IHSG ASRI Alam Sutera 700Realty, Tbk - Kopi Pagi - … sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah...

Halaman ke 1 dari 12 halaman

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected]

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir

merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini”

www.pefindo.com

Alam Sutera Realty, Tbk Laporan Kedua

Equity Valuation

2 Mei 2013

Target Harga

Terendah Tertinggi 1.440 1.620

Properti

y

Kinerja Saham

300

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

3000

3500

4000

4500

5000

5500

ASRIIHSG

IHSG ASRI

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham Rp

Kode Saham ASRI

Harga saham per 1 Mei 2013 1.090

Harga penutupan tertinggi – 52 minggu 1.130

Harga penutupan terendah – 52 minggu 415

Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu –

miliar 16.898

Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu –

miliar 8.155

Penilaian Saham Sebelumnya Saat Ini

Tertinggi 910 1.620

Terendah 825 1.440

Market Value Added & Market Risk

0

50

100

150

200

250

300

350

400

0.6

0.7

0.8

0.9

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

December-10 December-11 December-12

MVAMarket Risk

Market Value Added Market risk

Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Pemegang Saham (%)

PT Argo Manunggal Land Development 3,1

PT Tangerang Fajar Industrial Estate 25,2

PT Manunggal Prime Development 18,7

UBS AG London Branch 8,5

Publik (dibawah 5% kepemilikan) 44,5

*Catatan: per 31 Desember 2012

Pertumbuhan yang Signifikan

PT Alam Sutera Realty, Tbk ("ASRI"), didirikan pada tanggal 3 November 1993, dengan nama PT Adhihutama Manunggal ("AM"). AM berubah nama menjadi ASRI pada 17 September 2007. Proyek pertama ASRI merupakan kawasan terpadu yang disebut Alam Sutera di Serpong,

Tangerang. Per tanggal 31 Desember 2012, ASRI memiliki land bank seluas 2.074 hektare (ha), termasuk di Serpong dan Serpong Utara - Tangerang, Pasar Kemis - Tangerang, Cianjur - Jawa Barat, Cibitung -

Bekasi, Tanjung Pinang - Riau, Sanur - Bali, Kuta - Bali, Central Business District (CBD) - Jakarta, dan Puncak - Cimacan. Setelah menyelesaikan tahap pertama pembangunan di Alam Sutera, ASRI saat ini fokus pada

tahap kedua di Alam Sutera dengan membangun daerah komersial, dan memulai proyek kedua di Pasar Kemis. Pada bulan Desember 2012, ASRI telah meresmikan Mall @ Alam Sutera, sebuah pusat perbelanjaan baru dengan luas total disewakan sekitar 68.000 m2. Daerah komersial ASRI di Alam Sutera mencakup Flavor Bliss, pusat makanan dan hiburan, Pasar Delapan, area pasar modern, dan T8, gudang multiguna. ASRI juga telah membangun kantor (Synergy Building) dan Silkwood Residence

Apartment. Perkembangan ini ditujukan untuk memberikan nilai tambah kepada pelanggan ASRI dan menghasilkan pendapatan berulang untuk mengurangi ketergantungan pada kondisi ekonomi dan iklim di industri properti Indonesia

“Pernyataan disclaimer pada halaman

akhir merupakan bagian tak

terpisahkan dari dokumen ini”

www.pefindo.com

Alam Sutera Realty, Tbk

2 Mei 2013 Halaman ke 2 dari 12 halaman

Penyesuaian Target Harga

Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp1.440 - Rp1.620 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut:

Pertumbuhan permintaan properti tahun 2013. Meskipun kami

perkirakan inflasi akan naik karena biaya energi yang lebih tinggi, PDB diperkirakan akan tumbuh sebesar 6,5% pada 2013. Dengan demikian, kami memperkirakan permintaan untuk perumahan, apartemen dan ruko akan meningkat sebesar 25% YoY, 52% YoY dan 29% YoY.

