Data dan Analisa Surabaya.pdf

8/14/2019 Data dan Analisa Surabaya.pdf

1/52

27

BAB IV

DATA DAN ANALISA

4.1. Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian

Lahan yang akan digunakan dalam objek penelitian iniberada di pusat kota Surabaya dan mempunyai prasaranapendukung yang cukup baik. Dengan adanya letak dan prasaranalahan yang mendukung cukup baik, maka lahan ini sesuai bilaakan digunakan sebagai objek penelitian yang nantinya dapatmenghasilkan keputusan untuk panggunaan lahan yang terbaik.

Keputusan dalam penggunaan lahan tersebut tidak hanyaberdasarkan keinginan pemilik (owner) akan digunakan untukpembangunan apa, tetapi juga didukung oleh peraturan yangberlaku dalam perencanaan tata ruang kota terhadap lahantersebut yang telah ditetapkan oleh pemerintah kota. Sehinggasebelum lahan tersebut digunakan, perlu dilakukan analisaHighest and Best Use (HBU) untuk mendapatkan hasilpenggunaan terbaik pada lahan.

Dalam analisa HBU ini di perlukan data-data yang dapatmenunjang, antara lain peraturan yang berlaku yang telahditetapkan oleh pemerintah salah satunya adalah zoning lahan danbatasan maksimum dalam penggunaan lahan. Kemudiandiperhatikan juga data pendukung lahan tersebut, antara lainlokasi lahan, luasan lahan, bentuk lahan, dan aksesbilitas.

4.1.1. Lokasi dan Luasan Lahan Objek Penelitian

Lokasi objek penelitian tugas akhir ini berada di pusatkota Surabaya, yaitu tepatnya terletak di jalan Pemuda dan jalanEmbong Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus ke jalanEmbong Kenongo). Lahan pada jalan Pemuda mempunyai luassebesar 3,991.02 m2 dan luas lahan di jalan Embong Kenongosebesar 1,972.78 m2. Sehingga luas total dari kedua lahan objekpenelitian ini sebesar 5,963.80 m2.


2/52

28

Lingkungan di sekitar objek penelitian merupakankawasan pemukiman dan fasilitas umum komersial, seperti

perkantoran, bank, pusat pelayanan telekomunikasi dan lain-lain.Lahan ini berbatasan dengan bangunan yang berlantai cukuptinggi. Seperti di sisi utara lahan ini adalah jalan Pemuda yangberhadapan langsung dengan Surabaya Plaza (Delta Plaza), danuntuk sisi selatan adalah jalan Embong Kenongo yang pada saatini sebagian besar bangunan di jalan tersebut adalah kawasanpemukiman. Sedangkan batas lahan untuk sisi barat adalahgedung perkantoran NISP, dan untuk sisi timur berbatasan dengangedung Telkomsel.

Pada lokasi objek penelitian ini juga di dukung olehaksesbilitas yang mudah. Aksesbilitas yang dikatakan mudahkarena adanya beberapa hal yang dapat mendukung dalampenggunaan lahan tersebut. Beberapa hal pendukung tersebutantara lain adalah lokasi strategis karena teletak dipusat kota dantepat berada dikawasan perdagangan jasa komersial, dantersedianya angkutan umum yang melalui kawasan tersebutdengan berbagai macam kode. Dengan berbagai macam

pendukung yang tersedia, maka dapat dikatakan jugamenguntungkan bagi pengguna lahan tersebut karena sangatmudah untuk dijangkau. Sehingga nantinya apabila lahan objekpenelitian ini digunakan, akan menguntungkan bagi penggunanya.Berikut denah lokasi objek penelitian, dapat dilihat pada gambar4.1


3/52

29

Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitianSumber : PT. WIKA

4.1.2. Bentuk Lahan Objek Penelitian

Pada setiap masing-masing lahan selalu mempunyaibentuk yang berbeda-beda. Bentuk lahan tersebut digunakanuntuk memperkirakan akan didirikan bangunan apa yang sesuaipada bentuk lahan yang ada dan juga dapat memberikankeuntungan bagi pemilik lahan berdasarkan penggunaansemaksimal mungkin pada lahan tersebut. Untuk lahan objekpenelitian ini mempunyai bentuk lahan yang cukup unik, karenaterletak pada dua lahan dan mempunyai ukuran yang berbeda-

beda. Lahan objek penelitian ini mempunyai bentuk berhuruf T,dengan bentuk melebar pada bagian depan yaitu di jalan Pemudadan tembus kebelakang adalah bagian memanjangnya lahantersebut berada di jalan Embong Kenongo.

Lahan pada lokasi tersebut baik di gunakan untukbangunan perkantoran, perniagaan dan pemukiman. Bukan berartisemua lahan objek penelitian tersebut dapat didirikan ataudigunakan sepenuhnya untuk bangunan-bangunan yang sama di

Lokasi Objek

Penelitian


4/52

30

dua lahan yang berbeda dan walaupun akan menjadi satu lahan.Karena setiap lahan pada masing-masing kawasan tersebut

memiliki zoning (peruntukan penggunaan lahan yang telahditetapkan oleh pemerintah) yang berbeda-beda sesuai denganketetapan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK). Untuk lahan inidigunakan RTRK Unit Distrik Embong Kaliasin. BerdasarkanRTRK tersebut, pada lahan di kawasan jalan Pemuda hanya dapatdi gunakan untuk bangunan fasilitas umum komersial. Sedangkanpada kawasan jalan Embong Kenongo hanya dapat digunakanuntuk bangunan pemukiman. Sehingga sebelum lahan tersebutdigunakan, perlu diperhatikan juga bentuk lahan yang tersedia.Bentuk lahan objek penelitian dengan bentuk huruf T tersebut,dapat dilihat pada gambar 4.2

Gambar 4.2 Bentuk lahan objek penelitian

Sumber : PT. WIKA


5/52

31

4.1.3. Aksesbilitas Lalu Lintas Terhadap Lahan ObjekPenelitian

Pada masing-masing lahan juga selalu didukung denganaksesbilitas untuk menjangkau lahan tersebut. tetapi apakahaksesbilitas pada lahan tersebut telah mempunyai aksesbilitasyang baik atau tidak. Karena semakin baik aksesbilitas yangdimiliki suatu lahan, maka semakin baik juga penggunaan padalahan tesebut. Terlebih lagi apabila suatu lahan teletak dikawasanstrategis. Gambaran tersebut sesuai dengan lahan objek penelitianini.

Lahan objek penelitian ini terletak di kawasan strategisyang berdekatan dengan kawasan perkantoran, perdagangan,pusat pelayanan telekomunikasi, perniagaan dan pemukiman.Tepatnya lahan ini terletak di jalan Pemuda dan jalan EmbongKenongo, kawasan ini merupakan kawasan yang sangatmenguntungkan. Akses masuk ke kawasan ini dapat dijangkaumelalui dua jalan, yaitu jalan Pemuda dan jalan EmbongKenongo. Jarak antara kedua jalan tersebut juga tidak terlalu jauh

untuk dijangkau. Adapun aksesbilitas lain yang juga mendukung,seperti ketersediaan angkutan umum. Adanya pangkalan taksi didekat lahan yaitu depan Plasa Surabaya dan cukup beranekaragam angkutan umum yang melalui lahan tersebut sehinggamemudahkan akses untuk mencapai lahan tersebut. Adapun kodeangkutan umum yang melalui daerah ini antara lain:

a. Kode E dengan trayek :

Terminal Petojo - Karang Menjangan - Gubeng Pojok

- Pemuda - Panglima Sudirman - Basuki Rachmat -Embong Malang - Kalibutuh - Asem Raya -Balongsari.

b. Kode M dengan trayek :

Terminal Joyoboyo - Darmokali - Dinoyo - Keputran- Karimunjawa - Kayun - Pemuda - WalikotaMustajab - Undaan Kulon - St. Semut - Indrapura -Jembatan Merah.


6/52

32

c. Kode N dengan trayek :

Bratang - Manyar - Pucang Anom Timur - Kertajaya

- Sulawesi - Raya Gubeng - Pemuda - WalikotaMustajab Gentengkali - Indrapura - JembatanMerah.

d. Kode UBB dengan trayek :

Terminal Bratang - Ngagel Jaya Selatan - PucangSewu - Sumatera - Kayun - Pemuda - WijayaKusuma - Pengampon - St. Semut - Jembatan Merah- Indrapura - Ujung baru.

e. Kode V dengan trayek :

Tambak Rejo - Tambak Sari - Wijaya Kusuma -Gubeng Pojok - Pemuda - Raya Darmo - RayaWonokromo - Terminal Joyoboyo.

f. Kode W dengan trayek :

Dukuh Kupang - Pasar Kembang - Urip Sumoharjo -Raya Gubeng - Pemuda - Karang Menjangan.

Dengan tersedia angkutan umum yang memadai, makasemakin mudah lahan terseebut untuk dijangkau. Sehinggaapabila lahan ini digunakan, akan memberikan keuntungan bagipenggunanya.

