Format Laporan Penilaian
-
Upload
alang-babega -
Category
Documents
-
view
22 -
download
1
description
Transcript of Format Laporan Penilaian
LAPORAN PENILAIANOBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
SOLTHANA RESIDENCEPT. BATARA SARANA MANDIRIJL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, MakassarNOP :
DIREKTORAT JENDERAL PAJAKKANTOR WILAYAH VI DJP JAYA KHUSUS
KANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN JAKARTA SELATAN
JANUARI 2000
KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIADIREKTORAT JENDERAL PAJAKDIREKTORAT PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Nomor : 001/IND_VAL/VI/2000 15 Januari 2000Lampiran : 1 (satu) berkasPerihal : Laporan Penilaian Solthana Residence JL Veteran Selatan, No. 381,
Barombong, Makassar NOP. 31.71.041.006.004.0001.0
Yth. :Kepala Kantor Pelayanan PBB Jakarta SelatanJl. Raya Pasar MingguJakarta Selatan
Dengan hormat,
Sesuai dengan perintah Bapak melalui Surat Tugas nomor : ST-007/WPJ.005/KB.06/2000, tanggal 25 Oktober 1999 tentang Penilaian Individual, dengan ini kami sampaikan laporan penilaian objek pajak sebagaimana pada pokok surat. Laporan Penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya menjelaskan rincian metoda penilaian dan seluruh data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian objek pajak dimaksud sesuai dengan penelitian yang kami lakukan.
Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, kami mengambil kesimpulan bahwa nilai jual objek pajak atas objek pajak dimaksud pada 1 Januari 2000 adalah sebesar : Rp. 112.880.625.000,- (SERATUS DUA BELAS MILYAR DELAPAN RATUS DELAPAN PULUH JUTA ENAM RATUS DUA PULUH LIMA RIBU RUPIAH)
Kami menyatakan bahwa terhadap objek pajak tersebut kami tidak memiliki kepentingan apapun baik saat ini maupun masa yang akan datang dan setiap kondisi yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
Penilai:
1. (NAMA LENGKAP)NPM. 1330300051xx
LAPORAN PENILAIANOBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
SOLTHANA RESIDENCEPT. BATARA SARANA MANDIRIJL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, MakassarNOP. 31.71.041.006.004.0001.0
Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)
JPB 2 : Perkantoran
JPB 12 : Gedung Parkir
KEMENTERIAN KEUANGAN RIDIREKTORAT JENDERAL PAJAK
KANTOR WILAYAH VI DJP JAYA KHUSUSKANTOR PELAYANAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN JAKARTA SELATAN
______________________________________________________________________Januari 2000
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI.............................................................................................................................iii
1.0. SERTIFIKASI NILAI..................................................................................................1
2.0. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN....................................................................1
3.0. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI.........................2
4.0. TUJUAN PENILAIAN................................................................................................3
5.0. TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIAN......................................3
6.0. DEFINISI NILAI.........................................................................................................4
7.0. DATA WILAYAH DAN LINGKUNGAN.................................................................4
8.0. DATA PROPERTI.......................................................................................................4
9.0. STATUS KEPEMILIKAN..........................................................................................8
10.0. METODA PENILAIAN..............................................................................................8
11.0. PENILAIAN................................................................................................................9
12.0. KONVERSI NILAI OBJEK PAJAK.........................................................................10
13.0. PERBANDINGAN NJOP.........................................................................................10
14.0. SIMPULAN NILAI...................................................................................................10
LAMPIRAN :
RINCIAN PERHITUNGAN FOTO PETA LOKASI DENAH TAPAK DAN BANGUNAN DATA LAIN YANG MENDUKUNG
iii
1.0. SERTIFIKASI NILAI
Kami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah:
Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percayai;
Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta
tersebut adalah benar;
Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini dan kondisi
profesional penilai;
Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau
pribadi baik sekarang maupun pada masa akan datang atas properti yang dinilai;
Telah disiapkan, dibuat sesuai dengan aturan praktis Standar Penilaian
Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia;
Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai dalam
laporan ini.