Kegiatan ekspansi ASRI tahun 2012. Pada bulan Juli 2012, ASRI mengakuisisi 90,3% saham perusahaan pengembangan pariwisata di Bali yaitu PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN"). ASRI berencana

untuk menyelesaikan pembangunan taman budaya Garuda Wisnu Kencana, yang telah dikelola GAIN, menjadi kompleks pariwisata yang komprehensif, lengkap dengan properti komersial. Dengan pendapatan sebesar Rp17 miliar selama Oktober-Desember 2012, taman ini

diharapkan dapat menjadi sumber pendapatan berulang bagi Perusahaan. ASRI juga membeli dua gedung perkantoran, di kawasan

pusat bisnis Jakarta – yaitu Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal. Kami memperkirakan gedung Putra Kalimantan akan memberikan sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah renovasi. Sementara itu, Wisma Argo Manunggal akan terus memberikan pendapatan berulang sampai tahun 2015, hingga dibongkar untuk renovasi (tergantung penyelesaian pembangunan gedung baru Putra Kalimantan). Terakhir, ASRI telah setuju untuk mengakuisisi sekitar 150

ha lahan di Serpong dari PT Modernland Realty Tbk ("MDLN").

Peningkatan marjin di tahun 2012. Kenaikan harga tanah yang signifikan di Serpong, didukung oleh permintaan yang kuat dari pelanggan yang sudah tahu reputasi ASRI sebagai pengembang kawasan hunian yang nyaman, menyebabkan marketing sales lebih baik dari yang diharapkan. Pada tahun 2012, ASRI mampu menjual 4,2% lebih baik dari target penjualan tahun 2012 yaitu sebesar Rp3,5 triliun. Mengingat bahwa

ASRI melakukan pembebasan tanah lebih dari satu dekade lalu, maka laba kotor ASRI dan margin laba bersih naik menjadi 60% dan 49%, pada tahun 2012.

Pertumbuhan pendapatan berulang yang kuat. Pada 2012, pendapatan berulang ASRI naik 118% YoY, setelah ASRI memperoleh pendapatan dari taman budaya Garuda Wisnu Kencana dan Wisma Argo Manunggal.

Dalam tahun-tahun mendatang, ASRI akan memiliki lebih banyak sumber pendapatan berulang, seperti mal dan ruang kantor untuk disewakan. Kami percaya pendapatan berulang ini akan memperkuat kondisi keuangan ASRI di masa depan.

Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,51%, 6,52%, dan 0.92x.

Prospek Usaha Kami ekspektasikan peningkatan harga saham ASRI sebesar minimal 32,2%, mengingat semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta

naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir. Hal ini tentunya akan menambah manfaat dari tanah sebesar 150-170 ha yang dibeli di daerah Serpong. Akuisisi dua gedung perkantoran di CBD

Jakarta, pembelian 90,3% saham dari GAIN, dan penyelesaian Mall @ Alam Sutera, juga akan meningkatkan sumber pendapatan berulang ASRI. Faktor-faktor ini dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, pertumbuhan yang kuat dari PDB (di atas 6% selama 5 tahun terakhir) di Indonesia, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kami memperkirakan pertumbuhan pendapatan ASRI

mencapai 36,4% di tahun 2013, atau 25,4% CAGR selama periode 2012-2016.

PARAMETER INVESTASI




www.pefindo.com



Tabel 1: Ringkasan Kinerja

2010 2011 2012 2013P 2014P

Penjualan [Rp Miliar] 791 1.381 2.446 3.336 4.351

Laba sebelum pajak [Rp miliar] 330 671 1.344 1.908 2.528

Laba bersih [Rp miliar] 290 602 1.193 1.599 2.113

EPS [Rp] 16 34 61 81 108

Pertumbuhan EPS [%] 198 107 82 33 32

P/E [x] 18,1 13,7 9,8 13,5* 10,1*

PBV [x] 2,4 3,3 2,6 3,5* 2,7*

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *)Berdasarkan harga saham per tanggal 1 Mei 2013 – Rp 1.090 per saham




www.pefindo.com



Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk

perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu:

Excellent value managers (“Q-1”)

Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1

melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

Expectation builders (“Q-2”) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

Traditionalists (“Q-3”) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

Asset-loaded value managers (“Q-4”)

Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan

pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map ASRI (Industri Properti)

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

-1 0 1 2 3 4

Gro

wth

Exp

ecta

tio

ns

Current Performance (CP)

Q-2 Q-1

Q-4 Q-3

ASRI

SMRA

JRPT

PWON

RODA

BSDE

BMSROMRE

FMII

Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Kami mengklasifikasikan ASRI di kuadran Excellent Value Managers'. ASRI telah melampaui benchmark pasar untuk peluang dan pertumbuhan. ASRI memiliki kesempatan untuk tetap di kuadran Excellent Value Managers’ (kuadran 1) melalui tiga cara: memperkuat kemampuan pertumbuhan internal, mendorong persepsi pasar terhadap keberhasilan ekonomi dan secara teratur

memberikan update tentang informasi yang signifikan.

