BAB IPENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG Malang merupakan kota terbesar kedua di Provinsi Jawa Timur. Terletak pada ketinggian antara 440 667 dpl, serta 112,06 Bujur Timur dan 7,06 8,02 Lintang Selatan, dengan dikelilingi gunung-gunung : Gunung Arjuno di sebelah Utara, Gunung Tengger di sebelah Timur, Gunung Kawi di sebelah Barat, dan Gunung Kelud di sebelah Selatan.[footnoteRef:2] Malang juga dikenal sebagai kota pariwisata yang bercuaca sejuk, dengan pemandangan yang asri. Seiring dengan berkembangnya zaman kini pemandangan Kota Malang yang dulunya merupakan daerah persawahan yang asri kini sudah mengarah pada kota Metropolitan yang sesak, jumlah penduduk yang mulai padat, kemacetan, dan memudarnya keasrian dan kesejukan. Kini di berbagai kawasan, khususnya terletak dipinggiran jalan jalan strategis di Kota Malang kini sudah banyak bermunculan bangunan seperti pertokoan, swalayan, mall, apartemen dan ruko-ruko.[footnoteRef:3] [2: http://malangkota.go.id/sekilas-malang/geografis/, diakses pada hari 25 Juni 2015, Pukul 10.01 WIB ] [3: http://pkslawang.wordpress.com/2008/07/24/malang-kota-seribu-ruko/, diakses pada hari 25 Juni 2015, Pukul 10.09 WIB ]

Sehingga dengan adanya perubahan fisik Kota Malang ini, semakin banyaknya pembangunan ruko-ruko di pinggiran Kota Malang ini menunjukan bahwa adanya perkembangan baik itu dari sektor pembangunan kota Malang yang semakin meningkat. Selain itu mobilitas penduduk kota Malang juga semakin meningkat, hal ini di tunjukkan dengan semakin banyaknnya jumlah pemakai kendaraan-kendaraan roda dua maupun roda empat yang sudah memenuhi jalan-jalan di Kota Malang. Dengan semakin banyaknya pembangunan ruko-ruko di kawasan pinggiran jalan di Kota Malang dan volume pengendara kendaraan bermotor karena banyaknya para pendatang khususnya mahasiswa baru menyebabkan kemacetan yang terjadi di pusat-pusat jalan protokol dan daerah strategis. Banyaknya pembangunan ruko di kota Malang yang masih belum memiliki IMB yang sah dari pemerintah daerah Kota Malang dan masih banyak pembangunan ruko di kota Malang yang tidak melihat analisis dampak lingkungan ( AMDAL).[footnoteRef:4] [4: Analisis Mengenai Dampak Lingkungan merupakan kajian dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup, dibuat pada tahap perencanaan, dan digunakan untuk pengambilan keputusanan. Sumber : http://www.menlh.go.id/amdal/ ]

Kondisi yang seperti ini menyebabkan lingkungan hidup di Kota Malang akhir-akhir ini menunjukkan kondisi lingkungan kota semakin memburuk, seperti terjadinya banjir di beberapa jalan wilayah perumahan maupun pertokoan yang disebabkan oleh pembangunan perumahan dan ruko sehingga mengakibatkan berkurangnya daerah resapan air. Konsekuensi dari beberapa kondisi tersebut juga dapat mengakibatkan permasalahan di sektor kesehatan, sektor lalu lintas seperti munculnya kasus kemacetan yang sering terjadi karena pemakai jalan yang menyempit sebagai kawasan ruko.[footnoteRef:5] Pemerintah daerah Kota Malang sendiri belum mengatur secara jelas tentang penempatan- penempatan kawasan khusus untuk pembangunan ruko di Kota Malang serta belum adanya peraturan daerah yang secara khusus mengatur tentang tata ruang penatanan ruko di Malang. [5: Arsyad Sitanala, Rustiadi Ernan. 2008.Penyelamatan Tanah, Air, dan Lingkungan. Yayasan Obor Indonesia. hlm 35]

Hal di atas yang dapat di tarik bahwa perkembangan Kota Malang diwarnai oleh tiga kegiatan penting yaitu, pendidikan, pariwisata, dan ekonomi. Fokus pada ruko baik dari segi pembangunan dan perkembangannya serta fungsinya, bangunan ini termasuk salah satu unsur yang menopang pertumbuhan ekonomi daerah. Tidak semua pembangunan ruko berdampak negatif, adapun dampak positifnya yaitu dengan berdirinya pusat perbelanjaan dan ruko-ruko baru tersebut, menimbulkan kegiatan-kegiatan yang beraneka ragam mulai dari jasa parkir hingga transportasi. Peminatpun semakin bertambah seiring dengan semakin bervariasinya bentuk pusat perbelanjaan dan aktivitas yang ditawarkannya. Sehingga image atau kesan yang muncul yaitu Kota Malang sebagai pusat perbelanjaan baru yang menyuguhkan kesan glamour dan kemewahan ketimbang kesan daerah pendidikan yang cenderung bernuansa kutu buku. Pembangunan ruko-ruko tentunya diarahkan hanya sebagai supporting sector terhadap keberadaan sektor pendidikan yang telah lama menjadi idola bagi masyarakat. Pembangunan pusat perbelanjaan baru dan ruko-ruko diharapkan menjadi penyedia terhadap berbagai kebutuhan yang muncul sebagai akibat dari adanya sektor pendidikan dan bukan sebaliknya.Jika dilakukan sinkroniasasi tehadap pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, serta makna yang terkandung dalam falsafah dan dasar negara Pancasila mengandung amanat bahwa negara menyelenggarakan penataan ruang, yang pelaksanaan wewenangnya dilakukan oleh Pemerintah pusat dan daerah dengan tetap menghormati hak yang dimiliki oleh setiap orang. Sedangkan itu, keadaaan perkembangan perekonomian masyarakat daerah kota Malang bertolak belakang dengan pasal 33 ayat (4) dalam Undang Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 yang telah menyatakan bahwa selayaknya Perekonomian Nasional diselenggarakan berdasar atas demokrasi ekonomi dengan prinsip kebersamaan, efisiensi berkeadilan, berkelanjutan, berwawasan lingkungan, kemandirian, serta dengan menjaga keseimbangan kemajuan dan kesatuan ekonomi nasional. Perkembangan perekonomian daerah dalam hal ini adalah rumah toko atau ruko hendaknya merujuk pada aturan dasar. Ruko-ruko yang berkembang di kota Malang saat ini terlalu banyak dan tidak berwawasan lingkungan atau dapat dikatakan tidak memperhatikan keindahan lingkungan dan tidak memperhatikan dampak terhadap lingkungan yang ditimbulkan dari pembangunan massal ruko di berbagai jalan arteri seperti daerah Soekarno-Hatta, Mejorejo, dan Sumbersari yang menyebabkan kemacetan dan air yang menggenang ketika hujan.[footnoteRef:6] [6: http://www.antarajatim.com/lihat3/berita/101144/kemacetan-kota-malanghilangkan-kenyamanan-wisatawan diakses pada hari 25 Juni 2015, Pukul 10.34 WIB ]

Dilihat dari masalah dampak ruko terhadap lingkungan tersebut maka diperlukan suatu kebijakan khusus yang terperinci mengenai pembangunan dan tata ruang khusus untuk pembangunan ruko yang saat ini belum mempunyai spesifikasi regulasi di daerah kota Malang. Dengan kata lain, tidak hanya generalisasi pada pembangunan gedung, atau perumahan, serta izin mendirikan bangunan saja seperti yang sudah ada dalam peraturan perundang undangan daerah di kota Malang, namun harus adanya fokus tersendiri yang mengatur masalah perkembangan pembangunan ruko di kota Malang. Peraturan-peraturan daerah terkait bangunan dan tata ruang wilayah tentu telah di buat lebih awal sebelum meluasnya permbangunan ruko di wilayah jalan-jalan protokol Malang, misalnya peraturan daerah kota Malang tentang Retribusi Perizinan Tertentu Nomor 3 Tahun 2011. Contohnya, izin mendirikan bangunan atau IMB. Izin yang diberlakukan ini hanyalah mengatur segala perizinan untuk pembangunan gedung termasuk ruko. Retribusi dan perizinan tidaklah lain daripada izin untuk mendirikan bangunan itu sendiri untuk pihak pihak yang membangun gedung termasuk rumah, dan ruko. Bangunan ruko dipersamakan dengan bangunan lainnya seperti rumah. Namun, perbedaannya terletak pada peraturan belum mengatur tentang tata letak ruko seperti apa seharusnya demi mempertahankan keindahan kota Malang. Kendala lainnya yaitu masyarakat yang cenderung senang dan fokus pada pertumbuhan ekonomi masing masing, kemudian adminstrasi serta penegakan peraturan dan sanksinya sendiri tidaklah sejalan seperti sebagaimana seharusnya. Tata letak ruko tidak diatur terperinci dengan memperhatikan dampak lingkungan yang ditimbulkan jika banyak ruko menjamur dan melupakan tempat untuk kawasan hijau atau penampakan kota yang mulai kehilangan jati dirinya.

B. IDENTIFIKASI MASALAH 1. Apakah pembangunan ruko-ruko di Kota Malang sudah memenuhi syarat dengan memperhatikan AMDAL dan IMB?2. Mengapa peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko dianggap mendesak kebutuhannya?3. Apakah landasaran filosofis, sosiologis dan yuridis rancangan peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko?4. Apa saja sasaran yang akan diwujudkan oleh peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko terkait ruang lingkup, jangkauan dan arah pengaturan?

C. TUJUAN DAN KEGUNAAN1. Mengarahkan pembangunan ruko di Kota Malang dengan memperhatikan analisis dampak lingkungan (AMDAL) dan izin membuat banungan (IMB) dalam setiap pembangunannya.2. Menjelaskan pentingnya peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko.3. Menjelaskan landasaran filosofis, sosiologis dan yuridis rancangan peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko.4. Menjelaskan sasaran yang akan diwujudkan oleh peraturan daerah Kota Malang tentang pembangunan ruko terkait ruang lingkup, jangkauan dan arah pengaturan.

D. METODE PENELITIAN Penulisan dan Penyusunan Naskah Akademik mengenai Perancangan Peraturan Daerah tentang ruko di kota Malang ini menggunakan metode Yuridis Normatif yaitu dengan melakukan kajian pustaka yang didapatkan dari sumber-sumber buku yang berkaitan dengan tata ruang kota khususnya dalam pembangunan ruko dan menelaah (terutama) data sekunder yang berupa Peraturan Perundang-undangan yang mengatur tata ruang kota, putusan pengadilan, perjanjian, kontrak, atau dokumen hukum lainnya yang berkaitan dengan tata ruang kota terutama dalam pembangunan ruko, serta hasil penelitian, hasil pengkajian, dan referensi lainnya dalam hal tata ruang kota terutama dalam pembangunan ruko beserta dampak dari berdirinya ruko yang tidak sesuai dengan perencanaan tata ruang kota sebagaimana mestinya. Selain dari hasil dari penelitian dan pengkajian, dibutuhkan pula data wawancara atau diskusi terhadap pemukiman warga yang tinggal di dekat ruko sebagai acuan kongkrit mengenai dampak pembangunan ruko dari segi lngkungan,ekonomis dan sebagainya.Bahan hukum primer yang dijadikan sebagai alas atau dasar hukum dalam rancangan ini terbagi dalam beberapa bagian: Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang; Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional; Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang; Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 4 tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Malang yang menjadi acuan dalam rancangan peraturan daerah Kota Malang tentang Pembangunan dalam ruang lingkup tata letak pembangunannya. Peraturan daerah kota Malang tentang Retribusi Perizinan Tertentu Nomor 3 Tahun 2011 menjadi acuan pemberian izin membangunan ruko dalam rancangan peraturan daerah Kota Malang tentang Pembangunan Ruko. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan; Peraturan daerah kota Malang Nomor 15 tahun 2001 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan menjadi acuan dalam rancangan peraturan daerah Kota Malang tentang Pembangunan Ruko utuk analisis dampak lingkungan dari pembangunan ruko di setiap ruang lingkup yang akan dibangun ruko nantinya, sehingga meminimilasir terjadi bencana dan dampak negatif dari pembangunan ruko nanti.