2.0. RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN
Objek Pajak : Solthana Residence
Alamat Objek Pajak : JL Veteran Selatan, No. 381, Barombong, Makassar
Subjek Pajak : PT. Batara Sarana Mandiri
Luas Tanah : 5.860 m2
Luas Bangunan : terdiri dari:
a) 23.671 m2 – Bangunan Perkantoran terdiri 15 lantai untuk
disewakan dan basement 2 lantai, dibangun tahun 1992.
b) 6.774 m2 – Bangunan Parkir 6 lantai.
Jenis Hak : Hak Guna Bangunan
1
Simpulan Nilai Jual Objek Pajak
Simpulan Nilai Berdasarkan Metode Data Pasar & Metode Biaya per 1 Januari 2000
adalah sebagai berikut:
Tanah : Rp. 32.398.768.000
Bangunan : Rp. 79.918.125.000
Total : Rp. 112.880.625.000
Konversi berdasarkan Kep.Men.Keu. No: 523/KMK.04/1998
Tanah : Rp. 32.962.500.000
Bangunan : Rp. 79.918.125.000
Total : Rp. 112.880.625.000
3.0. PERNYATAAN, ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASI
Penilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut:
1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh wajib
pajak dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh wajib pajak
bukan menjadi tanggung jawab Penilai.
2. Objek pajak dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali
dinyatakan lain.
3. Kompetensi kepemilikan dan manajemen objek pajak merupakan tanggung jawab
pemilik / subjek pajak.
4. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan
analisa dan objektif yang dilakukan Penilai.
5. Seluruh rancangan bangunan diasumsikan benar. Gambar tapak dan gambaran
material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untuk membantu pembaca dalam
menvisualisasikan objek pajak yang dinilai.
6. Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan dengan objek pajak
disembunyikan yang mengakibatakan bertambah atau berkurangnya nilai. Penilai
tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi
oleh wajib pajak.
7. Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan
seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas objek
pajak, kecuali dinyatakan lain.
2
8. Diasumsikan bahwa peraturan mengenai peruntukan dan tata ruang atas objek
pajak telah dipenuh, dan bila ada pengecualian telah dinyatakan dalam laporan ini.
9. Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta sarana pelengkapnya
dalam area objek pajak yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada
beban atau kewajiban, kecuali dinyatakan lain.
Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:
1. Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam Laporan ini antara tanah
dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana penggunaan yang dinyatakan. Nilai
yang terpisah dialokasikan atas tanah dan bangunan tidak boleh digunaan dalam
hubungannya dengan penilaian lain dan dinyatakan invalid apabila digunakan.
2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin
dari Direktorat Jendral Pajak cq. Direktorat Pajak Bumi da Bangunan atau Kantor
Pelayanan PBB Jakarta Selatan.
3. Untuk alasan penilaian ini, Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau
kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan NJOP dalam
laporan ini.
4. Baik seluruhnya maupun sebagian dari laporan ini, (khususnya konklusi nilai,
identitas penilai, atau perusahaan yang berhubungan dengan penilai), tidak boleh
disebarluaskan untuk umum melalui iklan, berita, penjualan atau media lainnya
tanpa persetujuan terlebih dahulu dari penilai dan izin dari Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan Jakarta Selatan.
5. Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data
dan informasi, baik grafis maupun non grafis, SPOP, LSPOP dan data-data lain
yang diberikan oleh wajib pajak serta pengalaman dan pengamatan Penilai.
6. Penilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan
penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk
tujuan lainnya.
4.0. TUJUAN PENILAIAN
3
Untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan PBB
tahun pajak 2000, sebagaimana dinyatakan dalam pasal 6 ayat 1 UU No. 12 tahun
1985 jo. UU No. 12 tahun 1994.