GROWTH VALUE MAP




www.pefindo.com



Gambaran Industri Tahun 2013: Matahari Terus Bersinar di Sektor Properti Pasar properti di Indonesia mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan

kami berharap momentum ini akan berlanjut pada tahun 2013. Meskipun ekonomi global pulih secara lambat, Indonesia terus menunjukkan ketahanan, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan PDB tahunan yang di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan mempertahankan tingkat inflasi sekitar 4,5%. Lingkungan sosial-politik yang stabil, meningkatkan kepercayaan investor setelah upgrade peringkat kredit Indonesia, mengalirnya penanaman modal asing, dan meningkatnya pendapatan per kapita lebih dari USD3.500, membantu

menciptakan lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada 2012. Meskipun tahun depan menyajikan tantangan dalam bentuk meningkatnya biaya energi yang dapat memicu tingkat inflasi yang lebih tinggi, kami perkirakan pertumbuhan PDB Indonesia tetap kuat pada 6,5% YoY, inflasi tetap terjaga di sekitar 5% sampai 6%, dan pendapatan per kapita melonjak menjadi sekitar USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti,

dilihat dari segi total kredit untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013

Tabel 2: Indikator Perekonomian Indonesia

Gambar 2: Kredit Untuk Properti dari Bank Komersial

(dalam Rp, miliar)

Indikator 2011 2012 2013P

Pertumbuhan PDB 6,5% 6,2% 6,5%*

Tingkat Inflasi 3,79% 4,30% 5% - 6%*

Kurs Tengah (Rp/1 USD) 8.779 9,670 9600*

BI Rate 6% 5,75% 5,75%*

PDB per Kapita (USD) 3.543 3.500 4.300*

176,659

225,686

282,108

5,573

10,723

16,266 15,207

21,200

27,435

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

2011 2012P 2013P

Kredit kepemilikan

apartemen & kios

Kredit kepemilikan

rumah

Kredit kepemilikan rumah Kredit kepemilikan apartemen Kredit kepemilikan kios

Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Angka Ekspektasi

Sumber: Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi

Mengumpulkan Lebih Banyak Aset ASRI berhasil mengumpulkan beberapa aset guna mendukung pertumbuhan jangka panjangnya, diantaranya:

a. Rp813 miliar akuisisi 90,3% saham PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN") pemilik dan pengembang dari Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana

("GWK") di Bali pada Juli 2012. ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan patung Dewa Wisnu yang dibuat sebelumnya oleh ahli seni I Nyoman Nuarta dan akan ditempatkan di puncak bukit di mana itu akan menjadi terlihat oleh wisatawan sewaktu mereka tiba di Bali. Seiring dengan taman budaya yang ada saat ini, ASRI berencana untuk mengembangkan properti komersial. Kami percaya bahwa properti komersial akan menjadi sumber berikutnya dari pendapatan berulang bagi perusahaan setelah patung

ini selesai di tahun 2015 atau 2016

b. Bangunan kantor Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal di kawasan pusat bisnis Jakarta, dibeli di bulan Juli dan Desember 2012. Gedung Putra Kalimantan sudah dihancurkan dan diharapkan pembangunan kembalinya akan selesai tahun 2015F. Sementara Gedung Wisma Argo Manunggal memberikan Rp17.9 miliar dalam pendapatan (termasuk service charge) dari total 18.165 m2 dari leaseable area tahun 2012. ASRI berencana untuk

menghancurkan bangunan ini tahun 2015 (setelah penyelesaian gedung baru Putra Kalimantan) dan mengubahnya menjadi gedung perkantoran kelas A. Bangunan lain yang diproyeksikan untuk memberikan pendapatan pada tahun 2015 adalah perkantoran Serpong - kantor kelas B dengan luas dijual total 45.000 m2.