4.2. Aspek Teknis

Aspek teknis diperlukan dalam analisa Highest and Best

Use (HBU) sebagai data lahan objek penelitian. Data inidiperlukan untuk diketahui dimana lokasinya, berapa luasanlahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana aksesbilitas lahantersebut, dan data-data lainnya.

Setelah diperoleh data lahan, maka selajutnya datatersebut dapat dianalisa dan diperoleh hasil analisa yangmenyatakan bentuk bangunan yang sesuai untuk lahan tersebut,hal ini juga disesuaikan dengan bentuk lahan yang ada. Dari


7/52

33

analisa ini dapat diketahui juga berapa besaran atau luasan yangdapat digunakan, bagaimana aksesbilitas pada lahan tersebut dan

lain sebagainya.

4.2.1. Analisa Lokasi Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data yang ada, lahan ini mempunyai lokasiyang strategis. Bangunan-bangunan yang ada di sekitar lahan inimerupakan salah satu penunjang apabila lahan tersebut akandigunakan. Bangunan yang ada di sekitarnya antara lainpekantoran swasta maupun BUMN, perniagaan, pusat layanan

telekomunikasi, dan pusat perdagangan (mall). Sehingga biladilakukan peninjauan kembali pada peruntukkannya, makapenggunaan lahan ini minimum sama dengan bangunan yangsudah ada.

4.2.2. Analisa Luasan Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data luasan lahan yang ada, lahan inimempunyai mempunyai luasan lahan yang berbeda. Hal inikarena lokasi yang berbeda. Luasan lahan pada lahan jalanPemuda sebesar 3,991.02 m2 dan luasan lahan pada lahan jalanEmbong Kenongo sebesar 1,972.78 m2. Dengan adanya luasanlahan yang cukup besar, maka lahan tersebut cocok untukdigunakan sebagai bangunan yang membutuhkan jumlah ruangyang cukup banyak dan luas, seperti perkantoran.

4.2.3. Analisa Bentuk Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data bentuk lahan yang ada, lahan ini

mempunyai bentuk yang unik. Hal ini disebut unik karena bentuklahan ini berhuruf T dan terletak didua lahan berbeda yangdapat terhubung. Dengan bentuk seperti itu, maka lahan ini dapatdigunakan sebagai bangunan apa saja. Namun penggunaan lahanini harus ditinjau kembali dengan luasan, dan zoning yang adapada lahan tersebut.


8/52

34

4.2.4. Analisa Aksesbilitas Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data pengamatan yang didapat, aksesbilitas

lahan ini cukup baik. Hal yang dapat menunjang apabila lahantersebut akan digunakan pun beraneka ragam, dimulai darilingkungan sekitar, bangunan-bangunan yang ada, dan hinggakendaraan umum yang memadai. Sehingga lahan ini cocokdigunakan sebagai bangnan apa saja. Karena apabila dilihat dariaksesbilitas yang ada, lahn ini akan menguntungkan bagipenggunanya. Akan tetapi hal ini harus ditinjau kembali denganbentuk lahan, luasan lahan dan zoning lahan tersebut.

4.2.5. Kesimpulan Berdasarkan Aspek Teknis

Kesimpulan yang dapat diambil berdasarkan data dananalisa, bahwa pada lahan ini mempunyai lokasi yang strategiskarena berdekatan dengan bangunan perkantoran, perniagaan,pusat layanan telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan inijuga mempunyai bentuk dan luasan lahan yang cukup besar, makacocok digunakan sebagai bangunan yang membutuh luas lahanyang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang yang cukupbanyak dengan ukuran cukup luas. Hal ini juga didukung denganadanya angkutan umum yang memadai. Sehingga lahan ini akanmenguntungkan.

4.3. Aspek Legal

Dalam analisa Highest and Best Use (HBU) perludilakukan analisa terhadap kelayakan hukum ter lebih dahulu. Ha lini perlu dilakukan agar dalam pemilihan alternatif untukpenggunaan lahan tersebut tidak menyalahi peraturan yang telahditetapkan oleh pemerintah.

Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) UnitDistrik Embong Kaliasin, dalam penggunaan suatu lahan perludiperhatikan persyaratan-persyaratan agar dalam penggunaansuatu lahan tidak menyalahi aturan yang berlaku. Persyaratan-persyaratan yang perlu diperhatikan antara lain, Garis SempadanBangunan terhadap pagar depan, samping, dan belakang (GSB),


9/52

35

Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan(KLB), dan peruntukan lahan sesuai dengan yang telah ditetapkan

oleh pemerintah daerah setempat.

4.3.1. Persyaratan Berdasarkan Aspek Legal

Persyaratan-persyaratan berdasarkan aspek legal dalamanalisa HBU diperlukan dan harus diperhatikan pada lahanpenelitian tersebut, guna dalam penggunaan lahan tidakmenyalahi peraturan yang telah ditentukan.

Persyaratan ini dibedakan menjadi dua bagian. Karena

lahan tersebut terletak di dua kawasan berbeda, tetapi duakawasan dapat terhubung, yaitu jalan Pemuda dan jalan EmbongKenongo. Sehingga setiap kawasan mempunyai persyaratanmasing-masing. Persyaratan-persyaratan tersebut berdasarkanRencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Embong Kaliasin2004 dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (Permen PU)tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung tahun2006 antara lain:

1. Persyaratan pada lahan jalan Pemuda :a. Zoning pada jalan Pemuda adalah sebagai fasilitas

umum komersial. Fasilitas umum komersial yangdimaksud adalah perkantoran, pusat pelayanantelekomunikasi, perniagaan, hotel, apartemen danrumah sakit (perdagangan jasa komersial).

b. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan :6 m.

c. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisisamping kanan dan kiri : minimum 4 m.

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisibelakang : minimum 4 m.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 70-90%f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : >100% (karena

pada lahan ini diperuntukan sebagai bangunan nonpemukiman, 1-5 lantai dan atau >5 lantai).


10/52

36

2. Persayaratan pada lahan jalan Embong Kenongo :

a. Zoning pada jalan Embong Kenongo adalah sebagai

pemukiman atau rumah (1-2 lantai). Lahan padakawasan ini juga dapat digunakan sebagai bangunanfasilitas umum komersial apabila pada jalan EmbongKenongo telah didirikan bangunan yang bersifatfasilitas umum komersial minimum 50% dari se luruhbangunan yang ada pada jalan tersebut dan apabilapada jalan Pemuda sudah tidak tersedia lahan untukdibangun fasilitas umum komersial. Tetapi tidak

diperbolehkan untuk dibangun bangunan dengantingkat yang tinggi, dikarenakan daerah sekitarmerupakan daerah pemukiman. Kalau pun akandibangun bangunan yang tingginya lebih daripemukiman, maka harus dilakukan perijinan terhadappenduduk sekitar (penghuni pemukiman). Hal inidiperbolehkan untuk digunakan sebagai fasilitasumum komersial, karena jarak antara jalan Pemuda

dan jalan Embong Kenongo yang berdekatan.b. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan :

6 m.

c. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisisamping kanan dan kiri : tidak ada (karena pada lahanini diperuntukan bangunan pemukiman atau rumah,sehingga tidak diperlukan).

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi

belakang : tidak ada (karena pada lahan inidiperuntukan bangunan pemukiman atau rumah,sehingga tidak diperlukan. Tetapi apabila inginmenggunakan GSB bagian belakang untukpencahayaan, diperbolehkan).

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 70-90%


11/52

37

f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) :


12/52

38

Analisa lahan pada Trillium Office and Residence:

a. Zoning

Berdasarkan persyaratan, zoning pada lahan Trilliumoffice and residence diizinkan untuk dibangunfasilitas umum komersial. Bangunan fasilitas umumkomersial yang dimaksud adalah perkantoran, hotel,apartemen, perniagaan pelayanan telekomunikasi danrumah sakit. Bangunan yang telah ada di jalantersebut antara lain bank swasta, kantor BUMN,kantor radio RRI dan kantor operator layanan

telekomunikasi. Sehingga pada lahan tersebut hanyadapat digunakan sebagai bangunan yang sesuaidisyaratkan, minimal seperti bangunan yang sudahada disekitarnya.

b. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi depan

Berdasarkan persyaratan, GSB yang dapat digunakanadalah 6 m.

Sehingga GSB yang dapat digunakan, harusmemenuhi persyaratan yaitu 6 m.

c. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi sampingkanan-kiri.

Berdasarkan GSB yang disyaratkan minimum selebar4 m.Sehingga pada analisa lahan ini, digunakan GSBsamping 4 m. GSB 4 m tersebut juga harus

disesuaikan dengan besarnya bangunan yang akandigunakan, besarnya bangunan tersebut berdasarkanKDB yang digunakan. Hal ini dilakukan untukmemaksimalkan luas lahan yang akan dibangun.Pertimbangan lain adalah pemanfaatan sempadansebagai ruang bebas yang nantinya juga bisadigunakan untuk lahan parkir dan akses keluar-masukkendaraan.