5.0. TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIAN
Tanggal pemeriksaan lapangan dilakukan pada 25 s/d 27 Maret 2015. Tanggal
penilaian adalah tanggal 27 Maret 2000 dengan asumsi tidak ada perubahan sejak
tanggan pemeriksaan dilapangan. Tanggal penilaian per 27 Maret dipakai sebagai
dasar penentuan NJOP sesuai dengan pasal 8 ayat 2 UU No. 12 tahun 1985 jo. UU
No. 12 tahun 1994.
6.0. DEFINISI NILAI
Sesuali dengan Undang-undang No. 12 tahun 1985 Jo. Undang-undang No. 12 tahun
1994, pasal 6 ayat 1 yang dimaksudkan dengan Nilai Jual Objek Pajak adalah harga
rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bila
mana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau
nilai jual objek pajak pengganti.
7.0. DATA WILAYAH DAN LINGKUNGAN
Lokasi Solthana Residence terletak di JL Veteran Selatan, No. 381, Barombong,
Makassar yang merupakan jalur padat dan dapat dilalui oleh kendaraan baik pribadi
maupun umum dari berbagai arah. Keuntungan lainnya adalah dekatnya lokasi dari
fasilitas social seperti kantor Lurah Barombongan, Puskesmas, pusat perbelanjaan Mall
GTC yang dapat ditempuh sekitar 7 menit berkendara, dan tempat rekreasi Pantai
Losari sekitar 15 menit berkendara dari lokasi.
8.0. DATA PROPERTI
a. DATA TANAH
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan dan telah sesuai dengan sertifikat,
keluasan objek pajak adalah 5.860 m2. Lokasi tanah terletak pada sudut
pertemuan antara Jl. MT. Haryono dengan Jl. Raya Pasar Minggu. Bentuk tanah
4
adalah persegi panjang dengan kontue tanah rata dan membunyai ketinggian
elevasi sama dengan jalan disekitarnya. Fasilitas yang tersedia meliputi jaringan
pipa air minum dari PAM Jaya, listrik, telepon dan fisilitas pada umumnya.
b. DATA BANGUNAN
A. Keterangan data komponen utama
No Nama BangunanLuas (m2) Jumlah Lantai
Konstruksi
Tahun dibangun
Kondisi
Struktur
Basement
Struktur
Basement
1 Perkantoran 17.959 5.712 15 2 Beton 1992 Baik2 Gedung Parkir 6.774 - 6 Beton 1992 Baik
B. Keterangan data komponen material
No
KomponenPerkantoran Gedung ParkirStruktur Basement Struktur Basement
1Material Dinding Dalam Gypsum Impor
Pas. 1/2 batu Pas.dind.1/2 batu -
2 Material Dinding Luar Kaca - Pas 1/2 Batu -
3Pelapis Dinding Dalam Wallpaper Cat Cat -
4 Pelapis Dinding Luar Kaca Impor - Cat -5 Langit-langit Akustik - - -6 Atap Plat Beton - Beton -
7 Penutup LantaiGranit Impor, Vinil Semen Semen -
C. Keterangan data komponen fasilitas Perkantoran
No Komponen Jumlah Kapasitas
1 Air Conditioner PK a. Split 18 Unit 3 PK b. Window - Unit - PK c. Floor - Unit - d. Central Ada2 Jumlah Lift a. Penumpang 7 Unit b. Barang 1 Unit 3 Escalator a. Lebar < 0,80 M - Unit
5
b. Lebar > 0,80 M - Unit 4 Pagar 150 M Besi5 Genset 1250 KVA6 Daya Listrik Terpasang 1815 KVA7 Sistem Air Panas -8 Sistem Pengolah Limbah Ada 9 Kedalaman Sumur Arteis 195 M 10 Reservoir Ada11 Proteksi Api Hydrant, Sprinkler, Alarm, Interkom12 Penangkal Petir Ada13 Jumlah Saluran PABX 288 Sal. 14 Sistem Tata Suara Ada15 Video Intercom -116 Sistem TV a. MATV - b. CCTV Ada17 Kolam Renang - M2 18 Jumlah Lapangan Tenis a. Beton - Ban b. Aspal - Ban c. Tanah Liat - Ban 19 Luas Perkerasan a. Ringan - M2 b. Sedang 1500 M2 c. Keras - M2
