BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN PEMBAHASAN … 27395-Penerapan asas... · Perbankan. Pengertian kredit...

16

Universitas Indonesia

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA DAN PEMBAHASAN

2.1.Perjanjian Kredit

2.1.1 Perjanjian Kredit Menurut KUHPerdata

Perjanjian Kredit tidak diatur secara khusus dalam KUHPerdata.

KUHPerdata hanya mengatur tentang utang yang terjadi karena peminjaman uang

sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1756 yang berbunyi :

‘Utang yang terjadi karena peminjaman uang hanyalah terdiri atasjumlah uang yang disebut dalam perjanjian. Jika sebelum saat pelunasan,terjadi suatu kenaikan atau kemunduran harga atau ada perubahan mengenaiberlakunya mata uang, maka pengembalian jumlah yang dipinjam harusdilakukan dalam mata uang yang berlaku pada waktu pelunasan, dihitungmenurut harganya yang berlaku pada saat itu’

Dengan demikian maka untuk menetapkan jumlah uang yang terutang,

kita harus berpangkal pada jumlah yang disebutkan dalam perjanjian. Dalam hal

peminjaman dengan bunga Pasal 1765 KUHPerdata menyatakan diperbolehkan

memperjanjikan bunga atas peminjaman uang atau lain barang yang habis karena

pemakaian. Pengenaan bunga atas peminjaman tersebut dapat terjadi menurut

undang-undang atau karena ditetapkan dalam perjanjian. Bunga menurut undang-

undang ditetapkan dalam undang-undang. Bunga yang diperjanjikan boleh

melampaui bunga menurut undang-undang, dan segala hal yang tidak dilarang

oleh undang-undang.6Artinya bunga yang diperjanjikan tersebut boleh lebih besar

dari yang ditetapkan oleh undang-undang tetapi harus sesuai dengan kewajaran.

Besarnya bunga yang diperjanjikan dalam perjanjian harus ditetapkan

secara tertulis sebagaimana diatur dalam Pasal 1767 KUHPerdata.

6 Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung , PT Citra Aditya Bakti, 1995), hlm 129.

Penerapan asas..., Sapartin Wahyu Jayanti, FH UI, 2010.

17


2.1.2Perjanjian Kredit Menurut Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1996 Tetang

Perbankan.

Pengertian kredit oleh Undang-undang Nomor 10 Tahun 1996 Tentang

Perbankan digunakan istilah yang berbeda, namun mengandung makna yang sama.

Penggunaan istilah tersebut tergantung pada kegiatan usaha yang dijalankan oleh

bank. Bank yang menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional

menggunakan istilah kredit, sedangkan bank yang menjalankan usahanya

berdasarkan syariah menggunakan istilah pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.

Dari rumusan kedua istilah tersebut, perbedaannya terletak pada bentuk kontra

prestasi yang akan diberikan debitur kepada kreditur atas pemberian kredit atau

pembiayaannya. Pada bank konvensional, kontra prestasinya berupa bunga, sedang

bank syariah kontra prestasinya berupa imbalan atau bagi hasil sesuai dengan

kesepakatan bersama.7

Undang-undang Perbankan tidak menjelaskan hubungan hukum

pemberian kredit dengan nasabah sebagai peminjam. Salah satu dasar yang cukup

jelas bagi bank mengenai keharusan adanya suatu perjanjian kredit adalah

ketentuan Pasal 1 angka 11 UU Nomor 10 Tahun 1996, dimana disebutkan bahwa

kredit diberikan berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam

antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi

utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Sutan Remy Sjahdeini dalam bukunya ‘Kebebasan Berkontrak Dan

Perlindungan Yang Seimbang bagi Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank

Indonesia’ menyatakan bahwa perjanjian kredit bank mempunyai tiga ciri yang

membedakan dari perjanjian peminjaman uang yang bersifat riil. Ciri pertama

adalah sifatnya konsensuil, dimana hak debitur untuk dapat menarik atau

kewajiban bank untuk menyediakan kredit, masih tergantung kepada telah

7 Rachmadi Usman, Aspek-aspek Hukum Perbankan Di Indonesia.(Jakarta, PT Gramedia PustakaUtama,2001). Hlm 237


18


terpenuhinya seluruh syarat yang ditentukan di dalam perminjaman kredit. Ciri

kedua, adalah kredit yang diberikan oleh bank kepada debitor tidak dapat

digunakan secara leluasa untuk keperluan atau tujuan yang tertentu oleh debitur,

tetapi kredit harus digunakan sesuai dengan tujuan yang ditetapkan di dalam

perjanjian kreditnya, jika ada penyimpangan maka menimbulkan hak bagi bank

untuk mengakiri perjanjian kredit secara sepihak. Berdasarkan hal ini maka

debitur bukanlah pemilik mutlak dari kredit yang diperoleh berdasarkan

perjanjian kredit sebagaimana bila seandainya kredit itu adalah perjanjian

peminjaman uang. Sehingga perjanjian kredit bank tidak mempunyai ciri yang

sama dengan perjanjian pinjam meminjam, oleh karena itu perjanjian kredit bank

tidak tunduk kepada ketentuan bab ketiga belas buku ketiga KUHPerdata. Ciri

ketiga, adalah bahwa kredit bank tidak selalu dengan penyerahan secara riil,

tetapi dapat menggunakan cek dan atau perintah pemindah bukuan.

Dengan demikian, dapatlah dikatakan bahwa perjanjian kredit bank

bukan suatu perjanjian pinjam-mengganti atau pinjam-meminjam uang

sebagaimana yang dimaksud dalam KUHPerdata. Perjanjian kredit bank adalah

perjanjian tidak bernama dan dasar hukumnya dilandaskan kepada persetujuan

atau kesepakatan antara bank dan calon debiturnya sesuai dengan asas kebebasan

berkontrak.8

Dalam praktek perbankan, dalam usaha untuk mengamankan

pemberian kredit, umumnya perjanjian kredit dituangkan dalam bentuk tertulis

dan dalam perjanjian baku. Dimana isi atau klausula-klausula perjanjian kredit

tersebut telah dibakukan dan dituangkan dalam bentuk formulir, tetapi tidak

terikat dalam suatu bentuk tertentu.

