KATA PENGANTAR

Puji syukur saya ucapkan kepada Allah SWT karena atas rahmat – Nya, kami dapat menyelesaikan Tugas Besar Tekno Ekonomi Bangunan “MIX-USE BUILDING-MALL DAN APARTEMEN”. Tugas ini kami susun dalam rangka memenuhi tugas besar Tekno Ekonomi Bangunan Semester Genap 2012-2013.

Kami selaku penulis mengucapkan terima kasih kepada :1. Bapak Beta Suryokusumo, ST, MT selaku dosen mata kuliah Tekno Ekonomi Bangunan.2. Teman-teman anggota kelompok 1C yang telah saling membantu satu sama lain dan

saling mendukung serta memberi semangat.3. Teman – teman peserta Tekno Ekonomi Bangunan yang telah saling mendukung.

Kami selaku penulis menyadari masih terdapat banyak kekurangan dalam tugas besar ini. Oleh karena itu, saran dan kritik yang bersifat membangun tentu sangat kami harapkan untuk perbaikan ke depannya. Semoga tugas ini dapat memberikan manfaat bagi kita semua.

Malang,20 November 2012

Hormat kami,

DAFTAR ISIKATA PENGANTAR

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

1.2 Sasaran

1.3 Rumusan Masalah

1.4 Tujuan

1.5 Gagasan

BAB II DESKRIPSI PROYEK

2.1 Tinjauan Bangunan Tinggi- Mix Use Building

2.2 Penjelasan Proyek

2.3 Tinjauan Tapak

2.4 Program Fungsional

BAB III KAJIAN STUDI KELAYAKAN

3.1 Kondisi Ekonomi Secara Makro

3.2 Kondisi Ekonomi Secara Mikro

3.3 Sistematika dan Format

3.3.1 Pengkajian Pendahuluan

3.3.2 Kerangka Acuan

3.3.3 Fromat Studi Kelayakan

3.3.4 Kelayakan dan Persiapan Proyek

3.4 Aspek Pasar

3.4.1 Menilai Situasi

3.4.2 Program Pengkajian .

3.5 Aspek Teknik

3.5.1 Lokasi Tapak / Letak Geografis, Iklim, Sosial (Kependudukan), Sistem Jaringan

Lingkungan Hidup, Trend.

3.6 Dampak Proyek – Aspek Amdal

BAB IV ANALISIS BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

4.1 Luas Lantai Kotor [Gross]

Luas Lantai Bersih (Netto)

4.2 Luas Lantai Netto per Orang

4.3 Efisiensi Lantai

4.4 Tinggi Lantai ke Lantai (FLOOR TO FLOOR HEIGHT)

4.5 Jumlah Lantai

4.6 Kepadatan Bangunan (BUILDING DENSITY) dan Koefisien Dasar Bangunan

4.7 Perbandingan Luas Lantai Terhadap Luas Tapak (FLOOR AREA RATIO) dan Koefisien

Lantai Bangunan (KLB).

4.8 Faktor Beban Puncak Lift

4.9 Waktu Perjalanan Turun Naik Lift (ROUND TRIP TIME)

4.10 Kecepatan Elevator

4.11 Jumlah Elevator

4.12 Waktu Menunggu Elevator (INTERNAL, WAITING TIME)

4.13 Tenaga / Energi Listrik

BAB. V BESARAN – BESARAN TEKNO EKONOMI.

5.1 HARGA SATUAN TANAH

5.2 HARGA SATUAN GEDUNG

5.3 BIAYA BANGUNAN

5.4 BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)

5.5 BIAYA INVESTASI TOTAL

5.6 MODAL SENDIRI (EQUITY)

5.7 MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)

5.8 PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY

RATIO)

5.9 SUKU BUNGA

5.10 MASA KONSTRUKSI

5.11 MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)

5.12 SEWA GEDUNG (LEASE RATE)

5.13 SEWA DASAR (BASE RATE)

5.14 FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)

5.15 PENDAPATAN BANGUNAN

5.16 PENGELUARAN BANGUNAN

5.17 BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG

5.18 PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)

5.19 DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN

5.20 PAJAK PERSEROAN

5.21 CASH- FLOW

VI. ANALISA TEKNO EKONOMI

6.1 DATA

6.2 BIAYA (MODAL) PROYEK (TOTAL BIAYA PROYEK)

MODAL TETAP (FIXED CAPITAL)

6.3 BIAYA LANGSUNG (PEKERJAAN PENYIAPAN LAHAN), PEMBELIAN TANAH, PRASARANA

6.4 BIAYA TIDAK LANGSUNG (KONSULTAN/ DESAIN ENGINEERING, PERALATAN

KONSTRUKSI,DLL

MODAL KERJA (WORKING CAPITAL) (UPAH/BIAYA KERJA, PERALATAN,

6.5 PEMBIAYAAN PROYEK

6.6 PENDAPATAN PROYEK

6.7 PENGELUARAN

6.8 PERHITUNGAN JUMLAH ELEVATOR/ LIFT

6.9 PERHITUNGAN EFISIENSI BANGUNAN (BUILDING EFICIENCY)

6.10 TINGGI BANGUNAN EKONOMIS (ECONOMIC BUILDING HEIGHT)

6.11 PERHITUNGAN SEWA GEDUNG

6.12 PERHITUNGAN PENDAPATAN GEDUNG

6.13 PERHITUNGAN PENGELUARAN GEDUNG

6.14 PERHITUNGAN NILAI SEWA MINIMUM (INVESTASI TOTAL)

6.15 PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI (RATE OF RETURN ON

INVESTMENT)

6.15.1 PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SEBELUM PAJAK (RATE OF

RETURN BEFORE TAX)

6.15.2 PERHITUNGAN TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RATE OF

RETURN AFTER TAX)

