Contoh Tesis Teknik Sipil

TESIS

EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

HARDINATA WANAAGUNG

PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA

DENPASAR 2011

i

TESIS


HARDINATA WANAAGUNG

NIM 0991561031

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL


DENPASAR 2011

ii


Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil

Program Pascasarjana Universitas Udayana

HARDINATA WANAAGUNG NIM. 099 156 1031

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL


DENPASAR 2011

iii

Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL, 6 MEI 2011

Pembimbing I, Pembimbing II,

Ir. Mayun Nadiasa, MT Ir. N. Yudha Astana, MT NIP. 19570801 198702 1 001 NIP. 19611024 198702 1 001

Mengetahui

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana, Universitas Udayana,

Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP. 19611207 198903 1 003 NIP. 19590215 198510 2 001

iv

Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis

Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal, 6 Mei 2011

Panitia Penguji Tesis berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, No. 0949/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 6 Mei 2011

Ketua : Ir. Mayun Nadiasa, MT Anggota :

1. Ir. N. Yudha Astana, MT 2. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA 3. Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT 4. Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT

v

UCAPAN TERIMA KASIH

Pertama–tama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur

kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas anugerahnya tesis ini dapat

diselesaikan.

Tesis ini merupakan salah satu persyaratan akademis untuk

menyelesaikan pendidikan Program Magister, Program Studi Teknik Sipil, Bidang

Keahlian Manajemen Konstruksi, Universitas Udayana, Denpasar.

Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih

yang sebesar – besarnya kepada :

1. Ir. Mayun Nadiasa, MT, selaku pembimbing I yang dengan penuh

perhatian telah memberikan motivasi, semangat, bimbingan dan saran

selama penyelesaian tesis ini.

2. Ir. N. Yudha Astana, MT, selaku pembimbing II yang dengan penuh

perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada

penulis.

3. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA, Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT dan

Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, selaku penguji tesis yang telah

memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan tesis ini.

4. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Teknik Sipil Universitas

Udayana, selaku pengajar yang telah memberi ilmu pengetahuan yang

sangat berguna untuk penyusunan tesis ini.

vi

5. Papa, Mama, Krisna dan Ria tersayang dan tercinta yang telah memberi

penulis dukungan moral dan material selama penulis mulai hingga

selesainya tesis ini disusun.

6. Ibu Ratna Pidari yang telah memberikan motivasi selama penulisan tesis

ini.

7. Devi Ariyanti, SE yang telah memberikan masukan, dukungan moral dan

semangat selama penulisan tesis ini.

8. Pak Yanto yang telah memberikan dukungan spiritual selama penulisan

tesis ini.

9. Kepada Utami Nilawati, Mariada Rijasa, dan teman – teman karyasiswa

Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana angkatan 2009 atas

bantuan, dukungan dan kerjasamanya.

Semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada

semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini.

Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna. Hal itu disebabkan

karena keterbatasan pengetahuan yang ada pada diri penulis. Dengan segala

kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun

untuk penyempurnaan tesis ini.Akhir kata, semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi

pembaca semua.

Denpasar, Mei 2011

Penulis

vii

ABSTRAK


Laju pertambahan penduduk kota Denpasar yang cukup tinggi menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah. Perumahan Grand Renon Prime Residence yang terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar menawarkan hunian sebanyak 67 unit rumah yang terdiri dari 16 buah rumah tipe primavera, 31 buah rumah tipe premiere dan 20 buah rumah tipe primo. Kelayakan saat ini menunjukkan nilai NPV sebesar Rp.18.696.148.306, BCR sebesar 1,063 dan IRR sebesar 17,355%.

Tujuan evaluasi ini untuk mengetahui apakah komposisi bangunan pada proyek pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal seiring dengan permintaan pasar. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu aspek optimasi dengan metode simpleks, aspek pasar dengan metode deskriptif kualitatif, aspek teknis dengan metode deskriptif kualitatif dan aspek finansial dengan metode estimasi. Evaluasi ini menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR).

Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimal rumah untuk tipe primavera, tipe premiere dan tipe primo masing – masing berjumlah 17 ; 36 dan 13 buah. Analisis finansial berdasarkan komposisi rumah tersebut menghasilkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing dan Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,201% > IRR existing.

Kata kunci : Evaluasi , optimasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial.

viii

ABSTRACT

EVALUATION OF GRAND RENON PRIME RESIDENCE DEVELOPMENT

The increasing rate of inhabitants in Denpasar also creates higher necessity of the house. Grand Renon Prime Residence, which is located in Jalan Raya Badak Agung Denpasar, offeres 67 clusters of house which consists of 16 primavera types, 31 premiere types and 20 primo types. Feasibility condition for this moment shows the value of NPV equals to Rp.18.696.148.306, BCR of 1,063 and IRR of 17,355%.

This evaluation is meant to find out the composition of buildings in Grand Renon Prime Residence are already optimum according to the market demand. This evaluation also studies several aspects namely optimation by simpleks method, market aspect by descriptive qualitative method, technical aspect by descriptive qualitative method and financial aspect by estimation method. This evaluation uses the parameter of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) and Internal Rate of Return (IRR)

The result of this research shows that the optimum composition for housing of primavera type, premiere type and primo type are respectively 17 ; 36 and 13. The result of the financial analysis, based on the housing composition shows that Net Present Value (NPV) Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing and Internal Rate of Return (IRR) equals to 18,201% > IRR existing.

Key words : Evaluation , optimation, market aspect, technical aspect, financial aspect.

ix

DAFTAR ISI

Isi Halaman

Sampul Dalam .............................................................................................. i

Prasyarat Gelar ............................................................................................. ii

Lembar Persetujuan ...................................................................................... iii

Lembar Panitia Penguji Tesis........................................................................ iv

Ucapan Terima Kasih ................................................................................... v

Abstrak ......................................................................................................... vii

DAFTAR ISI ................................................................................................ ix

DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xiii

DAFTAR TABEL ........................................................................................ xiv

DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. xv

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ..................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah ................................................................................ 4

1.3 Tujuan Penelitian ................................................................................. 4

1.4 Manfaat Penelitian ............................................................................... 4

BAB II KAJIAN PUSTAKA

2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman.................................................... 5

2.2 Pengertian Evaluasi.............................................................................. 6

2.2.1 Analisis Aspek Pasar................................................................... 7

2.2.2 Analisis Aspek Teknis................................................................. 9

x

2.2.3 Analisis Aspek Finansial ............................................................. 9

2.3 Biaya Produksi..................................................................................... 13

2.4. Pajak.................................................................................................... 14

2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran.................................................... 16

2.5.1 Pengertian dan Macam – Macam Metode Riset ........................... 16

2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel ........................................................... 17

2.5.3 Kuisioner .................................................................................... 17

2.6 Metode Simpleks ................................................................................. 18

2.7 Program Quantitative System For Business Plus (QSB+) ..................... 24

BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN

3.1 Kerangka Konsep Penelitian ............................................................... 27

3.2 Analisis Optimasi ................................................................................ 28

3.3 Analisa Pasar ...................................................................................... 30

3.3.1 Identifikasi Responden ............................................................... 30

3.3.2 Kuisioner ................................................................................... 30

3.4 Analisa Teknis ..................................................................................... 31

3.5 Analisa Finansial ................................................................................. 32

BAB IV METODE PENELITIAN

4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian................................................................ 36

4.2 Ruang Lingkup Penelitian.................................................................... 39

4.3 Penentuan Sumber Data....................................................................... 40

4.4 Instrumen Penelitian ............................................................................ 40

4.5 Analisa Data ........................................................................................ 40

xi

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN

5.1 Umum ................................................................................................. 42

5.2 Grand Renon Prime Residence............................................................. 44

5.2.1 Minat Responden ....................................................................... 44

5.2.2 Rencana Pendapatan ................................................................... 45

5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) ........................................................... 46

5.2.4 Modal ........................................................................................ 49

5.2.5 Suku Bunga ................................................................................ 49

5.3 Evaluasi Optimasi................................................................................ 50

5.3.1 Variabel Keputusan .................................................................... 50

5.3.2 Fungsi Tujuan ............................................................................ 50

5.3.3 Fungsi Batasan ........................................................................... 53

5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+ .......................................... 54

5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan .............................................................. 57

5.4 Evaluasi Aspek Pasar........................................................................... 58

5.4.1 Analisa Data Hasil Survey .......................................................... 58

5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square ................. 61

5.5 Evaluasi Aspek Teknis......................................................................... 64

5.6 Evaluasi Aspek Finansial ..................................................................... 65

5.6.1 Analisis Biaya ............................................................................ 65

5.6.2 Analisis Pendapatan ................................................................... 67

5.6.3 Analisis Finansial ....................................................................... 67

xii

5.3.4 Analisis Sensitivitas ................................................................... 70

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan.......................................................................................... 72

6.2 Saran ................................................................................................... 73

DAFTAR PUSTAKA

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Kerangka Konsep Penelitian ...................................................... 34

Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence ....................................... 37

Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence.................................... 38

Gambar 5.1 Diagram Aliran Kas ................................................................... 69

xiv

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol .................................................... 22

Tabel 5.1 Tiap Type Rumah Yang Terjual .................................................... 45

Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan ..................................................................... 45

Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi ................................................................. 46

Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi.................................................................... 47

Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan................................ 48

Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan ............................................ 48

Tabel 5.7 Volume Pekerjaan ......................................................................... 49

Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera.................................... 51

Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere...................................... 51

Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo ........................................ 52

Tabel 5.11 Alternatif Pilihan ......................................................................... 57

Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010.................... 61

Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 – 5.............. 62

Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah .............................................. 63

Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 – 2013........................ 63

Tabel 5.16 Total Biaya ( cost ) Pembangunan Perumahan Grand Renon........ 68

xv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Gambar Denah Masing – Masing Tipe Rumah ........................... 75

Lampiran 2 Hasil Akhir Optimal pada Program QSB+.................................. 78

Lampiran 3 Gambar Site Plan Penerapan Hasil Optimasi .............................. 79

Lampiran 4 Kuisioner ................................................................................... 80

Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey ........................................................ 82

Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas............................................. 83

Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan ............................................................. 88

Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak ................................................ 89

Lampiran 9 Perkiraan Cash Flow ................................................................. 91

Lampiran 10 Analisis Biaya Manfaat ............................................................ 94

Lampiran 11 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap). 95

Lampiran 12 Analisis Sensitivitas (Pendapatan tetap dan Biaya Naik 10%)... 96

Lampiran 13 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun dan Biaya Naik 10%).. 97

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Rumah atau hunian pada masa lalu berfungsi sebagai tempat berlindung,

untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, terhindar dari cuaca yang tidak

menentu, hewan buas serta beristirahat. Tetapi saat ini pengertian rumah telah

melebar sesuai perkembangan jaman. Rumah, apalagi yang berada di pusat kota

merupakan “oase” untuk berlindung dan beristirahat. Saat ini banyak rumah yang

memiliki fungsi hanya sebagai rumah peristirahatan semata. Seperti diperkotaan

banyak rumah dibeli hanya sebagai rumah singgah pada saat hari-hari kerja

sementara dipedesaan rumah dibeli sebagai rumah untuk peristirahatan saat

liburan.

Pertambahan penduduk pendatang di Denpasar setiap tahunnya terus

meningkat. Peningkatan jumlah penduduk kota Denpasar selama beberapa tahun

terakhir yaitu dari 561.814 jiwa (tahun 2002) menjadi 574.955 jiwa

(tahun 2005). Tahun 2002 kepadatan penduduk kota Denpasar sudah mencapai

4.397 jiwa per km2 dan angka ini meningkat lagi menjadi 4.500 jiwa per km2

pada tahun 2005.

Data tahun 2004 menyebutkan pertumbuhan penduduk pendatang di

Denpasar mencapai 0,12% pertahun, sedangkan pertumbuhan penduduk tetap

2

hanya 0,02%. Jumlah penduduk pendatang yang menuju Denpasar pertahunnya

mencapai 4.000 orang. Jika rasio pertumbuhan ini terus terpolakan maka

marginalisasi penduduk lokal sangat terbuka. Tabulasi data kependudukan Dinas

Kependudukan dan Catatan Sipil (DKC) menunjukkan pada tahun 2005 jumlah

penduduk tetap mencapai 453.195 orang. Jumlah ini bertambah menjadi 460.538

pada tahun 2006.

Kawasan perkotaan selain menjadi tempat untuk bekerja juga menawarkan

berbagai fasilitas yang lengkap mendukung berbagai aktivitas yang diinginkan

yang berkaitan dengan gaya hidup, misalnya lebih banyak restaurant dan pusat

perbelanjaan. Menariknya rumah diperkotaan memerlukan perhatian khusus

dalam desain karena fasilitas-fasilitas dalam kota seperti area hijau banyak yang

kurang diperhatikan. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang

tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan

memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan.

Sehubungan dengan yang telah dijelaskan mengenai fungsi rumah serta

laju pertumbuhan penduduk di Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya

dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan maka

untuk itulah PT. Puri Artha Renon selaku developer membangun sebuah kawasan

residence yang diberi nama Grand Renon Prime Residence.

Kawasan Renon menjadi alternatif pemilihan lokasi pembangunan

perumahan Grand Renon Prime Residence karena Renon terkenal dengan sebutan

kawasan elite dan terletak di pusat kota. Dengan letak perumahan yang strategis

3

dipusat kota Denpasar maka perumahan ini akan memiliki nilai yang tinggi.

Berdekatan dengan Trade Centre dengan kemudahan akses karena berdekatan

dengan jalan Diponegoro, Hayam Wuruk, Puputan Niti Mandala dan Jalan Raya

Hang Tuah. Sekitar 10 menit dari berbagai Pusat Perbelanjaan, 5 menit dari

lapangan Puputan Renon, 5 menit dari kantor Pemerintahan, 15 menit dari

kawasan rekreasi Pantai Sanur dan 30 menit menuju Bandar Udara Internasional

Ngurah Rai.