13/52

39

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi belakang

GSB belakang yang disyaratkan minimum selebar 4

m.Sehingga pada analisa ini, digunakan sebesar 4 m.GSB 4 m tersebut harus disesuaikan dengan besarnyabangunan yang akan digunakan, besarnya bangunantersebut berdasarkan KDB yang digunakan. Hal inijuga didasarkan atas pertimbangan untukpemanfaatan lahan tersebut agar bisa digunakansebagai ruang bebas.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)KDB yang disyaratkan adalah sebesar 60%, hal iniberarti bahwa luas dasar bangunan yang dapatdibangun hanya pada prosentase 60%.Sehingga pada analisa lahan ini, KDB yangdigunakan adalah 60%. Besaran prosentase yangdapat digunakan harus disesuaikan dengan GSB sisidepan.

Proses perhitungan KDB adalah besaran luas lahanawal (sebelum dikurangi dengan GSB) dikalikanprosentase KDB. Semakin kecil KDB yangdigunakan, maka luas bangunan yang diizinkan untukdibangun akan menjadi lebih besar. Luas lahanTrillium adalah 5,963.80 m2.Maka luas dasar bangunan maksimal yang dapatdigunakan untuk dibangun adalah :

Luas lahan Trillium x Prosentase KDB Trillium =5,963.80m2x 60% = 3,578.28 m2.


14/52

40

f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB merupakan ketinggian bangunan yang diizinkan

untuk dibangun. Berdasarkan persyaratan, KLB yangdiizinkan adalah >100%. Penggunaan nilai KLBsebesar 100% akan menyebabkan bangunan tersebutmenjadi sangat tinggi sekali. Karena dalamperencanaan ketinggian bangunan hanya mempunyaiketentuan KLB >100% dan tidak ada batasanmaksimum. Pada lahan ini telah ditentukan KLBsebesar 1500%.

Sehingga analisa lahan ini menggunakan KLBsebesar 1,500%.Maka luas lantai bangunan maksimal yang dapatdigunakan untuk dibangun adalah :

Luas lahan bangunan untuk Trillium xprosentase KLB Trillium =

5,963.80 m2x 1500% = 89,457 m2.

g. Jumlah Lantai Bangunan

Pada lahan ini untuk mendapatkan jumlah lantaibangunan yang dapat digunakan adalah luas lantaibangunan maksimum dibagi dengan luas dasarbangunan maksimum.Setelah diperoleh luasan dasar bangunan maksimumsebesar 3,578.28 m2 dan luasan lantai bangunanmaksimum sebesar 89,457 m2, maka dapat diketahuijumlah lantai bangunan maksimum yang dapat

dibangun sebanyak :

=

= 25 lantai


15/52

41

4.3.3. Kesimpulan Berdasarkan Aspek Legal

Kesimpulan yang dapat diambil berdasarkan data dan

analisa, bahwa pada lahan Trillium Office and Residence dapatdigunakan sebagai bangunan fasilitas umum komersial. Fasilitasumum komersial yang dimaksud adalah bangunan perkantoran,apartemen, dan perdagangan jasa komersial. Berdasarkan dariluasan lahan sebesar 5,963.80 m2persyaratan untuk KDB = 60%dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat digunakan sebagailuas dasar bangunan maksimum sebesar 3,578.28 m2, luas lantaibangunan maksimum sebesar 89,457 m2 dan jumlah lantai

bangunan maksimum sebanyak 25 lantai.

4.4. Aspek Finansial

Analisa HBU berdasarkan aspek finansial pada lahanobjek penelitian ini digunakan untuk memperkirakan aruskeuangan yang akan terjadi apabila lahan ini akan dipergunakan.

Aspek finansial dalam analisa HBU ini, diperhitungkanberdasarkan pemilihan alternatif yang akan digunakan. Untukpemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan asumsi yang didapatdari pengamatan secara langsung dan perencanaan luasmaksimum bangunan yang dapat digunakan.

4.4.1. Pemilihan Alternatif

Alternatif penggunaan lahan tidak mudah untukdimunculkan. Karena apabila salah dalam memunculkanaltenatif,maka pemilik lahan akan dirugikan bahwa telah memunculkanalternatif yang salah. Dalam pemilihan alternatif dipilih

menggunakan asumsi yang didapat dari pengamatan secaralangsung dan perencanaan luas maksimum bangunan yang dapatdigunakan.

Berdasarkan hasil pengamatan, dapat disimpulkan bahwalahan objek penelitian ini mempunyai lokasi strategis. Karenalahan ini tepat terletak di pusat kota dan salah satu kawasanpengembang perdagangan jasa komersial yang ada di SurabayaPusat. Bangunan yang ada di sekitarnya adalah gedungperkantoran, hotel, mall rumah sakit dan sarana hiburan.


16/52

42

Sebelum menentukan penggunaan alternatif perludiketahui apakah dengan luas lahan yang tersedia dapat

digunakan untuk mendirikan bangunan tertentu. Maka diperlukanbangunan pembanding dengan data luas suatu lahan yang telahdigunakan. Data pembanding tersebut antara lain :

1. Hotel

a. Hotel Garden Palace (Bintang 4)

Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso no.11,Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,000m2 dengan jumlah lantai 24 lantai dan mempunyai330 kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard Room,107 kamarDeluxe Room, 80 kamarDeluxe ThemeRoom, 79 kamar Club Excellence, 5 kamar Suite I,2 kamar Suite II, 1 kamar President Suite.

b. Hotel Santika (Bintang 3)

Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling 45 RayaDarmo, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas

1,800 m2 dengan jumlah lantai 10 lantai danmempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1 kamarSantika Suite, 3 kamar Executive Suite, 48 kamarSuperior Twin Size, 34 kamar Superior King Size.

2. Apartemen

a. Apartemen Ciputra

Lokasi apartemen ini di jalan May Jend. Sungkono,

Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,978m2dengan jumlah lantai 29 lantai dan 408 unit.

b. Apartemen Puncak Permai

Lokasi apartemen ini di jalan Darmo Permai no. 3,Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 2334 m2dengan jumlah lantai 15 lantai dan 700 unit.


17/52

43

3. Perkantoran

a. Gedung Wisma Tiara

Lokasi gedung ini di jalan Panglima Sudirman no.66-68, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas5,660 m2dengan jumlah lantai 13 lantai.

b. Gedung Plaza BRI

Lokasi gedung ini di jalan Basuki Rahmat no.122,Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 3,000m2dengan jumlah lantai 21 lantai.

Luas lahan yang tersedia adalah 5,963.80 m2, denganluas lantai dasar maksimum yang diizinkan 3,578.28 m2dan luasseluruh lantai sebesar 89,457 m2. Berdasarkan luas lahan tersebutapabila dibandingkan dengan data pembanding, maka dapatdiketahui bahwa pemilihan altenatif berupa hotel, apartemen,perkantoran dapat digunakan.

4.4.2. Aspek Finansial Hotel

Analisa aspek finansial hotel bertujuan untukmengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakanbangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telahditetapkan dan sekaligus dapat mengetahui perkiraan biaya atauestimasi biaya dalam perencanaan bangunan tersebut. Dalamanalisa aspek finansial yang akan dibahas adalah perencanaanbangunan, mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasiharga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net

Present Value (NPV).

4.4.2.1. Perencanaan Bangunan Hotel

Dalam merencanakan bangunan hotel perlu untukmenentukan klasifikasi hotel yang akan dibangun terlebih dahulu,lalu memperhitungkan luas lahan yang dimiliki.


18/52

44

A. Klasifikasi HotelBangunan hotel perlu diketahui klasifikasi

pengelompokan hotel ke dalam berbagai klasifikasimenurut kebutuhannya. Namun pada tahun 1970 olehpemerintah menentukan klasifikasi hotel berdasarkanpenilaian tertentu, antara lain :a. Luas bangunanb. Bentuk bangunanc. Perlengkapan (fasilitas)d. Mutu Pelayanan

Pada tahun 1977, klasifikasi yang telah ditetapkantersebut dianggap tidak sesuai lagi, maka dengan SuratKeputusan Menteri Perhubungan No.PM.10/PW.301/Pdb-77 tentang usaha dan klasifikasihotel. Penilaian klasifikasi hotel secara minimumdidasarkan pada :a. Jumlah kamarb. Fasilitas

c. Peralatan yang tersediad. Mutu pelayanan

Berdasarkan klasifikasi tersebut, hotel digolongkan kedalam 5 (lima) kelas hotel, yaitu :

a. Hotel Bintang 1 ()b. Hotel Bintang 2 ()c. Hotel Bintang 3 ()d. Hotel Bintang 4 ()

e. Hotel Bintang 5 ()B. Perencanaan bangunan ini memiliki luas lahan sebesar

5963.80 m2 dengan luas dasar maksimum sebesar3,578.28 m2dan luas lantai maksimum sebesar 89,457m2.

