepastian subjek hak, dan kepastianobjek hak. Pendaftaran tanah ini menghasilkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya. Kebalikan dari pendaftaran tanah yang rechts cadaster, adalah fiscaal cadaster, yaitupendaftarantanahyangbertujuanuntukmenetapkansiapayangwajib membayarpajakatastanah.Pendaftarantanahinimenghasilkansurattanda buktipembayaranpajakatastanah,yangsekarangdikenaldengansebutan SuratPemberitahuanPajakTerhutangPajakBumidanBangunan(SPPT PBB).5 KetentuanmengenaiPendaftarantanahdiaturlebihlanjutdalam PeraturanPemerintahNomor:24Tahun1997tentangPendaftaranTanah selanjutnyadisebutPP24/1997,yangmulaiberlakupadatanggal8Oktober 1997sebagaipenggantiPeraturanPemerintahNomor:10Tahun1961 TentangPendaftaranTanah,yangsejaktahun1961mengaturpelaksanaan pendaftaran tanah sebagaimana diperintahkan oleh Pasal 19 UUPA. Ketentuan pelaksanaanlebihlanjutdiaturdalamPeraturanMenteriNegara Agraria/KepalaBadanPertanahanNasionalNomor:3Tahun1997tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor : 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pemerintahmelakukankegiatanpendaftarantanahdengansistemyang sudahmelembagasebagaimanayangdilakukandalamkegiatanpendaftaran selamaini,mulaidaripermohonanseorangataubadan,diprosessampai dikeluarkan bukti haknya (sertipikat) dan dipelihara data pendaftarannya dalam buku tanah.6 KewenanganPemerintahdalammengaturbidangpertanahandalamhal pemanfaatantanahdidasarkanpadaketentuanPasal2ayat(2)UUPAyakni dalamhalkewenanganuntukmengaturdanmenyelenggarakanperuntukan,

5UripSantoso,HukumAgrariaKajianKomprehensif,(Jakarta:Kencana,2012),hlm. 278. 6YaminLubisdanRahimLubis,HukumPendaftaranTanah,(Bandung:CV.MandarMaju, 2010),hlm. 104. 5 penggunaan,persediaan,danpemeliharaan,sertamenentukandanmengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, dan orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa. Tujuan dari pendaftaran tanah tersebut tercantum dalam UUPA pasal19 yang menyebutkan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakanPendaftaranTanahdiseluruhwilayahRepublikIndonesiamenurut ketentuan-ketentuanyangdiaturdenganPeraturanPemerintah.DalamPasal inidimaksudkanbahwaPemerintahmempunyaikewajibanagarwarga diseluruhIndonesiamelakukanPendaftarantanahagarmencapaikepastian hukum sehingga meminimalisir terjadinya sengketa tanah. Namundalamprakteknya,kepastianhukumterhadaphakatastanah tersebutkadangkalatidakterwujudsepertiyangdiharapkan.Dalamhalini,di kotaBanjarmasinterdapatsejumlahkasusSertipikatGanda,yaitudimana terdapat sebidang tanah terdaftar 5 (lima) buah sertipikat yang ditumpangi oleh 1(satu)sertipikatyangsemuanyasecararesmisama-samaditerbitkanoleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Akibatnya adalah timbul sengketa perdata antar para pihak tersebut, untuk menyelesaikan sengketa tersebut yaitu melalui lembaga peradilan. Adapunkasussengketakepemilikantanahdanyangmenjadiobyek penulisaniniadalahkasusyangmasukperadilanperdatayangberkaitan denganterbitnyasertipikatgandayangdiperiksadandiadilidiPengadilan Negeri Banjarmasin yaitu antara Penggugat I (Agung Lawak) dan Penggugat II (VennyLawak)melawanTergugat(H.Farhan)sepertiyangtercantumdalam PutusanPengadilanNegeriNomor:78/Pdt.G/2001/PN.BJM.Masing-masing dariPihakPenggugatmaupunTergugatberstatusPerorangan.Kasusini menarikuntukditelitilebihlanjutkarenaterdapattumpangtindihsertipikat antara3(tiga)buahSertipikatHakMilikPenggugatI(AgungLawak)yaitu masing-masingtanahnyayaitu:(1)seluas1.955M2berdasarkanSertipikat Hak Milik N0. 1620, (2) Seluas 4103 M2 berdasarkan Sertipikat Hak Milik No. 1624,(3)seluas4.709M2 berdasarkanSertipikatHakMilikNo.1204,dan2 (dua)SertipikatHakMilikPenggugatII(VennyLawak)masing-masing tanahnyayaitu:(1)seluas2.910M2berdasarkanSertipikatHakMilikNo. 