Grand Renon Prime Residence didirikan diatas tanah seluas 2 hektar yang

berlokasi tepatnya di Jalan Raya Badak Agung Denpasar dengan jumlah 67 unit.

Kawasan ditata menjadi 2 blok yaitu blok King dan blok Queen. Residence ini

memiliki 3 type rumah yaitu Grand Primavera, Grand Premiere dan Grand Primo

dengan masing – masing type berjumlah 16 ; 31 dan 20 unit.

Grand Renon Prime Residence didesain dengan tata ruang rumah tinggal 2

(dua) lantai yang mengacu pada konsep modern minimalist tanpa meninggalkan

keramahan lingkungan dan tanpa meninggalkan nuansa tradisional Bali. Grand

Renon Prime Residence dibangun menggunakan kelas satu sebagai dasar

pembangunan. Fasilitas umum dan kawasan pada perumahan ini akan dikelola

selama 1 (satu) tahun sejak beroperasi oleh pihak pengembang dengan cara

menagih iuran bulanan kepada pihak konsumen/penghuni rumah. Untuk tahun -

tahun selanjutnya pengelolaan kawasan dan fasilitas umum akan diserah

terimakan kepada salah satu penghuni rumah yang akan dipilih secara

musyawarah.

4

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, maka permasalahan yang

dapat dirumuskan yaitu:

1. Apakah komposisi dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand

Renon Prime Residence sudah optimal?

2. Bagaimanakah evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime

Residence?

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui komposisi optimal dari ketiga tipe rumah yang akan

dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence.

2. Untuk mengetahui evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime

Residence.

1.4 Manfaat Penelitian

Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh PT. Puri Artha Renon selaku pihak

pengembang sebagai suatu acuan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan

Grand Renon Prime Residence.

5

BAB II

KAJIAN PUSTAKA

2.1 Definisi Perumahan dan Pemukiman

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi

sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi

dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan

dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan

terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat

menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi

karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni

perumahan.

Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang

mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang

mendukung perikehidupan dan penghidupan.

6

2.2 Pengertian Evaluasi

Evaluasi merupakan bagian yang penting dari investasi karena dengan

evaluasi akan diperoleh umpan balik (feed back) terhadap investasi atau

pelaksanaan kegiatan. Tanpa adanya evaluasi, sulit rasanya mengetahui sejauh

mana tujuan yang direncanakan itu telah dicapai. Banyak batasan tentang

evaluasi, secara umum dapat dikatakan bahwa evaluasi adalah suatu proses untuk

menilai atau menetapkan sejauh mana tujuan yang telah ditetapkan tercapai.

Evaluasi adalah membandingkan antara hasil yang telah dicapai oleh suatu

investasi dengan tujuan yang direncanakan.

Proses atau kegiatan dalam evaluasi mencakup langkah – langkah sebagai

berikut :

a. Menetapkan atau memformulasi tujuan evaluasi yakni tentang apa yang

akan dievaluasi terhadap investasi

b. Menetapkan kriteria yang akan digunakan dalam menentukan keberhasilan

program yang akan dievaluasi.

c. Menetapkan cara atau metode evaluasi yang akan digunakan

d. Melaksanakan evaluasi, mengolah dan menganalisis data atau hasil

pelaksanaan evaluasi tersebut.

e. Menentukan keberhasilan investasi yang dievaluasi berdasarkan kriteria

yang telah ditetapkan tersebut serta memberikan penjelasan – penjelasan.

7

f. Menyusun rekomendasi atau saran – saran tindakan lebih lanjut terhadap

investasi berdasarkan hasil evaluasi tersebut.

Sejalan dengan uraian di atas, analisis yang akan dilakukan dalam

penelitian ini adalah studi evaluasi menyangkut optimalisasi lahan, aspek pasar,

aspek teknis dan aspek finansial.

2.2.1 Analisis Aspek Pasar

Studi aspek pasar dan pemasaran penting artinya karena studi pasar akan

memberikan gambaran mengenai informasi tentang pertimbangan dan minat

konsumen dalam memilih perumahan dan meramalkan jumlah permintaan produk

pada masa yang akan datang.

Metode yang digunakan untuk memproyeksikan jumlah produk pada masa

yang akan datang dilakukan dengan mengekstrapolir trend perkembangan produk

tersebut selama beberapa tahun terakhir. Agar angka-angka proyeksi jumlah

permintaan dapat memberikan gambaran yang dapat dipercaya, salah satu syarat

yang perlu dipenuhi adalah permintaan produk pada masa lampau berfluktuasi

secara konstan, artinya gelombang kenaikan dan penurunan tidak terlalu tajam.

Metode yang digunakan, antara lain (Iqbal Hasan, 2009) :

1. Metode Kuadrat Terkecil (Least Square)

Metode demand forecasting ini, digunakan apabila fluktuasi permintaan

produk pada tahun-tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan

produksi pada tahun-tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan

8

mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan mempergunakan

persamaan matematis garis lurus,

Y= a + bx…………………………………………………………………. 2.1

Dengan metode kuadrat terkecil, nilai a dan b dari persamaan trend linear di

atas ditentukan dengan rumus :

…………………………………………………………..….……. 2.2

…………………...………………………………………….…....2.3

dimana :

Y = Nilai data berkala

n = Jumlah periode waktu

X = tahun kode

Tahun kode (X) memiliki nilai – nilai yang berbeda untuk jumlah tahun ganjil

dan tahun genap.

a. Untuk jumlah tahun ganjil ( n ganjil), nilai – nilai X-nya : . . ., -3, -2, -1, 0,

+1, +2, +3, . . .

b. Untuk jumlah tahun genap ( n genap), nilai – nilai X-nya : . . ., -5, -3, -1,

+1, +3, +5, . . .

9

2.2.2 Analisis Aspek Teknis

Evaluasi aspek teknis akan menentukan besarnya proyek dalam arti

kapasitas produksi ekonomis yang paling ideal serta jenis teknologi yang tepat.

Dalam evaluasi aspek teknis akan diteliti bagaimana kondisi infrastruktur publik,

keadaan tanah dan aksesibilitas proyek tersebut.

2.2.3 Analisis Aspek Finansial

Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang,

dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi

akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan.

Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya

perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat

dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah

keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau

jasa atau penyewaan fasilitas.

Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan

yang umum dipakai, yaitu (Giatman, 2006) :

1. Net Present Value (NPV).

Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada

waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal

perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun

ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian metode NPV

pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi

10

ke waktu awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan konsep

ekuivalensi uang. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan

Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash

out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai

PWB, PWC dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut :

…………………………....…………….……………..2.4

……………………………………….…………....…...2.5

……………………………………….……….....…….....2.6

NPV = PWB – PWC ……………………………………….…….....…….…..2.7

dimana :

NPV = Net Present Value

Cb = Cash-flow benefit

Cc = Cash-flow cost

Cf = Cash-flow utuh (benefit + cost)

FBP = Faktor bunga present

t = Periode waktu

n = Umur investasi

11

Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau

tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu :

Jika : NPV ≥ 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak

NPV ≤ 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak

2. Internal Rate of Return (IRR).

Pada metode Internal Rate of Return (IRR) ini yang akan dicari adalah suku

bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada metode IRR ini informasi yang

dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan

investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya

menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya

dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut

dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan

Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana

investasi akan dikatakan layak jika IRR ≥ MARR.

Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan jenis

industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar MARR

sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi-investasi yang

akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan MARR, nilai

MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya nilai MARR

akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan modal (uang),

ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos modal

12

(cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah, tingkat

resiko/ketidakpastian dan lain-lain.

3. Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering

digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai

analisis tambahan dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan

dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai

perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek

biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.

Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai berikut :

………....................…………………………………………….2.8

Analisis dilakukan terhadap present :

…………………….................................…………….2.9

Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara finansial

maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika :

BCR > 1 artinya investasi layak (feasible)

BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)

13

4. Analisis sensitivitas

Analisis sensitivitas cocok diaplikasikan pada permasalahan yang

mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian. Analisis sensitivitas

dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameter-parameter investasi yang

telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah ( investasi, benefit, biaya pengeluaran,

suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu

parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya

terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi.

2.3 Biaya Produksi

Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu :

1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan

yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan

nilai uang.

2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan

sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan

sesuatu hasil yang diharapkan.

Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu

perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya

yang akan dihitung antara lain :

14

1) Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam

rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik.

Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam

jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk

kesinambungan usaha tersebut.

2) Biaya operasional (Operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam

rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya

ini biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam

jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.

3) Biaya perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan

dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan

agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua

yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan

insidentil. (Giatman, 2006)

2.4 Pajak

Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik

dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu

transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU

nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang PBB

adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk

nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai Jual Kena

15

Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai

tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003)

Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan

bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut :

P = (TI) T ……………………………………………………………..2.10

dimana :

P = besarnya pajak

TI = pendapatan terkena pajak

T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI

dengan

TI = GI – E – D – B ……………………………………………………..2.11

dimana :

GI = Pendapatan kotor

E = Pengeluaran

D = Depresiasi atau penyusutan

B = Bunga

Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak

dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya

16

akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap

interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah

yang mengaturnya. (Pujawan, 2003)

Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7 tahun 1984

sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991 dan terakhir

diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak Penghasilan Pasal 23

merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas

penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk

usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan

kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21.

Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut :

1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,- tarif pajak 10%

2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,- tarif pajak 15%

3) Di atas Rp 100.000.000,- tarif pajak 30%

2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran

2.5.1 Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset

Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai

tujuan dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data,

pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk

membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan

solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki

17

tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang

ilmiah.

Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang

bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat

riset dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu.

2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel

Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan

pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive

sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu

(Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria

yang ditentukan.

2.5.3 Kuisioner

Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok

untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk :

a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai

b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin

Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah :

1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden.

2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok.

3. Wawancara melalui telepon.

4. Kuisioner diposkan.

18

Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah :

1. Pertanyaan tertutup

Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan

responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban.

2. Pertanyaan terbuka.

Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden

bebas memberikan jawaban.

3. Pertanyaan tertutup dan terbuka.

Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan

terbuka.

4. Pertanyaan semi terbuka.

Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada

kemungkinan tambahan jawaban.

2.6 Metode Simpleks

Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari

suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini

dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga

akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimal dan pada setiap langkah

menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar (lebih kecil)

atau sama dari langkah – langkah sebelumnya.

19

Apabila suatu masalah program linear hanya mengandung 2 kegiatan atau

variabel – variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode

grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak

dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks

merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi

optimal dari tiga variable atau lebih.

Dalam metode simpleks, model diubah ke dalam bentuk suatu tabel,

kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkah-

langkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahan-

pemindahan dari suatu titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution

boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari

titik terbaik diantara semua titik – titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu

solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat.

Metode simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu tes kriteria

yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus

dilanjutkan sampai diperoleh suatu solusi optimal (keuntungan maksimal,

pendapatan maksimal, biaya minimal, dan lain sebagainya). Pada umumnya

dipergunakan tabel-tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar

permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan

terakhir yang memberikan solusi optimal. Semua informasi yang diperlukan (tes

kriteria, nilai variabel – variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap

tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar atau kecil atau

sama dengan tabel sebelumnya.

20

Pada umumnya suatu persoalan linear programming bisa diklasifikasikan

menjadi tiga kategori yaitu :

1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution).

2. Ada pemecahan optimal (maksimum atau minimum).

3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded)

Pada masa sekarang masalah-masalah Linear Programming yang

melibatkan banyak variabel – variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan

melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak

terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang

biasanya sering disebut metode simpleks tabel.

Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut :

Langkah 1 : Mengubah tujuan dan batasan - batasan fungsi tujuan diubah menjadi

fungsi implisit.

Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + …… + CnXn diubah menjadi

Z – (C1X1 + C2X2 + …… + CnXn) = 0.

Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda lebih kecil sama

dengan (≤). Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan caranya dengan

menambah slot variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat

pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slot ini adalah Xn +

1, Xn + 2,…….,Xn + m seperti contoh di bawah ini :

21

a11X1 ≤ b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1

a21 X2 ≤ b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2

am1X1+am2≤ bm menjadi am1X1+am2X2 + am2X = bm

Berdasarkan perbahan persamaan- persamaan di atas dapat disusun formulasi

yang diubah sebagai berikut :

Fungsi tujuan maksimum Z – C1X1 – C2X2 - ….. –CnXn = 0, dengan batasan –

batasan :

1. a11X1 ≤ b1 menjadi a11X1 + Xn + 1 = b1

2. a21X2 ≤ b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2

3. am1X1 + am2X2 ≤ bm menjadi am1X1 + am2 +am2X = bm

Langkah 2 : menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel.

Setelah formulasi diubah kemudian disusun ke dalam tabel dalam bentuk simbol

seperti pada tabel 2.1.

22

Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol

Variabel

dasar

Z X1 X2 …… Xn Xn+1 Xn+2 …… Xn+m NK

Z 1 -C1 -C2 …… -Cn 0 0 …… 0 0

Xn + 1 0 a11 a12 …… a1n 1 0 …… 0 b1

Xn + 1 0 a11 a12 …… a2n 0 1 …… 0 b2

. . . . …… . . . ……

. . . . …… . . . ……

. . . . …… . . . ……

Xn + m 0 am1 am2 …… amn 0 0 …… 1 bm

NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai di belakang tanda sama

dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari

persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1 = 0, dan semua

kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1,Xn + 2,

Xn + m) pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus nol (0), dan nilainya

pada batasan bertanda positif.

Setelah data disusun ke dalam tabel di atas kemudian diadakan perubahan-

perubahan agar nilai mencapai titik optimal dengan langkah-langkah berikutnya.

23

Langkah 3 : Memilih kolom kunci

Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel

pada langkah ke dua. Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi

tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak

memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan

lagi (sudah optimal).