BAB IIKAJIAN TEORITIS DAN PRAKTIK EMPIRIS

A. KAJIAN TEORITIS 1. Rumah TokoRumah toko atau selanjutnya disebut dengan ruko adalah sebutan bagi bangunan-bangunan diIndonesiayang umumnya bertingkat antara dua hingga lima lantai, di mana lantai-lantai bawahnya digunakan sebagai tempat berusaha ataupun semacamkantorsementara lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal.[footnoteRef:7] Ruko biasanya berpenampilan yang sederhana dan sering dibangun bersama ruko-ruko lainnya yang mempunyai desain yang sama atau mirip sebagai suatukompleks. Ruko banyak ditemukan di kota-kota besar di Indonesia dan biasa ditempati warga-warga kelas menengah. Bangunan dua lantai dengan fungsi ruang ruang pada lantai pertama untuk toko dan hunian sedangkan pada lantai kedua untuk hunian dan untuk gudang/ruang simpan. Pendapat lain mengatakan ruko adalah bangunan niaga yang dalam perkembangannya sejalan dengan perkembangan nilai komersil kawasan; lebih menekankan kepada aspek ekonomi dengan mengabaikan harmonisasi dengan lingkungannya.[footnoteRef:8] [7: https://id.wikipedia.org/wiki/Ruko, diakses pada hari 25 Juni 2015, Pukul 10.17 WIB ] [8: Abrams, Harry N., 1986. Architecture, from Pre-Historiy to Post-Modernism, The Western Tradition, Prentice-Hall, Inc, Englewood-Cliff, New Jersey, hlm 87]

Bangunan rumah toko atau ruko merupakan jawaban tersendiri atas keterbatasan ketersediaan lahan untuk tempat tinggal. Bentuk bangunan ruko di nilai praktis selain menjadi tempat tinggal, ruko dapat digunakan untuk mengembangkan bisnis sehingga menopang faktor ekonomi yang sangat penting bagi masyarakat baik dalam skala besar maupun skala kecil. Selain praktis, harga ruko relatif terjangkau ketimbang harus membangun rumah untuk tempat tinggal dalam keterbatasan lahan saat iniSejalan dengan perkembangan ekonomi di Indonesia, dalam skala kecil perkembangan ekonomi daerah, dapat dikatakan bahwa ruko menjadi salah satu elemen penting menopang pertumbuhan perekonomian daerah/kota.[footnoteRef:9] Karena itulah, perkembangan dan pembangunan ruko amat pesat dan diminati, selain untuk tempat tinggal dapat pula dimanfaatkan sebagai sarana berbisnis kecil kecilan maupun permanen. Disamping praktis dan murah, fungsi ruko mampu menampung kegiatan dalam skala ekonomi kecil. Tripologi dari ruko yang biasanya dikenal:[footnoteRef:10] [9: Harisdani, Devin danLubis, Dolok (2004) Identitas Fungsi Ruko Kesawan. Universitas Sumatera Utara, hlm 5] [10: Djauhari Sumitardja, 1978. Kompedium sejarah arsitektur Yayasan Lembaga Penyelidikan Masalah Bangunan, hlm 47]

Relatif sempit dengan massa bangunan yang memanjang kebelakang. Kedua sisinya masih saling berdekatan yang menyebabkan kualitas dalam bangunan rendah.Saat ini, ruko menjamur di berbagai area, mulai dari jalan protokol, hingga ke jalan sekunder. Dan ruko berkembang di berbagai sektor bisnis di kalangan masyarakat, seperti kuliner, otomotif, pendidikan, pelayanan kesehatan, perbankan, teknologi informasi, dan lain lain. Sehingga tidak jarang jika perkembangan pembangunan ruko amat pesat dan digemari, dan melupakan dasar dasar atau etika dan norma yang seharusnya ada dalam sebuah perkembangan daerah/kota. Fokus permasalahan yang dihadapi berkaitan dengan ruko adalah populasi manusia yang bertambah, sedangkan luas bumi tidak bertambah.[footnoteRef:11] Akibatnya, harga tanah semakin mahal. Harga tanah di kota Malang semakin tinggi, seperti di pusat, jalan jalan strategis, dan jalan jalan utama yang banyak dilalui oleh masyarakat. [11: Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah, Ditjen Penataan Ruang. 2003. Beberapa Ungkapan Sejarah Penataan Ruang Indonesia 1948-2000. Jakarta : Ditjen Penataan Ruang.]

Kendalanya, semakin banyak pembangunan ruko yang tidak dibarengi dengan proteksi terhadap lingkungan, minimal proteksi tersebut dilakukan pada lingkungan sekitar ruko, seperti tidak dibangunannya serapan air pada bangunan sehingga menyebabkan air menggenang; banjir, serta lahan parkir yang sempit sehingga menyebabkan kemacetan karena konsumen yang datang kerap kali menghalangi kelancaran lalu lintas.

2. Tata Ruang Wilayah / KotaPembangunan rumah toko di wilayah padat penduduk memiliki banyak keuntungan dan bisa membantu menyelesaikan masalah kependudukan. Selain efisien terhadap ruang, sisa wilayah bisa dipergunakan untuk bisnis. Imam Ernawi menjelaskan permasalahan dalam penataan ruang ialah menjaga agar pelaksanaannya sesuai dengan rencana penataan ruang yang dibuat. Undang-undang penataan ruang yang ada saat ini memiliki dua dimensi yaitu spasial dan sektoal. Dimana spasial mengatur pelaksanaan penataan ruang lintas wilayah, dan sektoral mengatur sektor-sektor keseluruhan. Menurut Imam Ernawi, untuk mensinergikan kedua dimensi tersebut, perlu pendekatan penataan ruang berdasarkan pengembangan wilayah. Berdasarkan pendekatan tersebut, penataan ruang disusun mulai dari tingkat nasional, regional, provinsi, kabupaten/kota serta kawasan /lingkungan.[footnoteRef:12] [12: Seminar Nasional "Implikasi UU Penataan Ruang No. 26 Tahun 2007 Terhadap Pembangunan Kota dan Wilayah yang Berwawasan Lingkungan" di Gedung Widyaloka UB, Rabu (29/4/2009)]

Sehingga klasifikasi penataan ruang di Indonesia perlu lebih memperhatikan wawasan lingkungan. Pemenuhan terhadap asas dan tujuan serta klasifikasi seperti yang diatur dalam UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang perlu dimaksimalkan.[footnoteRef:13] Dengan demikian, penataan ruang benar-benar mampu mengakomodasi permasalahan yang berkembang lebih kompleks seiring dengan perkembangan jaman. Berdasarkan pasal 1 ayat 1 Undang Undang Nomor 26 Tahun 2007 : [13: Kusumaatmadja, Mochtar (1986) Pembinaan Hukum dalam rangka Pembangunan Nasional. Bandung, Binacipta, hlm 89 ]

Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnyaBerikut adalah kajian teori mengenai perencanaan ruang wilayah:A. Arti dan Ruang Lingkup Perencanaan Ruang Wilayah Perencanaan ruang wilayah adalah perencanaan pembangunan/ pemanfaatan ruang wilayah, yang intinya adalah perencanaan pembangunan lahan (land use planning) dan perencanaan pergerakan pada ruang tersebut. Perencanaan ruang wilayah pada dasarnya adalah menetapkan ada bagianbagian wilayah (zona) yang tidak diatur penggunaannya (jelas peruntukannya) dan ada bagianbagian wilayah yang kurang tidak diatur penggunannya. Bagi bagian wilayah yang tidak diatur penggunaannya maka pemanfaatannya diserahkan kepada mekanisme pasar.[footnoteRef:14] [14: Rachmad Baro, 2003.Hukum Tata Ruang: Kearifan Lingkungan, Living Law dan Realitas Pelaksanaan Hukum.Umithoha Ukhuwah Grafika, Makassar, hlm 199]

Perencanaan pemanfaatan ruang wilayah adalah agar pemanfaatan itu dapat memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya kepada masyarakat baik jangka pendek maupun jangka panjang termasuk menunjang daya pertahanaan dan terciptannya keamanaan. Dalam pelaksanaannya, perencanaan ruang wilayah ini disinonimkan dengan hasil akhir yang hendak dicapai, yaitu tata ruang. Dengan demikian kegiatan itu disebut perencanaan atau penyusunaan tata ruang wilayah. Berdasarkan materi yang dicakup, perencanaan ruang wilayah ataupun penyususnaan tata ruang wilayah dapat dibagi kedalam dua kategori, yaitu perencanaan yang mencangkup keseluruhaan wilayah perkotaan dan non perkotaan (wilayah belakang) dan perencanaan yang khusus untuk wilayah perkotaan.[footnoteRef:15] Perencanaan tata ruang yang menyangkut keseluruhan wilayah misalnya Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), Rencana tata ruang wilayah provinsi (RTRWP), dan Rencana tata ruang wilaya kabupaten (RTRWK). [15: Ibid, hlm 203]

Perbedaan utama dari kedua jenis perencanaan tersebut adalah pada perbedaan kegiatan utama yang terdapat pada wilaya perencanaan. Pada perencanaan keseluruhan wilayah ada kegiatan perkotaan dan ada kegiatan non perkotaan dengan focus utama menciptakan hubungan yang serasi antara kota dengan wilayah belakangnya. Pada perencanaan wilayah kota, kegiatan utama adalah kegiatan perkotaan dan pemukiman sehingga yang menjadi focus perhatian adalah keserasian hubungan antara berbagai kegiatan didalam kota untuk melayani kebutuhan masyarakat perkotaan itu sendiri plus kebutuhan masyarakat yang datang dari luar kota.

B. Landasan dan manfaat pengaturan penggunaan ruang Pengaturan penggunaan ruang wilayah bisa berakibat kerugian pada sebagian masyarakat karena lahan yang dimilkinya tidak bisa bebas digunakan. Dengan demikian, perlu dipertanyakan apa landasannya sehingga Negara berhak mengatur penggunaan ruang. Di wilayah Republik Indonesia Hak Negara jelas diatur dalam UUD 1945 Pasal 33 ayat (3) yang berbunyi Bumi dan air dan kekayaan alam yang mengandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Hak Negara ini lebih lanjut diatur dalam berbagai undang undang dan peraturan pemerintah. Dalam sebuah terbitan World Bank, Chritine M.E Whitehead (Dunkerley 1983; 108) menulis the market mechanism is unlikely, on its own, to produce an efficient allocation of lands uses, artinya mekanisme pasar saja tidak akan menghasilkan suatu alokasi penggunaan lahan yang efisien, dengan demikian pabila dibiarkan, kemakmuran masyarakat tidak akan optimal atau bahkan bisa merosot. Hal ini yang mendorong agar pemrintah perlu campur tangan dalam pengaturan penggunaan lahan, Whitehead mengemukakan beberapa alasan mengapa pemerintah perlu campur tangan dalam mengatur penggunaan lahan:[footnoteRef:16] [16: Dunkerley. 1983. Chritine M.E Whitehead. World Bank hlm 108]

1. Perlu tersedianya lahan untuk kepentingan umum.2. Adanya factor eksternalitas.3. Informasi yang tidak sempurna.4. Daya beli masyarakat yang tidak merata.5. Perbedaan penilaian masyarakat antara manfaat jangka pendek dengan manfaat jangka panjang.