Sedang fungsi perjanjian kredit adalah sebagai perjanjian pokok

artinya perjanjian kredit merupakan sesuatu yang menentukan batal atau tidak

batalnya perjanjian lain yang mengikutinya, misalnya perjanjian pengikatan

8 Syahdeini, op.cit.,hlm 159-161


19


jaminan. Fungsi kedua adalah sebagai alat bukti mengenai batasan-batasan hak

dan kewajiban antara debitur dan kreditur. Sedang fungsi yang ketiga adalah

sebagai panduan bank dalam perencanaan, pelaksanaan, pengorganisasian dan

pengawasan pemberian kredit.

2.2Tanah Sebagai Jaminan Kredit Bank

Dilihat dari segi hukum jaminan sebagaimana tercantum dalam

KUHPerdata, pengertian jaminan yang digunakan dalam ketentuan dan praktik

perbankan lebih menitikberatkan pada aspek sosial ekonomi. Prinsip dalam

hukum jaminan terutama yang berakar pada pasal 1131 KUHPerdata memberikan

suatu kesimpulan bahwa pada dasarnya dalam hubungan pemberian kredit

senantiasa ada soal jaminan, yaitu kekayaan debitur yang bersangkutan. Jaminan

kredit oleh Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1996 Tentang Perbankan diubah

artinya dengan agunan hal ini tercermin dalam Penjelasan Pasal 8, yang

menyatakan bahwa ada dua jenis agunan yaitu agunan pokok dan agunan

tambahan. Agunan pokok adalah barang, surat berharga atau garansi yang

berkaitan langsung dengan obyek yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan

sedang agunan tambahan adalah agunan, surat berharga atau garansi yang tidak

berkaitan secara langsung dengan obyek yang dibiayai dengan kredit yang

bersangkutan, yang ditambahkan sebagai aguanan.

Dalam Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Perbankan juga dinyatakan

bahwa agunan tambahan bukan sesuatu yang pokok dalam pemberian kredit atau

pembiayaan dengan prinsip syariah, sebab tanpa itu Bank Umum dapat

memberikan kredit atau pembiayaan kredit berdasarkan prinsip syariah asalkan

berdasarkan unsur-unsur lain telah dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan

nasabah debitur mengembalikan utangnya.9 .

9 Usman. Op. Cit. Hlm 283


20


Maksud dan tujuan jaminan kredit adalah untuk menghindari

terjadinya wanprestasi dan untuk menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh

pihak kreditur. Jaminan yang ideal hendaknya dapat membantu perolehan kredit

oleh pihak yang memerlukan, tidak melemahkan potensi si pencari kredit untuk

melakukan / meneruskan usahanya dan memberikan kepastian kepada si pemberi

kredit dalam arti bahwa jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila

perlu dapat dengan mudah diuangkan untuk melunasi utang penerima kredit.

Aspek hukum jaminan dalam undang-undang perbankan diawali

dengan ketentuan yang mewajibkan bank pemberi kredit mempunyai keyakinan

atas kemampuan dan kesanggupan nasabah melunasi kredit yang diberikan.

Sebagaimana dikemukakan dalam penjelasan Pasal 23 Undang-undang Nomor 21

Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah untuk memperoleh keyakinan tersebut

bank wajib melakukan penilaian watak calon Nasabah Penerima Fasilitas

terutama didasarkan pada hubungan yang telah terjalin antara bank dengan calon

Nasabah. Penilaian kemampuan calon Nasabah bahwa usaha yang akan dibiayai

dikelola oleh orang yang tepat. Penilaian terhadap modal yang dimiliki calon

Nasabah yang bersangkutan baik untuk masa lalu maupun perkiraan untuk masa

yang akan datang sehingga bank dapat mengetahui kemampuan permodalan calon

Nasabah. Dalam melakukan penilaian terhadap agunan/ jaminan bank harus

menilai barang, proyek atau hak tagih yang dibiayai dengan fasilitas kredit cukup

memadai sehingga apabila debitur wanprestasi agunan/jaminan tersebut dapat

digunakan sebagai pelunasan utangnya. Yang terakhir penilaian terhadap proyek

usaha calon Nasabah Penerima Fasilitas dengan keadaan pasar, sehingga dapat

diketahui prospek pemasaran dari hasil proyek atau usaha Nasabah.

Salah satu hak atas tanah yang dapat dinilai dengan uang dan

mempunyai nilai ekonomis serta dapat dialihkan adalah tanah. Untuk menjamin

pelunasan dari debitur maka tanah itulah yang dijadikan jaminannya. Sebagai

jaminan kredit tanah mempunyai kelebihan yaitu tidak mudah musnah dan

harganya terus meningkat.


21


Hal yang perlu diperhatikan oleh bank dalam menerima tanah sebagai

jaminan hutang (beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum ditandatangani

akad kredit) antara lain:10

Asas negatif. Seseorang yang namanya tercantum di dalam suatu

sertipikat atas tanah tersebut dianggap selaku pemilik yang sah atas tanah namun

sepanjang dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain maka dengan suatu

keputusan Pengadilan kepemilikan tanah itu dapat dibatalkan.

Asas pemisahan horisontal. Dalam hal ini seorang pemilik bangunan

atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah di atas suatu bidang tanah

belum tentu sama dengan pemilik tanah tersebut.

Title search. Pengecekan mengenai legalitas hak atas tanah yang

dijadikan jaminan hutang apakah asli, palsu atau aspal. Apakah diatas tanah

tersebut terdapat benda-benda lain, tanah dalam sengketa.

Persetujuan suami atau istri. Hal ini diperlukan khusus untuk

jaminannya karena adanya ketentuan dalam Pasal 35 Ayat (1)dan Pasal 36 Ayat

(1) Undang-undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan yang menyatakan

bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama dan

perbuatan hukum mengenai harta bersama harus mendapat persetujuan kedua

belah pihak.