6 1075, (2) seluas 7.439 M2 berdasarkan Sertipikat Hak Milik No. 1074. Tanah-TanahtersebutdibeliPenggugatIdariHajiTami,Utih,Hanna,Hamsinserta Heinz sedangkan tanah-tanah milikPenggugat II dibeli dari Haji Jarni. Kemudian Isi amar putusannya dalam pokok perkara adalah menyatakan gugatanpenggugattidakdapatditerimakarenasalahsatupertimbangan hakimnyayaituolehkarenapihakBadanPertanahanNasionalKota Banjarmasintidakdimasukkansebagaisubyekdalamperkaraini.Dansetelah ituParaPenggugatmelakukanbandingkePengadilanTinggidengannomor putusan48/Pdt/2002/PT.Bjmyanghasilputusannyaadalahmenerima permohonanbandingdarisemulaparapenggugatsekarangparapembanding tersebutdanmembatalkanputusanPengadilanNegeriBanjarmasintanggal7 Agustus 2002 Nomor : 78/Pdt.G/2001/PN.Bjm.PadaputusanPengadilanTinggi,makaTergugatmengalamikekalahan danmelakukanKasasikeMahkamahAgungRepublikIndonesiadengan nomorputusan1178K/Pdt/2003yanghasilputusannyayaitumenolak permohonankasasidaripemohonKasasi:H.Farhandenganpertimbangan hakimnyaadalahkarenadalampemeriksaandalamtingkatkasasihanya berkenaandengantidakdilaksanakanatauadakesalahanpenerapanhukum, adanyapelanggaranhukumyangberlaku,adanyakelalaiandalammemenuhi syarat-syarat yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan. DitinjaudarijumlahSertifikatyangdisengketakan,makakenyataan tentang kepastian hukum pada sertifikat dengan kenyataan lapangan berbeda. Berdasarkandariuraiandiatastersebut,makapenulistertarikuntuk mengkaji permasalahan: Apa alas hak terjadinya sertifikat hak milik atas tanah yang ganda? B. Metode Penelitian Berdasarkan permasalahanyang diteliti oleh penulis, maka metodeyang dipakaiadalahpenelitianyuridisnormatif.Metodepenelitianyuridisnormatif ataumetodepenelitianhukumkepustakaanadalahmetodeataucarayang dipergunakan di dalam penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti 7 bahanpustakayangada,7yangdidukungdengandatasekunder,yaituberupa kasussertifikatgandayangsudahkeluarsuatuputusanPengadilanNegeri nomor 78/Pdt.G/2001/PN.BJM yang sudah memiliki kekuatan hukum tetap. Pendekatanyangdigunakandalampenelitianiniadalahpendekatan kasus(caseapproach)danpendekatanperundang-undangan(statute approach).8Pendekatantersebutdigunakanuntukmembangunargumentasi hukumgunamemecahkanmasalah-masalahyangmenyangkutdengan penelitian tersebut. Pendekatan kasus dilakukan dengan cara melakukan telaah terhadapkasus-kasusyangberkaitandenganisuyangdihadapiyangtelah menjadiputusanpengadilanyangtelahmempunyaikekuatanhukumyang tetap.Yangmenjadikajianpokokdidalampendekatankasusadalaratio decidendi atau reasoning yaitu pertimbangan pengadilan untuk sampai kepada suatu putusan.9 Khususnya terkait dengan perlindungan hukum bagi pemegang sahataspenerbitansertifikathakmilikgandadanpenyebabtimbulnya sertifikatganda.sertaPendekatanPerundang-undangan(statuteapproach) dilakukan dengan menelaah undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut denganisuhukumyangsedangditeliti.10Danpendekatanperundang-undangandilakukanuntukmelihatapakahyangdilakukanBPNtelahsesuai denganPeraturanPemerintahno24tahun1997tentangpendaftarantanah. Jenis bahan hukum Penelitian yang digunakan terdiri dari bahan hukum primer yaituUndang-undangdanperaturanpemerintah.Bahanhukumsekunder PenjelasanPeraturanPemerintahNomor24tahun1997tentangPendaftaran Tanah, bahan hukum yang diperoleh dari literatur-literatur yang terkait dengan berbagaimacamPendaftaranTanahdanSertifikathakmilikGanda,website dariinternetyangmemuatberita/informasitentangpendaftarantanahdan sertifikatganda,putusan-putusandariPengadilanNegeri,PengadilanTinggi danMahkamahAgung,putusanPengadilanTataUsahaNegaraBanjarmasin. Serta bahan hukum tersier kamus bahasa Indonesia dan kamus hukum.