Uraian diatas masing masing alasan itu dikemukakan berikut ini:Pemerintah pelu menyediakan lahan untuk kepentinagn umum (public goods) yang apabila diserahkan kepada mekanisme pasar, hal itu tidan akan tersedia atau ketersediaan tidak sebanyak yang dibutuhkan. Lahan untuk kepentingan umum misalnya untuk jaringan jalan, saluran drainase, jalur pipa air minum, jaringan listrik dan telephone lapangan olahraga, fasilitas pendidikan atau fasilitas kesehatan.Adanya factor eksternalitas dalam kegiatan manusia yaitu adanya dampak dari kegiatan tersebut terhadap lingkungan disekitarnya yang bisa merugikan atau menguntungkan masyarakat ( tetapi dalambanyak hal merugikan), tetapi tidak mempengaruhi penerimaa/ pengeluaraan institusi yang melakukan kegiatan tersebut. Misalnya kegiatan industry yang menimbulkan populasi apabila tidak diatur lokasinya dapat menciptaan kerugian (misalnya dibidang kesehatan) pada masyarakat disekitarnya., padahal mekanisme pasar tidak mengatur pembayaran konpensaasi kepada masyarakat yang dirugikan.Informasi yang tidak sempurna, menyangkut kondisi saat ini maupun tentang apa yang direncanakan orang saat ini untuk dilaksanaakan dimasa yang akan datang. Seseorang tidak mengetahui apa yang akan dilakukan orang lain atas lahannya padahal penggunaan lahan dapat mempengaruhi nilai kegunaan lahan masyarakat disekitarnya. Apabila informasi tidak sempurna pasar tidak merespons secara wajar sehingga apa yang dilakukan masyarakat menjadi tidak optimal. Misalnya masyarakat tidak mengetahui dimanaakan dibangun lokasi industry berskala besar sehingga masyarakat tidak cukup cepat merespons kemungkinan tersebut. Seandainya masyrakat sejak awal sudah mengetahui rencana tersebut, masyarakat bisa memanfaatkan peluang peluang adanya industry tersebut, seperti membangun pondokan untuk karyawan menyiapkan pasar dan menyiapkan angkutan.Daya beli masyarakat yang tidak merata sehingga ada pihak pihak yang dapat menguasai lahan secara berlebihan tetapi ada pihak lain yang tidak mendapatkan lahan. Padahal lahan dibutuhkan setiap manusia setidak tidaknya sebagai tempat tinggal. Selain mengakibatkan ada pihak pihak yang dirugikan pemanfaatan lahan juga menjadi tidak optimal, misalnya karena kehidupan menjadi tidak efisien. Misalnya ada lahan strategi cukup luas diperkotaan yang hanya dikuasai oleh segelintir manusia secara monopolistic atau oligopolistic.Perbedaan penilaian individu masyarakat antara manfaat jangka pendek dengan manfaat jangka panjang. Masyarakat cendrung menilai manfaat jangka pendek lebih penting ketimbang manfaat jangka panjang. Hal ini cendrung merugikan kepentingan dari generasi yang akan datang apabila dibiarkan masyarakat cendrung menkonsumsi secara berlebihan seluruh potensi alam termasuk mekonsumsi energy yang tidak terbaru. Hal ini akan merugikan gengerasi yang akan datang karena kemampuan alam untuk menompang kehidupan mereka jadi menurun. 1. Alasan pertama, perlunya dilestarikan kawasan yang mengandung spesies tanaman dan hewan langka serta situs bersejarah yang dijadikan kawasan lindung. Kawasan lindung perlu dilestarikan karena apabila diganggu banyak factor eksternalitas yang merugikan. 2. Alasan kedua, pemerintah perlu mencegahmasyarakat dari penggunaan lahan yang merugikan dirinya sendiri. Banyak contoh bisa dikemukakan misalnya perlunya masyarakat mencegah penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan peruntukannya. Walaupun dia sendiri tidak secara langsung merugikan orang lain. Misalnya masyarakat yang membangun tempat tinggal didaerah yang terkena banjir tahunan. 3. Alasan ketiga, manusia dalam hidupnya mengiginkan atau membutuhkan keindahan, kenyamanaan, keamanaan, ketentraman, keteraturan, dan kepastian hokum. Pengeturan penggunaan lahan haruslah dikaitkan dengan tercapainya keinginan atau kebutuhan manusia. Masalah keindahan kenyamanaan, keteraturan sangat perlu diperhatikan terutama diwilayah perkotaan.

C. Bentuk Campur Tangan Pemerintah Meskipun pemerintah memiliki hak untuk mengatur penggunaan seluruh lahan sesuai dengan Pasal 33 UUD 1945, akan tetapi tidak akan efisien apabila seluruh lahan diatur penggunaannya oleh pemerintah. Pada dasarnya, kebijakan pemerintah di satu sisi menjamin terciptanya penggunaan lahan yang serasi sedangkan di sisi lain memanfaatkan efisiensi yang terkandung di dalam mekanisme pasar. Beberapa bentuk campur tangan pemerintah dapat dikategorikan atas kebijakan yang bersifat:1. Kebijakan yang bersifat menetapkan atau mengatur Kebijakan yang bersifat menetapkan/mengatur artinya pemerintah menetapkan penggunaan lahan pada suatu subwilayah (zona) atau lokasi hanya boleh untuk kegiatan/penggunaan tertentu (kegiatan itu bias hanya satu atau lebih), yang dinyatakan secara spesifik atau disertai dengan criteria dari kegiatan tersebut (volume, ukuran, bentuk atau ketinggian).Kebijakan ini diterapkan untuk mencapai sasaran sebagai berikut:a. Mempertahankan kelestarian lingkungan hidup.b. Menyediakan lahan untuk kepentingan umum (public goods).c. Malindungi masyarakat dari kemungkinan menderita kerugian yang besar, yaitu untuk kegiatan yang memiliki factor eksternalitas negative yang besar.d. Menciptakan/ menjaga keasrian, keindahan, kenyamanan suatu lingkungan.e. Agar terdapat efisiensi dalam penyediaan prasarana.f. Melindungi kepentingan masyarakat kecil. g. Menghindari penggunaan lahan yang pincang sehingga tidak efisien.h. Menghindari penggunaan lahan yang tidak memberikan sumbangsih yang optimal.

2. Kebijakan yang bersifat mengarahkan Kebijakan yang bersifat mengarahkan adalah apabila pemerintah tidak menetapkan ketentuan yang ketat tetapi mengeluarkan kebijakan yang bersifat mengiringi/mendorong masyarakat ke arah penggunaan lahan yang di inginkan pemerintah. Misalnya; program penanaman kembali hutan gundul atau reboisasi.

3. Kebijakan yang bersifat membebaskan. Kebijakan yang bersifat membebaskan artinya penggunaan lahan pada lokasi tersebut tidak diatur atau diarahkan. Pada dasarnya tidak ada penggunaan lahan yang betul-betul bebas di Indonesia, semuanya harus tunduk pada undang-undang atau peraturan yang berlaku. Pengertian kebijakan yang membebaskan ini relative, artinya tidak diatur secara khusus selain oleh undang-undang dan peraturan yang berlaku umum. Misalnya; lahan-lahan di luar kota yang umumnya digunakan sebagai lahan pertanian karena kpadatan penduduk masih rendah, dikarenakan lahan datar sehingga kecil kemungkinan terjadi erosi. Maka pemerintah tidak perlu menetapkan penggunaan khusus bagi lahan tersebut. Seperti lahan persawahan, irigasi teknis atau kawasan peternakan.

D. Gambaran Umum Perencanaan Tata Ruang Wilayah Perencanaan tata ruang wilayah adalah suatu proses yang melibatkan banyak pihak dengan tujuan agar penggunaan ruang itu memberikan kemakmuran yang sebesar-besarnya kepada masyarakat dan terjaminya kehidupan yang berkesinambungan. Landasan penataan ruang wilayah di Indonesia adalah Undang-Undang Penataan Ruang Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang. Penataan ruang wilayah dilakukan pada tingkat Nasional, Provinsi Kabupaten/Kota, setiap rencana tata ruang harus mengemukakan kebijakan makro pemanfaatan ruang berupa: 1. Tujuan pemanfaatan ruang; 2. Struktur dan pola ruang, dan; 3. Pola pengendalian pemanfaatan ruang. Tujuan pemanfaatan ruang adalah menciptakan hubungan yang harmonis diantara berbagai subwilayah, sehingga dapat mempercepat proses tercapainya kemakmuran dan terjaminnya kelestarian lingkungan hidup. Struktur ruang menggambarkan pola pemanfaatan ruanng dan kaitan antara berbagai ruang berdasarkan pemanfaatan serta hierarki dari pusat permukiman dan pusat pelayanan. Pola pemanfaatan ruang adalah tergambarkannya pemanfaatan ruang secara menyeluruh. Pola pengendalian pemanfaatan ruang adalah kebijakan dan strategi yang perlu ditempuh agar rencana pemanfaatan ruang dapat dikendalikan menuju sasaran yang diinginkan. RTRW tingkat nasional berisikan:1. Penggambaran struktur tata ruang nasional;2. Penetapan kawasan yang perlu dilindungi;3. Pemberian indikasi penggunaan ruang budi daya dan arahan permukiman dalam skala nasional;4. Penentuan kawasan yang diprioritaskan; 5. Penentuan kawasan tertentu yang memiliki bobot nasional; 6. Perencanaan jaringan penghubung dalam skala nasional.

RTRW tingkat Provinsi iadalah penjabaran RTRWN berisikan:1. Arahan pengelolaan kawasan lindung dan kawasan budi daya;2. Arahan pengelolaan kawasan pedesaan, perkotaan dan kawasan tertentu; 3. Arahan pengembangan kawasan permukiman, kehutanan, pertanian, pertambangan, perindustrian, pariwisata, dll; 4. Arahan pengembangan system pusat permukiman pedesaan dan perkotaan; 5. Arahan pengembangan system prasarana wilayah;6. Arahan pengembangan kawasan yang diprioritaskan;