Persetujuan Komisaris/pemegang saham bila diperlukan. Apabila

debitur adalah Perseroan Terbatas (PT) harus diperhatikan apakah untuk

menggunakan tanah yang merupakan asset PT tersebut harus mendapatkan

persetujuan Komisaris atau pemegang sahamnya, karena biasanya dalam

Anggaran Dasar suatu PT dinyatakan bahwa perbuatan hukum meminjam dan

menjaminkan asset PT harus ada persetujuan Komisaris atau pemegang saham.

Status pemilik dan calon pemilik tanah dan bangunan. Dalam hal

pemilik atau calon pemilik tanah dan bangunan yang dijaminkan mempunyai istri

10 Arie S Hutagalung, Serba Aneka Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi, (Badan PenerbitFakultas Hukum Universitas Indonesia,2002). Hlm 246-247


22


atau suami berkewarganegaraan asing maka menurut Pasal 35 Undang-undang

Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan jo Pasal 21 Ayat (3) UUPA, tanah

menjadi tanah negara apabila dalam jangka waktu 1 tahun tidak dialihkan atau

tidak dilepaskan.

2.3Hak Tanggungan

2.3.1 Sifat, Asas-asas dan ciri-ciri Hak Tanggungan

Droit De Preference adalah hak kreditur pemegang Hak Tanggungan

untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai

jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, jika

debitur cidera janji. Dalam pengambilan pelunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak

mendahulu daripada kreditur yang lain.

Droit De suite. Hak Tanggungan tetap membebani obyek Hak

Tanggungan di tangan siapapun benda tersebut berada. Ketentuan ini berarti

bahwa kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual lelang benda

tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain.

Dua kedudukan istimewa yang ada pada pemegang Hak Tanggungan

tersebut mengatasi dua kelemahan perlindungan yang diberikan secara umum

kepada kreditur oleh Pasal 1131 KUHPerdata. Menurut pasal tersebut bila hasil

penjualan harta kekayaan debitur tidak cukup untuk melunasi piutang semua

kreditur maka tiap kreditur hanya memperoleh pembayaran sebagian, seimbang

dengan jumlah piutangnya masing-masing. Kalau harta kekayaan tersebut

berpindah kepada pihak lain, sehingga harta bukan lagi kepunyaannya maka harta

tersebut bukan lagi merupakan jaminan pelunasan piutangnya.

Tidak dapat dibagi-bagi. Dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT menyatakan

Hak Tanggungan membebani obyek-obyek tersebut secara utuh, jika kreditnya

dilunasi secara anggsuran, Hak Tanggungan yang bersangkutan tetap membebani

setiap obyek untuk sisa utang yang belum dilunasi.


23


Sifat tidak dapat dibagi-bagi dapat disimpangi, yaitu apabila Hak

Tanggungan dibebankan pada rumah susun atau beberapa hak atas tanah dengan

syarat harus diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak tanggugan

yang bersangkutan, bahwa pelunasan hutang yang dijamin dapat dilakukan

dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai Hak Milik atas satuan

rumah susun yang merupakan bagian rumah susun yang dijaminkan atau nilai

masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian obyek Hak Tanggungan,

yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, dengan ketentuan bahwa

kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan

untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.

Asas pemisahan horizontal. Pembebanan Hak Tanggungan atas

sebidang tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan, tanaman dan hasil

karya yang dibangun diatasnya. Pembebanan jaminan atas tanah tanpa diikuti

dengan bangunan, tanaman dan hasil karya yang dibangun diatasnya berarti Hak

Tanggungan hanya membebani tanah saja. Jika pembebanan Hak Tanggungan

meliputi tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang dibangun

diatasnya harus ditegaskan dalam akta. Walaupun pemilik bangunan, tanaman dan

hasil karya yang dibangun diatasnya bukan pemilik tanah akan tetapi

dimungkinkan untuk dapat menjaminkannya dalam rangka memperoleh kredit

yang diminta pemilik tanah.

Accessoir. Kelahiran, eksistensi, peralihan, eksekusi dan hapusnya

Hak Tanggungan ditentukan oleh adanya peralihan dan hapusnya piutang yang

dijamin. Tanpa adanya piutang tertentu yang secara tegas dijamin pelunasannya

tidak akan ada Hak Tanggungan.

Asas spesialitas. Dalam akta pembebanan Hak Tanggungan selain

nama, identitas dan domisili kreditur dan debitur wajib disebut juga secara jelas

dan pasti piutang yang mana yang dijaminkan beserta jumlahnya atau nilai

tanggungannya. Juga diuraikan secara jelas dan pasti mengenai benda-benda yang

ditunjuk menjadi obyek Hak Tanggungan.


24


Asas publisitas. Agar adanya Hak Tanggungan tersebut, siapa

kreditur pemegangnya, piutang yang mana dan berapa jumlahnya yang dijamin

serta benda-benda yang mana yang dijadikan jaminan, dengan mudah dapat

diketahui pihak yang berkepentingan, wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan

setempat, dengan dibukukan dalam Buku Tanah Hak Tanggungan dan disalin

catatan tersebut pada sertifikatnya.11

2.3.2Subyek Hak Tanggungan

1.Pemberi Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk

melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang

bersangkutan. Umumnya pemberi Hak Tanggungan adalah debitur sendiri,

tetapi dimungkinkan juga pihak lain jika benda yang dijaminkan bukan milik

debitur.

2.Pemegang Hak Tanggungan

Adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang

berpiutang. Tidak ada persyaratan khusus bagi penerima / pemegang Hak

Tanggungan. Bisa orang asing, bisa juga Badan Hukum asing, baik yang

berkedudukan di Indonesia atau luar negeri, sepanjang kredit yang

bersangkutan dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah

Negara Republik Indonesia (Pasal 9 dan Penjelasan Pasal 10 ayat (1)

UUHT).