7 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum NormatifSuatu Tinjauan Singkat, Cetakan ke 11. (Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2009), hlm. 1314. 8PeterMahmudMarzuki,PenelitianHukum,(Jakarta:KencanaPrenadaMediaGroup, 2005), hlm. 93-94.9 Peter Mahmud Marzuki, Ibid,hlm. 94. 10Peter Mahmud Marzuki, Ibid, hlm. 93. 8 C. Hasil dan Pembahasan Terbitnya Sertifikat Ganda C.1. Analisis Hak milik atas tanahPadaumumnyasebutantanahselaludikaitkandenganhakatastanah yangdiberikanataudimilikiolehseseorang,agardapatdinikmati manfaatnya, dan digunakan sesuai dengan peruntukkannya.11 Dimana dalam kamusbesarBahasaIndonesiatanahadalahpermukaanbumiataulapisan bumi,sedangkanmaknadarihakatastanahadalahtanahnya,dalamartian bukanhanyasebagiantertentudaripermukaanbumimelainkansegala kandungan dan isi yang ada di dalamnya. Hak-hak atas tanah dalam UUPA tercermin dalam : Pasal 4 ayat (1) :Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah,yangdapatdiberikankepadadandipunyaiolehorang-orang,baik sendirimaupunbersama-samadenganorang-oranglainsertabadan-badan hukum. Pasal 4 ayat (2) : Hak-hakatastanahyangdimaksuddalamayat1Pasalinimemberi wewenanguntukmempergunakantanahyangbersangkutan,demikianpula tubuhbumidanairsertaruangyangadadiatasnyasekedardiperlukan untukkepentinganyanglangsungberhubungandenganpenggunaantanah itudalambatas-batasmenurutundang-undanginiperaturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Prosespemberianhakpadasuatupermohonanhakatastanahtidak hanya dengan melihat segi prosedurnya saja. Suatu permohonan tidak cukup hanyadianalisisdenganapakahsipemohonmemenuhisyarat,diperiksa secarafisik,diukur,permohonanterhadaphakatastanahtersebuttelah

11Suhariningsih,Tanah Terlantar (Asas dan Pembaharuan Konsep menuju Penerbitan), (Prestasi Pustaka : Jakarta, 2009), hlm. 60. 9 diumumkan,danlainsebagainyayangsifatnyaprosedur,melainkanharus pula dikaji dari segi hukumnya. Padadasarnyapemberianhakatastanah-tanahtersebutmeliputi beberapa unsur, yaitu: a.Subjekpemohon,dengansasaranpenelitianberupadatapribadi/warga negara. b.Lokasitanahnyayangmenyangkutletaksebenarnyatanahyang diuraikansertabatas-batasyangtegassesuaidenganprinsip Contradictoir Limitatief. c.Bukti-buktiperolehanhaknyasecaraberuntundansahmenurut hukum. 12 Konsephak-hakatastanahyangterdapatdalamhukumagraria nasional membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk:13 1. hak-hakatastanahyangbersifatprimeryaituhak-hakatastanahyang dapatdimilikiataudikuasaisecaralangsungolehseorangataubadan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindahtangankan kepada oranglainatauahliwarisnyasepertiHakMilik(HM),HakGunaUsaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai (HP). 2. hak-hakatastanahyangbersifatsekunderyaituhak-hakatastanah yangbersifatsementarasepertihakgadai,hakusahabagihasil,hak menumpang, dan hak menyewa atas tanah pertanian. C.2. Peralihan Hak Milik Atas Tanah dengan Jual Beli DasarhukumperalihanhakatastanahtercantumdalamPeraturan PemerintahNomor24tahun1997Pasal37ayat(1)yangmenyebutkan bahwaperalihanhakatastanahdanhakmilikatassatuanrumahsusun melaluijualbeli,tukarmenukar,hibah,pemasukandalamperusahaandan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelanghanyadapatdidaftarkanjikadapatdibuktikandenganaktayang

12RusmadiMurad,PenyelesaianSengketaHukumAtasTanah,(Bandung:Alumni, 1991), hlm 18. 13 Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hlm 64 10 dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. PeralihanhakatastanahyangdimaksuddalamPasaltersebutadalahsuatuhalyangmenyebabkanhakatastanahberpindahatauberalihdari seseorangkepadaoranglainadalahterjadikarenaperbuatanhukumyang merupakanperalihanhakatastanahyangdilakukandengansengajadan memilikitujuanagarhakatastanahtersebutberpindahdariyang mengalihkankepadayangmenerimapengalihanhakatastanahtersebut seperti Jual Beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat dan pemasukan dalam perusahaan. Pasal20ayat(2)Undang-UndangPokokAgraria(UUPA)yang menyatakanbahwaHakmilikatastanahdapatberalihdandialihkan kepadapihaklain.Dalamhalinipenerimahakyangbaruwajib mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah yang diterimanya dalam rangka memberikanperlindunganhakkepadapemeganghakatastanahyangbaru demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah.Peralihan hak atas tanah pada pasal di atas adalah berbicara mengenai proses atau prosedur beralihnya hak atas tanah dari satu pihak ke pihak yang lain.Danhakmilikdapatberalihdandialihkankepadapihaklainyang setelahnyaolehpemilikbaruwajibdidaftarkandemiterjadinyaketertiban tatausahapendaftarantanah,dalamkasusSertifikatGandayangpeneliti teliti adalah peralihan hak atas tanah melalui jual beli. JualbelidalamPasal1457KUHPerdataadalahsuatuperjanjian, denganmanapihakyangsatumengikatkandirinyauntukmenyerahkan suatukebendaan,danpihaklainuntukmembayarhargayangtelah dijanjikan. Dengan kata lain jual beli adalah persetujuan dimana oleh pihak yang satudijanjikanuntukmenyerahkansuatubarangkepadapihaklain sedangkanpihaklainberjanjiakanmembayarhargayangtelahditentukan untuk barang atau tanah tersebut. 