Langkah 4: Memilih baris kunci.

Baris kunci yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah

kerja ke tiga. Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara

membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.

……………………………………………………..2.12

Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang

masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka

kunci.

Langkah 5 : Mengubah nilai –nilai baris kunci .

Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci.

Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas

kolom kunci.

24

Langkah 6 : Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci.

Nilai-nilai baris yang lain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus

sebagai berikut :

Baris baru = baris lama-(koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci.

Langkah 7 : Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan.

Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 hingga langkah 6

untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah atau diperbaiki nilainya.

Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama (fungsi tujuan) tidak ada lagi

yang bernilai positif.

Kalau dilihat dari baris pertama (z) tidak ada lagi nilai negatif, semua

positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel

tersebut sudah merupakan hasil optimal.

2.7. Program Quantitative System for Business Plus (QSB+)

Program QSB+ yang merupakan perbaikan dari program QSB, adalah

program komputer yang digunakan untuk memecahkan masalah manajemen

kuantitatif, misalnya linear programming. Program QSB dan QSB+ sangat tepat

bila digunakan sebagai pelangkap mata kuliah Operation Research atau Metode

Kuantitatif dalam Pengambilan Keputusan. Masalah –masalah tersebut di atas,

bila dihitung dan dikerjakan secara manual akan memerlukan waktu yang sangat

25

lama, meskipun itu dilakukan oleh mahasiswa atau pemakai yang sudah terbiasa.

Tetapi dengan komputer, masalah – masalah di atas akan cepat terselesaikan.

(Miswanto dan Winarno, 1995).

Penggunaan program QSB + juga sangat mudah dan cepat untuk

dipelajari, pemakaian hanya diharuskan mengisi menu pilihan yang terdapat

dalam modul QSB +.

Beberapa menu pilihan yang dimaksud antara lain :

1. Overview, member penjelasan ringkas mengenai suuatu modul. Misalnya

pengguna memilih modul Linear Programming, maka menu Overview ini

akan menjelaskan secara ringkas mengenai modul linear programming.

2. Enter new problem, menu ini digunakan untuk memasukkan data baru.

3. Read existing problem from disk(ette), digunakan untuk membaca (atau

“mengambil”) data yang sudah disimpan ke dalam suatu disket.

4. Show input data, digunakan untuk menampilkan data yang sudah di input

(melalui nomor 2 di atas) atau diambil dari disket (melalui nomor3).

5. Solve problem, digunakan untuk memecahkan masalah yang sudah di input

atau diambil dari disket.

6. Save problem on disk(ette), digunakan untuk menyimpan data (atau masalah)

ke dalam disket.

7. Modify problem, digunakan untuk mengubah data atau permasalahan.

8. Show final solution, digunakan untuk menampilkan hasil analisis.

26

9. Retrun to the program menu, digunakan untuk keluar dari modul ini dan

menuju ke menu utama program QSB+.

10. Exit from QSB+, digunakan untuk keluar dari modul - modul yang sedang

dipakai dan langsung mengakhiri penggunaan QSB+ (menuju ke prompt DOS

atau Windows).

Adapun langkah-langkah memecahkan masalah kuantitatif adalah sebagai berikut:

1. Siapkan formula masalah. Misalnya pemakaian akan memecahkan masalah

linear programming, tentukan apakah fungsi tujuan memaksimumkan atau

meminimumkan, tentukan pula variabel dan fungsi batasan-batasannya.

2. Masukkan masalah tersebut ke dalam program komputer.

3. Tampilkan data yang telah di input (atau dapat juga diambil dari disket kalau

sudah pernah memasukkannya). Langkah ini optional, bukan merupakan

keharusan.

4. Lakukan modifikasi atas formula atau data (bila perlu).

5. Hitung dan carilah hasilnya (dengan menu Solve the problem). Langkah ini

belum menunjukkan hasil hitungan, karena memang hanya menghitung saja.

6. Tampilkan hasil hitungan (dengan menu Show the final solution).

7. Simpan formulasi masalah atau datanya (bila perlu).

27

BAB III

KERANGKA KONSEP PENELITIAN

3.1 Kerangka Konsep Penelitian

Penelitian ini mengevaluasi pembangunan kawasan Grand Renon Prime

Residence yang terletak di Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur,

Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah Tingkat I Bali. Evaluasi dititikberatkan

pada analisis finansial untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi.

Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data

sekunder yang didapat dari PT. Puri Artha Renon selaku developer serta instansi

lain yang terkait. Disamping itu pula, data yang didapat dari observasi, wawancara

kepada pihak – pihak yang terkait. Data tersebut meliputi :

a. Data lokasi, site plan, gambar rencana, biaya pembangunan proyek, biaya

operasional dan lain – lain sebagai pendukung analisis ini, didapatkan dari

Konsultan Perencana Pengelola Kawasan. Disamping itu pula beberapa

data pendamping untuk hal ini, diambil berdasarkan penelitian dari

responden yang profesional dibidangnya masing – masing, seperti :

konsultan, kontraktor, pemerintah dan perorangan. Data ini dipergunakan

sebagai penunjang di dalam mengestimasi biaya – biaya proyek.

b. Data lain yang menunjang analisis ini yang didapat dari tulisan ilmiah,

makalah atau sumber – sumber lain untuk melengkapi proses analisis baik

padaestimasi maupun pada peramalan data.

28

c. Data kuesioner untuk mengetahui keinginan dan minat konsumen akan

produk perumahan.

Selanjutnya data tersebut dianalisis sesuai dengan fungsi data yang pada

akhirnya dijadikan penunjang untuk mengetahui komposisi jumlah bangunan yang

optimal dan mengevaluasi kelayakan secara finansial, teknis dan pasar dari proyek

tersebut.

3.2. Analisa Optimasi

Analisa optimasi dalam penelitian ini menggunakan metode sebagai

berikut :

1) Analisa Dengan Metode Simpleks

Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah

rumah dari tiap tipe rumah yang akan dibangun pada proyek perumahan Grand

Renon Prime Residence untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Adapun

langkah – langkah analisa sebagai berikut :

a. Menentukan variabel keputusan

X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun

X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun

X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun

b. Menentukan fungsi tujuan

Memaksimalkan Z = Profit A.X1 + Profit B.X2 + Profit C.X3

29

c. Menentukan batasan

a) Melalui luas tanah yang digunakan untuk bangunan rumah

Luas tanah yang digunakan untuk bangunan terdiri dari tiga tipe yaitu tipe

A, tipe B dan tipe C. Luas tanah (LT) yang sepenuhnya untuk bangunan

yang akan dijual yaitu seluas 1,4448 Ha dari luas tanah total yaitu 2 Ha.

Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :

LT type A.X1 + LT type B.X2 + LT type C.X3 ≤ 1,4448 Ha

b) Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing – masing tipe

rumah.

Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = Minat type A : Minat type B :

Minat type C

Sehingga batasan kedua yaitu Minat type B. X1 ≤ Minat type A.X2 dan

batasan ketiga yaitu Minat type C.X2 ≤ Minat type B.X3

2) Analisa Dengan Program QSB+

Analisa dengan program QSB+ dilakukan untuk menghitung hasil akhir

yang diperoleh dari model metode simpleks diatas.

3) Tabel Alternatif Pilihan

Setelah didapat hasil akhir pada analisa diatas, maka perhitungan

komposisi optimal pembangunan masing – masing tipe rumah dilanjutkan dengan

menggunakan tabel alternatif pilihan. Hal ini dilakukan jika pada tahap

perhitungan sebelumnya diperoleh hasil akhir masih berupa bentuk desimal.

30

3.3 Analisa Pasar

Analisis pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey untuk

mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand

Renon Prime Residence serta meramalkan tren penjualan rumah untuk tahun –

tahun memdatang.

3.3.1 Identifikasi Responden

Adapun nantinya yang akan menjadi sasaran dalam penyebaran kuisioner

ini adalah pembeli langsung unit perumahan Grand Renon Prime Residence dan

perumahan Hayam Wuruk Residence.

3.3.2 Kuisioner

Pembuatan kuisioner dan survey akan diarahkan untuk mengidentifikasi

minat konsumen melalui :

a. Kondisi fisik lokasi, meliputi kemungkinan terjadinya banjir, tingkat

kebisingan dan kemudahan transportasi.

b. Faktor kelengkapan prasarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti

jalan kawasan, fasilitas listrik, air bersih dan keamanan.

c. Faktor kelengkapan sarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti

fasilitas perbelanjaan dan rekreasi, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan,

fasilitas pemerintahan, fasilitas perkantoran, fasilitas olah raga dan fasilitas

kuliner disekitar.

31

3.4 Analisa Teknis

Analisis teknis dalam penelitian ini dilakukan dengan mendeskripsikan

faktor – faktor sebagai berikut :

1. Kondisi Infrastruktur Publik

Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan

mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur

seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan

jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang

mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi

ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman.

Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan

sesuai peruntukannya.

2. Keadaan Tanah

Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses

perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat

mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan dan kepadatan

lahan sangat penting untuk menentukan jenis dan bahan pondasi yang cocok

digunakan untuk tempat tersebut.

3. Aksesibilitas

Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses

yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat – pusat

kegiatan pelayanan yang lebih luas.

32

3.5 Analisa Finansial

Analisa finansial dalam penelitian ini dipengaruhi oleh beberapa faktor

sebagai berikut :

1) Biaya Produksi

Setelah tahap desain selesai dilakukan maka selanjutnya dilaksanakan

tahap produksi. Biaya – biaya yang dikeluarkan pada tahap ini adalah :

A. Biaya ( cost )

1. Biaya pra perencanaan terdiri dari pengadaan tanah, penyiapan lahan,

perijinan dan konsultan perencana

2. Operasional dan Maintenance meliputi biaya pemeliharaan gedung,

listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan, biaya pengelola dan

Advertising (Iklan, brosur, Launching Product).

3. Biaya Pembangunan terdiri dari :

a. Pembangunan Rumah

b. Kantor Pemasaran

c. Main Gate dan Barrier Gate System

d. Playground dan Pool

e. Jalan Kawasan

f. Water Feature

g. Landscape

h. Boulevard

i. Drainase

33

j. Mechanical & Electrical Plumbing ( jaringan MEP internal dan

external meliputi sarana plumbing, electronica dan electrical )

4. Biaya – biaya lain :

a. Bunga Modal Pinjaman

b. Pajak ( Pajak Penjualan dan Pajak Penghasilan )

B. Manfaat, meliputi :

a. Penjualan Rumah

b. Iuran Bulanan selama 1 tahun terhitung sejak fasilitas umum

beroperasi ( keamanan, biaya perawatan kolam renang umum,

biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan

jalan dan lingkungan.

2) Suku Bunga

Tingkat bunga yang diuji merefleksikan kondisi ekonomi makro. Suku

Bunga acuan Bank Indonesia ( BI Rate ) diprediksikan akan stagnan hingga akhir

tahun 2009, karena tekanan laju inflasi yang mulai diperkirakan mulai naik. “ BI

Rate akan stagnan berada diposisi 6,5 persen tidak mungkin diturunkan dan

kecenderungan dinaikkan juga sangat berat bagi Bank Indonesia, “ Ujar Ekonom

Standard Chartered, Fauzi Ikhzan ketika ditemui di gedung Bank Indonesia

(Vibiznews-Banking, 2009).

Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok

Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga

menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83%. Untuk suku bunga deposito rupiah

pada Bank BNI yaitu 6,25%.

34

Dari data diatas maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga

dengan komposisi 80% dari suku bunga deposito 6,25% dan 20% dari nilai rata -

rata suku bunga kredit tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 sebesar 13,875%,

sehingga diperoleh suku bunga 7,775% per tahun dibulatkan menjadi 8,00% per

tahun.

35

Kerangka konsep penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut :

Mulai

Latar Belakang

Studi Pustaka Batasan Masalah OBJEK

Pengumpulan Data

Data sekunder -Gambar -Data Penjualan -RAB

Data primer - Survai Pasar (kuisioner)

Aspek Optimasi

Aspek Pasar

Analisa Biaya Analisa Pendapatan

Aspek Finansial NPV, IRR, BCR

Analisis Sensitivitas

Simpulan dan Saran

Selesai

Gambar 3.1. Kerangka Konsep Penelitian

Aspek Teknis

Evaluasi dan Pembahasan

36

BAB IV

METODE PENELITIAN

4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian

Obyek penelitian adalah proyek pembangunan kawasan Grand Renon

Prime Residence, Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya

Denpasar, Propinsi Daerah tingkat I Bali.

Lokasi perumahan ini terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar. Pusat

– pusat layanan seperti sekolah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, hotel

Internasional, lapangan Puputan Renon serta tempat bekerja dapat ditempuh rata –

rata dalam waktu 5 - 30 menit dan dapat dilalui oleh alat transportasi umum.

(Gambar 4.1)

Perencanaan kawasan ini dilakukan oleh Konsultan Perencana 21 Degree

seluas 2 ha terdiri dari unit – unit hunian residence dan fasilitas – fasilitas

penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground,

boulevard dan Water Feature.

Pembangunan akan dilakukan dengan sistem pembangunan bertahap yang

terdiri dari 67 unit residence (type Primavera 300/260, type Premiere 260/208,

type Primo 245/192) dengan fasilitas – fasilitas penunjangnya seperti jalan

perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water

Feature. (Gambar 4.2)

37

Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence

38

Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence

39

Grand Renon Prime Residence dikembangkan oleh developer asal Bali

PT Puri Artha Renon. Dalam pelaksanaannya melibatkan 2 (dua) kontraktor

utama sebagai pelaksana yaitu PT Alir Konstruksi Nasional (Alkon) untuk

pekerjaan sipil (struktur) dan sebagian pekerjaan finishing, PT Teknik Umum

(TU) untuk pekerjaan Mechanical&Electrical Plumbing dan Infrastruktur.

