EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN · PDF fileLokasi pendirian GWK secara teknis telah...

EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNANGARUDA WISNU KENCANA DI KABUPATEN

BADUNG BALI

TUGAS AKHIR

Oleh :A A Ngurah Gede Mahesmara

1104105055

JURUSAN TEKNIK SIPILFAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA2015


BADUNG BALI

TUGAS AKHIR


1104105055




BADUNG BALI

TUGAS AKHIR


1104105055



iv

ABSTRAK

Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana (GWK) merupakan obyek wisatayang dibangun disebelah selatan Pulau Bali diatas bukit berkapur Desa UngasanKecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung. Patung Dewa Wisnu menunggangigaruda diatas bangunan pedestal akan berdiri setinggi 146 m di area ini.Dilengkapi dengan atraksi budaya sebagai pendukung diharapkan mampumeningkatkan kunjungan wisatawan baik lokal maupun domestik. Namun dalamproses realisasinya pada tahun 1999 mengalami kendala hingga proyek ini sempatterhenti hingga 13 tahun lamanya. Krisis moneter yang melanda negeri inibeberapa dekade lalu dianggap mengambil andil besar terhadap terhentinyapembangunan landmark pariwisata Pulau Bali ini. Namun, tahun 2014pembangunan dilanjutkan kembali dengan menggandeng investor lokal PT. AlamSutera Realty,Tbk. yang akan melanjutkan proyek ini hingga selesai.

Apakah proyek pembangunan GWK saat ini layak untuk dikerjakan. Makadibutuhkan suatu analisis ilmiah dengan memberi gambaran terhadap proyek ini10 tahun kemudian dengan meninjau aspek pasar, teknis, dan finansial. Analisistime series merupakan suatu metode ramalan berdasarkan data pada keadaan masalalu. Metode ini dipergunakan untuk peramalan kedatangan wisatawan danbesarnya cash in dan cash out di tahun mendatang dengan menghasil nilai-nilaikriteria investasi. Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR) Kabupaten Badungdigunakan sebagai acuan dalam meninjau secara teknis letak Taman GWK ini.

Hasil penelitian penulis memperoleh proyek ini layak untuk dikerjakansaat ini. Peningkatan kunjungan wisatawan dengan rata-rata 4% - 13% per tahun.Lokasi pendirian GWK secara teknis telah sesuai dengan RDTR KabupatenBadung. Finansial dengan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp.380.777.934.195,- dan nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 2,344. Nilai Internal Rateof Return (IRR) diperoleh sebesar 71,91% dengan Payback Period dalam jangkawaktu 2 tahun 7 bulan. Dengan analisis sensitivitas skenario pendapatan menurunsebesar 0,7 x dan skenario pengeluaran operasional meningkat 4 x proyek inimenjadi tidak layak.

Kata kunci: objek wisata, evaluasi proyek, aspek pasar, aspek teknis, aspekfinansial.

v

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji Syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena

atas berkat rahmat-Nyalah penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini, yang

berjudul “ Evaluasi Kelayakan Proyek Pembangunan Pedestal Garuda Wisnu

Kencana Di Kabupaten Badung”.

Tersusunnya Tugas Akhir ini adalah berkat bantuan dan bimbingan dari

berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini penulis mengucapkan terima

kasih kepada Bapak Ir. Nyoman Martha Jaya, Mconst. Mgt., Ph.D., GC Inst CES

dan Ir. I Putu Darma Warsika, Msc., MM. selaku pembimbing yang telah banyak

memberikan bimbingan dan pengertian kepada penulis. Pada kesempatan ini

penulis juga mengucapkan terima kasih kepada kedua orang tua, keluarga, saudara

yang mendampingi disaat penyusunan tugas akhir ini. Tidak lupa juga teman-

teman Sipil 2011, Boxer UNUD, Skyl16ht, Elucidator Crew, Gymholic Palapa,

dan tidak dapat saya sebutkan satu persatu yang telah menyempatkan waktunya

turut membantu, memberi saran, masukan dan komentator dalam menyelesaikan

Tugas Akhir ini.

Pada akhirnya penulis menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Akhir ini

masih jauh dari sempurna, untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang

positif demi menyempurnakan Tugas Akhir ini.

Denpasar, September 2015

Penulis

vi

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ................................................................................................. i

HALAMAN PERNYATAAN................................................................................... ii

SURAT KETERANGAN PEMBIMBING ............................................................. iii

ABSTRAK ................................................................................................................. iv

UCAPAN TERIMA KASIH .................................................................................... v

DAFTAR ISI.............................................................................................................. vi

DAFTAR NOTASI.................................................................................................... ix

DAFTAR TABEL ..................................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR................................................................................................. xii

DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................................. xiii

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ......................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah .................................................................................... 3

1.3 Tujuan Penulisan...................................................................................... 3

1.4 Manfaat Penulisan.................................................................................... 3

1.5 Batasan Masalah....................................................................................... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Proyek .................................................................................... 5