11 DalamSubyekJualbelitanah,dalamPasal1320KUHPerdata terdapat4syaratmengenaisahnyasuatuperjanjianjualbelihakatas tanahnya, yaitu: 1.Syarat sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. Dalamsyaratiniberartikeduabelahpihaksama-samasepakatuntuk melakukanperjanjianjualbelitanahtersebutdengandibuatkansuatu perjanjian tertulis berupa akte Jual Beli yang harus dibuat dihadapanPPAT. 2.Syarat kecakapan untuk membuat suatu perjanjian jual beli. Dalam melakukan perjanjian jual beli atas tanah tersebut maka syarat umumnyaadalahmerekayangsudahmemenuhisyaratdewasamenurut hukum, sehat akal pikiran, tidak berada dibawah pengampuan. 3.Syarat hal tertentu. Syarat ini berarti semua yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelasdalamaktajualbeli,baikmengenailuastanah,letak,hargadanhak melekatlainnya.Sertahakdankewajibandarikeduabelahpihakdengan jelasagartidakadakeraguandanketidakjelasandalampelaksanaan perjanjian tersebut. 4.Syarat sebab yang halal. Didalamuatuperjanjian,isidantujuandalamperjanjiantersebut harusjelasdanberdasarkanataskehendakkeduabelahpihakyang melakukanperjanjian.Denganterjadinyaperpindahanhakmilikatastanah tersebutmakapemilikbarumendapatkantanahdenganhakmiliknyawajib didaftarkanpadakantorpertanahansetempatagarnamayangtercantum dalam sertifikat berganti nama atas namanya. Sedangkandalamhaljualbeliatastanahterdapathakdankewajiban yangharusdipenuhiolehsipenjualdansipembeliagarperlindungan hukumterhadappemeganghakatastanahdapatditegakkan,makaterdapat hakdankewajibandaripenjualdanpembeliyaituhakdariPenjualadalah menerimauangdaribarangyangtelahdijualnyadaripihakpembelisesuai dengan kesepakatan harga antara kedua belah pihak. Sedangkan Kewajiban Penjual adalah sebagai berikut: 1. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan12 KitabUndang-UndangHukumPerdatamengenaltigajenisbendayaitu bendabergerak,bendatidakbergerakdanbendatidakbertubuh, sedangkandalampenelitiantersebutmenggunakanjenisbendayang tidak bergerak yaitu: Penyerahan Benda Tidak BergerakMengenaiPenyerahanbendatidakbergerakdiaturdalamPasal616-620 KitabUndang-UndangHukumPerdata(KUHPeradata)yang menyebutkan bahwa penyerahan barang tidak bergerak dilakukan dengan baliknama.UntuktanahdilakukandenganAktaPPATsedangkanyang lain dilakukan dengan akta notaris.2.MembayarPajakfinalatauPajakPenghasilan(PPh)yangbesarnya5% daritransaksiyangditetapkan.NamunbisatidakdikenakanPajakFinal atauPajakPenghasilanapabilahasilpenjualannyadibawahdariRp. 60.000.000.(Undang-undangNomor17Tahun2000tentangPerubahan KetigaatasUndang-UndangNomor7tahun1983TentangPajak Penghasilan). 3. Menyerahterimakan dokumen SedangkanHakdariPembeliadalahmenerimabarangyangtelah dibelinya, dan Kewajiban Pihak Pembeli adalah :1.Membayarhargabarangyangdibelinyasesuaidenganjanjiyangtelah disepakati. 2. Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli, misalnya biaya akta dan sebagainya kecuali kalau diperjanjikan sebaliknya. 3. Memeriksa tanah yang dijual oleh Penjual. Baik dari luas tanahnya, siapa pemilik pasti tanah yang sah, maupun pengecekan data obyek tanah yang dilihuat dari sertifikat hak milik atas tanahnya.4. Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang menurut Pasal 5 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB besarnya(NilaitransaksiBatasTidakKenaPajak)X5%.Dasar pengenaannyadihitungberdasarkanNJOPyangterlebihdahulu 13 dikurangidenganNilaiPerolehanObjekPajakTidakKenaPajak (NPOPTKP). Dalamkasusyangpenelititelititelahterjadiperalihanhakantara penjualyaituH.JarnidenganPembeliNyonyaVennyLawak.Dimana Proses jual beli 2 tanah tersebut melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah Linda Kenari,SH.Notaris,No.48/3/JB/BS/1997danNo.49/3/JB/BS/1997,dan pengeluaran sertifikat tertanggal 30 Desember 1997. DanperalihanhakdenganjualbeliantaraHamsin,HajiTami,Utih sebagaipenjualdenganaktajualbelijualbeliNo.137/3/JB/B/1998 tertanggal10Nopember1998,aktajualbeliNo.103/3/JB/BSH/2001, tertanggal21mei2001,danaktajualbeliNo.18/3/JB/BSH/2001,tanggal 24 januari 2001,yang ketiganya milik AgungLawak sebagai pembeli