Sebagian pekerjaan finishing lainnya dikerjakan oleh beberapa subkontraktor.

Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan ini melibatkan

modal awal 80% serta pinjaman Bank sebesar 20%. Pengelolaan kawasan ini

beserta fasilitasnya untuk sementara masih dikelola oleh PT Puri Artha Renon

yang nantinya akan dibuatkan manajemen tersendiri. Untuk pemeliharaan dan

perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap

bulan yaitu sebesar Rp. 2500 per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe

rumah. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam

renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan

jalan dan lingkungan.

4.2. Ruang Lingkup Penelitian

Adapun pembatasan pembahasan yang dilakukan adalah sebagai berikut :

a. Pada analisis optimasi dimana model matematis pemilihan hanya untuk

menentukan jumlah rumah tiap tipenya.

b. Untuk evaluasi dilakukan terhadap aspek pasar, aspek teknis dan aspek

finansial.

c. Tingkat suku bunga dianggap konstan sebesar 8,00% pertahun.

40

4.3. Penentuan Sumber Data

Sumber data adalah developer, konsultan proyek, kontraktor dan yang

menguasai/profesional dibidangnya masing – masing. Data lain dalam penentuan

aspek pasar diambil dari data primer berupa survey pasar terhadap konsumen

Grand Renon Prime Residence dan Hayam Wuruk Residence. Sedangkan data

sekunder diperoleh dari studi literatur dan laporan – laporan penelitian yang

sejenis.

4.4. Instrumen Penelitian

Instrumen penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori –

teori/metode investasi seperti metode Net Present Value (NPV), metode Benefit

Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate of Return (IRR).

4.5. Analisa Data

Adapun beberapa model analisa data yang digunakan dalam penelitian ini

adalah sebagai berikut :

1) Analisa Optimasi

Analisa optimasi menggunakan metode simpleks dan program QSB+

dengan menganalisa data – data sekunder yang diperoleh dilapangan.

2) Analisa Pasar

Analisa data aspek pasar dikelompokkan menjadi dua yaitu :

a. Analisa data hasil survey dengan deskriptif kualitatif

b. Analisa data ramalan dengan Metode least square.

41

3) Analisa Teknis

Analisa data aspek teknis adalah deskriptif kualitatif dengan menganalisa

data – data sekunder yang diperoleh dilapangan maupun instansi – instansi terkait.

4) Analisa Finansial

Sebagian data menggunakan data dari pengembang (untuk bangunan yang

sudah terbangun) dan metode estimasi atau pendugaan parameter (untuk

bangunan yang belum terbangun) yang berkaitan dengan aspek pembiayaan.

Sedangkan untuk yang berkaitan dengan pendapatan menggunakan data dari

pengembang (untuk pendapatan sampai saat ini) dan prediksi. Perhitungan

kelayakan finansial selanjutnya menggunakan program komputer untuk mencari

NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas.

42

BAB V

HASIL DAN PEMBAHASAN

5.1 Umum

PT. Puri Artha Renon sebagai pihak pengembang pada kawasan

Perumahan Grand Renon Prime Residence membangun 3 (tiga) tipe rumah

sebagai alternatif bagi para konsumen untuk menentukan pilihan mereka.

Spesifikasi bangunan dari masing – masing tipe yang akan dibangun sebagai

berikut :

1. Rumah Tipe Primavera (A)

Luas Bangunan : 300 m2

Luas Tanah : 260 m2

Harga Jual : Rp. 3.295.000.000,-

Listrik Daya PLN : 7700 watt

Jumlah Lantai : 2 Lantai

Ruang Tidur : 4 Ruang

Kamar Mandi : 3 Ruang

Dapur : 1 Ruang

Ruang Keluarga : 1 Ruang

Ruang Tamu : 1 Ruang

Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 75.

2. Rumah Tipe Premiere (B)


Luas Tanah : 208 m2

Harga Jual : Rp. 2.756.000.000,-



43



Dapur : 1 Ruang




3. Rumah Tipe Primo (C)


Luas Tanah : 192 m2

Harga Jual : Rp. 2.574.000.000,-





Dapur : 1 Ruang




Adapun persamaan teknis fisik dari tiap tipe rumah tersebut adalah sebagai

berikut :

1. Pondasi : telapak (Foot Plate) dan batu kali

2. Struktur : beton bertulang

3. Dinding : batu bata, diplester, diaci dan dicat

4. Rangka Atap : baja ringan.

5. Penutup atap : genteng cisangkan

6. Kusen : kayu bengkirai

7. Plafond : gypsum 9 mm

8. Lantai Utama : granit tile 60x60 cm

9. Pintu : panel bengkirai

44

10. Daun Jendela : kaca tempered 10 mm, kayu bengkirai

11. Sanitair : bathtube, shower dan kloset duduk.

12. Finishing : politur

13. Ruang terbuka : dilengkapi halaman depan dan belakang yang terbuka

serta private swimming pool.

Untuk memberi kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Grand Renon

Prime Residence, maka pada perumahan ini dilengkapi dengan fasilitas umum

seperti main gate, jalan kawasan dengan lebar 12 m, playground, boulevard,

water feature, listrik dari PLN, air bersih (PDAM) serta security 24 jam.

Pengelolaan kawasan Grand Renon Prime Residence beserta fasilitasnya

dikelola oleh PT Puri Artha Renon selama satu tahun terhitung sejak seluruh

perumahan telah beroperasi. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas

pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan sesuai dengan

tipe rumah yaitu berkisar antara Rp. 480.000,00 sampai Rp. 650.000,00. Biaya

tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang

umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan

dan lingkungan. Untuk tahun – tahun berikutnya pengelolaan kawasan dan

fasilitasnya akan dikelola oleh penghuni yang akan dipilih melalui musyawarah.

5.2 Grand Renon Prime Residence

5.2.1 Minat Responden

Responden yaitu pembeli langsung unit rumah pada perumahan Grand

Renon Prime Residence sebanyak 16 responden dan perumahan Hayam Wuruk

Residence sebanyak 10 responden. Pertimbangan dan minat konsumen dalam

memilih perumahan Grand Renon Prime Residence ditinjau lokasi, sarana dan

prasarana. Hasil survey menyatakan bahwa 84,62% responden menjawab setuju

untuk faktor lokasi, sedangkan untuk faktor sarana yaitu 75% responden setuju

dan diikuti faktor prasarana yaitu 53,37% responden menjawab setuju.

45

5.2.2 Rencana Pendapatan

Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah dan iuran bulanan penghuni

dengan perincian sebagai berikut :

1) Penjualan Rumah Grand Renon

Tabel 5.1 Data Tiap Type Rumah Yang Terjual

Bulan / Tahun Rumah Yang Terjual ( Buah )

Primavera ( A )

Premiere ( B )

Primo ( C )

Februari 2009 - Mei 2009 7 4 3 0 Juni 2009 - September 2009 4 0 3 1 Oktober 2009 - Januari 2010 5 2 3 0 Februari 2010 - Mei 2010 8 3 0 5 Juni 2010 - September 2010 7 0 6 1 Jumlah Total 31 9 15 7

Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010

2) Iuran Bulanan Selama 1Tahun Setelah Beroperasi

Untuk iuran bulanan dikenakan sebesar Rp. 2500,00 per meter persegi

bangunan sesuai dengan tipe rumah.

Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan

No Type Rumah Jumlah Iuran (Rp) / Bulan 1 Primavera ( 300/260 ) 650.000 2 Premiere ( 260/208 ) 520.000 3 Primo ( 245/192) 480.000

Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010

Iuran bulanan ini meliputi jasa :

1) Keamanan

2) Perawatan Kolam Renang

3) Taman dan Kebun

4) Sampah

5) Kebersihan Jalan dan Lingkungan

46

5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost)

Perhitungan biaya (cost) pembangunan perumahan Grand Renon Prime

Residence terdiri dari biaya investasi total dan biaya operasional.

1. Biaya Investasi Total (I)

Komponen – komponen biaya investasi total adalah :

1. Biaya tanah (land cost)

2. Biaya bangunan

3. Biaya – biaya tidak langsung (perencanaan, hukum, dll)

Data – data yang digunakan dalam perhitungan ini adalah data primer dan data

sekunder seperti yang tercantum dalam tabel 5.3. serta biaya – biaya yang

dipergunakan tercantum dalam tabel 5.4.

Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi

No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Pengadaan tanah Developer 2 Penyiapan lahan Developer 3 Referensi

Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan, dan biaya hukum )

4 Konraktor

Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )

5 Pembangunan Rumah Konraktor 6 Kantor Pemasaran Konraktor 7 Main Gate Konraktor 8 Barrier Gate Konraktor 9 Landscape dan Taman Konraktor

10 Playground dan Pool Konraktor 11 Water Feature Konraktor 12 Boulevard Konraktor

Sumber, berbagai sumber, 2010

47

Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi

No Jenis Pekerjaan Harga 1 Pengadaan tanah Rp. 30.000.000.000,- 2 Penyiapan lahan Rp. 590.000.000,- 3

Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan dan konsultan dan biaya hukum )

20% dari harga gedung

4

Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP )

Rp. 5.328.438.497,-

5 Pembangunan Rumah per 1 unit tipe A Rp. 905.064.268,- per 1 unit tipe B Rp. 795.314.424,- per 1 unit tipe C Rp. 726.472.907,- 6 Kantor Pemasaran Rp. 249.000.000,- 7 Main Gate Rp. 1.469.864.000,- 8 Barrier Gate Rp. 250.000.000,- 9 Landscape dan Taman Rp. 392.731.900,-

10 Playground dan Pool Rp. 350.000.000,- 11 Water Feature Rp. 250.000.000,- 12 Boulevard Rp. 50.000.000,-

Sumber, data diolah, 2010

Data biaya investasi diatas merupakan data harga rata – rata yang diperoleh

melalui data sekunder yang didapat dari kontraktor yang menangani langsung

proyek Grand Renon dan survey pada kontraktor yang menangani proyek sejenis.

Harga tersebut sudah termasuk PPN. Adapun rincian biaya rata – rata sebagai

berikut :

a. Biaya penyiapan lahan yaitu sebesar Rp. 29.500 per meter persegi.

b. Biaya pembangunan rumah tipe A yaitu Rp. 3.016.881 per meter persegi.

c. Biaya pembangunan rumah tipe B yaitu Rp. 3.058.902 per meter persegi.

d. Biaya pembangunan rumah tipe C yaitu Rp. 2.965.196 per meter persegi.

e. Biaya pembangunan Main Gate sebesar Rp. 3.500.000 per meter persegi.

f. Biaya Landscape dan Taman sebesar Rp. 190.000 per meter persegi.

g. Biaya Playground dan Pool sebesar Rp. 389.000 per meter persegi.

h. Biaya Water Feature sebesar Rp. 3.439.000 per meter persegi.

i. Biaya Boulevard sebesar Rp. 491.000 per meter persegi.

48

2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Sumber data untuk perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan dapat

dilihat pada tabel 5.5

Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan

No Jenis Pekerjaan Sumber Data 1 Referensi

Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, AC, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

2 Perawatan taman dan kolam renang Survai 3 Advertising Brosur Survai Media cetak Survai papan reklame Survai internet Survai launching produk Proyek Greenlot

Sumber, berbagai sumber, 2009

Dari sumber data tersebut diperoleh data harga rata - rata untuk biaya

operasional dan pemeliharaan sebagai berikut :

Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan

No Jenis Pekerjaan Harga/satuan volume 1 Rp. 23.750.000/bulan

Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

2 Perawatan taman dan kolam renang Rp. 1.500.000/bulan 3 Advertising Brosur Rp. 7500/ lembar Media cetak Rp.650.000/1 x muat papan reklame Rp 3,6 juta/satuan internet Rp. 1,5 juta/3 bulan launching produk 0,1% x biaya konstruksi


49

Tabel 5.7 Volume Pekerjaan

No Jenis Pekerjaan Volume Satuan 1 1 ls

Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

2 Perawatan taman dan kolam renang 1 ls

3 Advertising

Brosur 500 lembar Media cetak 24 kali

papan reklame 10 satuan

internet 4 tahun launching produk 1 satuan


5.2.4 Modal

Pembangunan dan pengoperasian proyek dibiayai dengan sumber

pembiayaan utama yaitu :

1) Modal Sendiri

Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek untuk

membiayai pekerjaan – pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,

perencanaan dan biaya – biaya hukum. Sebagai dana awal, pemrakarsa

mendanai sebesar 45% dari total biaya investasi tersebut sebagai modal

dengan distribusi 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman bank.

2) Modal pinjaman

Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari kredit langsung

dari bank atau institusi keuangan lainnya. Dalam proyek ini, dana pinjaman

terdiri dari kredit langsung dari bank.

5.2.5 Suku Bunga

Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok

Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga

menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito

50

rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga dalam perhitungan

finansial yang meliputi perhitungan NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas yang

memperhitungkan prediksi kenaikan suku bunga bank, maka ditetapkan suku

bunga investasi sebesar 8,00% per tahun.

5.3 Evaluasi Optimasi

5.3.1 Variabel Keputusan

Tiga variabel keputusan pada penelitian ini menunjukkan tipe rumah yang

akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence, yaitu :

X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun

X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun

X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun

5.3.2 Fungsi Tujuan

Fungsi tujuan adalah persamaan yang ditujukan untuk menghitung

keuntungan yang dapat diperoleh pengembang, dimana keuntungan dihitung dari

selisih antara harga jual rumah dikurangi beberapa faktor biaya dibawah ini yaitu :

1. Biaya pengadaan tanah

2. Penyiapan lahan

3. Pra Perencanaan

4. Infrastruktur

5. Pembangunan rumah

6. Fasilitas umum

51

Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe

Primavera (A) dan Premiere (B) adalah seperti tertera pada tabel 5.8 dan 5.9.

Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera

No Jenis Biaya Harga Satuan (Rp) 1 Pengadaan tanah 514.305.000 2 Penyiapan lahan 10.114.665 3 Pra Perencanaan 181.012.854 4 Infrastruktur 79.528.933 5 Pembangunan Rumah 905.064.268 6 Fasum 41.232.775 7 Bunga 144.016.802 8 Pajak PP 59.310.000 9 Pajak PPh 383.124.411

Total Biaya 2.317.709.707 Harga Jual 3.295.000.000

Keuntungan 977.290.293 Sumber, data diolah, 2010

Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere




52

Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe

Primo (C) adalah seperti tertera pada tabel 5.10

Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo




Dari tabel diatas dapat diketahui keuntungan masing – masing tipe rumah adalah :

a. Tipe A sebesar Rp. 977.290.293,-

b. Tipe B sebesar Rp. 754.645.362,-

c. Tipe C sebesar Rp. 704.495.836,-

Untuk perhitungan selanjutnya, maka keuntungan masing – masing tipe rumah

tersebut dibulatkan (dalam puluhan juta rupiah), seperti penjelasan dibawah ini:

a. Tipe A = Rp. 977.290.293,- ≈ 97,7 (dalam puluhan juta rupiah).

b. Tipe B = Rp. 754.645.362,- ≈ 75,5 (dalam puluhan juta rupiah).

c. Tipe C = Rp. 704.495.836,- ≈ 70,5 (dalam puluhan juta rupiah).

Sehingga fungsi tujuan ditulis sebagai berikut Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3

53

5.3.3 Fungsi Batasan

Fungsi batasan adalah persamaan dari berbagai variabel yang dapat

mengurangi laba maksimal yang dapat diperoleh oleh pengembang. Adapun

fungsi batasan yang telah ditentukan sebagai berikut :

1. Melalui luas lahan

a. Dimana telah ditentukan luas lahan yang diperuntukkan untuk

bangunan yang akan dijual yaitu 1,4448 Ha.

b. Luas lahan yang sepenuhnya untuk bangunan dan akan dijual terdiri

dari tiga tipe yaitu A, B, C dengan luas masing – masing 260 m²,

208 m² dan 192 m².

Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu :

260 X1 + 208 X2 + 192 X3 ≤ 14448

2. Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing – masing tipe

rumah.

Berdasarkan hasil survey pasar maka diketahui perbandingan minat

konsumen terhadap masing – masing tipe rumah sebagai berikut:

a. Rumah Tipe A yaitu 7

b. Rumah Tipe B yaitu 14

c. Rumah Tipe C yaitu 5

Sehingga dapat ditulis perbandingan permintaan terhadap ketiga tipe rumah

tersebut menjadi :

Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = 7 : 14 : 5

54

Menyederhanakan perbandingan diatas dengan cara membagi sama rata, maka

akan diperoleh perbandingan X1 : X2 : X3 = 1,4 : 2,8 : 1

Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan kedua dan ketiga, yaitu :

2,8 X1 ≤ 1,4 X2 dan X2 ≤ 2,8 X3

5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+

Untuk mengetahui jumlah tipe – tipe rumah optimal maka dilakukan

perhitungan dengan metode simpleks dimana perhitungannya dibantu dengan

menggunakan program QSB+.

Masalah ini dapat diformulasikan sebagai berikut :

Memaksimalkan Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3,

menjadi Z – 97,7 X1 – 75,5 X2 – 70,5 X3 = 0.

Terbatas pada :

1. 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 ≤ 14448

menjadi 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 + S1 = 14448

2. 2,8 X1 ≤ 1,4 X2

maka 2,8 X1 - 1,4 X2 ≤ 0, menjadi 2,8 X1 - 1,4 X2 + S2 = 0

3. X2 ≤ 2,8 X3

maka X2 - 2,8 X3 ≤ 0, menjadi X2 - 2,8 X3 + S3 = 0

diketahui :

X1= rumah type Primavera (A)

X2= rumah type Premiere (B)

X3= rumah type Primo (C)

55

S1, S2, S3 = slack variable, yaitu variabel tambahan yang digunakan untuk

suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan menjadi

persamaan.

Langkah – langkah dalam menggunakan program QSB+ akan dijabarkan pada

uraian dibawah ini :

1. Tekan tombol 1 atau pada pilihan Linear programming.

2. Tekan tombol 2 atau pada pilihan Enter new problem.

3. Masukkan nama untuk persamaan yang akan dihitung, dalam hal ini

penulis memberi nama optimalisasi.

4. Akan muncul 5 isian untuk diisi pada LP Model Entry.

a. Isian pertama diisi dengan 1, karena pada persamaan fungsi tujuan

kita menggunakan model memaksimalkan.

b. Isian kedua diisi dengan 3, karena terdapat 3 variabel pada

perhitungan ini.

c. Isian ketiga diisi dengan 3, karena terdapat 3 persamaan fungsi

batasan pada perhitungan ini.

d. Isian keempat diisi dengan 0, karena tidak ada pertidaksamaan

lebih besar dari atau sama dengan (≥) pada fungsi batasan.

e. Isian kelima diisi dengan Y (yes), karena kita akan menggunakan

variabel dengan nama X1, X2 dan X3.

f. Jika sudah terisi semua, tekan tombol spasi untuk melanjutkan ke

langkah berikutnya.

56

5. Halaman untuk mengisi koefisien pada perhitungan Linear programming.

a. Persamaan pertama adalah pengisian koefisien untuk fungsi tujuan,

sehingga persamaan ini diisi dengan 97,7 X1, 75,5 X2 dan 70,5 X3.

b. Persamaan kedua hingga keempat adalah persamaan untuk fungsi

batasan. Fungsi batasan pertama adalah fungsi batasan untuk luas

lahan yang sepenuhnya digunakan untuk membangun rumah,

sehingga diisi dengan 260 X1, 208 X2, 192 X3 dan 14448. Fungsi

batasan kedua dan ketiga adalah perbandingan permintaan

konsumen terhadap masing – masing tipe rumah. Fungsi batasan

kedua diisi dengan 2,8 X1, - 1,4 X2, 0 X3, dan 0. Fungsi batasan

ketiga diisi dengan 0 X1, 1 X2, - 2,8 X3 dan 0.

c. Jika sudah terisi semua tekan tombol spasi untuk melanjutkan

kelangkah berikutnya.

6. Halaman Function, dimana pada halaman ini kita dapat melakukan

berbagai macam perintah seperti pada yang tertera pada lajur nomeryang

ada. Untuk langkah ini kita pilih nomer 5 (solve problem), dimana akan

diselesaikan permasalahan yang sudah kita isi pada langkah – langkah

sebelumnya.

7. Halaman Option Menu for Solving optimalisasi. Disini kita akan memilih

nomer 2 (Solve and display the final tableau), yang dimana akan langsung

didapat tabel optimal atau hasil akhir dari permasalahan yang telah diinput

pada langkah – langkah sebelumnya.

57

8. Didapat hasil akhir yaitu tipe A sebanyak 17,77 unit, tipe B sebanyak

35,54 unit, tipe C sebanyak 12,69 unit dan nilai optimal 5314.

Hasil akhir optimal pada program QSB+ akan ditampilkan pada lampiran 2

halaman 78.

5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan

Dari hasil perhitungan dengan menggunakan program QSB+ diperoleh

hasil berupa nilai desimal didalam penentuan jumlah tipe rumah yang akan

dibangun. Karena tidak mungkin membangun rumah dalam nilai desimal, maka

dibutuhkan pembulatan nilai desimal tersebut dalam tabel alternatif pilihan. Tabel

ini dibuat dengan membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan

sebelumnya dan mengkombinasikannya.

Tabel 5.11 Alternatif Pilihan

Tipe Tipe Tipe Keterpenuhan Fungsi Batasan Profit Altenatif

A B C Luas Lahan (m²)

X1 X2 X3 (x Rp.10 juta)

1 17 35 12

14.004 1,42 2,92 1,00 4050,70

2 17 35 13

14.196 1,31 2,69 1,00 4106,00

3 17 36 12

14.212 1,42 3,00 1,00 4109,20

4 17 36 13

14.404 1,31 2,77 1,00 4164,50

5 18 36 12

14.472 1,42 3,00 1,00 4188,00

6 18 36 13

14.664 1,31 2,77 1,00 4243,30

7 18 32 12

13.640 1,42 2,67 1,00 3954,00

8 18 32 13

13.832 1,31 2,46 1,00 4009,30

58

Alternatif ke 4 terpilih sebagai alternatif pilihan optimal yang memiliki

laba sebesar Rp. 41.645.000.000,- dengan lahan yang diperlukan untuk

membangun rumah tidak melebihi batasan luas lahan yaitu hanya menggunakan

lahan seluas 1,4404 ha. Komposisi rumah yang akan dibangun juga telah sesuai

dengan kondisi perbandingan permintaan pasar terhadap perumahan tersebut yaitu

2,8 X1 ≤ 1,4 X2 dan X2 ≤ 2,8 X3. Bila ditinjau dari jumlah rumah yang akan

dibangun, maka dapat terlihat pengembang dapat mengoptimalkan laba dengan

membangun rumah tipe A sebanyak 17 unit, rumah tipe B sebanyak 36 unit dan

rumah tipe C sebanyak 13 unit. Penerapan hasil perhitungan diatas digambarkan

pada site plan lampiran 3 halaman 79.

5.4 Evaluasi Aspek Pasar

Evaluasi pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey dengan

kuisioner seperti pada lampiran 4 halaman 80 untuk mengetahui pertimbangan

dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence.

5.4.1. Analisa Data Hasil Survey

Skala yang digunakan dalam penelitian ini adalah skala likert dimana

ditentukan penilaian berdasarkan score sebagai berikut :

a. Setuju dengan nilai 62,00 – 78,00.

b. Sedang dengan nilai 44,00 – 61,33.

c. Tidak setuju dengan nilai 26,00 – 43,33.

Dari hasil pengolahan data maka analisis aspek pasar berdasarkan jawaban

kuisioner dari responden diperoleh hasil sebagai berikut :

59

1. Faktor Lokasi

a. Nilai persetujuan responden terhadap jumlah jalan menuju lokasi memadai

yaitu 76.

b. Nilai persetujuan responden terhadap sarana transportasi untuk melewati

lokasi memadai yaitu 74.

c. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan tenang dan

bebas dari kebisingan yaitu 67.

d. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan terhindar dari

banjir yaitu 76.

Dari nilai persetujuan responden diatas maka dapat diketahui bahwa faktor

pemilihan lokasi sudah baik, dan merupakan salah satu pertimbangan dan

minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence.

2. Faktor Kelengkapan Sarana

a. Nilai persetujuan responden terhadap jalan lingkungan perumahan selebar

12 meter yaitu 72.

b. Nilai persetujuan responden terhadap daya listrik yang digunakan sebesar

7700 watt yaitu 71.

c. Nilai persetujuan responden terhadap fasilitas air bersih menggunakan

PDAM yaitu 73.

d. Nilai persetujuan responden terhadap keamanan dilingkungan perumahan

terjamin yaitu 70.

Dari nilai diatas maka dapat diketahui bahwa faktor kelengkapan sarana pada

perumahan Grand Renon Prime Residence sudah cukup baik.

60

3. Faktor Kelengkapan Prasarana

a. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari perumahan ke fasilitas

perbelanjaan dapat ditempuh selama 10–20 menit yaitu 57.

b. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas rekreasi dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 63.

c. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas kesehatan dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 66.

d. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas pendidikan dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 70.

e. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari perumahan ke fasilitas

pemerintahan dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 66.

f. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas perkantoran dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 65.

g. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas olahraga dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 67.

h. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke

fasilitas kuliner dapat ditempuh selama 10 – 20 menit yaitu 71.

Dari nilai diatas maka dapat diketahui bahwa faktor kelengkapan prasarana

yang ada disekitar perumahan Grand Renon Prime Residence sudah cukup baik

dimana jarak tempuh rata – rata 15 menit menuju pusat – pusat kegiatan.

61

Dari ketiga faktor diatas maka dapat dilihat bahwa yang paling

mempengaruhi minat dan pertimbangan konsumen dalam memilh perumahan

Grand Renon Prime Residence adalah faktor lokasi, disusul oleh faktor

kelengkapan sarana dan prasarana.

5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square

Metode demand forecasting least square method ini menyatakan apabila

fluktuasi permintaan produk pada tahun – tahun yang lampau tidak terlalu tajam,

maka permintaan produk pada tahun – tahun mendatang dapat diperkirakan

dengan jalan mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan

menggunakan persamaan matematis garis lurus, yaitu Y = a + bX.

Jumlah rumah yang terjual dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010

Periode Jumlah Rumah

Terjual 1 7 2 4 3 5 4 8 5 7

Total 31 1 Periode = 4 bulan Sumber, Developer Grand Renon,2010

Untuk menyusun proyeksi penjualan rumah pada tahun – tahun

mendatang, terlebih dahulu angka – angka jumlah penjualan rumah pada tabel

5.12 disusun dalam tabel 5.13 dengan mengikuti langkah – langkah sebagai

berikut :

62

1. Mencari titik tengah (mean) urutan tahun yang lampau yaitu periode 3

2. Menghitung jarak (deviasi, D) tiap – tiap bulan dengan mean,

3. Mengkuadratkan deviasi (D2) masing – masing tahun, serta menjumlah

seluruh kuadrat deviasi ( 2),

4. Mengalikan jumlah penjualan rumah (P) masing – masing periode dengan

angka deviasi periode yang bersangkutan ( ),

5. Membagi jumlah perkalian ( ) dengan jumlah kuadrat deviasi. Hasil

pembagian tersebut memberikan nilai trend perkembangan penjualan dari

satu periode ke periode berikutnya, yang dalam persamaan Y = a + bX

adalah nilai b,

6. Menambahkan atau mengurangi jumlah permintaan rata – rata pada tahun

– tahun yang lampau (atau a dalam persamaan diatas) dengan hasil

perkalian b dan deviasi periode yang bersangkutan.

Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 – 5

Periode Permintaan (P)

D D² PD Trend Jml Penjualan

1 7 -2 4 -14 5,4 2 4 -1 1 -4 5,8 3 5 0 0 0 6,2 4 8 1 1 8 6,6 5 7 2 4 14 7

Total ∑P = 31 ∑D²=10 ∑PD = 4

63

Dari angka – angka dalam tabel 5.10 jumlah permintaan rata – rata

(a dalam persamaan Y = a + bX) adalah ∑P : n atau 31 : 5 = 6,2, sedangkan nilai

trend perubahan penjualan adalah ∑PD : ∑D² atau 4 : 10 = 0,4.

Untuk menghitung proyeksi jumlah penjualan pada periode – periode

mendatang, rumus Y = a + bX tetap dipergunakan. Dengan mempergunakan

rumus persamaan tadi, jumlah penjualan pada periode 6 (satu periode didepan

periode 5) dapat dihitung sebagai berikut Y = 6,2 + (6 x 0,4) = 8,6. Sedangkan

perkiraan penjualan periode berikutnya dapat dilihat pada tabel 5.14

Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah

Periode Deviasi Jumlah Penjualan Rumah 6 +6 6,2 + (6 x 0,4) = 8,6 7 +7 6,2 + (7 x 0,4) = 9 8 +8 6,2 + (8 x 0,4) = 9,4 9 +9 6,2 + (9 x 0,4) = 9,8

Selanjutnya dapat diperkirakan jumlah penjualan rumah selama periode tahun

2009 s/d 2013 sebagai berikut :

Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 - 2013

Tahun 2009/ 2010/ 2011/ 2012/

No Penjualan Rumah

Jumlah

2010 2011 2012 2013 1 Tipe Primavera 17 6 3 8 0 2 Tipe Premiere 36 9 6 12 9 3 Tipe Primo 13 1 6 6 0

Jumlah 66 16 15 26 9

64

5.5 Evaluasi Aspek Teknis

Evaluasi teknis dilakukan dengan mendeskripsikan faktor – faktor sebagai

berikut :

1) Kondisi Infrastruktur Publik

Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan

mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur

seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan

jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang

mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi

ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman.

Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan

sesuai peruntukannya. Kondisi infratsruktur daerah ini sangat lengkap karena

sudah ada jalan menuju lokasi yang sangat lancar dengan fasilitas lebar jalan

sebesar 12 meter, saluran sanitasi dan drainase yang baik. Kondisi fasilitas listrik

PLN dan air bersih (PDAM) sangat memadai dan digunakan oleh 100% rumah

tangga di sepanjang jalan raya badak agung. Berdasarkan hal tersebut, maka

lokasi proyek sudah tepat untuk dijadikan perumahan.

2) Keadaan Tanah

Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses

perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat

mempunyai kondisi yang spesifik. Kondisi medan tanah pada lokasi

pembangunan proyek Grand Renon Prime Residence relatif datar. Berdasarkan tes

sondir maka untuk struktur pondasi dapat memakai pondasi telapak dari bahan

65

beton bertulang dengan kedalaman 1,6 meter sampai 2 meter dengan daya dukung

tanah ijin yang ada sebesar 1,083 kg/cm2 sampai dengan 1,500 kg/cm2 dengan

asumsi lebar pondasi 1 meter.

3) Aksesibilitas

Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses

yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat – pusat

kegiatan pelayanan yang lebih luas. Lokasi Grand Renon Prime Residence dapat

ditempuh dengan mudah dan rata – rata dalam waktu 15 menit menuju pusat

perbelanjaan, rekreasi, pendidikan, olahraga, perkantoran, pemerintahan maupun

tempat kuliner. Sehingga posisi lahan sudah sangat tepat sebagai lokasi

perumahan.

5.6 Evaluasi Aspek Finansial

Evaluasi finansial ini meliputi analisis biaya dan analisis pendapatan yang

dihitung berdasarkan hasil survai dari barbagai sumber, dimana selanjutnya dalam

perhitungan evaluasi investasi menggunakan alat bantu program excel.

5.6.1 Analisis Biaya

Komponen biaya merupakan komponen yang sangat penting dalam suatu

investasi. Oleh karena itu perlu mendapatkan perhatian yang sungguh – sungguh,

terutama dalam menentukan perbandingan antara biaya sebagai modal sendiri,

biaya modal investor dan biaya modal sebagai suatu pinjaman dari badan

keuangan. Dalam analisis ini struktur perbandingan komponen biaya tersebut

adalah 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman. Untuk biaya modal diambil

66

sebesar 45% dari biaya investasi, yaitu sebesar biaya yang harus dikeluarkan pada

1 tahun pertama investasi ditambah 25% biaya pembangunan rumah pada tahun

kedua. Untuk tahun – tahun berikutnya biaya pembangunan diperoleh dari

penjualan rumah.

Konsekuensi penggunaan pinjaman sebagai salah satu pendanaan dalam

berinvestasi, maka timbulah bunga pinjaman sebagai komponen pembiayaan. Dari

tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank periode

januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga menurun dari

15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito rupiah pada

Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga pinjaman yang digunakan sebesar

8,00% per tahun yang diperoleh dari nilai rata - rata suku bunga kredit bank tahun

2009 sampai dengan tahun 2010 dan suku bunga deposito untuk modal pinjaman

bank dengan jangka waktu pinjaman 4 tahun.

a. Biaya Konstruksi

Perhitungan biaya konstruksi terdiri atas pengadaan tanah, penyiapan lahan,

pra perencanaan, infrastruktur, pembangunan rumah, kantor pemasaran, main

gate, barrier gate, landscape dan taman, playground dan Pool, water feature

dan boulevard yang diperoleh dari berbagai sumber meliputi referensi, survai

kontraktor dan dari kontraktor Grand Renon khususnya untuk pekerjaan –

pekerjaan yang sudah selesai dikerjakan.

b. Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Untuk biaya operasional dan pemeliharaan yang meliputi biaya pemeliharaan

gedung, listrik, telephone, air dan biaya pengelola yaitu Rp.23.750.000/bulan.

67

Untuk perawatan kolam renang, perawatan taman dan periklanan diperoleh

dari data sekunder tesis greenlot.

5.6.2 Analisis Pendapatan

1. Penjualan Produk

Pendapatan produk terdiri dari penjualan rumah yang didapat dari daftar

harga developer serta jumlah unitnya tiap periode empat bulan yang diperoleh

dari developer Grand Renon dalam bentuk jumlah unit yang terjual.

Selanjutnya dihitung prediksi penjualan unit rumah dengan metode least

square. Harga unit rumah mengalami kenaikan harga sebesar 30 - 35% per

tahunnya.

2. Iuran Bulanan

Iuran bulanan dikenakan kepada penghuni rumah dengan jumlah yang

berbeda untuk tiap – tiap tipe rumah. Iuran bulanan ini meliputi keamanan,

perawatan kolam renang, taman dan kebun, sampah dan kebersihan jalan dan

lingkungan.

5.6.3 Analisis Finansial

Berdasarkan hasil perhitungan dengan metode simpleks didapat jumlah

unit optimal yaitu 17 tipe A, 36 tipe B dan 13 tipe C. Sehingga total biaya (cost)

dari pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence seperti tabel

berikut:

68

Tabel 5.16 Total Biaya (Cost) Pembangunan Perumahan Grand Renon

No Jenis Pekerjaan Jumlah Harga (Rp) 1 Pengadaan tanah 30.000.000.000 2 Penyiapan lahan 590.000.000 3

Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum)

10.692.311.922

4

Infrastruktur (meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP)

5.328.438.497

5 Pembangunan Rumah 53.461.559.611 6 Kantor Pemasaran 249.000.000 7 Main Gate 1.469.864.000 8 Barrier Gate 250.000.000 9 Landscape dan Taman 392.731.900

10 Playground 350.000.000 11 Water Feature 250.000.000 12 Boulevard 50.000.000

Total Biaya Investasi (I) 103.083.905.930

13

Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebesihan, keamanan dan biaya pengelola)

23.750.000/bln

14 Perawatan taman dan Kolam Renang 1.500.000/bln 15 Advertising

Brosur 3.750.000/thn Media cetak 15.600.000/4 thn papan reklame 36.000.000/thn internet 6.000.000/thn launching produk 102.524.628

Sumber, Hasil Perhitungan,2010

Berdasarkan perkiraan cash flow pada lampiran diperoleh total biaya

investasi adalah sebesar Rp. 103.083.905.930. Besarnya modal untuk pembiayaan

proyek ini hanya diambil sebesar 45% dari total biaya investasi yaitu 45% x Rp.

103.083.905.930 = Rp. 46.387.757.669. Modal terdiri dari modal sendiri 80% x

Rp. 46.387.757.669 = Rp. 37.110.206.135 dan modal pinjaman (pinjaman bank)

69

20% x Rp. 46.387.757.669 = Rp. 9.277.551.534. Pinjaman diberikan ditahun

pertama dengan bunga pinjaman sebesar 8,00% dan jangka waktu pinjaman 4

tahun. Komponen biaya terdiri dari biaya pembangunan dan biaya operasional dan

maintenance dengan perkiraan cash flow terlihat pada Lampiran 9 halaman 91.

Dengan diagram aliran kas sebagai berikut :

40%B4+60%B3 60%B1+40%B2 40%B3+60%B2 60%B4 40%B1 B5

0 1 2 3 4 5 6 i = 8,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013

I C1+C11+OM C2+C22+OM C3+C33+OM C4+C44+OM C5+OM

Gambar. 5.1. Diagram Aliran Kas

Keterangan :

I=Investasi meliputi biaya pengadaan tanah, penyiapan lahan dan pra perencanaan

B1=Pendapatan penjualan rumah (6 unit tipe A, 9 unit tipe B dan 1 unit tipe C)



B4=Pendapatan penjualan rumah (9 unit tipe B)

B5=Pendapatan iuran bulanan selama 1 tahun

C1=Biaya pembangunan (6 unit tipe A, 9 unit tipe B dan 1 unit tipe C)



C4=Biaya pembangunan (9 unit tipe B)

C5=Biaya perawatan taman dan kolam renang

70

C11=Biaya pembangunan kantor pemasaran, infrastruktur, pinjaman dan pajak

C22=Biaya infrastruktur, main gate, landscape & taman, pinjaman dan pajak

C33=Biaya main gate, landscape & taman, playground&pool, pinjaman dan pajak

C44=Biaya main gate, barrier gate, landscape & taman, playground & pool,

water feature, boulevard, pinjaman dan pajak

OM =Biaya Operasional dan Maintenance

i = Suku bunga

Berdasarkan perhitungan maka didapatkan nilai Net Present Value (NPV)

sebesar Rp. 19.801.228.054 (sembilan belas miliar delapan ratus satu juta dua

ratus dua puluh delapan ribu lima puluh empat rupiah). Nilai Internal Rate of

Return (IRR) yang didapatkan adalah 18,201%. Selanjutnya dari perhitungan nilai

Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,107.

5.6.4 Analisis Sensitivitas

Analisa sensitivitas dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan –

kemungkinan yang terjadi agar bisa diambil langkah – langkah yang tepat untuk

dapat menyelesaikan permasalahan yang mungkin terjadi dan menjamin bahwa

setiap rencana investasi aman untuk dilaksanakan. Dalam kajian ini analisis

sensitivitas dilakukan terhadap tiga kemungkinan yaitu :

1. Pendapatan turun sedangkan biaya – biaya tetap.

Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen pendapatan

mengalami penurunan sebesar 10% sedangkan biaya – biaya yang dikeluarkan

tetap. Analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil sebagai berikut

:

71

a. Nilai NPV didapatkan sebesar Rp. 6.371.277.196.

b. Nilai IRR didapatkan sebesar 11,382%.

c. Nilai BCR didapatkan sebesar 1,036.

2. Pendapatan tetap namun biaya – biaya yang dikeluarkan meningkat.

Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen biaya mengalami

kenaikan sebesar 10% sedangkan pendapatannya tetap, dan analisis yang

dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil sebagai berikut.



c. Nilai BCR didapatkan 1,086.

3. Pendapatan turun dan biaya – biaya meningkat.

Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen pendapatan

mengalami penurunan sebesar 10% dan biaya – biaya mengalami peningkatan

sebesar 10%, dan analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil

sebagai berikut.



c. Nilai BCR didapatkan sebesar 1,013.

72

72

BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Simpulan

Dari hasil penelitian dan pembahasan tersebut di atas dapat disimpulkan

beberapa hal sebagai berikut :

1. Hasil Optimasi

Untuk mendapatkan keuntungan maksimal, maka komposisi optimal dari tipe

rumah yang dibangun adalah rumah tipe Primavera (A) sebanyak 17 unit,

rumah tipe Premiere (B) sebanyak 36 unit dan rumah tipe Primo (C) sebanyak

13 unit. Dimana komposisi existing yang ada yaitu tipe Primavera (A)

sebanyak 16 unit, rumah tipe Premiere (B) sebanyak 31 unit dan rumah tipe

Primo (C) sebanyak 20 unit

2. Aspek Pasar

Minat dan pertimbangan konsumen dalam memilh perumahan Grand Renon

Prime Residence sangat dipengaruhi oleh faktor lokasi, disusul oleh faktor

kelengkapan sarana dan faktor kelengkapan prasarana.

3. Aspek Teknis

Ditinjau berdasarkan aksesibilitasnya, maka perumahan Grand Renon Prime

Residence dinyatakan sangat strategis sebagai lokasi perumahan dengan jarak

tempuh rata – rata 15 menit menuju pusat – pusat kegiatan

73

4. Aspek Finansial

Berdasarkan komposisi optimal maka analisis finansial proyek Grand Renon

prime Residence memberikan nilai yang menguntungkan, dilihat dari hasil

analisis diketahui bahwa :

a. Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 (sembilan belas

miliar delapan ratus satu juta dua ratus dua puluh delapan ribu lima puluh

empat rupiah), dimana lebih besar dibandingkan dengan NPV kondisi

existing sebesar Rp.18.696.148.306.

b. Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan adalah 18,201%,

dimana lebih besar dibandingkan dengan IRR kondisi existing sebesar

17,355%.

c. Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,107, dimana lebih besar

dibandingkan dengan BCR kondisi existing sebesar 1,063.

