BAB II

TINJAUAN UMUM TENTANG PENGUASAAN HAK MILIK PROPERTI ATAS

TANAH DAN BANGUNAN OLEH WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA

2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah

2.1.1. Macam-Macam Hak Atas Tanah

Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, yaitu

“Atas dasar hak menguasai dari Negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat

diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan

orang-orang lain serta badan-badan hukum”.1

Macam-macam hak atas tanah dimuat dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA menyebutkan :

(1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) ialah :

a. Hak milik

b. Hak guna usaha

c. Hak guna bangunan

d. Hak pakai

e. Hak sewa

f. Hak membuka tanah

g. Hak memungut hasil hutan

h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan

ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai

yang disebutkan dalam Pasal 53.

Diantara macam-macam hak atas tanah diatas, hak milik yang merupakan hak yang

paling kuat, terpenuh dan hak turun temurun yang dapat dimiliki seseorang atas tanah, serta

memiliki kewenangan kepada pemilik tanah untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas

bidang tanah hak milik yang dimiliki tersebut berupa hak guna bangunan, hak pakai ataupun

1 Urip Santoso II, op cit, hal. 87

42

pengecualian hak guna usaha) yang hampir sama dengan kewenangan Negara untuk memberikan

hak atas tanah kepada masyarakat. Hak ini meskipun tidak mutlak sama, tetapi dapat dikatakan

serupa dengan eigendom atas tanah menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang

memberikan kewenangan yang terluas pada pemiliknya.2

Hak atas tanah berikutnya yakni hak guna usaha, yang pengertiannya dijabarkan dalam

Pasal 28 UUPA yang menyebutkan :

(1) Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan,

pertanian, perikanan dan peternakan.

(2) Hak guna usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan

ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang

layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.

(3) Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hak guna bangunan diatur di dalam Pasal 53 UUPA yang menyebutkan sebagai berikut :

(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan

atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan

bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 diperpanjang dengan waktu

paling lama 20 tahun.

(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hak guna bangunan digunakan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah

yang bukan milik sendiri dengan jangka waktu tertentu yakni selama 30 tahun. Jadi, dalam hal

ini pemilik bangunan berbeda dari pemilik hak atas tanah di mana bangunan tersebut didirikan.

Hak atas tanah berikutnya yakni hak pakai yang terdapat di dalam Pasal 41 ayat (1) dan

ayat (2) UUPA menyebutkan sebagai berikut :

Pasal 41:

(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang

dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang

berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang

2 Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, op cit, hal.30

bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu

asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

(2) Hak pakai dapat diberikan :

a. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk

keperluan tertentu;

b. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur

kekerasan

Pengertian dari “menggunakan” dalam hak pakai menunjuk pada pengertian bahwa hak

pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, sedangkan pengertian dari

“memungut hasil” dalam hak pakai menunjuk pada pengertian bahwa hak pakai digunakan untuk

kepentingan lain selain dari mendirikan bangunan, misalnya pertanian, perikanan, peternakan,

perkebunan.3

Hak atas tanah selanjutnya yakni hak sewa untuk bangunan, ketentuan mengenai hak

sewa untuk bangunan disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf e UUPA, secara khusus diatur

dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA. Menurut Pasal 44 ayat (1) UUPA, seseorang atau suatu

badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak menggunakan tanah milik

orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang

sebagai sewa.

Dalam penjelasan Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA dinyatakan bahwa “Oleh karena hak

sewa merupakan hak pakai yang mempunyai sifat-sifat khusus, maka disebut tersendiri. Hak

sewa hanya disediakan untuk bangunan, bangunan berhubung dengan ketentuan Pasal 10 ayat (1)

UUPA. Hak sewa tanah pertanian hanya mempunyai sifat sementara (Pasal 16 jo. Pasal 53).

Negara tidak dapat menyewakan tanah ke Negara bukan pemilik tanah.” Dalam hal ini pemilik

tanah menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan tujuan agar

3 Urip Santoso II, op cit, hal. 115

penyewa mendirikan bangunan di atas tanah yang telah disewa, baik itu untuk dijadikan tempat

tinggal maupun tempat usaha oleh penyewa.4

Berikutnya, hak membuka tanah dan memungut hasil hutan yakni hak yang hanya dapat

dipunyai oleh warga Negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dengan

mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak

milik atas tanah itu.5

2.1.2. Subyek Hak Atas Tanah

Mengenai subyek hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 21 Undang-Undang Pokok

Agraria, menyebutkan bahwa :

Pasal 21:

(1) Hanya warga Negara Indonesia dapat mempunyai Hak Milik

(2) Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik

dan syarat-syaratnya .

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik

karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian

pula warga Negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya

undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam

jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya

kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak

dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara,

dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan

baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh

warga Negara Indonesia saja dan tidak dapat dimiliki oleh warga Negara asing dan badan hukum

yang didirikan di Indonesia maupun yang didirikan di luar negeri. Hal ini membuktikan bahwa

tidak ada pihak lain yang dapat menjadi pemegang hak milik atas tanah di Indonesia. Undang-

4 Urip Santoso I, op cit, hal. 130 5 Realmaczma, 2011, Hak Atas Tanah Menurut UUPA”, available from : URL :

http://realmaczman.wordpress.com/2011/06/15/hak-atas-tanah-menurut-uupa/, diakses pada tanggal 20 Nopember

2015, pukul.14.00 WITA

Undang Pokok Agraria juga memberikan batasan peralihan Hak Milik atas tanah. Agar Hak

Milik atas tanah dapat dialihkan, maka pihak terhadap siapa Hak Milik atas tanah tersebut

hendak dialihkan haruslah merupakan orang perorangan warga Negara Indonesia tunggal, atau

badan-badan hukum tertentu yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963

tersebut. Berkenaan dengan rencana kebijakan yang dikeluarkan oleh Presiden Jokowi mengenai

Hak Milik properti bagi warga Negara asing, hal ini tentu bertentangan dengan ketentuan yang

tertuang dalam Pasal 21 UUPA khususnya ayat (3) yakni selama seseorang mempunyai

kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai Hak Milik baik itu tanah maupun

bangunan, karena warga Negara asing hanya berhak atas hak pakai, hak sewa atau hak guna

bangunan dan tidak untuk hak milik.