serta dibuat melalui akta Notaris Linda Kenari, SH selaku PPAT. C.3. Analisis Sertifikat Sebagai Alat bukti Hak Milik Atas Tanah Pendaftaranatasbidangtanahtersebutbertujuanuntukmendapatkan sertifikatagarpemeganghakatastanahtersebutmemilikibuktiyangkuat atastanahyangdimilikinyasertamendapatkanhukumdanperlindungan dariparapihakyangtidakbertanggungjawabuntukmenjadikantanah tersebutsebagailahanbisnisataudijualkeoranglaintanpasepengetahuan pemilik. SertifikatdalamPasal1angka(20)PPno.24tahun1997tentang pendaftarantanahmenyebutkansertifikatadalahsurattandabuktihak sebagaimanadimaksuddalamPasal19ayat(2)hurufcUUPAuntukhak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun danhaktanggunganyangmasing-masingsudahdibukukandalambuku tanah yang bersangkutan. Sedangkansertifikatdalampasal32PPno.24tahun1997berbunyi yaitusertifikatmerupakansurattandabuktihakyangberlakusebagaialat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan 14 MakasertifikatTanahatauSertifikatHakAtasTanahataudisebut jugaSertifikatHakyangterdiridarisalinanBukuTanahdanSuratUkur yang dijilid dalam 1 (satu) sampul. Sertifikat tanah memuat: a. Data fisik : letak, batas-batas, luas, keterangan fisik tanah dan beban yang ada di atas tanah; b. Datayuridis : jenis hak (hak milik, hakguna bangunan, hakguna usaha, hak pakai, hak pengelolaan) dan siapa pemegang hak. Istilahsertifikatdalamhaldimaksudsebagai surat tandabuktihak atastanahdapatkitatemukandidalamPasal13ayat(3)dan(4)Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961, bahwa: - Ayat(3)SalinanBukuTanahdanSuratUkursetelahdijahitsecara bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria, disebut Sertifikatdan diberikan kepada yang berhak. - Ayat(4) Sertifikattersebutpadaayat(3)pasaliniadalah surat tanda bukti hak yang dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria. Sertifikatsebagaisalahsatu dokumenpertanahanyangmerupakanhasil proses pendaftaran tanah, dan dokumen tertulis yang memuat data fisik sertadatayuridistanahyangbersangkutan.Dokumen-dokumenpertanahan tersebutdapat dipakaisebagaijaminandanmenjadipeganganbagipihak yangmemilikikepentinganatastanahtersebut.Kekuatanpembuktian Sertifikat tanah adalah kuat selama tidak ada pihak lainyang membuktikan sebaliknya.Sertifikathakatastanahberfungsisebagaialatbuktiyangkuat dansah,danmerupakansebagaitandabuktikepemilikanhakmilikatas tanah,walaupun bukti kepemilikan hak milik atas tanah tersebut masih bisadibuktikandenganalatbuktiyanglain,misalnya;sepertisaksi-saksi, akta jual beli, maupun surat keputusan pemberian hak.Penerbitansertifikat,berdasarkanPPNo.24Tahun1997tentang PendaftaranTanahyangmencabutPPNo.10Tahun1961,diatursebagai berikut : a.Diterbitkanuntukkepentinganpemeganghakyangbersangkutansesuai dengan data fisik dan yuridis yang telah di daftar dalam buku tanah; 15 b.Hanyabolehdiserahkankepadapihakyangnamanyatercantumdalam bukutanah,sebagaipemeganghak,ataukepadapihaklainyang dikuasakan olehnya; c.Mengenaihakatastanahatauhakmilikatassatuanrumahsusun kepunyaanbersamabeberapaorangataubadanhukumditerbitkansatu sertifikat,yangditerimakankepadasalahsatupemeganghakbersama yanglain,dandapatsajaditerbitkansertifikatsebanyakjumlah pemeganghakbersamauntukdiberikankepadatiappemeganghak bersamayangbersangkutan,yangmemuatnamasertabesarnyabagian masing-masing dari hak tersebut. Aspekhukumatauaspeklegalitaspadatanahsangatpentinguntuk mengantisipasitimbulnyapermasalahanhukumdikemudianhari.Aspek legalitasselainsebagaikepemilikanjugauntukmemberikankepastian hukum pada para pihak bahwa dia adalah pemilik sah atas tanah tersebut. Sertifikat,selainberfungsisebagaialatbuktikepemilikanatau penguasaanatastanah,sertifikatjugamemilkifungsilainyaitusebagai syaratapabilakitainginmendirikanbangunanberupatempattingaldiatas tanahyangkitamilikiataukitakuasai.Syaratdaripenerbitanizin mendirikan bangunan salah satunya adalah sertifikat tersebut. Hal lain, yaitu secaraekonomis,sertifikatjugamemilikifungsisebagaijaminan pembiayaan apabila kita membutuhkan pinjaman dari bank. Dalamuraiandiataspenelitimenganalisismenggunakanteori kewenangan,yaitumenurutsadijonokewenangandengancaraatribusi adalahpemberianwewenangpemerintaholehpembuatundang-undang kepadaorganpemerintah,yaituBadanPertanahanNasionalyangmemiliki kewenanganuntukmengerluarkansertifikat.14Danmenggunakanteori kepastianhukum15karenapadadasarnyafungsiutamadaripendaftaran tanah adalah untuk mendapatkan alat bukti berupa sertifikat agar pemegang hak atas tanah tersebut memiliki bukti yang kuat atas tanah yang dimilikinya dan mendapatkan kepastian hukum dan perlindungan hak mereka atas tanah.