5. Dengan mengikuti komposisi jumlah unit rumah sesuai dengan penelitian ini

maka pengembang dapat memperoleh laba yang lebih banyak sebesar

Rp. 1.105.079.748.

6.2 Saran

Adapun masukan atau saran yang kiranya dapat dijadikan bahan

pertimbangan yaitu pengembang disarankan agar melakukan penelitian sejenis

pada tahap awal perencanaan sehingga komposisi bangunan dapat menghasilkan

profit yang maksimal.

74

DAFTAR PUSTAKA

Anonim.2007. Homeloan. Property Review, I-03:32-33. Ardian, D.Y. 2010. Optimalisasi Pemilihan Tipe Dan Jumlah Rumah Pada

Proyek Pengembangan Perumahan Blumbungan Amertha Asri Di Sibang, Skripsi, Denpasar : Universitas Udayana.

Bank Indonesia. 2009. Suku Bunga Bank Indonesia. Available from : URL : http:/www.BI.com Endy Marlina, Suparno Sasma, M. 2006. Perencanaan dan Pengembangan

Perumahan Sebuah Konsep, Pedoman, dan Strategi Perencanaan dan Pengembangan Perumahan. Yogyakarta : Andi.

Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada. Husein Umar. 2005. Riset Pemasaran & Perilaku Konsumen. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Iqbal Hasan, M. 2009. Pokok – Pokok Materi Statistik 1. Jakarta : PT Bumi

Aksara Istri Mas Pertiwi, I.G.A. 2009. Analisis Investasi Perumahan Greenlot

Sambandha, Tesis, Denpasar : Universitas Udayana. Mardiasmo. 1998. Perpajakan. Yogyakarta : Andi. Murdifin Haming, Salim Basalamah. 2003. Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis. Jakarta : PPM Oetomo, Sugiarto, Siagian, Sunaryanto, S. 2003. Teknik Sampling. Jakarta. PT Gramedia Pustaka Utama Prawoto, A. 2003. Teori dan Praktek Penilaian Properti. Yogyakarta : BPFE. Radiks Purba 1997. Analisis Biaya dan Manfaat. Jakarta : Rineka Cipta. Siswanto Sutojo. 1989. Studi Kelayakan Proyek Teori dan Praktek. Jakarta : PT Pustaka Binaman Pressindo. Stanislaus, S. 2009. Pedoman Analisis Data dengan SPSS. Yogyakarta : Graha

Ilmu.

75

Lampiran 1 Gambar denah masing – masing tipe ruma 1. Gambar denah tipe Primavera ( A )

Denah Lantai 1 Denah Lantai 2

Gambar Denah Type Primavera

76

Lanjutan lampiran 1 2. Gambar denah tipe Premiere ( B )

Denah Lantai 1 Denah Lantai 2 Gambar Denah Type Premiere

77

Lanjutan lampiran 1 3. Gambar denah tipe Primo ( C )

Denah Lantai 1 Denah Lantai 2 Gambar Denah Type Primo

78

Lampiran 2 Hasil akhir optimal pada program QSB+

79

Lampiran 3 Gambar site plan penerapan hasil optimasi

80

Lampiran 4

KUISIONER

Profil Responden Nama : Pekerjaan : Minat Rumah : a. Tipe Primavera ( 300/260, Rp. 2.520.000.000,- ) b. Tipe Premiere ( 260/208, Rp. 2.106.000.000,- ) c. Tipe Primo ( 245/192, Rp. 1.966.000.000,- ) PERTANYAAN Berikan tanda silang (x) pada jawaban yang anda pilih. A. FAKTOR LOKASI No Pertanyaan S SD TS

1 Jumlah jalan yang dapat digunakan menuju lokasi memadai( 2-3 jln) 2 Sarana trasportasi untuk melewati lokasi memadai ( 2-3 mobil ) 3 Lingkungan perumahan tenang dan bebas dari kebisingan 4 Lingkungan perumhan terhindar dari banjir

B. FAKTOR KELENGKAPAN SARANA No Pertanyaan S SD TS

1 Kondisi jalan kawasan dilingkungan perumahan baik ( lebar 12 m ) 2 Kondisi fasilitas listrik memadai ( daya 7700 watt ) 3 Kondisi fasilitas air bersih memadai ( menggunakan PDAM )

4 Kondisi keamanan dilingkungan perumahan terjamin (security 24 jam)

81

C. FAKTOR KELENGKAPAN PRASARANA No Pertanyaan S SD TS

1 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas perbelanjaan 2 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas rekreasi 3 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas kesehatan 4 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas pendidikan 5 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas pemerintahan 6 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas perkantoran 7 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas olah raga 8 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas kuliner

* Keterangan : S=Setuju, SD= Sedang, TS=Tidak Setuju

82

Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey Responden

L1

L2

L3

L4

S1

S2

S3

S4

P1

P2

P3

P4

P5

P6

P7

P8

1 2 2 3 2 2 3 3 2 1 2 2 2 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 2 4 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 3 3 2 2 3 5 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 3 6 3 3 2 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 2 3 7 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 2 2 3 3 8 3 3 2 3 3 3 3 2 3 3 2 3 2 2 3 3 9 3 2 3 3 2 2 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 10 3 3 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 11 3 3 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 12 3 3 3 3 3 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 13 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 14 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 15 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 16 3 3 2 3 3 3 3 3 2 2 2 3 2 3 2 2 17 2 2 3 2 2 3 3 2 1 2 2 2 3 2 2 2 18 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 2 2 2 2 2 19 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 3 3 3 3 2 20 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 3 2 2 2 3 21 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 3 22 3 3 2 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 2 3 23 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 2 3 3 3 24 3 3 2 3 3 3 3 2 3 3 2 3 2 2 3 3 25 3 2 3 3 2 2 2 3 2 2 3 3 3 3 3 3 26 3 3 1 3 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 2 3

Keterangan : L = Faktor Lokasi S = Faktor Sarana P = Faktor Prasarana

83

Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas A. Uji Validitas 1. Faktor Lokasi

Correlations L1 L2 L3 L4 LTOTAL

Pearson Correlation

1 .677** -.177 1.000** .695**

Sig. (2-tailed) .000 .386 .000 .000

L1

N 26 26 26 26 26 Pearson Correlation

.677** 1 -.262 .677** .574**

Sig. (2-tailed) .000 .196 .000 .002

L2


-.177 -.262 1 -.177 .530**

Sig. (2-tailed) .386 .196 .386 .005

L3


1.000** .677** -.177 1 .695**

Sig. (2-tailed) .000 .000 .386 .000

L4


.695** .574** .530** .695** 1

Sig. (2-tailed) .000 .002 .005 .000

LTOTAL

N 26 26 26 26 26 .

84

2. Faktor Sarana dan Prasarana

Correlations S1 S2 S3 S4 STOTAL

Pearson Correlation

1 .491* -.036 .426* .698**

Sig. (2-tailed) .011 .863 .030 .000

S1


.491* 1 .584** .159 .811**

Sig. (2-tailed) .011 .002 .438 .000

S2


-.036 .584** 1 .098 .581**

Sig. (2-tailed) .863 .002 .635 .002

S3


.426* .159 .098 1 .637**

Sig. (2-tailed) .030 .438 .635 .000

S4


.698** .811** .581** .637** 1

Sig. (2-tailed) .000 .000 .002 .000

STOTAL

N 26 26 26 26 26

85

Correlations P1 P2 P3 P4 P5 P6

Pearson Correlation 1 .684** .181 .530** .043 .346 Sig. (2-tailed) .000 .375 .005 .836 .084

P1

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .684** 1 .012 .234 .168 .234 Sig. (2-tailed) .000 .954 .251 .412 .251

P2

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .181 .012 1 .051 .381 .463* Sig. (2-tailed) .375 .954 .803 .055 .017

P3

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .530** .234 .051 1 .386 .667** Sig. (2-tailed) .005 .251 .803 .052 .000

P4

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .043 .168 .381 .386 1 .617** Sig. (2-tailed) .836 .412 .055 .052 .001

P5

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .346 .234 .463* .667** .617** 1 Sig. (2-tailed) .084 .251 .017 .000 .001

P6

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .296 .103 .300 .441* .144 .389* Sig. (2-tailed) .142 .616 .136 .024 .482 .049

P7

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .522** .169 .308 .347 -.040 .087 Sig. (2-tailed) .006 .410 .126 .083 .846 .674

P8

N 26 26 26 26 26 26 Pearson Correlation .731** .533** .542** .728** .542** .764** Sig. (2-tailed) .000 .005 .004 .000 .004 .000

PTOTAL

N 26 26 26 26 26 26

86

Correlations P7 P8 PTOTAL

Pearson Correlation .296 .522** .731** Sig. (2-tailed) .142 .006 .000

P1

N 26 26 26 Pearson Correlation .103 .169 .533** Sig. (2-tailed) .616 .410 .005

P2

N 26 26 26 Pearson Correlation .300 .308 .542** Sig. (2-tailed) .136 .126 .004

P3

N 26 26 26 Pearson Correlation .441* .347 .728** Sig. (2-tailed) .024 .083 .000

P4

N 26 26 26 Pearson Correlation .144 -.040 .542** Sig. (2-tailed) .482 .846 .004

P5

N 26 26 26 Pearson Correlation .389* .087 .764** Sig. (2-tailed) .049 .674 .000

P6

N 26 26 26 Pearson Correlation 1 .358 .604** Sig. (2-tailed) .073 .001

P7

N 26 26 26 Pearson Correlation .358 1 .540** Sig. (2-tailed) .073 .004

P8

N 26 26 26 Pearson Correlation .604** .540** 1 Sig. (2-tailed) .001 .004

PTOTAL

N 26 26 26 Keterangan : r hitung > r tabel ( 0,404 ) untuk taraf signifikansi 5%

87

B. Uji Realibilitas

Case Processing Summary N %

Valid 26 100.0 Excludeda 0 .0

Cases

Total 26 100.0 a. Listwise deletion based on all variables in the procedure.

Reliability Statistics Cronbach's

Alpha N of Items .621 16

Keterangan : Nilai Cronbach’s Alpha > 0,6 C. Tabel Nilai – Nilai r Product Moment

Taraf Signif Taraf Signif Taraf Signif N 5% 1%

N 5% 1%

N 5% 1%

3 0,997 0,999 12 0,576 0,708 21 0,433 0,549 4 0,950 0,990 13 0,553 0,684 22 0,423 0,537 5 0,878 0,959 14 0,532 0,661 23 0,413 0,526 6 0,811 0,917 15 0,514 0,641 24 0,404 0,515 7 0,754 0,874 16 0,497 0,623 25 0,396 0,505 8 0,707 0,834 17 0,482 0,606 26 0,388 0,496 9 0,666 0,798 18 0,468 0,590 27 0,381 0,487

10 0,632 0,765 19 0,456 0,575 28 0,374 0,478 11 0,602 0,735 20 0,444 0,561 29 0,367 0,470

Sumber, Statistika Deskriptif, 2010

88

Lampiran 7

Perhitungan Pendapatan

1. Penjualan Rumah

a. Penjualan rumah periode 2009 s/d 2012

Tahun No Uraian

2009 2010 2011 2012 1 Primavera 6 3 8 0 2 Premiere 9 6 12 9 3 Primo 1 6 6 0

b. Pendapatan penjualan rumah berdasarkan jumlah unit yang terjual

No Tahun Pendapatan (Rp) 1 2009 47.148.000.000 2 2010 55.471.125.000 3 2011 131.454.177.500 4 2012 57.699.142.313

c. Pendapatan penjualan rumah dari tahun 2009 s/d 2013

No Tahun Uraian Pendapatan (Rp) Total Pendapatan (Rp) 1 2009 40% dari penjualan tahun 2009 18,859,200,000 18,859,200,000

40% dari penjualan tahun 2010 22,188,450,000 2 2010 60% dari penjualan tahun 2009 28,288,800,000

50,477,250,000


85,864,346,000


101,952,163,425

5 2013 60% dari penjualan tahun 2012 34,619,485,387 34,619,485,388 2. Iuran Bulanan Selama 1 Tahun Sejak Beroperasi (Tahun 2013)

No Tipe Rm Jumlah Iuran Bulanan per Unit (Rp) Total Iuran per Bulan (Rp) 1 Primavera 17 650.000 11.050.000 2 Premiere 36 520.000 18.720.000 3 Primo 13 480.000 6.240.000

Total Iuran per Bulan 36.010.000

89

Total Iuran Selama 1 Tahun 432.120.000

87

Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak

1. Perhitungan Pinjaman i = 8% n = 4 ( A/P, i , n ) = 0,3019 A = P ( A/P, i , n )

Total Pinjaman 46.387.757.669 Annual 14.004.464.040

No Uraian Tahun 2009 Tahun 2010 Tahun 2011 Tahun 2012 1 Pengembalian pinjaman modal sendiri 11.203.571.232 11.203.571.232 11.203.571.232 11.203.571.232 2 Pengembalian pinjaman bank 2.800.892.808 2.800.892.808 2.800.892.808 2.800.892.808 3 Total Pengembalian Pinjaman 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040

2. Perhitungan Pajak Penjualan (PP) PP = (Pendapatan – PPN)*40%*5%

No Uraian Tahun 2009 Tahun 2010 Tahun 2011 Tahun 2012 Tahun 2013 1 Pendapatan 18.859.200.000 50.477.250.000 85.864.346.000 101.952.163.425 35.051.605.388 2 Pendapatan - PPN 16.973.280.000 45.429.525.000 77.277.911.400 91.756.947.083 31.546.444.849 3 Pajak Penjualan 339.465.600 908.590.500 1.545.558.228 1.835.138.942 630.928.897