c. Membeli sekitar 150 ha lahan (sebagai tambahan 20 ha sudah diperoleh pada Desember 2012) dari pengembang lain PT Modernland Realty Tbk ("MDLN")

INFORMASI BISNIS




www.pefindo.com



di Serpong, tepat di seberang wilayah ASRI saat ini. Harga tanah senilai Rp2 juta/m2. Dengan tingginya tingkat kenaikan harga tanah di Jakarta dan

peningkatan pendapatan per kapita, maka permintaan untuk tanah di daerah pinggiran kota, seperti Serpong meroket. Dengan demikian, kami melihat bahwa ASRI akan mendapatkan keuntungan dari akuisisi ini di tahun-tahun

mendatang.

Gambar 3: Beberapa Aset ASRI Terbaru

Garuda Wisnu Wisma Argo Manunggal

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pertumbuhan Pendapatan Berulang yang Kuat

Pendapatan berulang ASRI menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa pada tahun 2012. Pendapatan berulang dari penyewaan, restoran, pengelolaan kota, Garuda Wisnu Kencana serta olahraga dan rekreasi melonjak menjadi Rp71.9 miliar pada 2012, jauh lebih tinggi dari Rp37.2 miliar tahun 2011. Untuk tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan berulang ASRI bisa mencapai

Rp295,9 miliar, hasil penambahan Rp21.5 miliar dari Garuda Wisnu Kencana dan Rp17,8 miliar dari Wisma Argo Manunggal tercatat sepanjang tahun. Ditambah

dengan sumber lain yaitu dari Mall @ Alam Sutera, kami memperkirakan pendapatan berulang ASRI bisa tumbuh sebesar 44,2% CAGR 2012-2017

Gambar 4: Pendapatan Berulang ASRI, 2012 - 2016

72

296

365

407 402

448

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2012 2013E 2014E 2015E 2016E 2017E

Pendapatan berulang ASRI (Rp, miliar)

CAGR =44.2%





www.pefindo.com



Fokus di Bagian Barat Jakarta Pada Maret 2013, ASRI telah setuju untuk menjual sekitar 90 ha lahan di

Cibitung, Bekasi, (Jakarta Timur) ke PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk ("BEST"). Dari transaksi tersebut, ASRI diperkirakan menerima sekitar Rp920 miliar (tergantung proses due diligence yang saat ini berlangsung). Dengan hasil

ini, ASRI akan memiliki uang tambahan untuk memperkuat kehadirannya di Jakarta Barat, seperti membeli tanah dari MDLN. Namun, kami tidak memproyeksikan hal ini dalam laporan, karena due diligence belum selesai.

Kuatnya Marketing Sales Reputasi ASRI sebagai pengembang yang memberikan daerah pemukiman berkualitas lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas yang diperlukan telah dikenal luas, sehingga memudahkan untuk memasarkan proyek Perusahaan. Sebagai hasilnya, ASRI membukukan marketing sales Rp3,65 triliun di tahun

2012, melebihi target setahun penuh Rp3,5 triliun. Dari jumlah tersebut,

penjualan beberapa cluster di daerah Serpong, seperti Sutera Renata Aruna, Sutera Sitara Mentari, Sutera Sitara Orlanda, Sutera Tiara, menyumbang IDR3,01 triliun, sedangkan penjualan klaster Suvarna Padi Golf Estate di Pasar Kemis berkontribusi sebesar Rp639 miliar. Secara keseluruhan, ASRI membukukan pertumbuhan total pendapatan sebesar 77% YoY pada tahun 2012

Gambar 5: Marketing Sales dan Pendapatan ASRI, 2011 – 2012

2,812 3,647

1,381

2,446

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2011 2012

Marketing Sales - termasuk Ppn (Rp, miliar) Pendapatan (Rp, miliar)


Menjadi Salah Satu Pencetak Marjin Tertinggi di Industrinya Dalam beberapa tahun terakhir, ASRI telah menuai hasil dari apresiasi tanah, terutama di daerah Serpong, atas akuisisi tanah yang dilakukan lebih dari satu

dekade lalu. Pada tahun 2012, marjin laba kotor dan marjin laba bersih ASRI adalah 60,0% dan 49,7%, menjadikannya sebagai salah satu yang tertinggi di

antara perusahaan lainnya.