14 Sadijono, Memahami Beberapa bab Pokok Hukum Administrasi. Op. Cit, hlm. 58. 15 Mario Tedja. Op.Cit. 16 C.4. Analisis Terhadap Penyebab Terbitnya Sertifikat Ganda TanahyangberadadiwilayahIndonesiainimerupakanmodalatau asetbangsayangsangatberharga,dankekayaannasionalsebagaisuatu perwujudan karunia Tuhan yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia secara turun-temurun dan tidak putus. Hubungan antara tanah dan manusia (bangsa Indonesia)bersifatabadi.16Semakinbertambahbanyakpenduduk, sementarajumlahtanahtetap,menjadikansebagiankecilmasyarakat berusahamemperolehtanahsecaratidaksah.Misalnyadengancara penyerobotandanperampasantanah.Tidakseimbangnyarasioantara kebutuhandenganpersediaantanah,menjadikanbanyaknyapraktikcalo tanah, dan bahkan merebaknya penerbitan sertifikat ganda. Sertifikat ganda, adalahsertifikat-sertifikatyangmenguraikansatubidangtanahyangsama. Jadi dengan demikian satu bidang tanah diuraikan dengan 2 (dua) sertifikat atau lebih yang berlainan datanya.17 Secaraprinsipsetiapbidangtanahmemilikiposisiyangtunggaldi belahan bumi ini. Tidak ada 2 (dua) bidang tanah yang memiliki posisi yang sama.Dengandemikiansetiapbidangtanahyangtelahbersertifikatatau terdaftardiBadanPertanahanNasional(BPN)seharusnyamendapat perlindunganterhadappendaftaranyangsamaatasbidangtanahtersebut. Perlindungandiatasdapatdiberikanjikasetiapsertifikatatastanahyang terbitdiketahuidenganpastiletakataulokasinyadimukabumi.Dengan demikian setiap usaha untuk mensertifikatkan tanah yang sama dapat segera diketahui dan dicegah oleh BPN. Namundemikianmasihadatanahbersertifikatyangtidakdiketahui lokasinyayangdisebabkanolehketidaktersediaanpeta,saatpembuatan sertifikat pada masa lalu (dibawah tahun 2006) belum berfungsi dengan baik dikarenakanminimnyaalatdanbiayapadasaatitu.Dantidaksemua gambarmasukdalampetakarenapadatahunitubelumadapeta

16 Suhariningsih, Op.Cit, hlm. 60. 17 Suharsimi Arikunto, Op. Cit, hlm. 245. 17 komprehensif. 18 Padahal peta adalah informasi yang menggambarkan letak seluruhbidangtanahdipermukaanbumi.Jikasebuahsertifikatyang diterbitkantidakdipetakandalamsebuahpetaakibattidakadanyasarana padasaatitu,makabidangtanahitumemilikipotensiuntuklahirsertifikat ganda. Berdasarkanuraiandiatasmasihbanyakkelemahanmakasudah menjadisangatlogisataumenjadisangatmungkinuntukterbitnyasuatu sertifikat hak atas tanah yang ganda, mengingat bahwa kegiatan administrasi pertanahanyangbelumsempurna,selainitujugakemungkinanterjadinya kelalaiandaripetugasBadanPertanahanNasionalmengingatpara petugasnya juga manusia biasa yang suatu saat bisa lalai, apalagi mengingat bahwahukumpertanahankitaadalahmerupakanpeninggalankolonialdi manadahuluterdapatberbagaialasanyangbermacam-macam,sebagai akibatsistemhukumBelandayangpluralistik.Demikianjugatidaklah mustahilbahwabisaterjadipemalsuanbaiksengajamaupuntidaksengaja dalampenerbitansertifikathakatastanah.19Dalamhalsertifikathakatas tanahpalsuada2(dua)kemungkinanyaknisertifikattersebutmemang benar-benar palsu misalnya cap, tanda tangan, data-data ataupun blankonya yangpalsu,atausertifikattersebutaslitetapipalsumaksudnyabahwa sertifikattersebutolehyangpunyasengajadipalsukan,misalnyaseorang pemilik sertifikat yang tidak beritikad baik memalsukan sertifikatnya sendiri sehingga sertifikat menjadi ganda dengan tujuan untuk memperkaya diri, ini jugatidakjarangterjadipadakaryawankantorpertanahankotaitusendiri ataudengankatalainoknumdalamyangmembuatsertifikatlaindiatas tanahyangtelahbersertifikattanpasepengetahuanpemilikaslinyadantak jarang juga tanpa sepengetahuan pihak kedua atau pemilik baru. Penyebablainadalahterjadinyapemekaranwilayahpadadaerah tertentu sehingga batas wilayah menjadi tidak jelas, dan sistem administrasi