Perencanaan alternatif bangunan hotel yang akandigunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut:Luas Lahan = 5,963.80 m2


19/52

45

Luas Dasar Bangunan :- Komersial = 244.14 m2- Fasilitas Gedung = 2070.67 m2 - Fasilitas Pelengkap = 290.37 m2

Maka total luas dasar bangunan = 2605.18 m2

KDB dari luas dasar =

= 0.437

= 43.7% < 60%.

Luas Lantai Bangunan :

- Luas lantai 2-25(perlantai=1116.74 m2) = 25,685.02 m2

- Luas lantai ground-1 = 1,660.11 m2- Fasilitas gedung = 15,525.33 m2- Fasilitas pelengkap = 3,629.01 m2Maka total luas lanta i bangunan = 46,499.47 m2

KLB dari luas lantai =

= 7.797=779.7% < 1500%.

Adapun rincian perencanaan luasan lantai hotel dapat

dilihat pada lampiran 2.

Berdasarkan pertimbangan diatas dan dengan luas lantaidasar yang diperbolehkan sebesar 3,578.28 m2,alternatifbangunan hotel ini direncanakan mengunakan luas lantai

dasar sebesar 2,605.18 m2

dan luas lantai bangunan (luasbruto) sebesar 46,499.47 m2. Jumlah lantai hoteldirencanakan mempunyai 25 lantai dengan jumlahkamar hotel 347 unit dan 1,660.11 m2 yang nantinyaakan digunakan sebagai ballroom, meeting room. Makadengan tersedianya 347 unit kamar hotel, sehinggabangunan hotel ini termasuk klasifikasi hotel bintang 3.Karena batas minimum jumlah kamar hotel bintang 3


20/52

46

adalah 300 unit. (Juwana, 2005) Ukuran kamar dapatdilihat pada tabel 4.1 dimana penamaan kamar

ditetapkan sendiri oleh peneliti.Menurut Juwana (2005), nisbah luas netto terhadap luaslantai bruto untuk hotel adalah 0.63. Maka luas nettohotel adalah 46,499.47 m2x 0.63 = 29,294.67 m2.

Tabel 4.1 Klasifikasi Kamar Hotel

. (2)

1 45.01 70

2 90 154

3 123.49 924 180 31

Sumber : Asumsi

Tabel 4.2 Perencanaan Bangunan Hotel

No. Uraian Data Satuan1 Luas lahan hotel 5,963.80 m

2 KDB 0.6

3 KLB 1.5

4 Maksimum luas lantaiyang diperkenankan

3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yangdigunakan

2,605.18 m2

6 Maksimum tinggi yangdiperkenankan

89,457 m2

7 Rencana tinggi yangdigunakan

25 lantai

8 Total luas bruto hotel (25 lt) 46,499.47 m 9 Nisbah luas lantai netto

terhadap bruto untuk hotel0.63

10 Total luas lantai netto hotel 29,294.67 m 11 Rencana total jumlah kamar 347 kamar12 Rencana luas untuk ballroom

dan meeting room1,660.11 m2

Sumber : Hasil Perhitungan


21/52

47

4.4.2.2. Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam

perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukanpendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikangambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunanalternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakandesain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biayayang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.3

Tabel 4.3 Perencanaan Biaya Investasi

Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya A. Biaya

BangunanX m2 Rp Y Rp XY

B. Biaya Peralatan

Tetapb % Rp XY Rp B

C. Biaya

Konstruksic % Rp XY Rp C

D. BiayaKonstruksi

Rp XY + B + C Rp D

E. Biaya Tanah Z m Rp V Rp ZV

F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

G. Biaya Peralatan

Bergerakg % Rp XY Rp G

H. Biaya

Administrasi h % Rp D Rp H

I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I

J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

Sumber : Juwana, 2005

Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3didapat dari beberapa pendekatan, antara lain:


22/52

48

a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biaya

bangunan untuk harga dasar bangunan hotel bintang 3 permeterpersegi adalah US$ 200-250. Harga dasar bangunantersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga hargadasar bangunan menjadi Rp 1,806,400 Rp 2,258,000.Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantaidasar direncanakan sebesar Rp 2.300.000 /m2 .

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, perhitungan

dikalikan dengan faktor ketinggian lantai. Dimana tiapmenambah jumlah lantai, faktor perkalian tinggi lantaipun berbeda. Misal untuk memperhitungkan lantaiselanjutnya yaitu lantai dua, maka harus dikalikandengan faktor ketinggian lantai 1.090 (Juwana, 2005).

Sehingga harga per meter persegi menjadi sebesar Rp2.300.000 x 1.090 = Rp 2,507,000 Adapun ketentuanfaktor perkalian tinggi lantai dapat dilihat pada tabel 4.4

dan perhitungan biaya bangunan per lantai terhadapfaktor perkalian ketinggian lantai dapat dilihat padalampiran 3.

Tabel 4.4 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Tinggi LantaiLantai 2 1.090Lantai 3 1.120Lantai 4 1.135

Lantai 5 1.162Lantai 6 1.197Lantai 7 1.236Lantai 8 1.265Lantai 9 1.294

Lantai 10 1.323Lantai 11 1.352Lantai 12 1.381


23/52

49

Lanjutan. Tabel 4.4 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Lantai 13 1.410Lantai 14 1.439

Sumber : Juwana, 2005

Faktor pengalian tinggi lantai diatas hanya sampai pada

lantai 14. Sedangkan faktor pengalian untuk lantai 15dan seterusnya menggunakan rumus empiris : (Juwana,2005)

BBn= BBox (1+0.0237)n

Dimana : BBn= harga dasar untuk bangunanberlantai n

BBo = harga dasar untuk bangunan tidakberlantai bertingkat

n = jumlah lanta i bangunan

b. Biaya Peralatan Tetap

Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetap

dengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biayabangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biayabangunan (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah

Harga tanah pada kawasan jalan Pemuda berkisar Rp8,000,000 /m2 Rp 10,000,000 /m2. Pada lahan bangunanini, harga tanahnya sebesar Rp 10,000,000 /m2.

d. Jasa ProfesiBiaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi.Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biayakonstruksi (Juwana, 2005).

e. Biaya Peralatan Bergerak

Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan bergerakdengan mutu menengah 10% - 15%. Pada bangunan inidigunakan 10%, (Juwana, 2005).


24/52

50

f. Biaya Administrasi

Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biaya

konstruksi. Biaya administrasi ini digunakan sebesar 1%dari biaya konstruksi, (Juwana,2005).

g. Biaya Lain-Lain

Biaya lain-lain antara 5% - 15% dari biaya konstruksi.Untuk biaya lain-lain ini digunakan 5% dari biayakonstruksi.

Berdasarkan perincian biaya diatas, maka besarnya biayadapat diperhatikan pada tabel 4.5

Tabel 4.5 Biaya Investasi

Uraian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan

Lantai Dasar 2,300,000Rp 2605.18 5,991,914,000Rp

Lantai 1 2,507,000Rp 2729.04 6,841,703,280Rp

(B2 & B2A) 2,507,000Rp 1748.33 4,383,063,310RpLantai 2 2,576,000Rp 3152.47 8,120,762,720Rp

Lantai 3 2,610,500Rp 3219.01 8,403,225,605Rp

Lantai 4 2,672,600Rp 3238.04 8,653,985,704Rp

Lantai 5 2,753,100Rp 3156.77 8,690,903,487Rp

Lantai 6 2,842,800Rp 1391.82 3,956,665,896Rp

Lantai 7 2,909,500Rp 1391.82 4,049,500,290Rp

Lantai 8 2,976,200Rp 1391.82 4,142,334,684RpLantai 9 3,042,900Rp 1391.82 4,235,169,078Rp

Lantai 10 3,109,600Rp 1391.82 4,328,003,472Rp

Lantai 11 3,176,300Rp 1391.82 4,420,837,866Rp

Lantai 12 3,243,000Rp 1391.82 4,513,672,260Rp


25/52

51

Lanjutan Tabel 4.5 Biaya Investasi

Lantai 13 3,309,700Rp 1391.82 4,606,506,654Rp


Lantai 16 3,425,025Rp 1391.82 4,767,018,801Rp

Lantai 17 3,506,198Rp 1391.82 4,879,997,146Rp

Lantai 18 3,589,295Rp 1391.82 4,995,653,079Rp

Lantai 19 3,674,362Rp 1391.82 5,114,050,057Rp

Lantai 20 3,761,444Rp 1391.82 5,235,253,043Rp

Lantai 21 3,850,590Rp 1391.82 5,359,328,540Rp


Lantai 24 4,130,907Rp 1391.82 5,749,478,987Rp

Total Biaya Bangunan

b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798

c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

d. Biaya Tanah Rp 59,638,000,000

e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183

f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278

g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

h. B iaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639

i. Biaya Inve stasi Rp 245,185,147,605

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

Rp141,747,247,979

10 % x Rp 141,747,247,979

total biaya (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)


4.4.2.3. Perencanaan Harga Sewa

Harga sewa hotel direncanakan berdasarkan masing-

masing tipe dari kamar hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipekamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasarpendapatan dari sewa, juga terdapat ballroomdan meeting roomyang dapat disewakan.