Setelah dibuatnya APHT kreditur berkedudukan sebagai penerima Hak

Tanggungan. Setelah dilakukan pembukuan Hak Tanggungan yang bersangkutan

dalam Buku Tanah Hak Tanggungan, penerima Hak Tanggungan menjadi

Pemegang Hak Tanggungan.

11 Boedi Harsono, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya,(Jakarta : Djambatan, 2007) hlm 416-420


25


2.3.3Obyek Hak Tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak jaminan atas tanah,

benda yang besangkutan harus memenuhi berbagai syarat yaitu :

1.Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT)

Hak Milik (Pasal 25 UUPA)

Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA)

Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA)

2.Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2)

Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib

didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan. Yang dimaksud

adalah Hak Pakai yang diberikan oleh Negara kepada orang perseorangan dan

badan-badan hukum perdata dengan jangka waktu yang terbatas, untuk

keperluan pribadi atau usaha. Tidak termasuk sebagai obyek Hak

Tanggungan, Hak Pakai yang diberikan kepada instansi Pemerintah,

Pemerintah Daerah, Badan-badan Keagamaan dan Sosial serta Perwakilan

Negara Asing yang peruntukannya tertentu dan biarpun didaftar, menurut

sifatnya tidak dapat dipindah tangankan.

3.Yang ditunjuk oleh Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah

Susun (Pasal 27 UUHT)

Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan

Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri diatas tanah

Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

Selain obyek tersebut diatas dalam Pasal 4 UUHT juga dimungkinkan hak

atas tanah dibebani Hak Tanggungan berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan dinyatakan secara

tegas dalam aktanya. Bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut tidak terbatas pada

yang sudah ada pada waktu pembebanan Hak Tanggungan, bisa ikut dibebani juga


26


bangunan, tanaman dan hasil karya yang baru akan ada kemudian. Hal ini penting

bagi perolehan kredit yang diperlukan untuk membiayai bangunan, tanaman atau

pembuatan hasil karya yang akan dijadikan jaminan bagi pelunasan construction loan

yang bersangkutan.

2.3.4Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

1.Tahap Pemberian Hak Tanggungan

Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT

yang didahului dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian kredit. Dalam rangka

memenuhi asas spesialitas menurut Pasal 11 ayat 1 UUHT, di dalam APHT wajib

dicantumkan : nama dan identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan atau

pihak lain yang merupakan pemilik obyek Hak Tanggungan, ke dua domisili pihak-

pihak yang bersangkutan, apabila salah satu pihak berdomisili di luar Indonesia, maka

baginya harus menentukan domisili pilihan di Indonesia dan bila tidak dicantumkan

maka pihak tersebut telah memilih domisili pada kantor PPAT, ke tiga penunjukan

secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan dan uraian yang jelas tentang

obyek Hak Tanggungan.

Ketentuan mengenai isi APHT tersebut sifatnya wajib bagi sahnya pemberian

Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kalau tidak dicantumkan secara lengkap APHT

tersebut batal demi hukum.

Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji yang diberikan oleh kedua belah

pihak sebagai yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) yang bersifat fakultatif artinya

boleh dikurangi ataupun ditambah asal tidak bertentangan dengan UUHT. Sehingga

tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya APHT. Dengan dimuatnya janji-janji

tersebut dalam APHT yang kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka

janji-janji tersebut mempunyai kekuatan mengikat pada pihak ketiga.

Walaupun bersifat fakultatif tetapi ada janji yang wajib dicantumkan, yaitu

apa yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) e yaitu bahwa pemegang Hak Tanggungan

yang pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak


27


Tanggungan apabila debitur cidera janji. Jadi dalam UUHT kewenangan tersebut

bukan didasarkan pada janji pemberi Hak Tanggungan melainkan merupakan hak

yang diberikan oleh undang-undang kepada pemegang Hak Tanggungan yang

pertama, sebagai salah satu wujud kemudahan dalam melaksanakan eksekusi yang

telah disediakan oleh hukum.12

Sedangkan janji yang dilarang untuk diadakan seperti yang disebut dalam

Pasal 12 UUHT yaitu dilarang diperjanjikan pemberian kewenangan kepada kreditur

untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitur cidera janji. Kalaupun

diadakan, janji tersebut batal demi hukum.

Sebelum melaksanakan pembuatan APHT, menurut ketentuan Pasal 39 PP

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah jo Pasal 97 Peraturan Menteri

Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Pelaksanaan Pendaftaran Tanah, PPAT wajib terlebih

dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan setempat mengenai

kesesuaian sertipikat hak tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan

dijadikan jaminan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor pertanahan tersebut. PPAT

wajib menolak pembuatan APHT yang bersangkutan jika ternyata sertipikat yang

diserahkan kepadanya bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor pertanahan atau

data yang dimuat didalamnya tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada di

Kantor Pertanahan. PPAT juga wajib menolak permintaan untuk membuat APHT,

apabila tanah yang akan dijadikan jaminan sedang dalam sengketa atau perselisihan.

Karena umumnya PPAT tidak mengetahui ada atau tidak adanya sengketa mengenai

tanah yang bersangkutan, maka hal tersebut wajib ditanyakan kepada pihak pemberi

Hak Tanggungan. Jika jawabannya tidak tersangkut dalam suatu sengketa, di dalam

APHT perlu dicantumkan pernyataan tersebut sebagai jaminan bagi kreditur penerima

Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan di hadapan PPAT wajib dihadiri oleh pemberi

dan penerima Hak Tanggungan dan dua orang saksi. Jika tanah yang dijadikan

12 Harsono. Op.cit. hlm 439


28


jaminan belum bersetipikat, maka wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala

Desa/Lurah dan seorang anggota pemerintahan desa/kelurahan.

Jika tanah yang akan dibebani tersebut belum bersertipikat maka

pembebanannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas

tanah yang bersangkutan (Pasal 10 ayat (3) UUHT). Jadi pemberian Hak Tanggungan

dan pembuatan APHT dapat dilakukan dalam keadaaan tanah belum bersetipikat. Hal

ini juga berlaku untuk tanah yang akan dibebani sudah bersertipikat tetapi belum atas

nama pemberi Hak Tanggungan. Ketentuan ini diadakan untuk memberi kesempatan

lebih dini kepada pemegang hak atas tanah memperoleh kredit.