KEUANGAN




www.pefindo.com



Gambar 6: Perbandingan Marjin, 2012 (dalam %)

60.0%57.0%

50.2%

46.0% 44.5%

55.2%

63.9%

49.7%

34.5%

17.7%

23.0%

17.3%

35.5% 34.5%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

ASRI PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE

Marjin laba kotor Marjin laba bersih

Sumber: Bloomberg., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 3: Perbandingan dengan Perusahaan Lain, Desember 2012

ASRI PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE

Pendapatan [Rp, miliar] 2.446 2.165 3.323 3.463 4.689 623 3.728

Laba Kotor [Rp, miliar] 1.467 1.234 1.667 1.592 2.085 344 2.381

Laba Bersih [Rp, miliar] 1.193 748 589 798 812 221 1.286

Total Aset [Rp, miliar] 10.946 7.566 15.023 10.876 15.196 6.154 16.757

Total Kewajiban [Rp, miliar] 6.215 4.431 6.543 7.061 8.847 1.338 6.225

Total Ekuitas [Rp, miliar] 4.568 3.135 8.481 3.815 6.349 4.816 10.532

Pertumbuhan YoY

Pendapatan [%] 77,1 46,5 52,5 46,8 22,6 36,0 32,8

Laba Kotor [%] 80,1 68,0 59,8 52,0 48,0 45,4 33,4

Laba Bersih [%] 98,2 115,7 81,4 103,5 39,7 63,1 53,0

Profitabilitas

Marjin Laba Kotor[%] 60,0 57,0 50,2 46,0 44,5 55,2 63,9

Marjin Laba Bersih [%] 48,8 34,5 17,7 23,0 17,3 35,5 34,5

ROA [%] 10,9 9,9 3,9 7,3 5,3 3,6 7,8

ROE [%] 26,1 23,9 7,0 20,9 12,8 4,6 12,2

Leverage

DER [%] 136 141 77 185 139 28 59

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PERBANDINGAN INDUSTRI




www.pefindo.com



PENILAIAN

Metodologi Penilaian

Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) ASRI jika dibandingkan pertumbuhan aset.

Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 1 Mei 2013, menggunakan laporan keuangan tanggal 31 Desember 2012, sebagai dasar

dilakukannya analisa fundamental.

Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11,34% dan Cost of Equity sebesar 11,51% berdasarkan asumsi-asumsi berikut:

Tabel 4: Asumsi

Risk free rate [%]* 5,51

Risk premium [%]* 6,52 Beta [x]* 0,94 Cost of Equity [%] 11,51 Marginal tax rate [%] 20,0 Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] 0,54 WACC [%] 11,34

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * tanggal 1 Mei 2013

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 1 Mei 2013, adalah sebagai berikut:

Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto

11,34% adalah Rp1.491 – Rp1.651 per saham.

Dengan menggunakan metode GCM (PBV 4,31X dan P/E 18,85X) adalah Rp1.327 – Rp1.534 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM.

Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk ASRI adalah Rp1.440 - Rp1.620 per saham.

Tabel 5: Ringakasan Penilaian Metode DCF

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows – [Rp, miliar]

5.821 6.127 6.433

PV Terminal Value – [Rp, miliar] 24.024 25.288 26.553

Non-Operating Assets –[Rp, miliar] 1.641 1.641 1.641 Net Debt – [Rp, miliar] (2.180) (2.180) (2.180) Total Equity Value – [Rp, miliar] 29.306 30.876 32.447 Number of Share, juta saham 19.649 19.649 19.649 Fair Value per Share, IDR 1.491 1.571 1.651

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA




www.pefindo.com



Table 6: Perbandingan GCM

ASRI PWON CTRA

SMRA APLN BSDE Rata-

rata

Penilaian, 1 Mei 2013

P/E [x] 16,28 19,72 29,04 23,03 11,67 13,37 18,85

P/BV [x] 4,52 6,70 3,74 5,15 1,94 3,82 4,31

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Ringkasan Penilaian Metode GCM

Multiples

(x)

Est. EPS

(IDR)

Est. BV/Share

(IDR)

Value

(IDR)

P/BV 4,31 - 307 1.327 P/E 18,85 81 - 1.534

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [IDR]