Tarif sewa kamar didasarkan dari asumsi peneliti denganmembandingkan dengan hotel yang berada di dekat lokasi lahanobjek penelitian ini. Tarif sewa kamar dapat dilihat pada tabel 4.6dan tarif sewa ruang fasilitas hotel dapat dilihat pada tabel 4.7


26/52

52

Tabel 4.6 Tarif Sewa KamarNo. Uraian Tarif Jumlah Kamar

1 Deluxe 390,000.00Rp 70

2 Executive 510,000.00Rp 154

3 Junior Suite 650,000.00Rp 92

4 President Suite 915,000.00Rp 31

347Total Sumber : Asumsi

Tabel 4.7 Tarif Sewa Ruang. (2)

1 1 71.88 360,000.00

2 2 71.88 360,000.00

3 3 60.38 302,000.00

4 40 200,200.00

5 B 1 1062.5 5,300,000.00

6 B 2 353.47 1,780,000.00

1660.11 Sumber : Asumsi

4.4.2.4. Perencanaan Pendapatan Kotor

Pendapatan kotor direncanakan berasal dari penyewaan

kamar hotel, ballroom, meeting room, sewa fasilitas ruangan hoteluntuk usaha (butik, layanan travel, dan jasa seperti warnet) danservice charge. Dimana service chargeditetapkan 10% dari hargakamar dan diasumsikan bahwa tingkat hunian kamar dan sewaruang fasilitas hotel sebesar 80%. Perincian pendapatan dari sewakamar hotel, sewa ruang hotel dan service charge dapat dilihatpada tabel 4.8, tabel 4.9 dan tabel 4.10

Tabel 4.8 Rincian Pendapatan Sewa Kamar Hotel

No. Ura ian Tar if Jumla h Ka mar Pe nda pat an per Ha ri P enda pa ta n pe r bula n P enda pa ta n pe r t ahun

1 Deluxe 390,000.00Rp 56 21,840,000.00Rp 655,200,000.00Rp 7,862,400,000.00Rp

2 Executive 510,000.00Rp 123 62,730,000.00Rp 1,881,900,000.00Rp 22,582,800,000.00Rp

3 Junior Suite 650,000.00Rp 74 48,100,000.00Rp 1,443,000,000.00Rp 17,316,000,000.00Rp

4 President Suite 915,000.00Rp 25 22,875,000.00Rp 686,250,000.00Rp 8,235,000,000.00Rp

278 155,545,000.00Rp 4,666,350,000.00Rp 55,996,200,000.00RpTotal Sumber : Hasil Perhitungan


27/52

53

Tabel 4.9 Rincian Pendapatan Sewa Ruang Hotel

. (2)

1 1 71.88 360,000.00 10,800, 000.00 129,600,000.002 2 71.88 360,000.00 10,800, 000.00 129,600,000.00

3 3 60.38 302,000.00 9,060, 000.00 108,720,000.00

204.14 30,660, 000.00 367,920,000.00 Sumber : Hasil Perhitungan

Tabel 4.10 Service Charge Kamar Hotel

No. Uraian Harga Service Charge (10%)

1 Deluxe 390,000.00Rp 39,000.00Rp

2 Executive 510,000.00Rp 51,000.00Rp

3 Junior Suite 650,000.00Rp 65,000.00Rp

4 President Suite 915,000.00Rp 91,500.00Rp

Sumber : Hasil Perh itungan

Maka dapat diketahui total pendapatan hotel dengan tingkathunian sebesar 80% pada tabel 4.11

Tabel 4.11 Rincian Total Pendapatan Hotel

. (2)

+

1 56 429,000.00Rp 720,720,000 8,648,640,000

2 123 561,000.00Rp 2,070,090,000 24,841,080,000

3 74 715,000.00Rp 1,587,300,000 19,047,600,000

4 25 1,006,500.00Rp 754,875,000 9,058,500,000

5 1 71.88 360,000.00 10,800,000 129,600,000

6 2 71.88 360,000.00 10,800,000 129,600,0007 3 60.38 302,000.00 9,060,000 108,720,000

5,163,645,000 61,963,740,000 Sumber : Hasil Perhitungan

Tabel 4.11 menuliskan pendapatan hotel yaitu sebesarRp 5,163,645,000 per bulan. Maka, dalam 1 tahun pendapatanhotel sebesar Rp 61,963,740,000. Diasumsikan tarif hotel naiktiap 5 tahun sebesar 10% karena terjadi inflasi.


28/52

54

4.4.2.5. Perencanaan Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam

memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biayapendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biayaoperasional terdiri dari penggunaan air, listrik, dan gaji pegawai.1. Penggunaan Air

Kebutuhan air dalam pelayanan hotel cukup besar.Kebutuhan air dalam sehari pada hotel sebesar 185 liter -225 liter per orang (Juwana, 2005). Untuk hotel tiappenghuni kamar diasumsikan 2 orang dan untuk sewa

ruang fasilitas hotel seluruhnya maupun pegawai hoteldalam penggunaan toilet (kloset dengan tangkipengglontor 500 orang dan wastafel 200 orang).Pengunaan kloset dengan tangki glontor dalam satu kalipemakaian menghabiskan air 13 liter 15 liter,diasumsikan dalam satu pemakaian menghabiskan 13liter. Sedangkan untuk penggunaan wastafel dapatmenghabiskan 3 liter.

Pengeluaran biaya untuk tarif penggunaan air ini,diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%.Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.12

Tabel 4.12 Rincian Kebutuhan Air

. A () () (3) A ( 9500/3)

1 (2) 70 225 31500 31.5 299,250

2 (2) 154 225 69300 69.3 658,350

3 (2) 92 225 41400 41.4 393,300

4 (2) 31 225 13950 13.95 132,5255 ( ) 500 13 6500 6.5 61,750

6 ( ) 200 3 600 0.6 5,700

163250 163.25 1,550,875

46,526,250

558,315,000

B



29/52

55

2. Penggunaan Listrik

Kebutuhan listrik dalam pelayanan hotel cukup besar.

Daya listrik rata-rata dalam sehari sebesar untuk hotel250 kVA. Perincian penggunaan listrik dapat dilihat padatabel 4.13

Tabel 4.13 Rincian Penggunaan Daya Listrik

(2) (/2) () () ()

1 100 8 800 8 6.4

2 29294.47 20 585889.4 20 11717.788

11724.188351725.64

4220707.68

.

B


Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Padaalternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untukkeperluan bisnis besar dengan ketentuan batas daya diatas200kVA. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadi

beberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN JawaTimur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan hargalistrik direncanakan naik tiap 5 tahun sebesar 3%.Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.14

Tabel 4.14 Rincian Biaya Listrik. () ()

1 B 250A 31300 31,300 7,825,000

2 :

B 1 (0100 ) 25000 800 20,000,000B 2 (> 100) ) 351725. 64 800 281,380,512

3 309,205,512

4 5% 15,460,275.60

5 6,000.00

633,877,299.60

7,606,527,595.20

B B

B Sumber : Hasil Perhitungan


30/52

56

3. Gaji Pegawai

Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai

terdiri dari :1 General Manager @ Rp 6,000,0003 Manager @ Rp 2,500,00030 Staf @ Rp 1,115,000Perincian gaji dapat dilihat pada tabel 4.15

Tabel 4.15 Rincian Gaji Pegawai

Uraian Jumlah Total Gaji

General Manajer 1 Rp 6,000,000

Manager 3 Rp 7,500,000

Staf 30 Rp 33,450,000

Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,950,000Sumber : Hasil Perhitungan

4.4.2.6. Analisa Aliran Kas

Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 10.Dalam perhitungan aliran kas dibutuhkan perhitungan tingkatkapitalisasi untuk menghitung nilai terminal. Tingkat kapitalisasimerupakan tingkat pengembalian tahunan properti, dimanatingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga bankdan tingkat pengembalian properti berdasarkan umur ekonomisbangunan. Umur ekonomis untuk bangunan hotel adalah 30tahun-40 tahun dan digunakan suku bunga bank Indonesia sebesar

9%. Perhitungan kapitalisasi tersebut:TK = Tingkat suku bunga + Tingkat pengembalian tahunan.

= 9% +

= 11.5%.

Berdasarkan pada lampiran 10, diperoleh Net PresentValue (NPV) pada alternatif bangunan hotel sebesar Rp183,381,234,591.10 (layak untuk digunakan).


31/52

57

4.4.3. Aspek Finansial Apartemen

Aspek Finansial Apartemen dalam perencanaan

bangunan bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perludiperhatikan dalam merencakan suatu bangunan yang sesuaidengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligusdapat mengidentifikasi biaya hingga mengidentifikasi biayainvestasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi alirankas dan memprhitungkanNet Present Value(NPV).