Selanjutnya, Pasal 30 dan Pasal 31 Undang-Undang Pokok Agraria mengatur mengenai

pemberian hak guna usaha dan pihak-pihak yang menjadi pemegang hak guna usaha yakni

sebagai berikut :

Pasal 30:

(1) Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah :

a. warga Negara Indonesia;

b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia;

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak lagi memenuhi

syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu satu

tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi

syarat.

Pasal 31:

Hak guna usaha terjadi karena penetapan pemerintah

Dilihat dari ketentuan Pasal 30 Undang-Undang Pokok Agraria bahwa subjek hukum

yang dapat menjadi pemegang hak atas tanah adalah perseorangan warga Negara Indonesia dan

badan hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. Setiap badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia

dapat menjadi pemegang hak guna usaha, terlepas dari sumber modal yang digunakan untuk

mendirikan suatu badan hukum.

Selanjutnya, mengenai pemegang hak guna usaha dijelaskan dalam Pasal 3 Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai

atas tanah, sebagai berikut :

Pasal 3:

(1) Pemegang hak guna usaha yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 2 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan hak guna usaha itu

kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hak guna usaha itu

tidak dilepaskan atau dialihkan, hak guna usaha tersebut hapus karena hukum dan

tanahnya menjadi tanah Negara.

Berikutnya ketentuan mengenai subjek hukum pemegang hak guna bangunan dalam Pasal 36

Undang-Undang Pokok Agraria yakni sebagai berikut :

Pasal 36:

(1) Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah :

a. warga Negara Indonesia

b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia.

(2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan tidak lagi

memenuhi syarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini dalam jangka waktu 1 tahun

wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan. Jika

ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika ia tidak memenuhi syarat-syarat

tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan

dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan

bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang

ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Dapat diketahui dari rumusan Pasal 36 Undang-Undang Pokok Agraria tersebut bahwa

undang-undang memungkinkan dimilikinya hak guna bangunan oleh badan hukum yang

didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik Indonesia dan yang berkedudukan di

Indonesia. Dua ketentuan tersebut diatas yaitu :

1. Didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia; dan

2. Berkedudukan di Indonesia.

Kedua unsur ini harus ada secara bersama-sama, jika badan hukum tersebut ingin

mempunyai hak guna bangunan di Indonesia. Badan hukum yang didirikan menurut hukum

Indonesia akan tetapi tidak berkedudukan di Indonesia tidak mungkin memiliki hak guna

bangunan (keadaan seperti ini jarang sekali terjadi, kecuali dengan tujuan penyelundupan

hukum) atau badan hukum yang tidak didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia, tetapi

berkedudukan di Indonesia juga tidak dapat memiliki hak guna bangunan. Terhadap keadaan

yang disebutkan terakhir, dalam teori-teori yang berkembang dalam hukum perdata

internasional, kedudukan suatu badan hukum telah berkembang sedemikian rupa, sehingga pada

taraf tertentu mereka juga dianggap memiliki “persona standi in judicio” pada suatu Negara

dimana mereka melakukan kegiatan operasionalnya dan tidak harus dimana kantor pusatnya

berkedudukan. Dalam konteks inilah, maka kedua syarat didirikan menurut ketentuan hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia menjadi keharusan kumulatif.6

2.1.3. Hapusnya Hak Atas Tanah

Pasal 27 Undang-Undang Pokok Agraria mengatur ketentuan mengenai hapusnya hak

milik atas tanah yakni sebagai berikut :

Hak milik hapus bila :

a. Tanahnya jatuh kepada Negara,

1. Karenna pencabutan hak berdasarkan Pasal 18,

2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,

3. Karena ditelantarkan,

4. Karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2)

b. Tanahnya musnah

6 Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja, op cit, hal.191

Menurut ketentuan Pasal 18 Undang-Undang Pokok Agraria, yang menyatakan bahwa

alasan mendasar hapusnya hak milik karena adanya pencabutan hak. Dan juga untuk kepentingan

umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak

atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang

diatur dengan undang-undang.

Selain dari ketentuan Pasal 18 Undang-Undang Pokok Agraria mengenai pencabutan

hak-hak atas tanah selanjutnya dilaksanakan dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961

tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda-Benda Yang Ada di Atasnya. Pasal 1

Undang-Undang tersebut menyatakan bahwa:

Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan

bersama dari rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan, maka Presiden dalam

keadaan yang memaksa setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri Kehakiman, dan

Menteri yang bersangkutan dapat mencabut hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di

atasnya.

Kemudian Pasal 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 menyatakan bahwa:

(1) Permintaan untuk melakukan pencabutan hak atas tanah dan/atau benda tersebut pada

Pasal 1 diajukan oleh yang berkepentingan kepada Presiden dengan perantaraan Menteri

Agraria, melalui Kepala Inspeksi Agraria yang bersangkutan.

(2) Permintaan tersebut pada ayat (1) Pasal ini oleh yang berkepentingan disertai dengan:

i. Rencana peruntukannya dan alasan-alasannya, bahwa untuk kepentingan umum

harus dilakukan pencabutan hak itu.

ii. Keterangan tentang nama yang berhak (jika mungkin) serta letak, luas dan macam

hak dari tanah yang akan dicabut haknya serta benda-benda yang bersangkutan

iii. Rencana penampungan orang-orang yang haknya akan dicabut itu dan kalau ada,

juga orang-orang yang menggarap tanah atau menempati rumah yang

bersangkutan.

Apabila setelah pencabutan dilakukan ternyata tanahnya tidak digunakan sebagaimana

peruntukannya atau sebagaimana mestinya maka hal tersebut bertentangan dengan ketentuan dari

Pasal 11 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1961 yakni sebagai berikut :

Jika telah terjadi pencabutan hak sebagai yang dimaksudkan dalam Pasal 5 dan 6,

tetapi kemudian ternyata bahwa tanah dan/atau benda yang bersangkutan tidak

dipergunakan sesuai dengan rencana peruntukannya, yang mengharuskan dilakukannya

pencabutan hak itu, maka orang-orang yang semula berhak atasnya diberi prioritet

pertama untuk mendapatkan kembali tanah dan/atau benda tersebut.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 yakni dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 10

mengatur tentang perselisihan mengenai penetapan yang berhubungan dengan pencabutan hak

atas tanah tersebut, yang menyatakan sebagai berikut :

Pasal 8:

(1) Jika yang berhak atas tanah dan/atau benda-benda yang haknya dicabut itu tidak

tersedia menerima ganti-kerugian sebagai yang ditetapkan dalam surat keputusan

Presiden tersebut pada pasal 5 dan 6, karena dianggapnya jumlahnya kurang layak,

maka ia dapat minta banding kepada Pengadilan Tinggi, yang daerah kekuasaan-nya

meliputi tempat letak tanah dan/atau benda tersebut, agar pengadilan itulah yang

menetapkan jumlah ganti-kerugiannya. Pengadilan Tinggi memutus soal tersebut

dalam tingkat pertama dan terakhir.

(2) Acara tentang penetapan ganti-kerugian oleh Pengadilan Tinggi sebagai yang

dimaksud dalam ayat (1) pasal ini diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(3) Sengketa tersebut pada ayat (1) pasal ini dan sengketa-sengketa lainnya mengenai

tanah dan/atau benda-benda yang bersangkutan tidak menunda jalannya pencabutan

hak dan penguasaannya.

(4) Ketentuan dalam ayat (1) dan (2) ini berlaku pula, jika yang bersangkutan tidak

menyetujui jumlah ganti-kerugian, yang dimaksudkan dalam Pasal 6 ayat (3).

Pasal 9:

Setelah ditetapkannya surat keputusan pencabutan hak tersebut pada Pasal 5 dan 6 dan

setelah dilakukannya pembayaran ganti-kerugian kepada yang berhak, maka tanah yang

haknya dicabut itu menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, untuk segera

diberikan kepada yang berkepentingan dengan suatu hak yang sesuai.

Pasal 10:

Jika di dalam penyelesaian persoalan tersebut di atas dapat dicapai persetujuan jual-beli

atau tukar-menukar, maka penyelesaian dengan jalan itulah yang ditempuh, walaupun

sudah ada surat keputusan pencabutan hak.

Dengan adanya aturan tersebut, maka diharapkan pencabutan hak yang dilakukan tidak

merugikan kepentingan dari pihak-pihak tertentu, khususnya mereka yang hak atas tanahnya

dicabut.

Alasan berikutnya mengenai hapusnya hak milik atas tanah adalah karena penyerahan

sukarela. Menurut Boedi Harsono bahwa hapusnya hak milik karena penyerahan sukarela ini

berhubungan dengan keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang dilaksanakan lebih lanjut dalam

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1993

tentang Ketentuan Pelaksanaan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan

Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.7

Pasal 2 Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum tersebut, menyatakan sebagai berikut:

(1) Ketentuan tentang pengadaan tanah dalam Keputusan Presiden ini semata-mata hanya

digunakan untuk pemenuhan kebutuhan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk

kepentingan umum.

(2) Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh

pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.

(3) Pengadaan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain

yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

Kebijakan ini dibuat berdasarkan kepentingan Negara guna pemenuhan kebutuhan tanah

bagi pelaksanaan untuk kepentingan umum. Berikutnya dalam Pasal 3 sampai dengan Pasal 5

dari Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan

Pembangunan Kepentingan Umum merupakan rambu-rambu yang wajib diperhatikan yang

dinyatakan sebagai berikut:

Pasal 3:

Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk

kepentingan umum dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah.

Pasal 4:

(1) Pengadaan dan rencana pemenuhan kebutuhan tanah yang diperlukan bagi

pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum hanya dapat dilakukan apabila

7 Boedi Harsono, 2002, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah,

Djambatan, Jakarta, (selanjutnya disebut Boedi Harsono II), hal.27

penetapan rencana pembangunan untuk kepentingan umum tersebut sesuai dengan

dan berdasar pada Rencana Umum Tata Ruang yang telah ditetapkan terlebih dahulu.

(2) Bagi daerah yang belum menetapkan Rencana Umum Tata Ruang, pengadaan tanah

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan berdasarkan perencanaan ruang

wilayah atau kota yang telah ada.

Pasal 5:

Pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan Keputusan Presiden ini dibatasi

untuk:

1. Kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki pemerintah serta

tidak digunakan untuk mencari keuntungan, dalam bidang-bidang antara lain

sebagai berikut :

a. Jalan Umum, saluran pembuangan air;

b. Waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya termasuk saluran irigasi;

c. Rumah sakit umum dan Pusat-pusat Kesehatan Masyarakat;

d. Pelabuhan atau Bandar Udara atau terminal;

e. Peribadatan;

f. Pendidikan atau sekolahan;

g. Pasar umum atau pasar INPRES;

h. Fasilitas pemakaman umum;

i. Fasilitas keselamatan umum seperti antara lain tanggul penanggulangan

bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana;

j. Pos dan Telekomunikasi;

k. Sarana olah raga;

l. Stasion penyiaran radio, televisi beserta sarana pendukungnya;

m. Kantor Pemerintah;

n. Fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia.

2. Kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum selain yang dimaksud dalam

angka 1 yang ditetapkan dengan Keputusan Presiden.

Alasan berikutnya mengenai hapusnya hak milik atas tanah adalah karena ditelantarkan,

penjelasan mengenai hal tersebut dapat dilihat pada ketentuan perundang-undangan yakni

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah

Terlantar. Pasal 3 dan Pasal 4 dari peraturan tersebut mengatur secara spesifik mengenai kriteria

tanah terlantar, yakni sebagai berikut:

Pasal 3:

Tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dapat

dinyatakan sebagai tanah terlantar apabila tanah tersebut dengan sengaja tidak

dipergunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan

haknya atau tidak dipelihara dengan baik.

Pasal 4:

Tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang tidak dimaksudkan untuk

dipecah menjadi beberapa bidang tanah dalam rangka penggunaannya tidak dipergunakan

sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan haknya sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 3, apabila tanah tersebut tidak dipergunakan sesuai dengan peruntukannya menurut

Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku pada waktu permulaan penggunaan atau

pembangunan fisik di atas tanah tersebut.

Tanah terlantar yang dimaksud adalah tanah yang tidak dimanfaatkan dan atau dipelihara

dengan baik dan tanah yang tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan, sifat atau tujuan dari

pemberian haknya tersebut.

Alasan berikutnya mengenai hak milik atas tanah adalah karena hapusnya hak milik

karena dikuasai atau dialihkan kepada subyek hukum yang tidak berhak memangku kedudukan

hak milik atas tanah. Hal ini mengacu pada ketentuan dari Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2)

Undang-Undang Pokok Agraria yakni sebagai berikut :

Pasal 21:

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik

karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian

pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya

undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di

dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya

kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak

dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara,

dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

Pasal 26:

(2) Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-

perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan

hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping

kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada

suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal

21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan

ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta

semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

Alasan terakhir adalah karena tanahnya musnah, sebagaimana pemberian, peralihan dan

pembebanan hak milik yang wajib di daftar dalam buku tanah, pendaftaran hapusnya hak

kepemilikan atas tanah juga wajib untuk dilakukan. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni tertuang dalam Pasal 52 ayat (1) dan

ayat (2) yang menyatakan sebagai berikut:

Pasal 52:

(1) Pendaftaran hapusnya suatu hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan

rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan

pada buku tanah dan surat ukur serta memusnahkan sertifikat hak yang bersangkutan,

berdasarkan:

a. data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-

hak yang dibatasi masa berlakunya;

b. salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang, bahwa hak yang bersangkutan

telah dibatalkan atau dicabut;

c. akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh

pemegang haknya.

(2) Dalam hal sertifikat hak atas tanah yang hapus tidak diserahkan kepada Kepala

Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah dan surat ukur yang

bersangkutan.

Apabila tanah yang menjadi hak milik musnah karena suatu hal, maka wajib melaporkan ke

Pejabat yang berwenang guna pencatatan pada buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan di

Kantor Badan Pertanahan dimana tanah tersebut berada.

2.1.4. Tinjauan Umum Pendaftaran Hak Atas Tanah dan Bangunan

Prinsip utama dari pendaftaran tanah adalah guna menjamin kepastian hukum atas bidang

tanah serta untuk memfasilitasi jaminan keamanan atas pemilikan tanah dan pemindahan haknya,

oleh karena hal tersebut maka pemerintah mengadakan pendaftaran tanah untuk seluruh wilayah

Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria juncto Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

memberikan definisi mengenai Pendaftaran Tanah yakni suatu rangkaian kegiatan yang

dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan teratur berupa pengumpulan

keterangan-keterangan atau tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah tertentu, pengolahan,

penyimpanan, dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan

kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk penertiban tanda-buktinya dan

pemeliharaannya.8

Dalam Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah menyatakan:

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara

terus menerus, berkesinambungan, dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,

pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk

peta dan daftar mengenai bidang- bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian

sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada

haknya dan hak milik satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang

membebaninya.

Terkait dengan Pasal 1 ayat (1) tersebut diatas mengenai pendaftaran tanah dapat dijelaskan

sebagai berikut:

a. Makna dari suatu rangkaian kegiatan adalah menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan

dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, menjadi

satu kesatuan rangkaian yang berujung pada tersedianya data yang diperlukan dalam

rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat

Indonesia.

b. Terus menerus pengertiannya menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang

berkesinambungan tiada hentinya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu

dipelihara dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang tersedia harus

dipelihara serta selalu dijaga agar tetap disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang

terjadi kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.

c. Teratur bermakna menunjukkan bahwa semua kegiatan yang harus berlandaskan

peraturan perundang-undangan yang sesuai karena hasilnya akan menjadi data bukti

8 Boedi Harsono I, op cit, hal.72

menurut hukum. Data-data yang dihimpun meliputi dua bidang yakni data fisik dan data

yuridis.

d. Wilayah menunjuk pada ketentuan administrasi pendaftaran tanah pada suatu wilayah

yakni meliputi wilayah desa, kelurahan sampai dengan wilayah tertinggi dari suatu

Negara.

e. Tanah tertentu merujuk kepada obyek pendaftaran tanah. Tanah yang didaftarkan hanya

sebagian tanah yang dipunyai dengan hak yang ditunjuk dalam Peraturan Pemerintah

Nomor 10 Tahun 1961 yakni hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan, akan

tetapi diperluas oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah yakni Pasal 9, mengenai juga hak pakai yang diberikan oleh Negara, hak

pengelolaan, wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun, hak tanggungan dan tanah

Negara.

Tahapan sistem pendaftaran tanah yakni terdiri dari pengumpulan data, pengolahan atau

proses, penyimpanan dan kemudian penyajiannya. Bentuk penyimpanannya dapat berupa

dokumen, skema atau gambar atau peta, dan angka-angka di atas kertas mikro film atau

dengan menggunakan bantuan komputer. Serta yang terakhir yakni penyajian yang dimaksud

adalah diterbitkannya surat tanda bukti hak yang berupa sertifikat tanah sebagai tanda bukti

hak seseorang terhadap suatu obyek tanah tertentu.

Akan tetapi dalam perkembangannya, pengumpulan sampai dengan penyajian data

yuridis bukan tanah yang di daftarkan melainkan hak-hak atas tanah yang menentukan status

hukum serta hak-hak lain yang membebani hak yang bersangkutan. Dalam pendaftaran tanah

menggunakan apa yang disebut sistem pendaftaran akta (sistem registrations of deed) bukan

haknya melainkan justru yang di daftar adalah dokumen-dokumen yang membuktikan

diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum

mengenai hak tersebut. Tahapan pendaftaran tanah terdiri dari:

a. Kegiatan pendaftaran pertama kali yakni kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan

berdasar kepada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Kegiatan pendaftaran

tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan dua cara yakni:

Penerbitan sertifikat melalui pendaftaran tanah secara sporadik, pendaftaran tanah

secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai

satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah

suatu desa/ kelurahan secara individual atau missal. Di dalam pendaftaran tanah

secara sporadik inisiatif datangnya dari pemilik tanah (secara individual) atau juga

dilakukan oleh beberapa pemilik tanah (missal) dengan biaya dari si pemilik

tanah.9

Penerbitan sertifikat secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan

secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum di

daftar dalam suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Tujuan dari

penerbitan secara sistematik ini adalah meningkatkan kepastian kepemilikan

tanah, mengurangi konflik tanah, mendorong efisiensi pasar tanah, mempermudah

akses ke kredit (sebagai kolateral), dan menyediakan insentif bagi investasi tanah

jangka panjang dan tata guna tanah yang berkelanjutan.10

b. Pemeliharaan data yang tersedia yakni data yang disimpan atau disajikan baik data fisik

maupun data yuridis, perlu disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi

kemudian, agar selalu selaras dengan ketentuan dari Pasal 2 dari Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa pendaftaran tanah harus

dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka.

Dalam UUPA, WNA hanya diperbolehkan memiliki properti dalam hal ini tanah dan

bangunan di Indonesia dengan persyaratan tertentu, dimana WNA hanya dapat memiliki tanah

dan bangunan di Indonesia dengan status Hak Pakai. Apabila tanah dan bangunan yang akan

dibeli oleh WNA tersebut masih berstatus Sertifikat Hak Milik atau Sertifikat Hak Guna

Bangunan maka harus diajukan perubahan hak terlebih dahulu ke Kantor Badan Pertanahan

9 Adrian Sutedi, 2014, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, hal.60 10 Ibid, hal.80

setempat dengan proses dan syarat-syarat tertentu. Dimana pemberian hak pakai ini diberikan

untuk jangka waktu 10 tahun dan setelahnya dapat diperpanjang. Jika sudah berakhir masa

berlaku haknya maka tanah dan bangunan tersebut akan kembali menjadi hak negara.

Kegiatan pendaftaran apartemen atau rumah susun telah diatur secara tegas di dalam

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pengertian rumah susun adalah

bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-

bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah

terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, tanah

bersama. Terkait hal tersebut apabila seorang WNA membeli apartemen atau rumah susun

dengan Status Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Maka jenis sertifikat untuk unit-

unit apartemen adalah SHMSRS, dimana jenis sertifikatnya adalah sama dengan sertfikat hak

milik. SHMRS ini adalah alas hak terhadap unit-unit apartemenya, sementara unit-unit

apartemen berdiri di atas lahan bersama yang berstatus Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

SHMRS adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan

atau hak pakai diatas tanah Negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah

pengelolaan.

Jika melihat kepada aturan dalam UUPA bahwa WNA yang ingin memiliki properti

termasuk tanah dan bangunan atau apartemen maka harus dilihat dulu alas hak atas tanah

bersama dimana apartemen ini berdiri. Jika sertifikatnya adalah Hak Pakai maka WNA boleh

membelinya namun jika alas haknya berupa Hak Guna Bangunan maka WNA tidak boleh

memilikinya.11

2.2. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik dan Orang Asing

2.2.1. Pengertian Umum Hak Milik

Hak milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA merupakan hak turun temurun terkuat dan

terpenuh yang dapat dimiliki seseorang atas tanah, serta memiliki kewenangan kepada pemilik

tanah untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah hak milik yang dimiliki

tersebut berupa hak guna bangunan, hak pakai ataupun pengecualian hak guna usaha) yang

hampir sama dengan kewenangan Negara untuk memberikan hak atas tanah kepada masyarakat.

Hak ini meskipun tidak mutlak sama, tetapi dapat dikatakan serupa dengan eigendom atas tanah

menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang memberikan kewenangan yang terluas

pada pemiliknya.12 Pengertian dari turun temurun memiliki makna hak milik atas tanah dapat

berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan apabila pemiliknya meninggal dunia,

maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai

subyek hak milik. Terkuat artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak

atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan

pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya hak milik atas tanah memberi wewenang

kepada pemiliknya paling bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi

induk bagi hak atas tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain dan

penggunaan tanahnya lebih luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain. Penggunaan

hak milik atas tanah harus memerhatikan fungsi sosial atas tanah yaitu dalam menggunakan

11 Asriman, 2016, “Aspek Hukum WNA Membeli Properti di Indonesia”, available from : URL :

http://asriman.com/aspek-hukum-wna-membeli-property-di-indonesia/, diakses tanggal 30 Nopember 2015, pukul

13.00 WITA 12 Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, op cit, hal.30

tanah tidak boleh menimbulkan kerugian bagi siapapun juga, penggunaannya harus disesuaikan

dengan keadaan dan sifat haknya, adanya keseimbangan antara kepentingan pribadi dengan

kepentingan umum dan tanah harus diperhatikan dengan baik pemeliharaannya agara bertambah

kesuburan dan mencegah kerusakannya.13

Menurut Sudargo Gautama dalam bukunya yang berjudul Indonesian Business Law,

menjelaskan mengenai hak milik yang berlaku di Indonesia yakni sebagai berikut:

“Hak milik was fullest right in land recognized by adat law. Diespite as Dutch

designation, which implied a mere possessory interest, it was comparable to the

European eigendom. It could be held individually, jointly or by the entirety, could be

sold, bequeathed or otherwise transferred, and could be used as security for a debt. It

was also the basis of lesser rights, such a usufruct and lease.”14

Terjemahannya adalah hak milik adalah hak sepenuhnya di Negara yang mengakui adanya

hukum adat, meskipun berasal dari Belanda hal ini serupa dengan hukum dari Eropa. Hak milik

dapat dijadikan milik pribadi atau kerja sama, dapat juga dijual-belikan, diwariskan atau dengan

dialihkan dan dapat juga digunakan sebagai jaminan dalam bertransaksi, ini kaitannya dengan

sertifikat hak milik yang daoat dijadikan alat gadai. Hak milik adalah hak tertinggi jika

dibandingkan dengan hak pakai ataupun hak sewa.

Sudargo Gautama juga membagi jenis-jenis dari hak milik. Hak milik could be acquired

in several ways:

a. by cultivating undeveloped land

b. by gift of the Government

c. by statute

d. by transfer of title

e. by adverse possession

Terjemahannya adalah hak milik dapat diperoleh dengan beberapa cara:

13 Urip Santoso II, op cit, hal.90-91 14 Sudargo Gautama, 1995, Indonesian Business Law, PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, hal.136-137

a. dengan mengolah tanah yang belum dikembangkan

b. pemberian dari Pemerintah

c. oleh undang-undang

d. pemberian dari jabatan

e. oleh kepemilikan yang merugikan

Subjek hak milik menurut UUPA yakni sebagai berikut:

1. Perseorangan

Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1)

UUPA). Ketentuan tersebut menyatakan bahwa hanya perseorangan yang

berkewarganegaraan Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik.

2. Badan-badan hukum

Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan

syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA). Badan-badan hukum yang dapat

mempunyai tanah hak milik menurut Pasal 1 PP Nomor 38 Tahun 1963 tentang

Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah

Negara dan Hak Pengelolaan; badan-badan hukum yang dapat mempunyai tanah hak

milik adalah Bank Pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial yang ditunjuk oleh

Pemerintah.

Ketentuan yang mengatur mengenai cara memperoleh hak milik atas tanah terdapat

dalam Pasal 21 ayat (3) dan (4) Undang-Undang Pokok Agraria yakni sebagai berikut:

Pasal 21:

(3) Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak milik

karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian

pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya

undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di

dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya

kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak

dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara,

dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

(4) Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai

kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik dan

baginya berlaku ketentuan dalam ayat (3) pasal ini.

Pasal 21 ayat (3) dan ayat (4) UUPA mengatur mengenai cara memperoleh hak milik atas

tanah yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah, maka dalam waktu 1

tahun harus melepaskan atau mengalihkan hak milik atas tanahnya kepada pihak lain yang

memenuhi syarat. Apabila hal ini tidak dilakukan maka tanahnya hapus karena hukum dan

tanahnya kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.15

Terjadinya hak milik diuraikan dalam Pasal 22 ayat (1) dan (2) UUPA yakni sebagai

berikut:

Pasal 22:

(1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2) Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini hak milik terjadi

karena :

a. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan

Peraturan Pemerintah;

b. Ketentuan Undang-Undang.

Dari uraian Pasal 22 tersebut, dapat diketahui bahwa terjadinya hak milik terdiri dari 3 (tiga) cara

yakni :16

(1) Hak milik yang terjadi menurut hukum adat adalah hak milik atas tanah yang terjadi

dengan karena pembukaan tanah/pembukaan hutan atau terjadi karena timbulnya lidah

tanah (aanslibbing). Pembukaan tanah/pembukaan hutan yang dimaksud dilakukan

secara bersama-sama dengan masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh ketua adat

15 Urip Santoso II, op cit, hal.93 16 Urip Santoso II, op cit, hal.94-96

melalui sistem penggarapan, yaitu matok sirah, matok galeng, matok sirah gilir galeng,

dan sistem bluburan. Sedangkan lidah tanah (aanslibbing) artinya tanah yang timbul

karena berbeloknya arus sungai atau tanah yang timbul di pinggir pantai, dan terjadi dari

lumpur, dan lumpur tersebut semakin lama semakin mengeras dan pada akhirnya menjadi

tanah dan hak milik atas lidah tanah adalah hak bagi pemilik tanah yang berbatasan.

(2) Hak milik atas tanah yang terjadi karena Penetapan Pemerintah, yakni hak milik yang

berasal dari tanah Negara. Hak milik ini terjadi karena seseorang memohonkan sebidang

tanah Negara untuk dijadikan hak milik dengan prosedur dan persyaratan yang telah

ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional, setelah disetujui terbitlah Surat Keputusan

Pemberian Hak (SKPH) dan SKPH ini wajib didaftarkan oleh pemohon kepada Kepala

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dan diterbitkan Sertifikat Hak

Milik atas tanah. pendaftaran SKPH ini menjadi tanda telah lahirnya hak milik atas tanah.

(3) Hak milik atas tanah terjadi karena ketentuan undang-undang, ketentuan yang mengatur

hal ini terdapat dalam Pasal I, Pasal II, dan Pasal VII ayat (1) ketentuan konversi UUPA.

Konversi adalah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-

hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah

yang ditetapkan dalam UUPA. Penegasan konversi yang berasal dari tanah milik adat

diatur dalam Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria (PMPA) Nomor 2 Tahun 1962

tentang Penegasan dan Pendaftaran Bekas Hak-hak Indonesia atas Tanah.

Ketentuan mengenai pendaftaran, peralihan dan pembebanan hak atas tanah dapat

ditemukan pengaturannya mulai dari Pasal 37 sampai dengan Pasal 46 Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997. Peralihan hak atas tanah, yang dilakukan dengan cara jual-beli, tukar

menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,

kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta

yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang. Setiap peralihan hak

milik atas tanah dilakukan dalam bentuk jual-beli, tukar-menukar atau hibah harus dibuat di

hadapan PPAT. Dalam konsepsi hukum adat suatu perbuatan tersebut bersifat terang, tunai dan

riil. Hal ini berarti perbuatan hukum tersebut tidak dapat dibatalkan kembali, kecuali terdapat

cacat cela secara substansi mengenai hak atas tanah (hak milik) yang dialihkan tersebut, atau

cacat mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak atas bidang tanah tersebut.

Agar peralihan hak atas tanah, dan khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat

terselenggara secara benar, maka seorang PPAT yang akan membuat peralihan hak atas tanah

harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah dalam hal ini hak milik. Kecakapan dan

kewenangan bertindak dari mereka yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas

tanah, PPAT harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen. Mengenai bidang tanah yang

sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, harus memperhatikan sertifikat asli hak

yang bersangkutan sedangkan mengenai bidang tanah yang belum terdaftar harus melampirkan

surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang belum di konversi atau surat

keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang

tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan.17

2.2.2. Pengertian Orang Asing Menurut Hukum di Indonesia

Penduduk yang tinggal di dalam suatu Negara dapat terdiri dari warga Negara dan bukan

warga Negara. Penduduk yang bukan warga Negara dari Negara yang bersangkutan biasa disebut

dengan orang asing. Demikian halnya, penduduk di Indonesia yang terdiri dari warga Negara

Indonesia, warga Negara asing dan orang asing.

17 Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, op cit, hal.109-110

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan

Republik Indonesia. Dalam Pasal 4 mengatur mengenai pengaturan hukum mengenai

kewarganegaraan yakni sebagai berikut:

Warga Negara Indonesia adalah:

a. Setiap orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan dan/atau berdasarkan

perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan Negara lain sebelum Undang-

Undang ini berlaku sudah menjadi Warga Negara Indonesia;

b. Anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah dan ibu Warga Negara

Indonesia;

c. Anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah Warga Negara Indonesia

dan ibu Warga Negara Asing;

d. Anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah Warga Negara Asing

dan Ibu Warga Negara Indonesia;

e. Anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia,

tetapi ayahnya tidak mempunyai kewarganegaraan atau hukum Negara asal ayahnya

tidak memberikan kewarganegaraan kepada anak tersebut;

f. Anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga ratus) hari setelah ayahnya

meninggal dunia dari perkawinan yang sah dan ayahnya Warga Negara Indonesia;

g. Anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara

Indonesia;

h. Anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Asing

yang diakui oleh seorang ayah Warga Negara Indonesia sebagai anaknya dan

pengakuan itu dilakukan sebelum anak tersebut berusia 18 (delapan belas) tahun atau

belum kawin;

i. Anak yang lahir di wilayah Republik Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas

status kewarganegaraan ayah dan ibunya;

j. Anak yang baru lahir yang ditemukan di wilayah Negara Republik Indonesia selama

ayah dan ibunya tidak diketahui;

k. Anak yang lahir di wilayah Negara Republik Indonesia apabila ayah dan ibunya tidak

mempunyai kewarganegaraan atau tidak diketahui keberadaannya;

l. Anak yang dilahirkan di luar wilayah Negara Republik Indonesia dari seorang ayah

dan ibu Warga Negara Indonesia yang karena ketentuan dari Negara tempat anak

tersebut dilahirkan memberikan kewarganegaraan kepada anak yang bersangkutan;

m. Anak dari seorang ayah atau ibu yang telah dikabulkan permohonan

kewarganegaraannya, kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia sebelum

mengucapkan sumpah atau menyatakan janji setia

Tentang orang asing juga diatur dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006

yang menunjukkan bahwa : “Setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia diperlakukan

sebagai orang asing”. Namun demikian secara yuridis, orang asing di Indonesia, selain dari yang

ditentukan dalam Pasal 7 tersebut, adalah juga WNI yang kehilangan kewarganegaraan. Hal

tersebut sebagaimana ketentuan dari Pasal 23 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006, yaitu:

Warga Negara Indonesia kehilangan kewarganegaraannya jika yang bersangkutan:

a. Memperoleh kewarganegaraan lain atas kemauannya sendiri; b. Tidak menolak atau tidak melepaskan kewarganegaraan lain, sedangkan orang yang

bersangkutan mendapatkan kesempatan untuk itu; c. Dinyatakan hilang kewarganegaraannya oleh Presiden atas permohonannya sendiri,

yang bersangkutansudah berusia 18 (delapan belas) tahun atau sudah kawin, bertempat tinggal di luar negeri, dan dengan dinyatakan hilang Kewarganegaraan Republik Indonesia tidak menjadi tanpa kewarganegaraan;

d. Masuk dalam dinas tentara asing tanpa izin terlebih dahulu dari Presiden; e. Secara sukarela masuk dalam dinas Negara asing, yang jabatan dalam dinas semacam

itu di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan hanya dapat dijabat oleh Warga Negara Indonesia;

f. Secara sukarela mengangkat sumpah atau menyatakan janji setia kepada Negara asing atau bagian dari Negara asing tersebut;

g. Tidak diwajibkan tapi turut serta dalam pemilihan sesuatu yang bersifat ketatanegaraan untuk suatu Negara asing;

h. Mempunyai paspor atau surat yang bersifat paspor dari Negara asing atau surat yang dapat diartikan sebagai tanda kewarganegaraan yang masih berlaku dari Negara lain atas namanya; atau

i. Bertempat tinggal di luar wilayah Negara Republik Indonesia selama 5 (lima) tahun terus menerus bukan dalam rangka dinas negara, tanpa alasan yang sah dengan sengaja tidak menyatakan keinginannya untuk tetap menjadi Warga Negara Indonesia sebelum jangka waktu 5 (lima) tahun itu berakhir, dan setiap 5 (lima) tahun berikutnya yang bersangkutan tidak mengajukan pernyataan ingin tetap menjadi Warga Negara Indonesia kepada Perwakilan Republik Indonesia yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal yang bersangkutan padahal Perwakilan Republik Indonesia tersebut telah memberitahukan secara tertulis kepada yang bersangkutan, sepanjang yang bersangkutan tidak menjadi tanpa kewarganegaraan.

Dengan kehadiran orang asing di Indonesia untuk menetap sementara ataupun selamanya

di Indonesia secara yuridis membawa akibat hukum terutama dari sisi hukum perdata, bahwa

undang-undang tetap memiliki hak-hak perdata terhadap orang asing tersebut. Orang asing

memiliki hak-hak perdata yakni melakukan jual-beli tanah maupun properti, yang dalam hal ini

properti yang dibeli harus beralaskan hak pakai atas tanah menurut ketentuan Peraturan

Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian

Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia.

2.2.3. Pengertian Properti

Sebelum membahas mengenai pengertian dari properti ada baiknya dibahas terlebih

dahulu mengenai pengertian dari Bangunan. Pengertian dari Bangunan merujuk kepada "segala

bentuk bangunan fisik baik yg berupa permanen, semi permanen ataupun sementara, beserta

bumi dimana dia berdiri sampai dengan kedalaman yang tidak terhingga”. Sedangkan Pengertian

dari Properti adalah pada awalnya merujuk dari kata aslinya dalam Bahasa Inggris yaitu property

sebenarnya lebih mengarah ke aspek legal/hukum berupa hak dan kepemilikan atas suatu

bangunan. Namun dewasa ini telah terjadi pergeseran makna properti lebih mengarah kepada

suatu bangunan single atau masif, misalnya 1 unit rumah sederhana, atau sebuah rumah mewah,

atau 1 unit ruko, atau 1 building setinggi 30 lantai, atau 1 kompleks mall atau 1 kompleks hotel

dan lain sebagainya. Arti properti lebih mengarah kepada suatu bangunan yang lebih banyak atau

dominan baik dari segi harga maupun volumenya komposisi bangunannya.18

Jadi dapat disimpulkan bahwa properti adalah harta kekayaan dari orang perorangan atau

badan hukum yang berbentuk tanah, gedung ataupun rumah susun yang di dalamnya terdapat

sarana dan prasarana yang menggambarkan elemen yang tidak terpisahkan pada tanah dan

gedung tersebut. Singkatnya, properti merupakan tempat tinggal hak milik bagi pemiliknya yang

dalam hal ini selaku kuasa yang mempunyai hak penuh untuk menggunakan apapun yang ada

diatasnya baik itu tanah, gedung atau rumah susun. Bentuk utama dari properti adalah real

property (tanah) dan personal property (kepemilikan barang secara fisik seperti bangunan

gedung atau rumah susun). Hak dari kepemilikan adalah terkait dengan properti yang

menjadikan sesuatu barang menjadi “kepunyaan seseorang” baik pribadi maupun kelompok,

menjamin si pemilik atas haknya untuk melakukan segala terhadap properti sesuai dengan

18 Aurora, 2015, “Memahami Arti Properti”, available from : URL :

http://www.trafiksite.0fees.net/index.php/bisnis-property/8-memahami-arti-properti.html?ckattempt=1, diakses pada

tanggal 20 Nopember 2015, pukul 13.00 WITA

kehendaknya, baik untuk menggunakannya ataupun tidak menggunakannya, untuk mengalihkan

hak kepemilikannya. 19

Teori Hak Milik menurut Curzon yang mendefinisikan hak milik dengan property, yaitu :

“The following are examples of many definitions of ”property”;The highest right men

have to anything”; “a right over a determinate thing either a tract of land or a chattel”;

an exclusive right to control an economic good”; an agrgregate of rights guaranteed and

protected by the government”; “everything which is the subject of ownership”; “a social

institution where by people where by people regulate the acquisition and use of the

resources of our environment according to a system of rules”; “a concept that refers to

the rights obligations, privilages, and a restrictions that govern the relations of men with

respect to things of value.”20

Teori hak milik dari Curzon tersebut menjelaskan mengenai pengertian Properti. Menurut

Curzon, bahwa Pemerintah yang memiliki hak paling tinggi baik harta benda maupun tanah,

memiliki hak istimewa untuk mengendalikan perekonomian, hak agregat yang menjamin

terlindungi oleh Pemerintah, segala sesuatu yang merupakan subjek kepemilikan, sebuah institusi

sosial dimana orang mengatur akuisisi dan menggunakan sumber daya lingkungan berdasarkan

kepada sistem dalam peraturan, sebuah konsep yang mengacu pada hak-hak, obligasi-obligasi,

hak-hak istimewa dan pembatasan yang mengatur hubungan manusia dengan memperhatikan

nilai-nilai.

19 Wikipedia Indonesia, 2015, “Pengertian Properti” available from : URL :

https://id.m.wikipedia.org/wiki/Properti, diakses tanggal 30 Nopember 2015, pukul 13.00 WITA 20 L.B. Curzon, 1999, Land Law, Seventh Edition, Pearson Education Limited, Great Britain, hal. 8-9