APHT dibuat rangkap dua yang semuanya ditandatangani oleh pemberi dan

penerima Hak Tanggungan, para saksi dan PPAT. Satu lembar akta tersebut disimpan

di kantor PPAT. Lembar yang lain berikut warkah-warkah lain yang diperlukan

disampaikan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran Hak

Tanggungan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah ditandatanganinya APHT

yang bersangkutan.(Pasal 13 ayat 2 UUHT)

2.Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan cara

membuat Buku Tanah Hak Tanggungan, mencatat dalam buku tanah hak atas tanah

yang menjadi obyek dan menyalin catatan tersebut pada Sertipikat Hak Atas Tanah

yang bersangkutan.

Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan

secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran. Jika hari ketujuh jatuh

pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

Pada tanggal tersebutlah Hak Tanggungan dianggap lahir.

Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan , Kantor Pertanahan

menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan yang terdiri dari Salinan Buku Tanah Hak

Tanggungan dan Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dijilid menjadi satu

dalam sampul dokumen.


29


Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan

pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, Sertipikat Hak Tanggungan

memuat irah-irah dengan membubuhkan pada sampulnya kata-kata : ‘DEMI

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA’.

2.3.5Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)

Pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan wajib dihadiri dan dilakukan

sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan

perbuatan hukum membebanan Hak Tanggungan atas obyek yang dijadikan jaminan.

Hanya apabila benar-benar diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk

memberikan Hak Tanggungan dan menandatangani APHTnya dapat dikuasakan

kepada pihak lain.

Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan notaris atau PPAT,

dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan

(SKMHT). Formulirnya disediakan oleh BPN. SKMHT dibuat dua buah, semuanya

asli (in originali), ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima kuasa, dua orang

saksi dan notaris atau PPAT yang membuatnya. Selembar disimpan di kantor notaris

atau PPAT , lembar lainnya diberikan kepada penerima kuasa untuk keperluan

pemberian Hak Tanggungan dan membuatan APHTnya.

Pembuatan APHT oleh PPAT atas dasar surat kuasa yang bukan merupakan

SKMHT in originali merupakan cacat hukum dalam proses pembebanan Hak

Tanggungan. Walaupun telah dilaksanakan pendaftarannya, keabsahan Hak

Tanggungan yang bersangkutan tetap terbuka kemungkinannya, untuk digugat oleh

pihak-pihak yang dirugikan. Kreditur yang dirugikan dapat menuntut ganti kerugian

kepada PPAT dan notaris yang bersangkutan.

PPAT hanya berwenang membuat APHT mengenai obyek Hak Tanggungan

yang terletak di wilayah daerah kerjanya. Pembatasan ini tidak berlaku terhadap

notaris dalam pembuatan SKMHT. Ditunjuknya PPAT sebagai Pejabat yang juga


30


bertugas membuat SKMHT adalah dalam rangka memudahkan pemberian layanan

kepada pihak-pihak yang memerlukan.

Bagi sahnya SKMHT ada larangan dan persyaratan yang disebut dalam Pasal

15 ayat (1) dan ayat (2) UUHT yaitu :

(1) Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain

daripada membebanan Hak Tanggungan. Tidak dilarang pemberi kuasa

memberikan janji-janji yang dimaksudkan dalam Pasal 11 Ayat (2) UUHT.

(2) Dilarang memuat surat kuasa subtitusi artinya pengantian penerima kuasa

melalui peralihan, hingga ada penerima kuasa baru. Kecuali penerima kuasa

menugaskan pihak lain untuk atas namanya melaksanakan kuasa itu.

(3) Wajib dicantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah hutang, nama

serta identitas kreditornya, nama serta identitas debitur, apabila debitur bukan

pemilik Hak Tanggungan.

(4) Kuasa tersebut tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh

sebab apapun juga, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau telah

berakhir masa berlakunya. Ketentuan ini bertujuan untuk melindungi

kepentingan kreditur, sebagai pihak yang umumnya diberi kuasa untuk

membebankan Hak Tanggungan yang dijanjikan.

SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu

yang ditetapkan batal demi hukum.

Apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi maka SKMHT yang

bersangkutan menjadi batal demi hukum.

Jangka waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam Pasal 15 Ayat

(3) dan Ayat (4) UUHT. SKMHT untuk tanah yang bersetipikat wajib diikuti

dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan.

SKMHT untuk tanah yang belum bersertipikat, selambat-lambatnya tiga bulan.

Hal ini juga berlaku bila tanah yang bersangkutan sudah bersertipikat tetapi belum

tercatat atas pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru.

Untuk proyek-proyek tertentu, yaitu jenis-jenis Kredit Usaha Kecil, ditetapkan


31


batas jangka waktu lain dengan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BPN

Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit

Tertentu, yaitu SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya

perjanjian pokok yang bersangkutan.

2.3.6Surat Kuasa Jual (SKJ)

Disamping SKMHT diterbitkan Surat Kuasa Jual (SKJ) yang dapat

dipersiapkan oleh notaris dengan maksud agar bank mudah menjual harta

jaminan. Pada kenyataannya SKJ ini tidak mudah dilaksanakan dalam praktek.

Mahkamah Agung dalam salah satu putusannya No 2660 K/Pdt/1987 Tanggal 27

Febuari 1989 jo Putusan pengadilan Tinggi Pekan Baru No 61/Pdt/1996/PTR

Tanggal 12 Januari 1997 menyatakan dalam kuasa hutang piutang dengan

menyerahkan sertipikat sebagai jaminan disertai surat kuasa mutlak yang

mengandung kuasa untuk menjual, penjualan tanah jaminan harus dengan cara

lelang umum. Bila penjualan tanah tidak dilakukan demikian dinyatakan tidak sah

dan batal demi hukum.13

Sejak berlakunya UUHT tampaknya SKJ menjadi kurang populer dan

diharapkan akan hapus dengan sendirinya. Permasalahan yang timbul adalah SKJ

yang dimaksud dalam Pasal 12a UU Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan

yang berbunyi :

Bank umum dapat membeli sebagian atau seluruh agunan baik melaluipelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secarasukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luarlelang dari pemilik agunan dalam hal nasabah/debitur tidak memenuhikewajibannya kepada bank dengan ketentuan agunan yang dibeli tersebutwajib dicairkan secepatnya.