4.4.3.1. Perencanaan Bangunan Apartemen

Perencanaan bangunan meliputi :1. Mengklasifikasi apartemen berdasarkan beberapa

macam. Klasifikasi pertama adalah tipe pengelolaannya,tipe tersebut terdapat tiga jenis pengklasifikasianapartemen yaitu :a. Service apartemenb. Apartemen milik sendiric. Apartemen sewa

Klasifikasi kedua adalah berdasarkan jenis dan besarnyabangunan yaitu :a. Highrise apartemenb. Mid-rise apartemenc. Low-rise apartemend. walked-up apartemene. Garden apartemen

Sedangkan untuk klasifikasi ketiga adalah berdasarkan

kepemilikan yaitu :a. Apartemen sewab. Apartemen kondominiumc. Apartemen koperasi

2. Perencanaan bangunan ini dengan memiliki luas lahansebesar 5963.80 m2. Untuk mengetahui besaran luasdasar maksimum dan luas lantai maksimum diperlukanperhitungan KDB dan KLB. Perhitungan KDB dan KLB


32/52

58

untuk alternatif bangunan apartemen ini sama sepertiperhitungan KDB dan KLB pada alternatif bangunan

hotel.Perencanaan alternatif bangunan apartemen yang akandigunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut:Luas Lahan = 5,963.80 m2Luas Dasar Bangunan :

- Komersial = 694.44 m2- Fasilitas Gedung = 1,620.37 m2 - Fasilitas Pelengkap = 290.37 m2

Maka total luas dasar bangunan = 2,605.18 m2


= 0.437

= 43.7% < 60%.

Luas Lantai Bangunan :

- Luas lantai 2-25(perlantai=1116.74 m2) = 25,685.02 m2

- Luas lantai ground-1 = 694.44 m2- Fasilitas gedung = 16,491.00 m2- Fasilitas pelengkap = 3,629.01 m2Maka total luas lantai bangunan = 46,499.47 m2

KLB dari luas lantai =

= 7.797

= 779.7% < 1500%

Adapun rincian perencanaan luasan lantai apartemen

dapat dilihat pada lampiran 13.

Berdasarkan pertimbangan diatas dan dengan luas lantaidasar yang diperbolehkan sebesar 3,578.28 m2,alternatifbangunan Apartemen ini direncanakan mengunakan luaslantai dasar sebesar 2,605.18 m2 dan luas lantaibangunan (luas bruto) sebesar 46,499.47 m2. Jumlahlantai apartemen direncanakan mempunyai 25 lantai


33/52

59

dengan jumlah apartemen 347 unit dan 694.44 m2 yangnantinya akan digunakan sebagai minimarket. Sehingga

dengan dijualnya unit apartemen, maka bangunanapartemen ini termasuk klasifikasi berdasarkankepemilikan. Karena unit apartemen ini tidakmenggunakan sistem sewa. Ukuran unit apartemen dapatdilihat pada tabel 4.16

Menurut Juwana (2005), nisbah luas netto terhadap luaslantai bruto untuk apartemen adalah 0.64. Maka luasnetto hotel adalah 46,499.47 m2x 0.64 = 29,759.67 m2.

Tabel 4.16 Klasifikasi Unit ApartemenNo. Tipe Kamar Luas (m2) Jumlah

1 1 45.01 70

2 2 90 154

3 3 123.49 92

4 3 () 180 31Sumber : Asumsi

Tabel 4.17 Perencanaan Bangunan Apartemen

No. Uraian Data Satuan

1 Luas lahan apartemen 5,963.80 m2

2 KDB 0.6

3 KLB 1.5


3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yangDigunakan

2,605.18 m2

6 Maksimum tinggi yangdiperkenankan

89,457 m2

7 Rencana tinggi yang

digunakan25 lantai

8 Total luas bruto apartemen(25 lt)

46,499.47 m2


34/52

60

Lanjutan. Tabel 4.17 Perencanaan Bangunan Apartemen


9 Nisbah luas lantai nettoterhadap bruto untukapartemen

0.64

10 Total luas lantai nettoapartemen

29,759.67 m2

11 Rencana total jumlah unit 347 kamar

12 Rencana luas untuk spaceyang disewakan

694.44 m2


4.4.3.2. Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalamperencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukanpendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikangambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunanalternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakan

desain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biayayang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.3

Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3tersebut didapat melalui beberapa pendekatan, antara lain:a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biayabangunan untuk harga dasar bangunan apartemen permeterpersegi adalah US$ 175-250. Harga dasar bangunan

tersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga hargadasar bangunan menjadi Rp 1,580,600 Rp 2,258,000.Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantaidasar direncanakan sebesar Rp 2.300.000 /m2.

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, juga samaseperti memperhitungkan biaya lantai hotel. Dimanasetiap menambahkan jumlah lantai akan dikalikan dengan


35/52

61

faktor perkalian ketinggian lantai. Setiap menambahjumlah lantai, faktor pengaliannya berbeda. (Juwana,

2005) Adapun ketentuan faktor perkalian tinggi lantaidapat dilihat pada tabel 4.4

Perhitungan biaya lantai selanjutnya dikalikan denganfaktor ketinggian lantai 1,090 (Juwana, 2005). Sehinggaharga per meter persegi menjadi sebesar Rp 2.300.000 x1.090 = Rp 2,507,000 Adapun perhitungan biayabangunan per lantai terhadap faktor perkalian tinggianlantai dapat dilihat pada lampiran 14.

b. Biaya Peralatan TetapBobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetapdengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biayabangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biayabangunan, (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah

Harga tanah pada kawasan jalan Pemuda berkisar Rp

8,000,000 /m2

Rp 10,000,000 /m2

. Pada lahan bangunanini, harga tanahnya sebesar Rp 10,000,000 /m2.

d. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi.Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biayakonstruksi, (Juwana, 2005).


Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan bergerakdengan mutu menengah 10% - 15%. Pada bangunan inidigunakan 10%, (Juwana, 2005).


Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biayakonstruksi. Biaya administrasi ini digunakan sebesar 1%dari biaya konstruksi, (Juwana,2005).


36/52

62

g. Biaya Lain-Lain

Biaya lain-lain antara 5% - 15% dari biaya konstruksi.

Untuk biaya lain-lain ini digunakan 5% dari biayakonstruksi.




a. Biaya BangunanLantai Dasar 2,300,000Rp 2605.18 5,991,914,000Rp

Lantai 1 2,507,000Rp 2729.04 6,841,703,280Rp

(B2 & B2A) 2,507,000Rp 1748.33 4,383,063,310Rp

Lantai 2 2,576,000Rp 3152.47 8,120,762,720Rp

Lantai 3 2,610,500Rp 3219.01 8,403,225,605Rp

Lantai 4 2,672,600Rp 3238.04 8,653,985,704Rp

Lantai 5 2,753,100Rp 3156.77 8,690,903,487Rp

Lantai 6 2,842,800Rp 1391.82 3,956,665,896Rp

Lantai 7 2,909,500Rp 1391.82 4,049,500,290Rp

Lantai 8 2,976,200Rp 1391.82 4,142,334,684Rp

Lantai 9 3,042,900Rp 1391.82 4,235,169,078Rp

Lantai 10 3,109,600Rp 1391.82 4,328,003,472Rp

Lantai 11 3,176,300Rp 1391.82 4,420,837,866Rp

Lantai 12 3,243,000Rp 1391.82 4,513,672,260Rp


Lantai 15 3,345,732Rp 1391.82 4,656,656,052Rp


37/52

63

Lanjutan. Tabel 4.18 Biaya Investasi



Lantai 18 3,589,295Rp 1391.82 4,995,653,079Rp

Lantai 19 3,674,362Rp 1391.82 5,114,050,057Rp

Lantai 20 3,761,444Rp 1391.82 5,235,253,043Rp

Lantai 21 3,850,590Rp 1391.82 5,359,328,540Rp

Lantai 22 3,941,849Rp 1391.82 5,486,344,627Rp

Lantai 23 4,035,271Rp 1391.82 5,616,370,994Rp

Lantai 24 4,130,907Rp 1391.82 5,749,478,987RpTotal B iaya Bangunan

b. B iaya peralatan Tetap (10%) R 14,174,724,798

c. B iaya Konstruksi R 155,921,972,777

d. Biaya Tanah R 59,638,000,000

e. Jasa Profesi (3%) R 4,677,659,183

f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278

g. Biaya Adminisrasi (1%) R 1,559,219,728

h. Biaya Lain-lain (5%)R 7,796,098,639i. Biaya Investasi Rp 245,185,147,605

Rp141,747,247,979

10 % x R 141,747,247,979

total bia a (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)(c) + (d) + (e) + (f) + ( ) Sumber : Hasil Perhitungan

4.4.3.3. Perencanaan Harga Jual

Harga jual apartemen direncanakan berdasarkanmasing-masing tipe dari kamar dan fasilitas lainnya. Terdapat 4tipe kamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasarpendapatan dari penjualan unit, juga terdapat space yang dapat

disewakan.Harga jual unit didasarkan dari asumsi peneliti dengan

membandingkan dengan apartemen lain yang sudah ada.


Pendapatan kotor direncanakan berasal dari penjualanunit apartemen, sewa space dan service charge. Dimana servicecharge diasumsikan Rp 18,000/m2. Contohnya unit apartemen


38/52

64

tipe 1 bedroom dengan luas 45.01 m2maka biaya service chargeyang harus dikeluarkan perbulan adalah 45.01 x Rp 18,000 = Rp

810,180. Dengan asumsi bahwa tingkat hunian mencapai 100% ditahun 2011, maka nilai service charge akan dikalikan 100%.Maka besar pendapatan service charge adalah 25,685.02 m2x Rp18,000 x 12 = Rp 5,547,964,320. Service charge diasumsikanmengalami kenaikan sebesar 10% tiap 5 tahun. Maka perincianharga unit apartemen dan sewa ruang apartemen dapat dilihatpada tabel 4.19

Tabel 4.19 Harga Jual Unit Apartemen

No. Uraian (2) Jumlah Kamar Harga Jual1 1 45.01 70 1,000,000,000.00Rp

2 2 90 154 1,200,000,000.00Rp

3 3 123.49 92 1,400,000,000.00Rp

4 3 () 180 31 1,700,000,000.00Rp

347Total


Sedangkan harga sewa untuk space ruang asumsikan sebesar Rp6,000,000 /bulan. Maka harga sewa untuk satu tahun sebesar Rp72,000,000 /tahun.

4.4.3.5. Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalammemperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biayapendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya

operasional terdiri dari biaya operasional kantor.1. Penggunaan Air

Pengeluaran biaya air berasal dari penggunaan air pada

kantor manajemen. Biaya untuk tarif penggunaan air ini,diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%.Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.20


39/52

65

Tabel 4.20 Rincian Kebutuhan Air

. A () () (3) A ( 9500/3)

1 () 50 13 650 0.65 6,1752 () 30 3 90 0.09 855

740 0.74 7,030

210,900

2,530,800

B



Pengeluaran biaya penggunaan listrik berasal daripenggunaan listrik pada kantor manajemen. Perincianpenggunaan listrik dapat dilihat pada tabel 4.21


(2) (/2) () () ()

100 8 800 10 8

8

240

2880

B

Sumber : Perhitungan, 2010

Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Padaalternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untukkeperluan bisnis besar dengan ketentuan batas daya diatas200kVA. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadibeberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN JawaTimur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan hargalistrik direncanakan naik tiap 5tahun sebesar 3%.Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.22


40/52

66

Tabel 4.22 Rincian Biaya Listrik

. () ()

1 B 2.2A 31300 31,300 68,8602 :

B 1 (0100 ) 220 800 176,000

B 2 (> 100) ) 240 800 192,000

3 436,860

4 5% 21,843.00

5 6,000.00

901,563.00

10,818,756.00 B

B B


3. Gaji Pegawai

Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawaiterdiri dari :

1 General Manager @ Rp 6,000,0001 Manager @ Rp 3,000,00030 Staf @ Rp 1,115,000

Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.23





Staf 30 Rp 33,450,000



Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 21. Umurekonomis untuk bangunan apartemen adalah 30 tahun-40 tahundan digunakan suku bunga bank Indonesia sebesar 9%. Makatingkat kapitalisasi sebesar 11.5%. Berdasarkan pada lampiran 21,


41/52

67

diperoleh Net Present Value (NPV) pada alternatif bangunanapartemen adalah sebesar Rp 122,865,979,272.31 (layak untuk

digunakan).4.4.4. Aspek Finansial Perkantoran

Dalam perencanaan pembangunan gedung perkantoranbertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikandalam merencakan suatu bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapatmengidentifikasi biaya atau estimasi biaya dalam perencanaanbangunan tersebut hingga mengidentifikasi biaya investasi,

mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas danmemprhitungkan Net Present Value (NPV).4.4.4.1. Perencanaan Bangunan Perkantoran

Perencanaan bangunan ini dengan memiliki luas lahansebesar 5963.80 m2. Untuk mengetahui besaran luas dasarmaksimum dan luas lantai maksimum diperlukan perhitunganKDB dan KLB. Perhitungan KDB dan KLB untuk alternatifbangunan gedung perkantoran ini sama seperti perhitungan KDBdan KLB pada alternatif bangunan hotel.

Perencanaan alternatif bangunan gedung perkantoranyang akan digunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut:Luas Lahan = 5,963.80 m2Luas Dasar Bangunan :

- Komersial = 1,362.02 m2 - Fasilitas Gedung = 952.79 m2- Fasilitas Pelengkap = 290.37 m

2

Maka total luas dasar bangunan = 2,605.18 m2


= 0.437

= 43.7% < 60%.


42/52


43/52

69

Tabel 4.25Perencanaan Bangunan Perkantoran


1 Luas lahan apartemen 5,963.80 m

2 KDB 0.6

3 KLB 1.5


3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yangDigunakan

2,605.18 m2

6 Maksimum tinggi yang

diperkenankan89,457 m2

7 Rencana tinggi yang digunakan 25 lantai8 Total luas bruto apartemen (25 lt) 50,023 m 9 Nisbah luas lantai netto terhadap

bruto untuk apartemen0.8

10 Total luas lantai netto apartemen 40,018.4 m 11 Rencana luas untuk yang

disewakan28,900.56 m2


4.4.4.2 Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalamperencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukanpendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikangambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunanalternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakandesain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biayayang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.3

Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3tersebur didapat melalui beberapa pendekatan, antara lain:a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biayabangunan untuk harga dasar bangunan apartemen permeterpersegi adalah US$ 125-300. Harga dasar bangunan


44/52

70

tersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga harga

dasar bangunan menjadi Rp 1,129,000 Rp 2,709,600.Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantaidasar direncanakan sebesar Rp 2,750,000 /m2 .

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, juga samaseperti memperhitungkan biaya lantai hotel. Dimanasetiap menambahkan jumlah lantai akan dikalikan denganfaktor perkalian ketinggian lantai. Setiap menambahjumlah lantai, faktor pengaliannya berbeda. (Juwana,

2005) Adapun ketentuan faktor perkalian tinggi lantaidapat dilihat pada tabel 4.4

Perhitungan biaya lantai dikalikan dengan faktorketinggian lantai 1,090 (Juwana, 2005). Sehingga hargaper meter persegi menjadi sebesar Rp 2.300.000 x 1.090= Rp 2,507,000 Adapun perhitungan biaya bangunan perlantai terhadap faktor perkalian tinggian lantai dapatdilihat pada lampiran 24.

b. Biaya Peralatan TetapBobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetapdengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biayabangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biayabangunan, (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah

Harga tanah pada kawasan jalan Pemuda berkisar Rp

8,000,000 /m2

Rp 10,000,000 /m2

. Pada lahan bangunanini, harga tanahnya sebesar Rp 10,000,000 /m2.

d. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi.Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biayakonstruksi, (Juwana, 2005).


45/52

71


Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan bergerak

dengan mutu menengah 10% - 15%. Pada bangunan inidigunakan 10%, (Juwana, 2005).


Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biayakonstruksi. Biaya administrasi ini digunakan sebesar 1%dari biaya konstruksi, (Juwana,2005).

g. Biaya Lain-Lain

Biaya lain-lain antara 5% - 15% dari biaya konstruksi.Untuk biaya lain-lain ini digunakan 5% dari biayakonstruksi.



Ura ian Harga Volume Ha rga Total

a. Biaya Bangunan

Lantai Dasar 2,750,000 2605.18 7,164,245,000Rp

Lantai 1 2,997,500 2729.04 8,180,297,400Rp

(B2 & B2A) 2,997,500 1748.33 5,240,619,175Rp

Lantai 2 3,080,000 3570.88 10,998,310,400Rp

Lantai 3 3,121,250 3604.69 11,251,138,663Rp

Lantai 4 3,195,500 3605.52 11,521,439,160Rp

Lantai 5 3,291,750 3539.49 11,651,116,208Rp

Lantai 6 3,399,000 3361.06 11,424,242,940Rp

Lantai 7 3,478,750 1391.82 4,841,793,825RpLantai 8 3,558,500 1391.82 4,952,791,470Rp

Lantai 9 3,638,250 1391.82 5,063,789,115Rp

Lantai 10 3,718,000 1391.82 5,174,786,760Rp

Lantai 11 3,797,750 1391.82 5,285,784,405Rp

Lantai 12 3,877,500 1391.82 5,396,782,050Rp


46/52

72

Lanjutan. Tabel 4.26 Biaya Investasi

Ura ian Harga Volume Ha rga Total

Lantai 13 3,957,250 1391.82 5,507,779,695RpLantai 14 3,907,718 1391.82 5,438,840,067Rp

Lantai 15 4,000,331 1391.82 5,567,740,932Rp

Lantai 16 4,095,139 1391.82 5,699,696,392Rp

Lantai 17 4,192,194 1391.82 5,834,779,197Rp

Lantai 18 4,291,549 1391.82 5,973,063,464Rp

Lantai 19 4,393,259 1391.82 6,114,625,068Rp

Lantai 20 4,497,379 1391.82 6,259,541,682Rp

Lantai 21 4,603,967 1391.82 6,407,892,820Rp

Lantai 22 4,713,081 1391.82 6,559,759,880Rp

Lantai 23 4,824,781 1391.82 6,715,226,189Rp

Lantai 24 4,939,128 1391.82 6,874,377,050Rp

Total B iaya B angunan

b. Biaya peralatan Tetap (10%) R 18,110,045,901

c. Biaya Konstruksi R 199,210,504,906

d. Biaya Tanah Rp 59,638,000,000

e . Jasa Profesi (3%) Rp 5,976,315,147

f. Bi aya Peralatan Bergerak (10%) Rp 19,921,050,491g. B iaya Adminisrasi (1%) R 1,992,105,049

h. B iaya Lain-lain (5%) R 9,960,525,245

i. Biaya Inves tas i Rp 296,698,500,838

R 181,100,459,005

10 % x R 181,100,459,005

total bia a (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + ( ) Sumber : Hasil Perhitungan

4.4.4.3. Perencanaan Harga Sewa

Harga sewa ruang kantor direncanakan berdasarkanmasing-masing luasan per meter persegi. Harga sewa didasarkan

dari asumsi peneliti dengan membandingkan dengan gedungkantor lain yang sudah ada.


Pendapatan kotor direncanakan berasal dari sewa ruang.Maka nilai perincian harga sewa ruang kantor dapat dilihat padatabel 4.27


47/52

73

Tabel 4.27 Rincian Tarif Sewa Ruang Perkantoran. (2) /2/

1 . 1362.02 150,000.00

2 . 1 (B1 & B1A) 1415.97 140,000.00

3 . 2 (B3 & B3A) 1535.15 120,000.00

4 . 3 (B4 & B4A) 1502.42 115,000.00

5 . 4 (B5 & B5A) 1484.22 100,000.00

6 . 5 1499.46 95,000.00

7 . 7 .24 1116.74 85,000.00


4.4.4.5. Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam

memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biayapendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biayaoperasional kantor terdiri dari penggunaan air, listrik, dan gajipegawai.1. Penggunaan Air

Kebutuhan air dalam gedung perkantoran cukup besar.Kebutuhan air dalam sehari pada kantor sebesar 145 liter- 90 liter per orang (Juwana, 2005). Diasumsikan

pengguna (kloset dengan tangki pengglontor 500 orangdan wastafel 350 orang). Pengunaan kloset dengan tangkiglontor dalam satu kali pemakaian menghabiskan air 13liter 15 liter, diasumsikan dalam satu pemakaianmenghabiskan 13 liter. Sedangkan untuk penggunaanwastafel dapat menghabiskan 3 liter.

Pengeluaran biaya untuk tarif penggunaan air ini,diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%.

Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.28Tabel 4.28 Rincian Kebutuhan Air

. A () () (3) A ( 9500/3)

1 () 500 13 6500 6.5 61,750

2 () 350 3 1050 1.05 9,975

7550 7.55 71,725

2,151,750

25,821,000

B



48/52

74


Penggunaan listrik dapat dilihat pada tabel 4.29


(2) (/2) () () ()

1 100 8 800 9 7.2

2 40,018.40 20 800368 9 7203.312

7210.512

216315.36

2595784.32

B

.


Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Padaalternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untukkeperluan bisnis. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadibeberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN JawaTimur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan hargalistrik direncanakan naik tiap tahun sebesar 3%. Perincian

tersebut dapat dilihat pada tabel 4.30

Tabel 4.30 Rincian Biaya Listrik

. () ()

1 B 2,2A 31300 31,300 7,825,000

2 :

B 1 (0100 ) 220 800 176,000

B 2 (> 100) ) 216315. 36 800 173,052,288

3 181,053,288

4 5% 9,052,664

5 6,000

371,165,240

4,453,982,885

B B

B Sumber : Hasil Perhitungan


49/52

75

3. Gaji Pegawai

Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai

terdiri dari :

1 General Manager @ Rp 6,500,0002 Manager @ Rp 3,500,00040 Staf @ Rp 1,115,000Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.31





Staf 40 Rp 44,600,000



Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 29.Dalam perhitungan aliran kas dibutuhkan perhitungan tingkatkapitalisasi. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembaliantahunan properti, dimana tingkat kapitalisasi adalah gabungandari tingkat suku bunga bank dan tingkat pengembalian propertiberdasarkan umur ekonomis bangunan. Umur ekonomis untukbangunan perkantoran adalah 40 tahun-50 tahun dan digunakansuku bunga bank Indonesia sebesar 9%. Perhitungan kapitalisasitersebut:TK = Tingkat suku bunga + Tingkat pengembalian tahunan.

= 9% +

= 11.5%.

Berdasarkan pada lampiran 29, diperoleh Net PresentValue (NPV) pada alternatif gedung perkantoran sebesar Rp(59,669,226,623.16) (tidak layak).


50/52

76

4.5. Analisa Produktivitas Maksimum

Berdasarkan analisa aliran kas pada masing-masing

alternatif properti yang dapat digunakan, diperoleh nilaiproduktivitas maksimum. Dimana dalam analisa ini, menentukannilai lahan yang dibangun dengan mengunakan batasan danasumsi. Batasan dan asumsi yang digunakan adalah :

1. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama seperti denganbiaya mendirikan bangunan atau biaya investasi. Hal inidikarenakan bangunan tersebut dianggap masih baru.

2. Nilai properti dihitung dari jumlah pendapatan dimassa

yang akan datang yang telah didiskon faktorkan menjadinilai massa sekarang.

4.5.1. Analisa Produktivitas Maksimum Hotel

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp245,185,147,605 dan nilai properti sebesar Rp429,016,382,196.10 (lampiran 11) Nilai pasar lahandiperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilai

bangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel4.32Tabel 4.32 Perhitungan Nilai Lahan HotelNo. Uraian Nilai (Rp) Keterangan1 Nilai Properti 429,016,382,196.10

2 Nilai Bangunan 245,185,147,605.00

3 Nilai Lahan(5,963.80 m2)

183,831,234,591.10 (1) (2)

4 Nilai Lahanper m2 30,824,513.65 (3) / 5,963.80 m2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwanilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunanhotel sebesar Rp 30,824,513.65 per m2. Nilai ini lebihbesar dari nilai lahan pada saat kosong sebesar Rp10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahan pada


51/52

77

penggunaan lahan Trillium Office and Residence berupabangunan hotel sebesar Rp 30,824,513.65 per m2 atau

dibulatkan menjadi Rp 30,830,000 per m2

.4.5.2. Analisa Produktivitas Maksimum Apartemen

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp245,185,147,605 dan nilai properti sebesar Rp368,296,243,716.36 (lampiran 22). Nilai pasar lahandiperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilaibangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel4.33

Tabel 4.33 Perhitungan Nilai Lahan ApartemenNo. Uraian Nilai (Rp) Keterangan

1 Nilai Properti 368,296,243,716.36

2 NilaiBangunan

245,185,147,705.00


122,865,979,272.31 (1) (2)

4 Nilai Lahan

per m2 20,601,961.70 (3) / 5,963.80 m

2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwanilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunanhotel sebesar Rp 20,601,961.70 per m2. Nilai ini lebihbesar dari nilai lahan pada saat kosong sebesar Rp10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahan padapenggunaan lahan Trillium Office and Residence berupa

bangunan apartemen sebesar Rp 20,601,961.70 per m2atau dibulatkan menjadi Rp 20,603,000 per m2.

4.5.3. Analisa Produktivitas Maksimum Perkantoran

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp296,698,500,838 dan nilai properti sebesar Rp237,029,274,214.84 (lampiran 30). Nilai pasar lahandiperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilai


52/52

78

bangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel4.34

Tabel 4.34 Perhitungan Nilai Lahan Gedung PerkntoranNo. Uraian Nilai (Rp) Keterangan1 Nilai Properti 237,029,274,214.84

2 NilaiBangunan

296,698,500,838.00


(59,669,226,623.16) (1) (2)

4 Nilai Lahan

per m2

10,005,236.03 (3) / 5,963.80 m2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwanilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunangedung perkantoran sebesar Rp 10,005,236.03 per m2.Nilai ini lebih besar dari nilai lahan pada saat kosongsebesar Rp 10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahanpada penggunaan lahan Trillium Office and Residence

berupa bangunan gedung perkantoran sebesar Rp10,005,236.03 per m2 atau dibulatkan menjadi Rp10,006,000 per m2.

4.5.4. Kesimpulan Analisa Produktivitas Maksimum

Berdasarkan analisa dari beberapa alternatif propertiyang memungkinkan untuk digunakan, dapat disimpulkan bahwayang dapat memberikan nilai produktivitas maksimum adalahalternatif properti hotel, dengan nilai pasar sebesar Rp 30,830,000per m2.

Data dan Analisa Surabaya.pdf

Documents

Transcript of Data dan Analisa Surabaya.pdf