6
Gedung Parkir
No Komponen Jumlah Kapasitas1 Air Conditioner PK a. Split - Unit - PK b. Window - Unit - PK c. Floor - Unit - d. Central Ada2 Jumlah Lift a. Penumpang - Unit b. Barang - Unit 3 Escalator a. Lebar < 0,80 M - Unit b. Lebar > 0,80 M - Unit 4 Pagar - M Besi5 Genset - KVA6 Daya Listrik Terpasang - KVA7 Sistem Air Panas -8 Sistem Pengolah Limbah - 9 Kedalaman Sumur Arteis - M 10 Reservoir -11 Proteksi Api Hydrant, Sprinkler, Alarm, Interkom12 Penangkal Petir Ada13 Jumlah Saluran PABX - Sal. 14 Sistem Tata Suara -15 Video Intercom -116 Sistem TV a. MATV - b. CCTV -17 Kolam Renang - M2 18 Jumlah Lapangan Tenis a. Beton - Ban b. Aspal - Ban c. Tanah Liat - Ban 19 Luas Perkerasan a. Ringan - M2 b. Sedang - M2 c. Keras - M2
c. PERUNTUKAN
Peruntukan tanah (zoning) dari objek pajak adalah komersial. Hal ini telah sesuai
dengna ketentuan peraturan peraturan dari Pemerintah Daerah DKI Jakarta dan dilihat
dari objek pembanding disekitar objek tersebut antara lain Gedung Siemens, WIsma
7
Indomobil, Mugi Griya, Mustika Ratu Centre, Wisna/Menara Bidakara, Asuransi
Jasindo, Gedung IBA Graha Batara, Wisma Airon MBAU. Kebijaksanaa atas
perubahan atas zoning dari Pemerintah Daerah setempat yang berpengaruh pada
potensi nilai tanah, berdasarkan analisa tidak ditemukan dalam waktu dekat.
9.0. STATUS KEPEMILIKAN
Status kepemilikan bjek pajak sesuai dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)
no. 380 berdasarkan surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tanggal 26
Oktober 1993 No. 1305/HGB/BPN/93
- Nama pemegang hak : PT. Batara Sarana Mandiri
- Tahun perolehan hak : 1993
- Lamanya hak berlaku : 30 tahun
- Berakhirnya hak : 3 Mei 2024
- Luas tanah : 5.860 m2
Status pendirian bangunan telah sesuai denga ketentuan Ijin Mendirikan Bangunan
(IMB) dan Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang telah dikeluarkan oleh Dinas Tata
Kota Pemda DKI Jakarta berdasarkan nomor IMB : No.3/8/1992 dan nomor IPB :
No.478/12/1992.
10.0. METODA PENILAIAN
10.1. Penilaian Tanah
Metode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP tanah berdasarkan
pendekatan data pasar yaitu membandingkan secara langsung objke pajak yang
akan dinilai dengan data transaksi pembanding yang telah dianalisa, dengan
menggunakan faktor-faktor penyesuaian (adjustment).
10.2. Penilaian Bangunan
Metode penilaian yang digunakan untuk menentukan NJOP bangunan yang
dimaksud menggunakan Metode Biaya, yaitu suatupendekatan penentuan nilai
dengan cara menghitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
bangunan pada kondisi baru sesuai tanggal penilaian, dikurangi dengan
8
penyusutan yang terjadi pada bangunan sesuai hasil pengamatan langsung dari
aspek penyusutan fisik, fungsi dan ekonomis.
1. Perhitungan Biaya Komponen Bangunan
Perhitungan biaya pembuatan baru bangunan berdasarkan Daftar Biaya
Komponen Bangunan (DBKB) yang berlaku di wilayah Kantor Pelayanan
PBB Jakarta Selatan. DBKB disusun berdasarkan harga satuan per m2 yang
dihitung dengan melibatkan semua biaya material, upah, jasa arsitek, PPN.