DCF GCM Rata-rata

Batas Atas 1.651 1.534 1.620

Batas Bawah 1.491 1.327 1.440

Bobot 70% 30%

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing




www.pefindo.com



Tabel 9: Laporan Laba Rugi

(dalam Rp, miliar) 2010 2011 2012 2013P 2014P

Penjualan 791 1.381 2.446 3.336 4.351

Harga Pokok Penjualan (384) (567) (980) (1.299) (1.680)

Laba Kotor 406 814 1.467 2.036 2.671

Beban Operasi (73) (121) (213) (268) (328)

Laba Operasi 333 694 1.254 1.768 2.342

Pendapatan (beban)

lain (3) (22) 90 140 185

Laba sebelum pajak 330 671 1.344 1.908 2.528

Beban Pajak (39) (68) (128) (286) (379)

Hak Minoritas (0) (1) (23) (23) (35)

Laba Bersih 290 602 1.193 1.599 2.113

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 10 : Neraca

(dalam Rp, miliar) 2010 2011 2012 2013P 2014P

Aset

Kas dan setara kas 732 845 1.641 1.715 1.747

Deposito Berjangka 143 255 371 678 896

Investasi jangka pendek 29 30 0 137 179

Piutang Dagang 11 8 9 46 60

Piutang lainnya 3 14 13 14 18

Persediaan 2.186 2.395 1.661 1.969 1.954

Aset jangka pendek lain 60 123 210 281 377

Uang muka pembelian

tanah - - 935 935 1.297

Tanah untuk

pengembangan 952 1.162 3.388 4.732 5.054

Piutang - - 1.250 1.301 1.291

Investasi - - 27 27 27

Properti Investasi - - 663 737 837

Aset tetap 148 369 708 918 1.033

Aset Lainnya 322 806 69 103 117

Total Aset 4.588 6.008 10.946 13.594 14.888

Kewajiban

Hutang bank jangka

pendek 669 554 5 250 275

Hutang dagang 26 36 35 45 58

Hutang lainnya 81 54 206 281 364

Uang muka penjualan 1.391 2.313 2.313 3.228 2.779

Kewajiban jangka pendek

lainnya 14 31 604 76 79

Hutang bank jangka

panjang - - 564 758 607

Uang muka penjualan - - 1.065 1.342 1.155

Hutang obligasi - - 1.385 1.385 1.443

Kewajiban pihak terafiliasi 182 220 - - -

Kewajiban jangka panjang

lainnya 10 13 38 19 19

Total Kewajiban 2.372 3.221 6.215 7.384 6.778

Hak Minoritas 8 49 164 164 164

Total Ekuitas 2.208 2.738 4.568 6.046 7.946

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 7: P/E dan P/BV Historis

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

20.0

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

2010 2011 2012

P/BVP/E

P/E P/BV

Gambar 8: ROA, ROE dan TAT Historis

0.00

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2010 2011 2012

TATROA, ROE

TAT (x)

Tabel 11: Rasio Kunci

Rasio 2010 2011 2012 2013P 2014P

Pertumbuhan [%]

Pendapatan 89 75 77 36 30

Laba Operasional 186 108 81 41 32

EBITDA 228 132 104 36 29

Laba Bersih 209 107 98 34 32

Profitabilitas [%]

Marjin laba kotor 51 59 60 61 61

Marjin laba operasi 42 50 51 53 54

Marjin EBITDA 38 51 59 58 58

Marjin laba bersih 37 44 49 48 49

ROA 6 10 11 12 14

ROE 13 22 26 26 27

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 107 118 136 122 85

Interest Bearing debt

to Equity 30 20 48 40 29

Debt to Asset 52 54 57 54 46

Likuiditas [X]

Current Ratio 1.5 1.2 1.2 1.2 1.5

Quick Ratio 0.4 0.4 0.7 0.7 0.9

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk.. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing




www.pefindo.com



DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.Laporan ini mungkin tidak sesuai

untuk beberapa investor.Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal .Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan in i juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

http://www.new.pefindo.com/

IHSG ASRI Alam Sutera 700Realty, Tbk - Kopi Pagi - … sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah...

Documents

Transcript of IHSG ASRI Alam Sutera 700Realty, Tbk - Kopi Pagi - … sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah...