DAFTAR ISI - idnfinancials.s3-ap-southeast-1.amazonaws.com · F. TATA KELOLA PERUSAHAAN YANG BAIK...

i

DAFTAR ISI DEFINISI DAN SINGKATAN ................................................................................................................... iii

RINGKASAN ......................................................................................................................................... ix

I. PENAWARAN UMUM.................................................................................................................. 1

II. PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI HASIL PENAWARAN UMUM ................................. 4

III. PERNYATAAN UTANG ................................................................................................................. 6

IV. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING ....................................................................................... 15

V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN ..................................................................... 18

VI. FAKTOR RISIKO ......................................................................................................................... 40

VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN .............................. 44

VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN, KEGIATAN USAHA, SERTA KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA ...................................................................................................................................... 45

I. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN ........................................................................................ 45

A. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN........................................................................................... 45

B. KEGIATAN USAHA ............................................................................................................... 46

C. PERKEMBANGAN PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN ........................... 47

D. IZIN USAHA ......................................................................................................................... 50

E. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN .................................................................. 55

F. TATA KELOLA PERUSAHAAN YANG BAIK (GOOD CORPORATE GOVERNANCE) ...................... 58

G. MANAJEMEN RISIKO ........................................................................................................... 65

H. TANGGUNG JAWAB SOSIAL DAN LINGKUNGAN PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY) ......................................................................................................................... 67

I. STRUKTUR ORGANISASI ....................................................................................................... 69

J. SUMBER DAYA MANUSIA .................................................................................................... 70

K. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN ANTARA PERSEROAN DENGAN PEMEGANG SAHAM .................................................................................................................... 73

L. KETERANGAN TENTANG PEMEGANG SAHAM BERBENTUK BADAN HUKUM ......................... 74

M. PERJANJIAN DENGAN PIHAK TERAFILIASI ......................................................................... 78

N. PERJANJIAN DENGAN PIHAK KETIGA ................................................................................... 81

O. ASET PERSEROAN ................................................................................................................ 83

P. HAK ATAS KEKAYAAN INTELEKTUAL (HAKI) .......................................................................... 93

Q. ASURANSI ........................................................................................................................... 94

R. PERKARA HUKUM YANG SEDANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN SERTA KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN ................................................................................................................... 95

II. KEGIATAN USAHA, SERTA KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA........................................ 95

A. UMUM ................................................................................................................................ 95

ii

B. KEUNGGULAN KOMPETITIF PERSEROAN ............................................................................. 96

C. KEGIATAN USAHA PERSEROAN ............................................................................................ 96

D. PENDAPATAN .................................................................................................................... 102

E. PEMASARAN ..................................................................................................................... 102

F. PENGHARGAAN ................................................................................................................. 103

G. PERSAINGAN ..................................................................................................................... 103

H. PROSPEK USAHA PERSEROAN ............................................................................................ 103

I. STRATEGI USAHA .............................................................................................................. 105

J. KETENTUAN HUKUM, KEBIJAKAN PEMERINTAH, ATAU PERMASALAHAN DI BIDANG LINGKUNGAN HIDUP ................................................................................................................ 106

IX. EKUITAS .................................................................................................................................. 107

X. KEBIJAKAN DIVIDEN ................................................................................................................ 109

XI. PERPAJAKAN........................................................................................................................... 111

XII. PENJAMINAN EMISI EFEK ........................................................................................................ 114

XIII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL ............................................................. 116

XIV. KETENTUAN PENTING DALAM ANGGARAN DASAR DAN KETENTUAN PENTING LAINNYA TERKAIT PEMEGANG SAHAM................................................................................................................ 119

XV. TATA CARA PEMESANAN SAHAM............................................................................................ 125

XVI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM .............. 132

XVII. PENDAPAT SEGI HUKUM......................................................................................................... 134

XVIII. LAPORAN KEUANGAN ............................................................................................................. 135

iii

DEFINISI DAN SINGKATAN

Afiliasi : Pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya,yaitu: 1. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai

derajat kedua, baik secara horizontal maupun vertikal; 2. hubungan antara Pihak dengan pegawai, direktur atau

komisaris dari Pihak tersebut; 3. hubungan antara 2 (dua) Perseroan dimana terdapat 1 (satu)

atau lebih anggota direksi atau dewan komisaris yang sama; 4. hubungan antara Perseroan dan Pihak, baik langsung maupun

tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh Perseroan tersebut;

5. hubungan antara 2 (dua) Perseroan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung, oleh Pihak yang sama; atau

6. hubungan antara Perseroan dan pemegang saham utama.

BAE : Berarti Biro Administrasi Efek, yaitu pihak yang berdasarkan kontrak dengan Perseroan melaksanakan pencatatan pemilikan efek dan pembagian hak yang berkaitan dengan efek, dalam hal ini adalah PT Bima Registra.

BEI atau Bursa Efek : Bursa Efek sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 Angka 4 Undang-Undang Pasar Modal (UUPM), yaitu pihak yang menyelenggarakan dan menyediakan sistem dan/atau sarana untuk mempertemukan penawaran jual dan beli efek pihak-pihak lain dengan tujuan memperdagangkan efek di antara mereka, yang dalam hal ini PT Bursa Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan.

Daftar Pemegang Rekening

: Daftar yang dikeluarkan oleh KSEI berkenaan dengan kepemilikan Efek oleh seluruh Pemegang Rekening dan/atau nasabah Pemegang Rekening, yang memuat keterangan antara lain nama, alamat, jumlah kepemilikan Efek, status pajak dan kewarganegaraan Pemegang Rekening dan atau nasabahnya.

DPPS : Daftar Pemesanan Pembelian Saham, yaitu formulir yang berisi daftar nama-nama pemesan atau pembeli saham, jumlah saham yang dipesan dan disusun berdasarkan FPPS.

Efektif : Terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran sesuai dengan ketentuan angka 4 Peraturan No. IX.A.2 tentang Tata Cara Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum yaitu: a. atas dasar lewatnya waktu yaitu:

i. 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal Pernyataan Pendaftaran diterima OJK secara lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam

iv

peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum; atau

ii. 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir yang disampaikan Perseroan atau yang diminta OJK dipenuhi;atau

b. atas dasar pernyataan efektif dari OJK bahwa tidak ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan.

FKP : Formulir Konfirmasi Penjatahan, yaitu formulir yang merupakan

konfirmasi hasil penjatahan atas nama pemesan atau pembeli saham.

FPPS : Formulir Pemesanan Pembelian Saham, yaitu formulir yang digunakan pemesan atau pembeli saham untuk melakukan pemesanan pembelian saham perdana yang ditawarkan Perseroan.

Harga Penawaran : Berarti harga setiap Saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana Saham, yaitu sebesar Rp 120,- per saham.

Hari Bank : Hari pada setiap saat Kantor Pusat Bank Indonesia di Jakarta menyelenggarakan kegiatan kliring antar bank.

Hari Bursa : Hari-hari dimana Bursa Efek melakukan aktivitas transaksi perdagangan Efek menurut peraturan perundang-undangan di Negara Republik Indonesia yang berlaku dan ketentuan-ketentuan Bursa Efek tersebut.

Hari Kalender : Setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender gregorius tanpa kecuali, termasuk hari Sabtu, Minggu dan hari libur nasional yang sewaktu-waktu ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia dan Hari Kerja biasa yang karena suatu keadaan tertentu ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia sebagai bukan Hari Kerja biasa.

Hari Kerja : Hari Senin sampai dengan hari Jumat, kecuali hari libur nasional yang ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia atau Hari Kerja biasa yang karena suatu keadaan tertentu ditetapkan oleh Pemerintah Republik Indonesia sebagai bukan Hari Kerja biasa.

KSEI : PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan, yang menjalankan kegiatan usaha sebagai Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian sebagaimana didefinisikan dalam UUPM.

Manajer Penjatahan : Berarti PT Jasa Utama Capital Sekuritas yang bertanggung jawab atas penjatahan Saham Baru sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan No. IX.A.7 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-691/BL/2011 tanggal 30 Desember 2011.

v

Masyarakat : Perorangan dan/atau badan hukum Indonesia, maupun Warga Negara Asing/Badan Asing baik yang bertempat tinggal/berkedudukan di Indonesia maupun yang bertempat tinggal/berkedudukan di luar wilayah Indonesiayang membeli saham Penawaran Umum di Indonesia dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

OJK : Otoritas Jasa Keuangan yaitu lembaga yang independen, yang

mempunyai fungsi, tugas, dan wewenang pengaturan, pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar Modal, Perasuransian, Dana Pensiun, Lembaga Pembiayaan, dan Lembaga Jasa Keuangan Lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.21 Tahun 2011 tanggal 22 November 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.

Pemegang Rekening : Pihak yang namanya tercatat sebagai pemilik Rekening Efek di KSEI yang meliputi Bank Kustodian dan/atau Perseroan Efek dan/atau pihak lain yang disetujui oleh KSEI dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.

Pemerintah : Pemerintah Republik Indonesia.

Penawaran Umum : Kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Perseroan untuk menjual Efek kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam Undang-Undang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya.

Penitipan Kolektif : Jasa penitipan atas efek yang dimiliki bersama oleh lebih dari satu pihak yang kepentingannya diwakili oleh Kustodian, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pasar Modal.

Penjamin Emisi Efek : Pihak yang membuat kontrak dengan Perseroan untuk melakukan Penawaran Umum bagi kepentingan Perseroan dengan atau tanpa kewajiban untuk membeli sisa Efek yang tidak terjual.

Penjamin Pelaksana Emisi Efek

: Berarti pihak yang melaksanakan pengelolaan dan penyelenggaraan Penawaran Umum Perdana Saham, dalam hal ini adalah PT Jasa Utama Capital Sekuritas.

Peraturan No. IX.A.2 : Peraturan No. IX.A.2, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-122/BL/2009 tanggal 29 Mei 2009 mengenai Tata Cara Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum.

Peraturan No. IX.A.7 : Peraturan No. IX.A.7, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No.Kep-691/BL/2011 tanggal 30 Desember 2011 mengenai Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum.

Peraturan No. IX.E.1 : Peraturan No. IX.E.1, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009 mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.

vi

Peraturan No. IX.E.2 : Peraturan No. IX.E.2, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-614/BL/2011 tanggal 28 November 2011 mengenai Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

Peraturan No. IX.J.1 : Peraturan No. IX.J.1, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-719/BL/2008 tanggal 14 Mei 2008 mengenai Pokok-Pokok Anggaran Dasar Perseroan Yang Melakukan Penawaran Umum Bersifat Ekuitas dan Perusahaan Publik.

Perjanjian Penjaminan Emisi Efek

: Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Saham Perdana PT Esta Multi Usaha No. 64, tanggal 23 September 2019, yang diubah dengan Akta Addendum Pertama Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham PT Esta Multi Usaha Tbk No. 108 tanggal 25 Februari 2020, dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Bogor, beserta perubahannya.

Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham

: Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Pada Pasar Perdana dan Pasar Sekunder dan Sebagai Agen Pelaksana Pada Penawaran Umum PT Esta Multi Usaha No. 65 tanggal 23 September 2019 yang diubah dengan Akta Addendum Pertama Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Pada Pasar Perdana dan Pasar Sekunder dan Sebagai Agen Pelaksana Pada Penawaran Umum PT Esta Multi Usaha No. 109 tanggal 25 Februari 2020, dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Bogor, beserta perubahannya.

Pernyataan Efektif : Berarti pernyataan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) yang menyatakan bahwa Pernyataan Pendaftaran menjadi Efektif sehingga Perseroan melalui Penjamin Emisi Efek berhak menawarkan dan menjual saham yang ditawarkan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pernyataan Pendaftaran : Berarti dokumen yang wajib disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan oleh Perseroan dalam rangka Penawaran Umum atau Perusahaan Publik.

Perseroan : Badan hukum yang akan melakukan Emisi yang dalam hal ini adalah PT Esta Multi Usaha Tbk suatu Perseroan terbatas yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum dan Undang-Undang Negara Republik Indonesia.

Pihak : Pihak adalah orang perseorangan, perusahaan, usaha bersama, asosiasi, atau kelompok yang terorganisasi.

POJK No.32/2014 dan POJK No.10/2017

: Peraturan OJK No.32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka sebagaimana diubah dengan Peraturan OJK No.10/POJK.04/2017 tentang Perubahan atas Peraturan OJK No.32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.

vii

POJK No.33/2014 : Peraturan OJK No.33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Perusahaan Emiten atau Perusahaan Publik.

POJK No.34/2014 : Peraturan OJK No.34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan Remunerasi Perusahaan Emiten atau Perusahaan Publik.

POJK No.35/2014 : Peraturan OJK No.35/POJK.04/2014 tentang Sekretaris Perusahaan Emiten atau Perusahaan Publik.

POJK No.30/2015 : Peraturan OJK No.30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum.

POJK No.55/2015 : Peraturan OJK No. 55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan dan Pelaksanaan Kerja Komite Audit.

POJK No.56/2015 : Peraturan OJK No. 56/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Audit Internal.

POJK No.7/2017 : Peraturan OJK No.7/POJK.04/2017 tentang dokumen pernyataan pendaftaran dalam rangka penawaran umum efek bersifat ekuitas, efek bersifat utang, dan/atau sukuk.

POJK No.8/2017 : Peraturan OJK No.8/POJK.04/2017 tentang Bentuk dan Isi Prospektus dan Prospektus Ringkas Dalam Rangka Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas.

POJK No.23/2017 : Peraturan OJK No.23/POJK.04/2017 tentang Prospektus Awal dan Info Memo.

Prospektus : Setiap informasi tertulis sehubungan dengan Penawaran Umum dengan tujuan agar Pihak lain membeli Efek.

Prospektus Awal : Dokumen tertulis yang memuat seluruh informasi dalam Prospektus yang disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan sebagai bagian dari pernyataan pendaftaran efek, kecuali informasi mengenai nilai nominal, jumlah dan harga penawaran efek, penjaminan emisi efek, atau hal lain yang berhubungan dengan persyaratan penawaran yang belum dapat ditentukan.

Rp atau Rupiah : Mata uang yang berlaku di Republik Indonesia.

RUPS : Rapat Umum Pemegang Saham, yaitu organ Perseroan yang mempunyai wewenang yang tidak diberikan kepada Direksi atau Dewan Komisaris dalam batas yang ditentukan dalam UUPT dan/atau anggaran dasar.

RUPSLB : Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

viii

Saham Baru : Saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham yang akan dikeluarkan dari dalam simpanan (portepel) Perseroan.

Saham atau Saham Biasa Atas Nama

: Saham biasa yang diterbitkan oleh Perseroan.

Saham Yang Ditawarkan : Saham yang berasal dari portepel sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) lembar saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham, yang ditawarkan kepada masyarakat, yang selanjutnya akan dicatatkan pada BEI pada Tanggal Pencatatan.

Tanggal Distribusi Saham : Tanggal yang sama dengan Tanggal Pembayaran, yaitu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan, pada tanggal dimana Saham Baru didistribusikan secara elektronik kepada pembeli Saham Baru.

Tanggal Pembayaran : Tanggal dimana Penjamin Pelaksana Emisi Efek menyerahkan seluruh hasil penjualan Saham Baru kepada Perseroan ke dalam rekening Perseroan.

Tanggal Pencatatan : Tanggal pencatatan Saham Baru untuk diperdagangkan di BEI selambat-lambatnya 1 (satu) Hari Kerja setelah Tanggal Distribusi Saham.

Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan

: Berarti tanggal untuk pengembalian uang pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek melalui Penjamin Emisi Efek kepada para pemesan yang sebagian atau seluruh pesanannya tidak dapat dipenuhi karena adanya penjatahan atau dalam hal Penawaran Umum saham Perdana dibatalkan atau ditunda. Tanggal pengembalian uang pemesanan paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak tanggal penjatahan atau 2 (dua) hari kerja sejak tanggal keputusan penundaan atau pembatalan Penawaran Umum.

Tanggal Penjatahan : Berarti tanggal dimana Manajer Penjatahan menetapkan penjatahan saham, yaitu selambat-lambatnya 2 (dua) Hari Kerja setelah berakhirnya Masa Penawaran Umum.

Undang-Undang Pasar Modal atau UUPM

: Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, Berita Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 3608 Tahun 1995.

UUPT : Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang Perseroan Terbatas yang dimuat dalam Lembaran Negara Republik Indonesia No. 106 Tahun 2007, Tambahan No. 4756.

WIB : Waktu Indonesia Bagian Barat (GMT +7.00).

SINGKATAN NAMA PEMEGANG SAHAM BERBENTUK BADAN HUKUM

EUC = PT Esta Utama Corpora BSI = PT Bartley Sejahtera Investama

ix

RINGKASAN Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci yang tercantum di dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah kecuali dinyatakan lain dan telah disajikan sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia.

UMUM PT Esta Multi Usaha Tbk, dahulu PT Esta Asri Propertindo (“Perseroan”) didirikan pada tahun 2011 berdasarkan Akta Pendirian No. 34, tanggal 30 September 2011, yang dibuat di hadapan Kun Hidayat, SH, Notaris di Jakarta, dan telah sah menjadi badan hukum sejak tanggal 24 Oktober 2011 berdasarkan pengesahan Menkumham dengan Surat Keputusan Pengesahan No. AHU-51610.AH.01.01.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, yang telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0085684.AH.01.09.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, juga diumumkan dalam BNRI No. 93, tanggal 20 November 2012, Tambahan BNRI No. 72561 (“Akta Pendirian”). Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham (Perubahan Anggaran Dasar dan Perubahan Data Perseroan) No. 07, tanggal 15 Mei 2019, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang telah disetujui oleh Menkumham berdasarkan Persetujuan No. AHU-0027524.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, dan telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0266076, tanggal 20 Mei 2019, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0082070.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, serta diumumkan dalam BNRI No. 065, tanggal 13 Agustus 2019, Tambahan BNRI No. 021959 (“Akta 07/2019”), Perseroan berubah nama dari semula PT Esta Asri Propertindo menjadi PT Esta Multi Usaha. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, dimana perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No.47, tanggal 18 September 2019, yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang isinya sehubungan dengan menyetujui, antara lain (i) rencana Penawaran Umum Perdana Saham dengan mengeluarkan saham baru sebanyak-banyaknya 250.000.000 saham, (ii) perubahan anggaran dasar Perseroan untuk disesuaikan dengan ketentuan Peraturan No. IX.J.1, POJK No. 32/2014 dan POJK No. 33/2014, (iii) perubahan nilai nominal saham Perseroan dari semula sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah) per saham menjadi sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per saham, dan(iv) perubahan status Perseroan dari suatu perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka. Perubahan anggaran dasar ini telah (a) memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0073384.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 23 September 2019, (b) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, (c) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, dan (d) telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai dengan UUPT dengan No. AHU-0176277.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 23 September 2019(“Akta No. 47/2019”). Adapun berdasarkan Surat Keterangan No. 6/EKL/X/2019, tanggal 7 Oktober 2019, yang diterbitkan oleh Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, BNRI Akta No. 47/2019 sedang dalam proses pengurusan.

x

KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN A. UMUM PT Esta Multi Usaha merupakan perusahaan perusahaan swasta berskala nasional yang telah memiliki pengalaman dalam bidang properti. Sejak didirikan pada tahun 2011 sebagai PT Esta Asri Propertindo, perusahaan telah berfokus dalam bidang properti. Hingga saat ini telah memiliki aset properti hotel dan ruko yang tersebar di berbagai wilayah Indonesia. Berupaya untuk selalu berkembang dan memanfaatkan berbagai peluang yang ada, pada tanggal 15 Mei 2019 PT Esta Asri Propertindo berganti nama menjadi PT Esta Multi Usaha. Dengan semangat yang baru, PT Esta Multi Usaha berupaya untuk menjangkau sektor usaha yang lebih luas. Saat ini, Perseroan berkomitmen untuk menjalani bisnis di berbagai sektor dengan integritas dan kualitas yang terbaik, sehingga dapat memberikan dampak positif di berbagai sektor yang dimasuki. Visi Perseroan adalah: “Menjadi Perusahaan Multi Usaha yang Go public, yang berdampak untuk kesejahteraan perindustrian Indonesia.”

Untuk mewujudkannya, Perseroan memiliki misi sebagai berikut;

Memberikan produk pelayanan dengan kualitas terbaik.

Menciptakan pertumbuhan yang stabil.

Menjalankan bisnis dengan berintegritas. KEUNGGULAN KOMPETITIF PERSEROAN Perseroan memiliki keunggulan kompetitif sebagai berikut:

Lini usaha yang beragam.

Portofolio yang beragam.

Lokasi properti yang strategis. PROSPEK USAHA PERSEROAN Survei Proyeksi Indikator Makro Ekonomi (SPIME) yang dilakukan oleh Bank Indonesia pada triwulan II-2019, memprakirakan perekonomian Indonesia tahun 2019 akan tumbuh 5,14% (yoy), melambat dibandingkan dengan realisasi pertumbuhan ekonomi tahun 2019 sebesar 5,17% (yoy). Prakiraan responden tersebut masih sejalan dengan proyeksi Bank Indonesia yang memprakirakan pertumbuhanekonomi Indonesia tahun 2019 berada di bawah titik tengah kisaran 5,0-5,4%1 Terkait dengan perkembangan harga, responden memprakirakan inflasi pada tahun 2019 sebesar 3,22% (yoy), lebih tinggi dari realisasi inflasi tahun 2019 sebesar 3,13% (yoy). Angka prakiraan tersebut masih berada dalam kisaran sasaran inflasi tahun 2019 sebesar 3,5±1%. Menurut responden, nilai tukar Rupiah terhadap USD pada akhir tahun 2019 akan menguathingga mencapai Rp 14.387,- per USD dibandingkan realisasi akhir tahun 2019 sebesar Rp 14.481,- per USD. Responden memprakirakan bahwa penguatan nilai tukar Rupiah tersebut antara lain dipengaruhi oleh kondisi perekonomian global terutama penurunan Fed Fund Rates dan ekspektasi pasar Internasional terhadap kondisi perekonomian Indonesia. Prakiraan nilai tukar tersebut lebih rendah jika dibandingkan dengan asumsi makro dalam APBN 2019 sebesar Rp 15.000,- per USD .

xi

Pada tahun 2020, responden optimis perekonomian Indonesia akan membaik dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi tahun 2019. PDB tahun 2020 diprakirakan akan tumbuh 5,34% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan prakiraan pertumbuhan tahun 2019 sebesar 5,14%. Responden menyatakan bahwa peningkatan kinerja perekonomian pada tahun 2020 antara lain disebabkan oleh perbaikan ekonomi global, peningkatan investasi domestik dan asing, dan dukungan pemerintah melalui berbagai kebijakan. Responden memiliki optimisme yang cukup tinggi terhadap prospek perekonomian Indonesia tahun 2020, yang diindikasikan dengan 57,1% responden memprakirakan ekonomi tahun 2020 akan tumbuh di atas 5,25%. Perseroan saat ini memiliki 3 lini usaha yang bergerak pada bidang yang berbeda yaitu perhotelan, properti komersial dan penyewaan kendaraan. Berikut adalah prospek usaha berdasarkan bidang usahanya. Perhotelan Berdasarkan laporan Colliers Quarterly Q1 2019, prospek perhotelan di Indonesia masih positif meskipun mengalami perlambatan. Kinerja yang melambat di Q1 2019 sudah dipredikisikan sebelumnya. Aktivitas bisnis belum pulih setelah adanya acara politik dalam beberapa waktu terakhir. Diharapkan pada kuartal kedua aktivitas dapat kembali normal dimana terdapat hari raya. Para pelaku bisnis perhotelan dapat berharap positif pada kuartal ketiga dan keempat dimana diharapkan ada banyak kegiatan usaha dan pemerintah yang membutuhkan akomodasi untuk rapat. Properti Komersial Berdasarkan laporan Colliers Quarterly Q1 2019 sektor properti yang bergerak di bidang ritel masih memiliki prospek yang baik. Dimana demand masih akan bertumbuh dari sektor makanan dan pakaian. Selain itu sektor properti komersial juga masih akan memiliki demand yang baik karena didukung pertumbuhan sektor teknologi dan media. Harga sewa pun diramalkan akan mengalami peningkatan sebesar 3% - 5,5% per tahun. Penyewaan Kendaraan Perseroan baru memulai usaha penyewaaan kendaraan. Perseroan melihat potensi dari usaha penyewaaan kendaraan didasari oleh manajemen biaya yang dilakukan perusahaan-perusahaan di Indonesia. Dengan menyewa mobil sebagai penunjang aktivitas, sebuah perusahaan jadi terbebas dari berbagai beban pemeliharaan. Saat ini, semakin banyak perusahaan yang menyewa ketimbang membeli. Selain itu semakin baiknya infrastruktur di Indonesia juga meningkatkan permintaan akan penyewaan kendaraan. Kedepannya Perseroan akan mengembangkan usaha ini sehingga dapat lebih bertumbuh. STRUKTUR PENAWARAN UMUM PERDANA

1. Jumlah saham yang ditawarkan : Sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) Saham Biasa Atas Nama yang berasal dari portepel.

2. Persentase Penawaran Umum Perdana

: Sebesar 31,75% (tiga puluh satu koma tujuh puluh lima persen) dari Modal Disetor dan Ditempatkan setelah Penawaran Umum Perdana.

3. Nilai Nominal : Rp 100,- (seratus Rupiah) per saham

xii

4. Harga Penawaran : Rp 120,- (seratus dua puluh Rupiah) per saham

5. Total Nilai Penawaran Umum Perdana : Rp 24.000.000.000,- (dua puluh empat miliar Rupiah)

6. Masa Penawaran Umum : 3 Maret 2020

7. Perkiraan Tanggal Pencatatan : 9 Maret 2020

Saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini seluruhnya akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia. STRUKTUR PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM Pada saat Prospektus diterbitkan Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:

Keterangan Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) %

Nilai Nominal Rp 100,- setiap saham

Modal Dasar 1.688.880.000 168.888.000.000 -

Modal Ditempatkan dan disetor penuh

EUC 429.500.000 42.950.000.000 99,88

BSI 500.000 50.000.000 0,12

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor penuh 430.000.000 43.000.000.0000 100,00

Saham dalam portepel 1.258.880.000 125.888.000.000

Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan Perseroan dalam Penawaran Umum Perdana ini, maka susunan modal saham dan pemegang saham Perseroan sebelum dan sesudah Penawaran Umum Perdana adalah sebagai berikut:

Keterangan

Nilai Nominal Rp 100,- per lembar saham

Sebelum Penawaran Umum Perdana Setelah Penawaran Umum Perdana

Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

% Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

%

Modal Dasar 1.688.880.000 168.888.000.000 - 1.688.880.000 168.880.000.000 - Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

EUC 429.500.000 42.950.000.000 99,88 429.500.000 42.950.000.000 68,17 BSI 500.000 50.000.000 0,12 500.000 50.000.000 0,08 Masyarakat - - 200.000.000 20.000.000.000 31,75

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 430.000.000 43.000.000.000 100,00 630.000.000 63.000.000.000 100,00

Saham Dalam Portepel 1.258.880.000 125.888.000.000 1.058.880.000 105.888.000.000

Saham yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham baru yang dikeluarkan dari portepel yang memberikan pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh.

PENCATATAN DI BEI

xiii

Bersamaan dengan pencatatan sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) lembar saham baru yang berasal dari portepel atau sebesar 31,75% (tiga puluh satu koma tujuh puluh lima persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum Perdana Saham, Perseroan atas nama pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 430.000.000 lembar saham atau 68,25% (enam puluh delapan koma dua puluh lima persen), yang telah ditempatkan dan disetor penuh setelah pernyataan pendaftaran. Saham tersebut adalah saham milik EUC sebanyak 429.500.000 lembar saham atau 68,17% (enam puluh delapan koma tujuh belas persen), BSI sebanyak 500.000 lembar saham atau 0,08% (nol koma nol delapan persen). PEMBATASAN ATAS SAHAM YANG DITERBITKAN SEBELUM PENAWARAN UMUM Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 13, tanggal 30 Agustus 2019, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang isinya sehubungan dengan persetujuan pemegang saham untuk menjual seluruh saham PT Esta Prima Investama sebanyak 42.950 saham atau senilai Rp 42.950.000.000,- (empat puluh dua miliar sembilan ratus lima puluh juta Rupiah) kepada EUC dan menjual seluruh saham Yeti Sopandi sebanyak 50 saham atau senilai Rp 50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) kepada BSI. Akta tersebut telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0323682, tanggal 30 Agustus 2019, dan telah didaftar pada Daftar Perseroan No. AHU-0155276.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 30 Agustus 2019. Sesuai dengan Peraturan OJK No. 25/POJK.04/2017, setiap pihak yang memperoleh Efek bersifat ekuitas dari Perseroan dengan harga dan/atau nilai konversi di bawah harga penawaran umum perdana saham dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sebelum Penyampaian Pernyataan Pendaftaran kepada OJK, dilarang untuk mengalihkan sebagian atau seluruh kepemilikan atas efek bersifat ekuitas yang dimilikinya sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif. Berdasarkan peraturan tersebut, maka seluruh saham milik EUC dan BSI tidak akan dialihkan sebagian atau seluruhnya sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan menjadi Efektif. RENCANA PENGGUNAAN DANA Dana hasil dari Penawaran Umum Perdana Saham yang akan diterima oleh Perseroan, setelah dikurangi seluruh biaya-biaya emisi yang berhubungan dengan Penawaran Umum akan digunakan seluruhnya untuk: 1. Sekitar 31,46% untuk pembangunan hotel 88 di Gorontalo yang meliputi antara lain biaya

perizinan, design dan uang muka pembangunan ke kontraktor dan biaya lain yang berhubungan pembangunan hotel tersebut.

2. Sekitar 19,42% digunakan sebagai uang muka pembelian kendaraan yang akan disewakan. 3. Sekitar 49,12% akan digunakan untuk modal kerja Perseroan yang terdiri dari biaya operasional

hotel, pemeliharaan kendaraan, dan properti investasi yang dimiliki dan disewakan Perseroan dan biaya operasional lainnya, pembayaran bunga pinjaman, pembayaran utang dagang dan pembelian persediaan.

FAKTOR RISIKO

xiv

Faktor risiko usaha dan risiko umum disusun berdasarkan bobot dari dampak masing-masing risiko terhadap kinerja Perseroan. A. RISIKO UTAMA

Risiko di Bisnis Perhotelan dan Properti Sewa.

B. RISIKO USAHA

Risiko Persaingan Usaha.

Risiko Kebijakan Pemerintah.

Risiko Sumber Daya Manusia.

Risiko Pemutusan dan Tidak Diperpanjangnya Kontrak.

Risiko Fluktuasi Suku Bunga.

Kegagalan Perseroan Memenuhi Peraturan Perundang-Undangan Yang Berlaku Dalam Industrinya.

Perubahan Teknologi dan Keberhasilan Penerapan Teknologi. C. RISIKO UMUM

Risiko Kondisi Sosial, Politik dan Perekonomian Indonesia.

Risiko Tuntutan atau Gugatan Hukum.

Risiko Ketentuan Negara Lain atau Peraturan Internasional.

Risiko Investasi dan Aksi Korporasi. D. RISIKO YANG BERKAITAN DENGAN SAHAM

Risiko Tidak Likuidnya Saham yang Ditawarkan Pada Penawaran Umum Perdana Saham.

Risiko Fluktuasi Harga Saham Perseroan.

Risiko Kebijakan Dividen.

PERKARA HUKUM YANG SEDANG DIHADAPI OLEH PERSEROANSERTA KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN

Sampai dengan dikeluarkannya Prospektus ini, Perseroan serta anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, saat ini tidak sedang tersangkut dalam suatu perkara pidana ataupun perkara perdata, sengketa pajak, dan sengketa-sengketa di badan peradilan Tata Usaha Negara, Badan Arbitrase Nasional Indonesia, Niaga, maupun Hubungan Industrial pada Pengadilan Negeri di tempat kedudukan Perseroan dan di tempat kedudukan pribadi anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan maupun tempat lainnya.

xv

KEBIJAKAN DIVIDEN Sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, keputusan mengenai pembagian dividen ditetapkan berdasarkan keputusan pemegang saham pada RUPS Tahunan berdasarkan rekomendasi Direksi. Perseroan dapat membagikan dividen apabila Perseroan mencatatkan saldo laba positif. Seluruh laba bersih setelah dikurangi penyisihan untuk cadangan sebagaimana dimaksud dalam UUPT dibagikan kepada pemegang saham sebagai dividen, kecuali ditentukan lain dalam RUPS.

Berdasarkan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, keputusan pembayaran dividen mengacu pada ketentuan-ketentuan yang terdapat pada Anggaran Dasar Perseroan dan Persetujuan Pemegang Saham pada RUPS berdasarkan rekomendasi Direksi Perseroan. Ketentuan dalam pembagian dividen sebagaimana diatur dalam Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pasal 72 adalah : a. Perseroan dapat membagikan dividen interim sebelum tahun buku Perseroan berakhir

sepanjang diatur dalam Anggaran Dasar Perseroan; b. Pembagian dividen interim sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan apabila

jumlah kekayaan bersih Perseroan tidak menjadi lebih kecil daripada jumlah modal ditempatkan dan disetor ditambah cadangan wajib;

c. Pembagian dividen interim sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak boleh mengganggu atau menyebabkan Perseroan tidak dapat memenuhi kewajibannya pada kreditor atau mengganggu kegiatan Perseroan;

d. Pembagian dividen interim ditetapkan berdasarkan keputusan Direksi setelah memperoleh persetujuan Dewan Komisaris, dengan memperhatikan ketentuan pada ayat (2) dan ayat (3);

e. Dalam hal setelah tahun buku berakhir ternyata Perseroan menderita kerugian, dividen interim yang telah dibagikan harus dikembalikan oleh pemegang saham kepada Perseroan;

f. Direksi bersama-sama dengan Dewan Komisaris akan bertanggung jawab secara tanggung renteng atas kerugian Perseroan, dalam hal pemegang saham tidak dapat mengembalikan dividen interim.

Para Pemegang Saham Perseroan yang merupakan hasil dari pelaksanaan Penawaran Umum Saham Perdana ini mempunyai hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan pemegang saham lama, yaitu antara lain: a. menghadiri dan mengeluarkan suara dalam RUPS; b. menerima pembayaran dividen dan sisa kekayaan hasil likuidasi; dan c. menjalankan hak lainnya berdasarkan UUPTdan sesuai dengan ketentuan-ketentuan Anggaran

Dasar Perseroan.

Mulai tahun buku 2022, Manajemen Perseroan bermaksud untuk membayarkan dividen kas kepada pemegang saham Perseroan dalam jumlah sebanyak-banyaknya 30% (tiga puluh persen) dari laba bersih Perseroan kecuali ditentukan lain dalam RUPS. Besarnya pembagian dividen kas akan diputuskan melalui RUPS Tahunan berdasarkan rekomendasi Direksi. Keputusan untuk membayar dividen kas dilakukan dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut : 1) Hasil operasi, arus kas, kecukupan modal dan kondisi keuangan Perseroan dalam rangka

mencapai tingkat pertumbuhan yang optimal di masa yang akan datang; dan 2) Kepatuhan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan persetujuan dari

Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

xvi

Perseroan belum pernah melakukan pembagian dividen untuk tahun – tahun sebelumnya.

IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING

Ikhtisar Data Keuangan Penting Perseroan yang berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan beserta catatan-catatan atas laporan keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini, per 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 serta untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 (Diaudit), 2018 (Tidak Diaudit), serta untuk tahun-tahun yang berakhir padatanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016. Laporan keuangan pada tanggal 31 Agustus 2019 serta periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dalam laporannya No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 dan ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2018, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00148/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 8 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2017, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00147/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 7 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan penyajian kembali laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono, Achmad, Suharli & Rekan dalam laporannya No. PHHAAS/481/AH/FP/2017 tanggal 18 April 2017 yang ditandatangani oleh Friso Palilingan S.E., Ak., M.Ak., CPA, CA, CACP dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan kelangsungan usaha Perusahaan. LAPORAN POSISI KEUANGAN

(dalam jutaan Rupiah)

Uraian 31 Agustus 31 Desember

2019 2018 2017 2016

Total Aset 49.889 51.444 46.051 18.089

Total Liabilitas 14.040 17.750 46.403 16.702

Total Ekuitas (Defisiensi Ekuitas) - Neto 35.849 33.694 (352) 1.387

Total Liabilitas Dan Ekuitas (Defisiensi Ekuitas) - Neto 49.890 51.444 46.051 18.089

LAPORAN LABA RUGI DAN PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN



2019 2018 2018 2017 2016

Pendapatan 5.097 1.920 4.281 765 790

Beban pokok pendapatan 2.177 990 1.976 392 369

Laba kotor 2.920 929 2306 373 421

Laba (rugi) usaha 58 (669) (523) 19 72

Laba (rugi) sebelum manfaat pajak penghasilan 2.080 (3.182) (4.036) (1.739) (1.458)

Laba (rugi) bersih tahun berjalan 2.111 (3.142) (3.962) (1.739) (1.458)

Total laba (rugi) komprehensif 2.155 (3.137) (3.954) (1.739) (1.458)

xvii

RASIO KEUANGAN


2019 2018 2017 2016

Rasio Usaha (%) Laba (Rugi) Bersih / Pendapatan 41,41% -92,55% -227,32% -184,55%

Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (ROE) 5,89% -11,76% 494,03% -105,12%

Laba (Rugi) Bersih / Aset (ROA) 4,23% -7,70% -3,78% -8,06%

Rasio Keuangan (x) Rasio lancar 1,21 0,44 0,01 0,22

Jumlah Liabilitas / Ekuitas 0,39 0,53 -131,83 12,04

Jumlah Liabilitas / Jumlah Aset 0,28 0,35 1,01 0,92

1

I. PENAWARAN UMUM

Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum Perdana sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) lembar Saham Biasa Atas Nama atau sebesar 31,75% (tiga puluh satu koma tujuh puluh lima persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum yang dikeluarkan dari portepel Perseroan (“Saham Yang Ditawarkan”) dengan nilai nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham. Saham Yang Ditawarkan tersebut ditawarkan pada Harga Penawaran Rp 120,- (seratus dua puluh Rupiah) setiap saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (“FPPS”). Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah sebanyak Rp 24.000.000.000,- (dua puluh empat miliar Rupiah). Saham Yang Ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham ini seluruhnya adalah Saham Baru yang dikeluarkan dari portepel Perseroan, yang akan memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk menghadiri dan mengeluarkan hak suara dalam RUPS yang diselenggarakan oleh Perseroan dan hak atas pembagian dividen, hak atas pembagian saham bonus, Hak Memesan efek Terlebih Dahulu dan hak atas pembagian sisa aset dalam hal terjadi likuidasi.

PT Esta Multi Usaha Tbk

Kegiatan Usaha Utama : Bergerak Dalam Bidang Perhotelan Bintang 2, Penyewaan Ruko, Penyewaan mobil penumpang

dan Perdagangan

Kantor Pusat : Wisma D’Esta Komplek Komersial

Sektor II Block AH No.7A City Tangerang Selatan 15318 Telp : +62 21 6083 4568 Fax :+62 21 60834569

Email : [email protected] Website : www.estamultiusaha.co.id

FAKTOR RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN ADALAH RISIKO DI BISNIS PERHOTELAN DAN PROPERTI SEWA

2

Pada saat Prospektus diterbitkan struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:


Nilai Nominal Rp 100 setiap saham

Modal Dasar 1.688.880.000 168.888.000.000 -

Modal Ditempatkan dan disetor penuh

EUC 429.500.000 42.950.000.000 99,88

BSI 500.000 50.000.000 0,12

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor penuh 430.000.000 43.000.000.000 100,00

Saham dalam portepel 1.258.880.000 125.888.000.000 -

Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan Perseroan dalam Penawaran Umum Perdana ini, maka susunan modal saham dan pemegang saham Perseroan sebelum dan sesudah Penawaran Umum Perdana adalah sebagai berikut:

Keterangan

Nilai Nominal Rp 100,- per lembar saham

Sebelum Penawaran Umum Perdana Setelah Penawaran Umum Perdana

Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

% Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)

%

Modal Dasar 1.688.880.000 168.888.000.000 - 1.688.880.000 168.880.000.000 - Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

EUC 429.500.000 42.950.000.000 99,88 429.500.000 42.950.000.000 68,17 BSI 500.000 50.000.000 0,12 500.000 50.000.000 0,08 Masyarakat - - 200.000.000 20.000.000.000 31,75

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 430.000.000 43.000.000.000 100,00 630.000.000 63.000.000.000 100,00

Saham Dalam Portepel 1.258.880.000 125.888.000.000 1.058.880.000 105.888.000.000

Saham yang ditawarkan seluruhnya terdiri dari saham baru yang dikeluarkan dari portepel yang memberikan pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh.

3

PENCATATAN DI BEI

Bersamaan dengan pencatatan sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) lembar saham baru yang berasal dari portepel atau sebesar 31,75% (tiga puluh satu koma tujuh puluh lima persen) dari modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum Perdana Saham, Perseroan atas nama pemegang saham lama akan mencatatkan pula sejumlah 430.000.000 lembar saham atau 68,25% (enam puluh delapan koma dua puluh lima persen), yang telah ditempatkan dan disetor penuh setelah pernyataan pendaftaran. Saham tersebut adalah saham milik EUC sebanyak 429.500.000 lembar saham atau 68,17% (enam puluh delapan koma tujuh belas persen), BSI sebanyak 500.000 lembar saham atau 0,08% (nol koma nol delapan persen). PEMBATASAN ATAS SAHAM YANG DITERBITKAN SEBELUM PENAWARAN UMUM Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 13, tanggal 30 Agustus 2019, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang isinya sehubungan dengan persetujuan pemegang saham untuk menjual seluruh saham PT Esta Prima Investama sebanyak 42.950 saham atau senilai Rp 42.950.000.000,- (empat puluh dua miliar sembilan ratus lima puluh juta Rupiah) kepada EUC dan menjual seluruh saham Yeti Sopandi sebanyak 50 saham atau senilai Rp 50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) kepada BSI. Akta tersebut telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0323682, tanggal 30 Agustus 2019, dan telah didaftar pada Daftar Perseroan No. AHU-0155276.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 30 Agustus 2019. Sesuai dengan Peraturan OJK No. 25/POJK.04/2017, setiap pihak yang memperoleh Efek bersifat ekuitas dari Perseroan dengan harga dan/atau nilai konversi di bawah harga penawaran umum perdana saham dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sebelum Penyampaian Pernyataan Pendaftaran kepada OJK, dilarang untuk mengalihkan sebagian atau seluruh kepemilikan atas efek bersifat ekuitas yang dimilikinya sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif. Berdasarkan peraturan tersebut, maka seluruh saham milik EUC dan BSI tidak akan dialihkan sebagian atau seluruhnya sampai dengan 8 (delapan) bulan setelah Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan menjadi Efektif.

4

II. PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI HASIL PENAWARAN UMUM

Dana hasil dari Penawaran Umum Perdana Saham yang akan diterima oleh Perseroan, setelah dikurangi seluruh biaya-biaya emisi yang berhubungan dengan Penawaran Umum akan digunakan seluruhnya untuk: 1. Sekitar 31,46% untuk pembangunan hotel 88 di Gorontalo yang meliputi antara lain biaya

perizinan, design dan uang muka pembangunan ke kontraktor dan biaya lain yang berhubungan pembangunan hotel tersebut. Lokasi pembangunan Hotel 88 Gorontalo adalah di Kota Gorontalo, dengan perkiraan total biaya pembangunan sebesar Rp 27.000.000.000, yang mulai akan dibangun pada pertengahan tahun 2020. Pada saat diterbitkannya Prospektus ini, Perseroan sudah memperoleh Rekomendasi Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UPL) dan masih dalam pengurusan Izin Mendirikan Bangunan. Dengan dibangunnya Hotel 88 Gorontalo, Perseroan mengharapkan adanya kenaikan kontribusi pendapatan dan laba dari divisi hotel.

2. Sekitar 19,42% digunakan sebagai uang muka pembelian kendaraan yang akan disewakan. Perseroan akan menambah kendaraan baru untuk disewakan dengan kisaran harga beli mulai dari Rp 150 jutaan sampai dengan sekitar Rp 200 jutaan per unit atau rata – rata sebesar Rp 175 jutaan per unit dengan target penambahan sekitar 50 unit per tahun. Perseroan akan menggunakan leasing untuk membiayai pembelian kendaraan tersebut dengan uang muka sebesar 20% atau sekitar Rp 35.000.000,- per unit kendaraan. Dengan asumsi 19,42% dana dari penawaran umum perdana sebesar Rp 5.000.000.000,-, maka Perseroan dapat membayar uang muka untuk membeli sekitar 130 sampai dengan 140 unit kendaraan untuk 2 sampai 3 tahun ke depan. Jenis kendaraan yang akan dibeli adalah Toyota Agya, Toyota Avanza, Toyota Innova, Toyota Calya, Daihatsu Ayla, Daihatsu Xenia, Daihatsu Sigra dan Suzuki Ertiga. Pembelian dilakukan secara bertahap ke dealer mobil yang bersangkutan. Tidak ada hubungan afiliasi dengan dealer mobil. Pihak leasing yang akan terlibat untuk membiayai pembelian mobil tidak memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan.

Sebagai catatan divisi penyewaan kendaraan Perseroan baru saja di mulai pada bulan Agustus 2019.

3. Sekitar 49,12% akan digunakan untuk modal kerja Perseroan yang terdiri dari biaya operasional hotel, pemeliharaan kendaraan, dan properti investasi yang dimiliki dan disewakan Perseroan dan biaya operasional lainnya, pembayaran bunga pinjaman, pembayaran utang dagang dan pembelian persediaan.

Sumber dana lain yang akan digunakan untuk membiayai suatu kegiatan apabila dana hasil Penawaran Umum tidak mencukupi adalah berasal dari pinjaman Perbankan dan Lembaga keuangan selain bank.

5

Dalam hal Perseroan akan melaksanakan suatu transaksi dengan menggunakan dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham yang merupakan transaksi afiliasi dan benturan kepentingan transaksi tertentu dan/atau transaksi material, Perseroan wajib memenuhi ketentuan Peraturan No. IX.E.1, tanggal 25 November 2009, tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu dan/atau Peraturan No. IX.E.2, tanggal 28 November 2011 Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama. Sesuai dengan POJK No.30/2015, Perseroan akan menyampaikan laporan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham ini kepada OJK dan wajib mempertanggungjawabkan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham ini dalam RUPS Tahunan Perseroan sampai dengan seluruh dana hasil Penawaran Umum telah direalisasikan. Laporan Realisasi penggunaan dana yang disampaikan ke OJK akan dibuat secara berkala setiap 6 (enam) bulan (Juni dan Desember) sampai dengan seluruh dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham ini telah direalisasikan. Sesuai dengan POJK No. 8/2017, perkiraan total biaya emisi yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah sebesar 12,40% (dua belas koma empat puluh persen) dari total dana yang diperoleh dari Penawaran Umum Perdana Saham ini, dengan rincian persentase untuk masing-masing biaya dari total biaya yang dikeluarkan adalah sebagai berikut :

Total biaya Jasa Penjamin Emisi Efek sebesar 4,17% yang terdiri dari: o Jasa Penjaminan (underwriting fee) sebesar 0,25% o Jasa Penjualan (selling fee) 0,25% o Jasa Penyelenggaraan (management fee) sebesar 3,67%

Total Biaya Jasa Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal sebesar 3,48% yang terdiri dari: o Jasa Akuntan Publik sekitar 2,39% o Jasa Konsultan Hukum sekitar 0,75% o Notaris sekitar 0,17% o Biro Administrasi Efek sekitar 0,17%

Biaya lain-lain (terdiri dari biaya pendaftaran di OJK, percetakan prospektus, formulir-formulir pemesanan saham, pemasangan iklan di koran, penyelenggaraan Public Expose, biaya pencatatan di BEI dan KSEI dan lain-lain) sekitar 4,75%.

Dalam hal Perseroan akan melakukan perubahan penggunaan dana hasil Penawaran Umum Perdana Saham, maka Perseroan wajib (i) menyampaikan rencana dan alasan perubahan penggunaan dana hasil Penawaran Umum bersamaan dengan pemberitahuan mata acara RUPS kepada OJK dan (ii) memperoleh persetujuan dari RUPS terlebih dahulu sebagaimana diamanatkan dalam POJK No. 30/2015. Dana emisi yang belum direalisasikan akan ditempatkan dalam instrumen keuangan yang aman dan likuid.

6

III. PERNYATAAN UTANG Tabel di bawah ini menyajikan posisi liabilitas Perseroan tanggal 31 Agustus 2019, yang angka-angkanya bersumber dari Laporan Keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 yang telah diaudit Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dalam laporannya No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 yang ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian. Pada tanggal 31 Agustus 2019, Perseroan mempunyai liabilitas yang keseluruhannya berjumlah Rp 14.040.558.993 dengan perincian sebagai berikut:

(dalam Rupiah penuh) KETERANGAN JUMLAH

LIABILITAS JANGKA PENDEK Utang usaha - pihak ketiga 138.777.254

Utang lain-lain - pihak ketiga 15.412.499

Beban masih harus dibayar 234.075.456

Utang pajak 65.009.261

Pendapatan diterima di muka jangka pendek 502.460.369

Bagian utang bank jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 1.513.704.665

Total Liabilitas Jangka Pendek 2.469.439.504

LIABILITAS JANGKA PANJANG Pendapatan diterima di muka jangka panjang 146.296.296

Utang bank jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 11.326.713.359

Liabilitas imbalan kerja karyawan 30.084.834

Utang pembelian aset tetap 68.025.000

Total Liabilitas Jangka Panjang 11.571.119.489

TOTAL LIABILITAS 14.040.558.993

UTANG USAHA - PIHAK KETIGA Saldo utang usaha dari pihak ketiga pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 138.777.254 yang merupakan utang kepada pemasok yang didenominasi dalam mata uang Rupiah dengan rincian sebagai berikut :


Utang usaha

Sabda Rizqi 40.450.500

Marsilivile 15.630.200

Moms Supplier 14.930.500

CV Indomarco 12.148.000

Lain-lain (di bawah Rp 10 Juta) 55.618.054

TOTAL 138.777.254

7

Rincian utang usaha berdasarkan umur piutang adalah sebagai berikut : (dalam Rupiah penuh)

KETERANGAN JUMLAH

1 - 30 hari 81.963.630

31 - 60 hari 42.311.250

61 - 90 hari 9.753.250

Lebih dari 90 hari 4.749.124

TOTAL 138.777.254

Pada tanggal 31 Agustus 2019 semua utang usaha Perusahaan merupakan utang dalam mata uang Rupiah. BEBAN YANG MASIH HARUS DIBAYAR Beban yang masih harus dibayar pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 234.075..456 dengan rincian sebagai berikut :


Beban yang masih harus dibayar

Service charge 138.714.745

Prasarana 38.086.266

Gaji dan updah 22.278.306

Lain-lain 34.996.139

TOTAL 234.075.456

UTANG PAJAK Saldo utang pajak pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 65.009.261 dengan rincian sebagai berikut:

(dalam Rupiah penuh)

KETERANGAN JUMLAH

Utang pajak

PB1 58.510.490

Pajak penghasilan :

Pasal 4 ayat 2 681.819

Pasal 21 2.391.352

Pasal 23/26 3.425.600

TOTAL 65.009.261

PENDAPATAN DITERIMA DI MUKA Saldo pendapatan diterima dimuka pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 648.756.665 yang terbagi menjadi jangka pendek sebesar Rp 502.460.369 dan jangka panjang sebesar Rp 146.296.296 dengan rincian sebagai berikut:


Pendapatan diterma di muka Jangka pendek

Pihak ketiga

PT Indomarco Prismatama 45.833.333

Uang muka pelanggan 31.627.038

PT Primagama 25.000.000

8

Pihak berelasi

PT Smart Multi Finance 161.111.111

PT Esta Dana Venture 140.740.741

PT BPR Kredit Mandiri 98.148.146

Jangka panjang

Pihak berelasi

PT BPR Kredit Mandiri 66.203.704

PT Smart Multi Finance 57.870.370

PT Esta Dana Venture 22.222.222

TOTAL 648.756.665

Akun ini merupakan uang muka yang diterima terlebih dahulu dengan masa sewa berkisar selama 1 - 5 tahun masa sewa atas jasa sewa properti investasi yang dimiliki Perseroan. PT BPR Kredit Mandiri menyewa kepada PT Esta Multi Usaha (d.h PT Esta Astri Propertindo) berupa Ruko yang dipergunakan untuk kegiatan usaha, diantara lain : 1. Ruko yang beralamat di Desa Pucung, Kecamatan Kota Baru, Kabupaten Karawang, Provinsi

Jawa Barat atau setempat dikenal sebagai Plaza Sudirman Centre Blok A12 Jalan Raya Sudirman. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 November 2013 sampai dengan tanggal tanggal 1 November 2019.

2. Ruko yang beralamat di Desa Sukaresmi, Kecamatan Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat atau setempat dikenal sebagai Pasar Central Lippo Cikarang Jl. Raya Cikarang Cibarusah Blok EDB No. 8. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 Agustus 2018 sampai dengan tanggal 31 Juli 2021.

3. Ruko yang berlamat di Kelurahan Margahayu Selatan, Kecamatan Margahayu, Kabupaten Bandung, Provinsi Jawa Barat atau setempat dikenal sebagai Jl Terusan Kopo RT/RW 004/04. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 November 2014 sampai dengan tanggal 1 November 2019.

PT Esta Dana Ventura menyewa kepada PT Esta Multi Usaha (d.h PT Esta Astri Propertindo) berupa Ruko yang dipergunakan untuk kegiatan usaha, diantara lain : 1. Ruko yang beralamat di Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe Timur, Kabupaten Karawang,

Provinsi Jawa Barat. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 September 2015 sampai dengan tanggal 28 Februari 2021 dengan memberikan masa tenggang waktu untuk renovasi ruko tersebut selama 6 bulan.

2. Ruko yang beralamat di BSD Junction Blok A No. 11, Jl. Pahlawan Seribu, Bumi Serpong Damai, Tangerang 15322. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 Februari 2017 sampai dengan tanggal 31 Januari 2022 dengan diberikan Grace Periode pada tanggal 1 Januari 2017 sampai dengan tanggal 31 Januari 2017.

3. Kantor yang beralamat di Jl. Drs. Achmad Nadjamudin Kel. Limba U II Kec. Kota Selatan Gorontalo. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 Januari 2019 sampai dengan tanggal 1 Januari 2024 dengan diberikan Grace Periode tanggal 1 Oktober 2018 sampai dengan 31 Desember 2018.

PT Primagama menyewa kepada PT Esta Multi Usaha (d.h PT Esta Asri Propertindo) berupa Ruko yang berlamat di Jl. Raya Wangun No. 240 G, Bogor dan dipergunakan untuk kegiatan usaha. PT Indomarco Prismatama menyewa kepada PT Esta Multi Usaha (d.h PT Esta Asri Propertindo) beralamat di Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe Timur, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat yang dipergunakan untuk kegiatan usaha. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 13 Desember 2014 sampai dengan tanggal 12 Desember 2019.

9

PT Smart Multi Finance menyewa kepada PT Esta Multi Usaha (d.h PT Esta Asri Propertindo) yang dipergunakan untuk kegiatan usaha, diantara lain: 1. Ruko yang beralamat di Kelurahan Lengkong Wetan, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang

Selatan, Provinsi Banten atau setempat dikenal sebagai Ruko BSD Junction Blok A No 37 Jl. Pahlawan Seribu, BSD City Tangerang Selatan. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai tanggal 1 Januari 2016 sampai dengan tanggal 1 Januari 2021.

2. Ruko yang beralamat di Kelurahan Masale, Kecamatan Panakkukan, Kota Makassar, Provinsi Sulawesi Selatan atau setempat dikenal sebagai Jl. Bau Mangga No. 16. Jangka waktu sewa menyewa ini terhitung mulai 1 Februari 2016 sampai dengan 1 Februari 2021.

UTANG BANK Saldo utang bank pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 12.840.418.024 yang terbagi menjadi jangka pendek sebesar Rp 1.513.704.665 dan jangka panjang sebesar Rp 11.326.713.359 dengan rincian sebagai berikut:


Utang bank Pokok pinjaman :

PT Bank KEB Hana Indonesia

Kredit Investasi 1 (KI1) 6.876.156.890


Total Pinjaman 13.047.366.310

Dikurangi biaya provisi yang belum diamortisasi (206.948.286)

Neto Pinjaman 12.840.418.024

Dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun :

Kredit Investasi 1 (KI1) 895.476.022



Neto bagian jangka pendek 1.513.704.665

Neto bagian jangka panjang 11.326.713.359

1. Pinjaman PT Bank KEB Hana Indonesia

Perseroan telah membuat perjanjian dengan PT Bank KEB Hana Indonesia (“Bank Hana”) Perubahan Ke-8 (Delapan) dan Pernyataan Kembali Perjanjian Kredit No. 035/I/M/2019, tanggal 17 Mei 2019 (“Perjanjian Kredit Bank Hana”). Berdasarkan Perjanjian Kredit Bank Hana ini, Bank Hana memberikan fasilitas kepada Perseroan dengan total plafond sebesar Rp 42.000.000.000, yang terbagi menjadi fasilitas-fasilitas sebagai berikut: Kredit investasi I (KI1) Jumlah pokok fasilitas kredit investasi – installment yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 15.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 12,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan tanggal 15 Mei 2025.Sebagian saldo IL1 telah dilunasi percepat sebesar Rp 5.000.000.000 (Lima miliar) pada tanggal 20 Juli 2016.

10

Kredit Investasi II (KI2) Jumlah pokok fasilitas kredit investasi – installment 2 yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 22.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 11,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan 20 Mei 2026. Fasilitas ini telah mengalami beberapa kali perubahan tingkat suku bunga, yang terakhir berkisar pada 11% - 11,5% per tahun (floating rate). Pencairan Kedua sebesar Rp 7.000.000.000 dari Kredit Investasi II, utang bank ini seluruhnya telah dilunasi lebih cepat pada tanggal 20 Oktober 2018. Pencairan ketiga sebesar Rp 8.000.000.000 dari Kredit Investasi II, utang bank ini telah dilunasi seluruhanya lebih cepat pada tanggal 29 November 2018. Kredit Modal Kerja Jumlah pokok fasilitas kredit modal kerja – Pinjaman Rekening Koran yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 5.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 11,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan tanggal 20 Mei 2020. Jaminan Atas Perjanjian Kredit Bank Hana ini, Perseroan memberikan jaminan sebagai berikut: (a) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 10184/2015 peringkat

kedua dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 56/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Miming Pirngadi, SH, PPAT di Kotamadya Bekasi, atas tanah Sertipikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) No. 4973/Sepanjang Jaya (sisa) atas nama Perseroan;

(b) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2224/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 704/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, Notaris di 704/2015, atas tanah Sertipikat Hak Milik (“SHM”) No. 437/Panunggangan Barat atas nama Jeti;

(c) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 06685/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.127/2015 tanggal 2 Desember 2015, yang dibuat dihadapan R. Imam Milwa Kirwanto, SH, PPAT di Kabupaten Karawang, atas tanah dengan sertifikat sebagai berikut: (i) SHGB No. 02065/Sukaluyu atas nama Perseroan; dan (ii) SHGB No. 02067/Sukaluyu atas nama Perseroan;

(d) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 06665/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 128/2015 tanggal 2 Desember 2015, yang dibuat dihadapan R. Imam Milwa Kirwanto, SH, PPAT di Kabupaten Karawang, atas tanah dengan sertifikat sebagai berikut: (iii) SHGB No. 02066/Sukaluyu atas nama Perseroan; dan (iv) SHGB No. 02064/Sukaluyu atas nama Perseroan;

(e) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 05976/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 32/2015 tanggal 19 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Tiur Magdalena Situmorang, SH, PPAT di Kabupaten Bandung, atas tanah SHGB No. 4554/Margahayu Selatan atas nama Perseroan;

11

(f) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2221/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 705/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, SH, PPAT di Kota Tangerang, atas tanah SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar;

(g) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3321/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 10/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Triana Radiawati, SH, Mkn, PPAT di Tangerang Selatan, atas tanah SHMSRS No. 01117/Lengkong Wetan atas nama Perseroan;

(h) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1830/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 07/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanah SHGB No. 767/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(i) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1826/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 10/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 780/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(j) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No.1827/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 768/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(k) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1828/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 11/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanah SHGB No. 781/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(l) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1829/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 09/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 769/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(m) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3365/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 116/2016 tanggal 18 April 2016, yang dibuat dihadapan Andi Sengngeng Pulaweng, SH, MKn, PPAT di Kota Makassar, atas tanah SHGB No. 21980/Masale atas nama PT Esta Prima Investama;

(n) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No.3378/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 117/2016 tanggal 18 April 2016, yang dibuat dihadapan Andi Sengngeng Pulaweng, SH, MKn, PPAT di Kota Makassar, atas tanah SHGB No. 21963/Masale atas nama PT Esta Prima Investama;

(o) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 466/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 211/2016 tanggal 26 April 2016, yang dibuat dihadapan Hasna Mokoginta, SH, PPAT di Kota Gorontalo, atas tanah SHGB No. 62/Ipilo atas nama PT Esta Prima Investama;

(p) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3317/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 21/2015 tanggal 30 Oktober 2015, yang dibuat dihadapan Triana Radiawati, SH, Mkn, PPAT di Tangerang Selatan, atas tanah SHGB No. 13304/Rawa Buntu atas nama PT Esta Prima Investama; dan

(q) Jaminan personal guarantee dari Yeti Sopandi berdasarkan Akta Perjanjian Pemberian Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) No. 15 tanggal 5 November 2014, yang dibuat dihadapan Hariyanti Poerbiantari, SH, Notaris di Jakarta.

12

Berdasarkan Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 31/253/C2/Kredit/19, tanggal 30 September 2019 (“SPPK September 2019”), jaminan berupa hak tanggungan berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan pada butir (h) sampai dengan (p) di atas, digunakan untuk menjamin utang Perseroan (cross collateral) serta pihak-pihak terafiliasi Perseroan sebagai berikut: (a) PT Esta Prima Investama berdasarkan:

i. Perjanjian kredit PRK berdasarkan Akta Perjanjian Kredit dan Pengakuan Hutang No. 100 tanggal 28 Maret 2016, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama, yang telah diubah dengan Perubahan Perjanjian Kredit No. 096/I/M/2017 tanggal 27 Desember 2017 antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama (“Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016”);

ii. Perjanjian kredit IL 2 berdasarkan Akta Perjanjian Kredit Investasi No. 101 tanggal 28 Maret 2016, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama;

iii. Perjanjian kredit WCI 1 berdasarkan Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016; dan iv. Perjanjian kredit WCI 2 berdasarkan Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016.

(b) PT Esta Dana Ventura berdasarkan:

i. Perjanjian kredit WCI 3 berdasarkan Akta Perubahan Ke-5 dan Pernyataan Kembali Perjanjian Kredit No. 27 tanggal 6 September 2018, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Dana Ventura (“Perjanjian Kredit EDV No. 27/2018”); dan

ii. Perjanjian kredit WCI 5 berdasarkan Perjanjian Kredit EDV No. 27/2018. Berdasarkan SPPK September 2019, diketahui bahwa beberapa jaminan yang diberikan oleh Peseroan berdasarkan Perjanjian Kredit Bank Hana akan ditarik, yaitu untuk jaminan sebagai berikut: (a) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2224/2016

peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 704/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, Notaris di 704/2015, atas tanah SHM No. 437/Panunggangan Barat atas nama Jeti;

(b) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2221/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 705/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, SH, PPAT di Kota Tangerang, atas tanah SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar; dan

(c) Jaminan personal guarantee dari Yeti Sopandi berdasarkan Akta Perjanjian Pemberian Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) No. 15 tanggal 5 November 2014, yang dibuat dihadapan Hariyanti Poerbiantari, SH, Notaris di Jakarta.

Sampai dengan dikeluarkannya Prospektus ini, (i) addendum Perjanjian Kredit Bank Hana berkenaan dengan pelaksanaan Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 31/253/C2/Kredit/19 tanggal 30 September 2019; dan (ii) bukti pelepasan untuk hak tanggungan dan Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) sedang dalam proses pengurusan. Batasan - batasan Dalam Perjanjian Kredit Bank Hanaterdapat ketentuan yang dapat membatasi Perseroan untuk melaksanakan transaksi PUPS, yaitu sebagai berikut:

13

(a) Perseroan wajib untuk memberitahukan kepada Bank Hana apabila melakukan perubahan anggaran dasar selama Perseroan belum membayar lunas Fasilitas Kredit; dan

(b) Perseroan wajib untuk memperoleh persetujuan secara tertulis terlebih dahulu dari Bank Hana untuk membayar dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham. Perseroan telah menerima surat tanggapan dari Bank Hana berdasarkan Surat Hana Bank No. 31/238/C2/Kredit/19 tanggal 15 Oktober 2019 perihal Permohonan Pengesampingan Pasal Pembatasan dalam Perjanjian Kredit (“Surat Bank Hana”). Berdasarkan Surat Bank Hana, Perseroan selaku debitur yang sebelumnya wajib memperoleh persetujuan terlebih dahulu kepada Bank Hana sebelum melakukan pembayaran dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham lainnya, kini hanya wajib melakukan pemberitahuan secara tertulis kepada Bank Hana. Adapun Surat Bank Hana akan menjadi efektif setelah Perseroan tercatat di Bursa Efek Indonesia. Dengan demikian tidak terdapat pembatasan atau ketentuan yang dapat menghambat pelaksanaan PUPS. Perjanjian Kredit Bank Hana tidak mengatur kewajiban permohonan persetujuan atau pelaporan terkait perubahan pemegang saham Perseroan.

LIABILITAS IMBALAN KERJA KARYAWAN Saldo liabilitas imbalan pasca kerja pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 30.084.834. Perhitungan imbalan pasca kerja dihitung oleh aktuaris independen PT Sigma Prima Solusindoberdasarkan laporannya tertanggal 12 Juli 2019. Asumsi utama yang digunakan dalam menentukan penilaian aktuarial adalah sebagai berikut:

Usia pension : 55 (lima puluh lima) tahun Tingkat kenaikan gaji : 10% Tingkat diskonto : 7,92% Metode penilaian : Projected Unit Credit

Pada tanggal 31 Agustus 2019, jika tingkat diskonto meningkat sebesar 1% dengan semua variabel konstan, maka nilai kini liabilitas imbalan pasti lebih rendah sebesar Rp 5.555.236, sedangkan jika tingkat diskonto menurun 1%, maka nilai kini liabilitas imbalan pasti lebih tinggi sebesar Rp 6.990.007. KOMITMEN DAN KONTIJENSI

Pada tanggal laporan auditor independen, Perseroan tidak memiliki komitmen maupun kewajiban kontijensi.

SELURUH LIABILITAS PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2019 TELAH DIUNGKAPKAN DALAM PROSPEKTUS INI.

DENGAN ADANYA PENGELOLAAN YANG SISTEMATIS ATAS ASET DAN LIABILITAS SERTA PENINGKATAN HASIL OPERASI DI MASA YANG AKAN DATANG, PERSEROAN MENYATAKAN KESANGGUPANNYA UNTUK DAPAT MENYELESAIKAN SELURUH LIABILITAS PERSEROAN YANG TELAH DIUNGKAPKAN DALAM LAPORAN KEUANGAN PERSEROAN YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI.

TIDAK TERDAPAT PELANGGARAN ATAS PERSYARATAN DALAM PERJANJIAN KREDIT YANG DILAKUKAN OLEH PERSEROAN YANG BERDAMPAK MATERIAL TERHADAP KELANGSUNGAN USAHA PERSEROAN.

TIDAK TERDAPAT LIABILITAS YANG TELAH JATUH TEMPO TETAPI BELUM DAPAT DILUNASI OLEH PERSEROAN.

14

TIDAK TERDAPAT FAKTA MATERIAL YANG MENGAKIBATKAN PERUBAHAN SIGNIFIKAN PADA LIABILITAS DAN/ATAU PERIKATAN SETELAH TANGGAL 31 AGUSTUS 2019 SAMPAI DENGAN TANGGAL LAPORAN AKUNTAN PUBLIK.

TIDAK TERDAPAT FAKTA MATERIAL YANG MENGAKIBATKAN PERUBAHAN SIGNIFIKAN PADA LIABILITAS DAN/ATAU PERIKATAN SETELAH LAPORAN AKUNTAN PUBLIK SAMPAI DENGAN TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN.

TIDAK TERDAPAT PINJAMAN YANG DITERIMA PERSEROAN YANG DITERIMA UNTUK KEPENTINGAN PERSEROAN YANG MATERIAL.

TIDAK TERDAPAT PELANGGARAN ATAS PERSYARATAN DALAM PERJANJIAN KREDIT YANG DILAKUKAN PERSEROAN YANG BERDAMPAK MATERIAL TERHADAP KELANGSUNGAN USAHA PERSEROAN.

TIDAK TERDAPAT PEMBATASAN YANG MERUGIKAN HAK PEMEGANG SAHAM PUBLIK

SAMPAI DENGAN PROSPEKTUS INI DITERBITKAN TIDAK TERDAPAT PEMBATASAN-PEMBATASAN (NEGATIVE COVENANTS) YANG DAPAT MERUGIKAN HAK-HAK PEMEGANG SAHAM PUBLIK.

SAMPAI DENGAN PROSPEKTUS INI DITERBITKAN DAN SAMPAI DENGAN TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN TIDAK TERDAPAT KEADAAN LALAI ATAS PEMBAYARAN POKOK DAN/ATAU BUNGA PINJAMAN TERMASUK PERKEMBANGAN TERAKHIR DAN NEGOSISASI DALAM RANGKA RESTRUKTURISASI UTANG.

SETELAH TANGGAL LAPORAN KEUANGAN BERAKHIR SAMPAI DENGAN TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN, TIDAK TERDAPAT KEADAAN LALAI ATAS PEMBAYARAN POKOK DAN/ATAU BUNGA PINJAMAN YANG DIMILIKI OLEH PERSEROAN.

15

IV. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING Tabel berikut ini menggambarkan Ikhtisar Data Keuangan Penting Perseroan yang berasal dari dan dihitungberdasarkan Laporan Keuanganbeserta catatan-catatan atas laporan keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini, per 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 serta untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 (Diaudit), 2018 (Tidak Diaudit), serta untuk tahun-tahun yang berakhir padatanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016. Laporan keuangan pada tanggal 31 Agustus 2019 serta periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dalam laporannya No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 dan ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2018, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00148/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 8 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2017, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00147/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 7 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan penyajian kembali laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono, Achmad, Suharli & Rekan dalam laporannya No. PHHAAS/481/AH/FP/2017 tanggal 18 April 2017 yang ditandatangani oleh Friso Palilingan S.E., Ak., M.Ak., CPA, CA, CACP dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan kelangsungan usaha Perusahaan. LAPORAN POSISI KEUANGAN



2019 2018 2017 2016

ASET ASET LANCAR Kas dan bank 2.681 952 134 123

Piutang usaha - pihak ketiga 48 53 0 0

Persediaan 79 59 0 0

Pajak dibayar di muka 63 112 131 198

Beban dibayar di muka jangka pendek 126 9 1 0

Total Aset Lancar 2.997 1.185 266 321

ASET TIDAK LANCAR Beban dibayar di muka jangka panjang 341 0 0 0

Uang muka pembelian aset tetap 35 0 0 0

Aset tetap - neto 26.789 25.931 21.930 2.205

Properti investasi - neto 19.466 24.257 23.855 13.876

Uang muka pembelian properti investasi 0 0 0 1.686

Aset pajak tangguhan 88 72 0 0

Piutang pihak berelasi 0 0 0 0

Deposito yang dibatasi penggunaannya 0 0 0 0

Beban emisi saham ditangguhkan 174 0 0 0

16

Total Aset Tidak Lancar 46.893 50.260 45.785 17.768

TOTAL ASET 49.889 51.445 46.051 18.089

LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO LIABILITAS JANGKA PENDEK Utang bank jangka pendek 0 0 0 0

Utang usaha - pihak ketiga 139 165 0 0

Utang lain-lain - pihak ketiga 15 16 0 0

Beban masih harus dibayar 234 256 0 163

Utang pajak 65 65 22 3

Pendapatan diterima di muka jangka pendek 503 814 626 663

Bagian utang bank jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 1.514 1.398 1.860 612

Total Liabilitas Jangka Pendek 2.470 2.714 2.508 1.441

LIABILITAS JANGKA PANJANG Pendapatan diterima di muka jangka panjang 146 324 698 1.315 Utang bank jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 11.327 12.356 25.021 9.881

Utang pihak berelasi 0 1.250 7.730 3.940

Liabilitas imbalan kerja karyawan 30 18 0 0

Utang pembelian aset tetap 68 1.089 10.446 125

Total Liabilitas Jangka Panjang 11.571 15.037 43.894 15.261

TOTAL LIABILITAS 14.041 17.751 46.403 16.702

EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO Modal saham 43.000 43.000 5.000 5.000

Tambahan modal disetor 500 500 500 500

Defisit (7.651) (9.806) (5.852) (4.113)

TOTAL EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO 35.849 33.694 (352) 1.387

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO 49.889 51.445 46.051 18.089




2019 2018 2018 2017 2016

PENDAPATAN 5.097 1.920 4.281 765 790

BEBAN POKOK PENDAPATAN 2.177 990 1.976 392 369

LABA KOTOR 2.920 930 2.305 373 421

BEBAN USAHA Beban pemasaran 44 9 26 0 0

Beban umum dan administrasi 2.429 1.436 2.431 354 349

Beban peralatan, pemeliharaan, dan energi 390 154 371 0 0

Total Beban Usaha 2.863 1.599 2.828 354 349

LABA RUGI USAHA 58 (669) (523) 19 72

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN Laba atas penjualan properti investasi 3.390 0 0 0 0

Pendapatan keuangan 1 1 1 1 8

Beban keuangan (1.218) (2.340) (3.322) (1.894) (1.702)

Beban penurunan nilai properti investasi (148) 0 0 0 0

Lain-lain - neto (4) (173) (192) 135 164

Total pendapatan (beban) lain-lain - neto 2.022 (2.513) (3.513) (1.758) (1.530)

LABA (RUGI) SEBELUM MANFAAT PAJAK PENGHASILAN 2.080 (3.182) (4.036) (1.739) (1.458)

17

MANFAAT PAJAK PENGHASILAN TANGGUHAN 31 40 74 0 0

LABA (RUGI) BERSIH PERIODE/TAHUN BERJALAN 2.111 (3.142) (3.962) (1.739) (1.458)

PENGHASILAN (BEBAN) KOMPREHENSIF KOMPREHENSIF LAIN Pos-pos yang tidak akan direklasifikasi ke laba rugi pada periode selanjutnya: Pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja karyawan 59 7 10 0 0

Beban pajak penghasilan terkait (15) (2) (2) 0 0

Penghasilan komprehensif lain - setelah pajak 44 5 7 0 0

TOTAL LABA (RUGI) KOMPREHENSIF 2.155 (3.137) (3.954) (1.739) (1.458)

Laba (rugi) per saham (dalam satuan asli) 49.084 (628.425) (458.073) (347.743) (291.627)

RASIO KEUANGAN


2019 2018 2017 2016

Rasio Pertumbuhan (%)

Pendapatan 165,44% 459,41% -3,13% -

Laba Kotor 214,14% 517,43% -11,23% -

Laba (Rugi) Usaha -165,36% 132,13% 19,24% -

Laba (Rugi) Bersih -167,17% 127,86% 19,24% -

Aset -3,02% 11,71% 154,58% -

Liabilitas -20,90% -61,75% 177,83% -

Ekuitas 6,40% -9683,82% -125,35% -

Rasio Usaha (%) Laba Kotor / Pendapatan 57,29% 53,85% 48,79% 53,24%

Laba (Rugi) Usaha / Pendapatan 1.13% -12,22% -2,50% -9,12%

Laba (Rugi) Bersih / Pendapatan 41,41% -92,66% -227,23% -184,60%

Laba Kotor / Ekuitas 8,15% 6,84% -106,19% 30,32%

Laba (Rugi) Usaha / Ekuitas 0,16% -1,55% 5,40% -5,26%

Laba (Rugi) Bersih / Ekuitas (ROE) 5,88% -11,76% 494,03% -105,12%

Laba (Rugi) Usaha / Aset 0,11% -1,01% -0,04% -0,40%

Laba (Rugi) Bersih / Aset (ROA) 4,32% -7,70% -3,78% -8,06%

Rasio Keuangan (x) Rasio lancar 1,21 0,44 0,01 0,22

Jumlah Liabilitas / Ekuitas 0,39 0,53 -131,83 12,04

Jumlah Liabilitas / Jumlah Aset 0,28 0,35 1,01 0,92

Pendapatan / Aset 0,10 0,08 0,02 0,04

18

V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN Pembahasan dan analisa atas kondisi keuangan dan kinerja operasional Perseroan harus dibaca bersama dengan “Ikhtisar Data Keuangan Penting” dan laporan keuangan beserta catatan-catatan atas laporan keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini, per 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017dan 2016 serta untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 (Diaudit) dan 2018 (Tidak Diaudit) serta untuk tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2018, 2017 dan 2016. Laporan keuangan pada tanggal 31 Agustus 2019 serta periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dalam laporannya No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 dan ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2018, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00148/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 8 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2017, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00147/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 7 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan penyajian kembali laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono, Achmad, Suharli & Rekan dalam laporannya No. PHHAAS/481/AH/FP/2017 tanggal 18 April 2017 yang ditandatangani oleh Friso Palilingan S.E., Ak., M.Ak., CPA, CA, CACP dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan kelangsungan usaha Perusahaan. 1. UMUM PT Esta Multi Usaha Tbk ("Perseroan") didirikan pada mulanya dengan nama PT Esta Asri Propertindo, didirikan di Indonesia sesuai Akta Pendirian. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta No. 47/2019. Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah dibidang penyediaan akomodasi (Hotel bintang dua), real estate yang dimiliki sendiri atau disewakan, aktivitas penyewaan kendaraan, perdagangan besar dan kecil. Perseroan berkedudukan di Gedung "Wisma D'esta" lantai 7, Komplek Komersial Sektor II Blok AH.2/7A, Bumi Serpong Damai, Tangerang Selatan, Banten. Perseroan mulai melakukan kegiatan usaha secara komersial pada tahun 2012. Saat ini, Perseroan memiliki dan mengoperasikan satu unit hotel dengan nama Hotel 88 Bekasi dengan jumlah 70 kamar. Entitas induk langsung dan utama Perusahaan adalah PT Esta Utama Corpora.

19

2. DASAR PENYUSUNAN DAN PENYAJIAN LAPORAN KEUANGAN Laporan keuangan disusun dan disajikan berdasarkan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia (SAK), meliputi pernyataan dan interpretasi yang diterbitkan oleh Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK-IAI) dan Peraturan Bapepam LK No. VIII.G.7 tentang “Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Perseroan atau Perusahaan Publik” yang terdapat dalam Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. KEP-37/BL/2012 tanggal 25 Juni 2012. 3. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KONDISI USAHA DAN KEUANGAN PERSEROAN Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, kegiatan usaha Perseroan adalah menjadi penyediaan akomodasi (Hotel bintang dua), real estate yang dimiliki sendiri atau disewakan, aktivitas penyewaan kendaraan, perdagangan besar dan kecil. Manajemen Perseroan memiliki beberapa pandangan terhadap faktor-faktor yang memiliki kaitan erat dengan kegiatan usaha Perseroan. Pandangan Manajemen terhadap faktor-faktor tersebut yaitu sebagai berikut: Kondisi perekonomian Indonesia Perseroan memiliki beberapa usaha dimana seluruh usaha tersebut beroperasi di Indonesia. Perubahan kondisi perekonomian Indonesia dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. Misalnya perlambatan ekonomi menyebabkan menurunnya konsumsi yang dapat mengakibatkan penurunan kinerja Perseroan. Apabila terjadi perlambatan permintaan sektor properti dan perhotelan. Hal tersebut akan berpengaruh terhadap permintaan hotel dan permintaan properti komersial milik Perseroan. Perkembangan daerah lokasi properti Permintaan hotel dan properti komersial sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor seperti perkembangan daerah properti tersebut berada. Apabila perkembangan daerah dimana lokasi properti milik Perseroan mengalami perlambatan, maka hal tersebut berpengaruh terhadap kegiatan usaha Perseroan. Kebijakan Pemerintah Kebijakan Pemerintah yang terkait dengan moneter, fiskal dan lainnya terkait perekonomian Indonesia juga dapat mempengaruhi kinerja Perseroan. Sebagai contoh, apabila terjadi perubahan kebijakan mengenai pembangunan infrastruktur di suatu daerah, maka dapat berpengaruh terhadap kinerja Perseroan apabila Perseroan memiliki properti di daerah tersebut. Kebijakan pemerintah yang mempengaruhi posisi keuangan keseluruhan Perseroan termasuk dampaknya bagi kondisi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut: a. Kebijakan tarif pajak yang akan mempengaruh beban pajak dan laba bersih Perseroan. b. Kebijakan ketenagakerjaan seperti perubahan tingkat Upah Minimum Regional (UMR) dan/atau

Upah Minimum Provinsi (UMP) dan jaminan sosial yang akan mempengaruhi biaya upah tenaga kerja Perseroan.

Kejadian atau transaksi yang tidak normal dan jarang terjadi atau perubahan penting dalam ekonomi yang dapat mempengaruhi jumlah pendapatan dan profitabilitas Perseroan adalah terjadinya bencana

20

alam seperti banjir, kekeringan dan faktor cuaca lainnya, sehingga mempengaruhi tingkat keterisian hotel Perseroan. Akan tetapi hal tersebut tidak tercermin dalam laporan keuangan. Tidak ada kebijakan pemerintah dan institusi lainnya dalam bidang fiskal moneter, ekonomi publik, dan politik yang berdampak langsung maupun tidak langsung terhadap kegiatan usaha dan investasi Perseroan yang tercermin di laporan keuangan. 4. PERUBAHAN KEBIJAKAN AKUNTANSI Standar baru, amandemen, penyesuaian tahunan dan interpretasi yang telah diterbitkan, namun belum berlaku efektif untuk tahun buku yang dimulai pada tanggal 1 Januari 2019 yang mungkin berdampak pada laporan keuangan adalah sebagai berikut: Efektif berlaku pada atau setelah tanggal 1 Januari 2020:

PSAK 1 (Penyesuaian Tahunan 2019), “Penyajian Laporan Keuangan”;

PSAK 71, “Instrumen Keuangan”;

PSAK 72 - “Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan”;

PSAK 73 - “Sewa”;

Amandemen PSAK 1 - “Penyajian Laporan Keuangan tentang judul laporan keuangan”;

Amandemen PSAK 15, “Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama tentang Kepentingan Jangka Panjang pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama”;

Amandemen PSAK 62, “Kontrak Asuransi - Menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan dengan PSAK 62: Kontrak Asuransi”;

Amandemen PSAK 71, “Instrumen Keuangan tentang Fitur Percepatan Pelunasan dengan Kompensasi Negatif”;

ISAK 35, “Penyajian Laporan Keuangan Entitas Berorientasi Nonlaba”. Perseroan sedang menganalisa dampak penerapan standar akuntansi, amandemen, penyesuaian tahunan, dan interpretasi tersebut di atas terhadap laporan keuangan Perusahaan. 5. KOMPONEN UTAMA LAPORAN LABA RUGI DAN PENGHASILAN KOMPREHENSIF LAIN

a. Pendapatan

Pendapatan Perseroan saat ini terutama berasal dari hotel. Tabel berikut menyajikan pendapatan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018 serta tahun-tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016.


Keterangan 31 Agustus 31 Desember

2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Pendapatan Hotel 4.016 78,8 1.404 73,1 3.491 81,6 0 0,0 0 0,0

Sewa 616 12,1 517 26,9 790 18,4 765 100,0 790 100,0

Mukena 420 8,2 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Sewa kendaraan 45 0,9 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Jumlah 5.097 100,0 1.920 100,0 4.281 100,0 765 100,0 790 100,0

21

Tidak ada transaksi pendapatan kepada satu pelanggan dengan total kumulatifnya di atas 10% dari total pendapatan untuk tahun berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018, serta 31 Desember 2018, 2017, dan 2016. Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, pendapatan sewa kepada pihak-pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 474.074.074, Rp 557.870.370, Rp 529.629.629 dan Rp 519.351.849. b. Beban Pokok Penjualan Beban pokok penjualan terutama terdiri dari biaya penyusutan properti investasi, gaji, perlengkapan ruangan, persediaan suap dijual, serta biaya lainnya yang berhubungan dengan kegiatan usaha Perseroan. Tabel berikut ini menyajikan beban pokok penjualan Perseroan untuk tahun yang disajikan:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Beban Pokok Pendapatan Hotel Gaji 485 22,3 239 24,1 488 24,7 0 0,0 0 0,0

Perlengkapan ruangan 379 17,4 165 16,6 360 18,2 0 0,0 0 0,0

Ruangan 158 7,3 47 4,7 134 6,8 0 0,0 0 0,0

Jasa manajemen 147 6,8 28 2,8 95 4,8 0 0,0 0 0,0

Laundry 94 4,3 38 3,9 95 4,8 0 0,0 0 0,0

Lain-lain 148 6,8 37 3,7 111 5,6 0 0,0 0 0,0

Sewa bangunan Penyusutan properti investasi 534 24,5 437 44,1 693 35,1 392 100,0 369 100,0

Penjualan barang Persediaan siap dijual 210 9,6 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Sewa kendaraan Penyusutan kendaraan 21 1,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Jumlah 2.177 100,0 991 100,0 1.975 100,0 392 100,0 369 100,0

c. Beban Pemasaran

Beban pemasaran merupakan beban yang terkait langsung dengan kegiatan pemasaran yang dilakukan oleh Perseroan terutama beban iklan dan promosi serta beban perjalanan. Tabel berikut ini menyajikan beban pemasaran Perseroan untuk tahun yang disajikan:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Beban Pemasaran Iklan dan promosi 31 70,5 3 22,2 13 50,0 0 0,0 0 0,0 Perjalanan 13 29,5 6 66,7 12 46,2 0 0,0 0 0,0 Lainnya 0 0,0 1 11,1 1 3,8 0 0,0 0 0,0

Jumlah 44 100,0 9 100,0 26 100,0 0 0,0 0 0,0

22

d. Beban Umum dan Administrasi Beban umum dan administrasi merupakan beban yang terkait dengan kegiatan operasional Perseroan selain dari pemasaran.

Tabel berikut ini menyajikan beban umum dan administasi Perseroan untuk tahun yang disajikan:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Beban Umum dan Administrasi Penyusutan aset tetap 1.145 47,1 815 56,8 1.480 60,9 0 0,0 0 0,0

Gaji 534 22,0 119 8,3 237 9,7 0 0,0 0 0,0

Pajak 288 11,8 58 4,1 92 3,8 89 25,0 95 27,2

Legal 78 3,2 209 14,6 212 8,7 178 50,1 185 53,0

imbalan kerja karyawan 71 2,9 12 0,9 28 1,1 0 0,0 0 0,0

Tenaga ahli 64 2,6 15 1,0 15 0,6 16 4,5 32 9,1

Maintenance 40 1,6 132 9,2 198 8,1 0 0,0 0 0,0

Listrik, air, dan telepon 38 1,6 16 1,1 33 1,4 0 0,0 0 0,0

Asuransi 30 1,3 15 1,0 26 1,1 23 6,5 10 2,8

Kantor 7 0,3 5 0,4 11 0,4 0 0,0 0 0,0

Perjalanan 3 0,1 2 0,1 4 0,2 0 0,0 0 0,0

Karyawan 1 0,1 1 0,1 2 0,1 0 0,0 0 0,0

Hiburan 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Lainnya 129 5,3 35 2,5 94 3,9 49 13,8 28 7,9

Jumlah 2.429 100,0 1.436 100,0 2.431 100,0 354 100,0 348 100,0

e. Beban Perbaikan, Pemeliharaan dan Energi Beban perbaikan, pemeliharaan dan energi merupakan beban yang terkait dengan kegiatan operasional Perseroan dalam hal pemeliharaan properti dan energi yang digunakan dalam kegiatan usaha. Tabel berikut ini menyajikan beban perbaikan, pemeliharaan dan energiPerseroan untuk tahun yang disajikan:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Beban Perbaikan, Pemeliharaan dan Energi Listrik dan air 301 77,4 138 89,7 296 79,9 0 0,0 0 0,0 Perbaikan dan pemeliharaan 24 6,1 8 5,3 15 4,0 0 0,0 0 0,0 Perlengkapan 15 3,9 1 0,9 9 2,4 0 0,0 0 0,0 Bahan bakar 10 2,7 6 4,1 19 5,1 0 0,0 0 0,0 Lainnya 39 10,0 0 0,0 32 8,6 0 0,0 0 0,0

Jumlah 390 100,0 154 100,0 371 100,0 0 0,0 0 0,0

23

6. HASIL OPERASI

1.

Tabel berikut ini menyajikan ringkasan pendapatan dan beban Perseroan untuk tahun yang disajikan:



2019 2018 2018 2017 2016

Pendapatan 5.097 1.920 4.281 765 790

Beban pokok pendapatan 2.177 990 1.976 392 369

Laba kotor 2.920 930 2.305 373 421

Laba (rugi) usaha 58 (669) (523) 19 72

Laba (rugi) sebelum manfaat pajak penghasilan 2.080 (3.182) (4.036) (1.739) (1.458)

Laba (rugi) bersih tahun berjalan 2.111 (3.142) (3.962) (1.739) (1.458)

Total laba (rugi) komprehensif 2.155 (3.137) (3.954) (1.739) (1.458)

Pendapatan Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018

Pendapatan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 mengalami peningkatan sebesar 165,44% dibanding dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018. Peningkatan tersebut disebabkan meningkatnya pendapatan dari hotel dan adanya pendapatan dari sewa kendaraan.

Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 mengalami peningkatan sebesar 459,41% dibanding untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017. Peningkatan tersebut disebabkan adanya penambahan pendapatan dari hotel yang baru mulai membukukan pendapatan pada tahun 2018. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 mengalami penurunan sebesar 3,13% dibanding untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016. Penurunan tersebut disebabkan turunnya pendapatan sewa. Beban Pokok Penjualan Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018

Beban Pokok Penjualan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 mengalami peningkatan sebesar 119,74% dibanding dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018. Peningkatan ini disebabkan peningkatan gaji dan persediaan untuk dijual.

24

Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Beban Pokok Penjualan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 mengalami peningkatan sebesar 404,14% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017. Hal ini terutama disebabkan adanya peningkatan dikarenakan adanya biaya dari oeprasional hotel yang sudah berjalan pada tahun 2018. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Beban Pokok Penjualan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 mengalami peningkatan sebesar 6,09% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016. Hal ini terutama disebabkan bertambahnya biaya penyusutan properti investasi. Beban Usaha Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018

Beban Usaha Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 mengalami peningkatan sebesar 79,05% dibanding dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018. Peningkatan tersebut terutama pada beban umum dan administrasi terutama pada pada akun gaji dan pajak. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Beban usaha Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 mengalami peningkatan sebesar 698,42% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017. Peningkatan ini terutama disebabkan adanya peningkatan biaya umum dan administrasi dikarenakan adanya operasional hotel. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Beban usaha Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 mengalami peningkatan sebesar 1,65% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016. Peningkatan ini terutama disebabkan adanya peningkatan pada beban umum dan administrasi. Laba (Rugi) Tahun Berjalan Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018

Laba Tahun Berjalan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 mengalami peningkatan dibanding dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 yang membukukan kerugian. Laba tersebut terutama dikontribusi dari peningkatan pendapatan hotel.

25

Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Rugi Tahun Berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 mengalami peningkatan sebesar 127,86% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017. Peningkatan ini terutama disebabkan naiknya beban umum dan administrasi dan peningkatan pada beban keuangan. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Rugi Tahun Berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 mengalami peningkatan sebesar 19,27% jika dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016. Peningkatan ini disebabkan adanya peningkatan pada beban keuangan.

6. PERTUMBUHAN ASET, LIABILITAS DAN EKUITAS



2019 2018 2017 2016

Aset lancar 2.997 1.185 266 321

Aset tidak lancar 46.893 50.260 45.785 17.768

Total aset 49.889 51.444 46.051 18.089

Liabilitas jangka pendek 2.469 2.714 2.508 1.442

Liabilitas jangka panjang 11.571 15.036 43.894 15.260

Total liabilitas 14.041 17.750 46.403 16.702

Total ekuitas (defiensi ekuitas) - neto 35.849 33.694 (352) 1.387

Total liabilitas dan ekuitas (defiensi ekuitas) - neto 49.889 51.444 46.051 18.089

Aset Lancar Pada tanggal 31 Agustus 2019, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar 2.997 juta meningkat sebesar Rp 1.812 juta atau 152,95% dibandingkan dengan posisi pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 1.185 juta. Peningkatan tersebut disebabkan adanya peningkatan pada kas dan bank sebesar Rp 1.730 juta. Pada tanggal 31 Desember 2018, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar Rp 1.185 juta meningkat sebesar Rp 919 juta atau 345,27% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 266 juta. Peningkatan tersebut terutama disebabkan oleh peningkatan kas dan setara kas sebesar Rp 817 juta. Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah aset lancar Perseroan adalah sebesar Rp 266 juta menurun sebesar Rp 55 juta atau 17,22% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2016 sebesar Rp 321 juta. Penurunan tersebut terutama disebabkan turunnya pajak dibayar dimuka sebesar Rp 67 juta. Aset Tidak Lancar Pada tanggal 31 Agustus 2019, jumlah aset tidak lancar Perseroan adalah sebesar Rp 46.893 juta menurun sebesar Rp 3.367 juta atau 6,70% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2018

26

sebesar Rp 50.260 juta. Penurunan tersebut terutama disebabkan adanya penurunan pada pos aset tetap neto dikarenakan adanya depresiasi. Pada tanggal 31 Desember 2018, jumlah aset tidak lancar Perseroan adalah sebesar Rp 50.260 juta meningkat sebesar Rp 4.475 juta atau 9,77% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 45.785 juta. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya peningkatan pada aset tetap sebanyak Rp 4.001 juta. Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah aset tidak lancar Perseroan adalah sebesar Rp 45.785 juta mengalami peningkatan sebesar Rp 28.017 juta atau 157,68% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2016 sebesar Rp 17.768 juta. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya peningkatan aset tetap sebesar Rp 19.724 juta. Liabilitas Jangka Pendek Pada tanggal 31 Agustus 2019 jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan adalah sebesar Rp 2.469 juta menurun sebesar Rp 245 juta atau 9,01% dibandingkan dengan posisi pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 2.714 juta. Penurunan tersebut terutama disebabkan adanya penurunan pendapatan diterima dimuka jangka pendek sebesar Rp 312 juta. Pada tanggal 31 Desember 2018, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan adalah sebesar Rp 2.714 juta mengalami penurunan sebesar Rp 206 juta atau 8,20% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 2.508 juta. Penurunan tersebut disebabkan adanya pembayaran utang bank neto sebesar Rp 11.729 juta. Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah liabilitas jangka pendek Perseroan adalah sebesar Rp 2.508 juta meningkat sebesar Rp 1.067 juta atau 73,98% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2016 sebesar Rp 1.448 juta. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya peningkatan utang bank jangka pendek sebesar Rp 1.442 juta. Liabilitas Jangka Panjang Pada tanggal 31 Agustus 2019, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan adalah sebesar Rp 11.571 juta mengalami penurunan sebesar Rp 3.465 juta atau 23,05% dari posisi pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 15.036 juta. Penurunan ini disebabkan turunnya utang bank jangka panjang sebesar Rp 1.029 juta, pelunasan utang pihak berelasi sebesar Rp 1.250 juta dan penurunan utang lainnya sebesar Rp 1.021 juta. Pada tanggal 31 Desember 2018, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan adalah sebesar Rp 15.036 juta mengalami penurunan sebesar Rp 28.858 juta atau 65,74% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2017 sebesar Rp 43.894 juta. Penurunan tersebut terutama disebabkan adanya penurunan utang bank sebesar Rp 19.145 juta, penurunan utang pembelian aset tetap sebesar Rp 9.357 juta, dan penurunan utang pihak berelasi sebesar Rp 6.480 juta. Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan adalah sebesar Rp 43.894 juta meningkat sebesar Rp 28.634 juta atau 187,64% dibandingkan dengan pada tanggal 31 Desember 2016 sebesar Rp 15.260 juta. Kenaikan tersebut terutama disebabkan meningkatnya utang bank sebesar Rp 18.930 juta dan utang pembelian aset tetap sebesar Rp 10.321 juta.

27

Ekuitas Pada tanggal 31 Agustus 2019, jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 35.849 juta mengalami peningkatan sebesar Rp 2.155 juta atau 6,40% dibandingkan pada tanggal 31 Desember 2018 sebesar Rp 33.694 juta. Peningkatan tersebut terutama disebabkan adanya pengurangan saldo defisit sebesar Rp 2.155 juta. Pada tanggal 31 Desember 2018, jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 33.694 juta dibandingkan dengan posisi pada tanggal 31 Desember 2017 yang mengalami defisiensi ekuitas sebesar Rp 352 juta. Peningkatan tersebut disebabkan adanya penambahan modal disetor sebanyak Rp 38.000 juta dan penambahan saldo defisit sebesar Rp 2.215 juta Pada tanggal 31 Desember 2017, jumlah ekuitas Perseroan defisiensi sebesar Rp 352 juta dibandingkan dengan posisi pada tanggal 31 Desember 2016 positif sebesar Rp 1.387 juta. Penurunan tersebut terutama disebabkan rugi pada tahun 2017 sebesar Rp 1.737 juta. 7. LIKUIDITAS DAN SUMBER PERMODALAN Perseroan memiliki kebutuhan likuiditas terutama untuk memenuhi kegiatan operasional, ekspansi usaha dan pembayaran utang jangka pendek. Perseroan mengharapkan bahwa kas yang diterima dari Penawaran Umum Perdana Saham, kas yang dihasilkan dari kegiatan operasi dan pinjaman bank akan menjadi sumber utama likuiditas. Perseroan berkeyakinan memiliki likuiditas yang cukup untuk melakukan kegiatan dan ekspansi usaha serta pembayaran utang untuk jangka waktu yang cukup panjang. Dengan tersedianya sumber daya keuangan Perseroan tersebut, Perseroan berkeyakinan bahwa Perseroan memiliki likuiditas yang memadai untuk memenuhi kebutuhan modal kerja dan operasional serta ekspansi untuk setidaknya periode 12 bulan ke depan. Perseroan tidak memiliki sumber likuiditas yang material yang belum digunakan. Perseroan saat ini tidak memiliki kecenderungan yang diketahui, permintaan, perikatan atau komitmen, kejadian dan/atau ketidakpastian yang mungkin mengakibatkan terjadinya peningkatan atau penurunan yang material terhadap likuiditas Perseroan. Saat ini modal kerja Perseroan mencukupi untuk rencana kerja Perseroan. Apabila terjadi kekurangan sehingga Perseroan membutuhkan modal kerja tambahan, Perseroan mengutamakan untuk mendapatkannya dari ekuitas. Pengelolaan terhadap risiko likuiditas dilakukan dengan cara menjaga profil jatuh tempo antara aset dan liabilitas keuangan, penerimaan tagihan yang tepat waktu, manajemen kas yang mencakup proyeksi dan realisasi arus kas hingga beberapa tahun ke depan serta memastikan ketersediaan pendanaan melalui komitmen fasilitas kredit. Manajemen risiko yang telah diterapkan Perseroan adalah memanfaatkan fleksibilitas penggunaan fasilitas utang pemegang saham untuk mengelola risiko likuiditas.

28

Arus Kas Tabel berikut ini menjelaskan ikhtisar laporan arus kas Perseroan untuk periode / tahun yang disajikan:



2019 2018 2018 2017 2016

Kas neto yang diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas operasi (320) (2.044) (1.594) (2.034) (920)

Kas neto yang diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas investasi 4.420 (14.302) (15.933) (18.088) 1.172

Kas neto yang diperoleh dari (digunakan untuk) aktivitas pendanaan (2.370) 16.835 18.344 20.132 (1.911)

Kenaikan (penurunan) neto kas dan setara kas 1.730 489 817 10 (1.659)

Kas dan setara kas pada awal tahun 951 134 134 124 1.782

Kas dan setara kas pada akhir tahun 2.681 623 951 134 123

Perseroan memiliki sumber arus kas terutama pada arus kas operasional yaitu pendapatan dari pelanggan. Akan tetapi dalam beberapa tahun terakhir dikarenakan adanya pembangunan hotel, maka sumber kas diperoleh dari aktivitas pendanaan. Perseroan memiliki karakteristik arus kas dimana apabila terjadi penambahan hotel atau usaha lainnya, maka Perseroan mengandalkan aktivitas pendanaan sebagai sumber kas untuk mendanai aktivitas ekspansi yang dilakukan. Akan tetapi apabila Perseroan tidak melakukan ekspansi, maka seharusnya arus kas utama berasal dari aktivitas operasi. Siklus bisnis Perseroan sendiri masih berada dalam fase growth, dimana Perseroan masih aktif melakukan ekspansi sehingga potensi arus kas dalam beberapa tahun mendatang masih berasal dari aktivitas pendanaan. Kas Neto Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi Aliran kas dari aktivitas operasi Perseroan terdiri dari penerimaan dari pelanggan, penerimaan dari penghasilan keuangan, pembayaran bebas usaha dan kegiatan operasional lainnya, pembayaran atas beban keuangan, pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan dan pembayaran pajak penghasilan. Pada periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, kas neto yang digunakan untuk aktivitas operasional adalah Rp 320 juta terutama digunakan untuk pembayaran atas beban usaha dan kegiatan operasional lainnya sebesar Rp 1.393 juta, pembayaran atas beban keuangan sebesar Rp 1.217 juta, pembayaran kepada pemasok sebesar Rp 1.183 juta dan pembayaran kepada karyawan sebesar Rp 1.013 juta. Selain itu kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi terutama berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 4.613 juta. Pada tahun 2018, kas neto yang digunakan untuk aktivitas operasional adalah Rp 1.594 juta terutama digunakan untuk pembayaran atas beban usaha dan kegiatan operasional lainnya sebesar Rp 782 juta, pembayaran atas beban keuangan sebesar Rp 3.322 juta, pembayaran kepada pemasok sebesar Rp 688 juta dan pembayaran kepada karyawan sebesar Rp 710 juta. Selain itu kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasi terutama berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 4.041 juta. Pada tahun 2017, kas neto yang diperoleh dari aktivitas operasional sebesar Rp 2.034 juta terutama berasal dari pembayaran beban usaha dan kegiatan operasional lainnya sebesar Rp 119 juta. Arus kas yang digunakan untuk aktivitas operasional terutama digunakan untuk pembayaran atas beban keuangan sebesar Rp 1.894 juta.

29

Pada tahun 2016, kas neto yang digunakan untuk aktivitas operasional adalah Rp 920 juta terutama digunakan untuk pembayaran atas beban keuangan sebesar Rp 1.702 juta dan pembayaran pajak penghasilan sebesar Rp 198 juta. Selain itu kas neto untuk aktivitas operasional terutama diperoleh dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 1.194 juta. Kas Neto Digunakan untuk Aktivitas Investasi Aliran kas dari aktivitas investasi Perseroan terdiri dari penjualan aset tetap, penambahan properti investasi, perolehan aset tetap dan penambahan atas uang muka pembelian aset tetap. Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, kas yang diperoleh dari aktivitas investasi adalah sebesar Rp 4.420 terutama diperoleh dari penjualan aset tetap sebesar Rp 7.500 juta. Selain itu kas yang digunakan untuk aktivitas investasi digunakan terutama untuk perolehan aset tetap sebesar Rp 2.025 juta dan penambahan uang muka pembelian aset tetap sebesar Rp 35 juta. Pada tahun 2018, kas yang digunakan untuk aktivitas investasi adalah Rp 15.933 juta seluruhnya digunakan untuk penambahan properti investasi Rp 1.095 juta dan perolehan aset tetap Rp 5.481 juta dan pembayaran utang pembelian aset tetap Rp 9.357 juta. Pada tahun 2017, kas yang digunakan untuk aktivitas investasi adalah Rp 18.088 juta seluruhnya digunakan untuk penambahan properti investasi Rp 8.865 juta dan perolehan aset tetap Rp 9.403 juta. Pada tahun 2016, kas yang diperoleh untuk aktivitas investasi adalah Rp 1.172 juta sebagian besar diperoleh dari deposito yang dibatasi penggunaannya sebesar Rp 1.800 juta. Kas Neto Diperoleh Dari Aktivitas Pendanaan Aliran kas dari aktivitas pendanaan terdiri dari pembayaran kepada pihak berelasi, pembayarn atas utang bank jangka panjang, pembayaran beban emisi, penerimaan dari pihak berlasi, penambahan utang bank jangka panjang, penerimaan dari utang bank jangka pendek, penambahan modal saham, penambahan atas penambahan modal disetor dan pembayaran atas utang bank jangka pendek. Pada periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, kas neto yang digunakan untuk aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp 2.370 juta terutama digunakan untuk pembayaran kepada pihak berelasi sebesar Rp 1.250 juta, pembayaran atas utang bank jangka panjang sebesar Rp 946 juta dan pembayaran beban emisi sebesar Rp 174 juta. Pada tahun 2018, kas neto yang diperoleh dari aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp. 18.344 juta terutama diperoleh dari penambahan modal saham sebesar Rp 18.000 juta, penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 13.520 juta dan penambahan utang bank jangka panjang sebesar Rp 3.000 juta. Selain itu kas neto untuk aktivitas pendanaan terutama digunakan untuk pembayaran atas utang bank jangka panjang sebesar Rp 16.176 juta. Pada tahun 2017, kas neto yang diperoleh dari aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp 20.132 juta terutama diperoleh dari penarikan utang bank jangka panjang sebesar Rp 17.000 juta dan penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 3.790 juta. Selain itu kas neto untuk aktivitas pendanaan terutama digunakan untuk pembayaran atas utang bank jangka panjang sebesar Rp 658 juta. Pada tahun 2016, kas neto yang yang digunakan untuk aktivitas pendanaan adalah sebesar Rp 1.911 juta terutama digunakan untuk pembayaran atas utang bank jangka panjang sebesar Rp 5.619 juta dan

30

pembayaran atas utang bank jangka pendek sebesar Rp 741 juta. Selain itu kas neto yang diperoleh dari aktivitas pendanaan terutama berasal dari penerimaan dari pihak berelasi sebesar Rp 3.940 juta dan penambahan atas modal disetor sebesar Rp 500 juta dari pihak berelasi sebesar Rp 3.940 juta dan penambahan atas modal disetor sebesar Rp 500 juta. Solvabilitas Solvabilitas merupakan kemampuan Perseroan untuk memenuhi liabilitasnya. Rasio solvabilitas dihitung dengan menggunakan dua metode pendekatan berikut ini: 1. Liabilitas dibagi Ekuitas (Perbandingan Utang terhadap Ekuitas); dan 2. Liabilitas dibagi Aset (Solvabilitas Aset). Rasio utang terhadap ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 masing-masing sebesar 0,39x; 0,53x; -131,83x dan 12,04x. Rasio solvabilitas aset Perseroan tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 masing-masing adalah sebesar 0,28x; 0,35x; 1,01x dan 0,92x. Imbal Hasil Ekuitas Imbal Hasil Ekuitas (Return on Equity/ROE) menggambarkan kemampuan Perseroan untuk memperoleh pendapatan dari ekuitasnya. ROE Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 masing-masing adalah sebesar 5,88%; -11,76%; 494,03% dan -105,12%. Imbal Hasil Aset Imbal Hasil Aset (Return on Asset/ROA) menggambarkan kemampuan Perseroan untuk menghasilkan pendapatan dari asetnya. ROA Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 masing-masing adalah sebesar 4,23%; -7,70%; -3,78% dan -8,06%. 8. BELANJA MODAL

Belanja modal yang rutin dilakukan Perseroan adalah penambahan tanah, bangunan, perlengkapan, kendaraan dan perabotan untuk menunjang kegiatan usaha dan operasional Perseroan.

Sumber dana pembelian barang modal didanai terutama dari saldo kas dari aktivitas operasi dan pendanaan eksternal. Perseroan berencana untuk mendanai belanja modal Perseroan melalui kombinasi arus kas dari aktivitas operasi, aktivitas pendanaan dan pasar modal. Realisasi belanja modal Perseroan dapat berbeda dengan apa yang direncanakan sebelumnya karena berbagai faktor, antara lain arus kas Perseroan di masa depan, hasil usaha dan kondisi keuangan, perubahan kondisi perekonomian Indonesia, perubahan peraturan di Indonesia, dan perubahan rencana serta strategi bisnis Perseroan. Terdapat komitment investasi barang modal yang dilakukan oleh Perseroan dengan rincian sebagai berikut.

Pihak yang terkait dalam perjanjian : PT Inti Solid Pratama

31

Nilai keseluruhan, mata uang, dan bagian yang telah direalisasi

: Nilai keseluruhan Rp 25.500.000 Nilai yang telah dibayarkan Rp 25.500.000

Sanksi : Tidak terdapat sanksi terkait perjanjian tersebut.

Tujuan dari investasi barang modal : Penyediaan desain arsitektur Hotel 88 Gorontalo

Distribusi investasi secara geografis : Gorontalo

Sumber dana yang digunakan : Kas operasional Perseroan

Mata uang yang menjadi denominasi dalam hal sumber dana berasal dari pinjaman

: Rupiah

Prakiraan periode dimulai dan selesainya proses pembangunan dalam rangka investasi barang modal

: 2017-2022

Peningkatan kapasitas produksi yang diharapkan dari investasi barang modal

: Diharapkan dapat meningkatan pendapatan perhotelan sebesar 62%.

Sampai dengan saat ini perjanjian dengan kontraktor, baru terdapat perjanjian jasa arsitekur untuk pembangunan hotel di Gorontalo yang nilainya tidak material. Nilai kontrak tersebut sebesar Rp 85.000.000. Tabel berikut ini menggambarkan pembelanjaan modal Perseroan yang terjadi untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018, 2017 dan 2016:



2019 2018 2017 2016

Tanah 0 1.168 0 0

Bangunan 0 1.384 19.720 225

Kendaraan 1.995 148 0 0

Perlengkapan 22 2.019 5 0

Perabotan 8 464 0 0

Dalam pengadaan barang modal tersebut, Perseroan menerapkan prinsip kehati-hatian agar barang modal tersebut sesuai antara fungsi dan kebutuhannya. 9. ANALISIS PINJAMAN Perseroan dalam menjalankan menggunakan pinjaman yang masih terutang sampai dengan tanggal laporan keuangan terakhir. Berikut adalah rincian dari pinjaman yang dimiliki Perseroan.

32

UTANG BANK Saldo utang bank pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 12.840.418.024 yang terbagi menjadi jangka pendek sebesar Rp 1.513.704.665 dan jangka panjang sebesar Rp 11.326.713.359 dengan rincian sebagai berikut:


Utang bank Pokok pinjaman :

PT Bank KEB Hana Indonesia



Total Pinjaman 13.047.366.310


Neto Pinjaman 12.840.418.024

Dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun :




Neto bagian jangka pendek 1.513.704.665

Neto bagian jangka panjang 11.326.713.359

1. Pinjaman PT Bank KEB Hana Indonesia

Perseroan telah membuat perjanjian dengan PT Bank KEB Hana Indonesia (“Bank Hana”) Perubahan Ke-8 (Delapan) dan Pernyataan Kembali Perjanjian Kredit No. 035/I/M/2019, tanggal 17 Mei 2019 (“Perjanjian Kredit Bank Hana”). Berdasarkan Perjanjian Kredit Bank Hana ini, Bank Hana memberikan fasilitas kepada Perseroan dengan total plafond sebesar Rp 42.000.000.000, yang terbagi menjadi fasilitas-fasilitas sebagai berikut: Investment loan I (IL1) Jumlah pokok fasilitas kredit investasi – installment yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 15.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 12,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan tanggal 20 Mei 2025.Sebagian saldo KI1 telah dilunasi percepat sebesar Rp 5.000.000.000 (Lima miliar) pada tanggal 20 Juli 2016.

Kredit Investasi II (KI2) Jumlah pokok fasilitas kredit investasi – installment 2 yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 22.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 11,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan 20 Mei 2026. Fasilitas ini telah mengalami beberapa kali perubahan tingkat suku bunga, yang terakhir berkisar pada 11% - 11,5% per tahun (floating rate). Pencairan pertama sebesar Rp 7.000.000.000 dari Kredit Investasi II, utang bank ini seluruhnya telah dilunasi lebih cepat pada tanggal 1 Oktober 2018.

33

Pencairan ketiga sebesar Rp 8.000.000.000 dari Kredit Investasi II, utang bank ini telah dilunasi seluruhanya lebih cepat pada tanggal 29 November 2018. Kredit Modal Kerja Jumlah pokok fasilitas kredit modal kerja – Pinjaman Rekening Koran yang tersedia untuk Perseroan adalah sebesar Rp 5.000.000.000 yang digunakan untuk membiayai modal kerja Perseroan. Pinjaman ini diberikan dengan suku bunga sebesar 11,50% per annum, efektif, mengambang floting. Jangka waktu dari fasilitas ini adalah sampai dengan tanggal 20 Mei 2020. Jaminan Atas Perjanjian Kredit Bank Hana ini, Perseroan memberikan jaminan sebagai berikut: (a) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 10184/2015 peringkat

kedua dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 56/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Miming Pirngadi, SH, PPAT di Kotamadya Bekasi, atas tanah Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) No. 4973/Sepanjang Jaya (sisa) atas nama Perseroan;

(b) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2224/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 704/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, Notaris di 704/2015, atas tanah Sertifikat Hak Milik (“SHM”) No. 437/Panunggangan Barat atas nama Jeti;

(c) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 06685/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No.127/2015 tanggal 2 Desember 2015, yang dibuat dihadapan R. Imam Milwa Kirwanto, SH, PPAT di Kabupaten Karawang, atas tanah dengan sertifikat sebagai berikut:

(i) SHGB No. 02065/Sukaluyu atas nama Perseroan; dan (ii) SHGB No. 02067/Sukaluyu atas nama Perseroan;

(d) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 06665/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 128/2015 tanggal 2 Desember 2015, yang dibuat dihadapan R. Imam Milwa Kirwanto, SH, PPAT di Kabupaten Karawang, atas tanah dengan sertifikat sebagai berikut:

(i) SHGB No. 02066/Sukaluyu atas nama Perseroan; dan (ii) SHGB No. 02064/Sukaluyu atas nama Perseroan;

(e) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 05976/2015 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 32/2015 tanggal 19 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Tiur Magdalena Situmorang, SH, PPAT di Kabupaten Bandung, atas tanah SHGB No. 4554/Margahayu Selatan atas nama Perseroan;

(f) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2221/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 705/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, SH, PPAT di Kota Tangerang, atas tanah SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar;

(g) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3321/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 10/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Triana Radiawati, SH, Mkn, PPAT di Tangerang Selatan, atas tanah SHMSRS No. 01117/Lengkong Wetan atas nama Perseroan;

(h) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1830/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 07/2016 tanggal 25 April 2016, yang

34

dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanah SHGB No. 767/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(i) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1826/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 10/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 780/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(j) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No.1827/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 08/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 768/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(k) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1828/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 11/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanah SHGB No. 781/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(l) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 1829/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 09/2016 tanggal 25 April 2016, yang dibuat dihadapan Laila Chairani, SH, PPAT di Kota Bogor, atas tanahSHGB No. 769/Pakuan atas nama PT Esta Prima Investama;

(m) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3365/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 116/2016 tanggal 18 April 2016, yang dibuat dihadapan Andi Sengngeng Pulaweng, SH, MKn, PPAT di Kota Makassar, atas tanah SHGB No. 21980/Masale atas nama PT Esta Prima Investama;

(n) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No.3378/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 117/2016 tanggal 18 April 2016, yang dibuat dihadapan Andi Sengngeng Pulaweng, SH, MKn, PPAT di Kota Makassar, atas tanah SHGB No. Jan 21980/Masale atas nama PT Esta Prima Investama;

(o) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 466/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 211/2016 tanggal 26 April 2016, yang dibuat dihadapan Hasna Mokoginta, SH, PPAT di Kota Gorontalo, atas tanah SHGB No. 62/Ipilo atas nama PT Esta Prima Investama;

(p) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 3317/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 21/2015 tanggal 30 Oktober 2015, yang dibuat dihadapan Triana Radiawati, SH, Mkn, PPAT di Tangerang Selatan, atas tanah SHGB No. 13304/Rawa Buntu atas nama PT Esta Prima Investama; dan

(q) Jaminan personal guarantee dari Yeti Sopandi berdasarkan Akta Perjanjian Pemberian Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) No. 15 tanggal 5 November 2014, yang dibuat dihadapan Hariyanti Poerbiantari, SH, Notaris di Jakarta.

Berdasarkan SPPK September 2019, jaminan hak tanggungan berdasarkan Akta Pembebanan Hak Tanggungan pada butir (h) sampai dengan (p) di atas, digunakan untuk menjamin utang Perseroan (cross collateral) serta pihak-pihak terafiliasi Perseroan sebagai berikut: (a) PT Esta Prima Investama berdasarkan:

(i) Perjanjian kredit PRK berdasarkan Akta Perjanjian Kredit dan Pengakuan Hutang No. 100 tanggal 28 Maret 2016, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama, yang telah diubah dengan Perubahan Perjanjian Kredit No. 096/I/M/2017 tanggal 27 Desember 2017 antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama (“Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016”);

(ii) Perjanjian kredit IL 2 berdasarkan Akta Perjanjian Kredit Investasi No. 101 tanggal 28 Maret 2016, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Prima Investama;

35

(iii) Perjanjian kredit WCI 1 berdasarkan Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016; dan (iv) Perjanjian kredit WCI 2 berdasarkan Perjanjian Kredit Investasi EPI No. 100/2016.

(b) PT Esta Dana Ventura berdasarkan:

i. Perjanjian kredit WCI 3 berdasarkan Akta Perubahan Ke-5 dan Pernyataan Kembali Perjanjian Kredit No. 27 tanggal 6 September 2018, yang dibuat dihadapan Hariyanti Peorbiantari, Notaris di Jakarta antara Bank Hana dengan PT Esta Dana Ventura (“Perjanjian Kredit EDV No. 27/2018”); dan

ii. Perjanjian kredit WCI 5 berdasarkan Perjanjian Kredit EDV No. 27/2018. Berdasarkan SPPK September 2019, diketahui bahwa beberapa jaminan yang diberikan oleh Peseroan berdasarkan Perjanjian Kredit Bank Hana akan ditarik, yaitu untuk jaminan sebagai berikut: (a) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2224/2016 peringkat

pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 704/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, Notaris di 704/2015, atas tanah SHM No. 437/Panunggangan Barat atas nama Jeti;

(b) Jaminan hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan No. 2221/2016 peringkat pertama dan Akta Pembebanan Hak Tanggungan No. 705/2015 tanggal 16 Juni 2015, yang dibuat dihadapan Slamet Suryono Hadi Sumiharta, SH, PPAT di Kota Tangerang, atas tanah SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar; dan

(c) Jaminan personal guarantee dari Yeti Sopandi berdasarkan Akta Perjanjian Pemberian Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) No. 15 tanggal 5 November 2014, yang dibuat dihadapan Hariyanti Poerbiantari, SH, Notaris di Jakarta.

Sampai dengan dikeluarkannya Prospektus ini, (i) addendum Perjanjian Kredit Bank Hana berkenaan dengan pelaksanaan Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 31/253/C2/Kredit/19 tanggal 30 September 2019; dan (ii) bukti pelepasan untuk hak tanggungan dan Jaminan Pribadi (Personal Guarantee) sedang dalam proses pengurusan. Batasan - batasan Dalam Perjanjian Kredit Bank Hanaterdapat ketentuan yang dapat membatasi Perseroan untuk melaksanakan transaksi PUPS, yaitu sebagai berikut: (a) Perseroan wajib untuk memberitahukan kepada Bank Hana apabila melakukan perubahan

anggaran dasar selama Perseroan belum membayar lunas Fasilitas Kredit; dan (b) Perseroan wajib untuk memperoleh persetujuan secara tertulis terlebih dahulu dari Bank Hana

untuk membayar dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham.

Perseroan telah menerima Surat Bank Hana. Berdasarkan Surat Bank Hana, Perseroan selaku debitur yang sebelumnya wajib memperoleh persetujuan terlebih dahulu kepada Bank Hana sebelum melakukan pembayaran dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham lainnya, kini hanya wajib melakukan pemberitahuan secara tertulis kepada Bank Hana. Adapun Surat Bank Hana akan menjadi efektif setelah Perseroan tercatat di Bursa Efek Indonesia. Dengan demikian tidak terdapat pembatasan yang dapat ketentuan yang menghambat pelaksanaan PUPS dan Perjanjian Kredit Bank Hana tidak mengatur kewajiban permohonan persetujuan atau pelaporan terkait perubahan pemegang saham Perseroan.

36

10. BAHASAN OPERASI PER SEGMEN Perseroanmengelompokkan dan mengevaluasi usahanya secara bisnis usahanya. Pendapatan Tabel berikut ini menyajikan pendapatan dari masing-masing jenis pendapatan dan persentase masing-masing terhadap total pendapatan:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Pendapatan Hotel 88 4.016 78,79 1.404 73,09 3.491 81,55 0 0,00 0 0,00

Properti investasi 616 12,09 517 26,91 790 18,45 765 100,00 790 100,00

Rental kendaraan 45 0,88 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

Penjualan barang 420 8,24 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

Jumlah 5.097 100 1.921 100 4.281 100 765 100 790 100

Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus2018 Pendapatan hotel Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 4.016 juta dan memberikan kontribusi sebesar 78,79% dari total pendapatan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019. Selain itu terdapat pendapatan properti investasi sebesar Rp 616 juta yang memberikan kontribusi sebesar 12,09%, pendapatan rental kendaraan sebesar Rp 45 juta yang memberikan kontribusi sebesar 0,88% dan pendapatan penjualan barang sebesar Rp 420 juta yang memberikan kontribusi sebesar 8,24%. Kontribusi tersebut berbeda dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 dimana pendapatan hotel memberikan kontribusi sebesar 73,09% dan pendapatan properti investasi memberikan kotribusi sebesar 26,91%. Pendapatan rental kendaraan dan pendapatan penjualan barang belum memberikan kontribusi di tahun 2018. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Pendapatan hotel Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 adalah sebesar Rp 3.491 juta dan memberikan kontribusi sebesar 81,55% dari total pendapatan. Selain itu terdapat pendapatan properti investasi sebesar Rp 790 juta yang memberikan kontribusi sebesar 18,45%. Kotribusi tersebut berbeda dengan tahun 2017 dimana pendapatan properti investasi memberikan kontribusi sebesar 100% terhadap pendapatan di tahun 2017. Hal tersebut disebabkan belum beroperasinya hotel milik Perseroan. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 seluruhnya berasal dari pendapatan properti investasi Rp 765 juta. Sedangkan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Perseroan membukukan pendapatan properti investasi sebesar Rp 790 juta. Laba Kotor

37

Tabel berikut ini menyajikan laba kotor dari masing-masing jenis usaha dan persentase masing-masing terhadap total laba:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Laba Kotor Hotel 88 2.604 89,18 850 91,40 2.208 95,80 0 0,00 0 0,00

Properti investasi 82 2,81 80 8,60 97 4,20 373 100,00 421 100,00

Rental kendaraan 24 0,82 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

Penjualan barang 210 7,19 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

Jumlah 2.920 100 930 100 2.305 100 373 100 421 100

Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus2018 Laba kotor hotel Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 2.604 juta dan memberikan kontribusi sebesar 89,18% dari total laba kotor untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019. Selain itu terdapat laba kotorproperti investasi sebesar Rp 82 juta yang memberikan kontribusi sebesar 2,81%, laba kotor rental kendaraan sebesar Rp 24 juta yang memberikan kontribusi sebesar 0,82% dan laba kotor penjualan barang sebesar Rp 210 juta yang memberikan kontribusi sebesar 7,19%. Kontribusi tersebut berbeda dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 dimana laba kotor hotel memberikan kontribusi sebesar 91,40% dan laba kotor properti investasi memberikan kotribusi sebesar 8,60%. Usaha rental kendaraan dan penjualan barang belum memberikan kontribusi di tahun 2018. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Laba kotor hotel Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 adalah sebesar Rp 2.208 juta dan memberikan kontribusi sebesar 95,80% dari total laba kotor. Selain itu terdapat laba kotor properti investasi sebesar Rp 97 juta yang memberikan kontribusi sebesar 4,20%. Kotribusi tersebut berbeda dengan tahun 2017 dimana laba kotor properti investasi memberikan kontribusi sebesar 100% terhadap laba kotor di tahun 2017. Hal tersebut disebabkan belum beroperasinya hotel milik Perseroan. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Laba kotor Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 seluruhnya berasal dari laba kotor properti investasi Rp 373 juta. Sedangkan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Perseroan membukukan laba kotor properti investasi sebesar Rp 421 juta.

38

Laba Sebelum Beban Yang Tidak Dapat Diatribusikan Tabel berikut ini menyajikan laba usaha dari masing-masing jenis usaha dan persentase masing-masing terhadap total laba:



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Laba (rugi) sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan Hotel 88 380 11,01 (434) 65,03 (244) 46,66 0 0,00 0 0,00

Properti investasi 3.110 90,12 (233) 34,97 (279) 53,34 179 100,00 241 100,00

Rental kendaraan (2) -0,06 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00

Penjualan barang (37) -1,07 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 Jumlah 3.451 100 (667) 100 (523) 100 179 100 241 100

Periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dibanding periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 Laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan hotel Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebesar Rp 380 juta dan memberikan kontribusi sebesar 11,01% dari total laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019. Selain itu terdapat laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikanproperti investasi sebesar Rp 3.110 juta yang memberikan kontribusi sebesar 90,12%. Terdapat rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan rental kendaraan sebesar Rp 2 juta dan rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan hasil penjualan barang sebesar Rp 37 juta. Peningkatan laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi disebabkan adanya laba atas penjualan properti investasi. Kontribusi tersebut berbeda dengan periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 dimana rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan hotel memberikan kontribusi sebesar 65,03% dan rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi memberikan kotribusi sebesar 34,97%. Usaha rental kendaraan dan penjualan barang belum memberikan kontribusi di tahun 2018. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 Rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan hotel Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 adalah sebesar Rp 244 juta dan memberikan kontribusi sebesar 46,66% dari total rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan. Selain itu terdapat rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi sebesar Rp 279 juta yang memberikan kontribusi sebesar 53,34%. Kotribusi tersebut berbeda dengan tahun 2017 dimana laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi memberikan kontribusi sebesar 100% terhadap laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan di tahun 2017. Hal tersebut disebabkan belum beroperasinya hotel milik Perseroan.

39

Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dibanding tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 seluruhnya berasal dari laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi Rp 179 juta. Sedangkan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 Perseroan membukukan laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan properti investasi sebesar Rp 241 juta. 11. DAMPAK FLUKTUASI KURS VALUTA ASING DAN SUKU BUNGA Perseroan melakukan seluruh besar transaksi bisnis dalam mata uang rupiah. Namun Perseroan tidak dapat menghindari apabila kedepannya terjadi transaksi dalam bentuk mata uang asing seiring dengan perkembangan usaha Perseroan. Perseroan tidak mempunyai kebijakan lindung nilai yang formal untuk laju pertukaran mata uang asing. Risiko terhadap tingkat suku bunga merupakan risiko nilai wajar atau arus kas masa datang dari instrumen keuangan yang berfluktuasi akibat perubahan tingkat suku bunga pasar. Eksposur Perseroan yang terpengaruh tingkat suku bunga terutama terkait pada utang bank jangka panjang. Perseroan memonitor secara ketat fluktuasi suku bunga pasar dan ekspektasi pasar sehingga dapat mengambil langkah-langkah yang paling menguntungkan Perseroan secara tepat waktu. Manajemen tidak menganggap perlunya melakukan swap suku bunga saat ini.

40

VI.FAKTOR RISIKO Investasi dalam saham Perseroan melibatkan sejumlah risiko. Para investor harus hati-hati mempertimbangkan semua informasi yang terkandung dalam Prospektus ini, termasuk risiko yang dijelaskan di bawah ini, sebelum membuat keputusan investasi. Risiko yang ditetapkan di bawah tidak dimaksudkan untuk menjadi lengkap atau komprehensif dalam hal dari semua faktor risiko yang mungkin timbul dalam hubungan dengan kegiatan usaha Perseroan atau setiap keputusan untuk membeli, dimiliki sendiri atau menjual saham Perseroan. Risiko dan faktor risiko yang ditetapkan di bawah ini bukanlah merupakan daftar lengkap hambatan yang saat ini dihadapi Perseroan atau yang mungkin berkembang di masa depan. Risiko tambahan, baik yangdiketahuiatau yang tidak diketahui, mungkin di masa depan memiliki pengaruh yang merugikan pada kegiatan usaha Perseroan, kondisi keuangan dan hasil operasi. Harga pasar saham Perseroan bisa menurun akibat risiko tersebut dan para investor mungkin kehilangan semua atau sebagian dari investasinya.

Faktor risiko usaha dan risiko umum disusun berdasarkan bobot dari dampak masing-masing risiko terhadap kinerja Perseroan. o RISIKO UTAMA

Risiko di Bisnis Perhotelan dan Properti Sewa. Perseroan memiliki Hotel 88 Bekasi yang saat ini menjadi sumber utama pendapatan Perseroan. Apabia perseroan tidak dapat menjaga kualitas layanan, melakukan promosi dan penyediaan fasilitas yang baik maka tingkat hunian hotel Perseroan dapat menurun, maka pendapatan Perseroan akan mengalami penurunan. Hal yang sama juga terjadi pada bidang properti sewa. Apabila Perseroan tidak menjaga kualitas properti dan nilai tambah terhadap penyewa, maka penyewa berpotensi tidak memperpanjang sewa dan berakibat turunnya pendapatan Perseroan.

o RISIKO USAHA

Risiko Persaingan Usaha. Kegiatan usaha Perseroan tidak terlepas dari persaingan dengan perusahaan-perusahaan lain yang menjalankan usaha yang sejenis. Perseroan memiliki kegiatan usaha yang beragam sehingga memiliki persaingan usaha yang beragam juga. Perseroan yang bergerak di bidang hotel memiliki persaingan dengan perusahaan yang juga memiliki hotel di sekitar lokasi Perseroan.

Risiko Kebijakan Pemerintah. Perubahan kebijakan pemerintah baik pusat maupun daerah, terutama yang berkaitan dengan izin usaha dan sektor properti dapat mempengaruhi kinerja perusahaan. Beberapa contoh adalah dalam hal besaran pajak perhotelan dan kenaikan tarif dasar listrik. Kebijakan Pemerintah dapat berdampak pada dua sisi: Perseroan dan pelanggan. Kenaikan pajak perhotelan akan menambah beban keuangan Perseroan dan apabila dibebankan ke pelanggan akan berdampak pada lebih mahalnya harga layanan Perseroan. Demikian pula halnya, kenaikan tarif dasar listrik akan meningkatkan beban operasional Perseroan sehingga berpengaruh pada profitabilitas Perseroan.

41

Risiko Sumber Daya Manusia. Bagi bisnis perhotelan, faktor sumber daya manusia merupakan salah satu komponen utama dalam penyediaan layanan yang ramah dan kompeten secara konsisten. Tanpa sumber daya manusia yang berkualitas, tingkat kepuasan pelanggan akan cenderung rendah dan hal ini akan mempersulit Perseroan dalam mempertahankan pangsa pasarnya. Serupa dengan risiko-risiko lainnya, berkurangnya pangsa pasar Perseroan akan berdampak pada turunnya pendapatan Perseroan dan juga laba bersih Perseroan.

Risiko Pemutusan dan Tidak Diperpanjangnya Kontrak. Seluruh konsumen Perseroan adalah korporasi yang melakukan pengikatan kontrak untuk sewa kendaraan milik Perseroan. Setiap akhir periode sewa konsumen akan melakukan evaluasi terhadap kinerja kendaraan milik Perseroan sehingga ada potensi kontrak dengan Perseroan tidak diperpanjang.

Risiko Fluktuasi Suku Bunga. Perseroan memiliki pinjaman dengan tingkat suku bunga yang beragam. Apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga, maka beban bunga Perseroanakan meningkat. Peningkatan ini akan mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam memperoleh keuntungan.

Kegagalan Perseroan Memenuhi Peraturan Perundang-Undangan Yang Berlaku Dalam Industrinya. Perseroan membutuhkan berbagai macam izin-izin penunjang untuk kegiatan usaha Perseroan, termasuk izin-izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah, antara lain sehubungan dengan perizinan umum, perizinan terkait tata ruang, dan ketenagakerjaan. Perseroan juga diwajibkan untuk memenuhi kewajiban pelaporan berdasarkan izin-izin yang dimiliki.Dalam hal Perseroan lalai dalam memenuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam industrinya, memperoleh izin-izin penunjang yang diperlukan, dan memenuhi kewajiban pelaporan berdasarkan izin-izin yang dimiliki, hal tersebut dapat berdampak negatif bagi kegiatan usaha dan operasional Perseroan. Akibat dari kelalaian tersebut, Perseroan dapat dikenakan sanksi berupa teguran dari instansi terkait, maupun denda. Seluruh hal tersebut dapat berdampak negatif bagi Perseroan baik dari segi finansial maupun kredibilitas.

Perubahan Teknologi dan Keberhasilan Penerapan Teknologi. Sebagai perusahaan yang mengandalkan layanan yang prima terhadap pelanggan, maka adaptasi akan perubahan teknologi sangat diperlukan. Perseroan perlu mencermati perkembangan teknologi di industri properti dan penyewaan kendaraan, khususnya mengenai perlu atau tidaknya Perseroan untuk menggunakan teknologi yang lebih baru. Teknologi industri sangat mungkin untuk mengalami perkembangan, dimana perkembangan tersebut dapat meningkatkan output dengan bahkan mungkin dapat mengurangi input. Meskipun Perseroan berkeyakinan telah menggunakan teknologi yang dianggap paling sesuai saat ini untuk bidang usaha Perseroan, kelalaian dalam mencermati perkembangan teknologi di industri maupun dalam menganalisa kebutuhan akan teknologi baru yang lebih efisien atau kegagalan dalam melakukan implementasi atau penerapan teknologi baru yang digunakan dapat menyebabkan pertumbuhan usaha Perseroan menjadi stagnan atau bahkan menurun jika terlambat mengantisipasi perubahan teknologi baru.

42

o RISIKO UMUM

Risiko Kondisi Sosial, Politik dan Perekonomian Indonesia. Gejolak politik dan sosial di Indonesia kerap membawa dampak kontra produktif terhadap stabilitas perekonomian Indonesia, seperti volatilitas mata uang, kenaikan suku bunga, inflasi dan bahkan gangguan operasional usaha. Kondisi yang sama mungkin terjadi di masa yang akan datang dan membawa pengaruh kontribusi negatif terhadap keberlangsungan usaha serta kinerja keuangan Perseroan.

Risiko Tuntutan atau Gugatan Hukum. Perseroan dalam menjalankan kegiatan usahanya, telah mengadakan kontrak baik dengan pengurus dan pengawas, karyawan, kreditur, pemasok, distributor, serikat pekerja, maupun instansi lainnya yang terlibat langsung dalam kegiatan usaha Perseroan. Kontrak tersebut pada umumnya mengikat setiap pihak dan tunduk pada hukum yang berlaku di Indonesia maupun di negara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak. Dengan adanya kontrak yang mengikat secara hukum, setiap pelanggaran terhadap hal-hal yang disepakati dalam kontrak dapat mengakibatkan tuntutan atau gugatan hukum yang dapat harus diselesaikan di pengadilan. Setiap tuntutan atau gugatan hukum yang dialami salah satu atau beberapa atau seluruh pihak yang terikat dalam kontrak, dapat berdampak negatif terhadap citra perusahaan, hasil usaha maupun kinerja keuangan.

Risiko Ketentuan Negara Lain atau Peraturan Internasional. Sebagai perusahaan yang memiliki hotel dimana terdapat potensi pelanggan berasal dari wisatawan mancanegara. Oleh karena itu apabila terjadi ketentuan mengenai larangan untuk berkunjung seperti travel warning yang dikeluarkan dari negara asal wisatawan tersebut dapat berakibat turunnya jumlah wisatawan yang berkunjung ke hotel milik Perseroan. Hal ini menyebabkan Perseroan harus dapat mengantisipasi adanya travel warning atau ketentuan lainnya dari negara lain yang mungkin dapat berpengaruh terhadap permintaan dan kegiatan usaha Perseroan.

Risiko Investasi dan Aksi Korporasi. Dalam melakukan pengembangan usaha, Perseroan dapat melakukan investasi berupa pembelian aset atau aksi korporasi seperti akuisisi lahan dan ekspansi bisnis. Kegagalan ini dapat terjadi karena masalah eksternal, antara lain kegagalan Perseroan dalam memprediksi tren pasar, arah kebijakan Pemerintah, maupun faktor internal berupa kegagalan Perseroan dalam operasional usaha barunya. Apabila Perseroan mengalami kerugian atas investasi atau aksi korporasi yang dilakukannya, hal ini dapat memberikan dampak negatif terhadap posisi keuangan maupun kinerja keuangan.

o RISIKO YANG BERKAITAN DENGAN SAHAM

Risiko Tidak Likuidnya Saham yang Ditawarkan Pada Penawaran Umum Perdana Saham. Setelah Perseroan mencatatkan sahamnya di BEI, tidak ada jaminan bahwa pasar untuk saham Perseroan yang diperdagangkan tersebut akan aktif atau likuid, yang dapat disebabkan antara lain olehkondisi perekonomian Indonesia yang kurang kondusif, kondisi sektor perkebunan dan industri minyak kelapa sawit yang kurang baik, penurunan kinerja keuangan Perseroan atau pemegang saham yang tidak aktif memperdagangkan sahamnya di pasar sekunder.

43

Risiko Fluktuasi Harga Saham Perseroan. Setelah Penawaran Umum Perdana saham Perseroan, harga saham akan sepenuhnya ditentukan oleh tingkat penawaran dan permintaan investor di Bursa Efek Indonesia. Perseroan tidak dapat memprediksi tingkat fluktuasi harga saham Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana. Berikut beberapa faktor yang dapat mempengaruhi pergerakan harga saham Perseroan setelah Penawaran Umum Perdana: a. Perbedaan realisasi kinerja Perseroan aktual dengan ekspektasi tingkat kinerja yang

diharapkan oleh investor; b. Perubahan rekomendasi para analis; c. Perubahan kondisi perekonomian Indonesia; d. Perubahan kondisi politik Indonesia; e. Penjualan saham oleh pemegang saham mayoritas Perseroan atau pemegang saham lain

yang memiliki tingkat kepemilikan signifikan; dan f. Faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi kinerja keuangan dan prospek usaha

Perseroan. Penjualan saham Perseroan dalam jumlah substansial di masa yang akan datang di pasar, atau persepsi bahwa penjualan tersebut dapat terjadi, dapat berdampak negatif terhadap harga pasar yang berlaku atas sahamnya atau terhadap kemampuannya untuk mengumpulkan modal melalui penawaran umum ekuitas tambahan atau efek yang bersifat ekuitas. Hal ini dapat mengakibatkan harga saham Perseroan untuk menurun dan mempersulit proses penambahan modal Perseroan.

Risiko Kebijakan Dividen. Pembagian dividen akan dilakukan berdasarkan RUPS mengacu pada kinerja keuangan Perseroan yaitu dengan mempertimbangkan pendapatan, arus kas, kebutuhan modal kerja dan belanja modal Perseroan di masa yang akan datang. Kebutuhan pendanaan atas rencana pengembangan usaha di masa mendatang dan juga risiko akan kerugian yang dibukukan dalam laporan keuangan dapat menjadi alasan yang mempengaruhi keputusan Perseroan untuk tidak membagikan dividen.

PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SELURUH RISIKO USAHA MATERIAL DALAM MENJALANKAN KEGIATAN USAHANYA.

FAKTOR RISIKO USAHA DAN RISIKO UMUM DISUSUN OLEH PERSEROAN BERDASARKAN BOBOT DARI DAMPAK MASING-MASING RISIKO TERHADAP KINERJA USAHA DAN KINERJA KEUANGAN PERSEROAN.

44

VII. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN

Setelah tanggal laporan Auditor Independen No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 sampai dengan efektifnya Pernyataan Pendaftaran atas laporan keuangan Perseroan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dan ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal mengenai penyajian kembali laporan keuangan tahun 2018, 2017 dan 2016, Perseroan memperoleh pinjaman pembiayaan multiguna dari PT BCA Finance untuk Pembelian 5 kendaraan bermotor roda empat.

No. Perjanjian Tanggal Nilai

Fasilitas Bunga Kendaraan

Jangka Waktu

1 Kontrak No. 9760003861-PK-015 04 Desember 2019 94.780.000 12,60% p.a. Toyota Innova

1.2 GM/T (F 1897 YN)

36 kali angsuran

2 Kontrak No. 9760003861-PK-017 13 Desember 2019 93.380.000 12,60% p.a. Toyota Agya 1.2

GM/T (F 1898 YN)

36 kali angsuran

3 Kontrak No. 9760003861-PK-016 16 Desember 2019 93.380.000 12,60% p.a. Toyota Agya 1.2

GM/T (F 1896 YN)

36 kali angsuran

4 Kontrak No. 9760003861-PK-018 16 Desember 2019 213.325.000 12,60% p.a. New Kijang

Innova 2.0 GAT (F 1092 YO)

36 kali angsuran

5 Kontrak No. 9760003861-PK-019 19 Desember 2019 35.165.000 12,60% p.a.

New Kijang Innova 2.4 GAT

DSL (F 1011 YO)

36 kali angsuran

45

VIII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN, KEGIATAN USAHA, SERTA KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA

I. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN A. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN PT Esta Multi Usaha Tbk, dahulu PT Esta Asri Propertindo (“Perseroan”) didirikan pada tahun 2011 berdasarkan Akta Pendirian No. 34, tanggal 30 September 2011, yang dibuat di hadapan Kun Hidayat, SH, Notaris di Jakarta, dan telah sah menjadi badan hukum sejak tanggal 24 Oktober 2011 berdasarkan pengesahan Menkumham dengan Surat Keputusan Pengesahan No. AHU-51610.AH.01.01.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, yang telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0085684.AH.01.09.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, juga diumumkan dalam BNRI No. 93, tanggal 20 November 2012, Tambahan BNRI No. 72561. (“Akta Pendirian”). Tahun 2011 (Pendirian Perseroan) Berdasarkan Akta Pendirian, struktur permodalan dan struktur pemegang saham Perseroan adalahsebagai berikut :


Nilai Nominal Rp 1.000.000 setiap saham

Modal Dasar 20.000 20.000.000.000 -

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

EUC 4.950 4.950.000.000 99,00

Yeti Soepandi 50 50.000.000 1,00

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 5.000 5.000.000.000 100,00

Saham Dalam Portepel 15.000 15.000.000.000 -

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 07, tanggal 15 Mei 2019, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, Perseroan berubah nama dari semula “PT Esta Asri Propertindo” menjadi “PT Esta Multi Usaha”, yang telah disetujui oleh Menkumham berdasarkan Persetujuan No. AHU-0027524.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, dan telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0266076, tanggal 20 Mei 2019, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0082070.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, serta diumumkan dalam BNRI No. 065, tanggal 13 Agustus 2019, Tambahan BNRI No. 021959. (“Akta 07/2019”). Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, dimana perubahan terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No.47, tanggal 18 September 2019, yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang isinya sehubungan dengan menyetujui, antara lain (i) rencana Penawaran Umum Perdana Saham dengan mengeluarkan saham baru sebanyak-banyaknya 250.000.000 saham, (ii) perubahan anggaran dasar Perseroan untuk

46

disesuaikan dengan ketentuan Peraturan No. IX.J.1, POJK No. 32/2014 dan POJKNo. 33/2014, (iii) perubahan nilai nominal saham Perseroan dari semula sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah) per saham menjadi sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per saham, dan(iv) perubahan status Perseroan dari suatu perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka. Perubahan anggaran dasar initelah (a) memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0073384.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 23 September 2019, (b) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, (c) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, dan (d) telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai dengan UUPT dengan No. AHU-0176277.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 23 September 2019 (“Akta No. 47/2019”). Adapun berdasarkan Surat Keterangan No. 6/EKL/X/2019, tanggal 7 Oktober 2019, yang diterbitkan oleh Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, BNRI Akta No. 47/2019 sedang dalam proses pengurusan. Kegiatan utama Perseroan saat ini adalah bergerak dalam bidang hotel bintang dua yang mencakup jasa pelayanan penginapan, makan minum, serta jasa lainnya bagi umum dengan menggunakan sebagian maupun seluruh bangunan, penyewaan ruko dan penyewaan mobil penumpang.

Akta Pendirian yang memuat anggaran dasar Perseroan berikut dengan setiap perubahan-

perubahannya untuk selanjutnya disebut ”Anggaran Dasar”.

B. KEGIATAN USAHA Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud dan tujuan dari Perseroan ini adalah berusaha di bidang penyediaan akomodasi dengan makan minum, real estat, penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan penunjang usaha lainnya, perdagangan besar dan eceran serta reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor.

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut : Kegiatan Utama Perseroan : Meliputi kegiatan usaha Hotel Bintang Dua yang mencakup usaha penyediaan jasa pelayanan penginapan, makan minum serta jasa lainnya bagi umum dengan menggunakan sebagian atau seluruh bangunan.

Kegiatan Usaha Penunjang :

Melakukan usaha pembelian, penjualan, persewaan -dan pengoperasian real estat, baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan, termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut) dan lain-lain sehubungan dengan bisnis real estat tersebut;

Melakukan kegiatan penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi (operasional leasing) jenis kendaraan- seperti mobil penumpang (tanpa sopir), truk, trailer- atau gandengan dan lainnya; dan

47

Melakukan perdagangan besar, bukan mobil dan sepeda motor atas dasar balas jasa atau kontrak (perdagangan komisi).

Seluruh kegiatan usaha yang berkaitan dan menunjang kegiatan usaha utama Perseroan, selama tidak melanggar ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. C. PERKEMBANGAN PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN Berikut adalah perkembangan kepemilikan saham Perseroan tiga tahun terakhir adalah sebagai berikut: Untuk tahun 2016-2017 tidak ada perubahan struktur permodalan dan kepemilikan saham Perseroan. 1. Tahun 2018 i. Berdasarkan Akta Keputusan Rapat Diambil di Luar Rapat Umum Pemegang Saham No. 01, tanggal

8 November 2018, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang telah disetujui oleh Menkumham berdasarkan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0026634.AH.01.02.Tahun 2018, tanggal 22 November 2018, dan telah diterima pemberitahuannya kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0266739, tanggal 22 November 2018 Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0266738, tanggal 22 November 2018, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0157248.AH.01.11.Tahun 2018, tanggal 22 November 2018, juga diumumkan dalam BNRI No. 065, tanggal 13 Agustus 2019, Tambahan BNRI No. 022013 (“Akta No. 01/2018”).

Para pemegang saham Perseroan antara lain telah menyetujui hal-hal sebagai berikut: 1. Peningkatan modal dasar dari semula sebesar Rp 20.000.000.000,- (dua puluh miliar Rupiah)

menjadi Rp 80.000.000.000,- (delapan puluh miliar Rupiah) dengan banyaknya saham 80.000 saham; dan

2. Menyetujui peningkatan modal ditempatkan atau disetor dari semula Rp 5.000.000.000,- (lima miliar Rupiah) menjadi Rp 23.000.000.000,- (dua puluh tiga miliar Rupiah).

Susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:



Modal Dasar 80.000 80.000.000.000 -


PT Esta Prima Investama 22.950 22.950.000.000 99,78

Yeti Soepandi 50 50.000.000 0,22



ii. Berdasarkan Akta Keputusan Rapat Diambil di Luar Rapat Umum Pemegang Saham No. 05, tanggal

14 Desember 2018, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan

48

Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0278218, tanggal 20 Desember 2018, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0174412.AH.01.11.Tahun2018, tanggal 20 Desember 2018, juga diumumkan dalam BNRI No. 065, Tambahan BNRI No. 022016, tanggal 13 Agustus 2019 (“Akta No. 05/2018”). Para pemegang saham Perseroan antara lain telah menyetujui hal-hal sebagai berikut: 1. Peningkatan modal ditempatkan atau disetor semula Rp 23.000.000.000,- (dua puluh tiga miliar

Rupiah) menjadi Rp 43.000.000.000,- (empat puluh tiga miliar Rupiah); 2. Penyetoran modal ditempatkan/disetor tersebut dilakukan melalui penyetoran sebesar

Rp 20.000.000.000,- atau sejumlah 20.000 saham yang merupakan hasil konversi sebagian utang Perseroan kepada PT Esta Prima Investama sejumlah Rp 21.249.903.002,- berdasarkan Perjanjian Pinjaman, tanggal 10 April 2013, yang dibuat di bawah tangan antara Perseroan dengan PT Esta Prima Investama; dan

3. Sisa utang Perseroan kepada PT Esta Prima Investama setelah terjadinya konversi utang menjadi saham sebagaimana diungkapkan di atas adalah sebesar Rp 1.249.903.002,-. Utang tersebut telah dibayar lunas.

Konversi sebagian utang Perseroan kepada PT Esta Prima Investama telah sesuai dengan Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 15 Tahun 1999 tentang Bentuk-Bentuk Tagihan Tertentu yang Dapat Dikompensasikan sebagai Setoran Saham, mengingat telah diumumkan pada 2 surat kabar yakni Harian Ekonomi Neraca pada tanggal 11 Oktober 2019 dan Harian International Media, tanggal 16 Oktober 2019.




Modal Dasar 80.000 80.000.000.000 -


PT Esta Prima Investama 42.950 42.950.000.000 99,88

Yeti Soepandi 50 50.000.000 0,12



2. Tahun 2019

i. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 07, tanggal 15 Mei 2019, yang

dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, yang telah disetujui oleh Menkumham berdasarkan Persetujuan No. AHU-0027524.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, dan telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0266076, tanggal 20 Mei 2019, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0082070.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 20 Mei 2019, serta diumumkan dalam BNRI No. 065, tanggal 13 Agustus 2019, Tambahan BNRI No. 021959 (“Akta 07/2019”).

49

Para pemegang saham Perseroan antara lain telah menyetujui peningkatan modal dasar dari semula sebesar Rp 80.000.000.000,- (delapan puluh miliar Rupiah) menjadi Rp 168.888.000.000,- (seratus enam puluh delapan miliar delapan ratus delapan puluh delapan juta Rupiah) dengan banyaknya saham 168.888 saham.




Modal Dasar 168.888 168.888.000.000 -


PTEsta Prima Investama 42.950 42.950.000.000 99,88

Yeti Soepandi 50 50.000.000 0,12



ii. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 13, tanggal 30 Agustus 2019, yang

dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, sebagaimana telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0323682, tanggal 30 Agustus 2019, dan telah didaftar pada Daftar Perseroan No. AHU-0155276.AH.01.11.Tahun 2019, tanggal 30 Agustus 2019. (“Akta No. 13/2019”).

Para pemegang saham Perseroan antara lain telah menyetujui hal-hal sebagai berikut: 1. Penjualan seluruh saham PT Esta Prima Investama sebanyak 42.950 saham atau senilai

Rp 42.950.000.000,- (empat puluh dua miliar sembilan ratus lima puluh juta Rupiah) kepada EUC; dan

2. Penjualan seluruh saham Yeti Sopandi sebanyak 50 saham atau senilai Rp 50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) kepada BSI.




Modal Dasar 168.888 168.888.000.000 -


EUC 42.950 42.950.000.000 99,88

BSI 50 50.000.000 0,12



Rencana pengambilalihan tersebut telah diumumkan pada surat kabar Ekonomi Neraca, tanggal 30 Juli 2019, dan juga telah diumumkan setelah pengambilalihan selesai dilaksanakan pada 2 surat kabar yakni Harian Ekonomi Neraca, tanggal 11 Oktober 2019 dan Harian International Media, tanggal 16 Oktober 2019.

50

iii. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No.47, tanggal 18 September 2019, yang dibuat dihadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor. Perubahan anggaran dasar ini telah (a) memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0073384.AH.01.02.Tahun 2019, tanggal 23 September 2019, (b) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, (c) diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0335539, tanggal 23 September 2019, dan (d) telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai dengan UUPT dengan No. AHU-0176277.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 23 September 2019 (“Akta No. 47/2019”).

Para pemegang saham Perseroan antara lain telah menyetujui hal sebagai berikut: 1. Perubahan nilai nominal saham Perseroan dari semula sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah)

per saham menjadi sebesar Rp 100,- (seratus Rupiah) per saham. Susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut:


Nilai Nominal Rp 100 setiap saham

Modal Dasar 1.688.880.000 168.888.000.000


EUC 429.500.000 42.950.000.000 99,88

BSI 500.000 50.000.000 0,12

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

430.000.000 43.000.000.000 100,00

Saham Dalam Portepel 1.258.880.000 125.888.000.000

D. IZIN USAHA Perseroan telah memiliki izin-izin yang wajib dipenuhi terkait dengan kegiatan usaha yang dilakukan Perseroan, yakni: 1. Perizinan Umum

Perseroan telah memiliki Perizinan Umum sebagai berikut: I. NIB 8120212140525, tanggal 2 November 2018, yang diterbitkan oleh lembaga OSS dan berlaku

selama Perseroan menjalankan kegiatan usaha sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;

II. SKDP No. 503/472-KCRL,tanggal 21 Juni 2019, yang diterbitkan oleh Camat Rawalumbu, dan berlaku 1 tahun sampai dengan tanggal 21 Juni 2020;

III. SKDU No. 503/208/Ekbang, tanggal 27 Mei 2019, yang diterbitkan oleh Camat Serpong Sek-Cam dan Lurah Rawabuntu, dan berlaku 1 tahun sampai dengan tanggal 23 Mei 2020;

IV. NPWP No. 31.422.706.7-411.000 yang diterbitkan oleh Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan terdaftar sejak tanggal 23 November 2011; dan

V. SKT No. S-22245KT/WPJ.08/KP.0303/2019, tanggal 28 Mei 2019, yang dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan Republik Indonesia.

51

2. Perizinan Operasional

Perseroan telah memiliki Perizinan Operasional sebagai berikut :

No. Perizinan Masa Berlaku Catatan

1. Izin Usaha:

a. Tanda Daftar Usaha Pariwisata,

tanggal 7 Januari 2020, yang

diterbitkan oleh Lembaga OSS.

Berlaku

selama

Perseroan

menjalankan

kegiatan usaha

sesuai

ketentuan

peraturan

perundang-

undangan.

Nama KBLI: Hotel Bintang Dua.

Lokasi Usaha: Jalan Cut Mutiah

No. 139, Sepanjang Jaya,

Rawalumbu, Bekasi.

b. Tanda Daftar Usaha Pariwisata

No.

556.11/169/HER/DPMPTSP.PPJU,

yang diterbitkan oleh Dinas

Penanaman Modal dan Pelayanan

Terpadu Satu Pintu Pemerintah

Kota Bekasi, tanggal 6 Desember

2019

25 Juli 2019 –

24 Juli 2020 Tanggal Pendaftaran Pariwisata:

25 Juli 2019.

Jenis usaha: Hotel.

Merek Usaha: HOTEL 88.

Alamat Kantor/Lokasi Usaha: Jl.

Cut Meutia RT 001 RW 002, Kel.

Sepanjang Jaya, Kec. Rawalumbu.

2. Sertifikat Usaha Pariwisata No.

LSUP/H/019, tanggal 6 Februari 2020

yang diterbitkan oleh PT Mutuagung

Lestari selaku Lembaga Sertifikasi

Usaha Pariwisata

6 Februari

2023

Hotel 88 Bekasi merupakan hotel

bintang dua.

3. Izin Lokasi, tanggal 22 Juli 2014, yang

diterbitkan oleh Lembaga OSS.

Berlaku

selama

Perseroan

menjalankan

kegiatan usaha

sesuai

ketentuan

peraturan

perundang-

undangan.

Sebagai salah satu komitmen Izin

Usaha pada sistem OSS.

4. Izin Mendirikan Bangunan

No. 644/56/133/BPMP, tanggal

N/A Untuk bangunan yang terletak di

Jalan Kabupaten I Kampung

Cilokotot, Desa/Kel. Margahayu

Selatan, Kecamatan Margahayu,

52


12 April 2013, yang diterbitkan oleh

Bupati Bandung.

Kabupaten Bandung (SHGB No.

4554).

Izin Mendirikan Bangunan ini

bukan atas nama Perseroan,

melainkan Susanto.

5. Izin Mendirikan Bangunan No.

30/33/1/2014, tanggal 21 Januari

2014, yang diterbitkan oleh Walikota

Gorontalo.

N/A Untuk bangunan yang terletak di

Jalan Cendrawasih, Kel.

Heledulaa Selatan, Kecamatan.

Kota Selatan, Kota Gorontalo

(SHGB No. 78 dan SHGB No. 79)



melainkan Melvin Wangkar dan

Melivia Wangkar. 6. Izin Mendirikan Bangunan

No. 503/0112-5/IMB/11/KPAP,

tanggal 29 Maret 2010, yang

diterbitkan oleh Walikota Makassar.

N/A Untuk bangunan di Jalan Bau

Mangga No. 16 (SHGB

No. 22011).



melainkan Idariah Pakkanna. 7. Izin Mendirikan Bangunan

No. 503/0045/I-B/DPMPTSP.PPBANG,

tanggal 16 Agustus 2019, yang

diterbitkan oleh Kepala Dinas


Terpadu Satu Pintu Pemerintah Kota

Bekasi.

N/A Untuk bangunan Hotel 88 di Jalan Cut

Mutia RT 001/RW 002, Kelurahan

Sepanjang Jaya, Kecamatan

Rawalumbu, Kota Bekasi.

8. Pemutihan Izin Mendirikan Bangunan

No. 503.024/IMB-PH-

II/DPMPTSP/2018, tanggal 26 Februari

2018, yang diterbitkan oleh Dinas



Banjarmasin.

N/A Untuk bangunan ruko 3 lantai di

Jalan Pramuka No. 017

RT.020/RW.002, Kelurahan

Sungai Lulut, Kecamatan

Banjarmasin Timur, Kota

Banjarmasin. (SHGB

No. 01189/Banjarmasin)



melainkan Winarman Halim. 9. Pemutihan Izin Mendirikan Bangunan

No. 503.025/IMB-PH-

II/DPMPTSP/2018, tanggal 26 Februari

2018, yang diterbitkan oleh Dinas



Banjarmasin.

N/A Untuk bangunan ruko 3 lantai di

Jalan Pramuka No. 018

RT.020/RW.002, Kelurahan

Sungai Lulut, Kecamatan

Banjarmasin Timur, Kota

Banjarmasin. (SHGB

No. 01190/Banjarmasin)



melainkan Winarman Halim.

53


10. Izin Mendirikan Bangunan Ruko No.

644/SK.34-Jinpu/1998, tanggal 8 Mei


Bogor.

N/A Untuk bangunan di Jalan Raya

Wangun, Desa Sindang Sari

Bogor, Kelurahan Sindang Sari,

Kecamatan Bogor Timur, Kota

Bogor. (SHGB No. 48 dan SHGB

No. 49)



melainkan H. Soleh Salim. 11. Izin Mendirikan Bangunan No. 33

Tahun 2012, tanggal 11 Januari 2012,

yang diterbitkan oleh Walikota

Gorontalo.

N/A Untuk bangunan di Jalan

Cendrawasih, Kelurahan

Heledulaa Selatan, Kecamatan

Kota Timur, Gorontalo. (SHGB

No. 92/Gorontalo)



melainkan Like Roring.


503.640/273/IV/BN/DCK, tanggal 18

April 2008, yang diterbitkan oleh

Bupati Karawang.

N/A Untuk bangunan ruko bertingkat

di Jalan Jend. Sudirman Kp.

Sukamulya Blok A No. 12, Desa

Pucung, Kecamatan Kota Baru,

Kabupaten Karawang. (SHGB No.

01158)



melainkan Cindy Camellia. 13. Izin Mendirikan Bangunan No.

503/5871/519/IMB/VI/BPMPT/2014,

tanggal 13 Juni 2014, yang diterbitkan

oleh Kepala Badan Penanaman Modal

dan Pelayanan Terpadu Kabupaten

Karawang.


di Jalan Bharata No. 45A, Desa

Sukaluyu, Kecamatan

Telukjambe Timur, Kabupaten

Karawang. (SHGB No. 02064 dan

SHGB No. 02066)



melainkan Yeti Sopandi. 14. Izin Mendirikan Bangunan

No. 503/7629/679/IMB/BPMPT/2013,

tanggal 12 Juli 2013, yang diterbitkan

oleh Kepala Badan Penanaman Modal

dan Pelayanan Terpadu Kabupaten

Karawang.


di Perumahan Bumi Telukjambe

Blok H No. 16-17, Desa Sukaluyu,

Kecamatan Telukjambe Timur,

Kabupaten Karawang. (SHGB No.

02067 dan SHGB No. 02065)



melainkan Melvin Wangkar dan

Melivia Wangkar.


503/36244/C/DPPB, tanggal 18

Desember 2008, yang diterbitkan oleh

Bupati Bekasi.

N/A Untuk bangunan ruko di

Kelurahan Sukaresmi,

Kecamatan Cikarang Selatan,

Kabupaten Bekasi. SHGB

No. 2445

54




melainkan PT Menara Inti

Development. 16. Izin Mendirikan Bangunan No.

644.I/1112-DBP/2005, tanggal 28 Juli

2005, yang diterbitkan oleh Bupati

Tangerang,

N/A Untuk bangunan ruko di BSD

Junction (Mall) Desa Lengkong

Wetan, Kecamatan Serpong,

Kabupaten Tangerang. (SHMRS

01117 – Ruko BSD Junctions)



melainkan PT Bumi Serpong

Damai. 17. Izin Mendirikan Bangunan No.

293/VIII/2017, tanggal 28 Agustus


Gorontalo.

N/A Untuk bangunan di Jalan Drs. Achmad

Nadjamudin, kelurahan Limba U II,

Kecamatan Kota Selatan, Gorontalo.

(SHGB No. 301)

18. Sertifikat Laik Fungsi Bangunan

Gedung No.

601/03/SLF/Distaru.Pemru, tanggal 6

Februari 2020, yang diterbitkan oleh

Kepala Dinas Tata Ruang Kota Bekasi

5 tahun Nama Bangunan Gedung: Hotel 88

Bekasi

No. Bukti Kepemilikan Lahan:

Sertifikat Hak Guna Bangunan No.

4973

No. IMB: 503/0045/I-

B/DPMPTSP.PPBANG, tanggal 16

Agustus 2019

Lokasi: Jalan Cut Mutia RT 001/RW

002, Kelurahan Sepanjang Jaya,

Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi

3. Perizinan Lingkungan Hidup

Dalam menjalankan kegiatan usaha utamanya, Perseroan telah memperoleh Perizinan Lingkungan

Hidup sebagai berikut:

a. Izin Lingkungan, tanggal 22 Juli 2014, yang diterbitkan oleh Lembaga OSS, yang berlaku selama

Perseroan menjalankan kegiatan usaha sesuai dengan ketentuan perundang-undangan; dan

b. Rekomendasi atas UKL-UPL Kegiatan Pembangunan Hotel 88 No. 503/DPM-PTSP/18/VI/2018,

tanggal 28 Juni 2018, yang diterbitkan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu

Satu Pintu Pemerintah Kota Gorontalo.

4. Perizinan Terkait Investasi (Penanaman Modal)

Dalam menjalankan kegiatan usaha utamanya, Perseroan telah melakukan pelaporan sehubungan

dengan kepemilikan perizinan terkait investasi (penanaman modal) sebagai berikut:

55

No. Jenis Ketaatan Periode

Ketaatan

1. Laporan Kegiatan Penanaman Modal Tahap Pembangunan Triwulan Keempat (Oktober-Desember) Tahun 2018, tanggal 11 Januari 2019

Triwulanan (3 bulan)

2. Laporan Kegiatan Penanaman Modal Tahap Pembangunan Triwulan Pertama (Januari-Maret) Tahun 2019, tanggal 2 April 2019


3. Laporan Kegiatan Penanaman Modal Tahap Pembangunan Triwulan Kedua (April-Juni) Tahun 2019, tanggal 10 Juli 2019


E. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN Berdasarkan Akta No. 47/2019, susunan Direksi dan Komisaris Perseroan, sebagai berikut: DEWAN KOMISARIS

Komisaris Utama : Melvin Wangkar

Komisaris : Rony Harianto

Komisaris Independen : Alkie Samuel Sutandra

DIREKSI Direktur Utama : Lukman Nelam

Direktur : Yosef Ervin Riadi Oedi TJahjadi

Berdasarkan Akta No. 47/2019, jabatan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan 5 (lima) tahun sejak tanggal 18 September 2019 sampai dengan tanggal 18 September 2024. Berikut ini adalah keterangan singkat mengenai masing-masing anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan: Dewan Komisaris

Melvin Wangkar – Komisaris Utama Komisaris Utama, 29 tahun, Warga Negara Indonesia. Pendidikan formal terakhir Bachelor of Finance, Indiana University, USA. Lulus tahun 2012.

Lahir di Jakarta, 11 Mei 1990. Mulai menjabat sebagai Komisaris Utama Perseroan sejak September 2019 – sekarang. Beberapa jabatan penting yang pernah diduduki diantaranya:

Juni 2019 – sekarang September 2014 – Juni 2019 Maret 2013 – September 2014 May 2010 – Agustus 2010

: : : :

Komisaris, PT BPR Kredit Mandiri Indonesia Direktur, PT Kredit Mandiri Indonesia PMO, PT BPR DPM Kredit Mandiri Marketing Intern, PT BPR DPM Kredit Mandiri

56

Rony Harianto – Komisaris Komisaris, 42 tahun, Warga Negara Indonesia. Pendidikan formal terakhir S1 Sarjana Ekonomi Akuntansi, Universitas Tarumanegara, Jakarta. Lulus tahun 2000.

Lahir di Surabaya, 24 Februari 1977. Mulai menjabat sebagai Komisaris Perseroan sejak September 2019 – sekarang.

Beberapa jabatan penting yang pernah diduduki diantaranya: September 2017 – sekarang Mei 2016 – sekarang Desember 2016 – sekarang Juli 2014 – April 2016 Januari 2014 – Juni 2014 Oktober 2012 – Januari 2014 Agustus 2007 – Oktober 2012 Januari 2006 – Agustus 2007

: : : : : : : :

Komisaris, PT Esta Kapital FIntek Direktur Utama, PT Esta Dana Ventura Komisaris, PT Esta Prima Investama Direktur, PT Esta Dana Ventura Dept Head Product, Mortgage and Machinary, PT BFI Finance Indonesia Tbk Regional Manager Jawa Timur, PT BFI Finance Indonesia Dept Head Product Development Retail Motor, PT BFI Finance Indonesia Tbk Wakil Pimpinan Cabang Surabaya, PT BFI Finance Indonesia Tbk

Maret 2005 – Januari 2006 : Product Specialist Used Car Kantor Pusat, PT BFI Finance Indonesia Tbk

September 2004 – Maret 2005

: Kepala Bagian Marketing Cabang Sunter, PT BFI Finance Indonesia Tbk

Juli 2002 – September 2004

: Credit Analyst Kantor Pusat, PT BFI Finance Indonesia Tbk

Februari 2002 – Juli 2002 : Management Trainee Program, PT BFI Finance Indonesia Tbk

Maret 2001 – Desember 2001 : Akuntan, KAP Utoyo dan Sugito

Alkie Samuel Sutandra – Komisaris Independen Komisaris Independen, 60 tahun, Warga Negara Indonesia. Pendidikan formal terakhir S1 Ekonomi, Universitas Indonesia, Jakarta. Lulus tahun 1983.

Lahir di Jakarta, 20 April 1959. Mulai menjabat sebagai Komisaris Independen Perseroan sejak September 2019 – sekarang.

Beberapa jabatan penting yang pernah diduduki diantaranya: 2004 – sekarang 1986-2004 1983-1986

: : :

Wiraswasta, Printing Home Industry Direktur, PT Bhinneka Winner Multi Embroidery Akunting, PT Putra Daya Perkasa

57

Direksi

Yosef Ervin Riadi Oedi Tjahjadi – Direktur Direktur, 35 tahun, Warga Negara Indonesia. Pendidikan formal terakhir S2 Hukum, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta. Lulus tahun 2014.

Lahir di Banjarmasin, 19 Maret 1984. Mulai menjabat sebagai Direktur sejak September 2019 – sekarang.

Beberapa jabatan penting yang pernah diduduki diantaranya:

Februari 2015 – Februari 2018 Februari 2009 – Februari 2012

: :

Tax Manager, PT Warna Abadi Mitra Bersama Senior Tax Staff, Pentatrust Tax Advisory

Tidak ada hubungan Kekeluargaan antara Anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris, dan Pemegang Saham Perseroan.

Lukman Nelam – Direktur Utama Direktur Utama, 54 tahun, Warga Negara Indonesia. Pendidikan formal terakhir S1 Manajemen, Universitas Lancar Kuning, Riau. Lulus tahun 1995. Lahir di Pekanbaru, 2 Januari 1965. Menjabat sebagai Direktur Utama Perseroan sejak September 2019 – sekarang. Beberapa jabatan penting yang pernah diduduki diantaranya: Juli 2018 – sekarang : Komisaris Utama, PT Esta Kapital Fintek Juli 2015 – April 2018 : Network Development and

Management Division Head, PT BFI Finance Indonesia

Januari 2011 – Juni 2015 : Regional Manager, PT BFI Finance Indonesia

Februari 2006 – Desember 2010 : Koordinator Wilayah II, PT BFI Finance Indonesia

Agustus 2002 – Januari 2006 : Business Development Coordinator Sumbagut, PT BFI Finance Indonesia

September 2000 – Juli 2002 : Pimpinan Kantor Cabang Pembantu PT BFI Finance Indonesia

Agustus 1997 – September 2000 : Deputi Branch Manager, PT BFI Finance Indonesia

Februari 1997 – Juli 1997 : Marketing Officer, PT BFI Finance Indonesia

Juli 1995 – Juli 1997 : Commercial Assistant Manager, PT Salim Indoplantation

Januari 1991 – Juni 1995 : Purchasing Supervisor, PT L’orintoserve

58

Tidak terdapat perjanjian atau kesepakatan antara anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi dengan Pemegang Saham Utama, pelanggan, pemasok, dan/atau pihak lain berkaitan dengan penempatan atau penunjukan sebagai anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi Perseroan. Pembentukan dan pengaturan Dewan Komisaris dan Direksi telah mengacu dan sesuai dengan Peraturan POJK No.33/2014. Tidak terdapat kepentingan lain kepentingan lain yang bersifat material di luar kapasitasnya sebagai anggota Direksi terkait Penawaran Umum Efek bersifat ekuitas atau pencatatannya di Bursa Efek. Dalam hal pengurusan dan pengawasan yang dilakukan oleh Anggota Direksi dan Komisaris, tidak terdapat hal yang dapat menghambat kemampuan anggota Direksi untuk melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya sebagai anggota Direksi demi kepentingan Perseroan. F. TATA KELOLA PERUSAHAAN YANG BAIK (GOOD CORPORATE GOVERNANCE) Penerapan Tata Kelola Perseroan dengan standar yang terbaik merupakan komitmen dari seluruh Direksi, Dewan Komisaris dan karyawan Perseroan. Penerapan prinsip-prinsip transparansi, akuntabilitas, tanggung jawab, independensi dan kewajaran telah dimasukkan ke dalam nilai dan visi dan misi Perseroan. Dalam menerapkan Tata Kelola Perseroan, Perseroan telah memiliki Komisaris Independen, Sekretaris Perusahaan, Komite Audit, Unit Audit Internal serta Komite Nominasi dan Remunerasi. Dewan Komisaris Dewan Komisaris sesuai dengan POJK No. 33/2014, sejak pengangkatan Dewan Komisaris sesuai dengan Akta No. 54/2019, Dewan Komisaris telah melakukan: 1. Pengawasan dan bertanggung jawab atas pengawasan terhadap kebijakan, pengurusan, jalannya

pengurusan pada umumnya, baik mengenai Perseroan maupun usaha Perseroan dan memberi nasihat kepada Direksi.

2. Melakukan evaluasi terhadap kinerja komite yang membantu pelaksanaan tugas dan tanggung jawabnya.

- Prosedur Penetapan Remunerasi Dewan Komisaris melakukan : 1. Perhitungan besarnya remunerasi Komisaris dan Direksi, dengan mempertimbangkan tugas,

tanggung jawab dan wewenang anggota Dewan Komisaris dan Direksi yang sesuai dengan kinerja Perseroan.

2. Besarnya remunerasi Komisaris dan Direksi ditetapkan dalam RUPS.

Berdasarkan RUPS Perseroan jumlah kompensasi dibayarkan kepada Dewan Komisaris dan Direksi per tanggal 31 Agustus 2019 masing masing sebesar Rp 12.000.000,- (dua belas juta Rupiah) dan Rp 40.000.000,- (empat puluh juta Rupiah). Pada tahun 2018, 2017 dan 2016, Dewan Komisaris dan Direksi tidak memperoleh gaji dan tunjangan.

59

- Frekuensi Rapat Dan Tingkat Kehadiran Dewan Komisaris

Sejak pengangkatan, Dewan Komisaris Perseroan telah melakukan rapat paling sedikit 1 (satu) kali dalam 2 (dua) bulan sesuai dengan POJK No. 33/2014.

Dalam melaksanakan fungsi, tugas dan tanggung jawabnya Dewan Komisaris telah melaksanakan rapat-rapat dengan jumlah kehadiran sebagai berikut:

No Nama Jabatan

Jumlah Rapat (3 Kali Rapat)

Jumlah Kehadiran

% Kehadiran

1 Melvin Wangkar Komisaris Utama 3/3 100%

2 Rony Harianto Komisaris 3/3 100%

3 Alkie Samuel Sutandra Komisaris Independen 3/3 100%

Perseroan dan Dewan Komisaris tidak memiliki kontrak terkait dengan imbalan kerja setelah masa kerja berakhir. Direksi Direksi sesuai dengan POJK No. 33/2014, sejak pengangkatan Direksi sesuai dengan Akta No. 54/2019 tanggung jawab Direksi adalah sebagai berikut: 1. Menjalankan dan bertanggung jawab atas pengurusan Perseroan untuk kepentingan Perseroan

sesuai anggaran dasar. 2. Wajib menyelenggarakan RUPS tahunan dan RUPS lainnya sebagaimana diatur dalam peraturan

perundang undangan dan anggaran dasar Perseroan. 3. Wajib melaksanakan tugas dan tanggung jawab dengan itikad baik, penuh tanggung jawab, dan

kehati-hatian. 4. Melakukan evaluasi terhadap kinerja komite setiap akhir tahun buku. - Frekuensi Rapat Direksi

Sejak pengangkatan, Direksi telah melakukan rapat paling sedikit 1 (satu) kali dalam 1 (satu) bulan sesuai dengan POJK No. 33/2014. Dalam melaksanakan fungsi, tugas dan tanggung jawabnya Direksi telah melaksanakan rapat-rapat dengan jumlah kehadiran sebagai berikut:

No Nama Jabatan

Jumlah Rapat (3 Kali Rapat)

Jumlah Kehadiran

% Kehadiran

1 Lukman Nelam Direktur Utama 3/3 100%

2 Yosef Ervin Riadi Oedi TJahjadi Direktur 3/3 100%

60

Untuk kedepannya, Direksi akan terus melaksanakan dan mengembangkan tugas-tugasnya selaku organ pengurus Perseroan sesuai dengan tercantum diatas dan dengan tetap memperhatikan ketentuan UUPT, POJK No. 33/2014 dan peraturan-peraturan terkait lainnya. Dalam rangka peningkatan kompetensi Direksi, Perseroan akan mengikutsertakan Direksi dalam seminar/workshop yang diadakan oleh berbagai institusi yang kompeten termasuk di antaranya yang diadakan oleh OJK maupun Bursa Efek. Perseroan dan Direksi tidak memiliki kontrak terkait dengan imbalan kerja setelah masa kerja berakhir.

Sekretaris Perusahaan Dalam rangka memenuhi ketentuan POJK No. 35/2014, Perseroan telah mengeluarkan Surat Keputusan Direksi No. 001/SK-DIR/EMU/X/19 tanggal 16 Juni 2019 tentang Pembentukan Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary), dimana Perseroan telah menunjuk Aldy Abdurrachman Saleh, S.H.,untuk melaksanakan fungsi Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary).

Aldy Abdurrachman Saleh, S.H., merupakan Warga Negara Indonesia, 28 tahun yang memiliki latar belakang pendidikan S1 Hukum, Universitas Sultan Ageng Tirtayasa, Banten. Berikut adalah pengalaman kerja dari Aldy Abdurrachman Saleh, S.H. :

Juni 2019 - sekarang : Sekretaris Perusahaan, PT Esta Multi Usaha Tbk

Februari 2017 – Juni 2019 : Litigasi, PT BPR Kredit Mandiri Indonesia

Tugas dan tanggung jawab Sekretaris Perusahaansebagai berikut: 1. Mengikuti perkembangan Pasar Modal khususnya peraturan-peraturan yang berlaku di bidang

Pasar Modal; 2. Memberikan masukan kepada Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan untuk mematuhi ketentuan

peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal; 3. Membantu Direksi dan Dewan Komisaris dalam pelaksanaan tata kelola Perseroan yang meliputi :

- keterbukaan informasi kepada masyarakat, termasuk ketersediaan informasi pada situs web Perseroan;

- penyampaian laporan kepada OJK tepat waktu; - penyelenggaraan dan dokumentasi RUPS; - penyelenggaraan dan dokumentasi rapat Direksi dan/atau Dewan Komisaris; dan - pelaksanaan program orientasi terhadap Perseroan bagi Direksi dan/atau Dewan Komisaris.

4. Sebagai penghubung atau contact person antara Perseroan dengan pemegang saham Perseroan, OJK, dan pemangku kepentingan lainnya.

Alamat Sekretaris Perusahaan

: Wisma D’Esta Komplek Komersil Sektor II Blok AH2 No. 7A, Bumi Serpong Damai, Kelurahan Rawabuntu, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan

No. Telephone : +62 21 8063 4568 No. Fax : +62 21 8063 4569 Alamat E-mail : [email protected]

61

Sampai saat ini belum ada program pelatihan dalam rangka meningkatkan kompetensi Sekretaris Perusahaan, kedepannya Perseroan berencana untuk mengikuti pelatihan baik yang diselenggarakan secara internal, maupun oleh eksternal. Komite Audit Perseroan telah membentuk tim komite audit yang selalu memantau segala potensi risiko yang akan timbul dari bisnis yang dijalankan oleh Perseroan. Berdasarkan Surat Keputusan Dewan Komisaris Mengenai Penunjukan Komite Audit No. 001/SK-KOM/EMU/IX/19, tanggal 16 September 2019, Perseroan telah membentuk Komite Audit dengan masa jabatan Komite Audit adalah sama dengan Dewan Komisaris, yaitu 5 (lima) tahun sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang kelima, dengan tidak mengurangi hak Dewan Komisaris untuk dapat memberhentikannya sewaktu-waktu. Susunan anggota Komite Audit Perseroan adalah sebagai berikut:

Ketua : Alkie Samuel Sutandra Usia : 62 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman Kerja Alkie Samuel Sutandra dapat dilihat pada halaman 56 di Bab VIII. Anggota : Tony Sompotan Usia : 66 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman kerja : 2015 – Sekarang : Pimpinan, KAP Tony S. SE. Ak., CA., CPA.

1999 – Sekarang : Penanggung jawab,KAP Tony S. SE. Ak., CA., CPA. 1991 – Sekarang : Grup Kontroler dan Advisor, Tamara Group

Anggota : Sandi Komaruddin Usia : 41 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman kerja : 2016 – Sekarang : Komisaris, PT BPR Kredit Mandiri Jabar

Perseroan telah memenuhi ketentuan dalam POJK No. 55/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja Komite Audit Tugas. Adapun wewenang dan tanggung jawab Komite Audit adalah sebagaimana telah dituangkan dalam Piagam Komite Audit Perseroan sebagai berikut: a. Membuat rencana kegiatan tahunan yang disetujui oleh Dewan Komisaris; b. Melakukan penelaahan atas informasi keuangan yang akan dikeluarkan Perseroan seperti laporan

keuangan, proyeksi, dan informasikeuangan lainnya; c. Melakukan penelaahan atas ketaatan perusahaan terhadap peraturan perundang-undangan

lainnya yang berhubungan dengan kegiatan Perseroan; d. Melakukan penelaahan / penilaian atas pelaksanaan pemeriksaan oleh auditor internal dan

mengawasi pelaksanaan tindak lanjut oleh Direksi atas temuan auditor internal; e. Melakukan penelaahan dan melaporkan kepada Komisaris atas pengaduan yang berkaitan dengan

Perseroan; f. Menjaga kerahasiaan dokumen, data dan informasi Perseroan; g. Mengawasi hubungan dengan akuntan publik, mengadakan rapat / pembahasan dengan Akuntan

Publik; h. Membuat, mengkaji, dan memperbaharui pedoman Komite Audit bila perlu;

62

i. Melakukan penilaian dan mengkonfirmasikan bahwa semua tanggung jawab tertera dalam pedoman Komite Audit telah dilaksanakan;

j. Memberikan pendapat independen apabila terjadi perbedaan pendapat antara manajemen dan akuntan atas jasa yang diberikan;

k. Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai penunjukan Akuntan, didasarkan pada independensi, ruang lingkup penugasan, dan fee;

l. Melakukan penelaahan terhadap aktivitas pelaksanaan manajemen resiko yang dilakukan oleh Direksi, jika perseroan tidak memiliki fungsi pemantau resiko dibawah Dewan Komisaris; dan

m. Menelaah dan memberikan saran kepada Dewan Komisaris terkait potensi benturan kepentingan Perseroan.

Wewenang Komite Audit : a. Komite Audit berwenang untuk mengakses secara penuh, bebas dan tidak terbatas terhadap

catatan, karyawan, dana, aset serta sumber daya perusahaan lainnya yang berkaitan dengan pelaksanaan tugasnya;

b. Berkomunikasi langsung dengan karyawan, termasuk Direksi dan pihak yang menjalankan fungsi audit internal, manajemen resiko, dan Akuntan terkait tugas dan tanggung jawab Komite Audit;

c. Melibatkan pihak independen diluar anggota Komite Audit yang diperlukan untuk membantu pelaksanaan tugasnya (jika diperlukan); dan

d. Melakukan kewenangan lain yang diberikan oleh Dewan Komisaris. Sejak pengangkatan, Komite Audit belum melakukan rapat, tetapi Komite Audit berencana akan melakukan rapat paling sedikit sedikit 4 (empat) kali dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan POJK No. 55/2015. Pada tanggal 16 September 2019, Perseroan membentuk Komite Audit sehingga saat ini belum terdapat laporan singkat pelaksanaan tugas Komite Audit Perseroan. Unit Audit Internal Perseroan telah memiliki Unit Internal Audit dan menunjuk Irnanda Aditya Cornelius sebagai Kepala Unit Audit Internal, berdasarkan Surat Keputusan Dewan Komisaris No. 001/SK-DIRKOM/EMU/IX/19 tentang Penunjukan dan Pengangkatan Kepala Audit Internal, tanggal 18 September 2019. Pembentukan Unit Audit Internal Perseroan telah sesuai dengan POJK No. 56/2015. Irnanda Aditya Cornelius merupakan Warga Negara Indonesia, 32 tahun yang memiliki latar belakang pendidikan Magister Manajemen, Universitas Diponegoro, Jakarta. Berikut adalah pengalaman kerja 3 tahun terakhir dari Irnanda Aditya Cornelius :

September 2019 - sekarang

: Kepala Unit Audit Internal, PT Esta Multi Usaha Tbk

Oktober 2017 – September 2017

: Kepala Unit Credit & Risk Management, PT Esta Dana Ventura

Januari 2017 – Oktober 2017

: Kepala Bagian Risk Management, PT Smart Multifinance

Juni 2016 – Desember 2016

: Supervisor Project Management, PT Smart Multifinance

Piagam audit internal Perseroan telah disusun sesuai dengan Pasal 9 POJK No. 56/2015 tanggal 29 Desember 2015 mengenai pembentukan dan pedoman penyusunan piagam audit internal.

63

Peran dan tanggung jawab Audit Internal meliputi, antara lain :

a. Mempersiapkan, menyusun dan melaksanakan rencana Audit Internal berbasis risiko untuk Perseroan.

b. Menggunakan pendekatan sistematis dan disiplin untuk mengevaluasi sistem pengendalian internal dan manajemen risiko yang efektif dan efisien selaras dengan pencapaian tujuan Esta melalui upaya mengendalikan risiko sampai pada tingkat yang dapat diterima dan sesuai dengan hukum dan peraturan yang berlaku.

c. Meninjau dan menilai efisiensi dan efektifitas area keuangan, akuntansi, operasional, sumber daya manusia, pemasaran, teknologi informasi, dan aktivitas relevan lainnya.

d. Memberikan saran perbaikan dan informasi atas aktivitas yang ditinjau secara objektif kepada seluruh tingkatan manajemen.

e. Laporan Kuartalan akan disampaikan kepada Presiden Direktur dan Dewan Komisaris mengenai hasil kegiatan audit, efektifitas proses manajemen risiko, dan status penyelesaian rencana audit yang telah disetujui.

f. Memantau,menganalisis,dan melaporkan pelaksanaan tindaklanjut perbaikan yang disarankan. g. Bekerja sama dengan Komite Audit. h. Menyusun program untuk mengevaluasi mutu kegiatan Audit Internal. i. Melakukan proyek khusus yang diminta oleh Presiden Direktur, Manajemen Senior dan/atau

Komite Audit dengan cara yang tidak bertentangan dengan independensi. Wewenang Unit Audit Internal: a. Audit Internal diberi wewenang oleh Presiden Direktur untuk mengakses sistem, informasi,

dokumen, catatan, aset dan personil millik Grup dalam jangka waktu yang wajar. Setiap permasalahan signifikan yang timbul berkaitan dengan akses tersebut akan dilaporkan kepada Presiden Direktur untuk penyelesaian.

b. Audit Internal memiliki akses komunikasi langsung dengan Dewan Direksi, Dewan Komisaris dan/atau Komite Audit serta anggota dari Dewan Direksi, Dewan Komisaris dan/atau Komite Audit.

c. Rapat rutin dan khusus akan diadakan dengan Dewan Direksi, Dewan Komisaris, dan/atau Komite Audit apabila diperlukan untuk membahas isu audit.

d. Mengkoordinasikan kegiatan kerja audit internal dan eksternal.

Dalam pelaksanaan Tata Kelola Perusahaan yang baik, Unit Audit Internal mempunyai peran penting dalam melakukan Penilaian terhadap kecukupan pengendalian internal, kepatuhan terhadap peraturan, dengan demikian pengendalian internal menjadi bagian yang terintegrasi dalam sistem dan prosedur pada setiap kegiatan di unit kerja sehingga setiap penyimpangan dapat diketahui secara dini sehingga dapat dilakukan langkah perbaikan oleh unit kerja yang bersangkutan. Unit Audit Internal senantiasa melakukan pengawasan internal dengan melakukan pendekatan sistematis agar penerapan prinsip-prinsip Tata Kelola Perusahaan yang baik dapat berjalan sesuai secara baik dan benar.

Komite Nominasi dan Remunerasi Perseroan telah memiliki Komite Remunerasi dan Nominasidan pembentukan Komite Remunerasi dan NominasiPerseroan telah sesuai dengan POJK No. 34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan Remunerasi Emiten atau Perusahaan Publik. Adapun susunan anggota Komite Remunerasi dan NominasiPerseroan adalah sebagai berikut:

Ketua : Alkie Samuel Sutandra Usia : 62 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman Kerja Alkie Samuel Sutandra dapat dilihat pada halaman 56 di Bab VIII.

64

Anggota : Melvin Wangkar Usia : 29 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman Kerja Melvin Wangkar dapat dilihat pada halaman 55 di Bab VIII. Anggota : Rony Harianto Usia : 42 tahun Kewarganegaraan : Indonesia Pengalaman Kerja Rony Harianto dapat dilihat pada halaman 56 di Bab VIII. Komite Nominasi dan Remunerasi bertugas dan bertanggung jawab untuk memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris hal-hal sebagai berikut: Terkait Fungsi Nominasi a. Menyusun dan memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris terkait penentuan:

i. Komposisi jabatan anggota Direksi, Dewan Komisaris, Komite Komisaris dan Pejabat Eksekutif; ii. Kebijakan dan kriteria yang diperlukan dalam proses Nominasi; iii. Kebijakan evaluasi anggota Direksi, Dewan Komisaris, Komite Komisaris dan Pejabat Eksekutif;

dan iv. Program pengembangan kemampuan anggota Direksi, Dewan Komisaris, Komite Komisaris dan

Pejabat Eksekutif. b. Memberikan usulan mengenai calon anggota Dewan Komisaris dan/atau Direksi kepada Dewan

Komisaris untuk disampaikan kepada RUPS Perseroan; c. Menentukan kriteria untuk diimplementasikan dalam mengidentifikasi para calon, memeriksa dan

menyetujui calon anggota Direksi, Dewan Komisaris, Komite Komisaris dan Pejabat Eksekutif, dan dalam melakukan hal tersebut Komite akan menerapkan prinsip bahwa setiap calon mampu dan layak untuk jabatan kedudukan yang bersangkutan dan merupakan calon yang memenuhi syarat untuk posisi atau kedudukan tersebut dengan pengalaman, kemampuan dan faktor-faktor relevan lainnya; dan

d. Menjalankan prosedur nominasi bagi anggota Dewan Komisaris dan/atau Direksi ataupun Komite Komisaris dan Pejabat Eksekutif sebagaimana disebut di atas.

Terkait Fungsi Remunerasi a. Melakukan evaluasi terhadap kebijakan remunerasi serta evaluasi terhadap kesesuaian dengan

pelaksanaan kebijakan remunerasi dari waktu ke waktu; b. Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai struktur, kebijakan dan besaran

remunerasi bagi Dewan Komisaris dan Direksi untuk disampaikan dalam RUPS Perseroan; c. Memberikan rekomendasi kepada Dewan Komisaris mengenai kerangka kebijakan rmunerasi bagi

Komite Komisaris, Pejabat Eksekutif dan pegawai secara keseluruhan yang sebelumnya telah disetujui oleh Direksi. Rekomendasi tersebut (jika ada) selanjutnya akan disampaikan oleh Dewan Komisaris kepada Direksi;

d. Membantu Dewan Komisaris melakukan penilaian kinerja anggota Direksi dan/atau Dewan Komisaris dan Komite Komisaris berdasarkan kriteria yang telah disusun sebagai bahan evaluasi;

e. Komite wajib menjalankan prosedur remunerasi bagi anggota Dewan Komisaris, Direksi, Komite Komisaris dan Pejabat Eksekutif sebagai berikut:

i. Menyusun struktur remunerasi berupa gaji, honorarium, insentif dan tunjangan yang bersifat tetap dan variabel;

ii. Menyusun kebijakan atas struktur remunerasi; dan iii. Menyusun besaran atas struktur remunerasi.

65

f. Struktur, kebijakan, dan besaran remunerasi harus memiliki kelayakan, kepatutan, serta tolok ukur yang wajar dengan mempertimbangkan:

i. Remunerasi yang berlaku dalam sektor industri kegiatan usaha Perseroan dari waktu ke waktu; ii. Kinerja keuangan dan pemenuhan kewajiban keuangan Perseroan; iii. Prestasi kerja individual anggota Dewan Komisaris, Direksi, Komite Komisaris dan/atau Pejabat

Eksekutif; iv. Kinerja, tugas, tanggung jawab dan wewenang anggota Dewan Komisaris, Direksi, Komite

Komisaris dan/atau Pejabat Eksekutif; v. Tujuan dan pencapaian kinerja jangka pendek atau panjang yang sesuai dengan strategi

Perseroan; dan vi. Keseimbangan tunjangan yang bersifat tetap dan variatif dengan memperhatikan kelayakan dan

keseluruhan remunerasi bagi Dewan Komisaris, Direksi, Komite Komisaris dan/atau Pejabat Eksekutif.

g. Komite dapat mempertimbangkan masukan dari anggota Direksi maupun Dewan Komisaris lainnya terait kebijakan yang akan direkomendasikan;

h. Struktur, kebijakan dan besaran Remuenrasi harus dievaluasi oleh Komite minimal 1 kali dalam setahun; dan

i. Melaksanakan tugas lain yang diberikan Dewan komisaris yang berkaitan dengan remunerasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Wewenang Komite Manajemen dan Risiko meliputi: a. Komite mempunyai wewenang mengakses dokumen, data, dan informasi perusahaan tentang

karyawan, dana, aset, dan sumber daya Perseroan yang diperlukan berkaitan dengan pelaksanaan tugasnya.

b. Apabila diperlukan Komite dapat melibatkan tenaga ahli dan/atau konsultan/pihak independen di luar anggota Komite yang diperlukan untuk membantu pelaksanaan tugasnya, atas biaya Perseroan dengan persetujuan tertulis dari Dewan Komisaris.

c. Jika diperlukan, dalam melaksanakan tugasnya, Komite dapat membentuk suatu tim yang bersifat ad-hoc, dengan kriteria dan periode penugasannya disesuaikan dengan kebutuhan dan jenis pekerjaannya.

d. Komite mempunyai wewenang untuk berkomunikasi langsung dengan karyawan, termasuk Direksi dan pihak yang terkait dengan pelaksanaan tugasnya.

e. Komite melakukan kewenangan lain yang diberikan oleh Dewan Komisaris.

G. MANAJEMEN RISIKO Untuk mengelola dan meminimalkan risiko, Perseroan melakukan kegiatan operasionalnya berdasarkan Good Corporate Governance. Untuk keperluan tersebut Perseroan telah menujuk Sekretaris Perusahaan serta Komisaris Independendan membentuk Komite Audit, Unit Audit Internal, dan Komite Nominasi dan Remunerasi. Penerapan Good Corporate Governance juga dimaksudkan dalam rangka mendukung pelaksanaan visi dan misi Perseroan, pedoman perilaku, rencana usaha, perencanaan keuangan (budgeting), pengawasan kerja Dewan Komisaris dan Direksi, sistem manajemen risiko, keterbukaan, pengungkapan (disclosure) dan benturan kepentingan. Dalam menjalankan usahanya, Perseroan dihadapkan dengan berbagai macam risiko yang dijelaskan dalam Prospektus ini. Untuk meminimalkan risiko-risiko yang disebutkan tersebut, maka Perseroan melakukan manajemen risiko antara lain:

66

o RISIKO UTAMA

Risiko Kesalahan Dalam Investasi / Menganalisa Peluang Bisnis Perseroan akan selalu melakukan perhitungan dan analisa sebelum melakukan investasi atau masuk ke bisnis yang baru. Selain itu Perseroan juga akan selalu melakukan evaluasi secara berkala terhadap usaha-usaha yang telah dilakukan untuk menilai apakah usaha tersebut masih layak untuk dijalankan.

o RISIKO USAHA

Risiko Persaingan Usaha Perseroan akan selalu memperhatikan peta persaingan disetiap usaha yang dijalankan. Perseroan siap untuk berkompetisi secara sehat dengan kompetitor dan memberikan produk dan layanan yang lebih baik untuk dapat bersaing.

Risiko Kebijakan Pemerintah Perseroan akan selalu memperhatikan dan memenuhi kebijakan pemerintah, khususnya yang berkaitan dengan usaha Perseroan.

Risiko Sumber Daya Manusia Perseroan menganggap sumber daya manusia merupakan aset, sehingga selalu menjaga dan berusaha untuk memenuhi kebutuhan sumber daya manusia dengan baik.

Risiko Pemutusan dan Tidak Diperpanjangnya Kontrak Perseroan menjaga hubungan baik dengan para pelanggan dan selalu meningkatkan layanan dan jaringan untuk menjaga agar usaha Perseroan dapat terus berjalan dengan baik.

Risiko Fluktuasi Suku Bunga Perseroan akan selalu memperhatikan perubahan tingkat suku bunga dan melakukan langkah yang dinilai perlu apabila suku bunga bergerak diluar ekspektasi Perseroan.

Kegagalan Perseroan Memenuhi Peraturan Perundang-Undangan Yang Berlaku Dalam Industrinya Perseroan akan selalu memperhatikan dan memenuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam setiap industri yang Perseroan jalani.

Perubahan Teknologi dan Keberhasilan Penerapan Teknologi Perseroan akan menganalisa perubahan teknologi terkait dengan usaha Perseroan dan mengambil langkah yang diperlukan.

o RISIKO UMUM

Risiko Kondisi Sosial, Politik dan Perekonomian Indonesia. Perseroan selalu memperhatikan kondisi sosial, politik dan perekonomian Indonesia dalam menentukan arah ekspansi usaha.

Risiko Tuntutan atau Gugatan Hukum. Perseroan memiliki konsultan hukum yang dapat membantu Perseroan dalam menghadapi tuntuat atau gugatan hukum yang mungkin terjadi. Akan tetapi Perseroan mengedepankan asas kekeluargaan dalam setiap perselisihan yang terjadi.

67

Risiko Ketentuan Negara Lain atau Peraturan Internasional Perseroan akan terus melakukan pemantauan terhadap ketentuan negara lain atau peraturan internasional yang dapat berpengaruh terhadap kegiatan usaha Perseroan.

Risiko Investasi dan Aksi Korporasi Perseroan akan melakukan kajian terhadap investasi yang dilakukan dan juga aksi korporasi yang dilakukan untuk dapat meminimalisir risiko kesalahan investasi dan aksi korporasi yang terjadi.

H. TANGGUNG JAWAB SOSIAL DAN LINGKUNGAN PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL

RESPONSIBILITY)

Perseroan berupaya sebaik mungkin untuk menerapkan best practice Good Corporate Governance (GCG) secara konsisten dan berkesinambungan dalam kegiatan usahanya untuk menghadapi perubahan lingkungan bisnis dan menciptakanusaha yang berkelanjutan. Perseroan mengembangkan struktur dan tata kelola yang memperhatikan prinsip-prinsip GCG sesuai dengan ketentuan dan peraturan yang berlaku. Secara konsisten, Perseroan menerapkan prinsip GCG yaitu, Transparansi, Akuntabilitas, Responsibilitas, Independensi dan Kewajaran dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Transparasi, yakni keterbukaan dalam melaksanakan proses pengambilan keputusan dan keterbukaan dalam mengungkapkan informasi material dan relevan mengenai Perseroan, Perseroan senantiasa memberikan informasi yang benar, akurat dan tepat waktu kepada seluruh pemangku kepentingan (stakeholder). Perseroan meyakini bahwa Perseroan telah melaksanakan prinsip transparansi dengan baik dan tepat dalam menghindari terjadinya benturan kepentingan dengan berbagai pihak.

2. Akuntabilias, yakni kejelasan fungsi, pelaksanaan dan pertanggungjawaban organ sehingga pengelolaan Perseroan terlaksana secara efektif. Seluruh organ tata kelola Perseroan memiliki prinsip akuntabilitas dengan kejelasan fungsi, struktur, sistem serta pertanggungjawaban yang sistematis. Hal ini dapat terlihat melalui pengelolaan Perseroan yang memisahkan tugas dan tanggung jawab serta menguraikan secara jelas mengenai fungsi, hak, kewajiban dan wewenang masing-masing organ tata kelola.

3. Responsibilitas, yakni kesesuaian dalam pengelolaan bisnis terhadap peraturan perundang undangan dan prinsip korporasi yang sehat. Bentuk pertanggungjawaban Perseroan dibuktikan dengan kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku, seperti pembayaran pajak dan pemenuhan perizinan Perseroan.

4. Independensi, yakni pengelolaan Perseroan yang dilakukan secara profesional tanpa benturan kepentingan dan pengaruh dari pihak manapun yang tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan serta prinsip korporasi yang sehat.

5. Kewajaran, yakni keadalan dan kesetaraan di dalam memenuhi hak-hak seluruh pemegang saham berdasarkan korporasi yang sehat.

Adapun program CSR yang telah dilaksanakan oleh Perseroan antara lain:

68

Tahun 2019 :

Bakti sosial dalam rangka ulang tahun Hotel 88 Bekasi

ke-3

Birthday Surprise Team Sepak Bola Semen Padang

69

I. STRUKTUR ORGANISASI

RUPS

DEWAN KOMISARIS

SEKRETARIS PERUSAHAAN

DIREKTUR UTAMA KOMITE AUDIT

UNIT AUDIT INTERNAL

DIREKTUR KEPALA DIVISI OPERASIONAL

KEPALA DEPARTEMEN HRD

KEPALA DEPARTEMEN AKUTANSI DAN

KEUANGAN

SPESIALIS AKUTANSI DAN KEUANGAN

KEPALA DEPARTEMEN OPERASIONAL

KEPALA UNIT TEKNOLOGI INFORMASI

70

J. SUMBER DAYA MANUSIA Sumber Daya Manusia merupakan hal yang vital bagi Perseroan sebagai mitra untuk mencapai keberhasilan setiap usaha dan kegiatannya. Perseroan menyadari bahwa kinerja usaha Perseroan sangat terpengaruh dengan kondisi sumber daya manusia, sehingga kebijakan manajemen sehubungan dengan peran sumber daya manusia antara lain diwujudkan dalam pemenuhan peraturan-peraturan Pemerintah dalam hal ketenagakerjaan juga fasilitas lainnya. Perseroan memberikan fasilitas kepada karyawannya meliputi tunjangan perawatan dan pengobatan kesehatan, upah selama sakit, tunjangan kecelakaan kerja, tunjangan kematian bukan kecelakaan kerja, istirahat mingguan dan harian, cuti hamil, keselamatan kerja dan perlengkapan kerja, pemberian fasilitas Kendaraan Dinas untuk pekerja dengan jabatan tertentu dan Program Pelatihan dan Pengembangan secara internal untuk kebutuhan khusus dan apabila secara internal tidak memadai maka akan diadakan secara eksternal. Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 5 ayat (2) huruf (a) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2011 tentang Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (“UU BPJS”), yang mewajibkan pemberi kerja secara bertahap untuk mendaftarkan dirinya dan pekerjanya sebagai peserta BPJS sesuai dengan program jaminan. Sehubungan dengan program asuransi ketenagakerjaan pada PT Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (“BPJS”), Perseroan telah melaksanakan kewajiban untuk mengikutsertakan seluruh karyawannya dalam Program BPJS Kesehatan dan BPJS Ketenagakerjaan dengan Nomor Pendaftaran 15318.20190905.0001, tanggal 5 September 2019, kewajiban Perseroan mendaftar kembali pada tanggal 5 September 2020. Perseroan telah melaksanakan kewajiban pelaporan ketenagakerjaan berdasarkan Pasal 6 ayat (2) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan (“WLTK”) dengan No. Pelaporan 15318.20190905.0001, tanggal 5 September 2019, dengan kewajiban mendaftar kembali pada tanggal 5 September 2020. Perseroan memberikan upah minimum sesuai dengan Upah Minimum Provinsi (UMP) dan saat ini Perseroan tidak memiliki tenaga kerja asing.

Pada Tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah memenuhi kewajibannya untuk memiliki Peraturan Perusahaan yang telah memperoleh pengesahan dari Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi Provinsi DKI Jakarta sebagaimana ternyata dalam Keputusan Kepala Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi Provinsi DKI Jakarta No. 565/KEP.91-Disnaker/2019, tanggal 16 Agustus 2019. Peraturan Perusahaan tersebut berlaku untuk jangka waktu selama 2 (dua) tahun terhitung sejak tanggal 16 Agustus 2019 sampai dengan tanggal 16 Agustus 2021. Saat ini pendidikan dan pelatihan hanya diberikan untuk karyawan Hotel 88 yang diadakan oleh Manajemen Hotel 88 yaitu PT Waringin Delapan Delapan. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, Perseroan tidak memiliki serikat pekerja, tidak mempekerjakan tenaga kerja asing dan pegawai yang memiliki keahlian khusus, yang apabila pegawai tersebut tidak ada, tidak akan mengganggu kelangsungan kegiatan operasional usaha Perseroan.

71

Berikut komposisi karyawan Perseroan menurut jenjang pendidikan, jabatan, usia, aktivitas utama, lokasi dan status per 31 Agustus 2019 adalah sebagai berikut: Pendidikan

31 Agustus 31 Desember

2019 2018 2017 2016

S2 1 - - -

S1 12 2 - -

Diploma 13 3 - -

SMA 13 1 - -

Jumlah 39 6 - -

Jabatan


2019 2018 2017 2016

GM/ Division Head 1 - - -

Manager / Department Head 6 2 - -

Supervisor / Askep / Koord KTU 6 1 - -

Staff / Asisten / KTU / Senior Staff 3 3 - -

Non Staff 23

Jumlah 39 6 - -

Usia


2019 2018 2017 2016

18-20 2 - - -

>50 1 - - -

20-30 26 4 - -

31-40 9 2 - -

41-50 1 - - -

Jumlah 39 6 - -

72

Aktivitas Utama


2019 2018

BUDGET & CONTROL 1 1 - -

COMMERCIAL 2 2 - -

CORPORATE FINANCE 3 1 - -

ENGINEERING & DESIGN 1 - - -

HR&GA 3 - - -

INTERNAL AUDIT 2 1 - -

Information systems & procedures

1 - - -

OPERATION 25 1 - -

Corporate Secretary 1 - - -

Jumlah 39 6 - -

Lokasi


2019 2018 2017 2016

Bekasi 28 6 - -

BSD Serpong Tangsel 11 - - -

Jumlah 39 6 - -

Status


2019 2018 2017 2016

Tetap 11 6 - -

Tidak Tetap 28 - - -

Jumlah 39 6 - -

Keterangan : - Pada tahun 2016 dan 2017 Perseroan tidak memiliki karyawan karena Perseroan baru memiliki

Hotel 88 pada tahun 2018.

73

K. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN ANTARA PERSEROAN DENGAN PEMEGANG SAHAM

Berikut ini adalah tabel hubungan pengurusan dan pengawasan Perseroan dengan pemegang saham Perseroan: Keterangan :

KU = Komisaris Utama K = Komisaris KI = Komisaris

Independen

DU = Direktur Utama D = Direktur

Hubungan Kekeluargaan Anggota Direksi, Anggota Dewan Komisaris dan Pemegang Saham Perseroan

NO. NAMA JABATAN SIFAT HUBUNGAN KEKELUARGAAN

1 Melvin Wangkar Direktur BSI dan Komisaris Utama Perseroan Saudara

2 Melivia Wangkar Komisaris EUC

3 Yeti Sopandi Direktur EUC Ibu

Nama/PT EUC BSI Perseroan

Lukman Nelam - KU DU

Yosef Ervin Riadi Oedi Tjahjadi - - D

Melvin Wangkar - D KU

Melivia Wangkar K - -

Yeti Sopandi D - -

Rony Harianto - - K

Alkie Sauel Sutandra - - KI

74

DIAGRAM HUBUNGAN KEPEMILIKAN SAHAM 49,00% 22,50% 50,00% 22,50% 50,00% 6,00%

Keterangan*: Melvin Wangkar merupakan pengendali Perseroan. L. KETERANGAN TENTANG PEMEGANG SAHAM BERBENTUK BADAN HUKUM 1. PT Esta Utama Corpora UMUM

EUC adalah suatu badan hukum yang berkedudukan di Kotamadya Bogor dan, sesuai Akta Pendirian No. 39 tanggal 26 Agustus 2011, yang dibuat di hadapan Kun Hidayat, S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah disahkan oleh Menkumham berdasarkan Keputusan No. AHU-46731.AH.01.01.Tahun

No. PT Minority Shareholders %

1 PT Esta Dana Ventura PT Esta Utama Corpora 2,29%

Rony Harianto 1,00%

2 PT Esta Kapital Fintek Rony Harianto 1,00%

3 PT Esta Digital Niaga Rony Harianto 1,00%

Lukman Nelam 1,00%

Yeti Sopandi

Melvin Wangkar

Melivia Wangkar

PT Esta Utama Corpora

PT Bartley Sejahtera Investama

PT Esta Multi Usaha Tbk PT Esta Kapital Investama PT Esta Prima Investama

99,88% 0,12% 99,97% 0,03% 99,92% 0,08%

PT Esta Dana Ventura

PT Esta Kapital Fintek

PT Esta Digital Niaga

96,71% 99,00% 98,00%

75

2011 tanggal 26 September 2011 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai dengan UUPT No. AHU-0077133.AH.01.09.TAHUN 2011 tanggal 26 September 2011 (”Akta Pendirian”). Akta Pendirian EUC telah mengalami beberapa kali perubahan, sebagaimana perubahan terakhir yang tercantum dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa No. 92, tanggal 31 Oktober 2019, dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor dan telah diterima pemberitahuannya oleh Menkumham dengan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0357364, tanggal 8 November 2019, serta telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0214961.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 8 November 2019, dan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.03-0357365, tanggal 8 November 2019, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0214961.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 8 November 2019, yang mengubah Pasal 1 mengenai Nama, Pasal 5 mengenai Saham, dan Pasal 14 mengenai Dewan Komisaris (“Akta No. 92/2019”). MAKSUD DAN TUJUAN

1. Maksud dan tujuan perseroan ialah berusaha dalam bidang:

a. Perdagangan; b. Pembangunan; c. Perindustrian;

d. Pertanian; e. Pengangkutan darat;

f. Percetakan; g. Perbengkelan; dan h. Jasa.

2. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, EUC dapat melaksanakan kegiatan usaha

sebagai berikut: a. menjalankan usaha-usaha di bidang perdagangan antara lain: menjalankan perdagangan

umum, termasuk impor, ekspor, lokal, antar pulau serta bertindak sebagai supplier, grosir, agen, perwakilan, distributor, waralaba serta komisioner atas segala macam barang yang dapat secara sah diperdagangkan, baik berupa bahan-bahan mentah, atau barang jadi maupun setengah jadi sebagai hasil atau produk industri, pertanian, perkebunan, kehutanan, perikanan dan pertambangan;

b. menjalankan usaha-usaha di bidang pembangunan antara lain yaitu: bertindak sebagai pemborong (general contractor) atas pekerjaan bangunan-bangunan umum antara lain rumah, gedung jalan, jembatan, pertamanan, bendungan, pengairan, landasan udara dan dermaga beserta fasilitas fasilitasnya serta pemasangan instalasi instalasi listrik, gas, air minum, telekomunikasi, air conditioner dan instalasi instalasi dalam bidang teknik sipil, electro dan mesin;

c. Menjalankan usaha-usaha di bidang perindustrian antara lain: menjalankan usaha-usaha dibidang industri antara lain industri keramik, kulit dan barang barang yang terbuat dari kulit, tekstil dan pakaian jadi, kosmetik, farmasi, obat obatan, kimia, makanan dan minuman, pengolahan tembakau dan rokok, barang barang yang terbuat dari kayu dan rotan, peralatan peralatan rumah tangga, kantor, kedokteran, kesehatan, alat ukur, alat pertanian dan navigasi, briket batubara, komputer, radio, televisi dan barang barang elektronika dan alat telekomunikasi, suku cadang dari kendaraan bermotor, mesin dan peralatan pada umumnya;

d. Menjalankan usaha-usaha di bidang pertanian antara lain: menjalankan usaha usaha pertanian dalam arti luas termasuk perkebunan, kehutanan, peternakan dan perikanan;

76

e. Menjalankan usaha-usaha di bidang pengangkutan darat antara lain: menjalankan usaha usaha transportasi, pengangkutan penumpang dan barang dengan menggunakan truk, bis dan angkutan darat lainnya termasuk ekspedisi dan pergudangan;

f. Menjalankan usaha usaha di bidang percetakan antara lain : mendirikan dan mengelola fotocopy, percetakan, penjilidan dan offset;

g. Menjalankan usaha usaha di bidang perbengkelan antara lain : menjalankan usaha usaha perbengkelan untuk kendaraan bermotor, peralatan berat dan berbagai jenis mesin; dan

h. Menjalankan usaha usaha di bidang jasa antara lain ; menjalankan usaha konsultasi bidang keuangan, bisnis, manajemen, sumber daya manusia, pendidikan, pelatihan, tenaga kerja dan kesehatan, jasa teknologi computer, jasa pengurusan dokumen dan surat, jasa penyediaan sarana wartel dan warnet, persewaan kendaraan bermotor, peralatan berat dan mesin mesin lain, jasa sebagai agen jual beli property, jasa periklanan, reklame, promosi, hiburan, jasa design interior dan arsitektur, jasa sebagai instalatur listrik dan telekomunikasi, jasa catering dan restoran serta jasa pemeliharaan kebersihan gedung.

Kegiatan usaha EUC yang dijalankan saat ini sebagai Holding Company. STRUKTUR PERMODALAN Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham EUC No. 03, tanggal 25 September 2019, dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor, dan telah diterima pemberitahuannya oleh Menkumham dengan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0342172, tanggal 7 Oktober 2019, serta telah didaftar dalam Daftar Perseroan No. AHU-0188024.AH.01.11.TAHUN 2019, tanggal 7 Oktober 2019, struktur permodalan EUC adalah sebagai berikut:

Modal Dasar : Rp 100.000.000.000,- (seratus miliar Rupiah) yang terbagi atas 100.000 (seratus ribu) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000 (satu juga Rupiah);

Modal Ditempatkan : Rp 45.000.000.000,- (empat puluh lima miliar Rupiah) yang terbagi atas 45.000 (empat puluh lima ribu) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah); dan

Modal Disetor : Rp 45.000.000.000,- (empat puluh lima miliar Rupiah) yang terbagi atas 45.000 (empat puluh lima ribu) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah).

Susunan pemegang saham EUC dengan struktur permodalan sebagaimana disebutkan di atas sebagai berikut :



Modal Dasar 100.000 100.000.000.000 -


Yeti Sopandi 22.050 22.050.000.000 49,00

Melvin Wangkar 10.125 10.125.000.000 22,50

Melivia Wangkar 10.125 10.125.000.000 22,50

77

BSI 2.700 2.700.000.000 6,00


Saham dalam portepel 55.000 55.000.000.000 -

SUSUNAN PENGURUS Susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi EUC pada saat ini adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris: Komisaris : Melivia Wangkar Direksi: Direktur : Melvin Wangkar 2. PT Bartley Sejahtera Investama (“BSI”)

UMUM BSI adalah suatu badan hukum yang berkedudukan di Kabupaten Bogor dan didirikan dengan nama PT Bartley Sejahtera Investama, sesuai Akta Pendirian No. 01 tanggal 15 Juli 2019, yang dibuat di hadapan Maichel Vecky Katuuk, S.H. M.Kn, Notaris di Kabupaten Bogor. Akta tersebut telah disahkan oleh Menkumham berdasarkan Keputusan No. AHU-0034351.AH.01.01.TAHUN 2019 tanggal 17 Juli 2019 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan sesuai dengan UUPT No. AHU-0112729.AH.01.11.TAHUN 2019 tanggal 17 Juli 2019(“Akta No. 01/2019”). MAKSUD DAN TUJUAN 1. Maksud dan tujuan BSI ialah berusaha dalam bidang perdagangan besar dan eceran, reparasi dan

perawatan mobil dan sepeda motor. 2. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha

di bidang perdagangan besar berbagai macam barang tanpa mengkhususkan barang tertentu.

Kegiatan usaha BSI yang dijalankan saat ini berdiri sendiri diluar struktur perusahaan. STRUKTUR PERMODALAN Berdasarkan Akta No. 01/2019, struktur permodalan BSI adalah sebagai berikut:

1. Modal Dasar : Rp 12.800.000.000,- (dua belas miliar delapan ratus jutaRupiah) yang terbagi atas 12.800 (dua belas ribu delapan ratus) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah);

2. Modal Ditempatkan : Rp 3.200.000.000,- (tiga miliar dua ratus juta Rupiah) yang terbagi atas 3.200 (tiga ribu dua ratus) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah); dan

78

3. Modal Disetor : Rp 3.200.000.000,- (tiga miliar dua ratus juta Rupiah) yang terbagi atas 3.200 (tiga ribu dua ratus) saham, masing-masing dengan nilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta Rupiah).

Susunan pemegang saham BSI dengan struktur permodalan sebagaimana disebutkan di atas:



Modal Dasar 12.800 12.800.000.000 -


Melvin Wangkar 1.600 1.600.000.000 50,00

Melivia Wangkar 1.600 1.600.000.000 50,00


Saham dalam portepel 9.600 9.600.000.000 -

SUSUNAN PENGURUS Susunan anggota Dewan Komisaris dan Direksi BSI pada saat ini adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris: Komisaris Utama : Lukman Nelam Direksi: Direktur : Melvin Wangkar

M. PERJANJIAN DENGAN PIHAK TERAFILIASI Perseroan telah membuat beberapa perjanjian dengan pihak terafiliasi sebagai berikut:

No. Perjanjian Isi Perjanjian Keterangan

Perjanjian Sewa Ruko

1. Perjanjian Sewa-Menyewa

Ruko tanggal 1 September 2015

antara Perseroan dan PT Esta

Dana Ventura

Perseroan menyewakan ruko 2 lantai terletak di Provinsi Jawa Barat, Kab. Karawang, Kec. Teluk Jambe Timur, Desa Sukaluyu atau dikenal dengan Bumi Teluk Jambe (Jl. Batara No. 135) yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh PT Esta Dana Ventura. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 28 Februari 2021 yang otomatis diperpanjang apabila tidak ada pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu Pihak dalam 1 bulan sebelum jangka waktu berakhir. Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp44.444.444 per tahun.

-

79



Ruko tanggal 2 Januari 2019


Dana Ventura

Perseroan menyewakan ruko 2 lantai terletak di Jl. Drs. Achmad Nadjamudin, Kel. Limba U II, Kec. Kota Selatan, Kota Gorontalo yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh PT Esta Dana Ventura. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 Januari 2024 yang otomatis diperpanjang apabila tidak ada pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu Pihak dalam 1 bulan sebelum jangka waktu berakhir.

Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp200.000.000 per tahun.

-


Ruko tanggal 1 Januari 2017


Dana Ventura

Perseroan menyewakan ruko BSD Junction Blok A No. 11, Jl. Pahlawan Seribu Bumi Serpong Damai, Tangerang 15322 yang akan digunakan sebagai tempat usaha (usaha modal ventura) oleh PT Esta Dana Ventura. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 Januari 2024 yang otomatis diperpanjang apabila tidak ada pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu Pihak dalam 1 bulan sebelum jangka waktu berakhir. Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp111.111.111 per tahun.

-


Ruko tanggal 1 Juli 2018 antara

Perseroan dan PTBPR Kredit

Mandiri Indonesia

Perseroan menyewakan ruko 2 lantai terletak di Pasar Central Lippo Cikarang Jl. Raya Cikarang Cibarusah Blok EDB No. 08, Kab. Bekasi, Jawa Barat yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh PT BPR Kredit Mandiri Indonesia. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 31 Juli 2021 yang otomatis diperpanjang apabila tidak ada pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu Pihak dalam 1 bulan sebelum jangka waktu berakhir.

Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar

Rp72.222.222 per tahun.

-


Ruko tanggal 1 November 2019

antara Perseroan dan PTBPR

Kredit Mandiri Indonesia

Perseroan menyewakan ruko terletak di Kel. Margahayu Selatan, Kec. Margahayu, Kab. Bandung, Jawa Barat atau Jl. Terusan Kopo No. 341 D yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh PT BPR Kredit Mandiri Indonesia. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 November 2021 dan otomatis diperpanjang apabila tidak terdapat pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu pihak .

-

80



Rp90.000.000 per tahun.



antara Perseroan dan PT BPR

Kredit Mandiri Indonesia

Perseroan menyewakan ruko terletak di desa Pucung, Kec. Kota Baru, Kab. Karawang, Jawa Barat atau Plaza Sudirman Centre Blok A12, Jl. Raya Sudirman. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 November 2021 dan otomatis diperpanjang apabila tidak terdapat pemberitahuan pengakhiran sewa oleh salah satu pihak.


Rp75.000.000 untuk 1 tahun.

-



antara Perseroan dan PT Smart

Multi Finance

Perseroan menyewakan ruko terletak di Kel. Margahayu Selatan, Kec. Margahayu, Kab. Bandung, Jawa Barat atau Jl. Terusan Kopo RT004/RW04 yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh PT Smart Multi Finance. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 Januari 2021. Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp555.555.555 untuk 5 tahun.

-


Ruko tanggal 7 Maret 2016

antara Perseroan dan PT Smart

Multi Finance

Perseroan menyewakan ruko terletak di Kel. Musale, Kec. Panakkukan, Kota Makassar, Sulawesi Selatan atau Jl. Bau Mangga No. 16 kepada PT Smart Multi Finance. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 1 Februari 2021. Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp250.000.000 untuk 5 tahun.

-

Perjanjian Sewa Menyewa Kendaraan

1. Perjanjian Kerjasama No.

001/EMU-EDV/I/2020 tanggal 2

Januari 2020 antara Perseroan

dan PT Esta Dana Ventura

Perseroan menyewakan 23 kendaraan kepada

PT Esta Dana Ventura. Jangka waktu perjanjian

adalah hingga tanggal 31 Desember 2021.

Biaya sewa atas sewa kendaraan adalah sebesar Rp161.300.000/bulan.

-

2. Perjanjian Kerjasama No.

002/EMU-BPR/1/2020 tanggal

2 Januari 2020 antara Perseroan

dan PT BPR Kredit Mandiri

Indonesia

Perseroan menyewakan 5 kendaraan kepada

PT BPR Kredit Mandiri Indonesia. Jangka waktu

perjanjian adalah hingga tanggal 31 Desember

2021.

Biaya sewa atas sewa kendaraan adalah sebesar Rp32.500.000/bulan.

-

Dalam melakukan transaksi dengan pihak berelasi terutama terkait transaksi sewa properti investasi dan kendaraan Perseroan tidak membedakan persyaratan-persyaratan yang terdapat dalam kontrak

81

mengenai transaksi tersebut baik kepada pihak ketiga maupun kepada pihak berelasi baik sebelum menjadi Perusahaan Terbuka maupun setelah nanti menjadi Perusahaan Terbuka.

Prosedur yang dilakukan Perseroan adalah sebagai berikut: - Menggunakan agent properti untuk menawarkan properti pihak ketiga; - Meminta agen properti untuk wilayah tersebut untuk mencari mengenai harga sewa properti

tersebut; dan - Mendapatkan informasi dari Perusahaan sewa kendaraan untuk jenis kendaraan sejenis dan daerah

sama. Transaksi afiliasi yang telah dilakukan adalah wajar. Ke depannya dalam melakukan transaksi dengan pihak terafiliasi, Perseroan akan tunduk mengikuti ketentuan yang diatur di dalam Peraturan No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Tertentu (“Peraturan IX.E.1”).

Selain itu, untuk transaksi afiliasi yang telah dilakukan oleh Perseroan, transaksi tersebut ke depannya menjadi transaksi afiliasi yang dapat dikecualikan dari kewajiban melakukan pelaporan ke OJK atau melakukan keterbukaan informasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan IX.E.1, dengan persyaratan sebagai berikut: a. Transaksi telah diungkapkan sepenuhnya dalam Prospektus Penawaran Umum Perdana; dan b. Syarat dan kondisi transaksi tidak mengalami perubahan yang dapat merugikan Perseroan. N. PERJANJIAN DENGAN PIHAK KETIGA

Perjanjian Sehubungan Dengan Kegiatan Perhotelan

Perseroan telah mengikatkan diri dalam Perjanjian Pengelolaan Hotel, tanggal 8 Oktober 2013 antara Perseroan (“Pihak Pertama”) dan PT Waringin Delapan Delapan (“Pihak Kedua”) (“Perjanjian”), dengan ketentuan sebagai berikut:

(a) Ruang Lingkup : - Pihak Pertama berniat mendirikan sebuah Hotel yang akan

diberi nama D’esta Hotel 88 lengkap dengan seluruh

peralatan dan fasilitasnya untuk dioperasikan menurut

stadard Hotel 88 yang ada di Indonesia.

- Seluruh biaya dan izin-izin yang diperlukan dalam rangka

pendirian dan pengoperasian Hotel akan disedikan oleh

Pihak Pertama.

- Surat izin yang diperlukan untuk pembangunan dan

pengoperasian hotel, akan diselesaikan seluruhnya oleh

Pihak Pertama.

- Pihak Kedua akan memberikan jasa pengelolaan hotel.

(b) ObjekPerjanjian Hotel yang akan dibangun terletak di Jl. Cut Meutia No. 67 RT 01/02, Kel. Sepanjang Jaya, Kec. Rawa Lumbu, Bekasi

(c) Jangka Waktu : 10 tahun sejak Hotel diserahterimakan kepada Pihak Kedua sebagai pengelola, yaitu sejak tanggal 30 Juni 2018.

(d) Nilai Perjanjian : - Setiap bulannya Pihak Pertama akan memberikan imbalan

kepada Pihak Kedua (i) basic fee sebesar 1%; (2) incentive

82

fee sebesar 5%-7% bergantung dari Gross Operating Profit;

dan (3) Trademark Fee sebesar 0%.

- Pemasukan yang diperoleh dari hasil pengoperasian Hotel

harus diambil dahulu sebesar 5% dari pendapatan total dan

dimasukan sebagai Dana Cadangan yang diperlukan untuk

penambahan perlengkapan dan semua penggantian

perabotan yang tidak dapat digunakan lagi dalam

pengoperasian Hotel.

(e) Pengalihan : Perjanjian ini tidak dapat dialihkan kepada pihak lain oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

(f) Asuransi : Pihak pertama wajib menutup asuransi gedung dan perlengkapan yang ada di dalamnya.

(g) Pilihan Hukum : Pengadilan Negeri Jakarta Pusat

Perjanjian Sehubungan dengan Sewa Menyewa Bangunan



Ruko tanggal 8 Juni 2016

antara Perseroan dan Bimbel

Primagama

Perseroan menyewakan Ruko berlantai 3 terletak di Jl. Raya Wangun No. 240 G, Bogor yang akan digunakan sebagai tempat usaha oleh Bimbel Primagama. Jangka waktu perjanjian adalah hingga tanggal 2 Juli 2020. Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp60.000.000 untuk 2 tahun.

-

2. Perjanjian Sewa Menyewa

No.

PSM/014/PWK/LCS/XI/2019

tanggal 21 November 2019

antara Perseroan dan Ahmad

Rusliyanto Wibowo (d/h PT

Indomarco Prismatama)

Perseroan menyewakan tanah terletak di Desa

Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. Karawang,

Jawa Barat dikenal sebagai Bumi Telukjambe

kepada Ahmad Rusliyanto Wibowo. Jangka waktu

perjanjian adalah hingga tanggal 12 Juni 2020.

Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp35.000.000 untuk 6 bulan.

-


No.







Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. Karawang,





Rp35.000.000 untuk 6 bulan.

-


No.







Sukulayu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. Karawang,




Biaya sewa atas sewa ruko adalah sebesar Rp35.000.000 untuk 6 bulan.

-

83

O. ASET PERSEROAN Tanah dan Bangunan

Perseroan memiliki 20 bidang tanah dan bangunan yang terletak di seluruh Indonesia dan

menguasai 1 unit apartemen, dengan luas keseluruhan seluas 9.928 m2 dengan perincian sebagai

berikut:

No. Lokasi Nomor

Sertifikat

Tanggal

Berakhir

Sertifikat

Luas

(m2)

Pemegang

Hak

Peruntukan Tanah

dan Bangunan Keterangan

A. Bangunan dan Tanah Dalam Kepemilikan

1. Desa

Margahayu

Selatan, Kec.

Margahayu,

Kab. Bandung,

Prov. Jawa

Barat

SHGB No.

4554

19 Juni

2044

88 Perseroan Disewa oleh PT BPR

Kredit Mandiri

Indonesia

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

2. Desa Masale,

Kec.

Panakkukang,

Kota Makassar,

Provinsi

Sulawesi

Selatan

SHGB No.

22011

25

November

2043

81 Perseroan Disewa oleh PT

Smart Finance

-

3. Desa

Sukaresmi, Kec.

Cikarang

Selatan, Kab.

Bekasi, Prov.

Jawa Barat

SHGB No.

2445

13

Desember

2033


Kredit Mandiri

Indonesia

-

4. Desa Lengkong

Wetan, Kec.

Serpong, Kab.

Tangerang,

Prov. Banten

SHM atas

Satuan Rumah

Susun No.

01117

4 Februari

2028


Esta Dana Ventura

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

5. Desa Lengkong

Wetan, Kec.

Serpong, Kab.

Tangerang,

Prov. Banten

SHM atas

Satuan Rumah

Susun No.

01139

4 Februari

2028


Smart Finance

-

6. Desa Sukaluyu,

Kec.

Telukjambe

Timur, Kab.

SHGB No.

02065

18

Desember

2044


Esta Dana Ventura

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

84

No. Lokasi Nomor

Sertifikat

Tanggal

Berakhir

Sertifikat

Luas

(m2)

Pemegang

Hak

Peruntukan Tanah


Karawang, Prov.

Jawa Barat

7. Desa Limba U,

Kec. Kota

Selatan, Kota

Gorontalo,

Prov. Gorontalo

SHGB No. 301 24

September

2047


Esta Dana Ventura

-

8. Kelurahan

Sindangsari,

Kec. Bogor

Timur, Kota

Bogor, Prov.

Jawa Barat

SHGB No. 49 2 Juli 2042 119 Perseroan Disewa oleh Bimbel

Primagama

-

9. Desa Pucung,

Kec. Kotabaru,

Kab. Karawang,

Prov. Jawa

Barat

SHGB No.

01158

9

September

2043


Kredit Mandiri

Indonesia

-

10. Desa Sukaluyu,

Kec.

Telukjambe

Timur, Kab.

Karawang, Prov.

Jawa Barat

SHGB No.

02064

18

Desember

2044


Indomarco

Prismatama

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

11. Desa Sukaluyu,

Kec.

Telukjambe

Timur, Kab.

Karawang, Prov.

Jawa Barat

SHGB No.

02066

18

Desember

2044


Indomarco

Prismatama

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

12. Desa Sukaluyu,

Kec.

Telukjambe

Timur, Kab.

Karawang, Prov.

Jawa Barat

SHGB No.

02067

18

Desember

2044


Indomarco

Prismatama

Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

13. Jalan

Cendrawasih,

Desa Heledulaa

Selatan,

Kecamatan Kota

Timur, Kota

Gorontalo,

Provinsi

Gorontalo

SHGB No. 78 24

September

2047

479 Perseroan

Kosong -

85

No. Lokasi Nomor

Sertifikat

Tanggal

Berakhir

Sertifikat

Luas

(m2)

Pemegang

Hak

Peruntukan Tanah


14. Jalan

Cendrawasih,

Desa Heledulaa

Selatan,

Kecamatan Kota

Timur, Kota

Gorontalo,

Provinsi

Gorontalo

SHGB No. 79 24

September

2047

438 Perseroan Kosong -

15. Kelurahan

Sindangsari,

Kec. Bogor

Timur, Kota

Bogor, Prov.

Jawa Barat

SHGB No. 48 2 Juli 2042 166 Perseroan Kosong -

16. Kelurahan

Sungai Lulut,

Kec. Banjar

Timur,

Kotamadya

Bajarmasin,

Prov.

Kalimantan

Selatan

SHGB No.

01189

27 Maret

2048


17. Kelurahan

Sungai Lulut,

Kec. Banjar

Timur,

Kotamadya

Banjarmasin,

Prov.

Kalimantan

Selatan

SHGB No.

01190

27 Maret

2048


18. Kelurahan

Sepanjang Raya,

Kec. Rawa

Lumbu,

Kotamadya

Bekasi, Prov.

Jawa Barat

SHGB No.

4973

22 Mei

2033

946 Perseroan Hotel 88 Bekasi Dijaminkan untuk

Perjanjian Kredit

Bank Hana

19. Kelurahan

Mongkoinit,

Kec. Lolak, Kota

Bolaang

Mongondow,

SHGB No.

00054

22 Oktober

2044

4.570 Perseroan Tanah kosong -

86

No. Lokasi Nomor

Sertifikat

Tanggal

Berakhir

Sertifikat

Luas

(m2)

Pemegang

Hak

Peruntukan Tanah


Prov. Sulawesi

Utara

20. Kelurahan

Heledulaa

Selatan, Kec.

Kota Timur,

Kotamadya

Gorontalo,

Prov. Gorontalo

SHGB No. 92 24

September

2048

605 Perseroan Tanah kosong -

B. Bangunan dan Tanah Dalam Penguasaan

21. 1 unit

Apartemen

Casa Grande

Residence, yang

terletak di Jalan

Casablanca Kav.

88, Kelurahan

Menteng

Dalam,

Kecamatan

Tebet, Jakarta

Selatan, DKI

Jakarta

Perjanjian

Pengikatan

Jual Beli

antara PT Elite

Prima Hutama

dan PT Esta

Asri

Propertindo,

tanggal 30 Mei

2015

- 101 - Kosong Berdasarkan

Surat Keterangan

Casa Grande

tanggal 5 Januari

2018, Perseroan

telah melunasi

cicilan kepada PT

Elite Prima

Hutama. Namun,

belum dilakukan

penandatanganan

Akta Jual Beli

(AJB) karena

pertelaan

apartemen masih

dalam proses

pengurusan, yang

diharapkan akan

selesai pada

tahun 2025.

Kendaraan Bermotor Perseroan memiliki dan menguasai sebanyak 30 kendaraan roda empat dan 1 kendaraan roda dua, dengan perincian sebagai berikut:

No. Data

Kendaraan Pemilik STNK BPKB Catatan

1. Toyota New

Avanza 1.3 G

M/T

Nomor Polisi: F

1286 DU

Perseroan STNK No.

01753276/BB/2018,

tanggal 12

September 2018,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

BPKB No. K-

06366728, tanggal

17 September 2013,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses

pengurusan balik nama

berdasarkan Perjanjian Jual

Beli, tanggal 25 Juli 2019,

antara PT Esta Prima

Investama dan Perseroan

87

No. Data


berlaku sampai

dengan

19 September 2023

2. Toyota Prado

A/T

Nomor Polisi: B

1335 NLS

Perseroan STNK No.

10268324/MJ/2017,

tanggal 14 Juli 2017,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 13 Juli 2022.

BPKB No. L-

00440313, tanggal

15 Juli 2014,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses






3. Toyota Avanza

New Veloz 1.5

A/T

Nomor Polisi: B

1080 NMR

Perseroan STNK No.

1524030/MJ/2017,

tanggal 18

September 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan

10 September 2021.

BPKB No. M-

13053239, tanggal

24 September 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses




antara PT Esta Dana Ventura

dan Perseroan

4. Toyota New

Fortuner 2.5 G

A/T

Nomor Polisi: B

1887 NLS

Perseroan STNK No.

04346334/MJ/2017,

tanggal 7 Desember

2017, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

17 November 2022.

BPKB No. N-

05446493, tanggal

16 Oktober 2017,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses





dan Perseroan

5. Toyota Inova G

A/T

Nomor Polisi: B

1553 NMV

Perseroan STNK No.

09810687/MJ/2017,

tanggal 19 Mei 2017,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 19 Mei 2022.

BPKB No. N-

05011696, tanggal

31 Agustus 2017,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses





dan Perseroan

6. Toyota New

Inova Venturer

2.4 A/T

Nomor Polisi: B

1856 FZS

Perseroan STNK No.

15385361/MJ/2017,

tanggal 4 Oktober

2017, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

3 Oktober 2022.

BPKB No. N-

05064699, tanggal

30 September 2017,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses




antara PT BPR Kredit Mandiri

Indonesia dan Perseroan

88

No. Data


7. Toyota Avanza

1.3 G

Nomor Polisi: B

1307 NGY

Perseroan STNK No.

10066066/MJ/2016,

tanggal 25 Juni 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 25 Juni 2021.

BPKB No. M-

07704458, tanggal

22 Juni 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses





dan Perseroan

8. Suzuki/AVI414

F Type2

Nomor Polisi: F

1284 DU

Perseroan STNK No.

01757259/BB/2018,

tanggal 26

September 2018,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan

17 September 2023.

BPKB No. K-

06366736, tanggal

12 September 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses






9. Toyota New

Avanza 1.3 G

M/T

Nomor Polisi: F

1620 DP

Perseroan STNK No.

03170753/JB/2016,

tanggal 25 Oktober

2016, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

21 Oktober 2021.

BPKB No. M-

14113635, tanggal

21 Oktober 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses






10. Toyota New

Avanza 1.3 G

M/T

Nomor Polisi: F

1629 DP

Perseroan STNK No.

03170752/JB/2016,

tanggal 25 Oktober

2016, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

21 Oktober 2021.

BPKB No. M-

14113636, tanggal

21 Oktober 2016,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses






11. Suzuki Ertiga

Double Blower

A/T

Nomor Polisi: F

1162 EB

Perseroan STNK No.

11242279/BB/2019,

tanggal 30 Januari

2019, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

30 Januari 2024.

BPKB No. O-

05330133, tanggal

30 Januari 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Sedang dalam proses






89

No. Data


12. Toyota Calya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: B

1628 NRN

Perseroan STNK No.

06119482/MA/2018

, tanggal 27 Maret

2018, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

26 Maret 2023.

BPKB No. N-

07440442, tanggal

20 Maret 2018,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

13. Toyota Agya

1.0 G M/T

Nomor Polisi: F

1381 YN

Perseroan STNK No.

05612145.C/JB/201

9, tanggal 14

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 14 Oktober

2024.

BPKB No.

PO477C429 tanggal

14 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

14. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1522 YN

Perseroan STNK No.

05616454.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209514 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

15. Toyota Calya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1524 YN

Perseroan STNK No.

05616457.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209516 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

90

No. Data


16. Toyota Calya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1527 YN

Perseroan STNK No.

05616358.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209519 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

17. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1520 YN

Perseroan STNK No.

05616453.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209513 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

18. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1528 YN

Perseroan STNK No.

05616456.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209520 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

19. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1590 YN

Perseroan STNK No.

06855560.C/JB/201

9, tanggal 11

November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 11

November 2024.

BPKB No.

PO7919318 tanggal

11 November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

91

No. Data


20. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1525 YN

Perseroan STNK No.

05616455.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209517 tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

21. Toyota Calya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1680 YN

Perseroan STNK No.

06971441.C/JB/201

9, tanggal 25

November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 25

November 2024.

BPKB No.

PO7919440 tanggal

25 November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

22. Toyota Agya

1.2 G M/T

Nomor Polisi: F

1380 YN

Perseroan STNK No.

05612144.C/JB/201

9, tanggal 14

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 14 Oktober

2024.

BPKB No.

PO4770428 tanggal

14 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

23. Toyota Agya

1.2 G M/T STD

Nomor Polisi: F

1679 YN

Perseroan STNK No.

06973001/C/JB/201

9, tanggal 30

November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30

November 2024.

BPKB No.

PO7919439, tanggal

25 November 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

92

No. Data


24. Toyota Kijang

Innova 2.4 GAT

Nomor Polisi: F

1523 YN

Perseroan STNK No.

05616460.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209515, tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

25. Toyota Agya

1.2GM/T STD

Nomor Polisi: F

1897 YN

Perseroan STNK No.

08423801.C/JB/201

9, tanggal 20

Desember 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 20

Desember 2024.

BPKB No.

PO8O29668,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Berdasarkan Surat

Keterangan No.

117/11/SK.DCM/II/2020,

tanggal 11 Februari 2020,

yang dikeluarkan oleh PT

Duta Cendana Mobilindo

selaku Dealer Toyota Cianjur,

BPKB terkait sedang dalam

proses pengurusan di Sistem

Administrasi Manunggal Satu

Atap (Samsat).

26. Toyota Agya

1.2GM/T STD

Nomor Polisi: F

1896 YN

Perseroan STNK No.

08423802.C/JB/201

9, tanggal 20

Desember 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 20

Desember 2024.

BPKB No.

PC8029667,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Berdasarkan Surat

Keterangan No.

117/11/SK.DCM/II/2020,








Atap (Samsat).

27. Toyota Calya

1.2

Nomor Polisi: F

1526 YN

Perseroan STNK No.

05616459.C/JB/201

9, tanggal 30

Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30 Oktober

2024.

BPKB No.

PO5209518, tanggal

30 Oktober 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

-

93

No. Data


28. Toyota Agya

1.2 GM/T STD

Nomor Polisi: F

1898 YN

Perseroan STNK No.

08423800.C/JB/201

9, tanggal 20

Desember 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 20

Desember 2024.

BPKB No.

PO8O29669,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Berdasarkan Surat

Keterangan No.

117/11/SK.DCM/II/2020,








Atap (Samsat).

29. Kijang Innova

2.0 GA/T

Nomor Polisi: F

1092 YO

Perseroan STNK No.

08552015.C/JB/201

9, tanggal 30

Desember 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 30

Desember 2024.

BPKB No.

PO8O69879,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Berdasarkan Surat

Keterangan No.

117/11/SK.DCM/II/2020,








Atap (Samsat).

30. Kijang Innova

2.4 GA/T

Nomor Polisi: F

1011 YO

Perseroan STNK No.

08423799.C/JB/201

9, tanggal 20

Desember 2019,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia,

berlaku sampai

dengan 20

Desember 2024.

BPKB No.

PO8O2967O,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

Berdasarkan Surat

Keterangan No.

117/11/SK.DCM/II/2020,








Atap (Samsat).

Kendaraan Roda Dua

31. Honda Beat

CW FI A/T

Nomor Polisi:

B 4067 NFD

Perseroan STNK No.

11282706/A/2018,

tanggal 26 April

2018, dikeluarkan

oleh Kepolisian

Negara Republik

Indonesia, berlaku

sampai dengan

25 April 2023.

BPKB No. N-

09876303, tanggal

20 April 2018,

dikeluarkan oleh

Kepolisian Negara

Republik Indonesia.

P. HAK ATAS KEKAYAAN INTELEKTUAL (HAKI)

Perseroan tidak memiliki hak atas kekayaan intelektual.

94

Q. ASURANSI

Berikut adalah asuransi yang ditutup oleh Perseroan:

No. Asuransi Periode Obyek Pertanggungan Jumlah

Pertanggungan

1. Property All Risk No.

01003011900624

28 April 2019 –

28 April 2020

Bangunan yang berlokasi di Jl.

Raya Cut Mutiah RT oo1/RW 02.

Kel Sepanjang Jaya/Rawalumbu,

Kota Bekasi

Bangunan: Rp20.000.000.000

Isi Bangunan: Rp3.000.000.000


1010010920001042

4 Januari 2020 – 4

Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Jl.

Terusan Kopo No. 341 D

RT04/RW04, Desa Margahayu

Selatan, Kecamatan Margahayu,

Kabupaten Bandung

Rp800.000.000


1010010920000928

7 Januari 2020 – 7

Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di

Pertokoan Sudirman Center Blok A

No. 12, Jl. Jend. Sudirman, Desa

Pucung, Kota Baru, Karawang

Rp500.000.000


1010010920001053

13 Januari 2020 –

13 Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Jl. Bau Mangga Raya, Komplek Ruko D Paria No. 5, Makassar (Samping Rumah Makan Saponyono)

Rp700.000.000


1010010920000666

15 Januari 2020 –

15 Januari 2021

Ruko di Jl. Raya Wangun No. 240 D-E RT 004/RW 004, Kel. Sindangsari, Kec. Bogor Timur, Bogor

Rp500.000.000

6. Indonesian Fire Insurance

Standard No.

1010010119001373

7 Januari 2020– 7

Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Ruko Pasar Sentral Lippo Cikarang Blok ESB No. 8 Lippo Cikarang – Jawa Barat

Rp500.000.000


Standard No.

1010010120000134

10 Januari 2020 –

10 Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Perumnas Teluk Jambe, Jl. Raya Bharata Blok H No. 16-17, Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe Timur, Kabupaten Kerawang, Jawa Barat

Rp1.000.000.000


Standard No.

1010010120000112

20 Januari 2020 –

20 Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di BSD Junction Blok A No. 37, Jl. Pahlawan Seribu SCBD City, Tanggerang Selatan

Rp650.000.000


Standard No.

1010010120000101

7 Januari 2020 – 7

Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Ruko BSD Junction Blok A/11. Jl. Pahlawan Seribu, Serpong, Tangerang Selatan

Isi Bangunan:

Rp100.000.000

Bangunan:

Rp1.800.000.000


Standard No.

1010010120000098

10 Januari 2020 –

10 Januari 2021

Bangunan yang berlokasi di Perumnas Teluk Jambe, Jl. Barata Blok A No. 135 B, Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe, Karawang – Jawa Barat

Rp500.000.000

95

R. PERKARA HUKUM YANG SEDANG DIHADAPI OLEH PERSEROAN SERTA KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN

Sampai dengan dikeluarkannya Prospektus ini, Perseroan serta anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, saat ini tidak sedang tersangkut dalam suatu perkara pidana ataupun perkara perdata, sengketa pajak, dan sengketa-sengketa di badan peradilan Tata Usaha Negara, Badan Arbitrase Nasional Indonesia, Niaga, maupun Hubungan Industrial pada Pengadilan Negeri di tempat kedudukan Perseroan dan di tempat kedudukan pribadi anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan maupun tempat lainnya.

II. KEGIATAN USAHA, SERTA KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA A. UMUM PT Esta Multi Usaha merupakan perusahaan perusahaan swasta berskala nasional yang telah memiliki pengalaman dalam bidang properti. Sejak didirikan pada tahun 2011 sebagai PT Esta Asri Propertindo, perusahaan telah berfokus dalam bidang properti. Hingga saat ini telah memiliki aset properti hotel dan ruko yang tersebar di berbagai wilayah Indonesia. Berupaya untuk selalu berkembang dan memanfaatkan berbagai peluang yang ada, pada tanggal 15 Mei 2019 PT Esta Asri Propertindo berganti nama menjadi PT Esta Multi Usaha. Dengan semangat yang baru, PT Esta Multi Usaha berupaya untuk menjangkau sektor usaha yang lebih luas.

Milestone Perseroan

Saat ini, Perseroan berkomitmen untuk menjalani bisnis di berbagai sektor dengan integritas dan kualitas yang terbaik, sehingga dapat memberikan dampak positif di berbagai sektor yang dimasuki. Visi Perseroan adalah:

96

“Menjadi Perusahaan Multi Usaha yang Go public, yang berdampak untuk kesejahteraan perindustrian Indonesia.”

Untuk mewujudkannya, Perseroan memiliki misi sebagai berikut.

Memberikan produk pelayanan dengan kualitas terbaik.

Menciptakan pertumbuhan yang stabil.

Menjalankan bisnis dengan berintegeritas. Dalam menjalani setiap kegiatan pengelolaan bisnis perusahaan, PT Esta Multi Usaha memiliki nilai-nilai yang dianut dan dipegang teguh oleh seluruh karyawan, yaitu IBEST:

Integrity Menjalani tugas dan tanggung jawab dengan berintegritas, jujur, dan bertanggung jawab.

Best Effort Memberikan usaha dan kemampuan yang terbaik dari potensi-potensi yang dimiliki

Excellent Service Memberikan pelayanan yang terbaik kepada siapapun dan dalam hal apapun.

SOP is Number One Mengerjakan tugas dan tanggung jawab sesuai dengan prosedur yang telah ditetapkan.

Trust and Respect Saling percaya dan menghormati semua yang terlibat dalam bisnis perusahaan.

B. KEUNGGULAN KOMPETITIF PERSEROAN Perseroan memiliki keunggulan kompetitif sebagai berikut:

Lini usaha yang beragam. Perseroan saat ini menjalankan beragam usaha mulai dari perhotelan, properti komersial dan juga penyewaan kendaraan. Perseroan meyakini dengan beragamnya usaha yang dijalankan akan membuat Perseroan dapat bertumbuh dengan baik.

Portofolio yang beragam. Perseroan memiliki protofolio properti dan kendaraan yang beragam. Properti komersial milik Perseroan tersebar di 18 lokasi di seluruh Indonesia.

Lokasi properti yang strategis. Lokasi hotel milik Perseroan berada dilokasi yang strategis didaerah Bekasi. Selain itu pada umunya properti yang dimiliki juga memiliki akses yang baik sehingga mudah dijangkau.

C. KEGIATAN USAHA PERSEROAN Perseroan memiliki beberapa bidang usaha mlai dari hotel, properti komersial hingga sewa kedaraan. Hotel

Perseroan memiliki Hotel 88 Bekasi. Hotel 88 Bekasi merupakan hotel untuk para pelancong atau pebisnis dengan harga akomodasi yang terjangkau.

97

Tampak depan Hotel 88 Bekasi

Hotel 88 Bekasi menawarkan pelayanan tamu 24 jam, Wi-Fi gratis di seluruh area hotel, parkir mobil dan pelayanan kamar untuk memenuhi kebutuhan para tamu, terlebih tingkat kepuasan pengunjung. Tidak hanya itu, seluruh kamar yang kami sediakan dilengkapi pula dengan LED TV, Akses Internet, Ruangan merokok/tidak merokok, Pendingin Ruangan, Meja menulis, Kamar Mandi serta Peralatannya dan Lemari penyimpanan. Jarak yang dekat dari Hotel 88 Bekasi menuju Pusat Perbelanjaan di Bekasi, Stadion Patriot Candrabaga, serta Bandara Halim Perdanakusuma. POINT OF INTEREST

Trans Snow World

Pemkot Bekasi, DPRD Kota Bekasi

Stadion Patriot Candrabhaga Bekasi

Metropolitan Mall Bekasi, Blue Plaza Mall, Summarecon Mall Bekasi

Colombus Water Park

Bandara Halim Perdana Kusuma

Pintu Tol Bekasi Barat & Tol Bekasi Timur KAMAR Perseroan memiliki 70 kamar dengan 2 tipe kamar yaitu Superior Room dan Deluxe Room. Setiap kamar dilengkapi dengan fasilitas seperti : a. Safe Deposit Box di tiap kamar b. Room Service 24 jam c. Free WIFI Akses d. LCD TV Superior Room Dengan luas kamar 18 m2 dan dilengkapi dengan double/single bed, alat pengontrol pendingin ruangan, LED TV dan akses internet dengan kecepatan tinggi. Kamar mandi dengan design modern

98

ini pun dilengkapi dengan alat pancuran dan perlengkapan mandi untuk melengkapi kebutuhan anda selama menginap dihotel kami.

Fasilitas & Tampilan Superior Room

Deluxe Room Dengan luas kamar 21 m2 lebih luas dari Superior dan dilengkapi dengan double/single bed, alat pengontrol pendingin ruangan, LED TV dan akses internet dengan kecepatan tinggi. Kamar mandi dengan design modern ini pun dilengkapi dengan alat pancuran dan perlengkapan mandi untuk melengkapi kebutuhan anda selama menginap dihotel kami.

Fasilitas & Tampilan Deluxe Room

99

MEETING ROOM Selain itu Perseroan juga menyediakan tempat pertemuan bagi para tamu yang datang untuk urusan bisnis di hotel kami. Meeting Room dapat digunakan hingga kapasitas maksimal mencapai 120 orang. Ruangan juga dapat diatur sesuai dengan kebutuhan tamu.

Tampilan Meeting Room

Konfigurasi layout penggunaan meeting room

RESTORAN Beragam pilihan menu breakfast disajikan di Café 88, di samping itu tersedia pula menu Ala Carte yang diolah secara profesional oleh Executive Chef kami yang dapat dinikmati di Cafe 88 yang memiliki kapasitas hingga 60 orang.

Tampilan Restaurant

100

LOBBY Area lobby yang cukup luas dan nyaman tersedia bagi tamu untuk kegiatan Check in dan Check Out dan menikmati Free Flow Coffee and Tea.

Tampilan Lobby dan Smoking Area

Properti komersial Perseroan juga memiliki properti komersial yang tersebar di berbagai daerah di seluruh Indonesia. Saat ini Perseroan memiliki 18 properti komersial yang disewakan untuk pelanggan. Perseroan telah memiliki 2 unit di Tangerang, 1 unit di Cikarang, 2 unit di Bogor, 5 unit di Karawang, 1 unit di Bandung, 1 unit di Makassar, 4 unit di Gorontalo dan 2 unit di Banjarmasin.

Sebaran properti komersial milik Perseroan

Berikut adalah rincian properti komersial yang dimiliki oleh Perseroan.

No Bangunan Provinsi Lokasi

1 Wisma D'esta Gorontalo Gorontalo Jl. Drs. Achmad Nadjamuddin, Limba U Dua, Kota Sel., Kota Gorontalo, Gorontalo 96138

2 Ruko Gorontalo 479 M2 Gorontalo Jl. Cendrawasih Kel. Heledua Selatan Kec. Kota Selatan Kota Gorontalo

3 Ruko Gorontalo 438 M2 Gorontalo Jl. Cendrawasih Kel. Heledua Selatan Kec. Kota Selatan Kota Gorontalo

4 Tanah Gorontalo 605M2 Gorontalo Kelurahan Gorontalo Kec. Kota Timur Kotamadya Gorontalo Propinsi Gorontalo

5 Ruko BSD Junction A 37 BSD Ruko BSD Junction Blok A37 Jl. Pahlawan Seribu BSD City Tangerang Selatan

6 Ruko BSD Junction A 11 BSD Ruko BSD Junction Blok A37 Jl. Pahlawan Seribu BSD City Tangerang Selatan

7 Ruko Margahayu bandung Bandung Jl. Terusan Kopo No. 341 D Bandung

101

8 Ruko Banjarmasin Banjarmasin Kel. Sungai Lulut Kec. Banjar Timur Banjarmasin Kalimantan Selatan

9 Ruko Banjarmasin Banjarmasin Kel. Sungai Lulut Kec. Banjar Timur Banjarmasin Kalimantan Selatan

10 Ruko Bogor 240F Bogor Jl. Raya Wangun No. 240F Bogor 11 Ruko Bogor 240G Bogor Jl. Raya Wangun No. 240G Bogor 12 Ruko Cikampek, Pucung Karawang Karawang

Plaza Sudirman Center Blok A12 Jl. Raya Sudirman Desa Pucung Kota Baru Karawang Jawa Barat

13 Ruko Cikarang Pasar Central Cikarang Jl. Raya Cikarang Cibarusah Blok EDB No. 08 Kab. Bekasi Jawa Barat

14 Ruko Karawang, Jl. Barata Blok A Karawang Jl. Batara No. 135 Bumi Teluk Jambe Karawang 15 Ruko Karawang, Jl. Barata Blok A Karawang Jl. Batara No. 135 Bumi Teluk Jambe Karawang 16 Ruko Karawang, Jl. Barata Blok H Karawang Jl. Batara No. 135 Bumi Teluk Jambe Karawang 17 Ruko Karawang, Jl. Barata Blok H Karawang Jl. Batara No. 135 Bumi Teluk Jambe Karawang 18 Ruko Makassar ( Bau Mangga ) Makassar Jl. Bau Mangga No. 16 Masale Pakakukan Makassar

Selawesi Selatan

- Sewa kendaraan

Perseroan menjalankan usaha penyewaan mobil dengan konsumen korporat. Kendaraan milik Perseroan biasanya akan dikontrak jangka panjang dan digunakan oleh korporasi sebagai kendaraan untuk menunjang kegiatan operasional. Berikut adalah kendaraan yang dimiliki oleh Perseroan dan digunakan untuk usaha sewa kendaraan.

No No Polisi Merk Tipe Tahun

1. B 1080 NMR Toyota Avanza Veloz 2012

2. B 1887 NLS Toyota Fortuner 2.5 G A/T 2012

3. B 1553 NMV Toyota Innova 2014

4. B 1307 NGY Toyota Avanza 1.3 G 2014

5. B1335NLS Toyota Cruiser Prado 2014

6. F 1286 DU Toyota New Avanza 1.3 6 Wt 2013

7. B 1865 FZS Toyota Kijang Innova 2017

8. F 1284 DU Suzuki Ertiga Avi 414 Type 2 2013

9. F 1620 DP Toyota New Avanza 1.3 G M/T 2016

10. F 1629 DP Toyota New Avanza 1.3 G Mci 2016

11. F 1162 EB Suzuki New Ertiga Double Blowe 2014

12. B 1628 NRN Toyota Calya 1.2 G M/T 2018

13. F 1381 YN Toyota Agya 1.0 G M/T 2019


15. F 1524 YN Toyota Calya 1.2 G M/T 2019








23. F 1679 YN Toyota Agya 1.2 G M/T STD 2019

24. F 1523 YN Toyota Kijang Innova 2.4 GAT 2019

25. F 1897 YN Toyota Agya 1.2GM/T STD 2019

26. F 1896 YN Toyota Agya 1.2GM/T STD 2019

102

27. F 1526 YN Toyota Calya 1.2 2019

28. F 1898 YN Toyota Agya 1.2 GM/T STD 2019

29. F 1092 YO Toyota Kijang Innova 2.0 GA/T 2019

30. F 1011 YO Toyota Kijang Innova 2.4 GA/T 2019

31. B 4067 NFD Honda Beat CW FI A/T 2018

D. PENDAPATAN

Pendapatan Perseroan saat ini terutama berasal dari hotel. Tabel berikut menyajikan pendapatan Perseroan untuk periode lima bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018 serta tahun-tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016.



2019 % 2018 % 2018 % 2017 % 2016 %

Pendapatan Hotel 4.016 78,8 1.404 73,1 3.491 81,6 0 0,0 0 0,0

Sewa 616 12,1 517 26,9 790 18,4 765 100,0 790 100,0

Mukena 420 8,2 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Sewa kendaraan 45 0,9 0 0,0 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Jumlah 5.097 100,0 1.920 100,0 4.281 100,0 765 100,0 790 100,0

Tidak ada transaksi pendapatan kepada satu pelanggan dengan total kumulatifnya di atas 10% dari total pendapatan untuk tahun berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 dan 2017, serta 31 Desember 2018, 2017, dan 2016. Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, pendapatan sewa kepada pihak-pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 474.074.074,-, Rp 557.870.370,-, Rp 529.629.629,- dan Rp 519.351.849,-.

E. PEMASARAN Perseroan memiliki strategi pemasaran yang berorientasi pada konsumen. Pemasaran dilakukan melalui :

Website milik Hotel 88.

Online, sebagian besar situs online memasarkan proyek milik Perseroan melalui situs dan aplikasi masing-masing.

Untuk properti komersial, Perseroan melakukan pemasaran melalui metode konvensional yaitu pemasangan iklan sewa. Selain itu Perseroan juga menjaga hubungan baik dengan tenant sehingga tenant berpotensi untuk memperpanjang sewa. Sedangkan untuk penyewaan kendaraan Perseroan dilakukan melalui penawaran kepada perusahan-perusahaan target.

103

F. PENGHARGAAN

G. PERSAINGAN Pada saat ini, persaingan di industri properti sangat ketat. Namun Perseroan masih optimis industri properti masih dapat tumbuh seiring dengan masih banyaknya persaingan di industri tersebut. Saat ini untuk hotel yang dimiliki oleh Perseroan menghadapi persaingan dengan hotel sejenis yang berada di area Bekasi seperti Amaris dan Fave Hotel. Sedangkan untuk properti komersial, Perseroan menghadapi persaingan dengan pemilik ruko lainnya yang berada di sekitar ruko milik Perseroan. Perseroan sadar dalam usaha penyewaan kendaraan terdapat banyak competitor dengan ukuran yang beragam mulai dari perorangan hingga perusahaan besar. Dalam menghadapi persaingan tersebut, Perseroan selalu mengutamakan kepuasan konsumen Perseroan sehingga kedepannya konsumen tersebut tetap menyewa kendaraan milik Perseroan. Selain itu hubungan baik dengan konsumen juga tetap dijaga. Ketersediaan pesaing sejenis di pasar beragam. Saat ini tersedia beragam ukuran rental kendaraan, baik umkm maupun perusahaan besar. Perseroan masih optimis dalam bisnis penyewaan kendaraan masih akan berkembang. H. PROSPEK USAHA PERSEROAN Survei Proyeksi Indikator Makro Ekonomi (SPIME) yang dilakukan oleh Bank Indonesia pada triwulan II-2019, memprakirakan perekonomian Indonesia tahun 2019 akan tumbuh 5,14% (yoy), melambat dibandingkan dengan realisasi pertumbuhan ekonomi tahun 2019 sebesar 5,17% (yoy). Prakiraan responden tersebut masih sejalan dengan proyeksi Bank Indonesia yang memprakirakan pertumbuhanekonomi Indonesia tahun 2019 berada di bawah titik tengah kisaran 5,0-5,4%1 Terkait dengan perkembangan harga, responden memprakirakan inflasi pada tahun 2019 sebesar 3,22% (yoy), lebih tinggi dari realisasi inflasi tahun 2019 sebesar 3,13% (yoy). Angka prakiraan tersebut masih berada dalam kisaran sasaran inflasi tahun 2019 sebesar 3,5±1%. Menurut responden, nilai tukar Rupiah terhadap USD pada akhir tahun 2019 akan menguathingga mencapai Rp 14.387,- per USD dibandingkan realisasi akhir tahun 2019 sebesar Rp 14.481,- per USD. Responden memprakirakan bahwa penguatan nilai tukar Rupiah tersebut antara lain dipengaruhi oleh kondisi perekonomian global terutama penurunan Fed Fund Rates dan ekspektasi pasar Internasional terhadap kondisi perekonomian Indonesia. Prakiraan nilai tukar tersebut lebih rendah jika dibandingkan dengan asumsi makro dalam APBN 2019 sebesar Rp 15.000,- per USD . Pada tahun 2020, responden optimis perekonomian Indonesia akan membaik dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi tahun 2019. PDB tahun 2020 diprakirakan akan tumbuh 5,34% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan prakiraan pertumbuhan tahun 2019 sebesar 5,14%. Responden menyatakan bahwa peningkatan kinerja perekonomian pada tahun 2020 antara lain disebabkan oleh perbaikan ekonomi global, peningkatan investasi domestik dan asing, dan dukungan pemerintah melalui berbagai kebijakan. Responden memiliki optimisme yang cukup tinggi terhadap prospek perekonomian Indonesia

104

tahun 2020, yang diindikasikan dengan 57,1% responden memprakirakan ekonomi tahun 2020 akan tumbuh di atas 5,25%.

Perkiraan pertumbuhan PDB Triwulanan

Sumber : Survei Proyeksi Indikator Makro Ekonomi (SPIME) Bank Indonesia periode triwulan II-2019 Perseroan saat ini memiliki 3 lini usaha yang bergerak pada bidang yang berbeda yaitu perhotelan, properti komersial dan penyewaan kendaraan. Berikut adalah prospek usaha berdasarkan bidang usahanya.

Perhotelan Berdasarkan laporan Colliers Quarterly Q1 2019, prospek perhotelan di Indonesia masih positif meskipun mengalami perlambatan. Kinerja yang melambat di Q1 2019 sudah dipredikisikan sebelumnya.Aktivitas bisnis belum pulih setelah adanya acara politik dalam beberapa waktu terakhir. Diharapkan pada kuartal kedua aktivitas dapat kembali normal dimana terdapat hari raya. Para pelaku bisnis perhotelan dapat berharap positif pada kuartal ketiga dan keempat dimana diharapkan ada banyak kegiatan usaha dan pemerintah yang membutuhkan akomodasi untuk rapat.

Menurut Indonesia Property Watch (IPW) sebagai salah satu kota penyangga Jakarta yang didukung dengan pengembangan infrastruktur yang makin baik, pertumbuhan pasar properti di Bekasi, Jawa Barat, saat ini tengah memperlihatkan tren yang cukup bagus.Bahkan, pada tahun-tahun mendatang disebut bakal menyamai Serpong yang sudah menjadi kota mandiri yang ramai. Kawasan koridor timur dari Jakarta yang mencakup Bekasi, Cikarang, dan Karawang belakangan makin meroket sebagai kawasan potensial bisnis properti sehingga makin banyak pengembang mulai berinvestasi di sana.

Pembangunan infrastruktur memang menjadi sentimen tersendiri yang bisa mendorong pasar properti melirik Bekasi sebagai tujuan pembangunan baru. Untuk mempercepat perkembangan properti, saat ini pemerintah membangun enam infrastruktur penting di seputaran Bekasi. Berturut-turut adalah Patimban Deep Seaport yang nantinya membantu aktivitas ekspor dan impor di daerah tersebut. Lantaran merupakan pelabuhan dalam, kapal besar dapat langsung merapat dan tak lagi perlu melalui Pelabuhan Tanjung Priok.Kedua, Kertajati International Airport. Lalu ada kereta api cepat Jakarta-Bekasi-Cikarang-Bandung. Moda transportasi ini akan membuat lama perjalanan Jakarta-Bandung hanya 39 menit. Adapun keempat dan kelima adalah light rail transport (LRT) Cawang-Bekasi Timur-Cikarang dan Automated People Mover (monorail). Dan terakhir, Jakarta Cikampek Elevated Highway. Keenam infrastruktur tersebut diperkirakan selesai dibangun dua hingga tiga tahun mendatang.

105

Properti Komersial Berdasarkan laporan Colliers Quarterly Q1 2019 sektor properti yang bergerak di bidang ritel masih memiliki prospek yang baik. Dimana dedmand masih akan bertumbuh dari sektor makanan dan pakaian. Selain itu sektor properti komersial juga masih akan memiliki demand yang baik karena didukung pertumbuhan sektor teknologi dan media. Harga sewa pun diramalkan akan mengalami peningkatan sebesar 3% - 5,5% per tahun. Selain itu berdasarkan laporan Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Bank Indonesia mencatatat bahwa Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan I-2019 secara triwulanan tumbuh sebesar 0,14% (qtq), meningkat dibandingkan 0,12% (qtq) pada triulan sebelumnya. Selain itu secara tahunan harga properti komersial naik sebesar 1,50% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,95% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Pada triwulan I-2019, Indeks Permintaan Properti Komersial secara triwulanan juga tumbuh sebesar 0,13% (qtq), meningkat dibandingkan 010% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Sementara secara tahunan, Indeks Permintaan tumbuh sebesar 1,19% (yoy), lebih rendah dibandingkan 0,93% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Melihat ringkasan dari laporan-laporan diatas, terlihat bahwa sektor properti komersial masih bertumbuh. Hal ini meyakini Perseroan untuk terus dapat meningkatkan portofolio properti komersial dimasa mendatang. Penyewaan Kendaraan Perseroan baru memulai usaha penyewaaan kendaraan. Perseroan melihat potensi dari usaha penyewaaan kendaraan didasari oleh manajemen biaya yang dilakukan perusahaan-perusahaan di Indonesia. Dengan menyewa mobil sebagai penunjang aktivitas, sebuah perusahaan jadi terbebas dari berbagai beban pemeliharaan. Saat ini, semakin banyak perusahaan yang menyewa ketimbang membeli. Selain itu semakin baiknya infrastruktur di Indonesia juga meningkatkan permintaan akan penyewaan kendaraan. Kedepannya Perseroan akan mengembangkan usaha ini sehingga dapat lebih bertumbuh. I. STRATEGI USAHA Dalam mengembangkan usahanya, Perseroan memiliki strategi sebagai berikut :

Meningkatkan lini usaha yang terdiversifikasi. Perseroan saat ini memiliki dua lini utama yaitu properti dan penyewaan kendaraan. Dimana lini properti juga terbagi menjadi hotel dan properti komersial. Dengan diversifikasi tersebut, Perseroan memiliki nilai tambah yaitu sumber pendapatan tidak bergantung pada salah satu sektor saja. Kedepannya Perseroan juga berencana untuk menambah lini usahanya dalam bidang lainnya seperti perdagangan.

Memiliki rencana pengembangan. Perseroan memiliki rencana pengembangan yang dengan dua strategi, yaitu mengembangkan usaha yang telah ada dan menambah lini usaha. Hal ini dilakukan untuk meningkatkan pertumbuhan Perseroan baik dalam usaha yang telah dijalani maupun potensi usaha lain yang sedang direncanakan.

Melakukan sinergi antar lini usaha Perseroan melakukan sinergi dalam setiap lini usahanya. Pengalaman Perseroan dalam mengelola properti komersial, dikembangkan pada saat Perseroan melakukan pengembangan usaha ke bisnis hotel. Selain itu pengalaman dalam menyewakan properti juga diadaptasi dalam usaha penyewaan kendaraan.

106

J. KETENTUAN HUKUM, KEBIJAKAN PEMERINTAH, ATAU PERMASALAHAN DI BIDANG LINGKUNGAN HIDUP Perseroan diwajibkan untuk mematuhi berbagai peraturan lingkungan hidup mengenai dampak kegiatan-kegiatan Perseroan terhadap lingkungan hidup dan melakukan pelaporan berkala. Berdasarkan Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (“UU No. 32/2009”), Perseroan wajib memiliki Izin Lingkungan. Izin Lingkungan merupakan prasyarat untuk memperoleh izin usaha dan apabila Izin Lingkungan dicabut, maka izin usaha akan dibatalkan. Tata cara penyusunan, permohonan dan penerbitan Izin Lingkungan diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan (“PP No. 27/2012”). UU No. 32/2009 mewajibkan setiap izin di bidang pengelolaan lingkungan hidup diintegrasikan ke dalam Izin Lingkungan paling lama 1 (satu) tahun sejak UU No. 32/2009 ditetapkan. PP No. 27/2012 mewajibkan Perseroan untuk mengajukan permohonan perubahan Izin Lingkungan apabila usaha dan/atau kegiatan yang telah memperoleh Izin Lingkungan direncanakan untuk dilakukan. Pasal 53 ayat (1) dan (2) PP No. 27/2012 menyatakan bahwa Pemegang Izin Lingkungan berkewajiban, salah satunya untuk, membuat dan menyampaikan laporan pelaksanaan terhadap persyaratan dan kewajiban dalam Izin Lingkungan kepada Menteri, gubernur, atau bupati/walikota, dimana laporan tersebut disampaikan secara berkala setiap 6 (enam) bulan. Berdasarkan Pasal 71 ayat (1) dan (2) PP No 27/2012, Pemegang Izin Lingkungan yang melanggar ketentuan dalam Pasal 53 PP No. 27/2012 tersebut di atas dapat dikenakan sanksi administratif yang diterapkan oleh Menteri, gubernur, atau bupati/walikota sesuai kewenangannya, meliputi: a) teguran tertulis; b) paksaan pemerintah; c) pembekuan Izin Lingkungan; atau d) pencabutan Izin Lingkungan. Perseroan telah memiliki Izin Lingkungan yang berlaku selama Perseroan menjalankan kegiatan usahanya dan telah melakukan pelaporan sebagaimana dipersyaratkan. Adapun hingga Prospektus ini diterbitkan, tidak terdapat biaya yang telah dikeluarkan oleh Perseroan untuk tanggung jawab pengelolaan lingkungan selain pengurusan Izin Lingkungan.

107

IX. EKUITAS Tabel berikut ini menunjukkan posisi ekuitas Perseroan yang didasarkan Laporan Keuangan Perseroan, beserta catatan-catatan atas Laporan Keuangan yang tercantum dalam Prospektus ini, per 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 serta untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 (Diaudit) dan 31 Agustus 2018 (Tidak Diaudit), serta untuk tahun-tahun yang berakhir padatanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016. Laporan keuangan pada tanggal 31 Agustus 2019 serta periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan Member Crowe Global dalam laporannya No. 01159/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/XI/2019 tanggal 11 November 2019 dan ditanda tangani oleh Juninho Widjaja dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2018, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00148/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 8 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2017, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Sukardi Hasan & Rekan dalam laporannya No. 00147/2.0925/AU.1/03/1259-2/1/XI/2019 tanggal 7 November 2019 yang ditandatangani oleh Drs. Sutrisno S.E., M.Ak., CPA., CLI dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan penyajian kembali laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016. Laporan keuangan tanggal 31 Desember 2016, serta untuk tahun yang berakhir pada tanggal tersebut telah diaudit oleh KAP Paul Hadiwinata, Hidajat, Arsono, Achmad, Suharli & Rekan dalam laporannya No. PHHAAS/481/AH/FP/2017 tanggal 18 April 2017 yang ditandatangani oleh Friso Palilingan S.E., Ak., M.Ak., CPA, CA, CACP dengan opini tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal sehubungan dengan kelangsungan usaha Perusahaan.



2019 2018 2017 2016

EKUITAS

Modal saham - nilai nominalRp 1.000.000,- per lembar

Modal dasar 168.888 saham pada tanggal 31 Agustus 2019, 80.000 saham pada tanggal 31 Desember 2018, 20.000 saham pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016 Modal ditempatkan dan disetor penuh – 43.000 saham pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018, 5.000 saham pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016

43.000

43.000

5.000

5.000

Tambahan modal disetor 500 500 500 500

Defisit (7.651) (9.806) (5.851) (4.112)

JUMLAH EKUITAS (DEFISIENSI) - NETTO

35.849 33.694 (351) 1.378

108

RENCANA PENAWARAN UMUM : Perseroan dengan surat No. 004/EMU/X/2019 tanggal 10 Oktober 2019 telah mengajukan kepada Ketua OJK dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham kepada masyarakat sebanyak 200.000.000 (dua ratus juta) lembar Saham Biasa Atas Nama dari jumlah modal ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum yang dikeluarkan dari portepel Perseroan (“Saham Yang Ditawarkan”) dengan nilai nominal Rp 100,- (seratus Rupiah) setiap saham. Saham Yang Ditawarkan tersebut ditawarkan pada Harga Penawaran Rp 120,- (seratus dua puluh Rupiah) setiap saham, yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (“FPPS”). Jumlah seluruh Penawaran Umum Perdana ini adalah sebanyak Rp 24.000.000.000,- (dua puluh empat miliar Rupiah). Di bawah ini disajikan posisi ekuitas proforma Perseroan pada tanggal 31 Agustus 2019 dan memperhitungkan dampak dari dilakukannya Penawaran Umum ini :

TABEL PROFORMA EKUITAS PADA TANGGAL 31 Agustus 2019


Uraian Modal

Ditempatkan dan Disetor

Agio Biaya Emisi

Tambahan Modal Disetor

Defisit

Jumlah Ekuitas

Posisi Ekuitas menurut laporan pada tanggal 31 Agustus 2019 43.000 - - 500 (7.651) 35.849

Perubahan Ekuitas setelah tanggal 31 Agustus 2019 jika diasumsikan pada tanggal tersebut dilaksanakan IPO.

Penawaran Umum Perdana Saham sebanyak 200.000.000 lembar saham dengan Harga Penawaran Rp 120,- per saham setelah dikurangi estimasi biaya Penawaran Umum yang ditanggung Perseroan dan nilai nominal Rp 100,- setiap saham 20.000 4.000 (2.976) - - 21.024

Proforma Ekuitas pada tanggal 31 Agustus setelah IPO 63.000 4.000 (2.976) - (7.651) 56.873

109

X. KEBIJAKAN DIVIDEN Sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, keputusan mengenai pembagian dividen ditetapkan berdasarkan keputusan pemegang saham pada RUPS Tahunan berdasarkan rekomendasi Direksi. Perseroan dapat membagikan dividen apabila Perseroan mencatatkan saldo laba positif. Seluruh laba bersih setelah dikurangi penyisihan untuk cadangan sebagaimana dimaksud dalam UUPT dibagikan kepada pemegang saham sebagai dividen, kecuali ditentukan lain dalam RUPS.

Berdasarkan Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, keputusan pembayaran dividen mengacu pada ketentuan-ketentuan yang terdapat pada Anggaran Dasar Perseroan dan Persetujuan Pemegang Saham pada RUPS berdasarkan rekomendasi Direksi Perseroan. Ketentuan dalam pembagian dividen sebagaimana diatur dalam Undang-undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pasal 72 adalah : 1. Perseroan dapat membagikan dividen interim sebelum tahun buku Perseroan berakhir sepanjang

diatur dalam Anggaran Dasar Perseroan; 2. Pembagian dividen interim sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan apabila jumlah

kekayaan bersihPerseroan tidak menjadi lebih kecil daripada jumlah modal ditempatkan dan disetor ditambah cadangan wajib;

3. Pembagian dividen interim sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak boleh mengganggu atau menyebabkan Perseroan tidak dapat memenuhi kewajibannya pada kreditor atau mengganggu kegiatan Perseroan;

4. Pembagian dividen interim ditetapkan berdasarkan keputusan Direksi setelah memperoleh persetujuan DewanKomisaris, dengan memperhatikan ketentuan pada ayat (2) dan ayat (3);

5. Dalam hal setelah tahun buku berakhir ternyata Perseroan menderita kerugian, dividen interim yang telah dibagikanharus dikembalikan oleh pemegang saham kepada Perseroan;

6. Direksi bersama-sama dengan Dewan Komisaris akan bertanggung jawab secara tanggung renteng atas kerugian Perseroan, dalam hal pemegang saham tidak dapat mengembalikan dividen interim.

Para Pemegang Saham Perseroan yang merupakan hasil dari pelaksanaan Penawaran Umum SahamPerdana ini mempunyai hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dengan pemegang saham lama, yaitu antara lain: a. menghadiri dan mengeluarkan suara dalam RUPS; b. menerima pembayaran dividen dan sisa kekayaan hasil likuidasi; c. menjalankan hak lainnya berdasarkan UUPTdan sesuai dengan ketentuan-ketentuan Anggaran

Dasar Perseroan. Mulai tahun buku 2022, Manajemen Perseroan bermaksud untuk membayarkan dividen kas kepada pemegang saham Perseroan dalam jumlah sebanyak-banyaknya 30% (tiga puluh persen) dari laba bersih Perseroanatau ditentukan lain dalam RUPS. Besarnya pembagian dividen kas akan diputuskan melalui RUPS Tahunan berdasarkan rekomendasi Direksi.Keputusan untuk membayar dividen kas dilakukan dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut : 1) Hasil operasi, arus kas, kecukupan modal dan kondisi keuangan Perseroan dalam rangka

mencapaitingkat pertumbuhan yang optimal di masa yang akan datang;

110

2) Kepatuhan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

Perseroan belum pernah melakukan pembagian dividen untuk tahun – tahun sebelumnya.

111

XI. PERPAJAKAN 1. PAJAK PENJUALAN SAHAM Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 14 tahun 1997 tanggal 29 Mei 1997 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah No. 41 tahun 1994 tentang “Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek” dan Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. SE-06/PJ.4/1997 tanggal 20 Juni 1997 perihal “Pelaksanaan Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek” yang mengubah Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. SE-07/PJ.42/1995 tanggal 21 Februari 1995 perihal “Pengenaan Pajak Penghasilan atas Penghasilan Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek“, telah diatur sebagai berikut: 1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi dan badan dari transaksi penjualan

saham di Bursa Efek dipungut Pajak Penghasilan sebesar 0,10% dari jumlah bruto nilai transaksi penjualan dan bersifat final. Pembayaran dilakukan dengan cara pemotongan oleh penyelenggara Bursa Efek melalui perantara pedagang efek pada saat pelunasan transaksi penjualan saham.

2) Pemilik saham pendiri dikenakan tambahan Pajak Penghasilan Final sebesar 0,50% dari nilai saham Perseroan pada saat Penawaran Umum Perdana. Penyetoran tambahan Pajak Penghasilan final dilakukan oleh Perseroan atas nama pemilik saham pendiri dalam jangka waktu selambat-lambatnya 1 bulan setelah saham diperdagangkan di Bursa Efek.

3) Namun apabila pemilik saham pendiri tidak bermaksud untuk membayar tambahan pajak

penghasilan final di atas, maka pemilik saham pendiri terhutang pajak penghasilan atas capital gain pada saat penjualan saham pendiri. Penghitungan Pajak Penghasilan tersebut sesuai dengan tarif umum sebagaimana dimaksud dalam pasal 17 Undang-Undang No. 36 tahun 2008.

2. PAJAK PENGHASILAN ATAS DIVIDEN Pajak Penghasilan atas dividen yang berasal dari kepemilikan saham dikenakan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No.36 tahun 2008 (berlaku efektif 1 Januari 2009) mengenai perubahan keempat atas Undang-Undang No.7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, dividen atau pembagian keuntungan yang diterima oleh Perseroan Terbatas sebagai wajib pajak dalam negeri, Koperasi, Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang didirikan dan bertempat kedudukan di Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan sepanjang seluruh syarat-syarat di bawah ini terpenuhi: - Dividen berasal dari cadangan laba yang ditahan; dan - Bagi Perseroan Terbatas, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang menerima

dividen, kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen paling rendah 25% dari jumlah modal yang disetor.

Sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No.234/PMK.03/2009 tanggal 29 Desember 2009 tentang “Bidang Penanaman Modal Tertentu Yang Memberikan Penghasilan Kepada Dana Pensiun Yang Dikecualikan Sebagai Objek Pajak Penghasilan”, penghasilan yang diterima Dana Pensiun yang pendiriannya telah disahkan oleh Menteri Keuangan dari penanaman modal berupadividen dari saham

112

pada Perseroan terbatas yang tercatat pada bursa efek di Indonesia dikecualikan dariobjek Pajak Penghasilan. Sesuai dengan pasal 17 ayat 2 (c) Undang-Undang No. 36 tahun 2008. Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2009, penghasilan berupa dividen yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak Orang Pribadi Dalam Negeri dikenai Pajak Penghasilan sebesar 10% dan bersifat final. Dividen yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Dalam Negeri (termasuk Bentuk Usaha Tetap) yang tidakmemenuhi ketentuan Pasal 4 ayat 3 huruf (f) Undang-Undang Republik Indonesia No.7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No.36 Tahun 2008 di atas, maka atas pembayaran dividen tersebut dikenakan pemotongan Pajak Penghasilan Pasal 23 sebesar 15% dari jumlah bruto sebagaimana diatur di dalam Pasal 23 ayat (1) Undang-Undang No.7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-UndangNo.36 Tahun 2008. Lebih lanjut, sesuai ketentuan Pasal 23 ayat (1a) maka apabila WajibPajak yang menerima atau memperoleh penghasilan dividen tersebut tidak memiliki Nomor PokokWajib Pajak, besarnya tarif pemotongan adalah lebih tinggi 100% dari tarif yang semula dimaksud atausebesar 30% dari penerimaan brutonya. Dividen yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Luar Negeri akan dikenakan tarif 20% dari kas yangdibayarkan (dalam hal dividen tunai) atau 20% dari nilai pari (dalam hal dividen saham) atau tarif yanglebih rendah dalam hal pembayaran dividen dilakukan kepada mereka yang merupakan penduduk darisuatu Negara yang telah menandatangani Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) denganIndonesia, dengan memenuhi ketentuan sebagaimana diatur di dalam Peraturan Direktur JenderalPajak No. PER-61/PJ/2009 tentang Tata Cara Penerapan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda,sebagaimana telah diubah dengan PER-24/PJ/2010. Agar Wajib Pajak Luar Negeri (WPLN) tersebut dapat menerapkan tarif sesuai P3B, maka sesuai denganPeraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-61/PJ/2009 tentang Tata Cara Penerapan PersetujuanPenghindaran Pajak Berganda, sebagaimana telah diubah dengan PER-24/PJ/2010, Wajib Pajak LuarNegeri diwajibkan untuk melampirkan Surat Keterangan Domisili (SKD)/Certificate of Domicile of NonResident for Indonesia Tax Withholding yaitu: 1. Form-DGT 1 atau;

2. Form-DGT 2 untuk bank dan WPLN yang menerima atau memperoleh penghasilan melaluikustodian sehubungan dengan penghasilan dari transaksi pengalihan saham atau obligasi yangdiperdagangkan atau dilaporkan di pasar modal di Indonesia selain bunga dan dividen serta WPLNyang berbentuk dana pensiun yang pendiriannya sesuai dengan ketentuan perundang-undangandi negara mitra dan merupakan subjek pajak di negara mitra;

3. Form SKD yang lazim diterbitkan oleh negara mitra dalam hal Competent Authority di negara mitratidak berkenan menandatangani Form DGT-1 / DGT-2, dengan syarat:

Form SKD tersebut diterbitkan menggunakan Bahasa Inggris; Diterbitkan pada atau setelah tanggal 1 Januari 2010; Berupa dokumen asli atau dokumen fotokopi yang telah dilegalisasi oleh Kantor PelayananPajak

tempat salah satu Pemotong/Pemungut Pajak terdaftar sebagai Wajib Pajak; Sekurang-kurangnya mencantumkan informasi mengenai nama WPLN; dan Mencantumkan tanda tangan pejabat yang berwenang, wakilnya yang sah, atau pejabat kantor

pajak yang berwenang di negara mitra P3B atau tanda yang setara dengan tanda tangansesuai dengan kelaziman di negara mitra P3B dan nama pejabat dimaksud.

113

Di samping persyaratan Form-DGT1 atau Form DGT-2 atau Form SKD Negara Mitra maka sesuai dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-62/PJ/2009 tentang Pencegahan Penyalahgunaan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda sebagaimana telah diubah dengan PER-25/PJ/2010 tanggal 30 April 2010 maka WPLN wajib memenuhi persyaratan sebagai Beneficial Owner atau pemilik yang sebenarnya atas manfaat ekonomis dari penghasilan. 3. KEWAJIBAN PERPAJAKAN PERSEROAN Sebagai Wajib Pajak, Perseroan memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan (PPh) danPajak Bumi dan Bangunan (PBB). Perseroan telah menyampaikan Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) Tahun 2018 pada tanggal 27 Maret 2019 guna memenuhi kewajiban perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan peraturan perpajakan yang berlaku. Sampai dengan diterbitkannya Prospektus ini Perseroan tidak memiliki tunggakan pajak selama tiga tahun terakhir.

CALON PEMBELI SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM PERDANA INI DIHARAPKAN UNTUK BERKONSULTASI DENGAN KONSULTAN PAJAK MASING-MASING MENGENAI AKIBAT PERPAJAKAN YANG TIMBUL DARI PEMBELIAN, PEMILIKAN MAUPUN PENJUALAN SAHAM YANG DIBELI MELALUI PENAWARAN UMUM PERDANA INI.

114

XII. PENJAMINAN EMISI EFEK 1. Keterangan Tentang Penjaminan Emisi Efek Sesuai dengan ketentuan dan persyaratan yang dinyatakan dalam Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham PT Esta Multi Usaha Tbk, sebagaimana dimaksud dalam Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek PT Esta Multi Usaha Tbk No.64 tanggal 23 September 2019 yang diubah dengan Akta Addendum Pertama Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perdana Saham PT Esta Multi Usaha Tbk No. 108 tanggal 25 Februari 2020, yang seluruhnya dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, S.H.M.Kn, di Kota Bogor, para Penjamin Emisi Efek yang namanya disebut di bawah ini, secara bersama-sama maupun sendiri-sendiri, menyetujui sepenuhnya untuk menawarkan dan menjual saham yang akan ditawarkan Perseroan kepada masyarakat sesuai bagian penjaminannya masing-masing dengan kesanggupan penuh (full commitment) dan mengikat diri untuk membeli sisa saham yang tidak habis terjual dengan Harga Penawaran Perdana pada tanggal penutupan Masa Penawaran sesuai dengan bagian penjaminannya masing-masing. Selanjutnya para Penjamin Emisi Efek yang ikut serta dalam Penjaminan Emisi Efek Perseroan telah sepakat untuk melaksanakan tugasnya masing-masing sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7 tentang Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum. Adapun susunan dan jumlah porsi penjaminan serta persentase dari anggota sindikasi Penjaminan Emisi dalam Penawaran Umum Perseroan adalah sebagai berikut:

No Nama Penjamin Emisi Efek Jumlah Saham Nilai Rupiah %

Penjamin Pelaksana Emisi Efek

1 PT Jasa Utama Capital Sekuritas 197.500.000 23.700.000.000 98,75

Penjamin Emisi Efek

1 PT Erdikha Elit Sekuritas 500.000 60.000.000 0,25

2 PT Ekuator Swarna Sekuritas 500.000 60.000.000 0,25

3 PT Pacific Sekuritas Indonesia 500.000 60.000.000 0,25

4 PT Panin Sekuritas Tbk 500.000 60.000.000 0,25

5 PT Profindo Sekuritas Indonesia 500.000 60.000.000 0,25

Total 200.000.000 24.000.000.000 100,00

Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal dan Peraturan Pelaksanaannya, yang dimaksud dengan pihak yang mempunyai hubungan afiliasi adalah sebagai berikut: 1. Hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara

horizontal maupun vertikal; 2. Hubungan antara para pihak dengan pegawai, Direktur atau Komisaris dari pihak tersebut; 3. Hubungan antara 2 Perseroan dimana terdapat satu atau lebih dari anggota Direksi atau Dewan

Komisaris yang sama; 4. Hubungan antara Perseroan dengan pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan

atau dikendalikan oleh Perseroan tersebut;

115

5. Hubungan antara 2 Perseroanyang dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung, oleh pihak

yang sama; atau 6. Hubungan antara Perseroan dan Pemegang Saham Utama.

Penjamin Pelaksana Emisi dan para Penjamin Emisi Efek seperti tersebut di atas menyatakan dengan tegas tidak terafiliasi dengan Perseroan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang Pasar Modal. 2. Penentuan Harga Penawaran Umum Saham Pada Pasar Perdana Harga penawaran untuk saham yang ditawarkan ditentukan berdasarkan hasil kesepakatan dan negosiasi Perseroan dengan Penjamin Pelaksana Emisi Efek. Berdasarkan hasil penawaran awal (bookbuilding) yang telah dilakukan Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan melakukan penjajakan kepada para investor, jumlah permintaan terbanyak yang diterima oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek berada pada Harga Penawaran Rp 120,- (seratus dua puluh Rupiah) setiap saham. Dengan mempertimbangkan hasil penawaran awal tersebut diatas, maka berdasarkan kesepakatan antara Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan Perseroan ditetapkan harga penawaran sebesar Rp 120,- (seratus dua puluh Rupiah. Penentuan harga ini juga telah mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut: 1. Kondisi pasar pada saat penawaran awal dilakukan;

2. Permintaan dari calon investor yang berkualitas;

3. Data dan informasi Perseroan, kinerja Perseroan, sejarah singkat, prospek usaha dan keterangan

mengenai industri yang terkait;

4. Status dan perkembangan terakhir Perseroan.

116

XIII. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL

Lembaga dan profesi penunjang pasar modal yang berpartisipasi dalam rangka Penawaran Umum ini adalah sebagai berikut: 1. Akuntan Publik Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi,

Tjahjo dan Rekan (Member Crowe Global)

Cyber 2 Tower 20th Floor Unit D-E-F Jl. HR Rasuna Said Blok X-5 Jakarta Selatan 12950 Telp.: +62 21 2553 9200

No.STTD dan tanggal STTD STTD.AP-569/PM.2/2018 tanggal 5 Juni 2018 Atas Nama

Asosiasi Juninho Widjaja Institut Akuntan Publik Indonesia

No. Reg. Akuntan Publik Pedoman Kerja

AP. 1029 Standar Akuntansi Keuangan (SAK) Standar Profesi Akuntan Publik (SPAP)

Surat Penunjukan No. KNMT&R/0005/06/2019/JWtanggal 19 Juni 2019

Fungsi utama Akuntan Publik dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham ini adalah untuk melaksanakan audit berdasarkan standard auditing yang ditetapkan oleh Institut Akuntan Publik Indonesia. Standar tersebut mengharuskan Akuntan Publik merencanakan dan melaksanakan audit agar diperoleh keyakinan yang memadai bahwa laporan keuangan bebas dari salah saji yang material. Audit yang dilakukan oleh Akuntan Publik meliputi pemeriksaan atas dasar pengujian, bukti-bukti yang mendukung jumlah-jumlah dan pengungkapan dalam laporan keuangan. Audit juga meliputi penilaian atas prinsip akuntansi yang digunakan dan estimasi signifikan yang dibuat oleh manajemen, serta penilaian terhadap penyajian laporan keuangan secara keseluruhan. Akuntan Publik bertanggung jawab atas pendapat yang diberikan terhadap laporan keuangan yang diaudit.

2.

Notaris

Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn. Jl. Pengadilan no. 23 A Bogor Tengah 16121 Jawa Barat Telp.: 0251-8356459 Fax.: 0251-8356459

No. STTD dan Tanggal STTD STTD.N-10/PM.22/2018tanggal 12 Maret 2018

Atas Nama Elizabeth Karina Leonita

Ikatan Notaris Indonesia 0928319860808

Tanggal Keanggotaan 1 September 2014

Pedoman Kerja Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN)

Surat Penunjukan No. 001/EMU/IX/2019 tanggal 13 September 2019

117

Tugas utama Notaris dalam Penawaran Umum Perdana ini adalah untuk membuatkan akta-akta sehubungan dengan perjanjian-perjanjian dalam rangka Penawaran Umum Perdana, sesuai dengan Standar Profesi dan Peraturan Pasar Modal yang berlaku, antara lain akta-akta berita acara RUPS Perseroan, Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan Adendumnya dan Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham, dan Akta lain jika ada sehubungan dengan Penawaran Umum Saham Perdana, sesuai dengan peraturan jabatan dan kode etik Notaris, beserta Akta-akta perubahannya

3.

Konsultan Hukum

UMBRA PARTNERSHIP

Telkom Landmark Tower Tower 2, lantai 49 Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 52 Jakarta 12710 Telp. : 021-50820999

No.STTD dan Tanggal STTD STTD.KH-240/PM.2/2018tanggal 11 November 2018 Atas Nama

No Anggota HKHPM Ahmad Zakaria 201817

Keanggotaan Asosiasi Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal Pedoman Kerja Standar Profesi Konsultan Himpunan Hukum Pasar

Modal, Lampiran dari Keputusan Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal No. KEP.02/HKHPM/VIII/2018, tanggal 8 Agustus 2018 tentang Standar Profesi Konsultan Hukum Pasar Modal

Surat Penunjukan Ref.: 6746-v7 tanggal 21 Mei 2019

Tugas dan tanggung jawab Konsultan Hukum dalam rangka Penawaran Umum ini, sesuai dengan Standar Profesi dan Peraturan Pasar Modal yang berlaku, meliputi pemeriksaan dan penelitian dengan kemampuan terbaik yang dimilikinya atas fakta dari segi hukum yang ada mengenai Perseroan dan keterangan lain yang berhubungan dengan itu sebagaimana disampaikan oleh Perseroan. Hasil pemeriksaan dan penelitian dari segi hukum tersebut telah dimuat dalam Laporan Uji Tuntas dari Segi Hukum yang menjadi dasar dari Pendapat dari Segi Hukum yang diberikan secara obyektif dan mandiri serta guna meneliti informasi yang dimuat dalam Prospektus sepanjang menyangkut segi hukum. Tugas dan fungsi Konsultan Hukum yang diuraikan di sini adalah sesuai dengan Standar Profesi dan peraturan Pasar Modal yang berlaku guna melaksanakan prinsip keterbukaan.

4. Biro Administrasi Efek PT Bima Registra Satrio Tower 9th Floor Jl.Prof.Dr.Satrio, RT.7/RW.2 Jakarta Selatan 12950 Telp: 021 2598 4818 Fax: 021 2598 4819

No.Izin Usaha BAE dari Bapepam KEP-36/D.04/2014 tanggal 8 Agustus 2014 Keanggotaan Asosiasi

No.Keanggotaan Asosiasi Biro Administrasi Efek Indonesia (ABI) ABI/IX/2014 -011

Pedoman Kerja Peraturan Pasar Modal dan Peraturan OJK Surat Penunjukan No. 001/SP-EMU/IX/19 tanggal 4 September 2019

Tugas dan tanggung jawab Biro Administrasi Efek (BAE) dalam Penawaran Umum ini, sesuai dengan Peraturan Pasar Modal yang berlaku, meliputi penerimaan pemesanan saham berupa

118

Daftar Pemesanan Pembelian Saham (DPPS) dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) yang telah dilengkapi dengan dokumen sebagaimana disyaratkan dalam pemesanan pembelian saham dan telah mendapat persetujuan dari pelaksana penjamin emisi sebagai pemesanan yang diajukan untuk diberikan penjatahan saham, serta melakukan administrasi pemesanan pembelian saham sesuai dengan aplikasi yang tersedia pada BAE. Bersama-sama dengan penjamin emisi, BAE mempunyai hak untuk menolak pemesanan saham yang tidak memenuhi persyaratan pemesanan dengan memperhatikan peraturan yang berlaku. Dalam hal terjadinya pemesanan yang melebihi jumlah saham yang ditawarkan, BAE melakukan proses penjatahan sesuai dengan rumus penjatahan yang ditetapkan oleh penjamin emisi, mencetak konfirmasi penjatahan dan menyiapkan laporan penjatahan. BAE juga bertanggung jawab menerbitkan formulir konfirmasi penjatahan (FKP) atas nama pemesan yang mendapatkan penjatahan dan menyusun laporan Penawaran Umum Perdana sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Para Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal menyatakan tidak mempunyai hubungan afiliasi dengan Perseroan sebagaimana didefinisikan dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995, tentang Pasar Modal.

119

XIV. KETENTUAN PENTING DALAM ANGGARAN DASAR DAN KETENTUAN PENTING LAINNYA TERKAIT PEMEGANG SAHAM

Ketentuan penting dalam bab ini bersumber dari Anggaran Dasar Perseroan terakhir sebagaimana termaksud dalam Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham Perseroan No. 47 tanggal 18 September 2019, yang dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, S,H, MKn, Notaris di Kabupaten Bogor. Anggaran Dasar Perseroan tersebut telah sesuai dengan Peraturan No. IX.J.1, POJK No. 32/2014, dan POJK No. 33/2014 serta UUPT. 1. Maksud dan Tujuan serta Kegiatan Usaha Maksud dan tujuan Perseroan adalah berusaha dalam bidang : a. Penyediaan akomodasi dengan penyediaan makan minum; b. Real Estat; c. Aktifitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hakopsi, ketenagakerjaan, agen perjalanan dan

penunjang- usaha lainnya; dan d. Perdagangan besar dan eceran serta reparasi dan perawatan mobil dan sepeda motor.

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut : a. Kegiatan usaha utama Perseroan, meliputi kegiatanusaha Hotel Bintang Dua yang mencakup usaha

penyediaan jasa pelayanan penginapan, makan minum serta jasa lainnya bagi umum dengan menggunakan sebagian atau seluruh bangunan;

b. Kegiatan usaha penunjang Perseroan, meliputi : 1. melakukan usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat, baik yang

dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan, termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut) dan lain-lain sehubungan dengan bisnis real estat tersebut;

2. melakukan kegiatan penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi (operasional leasing) jenis kendaraan seperti mobil penumpang (tanpa sopir), truk, trailer atau gandengan dan lainnya;

3. melakukan perdagangan besar, bukan mobil dan sepeda motor atas dasar balas jasa atau kontrak (perdagangan komisi).

2. Ketentuan Mengenai Perubahan Permodalan Modal 1. Saham-saham yang masih dalam simpanan akan dikeluarkan menurut keperluan modal Perseroan,

pada waktu dan dengan cara, harga serta persyaratan yang ditetapkan oleh Direksi berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (selanjutnya disebut RUPS), dengan cara penawaran umum terbatas, dengan memperhatikan peraturan yang termuat dalam anggaran -dasar ini,

120

Undang-Undang nomor 40 tahun 2007 (dua ribu tujuh) tentang Perseroan Terbatas (selanjutnya disebut Undang-Undang), peraturan dan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal, antara lain peraturan yang mengatur tentang penambahan modal tanpa hak memesan efek terlebih dahulu serta peraturan Bursa Efek di tempat di mana saham-saham Perseroan dicatatkan. Kuorum dan keputusan RUPS untuk menyetujui pengeluaran saham dalam simpanan harus memenuhi persyaratan dalam Pasal 11 ayat (2) huruf a anggaran dasar ini.

2. Setiap saham dalam simpanan yang dikeluarkan lebih lanjut harus disetor penuh. Penyetoran modal dapat pula dilakukan dengan cara selain dalam bentuk uang dengan memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu : a. Benda yang akan dijadikan setoran modal dimaksud wajib diumumkan kepada publik pada

saat pemanggilan RUPS mengenai penyetoran tersebut; b. benda yang akan dijadikan setoran wajib dinilaioleh Penilai Independen yang terdaftar di

Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut OJK)dan tidak dijaminkan dengan cara apapun juga;

c. Memperoleh persetujuan RUPS dengan kuorum sebagaimana diatur dalam Pasal 11 ayat (2); d. Dalam hal benda yang dijadikan sebagai setoran modal dilakukan dalam bentuk saham

Perseroan yang tercatat di Bursa Efek, maka harganya harus ditetapkan berdasarkan nilai pasar wajar; dan

e. Dalam hal penyetoran tersebut berasal dari laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan, dan/atau unsur modal sendiri, maka laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan dan/atau unsur modal sendiri lainnya tersebut sudah dimuat dalam Laporan Keuangan Tahunan terakhir yang telah diperiksa oleh Akuntan yang terdaftar di OJK dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

3. RUPS yang menyetujui pengeluaran saham dalam simpanan dengan cara penawaran umum terbatas harus memutuskan jumlah maksimum saham dalam simpanan yang akan dikeluarkan. Kuorum dan keputusan RUPS untuk menyetujui pengeluaran saham dalam simpanan harus memenuhi persyaratan dalam Pasal 11 anggaran dasar ini.

4. Jika efek yang bersifat Ekuitas akan dikeluarkan -oleh Perseroan, maka: a. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas (Efek Bersifat Ekuitas

adalah saham- atau efek yang dapat ditukar dengan saham atau efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham antara lain obligasi konversi atau waran) yang dilakukan dengan pemesanan, maka hal tersebut wajib dilakukan dengan memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (selanjutnya disebut HMETD) kepada pemegang saham yang berhak atas HMETD, yaitu pemegang saham yang namanya terdaftar dalam daftar pemegang saham Perseroan 8 (delapan) hari kerja setelah efektifnya Pernyataan Pendaftaran berdasarkan RUPS yang menyetujui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dalam jumlah yang sebanding dengan jumlah saham yang telah terdaftar dalam daftar pemegang saham Perseroan atas-nama pemegang saham masing-masing pada tanggal tersebut;

b. pengeluaran Efek bersifat ekuitas tanpa memberikan HMETD kepada pemegang saham dapat dilakukan dalam rangka: i. perbaikan posisi keuangan;

ii. selain perbaikan posisi keuangan; iii. penerbitan Saham Bonus yang:

iii.1 merupakan Dividen Saham sebagai hasil dari Saldo Laba yang dikapitalisasi menjadi modal; dan/atau

iii.2 bukan merupakan dividen saham sebagai hasil dari agio saham atau unsur ekuitas lainnya yang dikapitalisasi menjadi modal; yang pelaksanaannya harus dilakukan sesuai dengan peraturan di bidang Pasar Modal yang memperbolehkan penambahan modal tanpa HMETD;

c. HMETD wajib dapat dialihkan dan diperdagangkan, dengan mengindahkan ketentuan

121

anggaran dasar ini dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal; d. Efek bersifat ekuitas yang akan dikeluarkan oleh - Perseroan dan tidak diambil oleh pemegang

HMETD harus dialokasikan kepada semua pemegang saham yang memesan tambahan efek bersifat ekuitas, dengan ketentuan apabila jumlah efek bersifat ekuitas yang dipesan melebihi jumlah efek bersifat ekuitas yang akan dikeluarkan, efek bersifat ekuitas yang tidak diambil tersebut wajib dialokasikan sebanding dengan jumlah HMETD yang dilaksanakan oleh masing-masing pemegang -saham yang memesan tambahan efek bersifat ekuitas;

e. Dalam hal masih terdapat sisa efek bersifat ekuitas yang tidak diambil bagian oleh pemegang saham sebagaimana dimaksud pada huruf d di atas, maka dalam hal terdapat pembeli siaga, efek bersifat ekuitas tersebut wajib dialokasikan kepada pihak tertentu yang bertindak sebagai pembeli siaga dengan harga dan syarat-syarat yang sama.

5. Pelaksanaan pengeluaran saham dalam portepel untuk pemegang efek yang dapat ditukar dengan saham atau efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham, dapat dilakukan oleh Direksi berdasarkan RUPS Perseroan terdahulu yang telah menyetujui pengeluaran efek tersebut.

6. Penambahan modal disetor menjadi efektif setelah - terjadinya penyetoran, dan saham yang diterbitkan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham yang mempunyai klasifikasi yang sama yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk mengurus pemberitahuan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

7. Penambahan modal dasar Perseroan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan RUPS. Perubahan anggaran dasar dalam rangka perubahan modal dasar harus disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.

8. Penambahan modal dasar yang mengakibatkan modal ditempatkan dan disetor menjadi kurang dari 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar, dapat dilakukan sepanjang: a. Telah memperoleh persetujuan RUPS untuk menambah -modal dasar; b. Telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia; c. Penambahan modal ditempatkan dan disetor sehingga menjadi paling sedikit 25% (dua puluh

lima persen) dari modal dasar wajib dilakukan dalam jangka waktu paling lambat 6 (enam) bulan setelah persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana dimaksud pada ayat (10) huruf b Pasal ini;

d. Dalam hal penambahan modal disetor sebagaimana dimaksud pada ayat (10) huruf c Pasal ini tidak terpenuhi sepenuhnya, maka Perseroan harus mengubah kembali anggaran dasarnya, sehingga modal disetor menjadi paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar, dalam jangka waktu 2 (dua) bulan setelah jangka waktu pada ayat (10) huruf c Pasal ini tidak terpenuhi;

e. Persetujuan RUPS sebagaimana dimaksud pada ayat (10) huruf a Pasal ini termasuk juga persetujuan untuk mengubah anggaran dasar sebagaimana dimaksud pada ayat (10) huruf d Pasal ini.

9. Perubahan anggaran dasar dalam rangka penambahan modal dasar menjadi efektif setelah terjadinya penyetoran modal yang mengakibatkan besarnya modal disetor menjadi paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar dan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham lainnya yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk mengurus persetujuan perubahan anggaran dasar dari Menteri Hukum dan Hak -Asasi Manusia Republik Indonesia atas pelaksanaan penambahan modal disetor tersebut.

Saham 1. Semua saham yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah saham atas nama. 2. Perseroan dapat mengeluarkan saham dengan nilai nominal atau tanpa nilai nominal sesuai dengan

peraturan perundangan yang berlaku di bidang Pasar Modal dan ketentuan yang berlaku di Bursa Efek di tempat saham-saham Perseroan dicatatkan.

122

3. Pengeluaran saham tanpa nilai nominal wajib dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.

4. Perseroan hanya mengakui seorang atau 1 (satu) badan hukum sebagai pemilik dari 1 (satu) saham. 5. Apabila saham karena sebab apapun menjadi milik beberapa orang, maka mereka yang memiliki

bersama-sama itu diwajibkan untuk menunjuk secara tertulis seorang di antara mereka atau menunjuk seorang lain sebagai kuasa mereka bersama dan yang ditunjuk atau diberi kuasa itu sajalah yang berhak mempergunakan hak yang diberikan oleh hukum atas saham tersebut.

6. Selama ketentuan pada ayat (5) Pasal ini belum dilaksanakan, para pemegang saham tersebut tidak berhak mengeluarkan suara dalam RUPS, sedangkan pembayaran dividen untuk saham itu ditangguhkan.

7. Setiap pemegang saham wajib untuk tunduk kepada anggaran dasar dan kepada semua keputusan yang diambil dengan sah dalam RUPS serta peraturan perundang-undangan yang berlaku.

8. Untuk saham Perseroan yang dicatatkan pada Bursa Efek di Indonesia berlaku peraturan Bursa Efek di Indonesia tempat saham Perseroan dicatatkan.

9. Dalam hal saham Perseroan tidak masuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyelesaian dan Penyimpanan, maka Perseroan wajib memberikan bukti pemilikan saham berupa surat saham atau surat kolektif saham kepada pemegang sahamnya.

10. Surat kolektif saham dapat dikeluarkan sebagai bukti pemilikan 2 (dua) atau lebih saham yang dimiliki oleh seorang pemegang saham.

11. Pada surat saham sekurangnya harus dicantumkan : a. Nama dan alamat pemegang saham; b. Nomor surat saham; c. Nilai nominal saham; d. Tanggal pengeluaran surat saham.

10. Pada surat kolektif saham sekurangnya harus dicantumkan: a. Nama dan alamat pemegang saham; b. Nomor surat kolektif saham; c. Nomor surat saham dan jumlah saham; d. Nilai nominal saham; e. Tanggal pengeluaran surat kolektif saham.

11. Setiap surat saham dan/atau surat kolektif saham dan/atau obligasi konversi dan/atau waran dan/atau efek lain yang dapat dikonversikan menjadi saham harus dicetak, diberi nomor urut dan dibubuhi tanggal pengeluaran serta memuat tandatangan dariDirektur Utama dan salah seorang anggota Direksi lainnya. Dalam hal DirekturUtamatidak dapat menandatangani karena sebab apapunjuga,hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka 2 (dua) orang anggota Direksi lainnya berhak dan berwenang menandatangani surat saham dan/atau surat kolektif saham dan/atau obligasi konversi dan/atau waran dan/atau efek lain yang dapat dikonversikan menjadi -saham saham, untuk dan atas nama Direksi. Tanda tangan tersebut dapat dicetak langsung pada surat saham dan/atau surat kolektif saham dan/atau obligasi konversi dan/atau waran dan/atau efek lain yang dapat dikonversikan menjadi saham, dengan mengindahkan peraturan perundangan yang berlaku di bidang Pasar Modal dan peraturan Bursa Efek di tempat saham-saham Perseroan dicatatkan.

12. Apabila terdapat pecahan nilai nominal saham, pemegang pecahan nilai nominal saham tidak diberikan hak suara perseorangan, kecuali pemegang pecahan nilai nominal saham, baik sendiri atau bersama pemegang pecahan nilai nominal saham lainnya yang klasifikasi sahamnya sama memiliki nilai nominal sebesar 1 (satu) nominal saham dari klasifikasi tersebut. Para pemegang pecahan nilai nominal saham tersebut harus menunjuk seorang diantara mereka atau seorang lain sebagai kuasa mereka bersama dan yang ditunjuk atau diberi kuasa itu sajalah yang berhak mempergunakan hak yang diberikan oleh hukum atas saham tersebut.

13. Direksi atau kuasa yang ditunjuk olehnya berkewajiban untuk mengadakan daftar pemegang saham

123

dan dalam daftar itu dicatat nomor-nomor urut surat saham, jumlah saham yang dimiliki, nama-nama dan alamat-alamat para pemegang saham dan keterangan-keterangan lain yang dianggap perlu.

3. Rapat Umum Pemegang Saham RUPS Tahunan 1. RUPS Tahunan diselenggarakan tiap tahun, paling lambat 6 (enam) bulan setelah tahun buku

Perseroan ditutup. 2. Dalam RUPS Tahunan:

a. Direksi mengajukan perhitungan tahunan yang terdiri dari neraca dan perhitungan laba rugi dari tahun buku yang bersangkutan serta penjelasan atas dokumen tersebut dan yang telah diperiksa oleh Akuntan Publik yang terdaftar, neraca dan perhitungan laba rugi mana yang harus diajukan untuk mendapat persetujuan dan pengesahan RUPS Perseroan;

b. Direksi mengajukan laporan tahunan mengenai keadaan dan jalannya Perseroan, tata usaha keuangan dari tahun buku yang bersangkutan, hasil yang telah dicapai, perkiraan mengenai perkembangan Perseroan di masa yang akan datang, kegiatan utama Perseroan dan perubahannya selama tahun buku serta rincian masalah- yang timbul selama tahun buku yang mempengaruhi kegiatan Perseroan untuk mendapatkan persetujuan RUPS Perseroan;

c. Diputuskan penggunaan laba Perseroan tahun buku yang baru selesai dan laba yang belum dibagi dari tahun-tahun buku yang lalu harus ditentukan dan disetujui;

d. Dilakukan penunjukan akuntan publik yang terdaftar; e. Jika perlu, mengisi lowongan jabatan anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan; f. dapat diputuskan hal-hal lain yang telah diajukan dengan tidak mengurangi ketentuan dalam

anggaran dasar. 3. Persetujuan Laporan Tahunan dan pengesahan Laporan Keuangan oleh RUPS Tahunan berarti

memberikan pelunasan dan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada para anggota Direksi dan Dewan Komisaris atas pengurusan dan pengawasan yang telah dijalankan selama tahun buku yang lalu, sejauh tindakan tersebut tercermin dalam Laporan Tahunan dan Laporan Keuangan.

4. RUPS Luar Biasa dapat diselenggarakan sewaktu-waktu berdasarkan kebutuhan untuk membicarakan dan memutuskan mata acara rapat, kecuali mata acara rapat yang dimaksud pada ayat (4) huruf a, sampai dengan c, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan anggaran dasar Perseroan.

5. a. 1 (satu) orang atau lebih pemegang saham yang bersama-sama mewakili 1/10 (satu per sepuluh) atau lebih dari jumlah seluruh saham dengan hak suara, dapat meminta agar diselenggarakan RUPS; permintaan penyelenggaraan RUPS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada Direksi dengan surat tercatat disertai alasannya; b. Permintaan penyelenggaraan RUPS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan kepada

Direksi dengan surat tercatat disertai alasannya; c. Permintaan penyelenggaraan RUPS sebagaimana dimaksud pada huruf a ayat (7) Pasal ini

harus: i. dilakukan dengan itikad baik; ii. mempertimbangkan kepentingan Perseroan;

iii. merupakan permintaan yang membutuhkan keputusan RUPS; iv. disertai dengan alasan dan bahan terkait hal yang harus diputuskan dalam RUPS; dan v. tidak bertentangan dengan peraturan

d. Direksi wajib melakukan pengumuman RUPS kepada pemegang saham dalam jangka waktu paling lambat 15 (lima belas) hari terhitung sejak tanggal permintaan-penyelenggaraan RUPS diterima Direksi;

124

e. Dalam hal Direksi tidak melakukan pengumuman RUPS sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf d Pasal ini, maka pemegang saham dapat mengajukan kembali permintaan penyelenggaraan RUPS kepada Dewan Komisaris;

f. Dewan Komisaris wajib melakukan pengumuman RUPS kepada pemegang saham dalam jangka waktu paling lambat 15 (lima belas) hari terhitung sejak tanggal permintaan penyelenggaraan RUPS sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf d Pasal ini, diterima Dewan Komisaris;

g. Dalam hal Direksi atau Dewan Komisaris tidak melakukan pengumuman RUPS dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada dalam ayat (7) huruf d dan- huruf f Pasal ini, maka Direksi atau Dewan Komisaris wajib mengumumkan:

i. terdapat permintaan penyelenggaraan RUPS dari pemegang saham sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf a Pasal ini; dan

ii. alasan tidak diselenggarakannya RUPS; h. Dalam hal Dewan Komisaris tidak melakukan pengumuman RUPS kepada pemegang saham

sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf f Pasal ini, pemegang saham sebagaimana dimaksud pada ayat (7) huruf a Pasal ini dapat mengajukan permintaan diselenggarakannya RUPS kepada ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan Perseroan untuk menetapkan pemberian izin diselenggarakannya RUPS.

125

XV. TATA CARA PEMESANAN SAHAM 1. Pemesanan Pembelian Saham

Pemesanan pembelian saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam Formulir Pemesanan Pembelian Saham (selanjutnya disebut “FPPS”) dan Prospektus ini. Pemesanan pembelian saham dilakukan dengan menggunakan FPPS asli yang dikeluarkan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek yang dapat diperoleh padaPenjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan gerai penawaran yang informasinya tercantum pada Bab XVI dalam Prospektus ini. FPPS dibuat dalam 5 (lima) rangkap. Pemesanan yang telah diajukan tidak dapat dibatalkan oleh Pemesan. Pemesanan pembelian saham yang dilakukan menyimpang dari ketentuan-ketentuan tersebut di atas tidak akan dilayani. Setiap pemesanan saham harus telah memiliki rekening efek pada Perusahaan Efek atau Bank Kustodian yang telah menjadi pemegang rekening di KSEI.

2. Pemesan yang berhak

Pemesan yang berhak melakukan pemesanan pembelian saham adalah Perorangan dan/atau Lembaga/Badan Usaha sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.A.7 tentang Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum.

3. Jumlah Pemesanan

Pemesanan pembelian saham harus diajukan dalam jumlah sekurang-kurangnya100 (seratus) saham dan selanjutnya dalam jumlah kelipatan 100 (seratus) saham.

4. Pendaftaran Efek ke Dalam Penitipan Kolektif

Saham-saham yang ditawarkan ini telah didaftarkan pada KSEI berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas di KSEI No. SP-099/SHM/KSEI/1019 yang ditandatangani antara Perseroan dengan KSEI pada tanggal 22 Oktober 2019 : A. Dengan didaftarkannya saham tersebut di KSEI maka atas Saham yang ditawarkan berlaku

ketentuan sebagai berikut :

1. Perseroan tidak menerbitkan saham dalam bentuk Surat Kolektif Saham (SKS), tetapi saham tersebut akan didistribusikan dalam bentuk elektronik yang diadministrasikan dalam Penitipan Kolektif KSEI. Saham hasil Penawaran Umum akan dikreditkan ke dalam rekening efek selambat-lambatnya pada tanggal 6 Maret 2020.

2. Sebelum saham-saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dicatatkan di Bursa Efek, pemesan akan memperoleh bukti kepemilikan saham dalam bentuk Formulir Konfirmasi Penjatahan (“FKP”).

3. KSEI, Perusahaan Efek, atau Bank Kustodian akan menerbitkan konfirmasi tertulis kepada pemegang rekening sebagai surat konfirmasi mengenai kepemilikan Saham. Konfirmasi Tertulis merupakan surat konfirmasi yang sah atas Saham yang tercatat dalam rekening efek.

126

4. Pengalihan kepemilikan Saham dilakukan dengan pemindahbukuan antar rekening efek di KSEI.

5. Pemegang saham yang tercatat dalam rekening efek berhak atas dividen, Saham bonus, hak memesan efek terlebih dahulu, dan memberikan suara dalam RUPS, serta hak-hak lainnya yang melekat pada Saham.

6. Pembayaran dividen, Saham bonus, dan perolehan atas hak memesan efek terlebih dahulu kepada Pemegang Saham dilaksanakan oleh Perseroan, atau BAE yang ditunjuk oleh Perseroan, melalui Rekening Efek di KSEI untuk selanjutnya diteruskan kepada pemilik manfaat (beneficial owner) yang menjadi pemegang rekening efek di Perusahaan Efek atau Bank Kustodian.

7. Setelah Penawaran Umum dan setelah saham Perseroan dicatatkan, Pemegang Saham yang menghendaki sertifikat saham dapat melakukan penarikan saham keluar dari Penitipan Kolektif di KSEI setelah saham hasil Penawaran Umum didistribusikan ke dalam Rekening Efek Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang telah ditunjuk.

8. Penarikan tersebut dilakukan dengan mengajukan permohonan penarikan saham kepada KSEI melalui Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang mengelola sahamnya dengan mengisi Formulir Penarikan Efek.

9. Saham-saham yang ditarik dari Penitipan Kolektif akan diterbitkan dalam bentuk Surat Kolektif Saham selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah permohonan diterima oleh KSEI dan diterbitkan atas nama pemegang saham sesuai permintaan Perseroan Efek atau Bank Kustodian yang mengelola saham.

10. Pihak-pihak yang hendak melakukan penyelesaian transaksi bursa atas Saham Perseroan wajib menunjuk Perusahaan Efek atau Bank Kustodian yang telah menjadi Pemegang Rekening di KSEI untuk mengadministrasikan Saham tersebut.

5. Pengajuan Pemesanan Pembelian Saham Selama Masa Penawaran, para Pemesan dapat melakukan pemesanan pembelian saham selama jam kerja yang ditentukan dan disampaikan kepada Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek atau melalui gerai penawaran yang tercantum di Bab XVI tentang Penyebarluasan Prospektus Dan Formulir Pemesanan Pembelian Sahamdimana FPPS diperoleh. Setiap pihak hanya berhak mengajukan 1 (satu) formulir dan wajib diajukan oleh Pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan melampirkan: Fotocopy jati diri (KTP/Paspor bagi perorangan dan Anggaran Dasar serta Akta Pengangkatan

Direksi terakhir bagi badan hukum), bagi pemesan badan usaha asing, disamping melampirkan fotocopy paspor/KIMS, AOA dan POA yang berlaku, wajib mencantumkan pada FPPS, nama dan alamat di luar negeri secara lengkap dan jelas;

Bukti kepemilikan Rekening Efek atas nama pemesan; dan Bukti pembayaran sebesar jumlah pemesanan.

Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Penjamin Emisi Efekdan Perseroan wajib untuk menolak pemesanan pembelian saham apabila FPPS tidak diisi dengan lengkap atau bila persyaratan pemesanan pembelian saham diatas tidak terpenuhi.

127

Dalam hal terdapat satu pemesan yang mengajukan 2 (dua) pemesanan atau lebih sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7 tentang Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum, maka manajer penjatahan hanya dapat mengikutsertakan 1 FPPS yang pertama kali diajukan oleh pemesan yang bersangkutan.

6. Masa Penawaran Umum

Masa penawaran akan berlangsung selama 1 (satu) hari kerja pada tanggal 3 Maret 2020 pada pukul 09.00 - 15.00 WIB.

7. Tanggal Penjatahan

Tanggal penjatahan dimana penjatahan saham akan dilakukan oleh Manajer Penjatahan dan Perseroan sesuai dengan ketentuan yang berlaku adalah tanggal 5 Maret 2020.

8. Syarat Pembayaran

Pembayaran dapat dilakukan dengan uang tunai, RTGS, pemindahbukuan (PB), cek atau wesel bank dalam mata uang Rupiah dan dibayarkan oleh pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan membawa tanda jati diri dan FPPS yang sudah diisi lengkap dan benar pada Penjamin Emisi Efek pada waktu FPPS diajukan dan semua setoran harus dimasukkan ke dalam rekening Penjamin Pelaksana Emisi Efek pada :

PT Bank Sinarmas Tbk Kantor Cabang KF Operasional Thamrin

Atas Nama : JUCS IPO ESTA Nomor Rekening : 0052902053

Untuk pembayaran secara tunai (setoran langsung ke Bank), maka dana harus ingood funds paling lambat pada pukul 15:00.

Apabila pembayaran menggunakan transfer Bank atau cek, maka cek tersebut harus merupakan cek atas nama/milik pihak yang mengajukan (menandatangani) FPPS, (cek dari milik/atas nama pihak ketiga tidak dapat diterima sebagai pembayaran) dan keduanya sudah harus diterima secara efektif (in good funds) pada tanggal 3 Maret 2020. Apabila pembayaran tersebut tidak diterima pada tanggal dan waktu serta rekening di atas, maka FPPS yang diajukan dianggap batal dan tidak berhak atas penjatahan. Dana hasil Penawaran Umum yang diperoleh selama masa penawaran akan dibayarkan ke Perseroan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek yaitu PT Jasa Utama Capital Sekuritas bersamaan dengan tanggal distribusi saham yaitu 6 Maret 2020. Semua biaya bank dan biaya transfer sehubungan dengan pembayaran tersebut menjadi tanggung jawab pemesan. Semua cek dan bilyet giro bank akan segera dicairkan pada saat diterima. Bilamana pada saat pencairan, cek atau bilyet giro ditolak oleh bank, maka pemesanan pembelian saham yang bersangkutan otomatis dianggap batal. Untuk pembayaran yang dilakukan melalui transfer account dari bank lain, pemesan harus melampirkan fotocopy Lalu Lintas Giro (LLG) dari bank yang bersangkutan dan menyebutkan nomor FPPS/DPPS-nya. Pembayaran melalui ATM tidak berlaku. Dalam 1 (satu) Slip Setoran tidak diperkenankan untuk diisi dengan campuran jenis pembayaran, misalnya tunai tidak dapat digabung dengan bilyet giro.

128

9. Bukti Tanda Terima

Para Penjamin Emisi Efek yang menerima pengajuan FPPS akan menyerahkan kembali kepada pemesan, tembusan dari FPPS lembar ke-5 sebagai bukti tanda terima pemesanan pembelian saham. Bukti tanda terima pemesanan pembelian saham tersebut bukan merupakan jaminan dipenuhinya pemesanan. Bukti tanda terima tersebut harus disimpan untuk kelak diserahkan kembali pada saat pengembalian uang pemesanan dan/atau penerimaan Formulir Konfirmasi Penjatahan atas pemesanan pembelian saham. Bagi pemesan pembelian saham secara khusus, bukti tanda terima pemesanan pembelian saham akan diberikan langsung oleh Perseroan.

10. Penjatahan Saham

Pelaksanaan penjatahan saham akan dilakukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek selaku Manajer Penjatahan dengan sistem kombinasi yaitu penjatahan pasti (fixed allotment) dan penjatahan terpusat (pooling) sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7 tentang Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum.

Manajer Penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Dalam Penawaran Umum ini, penjatahan pasti (fixed allotment) dibatasi sampai dengan jumlah sebanyak 99% (sembilan puluh sembilan persen) dari jumlah saham yang ditawarkan dan sisanya sebanyak 1% (satu persen) akan dilakukan penjatahan terpusat (pooling). (I) Penjatahan Pasti (“Fixed Allotment”)

Penjatahan pasti sebanyak 99% (sembilan puluh sembilan persen) dari jumlah yang ditawarkan, yang akan dialokasikan namun tidak terbatas pada Dana Pensiun, Asuransi, Reksadana, Yayasan, Institusi bentuk lain, baik domestik maupun luar negeri. Dalam hal penjatahan terhadap suatu Penawaran Umum dilaksanakan dengan menggunakan Sistem Penjatahan Pasti, maka penjatahan tersebut hanya dapat dilaksanakan apabila memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut: a. Manajer penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan

mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Penentuan besarnya persentase penjatahan pasti wajib memperhatikan kepentingan pemesan perorangan;

b. Penjatahan pasti dilarang diberikan kepada : (i) direktur, komisaris, pegawai, atau Pihak yang memiliki 20% (dua puluh persen) atau lebih

saham dari suatu PerusahaanEfek yang bertindak sebagai Penjamin Emisi Efek atau agen penjualan Efeksehubungan dengan Penawaran Umum;

(ii) direktur, komisaris, dan/atau pemegang saham utama Perseroan; atau (iii) Afiliasi dari Pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf (i) dan (ii) huruf yang bukan

merupakan Pihak yang melakukan pemesanan untuk kepentingan pihak ketiga.

(II) Penjatahan Terpusat (“Pooling”)

Penjatahan terpusat sebanyak 1% (satu persen) dari jumlah saham yang ditawarkan. Jika jumlah saham yang dipesan melebihi jumlah saham yang ditawarkan melalui suatu Penawaran Umum, maka Manajer Penjatahan yang bersangkutan harus melaksanakan prosedur penjatahan sisa saham setelah alokasi untuk Penjatahan Pasti sebagai berikut:

129

a. dalam hal setelah mengecualikan pemesan saham sebagaimana dimaksud dalam angka

10huruf (I) huruf b dan terdapat sisa saham yang jumlahnya sama atau lebih besar dari jumlah yang dipesan, maka:

(i) pemesan yang tidak dikecualikan akan menerima seluruh jumlah Efek yang dipesan; (ii) dan dalam hal para pemesan yang tidak dikecualikan telah menerima penjatahan

sepenuhnya dan masih terdapat sisa Efek, maka sisa Efek tersebut dibagikan secara proporsional kepada para pemesan sebagaimana dimaksud dalam angka 10 huruf (I) huruf b menurut jumlah yang dipesan oleh para pemesan.

b. dalam hal setelah mengecualikan pemesan Efek sebagaimana dimaksud dalam angka 10 huruf (I) huruf b dan terdapat sisa Efek yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah yang dipesan, maka penjatahan bagi pemesan yang tidak dikecualikan itu, harus mengikuti ketentuan sebagai berikut:

(i) dalam hal tidak akan dicatatkan di Bursa Efek, maka Efek tersebut dialokasikan secara proporsional menurut jumlah yang dipesan oleh para pemesan tanpa pecahan; atau

(ii) dalam hal akan dicatatkan di Bursa Efek, maka Efek tersebut dialokasikan dengan memenuhi persyaratan berikut ini: i. para pemesan yang tidak dikecualikan akan memperoleh satu satuan perdagangan di

Bursa Efek, jika terdapat cukup satuan perdagangan yang tersedia. Dalam hal jumlahnya tidak mencukupi, maka satuan perdagangan yang tersedia akan dibagikan dengan diundi. Jumlah Efek yang termasuk dalam satuan perdagangan dimaksud adalah satuan perdagangan terbesar yang ditetapkan oleh Bursa Efek di mana Efek tersebut akan tercatat; dan

ii. apabila terdapat Efek yang tersisa, maka setelah satu satuan perdagangan dibagikan kepada pemesan yang tidak dikecualikan, pengalokasian dilakukan secara proporsional dalam satuan perdagangan menurut jumlah yang dipesan oleh para pemesan.

Dalam hal terjadi kelebihan pemesanan Efek dan terbukti bahwa Pihak tertentu mengajukan pemesanan Efek melalui lebih dari satu formulir pemesanan untuk setiap Penawaran Umum, baik secara langsung maupun tidak langsung, maka untuk tujuan penjatahan Manajer Penjatahan hanya dapat mengikutsertakan satu formulir pemesanan Efek yang pertama kali diajukan oleh pemesan yang bersangkutan. Manajer Penjatahan akan menyampaikan laporan hasil pemeriksaan akuntan kepada OJK mengenai kewajaran dari pelaksanaan penjatahan dan berpedoman pada peraturan Bapepam No. VIII.G.12 Tentang Pedoman Pemeriksaan Oleh Akuntan Atas Pemesanan dan Penjatahan Efek atau Pembagian Saham Bonus dan Peraturan Nomor IX.A.7. Tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum paling lambat 30 (tiga puluh)Hari Kalendersetelah berakhirnya Masa Penawaran Umum.

Penjamin Emisi Efek wajib menyerahkan laporan hasil Penawaran Umum kepada OJK paling lambat 5 (lima) Hari Kerja setelah Tanggal Penjatahan dalam bentuk dan isi sesuai dengan Peraturan Nomor IX.A.2.

130

11. Pembatalan Atau Penundaan Penawaran Umum

Dalam jangka waktu sejak Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif sampai berakhirnya Masa Penawaran, Perseroan mempunyai hak untuk menunda untuk masa paling lama 3 bulan sejak efektifnya Pernyataan Efektif atau membatalkannya Penawaran Umum ini. Berdasarkan Peraturan No. IX.A.2 setelah memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari OJK, Perseroan dapat menunda masa Penawaran Umum untuk masa paling lama 3 bulan sejak efektifnya Pernyataan Pendaftaran atau membatalkan Penawaran Umum dengan ketentuan sebagai berikut: a. Indeks harga saham gabungan di Bursa Efek turun melebihi 10% selama 3 hari berturut-turut; b. Bencana alam, perang, huru hara, kebakaran, pemogokan yang berpengaruh secara signifikan

terhadap kelangsungan usaha Perseroan;dan/atau c. Peristiwa lain yang berpengaruh secara signifikan terhadap kelangsungan usaha Perseroan yang

ditetapkan oleh OJK.

Perseroan wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: a. Mengumumkan penundaan Masa Penawaran Umum atau pembatalan Penawaran Umum

Perdana dalam paling kurang satu surat kabar harian berbahasa Indonesia yang mempunyai peredaran nasional paling lambat satu hari kerja setelah penundaan atau pembatalan tersebut. Disamping kewajiban mengumumkan dalam surat kabar, Perseroan dapat juga mengumumkan informasi tersebut dalam media massa lainnya;

b. Menyampaikan informasi penundaan Masa Penawaran Umum atau pembatalan Penawaran Umum Perdana kepada OJK pada hari yang sama dengan pengumuman sebagaimana dimaksud di poin a;

c. Menyampaikan bukti pengumuman sebagaimana dimaksud dalam poin a kepada OJK paling lambat satu hari kerja setelah pengumuman dimaksud;

d. Perseroan yang menunda Masa Penawaran Umum atau membatalkan Penawaran Umum Perdana yang sedang dilakukan, dalam hal pesanan saham telah dibayar maka Perseroan wajib mengembalikan uang pemesanan saham kepada pemesan paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak keputusan penundaan atau pembatalan tersebut.

12. Pengembalian Uang Pemesanan

Dalam hal suatu pemesanan Efek ditolak sebagian atau seluruhnya karena adanya penjatahan, maka uang pemesanan harus dikembalikan oleh Manajer Penjatahan kepada para pemesan, paling lambat 2 (dua) hari kerja sesudah tanggal Penjatahan.

Dalam hal terjadi pembatalan atau penundaan Penawaran Umum maka uang pemesanan harus dikembalikan oleh Manajer Penjatahan kepada para pemesan, paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak keputusan pembatalan atau penundaan Penawaran Umum. Jika Pencatatan saham di Bursa Efek tidak dapat dilakukan dalam jangka waktu 1 (satu) Hari Kerja setelah Tanggal Distribusi karena persyaratan pencatatan tidak dipenuhi, Penawaran atas Efek batal demi hukum dan pembayaran pesanan Efek dimaksud, wajib dikembalikan kepada pemesan, oleh Perseroan yang pengembalian pembayarannya melalui KSEI paling lambat 2 (dua) hari kerja sejak batalnya Penawaran Umum. Dengan memperhatikan Peraturan IX.A.7, jika terjadi keterlambatan, maka Penjamin Pelaksana Emisi Efek/Penjamin Emisi Efek/Perseroan yang menyebabkan terjadinya keterlambatan tersebut

131

wajib membayardenda kepada para pemesan sebesar rata-rata giro dua bank pemerintah per tahun (1 tahun 360 hari) dari jumlah uang pengembalian pemesanan yang belum dikembalikan kepada pemesan, yang dihitung dari 1 (satu) Hari Kerja setelah Tanggal Pengembalian Uang pemesanan atau keputusan pembatalan atau penundaan Penawaran Umum secara pro rata untuk setiap hari keterlambatan. Penjamin Pelaksana Emisi Efek/Manajer Penjatahan dan/atau Manajer Penjatahan akan mengeluarkan cek/giro, transfer ke rekening yang memperoleh denda.

13. Penyerahan Formulir Konfirmasi Penjatahan Atas Pemesanan Pembelian Saham

Distribusi Formulir Konfirmasi Penjatahan Saham kepada masing-masing rekening efek pemesan saham pada para Penjamin Emisi Efek dimana FPPS yang bersangkutan diajukan akan dilaksanakan selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja setelah tanggal penjatahan. FKP atas pemesanan pembelian saham tersebut dapat diambil di BAE dengan menunjukkan tanda jati diri pemesan dan menyerahkan bukti tanda terima pemesanan pembelian saham.

14. Distribusi Saham

Perseroan tidak menerbitkan surat kolektif saham, saham tersebut diadministrasikan secara elektronik dalam penitipan kolektif yaitu PT Kustodian Sentral Efek Indonesia. Penyerahan bukti kepemilikan saham pada tanggal distribusi saham secara elektronik yaitu tanggal 6 Maret 2020 dianggap terpenuhi jika saham dimaksud telah didistribusikan kepada pemesan atau dimasukkan kedalam sub rekening efek atas nama pemesan di PT Kustodian Sentral Efek Indonesia.

132

XVI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM

Prospektus serta Formulir Pemesanan Pembelian Saham dapat diperoleh pada kantor Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Para Penjamin Emisi Efek dan gerai penawaran. Prospektus dan formulir dapat diperoleh pada saat masa penawaran yaitu pada tanggal 3 Maret 2020. Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek adalah sebagai berikut :

PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

PT Jasa Utama Capital Sekuritas

Gedung Kospin Jasa Lt.7-8

Jl.Jend.Gatot Subroto Kav.1

Jakarta 12870

Telp.: (021) 8378 9000

Fax.: (021) 8378 8908

E mail : [email protected]

Website :www.jasautamacapital.com

PENJAMIN EMISI EFEK

PT Erdikha Elit Sekuritas Sucaco Building 3rd Floor

Jl. Kebon Sirih Kav. 71 Jakarta 10340

Telp.: + 62 21 3983 6420 Fax.: +62 21 3983 6422

Website : www.erdikha.com

PT Ekuator Swarna Sekuritas Office Districts 8, Tower Treasury

17th Floor, SCBD Lot 28 Jl. Jend. Sudirman Kav 52-53

Jakarta 12920 Telp.: + 62 21 4000 0677 Fax.: +62 21 2415 5512

Website : www.ekuator.co.id

PT Pacific Sekuritas Indonesia Menara Jamsostek, North

Tower 12Ath floor Jl. Jend. Gatot Subroto No.38

Jakarta 12710 Tel. (021) 3950 2900 Fax. (021) 3950 2901

Website: www.pacificsekuritas.id

PT Panin Sekuritas Tbk

Indonesia Stock Exchange Tower 2 17th Floor, Suite 1705 Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53

Jakarta 12190 Telp.: + 62 21 515 3055 Fax.: +62 21 515 3061

Website :

www.pans.co.id

PT Profindo Sekuritas Indonesia Gedung Permata Kuningan Jl. Kuningan Mulia Kav 9C.

Guntur Setiabudi Jakarta Selatan 12980

Telp.: +62 21 8378 0888 Fax.: +62 21 8378 0889

Website : www.profindo.co.id

http://www.jasautamacapital.com/

http://www.pans.co.id/

133

GERAI PENAWARAN UMUM SELAMA MASA PENAWARAN

Masa Penawaran akan diselenggarakan pada tanggal 3 Maret 2020 bertempat di PT Bima Registra

Satrio Tower 9th Floor Jl.Prof.Dr.Satrio, RT.7/RW.2

Jakarta Selatan 12950 Telp: 021 2598 4818 Fax: 021 2598 4819

134

XVII. PENDAPAT SEGI HUKUM

U j\1 BRA STRATEGIC LEGAL SOLIUTIONS

25 Februari 2020

Kepada PT Esta Multi Usaha Tbk Wisma 0' esta, BSD Sektor 2 Blok AH2 No. 7 A, BSD City, Serpong, Tangerang Selatan 153318

U.p.: Direksi

No. Ref: 9251-v76

Peri hal: Pendapat Dari Segi Hukum Dalam Rangka Penawaran Umum Perdana PT Esta Multi

Usaha Tbk

Dengan hormat,

Untuk memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan di bidang pasar

modal, kami kantor konsultan hukum UMBRA PARTNERSHIP, dalam hal ini diwakili oleh Ahmad Zakaria, yang telah memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.KH-

240/PM.2/2018, tanggal 1 November 2018, dan telah terdaftar dalam Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal dengan Nom or 201817, selaku Konsultan Hukum yang be bas dan mandiri, telah ditunjuk

oleh PT Esta Multi Usaha Tbk ("Perseroan") berdasarkan Surat Penunjukkan No. 6746-v7 tanggal 21 Mei 2019, untuk melakukan Uji Tuntas dan mempersiapkan Laporan Uji Tuntas ("LUT") serta

memberikan Pendapat Dari Segi Hukum atas Perseroan ("Pendapat Hukum"), sehubungan dengan

rencana Perseroan untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham sebagaimana diuraikan lebih

lanjut di bawah ini ("PUPS").

Dengan tetap memperhatikan ruang lingkup, pembatasan dan asumsi yang akan disebutkan di bawah,

Pendapat Hukum ini dapat diubah, ditambah berdasarkan dokumen-dokumen tambahan dari

Perseroan dan keterangan-keterangan Perseroan yang kami peroleh, setelah tanggal dikeluarkannya

Pendapat Hukum ini sampai dengan dinyatakan efektifnya pernyataan pendaftaran atas dokumen PUPS oleh OJK (sebagaimana didefinisikan di bawah ini).

Pendapat Hukum ini menggantikan Pendapat Hukum yang telah diberikan sebelumnya, sebagairnana

dirnuat dalam surat l<ami No. 9251-v30, tanggal 12 November 2019, No. 9251-v34, tanggal 10 Desember

2019, dan No. 9251-v71, tanggal 12 Februari 2020.

A. URAIAN TRANSAKSI

ADDRESS

Perseroan, rnelalui PUPS, berencana untuk menawarkan 200.000.000 saham biasa atas nama yang seluruhnya dikeluarkan dari portepel Perseroan dengan nominal Rp100 setiap saham yang mewakili 31,75% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah penawaran umum yang merupakan saham baru yang ditawarkan kepada masyarakat'6

I Telkom LandllTlark Tower, 49th Floor, The Telkom Hub Jl. Gatot Subroto Kav. 52, Jakarta 12710- Indonesia Telp.: +62 (21) 5082 0999 I www.umbra.law

1

UN BRA STRATEGIC LEGALSOLUTIONS

("Saham Yang Ditawarkan") dengan harga penawaran sebesar Rp120 setiap saham. Saham

saham yang .akan diterbitkan dalam PUPS memiliki hak yang sama dan sederajat dengan seluruh saham yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam perseroan sebelum PUPS.

PUPS telah mendapatkan persetujuan pemegang saham Perseroan sesuai Akta Pernyataan

Keputusan Para Pemegang Saham No. 47, tanggal 18 September 2019, yang dibuat di hadapan

Elizabeth Karina Leonita, Notaris di Kabupaten Bogor, yang telah mendapatkan persetujuan

dari Menkumham (sebagaimana didefinisikan di bawah ini) berdasarkan Persetujuan

Perubahan Anggaran Dasar No. AHU-0073384.AH.Ol.02.Tahun 2019, tanggal 23 September

2019 dan telah diberitahukan kepada Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan

Perubahan Anggaran Oasar No. AHU-AH.Ol.03-0335538, tanggal 23 September 2019, dan

Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.Ol.03-0335539, tanggal 23 September 2019, serta telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-

0176277.AH.ID1.1l.Tahun 2019, tanggal 23 September 2019 ("Akta No. 47/2019").

Dalam rangka PUPS, selain persetujuan RUPS sebagaimana telah diperoleh oerdasarkan Akta

No. 47/2019, Perseroan tidak wajib memperoleh perizinan atau persetujuan terlebih dahulu dari instansi yang berwenang dan/atau pihak ketiga. Namun, berdasarkan ketentuan yang

berlaku, Perseroan wajib mengajukan. pernyataan pendaftaran kepada OJK dan pernyataan

pendaftaran tersebut dinyatakan efektif oleh OJK.

PUPS ini dijamin dengan kesanggupan penuh oleh PT Jasa Utama Capital Sekuritas selaku

Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Penjamin Emisi Efek.

Oalam rangka PUPS ini, seluruh saham Perseroan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia ("BEl"). Sesuai dengan ketentuan-ketentuan hukum dan peraturan pasar modal

yang berlaku. Dalam rangka PUPS, Perseroan telah menandatangani dan telah memperoleh:

(a) Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Saham Perdana No. 64,

tanggal 23 September 2019, sebagaimana diubah dengan Akta Addendum Pertama Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Saham Perdana No. 108, tanggal

25 Februari 2020, an tara Perseroan dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek, yang dibuat di

hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor ("Perjanjian

Penjaminan Emisi Efek");

(b) Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Pada Pasar Perdana dan Pasar

Sekunder dan Sebagai Agen Pelaksana Pada Penawaran Umum No. 65, tanggal 23

September 2019, sebagaimana diubah dengan Akta Addendum Pertama Perjanjian

Pengelolaan Administrasi Saham Pada Pasar Perdana dan Pasar Sekunder dan Sebagai

Agen Pelaksana Pada Penawaran Umum No. 109, tanggal 25 Februari 2020, antara

Perseroan dan Biro Administrasi Efek, yang dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, SH, MKn, Notaris di Kota Bogor ("Perjanjian Administrasi Efek"); dan

(c) Perjanjian Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas di KSEI No. SP-099/SHM/KSEI/1019, tanggal, tanggal 22 Oktober 2019, antara Perseroan dan KSEI (sebagaimana

didefinisikan di bawah ini).�

ADDRESS

I Telkom Landmark Tower, 49th Floor, The Telkom Hub Jl. Gatot Subroto Kav. 52, Jakarta 12710- Indonesia Telp.: +62 (21) 5082 0999 I www.umbra.law

2

U j\1 BRA STRATEGIC LEGAL SOLUTIONS

Dana yang diperoleh Perseroan dari hasil PUPS, setelah dikurangi dengan biaya-biaya emisi

yang terkait, akan digunakan oleh Perseroan dengan rincian sebagai berikut:

(a) Sekitar 31,46% untuk pembangunan Hotel 88 di Gorontalo yang meliputi antara lain

biaya perizinan, design dan uang muka pembangunan ke kontraktor dan biaya lain

yang berhubungan pembangunan hotel tersebut.

(b) Sekitar 19,42% digunakan sebagai uang muka pembelian kendaraan yang akan

disewakan.

(c) Sekitar 49,12% akan digunakan untuk modal kerja Perseroan yang terdiri dari biaya

operasional hotel, pemeliharaan kendaraan, dan property investasi yang dimiliki dan

disewakan Perseroan dan biaya operasional lainnya, pembayaran bunga pinjaman,

pembayaran utang dagang dan pembelian persediaan.

(selanjutnya disebut sebagai "Rencana Penggunaan Dana").

Rencana Penggunaan Dana yang diperoleh adalah sebagaimana diuraikan secara rinci dalam

Prospektus.

B. DEFINISI

Selain dari istilah yang telah didefinisikan d i bawah ini, istilah-istilah lain yang dipakai, namun

tidak diatur dalam Pendapat Hukum ini memiliki arti yang sama dengan istilah-istilah

sebagaimana didefinisikan di dalam Prospektus:

"Anggaran Dasar'' berarti anggaran dasar suatu PT yang didirikan berdasarkan Hukum

Indonesia.

"BANI" berarti Badan Arbitrase Nasional Indonesia.

"Bapepam-LK" berarti Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Republik

Indonesia.

"BEl" berarti PT Bursa Efek Indonesia.

"Biro Administrasi Efek" berarti PT Bima Registra selaku Biro Administrasi Efek yang

ditunjuk oleh Perseroan.

"BNRI" berarti Berita Negara Republik Indonesia.

"BPJS" berarti Badan Penyelenggara Jaminan Sosial.

"Dewan Komisaris" berarti Dewan Komisaris dari suatu PT. 1

ADD RES S


3

U 1\1 BRA STRATEGIC LEGAL SOLUTIONS

ADDRESS

"Direksi" berarti Direksi dari suatu PT.

"HKHPM" berarti Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal.

"Hukum Indonesia" berarti hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku secara

sah di Republik Indonesia sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum.

"KSEI" berarti PT Kustodian Sentral Efek Indonesia.

"LUT" berarti Laporan Uji Tuntas atas Perseroan yang memuat hasil Uji Tuntas kami, yang

disusun dengan memperhatikan ketentuan Standar HKHPM dan ketentuan Hukum Indonesia

yang relevan terhadap pelaksanaan Uji Tuntas.

"Menkumham" berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.

"OJK" berarti Otoritas Jasa Keuangan sebagaimana dirnaksud dalam Undang-Undang No.21

tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.

"Penjamin Emisi Efek" berarti PT Jasa Utama Capital Sekuritas.

"Penjamin Pelaksana Emisi Efek" berarti PT Jasa Utama Capital Sekuritas.

"Peraturan No. IX.E.l" berarti Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1, Lampiran Keputusan Ketua

Bapepam-LK No. KEP-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009 tentang Transaksi Afiliasi dan

Benturan Kepentingan.

"Peraturan No. IX.E.2" berarti Peraturan Bapepam-LK No. IX. E.2, Lampiran Keputusan Ketua

Bapepam-LK No. KEP-614/BL/2011 tanggal 28 November 2011 tentang Transaksi Material dan

Perubahan Kegiatan Usaha Utama.

"Perjanjian Kredit" berarti perjanjian-perjanjian kredit/instrumen utang yang mengikat

Perseroan sebagaimana diungkapkan dalam Prospektus.

"Perjanjian Material" berarti perjanjian-perjanjian yang mengikat Perseroan dengan Pihak

Terafiliasi dan/atau pihak ketiga yang bersifat material terhadap pelaksanaan kegiatan usaha

utama dari Perseroan sebagaimana diungkapkan dalam Prospektus dan LUT.

"Peraturan No. IX.J.l" berarti Peraturan Bapepam-LK No. IX.J.1, Lampiran Keputusan Ketua

Bapepam-LK No. KEP-179/BL/2008, tentang Pokok-Pokok Anggaran Dasar Perseroan yang

Melakukan Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas dan Perusahaan Publik yang diundangkan

pada tanggal 14 Mei 2008.

"Perizinan Operasional" berarti penzman operasional yang bersifat material terhadap

kelangsungan kegiatan usaha utama dari Perseroan, yakni Tanda Daftar Usaha Pariwisata,

Sertifikat Usaha Pariwisata, Izin Lokasi, Izin Mendirikan Bangunan, dan Sertifikat Laik Fungsi

yang secara rinci telah diuraikan dalam Prospektus. ·r


4


"Perizinan Umum" berarti perizinan umum yang bersifat administratif sehubungan dengan

pelaksanaan kegiatan usaha Perseroan.

"Periode Uji Tuntas" berarti periode terhitung sejak tanggal pendiriannya Perseroan sampai

dengan Tanggal Pendapat Hukum.

"POJK 30" berarti Peraturan OJK No. 30/POJK.04/2015 tentang Laporan Realisasi Penggunaan

Dana Hasil Penawaran Umum Publik yang diundangkan pada tanggal 6 Desember 2015.

"POJK 32" berarti Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tentang Rencana dan Penyelenggaraan

RUPS Perusahaan Terbuka yang diundangkan pada tanggal 8 Desember 2014 sebagaimana

diubah dengan Peraturan OJK No. 10/POJK.04/2017 yang diundangkan pada tanggal 14 Maret

2017.

"POJK 33" berarti Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tentang Direksi dan Dewan Komisaris

Emiten a tau Perusahaan Publik.

"POJK 34" berarti Peraturan OJK No. 34/POJK.04/2014 tentang Komite Nominasi dan

Remunerasi Emiten atau Perusahaan Publik yang diundangkan pada tanggal 8 Desember 2014.

"POJK 35" berarti Peraturan OJK No. 35/POJK.04/2014 ten tang Sekretaris Perusahaan Emiten a tau

Perusahaan Publik yang diundangkan pada tanggal 8 Desember 2014.

"POJK 55" berarti Peraturan OJK No. 55/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman

Pelaksanaan Kerja Komite Audit yang diundangkan pada tanggal29 Desember 2015.

"POJK 56" berarti Peraturan OJK No. 56/POJK.04/2015 tentang Pembentukan dan Pedoman

Penyusunan Piagam Unit Audit Internal yang diundangkan pada tanggal29 Desember 2015.

"Prospektus" berarti prospektus yang dikeluarkan oleh Perseroan sehubungan dengan

pelaksanaan PUPS.

"PT" berarti Perseroan Terbatas.

"RUPS" berarti Rapat Umum Pemegang Saham.

"Standar HKHPM" berarti Standar Profesi Konsultan Hukum Pasar Modal yang dikeluarkan

oleh HKHPM berdasarkan Keputusan HKHPM No. Kep.02/HKHPMNIII/2018, tanggal 8

Agustus 2018.

"Surat Pernyataan" berarti surat-surat pernyataan yang ditandatangani oleh Perseroan pada

tanggal 12 November 2019.

"Tanggal Pendapat Hukum" berarti tanggal dikeluarkannya Pendapat Hukum ini yaitu

tanggal 25 Februari 2020. T

ADDRESS

I Telkom Landrmark Tower, 49th Floor, The Telkom Hub Jl. Gatot Sub:roto Kav. 52, Jakarta 1271 0 - Indonesia Telp.: +62 (21) 5082 0999 I www.umbra.law

5


"Uji Tuntas" berarti uji tuntas dari segi hukurn atas Perseroan yang dilaksanakan oleh

UMBRA sehubungan dengan rencana pelaksanaan transaksi PUPS oleh Perseroan, dengan

rnernperhatikan Ruang Lingkup, Pernbatasan dan Asurnsi sebagairnana dalarn Pendapat

Hukurn ini.

"UUPT" berarti Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

"WLTK" berarti Wajib Lapor Tenaga Kerja.

C. RUANG LINGKUP, PEMBATASAN, DAN ASUMSI

Pendapat Hukurn ini rnernpunyai ruang lingkup dan pernbatasan-pernbatasan sebagai berikut:

1. Pendapat Hukurn ini disusun khusus atas keadaan Perseroan selarna Periode Uji

Tuntas;

2. Pendapat Hukurn ini disusun berdasarkan perneriksaan atas dokumen-dokumen asli,

turunan, salinan dan fotokopi yang kami peroleh dari Perseroan serta pernyataan dan

kete:rangan lisan maupun tertulis yang diberikan oleh anggota Direksi, Dewan

Kornisaris, wakil dan/atau pegawai dari rnasing-masing Perseroan yang hasilnya

termuat dalam LUT, yang rnenjadi dasar dan bagian yang tidak terpisah.kan dari

Pendapat Hukurn ini;

3. Pendapat Hukum ini disusun dalarn kerangka Hukurn Indonesia dan karenanya tidak

dirnaksudkan untuk berlaku atau dapat ditafsirkan rnenurut hukurn atau yurisdiksi

hukum negara lain; dan

4. selmuh ruang lingkup dan pembatasan sebagaimana dimuat dalam LUT menjadi

bagian yang tidak terpisahkan dari ruang lingkup dan pembatasan dalam Pendapat

Hukurn ini.

Dengan memperhatikan Ruang Lingkup dan Pembatasan di atas, dalam menyusun Pendapat

Hukum ini, kami berasumsi bahwa:

1. selain untuk Perseroan yang menjadi pihak, semua tanda tangan adalah asli dan

ditandatangani oleh pihak yang berwenang, semua dokumen yang diperlihatkan atau

diserahkan kepada kami sebagai asli adalah otentik, dan bahwa salinan atau fotokopi

dari tanda tangan dan dokumen yang diberikan kepada kami adalah sama dengan

dokurnen aslinya;

2. bahwa Perseroan telah memberikan kepada kami seluruh dokumen dan informasi yang

relevan dengan pelaksanaan Uji Tuntas dan penyusunan Pendapat Hukum ("Informasi

Uji Tuntas") dan tidak ada dokumen dan informasi lainnya yang relevan yang tidak a tau I'(

ADDRESS

I Telkom Landmark Tower, 49th Floor, The Telkom Hub Jl. Gatot Subroto Kav. 52, Jakarta 12710 - Indonesia Telp.: +62 (21) 5082 0999 I www.umbra.law

6


belum diberikan atau diberitahukan kepada kami sampai dengan Tanggal Pendapat

Hukum;

3. bahwa seluruh Informasi Uji Tuntas beserta dengan seluruh fakta yang dinyatakan dalam

Informasi Uji Tuntas tersebut, termasuk juga pemyataan dan keterangan tertulis

(termasuk turunan dan salinannya) atau lisan yang diberikan oleh pejabat pemerintah,

badan peradilan dan pihak ketiga lainnya yang telah menjadi dasar penyusunan LUT dan

Pendapat Hukum ini, adalah benar, akurat, lengkap, tidak menyesatkan, sesuai dengan

keadaan yang sebenarnya, belum diubah dan masih berlaku sampai dengan Tanggal

Pendapat Hukum, serta tidak ada hal-hal lain yang berkaitan yang disembunyikan

deng;m sengaja maupun tidak;

4. bahwa dokumen asli masih ada dan belum diubah, dibatalkan maupun digantikan oleh

dokumen a tau perjanjian a tau tindakan lain yang tidak kami ketahui;

5. bahwa dokumen-dokumen tersebut mengatur kewajiban yang mengikat para pihak

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan telah ditandatangani

oleh iPerseroan untuk kepentingannya masing-masing;

6. bahwa untuk setiap dokumen dimana pihaknya berbentuk perusahaan (selain

Perseroan), pihak tersebut masih tetap berdiri dan mempunyai kewenangan dan

memperoleh perizinan/persetujuan korporat dan pihak yang berwenang yang

diperlukan untuk menandatangani perjanjian tersebut dan perjanjian tersebut telah

ditandatangani dengan benar untuk keuntungan/kepentingan pihak tersebut dan bahwa

para pihak tidak dalam keadaan pailit atau keadaan lain pada saat penandatanganan

perjanjian tersebut;

7. bahwa untuk setiap dokumen dimana Perseroan dan menjadi pihak, yang diatur a tau

tunduk berdasarkan hukum yang berlaku di luar jurisdiksi Republik Indonesia

("Hukum Asing"), dokumen tersebut berlaku secara sah dan mengikat Perseroan

sesuai dengan Hukum Asing tersebut, bahwa dokumen tersebut tidak melanggar

ketentuan dari Hukum Asing yang relevan, dan bahwa dokumen tersebut masih tetap

berlaku sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum;

8. bahwa setiap pihak yang mengadakan perjanjian dengan Perseroan dan/atau para

pejabat Pemerintah yang mengeluarkan perizinan Perseroan, melakukan pendaftaran

atau pencatatan untuk kepentingan Perseroan mempunyai kewenangan dan

kekuasaan untuk melakukan tindakan tersebut secara sah dan mengikat berdasarkan

Hukum Indonesia;

9. doklllmen, informasi beserta dengan pernyataan dan keterangan tertulis (termasuk

turunan dan salinannya) atau lisan yang diberikan oleh pejabat pemerintah, badan f(

ADDRESS


7


peradilan dan pihak ketiga lainnya terkait dengan pelaksanaan Uji Tuntas adalah

benar, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sesungguhnya; dan

10. pernyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan tertulis atau lisan yang diberikan

oleh anggota Direksi, Dewan Komisaris, dan/atau pegawai Perseroan, Pemegang

Saham Utama Perseroan sehubungan dengan pelaksanaan Uji Tuntas dan penyusunan

Pendapat Hukum adalah benar, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang

sesungguhnya.

D. PENDAPATHUKUM

Setelah memeriksa dan meneliti dokumen LUT, serta memperhatikan asumsi dan kualifikasi

di atas, Pendapat Hukum kami adalah sebagai berikut:

1. Perseroan, berkedudukan di Kota Tangerang Selatan, adalah PT yang didirikan dan

diatur menurut Hukum Indonesia. Perseroan didirikan dengan nama PT Esta Asri

Propertindo berdasarkan Akta Pendirian PT Esta Asri Propertindo No. 34, tanggal 30

September 2011, yang dibuat di hadapan Kun Hidayat, SH, Notaris di Jakarta, dan

telah sah menjadi badan hukum sejak tanggal 24 Oktober 2011 berdasarkan

pengesahan Menkumham dengan Surat Keputusan Pengesahan No. AHU-

51610.AH.Ol.Ol.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, yang telah didaftar dalam Daftar

Perseroan No. AHU-0085684.AH.Ol.09.Tahun 2011, tanggal 24 Oktober 2011, juga

diumumkan dalam BNRI No. 93, tanggal 20 November 2012, Tambahan BNRI No.

72561 ("Akta Pendirian").

Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam Akta Pendirian telah mengalami

bebeuapa kali perubahan, terakhir ialah sehubungan persetujuan penawaran umum,

perubahan status menjadi Perseroan Terbuka dan perubahan seluruh anggaran dasar

Perseroan berdasarkan Akta No. 47/2019.

(Anggaran dasar Perseroan sebagaimana dimuat dalam Akta Pendirian beserta

perubahan-perubahannya selanjutnya disebut "Anggaran Dasar Perseroan").

Anggaran Dasar Perseroan beserta seluruh perubahan Anggaran Dasar Perseroan

telah sesuai dengan Hukum Indonesia, termasuk Peraturan No. IX.J.1, POJK 32 dan

POJK 33, kecuali belum diperolehnya bukti penerimaan pemberitahuan perubahan

anggaran dasar dari Menkurnham untuk Akta Pernyataan Keputusan di Luar Rapat

(Perubahan Anggaran Dasar, Pemegang Saham, Direksi dan Dewan Komisaris) No.

01, tanggal 14 Januari 2015, yang dibuat di had a pan Kartika, SH, MKn, Notaris di Kota

Bekasi. 1

ADDREsS


8


2. Dalam 3 tahun terakhir sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum, terdapat

perubahan struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan. Adapun

struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan terakhir adalah

berdasarkan Akta No. 47/2019 yaitu sebagai berikut.

Modal dasar : Rp 168.888.000.000

Modal ditempatkan/disetor : Rp 43.000.000.000

Modal dasar Perseroan terbagi atas 1.688.880.000 lembar saham, masing-masing saham

bernillai nominal Rp100.

Perubahan struktur permodalan Perseroan telah sesuai dengan Anggaran Dasar

Perseroan serta ketentuan Hukum Indonesia.

3. Berdasarkan Akta No. 47/2019, susunan pemegang saham Perseroan saat ini adalah

sebagai berikut:

Keterangan

Modal Dasar

Modal Ditempatkan dan

Disetor Penuh

PT Esta Utama

Corpora

PT Bartley Sejahtera

lnvestama

J umlah Modal

Ditempatkan dan Disetor

Penuh

Modal Dalam Portepel

Nilai Nominal Rp100 per Saham

Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp) Persentase

(%) 1.688.880.000 168.888.000.000

429.500.000 42.950.000.000 99,88

500.000 50.000.000 0,12

430.000.000 43.000.000.000 100

1.258.880.000 125.888.000.000

Berdasarkan Sur at Pemyataan Perseroan, pemegang saham pengendali Perseroan adalah

Melvin Wangkar.

Perseroan telah memiliki: (i) Daftar Pemegang Saham yang mencerminkan susunan

pemegang saharn Perseroan serta (ii) Daftar Khusus Perseroan dimana setiap anggota

Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan saat ini beserta anggota keluarganya tidak

memiliki saham dalam Perseroan.

Perubahan susunan pemegang saham Perseroan telah sesuai dengan ketentuan

Hukum Indonesia.

Sehubungan dengan sa ham yang diterbitkan oleh Perseroan sebelum PUPS, berdasarkan

Peraturan OJK No. 25/POJK.04/2017 ten tang Pembatasan atas Saham yang Diterbitkan 'f

ADD RES S


9


Sebelum Penawaran Umum, diatur bahwa setiap pihak yang memperoleh saham

Perseroan dengan harga dan/atau nilai konversi dan/atau harga pelaksanaan di bawah

harga PUPS dalam jangka waktu 6 bulan sebelum penyampaian pemyataan pendaftaran

kepada OJK, dalam hal ini PI Esta Utama Corpora dan PI Bartley Sejahtera Investarna,

dilarang untuk mengalihkan sebagian atau seluruh kepemilikan atas saham Perseroan

tersebut sampai dengan 8 bulan setelah pemyataan pendaftaran menjadi efekti£.

4. Berdasarkan Akta No. 47/2019, susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan terkini

adalah sebagai berikut.

Dewan Komisaris Komisaris Utama Komisaris Komisaris Independen

Direksi Direktur Utama Direktur

Melvin Wangkar Rony Harianto Alkie Samuel Sutandra

Lukman Nelam Yosef Ervin Riado Oedi Tjahjadi

Pengangkatan anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Perseroan di atas telah

dilakukan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan dan ketentuan Hukum

Indonesia.

Berdasarkan pemeriksaan kami yang didukung dengan surat pernyataan pribadi dari

masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, tanggal 1 Oktober

2019, seluruh anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan telah memenuhi

ketemtuan POJK 33. Perseroan telah memiliki dan telah mengangkat Komisaris

Independen sebagai pemenuhan persyaratan dan POJK 33.

Perseroan telah memiliki Sekretaris Perusahaan sebagairnana dipersyaratkan oleh

POJK 35.

Perseroan telah memiliki Komite Nominasi dan Remunerasi sebagaimana

dipersyaratkan oleh POJK 34.

Perseroan telah memiliki Komite Audit sebagairnana dipersyaratkan oleh POJK 55.

BercJiasarkan pemeriksaan karni dan didukung dengan Surat Pernyataan dari masing

masing anggota Kornite Audit Perseroan, tanggal 18 September 2019, seluruh anggota

Kornite Audit Perseroan merupakan pihak yang dapat diangkat menjadi anggota

Komite Audit berdasarkan POJK 55.

Perseroan telah memiliki Unit Audit Internal sebagairnana dipersyaratkan oleh POJK

56. 1

ADDRESS

I Telkom Landnnark Tower, 49th Floor, The Telkom Hub Jl. Gatot Subroto Kav. 52, Jakarta 12710 - Indonesia Telp.: +62 (21) 5082 0999 I www.umbra.law

10


Perseroan telah menyusun Piagam Komite Audit dan Piagam Audit Internal sesuai

den�n ketentuan peraturan yang berlaku.

5. Sehubungan dengan Rencana Penggunaan Dana, Perseroan akan melakukan hal-hal

sebagai berikut:

(a) Sekitar 31,46% untuk pembangunan Hotel 88 di Gorontalo yang meliputi

antara lain biaya perizinan, design dan uang muka pembangunan ke

kontraktor dan biaya lain yang berhubungan pembangunan hotel tersebut.

(b) Sekitar 19,42% digunakan sebagai uang muka pembelian kendaraan yang

akan disewakan.

(c) Sekitar 49,12% akan digunakan untuk modal kerja Perseroan yang terdiri dari

biaya operasional hotel, pemeliharaan kendaraan, dan properti investasi yang

dimiliki dan disewakan Perseroan dan biaya operasional lainnya, pembayaran

bunga pinjaman, pembayaran utang dagang dan pembelian persediaan.

Rencana Penggunaan Dana yang diperoleh adalah sebagaimana diuraikan secara rinci

dalam Prospektus.

Sehubungan dengan Rencana Penggunaan Dana, Perseroan akan menyampaikan

Laporan Realisasi Penggunaan Dana dari hasil PUPS kepada OJK sesuai POJK 30.

Apalbila terdapat perubahan dari Rencana Penggunaan Dana, sebagaimana

diwajibkan dalam POJK 30, Perseroan wajib: (i) menyampaikan rencana dan alasan

perubahan penggunaan dana hasil PUPS bersamaan dengan pemberitahuan mata

acara RUPS kepada OJK, dan (ii) memperoleh persetujuan dari RUPS terlebih dahulu.

Sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum ini, Rencana Penggunaan Dana (a), (b) dan

(c) dj atas bukan merupakan transaksi afiliasi sebagaimana diatur dalam Peraturan

No. IX.E.l. Rencana Penggunaan Dana (a) dan (b) di atas bukan termasuk transaksi

material sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.2. Namun demikian, untuk

Rencana Penggunaan Dana (a) di atas, nilai kontrak pembangunan diperkirakan

senilai 200tb-50% dari ekuitas Perseroan sehingga termasuk transaksi material

sebagaimana dimaksud dalam ":Peraturan No. IX.E.2, tetapi merujuk pada ketentuan

angka 3 Peraturan No. IX.E.2, transaksi material ini termasuk transaksi yang

dikecualikan dari kewajiban keterbukaan informasi sebagaimana diwajibkan

berdasarkan angka 2 huruf a Peraturan No. IX.E.2 karena transaksi pejanjian

konstruksi pembangunan hotel dilakukan dalam rangka kegiatan usaha utama

Perseroan.

Dalam hal Rencana Penggunaan Dana merupakan suatu transaksi afiliasi ataupun

transaksi material, Perseroan wajib memenuhi ketentuan yang berlaku. 1

ADDRESS


11


6. Berdasarkan pemeriksaan kami, Surat Pernyataan dan Anggaran Dasar, kegiatan

usaha utama Perseroan saat ini adalah penyelenggaraan kegiatan usaha Hotel Bintang

Dua yang mencakup usaha penyediaan jasa pelayanan penginapan, makan minum,

serta jasa lainnya bagi umum dengan menggunakan sebagian a tau seluruh bangunan.

Selain itu Perseroan juga melakukan kegiatan usaha penunjang Perseroan, yang

meliputi:

(a) melakukan usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real

estat, baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen,

bangunan tempat tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat

pameran, fasilitas penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan dan lainnya)

serta penyediaan rumah dan flat a tau apartemen dengan a tau tanpa perabotan

untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau tahunan,

termasuk kegiatan penjualan tanah, pengembangan gedung untuk

dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di gedung tersebut) dan

lain-lain sehubungan dengan bisnis real estat tersebut;

(b) melakukan kegiatan penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi

(operasional leasing) jenis kendaraan seperti mobil penumpang (tanpa supir),

truk, trailer a tau gandengan dan lainnya;

(c) melakukan perdagangan besar, bukan mobil dan sepeda motor atas dasar

balas jasa a tau kontrak (perdagangan komisi).

Pengungkapan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha Perseroan sebagaimana

tercantum dalam Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan telah sesuai dengan Hukum

Indonesia, termasuk Peraturan No. IX.J.l.

Berdasarkan Surat Pernyataan, Perseroan telah menjalankan kegiatan usahanya sesuai

dengan maksud dan tujuan sebagaimana tercantum dalam Anggaran Dasar.

7. Perseroan telah memperoleh Perizinan Umum yang material termasuk juga telah

melakukan pemenuhan atas kewajiban pelaporan yang dipersyaratkan perizinan

tersebut yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usaha utamanya sebagaimana

disyaratkan dalam Hukum Indonesia, dan Perizinan Umum tersebut masih berlaku

sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum.

Selain itu, Perseroan telah memperoleh Perizinan Operasional termasuk Izin Mendirikan

Bangunan atas nama Perseroan yang material. Perseroan juga telah melakukan

pemenuhan atas kewajiban pelaporan yang dipersyaratkan perizinan tersebut yang

diperlukan untuk menjalankan kegiatan usaha utamanya sebagaimana disyaratkan

dalam Hukum Indonesia. f

ADDRESS


12


Sampai dengan Tanggal Pendapat Hukum ini, Perseroan belum melakukan

pembangunan Hotel 88 Gorontalo. Sehubungan dengan rencana pembangunan yang

berldkasi di bidang tanah yang dimiliki Perseroan, Perseroan telah memulai proses

pengurusan perizinan terkait Hotel 88 Gorontalo, yang hingga Tanggal Pendapat Hukum

ini, Perseroan telah memperoleh Rekomendasi atas UKL-UPL Kegiatan Pembangunan

Hotel 88 No. 503/DPM-PTSP/18NI/2018, tanggal28 Juni 2018, yang diterbitkan oleh Dinas

Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Pemerintah Kota Gorontalo.

8. Aset-aset Perseroan yang bersifat material terhadap kegiatan usaha Perseroan, telah

dimiliki dan dikuasai secara sah, tidak sedang dalam sengketa dan tidak sedang

dibehankan dengan hak jaminan/agunan untuk menjamin kewajiban kepada pihak

ketiga, kecuali untuk aset berupa tanah dan bangunan yang sedang dijaminkan

kepada kreditur, yakni sebagai berikut:

No. Lokasi Nomor

Sertifikat

1. Des a Margahayu Selatan, Kec. Margahayu, Kab. SHGB No. 4554

Bandung, Prov. Jawa Barat

2. Desa Lengkong Wetan, Kec. Serpong, Kab. Tangerang, SHM atas Satuan

Prov. Banten Rumah Susun No. 01117

3. Des a Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. SHGB No. 02065 Karawang, Prov. Jawa Barat

4. Desa Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. SHGB No. 02064 Karawang, Prov. Jawa Barat



7. Kelurahan Sepanjang Ray a, Kec. Rawa Lumbu, SHGB No. 4973 Kotamadya Bekasi, Prov. Jawa Barat

Berdasarkan Surat Pernyataan, aset-aset tanah dan bangunan Perseroan yang sedang

dijaminkan di atas bersifat material dan dalam hal dieksekusi oleh kreditur, maka

dapat berdampak material secara negatif bagi kelangsungan usaha Perseroan.

Aset-aset tanah yang dimiliki dan dikuasai Perseroan telah didukung oleh dokumen

yang sah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia,

dan hak-hak Perseroan atas kepemilikan dan penguasaan atas tanah-tanah tersebut

masih berlaku. f

ADD RES S


13


9. Seluruh Perjanjian Material dari Perseroan masih berlaku dan mengikat Perseroan

serta tidak bertentangan dengan Anggaran Dasarnya dan ketentuan Hukum Indonesia

dan tidak terdapat pembatasan atau larangan bagi Perseroan untuk melakukan PUPS

maul?un menggunakan dana hasil PUPS sesuai dengan Rencana Penggunaan Dana

serta tidak terdapat ketentuan yang merugikan pemegang saham publik.

10. Perseroan saat ini terikat dalam perjanjian-perjanjian kredit atau instrumen utang

sebagaimana yang telah diungkapkan dalam Prospektus. Berdasarkan pemeriksaan

kami, tidak terdapat ketentuan dalam perjanjian-perjanjian kredit atau instrumen

utang tersebut yang dapat membatasi Perseroan untuk melakukan PUPS maupun

menggunakan dana hasil PUPS sesuai dengan Rencana Penggunaan Dana serta

ketentuan yang merugikan pemegang saham publik, kecuali diperlukannya

persetujuan terlebih dahulu dari PT Bank KEB Hana Indonesia ("Bank Hana") oleh

Perseroan sebelum dapat melakukan pembayaran dividen atau melakukan distribusi

atas pendapatan-pendapatan lainnya kepada pemegang saham berdasarkan

Perubahan Ke-8 (Delapan) dan Pernyataan Kembali Perjanjian Kredit No.

035/I/M/2019, tanggal 17 Mei 2019 antara Perseroan dan Bank Hana.

Berdasarkan Surat Hana Bank No. 31/238/C2/Kredit/19 tanggal 15 Oktober 2019

perihal Permohonan Pengesampingan Pasal Pembatasan dalam Perjanjian Kredit

("Surat Bank Hana"). Terkait ketentuan tersebut, Perseroan telah menerima surat

tanggapan dari Bank Hana sebagaimana termuat dalam Surat Bank Hana di mana

dinyatakan bahwa apabila nantinya saham-saham Perseroan telah tercatat di BEl maka

Perseroan selaku debitur yang sebelumnya wajib memperoleh persetujuan terlebih

dahulu kepada Bank Hana sebelum melakukan pembayaran dividen atau melakukan

distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham lainnya, kini hanya wajib

melakukan pemberitahuan secara tertulis kepada kreditur. Dengan demikian, apabila

nantinya saham-saham Perseroan telah tercatat di BEl, maka tidak terdapat lagi

ketentuan yang merugikan pemegang saham publik.

11. Berdasarkan pemeriksaan kami yang didukung dengan Surat Pernyataan, Perseroan

telah memenuhi ketentuan sehubungan dengan upah minimum, peraturan

perusahaan, WL TK, BPJS Kesehatan, dan BPJS Ketenagakerjaan.

12. Berdasarkan pemeriksaan kami yang didukung dengan Surat Pernyataan, sampai

dengan Tanggal Pendapat Hukum, Perseroan telah menutup asuransi atas aset

asetnya yang bernilai material dan penutupan asuransi tersebut cukup w1tuk menutup

kerugian yang mungkin dapat terjadi apabila aset tersebut mengalami kerusakan atau

musnah.

13. Aspek-aspek hukum dalam Prospektus yang meliputi anggaran dasar, struktur

perrnodalan dan susunan pemegang saham, perizinan, perjanjian-perjanjian material f

ADDRESS


14


dan instrumen utang, daftar aset material serta keterlibatan perkara telah sesuai

dengan LUT.

14. Sesuai ketentuan Hukum Indonesia, dalam rangka PUPS, Perseroan telah

menandatangani (i) Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan (ii) Perjanjian Administrasi

Efek. Perjanjian-perjanjian tersebut mengikat Perseroan dan dibuat sesuai dengan

Anggaran Dasar Perseroan serta ketentuan Hukum Indonesia di bidang pasar modal.

Berdasarkan keterangan Perseroan, Penjamin Emisi Efek dan Penjamin Pelaksana

Emisi Efek, Perseroan tidak memiliki hubungan afiliasi dengan Penjamin Emisi Efek

dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek.

15. Berdasarkan pemeriksaan kami atas fakta-fakta dan dokumen-dokumen yang relevan

serta surat pernyataan dari Perseroan, Perseroan saat ini tidak sedang menjadi pihak

baik dalam perkara perdata, perkara hubungan industrial, perkara pajak, perkara tata

usaha negara, tidak sedang terdaftar sebagai pihak di dalam register perkara pidana,

tidak sedang terlibat dalam perkara di BANI, dan tidak sedang menjadi termohon

dalam perkara kepailitan di Pengadilan Niaga, serta tidak sedang terlibat dalam

perselisihan lain di luar pengadilan, yang bersifat material dan dapat mempengaruhi

kelangsungan usaha utama Perseroan secara negatif.

16. Berdasarkan pemeriksaan kami atas fakta-fakta dan dokumen-dokumen yang relevan

serta surat pernyataan dari masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris

Perseroan, tidak ada anggota Direksi dan Komisaris dari Perseroan yang terlibat dalam

perkara hukum, baik pada bidang perdata maupun pidana dan/atau

perselisihan/tuntutan di pengadilan dan/a tau badan arbitrase mana pun di Indonesia

a tau di negara asing a tau dalam perselisihan administratif dengan badan pemerintah

termasuk perselisihan yang terkait dengan kewajiban pajak atau perselisihan yang

terkait dengan masalah perburuhan atau diajukan untuk kepailitan oleh pihak ketiga

a tau tidak pernah dinyatakan pailit atau menyebabkan suatu perusahaan mengalami

dipailitkan dan perselisihan lain di luar pengadilan yang secara material dan dapat

mempengaruhi pelaksanaan tugas dan kewajiban mereka sebagai anggota Direksi dan

anggota Dewan Komisaris Perseroan. f

ADDRESS


15

U 1\1 BRA STRATEGIC lEGAl SOLUTIONS

Demikianlah Pendapat Hukum ini kami persiapkan dalam kapasitas kami sebagai konsultan hukum yang bebas dan mandiri, dengan penuh kejujuran dan tidak berpihak serta terlepas dari kepentingan pribadi, baik secara langsung maupun tidak langsung terhadap usaha Perseroan, dan kami bertanggung jawab atas isi Pendapat Hukum ini.

Hormat kami,

UMBRA PARTNERS

Ahmad Zakaria, S.H.

No. STID.KH-240/PM.2/2018

Tembusan:

Kepala EksekutifPengawas Pasar Modal

ADDRESS


16

135

XVIII. LAPORAN KEUANGAN

PT ESTA MULTI USAHA Tbk

(d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO)

LAPORAN KEUANGAN UNTUK PERIODE DELAPAN BULAN YANG BERAKHIR

PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2019 DAN UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA

TANGGAL 31 DESEMBER 2018, 2017 DAN 2016 SERTA UNTUK PERIODE DELAPAN BULAN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2018 (TIDAK DIAUDIT)

DAN LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN

(MATA UANG INDONESIA)

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO) LAPORAN KEUANGAN

UNTUK PERIODE DELAPAN BULAN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2019

DAN UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 DESEMBER 2018, 2017 DAN 2016 SERTA

UNTUK PERIODE DELAPAN BULAN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 AGUSTUS 2018 (TIDAK DIAUDIT)

DAN LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN

DAFTAR ISI Halaman Surat Pernyataan Direksi Laporan Auditor Independen Laporan Posisi Keuangan .................................................................................................................................... 1 - 3 Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain .................................................................................... 4 Laporan Perubahan Ekuitas (Defisiensi Ekuitas) - Neto ....................................................................................... 5 - 6 Laporan Arus Kas ................................................................................................................................................. 7 Catatan atas Laporan Keuangan .......................................................................................................................... 8 - 59

Catatan terlampir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan secara keseluruhan.

1

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO)

LAPORAN POSISI KEUANGAN Tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016

(Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)

31 Desember

Catatan 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

ASET

ASET LANCAR

Kas dan bank 2b,2c,4,24 2.681.444.095 951.553.601 134.155.788 123.576.652 Piutang usaha - pihak ketiga 2b,5,24 47.619.996 53.502.091 - - Persediaan 2e,6 78.787.836 58.539.190 - - Pajak dibayar di muka 2n,13a 62.608.963 112.231.482 130.574.075 197.833.334 Beban dibayar di muka jangka pendek 2d,2f,7.8a 126.072.321 8.814.917 1.318.571 -

Total Aset Lancar 2.996.533.211 1.184.641.281 266.048.434 321.409.986

ASET TIDAK LANCAR Beban dibayar di muka jangka panjang 2d,2f,7,8a 340.740.722 - - - Uang muka pembelian aset tetap 35.000.000 - - - 2d,2g,8e,9 Aset tetap - neto 15,19,20 26.789.549.708 25.930.784.551 21.929.761.813 2.205.300.000 2h,8e Properti investasi - neto 10,15,19 19.465.657.169 24.257.298.244 23.855.153.830 13.876.450.675 Uang muka pembelian properti investasi - - - 1.686.052.000 Aset pajak tangguhan 2n,13d 87.939.434 71.696.956 - - Piutang pihak berelasi 2d - - - - Beban emisi saham ditangguhkan 2i 174.000.000 - - -

Total Aset Tidak Lancar 46.892.887.033 50.259.779.751 45.784.915.643 17.767.802.675

TOTAL ASET 49.889.420.244 51.444.421.032 46.050.964.077 18.089.212.661


2




31 Desember

Catatan 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO

LIABILITAS JANGKA PENDEK

Utang usaha - pihak ketiga 2b,11,24 138.777.254 164.923.605 - - Utang lain-lain - pihak ketiga 2b,24 15.412.499 15.524.999 - 180.000 Beban masih harus dibayar 2b,12,24 234.075.456 256.088.879 - 163.429.822 Utang pajak 2n,13b 65.009.261 64.931.339 21.676.362 2.680.000 Pendapatan diterima di muka jangka pendek 2d,8b,14 502.460.369 814.462.495 626.111.116 663.333.342 Bagian utang bank jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 2b,8e,15,24 1.513.704.665 1.398.011.412 1.860.425.090 612.043.843

Total Liabilitas Jangka Pendek 2.469.439.504 2.713.942.729 2.508.212.568 1.441.667.007

LIABILITAS JANGKA PANJANG Pendapatan diterima di muka jangka panjang 2d,8b,14 146.296.296 324.259.259 698.148.148 1.314.999.999 Utang bank jangka panjang - setelah dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun 2b,8e,15,24 11.326.713.359 12.355.776.819 25.020.811.120 9.881.236.209 Utang pihak berelasi 2b,2d,8c,24 - 1.249.903.002 7.729.726.948 3.939.666.000 Liabilitas imbalan kerja karyawan 2k,16 30.084.834 17.771.473 - - Utang pembelian aset tetap 2b,24 68.025.000 1.088.775.000 10.445.637.000 124.500.000

Total Liabilitas Jangka Panjang 11.571.119.489 15.036.485.553 43.894.323.216 15.260.402.208

TOTAL LIABILITAS 14.040.558.993 17.750.428.282 46.402.535.784 16.702.069.215


3



(Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain) 31 Desember

Catatan 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO

Modal saham - nilai nominal Rp 1.000.000 per lembar saham Modal dasar - 168.888 lembar saham pada tanggal 31 Agustus 2019, 80.000 lembar saham pada tanggal 31 Desember 2018, 20.000 lembar saham pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016 Modal ditempatkan dan disetor penuh - 43.000 lembar saham pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018, 5.000 lembar saham pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016 17 43.000.000.000 43.000.000.000 5.000.000.000 5.000.000.000 Tambahan modal disetor 2o,13f 500.000.000 500.000.000 500.000.000 500.000.000 Defisit (7.651.138.749) (9.806.007.250) (5.851.571.707 ) (4.112.856.554)

TOTAL EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO 35.848.861.251 33.693.992.750 (351.571.707 ) 1.387.143.446

LIABILITAS DAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO 49.889.420.244 51.444.421.032 46.050.964.077 18.089.212.661


4



Untuk Periode Delapan Bulan yang Berakhir pada Tanggal 31 Agustus 2019 Dan Untuk Tahun-Tahun yang Berakhir pada Tanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016

Serta Untuk Periode Delapan Bulan yang Berakhir pada Tanggal 31 Agustus 2018 (Tidak Diaudit) (Disajikan dalam Rupiah, kecuali dinyatakan lain)


2018 Catatan 2019 (Tidak Diaudit) 2018 2017 2016

PENDAPATAN 2d,2l,8d,18 5.097.291.663 1.920.292.582 4.280.529.927 765.185.187 789.907.404

BEBAN POKOK PENDAPATAN 2l,9,10.19 2.176.846.329 990.635.882 1.975.498.225 391.856.849 369.354.512

LABA KOTOR 2.920.445.334 929.656.700 2.305.031.702 373.328.338 420.552.892

BEBAN USAHA 2l Beban pemasaran 20a 43.886.874 9.329.667 25.989.221 - - Beban umum dan administrasi 9,16,20b 2.429.276.989 1.435.627.539 2.431.208.533 354.223.460 348.475.252 Beban peralatan, pemeliharaan, dan energi 20c 389.567.100 153.849.122 371.009.918 - -

Total Beban Usaha 2.862.730.963 1.598.806.328 2.828.207.672 354.223.460 348.475.252

LABA (RUGI) USAHA 57.714.371 (669.149.628) (523.175.970) 19.104.878 72.077.640

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN 2l Laba atas penjualan properti investasi 10 3.390.300.000 - - - - Pendapatan keuangan 1.390.923 593.488 1.172.563 1.097.668 8.157.626 Beban keuangan (1.217.621.918) (2.340.203.353) (3.322.053.430) (1.894.019.695) (1.701.987.830) Beban penurunan nilai propserti investasi 10 (147.710.000) - - - - Lain-lain - neto (4.441.336) (173.235.090) (191.995.706) 135.101.996 163.619.962 a

Total pendapatan (beban) lain-lain - neto 2.021.917.669 (2.512.844.955) (3.512.876.573) (1.757.820.031) (1.530.210.242 )

LABA (RUGI) SEBELUM MANFAAT PAJAK PENGHASILAN 2.079.632.040 (3.181.994.583) (4.036.052.543) (1.738.715.153) (1.458.132.602 )

MANFAAT PAJAK PENGHASILAN TANGGUHAN 2n,13d 30.990.974 39.868.946 74.176.967 - -

LABA (RUGI) BERSIH PERIODE/TAHUN BERJALAN 2.110.623.014 (3.142.125.637) (3.961.875.576) (1.738.715.153) (1.458.132.602 )

PENGHASILAN (BEBAN) KOMPREHENSIF KOMPREHENSIF LAIN Pos yang tidak akan direklasifikasi ke laba rugi pada periode selanjutnya: Pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja karyawan 58.993.983 6.613.363 9.920.044 - - Beban pajak penghasilan terkait (14.748.496) (1.653.341) (2.480.011) - -

Penghasilan komprehensif lain - setelah pajak 44.245.487 4.960.022 7.440.033 - -

TOTAL LABA (RUGI) KOMPREHENSIF 2.154.868.501 (3.137.165.615) (3.954.435.543) (1.738.715.153) (1.458.132.602 )

Laba (rugi) per saham 2q,21 49.084 (628.425) (458.073) (347.743) (291.627 )


5

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO) LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) - NETO



Catatan

Modal Saham Ditempatkan dan

Disetor Penuh

Tambahan modal

disetor

Defisit

Total Ekuitas

(Defisiensi Ekuitas)

Saldo 1 Januari 2016/31 Desember 2015 5.000.000.000 - (2.654.723.952 ) 2.345.276.048

Pengampunan Pajak

13f

- 500.000.000

- 500.000.000

Total rugi bersih tahun 2016

- -

(1.458.132.602 ) (1.458.132.602

)

Saldo 31 Desember 2016 5.000.000.000 500.000.000 (4.112.856.554 ) 1.387.143.446

Total rugi bersih tahun 2017

- -

(1.738.715.153 ) (1.738.715.153 )

Saldo 31 Desember 2017 5.000.000.000 500.000.000 (5.851.571.707 ) (351.571.707 )

Total rugi bersih periode berjalan - - (3.142.125.637 ) (3.142.125.637 )

Penghasilan (rugi) komprehensif lain:

Pengukuran kembali liabilitas imbalan kerja karyawan

- -

6.613.363 6.613.363

Beban pajak penghasilan terkait - - (1.653.341 ) (1.653.341 )

Saldo 31 Agustus 2018 (Tidak diaudit) 5.000.000.000 500.000.000 (8.988.737.322 ) (3.488.737.322 )


6

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO) LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS (DEFISIENSI EKUITAS) – NETO



Catatan

Modal Saham Ditempatkan dan

Disetor Penuh

Tambahan modal

disetor

Defisit

Total Ekuitas

(Defisiensi Ekuitas)

Saldo 31 Agustus 2018 (Tidak diaudit) 5.000.000.000 500.000.000 (8.988.737.322 ) (3.488.737.322 )

Setoran modal 17 38.000.000.000 - - 38.000.000.000

Total rugi bersih periode berjalan - - (819.749.939 ) (819.749.939 )



- -

3.306.681 3.306.681

Beban pajak penghasilan terkait - - (826.670 ) (826.670 )

Saldo 31 Desember 2018 43.000.000.000 500.000.000 (9.806.007.250 ) 33.693.992.750

Total laba bersih periode berjalan - - 2.110.623.014 2.110.623.014



- -

58.993.983 58.993.983

Beban pajak penghasilan terkait - - (14.748.496 ) (14.748.496 )

Saldo 31 Agustus 2019 43.000.000.000 500.000.000 (7.651.138.749 ) 35.848.861.251


7

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO) LAPORAN ARUS KAS


Serta Untuk Periode Delapan Bulan yang Berakhir pada Tanggal 31 Agustus 2018 (Tidak Diaudit)



2018 Catatan 2019 (Tidak Diaudit) 2018 2017 2016

ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI Penerimaan dari pelanggan 4.613.208.669 1.482.460.311 4.041.490.326 111.111.110 1.193.888.892 Penerimaan dari penghasilan keuangan 1.390.923 593.488 1.172.563 1.097.668 8.157.626 Pembayaran beban usaha dan

kegiatan operasional lainnya (1.393.420.387 ) (464.444.510) (782.278.835 ) (118.776.539 ) (221.953.747 ) Pembayaran atas beban keuangan (1.217.621.918 ) (2.340.203.353) (3.322.053.430 ) (1.894.019.695 ) (1.701.987.830 ) Pembayaran kepada pemasok (1.182.864.841 ) (233.228.728) (688.077.735 ) - - Pembayaran kepada karyawan (1.013.215.593 ) (347.940.159) (709.938.517 ) - - Pembayaran pajak penghasilan (127.540.302 ) (141.204.140) (133.907.844 ) (133.254.075 ) (197.833.334 )

Arus Kas Neto yang Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi (320.063.449 ) (2.043.967.091) (1.593.593.472 ) (2.033.841.531 ) (919.728.393 )

ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI Penjualan properti investasi 10 7.500.000.000 - - - - Perolehan aset tetap 9,25 (2.024.673.440 ) (4.169.265.641) (5.481.101.609 ) (9.403.324.813 ) (144.500.000 ) Pembayaran utang pembelian aset tetap (1.020.750.000 ) (9.038.198.200) (9.356.862.000 ) - - Penambahan atas uang muka pembelian aset tetap (35.000.000 ) - - - - Penambahan properti investasi 10 - (1.095.000.000) (1.095.000.000 ) (8.684.508.004 ) - Penerimaan dari deposito yang dibatasi penggunaannya - - - - 1.800.000.000 Penambahan atas uang muka pembelian properti investasi - - - - (483.824.000 )

Arus Kas Neto yang Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Investasi 4.419.576.560 (14.302.463.841) (15.932.963.609 ) (18.087.832.817 ) 1.171.676.000

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN Pembayaran kepada pihak berelasi (1.249.903.002 ) - (1.499.999.996 ) - - Pembayaran atas utang bank jangka panjang (945.719.615 ) (1.225.029.014) (16.176.221.160 ) (657.807.464 ) (5.609.830.834 ) Pembayaran beban emisi (174.000.000 ) - - - Penerimaan dari pihak berelasi - 15.020.176.050 15.020.176.050 3.790.060.948 3.939.666.000 Penambahan utang bank jangka panjang - 3.000.000.000 3.000.000.000 17.000.000.000 - Penerimaan dari utang bank jangka pendek - 40.699.142 - - - Penambahan modal saham 17 - - 18.000.000.000 - - Penambahan atas penambahan aset pengampunan pajak - - - - 500.000.000 Pembayaran atas utang bank jangka pendek - - - - (740.674.240 )

Arus Kas Neto yang Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan (2.369.622.617 ) 16.835.846.178 18.343.954.894 20.132.253.484 (1.910.839.074 )

KENAIKAN (PENURUNAN) NETO KAS DAN BANK 1.729.890.494 489.415.246 817.397.813 10.579.136 (1.658.891.467 ) KAS DAN BANK AWAL TAHUN 951.553.601 134.155.788 134.155.788 123.576.652 1.782.468.119

KAS DAN BANK AKHIR TAHUN 2.681.444.095 623.571.034 951.553.601 134.155.788 123.576.652

PT ESTA MULTI USAHA Tbk (d.h PT ESTA ASRI PROPERTINDO) CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN (lanjutan)



8

1. UMUM

a. Pendirian dan Informasi Umum Perusahaan

PT Esta Multi Usaha Tbk ("Perusahaan") didirikan dengan nama PT Esta Asri Propertindo, didirikan di Indonesia sesuai Akta Notaris Kun Hidayat, SH., No. 34 tanggal 30 September 2011, notaris di Jakarta. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-51610.AH.01.01.Tahun 2011 tanggal 24 Oktober 2011, telah didaftarkan dalam Daftar Perusahaan No. AHU-0085684.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 24 Oktober 2011, dan diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 93 tanggal 20 November 2012. Perusahaan mengubah nama menjadi PT Esta Multi Usaha berdasarkan Akta Notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H., M.Kn. No. 7 tanggal 15 Mei 2019, perubahan ini telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. AHU-AH.01.03-0266076 tanggal 20 Mei 2019 serta diumukan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 065 tanggal 13 Agustus 2019. Pada tanggal 18 September 2019, Perusahaan mengubah namanya kembali menjadi PT Esta Multi Usaha Tbk (Catatan 27).

Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan utama Perusahaan adalah dibidang penyediaan akomodasi dengan penyediaan makan minum meliputi hotel bintang dua, dengan kegiatan usaha penunjang melakukan usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat, melakukan kegiatan penyewaan dan sewa guna usaha kendaraan tanpa hak opsi dan melakukan perdagangan. Perusahaan berkedudukan di Gedung "Wisma D'esta" lantai 7, Komplek Komersial Sektor II Blok AH.2/7A, Bumi Serpong Damai, Tangerang Selatan, Banten. Perusahaan mulai melakukan kegiatan usaha secara komersial pada tahun 2012. Sampai dengan tahun 2017, Perusahaan hanya melakukan kegiatan usaha persewaan real estate. Pada tahun 2018, Perusahaan memulai kegiatan usaha perhotelan. Sedangkan pada tahun 2019, Perusahaan memulai kegiatan usaha penyewaan kendaraan tanpa hak opsi.

Perusahaan memiliki bangunan hotel yang dioperasikan dengan nama D’esta Hotel 88 yang berletak di Jalan Cut Meutia No. 67, RT 01/02, Kel. Sepanjang Jaya, Kec. Rawa Lumbu, Bekasi.

Entitas induk langsung dan utama Perusahaan adalah PT Esta Utama Corpora.

b. Dewan Komisaris, Dewan Direksi, Komite Audit dan Karyawan

Berdasarkan akta notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H., M.Kn., nomor 07 tanggal 15 Mei 2019 susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perusahaan pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris

Komisaris Utama : Rony Harianto Komisaris : Billy Ibrahim Komisaris Independen : Alkie Samuel Sutandra Dewan Direksi Direktur Utama : Lukman Nelam Direktur : Lucky Anggun Pribadi Direktur : Betharia Harini Berdasarkan Akta Notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H., M.Kn., nomor 01 tanggal 8 November 2018, susunan

Komisaris dan Direktur Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2018 adalah sebagai berikut: Komisaris : Melivia Wangkar Direktur : Yeti Sopandi

Berdasarkan Akta Notaris Kartika, S.H., M.Kn., nomor 06 tanggal 22 September 2017, susunan Komisaris dan

Direktur Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2017 adalah sebagai berikut: Komisaris : Yan Peter Wangkar Direktur : Yeti Sopandi




9

1. UMUM (lanjutan)

b. Dewan Komisaris, Direktur, Komite Audit dan Karyawan (lanjutan) Berdasarkan Akta Notaris Kartika, S.H., M.Kn., nomor 02 tanggal 2 Mei 2016, susunan Komisaris dan Direktur

Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2016 adalah sebagai berikut: Komisaris Utama : Chua Ngee Meng Komisaris : Yan Peter Wangkar Direktur : Yeti Sopandi

Manajemen kunci Perusahaan mencakup Dewan Komisaris dan Direksi Perusahaan. Komisaris Perusahaan

bertugas melakukan pengawasan terhadap kegiatan usaha Perusahaan yang dibawahi oleh Direksi. Sedangkan direksi bertugas menjalankan kegiatan usaha Perusahaan dengan pembagian direktur utama yang membawahi bidang operasional, direktur yang membawahi bidang akuntansi dan keuangan serta direktur yang membawahi bidang sumber daya manusia.

Gaji dan tunjangan yang diberikan kepada Dewan Komisaris dan Direksi untuk periode delapan bulan yang

berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 masing-masing sebesar Rp 12.000.000 dan Rp 40.000.000. Pada tahun 2018, 2017, dan 2016, Dewan Komisaris dan Direksi tidak memperoleh gaji dan tunjangan.

Pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, Perusahaan belum memiliki komite audit, internal audit dan sekretaris perusahaan (Catatan 27).

Pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018, Perusahaan memiliki masing-masing sejumlah 16 dan 6 karyawan tetap, sedangkan pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016, Perusahaan tidak memiliki karyawan tetap (tidak diaudit).

c. Penyelesaian Laporan Keuangan

Manajemen Perusahaan, yang diwakili oleh Direksi, bertanggung jawab atas penyusunan laporan keuangan ini yang telah diselesaikan dan diotorisasi untuk diterbitkan oleh manajemen Perusahaan pada tanggal 11 November 2019.

2. IKHTISAR KEBIJAKAN AKUNTANSI SIGNIFIKAN

a. Dasar Penyusunan Laporan Keuangan

Laporan keuangan Perusahaan telah disusun dan disajikan sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan (“SAK”), yang mencakup Pernyataan dan Interpretasi yang dikeluarkan oleh Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (“DSAK”) serta peraturan No. VIII.G.7 yang diterapkan oleh regulator pasar modal untuk entitas yang berada di bawah pengawasannya.

Laporan Keuangan disusun berdasarkan PSAK 1 (2015), “Penyajian Laporan Keuangan”.

Kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan adalah selaras dengan kebijakan akuntansi yang diterapkan dalam penyusunan laporan keuangan Perusahaan tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 serta untuk periode/tahun yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016, kecuali bagi penerapan beberapa PSAK yang telah direvisi. Seperti diungkapkan dalam catatan-catatan terkait atas laporan keuangan, beberapa standar akuntansi yang telah direvisi dan diterbitkan, diterapkan efektif tanggal 1 Januari 2019.

Efektif tanggal 1 Januari 2018, Perusahaan menerapkan Amandemen PSAK No. 2 (2016), “Laporan Arus Kas: Prakarsa Pengungkapan”.




10

2. IKHTISAR KEBIJAKAN AKUNTANSI SIGNIFIKAN (lanjutan)

a. Dasar Penyusunan Laporan Keuangan (lanjutan)

Amandemen ini, mensyaratkan entitas untuk menyediakan pengungkapan yang memungkinkan pengguna laporan keuangan untuk mengevaluasi perubahan pada liabilitas yang timbul dari aktivitas pendanaan, termasuk perubahan yang timbul dari arus kas maupun perubahan nonkas.

Pengungkapan yang di syaratkan Amandemen PSAK No. 2 (2016) diungkapkan pada Catatan 25b atas laporan keuangan.

Laporan keuangan kecuali untuk laporan arus kas, disusun berdasarkan konsep akrual dan dasar pengukuran dengan menggunakan konsep harga historis, kecuali beberapa akun tertentu yang disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut.

Laporan arus kas disusun dengan menggunakan metode langsung dengan mengelompokkan arus kas dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.

Mata uang pelaporan yang digunakan dalam penyusunan laporan keuangan adalah Rupiah, yang merupakan mata uang fungsional Perusahaan.

Penyusunan laporan keuangan sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia mengharuskan penggunaan estimasi dan asumsi. Hal tersebut juga mengharuskan manajemen untuk membuat pertimbangan dalam proses penerapan kebijakan akuntansi Perusahaan. Area yang kompleks atau memerlukan tingkat pertimbangan yang lebih tinggi atau area dimana asumsi dan estimasi dapat berdampak signifikan terhadap laporan keuangan diungkapkan di Catatan 3.

b. Instrumen Keuangan

Perusahaan menerapkan PSAK No. 50 (2014), “Instrumen Keuangan: Penyajian”, PSAK No. 55 (Revisi 2014), “Instrumen Keuangan: Pengakuan dan Pengukuran”, dan PSAK No. 60 (2014), “Instrumen Keuangan: Pengungkapan”.

Klasifikasi

(i) Aset Keuangan

Aset keuangan dalam lingkup PSAK No. 55 (Revisi 2014) diklasifikasikan sebagai aset keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laba rugi, pinjaman yang diberikan dan piutang, investasi dimiliki hingga jatuh tempo, atau aset keuangan tersedia untuk dijual, mana yang sesuai. Perusahaan menentukan klasifikasi atas aset keuangan pada saat pengakuan awal, dan jika diperbolehkan dan sesuai, mengevaluasi kembali pengklasifikasian aset tersebut pada setiap akhir periode keuangan.

Aset keuangan Perusahaan terdiri dari kas dan bank dan piutang usaha - pihak ketiga yang diklasifikasikan sebagai pinjaman yang diberikan dan piutang.

(ii) Liabilitas Keuangan

Liabilitas keuangan dalam lingkup PSAK No. 55 (Revisi 2014) diklasifikasikan sebagai liabilitas keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laba rugi dan liabilitas keuangan yang dicatat berdasarkan biaya perolehan diamortisasi. Perusahaan menentukan klasifikasi atas liabilitas keuangan pada saat pengakuan awal.

Liabilitas keuangan Perusahaan terdiri dari utang usaha - pihak ketiga, utang lain-lain - pihak ketiga, beban masih harus dibayar, utang bank jangka panjang, utang pihak berelasi dan utang pembelian aset tetap yang diklasifikasikan sebagai liabilitas keuangan yang dicatat berdasarkan biaya perolehan diamortisasi.




11


b. Instrumen Keuangan (lanjutan)

Pengakuan dan Pengukuran

(i) Aset Keuangan

Aset keuangan pada awalnya diakui sebesar nilai wajarnya dalam hal investasi yang tidak diukur pada nilai wajar melalui laba rugi ditambah biaya transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengukuran aset keuangan setelah pengakuan awal tergantung pada klasifikasi aset.

Pembelian atau penjualan aset keuangan yang mensyaratkan penyerahan aset dalam kurun waktu yang ditetapkan oleh peraturan atau kebiasaan yang berlaku di pasar (pembelian yang lazim/reguler) diakui pada tanggal perdagangan, yaitu tanggal Perusahaan berkomitmen untuk membeli atau menjual aset tersebut.

Pinjaman yang diberikan dan piutang

Pinjaman yang diberikan dan piutang adalah aset keuangan nonderivatif dengan pembayaran tetap atau

telah ditentukan dan tidak mempunyai kuotasi di pasar aktif. Setelah pengakuan awal, aset keuangan tersebut dicatat pada biaya perolehan diamortisasi menggunakan metode suku bunga efektif kecuali jika dampak diskonto tidak material, maka dinyatakan pada biaya perolehan.

Keuntungan atau kerugian diakui pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain ketika aset

keuangan tersebut dihentikan pengakuannya atau mengalami penurunan nilai, dan melalui proses amortisasi.

(i) Liabilitas Keuangan

Liabilitas keuangan diakui pada awalnya sebesar nilai wajar, dalam hal pinjaman dan utang, termasuk biaya

transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung. Liabilitas keuangan yang diukur pada biaya perolehan diamortisasi

Liabilitas keuangan yang diukur pada biaya perolehan diamortisasi, selanjutnya setelah pengakuan awal diukur pada biaya perolehan diamortisasi, menggunakan suku bunga efektif kecuali jika dampak diskonto tidak material, maka dinyatakan pada biaya perolehan. Beban bunga diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain. Keuntungan atau kerugian diakui pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain ketika liabilitas keuangan tersebut dihentikan pengakuannya dan melalui proses amortisasi.

Saling Hapus Instrumen Keuangan

Aset keuangan dan liabilitas keuangan saling hapus dan nilai netonya dilaporkan dalam laporan posisi keuangan jika, dan hanya jika, saat ini memiliki hak yang berkekuatan hukum untuk melakukan saling hapus atas jumlah yang telah diakui dan terdapat maksud untuk menyelesaikan secara neto, atau untuk merealisasikan aset dan menyelesaikan liabilitas secara bersamaan.

Nilai Wajar dari Instrumen Keuangan

Nilai wajar instrumen keuangan yang diperdagangkan secara aktif di pasar keuangan yang terorganisasi, jika ada, ditentukan dengan mengacu pada kuotasi harga penawaran atau permintaan (bid or ask prices) pada penutupan perdagangan pada akhir periode pelaporan.




12



Nilai Wajar dari Instrumen Keuangan (lanjutan)

Untuk instrumen keuangan yang tidak memiliki pasar aktif, nilai wajar ditentukan dengan menggunakan teknik penilaian. Teknik penilaian mencakup penggunaan transaksi pasar terkini yang dilakukan secara wajar oleh pihak-pihak yang berkeinginan dan memahami (recent arm’s length market transactions); penggunaan nilai wajar terkini instrumen lain yang secara substansial sama; analisa arus kas yang didiskonto; atau model penilaian lain.

Bila nilai wajar instrumen keuangan yang tidak diperdagangkan di pasar aktif tidak dapat ditentukan secara handal, aset keuangan tersebut diakui dan diukur pada nilai tercatatnya. Biaya Perolehan Diamortisasi dari Instrumen Keuangan

Biaya perolehan diamortisasi dihitung dengan menggunakan metode suku bunga efektif dikurangi dengan penyisihan atas penurunan nilai dan pembayaran pokok atau nilai yang tidak dapat ditagih. Perhitungan tersebut mempertimbangkan premium atau diskonto pada saat perolehan dan termasuk biaya transaksi dan biaya yang merupakan bagian yang tak terpisahkan dari suku bunga efektif.

Penurunan Nilai Aset Keuangan

Setiap akhir periode pelaporan, Perusahaan mengevaluasi apakah terdapat bukti yang obyektif bahwa aset keuangan atau kelompok aset keuangan mengalami penurunan nilai. Aset keuangan atau kelompok aset keuangan diturunkan nilainya dan kerugian penurunan nilai telah terjadi jika, dan hanya jika, terdapat bukti yang obyektif mengenai penurunan nilai tersebut sebagai akibat dari satu atau lebih peristiwa yang terjadi setelah pengakuan awal aset tersebut (peristiwa yang merugikan), dan peristiwa yang merugikan tersebut berdampak pada estimasi arus kas masa depan atas aset keuangan atau kelompok aset keuangan yang dapat diestimasi secara handal.

Aset keuangan yang dicatat pada biaya perolehan diamortisasi

Untuk aset keuangan yang dicatat pada biaya perolehan diamortisasi, Perusahaan pertama kali menentukan apakah terdapat bukti objektif mengenai adanya penurunan nilai secara individual atas aset keuangan yang signifikan secara individual atau untuk aset keuangan yang tidak signifikan secara individual terdapat bukti penurunan nilai secara kolektif.

Jika Perusahaan menentukan tidak terdapat bukti objektif mengenai adanya penurunan nilai atas aset keuangan yang dinilai secara individual, terlepas aset keuangan tersebut signifikan atau tidak, maka Perusahaan memasukkan aset tersebut ke dalam kelompok aset keuangan yang memiliki karakteristik risiko kredit yang sejenis dan menilai penurunan nilai kelompok tersebut secara kolektif. Aset yang penurunan nilainya dinilai secara individual, dan untuk itu kerugian penurunan nilai diakui atau tetap diakui, tidak termasuk dalam penilaian penurunan nilai secara kolektif.

Jika terdapat bukti objektif bahwa kerugian penurunan nilai telah terjadi, jumlah kerugian tersebut diukur sebagai selisih antara nilai tercatat aset dengan nilai kini estimasi arus kas masa datang (tidak termasuk ekspektasi kerugian kredit masa datang yang belum terjadi). Nilai kini estimasi arus kas masa datang didiskonto menggunakan suku bunga efektif awal dari aset keuangan tersebut. Jika pinjaman yang diberikan dan piutang memiliki suku bunga variabel, tingkat diskonto untuk mengukur kerugian penurunan nilai adalah suku bunga efektif terkini. Nilai tercatat aset tersebut berkurang melalui penggunaan akun penyisihan dan jumlah kerugian diakui dalam laba rugi.




13



Penurunan Nilai Aset Keuangan (lanjutan)

Aset keuangan yang dicatat pada biaya perolehan diamortisasi (lanjutan)

Ketika aset tidak tertagih, nilai tercatat atas aset keuangan yang telah diturunkan nilainya dikurangi secara langsung atau jika ada suatu jumlah telah dibebankan ke akun cadangan penurunan nilai jumlah tersebut dihapusbukukan terhadap nilai tercatat aset keuangan tersebut.

Jika, pada periode berikutnya, jumlah kerugian penurunan nilai berkurang dan penurunan nilai tersebut diakui, maka kerugian penurunan nilai yang sebelumnya diakui dipulihkan, sepanjang nilai tercatat aset tidak melebihi biaya perolehan diamortisasi pada tanggal pemulihan dengan menyesuaikan akun cadangan. Jumlah pemulihan aset keuangan diakui pada laporan laba rugi.

Penerimaan kemudian atas piutang yang telah dihapusbukukan sebelumnya, jika pada periode berjalan dikreditkan dengan menyesuaikan pada akun cadangan penurunan nilai, sedangkan jika setelah akhir periode pelaporan dikreditkan sebagai pendapatan operasional lainnya.

Penghentian Pengakuan

(i) Aset Keuangan

Suatu aset keuangan, atau mana yang berlaku, bagian dari aset keuangan atau bagian dari kelompok aset keuangan sejenis, dihentikan pengakuannya pada saat: (a) hak kontraktual atas arus kas yang berasal dari aset keuangan tersebut berakhir; atau mentransfer

pengendalian atas aset. (b) Perusahaan mentransfer hak kontraktual untuk menerima arus kas yang berasal dari aset keuangan atau

menanggung kewajiban untuk membayar arus kas yang diterima tanpa penundaan yang signifikan kepada pihak ketiga melalui suatu kesepakatan penyerahan dan (i) secara substansial mentransfer seluruh risiko dan manfaat atas kepemilikan aset keuangan tersebut, atau (ii) secara substansial tidak mentransfer dan tidak memiliki seluruh risiko dan manfaat atas kepemilikan aset keuangan tersebut, namun telah mentransfer pengendalian atas aset keuangan tersebut.

Ketika Perusahaan telah mentransfer hak untuk menerima arus kas dari aset atau telah menandatangani kesepakatan pelepasan (pass-through arrangement), dan secara substansial tidak mentransfer dan tidak memiliki seluruh risiko dan manfaat atas aset keuangan, maupun mentransfer pengendalian atas aset, aset tersebut diakui sejauh keterlibatan berkelanjutan Perusahaan terhadap aset keuangan tersebut. Keterlibatan berkelanjutan yang berbentuk pemberian jaminan atas aset yang ditransfer diukur sebesar jumlah terendah dari jumlah tercatat aset dan jumlah maksimal dari pembayaran yang diterima Perusahaan yang mungkin harus dibayar kembali.

Dalam hal ini, Perusahaan juga mengakui liabilitas terkait. Aset yang ditransfer dan liabilitas terkait diukur dengan dasar yang mencerminkan hak dan liabilitas yang masih dimiliki Perusahaan.

Pada saat penghentian pengakuan atas aset keuangan secara keseluruhan, maka selisih antara nilai tercatat dan jumlah dari (i) pembayaran yang diterima, termasuk setiap aset baru yang diperoleh dikurangi setiap liabilitas baru yang harus ditanggung; dan (ii) setiap keuntungan atau kerugian kumulatif yang telah diakui secara langsung dalam ekuitas harus diakui pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain.




14



Penghentian Pengakuan (lanjutan)

(ii) Liabilitas Keuangan

Liabilitas keuangan dihentikan pengakuannya ketika liabilitas yang ditetapkan dalam kontrak dihentikan atau dibatalkan atau kedaluwarsa.

Ketika liabilitas keuangan saat ini digantikan dengan yang lain dari pemberi pinjaman yang sama dengan persyaratan yang berbeda secara substansial, atau modifikasi secara substansial atas ketentuan liabilitas keuangan yang saat ini ada, maka pertukaran atau modifikasi tersebut dicatat sebagai penghapusan liabilitas keuangan awal dan pengakuan liabilitas keuangan baru, dan selisih antara nilai tercatat liabilitas keuangan tersebut diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain.

c. Kas dan Bank

Kas dan bank dalam laporan posisi keuangan terdiri dari kas di tangan dan kas di bank yang tidak dijaminkan

serta tidak dibatasi penggunaannya.

d. Transaksi dengan Pihak-Pihak Berelasi

Perusahaan menerapkan PSAK No. 7 (2015), “Pengungkapan Pihak-pihak Berelasi”.

Pihak-pihak berelasi adalah orang atau entitas yang terkait dengan Perusahaan: a. Orang atau anggota keluarga dekatnya yang mempunyai relasi dengan Perusahaan jika orang tersebut:

(i) memiliki pengendalian atau pengendalian bersama atas Perusahaan; (ii) memiliki pengaruh signifikan atas Perusahaan; atau

(iii) personil manajemen kunci Perusahaan atau Entitas Induk Perusahaan.

b. Suatu entitas berelasi dengan Perusahaan jika memenuhi salah satu hal berikut: (i) entitas dan Perusahaan adalah anggota dari kelompok usaha yang sama (artinya Entitas Induk, entitas

anak, dan entitas anak berikutnya saling berelasi dengan entitas lainnya); (ii) satu entitas adalah entitas asosiasi atau ventura bersama dari entitas lain (atau entitas asosiasi atau

ventura bersama yang merupakan anggota suatu kelompok usaha, yang mana entitas lain tersebut adalah anggotanya);

(iii) kedua entitas tersebut adalah ventura bersama dari pihak ketiga yang sama; (iv) satu entitas adalah ventura bersama dari entitas ketiga dan entitas yang lain adalah entitas asosiasi

dari entitas ketiga; (v) entitas tersebut adalah suatu program imbalan pasca kerja untuk imbalan kerja dari salah satu entitas

pelapor atau entitas yang terkait dengan Perusahaan; (vi) entitas yang dikendalikan atau dikendalikan bersama oleh orang yang diidentifikasi dalam huruf a);

(vii) orang yang diidentifikasi dalam huruf a) i) memiliki pengaruh signifikan atas entitas atau merupakan personil manajemen kunci entitas (atau Entitas Induk dari entitas); atau

(viii) entitas, atau anggota dari kelompok dimana entitas merupakan bagian dari kelompok tersebut, menyediakan jasa personil manajemen kunci kepada Perusahaan atau kepada entitas induk dari Perusahaan.

Transaksi ini dilakukan berdasarkan persyaratan yang disetujui oleh kedua belah pihak. Beberapa persyaratan tersebut mungkin tidak sama dengan persyaratan yang dilakukan dengan pihak-pihak yang tidak berelasi.

Seluruh transaksi dan saldo yang material dengan pihak-pihak berelasi diungkapkan dalam catatan atas

laporan keuangan yang relevan.




15


e. Persediaan

Perusahaan menerapkan PSAK No. 14 (2014), “Persediaan”.

Persediaan dinyatakan sebesar nilai yang lebih rendah antara biaya perolehan atau nilai realisasi bersih. Biaya perolehan persediaan Perusahaan ditentukan dengan menggunakan metode first-in, first-out (FIFO). Nilai realisasi bersih ditentukan berdasarkan taksiran harga jual dalam kegiatan usaha normal setelah dikurangi dengan taksiran beban yang diperlukan untuk menyelesaikan dan menjual persediaan tersebut. Penyisihan untuk penurunan nilai persediaan dan persediaan usang ditentukan berdasarkan penelaahan atas kondisi persediaan pada akhir tahun untuk menyesuaikan nilai persediaan ke nilai realisasi bersih.

Penyisihan untuk penurunan nilai persediaan dan persediaan usang ditentukan berdasarkan penelaahan atas

kondisi persediaan pada akhir tahun untuk menyesuaikan nilai persediaan ke nilai realisasi bersih.

f. Beban Dibayar di Muka

Beban dibayar di muka diamortisasi selama manfaat masing-masing beban dengan menggunakan metode garis lurus dan dibebankan selama umur manfaatnya.

g. Aset Tetap

Perusahaan menerapkan PSAK No. 16 (2011), “Aset Tetap” dan Amandemen PSAK No. 16 (2015) “Aset Tetap tentang Klarifikasi Metode yang Diterima untuk Penyusutan dan Amortisasi”.

Aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan rugi penurunan nilai.

Biaya perolehan termasuk biaya penggantian bagian aset tetap saat biaya tersebut terjadi, jika memenuhi kriteria pengakuan. Selanjutnya, pada saat inspeksi yang signifikan dilakukan, biaya inspeksi itu diakui ke dalam jumlah tercatat aset tetap sebagai suatu penggantian jika memenuhi kriteria pengakuan. Semua biaya perbaikan dan pemeliharaan yang tidak memenuhi kriteria pengakuan diakui dalam laporan laba rugi pada saat terjadinya.

Penyusutan dihitung dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat ekonomis

aset tetap, sebagai berikut:

Tahun

Bangunan 20 Kendaraan 4 - 8 Perlengkapan 4 - 8 Perabotan 1

Tanah dinyatakan berdasarkan harga perolehan dan tidak disusutkan. Biaya pengurusan legal hak atas tanah ketika tanah diperoleh pertama kali diakui sebagai bagian dari biaya perolehan aset tanah. Biaya pengurusan perpanjangan atau pembaharuan legal hak atas tanah diakui sebagai aset tak berwujud dan diamortisasi sepanjang umur hukum hak atau umur ekonomis tanah, mana yang lebih pendek.

Jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat dilepaskan atau saat tidak ada manfaat ekonomis masa depan yang diharapkan dari penggunaannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian pengakuan aset diakui dalam laporan laba rugi pada tahun aset tersebut dihentikan pengakuannya.

Aset tetap dalam pembangunan dinyatakan sebesar biaya perolehan dan disajikan sebagai bagian dari aset tetap. Akumulasi biaya perolehan aset tetap dalam pembangunan akan dipindahkan ke masing-masing aset tetap yang bersangkutan pada saat aset tersebut selesai dikerjakan dan siap digunakan.

Nilai residu, estimasi masa manfaat dan metode penyusutan direviu dan disesuaikan setiap akhir tahun, bila diperlukan.




16


h. Properti investasi

Sebelum tanggal 1 Januari 2018, Perusahaan menerapkan PSAK No. 13 (2011), “Properti Investasi”.

Efektif tanggal 1 Januari 2018, Perusahaan menerapkan Amandemen PSAK No. 13 (2017), “Properti Investasi”.

Amandemen ini, mengklarifikasi bahwa perubahan penggunaan terjadi ketika properti memenuhi, atau

berhenti memenuhi, definisi properti investasi dan terdapat bukti adanya perubahaan penggunaan. Secara terpisah, perubahan dalam intensi manajemen untuk menggunakan properti tidak menunjukkan bukti perubahan penggunaan.

Penerapan dari amandemen PSAK No. 13 (2017) tidak memiliki dampak signifikan terhadap laporan

keuangan.

Properti investasi Perusahaan terdiri dari tanah dan bangunan yang dikuasai Perusahaan untuk menghasilkan sewa atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Properti investasi berupa tanah diakui sebesar harga perolehan dan tidak disusutkan.

Properti investasi bangunan dinyatakan sebesar biaya perolehan termasuk biaya transaksi dikurangi akumulasi penyusutan dan penurunan nilai. Jumlah tercatat termasuk bagian biaya penggantian dari properti investasi yang ada pada saat terjadinya biaya, jika kriteria pengakuan terpenuhi, dan tidak termasuk biaya harian penggunaan properti investasi.

Penyusutan properti investasi yang terdiri atas bangunan dihitung dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat bangunan selama 20 tahun.

Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi diakui dalam laba rugi dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut.

Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain atau selesainya pembangunan atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik atau dimulainya pengembangan untuk dijual.

Untuk transfer dari properti investasi ke properti yang digunakan sendiri, Perusahaan menggunakan metode biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang digunakan sendiri oleh Perusahaan menjadi properti investasi, Perusahaan mencatat properti tersebut sesuai dengan kebijakan aset tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahan penggunaannya.

i. Beban Emisi

Beban-beban yang berhubungan secara langsung dengan rencana penawaran umum perdana saham Perusahaan ditangguhkan dan akan dikurangkan dengan akun tambahan modal disetor yang timbul dari selisih antara harga penawaran umum perdana dengan nilai nominal saham (jika ada).




17


j. Penurunan Nilai Aset Nonkeuangan

Perusahaan menerapkan PSAK No. 48 (2014), “Penurunan Nilai Aset”.

Pada setiap akhir periode pelaporan, Perusahaan menilai apakah terdapat indikasi suatu aset mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi tersebut atau pada saat pengujian penurunan nilai aset diperlukan, maka Perusahaan membuat estimasi formal jumlah terpulihkan aset tersebut.

Jumlah terpulihkan yang ditentukan untuk aset individual adalah jumlah yang lebih tinggi antara nilai wajar aset atau Unit Penghasil Kas (UPK) dikurangi biaya untuk menjual dengan nilai pakainya, kecuali aset tersebut tidak menghasilkan arus kas masuk yang sebagian besar independen dari aset atau kelompok aset lain. Jika nilai tercatat aset lebih besar daripada nilai terpulihkannya, maka aset tersebut mengalami penurunan nilai dan nilai tercatat aset diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkannya. Rugi penurunan nilai dari operasi yang dilanjutkan diakui pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain sebagai rugi penurunan nilai.

Dalam menghitung nilai pakai, estimasi arus kas masa depan bersih didiskontokan ke nilai kini dengan

menggunakan tingkat diskonto sebelum pajak yang menggambarkan penilaian pasar terkini atas nilai waktu dari uang dan risiko spesifik dari aset. Dalam menentukan nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual, digunakan harga penawaran pasar terakhir, jika tersedia. Jika tidak terdapat transaksi tersebut, Perusahaan menggunakan model penilaian yang sesuai untuk menentukan nilai wajar aset. Perhitungan-perhitungan ini dikuatkan oleh penilaian berganda atau indikasi nilai wajar yang tersedia.

Penilaian dilakukan pada akhir setiap periode pelaporan apakah terdapat indikasi bahwa rugi penurunan nilai

yang telah diakui dalam periode sebelumnya untuk suatu aset mungkin tidak ada lagi atau mungkin telah menurun. Jika indikasi dimaksud ditemukan, maka entitas mengestimasi jumlah terpulihkan aset tersebut.

Kerugian penurunan nilai yang telah diakui dalam periode sebelumnya untuk suatu aset dibalik hanya jika

terdapat perubahan asumsi-asumsi yang digunakan untuk menentukan jumlah terpulihkan aset tersebut sejak rugi penurunan nilai terakhir diakui. Dalam hal ini, jumlah tercatat aset dinaikkan ke jumlah terpulihkannya. Pembalikan tersebut dibatasi sehingga jumlah tercatat aset tidak melebihi jumlah terpulihkannya maupun jumlah tercatat, neto setelah penyusutan, seandainya tidak ada rugi penurunan nilai yang telah diakui untuk aset tersebut pada tahun sebelumnya. Pembalikan rugi penurunan nilai diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain.

k. Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan

Sebelum tanggal 1 Januari 2019, Perusahaan menerapkan Amandemen PSAK No. 24 (2016), “Imbalan Kerja”. Efektif tanggal 1 Januari 2019, Perusahaan menerapkan Amandemen PSAK 24 (2018), “Imbalan Kerja tentang Amendemen, Kurtailmen, atau Penyelesaian Program.” Amendemen ini mewajibkan entitas untuk menggunakan asumsi yang telah diperbaharui untuk menetapkan biaya jasa kini dan bunga neto selama sisa periode setelah adanya amendemen, kurtailmen, atau penyelesaian program. Selain itu, suatu entitas juga diwajibkan untuk mengakui pengurangan surplus ke dalam laba atau rugi sebagai bagian dari biaya jasa lalu, atau keuntungan atau kerugian atas penyelesaian, bahkan jika surplus tersebut sebelumnya tidak diakui sebagai akibat batas atas aset. Penerapan dari amandemen PSAK 24 (2018) tidak memiliki dampak signifikan terhadap laporan keuangan. Manfaat imbalan pasti Perusahaan mengakui kewajiban imbalan kerja yang tidak didanai sesuai dengan Undang-undang Ketenagakerjaan No. 13/2003, tanggal 25 Maret 2003.




18


k. Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan (lanjutan)

Manfaat imbalan pasti (lanjutan)

Beban pensiun berdasarkan program dana pensiun manfaat pasti Perusahaan ditentukan melalui perhitungan aktuaria secara periodik dengan menggunakan metode Projected Unit Credit dan menerapkan asumsi atas tingkat diskonto, tingkat kenaikan gaji, usia pensiun normal dan tingkat mortalitas.

Seluruh pengukuran kembali, terdiri atas keuntungan dan kerugian aktuarial dan hasil atas aset program (tidak termasuk bunga neto) diakui langsung melalui penghasilan komprehensif lainnya dengan tujuan agar aset atau kewajiban pensiun neto diakui dalam laporan posisi keuangan untuk mencerminkan nilai penuh dari defisit dan surplus program. Pengukuran kembali tidak direklasifikasi ke laba atau rugi pada periode berikutnya.

Seluruh biaya jasa lalu diakui pada saat yang lebih dulu antara ketika amandemen/ kurtailmen terjadi atau ketika biaya restrukturisasi atau pemutusan hubungan kerja diakui.

Bunga neto dihitung dengan menggunakan tingkat diskonto terhadap liabilitas atau aset imbalan pasti neto. Biaya jasa terdiri dari biaya jasa kini dan biaya jasa lalu, keuntungan dan kerugian kurtailmen dan penyelesaian tidak rutin, jika ada. Beban atau pendapatan bunga neto, dan biaya jasa diakui dalam laba atau rugi.

l. Pengakuan Pendapatan dan Beban

Perusahaan menerapkan PSAK No. 23 (Revisi 2010), "Pendapatan".

Pendapatan diakui bila besar kemungkinan manfaat ekonomi akan diperoleh Perusahaan dan jumlahnya dapat diukur secara handal. Pendapatan diukur pada nilai wajar pembayaran yang diterima, tidak termasuk diskon, rabat, Pajak Hotel dan Restoran (PHR).

Pendapatan hotel

Pendapatan hotel terdiri dari pendapatan jasa perhotelan dan penjualan makanan dan minuman, sebagai berikut:

- Pendapatan jasa perhotelan

Pendapatan jasa perhotelan yang terdiri dari pendapatan kamar dan departmental lainnya diakui pada saat jasa diberikan.

- Penjualan makanan dan minuman

Pendapatan dari penjualan makanan dan minuman diakui bila risiko dan manfaat yang signifikan telah berpindah kepada pembeli.

Pendapatan sewa bangunan dan kendaraan

Pendapatan sewa bangunan dan kendaraan diakui sesuai dengan periode yang sudah berjalan pada tahun yang bersangkutan. Pendapatan yang diterima di muka ditangguhkan, dicatat sebagai akun "pendapatan diterima di muka", dan diakui sebagai pendapatan secara berkala sesuai dengan kontrak yang berlaku.

Pendapatan bunga

Pendapatan bunga merupakan pendapatan yang diperoleh Perusahaan atas penempatan dana di bank yang diakui pada saat diperoleh atau saat terjadinya.




19


l. Pengakuan Pendapatan dan Beban (lanjutan)

Penjualan Barang

Pendapatan dari penjualan yang timbul dari pengiriman fisik produk-produk Perusahaan diakui bila risiko dan manfaat yang signifikan telah berpindah kepada pembeli, yang pada umumnya terjadi pada saat yang bersamaan dengan pengiriman dan penerimaan barang.

Beban

Beban usaha dan beban lain-lain diakui pada saat terjadinya (dasar akrual).

m. Sewa

Perusahaan menerapkan PSAK No. 30 (Revisi 2014) tentang "Sewa".

Perusahaan mengklasifikasikan sewa berdasarkan sejauh mana risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset sewa pembiayaan berada pada lessor atau lessee, dan pada substansi transaksi dari pada bentuk kontraknya.

Sewa Operasi - sebagai Lessee

Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substantif seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Dengan demikian, pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus (straight-line basis) selama masa sewa.

Sewa Operasi - sebagai Lessor

Aset disewakan melalui sewa operasi, aset disajikan di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut. Penghasilan sewa diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa.

n. Pajak Penghasilan

Sebelum tanggal 1 Januari 2018, Perusahaan menerapkan PSAK 46 (Revisi 2014), “Pajak Penghasilan”.

Efektif tanggal 1 Januari 2018, Perusahaan menerapkan Amandemen PSAK No. 46 (2016), “Pajak Penghasilan: Pengakuan Aset Pajak Tangguhan untuk Rugi yang belum Direalisasi”.

Perubahan ini, antara lain, menjelaskan persyaratan untuk mengakui aset pajak tangguhan pada rugi yang tidak terealisasi. Amandemen ini menjelaskan perlakuan akuntansi untuk pajak tangguhan dimana sebuah aset diukur pada nilai wajar dan nilai wajar tersebut di bawah basis pajak aset. Mereka juga menjelaskan aspek-asek akuntansi tertentu untuk aset pajak tangguhan.

Penerapan dari amandemen PSAK No. 46 (2016) tidak memiliki dampak signifikan terhadap laporan keuangan.

Pajak final

Peraturan perpajakan di Indonesia mengatur beberapa jenis penghasilan dikenakan pajak yang bersifat final. Pajak final yang dikenakan atas nilai bruto transaksi tetap dikenakan walaupun atas transaksi tersebut pelaku transaksi mengalami kerugian.




20


n. Pajak Penghasilan (lanjutan)

Pajak final (lanjutan)

Mengacu pada revisi PSAK No. 46 (Revisi 2014), pajak final tersebut tidak termasuk dalam lingkup yang diatur oleh PSAK No. 46. Oleh karena itu, Perusahaan memutuskan untuk menyajikan pajak final sehubungan dengan aktivitas real estate dan sewa di dalam akun beban usaha - beban umum dan administrasi. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 5 tanggal 23 Maret Tahun 2002, pajak penghasilan untuk pendapatan ruang perkantoran dan pusat ritel dikenakan pajak bersifat final sebesar 10% dari nilai pendapatan yang besangkutan.

Berdasarkan peraturan Pemerintah No. 34/2016 tanggal 8 Agustus 2016 dan Peraturan Menteri Keuangan No.261/PMK.03/2016, penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak bersifat final sebesar 2,5%.

Pajak penghasilan tidak final

Beban pajak merupakan pajak non-final, yang terdiri dari pajak kini dan tangguhan. Beban pajak diakui dalam laba rugi kecuali untuk transaksi yang berhubungan dengan transaksi diakui langsung ke ekuitas, dalam hal ini diakui sebagai penghasilan komprehensif lainnya.

Pajak kini

Beban pajak kini dihitung dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku pada tanggal pelaporan keuangan, dan ditetapkan berdasarkan taksiran laba kena pajak tahun berjalan. Manajemen secara periodik mengevaluasi posisi yang dilaporkan di Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) sehubungan dengan situasi dimana aturan pajak yang berlaku membutuhkan interpretasi. Jika perlu, manajemen menentukan provisi berdasarkan jumlah yang diharapkan akan dibayar kepada otoritas pajak.

Kekurangan atau kelebihan pembayaran pajak penghasilan badan dicatat sebagai bagian dari beban pajak kini dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain.

Koreksi terhadap liabilitas perpajakan diakui pada saat surat ketetapan pajak diterima. Jika Perusahaan mengajukan keberatan, Perusahaan mempertimbangkan apakah besar kemungkinan otoritas pajak akan menerima keberatan tersebut dan merefleksikan dampaknya terhadap liabilitas perpajakan Perusahaan.

Pajak tangguhan

Pajak tangguhan diukur dengan metode liabilitas atas beda waktu pada tanggal pelaporan antara dasar pengenaan pajak untuk aset dan liabilitas dengan nilai tercatatnya untuk tujuan pelaporan keuangan. Liabilitas pajak tangguhan diakui untuk semua perbedaan temporer kena pajak dengan beberapa pengecualian. Aset pajak tangguhan diakui untuk perbedaan temporer yang boleh dikurangkan dan rugi fiskal apabila terdapat kemungkinan besar bahwa jumlah laba kena pajak pada masa mendatang akan memadai untuk mengkompensasi perbedaan temporer dan rugi fiskal.

Aset dan liabilitas pajak tangguhan diakui atas perbedaan temporer dari aset dan liabilitas antara pelaporan komersial dan pajak pada setiap tanggal laporan. Manfaat pajak masa mendatang, seperti rugi fiskal yang dapat dikompensasi, diakui sepanjang besar kemungkinan manfaat pajak tersebut dapat direalisasikan.




21


n. Pajak Penghasilan (lanjutan)

Pajak tangguhan (lanjutan)

Jumlah tercatat aset pajak tangguhan dikaji ulang pada akhir periode pelaporan, dan mengurangi jumlah tercatat jika kemungkinan besar laba kena pajak tidak lagi tersedia dalam jumlah yang memadai untuk mengkompensasi sebagian atau seluruh aset pajak tangguhan. Aset pajak tangguhan yang belum diakui dinilai kembali pada setiap akhir periode pelaporan dan diakui sepanjang kemungkinan besar laba kena pajak mendatang akan memungkinkan aset pajak tangguhan tersedia untuk dipulihkan.

Aset dan liabilitas pajak tangguhan dihitung berdasarkan tarif yang akan dikenakan pada periode saat aset direalisasikan atau liabilitas tersebut diselesaikan, berdasarkan undang-undang pajak yang berlaku atau berlaku secara substantif pada akhir periode laporan keuangan. Pengaruh pajak terkait dengan penyisihan dan/atau pemulihan semua perbedaan temporer selama tahun berjalan, termasuk pengaruh perubahan tarif pajak, dikreditkan atau dibebankan pada periode operasi berjalan, kecuali untuk transaksi-transaksi yang sebelumnya telah langsung dibebankan atau dikreditkan ke ekuitas (defisiensi ekuitas).

Aset dan liabilitas pajak tangguhan disajikan secara saling hapus saat hak yang dapat dipaksakan secara hukum ada untuk saling hapus aset pajak kini dan liabilitas pajak kini, atau aset pajak tangguhan dan liabilitas pajak tangguhan berkaitan dengan entitas kena pajak yang sama, atau Perusahaan bermaksud untuk menyelesaikan aset dan liabilitas pajak kini dengan dasar neto.

o. Aset dan Liabilitas Pengampunan Pajak

Perusahaan menerapkan PSAK 70 (2016), “Akuntansi Aset dan Liabilitas Pengampunan Pajak”.

PSAK ini mengatur perlakuan akuntasi atas aset dan liabilitas pengampunan pajak sesuai dengan Undang-Undang No. 11 tahun 2016 tentang Pengampunan Pajak (“UU Pengampunan Pajak”) yang berlaku efektif tanggal 1 Juli 2016.

PSAK 70 memberikan pilihan kebijakan dalam pengakuan awal aset atau liabilitas yang timbul dari pelaksanaan undang-undang pengampunan pajak, yaitu dengan mengikuti SAK yang relevan menurut sifat aset atau liabilitas yang diakui (PSAK 70 Par. 06) atau mengikuti ketentuan yang diatur dalam paragraf 10 hingga 23 PSAK 70 (Pendekatan Opsional). Keputusan yang dibuat oleh Perusahaan harus konsisten untuk semua aset dan liabilitas pengampunan pajak yang diakui. Aset pengampunan pajak diakui sebesar biaya perolehan berdasarkan Surat Keterangan Pengampunan Pajak (SKPP). Liabilitas pengampunan pajak diakui sebesar kewajiban kontraktual untuk menyerahkan kas atau setara kas untuk menyelesaikan kewajiban yang berkaitan langsung dengan perolehan aset pengampunan pajak. Perusahaan mengakui selisih antara aset pengampunan pajak dan liabilitas pengampunan pajak sebagai bagian dari tambahan modal disetor di ekuitas. Selisih tersebut tidak dapat diakui sebagai laba rugi direalisasi maupun direklasifikasi ke saldo laba. Perusahaan mengakui uang tebusan yang dibayarkan dalam laba rugi pada periode diterimanya Surat Keterangan Pengampunan Pajak. Perusahaan menyesuaikan saldo klaim, aset pajak tangguhan, dan provisi pajak dalam laba rugi pada periode diterimanya Surat Keterangan Pengampunan Pajak.




22


o. Aset dan Liabilitas Pengampunan Pajak (lanjutan) Perusahaan telah memilih untuk mengukur kembali aset dan liabilitas pengampunan pajak berdasarkan nilai wajar sesuai dengan SAK pada tanggal Surat Keterangan Pengampunan Pajak. Selisih pengukuran kembali antara nilai wajar tersebut dengan biaya perolehan yang telah diakui sebelumnya, disesuaikan dalam saldo tambahan modal disetor. Setelah Perusahaan melakukan pengukuran kembali aset dan liabilitas pengampunan pajak ke nilai wajar sesuai SAK, Perusahaan mereklasifikasi aset dan liabilitas pengampunan pajak tersebut ke dalam pos aset dan liabilitas serupa.

p. Informasi Segmen

Perusahaan menerapkan PSAK No. 5 (2015), “Segmen Operasi”.

Segmen adalah bagian khusus dari Perusahaan yang terlibat baik dalam menyediakan produk dan jasa (segmen usaha), maupun dalam menyediakan produk dan jasa dalam lingkungan ekonomi tertentu (segmen geografis), yang memiliki risiko dan imbalan yang berbeda dari segmen lain.

Pendapatan, beban, hasil, aset dan liabilitas segmen termasuk item-item yang dapat diatribusikan langsung

kepada suatu segmen serta hal-hal yang dapat dialokasikan dengan dasar yang sesuai kepada segmen tersebut. Segmen ditentukan sebelum saldo dan transaksi antar Perusahaan, dieliminasi sebagai bagian dari proses.

q. Laba (Rugi) Per Saham

Perusahaan menerapkan PSAK No. 56 (2014), “Laba per Saham”.

Laba (rugi) per saham dihitung dengan membagi total laba (rugi) tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik Entitas Induk dengan jumlah rata-rata tertimbang saham biasa yang beredar pada tahun yang bersangkutan.

r. Peristiwa Setelah Tanggal Pelaporan

Perusahaan menerapkan PSAK No. 8 (2014), “Peristiwa Setelah Periode Pelaporan”. Peristiwa setelah akhir periode yang memerlukan penyesuaian dan menyediakan informasi Perusahaan pada

tanggal pelaporan tercermin dalam laporan keuangan. Peristiwa setelah akhir periode yang tidak memerlukan penyesuaian diungkapkan dalam laporan keuangan

apabila material.

s. Penyesuaian Tahunan 2019

Perusahaan menerapkan penyesuaian-penyesuaian tahun 2018, berlaku efektif 1 Januari 2019 sebagai berikut: - ISAK 34, “Ketidakpastian dalam Perlakuan Pajak Penghasilan”

Interpretasi ini mengklarifikasi penerapan persyaratan pengakuan dan pengukuran PSAK 46, “Pajak Penghasilan” pada saat terjadi ketidakpastian atas perlakuan pajak penghasilan.




23


s. Penyesuaian Tahunan 2019 (lanjutan)

- PSAK 46 (Penyesuaian Tahunan 2018), “Pajak Penghasilan”

Penyesuaian ini mengklarifikasi bahwa konsekuensi pajak penghasilan atas dividen atas instrumen keuangan yang diklasifikasikan sebagai ekuitas harus diakui sesuai dengan pengakuan awal entitas atas transaksi atau peristiwa masa lalu tersebut.

Penerapan dari interpretasi dan penyesuaian-penyesuaian tahunan 2018 tidak memiliki dampak signifikan terhadap laporan keuangan.

3. PENGGUNAAN PERTIMBANGAN, ESTIMASI, DAN ASUMSI

Penyusunan laporan keuangan Perusahaan mengharuskan manajemen untuk membuat pertimbangan, estimasi dan asumsi yang mempengaruhi jumlah yang dilaporkan dan pengungkapan yang terkait, pada akhir periode pelaporan. Ketidakpastian mengenai asumsi dan estimasi tersebut dapat mengakibatkan penyesuaian material terhadap nilai tercatat pada aset dan liabilitas dalam periode pelaporan berikutnya.

Pertimbangan

Dalam proses penerapan kebijakan akuntansi Perusahaan, manajemen telah membuat keputusan berikut, yang memiliki pengaruh paling signifikan terhadap jumlah yang diakui dalam laporan keuangan:

Klasifikasi Instrumen keuangan

Perusahaan menetapkan klasifikasi atas aset dan liabilitas tertentu sebagai aset keuangan dan liabilitas keuangan dengan mempertimbangkan bila definisi yang ditetapkan PSAK 55 (Revisi 2014) dipenuhi. Dengan demikian, aset keuangan dan liabilitas keuangan diakui sesuai dengan kebijakan akuntansi Perusahaan seperti diungkapkan pada Catatan 2b dan 24. Penentuan Mata Uang Fungsional

Mata uang fungsional Perusahaan adalah mata uang dari lingkungan ekonomi primer dimana Perusahaan beroperasi. Mata uang tersebut adalah mata uang yang mempengaruhi pendapatan dan beban dari jasa yang diberikan. Berdasarkan penilaian manajemen Perusahaan, mata uang fungsional adalah Rupiah.

Sewa

Perusahaan mempunyai perjanjian-perjanjian sewa dimana Perusahaan bertindak sebagai lessor untuk sewa properti investasi. Perusahaan mengevaluasi apakah terdapat risiko dan manfaat yang signifikan dari aset sewa yang dialihkan berdasarkan PSAK 30 “Sewa”, yang mensyaratkan Perusahaan untuk membuat pertimbangan dengan estimasi dari pengalihan risiko dan manfaat terkait dengan kepemilikan aset.

Berdasarkan hasil penelaahan yang dilakukan Perusahaan atas perjanjian sewa yang ada saat ini, maka sewa atas properti investasi diklasifikasikan sebagai sewa operasi.

Komitmen Sewa Operasi - Sebagai Lessor

Perusahaan telah mengadakan perjanjian sewa properti investasi. Perusahaan telah menentukan, berdasarkan evaluasi dari persyaratan dan kondisi perjanjian, bahwa Perusahaan mempertahankan semua risiko dan manfaat signifikan dari kepemilikan properti ini dan mengakui kontrak tersebut sebagai sewa operasi.




24

3. PENGGUNAAN PERTIMBANGAN, ESTIMASI, DAN ASUMSI (lanjutan)

Estimasi dan Asumsi

Asumsi utama mengenai masa depan dan sumber utama lain dalam mengestimasi ketidakpastian pada tanggal pelaporan yang mempunyai risiko signifikan yang dapat menyebabkan penyesuaian material terhadap nilai tercatat aset dan liabilitas dalam periode berikutnya diungkapkan di bawah ini. Perusahaan mendasarkan asumsi dan estimasi pada parameter yang tersedia saat laporan keuangan disusun. Asumsi dan situasi mengenai perkembangan masa depan mungkin berubah akibat perubahan pasar atau situasi di luar kendali Perusahaan. Perubahan tersebut tercermin dalam asumsi ketika keadaan tersebut terjadi.

Penilaian Instrumen Keuangan

Perusahaan mencatat aset dan liabilitas keuangan tertentu pada nilai wajar, yang mengharuskan penggunaan estimasi akuntansi. Sementara komponen signifikan atas pengukuran nilai wajar ditentukan menggunakan bukti obyektif yang dapat diverifikasi, jumlah perubahan nilai wajar dapat berbeda bila Perusahaan menggunakan metodologi penilaian yang berbeda. Perubahan nilai wajar aset dan liabilitas keuangan tersebut dapat mempengaruhi secara langsung laba atau rugi Perusahaan. Nilai wajar aset keuangan dan liabilitas keuangan diungkapkan pada Catatan 2b dan 24.

Penyusutan Aset Tetap

Biaya perolehan aset tetap, kecuali tanah, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat ekonomisnya. Manajemen mengestimasi masa manfaat ekonomis aset tetap antara 1 tahun sampai dengan 20 tahun. Ini adalah umur yang secara umum diharapkan dalam industri dimana Perusahaan menjalankan bisnisnya. Perubahan tingkat pemakaian dan perkembangan teknologi dapat mempengaruhi masa manfaat ekonomis dan nilai sisa aset, dan karenanya biaya penyusutan masa depan dapat direvisi. Penjelasan lebih lanjut diungkapkan dalam Catatan 2g dan 9. Penyusutan Properti Investasi Biaya perolehan properti investasi, kecuali tanah, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat ekonomisnya. Manajemen mengestimasi masa manfaat ekonomis properti investasi 20 tahun. Ini adalah umur yang secara umum diharapkan dalam industri dimana Perusahaan menjalankan bisnisnya. Perubahan tingkat pemakaian dan perkembangan teknologi dapat mempengaruhi masa manfaat ekonomis dan nilai sisa aset, dan karenanya biaya penyusutan masa depan dapat direvisi. Penjelasan lebih lanjut diungkapkan dalam Catatan 2h dan 10.

Penurunan Nilai Aset Nonkeuangan

Penurunan nilai muncul saat nilai tercatat aset atau Unit Penghasil Kas (UPK) melebihi nilai terpulihkannya, yang lebih besar antara nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual dan nilai pakainya. Nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual didasarkan pada ketersediaan data dari perjanjian penjualan yang mengikat yang dibuat dalam transaksi normal atas aset serupa atau harga pasar yang dapat diamati dikurangi dengan biaya tambahan yang dapat diatribusikan dengan pelepasan aset. Perhitungan nilai pakai didasarkan pada model arus kas yang didiskontokan. Data arus kas diambil dari anggaran untuk lima tahun yang akan datang dan tidak termasuk aktivitas restrukturisasi yang belum dilakukan oleh Perusahaan atau investasi signifikan dimasa datang yang akan memutakhirkan kinerja aset dari UPK yang diuji. Nilai terpulihkan paling dipengaruhi oleh tingkat diskonto yang digunakan dalam model arus kas yang didiskontokan, sebagaimana juga jumlah arus kas masuk di masa datang yang diharapkan dan tingkat pertumbuhan yang digunakan untuk tujuan ekstrapolasi.




25

3. PENGGUNAAN PERTIMBANGAN, ESTIMASI, DAN ASUMSI (lanjutan) Estimasi dan Asumsi (lanjutan)

Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan

Penentuan utang dan liabilitas imbalan kerja Perusahaan bergantung pada pemilihan asumsi yang digunakan oleh aktuaris independen dalam menghitung jumlah-jumlah tersebut. Asumsi tersebut termasuk antara lain, tingkat diskonto, tingkat kenaikan gaji tahunan, umur pensiun, dan tingkat mortalitas. Hasil aktual yang berbeda dari asumsi yang ditetapkan Perusahaan diakui segera pada laporan posisi keuangan dengan debit atau kredit ke saldo laba melalui penghasilan komprehensif lainnya dalam periode terjadinya. Sementara Perusahaan berkeyakinan bahwa asumsi tersebut adalah wajar dan sesuai, perbedaan signifikan pada hasil aktual atau perubahan signifikan dalam asumsi yang ditetapkan Perusahaan dapat mempengaruhi secara material liabilitas diestimasi atas pensiun dan imbalan kerja dan beban imbalan kerja neto. Penjelasan lebih rinci diungkapkan dalam Catatan 2k dan 16.

Pajak Penghasilan

Pertimbangan signifikan dilakukan dalam menentukan provisi atas pajak penghasilan badan. Terdapat transaksi dan perhitungan tertentu yang penentuan pajak akhirnya adalah tidak pasti dalam kegiatan usaha normal. Perusahaan mengakui liabilitas atas pajak penghasilan badan berdasarkan estimasi apakah akan terdapat tambahan pajak penghasilan badan.

Aset Pajak Tangguhan

Aset pajak tangguhan diakui untuk semua perbedaan temporer antara nilai tercatat aset pada laporan keuangan dengan dasar pengenaan pajak jika besar kemungkinan bahwa jumlah laba fiskal akan memadai untuk pemanfaatan perbedaan temporer yang diakui. Estimasi manajemen yang signifikan diperlukan untuk menentukan jumlah aset pajak tangguhan yang diakui berdasarkan kemungkinan waktu terealisasinya dan jumlah laba kena pajak pada masa mendatang serta strategi perencanaan pajak masa depan.

4. KAS DAN BANK

Kas dan bank terdiri dari: 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Kas 18.443.101 18.831.150 370.150 370.150

Bank PT Bank KEB Hana Indonesia 2.147.409.125 101.740.172 97.212.495 116.314.502 PT Bank Central Asia Tbk 477.538.100 613.893.732 36.573.143 6.892.000 PT Bank Mandiri (Persero) Tbk 38.053.769 217.088.547 - -

Subtotal Bank 2.663.000.994 932.722.451 133.785.638 123.206.502

Total Kas dan bank 2.681.444.095 951.553.601 134.155.788 123.576.652

Seluruh saldo kas dan bank Perusahaan adalah dalam mata uang Rupiah.

Pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016, tidak ada kas dan bank Perusahaan yang dibatasi penggunaannya atau ditempatkan pada pihak berelasi.




26

5. PIUTANG USAHA Rincian piutang usaha berdasarkan jenis piutang adalah sebagai berikut:

31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

City ledger 25.480.234 40.182.792 - - Electronic data capture 14.066.550 8.391.100 - - Guest Ledger 8.073.212 4.928.199 - -

Total 47.619.996 53.502.091 - -

Rincian piutang usaha berdasarkan umur piutang adalah sebagai berikut:


1 - 30 hari 41.515.128 53.502.091 - - 31 - 60 hari 5.191.456 - - - 61 - 90 hari 913.412 - - -

Total 47.619.996 53.502.091 - -

City Ledger merupakan piutang usaha dari pelanggan yang telah memiliki fasilitas kredit dari Perusahaan dan

sudah tidak menginap di hotel.

Electronic Data Capture merupakan piutang usaha dari pelanggan hotel yang menggunakan sistem pembayaran

menggunakan kartu kredit sehingga terdapat jangka waktu pencairan.

Guest Ledger merupakan piutang usaha dari pelanggan hotel selama masih menginap di hotel. Piutang ini akan

dilunasi pelanggan atau direklasifikasi ke city ledger pada saat pelanggan yang telah memiliki fasilitas kredit dari

Perusahaan pada saat check out dari hotel.

Pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, semua piutang usaha Perusahaan

merupakan piutang dalam mata uang Rupiah.

Berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan piutang masing-masing pelanggan pada akhir tahun, manajemen Perusahaan berkeyakinan tidak perlu dibentuk cadangan penurunan nilai piutang.




27

6. PERSEDIAAN

Persediaan terdiri atas: 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Printing & stationery 26.068.488 - - - Food 17.172.746 14.081.865 - - Guest supplies 10.056.138 - - - Cleaning supplies 6.357.154 - - - Beverage 2.304.978 987.000 - - Engineering supplies 2.271.675 - - - Spare part 291.200 - - - Promotion material - 43.470.325 - - Miscellaneous 14.265.457 - - -

Total persediaan 78.787.836 58.539.190 - -

Berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan persediaan pada akhir tahun, manajemen berpendapat bahwa tidak ada penyisihan penurunan nilai persediaan dan persediaan usang untuk menutup kemungkinan kerugian atas persediaan.

Pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018 Perusahaan tidak mengasuransikan persediaannya.

7. BEBAN DIBAYAR DI MUKA

Beban dibayar di muka terdiri atas:


Jangka pendek Sewa 88.888.884 - - - Asuransi 25.802.687 8.814.917 1.318.571 - Maintenance 2.642.000 - - - Lain-lain 8.738.750 - - -

Subtotal jangka pendek 126.072.321 8.814.917 1.318.571 - Jangka panjang - Sewa 340.740.722 - - -

Total 466.813.043 8.814.917 1.318.571 -

Beban dibayar di muka merupakan sewa atas ruang perkantoran kepada pihak berelasi (Catatan 8a).




28

8. SIFAT, TRANSAKSI, DAN SALDO PIHAK-PIHAK BERELASI

Dalam kegiatan usahanya, Perusahaan melakukan transaksi berdasarkan harga dan persyaratan yang disepakati bersama dengan pihak-pihak berelasi. Piutang dari atau utang kepada pihak-pihak berelasi tidak dibebani bunga dan tidak memiliki jadwal pelunasan kembali yang tetap.

Hubungan dan sifat transaksi dengan pihak-pihak berelasi adalah sebagai berikut:

No Pihak-pihak Berelasi Sifat Hubungan Sifat Transaksi

1 PT Esta Prima Investama Manajemen yang sama Beban dibayar di muka, utang pihak berelasi, pendapatan sewa, dan jaminan

2 PT Smart Multi Finance Manajemen yang sama Pendapatan diterima di muka dan pendapatan sewa

3 PT BPR Kredit Mandiri Manajemen yang sama Pendapatan diterima di muka dan pendapatan sewa

4 PT Esta Dana Ventura Manajemen yang sama Pendapatan diterima di muka dan pendapatan sewa

5 Marlene Keluarga dekat pemegang saham utama

Utang pihak berelasi

6 Yeti Sopandi Keluarga dekat pemegang saham utama

Utang pihak berelasi dan jaminan

7 Melvin Wangkar Pemegang saham utama Utang pihak berelasi dan jaminan 8 Melivia Wangkar Keluarga dekat pemegang

saham utama Utang pihak berelasi dan jaminan

Rincian saldo yang timbul dari transaksi dengan pihak-pihak berelasi adalah sebagai berikut:

a. Beban dibayar di muka

Akun ini merupakan beban dibayar di muka yang dimiliki Perusahaan atas sewa ruang perkantoran kepada PT Esta Prima Investama pada tanggal 31 Agustus 2019 sebesar Rp 429.629.606.

b. Pendapatan diterima di muka

31 Agustus 31 Desember 2019 %*) 2018 %*) 2017 %*) 2016 %*) PT Smart Multi Finance 218.981.481 1,56 326.388.889 1,84 487.500.000 1,05 648.611.611 3,88 PT BPR Kredit Mandiri 164.351.852 1,17 316.203.704 1,78 324.074.075 0,70 546.296.296 3,27 PT Esta Dana Ventura 162.962.963 1,16 266.666.667 1,50 127.777.778 0,27 162.962.962 0,98 Total 546.296.296 3,89 909.259.260 5,12 939.351.853 2,02 1.357.870.869 8,13

*) Persentase terhadap jumlah liabilitas.

c. Utang pihak berelasi

Akun ini terdiri dari:

31 Agustus 31 Desember 2019 %*) 2018 %*) 2017 %*) 2016 %*) PT Esta Prima Investama - - 1.249.903.002 7,04 3.579.726.948 7,71 3.939.666.000 23,59 Marlene - - - - 1.900.000.000 4,09 - - Yeti Sopandi - - - - 750.000.000 1,62 - - Melvin Wangkar - - - - 750.000.000 1,62 - - Melivia Wangkar - - - - 750.000.000 1,62 - - Total - - 1.249.903.002 7,04 7.729.726.948 16,66 3.939.666.000 23,59

*) Persentase terhadap total liabilitas.




29

9. SIFAT, TRANSAKSI, DAN SALDO PIHAK-PIHAK BERELASI (lanjutan)

c. Utang pihak berelasi (lanjutan) Utang pihak berelasi merupakan pinjaman Perusahaan yang diterima dari PT Esta Prima Investama, Marlene, Yeti Sopandi, Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar digunakan untuk beban operasional Perusahaan, peningkatan barang modal dan dana untuk pelunasan angsuran utang bank.

d. Pendapatan sewa


31 Agustus 31 Desember 2019 %*) 2018) %*) 2017 %*) 2016 %*) PT Esta Dana Ventura 214.814.815 4,21 172.222.222 4,02 146.296.296 19,12 109.259.258 13,83 PT BPR Kredit Mandiri 151.851.852 2,98 224.537.037 5,25 222.222.222 29,04 228.148.148 28,88 PT Smart Multi Finance 107.407.407 2,11 161.111.111 3,76 161.111.111 21,06 156.944.444 19,87 PT Esta Prima Investama - - - - - - 24.999.999 3,17 Total 474.074.074 9,30 557.870.370 13,03 529.629.629 69,22 519.351.849 65,75

*) Persentase terhadap total pendapatan.

e. Jaminan

Jaminan yang diberikan oleh pihak berelasi atas fasilitas kredit utang bank jangka panjang (Catatan 15) yang diperoleh Perusahaan terdiri atas: - Tanah dan bangunan berupa Rumah yang terletak di Jl Raya Imam Bonjol (d/h Jl Kav Pemda RT 001, RW

008) Panunggangan Barat, Cibodas, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHM No. 437/Panunggangan Barat atas nama Yeti Sopandi.

- Tanah dan bangunan dua (2) unit Ruko yang terletak di Perumnas I, Jl Beringin Raya No. 146 A & C Kelurahan Nusa Jaya, Kecamatan Karawaci, Tangerang dengan bukti kepemilikan SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar.

- Tanah dan bangunan Hotel Amaris Pakuan Bogor yang terletak di Jl. Padjajaran Bogor dengan kepemilikan SHGB No. 767, 768, 769, 780,dan 781/pakuan dengan luas tanah semuanya 2.418 m² atas nama PT Esta Prima Investama.

- Tanah dan bangunan Hotel Amaris Hertasning Makassar yang terletak di Jl. Hertasning No 63D Masale Panakukang dengan kepemilikan SHGB No. 21963 dan 21980/Masale dengan luas tanah semuanya 876m² atas nama PT Esta Prima Investama;

- Tanah dan bangunan Hotel Amaris Gorontalo yang terletak di Jl. Sultan Botutihe No 37 Ipilo, Kota Timur, Gorontalo dengan bukti kepemilikan SHGB No. 62 dengan luas tanah 819m² atas nama PT Esta Prima Investama.

- Tanah dan bangunan Esta Tower yang terletak di Kav Ruko Tol Boulevard Blok AH 2 No0007A, Lengkong Gudang, Serpong, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHGB No. 13304/Rawa Buntu berakhirnya hak tanggal 17 Mei 2033 dengan luas tanah 500m² atas nama PT Esta Prima Investama.

- Jaminan pribadi dari Ibu Yeti Sopandi.




30

9. ASET TETAP

Rincian dan mutasi aset tetap Perusahaan adalah sebagai berikut:

31 Agustus 2019

Saldo Awal Penambahan Pengurangan Saldo Akhir

Harga perolehan

Tanah 2.968.000.000 - - 2.968.000.000

Bangunan 21.636.043.278 - - 21.636.043.278

Kendaraan 147.950.000 - - 147.950.000

Perlengkapan 2.028.648.375 22.360.000 - 2.051.008.375

Perabotan 475.221.769 7.713.440 - 482.935.209

Aset yang disewakan

Kendaraan - 1.994.600.000 - 1.994.600.000

Total harga perolehan 27.255.863.422 2.024.673.440 - 29.280.536.862

Aset dalam pembangunan

Bangunan 155.000.000 - - 155.000.000

Akumulasi Penyusutan

Bangunan 804.068.292 721.552.444 - 1.525.620.736

Kendaraan 22.192.497 19.726.664 - 41.919.161

Perlengkapan 304.350.754 274.283.095 - 578.633.849

Perabotan 349.467.328 129.568.997 - 479.036.325

Aset yang disewakan

Kendaraan - 20.777.083 - 20.777.083

Total akumulasi penyusutan 1.480.078.871 1.165.908.283 - 2.645.987.154

Nilai buku

25.930.784.551 26.789.549.708

31 Desember 2018

Saldo Awal Penambahan Pengurangan Reklasifikasi Saldo Akhir

Harga perolehan

Tanah 1.800.000.000 1.168.000.000 - - 2.968.000.000

Bangunan - 1.384.389.465 - 20.251.653.813 21.636.043.278

Kendaraan - 147.950.000 - - 147.950.000

Perlengkapan - 2.019.417.407 - 9.230.968 2.028.648.375

Perabotan - 464.380.137 - 10.841.632 475.221.769

Total harga perolehan 1.800.000.000 5.184.137.009 - 20.271.726.413 27.255.863.422




31

9. ASET TETAP (lanjutan)

31 Desember 2018



Bangunan 20.125.153.813 281.500.000 - (20.251.653.813 ) 155.000.000

Perlengkapan 4.608.000 4.622.968 - (9.230.968 ) -

Perabotan - 10.841.632 - (10.841.632 ) -

Total aset dalam pembangunan

20.129.761.813 296.964.600 - (20.271.726.413 ) 155.000.000

Akumulasi penyusutan

Bangunan - 804.068.292 - - 804.068.292

Kendaraan - 22.192.497 - - 22.192.497 Perlengkapan - 304.350.754 - - 304.350.754

Perabotan - 349.467.328 - - 349.467.328

Total akumulasi penyusutan

- 1.480.078.871 - - 1.480.078.871

Nilai buku 21.929.761.813 25.930.784.551

31 Desember 2017


Harga perolehan

Tanah 1.800.000.000 - - 1.800.000.000


Bangunan 405.300.000 19.719.853.813 - 20.125.153.813

Perlengkapan - 4.608.000 - 4.608.000

Total aset dalam pembangunan 405.300.000 19.724.461.813 - 20.129.761.813

Nilai buku

2.205.300.000 21.929.761.813

31 Desember 2016


Harga perolehan

Tanah 1.800.000.000 - - 1.800.000.000


Bangunan 180.300.000 225.000.000 - 405.300.000

Nilai buku

1.980.300.000 2.205.300.000

Kepemilikan aset adalah berupa Hak Guna Bangunan yang seluruhnya atas nama PT Esta Multi Usaha (d.h. PT Esta Asri Propertindo) yang memiliki masa manfaat antara 14 sampai 30 tahun yang berlaku sampai dengan antara tahun 2028 sampai 2044. Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa tidak akan terdapat kesulitan dalam memperpanjang hak atas tanah, karena aset tersebut diperoleh secara sah dan dilengkapi dengan bukti kepemilikan yang sah.




32

9. ASET TETAP (lanjutan)

Beban penyusutan aset tetap sebesar Rp 1.165.908.283 untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, disajikan dalam akun “Beban Penyusutan Aset Tetap” sebagai bagian dari Beban Usaha - Beban Umum dan Administrasi” sebesar Rp 20.777.083 pada "Beban Pokok Pendapatan" dan Rp 1.145.131.200 pada " Beban Usaha - Beban Umum dan Administrasi" pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain (Catatan 19 dan 20b).

Beban penyusutan aset tetap sebesar Rp 1.480.078.871 untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 disajikan dalam akun “Beban Penyusutan Aset Tetap” sebagai bagian dari “Beban Usaha - Beban Umum dan Administrasi” pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain (Catatan 20b).

Jumlah tercatat bruto dari aset tetap pada 31 Agustus 2019 yang telah disusutkan penuh dan masih digunakan adalah sebesar Rp 474.721.770.

Tanah dan bangunan Perusahaan digunakan sebagai jaminan atas utang bank jangka panjang pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 (Catatan 15).

Tingkat penyelesaian dan estimasi penyelesaian aset dalam pembangunan adalah sebagai berikut: 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Persentase penyelesaian Hotel 88 Bekasi - - 82,9% 1,7% Hotel 88 Gorontalo 0,1% 0,1% - -

Estimasi penyelesaian Hotel 88 Bekasi - - April 2018 April 2018 Hotel 88 Gorontalo Desember 2022 Desember 2022 - -

Seluruh aset tetap berupa bangunan, telah diasuransikan oleh Perusahaan kepada PT Asoka Mas untuk risiko kebakaran dan risiko lainnya, dengan nilai pertanggungan sebesar Rp 23.136.500.000 masing-masing pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018. Manajemen berpendapat bahwa nilai pertanggungan tersebut telah memadai untuk menutupi kemungkinan terjadinya kerugian terhadap risiko kerugian yang mungkin terjadi atas aset tetap bangunan. Aset tetap pada tanggal 31 Agustus 2019 dinyatakan nilai wajarnya sebesar Rp 38.351.565.000 yang ditentukan berdasarkan laporan penilaian independen Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan, penilai independen, yang ditandatangan oleh Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.) sesuai laporannya tertanggal 2 Oktober 2019. Penilaian atas tanah, bangunan, perlengkapan dan perabotan menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan biaya, sedangkan penilaian atas kendaraan menggunakan pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan.

Manajemen berkeyakinan bahwa tidak terdapat indikasi penurunan nilai atas aset tetap, sehingga tidak diperlukan cadangan kerugian penurunan nilai untuk aset tetap.




33

10. PROPERTI INVESTASI

Rincian dan mutasi properti investasi Perusahaan adalah sebagai berikut:

31 Agustus 2019


Harga perolehan

Tanah 10.358.924.869 - 4.109.700.000 6.249.224.869 Bangunan 16.026.932.235 - - 16.026.932.235

Total harga perolehan 26.385.857.104 - 4.109.700.000 22.276.157.104

Akumulasi penyusutan Bangunan 2.128.558.860 534.231.075 - 2.662.789.935

Penurunan nilai Tanah 147.710.000 147.710.000

Nilai Buku 24.257.298.244 19.465.657.169

31 Desember 2018


Harga perolehan

Tanah 9.783.206.869 575.718.000 - - 10.358.924.869

Bangunan 12.787.650.235 519.282.000 - 2.720.000.000 16.026.932.235

Total harga perolehan 22.570.857.104 1.095.000.000 - 2.720.000.000 26.385.857.104


Bangunan 2.720.000.000 - - (2.720.000.000 ) -

Akumulasi penyusutan

Bangunan 1.435.703.274 692.855.586 - - 2.128.558.860

Nilai buku 23.855.153.830 24.257.298.244

31 Desember 2017


Harga perolehan

Tanah 7.533.206.869 2.250.000.000 - 9.783.206.869 Bangunan 7.387.090.231 5.400.560.004 - 12.787.650.235

Total harga perolehan 14.920.297.100 7.650.560.004 - 22.570.857.104

Aset dalam pembangunan Bangunan - 2.720.000.000 - 2.720.000.000

Akumulasi penyusutan Bangunan 1.043.846.425 391.856.849 - 1.435.703.274

Nilai Buku 13.876.450.675 23.855.153.830




34

10. PROPERTI INVESTASI (lanjutan)

31 Desember 2016


Harga perolehan

Tanah 7.533.206.869 - - 7.533.206.869 Bangunan 7.387.090.231 - - 7.387.090.231

Total harga perolehan 14.920.297.100 - - 14.920.297.100

Akumulasi penyusutan Bangunan 674.491.913 369.354.512 - 1.043.846.425

Nilai Buku 14.245.805.187 13.876.450.675

Beban penyusutan properti investasi untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016 masing-masing sebesar Rp 534.231.075, Rp 692.855.586, Rp 391.856.849, dan Rp 369.354.512 disajikan dalam akun “Penyusutan Properti Investasi” sebagai bagian dari “Beban Pokok Pendapatan” pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain (Catatan 19).

Penjualan properti investasi berupa tanah yang berletak di Cisauk seluas 1.957m² untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 dengan hasil penjualan properti investasi sebesar Rp 7.500.000.000 dengan nilai buku properti investasi yang dijual sebesar Rp 4.109.700.000, maka Perusahaan memperoleh keuntungan atas penjualan properti investasi sebesar Rp 3.390.300.000 yang telah dicatat pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain.

Tanah dan bangunan Perusahaan digunakan sebagai jaminan atas utang bank jangka panjang pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016 (Catatan 15). Properti investasi Perusahaan pada tanggal 31 Agustus 2019 terdiri dari 14 Ruko, 1 unit Apartemen, 1 gedung perkantoran dan 3 bidang tanah kosong. Properti investasi pada tanggal 31 Agustus 2019 dinyatakan nilai wajarnya sebesar Rp 40.568.769.837 yang ditentukan berdasarkan laporan penilaian independen Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan, penilai independen, yang ditandatangan oleh Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI sesuai laporannya tertanggal 2 Oktober 2019, dengan menggunakan metode pendekatan data pasar dan pendekatan biaya.

Berdasarkan laporan penilai independent tersebut, Perusahaan mengakui penurunan nilai atas properti investasi berupa tanah yang terletak di jalan Trans Sulawesi, Dusun IV, Desa Mongkoinit, Kecamatan Lolak, Kabupaten Bolaang Mongodow, Provinsi Sulawesi Utara sebesar Rp 147.710.000 yang dicatat pada “Penghasilan (beban) lain-lain” untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019. Selain properti investasi berupa tanah tersebut, manajemen berkeyakinan bahwa tidak terdapat indikasi penurunan nilai atas properti investasi yang lain.

Properti investasi berupa bangunan, telah diasuransikan oleh Perusahaan kepada PT Asoka Mas terhadap risiko kebakaran dan risiko lainnya, dengan nilai pertanggungan sebesar Rp 7.250.000.000 masing-masing pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016.




35

11. UTANG USAHA

Rincian utang usaha berdasarkan nama pemasok adalah sebagai berikut:


Sabda Rizqi 40.450.500 41.161.700 - - Marsilivile 15.630.200 - - - Moms Supplier 14.930.500 - - - CV Indomarco 12.148.000 - - - CV Mandiri Meat - 19.049.000 - - Wanna Mart - 14.923.200 - - Lain-lain (di bawah Rp 10 Juta) 55.618.054 89.789.705 - -

Total utang usaha 138.777.254 164.923.605 - -

Rincian utang usaha berdasarkan umur utang adalah sebagai berikut:


1 - 30 hari 81.963.630 93.197.152 - - 31 - 60 hari 42.311.250 45.006.853 - - 61 - 90 hari 9.753.250 1.190.000 - - Lebih dari 90 hari 4.749.124 25.529.600 - -

Total 138.777.254 164.923.605 - -

Pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, semua utang usaha Perusahaan merupakan utang dalam mata uang Rupiah.

12. BEBAN MASIH HARUS DIBAYAR

Rincian beban yang masih harus dibayar adalah sebagai berikut:


Service Charge 138.714.745 86.969.175 - - Prasarana 38.086.266 38.350.000 - - Gaji dan upah 22.278.306 36.650.065 - - Lain-lain 34.996.139 94.119.639 - 163.429.822

Total 234.075.456 256.088.879 - 163.429.822

Beban masih harus dibayar - service charge adalah service charge yang diperoleh dari pelanggan atas jasa perhotelan yang akan dibayarkan kepada karyawan.




36

13. PERPAJAKAN

a. Pajak dibayar di muka



Pajak 4 ayat 2 61.712.963 112.231.482 130.574.075 197.833.334 Pajak 23 896.000 - - -

Total 62.608.963 112.231.482 130.574.075 197.833.334

b. Utang Pajak

Akun ini terdiri dari: 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Pajak hotel dan restoran 58.510.490 63.734.955 - - Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2 681.819 - 20.776.362 20.520.000 Pasal 21 2.391.352 - - - Pasal 23/26 3.425.600 1.196.384 900.000 160.000

Total 65.009.261 64.931.339 21.676.362 2.680.000

c. Pajak kini

Rekonsiliasi antara laba (rugi) sebelum beban pajak seperti yang disajikan dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain dengan rugi fiskal untuk periode delapan bulan yang berakhir pada 31 Agustus 2019 dan 2018, serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016 adalah sebagai berikut:

31 Agustus 31 Desember 2018 2019 (Tidak Diaudit) 2018 2017 2016

Laba (rugi) sebelum beban pajak Perusahaan 2.079.632.040 (3.181.994.583) (4.036.052.543) (1.738.715.153) (1.458.132.602 ) Beda waktu Imbalan kerja karyawan 71.307.344 12.307.341 27.691.517 - - Penyusutan aset tetap 52.656.552 147.168.445 269.016.351 - - Beda tetap Beban untuk memperoleh pendapatan yang dikenakan pajak final 1.063.367.226 1.251.187.393 1.522.035.517 2.428.479.489 2.167.206.892 Beban pajak final 249.729.630 58.401.615 91.546.362 76.518.519 88.990.740 Rugi penurunan nilai properti investasi 147.710.000 - - - - Laba atas penjualan aset tetap (3.390.300.000) - - - - Pendapatan yang telah dikenakan pajak final (616.296.301) (516.759.259) (789.722.225) (765.185.187) (789.907.404 ) Pendapatan keuangan yang dikenakan pajak penghasilan final (467.466) (578.358) (815.993) (1.097.668) (8.157.626 )

Rugi fiskal tahun berjalan (342.660.975) (2.230.267.406) (2.916.301.014) - -

Rugi fiskal tahun sebelumnya (2.916.301.014) - - - -

Akumulasi rugi fiskal (3.258.961.989) (2.230.267.406) (2.916.301.014) - -




37

13. PERPAJAKAN (lanjutan)

c. Pajak kini (lanjutan) Rugi fiskal tahun 2018, 2017 dan 2016 hasil rekonsiliasi di atas menjadi dasar dalam pengisian SPT Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) Badan Perusahaan.

Rekonsiliasi antara manfaat pajak penghasilan yang dihitung dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku dari laba sebelum manfaat pajak penghasilan seperti yang dilaporkan pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain adalah sebagai berikut:


Laba (rugi) sebelum beban pajak penghasilan 2.079.632.040 (3.181.994.583) (4.036.052.543) (1.738.715.153) (1.458.132.602 )

Pajak dihitung dengan tarif pajak yang berlaku 519.908.010 (795.498.646) (1.009.013.136) (434.678.788) (364.533.151 ) Aset pajak tangguhan yang tidak diakui 85.665.000 557.566.750 729.075.250 434.678.788 364.533.151 Pengaruh pajak atas beda tetap (636.564.228) 198.062.848 205.760.915 - - Penyesuaian atas pajak tangguhan (30.991.218) (39.869.048) (74.176.971) - - Pembulatan (244) (102) (4) - -

Total manfaat pajak penghasilan (30.990.974) (39.868.946) (74.176.967) - -

d. Pajak tangguhan

Perhitungan manfaat (beban) pajak tangguhan atas beda temporer antara pelaporan komersial dan pajak dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku pada periode 31 Agustus 2019 dan 2018 serta tahun 2018 dan 2017 adalah sebagai berikut:

31 Agustus 2019

Saldo Awal

Dikreditkan (Dibebankan)

pada Laporan Laba

Rugi


pada Penghasilan

Komprehensif Lain

Saldo Akhir

Penyusutan aset tetap 67.254.088 13.164.138 - 80.418.226 Imbalan kerja karyawan 4.442.868 17.826.836 (14.748.496 ) 7.521.208

Total 71.696.956 30.990.974 (14.748.496 ) 87.939.434

31 Desember 2018

Saldo Awal


pada Laporan Laba

Rugi


pada Penghasilan

Komprehensif Lain

Saldo Akhir

Penyusutan aset tetap - 67.254.088 - 67.254.088 Imbalan kerja karyawan - 6.922.879 (2.480.011 ) 4.442.868

Total - 74.176.967 (2.480.011 ) 71.696.956

Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016 tidak terdapat aset pajak tangguhan karena seluruh pendapatan yang diakui Perusahaan merupakan pendapatan yang dikenai pajak final sehingga tidak terdapat beda temporer.

Manajemen memutuskan untuk tidak mengakui aset pajak tangguhan yang berasal dari akumulasi rugi fiskal untuk tahun fiskal 2018 karena realisasi atas aset tersebut tidak dapat dipastikan.




38

13. PERPAJAKAN (lanjutan)

e. Pajak final Perhitungan beban pajak final menggunakan tarif pajak final yang berlaku pada periode 31 Agustus 2019 dan 2018 serta tahun 2018, 2017 dan 2016 adalah sebagai berikut:


Pendapatan sewa bangunan yang dikenakan pajak final 616.296.301 516.759.259 789.722.225 765.185.187 789.907.404

Pajak final (10%) 61.629.630 51.675.926 78.972.222 76.518.519 78.990.740

f. Pengampunan pajak

Berdasarkan Surat Keterangan Pengampunan Pajak ("SKPP") tanggal 28 September 2016, Perusahaan mengungkapkan kepemilikan aset sebesar Rp 500.000.000 berupa uang tunai. Perusahaan mengakui aset pengampunan pajak tersebut sebagai bagian dari kas dan setara kas dan tambahan modal disetor.

Uang tebusan yang dibayar berdasarkan Surat Keterangan Pengampunan Pajak ("SKPP") sebesar Rp 10.000.000; dibebankan pada laba rugi periode tahun 2016.

g. Administrasi perpajakan

Berdasarkan Undang-Undang Perpajakan yang berlaku di Indonesia, Perusahaan menghitung, menetapkan, dan membayar sendiri besarnya jumlah pajak yang terutang. Direktur Jenderal Pajak (DJP) dapat menetapkan atau mengubah liabilitas pajak dalam batas waktu sepuluh tahun sejak saat terutangnya pajak, atau akhir tahun 2013, mana yang lebih awal. Ketentuan baru yang diberlakukan terhadap tahun pajak 2008 dan tahun-tahun selanjutnya menentukan bahwa DJP dapat menetapkan atau mengubah liabilitas pajak tersebut dalam batas waktu lima tahun sejak saat terutangnya pajak.

14. PENDAPATAN DITERIMA DI MUKA

Rincian pendapatan diterima di muka adalah sebagai berikut:


Jangka Pendek: Pihak ketiga PT Indomarco Prismatama 45.833.333 168.055.556 183.333.333 183.333.333 Uang muka pelanggan 31.627.038 16.406.937 - - PT Primagama 25.000.000 30.000.000 15.000.000 30.000.000 PT Bank Mandiri (Persero) Tbk - - 18.518.518 22.222.232 Pihak berelasi PT Smart Multi Finance 161.111.111 161.111.111 161.111.111 161.111.111 PT Esta Dana Venture 140.740.741 237.037.037 53.703.709 44.444.444 PT BPR Kredit Mandiri 98.148.146 201.851.854 194.444.445 222.222.222

Subtotal Jangka Pendek 502.460.369 814.462.495 626.111.116 663.333.342




39

14. PENDAPATAN DITERIMA DI MUKA (lanjutan) 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Jangka Panjang: Pihak ketiga PT Primagama - 15.000.000 - 15.000.000 PT Indomarco Prismatama - - 168.055.556 351.388.889 PT Bank Mandiri (Persero) Tbk - - - 18.518.518 Pihak berelasi PT BPR Kredit Mandiri 66.203.704 114.351.851 129.629.630 324.074.074 PT Smart Multi Finance 57.870.370 165.277.778 326.388.888 487.500.000 PT Esta Dana Venture 22.222.222 29.629.630 74.074.074 118.518.518

Subtotal Jangka Panjang 146.296.296 324.259.259 698.148.148 1.314.999.999

Total 648.756.665 1.138.721.754 1.324.259.264 1.978.333.341

Akun ini merupakan uang muka yang diterima terlebih dahulu dengan masa sewa berkisar selama 1 - 5 tahun masa sewa atas jasa sewa properti investasi yang dimiliki Perusahaan.

15. UTANG BANK JANGKA PANJANG

Akun ini merupakan utang bank Perusahaan yang diperoleh dari PT Bank KEB Hana Indonesia, dengan rincian sebagai berikut:


Pokok pinjaman: PT Bank KEB Hana Indonesia Kredit Investasi I 6.876.156.890 7.418.668.840 8.169.307.085 8.827.114.549 Kredit Investasi II 6.171.209.420 6.574.417.085 19.000.000.000 2.000.000.000

Total pinjaman 13.047.366.310 13.993.085.925 27.169.307.085 10.827.114.549

Dikurangi biaya provisi yang belum diamortisasi (206.948.286 ) (239.297.694 ) (288.070.875 ) (333.834.497 )

Neto pinjaman 12.840.418.024 13.753.788.231 26.881.236.210 10.493.280.052

Dikurangi bagian yang jatuh tempo dalam waktu satu tahun: Kredit Investasi I 895.476.022 829.691.387 750.638.245 657.807.465 Kredit Investasi II 665.538.878 616.646.188 1.158.560.028 -

Dikurangi biaya provisi yang belum diamortisasi (47.310.235 ) (48.326.163 ) (48.773.183 ) (45.763.622 )

Neto bagian jangka pendek 1.513.704.665 1.398.011.412 1.860.425.090 612.043.843

Neto bagian jangka panjang 11.326.713.359 12.355.776.819 25.020.811.120 9.881.236.209




40

15. UTANG BANK JANGKA PANJANG (lanjutan)

Kredit Investasi I

Berdasarkan perjanjian kredit No. 27/132/C2/Kredit/15 pada tanggal 15 Mei 2015, Perusahaan memperoleh Kredit Investasi dengan batas maksimal kredit sebesar Rp 15.000.000.000 dan bersifat "Non-Revolving". Jangka waktu pinjaman selama 120 bulan sejak tanggal pencairan fasilitas. Fasilitas tersebut dibebani tingkat suku bunga tahunan yang berkisar antara 12,5% (dua belas koma lima persen) per tahun (floating rate).

Sebagian saldo Kredit Investasi I telah dilunasi lebih cepat sebesar Rp 5.000.000.000 pada tanggal 20 Juli 2016.

Kredit Investasi II

Berdasarkan perjanjian kredit No. 28/058/C2/Kredit/16 pada tanggal 14 Maret 2016, Perusahaan memperoleh Kredit Investasi dengan batas maksimal kredit sebesar Rp 22.000.000.000; (dua puluh dua miliyar rupiah) dengan jangka waktu pinjaman 10 (sepuluh) tahun dengan grace period 18 (delapan belas) bulan sejak pencairan kredit pertama. Pencairan pinjaman tersebut diangsur 3 kali pencairan yaitu: 1. Pencairan pertama sebesar Rp. 7.000.000.000 (tujuh miliyar rupiah), yang dibagi penerimaannya pada

tanggal 20 September 2016 sebesar Rp 2.000.000.000 dan pada tanggal 6 Juli 2017 sebesar Rp 5.000.000.000.

2. Pencairan kedua sebesar Rp 7.000.000.000 (tujuh miliyar rupiah) yang telah diterima pada tanggal 20 Oktober 2017.

3. Pencairan ketiga sebesar Rp 8.000.000.000 (delapan miliyar rupiah) yang dibagi penerimaannya pada tanggal 6 Desember 2017 sebesar Rp 5.000.000.000 dan pada tanggal 23 Januari 2018 sebesar Rp 3.000.000.000.

Fasilitas ini telah mengalami beberapa kali perubahan tingkat suku bunga, yang terakhir berkisar pada 11% - 11,5% per tahun (floating rate).

Pencairan pertama sebesar Rp 7.000.000.000 dari kredit investasi II, utang bank ini seluruhnya telah dilunasi lebih cepat pada tanggal 1 Oktober 2018.

Pencairan ketiga sebesar Rp 8.000.000.000 dari kredit investasi II, utang bank ini seluruhnya telah dilunasi lebih cepat pada tanggal 29 November 2018. Perjanjian Kerdit Investasi I dan II telah mengalami beberapa kali perubahan terakhir kali berdasarkan Perjanjian Kredit No. 035/I/M/2019 tanggal 17 Mei 2019.

Seluruh fasilitas kredit di atas dijamin dengan aset tetap, properti investasi (Catatan 9 dan 10) dan jaminan pribadi, yang terdiri dari: 1. Sebidang tanah dan bangunan (Hotel 88) yang terletak di Jl. Cut Meutia RT 1 RW 2 Kelurahan Sepanjang

Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Bekasi, Jawa Barat, dengan bukti kepemilikan SHGB No. 4973/Sepanjang Jaya (jatuh tempo hak tanggal 22 Mei 2033) seluas 841m² atas nama Perusahaan;

2. Tanah dan bangunan berupa Rumah yang terletak di Jl Raya Imam Bonjol (d/h Jl Kav Pemda RT 001, RW 008) Panunggangan Barat, Cibodas, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHM No. 437/Panunggangan Barat atas nama Yeti Sopandi (Catatan 8e);

3. Tanah dan bangunan dua (2) unit ruko yang terletak di Jl Raya Perumnas Bumi Teluk Jambe, Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe Timur, Karawang, Jawa Barat dengan bukti kepemilikan SHGB No. 02065 dan No. 02067/Sukaluyu yang haknya akan berakhir pada tanggal 18 Desember 2044 atas nama Chandra dan sedang dalam proses balik nama ke atas nama Perusahaan;

4. Tanah dan bangunan dua (2) unit ruko yang terletak di Jl Raya Perumnas Bumi Teluk Jambe, Desa Sukaluyu, Kecamatan Teluk Jambe Timur, Karawang, Jawa Barat dengan bukti kepemilikan SHGB No. 02064 dan No. 02066/Sukaluyu tanggal berakhirnya hak 18 Desember 2044 atas nama Oki Acokawardana dan sedang dalam proses balik nama ke atas nama Perusahaan;




41

15. UTANG BANK JANGKA PANJANG (lanjutan)

Kredit Investasi II (lanjutan) 5. Tanah dan bangunan berupa ruko yang terletak di Jalan Terusan Kopo No 341 D, RT 004, RW 004

(Blok Cilokotot) Kelurahan Margahayu Selatan, Kecamatan Margahayu, Kabupaten Bandung, Jawa Barat dengan bukti Kepemilikan SHGB Nomor 4544/Margahayu Selatan (d/h SHM 5229/Margahayu Selatan yang haknya akan berakhir pada tanggal 19 Juni 2044 terdaftar atas nama Perusahaan;

6. Tanah dan bangunan dua (2) unit Ruko yang terletak di Perumnas I, Jl Beringin Raya No. 146 A & C Kelurahan Nusa Jaya, Kecamatan Karawaci, Tangerang dengan bukti kepemilikan SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar (Catatan 8e);

7. Tanah dan bangunan berupa Ruko yang terletak di Ruko BSD Junction Blok A No. 11, Lengkong Wetan, Serpong, Tangerang, Banten dengan bukti kepemilikan SHMASRS No. 0117/Lengkong Wetan. yang haknya akan berakhir pada tanggal 4 Februari 2028 atas nama Perusahaan;

8. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Pakuan Bogor yang terletak di Jl. Padjajaran Bogor dengan kepemilikan SHGB No. 767, 768, 769, 780,dan 781/pakuan dengan luas tanah semuanya 2.418 m² atas nama PT Esta Prima Investama (Catatan 8e);

9. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Hertasning Makassar yang terletak di Jl. Hertasning No 63D Masale Panakukang dengan kepemilikan SHGB No. 21963 dan 21980/Masale dengan luas tanah semuanya 876m² atas nama PT Esta Prima Investama (Catatan 8e);

10. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Gorontalo yang terletak di Jl. Sultan Botutihe No 37 Ipilo, Kota Timur, Gorontalo dengan bukti kepemilikan SHGB No. 62 dengan luas tanah 819m² atas nama PT Esta Prima Investama (Catatan 8e);

11. Tanah dan bangunan Esta Tower yang terletak di Kav Ruko Tol Boulevard Blok AH 2 No0007A, Lengkong Gudang, Serpong, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHGB No. 13304/Rawa Buntu berakhirnya hak tanggal 17 Mei 2033 dengan luas tanah 500m² atas nama PT Esta Prima Investama (Catatan 8e); dan

12. Jaminan pribadi dari Ibu Yeti Sopandi (Catatan 8e).

Beberapa jaminan diatas selain digunakan untuk jaminan utang bank yang diperoleh Perusahaan, digunakan sebagai jaminan utang pihak-pihak berelasi (cross collateral) dan ditarik (Catatan 27).

Selama Perusahaan memperoleh fasilitas kredit-kredit di atas, Perusahaan dilarang melakukan hal-hal sebagai berikut: 1. Melakukan perubahan anggaran dasar, penurunan modal, dan perubahan pemegang saham tanpa

persetujuan terlebih dahulu dari bank. 2. Membayar dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham.

Perusahaan telah menerima surat tanggapan dari PT Bank KEB Hana Indonesia pada tanggal 15 Oktober 2019 sehubungan Permohonan Pengesampingan Pasal Pembatasan dalam Perjanjian Kredit (Catatan 27)

16. LIABILITAS IMBALAN KERJA KARYAWAN Perusahaan memberikan imbalan kerja jangka panjang kepada karyawan sesuai dengan Undang-Undang

Ketenagakerjaan No. 13/2003 (UU No. 13/2003). Imbalan tersebut tidak didanai. Tabel berikut menyajikan komponen dari beban imbalan neto yang diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain dan jumlah yang diakui dalam laporan posisi keuangan untuk liabilitas imbalan kerja yang dihitung oleh PT Sigma Prima Solusindo, aktuaris independen, berdasarkan laporannya masing-masing tertanggal 12 Juli 2019 untuk perhitungan liabilitas imbalan kerja tanggal 31 Agustus 2019 dan 31 Desember 2018. Perhitungan aktuaris menggunakan metode “Projected Unit Credit” dengan asumsi-asumsi sebagai berikut:

31 Agustus 2019 31 Desember 2018

Tingkat diskonto 7,92% 8,81% Tingkat kenaikan gaji tahunan 10,00% 10,00% Usia pensiun 55 Tahun 55 Tahun Metode penilaian Projected Unit Projected Unit

Credit Credit




42

16. LIABILITAS IMBALAN KERJA KARYAWAN (lanjutan)

Liabilitas imbalan kerja karyawan yang diakui dalam laporan posisi keuangan terdiri atas:


Nilai kini liabilitas imbalan kerja (30.084.834 ) (17.771.473)

Beban imbalan kerja karyawan yang diakui dalam laba-rugi adalah sebagai berikut:


Beban jasa kini 70.263.566 27.691.517 Beban bunga 1.043.778 -

Beban imbalan kerja (Catatan 20b) 71.307.344 27.691.517

Rincian beban imbalan kerja karyawan yang diakui pada ekuitas dalam penghasilan komprehensif lain adalah sebagai berikut:


Keuntungan (kerugian) aktuarial yang timbul dari: Perubahan asumsi keuangan 58.993.983 (9.920.044)

Total beban imbalan kerja yang diakui pada penghasilan komprehensif lain 58.993.983 (9.920.044)

Mutasi liabilitas imbalan kerja karyawan yang diakui pada laporan posisi keuangan adalah sebagai berikut:


Saldo awal tahun 17.771.473 - Beban imbalan kerja tahun berjalan (Catatan 20b) 71.307.344 27.691.517 Penghasilan (beban) komprehensif lain (58.993.983 ) (9.920.044)

Saldo akhir tahun 30.084.834 17.771.473

Manajemen berkeyakinan bahwa jumlah liabilitas imbalan kerja cukup untuk memenuhi persyaratan Undang-Undang Ketenagakerjaan No. 13 Tahun 2003 pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018 serta 31 Desember 2018.

Analisa sensitivitas untuk risiko tingkat diskonto

Pada tanggal 31 Agustus 2019, jika tingkat diskonto meningkat sebesar 1% dengan semua variabel konstan, maka nilai kini liabilitas imbalan pasti lebih rendah sebesar Rp 5.555.236, sedangkan jika tingkat diskonto menurun 1%, maka nilai kini liabilitas imbalan pasti lebih tinggi sebesar Rp 6.990.007.

Manajemen Perusahaan telah mereviu asumsi yang digunakan dan berpendapat bahwa asumsi tersebut sudah memadai. Manajemen berkeyakinan bahwa liabilitas imbalan kerja tersebut telah memadai untuk menutupi liabilitas imbalan kerja Perusahaan.

Seluruh jumlah jatuh tempo kewajiban manfaat pasti pada tanggal 31 Agustus 2019 sebesar Rp 17.771.473 lebih dari 5 tahun. Pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016, Perusahaan tidak menyajikan liabilitas imbalan kerja karyawan karena belum memiliki karyawan.




43

17. MODAL SAHAM

Berdasarkan Akta Notaris Kartika, S.H., M.Kn., No. 1 tanggal 14 Januari 2015, para pemegang saham menyetujui untuk menjual seluruh saham milik PT Esta Multi Corpora sebanyak 4.950 lembar saham kepada PT Esta Prima Investama, sehingga susunan pemegang saham dan persentase kepemilikannya pada tanggal 31 Desember 2017 dan 2016 adalah sebagai berikut:

31 Desember 2017 dan 2016

Total Saham Ditempatkan dan Persentase

Pemegang Saham Disetor penuh Pemilikan Total

PT Esta Prima Investama 4.950 99,00% 4.950.000.000 Yeti Sopandi 50 1,00% 50.000.000

Total 5.000 100,00% 5.000.000.000

Berdasarkan Akta Notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H., M.Kn., No. 1 tanggal 8 November 2018, Perusahaan melakukan penambahan modal ditempatkan dan disetor penuh sebanyak 18.000 lembar saham dengan nilai sebesar Rp 18.000.000.000, dimana ditempatkan seluruhnya oleh PT Esta Prima Investama. Berdasarkan Akta Notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H., M.Kn., No. 5 tanggal 14 Desember 2018, Perusahaan melakukan penambahan modal ditempatkan dan disetor penuh melalui hutang pihak berelasi PT Esta Prima Investama sebanyak 20.000 lembar saham dengan nilai sebesar Rp 20.000.000.000. Sehingga susunan pemegang saham dan persentase kepemilikannya pada tanggal 31 Desember 2018 adalah sebagai berikut:

31 Desember 2018



PT Esta Prima Investama 42.950 99,88% 42.950.000.000 Yeti Sopandi 50 0,12% 50.000.000

Total 43.000 100,00% 43.000.000.000

Berdasarkan Akta Notaris Maichel Vecky Katuuk, S.H. M.Kn., No. 13 tanggal 30 Agustus 2019, Perusahaan melakukan penjualan atas modal saham dari pemegang saham yaitu PT Esta Prima Investama dengan kepemilikan saham sebanyak 42.950 lembar saham atau sebesar Rp 42.950.000.000 dengan tingkat persentase kepemilikan sebesar 99,88% kepada PT Esta Utama Corpora sebesar Rp 42.950.000.000 dan pemegang saham Yeti Sopandi dengan kepemilikan saham sebanyak 50 lembar saham atau sebesar Rp 50.000.000 dengan tingkat persentase kepemilikan sebesar 0,12% kepada PT Bartley Sejahtera Investama sebesar Rp 50.000.000. Sehingga susunan pemegang saham dan persentase kepemilikannya pada tanggal 31 Agustus 2019 adalah sebagai berikut:

31 Agustus 2019



PT Esta Utama Corpora 42.950 99,88% 42.950.000.000 PT Bartley Sejahtera Investama 50 0,12% 50.000.000

Total 43.000 100,00% 43.000.000.000




44

18. PENDAPATAN

Akun ini terdiri dari: 31 Agustus 31 Desember 2018 2019 (Tidak Diaudit) 2018 2017 2016

Pendapatan hotel 4.016.195.362 1.403.533.323 3.490.807.702 - - Pendapatan sewa bangunan 616.296.301 516.759.259 789.722.225 765.185.187 789.907.404

Penjualan barang 420.000.000 - - - - Pendapatan sewa kendaraan 44.800.000 - - - -

Total 5.097.291.663 1.920.292.582 4.280.529.927 765.185.187 789.907.404

Pendapatan sewa bangunan merupakan pendapatan yang diperoleh dari sewa Properti Investasi yang dimiliki Perusahaan sebagai berikut: 1. 2 unit bangunan ruko yang terletak di Ruko BSD Junction Blok A37, Jl. Pahlawan Seribu, BSD City,

Tangerang Selatan. 2. 1 unit bangunan ruko yang terletak di Jl. Terusan Kopo No. 341D, Bandung. 3. 2 unit bangunan ruko yang terletak di Jl. Raya Wangun No 240F & 240G, Bogor. 4. 1 unit bangunan ruko yang terletak di Plaza Sudirman Center, Blok A12, Jl. Raya Sudirman, Desa Pucung,

Kota Baru Karawang, Jawa Barat. 5. 1 unit bangunan ruko yang terletak di Jl. Raya Cikarang Cibarusah, Blok EDB, No. 8, Kabupaten Bekasi. 6. 4 unit bangunan ruko yang terletak di Jl. Batara No. 135, Bumi Teluk Jambe, Karawang. 7. 1 unit bangunan ruko yang terletak di Jl. Bau Mangga No. 16, Masale, Panakukan, Makassar. 8. 1 unit bangunan kantor yang terletak di Jl. Drs. Achmad Nadjamuddin, Limba U Dua, Gorontalo. Tidak ada transaksi pendapatan kepada satu pelanggan dengan total kumulatifnya di atas 10% dari total pendapatan untuk tahun berakhir pada tanggal 31 Agustus 2018 dan 2017, serta 31 Desember 2018, 2017, dan 2016.

Untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019, serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018, 2017, dan 2016, pendapatan sewa kepada pihak-pihak berelasi masing-masing sebesar Rp 474.074.074, Rp 557.870.370, Rp 529.629.629, dan Rp 519.351.849 (Catatan 8d).

19. BEBAN POKOK PENDAPATAN

Rincian beban pokok pendapatan berdasarkan jenis beban adalah sebagai berikut:


Beban pokok pendapatan hotel Gaji 485.368.327 238.903.148 488.180.489 - - Perlengkapan ruangan 379.333.773 164.914.146 360.462.566 - - Ruangan 158.409.804 46.930.928 134.107.155 - - Jasa manajemen (Catatan 26) 146.840.994 27.680.411 94.653.622 - - Laundry 93.742.650 38.407.659 94.605.366 - - Lain-lain (di bawah Rp 50.000.000) 148.142.623 36.726.207 110.633.441 - - Beban pokok pendapatan sewa bangunan Penyusutan properti investasi (Catatan 10) 534.231.075 437.073.383 692.855.586 391.856.849 369.354.512 Beban pokok penjualan barang Persediaan siap dijual 210.000.000 - - - - Beban pokok pendapatan sewa kendaraan Penyusutan kendaraan (Catatan 9) 20.777.083 - - - -

Total 2.176.846.329 990.635.882 1.975.498.225 391.856.849 369.354.512

Tidak ada transaksi pembelian kepada satu pemasok dengan total kumulatifnya di atas 10% dari total pembelian untuk tahun berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018, serta 31 Desember 2018, 2017, dan 2016.




45

20. BEBAN USAHA


a. Beban pemasaran


Iklan dan promosi 30.526.421 2.582.000 12.586.221 - - Perjalanan 13.360.453 5.997.667 12.253.000 - - Lainnya (di bawah Rp 1 juta) - 750.000 1.150.000 - -

Total 43.886.874 9.329.667 25.989.221 - -

b. Beban umum dan administrasi

terdiri dari:


Penyusutan aset tetap (Catatan 9) 1.145.131.200 815.486.275 1.480.078.871 - - Gaji 534.438.208 118.919.434 236.917.151 - - Pajak 287.712.730 58.401.615 91.546.362 88.722.353 94.870.740 Legal 77.776.016 209.211.562 212.211.562 177.539.584 184.600.000 imbalan kerja karyawan (Catatan 16) 71.307.344 12.307.341 27.691.517 - - Tenaga ahli 63.810.000 15.000.000 15.000.000 15.950.000 31.606.000 Maintenance 40.065.000 131.668.588 197.604.984 - - Listrik, air, dan telepon 38.105.627 15.655.850 33.265.850 - - Asuransi 30.454.241 14.694.578 26.145.090 23.089.027 9.720.500 Kantor 6.925.816 5.336.489 10.935.663 - - Perjalanan 2.938.712 1.750.199 3.822.579 - - Karyawan 1.350.000 1.405.300 1.609.800 - - Hiburan 245.000 425.500 425.500 - - Lainnya (di bawah Rp 1 juta) 129.017.095 35.364.808 93.953.604 48.922.496 27.678.012

Total 2.429.276.989 1.435.627.539 2.431.208.533 354.223.460 348.475.252

c. Beban peralatan, pemeliharaan, dan energi

terdiri dari: 31 Agustus 31 Desember 2018 2019 (Tidak Diaudit) 2018 2017 2016

Listrik dan air 301.469.949 137.929.499 296.442.321 - - Perbaikan dan pemeliharaan 23.638.400 8.160.000 14.513.000 - - Perlengkapan 15.333.725 1.454.938 9.094.925 - - Bahan bakar 10.342.629 6.304.685 19.459.672 - - Lainnya 38.782.397 - 31.500.000 - -

Total 389.567.100 153.849.122 371.009.918 - -




46

21. LABA (RUGI) PER SAHAM

Laba (rugi) per saham dihitung dengan membagi laba (rugi) tahun berjalan dengan rata-rata tertimbang jumlah saham biasa yang ditempatkan penuh, yang beredar pada tahun bersangkutan, sebagai berikut:


Laba (rugi) bersih tahun berjalan 2.110.623.014 (3.142.125.637) (3.961.875.576) (1.738.715.153) (1.458.132.602 ) Rata-rata tertimbang jumlah lembar saham beredar 43.000 5.000 8.649 5.000 5.000

Laba (rugi) per saham 49.084 (628.425) (458.073) (347.743) (291.627 )

22. INFORMASI SEGMEN

Perusahaan mengelompokkan dan mengevaluasi usahanya secara bisnis usahanya.

Tabel berikut ini menyajikan informasi mengenai hasil operasi, aset dan liabilitas dari segmen operasi Perusahaan:

31 Agustus 2019

Hotel 88 (Bekasi)

Properti investasi

Rental kendaraan

Penjualan barang

Total

Pendapatan departemental 4.016.195.362 616.296.301 44.800.000 420.000.000 5.097.291.663

Beban departemental 1.411.838.171 534.231.075 20.777.083 210.000.000 2.176.846.329

Laba kotor 2.604.357.191 82.065.226 24.022.917 210.000.000 2.920.445.334

Beban usaha 2.308.146.855

495.553.373

5.689.709

53.341.026

2.862.730.963

Laba (rugi) usaha 296.210.336 (413.488.147) 18.333.208 156.658.974 57.714.371

Pendapatan (beban) lainnya (6.879.179) 3.242.590.000 - - 3.235.710.821

Laba (rugi) sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan 289.331.157

2.829.101.853

18.333.208

156.658.974

3.293.425.192

Beban yang tidak dapat diatribusikan

(1.213.793.152)

Laba sebelum beban pajak tangguhan

2.079.632.040

Manfaat pajak tangguhan

30.990.974

Laba periode berjalan 2.110.623.014

Penghasilan komprehensif lain yang tidak akan direklasifikasi ke laba rugi pada periode selanjutnya

44.245.487

Laba komprehensif

2.154.868.501

Aset

Aset segmen 25.566.231.803

22.323.075.524

1.973.822.917

-

49.863.130.244

Aset tidak dapat dialokasi 26.290.000

Total aset 25.566.231.803 22.323.075.524 1.973.822.917 - 49.889.420.244

Liabilitas

Liabilitas segmen 448.779.727

720.713.484

-

-

1.169.493.211

Liabilitas tidak dapat dialokasi

12.871.065.782

Total liabilitas 448.779.727 720.713.484 - - 14.040.558.993




47

22. INFORMASI SEGMEN (lanjutan)

31 Desember 2018

Hotel 88 (Bekasi) Properti investasi Total

Pendapatan departemental 3.490.807.702 789.722.225 4.280.529.927

Beban departemental 1.282.642.639 692.855.586 1.975.498.225

Laba kotor 2.208.165.063 96.866.639 2.305.031.702


220.196.591

2.828.207.672

Rugi usaha (399.846.018) (123.329.952) (523.175.970)

Beban lainnya (241.179.130) - (241.179.130)

Rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan (641.025.148)

(123.329.952)

(764.355.100)


(3.271.697.443)

Rugi sebelum beban pajak tangguhan

(4.036.052.543)

Manfaat pajak tangguhan 74.176.967

Rugi tahun berjalan

(3.961.875.576)


7.440.033

Rugi komprehensif

(3.954.435.543)

Aset

Aset segmen 26.961.403.804

24.483.017.228

51.444.421.032

Aset tidak dapat dialokasi -

Total aset 26.961.403.804

24.483.017.228

51.444.421.032

Liabilitas

Liabilitas segmen 1.545.725.641 2.433.142.937 3.978.868.578


13.771.559.704

Total liabilitas 1.545.725.641 2.433.142.937 17.750.428.282

31 Agustus 2018


Pendapatan departemental 1.403.533.323 516.759.259 1.920.292.582

Beban departemental 553.562.499 437.073.383 990.635.882

Laba kotor 849.970.824 79.685.876 929.656.700


176.319.196

1.598.806.328

Rugi usaha (572.516.308) (96.633.320) (669.149.628)

Rugi lainnya (240.773.895) - (240.773.895)

Rugi sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan (813.290.203)

(96.633.320)

(909.923.523)


(2.272.071.060)


(3.181.994.583)

Manfaat pajak tangguhan 39.868.946

Rugi periode berjalan

(3.142.125.637)


4.960.022

Rugi komprehensif

(3.137.165.615)




48


31 Agustus 2018

Hotel 88 (Bekasi)

Properti investasi

Total

Aset

Aset segmen 25.967.657.978 25.009.020.189 50.976.678.167


Total aset 25.967.657.978 25.009.020.189 50.976.678.167

Liabilitas

Liabilitas segmen 1.783.454.318 23.946.188.147 25.729.642.465

Liabilitas tidak dapat dialokasi 28.735.773.024

Total liabilitas 1.783.454.318 23.946.188.147 54.465.415.489

31 Desember 2017


Pendapatan departemental -

765.185.187

765.185.187

Beban departemental - 391.856.849 391.856.849

Laba kotor -

373.328.338

373.328.338

Beban usaha - 354.223.460 354.223.460

Laba usaha - 19.104.878 19.104.878

Pendapatan lainnya -

159.429.827

159.429.827

Laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan -

178.534.705

178.534.705

Beban yang tidak dapat diatribusikan (1.917.249.858)

Rugi sebelum beban pajak tangguhan (1.738.715.153)

Manfaat pajak tangguhan

-

Rugi tahun berjalan (1.738.715.153)


-

Rugi komprehensif (1.738.715.153)

Aset

Aset segmen 21.929.761.813 24.121.202.264 46.050.964.077

Aset tidak dapat dialokasi

-

Total aset 21.929.761.813

24.121.202.264

46.050.964.077

Liabilitas

Liabilitas segmen 10.445.637.000

9.075.662.574

19.521.299.574

Liabilitas tidak dapat dialokasi 26.881.236.210

Total liabilitas 10.445.637.000

9.075.662.574

46.402.535.784




49


31 Desember 2016

Hotel 88 (Bekasi)

Properti investasi

Total

Pendapatan departemental - 789.907.404 789.907.404

Beban departemental - 369.354.512 369.354.512

Laba kotor - 420.552.892 420.552.892

Beban usaha -

348.475.252

348.475.252

Laba usaha -

72.077.640

72.077.640

Pendapatan lainnya - 168.530.002 168.530.002

Laba sebelum beban yang tidak dapat diatribusikan -

240.607.642

240.607.642


(1.698.740.244)


(1.458.132.602)

Manfaat pajak tangguhan -

Rugi tahun berjalan

(1.458.132.602)


-

Rugi komprehensif

(1.458.132.602)

Aset

Aset segmen 2.205.300.000

15.883.912.661

18.089.212.661


Total aset 2.205.300.000 15.883.912.661 18.089.212.661

Liabilitas

Liabilitas segmen 124.500.000 6.084.289.163 6.208.789.163


10.493.280.052

Total liabilitas 124.500.000 6.084.289.163 16.702.069.215

23. MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN DAN PENGELOLAAN MODAL MANAJEMEN RISIKO

Tingkat probabilitas risiko yang sangat potensial terjadi dari instrumen keuangan Perusahaan adalah risiko pasar (yaitu risiko tingkat suku bunga), risiko kredit, dan risiko likuiditas. Kebijakan akan pentingnya mengelola tingkat risiko ini telah meningkat secara signifikan dengan mempertimbangkan beberapa parameter perubahan dan volatilitas pasar keuangan di Indonesia. Direksi Perusahaan menelaah dan menyetujui kebijakan risiko yang mencakup toleransi risiko dalam strategi mengelola risiko-risiko yang dirangkum di bawah ini.

Risiko Pasar

Risiko pasar merupakan risiko yang terutama disebabkan karena perubahan harga pasar. Perusahaan dipengaruhi oleh risiko pasar, terutama risiko tingkat suku bunga.

Risiko Tingkat Suku Bunga

Risiko terhadap tingkat suku bunga merupakan risiko nilai wajar atau arus kas masa datang dari instrumen keuangan yang berfluktuasi akibat perubahan tingkat suku bunga pasar. Eksposur Perusahaan yang terpengaruh tingkat suku bunga terutama terkait pada utang bank jangka panjang.

Perusahaan memonitor secara ketat fluktuasi suku bunga pasar dan ekspektasi pasar sehingga dapat mengambil langkah-langkah yang paling menguntungkan Perusahaan secara tepat waktu. Manajemen tidak menganggap perlunya melakukan swap suku bunga saat ini.




50

23. MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN DAN PENGELOLAAN MODAL (lanjutan)

MANAJEMEN RISIKO (lanjutan)

Risiko Pasar (lanjutan) Risiko Tingkat Suku Bunga (lanjutan)

Tabel berikut adalah nilai tercatat, berdasarkan jatuh temponya, atas liabilitas keuangan Perusahaan yang terkait risiko tingkat suku bunga pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016: 31 Agustus 2019 Rata-rata Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Suku Bunga dalam Pada Tahun Pada Tahun Pada Tahun Lebih dari Efektif Satu Tahun Kedua Ketiga Keempat Tahun Kelima Total

Liabilitas Utang bank jangka panjang 11% - 12,50% 1.561.014.900 1.750.302.518 1.962.543.026 2.200.519.674 5.572.986.192 13.047.366.310

31 Desember 2018 Rata-rata Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Suku Bunga dalam Pada Tahun Pada Tahun Pada Tahun Lebih dari Efektif Satu Tahun Kedua Ketiga Keempat Tahun Kelima Total

Liabilitas Utang bank

jangka panjang 11% - 12,50% 1.446.337.575 1.621.719.498 1.818.368.115 2.038.862.210 7.067.798.527 13.993.085.925

31 Desember 2017 Rata-rata Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Suku Bunga dalam Satu Pada Tahun Pada Tahun Pada Tahun Lebih dari Efektif Tahun Kedua Ketiga Keempat Tahun Kelima Total


jangka panjang 11% - 12,50% 1.909.198.273 2.522.144.852 2.822.017.941 3.157.563.697 16.758.382.322 27.169.307.085

31 Desember 2016 Rata-rata Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Jatuh Tempo Suku Bunga dalam Satu Pada Tahun Pada Tahun Pada Tahun Lebih dari Efektif Tahun Kedua Ketiga Keempat Tahun Kelima Total


jangka panjang 11% -12,50% 657.807.465 872.801.097 1.008.992.600 1.130.348.948 7.157.164.439 10.827.114.549

Risiko Kredit

Risiko kredit adalah risiko dalam hal pihak ketiga tidak akan memenuhi liabilitasnya berdasarkan instrumen keuangan atau kontrak pelanggan, yang menyebabkan kerugian keuangan. Perusahaan dihadapkan pada risiko kredit dari kegiatan operasi dan dari aktivitas pendanaan, termasuk deposito pada bank, transaksi valuta asing, dan instrumen keuangan lainnya. Risiko kredit terutama berasal dari bank dan piutang usaha dari pelanggan.

Risiko kredit yang berasal dari piutang usaha dikelola oleh manajemen Perusahaan sesuai dengan kebijakan, prosedur, dan pengendalian dari Perusahaan yang berhubungan dengan pengelolaan risiko kredit pelanggan dan piutang lain-lain. Batasan kredit ditentukan untuk semua pelanggan berdasarkan kriteria penilaian secara internal. Saldo piutang pelanggan dan piutang lain-lain dimonitor secara teratur oleh manajemen Perusahaan. Risiko kredit yang berasal dari bank dikelola oleh manajemen Perusahaan dengan menilai kredibilitas pihak-pihak yang akan menerima penempatan dana dari Perusahaan.




51



Risiko Kredit (lanjutan)

Tabel berikut ini memberikan informasi mengenai maksimum kredit yang dihadapi oleh Perusahaan pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016:


Bank 2.663.000.994 932.722.451 133.785.638 123.206.502 Piutang usaha 47.619.996 53.502.091 - -

Total 2.710.620.990 986.224.542 133.785.638 123.206.502

Perusahaan melakukan hubungan usaha dengan pihak-pihak yang diakui dan kredibel. Perusahaan memiliki kebijakan untuk semua pelanggan yang akan melakukan perdagangan secara kredit harus melalui prosedur verifikasi kredit. Sebagai tambahan jumlah piutang dipantau secara terus menerus untuk mengurangi risiko penurunan nilai piutang.

Tabel berikut ini menunjukkan eksposur maksimum risiko kredit untuk komponen-komponen dalam laporan keuangan pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016:


Belum jatuh tempo dan tidak mengalami penurunan nilai 8.073.212 4.928.199 - - Telah jatuh tempo dan tidak mengalami penurunan nilai 39.546.784 48.573.892 - -

Total 47.619.996 53.502.091 - -

Risiko Likuiditas

Risiko likuiditas adalah risiko kerugian yang timbul karena Perusahaan tidak memiliki arus kas yang cukup untuk memenuhi liabilitasnya.

Dalam pengelolaan risiko likuiditas, manajemen memantau dan menjaga jumlah kas dan setara kas yang dianggap memadai untuk membiayai operasional Perusahaan dan untuk mengatasi dampak fluktuasi arus kas. Manajemen juga melakukan evaluasi berkala atas proyeksi arus kas dan arus kas aktual, termasuk jadwal jatuh tempo pinjaman dan utang dan terus-menerus melakukan penelaahan pasar keuangan untuk mendapatkan sumber pendanaan yang optimal.

Tabel di bawah merupakan profil jatuh tempo liabilitas keuangan Perusahaan berdasarkan pembayaran kontraktual yang tidak terdiskonto pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017, dan 2016:

31 Agustus 2019

Di bawah 1 tahun

Lebih dari 1 tahun sampai dengan 5

tahun Lebih dari 5

tahun Total

Liabilitas Utang usaha - pihak ketiga 138.777.254 - - 138.777.254 Utang lain-lain - pihak ketiga 15.412.499 - - 15.412.499 Beban masih harus dibayar 234.075.456 - - 234.075.456 Utang bank jangka panjang 1.561.014.900 8.380.718.430 3.105.632.980 13.047.366.310 Utang pembelian aset tetap 68.025.000 - - 68.025.000

Total liabilitas 2.017.305.109 8.380.718.430 3.105.632.980 13.503.656.519




52



Risiko Likuiditas (lanjutan)

31 Desember 2018

Di bawah 1 tahun


tahun Lebih dari 5

tahun Total

Liabilitas Utang usaha - pihak ketiga 164.923.605 - - 164.923.605 Utang lain-lain - pihak ketiga 31.931.936 - - 15.524.999 Beban masih harus dibayar 256.088.879 - - 256.088.879 Utang bank jangka panjang 1.446.337.575 7.765.043.095 4.781.705.255 13.993.085.925 Utang pembelian aset tetap 1.088.775.000 - - 1.088.775.000


31 Desember 2017

Di bawah 1 tahun


tahun Lebih dari 5

tahun Total

Liabilitas Utang bank jangka panjang 1.909.198.273 12.034.754.438 13.225.354.374 27.169.307.085 Utang pembelian aset tetap - 10.445.637.000 - 10.445.637.000


31 Desember 2016

Di bawah 1 tahun


tahun Lebih dari 5

tahun Total

Liabilitas Utang lain-lain - pihak ketiga 180.000 - - 180.000 Beban masih harus dibayar 163.429.822 - - 163.429.822 Utang bank jangka panjang 657.807.465 4.278.448.573 5.890.858.512 10.827.114.550 - 124.500.000 - 124.500.000

Total liabilitas 821.417.287 4.402.948.573 5.890.858.512 11.115.224.372

z

PENGELOLAAN MODAL

Tujuan utama pengelolaan modal Perusahaan adalah untuk memastikan pemeliharaan peringkat kredit yang tinggi dan rasio modal yang sehat untuk mendukung usaha dan memaksimalkan imbalan bagi pemegang saham. Perusahaan tidak diwajibkan untuk memenuhi syarat-syarat modal tertentu.

Manajemen Perusahaan mengelola struktur permodalan dan melakukan penyesuaian, berdasarkan perubahan kondisi ekonomi. Untuk memelihara dan menyesuaikan struktur permodalan, Perusahaan dapat memilih menyesuaikan pembayaran dividen kepada pemegang saham atau menerbitkan saham baru.

Tidak ada perubahan yang dibuat dalam tujuan, kebijakan, atau proses selama periode yang disajikan.

Kebijakan Perusahaan adalah untuk menjaga rasio modal yang sehat dalam rangka untuk mengamankan pembiayaan pada biaya yang wajar.

Sebagaimana praktik yang berlaku umum, Perusahaan mengevaluasi struktur permodalan melalui rasio utang terhadap modal (gearing ratio) yang dihitung melalui pembagian antara utang bersih dengan modal. Utang bersih adalah jumlah liabilitas sebagaimana disajikan di dalam laporan posisi keuangan dikurangi dengan jumlah kas dan bank, sedangkan modal meliputi seluruh komponen ekuitas dalam laporan posisi keuangan. Pada tanggal 31 Agustus 2019, 31 Desember 2018, 2017 dan 2016, perhitungan rasio tersebut adalah sebagai berikut:




53


PENGELOLAAN MODAL (lanjutan) 31 Desember 31 Agustus 2019 2018 2017 2016

Total liabilitas 14.040.558.993 17.750.428.282 46.402.535.784 16.702.069.215 Dikurangi kas dan bank 2.681.444.095 951.553.601 134.155.788 123.576.652

Utang bersih 11.359.114.898 16.798.874.681 46.268.379.996 16.578.492.563 Total ekuitas 35.848.861.251 33.693.992.750 (351.571.707 ) 1.387.143.446

Rasio utang terhadap modal 0,32 0,50 (131,60 ) 11,95

24. INSTRUMEN KEUANGAN

Tabel di bawah ini menyajikan perbandingan atas nilai tercatat dengan nilai wajar instrumen keuangan Perusahaan yang tercatat dalam laporan keuangan:

31 Agustus 2019

Nilai Tercatat Nilai Wajar

ASET KEUANGAN Aset yang diklasifikasikan sebagai pinjaman dan piutang

Kas dan bank 2.681.444.095 2.681.444.095 Piutang usaha - pihak ketiga 47.619.996 47.619.996

Total Aset Keuangan 2.729.064.091 2.729.064.091

LIABILITAS KEUANGAN Liabilitas keuangan yang dicatat berdasarkan

biaya perolehan diamortisasi Utang usaha - pihak ketiga 138.777.254 138.777.254 Utang lain-lain - pihak ketiga 15.412.499 15.412.499 Beban masih harus dibayar 234.075.456 234.075.456 Utang bank jangka panjang 13.047.366.310 13.047.366.310 Utang pembelian aset tetap 68.025.000 68.025.000

Total Liabilitas Keuangan 13.503.656.519 13.503.656.519

31 Desember 2018



Kas dan bank 951.553.601 951.553.601 Piutang usaha - pihak ketiga 53.502.091 53.502.091

Total Aset Keuangan 1.005.055.692 1.005.055.692




54

24. INSTRUMEN KEUANGAN (lanjutan) 31 Desember 2018



biaya perolehan diamortisasi Utang usaha - pihak ketiga 164.923.605 164.923.605 Utang lain-lain - pihak ketiga 15.524.999 15.524.999 Beban masih harus dibayar 256.088.879 256.088.879 Utang pihak berelasi 1.249.903.002 1.249.903.002 Utang bank jangka panjang 13.993.085.925 13.993.085.925 Utang pembelian aset tetap 1.088.775.000 1.088.775.000


31 Desember 2017



Kas dan bank 134.155.788 134.155.788

Total Aset Keuangan 134.155.788 134.155.788


biaya perolehan diamortisasi Utang pihak berelasi 7.729.726.948 7.729.726.948 Utang bank jangka panjang 27.169.307.085 27.169.307.085 Utang pembelian aset tetap 10.445.637.000 10.445.637.000


31 Desember 2016



Kas dan bank 123.576.652 123.576.652

Total Aset Keuangan 123.576.652 123.576.652


biaya perolehan diamortisasi Utang lain-lain - pihak ketiga 180.000 180.000 Beban masih harus dibayar 163.429.822 163.429.822 Utang pihak berelasi 3.939.666.000 3.939.666.000 Utang bank jangka panjang 10.827.114.549 10.827.114.549 Utang pembelian aset tetap 124.500.000 124.500.000





55

24. INSTRUMEN KEUANGAN (lanjutan)

Berikut ini adalah metode dan asumsi yang digunakan untuk menentukan nilai wajar masing-masing kelompok dari instrumen keuangan Perusahaan:

1. Nilai wajar kas dan bank, piutang usaha - pihak ketiga, utang usaha - pihak ketiga, utang lain-lain - pihak ketiga, dan beban masih harus dibayar mendekati nilai tercatatnya karena bersifat jangka pendek dan akan jatuh tempo dalam waktu 12 bulan.

2. Nilai tercatat utang bank jangka panjang mendekati nilai wajarnya karena suku bunga mengambang dari instrumen keuangan ini tergantung penyesuaian oleh pihak bank dan pembiayaan diterima.

3. Nilai wajar utang pihak berelasi dan utang pembelian aset tetap dicatat sebesar biaya historis karena nilai wajarnya tidak dapat diukur secara handal.

Nilai wajar aset dan liabilitas keuangan didefinisikan sebagai harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu aset dan liabilitas dalam transaksi teratur di antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.

Perusahaan menggunakan hierarki berikut ini untuk menentukan nilai wajar instrumen keuangan:

- Level 1: Nilai wajar diukur berdasarkan pada harga kuotasi (tidak disesuaikan) dalam pasar aktif untuk aset atau liabilitas sejenis.

- Level 2: Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi, di mana seluruh input yang mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar dapat diobservasi baik secara langsung maupun tidak langsung.

- Level 3: Nilai wajar diukur berdasarkan teknik-teknik valuasi, di mana seluruh input yang mempunyai efek yang signifikan atas nilai wajar tidak dapat diobservasi baik secara langsung maupun tidak langsung.

25. PENGUNGKAPAN TAMBAHAN LAPORAN ARUS KAS

a. Aktivitas investasi non-kas yang signifikan


Konversi piutang pihak berelasi ke modal - 20.000.000.000 - - - Perolehan aset tetap melalui utang pembelian aset tetap - - - 10.321.137.000 80.500.000 Perolehan properti investasi melalui reklasifikasi dari uang muka pembelian aset tetap - - - 1.686.052.000 - Amortisasi biaya provisi yang belum diamortisasi 32.349.408 32.479.858 48.773.181 45.763.622 25.161.536

b. Rekonsiliasi utang bersih

Utang bank jangka Panjang Utang Pihak berelasi

Pinjaman bersih pada 1 Januari 2016 16.077.949.350 - Arus kas (5.609.830.834) 3.939.666.000 Non kas 25.161.536 -

Pinjaman bersih pada 31 Desember 2016 10.493.280.052 3.939.666.000 Arus kas 16.342.192.536 3.790.060.948 Non kas 45.763.622 -

Pinjaman bersih pada 31 Desember 2017 26.881.236.210 7.729.726.948 Arus kas (13.176.221.160) 13.520.176.054 Non kas 48.773.181 (20.000.000.000)

Pinjaman bersih pada 31 Desember 2018 13.753.788.231 1.249.903.002 Arus kas (945.719.615) (1.249.903.002) Non kas 32.349.408 -

Pinjaman bersih pada 31 Agustus 2019 12.840.418.024 -




56

26. IKATAN DAN PERJANJIAN PENTING Perjanjian Pengelolaan Hotel

Berdasarkan Perjanjian Pengelolaan Hotel antara Perusahaan dengan PT Waringin Delapan Delapan (Waringin) tanggal 8 Oktober 2013, Perusahaan menyerahkan pengelolaan D’Esta Hotel 88 kepada Waringin sesuai standar oprasional hotel yang dikelola oleh Waringin.

Atas pengelolaan hotel oleh waringin, beban-beban yang harus ditanggung adalah sebagai berikut: 1. Beban promosi bersama sebesar 1% dari pendapatan kamar. 2. Beban pemesanan kamar sebesar Rp10.000 per kamar untuk setiap pemesanan kamar melalui kantor pusat

Hotel 88 Grup yang dimiliki Waringin. 3. Basic fee sebesar 1% dari total pendapatan. 4. Incentive fee sebesar:

a. 5% dari Gross Operating Profit (GOP) bila GOP lebih kecil dari 50%. b. 6% dari GOP bila GOP sama dengan atau lebih besar dari 50% tetapi lebih kecil atau sama dengan 60% c. 7% dari GOP bila GOP lebih besar dari 60%.

Perjanjian ini berlaku sejak ditandatangani dan akan jatuh tempo untuk jangka waktu 10 tahun terhitung sejak bangunan hotel diserahkan kepada Waringin sebagai pengelola. Tanggal penyerahan bangunan hotel kepada Waringin sebagai pengelola pada tanggal 26 April 2018, sehingga perjanjian ini akan berlaku sampai dengan tanggal 26 April 2028. Namun Perusahaan maupun Waringin memiliki opsi untuk meninjau jangka waktu perjanjian ini sesudah perjanjian ini berlangsung selama 5 tahun dengan mengajukan secara tertulis paling lambat 6 bulan sebelumnya.

Pada periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 dan 2018 serta tahun yang brakhir pada tanggal 31 Desember 2018, beban-beban yang ditanggung Perusahaan masing-masing sebesar Rp 146.840.994, Rp 27.680.411 dan Rp 94.653.622, diakui sebagai beban jasa manajemen sebagai bagian dari Beban Pokok Pendapatan Hotel (Catatan 19).

27. PERISTIWA SETELAH PERIODE PELAPORAN KEUANGAN

Perubahan Anggaran Dasar

Pada tanggal 23 September 2019, berdasarkan Akta Notaris Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn., No. 47 pada tanggal 18 September 2019, seluruh pemegang saham telah menyetujui Perubahan Anggaran Dasar Perusahaan mengenai perubahan nama Perusahaan dari PT Esta Multi Usaha menjadi PT Esta Multi Usaha Tbk dan penyesuaian-penyesuaian untuk memenuhi persyaratan sebagai Perusahaan Terbuka. Perubahan Anggaran Dasar tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia dalam Surat Keputusan No. AHU-0073384.AH.01.02.Tahun 2019.

Dewan Komisaris, Direksi, Komite Audit dan Karyawan

Pada tanggal 16 Juni 2019, berdasarkan Surat Keputusan Direksi Perusahaan No. 001/SK-DIR/EMU/X/19, Perusahaan menunjuk Aldy Abdurrachman Saleh sebagai Sekretaris Perusahaan. Pada tanggal 16 September 2019, berdasarkan Surat Keputusan Komisaris Perusahaan No. 001/SK-KOM/EMU/IX/19, Perusahaan menunjuk komite audit Perusahaan sebagai berikut:

Ketua Komite Audit : Drs. Alkie Samuel Sutandra Anggota Komite : Tony Sompotan Anggota Komite : Sandi Komarudin

Pada tanggal 18 September 2019, berdasarkan Surat Keputusan Komisaris Perusahaan No. 001/SK-KOM/EMU/IX/19, Perusahaan menunjuk Irnanda Aditya Cornelius sebagai Audit Internal Perusahaan.




57

27. PERISTIWA SETELAH PERIODE PELAPORAN KEUANGAN (lanjutan)

Utang Bank Jangka Panjang

Pada tanggal 30 September 2019, Perusahaan memperoleh Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 31/253/C2/Kredit/19 mengenai: 1. beberapa jaminan yang digunakan untuk menjamin utang Perusahaan serta pihak-pihak berelasi Perusahaan

(cross collateral), sebagai berikut: a. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Pakuan Bogor yang terletak di Jl. Padjajaran Bogor dengan kepemilikan

SHGB No. 767, 768, 769, 780,dan 781/pakuan dengan luas tanah semuanya 2.418 m² atas nama PT Esta Prima Investama.

b. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Hertasning Makassar yang terletak di Jl. Hertasning No 63D Masale Panakukang dengan kepemilikan SHGB No. 21963 dan 21980/Masale dengan luas tanah semuanya 876m² atas nama PT Esta Prima Investama.

c. Tanah dan bangunan Hotel Amaris Gorontalo yang terletak di Jl. Sultan Botutihe No 37 Ipilo, Kota Timur, Gorontalo dengan bukti kepemilikan SHGB No. 62 dengan luas tanah 819m² atas nama PT Esta Prima Investama.

d. Tanah dan bangunan Esta Tower yang terletak di Kav Ruko Tol Boulevard Blok AH 2 No0007A, Lengkong Gudang, Serpong, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHGB No. 13304/Rawa Buntu berakhirnya hak tanggal 17 Mei 2033 dengan luas tanah 500m² atas nama PT Esta Prima Investama.

2. beberapa jaminan yang ditarik, sebagai berikut:

a. Tanah dan bangunan berupa Rumah yang terletak di Jl Raya Imam Bonjol (d/h Jl Kav Pemda RT 001, RW 008) Panunggangan Barat, Cibodas, Tangerang, Banten, dengan bukti kepemilikan SHM No. 437/Panunggangan Barat atas nama Yeti Sopandi.

b. Tanah dan bangunan dua (2) unit Ruko yang terletak di Perumnas I, Jl Beringin Raya No. 146 A & C Kelurahan Nusa Jaya, Kecamatan Karawaci, Tangerang dengan bukti kepemilikan SHM No. 940/Nusa Jaya atas nama Melvin Wangkar dan Melivia Wangkar.

c. Jaminan pribadi dari Ibu Yeti Sopandi Pada tanggal 15 Oktober 2019, Perusahaan telah menerima surat dari PT Bank KEB Hana Indonesia

sehubungan Permohonan Pengesampingan Pasal Pembatasan dalam Perjanjian Kredit. Berdasarkan surat tersebut, Perusahaan yang sebelumnya wajib memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari PT Bank KEB Hana Indonesia sebelum melakukan pembayaran dividen atau melakukan distribusi atas pendapatan lainnya kepada pemegang saham lainnya, kini hanya wajib melakukan pemberitahuan secara tertulis. Surat tersebut akan menjadi efektif setelah Perusahaan tercatat di Bursa Efek Indonesia.

Utang Pembiayaan Perusahaan memperoleh pinjaman pembiayaan multiguna dari PT BCA Finance untuk pembelian kendaraan dengan rincian sebagai berikut:

No. Perjanjian Tanggal Nilai Fasilitas Bunga Jangka Waktu

1 Kontrak No. 9760003861-PK-001 30 September 2019

92.610.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran

2 Kontrak No. 9760003861-PK-003 03 Oktober 2019

92.610.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


235.165.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


107.380.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran




58

27. PERISTIWA SETELAH PERIODE PELAPORAN KEUANGAN (lanjutan)

Utang Pembiayaan (lanjutan)

No. Perjanjian Tanggal Nilai Fasilitas Bunga Jangka Waktu


94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


98.840.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


98.840.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran


94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran

12 Kontrak No. 9760003861-PK-010 04 November 2019

94.780.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran

13 Kontrak No. 9760003861-PK-006 04 November 2019

98.840.000 12,60% p.a. 36 kali angsuran

28. PENERBITAN KEMBALI LAPORAN KEUANGAN

Perusahaan telah menerbitkan kembali laporan keuangan tanggal 31 Agustus 2019 serta untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal tersebut (dengan angka perbandingan tanggal 31 Desember 2018, 2017 dan 2016 serta untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal tersebut). Laporan keuangan untuk periode delapan bulan yang berakhir pada tanggal 31 Agustus 2019 telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan dengan laporan auditor independen No. 01087/2.1051/AU.1/03/1029-1/1/X/2019 tanggal 7 Oktober 2019. Sehubungan dengan rencana Perusahaan untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham, maka laporan keuangan tersebut diterbitkan kembali dengan disertai perubahan maupun tambahan pengungkapan pada catatan atas laporan keuangan sebagai berikut: 1. Laporan arus kas

31 Desember 2018 Diterbitkan Diterbitkan sebelumnya Reklasifikasi kembali

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN Pembayaran kepada pihak berelasi - (1.499.999.996 ) (1.499.999.996 ) Penerimaan dari pihak berelasi 13.520.176.054 1.499.999.996 15.020.176.050

2. Penambahan dan tambahan pengungkapan pada Catatan Atas Laporan Keuangan sebagai berikut: a. Umum (Catatan 1b) b. Aset tetap (Catatan 2g dan 9) c. Properti Investasi (Catatan 10) d. Beban masih harus dibayar (Catatan 12) e. Informasi Segmen (Catatan 22) f. Peristiwa setelah periode pelaporan (Catatan 27) g. Penerbitan kembali laporan keuangan (Catatan 29)




59

29. STANDAR AKUNTANSI BARU

Standar baru, amandemen, penyesuaian tahunan dan interpretasi yang telah diterbitkan, namun belum berlaku efektif untuk tahun buku yang dimulai pada tanggal 1 Januari 2019 yang mungkin berdampak pada laporan keuangan adalah sebagai berikut:

Efektif berlaku pada atau setelah tanggal 1 Januari 2020: - PSAK 1 (Penyesuaian Tahunan 2019), “Penyajian Laporan Keuangan”; - PSAK 71, “Instrumen Keuangan”; - PSAK 72 - “Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan”; - PSAK 73 - “Sewa”; - Amandemen PSAK 1 - “Penyajian Laporan Keuangan tentang judul laporan keuangan”; - Amandemen PSAK 15, “Investasi pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama tentang Kepentingan Jangka

Panjang pada Entitas Asosiasi dan Ventura Bersama”; - Amandemen PSAK 62, “Kontrak Asuransi - Menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan dengan PSAK 62:

Kontrak Asuransi”; - Amandemen PSAK 71, “Instrumen Keuangan tentang Fitur Percepatan Pelunasan dengan Kompensasi

Negatif”; - ISAK 35, “Penyajian Laporan Keuangan Entitas Berorientasi Nonlaba”. Perusahaan sedang menganalisa dampak penerapan standar akuntansi, amandemen, penyesuaian tahunan, dan interpretasi tersebut di atas terhadap laporan keuangan Perusahaan.

DAFTAR ISI - idnfinancials.s3-ap-southeast-1.amazonaws.com · F. TATA KELOLA PERUSAHAAN YANG BAIK...

Documents

Transcript of DAFTAR ISI - idnfinancials.s3-ap-southeast-1.amazonaws.com · F. TATA KELOLA PERUSAHAAN YANG BAIK...