Arahan kebijakan tata guna tanah, tata guna air, tata guna udara, dan tata guna sumber daya alam lainnya. Kedalaman perencanaan pada tingkat kabupaten adalah penjabaran dari penggunaan ruang pada tingkat provinsi, disertai strategi pengelolaan kawasan tersebut. Ini berarti sudah dapat menggambarkan rencana peruntukkan lahan untuk masing-masing kawasan, langkah-langkah untuk mencapai rencana tersebut, serta cara pengendalian dan pengawasaannya. Isi RTRW kabupaten sama dengan RTRW provinsi, hanya harus diuraikan lebih rinci dan perlu ditindak lanjuti dengan penyususnan rencana rinci tata ruang kawasan di kabupaten, rencana detail tata ruang (RDTR) dan rencana teknik ruang (RTR). Dalam hal ini RTRW Kabupaten harus memedomani dan menjabarkan RTRW nasional dan RTRW provinsi disertai strategi pengelolaanya. Kabupaten masih memiliki kewenangan menentukan penggunaan lahan untuk lokasi yang tidak secara tegas dalam RTRW nasional dan provinsi. Berikut adalah penjelasan isi ringkas RTRW kabupaten.1. Penetapan Kawasan Lindung Kawasan lindung adalah kawasan yang berfungsi untuk melindungi kelestarian lingkungan hidup. Penentuan kawasan lindung diatur di dalam UU PR No 24 Pasal 7. Dan Keppres RI No 32/1990 tentang pengelolaan kawasan hutan lindung, dijelaskan pada pasal 37 sebagai berikut: 1) Kawasan hutan lindung; 2) Kawasan bergambut; 3) Kawasan resapan air; 4) Sempadan panati; 5) Sempadan sungai; 6) Kawasan ssekitar danau/waduk; 7) Kawasan sekitar mata air; 8) Kawasan suaka alam; 9) Kawasan suaka alam laut dan perairan lainnya; 10) Kawasan pantai berhutan bakau; 11) Taman nasional; 12) Taman hutan raya; 13) Taman wisat alam; 14) Kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan; 15) Kawasan rawan rawan bencana alam. 2. Penetapan Kawasan Budi Daya yang di atur Kawasan budi daya adalah kawasan di mana manusia dapat melakukan kegiatan dan memanfaatkan lahan baik sebagai tempat tinggal atau berkativitas untuk memperoleh pendapatan/kemakmuran. Tujuannya adalah untuk menghindari kerugian yang dapat ditimbulkan terhadap alam, masyarakat atau pengelola sendiri agar nilai atau kegunaan kekayaan alam tidak menurun drastic. Kbijakan yang diterapkan adalah mengkhususkan suatu subwilayah hanya boleh untuk kegiatan tertentu atau melarang suatu kegiaan tertentu pada suatu subwilayah lain. Kawasan yang sudah ditetepkan untuk penggunaan khusus tidak boleh dirubah penggunaan atau kalaupun memungkinkan harus melalui prosedur yang ditentukan. Bentuk lain dari pengaturan adalah melarang kegiatan tertentu berlokasi pada kawasan yang tidak diperuntukkan baginya atau pun menetapkan aturan tertenti bagi yang melakukan aktivitas dilokasi tersebut. Bentuk kebijakannya adalah tidak member izin pada pemohon baru dan meminta usaha yang telah ada agar menyesuaikan atau merelokasi tempat kegiatannya. 3. Kawasan Budi Daya yang diarahkan Cara pemanfataan kawasan budi daya yang diarahkan tidak dinyatakan dengan tegas bahkan seringkali pengarahannya dilakukan secara sektoral. Hal ini berarti kebijakan itu berlaku untuk seluruh wilayah yang kondisinya memenuhi criteria untuk diarahkan. Tujuan pengarahan adalah agar penggunaan lahan menjadi optimal dan mencegah timbulnya kerugian bagi para pengelola. Salah satu kebijakan yang bersifat mengarahkan adalah mendorong masyarakat berbudi daya sesuai dengan kemampuan atau daya dukung lahan. Kemampuan lahan ditentukan oleh bahan organic lahan, tofografi, curah hujan, dsb. Selain masalah kesesuaian lahan, penggunaan lahan juga perlu diarahkan agar tercipta manfaat yang optimal atau untuk mengindari ada pihak lain yang dirugikan. 4. Kawasan Budi Daya yang diarahkan Adalah kawasan yang tidak diatur atau diarahkan secara khusus, kawasan ini biasanya berada diluar kota dan tidak ada permasalahan dalam penggunaan lahan. Daerah itu juga bukan persawahan beririgasi teknis, kegunaannya biasanya untuk pertanian tanaman campuran dan rumah tinggal.5. Hierarki Perkotaan Hiaerarki perkotaan menggambarkan jenjang fungsi prkotaan sebagai akibat perbedaan jumlah, jenis dan kualitas dari fasilitas yang tersdia di kota tersebut. Atas dasar perbedaan itu, volume dan keragaman pelayanan yang dapat di berikan setiap jenis fasilitas juga berbeeda. Hierarki perkotaan seringkali sudah tercipta secara alamiah (mechanism pasar) ttapi bias juga dimodifikas/diubah sbagai akibat kputusan pemrintah. Misalnya sebuah kota kecil yang diputuskan pmerintah mnjadi ibukota kabupaten, secara perlahan akan menaikkan hierarki dari kota trsebut, apanila keputusan itu direspons oleh masyarakat/pasar.Hierarki perkotaan sangat perlu diperhatikan dalam perencanaan wilayah karena menyangkut fungsi yang ingin diarahkan untuk masing-masing kota. Dalam suatu wilayah, kota orde tertinggi diberi peringkat ke-1. Penentuan orde (tingkat) sangat terkait dngan luas wilayah analisis. Bagi Indonesia Jakarta adalah kota orde ke-1, bagi provinsi Sumatera Utara, Medan adalah kota ode ke-1. Bagi sebuah kabupaten kemungkinan besar ibu kota kabupaten itu yang menjadi orde ke-1, seandainya ibu kota itu adalalah kota terbesar di kabupaten tersebut. Orde suatu kota bisa di ubah secara bertahap dengan merencanakan penambahan fasilitas di kota tersebut, dimana masyarakat diperkirakan akan mau memanfaatkan fasilitas tersbut sebagaimana mestinya (direspons oleh pasar). Penentuan jenis dan besarnya fasilitas dimasing masing kota harus tepat. Apabila kekurangan akan merugikan masyarakat sedangkan apabila berlebih, akan membuat investasi menjadi mubazir. 6. Pengelolaan Wilayah Pedesaan Pada setiap desa perlu dittapkan deliniasi desa, yaitu wilayah yang dijadikan permukiman dengan wilayah budidaya. Desa di Indonesia dikategorikan atas swadaya, swakarya dan swasembada. Kebijakan yang di terapkan adalah bagaimana meningkatkan status desa tersebut dengan bantuan yang sminimum mungkin dari pemerintah. Untuk meningkatkan status desa maka tidak cukup hanya dari usaha pemerintah saja tetapi juga terkait dengan partisipasi atau kegiatan ekonomi masyarakat. Oleh karena itu pertumbuhan ekonomi perlu di rangsang baik melalui pendkatan sektoral maupun pendekatan regional, yang kebijakannya tentu berbeda dari satu desa ke desa berikutnya. Desa yang berkembang kemungkinan akan mendorong desa tetangganya untuk turut berkembang, karena adanya keterkaitan kgiatan antar desa. 7. Sistem Prasarana Wilayah Sistem prasarana wilayah adalah jaringan yang menghubungkan satu pusat kegiatan lainnya, yaitu antara satu permukiman dengan permukiman lainnya, antara lokasi budi dayua dengan lokasi permukiman, dan antara lokasi budi daya satu dengan lokasi budi daya lainnya. Bentuk jaringan itu adalah prasarana berupa jalan raya, jalur kereta api, jalur sungai, laut dan danau, jaringan listrik, jaringan telepon, saluran irigasi, pipa air minum, pipa gas, atau pipa bahan bakar yang dapat dipergunakan untuk berpindahnya orang/bahan/energy/informasi dari satu pusat kegiatan ke pusat kegiatan lainnya. Tujuan perencanaan jaringan adalah agar pergerakkan orang dan barang dapat mencapai seluruh wilayah secara efisien, yaitu cepat, murah, dan aman. Pada umumnya jaringan penghubung utama di suatu wilayah adalah jalan raya, sehingga perlu mendapat perhatian khusus. Berdasarkan petunjuk dari Direktorat Jenderal Bina Marga Departemen PU, jalan raya dibagi atas beberapa kelas sebagai berikut (Dirjen Bina Marga, 1976):a. Menurut daya dukung/lebar jalan, jalan dibagi atas: jalan utama yaitu kelas I; jalan sekunder yaitu kelas IIA,IIB, dan IIC, dan jalan penghubung yaitu kelas III. b. Menurut fungsinya, Jalan terbagi atas jalan arteri, jalan kolektor, dan jalan local. c. Menurut tanggung jawab pengelolaannya dan sekaligus juga menurut fungsinya, jalan dibagi atas; jalan Negara, jalan provinsi, jalan kabupaten/kota. 8. Kawasan yang diprioritaskan pengembangnnya Kawasan yang diprioritaskan pengembangannya adalah kawasan yang diperkirakan akan dapat berkembang dimasa yang akan datang, baik karena kekuatan internal yang terdapat dikawasan itu ataupun karena adanya investor baru yang akan masuk ke wilayah tersebut. 9. Penatagunaan Tanah, Air, Udara, dan Sumber Daya Alam LainnyaPenataguanaan tanah intinya dalah penatagunaan lahan dengan tujuan agar lahan dapat digunakan secara aman, tertib, dan efisien sehiungga pemanfaatan lahan untuk budi dayadan prasarana meenjadi optimal. Penatagunaan air adalah pemanfaatan sumber air yang tersedia (air tanah dan air permukaan) secara optimal dengan tetap Penatagunaan udara adalah penataan penggunaan lahan yang terkait dengan ruang udara dan pemanfaatan udara sebagai sumberdaya.

E. Gambaran Umum Perencanaan Tata Ruang Perkotaan Sesuai dengan keputusan Menteri PU No. 64/KPTS/1986, ada empat tingkatan Rencana Ruang Kota, yaitu sebagai berikut:1. Rencana Umum Tata Ruang Perkotaan 2. Rencana umum tata ruang kota 3. Rencana detail tata ruang kota 4. Rencana teknik ruang kota Sesuai dengan keputusan Menteri PU NO. 640/KPTS/1986 BAB III, RUTRK setidak-tidaknya harus berisikan hal-hal sbagai berikut:1. Kebijaksanaan pengembangan penduduk kota Kebijaksanaan pengembangan penduduk berkaitan dengan jumlah penduduk dan kepadatan penduduk pada setiap bagian wi;layah kota.Proyeksi penduduk untuk masing masing bagian wilayah kota lebih dipengaruhi oleh adanya factor-faktor yang menjadi daya tarik bagian wilayah kota tersebut. Kebijakan pemerintah kota adalah mengatur kepadatan penduduk untuk masing masing bagian wilayah kota, baik dengan mengatur daya tarik suatu bagian wilayah kota maupun dengan mengeluarkan peraturan. Suatu hal yang perlu diperhatikan adalah adanya perumahan kumuh di tengah kota dengan kepadatan yang sangat tinggi. Proyeksi penduduk kota harus diprinci oleh jenis klamin dan menurut kelompok umur, karena hal ini berkaitan dengan kebutuhan berbagai fasilitas yang terkait dengan jenis klamin dan kelompok umur.2. Rencana struktur/Pemanfaatan Ruang Kota Rencanna struktur/pemanfaatan ruang kota adalah perencanaan bentuk kota dan pnentuan berbagai kawasan di dalam kota serta hubungan hierarki antara berbagai kawasan tersebut. Dalam rencana struktur ruang kota setidaknya harus ditetapkan kawasan dari berbagai kegiatan utama, seperti perdagangan, industry, prkantoran/jasa, fasilitas social, terminal, dan perumahan.3. Rencana struktur pelayanan kegiatan kota Rencana struktur pelayanan kgiatan kota mnggambarkan hierarki fungsi kegiatan sejenis di perkotaan. Berbagai fasilitas yang perlu direncanakan penjenjangnnya disertai lokasinya, misalnya menyangkut pendidikan, kesehatan, terminal, pasar, kantor pos, perbankan, dan jasa. Misalnya dalam fasilitas pendidikan trdapat jenjang seperti TK, SD, SMP, SMA, Akademi, dan Perguruan Tinggi. Harus dicari perbandingan tepat tentang jumlah fasilitas antara berbagai jenjang pendidikan dan wilayah pengaruh dari setiap fasilitas. Dengan demikian dapat diperkirakan, fasilitas pada jenjang lebih tinggi mana yang akan di gunakan oleh anak didik untuk melanjutkan setelah menyelesaikan pndidikannya. Dalam menetapkan luas wilayah pengaruh/daya tariuk dari masing masing fasilitas perlu dicatat adanya segmentasi pasar. 4. Rencana Sistem Transportasi Rencana system transportasi menyangkut peerncanaan system pergerakan dan prasarana penun jang untuk berbagai njenis angkutan yang trdapat di kota, seperti angkutan jalan raya, angkutan kereta api, angkutan laut, angkutan sungai, danau, penyeberangan, serta angkutan udara. 5. Rencana Sistem Jaringan Utilitas Yang tercakup dalam perncanaan ini adalah sumber beserta jaringannya untuk air minum, jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, saluran pembuangan air hujan, saluran p[embuangan aor limbah rumah tangga, dan system pembuangan sampah. 6. Rencana Kepadatan Bangunan Rencana kepadatan bangunan menggambarkan persentase lahan yang tertutup bangunan pada suatu lingkungan/bagian kota. 7. Rencana Ketinggian Bangunan Ketinggian bangunan perlu diatur karena menyangkut keindahan danm kenyamanan kota. Secara umum bangunan diperkenankan cukup tinggi dipusat kota dan kurang tinggi apabila menuju ke pinggiran kota. Hal ini terutama perlu dijaga untuk jalur yang merupakan alur angin sehingga akan membuat pusat kota tetap mendapat arus angin sehingga kenymana dipusat kota tetap terpelihara. 8. Rencana Pengembangan/Pemanfaatan Air Baku Rencana pengembangan/pmanfaatan air baku sangat perlu diperhatikan untuk perkotaan. Hal ini karena sumber air yang tersedia sangat terbatas sedangkan kebutuhan air diperkotaan terus meningkat. 9. Rencana Penanganan Lingkungan Kota Rencana penanganan lingkungan kota adalah langkah-langkah yang akan ditempuh untuk masing masing lingkungan/bagian kota baik untuk pengembangan maupun untk mnjaga kenyamanan lingkungan hidup perkotaan. 10. Tahapan Pelaksanaan Pembangunan Tahapan pelaksanaan pembangunan bersangkut paut dngan apa yang direncanakan dapat terbangun/terealisir untuk masing-masing tahapan. Biasanya setiap tahapan brjangka waktu lima tahun. Pembangunan itu sendiri ada yang berupa aktivitas masyarakat dan ada yang merupakan program yang dibiayai dari anggaran pemerintah. 11. Indikasi Unit Pelayanaan Kota Unit pelayanan kota adalah berbagai unit kegiatan yang melayani kepentingan umum, baik berupa kantor pemerintahan, pelayanan kesehatan, pelayanan pendidikan, pelayanan social kemasyarakatan lainnya atau pemadam kebakaran.

