dott. ing. Stefano Di Tullio

Viale dei Campioni, 16 - 00144 Roma tel. 06/5401806 fax 06/5412626 stefanoditullio@tecnitalia.net P.I. 06608281009 –

Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/2014

DI & C. s.a.s. -

CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI VIA ANITE DI TEGEA, 3 – ROMA (RM) - PIANO S1, MAGAZZINO E CANTINA

PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE

1. Premessa

Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al

n. 21706, con studio in Roma al Viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio

Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo

2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di

& C. s.a.s. nonché in proprio del socio , nell’ambito del

Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore

commerciale allo stato attuale di un magazzino e di una cantina posti al piano primo interrato

del complesso immobiliare sito in Roma (RM) con accesso alla Via Anite di Tegea, 3.

2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari.

Dall’indagine telematica effettuata in data 17 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di

Roma risulta che i beni oggetto di stima sono entrambi intestati a:

(1) Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

Tabella 01

I beni risultano pervenuti al Sig. in virtù dell’atto pubblico di compravendita

del 07 maggio 2007 repertorio: 405168 a firma del Notaio Vitagliano Domenico in Roma.

3. Ubicazione del bene e descrizione catastale.

Le due unità immobiliari oggetto di valutazione sono ubicate nel Quartiere Axa del Comune di

Roma, al piano primo interrato del complesso immobiliare compreso tra le vie Euripide, via

Terpando, via Aristarco di Samotracia e via Anite di Tegea dalla quale in corrispondenza del

civico 3 si accede ai beni di interesse. L’area, semiperiferica del Comune di Roma, si

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caratterizza per la presenza di edifici residenziali di tipologia a palazzina o villino e di vaste

zone di verde non ancora oggetto di edificazione.

L’area, ben urbanizzata e dotata di tutti i servizi necessari, dista circa 11 km dal quartiere

E.U.R. della Città di Roma e circa 9 km dal litorale di Ostia, ai quali è collegata da un lato dalla

via Cristoforo Colombo e dall'altro dalla via'Ostiense e dalla via del Mare.

L’area ricadente all’interno del nel Municipio X (ex XIII), è identificata all’interno degli elaborati

prescrittivi del piano regolatore vigente – sistemi e regole 1:10.000 al foglio 24 – come segue:

città consolidata T3, tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera “Sono

Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera i tessuti formati da edifici definiti

da parametri quantitativi secondo le prescrizioni del PRG del 1962, come densità ab/Ha, indici

di fabbricabilità territoriale e fondiaria; quindi a tipologia non definita dalle norme di piano, ma

derivata dalle scelte degli operatori pubblici e privati, come nel caso dei Piani di zona, delle

lottizzazioni convenzionate o delle zone F1 del PRG del 1962.”

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Le due unità immobiliari oggetto della presente risultano censite al Catasto Fabbricati della

Provincia di Roma come di seguito elencato:

Foglio Part. Sub. z.c. Categ. cl Vani Sup. Cat. Rendita

1133 1419 58 6 C/2 12 - 7 mq 44,83 €

1133 1419 78 6 C/2 11 - 39 mq 213,50 €

Tabella 02

4. Parametri di stima

Va osservato che attualmente il mercato immobiliare ha assunto un carattere di forte

instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un

normale rapporto di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha

investito il mercato immobiliare nazionale e che solo negli ultime mesi presenta una

modestissima ripresa.

Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero

un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea

d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia.

Per la determinazione dei valori di riferimento sono stati utilizzati i dati riferiti al II semestre

2015, riportati dall’Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI) per la provincia di

Roma comune di Roma con riferimento alla sottozona d’interesse: Suburbana/AXA (VIA

ARISTOFANE); codice di zona: E84. Inoltre sono state utilizzate le quotazioni della Borsa

Immobiliare di Roma riferite al primo semestre 2015 con riferimento alla zona ACILIA SUD -

Z33. I prezzi desunti dai valori OMI e dalla Borsa Immobiliare di Roma, sono stati

successivamente verificati e confrontati con le risultanze ottenute con il metodo sintetico

comparativo, basato su di un'indagine di mercato relativa alle offerte proposte per immobili

con caratteristiche simili nella zona di ubicazione dei beni di interesse, in base al quale si è

stabilito il valore economico al metro quadro da utilizzare ai fini della presente stima.