2.2 Evaluasi Kelayakan Proyek...................................................................... 6

2.3 Aspek Pasar.............................................................................................. 9

2.3.1 Permintaan dan Penawaran. ........................................................ 10

2.3.2 Strategi Pemasaran...................................................................... 10

2.3.3 Proses Pengkajian Aspek Pasar .................................................. 12

2.3.3.1 Menilai Situasi.......................................................... 12

2.3.3.2 Menyusun Strategi.................................................... 13

2.3.3.3 Mengumpulkan Data dan Informasi ......................... 13

2.4 Aspek Teknis............................................................................................ 14

2.4.1 Lokasi Proyek ............................................................................. 14

2.4.1.1 Sumber Daya Lokal.................................................. 15

2.4.1.2 Segmen Pasar ........................................................... 15

2.4.1.3 Tenaga Listrik dan Air.............................................. 16

2.4.1.4 Supply Tenaga Kerja ................................................ 16

2.4.1.5 Fasilitas Transportasi................................................ 17

vii

2.4.2 Lay out ........................................................................................ 17

2.5 Aspek Finansial........................................................................................ 18

2.5.1 Kriteria Penilaian Aspek Finansial ............................................. 19

2.5.1.1 Net Present Value (NPV) ......................................... 19

2.5.1.2 Internal Rate of Return ............................................. 20

2.5.1.3 Benefit Cost Ratio (BCR)......................................... 21

2.5.1.4 Payback Period (PP) ................................................. 22

2.5.2 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan......................................... 23

2.5.3 Analisis Sensitivitas.................................................................... 23

2.6 Metode Ramalan ...................................................................................... 24

2.7 Metode Teknik Pengumpulan Data......................................................... 26

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian...................................................................................... 30

3.2 Kerangka Analisa ..................................................................................... 30

3.3 Sumber Data-Data.................................................................................... 32

3.4 Analisis Aspek Pasar................................................................................ 32

3.4.1 Pengumpulan Data...................................................................... 32

3.4.2 Analisis Data............................................................................... 32

3.4.3 Hasil Analisis.............................................................................. 33

3.5 Analisis Aspek Teknis.............................................................................. 33


3.5.2 Analisis Data............................................................................... 33

3.5.3 Hasil Analisis.............................................................................. 33

3.6 Analisis Finansial ..................................................................................... 33


3.6.2 Analisis Data............................................................................... 34

3.6.3 Hasil Analisis.............................................................................. 34

BAB IV HASIL PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek......................................................................... 35

4.2 Aspek Pasar.............................................................................................. 38

4.2.1 Potensi Pasar ............................................................................... 38

4.2.2 Pangsa Pasar ............................................................................... 47

4.2.3 Peramalan Permintaan..................................................................49

viii

4.2.4 Jumlah Kunjungan Wisatawan Pada Tahun 2017-2027..............53

4.3 Aspek Teknis............................................................................................ 54

4.3.1 Ide Awal Pemilihan Lokasi......................................................... 54

4.3.2 Lokasi Proyek ............................................................................. 55

4.3.2.1 Segmen Pasar................................................................. 55

4.3.2.2 Tenaga Air dan Listrik................................................... 56

4.3.2.3 Supply Tenaga Kerja ..................................................... 56

4.3.2.4 Fasilitas Transportasi..................................................... 56

4.3.2.5 Iklim dan Keadaan Tanah.............................................. 58

4.3.3 Area Entrance GWK................................................................... 60

4.3.4 Pedestal dan Patung GWK.......................................................... 62

4.3.5 Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR) ........................................ 64

4.4 Aspek Finansial........................................................................................ 66

4.4.1 Biaya Sewa Tanah ...................................................................... 66

4.4.2 Biaya Konstruksi......................................................................... 66

4.4.3 Modal.......................................................................................... 68

4.4.4 Biaya Operasional & Pemeliharaan ............................................ 69

4.4.5 Depresiasi.................................................................................... 70

4.4.6 Pajak ........................................................................................... 70

4.4.7 Inflasi .......................................................................................... 70

4.4.8 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan......................................... 72

4.4.8.1 Pendapatan..................................................................... 72

4.4.8.2 Proyeksi Pendapatan...................................................... 73

4.4.9 Proyeksi Cash Flow .................................................................... 75

4.4.10 Analisis Data............................................................................. 75

4.4.10.1 Net Present Value (NPV) ............................................ 75

4.4.10.2 Benefit Cost Ratio (BCR)............................................ 76

4.4.10.3 Internal Rate of Return (IRR) ...................................... 76

4.4.10.4 Payback Period (PP) .................................................... 76

4.4.10.5 Analisis Sensitivitas..................................................... 77

4.4.10.6 Analisis Kelayakan Investasi....................................... 80

BAB V SIMPULAN DAN SARAN

5.1 Simpulan ................................................................................................ 81

5.2 Saran ........................................................................................................ 82

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 83

ix

DAFTAR NOTASI

NPV= Net Present Value

PWB = Present Worth of Benefit

PWC = Present Worth of Cost

Cb = Cash flow Benefit

Cc = Cash flow Cost

n = Umur Investasi

FPB = Faktor Bunga Present

t = Periode Waktu

IO = Pengeluaran mula-mula

P = Net Cash Flow, Pendapatan

I = Tingkat diskon

IR = Internal Rate (tingkat bunga)