6.16 ANALISA PERBANDINGAN PENDAPATAN-PENGELUARAN (REVENUE –COST RATIO)

6.17 ANALISA TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL (RATE OF RETURN ON EQUITY)

6.18 ANALISA TITIK IMPAS ATAU TITIK PULANG POKOK (BREAK EVENT POINT ANALYSIS)

KESIMPULAN

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN TABEL

LAMPIRAN GAMBAR

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Menurut Badan Pusat Statistika Surabaya merupakan kota terbesar kedua di Indonesia. Saat

ini Surabaya merupakan ibukota provinsi Jawa timur yang memiliki luas sebesar 33.048 Ha dengan

jumlah penduduk 2.765.487 jiwa. Menurut Badan statistika banyaknya penduduk di kota Surabaya

ini salah satunya disebabkan banyaknya urbanisasi yang terjadi, ini dikarenakan Surabaya memiliki

daya tarik pendatang yakni dari segi pekerjaan, sarana pendidikan, fasilitas publik, sarana komersil

dan lain-lain. Sementara itu, semakin banyak penduduk yang berdatangan ke Surabaya semakin

berkurang lahan kosong yang tersedia padahal kebutuhan akan tempat tinggal akan semakin

meningkat sehingga salah satu alternatif untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal yang

semakin meningkat yakni dengan pembangunan tempat tinggal secara vertikal.

Pembangunan secara vertikal di kota metropolitan seperti Surabaya bukan lagi hal yang asing

ini dikarenakan bangunan tinggi merupakan identitas kota besar. Saat ini pembangunan vertikal di

kota Surabaya telah berkembang dengan pesat sehingga perkembangannya tidak hanya di tengah

kota Surabaya melainkan menyebar ke seluruh wilayah kota Surabaya. Salah satu wilayah yang saat

ini berkembang dan saat ini mulai bermunculan bangunan vertikal yakni kawasan Dharmahusada.

Pengembangan kawasan di kawasan dharmahusada sudah berjalan mulai 5 tahun yang lalu

ditandai dengan munculnya bangunan komersil sekaligus berfungsi sebagai bangunan perdagangan

yakni Galaxy mall. Sejak saat itulah kawasan ini menjadi ramai dan mulai bermunculan ruko-ruko

disekitar kawasan ini. Semula kawasan ini didominasi oleh sarana pendidikan bahkan di kawasan ini

terkenal dengan kawasan pendidikan.

Di sekitar kawasan jalan Dharmahusada sendiri terdapat beberapa perguruan tinggi baik

swasta maupun negeri diantaranya adalah Universitas Airlangga, Institut Teknologi Surabaya, ITATS,

STIKOM, Universitas Hang Tuah dan lain-lain. Sehingga kawasan ini banyak diramaikan oleh

mahasiswa-mahasiswa mulai dari D1, D2, D3, S1, S2 dan S3 yang berasal dari berbagai penjuru kota

Indonesia.

Selain terdapat beberapa pusat pendidikan juga, di kawasan ini juga banyak terdapat pusat

perkantoran, seperti Auto 2000, Sinar Galaxy, Perkantoran Galaxy, Grhaha Sampoerna.

Dengan beragamnya kota asal mahasiswa dan pendatang daro kota lain yang bekerja di

Surabaya, maka semakin banyak kebutuhan tempat tinggal sedangkan persediaan lahan kosong

yang semakin berkurang sehingga alternative untuk mengatasi permasalahan ini yakni dengan

membangun APARTEMEN.

Sementara itu, dengan dibangunnya apartemen masih belum bisa mewadahi atau memenuhi

kebutuhan para mahasiswa karena pada dasarnya kebutuhan mahasiswa di era ini adalah rekreasi

dan komunikasi. Oleh karena itu, untuk memenuhi kedua kebutuhan mahasiwa maka dibangunlah

MALL sebagai area rekreasi serta komunikasi secara langsung dengan mahasiswa lainnya. Selain itu,

mall juga bisa memenuhi kebutuhan mahasiswa lainnya yakni kebutuhan sehari-hari, kebutuhan

akan kesehatan, dan lain-lain.

Untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal dan rekreasi bagi mahasiswa maka alternative

yang tepat yakni dengan membangun bangunan mixed use yang berfungsi sebagai APARTEMEN dan

MALL.

1.2 Sasaran

Apartemen merupakan suatu hunian yang bersifat ekslusif maka keberadaannya sengaja

dirancang bagi masyarakat kelas menengah ke atas. Kawasan tapak berada di daerah berkembang

dan memiliki fasilitas penunjang seperti perguruan tinggi, perkantoran, rumah sakit serta mall yang

memiliki kelas menengah ke atas, sehingga banyak pebisnis yang ingin berinvestasi di kawasan ini,

sehingga:

Bangunan ini nantinya dapat memberikan kenyamanan bagi pemakainya dan menjadi wadah

segala kegiatan sesuai dengan fungsi bangunan yang direncanakan

Diperuntukan khususnya kepada mahasiswa S2 dan S3, pelaku bisnis, ekonomi, serta pihak-

pihak yang terkait langsung dengan sarana penunjang yang terdapat di bangunan tersebut.

1.3 Rumusan Masalah

1.3.1. Bagaimana menciptakan bangunan tinggi dan mixed use yang komersial?

1.3.2. Bagaimana menciptakan bangunan tinggi dan mixed use yang selaras dengan alam?

1.4 Tujuan

1.4.1. Menciptakan bangunan tinggi dan mixed use yang komersial

1.4.2. Menciptakan bangunan tinggi dan mixed use yang selaras dengan alam

1.5 Gagasan

Gagasan dari perancangan apartemen – mall ini bercirikan hemat energi, yaitu dapat

memaksimalkan energi yang ada di kawasan. Konsep khusus untuk mallnya tersendiri adalah

rekreatif

BAB II

DESKRIPSI PROYEKA. TIJAUAN APARTEMENDefinisi Apartemen

Istilah apartemen memiliki beberapa pengertian, diantaranya:

1. Menurut Endy Marlina dalam bukunya yang berjudul Perancangan Bangunan komersial

(2008, p86), apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang

berupa rumah flat atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah

perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dari keterbatasan lahan dengan harga yang

terjangkau di perkotaan.

2. Menurut CIC Counsulting Groub, studi tentang Tren Dan Peluang Investasi Pendirian

Apartemen, Kondominium di DKI Jakarta, PT Capicorn Consult (1995) apartemen adalah

suatu kompleks tempat tinggal (rumah susun) beberapa unit ruangan yang bersifat

mewah, sehingga biasanya untuk kalangan menengah ke atas atau warga negara asing

yang bekerja di Indonesia.

PENATAAN BANGUNAN

Penataan ruang-ruang dapat dibedakan menjadi beberapa tipe, yaitu:

a. Center coridor plan

b. Open coridor plan

c. Tower plan

d. Cross plan

Klasifikasi Apartemen

1. Klasifikasi apartemen menurut kepemilikannya

a. Apartemen sewa

Merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha

bersama dengan unit-unit apartemen yang disewakankepada masyarakat dengan

harga dan jangka waktu tertentu.

b. Apartemen beli

Merupakan apartemen yang dimiliki oleh suatu badan usaha bersama dengan

unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat dengan harga tertentu.

Apartemen milik bersama(cooperative)

Merupakan apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang ada.

Pembiayaan perawatan dan pelayanan dalam apartemen dilakukan

bersama oleh semua penghuni sehingga tanggung jawab pengembangan

gedung menjadi tanggung jawab semua penghuni.

Apartemen milik perseorangan (kondominium)

Merupakan apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan dimiliki

oleh penghuni. Penghuni tetap wajib membayar pelayanan apartemen

yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.

2. Klasifikasi apartemen menurut jumlah kamarnya

a. Tipe studio

Tipe ini mengutamakan efisiensi penggunaan ruang-ruang. Hanya tersedia

ruangan tanpa sekat.

b. Tipe satu ruang tidur

Berkapasitas 2-3 orang

c. Tipe dua ruang tidur

Berkapasitas 3-4 orang.

d. Tipe tiga ruang tidur

Berkapasitas 4-5 orang,

e. Tipe empat ruang tidur

Berkapasitas 5-8 orang

3. Klasifikasi apartemen menurut jumlah lantainya

a. Apartment simpleks

b. Apartment duplex

c. Apartemen tripleks

Secara garis besar, apartemen dapat diartikan sebagai bangunan yang memuat

beberapa grub hunian secara vertikal yang dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas yang

ada.

B. TINJAUAN MALDefinisi Mal

Istilah pusat perbelanjaan atau mal memiliki beberapa pengertian, diantaranya adalah:

1. Menurut Gruen dalam bukunya yang berjudul Centers for Urban Environment: Survival

of the Cities, mal adalah suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/ jasa

yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang

karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-banyaknya.

2. Menurut Beddigton dalam bukunya yang berjudul Design for Shopping Center (1981),

mal adalah kompleks pembelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat

terpusat, dengan sistem penyewaan unit-unit kepada pedagang individu, sedangkan

pengawasannya dilakukan secara menyeluruh.

3. Masih menurut Beddigton, mal adalah suatu wadah dalam masyarakat yang

menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk

kegiatan jual beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi.

4. Menurut buku Shoping Centre Development Handbook, mal adalah sekelompok

kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang

direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi

(operation unit), berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe took, dan area perbelanjaan

dari unit tersebut.

Dari beberapa pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci yang terkait dengan

mal, yaitu:

1. Adanya kegiatan jual beli pertukaran barang dan jasa, dan

2. Dapat berfungsi juga sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi.

UNSUR-UNSUR YANG MENUNJANG KEBERHASILAN MAL

1. Bentuk mal Menurut Maithland (1987) terdapat tiga bentuk mal dengan keuntungan dan

kerugian masing-masing Open mal

Yaitu mal terbuka tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis udah. Kekurangannya berupa kendala climatic control dan kesan pewadahan kurang.

Enclosed malMerupakan mal dengan pelingkup. Keuntungan berupa kenyamanan climatic control.

Kerugiannya adalah biaya yang mahal dan kesan kurang luas.

Integrated malMerupakan penggabungan antara mal terbuka dan tertutup. Merupakan antisipasi

terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup.

2. Pola Mal3. Dimensi mal4. Penataan retail5. Pencahayaan

6. Elemen-elemen arsitektural pada malSecara garis besar, mal dapat diartikan sebagai tempat melakukan kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, disertai dengan tempat berkumpul dan rekreasi yang pengelolaannya bersifat terpusat.

C. TINJAUAN MIXUSE BUILDINGSBangunan mixuse merupakan salah satu pendekatan perancangan yang berusaha

menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi suatu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat.

Persoalan perancangan sebuah bangunan kompleks dengan fungsi mixuse dapat dibedakan menjadi dua:1. Persoalan perancangan wadah dari fungsi-fungsi yang akan dikembangkan di dalamnya2. Persoalan penggabungan berbagai macam fungsi dalam satu bangunan. Salah satu

keunggulan fungsi mixuse adalah tergabungnya berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu area sehingga memberikan kemudahan dan efisiensi lebih bagi penggunanya.

D. TINJAUAN BANGUNAN TINGGIBangunan tinggi atau bangunan bertingkat banyak merupakan bangunan yang kompleks.

E. PENJELASAN PROYEKBangunan yang dirancang merupakan bangunan dengan fungsi campur (mix use

Building) dengan fungi sebagai bangunan komersial yaitu apartemen dan mal. Pembangunan mix use Building ini didesain dengan sistem bangunan tinggi (high rise Building) lebih dari 20 lantai yang berdasar para perhitungan tekno ekonomi bangunan.

Apartemen sebagai fungsi utama atau hierarki dalam bangunan ini menempati tower atu menaa bangunan. Sedangkan mal berada di podium bangunan.

Apartemen dan mal memiliki tipe yang sangat berbeda, apartemen memiliki sifat yang privat, sedangkan mal memiliki sifat publik. Untuk itu perlu adanya pembatas antara dua zona tersebut.

F. TINJAUAN TAPAK

Jalur utamaJalur alternatif

Surabaya Barat

Surabaya Selatan

Surabaya Timur

Surabaya BaratSurabaya Pusat

Surabaya Utara

Surabaya Timur

Surabaya BaratSurabaya Pusat

Dhar

ma

Husa

da In

dah

Dharma Husada II

Dhar

ma

Husa

da X

VI

Dharma Husada Selatan

Sirkulasi mal

Sirkulasi apartemenSirkulasi service

Semi Publik

Privat Publik

1. Pencapaian

Tapak berada di kawasan pengembangan MERR dengan lalu lintas padat. Menjadi jalur sirkulasi antara Surabaya Timur-Surabaya Utara dan Surabaya Selatan-Surabaya Utara. Sehingga tapak dapat di capai dari berbagai arah dengan mudah baik melalui jalan arteri maupun jalan alternatif.

2. Konsep sirkulasi Sirkulasi pada tapak dibedakan menjadi tiga, yaitu pengunjung mal, penghuni apartemen, dan pengelola/ service. Enternce dan outernce masing-masing pengguna dibedakan menurut sifatnya.

Enternce pengunjung mal berada di jalan Dharma Husada Indah sebagai jalan arteri dan pusat sirkulasi. Outernce berada di jalan Dharma Husada II untuk menghinadari kemacetan karena penumpukan kendaraan. Enternce dan outernce apartemen berada di jalan Dharma Husada XVI agar lebih privat untuk penghuni.Sedangkan untuk service berada di jalan Dharma Husada Selatan karena jalan relatif sepi karena jarang digunakan.

3. ZoningPembagian zona didasarkan pada pengguna bangunan

dan hierarki terhadap sirkulasi kawasan. Bagian depan yang berbatasan dengan jalan arteri merupakan kawasan publik bagi pengunjung mal. Sedangkan zona semi publik dan privat berada di bagian belakang untuk penghuni apartemen.

4. Orientasi

Orientasi bangunan mengarah ke arah timur yang menghadap jalan Dharma Husada Indah dan Galaxy Mall. Hal ini karena jalan merupakan sirkulasi utama yang melewati tapak.

Pengguna diarahkan untuk menikmati view di segala arah dengan view utama menghadap jalan Dharma Husada Indah atau arah timur.

5. VegetasiTerdapat berbagai macam jenis vegetasi yang

ditanam di tapak, baik berfungsi sebagai taman atau ruang terbuka hijau untuk konservasi. Berbagai jenis tanaman memiliki fungsi sebagai peneduh, pemecah angin, pengarah jalan, penghias, penyerap kebisingan, dan penyerap polusi udara.

Keberadaan taman dan area terbuka diharapkan menjadi daya tarik tersendiri dan sebagai daya dukung untuk menarik pengunjung.

G. PROGRAM FUNGSIONAL

A. Fungsi PrimerUngsi utama bangun mixuse ini adalah sebagai apartemen-mal. Di mana fungsi utama apartemen adalah sebagai hunian vertikal mewah. Sedangkan mal memiliki konsep rekreasi yang menghadirkan sarana rekreasi dan relaksasi dan belanja. Fasilitas-fasilitas tersebut diantaranya adalah sport-fun, seperti ice sketing, bowling, dll. Relaksasi seperti spa, salon, dll.

B. Funsi SekunderFungsi sekunder merupakan fungsi lain yang dapat digunakan oleh pengunjung mal maupun penghuni apartemen untuk menunjang fungsi primer. Funsi-fungsi tersebut diantaranya supermarket, bookstore, restaurant, dll.

C. Fungsi TersierMerupakan fungsi penunjang untuk pengguna dan fungsi-fungsi yang lain. diantaranya dapat berupa parkir, ibadah, taman, dan lain-lain.

BAB III

KAJIAN STUDI KELAYAKAN

KONDISI EKONOMI SECARA MAKRO

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat di dukung dengan stabilitas makro ekonomi dan sistem

keuangan yang terjaga

Perekonomian Triwulan III-2011 tumbuh 6.5% didukung oleh konsumsi dan ekspor

Kondisi pasar keuangan domestik semakin membaik seiring dengan respon kebijakan Bank Indonesia

dan Pemerintah dalam memitigasi rambatan gejolak ekonomi global.

Nilai tukar relatif stabil, meskipun masih mengalami tekanan depresiasi

Tekanan inflasi terus menurun dan diprakirakan kedepan tetap terkendali

Bank Indonesia pada tanggal 10 November 2011 memutuskan untuk menurunkan kembali BI Rate sebesar 50 bps

menjadi 6,00%.

Dewan Gubernur akan menempuh respons suku bunga serta bauran kebijakan moneter dan

makroprudensial lainnya untuk menjaga stabilitas makroekonomi dan memitigasi potensi penurunan

kinerja perekonomian Indonesia dengan tetap mengutamakan pencapaian sasaran inflasi, yaitu 5%±1%

pada tahun 2011 dan 4,5%±1% pada tahun 2012.

Perekonomian Domestik

Perkembangan dan Prospek Ekonomi (Permintaan dan Penawaran)

Inflasi dan Risikonya

Neraca Pembayaran Indonesia dan Nilai Tukar

Perkembangan Suku bunga, Kredit, dan

SBN dan Harga Saham

Kebijakan Bank Indonesia

Keputusan Rapat Dewan Gubernur 10 November 2011

Penguatan Koordinasi dgn Pem

Investasi

Pertumbuhan investasi diprakirakan tetap kuat… Investment Realisation and Plan- SKDU Business

Tendency Index – BPS

• Investasi diprakirakan akan terus meningkat didukung oleh konsumsi dan ekspor

• Persepsi terhadap fundamental ekonomi domestik yang tetap terjaga

• Iklim investasi yang membaik

Inflasi

Tekanan inflasi terus menurun. Inflasi IHK pada Oktober tercatat sebesar -0.12% (mtm) atau 4.42%

(yoy)

Deflasi IHK didorong deflasi pada kelompok Volatile Foods dan Inti yang di luar pola normalnya.

Volatile Food pada Oktober terdeflasi didorong oleh pasokan yang melimpah (termasuk dari impor)

Deflasi kelompok inti terutama dipengaruhi koreksi harga emas.

Prospek dan resiko inflasi

Ke depan, inflasi cukup terkendali dan diprakirakan sesuai target yang

ditetapkan …

Downward Risk

• Moderasi perekonomian global

menyebabkan berkurangnya tekanan

inflasi dari sisi harga impor.

• Tekanan dari sisi domestik

diperkirakan moderat sejalan dengan

pertumbuhan ekonomi yang lebih

terbatas.

Upward Risk

• Kebijakan Pemerintah terkait

komoditas strategis

Berdasarkan disagregasinya, penurunan laju inflasi di awal tahun 2012 didorong oleh penurunan

kelompok administered price dan core inflation. Sedangkan, kelompok volatile food sedikit mengalami

kenaikan.

Dari 234 juta penduduk Indonesia, saat ini lebih dari 32 juta hidup di bawah garis kemiskinan dan

sekitar setengah dari seluruh rumah tangga tetap berada di sekitar garis kemiskinan nasional yang

ditetapkan pada Rp200.262 per bulan (US$22 pada bulan maret 2010).

Pertumbuhan lapangan kerja lebih lambat daripada pertumbuhan penduduk. Layanan publik tetap

tidak mencukupi berdasarkan standar negara berpendapatan menengah. Indonesia pun mencatatkan

prestasi buruk dalam sejumlah indikator terkait kesehatan dan infrastruktur, dan akibatnya,

kemungkinan gagal mencapai sejumlah target Tujuan Pembangunan Milenium (MDG).

Data dari tahun 2009 menunjukkan bahwa Indonesia masih mengalami 307 kematian untuk setiap

100.000 kelahiran hidup, sementara MDG bertujuan untuk menurunkannya menjadi 105 kematian

pada tahun 2015. Selain itu, meski telah terjadi kemajuan baru, akses ke peningkatan fasilitas sanitasi

saat ini mencatatkan 68 persen dari populasi, yang masih sangat jauh dari target MDG sebesar 86

persen.

Indonesia mengalami penurunan kecil dalam peringkat “2011 Doing Business”, dari peringkat 126 pada

tahun 2011 menjadi 129 di tahun 2012. Masih ada beberapa tantangan besar, dan kalangan bisnis di

Indonesia mengidentifikasi tenaga kerja, infrastruktur, dan reformasi regulasi sebagai hal-hal penting

untuk meningkatkan investasi.

Namun, di tengah kemerosotan ekonomi global, Indonesia terus mencatatkan pertumbuhan yang

signifikan. Berdasarkan data Juli 2012, pertumbuhan baseline perekonomian nasional diperkirakan

sebesar 6 persen pada tahun 2012 dan 6,4 persen pada tahun 2013. Pendapatan nasional per kapita

beranjak naik dari $2.200 pada tahun 2000 menjadi $3.720 pada tahun 2009.

Dalam hal stabilitas makro ekonomi, Indonesia telah berhasil mencapai banyak target fiscal, termasuk

secara signifikan menurunkan rasio utang terhadap produk domestik bruto dari 61 persen di tahun

2003 menjadi 27,5 persen pada tahun 2009. Sementara itu defisit anggaran diproyeksikan hanyak 0,4

persen dari produk domestik bruto tahun 2011.

Indonesia telah membuat rencana pembangunan jangka panjang untuk tahun 2005-2025. Rencana ini

dibagi menjadi ke dalam periode lima tahun, masing-masing dengan prioritas pembangunan yang

berbeda. Rencana pembangunan jangka menengah untuk tahun 2009-2014 merupakan tahap kedua

dan memberi fokus pada:

meningkatkan kualitas sumberdaya manusia

pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi

memperkuat daya saing ekonomi

KONDISI EKONOMI SECARA MIKRO

Infrastruktur merupakan prasyarat utama untuk pertumbuhan jangka panjang dan menjadi

salah satu faktor penting penentu daya saing suatu negara. Namun di banyak negara berkembang,

investasi pemerintah dalam bidang infrastruktur tidak menunjukkan perkembangan yang stabil.

Pada saat keuangan negara mengalami tekanan, pemerintah cenderung mengurangi anggaran

untuk program pembangunan infrastruktur daripada mengurangi anggaran “rutin”, seperti belanja

barang, dll.

Indonesia tidak terkecuali, pembangunan infrastruktur mengalami penurunan ketika

pemulihan krisis 1997/98 mengharuskan pemerintah untuk melakukan pengetatan anggaran

pembangunan, dan ini terus berkelanjutan. Pembiayaan pembangunan infrastruktur tidak sebesar

era sebelum krisis, karena ruang fiskal pemerintah yang masih terbatas. Sementara sektor swasta

yang diharapkan mengisi kekosongan dalam pembiayaan infrastruktur masih belum terwujud.

Hampir separoh investasi swasta dunia dalam bentuk kerjasama pemerintah-swasta (public-private

partnership, PPP) ternyata lebih memilih negara-negara Amerika Latin yang telah lebih siap, seperti

Argentina, Brazil, Chile, Kolombia, Peru, dan Meksiko; selebihnya ke negara-negara lain, termasuk

Asia dan Afrika. Indonesia belum mendapat banyak bagian dari investasi asing, mereka cenderung

memilih negara-negara ASEAN lain seperti Malaysia atau Vietnam.

Keterbatasan infrastruktur merupakan penyebab dari rendahnya pertumbuhan ekonomi

Indonesia (jauh lebih rendah dibandingkan China dan India yang sekitar 9-10%). Kualitas

infrastruktur di Indonesia yang rendah menyebabkan biaya logistik tinggi dan pola perdagangan

internasional tidak efisien serta perdagangan domestik tidak merata. Pada gilirannya hal ini

menyebabkan terjadinya perbedaan harga komoditas yang cukup besar antara satu daerah dengan

daerah lain. Kondisi infrastruktur yang kurang baik dan tidak merata menyebabkan inflasi tinggi

karena biaya transportasi bertambah, dengan dampak negatif pada daya saing produk industri.

Tingkat kemiskinan yang tinggi juga disebabkan oleh kondisi infrastruktur yang terbatas.

Indonesia tidak terkecuali, pembangunan infrastruktur mengalami penurunan ketika

pemulihan krisis 1997/98 mengharuskan pemerintah untuk melakukan pengetatan anggaran

pembangunan, dan ini terus berkelanjutan. Pembiayaan pembangunan infrastruktur tidak sebesar

era sebelum krisis, karena ruang fiskal pemerintah yang masih terbatas. Sementara sektor swasta

yang diharapkan mengisi kekosongan dalam pembiayaan infrastruktur masih belum terwujud.

Hampir separoh investasi swasta dunia dalam bentuk kerjasama pemerintah-swasta (public-private

partnership, PPP) ternyata lebih memilih negara-negara Amerika Latin yang telah lebih siap, seperti

Argentina, Brazil, Chile, Kolombia, Peru, dan Meksiko; selebihnya ke negara-negara lain, termasuk

Asia dan Afrika. Indonesia belum mendapat banyak bagian dari investasi asing, mereka cenderung

memilih negara-negara ASEAN lain seperti Malaysia atau Vietnam.Keterbatasan infrastruktur

merupakan penyebab dari rendahnya pertumbuhan ekonomi Indonesia (jauh lebih rendah

dibandingkan China dan India yang sekitar 9-10%). Kualitas infrastruktur di Indonesia yang rendah

menyebabkan biaya logistik tinggi dan pola perdagangan internasional tidak efisien serta

perdagangan domestik tidak merata. Pada gilirannya hal ini menyebabkan terjadinya perbedaan

harga komoditas yang cukup besar antara satu daerah dengan daerah lain. Kondisi infrastruktur

yang kurang baik dan tidak merata menyebabkan inflasi tinggi karena biaya transportasi bertambah,

dengan dampak negatif pada daya saing produk industri. Tingkat kemiskinan yang tinggi juga

disebabkan oleh kondisi infrastruktur yang terbatas.

Peringkat Infrastruktur

Menurut Global Competitiveness Report 2010-2011 (WEF, 2010), Indonesia menempati

peringkat ke 82 dari 139 negara dalam pilar infrastruktur, salah satu dari 12 pilar daya saing yang

diukur. Dibandingkan dengan negara-negara sekelas, Indonesia masih tertinggal jauh, antara lain:

Malaysia (30), Thailand (35), Turki (56), Brazil (62) dan Meksiko (75). Indonesia nyaris disusul oleh

Vietnam, yang berada satu tingkat dibawah peringkat Indonesia (83). Negara-negara maju

menunjukkan peringkat infrastruktur yang lebih baik. Lima peringkat teratas adalah: Hong Kong,

Jerman, United Arab Emirates, Prancis, dan Singapura.

Peringkat Indonesia dalam rincian kualitas infrastruktur juga berada pada posisi relatif

rendah. Peringkat lebih buruk ada pada kualitas infrastruktur kereta api, kualitas pasokan listrik dan

pelanggan telpon gerak, masing-masing peringkat ke 96, 97 dan 98. Indonesia menunjukkan

peringkat yang relatif baik pada kualitas infrastruktur transportasi udara, yang menempati peringkat

ke 21

Penilaian di atas sesuai dengan

kenyataan yang dirasakan banyak

orang. Angkutan darat terkendala

oleh kondisi jalan yang buruk.

Peran kereta api masih sangat

terbatas, terutama untuk

angkutan barang. Jaringan kereta

api juga belum menyebar ke pulau-

pulau besar, baru tersedia di Jawa

dan sebagian Sumatera. Sungai-sungai besar di Sumatera dan Kalimantan belum dimanfaatkan

secara maskimal untuk angkutan barang dan penumpang. Pelabuhan laut dan bandar udara

mengalami kesesakan dengan cepat setelah belum lama diperbesar. Kebutuhan listrik masih belum

terpenuhi di berbagai daerah. Perkembangan layanan telpon cukup signifikan, namun dibandingkan

dengan jumlah penduduk keseluruhan, masih lebih rendah dibandingkan negara-negara lain.

Negara Lain

Keterbatasan infrastruktur juga dialami oleh negara lain, dan berbagai program dilakukan

untuk mempercepat pembangunan infrastruktur. Brazil misalnya, meluncurkan program Growth

Acceleration Program (PAC) pada tahun 2007, dengan menganggarkan dana sebesar R$504 miliar

selama periode 2007–10. Dana itu untuk investasi di sektor infrastruktur sosial (R$171 miliar),

kelistrikan (R$275 miliar), dan logistik (R$58 miliar).

Program PAC ditujukan untuk meningkatkan cakupan dan kualitas jaringan infrastruktur dan akses

penduduk yang lebih baik untuk layanan air bersih, sanitasi, perumahan, listrik, transportasi, dan

energi. Pada tahun 2010, pemerintah Brazil meluncurkan program PAC 2, dengan anggaran tiga kali

lipat yaitu sebesar R$1,59 triliun selama periode 2011–14. Dapat dipastikan bahwa infrastruktur

yang segera dibangun ini akan mendorong Brazil mencapai pertumbuhan ekonomi tinggi dalam

beberapa tahun ke depan.

Kunci Keberhasilan

Tantangan membangun infrastruktur di Indonesia sangat besar mengingat celah yang lebar

antara kondisi yang ada dan kebutuhan yang harus dipenuhi. Luas wilayah negara yang besar

membutuhkan infrastruktur yang berskala raksasa, melebihi kebutuhan yang sama pada

kebanyakan negara. Berbagai upaya serius perlu dilakukan untuk benar-benar mewujudkan

hadirnya infrastruktur yang merata dan berkualitas baik.

Pembangunan infrastruktur akan dipercepat melalui skema Masterplan Percepatan dan

Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI) 2011-2025. Dalam rencana ini, akan dibangun

infrastruktur yang diperlukan untuk mengembangkan potensi ekonomi di kawasan-kawasan

sepanjang enam koridor terpilih yang tersebar di seluruh wilayah negara. Ke enam koridor ini

kemudian akan terhubung dengan koridor ASEAN, untuk mempercepat arus barang antar negara.

Skema kerjasama pemerintah dan swasta dalam penyediaan infrastruktur juga akan terus

didorong. Perangkat peraturan, kelembagaan dan SDM terus disiapkan untuk menggalang dan

melayani permintaan kerjasama dengan pihak swasta. PT Sarana Multi Infrastruktur dan Indonesia

Infrastructure Financing Facilities (IIIF), keduanya berada di bawah Kementerian Keuangan, siap

melayani investor yang memerlukan jasanya. Untuk penjaminan infastruktur, pemerintah telah

membentuk PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PII) yang menyediakan guarantee fund untuk

investasi khusus di sektor infrastruktur.

Promosi kepada investor asing pun sudah berkali-kali dilakukan oleh BKPM. Setiap tahun BKPM dan

KADIN menyelenggarakan International Infrastructure Conference and Exhibition di Jakarta.

Bappenas menawarkan proyek-proyek kerjasama yang dirangkum dalam PPP Book dalam berbagai

tingkat kesiapan proyek. Namun pemerintah masih perlu terus bekerja keras melakukan promosi

dan membuat peraturan yang lebih menarik dan terprediksi, termasuk mengenai pengaturan jika

terjadi suatu risiko dan memastikan adanya perlindungan terhadap hasil investasi.

Kunci keberhasilan penyediaan infrastruktur yang lain adalah pembagian kewenangan dan

tanggungjawab yang jelas antara pemerintah pusat dan daerah. Seluruh jalan raya yang ada di

wilayah negara sudah ditetapkan kewenangan dan kewajiban pembangunan dan pemeliharaannya,

apakah pemerintah pusat, provinsi atau kabupaten/kota. Yang belum jelas adalah bagaimana

kerjasama yang baik dilakukan antar tingkatan pemerintahan, sehingga setiap prasarana dan

sarana, siapapun penanggungjawabnya, selalu berada dalam kondisi baik dan saling mendukung.

Kendala pembangunan infrastruktur lain yang perlu diatasi adalah memastikan adanya

sumber pembiayaan. Untuk membangun infrastruktur, pemerintah memerlukan anggaran yang

besar. Dengan target pertumbuhan ekonomi sebesar 6,5%/tahun kebutuhan dana infrastruktur

diperkirakan minimal Rp 400 triliun per tahun. Jika dikehendaki pertumbuhan yang lebih besar lagi,

misalnya 8%/tahun, maka tentu diperlukan anggaran yang lebih besar lagi. Namun sumber-sumber

pembiayaan itu sebetulnya cukup tersedia. Beberapa BUMN telah berkomitmen menyediakan

anggarannya untuk diinvestasikan di berbagai proyek infrastruktur. Kalangan investor nasional juga

berkomitmen menginvestasikan dana untuk mendukung rencana pembangunan infrastruktur.

Perusahaan swasta dapat menerbitkan obligasi untuk membangun infrastruktur yang

menguntungkan. Dana penjaminan untuk mendukung penerbitan obligasi oleh kalangan pelaku

usaha swasta juga tersedia, melengkapi dana jaminan yang dikelola PT Penjaminan Infrastruktur

Indonesia.

Kendala utama pembangunan infrastruktur adalah ketidaklancaran atau kelambanan dalam proses

pengadaan lahan. Saat ini peraturan pelaksanaan proses pengadaan lahan hampir selesai

dirumuskan.

Dengan adanya peraturan pertanahan ini diharapkan pembangunan infrastruktur dapat lebih cepat

dilakukan, dan Indonesia dapat mengejar ketertinggalannya dari negara-negara lain.

–o0o–

Herry Darwanto (hdarwanto@bappenas.go.id) is a staff of Bappenas

STUDI KELAYAKAN BISNIS

Yang pertama kali harus dilakukan dalam memulai usaha baru adalah analisa kelayakan bisnis

tersebut. Tingginya biaya kegagalan menjadikan perlunya penelitian secara komprehensif dan

sistematis variabel strategis yang menentukan kelayakan dan kemampuan memperoleh laba dari

usaha baru tersebut dalam jangka panjang.

Konsep Dasar Manajemen

Manajemen dari suatu kegiatan, mengikuto siklus PDCA (Plan, Do, Check, Action)

PERSIAPAN PEKERJAAN1 . M e n y u s u n P e r e n c a n a a n P e l a k s a n a a n (Pre Construction Planning )

Perencanaan pelaksanaan dibuat terlebih dahulu sebelum pelaksanaan dimulai. Komponen dari Rencana Pelaksanaan adalah:

Site Plan Organisasi Pelaksanaan Jadwal Pelaksanaan (Time Schedule) Metode Konstruksi (Construktion Method) Anggaran Pelaksanaan (Cost Budget) Arus Kas ( Cash Flow)

Sebelum menyusun perencanaan pelaksanaan diperlukan untuk mempelajari dokumen kontrak dan melakukan peninjauan lapangan termasuk survey sumber daya.

2 . M el ak u ka n p e ke r ja an p e rs i ap a n fis i k/ lapangan3. Organisasi Proyek

Penyusunan struktur organisasi berdasarkan pendekatan wilayah/area

Penyusunan struktur organisasi berdasarkan pendekatan fungsi

Penyusunan struktur organisasi gabungan antara pendekatan fungsi dan pendekatan area

BAB IV

ANALISIS BESARAN FISIK TEKNOLOGIS

4.1. Luas lantai kotor (gross)

4.2. Luas lantai bersih (netto)

4.3. Luas lantai netto per orang

Untuk mall :

Untuk apartemen : 3m2 / orang

4.4. Luas inti gedung

4.5. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Untuk apartemen besar efisiensi adalah sebesar 85%

4.6. Tinggi lantai ke lantai (floor-to-floor height)

Untuk apartemen, tinggi langit – langit mencapai 2,40 m ditambah konstruksi lantainya pelat datar bisa mempunyai floor-to-floor height sekitar 3 m.

4.7. Jumlah lantai

Mall : 5 lantai

Podium Apartemen : 5 lantai

Tower Apartemen : 20 lantai

4.8. Kepadatan bangunan (building density), Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Berdasarkan peraturan yang berlaku di daerah setempat, KDB ditetapkan sebesar zz%.

KDB dari proyek ini = 80 % x 4,7 Ha = 3,76 Ha

4.9. Perbandingan luas lantai total terhadap luas tanah (floor area ratio), Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Berdasarkan peraturan yang berlaku di daerah setempat, KLB ditetapkan sebesar 400%.

KLB dari proyek ini = 400 % x 4,7 Ha = 18,8 Ha

4.10. Faktor beban puncak lift (peak load factor)

Untuk Indonesia, berdasarkan pengamatan, faktor beban puncak lift pada apartemen sebesar 3%.

4.11. Waktu perjalanan bolak – balik elevator (round trip time)

Secara pendekatan perinciannya adalah sebesar berikut:

4.11.1. Penumpang masuk lift di lantai dasar : 1,5 m detik.

4.11.2. Pintu menutup di lantai dasar : 2 detik

4.11.3. Pintu lift membuka dan menutup di setiap lantai tingkat : 2(n-1)2 detik

4.11.4. Penumpang keluar di setiap lantai tingkat (n-1) x mn−1 x 1,5 detik : 1,5 m detik

4.11.5. Perjalanan bolak – balik lift dari lantai dasar sampai teratas : 2 (n−1 )h

s detik

4.11.6. Pintu lift membuka di lantai dasar : 2 detik

JUMLAH T = (2h+4 s) (n−1 )+s (3m+4)

2 detik

h = jarak lantai ke lantai (m)s = kecepatan rata – rata (m/s)

n = jumlah lantai yang dilayani liftm = daya angkut / kapasitas lift (orang)

4.12. Kapasitas elevator (kg)

Jenis Bangunan Kecil Menengah Besar Lift Barang

Mall (Komersial) 1600 1600 2000 2000 Apartemen 1000/1250 1250 1500 1500

Tabel 4.12.1 Kapasitas Elevator

Kapasitas Lift (kg) Kapasitas Penumpang (orang)1000 121250 171500 201600 232000 28

4.13. Kecepatan elevator

Kecepatan lift yang direkomendasikan untuk apartemen berlantai 20 – 25 adalah 2 – 2,5 m/s dan 1,5 m/s untuk lift barangnya.

4.14. Jumlah elevator

Dalam mall dan apartemen dibagi menjadi ssss zona dengan xx lift per zona.

4.15. Waktu menunggu elevator

Untuk apartemen dan mall umumya waktu menunggu lift diperkirakan sekitar 60 detik.

4.16. Tenaga/Energi listrik

Untuk mall : Lift dengan kapasitas m = 23 orang dan kecepatan rata – rata s = 2 m/ detik, memerlukan tenaga listrik sebesar E = (0,746 x 23 x 2) KW = 34,316 KW per liftnya. Sementara lift barang dengan kapasitas m = 28 orang dan kecepatan rata – rata s = 1,5 m/ detik, memerlukan tenaga listrik sebesar E = (0,746 x 28 x 1,5) = 31,332 KW per liftnya.

Untuk apartemen : Lift dengan kapasitas m = 12 orang dan kecepatan rata – rata s = 2 m/ detik, memerlukan tenaga listrik sebesar E = (0,746 x 12 x 2) KW = 17,904KW per liftnya. Sementara lift barang dengan kapasitas m = 20 orang dan kecepatan rata – rata s = 1,5 m/ detik, memerlukan tenaga listrik sebesar E = (0,746 x 20 x 1,5) = 22,38 KW per liftnya.

BAB. V

BESARAN – BESARAN TEKNO EKONOMI

1. HARGA SATUAN TANAH

2. HARGA SATUAN GEDUNG

3. BIAYA BANGUNAN

4. BIAYA-BIAYA TIDAK LANGSUNG (INDIRECT COST)

5. BIAYA INVESTASI TOTAL

6. MODAL SENDIRI (EQUITY)

7. MODAL PINJAMAN (BORROWED CAPITAL, LOAN)

8. PERBANDINGAN MODAL PINJAMAN TERHADAP MODAL SENDIRI (LOAN EQUITY RATIO)

9. SUKU BUNGA

10. MASA KONSTRUKSI

11. MASA PELUNASAN KREDIT (PAY-OUT TIME)

12. SEWA GEDUNG (LEASE RATE)

13. SEWA DASAR (BASE RATE)

14. FAKTOR KEKOSONGAN GEDUNG (VACANCY FACTOR)

15. PENDAPATAN BANGUNAN

16. PENGELUARAN BANGUNAN

17. BIAYA OPERASI DAN PEMELIHARAAN GEDUNG

18. PAJAK ATAS BUNGA (INTEREST TAX)

19. DEPRESIASI , PENYUSUTAN BANGUNAN

20. PAJAK PERSEROAN

21. CASH- FLOW