Hasil perkalian tersebut merupakan biaya pembuatan baru dari bangunan
objek pajak.
2. Perhitungan Penyusutan
Perhitungan Penyusutan bangunan didasarkan pada tabel penyusutan dalam
Lampiran 29 Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor : Kep-04/PJ.6/1998
tanggal 16 Juni 1998.
11.0. PENILAIAN
10.3. Penilaian Tanah
Berdasarkan analisa terhadap oobjek pajak yang dinilai dan data pembanding
yang diperoleh, maka nilai pasar objek pajak adalah sebagai berikut :
No Objek Pajak Luas (m2) Nilai (Rp.)/m2 Total Nilai (Rp)Tanah 5.860 5.529.000 32.399.940.000
Analisa nilai tanah dan data transaksi pembanding sebagaimana dalam Lampiran
Perhitungan.
10.4. Penilaian Bangunan
Perhitungan nilai bangunan berdasarkan DBKB dan penyusutan adalah sebagai
berikut :
No Objek Pajak Luas (m2)
Nilai (Rp.)/m2
Total Nilai (Rp)
1 Perkantoran 23.671 3.220.005 76.220.738.3552 Gedung Parkir 6.774 723.783 4.902.906.042
9
Total Nilai Bangunan 81.123.644.397
Dasar perhitungan nilai bangunan sebagaimana dalam Lampiran Perhitungan.
12.0. KONVERSI NILAI OBJEK PAJAK
No Objek PajakNilai (Rp. 000)
Luas (m2)
Nilai/m2
(Rp. 000)
KonversiNJOP (Rp. 000)Klas
Nilai/m2 (Rp. 000)
1 Tanah 32398840 5860 5529 B45 5625 329625002 Bangunan 81123644 30445 2665 B17 2625 79918125 Total Nilai 113523584 112880625
13.0. PERBANDINGAN NJOP
Objek Pajak
Sebelum dinilai Hasil Penilaian Kenaikan %
Luas (m2)
KlasNilai/m2 Rp. 000
NJOP Rp. 000
Luas (m2)
KlasNilai/m2 Rp. 000
NJOP Rp. 000
Bumi 5860 B45 5625 32962500 5860 B45 5625 32962500 0Bangunan 30445 B19 2200 66492800 30445 B17 2625 79918125 20%Total 99455300 112880625 13%
14.0. SIMPULAN NILAI
Berdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap objek pajak, serta
mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan
bahwa Nilai Jual Objek Pajak SOLTHANA RESIDENCE (PT. Batara Sarana
Mandiri) di Jalan M.T. Haryono Kav. 26, Kelurahan Pancoran, Kecamatan Pancoran,
Kotamadya Jakarta Selatan per kondisi 1 Januari 2000 adalah sebesar Rp.
112.880.625.000,00 (SERATUS DUA BELAS MILYAR DELAPAN RATUS
DELAPAN PULUH JUTA ENAM RATUS DUA PULUH LIMA RIBU RUPIAH).
Penilai:
1. (NAMA LENGKAP) 1. ....................................
NPM. 1330300051xx
10
15. LEMBAR PENGESAHAN
Sehubungan dengan hasil laporan penilaian atas objek pajak SOLTHANA
RESIDENCE (PT. Batara Sarana Mandiri) di Jalan M.T. Haryono Kav. 26, Kelurahan
Pancoran, Kecamatan Pancoran, Kotamadya Jakarta Selatan per kondisi 1 Januari 2000,
dengan ini kami menyatakan persetujuan atas seluruh hasil penilaian tersebut sesuai data dan
informasi objektif terhadap faktor yang mempengaruhi nilai objek pajak.
Diteliti oleh
Kasi Pendanil
...................................................
NIP.
Disetujui oleh
Kepala KP. PBB Jakarta Selatan
........................................................
NIP.
11