89

87

3. Perhitungan Pajak Penghasilan (PPh)

No Tahun Tahun 2009 Tahun 2010 Tahun 2011 Tahun 2012 Tahun 2013 1 Pendapatan 18,859,200,000 50,477,250,000 85,864,346,000 101,952,163,425 35,051,605,388 2 Biaya 16,665,641,485 15,465,651,339 22,273,639,974 8,834,445,116 309,000,000 3 Pengembalian Pinjaman&Bunga 14,004,464,040 14,004,464,040 14,004,464,040 14,004,464,040 4 PP 339,465,600 908,590,500 1,545,558,228 1,835,138,942 630,928,897 5 Penghasilan Bersih (12,150,371,126) 20,098,544,121 48,040,683,758 77,278,115,327 34,111,676,491 6 Tarif Pajak

6a Penghasilan s/d Rp 50 juta ( tarif 10 % ) - 5,000,000 5,000,000 5,000,000 5,000,000 6b Rp 50 - 100 juta ( tarif 15 % ) - 15,000,000 15,000,000 15,000,000 15,000,000 6c Diatas Rp. 100 juta ( tarif 30 % ) - 5,984,563,236 14,367,205,127 23,138,434,598 10,188,502,947

7 PPh - 6,004,563,236 14,387,205,127 23,158,434,598 10,208,502,947

90

91

Lampiran 9 Tabel L1 Perkiraan Cash Flow

Tahun 2008 2009 No Deskripsi

Biaya 1 2 A Biaya Pembangunan 1 Pengadaan tanah 30.000.000.000 -30.000.000.000 2 Penyiapan lahan 590.000.000 -590.000.000

10.692.311.922 -10.692.311.922 3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum )

4 Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) 5.328.438.497 -2.664.219.249 5 Pembangunan Rumah 53.461.559.611 - 13.314.688.331 6 Kantor Pemasaran 249.000.000 -249.000.000 7 Main Gate 1.469.864.000 8 Barrier Gate 250.000.000 9 Landscape dan Taman 392.731.900

10 Playground dan pool 350.000.000 11 Water Feature 250.000.000 12 Boulevard 50.000.000 Total Biaya Pembangunan ( A ) -41.282.311.922 -16.227.907.580 B Biaya Operasional dan Maintenance

- 285.000.000 1 Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan

gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola)

2 Perawatan taman dan Kolam Renang 3 Advertising

a. Brosur -3.750.000 -3.750.000 b. Media cetak -3.900.000 -3.900.000 c. Papan reklame -36.000.000 d. Internet -6.000.000 e. Launching produk -103.083.906 Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) -7.650.000 -437.733.906 Total Biaya ( A + O&M ) 103.083.905.930 -41.289.961.922 -16.665.641.485 C Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% )

1 Pengembalian pinjaman modal sendiri -11.203.571.232 2 Pengembalian pinjaman bank -2.800.892.808

Total Pengembalian Pinjaman -14.004.464.040 D Pendapatan Penjualan

1 Penjualan Rumah 18.859.200.000 2 Iuran Bulanan

E Pendapatan Modal (45% x Total Biaya )

1 Modal Sendiri 80% 37.110.206.135 37.110.206.135 2 Modal Pinjaman 20% 9.277.551.534 9.277.551.534

F Pajak - Pajak

1 Pajak Penjualan ( PP ) -339.465.600 2 Pajak Penghasilan ( PPh ) -

Total Pajak -339.465.600 Total Biaya - 41.289.961.922 -31.009.571.126 Total Manfaat 46.387.757.669 18.859.200.000 Selisih Manfaat - Biaya 5.097.795.747 -12.150.371.126

92

Tabel L1 Perkiraan Cash Flow ( Lanjutan ) 2010 2011 No Deskripsi

3 4 A Biaya Pembangunan 1 Pengadaan tanah 2 Penyiapan lahan

3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum )

4 Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) -2.664.219.249 5 Pembangunan Rumah -11.845.916.790 -21.143.124.674 6 Kantor Pemasaran 7 Main Gate -489.954.667 -489.954.667 8 Barrier Gate 9 Landscape dan Taman -130.910.633 -130.910.633

10 Playground dan pool -175.000.000 11 Water Feature 12 Boulevard Total Biaya Pembangunan ( A ) -15.131.001.339 -21.938.989.974 B Biaya Operasional dan Maintenance

-285.000.000 -285.000.000 1 Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan


2 Perawatan taman dan Kolam Renang 3 Advertising

a. Brosur -3.750.000 -3.750.000 b. Media cetak -3.900.000 -3.900.000 c. Papan reklame -36.000.000 -36.000.000 d. Internet -6.000.000 -6.000.000 e. Launching produk Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) -334.650.000 -334.650.000 Total Biaya ( A + O&M ) -15.465.651.339 -22.273.639.974 C Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% )

1 Pengembalian pinjaman modal sendiri -11.203.571.232 -11.203.571.232 2 Pengembalian pinjaman bank -2.800.892.808 -2.800.892.808

Total Pengembalian Pinjaman -14.004.464.040 -14.004.464.040 D Pendapatan Penjualan

1 Penjualan Rumah 50.477.250.000 85.864.346.000 2 Iuran Bulanan


1 Modal Sendiri 80% 2 Modal Pinjaman 20%

F Pajak - Pajak

1 Pajak Penjualan ( PP ) -908.590.500 -1.545.558.228 2 Pajak Penghasilan ( PPh ) -6.004.563.236 -14.387.205.127

Total Pajak -6.913.153.736 -15.932.763.355 Total Biaya -36.383.269.115 -52.210.867.370 Total Manfaat 50.477.250.000 85.864.346.000 Selisih Manfaat - Biaya 14.093.980.885 33.653.478.630

93

Tabel L1 Perkiraan Cash Flow ( Lanjutan )

2012 2013 No Deskripsi

5 6 A Biaya Pembangunan 1 Pengadaan tanah 2 Penyiapan lahan

3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum )

4 Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) 5 Pembangunan Rumah -7.157.829.816 6 Kantor Pemasaran 7 Main Gate -489.954.667 8 Barrier Gate -250.000.000 9 Landscape dan Taman -130.910.633

10 Playground dan pool -175.000.000 11 Water Feature -250.000.000 12 Boulevard -50.000.000 Total Biaya Pembangunan ( A ) -8.503.695.116 B Biaya Operasional dan Maintenance

-285.000.000 -285.000.000 1 Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan


2 Perawatan taman dan Kolam Renang -18.000.000 3 Advertising

a. Brosur -3.750.000 b. Media cetak c. Papan reklame -36.000.000 d. Internet -6.000.000 -6.000.000 e. Launching produk Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) -330.750.000 -309.000.000 Total Biaya ( A + O&M ) -8.834.445.116 -309.000.000 C Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% )

1 Pengembalian pinjaman modal sendiri -11.203.571.232 2 Pengembalian pinjaman bank -2.800.892.808

Total Pengembalian Pinjaman -14.004.464.040 D Pendapatan Penjualan

1 Penjualan Rumah 101.952.163.425 34.619.485.388 2 Iuran Bulanan 432.120.000


1 Modal Sendiri 80% 2 Modal Pinjaman 20%

F Pajak - Pajak

1 Pajak Penjualan ( PP ) -1.835.138.942 -630.928.897 2 Pajak Penghasilan ( PPh ) -23.158.434.598 -10.208.502.947

Total Pajak -24.993.573.540 -10.839.431.844 Total Biaya -47.832.482.696 -11.148.431.844 Total Manfaat 101.952.163.425 35.051.605.388 Selisih Manfaat - Biaya 54.119.680.729 23.903.173.543

Lampiran 10

Tabel L2 Analisa Biaya Manfaat

BIAYA Total Total DR Nilai Sekarang

Biaya Biaya Pajak Pajak Total Biaya Manfaat 8,00% Biaya Manfaat Net cash flow

Pembangunan O & M Penghasilan Penjualan Pengembalian Rp

No Tahun

Rp Rp Rp Rp Rp

1 2 3 4 5 6 7 8=3+4+5+6+7 9 10 11 = 8 x 10 12 = 9 x 10 13

1 2008 41.282.311.922

7.650.000

41.289.961.922 1,000

41.289.961.922

-

(41.289.961.922)

2 2009 16.227.907.580

437.733.906

-

339.465.600 14.004.464.040

31.009.571.126

16.973.280.000 0,926

28.712.565.857 15.716.000.000

(14.036.291.126)

3 2010 15.131.001.339

334.650.000 6.004.563.236

908.590.500 14.004.464.040

36.383.269.115

45.429.525.000 0,857

31.192.789.022 38.948.495.370

9.046.255.885

4 2011 21.938.989.974

334.650.000 14.387.205.127

1.545.558.228 14.004.464.040

52.210.867.370

77.277.911.400 0,794

41.446.669.850 61.345.697.588

25.067.044.030

5 2012 8.503.695.116

330.750.000 23.158.434.598

1.835.138.942 14.004.464.040

47.832.482.696

91.756.947.083 0,735

35.158.302.715 67.444.095.307

43.924.464.386

6 2013 0 309.000.000 10.208.502.947

630.928.897

-

11.148.431.844

31.935.352.849 0,681

7.587.435.386 21.734.664.540

20.786.921.005

PV

185.387.724.752 205.188.952.806

NPV = 19.801.228.054 IRR

BCR = 1,107 18,201%

94

Lampiran 11

Tabel L3 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap )



Pembangunan O & M Penghasilan Penjualan Pengembalian Rp No Tahun

Rp Rp Rp Rp Rp

1 2 3 4 5 6 7 8=3+4+5+6+7 9 10 11 = 8 x 10 12 = 9 x 10 13

1 2008 41.282.311.922

7.650.000

41.289.961.922 1,000

41.289.961.922

-

(41.289.961.922)

2 2009 16.227.907.580

437.733.906

-

305.519.040

14.004.464.040

30.975.624.566

15.275.952.000 0,926

28.681.133.857

14.144.400.000

(15.699.672.566)

3 2010 15.131.001.339

334.650.000

4.381.214.876

817.731.450

14.004.464.040

34.669.061.705

40.886.572.500 0,857

29.723.132.463

35.053.645.833

6.217.510.795

4 2011 21.938.989.974

334.650.000

11.625.807.760

1.391.002.405

14.004.464.040

49.294.914.179

69.550.120.260 0,794

39.131.892.194

55.211.127.829

20.255.206.081

5 2012 8.503.695.116

330.750.000

19.879.653.022

1.651.625.047

14.004.464.040

44.370.187.226

82.581.252.374 0,735

32.613.412.185

60.699.685.776

38.211.065.148

6 2013 0 309.000.000

9.194.648.891

574.836.351

-

10.078.485.242

28.741.817.564 0,681

6.859.247.707

19.561.198.086

18.663.332.322

PV

178.298.780.329

184.670.057.525

NPV = 6.371.277.196 IRR

BCR = 1,036 11,382%

95

Lampiran 12

Tabel L4 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan Tetap dan Biaya Naik 10% )




Rp Rp Rp Rp Rp

1 2 3 4 5 6 7 8=3+4+5+6+7 9 10 11 = 8 x 10 12 = 9 x 10 13

1 2008 41.282.311.922

7.650.000

41.289.961.922 1,000

41.289.961.922

-

(41.289.961.922)

2 2009 17.850.698.337

437.733.906

339.465.600

-

14.004.464.040

32.632.361.883

16.973.280.000 0,926

30.215.149.892

15.716.000.000

(15.659.081.883)

3 2010 16.644.101.472

334.650.000

908.590.500

5.399.201.446

14.004.464.040

37.291.007.459

45.429.525.000 0,857

31.971.028.343

38.948.495.370

8.138.517.541

4 2011 24.132.888.971

334.650.000

1.545.558.228

13.471.442.390

14.004.464.040

53.489.003.630

77.277.911.400 0,794

42.461.295.621

61.345.697.588

23.788.907.770

5 2012 9.354.064.628

330.750.000

1.835.138.942

22.597.467.254

14.004.464.040

48.121.884.864

91.756.947.083 0,735

35.371.021.948

67.444.095.307

43.635.062.219

6 2013 0 309.000.000

638.707.057

10.229.354.323

-

11.177.061.380

31.935.352.849 0,681

7.606.920.167

21.734.664.540

20.758.291.469

PV

188.915.377.894

205.188.952.806

NPV = 16.273.574.912 IRR

BCR = 1,086 16,296%

96

Lampiran 13

Tabel L5 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan turun 10% dan Biaya Naik 10% )




Rp Rp Rp Rp Rp

1 2 3 4 5 6 7 8=3+4+5+6+7 9 10 11 = 8 x 10 12 = 9 x 10 13

1 2008 41.282.311.922

7.650.000

41.289.961.922 1,000

41.289.961.922

-

(41.289.961.922)

2 2009 17.850.698.337

437.733.906

-

305.519.040

14.004.464.040

32.598.415.323

15.275.952.000 0,926

30.183.717.892

14.144.400.000

(17.322.463.323)

3 2010 16.644.101.472

334.650.000

3.927.284.836

817.731.450

14.004.464.040

35.728.231.799

40.886.572.500 0,857

30.631.200.102

35.053.645.833

5.158.340.701

4 2011 24.132.888.971

334.650.000

10.967.638.061

1.391.002.405

14.004.464.040

50.830.643.478

69.550.120.260 0,794

40.351.003.624

55.211.127.829

18.719.476.782

5 2012 9.354.064.628

330.750.000

19.624.542.169

1.651.625.047

14.004.464.040

44.965.445.884

82.581.252.374 0,735

33.050.945.069

60.699.685.776

37.615.806.490

6 2013 0 309.000.000

9.194.648.891

574.836.351

-

10.078.485.242

28.741.817.564 0,681

6.859.247.707

19.561.198.086

18.663.332.322

PV

182.366.076.317

184.670.057.525

NPV = 2.303.981.208 IRR

BCR = 1,013 9,211%

97

Contoh Tesis Teknik Sipil

Documents

Transcript of Contoh Tesis Teknik Sipil