NPV = Net Present Value

BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)

P = Investasi awal

NCF = Net Cash Flow (pendapatan-pengeluaran)

Np = lamanya periode pengembalian

D = Jumlah terjual

H = Harga satuan per unit

Y = nilai observasi, nilai actual

Ŷ = nilai trend

X = variable waktu

n = jumlah data

Y = nilai actual, nilai trend

x

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Wisatawan Mancanegara tahun 2008-2013 ..................................... 39

Tabel 4.2 Wisatawan Domestic tahun 2008-2013 .......................................... 40

Tabel 4.3 Wisatawan melalui udara dan laut tahun 2013 ................................ 42

Tabel 4.4 Daftar Usaha Pariwisata Bali Tahun 2013....................................... 43

Tabel 4.5 Jumlah Presentase Wisatawan Mancanegara

yang langsung ke Bali per Bulan Dirinci Menurut

Pemakaian Visa Tahun 2013 .......................................................... 44

Tabel 4.6 Visa on Arrival di Bali bulan Januari-Desember

Tahun 2013...................................................................................... 45

Tabel 4.7 Wisatawan pengunjung singkat Garuda Wisnu Kencana ................ 46

Tabel 4.8 Perhitungan wisatawan mancanegara

ke Bali Metode Trend Linier ........................................................... 50

Tabel 4.9 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ ............................................................ 50

Tabel 4.10 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali

dengan Metode Trend Parabola (Kuadratik) .................................. 51

Tabel 4.11 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ .......................................................... 51

Tabel 4.12 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali

dengan Metode Trend Exponential ............................................... 52

Tabel 4.13 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ .......................................................... 52

Tabel 4.14 Ketersediaan Tenaga Kerja di Kabupaten Badung

Berdasarkan Pendidikan Tertinggi Yang

Ditamatkan PadaTahun 2012 ........................................................ 58

Tabel 4.15 Panjang jalan di Kabupaten Badung

berdasarkan lapisan tahun 2012....................................................... 59

Tabel 4.16 Kualitas jalan di Kabupaten Badung tahun 2012........................... 59

Tabel 4.17 Jumlah Kunjungan Wisatawan yang Datang

Langsung ke Bali Melalui Udara dan Laut Tahun 2013 ................. 60

Tabel 4.18 Sampel Harga Sewa Tanah Desa Ungasan Bukit .......................... 62

Tabel 4.19 Rekapitulasi RAB Pembangunan Area Entrance GWK ................ 67

Tabel 4.20 Rekapitulasi RAB Pembangunan Pedestal GWK.......................... 68

xi

Tabel 4.21 Rekapitulasi Biaya operasional

dan pemeliharaan tahun 2017........................................................ 69

Tabel 4.22 Peramalan Biaya Operasional

dan pemeliharaan tahun 2017-2026 .............................................. 69

Tabel 4.23 Laju Inflasi Kabupaten Badung Tahun 2009-2013........................ 70

Tabel 4.24 Tabel penghasilan parkir 3 tahun terakhir...................................... 72

Tabel 4.25 Tabel Pendapatan Sewa Tempat Pada tahun 2013......................... 72

Tabel 4.26 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan

Mancanegara tahun 2016-2026 ..................................................... 73

Tabel 4.27 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan

Domestik tahun 2017-2026 ........................................................... 73

Tabel 4.28 Penghasilan Parkir Kendaraan tahun 2017-2026........................... 74

Tabel 4.29 Penghasilan Sewa Tempat pada tahun 2017-2026......................... 74

Tabel 4.30 Tabel Payback Period..................................................................... 77

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Diagram Teknik Sampling .......................................................... 27

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian ..................................................................... 30

Gambar 4.1 Pangsa Pasar Utama Wisatawan Manca Negara Tahun 2103...... 47

Gambar 4.2 Perbandingan Pangsa Pasar Wisatawan

Mancanegara Antar Benua Tahun 2013........................................ 49

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN A 1 Permalan Wisatawan ........................................................... 84

LAMPIRAN A 2 Jumlah Kunjungan Wisatawan 2017-2026.......................... 103

LAMPIRAN B 1 Ramalan Inflasi.................................................................... 105

LAMPIRAN B 2 Biaya Oprasasional, Parkir & sewa Tempat ........................ 111

LAMPIRAN C 1 Pendapatan Total 2017-2026 ............................................... 114

LAMPIRAN D 1 Tabel Net Cash Flow........................................................... 115

LAMPIRAN D 2 Tabel Net Cash Flow lanjutan ............................................. 116

LAMPIRAN D 3 Tabel NPV, BCR & IRR ..................................................... 117

LAMPIRAN E 1 Tabel Analisis Sensitivitas................................................... 120

LAMPIRAN E 2 Diagram Analisis Sensitivitas .............................................. 160

LAMPIRAN F Master Plan ........................................................................... 161

EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN · PDF fileLokasi pendirian GWK secara teknis telah...

Documents

Transcript of EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN · PDF fileLokasi pendirian GWK secara teknis telah...