Si riportano di seguito i valori ottenuti:

VALORE DESUNTO DALL'OSSERVATORIO IMMOBILIARE Valore di mercato (€/mq) Min Max Medio A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Anno 2015 – Secondo semestre A.1) Suburbana / AXA (VIA ARISTOFANE); E84 Tipologia: Box

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Stato conservativo: Normale Superficie: Lorda Box € 1.550,00 € 2.100,00 € 1.825,00

VALORE DESUNTO DALLABORSA IMMOBILIERE DI ROMA Valore di mercato (€/mq) B) Borsa Immobiliare di Roma II numero 2015 – primo semestre 2015 Provincia di Roma B.1) Zona ACILIA SUD - Z33 I fascia II fascia Quotazione : Locali Comm.li, Artig.li, Terz.ri € 1.500,00 € 2.500,00 € 2.000,00 Prezzo medio di riferimento da osservatori € 1.912,50

VALORE DESUNTO CON METODO SINTETICO COMPARATIVO Superficie Prezzo Costo al mq C) Immobiliare.it C.1) Agenzia:

- Roma (RM) Riferimento Offerta: EK-50030855 Via Eschilo Roma 50,00 mq € 53.000,00 € 1.060,00 C.2) Agenzia: –

Roma (RM) Riferimento Offerta: 21901087-5 Via Mondaino, Roma 160,00 mq € 120.000,00 € 750,00

Prezzo medio di riferimento di mercato

€ 905,00

VALORE UNITARIO Prezzo medio generale € 1.408,75

Valore unitario di calcolo

€ 1.400,00 Tabella 03

5. Composizione e descrizione del bene

I beni oggetto delle presente valutazione sono siti al primo piano interrato di un complesso

residenziale composto da due palazzine multipiano a pianta rettangolare con accessi separati

sulle viabilità già citate in precedenza unite da una costruzione ad un solo livello a

destinazione prettamente commerciale come il piano terreno delle palazzine suddette. Solo i

due piani interrati del complesso sono caratterizzati da unico accesso, posto al civico 3 di via

Anite di Tegea, tramite una rampa condominiale.

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Gli accessi al primo piano interrato sono posti a metà della rampa suddetta dove in

corrispondenza di un allargamento della superficie asfaltata si può accedere, oltre che a

diversi box e posti auto, tramite una porta metallica pedonale al locale cantine, dove alla fine di

un corridoio è sita la cantina di interesse distinta all’interno 3B, e tramite una porta carrabile

basculante di altro bene, si può accedere al magazzino distinto al sub. 78, come di seguito

meglio specificato .

L'area di manovra prospiciente i beni è ampia circa mq. 80 ed è delimitata da un lato dal

prospetto della costruzione centrale destinata a negozi e dall'altro dal giardino condominiale.

Nel corso degli accessi effettuati in data 20 giugno 2015 e 5 aprile 2016, lo scrivente ha potuto

constatare che per il bene oggetto di interesse l'originario ingresso risulta ad oggi murato,

mentre lo stesso è stato reso comunicante con altro bene adiacente tramite la demolizione di

parte delle murature di confine. Infatti al magazzino distinto al subalterno 78 è possibile

accedere solo tramite la basculante del magazzino adiacente identificato al subalterno 80.

La situazione al momento del sopralluogo ha pertanto mostrato uno stato di grave difformità da

quanto riportato sulla planimetria catastale. Infatti, le due unità immobiliari distinte al

subalterno 80 (bene di altra proprietà ed escluso dalla presente procedura) ed al subalterno 78

(bene oggetto della presente valutazione) sono state unite tramite la demolizione delle pareti di

confine ad eccezione di quella del corridoio del corridoio di accesso dalla rampa condominiale

che però risulta cieco a causa della chiusura della porta esistente.

Lo stato conservativo del bene si può definire al rustico, non presentando alcun tipo di

rifinitura. L'altezza interna è di m. 3,40 Il solaio è di tipo latero-cementizio e non presenta

intonacatura, sulla parete di fondo (lato via Euripide) sono presenti tre aperture affaccianti

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sull’intercapedine dell’edificio. Il magazzino non dispone di alcuna apertura finestrata,

risultando quindi privo di illuminazione naturale diretta.

Per quanto riguarda la cantina di cui al subalterno 58, posta sempre al piano seminterrato ma

caratterizzata da altro accesso, la stessa risulta geometricamente conforme a quanto riportato

sulla planimetria catastale.

6. Verifica Urbanistica

A seguito delle verifiche effettuate, lo scrivente ha constato che il complesso residenziale in cui

i beni oggetto della presente perizia sono inseriti, è stato realizzato in virtù della licenza edilizia

rilascia dal Comune di Roma il 30 dicembre 1972 con il numero 2163. Inoltre al fine di

verificare la conformità urbanistica dei beni, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare un

accesso agli atti presso l’archivio progetti del Comune di Roma al fine di acquisire i progetti

allegati alla licenza edilizia sopra citata.

A seguito dell'analisi della documentazione reperita lo scrivente può affermare che il

magazzino oggetto della presente valutazione in principio era un locale sottonegozio delle

attività commerciali poste al piano terreno dell'edificio con vetrine su via Euripide.