18WawancaradenganBapakGustiJohanKencanaAlamsyah,SH,KepalaSeksi PengkajiandanPenangananSengetadanKonflikdiKantorWilayahBPNKalimantanSelatan, pada Tanggal 20 Februari 2013. pukul 11.21 WITA. 19Wawancaradengan Husnayadi Herliza, SH,MH, Kepala Seksi Sengketa, Konflik dan PerkaradiKantorPertanahanKotaBanjarmasin,padatanggal15Februari2013,pukul15.10 WITA. 18 pertanahanpadadaerahtersebutmenjadikacau,halinibisaberakibatpada Pemiliktanahapabilatidaklangsungmengurussertifikatataudibiarkan begitusaja,danKelurahanjugatidakmendaftarkansporadikatausurat segeltersebutkeKantorPertanahanKotasehinggatidakadadatatanah tersebutyangpadasaatitutelahterjadipemekaranwilayahmakaakan memicutimbulnyasertifikatbarudenganpihakyangberbedapadatanah yang sama yang dibuat oleh kantor pertanahan kota. Selain dari faktor kesalahan dari kepala desa/lurah juga ada kesalahan daripihakkantorpertanahan,yangmanakurangnyatertibadministrasi artinya, petugas kurang teliti dan kurang cermat apakah tanah tersebut sudah pernahdidaftarkanataubelumdansudahditerbitkansertifikatataubelum, sampaibenar-benartelitikarenamasalahinisangatsensitifapabilaterjadi kesalahanpengecekanmakaakanberakibatfatalyaknisalah-satunyaakan terjadisertifikatganda,untukitupengecekandata-databaikdatafisik maupun data yuridis harus dilakukan oleh pihak kantor pertanahan sebelum menerbitkan sertifikat agar tercipta tertib administrasi. Sengketapertanahanyangmunculsetiaptahunnyamenunjukkan bahwapenanganantentangkebijakanpertanahandiIndonesiabelumdapat berjalansesuaidenganyangdiharapkan.Beberapafaktoryang menyebabkan timbulnya sengketa pertanahan antara lain:20 1.Administrasi Pertanahan masa lalu yang kurang tertib.Administrasipertanahanmempunyaiperananyangsangatpentingbagi upayamewujudkanjaminankepastianhukum.Penguasaandan kepemilikantanahpadamasalalu,terutamaterhadaptanahmilikadat, seringkalitidakdidukungolehbukti-buktiadministrasiyangtertibdan lengkap. 2.Peraturan perundang-undangan yang saling tumpang tindih. Kurangterpadungaperaturanperundang-undangandibidangsumber dayaagrariadansumberdayaalamdenganperaturandibidang pertanahan,bahkandalambeberapahalterlihatbertentangan,sering

20RusmadiMurad,KebijakanNasionaldiBidangPertanahandanPenangananKasus Tanah,makalahdisajikanpadaseminarNasionalSengketaTanah,Permasalahandan Penyelesainnya, Jakarta, 20 Agustus 2003, hlm 6-8. 19 menimbulkankonflikpenguasaan,pemilikan,penggunaandan pemanfaatan tanah. 3.Penerapan hukum pertanahan yang kurang konsisten.Akibattidaksinkronnyapengaturantersebuttimbulkonflik kewenanganmaupunkonflikkepentingan,sehinggaseringkalihukum pertanahankurangdapatditerapkansecarakonsistendaninisangat mempengaruhikualitasjaminankepastianhukumdanperlindungan hukumnya. Di tengah era reformasi terlihat kurang adanya harmonisasi dalam rangka mewujudkan tuntutan reformasi,yaitu supremasi hukum, keterbukaan dan keberpihakan pada kepentingan rakyat. Dari ketiga hal tersebut,supremasihukumkurangmemperolehperhatianyang seimbangdarisegenapelemenbangsa.Haltersebutdapatdilihatdari seringnya penyelesaian masalahyang lebih mengedepankan pada dasar kekuatanyangbaikmelaluikekuatanmassa,pengerahanmassa dibandingkandengandasarperaturanyanglebihmenekankanpada aspek legalitas yuridis. 