F. Langkah-Langkah Dalam Pelaksanaan Perencanaan Sama seperti dalam pelaksanaan perencanaan pada umunya, perencanaan pemanfaatan ruang wilayah, kegiatan dimuali dengan pengumpulan data,baik data sekunder yang telah dimiliki oleh berbagai maupun berbagai data lapangan. Ada baiknya kegiatan dimulai dengan setudi perpustakaan dan dilanjutkan dengan pengumpulan data sekunder serta menganalisinya. Hal ini untuk lebih memberikan gambaran tentang data lapangan yang perlu dikumpulkan. Data yang diperlukan baik data sekunder maupun data lapangan diolah kedalam bentuk tabel dan peta. Masing-masing variabel perlu diketahui tidak hanya besarnya tetapi juga lokasinya. Yang diperlukan adalah data kondisi saat ini. Kemudian dilakukan proyeksi ke depan atas berbagai parameter yang turut mempengaruhi rencana. Atas data hasil proyeksi maka ditetapkan sasaran yang igin dicapai pada kurun waktu tertentu di masa datang, misalnya 5 tahun, 10 tahun, dan 20 tahun ke depan. Kemudian ditetapkan langkah-langkah agar sasaran tersebut dapat dicapai. Langkah-langkah itu berupa program dan proyek pada masing-masing lokasi disertai dengan prkiraan besarnya dana yang dibutuhkan dan dari mana sumber dananya. Program dituangkan dalam rencana lima tahunan dan untuk lima tahun pertama dilengkapi dengan program tahunan. Perlu dicatat bahwa dalam menetapkan sasaran, sering terjadi benturan antara kondisi ideal yang diinginkan dengan arah perkembangan kota berdasarkan mekanisme pasar. Dalam hal ini harus dicari solusi/tarik ulur antara tercapainya kondisi yang diinginkan dengan besarnya biaya yang harus dikorbankan. Perencanaan pemanfaatan ruang wilayah menyangkut kepentingan seluruh masayarakat. oleh sebaba itu, kegiatan perencanaan harus melibatkan banyak kalangan masayarakat. Yang jelas rencana itu harus disetujui DPRD. Namun demikian, melibatkan DPRD saja tidak cukup. Oleh kaerna itu , ada baiknya berbagai kelompok masayarakat termasuk cendikiawan diajak ikut serta pada saat proses penyusunan. Melibatkan tokoh-tokoh masayaraka perlu untuk mengetahui berbagai keinginan yang terdapat dalam masayarakat ,baik mengenai sarana yang ingin dicapai maupun transparansi proses dalam penyusunan rencana tersebut. Setelah dijadikan Peraturan Daerah (Perda) ,rencana itu akan mengikuti semua pihak sehingga wajar apa bila masayarakat/perwakilannya turut terlibat dalam penyusunan rencana itu. Sudah tentu akan terdapat berbagai bentuk kepentigan yang sering kali tidak mudah untuk diselesaikan. Dengan melalui sosialisasi dan transparansi diharapkan akan dapat dicapai kata sepakat yang memberi keuntungan optimal dan diterim oleh seluruh masayarakat.

3. Analisa Dampak Lingkungan Setiap rencana kegiatan yang mempunyai dampak besar dan penting, wajib dibuat AMDAL Hal ini mengacu pada pasal 3 ayat 1 PP 27 tahun 1999 yaitu ;1. Pengubahan bentuk lahan dan bentang alam.2. Eksploitasi SDA baik yang dapat diperbaharui/tidak dapat diperbaharui.3. Proses dan kegiatan yang secara potensial dapat menimbulkan pemborosan, kerusakan, pemerosotan dalam pemanfaatan SDA, cagar budaya.4. Introduksi jenis tumbuh-tumbuhan, hewan, jasad renik.5. Pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan non hayati.6. Penerapan teknologi yang diperkirakan mempunyai potensi besar untuk mempengaruhi lingkungan.7. Kegiatan yang mempunyai tinggi dan mempengaruhi pertahanan negaraPada umumnya setiap negara yang sedang membangun memiliki sistem perencanaan pembangunan sendiri-sendiri. Sistem perencanaan pembangunan ini disusun secara sistematis untuk mencapai tujuan pembangunan yang telah ditetapkan. Di indonesia pembangunan nasional disusun atas dasar pembangunan jangka pendek dan jangka panjang. Keduanya dilaksanakan secara sambung menyambung untuk dapat menciptakan kondisi sosial ekonomi yang lebih baik. Kegiatan pembangunan ini dilaksanakan dengan menggunkan apa yang disebut proyek.Seringkali proyek dibuat dalam porsi ruang lingkup yang sangat luas tetapi disusun kurang cermat. Seluruh program mungkin saja dapat diananlisis sebagai suatu proyek, tetapi pada umumnya akan lebih baik bila proyek dibuat dalam ruang lingkup yang lebih kecil yang layak ditinjau dari segi sosial, administrasi, teknis, ekonomis, dan lingkungan.Pembangunan dengan proyek yang dikaji dari aspek kelayakan lingkungan bisa disebut pembangunan berwawasan lingkungan. Pembangunan berwawasan lingkungan pada hakekatnya dilaksanakan untuk mewujudkan pembangunan berlanjut (sustainable development). Instrumen untuk mencapai pembangunan berlanjut adalah Analisis Mengenai Dampak Lingkungan).Menurut PP 29/1986, yang kemudian disempurnakan dengan PP 27/1999, yang semula hanya memiliki satu model AMDAL, berkembang dan mempunyai beberapa bentuk AMDAL dan mempunya pengertian:1. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha/kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup, yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha/kegiatan. Kajian ini menghasilkan dokumen Kerangka Acuan Analisis Dampak Lingkungan, Analisis Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan. Sementara itu pengertian ANDAL adalah sebagai berikut.2. Analisis Dampak Lingkungan (ANDAL) adalah telaahan secara cermat dan mendalam tentang dampak besar dan penting suatu kegiatan yang direncanakan.Dalam PP 51/1993, dikenal ada beberapa model AMDAL yaitu AMDAL Proyek Individual (seperti PP 29/1986), AMDAL Kegiatan Terpadu, AMDAL Kawasan, dan AMDAL Regional. Pengertian ketiga AMDAL menurut PP 51/1993 tersebut adalah:1. Analisis mengenai dampak lingkungan kegiatan terpadu/multisektor adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang terpadu yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan hamparan ekosistem dan melibatkan kewenangan lebih dari satu instansi yang bertanggung jawab.Di dalam PP 27/1999 definisi di atas kata hasil studi diganti kajian dan dampak penting menjadi dampak besar dan penting.2. Analisis mengenai dampak lingkungan kawasan adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan ha,paran ekosistem dan menyangkut kwenangan satu instansi yang bertanggung jawab. Di dalam PP 27/1999 definisi di atas kata hasil studi diganti kajian dan dampak penting diganti dampak besar dan penting.3. Analisis mengenai dampak lingkungan regional adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan hamparan ekosistem zona rencana pengembangan wilayah sesuai dengan rencana umum tata ruang daerah dan melibatkan kewenangan lebih dari satu instansi yang bertanggung jawab.Pada PP 27/1999 pengertian AMDAL adalah merupakan hasil studi mengenai dampak besar dan penting suatu kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup, yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan. Hasil studi ini terdiri dari beberapa dokumen. Atas dasar beberapa dokumen ini kebijakan dipertimbangkan dan diambil.Pihak-pihak yang terlibat dalam proses AMDAL adalah: Komisi Penilai AMDAL, komisi yang bertugas menilai dokumen AMDAL Pemrakarsa, orang ataubadan hukumyang bertanggungjawab atas suatu rencana usaha dan/atau kegiatan yang akan dilaksanakan. Masyarakat yang berkepentingan, masyarakat yang terpengaruh atas segala bentuk keputusan dalam proses AMDAL. Dalam pelaksanaannya, terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:1. Penentuan kriteria wajib AMDAL, saat ini, Indonesia menggunakan/menerapkan penapisan 1 langkah dengan menggunakan daftar kegiatan wajib AMDAL (one step scoping by pre request list). Daftar kegiatan wajib AMDAL dapat dilihat di Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Nomor 11 Tahun 2006.2. Apabila kegiatan tidak tercantum dalam peraturan tersebut, maka wajib menyusun UKL-UPL, sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup Nomor 86 Tahun 2002.3. Penyusunan AMDAL menggunakan Pedoman Penyusunan AMDAL sesuai dengan Permen LH NO. 08/2006.4. Kewenangan Penilaian didasarkan oleh Permen LH no. 05/2008.

Analisis mengenai dampak lingkungan memiliki beberapa katagori seperti yang dijabarkan dalam Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 15 Tahun 2001, yaitu analisi mengenai dampak lingkungan hidup, analisis mengenai dampak lingkungan terpadu/multisektor, analisis mengenai dampak lingkungan kawasan, analisis mengenai dampak lingkungan regional.Analisis mengenai dampak lingkungan hidup , adalah hasil studi mengenai dampak penting suatu usaha atau kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan. Analisis mengenai dampak lingkungan kegiatan terpadu/multisektor, adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang terpadu yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan hamparan ekosistem dan melibatkan kewenangan lebih dari satu instansi yang bertanggungjawab.Analisis mengenai dampak lingkungan kawasan adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan hamparan ekosistem dan menyangkut kewenangan satu instansi yang bertanggung jawab.Analisis mengenai dampak lingkungan regional adalah hasil studi mengenai dampak penting usaha atau kegiatan yang direncanakan terhadap lingkungan hidup dalam satu kesatuan hamparan ekos istem zona rencana pengembangan wilayah sesuai dengan rencana umum tata ruang daerah dan melibatkan kewenangan lebih dari satu instansi yang bertanggung jawab.Secara garis besar berdasarkan peraturan pemerintah Nomor 27 tahun 1999 tentang Analisis mengenai dampak lingkungan hidup (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar dan penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan usaha dan/atau kegiatan.Menurut Hardjasoemantri (1988), garis besar prosedur AMDAL sebagaimana tercantum pada PP No. 29/1986 Mengenai Analisis Mengenai Dampak Lingkungan adalah sebagai berikut ini.a. Pemrakarsa rencana kegiatan mengajukan Penyajian Informasi Lingkungan (PIL) kepada instansi yang bertanggung jawab. PIL tersebut dibuatkan berdasarkan pedoman yang ditetapkan oleh Menteri yang ditugaskan mengelola lingkungan hidup. Dalam uraian dibawah ini, yang dimaksud degan menteri KLH adalah Menteri yang di tugasi mengelola lingkungan hidup instansi yang bertanggung jawab adalah yang berwenang memberi keputusan tentnag pelaksanaan rencana kegiatan, dengan pengertian bahwa kewenangan berada pad menteri atau Pimpinan Lembaga Pemerintah Nondepartemen yang membidangi kegiatan yang bersangkutan dan pada Gubernur Daerah Tingkat I untuk kegiatan yang berada di bawah wewenangnya.b. Apabila lokasi sebagaimana tercantum dalam PIL dinilai tidak tepat, maka instansi yang bertanggung jawab menolak lokasi tersebut dan memberikan petunjuk tentang kemungkinan lokasi lain dengan kewajiban bagi pemrakarsa untuk membuat PIL yang baru. Apabila suatu lokasi dapat menimbulkan perbenturan kepentingan antar sektor maka instansi yang bertanggung jawab mengadakan konsultasi dengan menteri KLH dan Menteri atau Pimpinan Lembaga Pemerintah Nondepartemen yang bersangkutan.c. Apabila hasil penelitian PIL menentukan bahwa perlu dibuatkan ANDAL, berhubung dengan adanya dampak penting rencana kegiatan terhadap lingkungan, baik lingkungan geobiofisik maupun sosial budaya, maka pemrakarsa bersama instansi yang bertanggung jawab membuat Kerangka Acuan (KA) bagi penyusunan ANDAL.d. Apabila ANDAL tidak perlu dibuat untuk suatu rencana kegiatan, berhubung tidak ada dampak penting, maka pemrakarsa diwajibkan untuk membuat Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL) dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) bagi kegiatan tersebut. Huruf K dalam RKL adalah Kelola dan huruf P dalam RPL dari Pantau.e. Keputusan persetujuan ANDAL dinyatakan gugur, apabila terjadi perubahan lingkungan yang sangat mendasar akibat peristiwa alam atau karena kegiatan lain, sebelum rencana kegiatan dilaksanakan. Pemrakarsa perlu membuat ANDAL baru berdasarkan rona lingkungan baru.