13 Soewarso. Op. Cit. Hlm 93-96


32


Sesuai dengan penjelasan Pasal 12a tersebut maka baik mengenai

kemungkinan bank melakukan pembelian agunan melalui pelelangan maupun

mengenai kesempatan untuk melakukan pembelian di luar pelelangan adalah

dimaksudkan agar bank dapat mempercepat penyelesaian kewajiban nasabah.

Selanjutnya ketentuan UU dengan jelas merumuskan bahwa kuasa menjual dalam

pasal ini bukan yang dimaksud atau sama dengan SKJ yang selama ini dikenal dan

diterbitkan disamping SKMHT. Kuasa jual dalam pasal ini mempunyai arti yang

lebih spesifik lagi yaitu kuasa untuk menjual di luar lelang dan tentunya kuasa

inipun diberikan oleh nasabah debitur kepada bank karena yang menjadi pembeli

adalah bank.

2.4Pembahasan

2.4.1Penerapan Asas Spesialitas Oleh Kreditur

Alasan mengapa Kreditur menerapkan asas spesialitas dapat kita

jumpai dalam penjelasan terhadap Pasal 8 Ayat (1) UU Nomor 10 Tahun 1998

Tentang Perbankan dan ditegaskan dalam Pasal 23 UU Nomor 21 Tahun 2008

Tentang Perbankan Syariah adalah bahwa dalam pemberian kredit atau

pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung

resiko, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas

pengkreditan berdasarkan Prinsip Syariah yang sehat. Untuk menguranggi resiko

tersebut, jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah

dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah untuk melunasai

kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan factor penting yang

harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum

memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap

watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha dari debitur.

Karena agunan merupakan unsur yang penting dalam pemberian kredit

sebagai jaminan bagi pelunasan kredit apabila debitur cidera janji, maka

pengikatan jaminan yang dilakukan oleh bank harus memenuhi ketentuan


33


undang-undang. Karena pengikatan jaminan yang benar akan memberikan

kepastian bagi bank untuk memperoleh pelunasan kreditnya sebaliknya jika

pengikatan jaminan tidak dilakukan dengan benar, akan berpotensi menimbulkan

kerugian bagi bank karena kredit yang disalurkan tidak akan kembali, atau

walaupun kembali memerlukan waktu lebih panjang dan biaya yang lebih besar.

Dari kedua alenia tersebut jika kita kaitkan dengan Pasal 1131 dan

Pasal 1132 KUHPerdata maka dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa jaminan

merupakan salah satu unsur penting pemberian kredit maka agunan yang

diberikan kepada debitur kepada bank adalah seluruh harta benda debitur yang

tercakup dalam watak, kemampuan , modal, agunan dan prospek usaha debitur

sedangkan benda yang dijadikan jaminan hanya merupakan salah satu unsur

agunan. Karena jika kita tidak memiliki watak, kemampuan, modal, agunan dan

prospek usaha yang baik, berapapun kekayaan yang debitur jaminkan, debitur

tidak dapat melunasi utang.

Salah satu syarat sahnya pembebanan Hak Tanggungan adalah

memenuhi syarat spesialitas., dimana dengan asas ini akan diketahui keadaan

subyek dan obyek Hak Tanggungan yang sebenarnya. Dari hasil penelitian yang

penulis lakukan berdasarkan wawancara dengan Bapak Danang Catur Wahyu

Wijayanto.SH Staf Legal Bank Bukopin Tbk. Cabang Solo, Ibu Sari Meta SH

Kepala Cabang PT Bank Niaga Syariah di Bintaro, Notaris/PPAT Ibu Noor

Saptanti SH.MH, dan Bapak Gunawan Bambang Irawan.SH Notaris/PPAT di

Sukoharjo diperoleh data sebagai berikut:

(1) Tentang Kewenangan membebanan Hak Tanggungan dari Debitur atau

Pemegang Hak Tanggungan

Dianutnya asas spesialitas dalam Pembebanan Hak Tanggungan tidak

dapat dilepaskan dari upaya UUPA untuk memberikan kepastian hukum hak atas

tanah dan dalam asas spesialitas ini menghendaki Hak Tanggungan hanya dapat

dibebankan atas tanah yang ditentukan secara spesifik. Dasar hukum dianutnya

asas ini terdapat pada Pasal 8 UUHT yang berbunyi :


34


(1) Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau Badan Hukum

yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan.

(2) Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak

Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus ada pada pemberi

Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Kewenangan disini adalah kewenangan sebagaimana yang dimaksud dalam

Pasal 1320 KUHPerdata yaitu tentang syarat sahnya perjanjian, dimana dalam Pasal

1320 KUHPerdata tersebut dinyatakan untuk melakukan perjanjian diperlukan syarat

tentang kecakapan untuk melakukan membuat suatu perikatan. Undang-undang tidak

mendefinisikan tentang kecakapan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum,

tetapi yang ada adalah tentang ketidak cakapan seseorang sebagaimana yang

dimaksud dalam Pasal 330 KUHPerdata yaitu orang yang belum dewasa dan mereka

yang ditaruh dibawah pengampuan.

Berdasarkan hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa kecakapan disini

dikaitkan dengan tingkat kedewasaan seseorang. Dalam Pasal 330 KUHPerdata,

ditentukan bahwa batas usia seseorang untuk dapat melakukan perbuatan hukum

adalah apabila telah mencapai usia 21 tahun atau telah menikah sebelumnya.