4.Penegakanhukumyangbelumdapatdilaksanakansecarakonsekuen. Penegakan hukum merupakan bagian penting upaya untuk memberikan jaminankepastianhukumkhususnyauntukmenghindarisemakin merajalelanyapendudukantanah,pemalsuansurat-suratbukti penguasaan tanah, penyerobotan tanah perkebunan dan sebagainya. D.Penutup D.1. Kesimpulan HakmilikmenurutPasal20UUPAadalahayat(1)Hakmilikadalah hakturuntemurun,terkuatdanterpenuhyangdapatdipunyaiorangatas tanah,denganmengingatketentuandalamPasal6,danayat(2)Hakmilik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. FaktorPenyebabTimbulnyaSertifikatGandaberdasarkankasus tersebut yaitu Tidak tersediannya peta, dimana pada saat pembuatan sertifikat padamasalalu(dibawahtahun2006)belumberfungsidenganbaik 20 dikarenakanminimnyaalatdanbiayapadasaatitu.Padahalpetaadalah informasiyangmenggambarkanletakseluruhbidangtanahdipermukaan bumi.Disampingitu,karenadaripihakBPNyangmelakukanpemetaanlalai atau tidak cermat, sehingga pemetaan menjadi tidak akurat serta pemilik asal tidakmemeliharadanmenjagatandabatastanahnyadenganbaik.Maka memicu pihakyang tidak bertanggung jawabatau pihakyang memang tidak beritikadbaikuntukmenguasaitanahtersebutdenganoranglaindemi kepentingan dan keuntungan pribadi. D.2.Saran 1.Hendaknyamerekruthakim-hakimkhususuntukbidangpertanahan sehinggapenyelesaianterhadapsengketatanahdipengadilanbisa diselesaikan lebih cepat karena hakim tersebut sudah memiliki kapabilitas tinggi tentang tanah. 2.HendaknyakantorPertanahanmempunyaitenagalapanganyanglebih profesionaldanmemperbaikisistemadministrasinyadenganbaikatau tertibadministrasi,baikdalamhalpenerimaandanpenelitianberkas-berkaspermohonanpendaftarantanahsertapengelolaanarsip-arsipatas data-datapertanahanyaitupenyimpananbukutanah,suratukurmaupun warkah,sehinggakepastianhukumyangmerupakantujuanpendaftaran tanah dapat terwujud. 3.PerluadanyaaturanhukumyangmewajibkanperangkatKelurahan mengikutipendidikanbidangpertanahansehinggamemilikikapabilitas tinggi tentang tanah. 4.Untuksetiappetabidangtanahdandatayuridiswajibdiumumkanpada mediaelektronikataumediacetakselama3(tiga)bulansebelumterjadi suatutransaksi,setelahdiumumkanmakasudahtidakadahakpihaklain untuk mendaftarkan haknya pada bidang tanah yang sama. 21 DAFTAR PUSTAKA Buku AchmadRubaie.HukumPengadaanTanahUntukKepentinganUmum. Malang : Bayumedia. 2007. PeterMahmudMarzuki.PenelitianHukum.Cetakankeenam,Jakarta: Kencana, 2010. RusmadiMurad.PenyelesaianSengketaHukumAtasTanah.Bandung: Alumni, 1991. SoerjonoSoekantodanSriMamudji.PenelitianHukumNormatif Suatu TinjauanSingkat.Cetakanke11.Jakarta:PTRajaGrafindo Persada, 2009. Suhariningsih.TanahTerlantar(AsasdanPembaharuanKonsep menuju Penerbitan). Prestasi Pustaka : Jakarta. 2009. Supriadi. Hukum Agraria. Jakarta : Sinar Grafika. 2007. UripSantoso.HukumAgrariaKajianKomprehensif..Jakarta:Kencana, 2012.YaminLubisdanRahimLubis.HukumPendaftaranTanah..Bandung: CV. MandarMaju, 2010. Makalah RusmadiMurad.KebijakanNasionaldiBidangPertanahandan PenangananKasusTanah,makalahdisajikanpadaseminar NasionalSengketaTanah,PermasalahandanPenyelesainnya. Jakarta, 20 Agustus 2003. Peraturan Perundang-undangan RepublikIndonesia.Undang-UndangDasar1945.LembaranNegaraRepublik Indonesia Tahun 1959 Nomor 75. RepublikIndonesia.Undang-UndangNomor5tahun1960tentangPeraturan DasarPokok-pokokAgraria.LembaranNegaraRepublikIndonesiaTahun 1960 Nomor 104. 22 RepublikIndonesia.Undang-undangNomor17Tahun2000tentangPajak Penghasilan yang dibebankan kepada Penjual. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2000 Nomor 127. RepublikIndonesia.PeraturanPresidenNomor:10Tahun2006Tentang Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. RepublikIndonesia.PeraturanMenteriNegaraAgraria/KeputusanBadan PertanahanNasionalRepublikIndonesiaNomor3Tahun1997Tentang KetentuanPelaksanaanPeraturanPemerintahNomor24Tahun1997 Tentang Pendaftaran Tanah.RepublikIndonesia.PeraturanPemerintahNomor10Tahun1961Tentang PendaftaranTanah.LembaranNegaraRepublikIndonesiaTahun1961 Nomor 28. RepubikIndonesia.PeraturanPemerintahNomor24Tahun1997Tentang PendaftaranTanah.LembaranNegaraRepublikIndonesiaTahun1997 Nomor 59.