Manfaat AMDAL Bagi masyarakat:a. Masyarakat dapat mengetahui rencana pembangunan di daerahnya, sehingga dapat mempersiapkandiri di dalam penyesuaian kehidupannya apabila diperlukan.b. Masyarakat dapat mengetahui perubahan lingkungan di masa sesudah proyek dibangun sehingga dapat memanfaatkan kesempatan yang dapat menguntungkan dirinya dan menghindarkan diri dari kerugian-kerugian yang dapat diderita akibat adanya proyek tersebut.c. Masyarakat dapat ikut berpartisipasi di dalam pembangunan di daerahnya sejak dari awal, khususnya di dalam memberikan informasi-informasi ataupun ikut langsung di dalam membangun dan menjalankan proyek.d. Masyarakat dapat memahami hal-ihwal mengenai proyek secara jelas sehingga kesalahfahaman dapat dihindarkai dan kerja sama yang menguntungkan dapat digalang.e. Masyarakat dapat mengetahui hak den kewajibannya di dalam hubungannya dengan proyek tersebut khususnya hak dan kewajiban di dalam ikut dan mengelola lingkungan.

Bagi pemerintah yakni adalah sebagai berikut:a. Untuk mencegah agar potensi sumberdaya alam yang dikelola tersebur tidak rusak (khusus untuk sumberdaya alam yang dapat diperbaharui).b. Untuk mencegah rusaknya sumberdaya alam lainnya yang berada di luar lokasi proyek baik yang dioleh olrh proyek lain, diolah masyarakat atau yang belum diolah.c. Untuk menghindari perusakan lingkungan hidup seperti timbulnya pencemaran air, pencemaran udara, kebisingan dan lain sebagainya, sehingga tidak mengganggu kesehatan, kenyamanan dan keselamatan masyarakat.d. Untuk menghindari terjadinya pertentangan-pertentangan yang mungkin timbul khususnya dengan masyarakat dan proyek-proyek lainnya.e. Untuk menjamin agar proyek yang dibangun sesuai dengan rencana pembangunan daerah, nasional ataupun internasional serta tidak mengganggu proyek lain.f. Untuk menjamin agar proyek tersebut mempunyai manfaat yang jelas bagi negara dan masyarakat.g. Analisis dampak lingkungan diperlukan bagi pemerintah sebagai alat pengambil keputusan.

4. Tujuan Penataan Ruang Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk:a. ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan;b. keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan;c. keterpaduan perencanaan tata ruang wilayah nasional, provinsi, dan kabupaten/kota;d. keterpaduan pemanfaatan ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia;e. keterpaduan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional, provinsi, dan kabupaten/kota dalam rangka pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang;f. pemanfaatan sumber daya alam secara berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat;g. keseimbangan dan keserasian perkembangan antarwilayah;h. keseimbangan dan keserasian kegiatan antarsektor; dani. pertahanan dan keamanan negara yang dinamis serta integrasi nasional.

Dimana semua tujuan tersebut berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional dengan:a. terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan;b. terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dansumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia terwujudnya pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

B. KAJIAN TERHADAP ASAS DAN / ATAU PRINSIP YANG BERKAITAN DENGAN PENYUSUNAN NORMASebagaimana diatur dalam Pasal Pasal 18 ayat (6) UUD 1945 Pemerintah Daerah berhak menetapkan peraturan daerah guna pelaksanaan otonomi yang diberikan oleh Pemerintah Pusat. Peraturan daerah merupakan bagian dari sistem hukum nasional yang berdasarkan Pancasila, yang merupakan instrumen kebijakan untuk melaksanakan otonomi daerah dan tugas pembantuan sebagaimana diamanatkan dalam UUD 1945. Peraturan daerah merupakan peraturan pelaksanaan dari peraturan perundangundangan yang lebih tinggi, karena itu peraturan daerah tunduk pada ketentuan hierarki Peraturan perundang-undangan sebagaimana diatur dalam UU Nomor 12 Tahun 2011 t ent ang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan Pasal 7 ayat (1) Jenis dan hierarki peraturan perundang-undangan terdiri atas:a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945; b. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat; c. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang; d. Peraturan Pemerintah; e. Peraturan Presiden; f. Peraturan Daerah Provinsi; dan g. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.

Pasal 14 UU Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan menyebutkan bahwa Materi muatan Peraturan Daerah Provinsi dan Peraturan Daerah Kabupaten/Kota berisi materi muatan dalam rangka penyelenggaraan otonomi daerah dan tugas pembantuan serta menampung kondisi khusus daerah dan/atau penjabaran lebih lanjut Peraturan Perundang- undangan yang lebih tinggi. Sedangkan dalam Pasal 236 UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintah Daerah menyebutkan bahwa materi muatan Perda: (a) penyelenggaraan Otonomi Dareah dan Tugas Pembantuan; dan (b) penjabaran lebih lanjut ketentuan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi. Selain materi muatan tersebut, Perda dapat memuat materi muatan lokal sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Berdasarkan Pasal 6 UU Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, materi peraturan perundang-undangan harus mencerminkan asas: a. Pengayoman: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundangundangan harus berfungsi memberikan pelindungan untuk menciptakan ketentraman masyarakat.b. Kemanusiaan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundangundangan harus mencerminkan pelindungan dan penghormatan hak asasi manusia serta harkat dan martabat setiap warga negara dan penduduk Indonesia secara proporsional.c. Kebangsaan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus mencerminkan sifat dan watak bangsa Indonesia yang majemuk dengan tetap menjaga prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia. d. Kekeluargaan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundangundangan harus mencerminkan musyawarah untuk mencapai mufakat dalam setiap pengambilan keputusan.e. Kenusantaraan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundangundangan senantiasa memperhatikan kepentingan seluruh wilayah Indonesia dan Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan yang dibuat di daerah merupakan bagian dari sistem hukum nasional yang berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. f. Bhinneka Tunggal Ika: bahwa Materi Muatan Peraturan Perundangundangan harus memperhatikan keragaman penduduk, agama, suku dan golongan, kondisi khusus daerah serta budaya dalam kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara. g. Keadilan: Bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus mencerminkan keadilan secara proporsional bagi setiap warga negara.h. Kesamaan kedudukan dalam hukum dan pemerintahan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan tidak boleh memuat hal yang bersifat membedakan berdasarkan latar belakang, antara lain, agama, suku, ras, golongan, gender, atau status sosial. i. Ketertiban dan kepastian hukum: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus dapat mewujudkan ketertiban dalam masyarakat melalui jaminan kepastian hukum. j. Keseimbangan, keserasian, dan keselarasan: bahwa setiap Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan harus mencerminkan keseimbangan, keserasian, dan keselarasan, antara kepentingan individu, masyarakat dan kepentingan bangsa dan negara.

Pasal 6 ayat (2) UU Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundangundangan menyebutkan bahwa selain mencerminkan asas-asas tersebut, peraturan Perundang-undangan tertentu dapat berisi asas lain sesuai dengan bidang hukum Peraturan Perundang-undangan yang bersangkutan. Dalam asas[footnoteRef:17] penataan ruang ialah pemanfaatan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu, berdaya guna, berhasil guna, serasi, selaras, seimbang dan berkelanjutan, keterbukaan, persamaan, keadilan dan perlindungan hukum.Dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia ada beberapa asas, antara lain : [17: Asas Asas berdasarkan Pasal 4 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung.]

1) KeterpaduanMaksud dari asas keterpaduan adalah penataan ruang diselenggarakan denganmengintegrasikan berbagai kepentingan yang bersifat lintas sektor, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan.2) Keserasian, Keselarasan, dan Keseimbangan Maksud dari asas keserasian, keselarasan, dan keseimbangan yaitu penataanruang diselenggarakan dengan mewujudkan keserasian antara struktur ruang dan pola ruang, keselarasan antara kehidupan manusia denganlingkungannya, keseimbangan pertumbuhan dan perkembangan antar daerah serta antara kawasan perkotaan dan kawasan perdesaan3) KeberlanjutanMaksud asas keberlanjutan yaitu penataan ruang diselenggarakan denganmenjamin kelestarian dan kelangsungan daya dukung dan daya tampunglingkungan dengan memperhatikan kepentingan generasi mendatang.4) Keberdayagunaan dan keberhasilgunaanKeberdayagunaan dan keberhasilgunaan maksudnya penataan ruangdiselenggarakan dengan mengoptimalkan manfaat ruang dan sumber daya yang terkandung didalamnya serta menjamin terwujudnya tataruang yang berkualitas.5) KeterbukaanMaksud asas keterbukaan yaitu penataan ruang diselenggarakan dengan memberikan akses yang seluas luasnyakepada masyarakat untuk mendapatkan informasi yang berkaitan dengan penataan ruang.6) Kebersamaan dan KemitraanMaksud asas kebersamaan dan kemitraanadalah penataan ruang diselenggarakan dengan melibatkan seluruh pemangku kepentingan, penataan ruang diselenggarakan berdasarkan asas.7) Perlindungan Kepentingan UmumPerlindungan kepentingan umum memiliki maksud terhadap penataan ruang yang diselenggarakan dengan mengutamakan kepentingan masyarakat.8) Kepastian Hukum dan KeadilanAsas kepastian hukum dan keadilan memiliki maksud pada penataan ruang yang diselenggarakan dengan berlandaskan hukum atau ketentuan peraturan perundang undangandan bahwa penataan ruang dilaksanakan dengan mempertimbangkan rasa keadilan masyarakat serta melindungi hak dan kewajiban semua pihak secara adil dengan jaminan kepastian hukumi.9) AkuntabilitasAsas akuntabilitas memiliki maksud yaitu penyelenggaraan penataan ruang dapat dipertanggungjawabkan, baik prosesnya, pembiayaannya, maupun hasilnya.

C. KAJIAN TERHADAP KONDISI YANG ADA SERTA PERMASALAHAN YANG DIHADAPI OLEH MASYARAKATDewasa ini, perkembangan perekonomian yang dialami Kota Malang meningkat pesat. Banyak investor lokal maupun dari luar kota, atau lau negeri yang berdomisili di Kota Malang membidik peluang peluang bisnis yang dapat berkembang dengan baik, serta meningkatkan pendapatan daerah kota Malang sendiri. Investasi yang banyak berkembang saat ini selain clustering atau bisnis perumahan, rumah susun, apartemen , hingga menjamurnya bangunan bangunan ruko di sepanjang jalan strategis kota Malang. Hal ini tidak berarti tidak memiliki asal mula. Meskipun, terlihat sederhana dari luar, ruko memiliki fungsi yang dapat menopang ekonomi si pemilik atau bahkan penyewa ruko. Sehingga, banyak ruko yang di buat untuk dijadikan sarana dalam mengembangkan bisnis. Namun dalam perkembangannya, pembangunan ruko yang sembarangan atau tidak teratur telah memberikan dampak buruk bagi lingkungan sekitarnya. Pembangunan ruko yang tidak memperhatikan dampaknya terhadap lingkungan, pembangunan yang sembarangan tanpa memberikan ruang untuk resapan air, dan membuat area jalan menjadi sempit karena lahan parkir yang sempit mengakibat ruang kota menjadi tidak teratur, terjadi banjir, kemacetan, dan hilangnya identitas kota Malang sebagai kota wisata yang sejuk dan erat dengan kota penuh sejarah dan kebudayaan.

D. KAJIAN TERHADAP IMPLIKASI PENERAPAN PADA PERATURAN PERUNDANG UNDANGAN Rancangan peraturan daerah tentang ruko ini bertitik tolak pada peraturan daerah kota Malang tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota. Dalam peraturan daerah tersebut belum adanya aturan yang mengatur lebih lanjut atau pembahasan yang spesifik mengenai pembangunan ruko. Secara garis besar, ruko hanyalah satu dari sekian banyak jenis gedung yang dibangun dan membutuhkan pula izin mendirikan bangunan. Lebih dari itu, secara fungsional pembangunan ruko di kota Malang belum di atur tata letaknya. Maksudnya, pembanguan ruko yang marak saat ini belum mendapat perhatian khusu di bidang hukum supaya terwujudnya lingkungan yang tetap asri, karena saat ini pembanguan ruko bisa dilakukan di mana saja oleh pihak yang memang berkepentigan dalam pembangunan ruko- ruko. Kemudian, pembangunan ruko tidak memperhatikan posisi dan letak yang aman dalam membangun bangunan ruko tersebut, karena bangunan ruko yang menjamur saat ini sudah sedemikian rupa merusak lingkungan yang dahulunya asri dan tidak monoton. Rancangan peraturan daerah tentang ruko ini diharapkan dapat membantu peraturan daerah lainnya, seperti undang-undang RTRW tersebut yang pada akhirnya diharapkan mampu menata ruang-ruang yang dapat atau selayaknya di bangunkan ruko. Dengan kata lain, pembangunan ruko dapat di pusatkan di suatu titik tersendiri sehingga tidak perlu menjamuri seluruh kawasan ruang wilayah kota Malang.

BAB IIIEVALUASI DAN ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT DENGAN PENDIRIAN RUKO DI KOTA MALANG

A. hasil kajian terhadap peraturan perundang-undangan yang memuat kondisi hukum yang adaSecara hierarki dan kronologis peraturan perundang-undangan yang menjadi rujukan sebagai acuan dalam pengaturan Raperda Kota Malang tentang Pembangunan Ruko dapat terbagi dalam beberapa sektor, yaitu:1. Pasal 18 ayat (6) Undang-Undang Dasar NegaraRepublik Indonesia Tahun 1945; 2. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah -daerah Kota Besar dalam lingkungan Propinsi Jawa -Timur Jawa-Tengah, Jawa-Barat dan Daerah Istimewa Yogyakarta sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 13 Tahun 1954 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1954 Nomor 40, TambahanLembaran Negara Republik Indonesia Nomor 551);3. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana telah diubah kedua kalinya dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 20 08 Nomor 15, Tambahan Lembaran Negara Republik IndonesiaNomor 4844); 4. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5234)5. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, danPemerintahan Daerah Kabupaten / Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4737);6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 53 Tahun 2011 tentang Pembentukan Produk Hukum Daerah7. Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 4 Tahun 2008 tentang Urusan Pemerintahan yang Menjadi Kewenangan Pemerintahan Daerah (Lembaran Daerah Kota Malang Tahun 2008 Nomor 1 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Kota Malang Nomor 57)8. Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 5 Tahun 2009 tentang Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS) (Lembaran Daerah Kota Malang Tahun 2009 Nomor 4 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Kota Malang Nomor 73)9. Rencana Tata Ruang Wilayah10. Izin Mendirikan Bangungan11. Analisis Mengenai Dampak Lingkungan 1) Rencana Tata Ruang Wilayaha. Pasal 5 ayat (2) Undang-undang Republik Indonesia 1945b. Undang-undang no. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007, nomor 68, Tambahan lembaran Negara nomor 4725)c. Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruangd. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasionale. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruangf. Peraturan Daerah Kota Malang no.4 tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Malang2) Izin Mendirikan Bangungana. Pasal 15 ayat 2 Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945b. Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002, nomor 134, Tambahan lembaran Negara nomor 4247)c. Peraturan Republik Indonesian nomor 36 tahun 2005 tentang pelaksanaan Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.d. Peraturan daerah kota Malang tentang Retribusi Perizinan Tertentu Nomor 3 Tahun 20113) Analisis Mengenai Dampak Lingkungana. Pasal 5 ayat 2 Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945b. Undang-undang no. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009, nomor 140, Tambahan lembaran Negara nomor 5059)c. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia no. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungand. Peraturan daerah kota Malang no.15 tahun 2001 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan

B. keterkaitan Undang-Undang dan Peraturan Daerah baru dengan peraturan perundang-undangan lainDalam menyusun Raperda tentang Pembangunan Ruko perlu diperhatikan berbagai peraturan perundang-undangan, yaitu: peraturan perundang-undangan yang setara dengan undang-undang; peraturan pemerintah; peraturan menteri; dan peraturan daerah; yang memiliki hubungan dengan Raperda Kota Malang tentang Pembangunan Ruko. Dengan menganalisis hubungan tersebut dapat dirancang pasal-pasal di dalam Raperda Kota Malang tentang Pembangunan Ruko.1. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah Juncto Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 2007 Tentang Urusan PemerintahanPeraturan perundang-undangan tersebut digunakan sebagai dasar dalam menyusun ketentuan kewajiban, tugas, tanggung jawab dan kewenangan Pemerintah Daerah Kabupaten Banjar sebagai Daerah Otonom. Dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan daerah sesuai dengan amanat Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, pemerintahan daerah, yang mengatur dan mengurus sendiri urusan pemerintahan menurut asas otonomi dan tugas pembantuan, diarahkan untuk mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan, pelayanan, pemberdayaan, dan peran serta masyarakat, serta peningkatan daya saing daerah dengan memperhatikan prinsip demokrasi, pemerataan, keadilan, keistimewaan dan kekhususan suatu daerah dalam sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia. Untuk efisiensi dan efektivitas penyelenggaraan pemerintahan daerah perlu ditingkatkan dengan lebih memperhatikan aspek-aspek hubungan antar susunan pemerintahan dan antar pemerintahan daerah, potensi dan keanekaragaman daerah, peluang dan tantangan persaingan global dengan memberikan kewenangan yang seluas-luasnya kepada daerah disertai dengan pemberian hak dan kewajiban menyelenggarakan otonomi daerah dalam kesatuan sistem penyelenggaraan pemerintahan Negara.Sebagai daerah otonom, pemerintah daerah provinsi, kabupaten dan kota, berwenang untuk membuat peraturan daerah dan peraturan kepala daerah, guna menyelenggarakan urusan otonomi daerah dan tugas pembantuan. Peraturan daerah (Perda) ditetapkan oleh kepala daerah, setelah mendapat persetujuan bersama Dewan perwakilan Rakyat (DPRD). Substansi atau muatan materi Perda adalah penjabaran dari peraturan perundang-undangan yang tingkatannya lebih tinggi, dengan materi tidak boleh bertentangan dengan kepentingan umum dan/atau peraturan perundangan yang lebih tinggi.

2. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 53 Tahun 2011 tentang Pembentukan Produk Hukum DaerahDalam penyusunan Raperda tentang Jalan Umum dan Jalan Khusus maka secara umum Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, digunakan sebagai pedoman teknis yuridis dalam penyusunan Raperda tentang Pembangunan Ruko. Sehingga Raperda itu nanti tersusun secara sistematis dari segi asas pembentukan, jenis, hierarki, materi muatan, perencanaan, penyusunan, teknik penyusunan, pembahasan hingga akhirnya penetapan Rancangan Peraturan Daerah Kota Malang tenanting Pembangunan Ruko menjadi Perda tentang Pembangunan Ruko.

3. Peraturan Republik Indonesian nomor 36 tahun 2005 tentang pelaksanaan Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.Pasal 3 ayat (3)Satu bangunan gedung dapat memiliki lebih dari satu fungsi.Yang dimaksud dengan lebih dan satu fungsi adalah apabila satu bangunan gedung mempunyai fungsi utama gabungan dari fungsi-fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, dan/atau fungsi khusus. Bangunan gedung lebih dan satu fungsi antara lain adalah bangunan gedung rumah-toko (ruko), atau bangunan gedung rumah-kantor (rukan), atau bangunan gedung mal - apartemen - perkantoran, bangunan gedung mal-perhotelan, dan sejenisnya.

4. Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Bangunan GedungPeraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung hanya memberikan definisi rumah toko (ruko) yang terdapat dalam pasal 1 angka 21 sebagai bangunanrumah tinggal yang sebagian ruangnya digunakan untuk kegiatan usaha (toko) pada lantai dasar (lantai 1) dan untuk hunian (pada lantai dasar dan/atau lantai-lantai di atasnya).

BAB IVLANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS DAN YURIDIS

A. LANDASAN FILOSOFISIndonesia adalah Negara yang notabenenya merupakan Negara yang sedang berkembang di berbagai sektor termasuk budaya, teknologi dan ekonomi. Perkembangan tersebut tentunya tidak boleh menciderai lingkungan dan nilai-nilai filosofis yang sudah tertanam dalam bangsa Indonesia itu sendiri. Perkembangan yang sedang dialami oleh Indonesia ini tentunya untuk menuju perubahan dan tujuan yang lebih baik bagi siapapun terutama untuk kesejahteraan bangsa Indonesia. Memajukan kesejahteraan umum, merupakan salah satu dari tujuan Negara Indonesia yang mendasarkan pada Pancasila. Pancasila adalah dasar Negara Indonesia, menjadi grundnorm dan landasan filosofis bagi setiap aturan hukum.Selain itu pula tujuan yang ingin di capai dari Negara Kesatuan Republik Indonesia menurut Pembukaan UUD 1945 alinea keempat adalah untuk menjaga ketertiban umum.Sejalan dengan perkembangan khususnya dibidang ekonomi ini butuh adanya sebuah produk hukum yang mengiringinya agar tidak menyalahi norma norma yang ada. Sebagai bentuk konkrit dari perkembangan ekonomi,pertumbuhan dari sarana dan prasarana ekonomi yaitu lebih terfokuskan pada bangunan ruko perlu diperhatikan dan dilihat dari banyak aspek. Berkaitan dengan pembangunan ruko, tentunya banyak pihak yang terkait dalam perkembangannya, pengusaha, pembeli, pemilik tanah, dan tentunya pemerintah sebagai penyelenggara Negara yang berdaulat.Pihak-pihak yang berperan dalam setiap pembangunan tentu tidak boleh mengabaikan asas-asas dan aturan-aturan yang ada dalam masyarakat itu sendiri, mulai dari kemanfaatan, keterpaduan, keterbukaan, dampak lingkungan hingga izin pembangunan itu sendiri.Dengan demikian, diharapkan pada masa yang akan datang, Kota Malang sebagai bagian dari bangsa dan negara Indonesia tetap mempunyai identitas yang sesuai dengan dasar negara dan nilai-nilai serta pandangan hidup bangsa Indonesia dengan mengedepankan kepentingan masyarakatnya walaupun terjadi perubahan global terutama kaitannya dengan pertumbuhan ekonomi dan perubahan infrastruktur sebagian maupun secara menyeluruh.Pembangunan ruko mempunyai peran cukup strategis dalam mendukung perkembangan ekonomi dan integrasi nasional sebagai bagian dari upaya memajukan kesejahteraan umum sebagaimana diamanatkan oleh Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Sebagai bagian dari sistem ekonomi nasional, hal ini harus berjalan beriringan dengan nilai-nilai dan norma-norma yang ada dalam masyarakat mewujudkan keamanan, kesejahteraan, ketertiban dan kenyamanan dalam perokonomian masyarakat dengan memperhatikan dampak lingkungan yang ada dan tidak menciderai peraturan yang sudah ada guna mendukung pembangunan ekonomi dan pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, otonomi daerah, serta akuntabilitas penyelenggaraan negara.Dalam mengisi cita-cita perjuangan tersebut maka perlu dilakukan program yang terencana dan terarah untuk melaksanakan proses pembangunan agar tujuan nasional dapat dicapai sesuai dengan falsafah yang mendasari perjuangan tersebut yakni Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Untuk itulah, kita membutuhkan bangsa yang mandiri-bermartabat, butuh pemerintah daerah yang kuat (berkapasitas dan bertenaga), demokratis dan memperhatikan segala aspek dalam perkembangan daerahnya. Untuk perkembangan itulah, pembangunan ruko harus lebih terarah, terpadu, efektif, efisien serta ekonomis tanpa mengabaikan dampak lingkungan itu sendiri dan diharapkan mampu menjadi pondasi dari perkembangan ekonomi masyarakt dari berbagai kalangan khususnya di Kota Malang danuntuk lebih luas untuk perkembangan ekonomi Indonesia.Untuk itulah pula ketentuan pengaturan pembangunan ruko perlu ada keseimbangan yang mengandung makna bahwa pengaturannya mencerminkan keseimbangan antara kepentingan individu, kepentingan masyarakat dengan kepentingan pembangunan. Hal ini difokuskan pada falsafah Pancasila yang menghendaki tercapainya keadilan sosial, sebagaimana secara lebih terperinci dinyatakan oleh UUD 1945. Kerugian lingkungan, kecurangan dalam pembangunannya serta tidak terperhatikannya tata ruang kota dan wilayah dapat memberikan dampak negatif berupa kerusakan lingkungan, pelanggaran administrasi dan rusaknya keindahan kota itu sendiri. Jika hal ini tidak dikelola dan diatur sebagaimana mestinya, dampaknya bisa berakibat luas dan berjangka panjang dikemudian hari.

B. LANDASAN SOSIOLOGISIndonesia dikenal dengan masyarakatnya yang beraneka ragam dari berbagai suku yang ada dan bisa disebut dengan masyarakat majemuk. Dengan berkembangnya jaman dan keberagaman masyarakat ini maka akan semakin mempercepat pula bentuk-bentuk kebutuhan yang ingin dicapai oleh masyarakat Indonesia. Baik itu perkembangan di bidang ekonomi, politik, budaya serta tentang kebutuhan masyarakat tentang hukum yang diinginkan untuk menunjang perkembangan ekonomi di masyarakat.Dalam UUD 1945 juga menjelakan bahwa masyrakat Indonesia boleh mengutarak pemikirannya dan apresiasi yang mereka inginkan dalam pemenuhan kebutuhannya ini jelas diatur dan disebutkan dalam Pasal 28 yang menyebutkan bahwa Kemerdekaan berserikat dan berkumpul, mengeluarkan pikiran dengan lisan dan tulisan dan sebagainya ditetapkan dengan undang-undang . Dengan ada dasar hukum yang menjelaskan tentang berhaknya Individu atau masyrakat Indonesia dalam mengelurkan pendapat dan kenanekaragaman masyarakat di Indonesia ini juga mendorong berbagai apresiasi- apresiasi masyarakat atas pemenuhan kebutuhan mereka akan hukum , ekonomi dan politik Terkait dengan pembangunan-pembangunan kota yang terus berkembang sesuai dengan kebutuhan manusia khususnya pembangunan ruko ini pun akhirnya menimbulkan berbagai masalah di masyarakat. Dengan semakin banyaknya pembangunan ruko ini akhirnya mengakibatkan semakin sempitnya lahan untuk membangun rumah yang ikut berkembang seiring dengan pertumbuhan penduduk di Indonesia yang ikut berkembang. Sehingga penyelesaian tentang permasalah ini harus diselesaikan oleh Pemerintah. Sesuai dengan keadaan sosial yang berkembang di Indonesia ini maka perlu adanya pengaturan lebih specific baik itu Undang-Undang, Peraturan Pemerintah hingga Peraturan Daerah yang menjelaskan secara rinci tentang pembangunan ruko yang merupakan bagian dari kebutuhan masyarakat Indonesia itu sendiri.C. LANDASAN YURIDISDalam UUD 1945 telah mengatur tentang cita cita Negara , wewenag bentuk bentuk keorganisasian Negara Indonesia dan hak hak asasi manusia. Namun dalam UUD 1945 ini merupakan landasan dasar dalam pembentuk peraturan perundang undangann yang lain. Dengan seiring dengan berkembangnnya jaman dan kebutuhan masyarakat Indonesia kebutuhan masyarakat akan hukum ini pun ikut berkembang. Dalam UUD 1945 ini tidak menjelaskan lebih rinci tentang pembangunan kota yang sesuai dengan RTRW.Dan dengan ketidak adaan ini maka dari itu pemerintah menegeluarkan beberapa undang undang yang terkaitan dengan pembangunan kota maupun daerah yang sesuai dengan RTRW. Sehingga pemerintah akhirnya mengeluarkan Undang-undang no. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007, nomor 68, Tambahan lembaran Negara nomor 4725), Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang dan Undang undang yang terkait dengan bentuk pembangunan yaitu Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002, nomor 134, Tambahan lembaran Negara nomor 4247), Peraturan Republik Indonesian nomor 36 tahun 2005 tentang pelaksanaan Undang-undang no. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Serta pemerintah juga mengeluarkan tentang analisis mengengai dampak lingkungan yang terkait dengan pembangunan yaitu Undang-undang no. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009, nomor 140, Tambahan lembaran Negara nomor 5059), Peraturan Pemerintah Republik Indonesia no. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.Pemerintah mengelurkan ini karena memang dirasa perlu untuk mengatasi permasalahan yang timbul dari bentuk pembangunan yang dilaksanakan dalam hal untuk memenuhi kebutuham masyarakat Indonesia dalam hal khususnya dibidang ekonomi yaitu pembangunan ruko.Dengan dikeluarkannya undang undang ataupun Peraturan Pemerintah seperti yang tersebut di atas ini hanya menangani permasalah yang terjadi di pemerintahan pusat saja. Indonesia merupakan Negara Kesatuan Republik Indonesia dibagi atas daerah-daerah provinsi dan daerah provinsi itu dibagi atas kabupaten dan Kota, yang tiap-tiap provinsi, kabupaten, dan kota itu mempunyai pemerintahan daerah. [footnoteRef:18] [18: Lihat Pasal 18 Undang undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945]

Dengan adanya permasalah bentuk pembangunan kota maupun daerah ini khususnya terkait masalah pembangunan ruko di kota Malang ini. Maka sesuai dengan pasal 18 ayat 5 dan 6 yang menjelskan bahwa Pemerintahan daerah menjalankan otonomi seluas-luasnya, kecuali urusan pemerintahan yang oleh undang-undang ditentukan sebagai urusan Pemerintahan Pusat.Pemerintahan daerah berhak menetapkan peraturan daerah dan peraturan-peraturan lain untuk melaksanakan otonomi dan tugas pembantuan. Sehingga pemeritah daerah kota malang pun akhirnya mengeluarkan beberapa peraturan daerah terkait dengan bentuk pembangunan di kota Malang seperti Peraturan Daerah Kota Malang no.4 tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Malang, Peraturan daerah kota Malang tentang Retribusi Perizinan Tertentu Nomor 3 Tahun 2011,Peraturan daerah kota Malang no.15 tahun 2001 tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan dan Peraturan daerah kota Malang No. 1 Tahun 2012. Namun dalam Peraturan- peraturan daerah kota Malang ini masih belum ada yang mengatur secara detail tentang pembanguna ruko kota Malang yang sesuai dengan Undang undang RTRW dan belum adanya perturan daerah kota Malang yang mengatur tentang tata ruang kawasan khusus untuk ruko di kota Malang

.

BAB VJANGKAUAN, ARAH PENGATURAN DAN RUANG LINGKUP MATERI MUATAN PERATURAN DAERAH KOTA

A. Sasaran Yang Akan DiwujudkanPeraturan daerah ini nanti diharapkan dapat menjadi dasar hukum dengan memberikan kepastian hukum (legal certainty) dari kegiatan-kegiatan otonomi daerah yang dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah Kota Malang. Ini dalam rangka mewujudkan dan menjamin terselenggarannya kegiatan perekonomian yang berjalan selaras dengan memperhatikan analisis mengenai dampak lingkungan, izin mendirikan bangunan dan rencana tata ruang wilayah kota Malang melalui penetapan rencana pembangunan ruko serta terpeliharanya lingkungan dan kenyamanan di Kota ini sehingga yang mampu menopang pertumbuhan ekonomi dan kemajuan daerah.

B. Arah dan JangkauanRancangan Peraturan Daerah Kota Malang tentang Pembangunan Ruko mencoba untuk menjawab tantangan-tantangan yang dihadapi dalam otonomi daerah dan perkembangan ekonomi yang menjadi tuntutan dari globalisasi. Dengan mulai meningkatnya nilai perekonomian di Indonesia dan pertumbuhan penduduk berasaskan penyelenggaraan pemerintahan yang mandiri.Kedepannya prespektif yang di coba untuk di bangun dan dikembangkan dalam Pembangunan Ruko adalah bahwa melalui pengaturan ini ke depan paling tidak harus dapat menjawab pertanyaan tentang paradigma yang menjadi dasar pengaturan mengenai Pembangunan Gedung terutama dalam Pembangunan Ruko yang lebih tertata dan tetap memperhatikan dampak lingkungan, izin mendirikan bangunan dan rencana tata ruang wilayah kota yaitu memberikan dasar menuju perkembangan ekonomi secara khusus di Kota Malang, artinya memberikan landasan yang kuat menuju terbangunnya suatu komunitas yang mengatur dirinya sendiri.

C. Materi Yang Akan DiaturDalam Rancangan Peraturan Daerah Kota Malang tentang Pembangunan Ruko, materi yang akan diatur nantinya hendaknya memuat materi tentang:1. Pengertian UmumDalam Perda Kota Malang tentang Pembangunan Ruko tersebut nanti harus ada memuat pengertian umum yang memuat tentang pengertian dan istilah yang digunakan atau yang terdapat dalam Raperda tersebut. Ketentuan Umum yang kira-kira perlu di cantumkan dalam Raperda diantaranya:1. Daerah adalah Kota Malang2. Pemerintah daerah adalah Pemerintah Kota Malang3. Walikota adalah Walikota Malang4. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah adalah Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kota Malang5. Dinas adalah Dinas Teknis yang menangani Bangunan Gedung di Kota Malang.6. Kepala Dinas adalah Kepala Dinas Teknis yang menangani Bangunan Gedung di Kota Malang.7. Badan adalah Satuan Kerja Perangkat Daerah yang menangani masalah perizinan bangunan di Kota Malang.8. Bangunan Gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/ atau di dalam tanah dan/ atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.9. Prasarana Bangunan Gedung adalah konstruksi bangunan yang merupakan pelengkap yang menjadi satu kesatuan dengan bangunan gedung atau kelompok bangunan gedung pada satu tapak kapling/ persil yang