Dallo schema grafico stralciato dal progetto allegato alla licenza edilizia si evidenzia inoltre

come il Box originario, posto a tergo del sottonegozio e con accesso dalla rampa carrabile al

civ.3 di via Anite di Tegea, fosse inoltre dotato di accesso pedonale in adiacenza all’ingresso

carrabile (attuale basculante del subalterno 80). Ebbene tale ingresso pedonale è l’accesso,

attualmente murato, al bene oggetto di valutazione al quale si arriva tramite il corridoio ricavato

dalla superficie del box originario.

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Da un'ulteriore verifica presso l’ufficio condono del comune di Roma non sono emerse

domande ovvero concessioni in sanatoria relative al subalterno 78 atte a chiarire la

preesistenza urbanistica dello stesso, è risultata invece l'esistenza di una domanda di condono

relativa all'attuale subalterno 80 a nome Limiti Cecilia con prot. 252080/86 che interessa il box

originario. Dall'analisi della documentazione allegata alla domanda suddetta si evince che la

stessa è finalizzata ad ottenere il solo cambio di destinazione d’uso da sottonegozio e box

auto a magazzino (porzione in grigio dell’immagine soprastante) dell'attuale subalterno 80 ma

nulla si evince in merito al frazionamento dell'originario box autorizzato dalla licenza edilizia

2163 del 1972.

Lo stato attuale del bene pertanto, risulta essere difforme sia dalla licenza edilizia originaria,

sia dalla planimetria catastale in atti, sia dalla domanda di condono relativa al subalterno 80 di

proprietà Nairobi S.r.l. nella quale non è prevista fusione con l'unità immobiliare adiacente di

proprietà Sante Tavernese e non è presente alcun riferimento al frazionamento dell'originario

box che ha dato origine sia al bene di proprietà Nairobi sia al corridoio di comunicazione fra la

rampa condominiale ed il sotto negozio di cui all'attuale subalterno 78.

La cantina condominiale distinta all’interno 3B risulta invece essere conforme con il progetto

approvato.

7. Stima del valore venale

Per la stima del valore venale del bene sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al

precedente paragrafo 4 e riportato nella tabella 3. Al prezzo unitario calcolato, sono stati

applicati dei coefficienti moltiplicativi per tener conto dello stato di conservazione del bene e

per le difformità riscontrate a seguito delle verifiche effettuate di cui al punto 6. I coefficienti

adottati per tener conto delle peculiarità descritte sono rispettivamente pari a 0,90 (per le

difformità riscontrate relativamente al magazzino) e 0,95 (per lo stato conservativo). Per il

calcolo della superficie ragguagliata inoltre si è fatto riferimento ai coefficienti indicati dal DPR

138/98 ottimizzando l’analisi secondo le peculiarità del bene da stimare.

Prezzo applicato per la stima della cantina

€/mq 1.400,00 x 0,95 = €/mq 1.330,00

CALCOLO SUPERFICIE Foglio Particella Sub Superficie rilevata 1133 1419 58 7,00 mq

Valore di stima totale pari a € 9.310,00

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Prezzo applicato per la stima del magazzino

€/mq 1.400,00 x 0,95 x 0,90 = €/mq 1.197,00

CALCOLO SUPERFICIE Foglio Particella Sub Superficie rilevata 1133 1419 78 39,00 mq

Valore di stima totale pari a € 46.683,00

8. Conclusioni

Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia

dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale totale dei beni descritti è di

euro 55.993,00 (cinquantacinquemilanovecentonovantatre/00)

* * *

Roma, 06 luglio 2016

Il tecnico Ing. Stefano Di Tullio

Allegati

- All. A n° 15 fotografie; - All. B Visure catastali storiche; - All. C Planimetrie catastali; - All. D Estratto di mappa; - All. E Licenza edilizia; - All. F Agibilità; - All. G Progetto allegato alla licenza edilizia; - All. I Domanda di Condono n°252080/86.

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Allegato A

Foto n°1 – Ingresso Via Anite di Tegea 3

Foto n°2 – Rampa condominaile

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Foto n°3 – Ingresso magazzino sub 80

Foto n°4 – Interno magazzino sub 80 e 78

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Foto n°5 – magazzino sub 78

Foto n°6 – magazzino sub 78

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Foto n°7 – Corridoio di ingresso al magazzino sub 78

Foto n°8 – Corridoio di ingresso al magazzino sub 78

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Via Anite di Tegea 3 - Cantina Sub. 58 e Magazzino Sub. 78. 13/23

Foto n°9 – Traccia del muro divisorio

Foto n°10 – Traccia del muro divisorio

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Foto n°11 – Aerazioni su intercapedine condominiale

Foto n°12 – Ingresso cantine

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Foto n°13 – Corridoio cantine

Foto n°14 – Cantina interno 3B

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Foto n°15 – Materiale stivato nella cantina

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Allegato B Visura catastale storica sub 58

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Visura catastale storica sub 78

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Allegato C Planimetria catastale58

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Planimetria catastale 78

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Allegato D Estratto di mappa

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Allegato E Licenza edilizia

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Allegato F Agibilità