Menurut hasil wawancara, di PT Bank Bukopin Tbk semua debitur yang

mengajukan kredit dengan jaminan hak atas tanah adalah berumur 21 tahun keatas

atau sudah menikah. Jika dihubungkan dengan pengecekan Kreditur terhadap

kewenangan Debitur untuk melakukan perbuatan hukum maka hasilnya Kreditur

selalu melakukan pengecekan secara formal (dengan melihat KTP/bukti identitas

lain) mengenai identitas debitur saat dia mengajukan kredit dengan jaminan hak atas

tanah. Hal ini tampak dalam persyaratan untuk mengajukan permohonan kredit yang

salah satunya mensyaratkan adanya foto copy KTP dari calon debitur dan dilakukan

pengecekan dengan KTP asli pada saat penandatanganan perjanjian kreditnya. Untuk

mendapat keyakinan akan kewenangan tersebut PT Bank Bukopin Tbk juga

mensyaratkan fotocopy Kartu Keluarga, Surat Nikah (bagi debitur yang sudah


35


menikah). Debitur dengan status janda/duda disyaratkan adanya fotocopy Surat

Kematian atau Surat Keterangan Cerai yang dikeluarkan oleh intansi yang

berwenang. Jika debitur masih dibawah umur atau karena kesehatannya tidak cakap

melakukan perbuatan hukum, wajib melampirkan Akta Kelahiran, Putusan

Pengadilan untuk Dibawah Pengampuan, KTP Pengampu yang ditunjuk oleh

Pengadilan dan Kartu Keluarga.

Dalam hal pengajuan kredit di PT Bank Bukopin Tbk, pengajukan kredit

dibawah umur atau karena kesehatannya tidak cakap melakukan perbuatan hukum hal

ini belum pernah terjadi.

Menurut peneliti kebijakan yang diambil dengan mensyaratkan KTP sebagai

syarat mutlak dalam pemberian kredit merupakan langkah yang tepat untuk

mengetahui batas kewenangan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum

sebagaimana yang disyaratkan oleh peraturan perundang-undangan.

(2) Tentang Domisili Debitur atau Pemegang Hak Tanggungan

Dalam penerapan asas spesialitas ini diuraikan lebih lanjut dalam Pasal 11

ayat (1) UUHT yang menentukan bahwa didalam APHT wajib dicantumkan domisili

para pihak yaitu pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, dan apabila diantara

mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu

domisili pilihan di Indonesia dan dalam hal domisili pilihan tersebut tidak

dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai tempat

domisili yang dipilih. Dengan dianggapnya kantor PPAT sebagai domisili, bagi

pemberi Hak Tanggungan yang berdomisili di luar negeri, apabila domisili pilihannya

tidak disebut dalam akta, syarat pencantuman domisili pilihan tersebut dianggap

sudah terpenuhi.

Dari hasil penelitian di PT Bank Bukopin Tbk di cabang Solo sampai

sekarang debitur yang mengajukan kredit dengan jaminan hak atas tanah semua

berdomisili di Indonesia. Sedang menurut Ibu Sari Metta SH, jika ada debitur yang

berdomisili di luar Indonesia, biasanya bank memberikan syarat antara lain obyek


36


yang dibiayai atau obyek yang menjadi jaminan ada di wilayah Indonesia, ada

keluarga yang tinggal di Indonesia yang dapat dihubungi, debitur memiliki sarana

komunikasi dengan mudah dapat dihubungi (via email, handphone), angsuran secara

otomatis ditransfer ke rekening yang bersangkutan di Indonesia.

Penurut peneliti terhadap domisili debitur , memang akan lebih mudah bagi

kreditur apabila debitur berdomisili di dalam negeri, hal ini jika dikaitkan dengan jika

debitur wanprestasi maka kreditur tidak memerlukan waktu dan biaya yang besar

dalam proses eksekusi dibandingkan jika debitur berada di luar negeri.

(3) Tentang Status Kepemilikan

Dalam pengajuan kredit dengan jaminan hak atas tanah dimungkinkan bahwa

hak atas tanah yang dijaminkankan bukan milik debitur, tetapi milik pihak ketiga

(milik orang tua, milik koperasi ,badan hukum atau milik orang lain). Dari hasil

penelitian di PT Bank Bukopin Tbk cabang Solo sebagian besar hak atas tanah yang

dijadikan jaminan adalah milik debitur dan sebagian kecil milik pihak lain.

Sedangkan status kepemilikan jaminan hak atas tanah sebagiam besar status

kepemilikan jaminan hak atas tanah milik perseorangan dan sebagian kecil milik

perusahaan. Jika hak atas tanah tersebut bukan milik debitur maka bank akan

meminta identitas yang komplit dari pemilik hak atas tanah tersebut.

Selain itu apabila jaminan kredit yang digunakan milik orang lain maka bank

menetapkan syarat (1). Debitur dengan status perorangan maka pemilik jaminan

diutamakan mempunyai hubungan keluarga dengan debitur yaitu suami atau istri,

anak, orang tua, mertua, saudara kandung. (2). Debitur dengan status Badan Hukum

(PT, Yayasan, Koperasi) atau Badan Usaha lainnya yaitu dengan mempertimbangkan

reputasi debitur atau proyek pemerintah, maka jaminan kredit yang digunakan adalah

milik pengurus dan atau Komisaris Badan Hukum atau Badan Usaha sebagaimana

yang diatur dalam Akta Pendirian dan atau perubahannya. Sedang menurut Ibu Sari

Meta SH selain identitas pemilik hak atas tanah, pemilik jaminan hak atas tanah


37


tersebut selain menandatangani akta-akta juga memberikan pernyataaan bahwa yang

bersangkutan mengetahui akibat hukum bila terjadi wanprestasi oleh debitur.

Sedang syarat yang harus dipenuhi oleh debitur bila status kepemilikannya

dimiliki oleh perusahaan wajib melampirkan Akta Pendirian dan Perubahan

Pengesahan sebagai Badan Hukum dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia,

KTP para pengurus dan surat-surat yang diperlukan sesuai dengan yang disyaratkan

dalam Akta Pendirian atau Perubahan Anggaran Dasar perusahaan tersebut.

Menurut peneliti kebijaksanaan bank yang menempatkan hak atas tanah milik

debitur sendiri sebagai jaminan kredit sebagai prioritas utama merupakan langkah

yang cukup hati-hati dalam menerapkan kebijakan perkreditan yaitu memberikan

keyakinan atas jaminan pengembalian atau pelunasan kredit yang disalurkan. Apabila

jaminan yang digunakan oleh debitur bukan milik sendiri akan menimbulkan potensi

kerugian yang cukup besar jika debitur wanprestasi karena secara sosiologis tentu

akan lebih sulit untuk melakukan eksekusi, bila ternyata pemakaian jaminan bukan

milik sendiri tersebut diikuti oleh penggunaan kredit yang menyimpang, misalnya

kredit yang diterima oleh debitur digunakan oleh debitur dan pemilik jaminan.

(4) Obyek Hak Tanggungan

Dasar hukum mengenai obyek Hak Tanggungan adalah Pasal 4 Ayat (1)

UUHT yang menyatakan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan

adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah

Negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan.

Dari hasil penelitian di PT Bank Bukopin Tbk, hak atas tanah yang sering

dijadikan jaminan kredit bank adalah Hak Milik dan Hak Guna Bangunan dengan

peringkat pertama adalah Hak Milik. Dan harus sudah bersertipikat. Bahkan kata

Notaris/PPAT Gunawan Bambang Irawan SH di Sukoharjo ada kebijaksanaan

beberapa bank yang mengharuskan status tanahnya Hak Milik dan bersertipikat.

Menurut peneliti terhadap kebijaksanaan bank tersebut berkaitan dengan

factor keamanan dan pelayanan yang mendasari kebijaksanaan bank tersebut. Faktor


38


keamanan yang dimaksud adalah berkaitan dengan keberadaan bukti kepemilikan

tanah yang sah secara yuridis artinya bank akan dapat melakukan tindakan hukum

terhadap jaminan kredit hak atas tanah yang sudah terdaftar, jika terjadi wanprestasi.

Jika bank menerima jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar atau masih berupa

girik/petuk/letter C dan ternyata hak atas tanah tersebut tidak dapat didaftarkan oleh

hal-hal tertentu, maka dengan kata lain bank telah memberikan kredit tanpa didukung

oleh jaminan yang sah, sehingga jika debitur wanprestasi bank tidak akan dapat

melakukan tindakan hukum terhadap jaminan yang dikuasainya.

Faktor pelayanan berhubungan dengan lamanya proses untuk mendaftarkan

hak atas tanah yang berasal dari petuk/letter C/girik diperlukan alat-alat bukti yaitu

bukti tertulis, keterangan saksi-saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang

kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematis

atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik,

dianggap cukup untuk mendaftarkan hak tersebut, pemegang hak dan hak-hak pihak

lain yang membebaninya. Juga wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala

Desa/Lurah dan seorang anggota pemerintahan desa/Kelurahan. Hal tersebut sesuai

dengan Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah.

Kesimpulan kebijaksanaan yang diambil oleh bank sudah tepat dan dapat

dimengerti, meskipun secara yuridis undang-undang memperbolehkan bank

menerima jaminan kredit yang berupa hak atas tanah yang belum terdaftar, tetapi

dalam praktiknya hal tersebut sangat sulit diterapkan dan cenderung akan

memberikan dampak yang tidak menguntungkan bagi bank. Disisi lain pemilik hak

atas tanah harus menyediakan biaya pendaftaran yang cukup besar, juga diperlukan

waktu yang cukup lama bagi proses pendaftaran itu sendiri.

Mengenai penerimaan sertipikat hak milik sebagai jaminan kredit menurut

peneliti kebijaksanaan bank sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan

berdasarkan Pasal 20 Ayat (1) UUPA , yang menyatakan bahwa hak milik merupakan

hak turun temurun, terkuat dan terpenuh. Sehingga secara yuridis bank akan


39


menguasai jaminan secara penuh tanpa dibatasi jangka waktu tertentu, jika

dikemudian hari akan dilakukan eksekusi terhadap hak atas tanah yang dijadikan

jaminan, kapanpun akan tetap dapat dilakukan. Hal ini berbeda jika yang dikuasai

bank berupa hak atas dengan jangka waktu tertentu misalnya Hak Guna Bangunan,

jika jangka waktunya berakhir dan tidak dapat diperpanjang karena suatu hal

sementara kreditnya belum lunas, tentu saja kredit tersebut akhirnya menjadi kredit

yang didukung oleh jaminan yang tidak semestinya, akan memerlukan biaya

tambahan untuk mengurusnya kembali. Sehingga untuk jaminan kredit dengan Hak

Guna Bangunan sebaiknya dicek masa berlakunya sehingga dapat disesuaikan jangka

waktu pelunasan kredit dengan jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut.

Untuk memberikan kepastian bahwa agunan yang diterima sebagai jaminan

kredit sesuai dengan bukti kepemilikannya, bank akan melakukan pengecekan baik

secara materiil dan formil. Secara materiil meliputi proses peninjauan langsung ke

lokasi tanah/jaminan yang diserahkan kepada bank dalam hal ini petugas bank akan

melihat secara riil, batas-batas tanah yang bersangkutan serta mencari informasi harga

tanah baik menurut harga pasar maupun harga dari instansi yang berwenang. Sedang

pengecekan formil meliputi proses pengecekan data fisik dan data yuridis dilakukan

oleh Kantor Pertanahan berdasarkan permohonan dari pemegang hak yang

bersangkutan atau dari pihak kreditur. Ditandai dengan pada lembaran sertipikat

tersebut tertulis ‘Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota…..’.

Dari penelitian di PT Bank Bukopin Tbk diperoleh keterangan bahwa Bank

selalu mengadakan pengecekan baik secara materiil dengan meninjau lokasi obyek

hak atas tanah yang dijadikan jaminan kredit dan mengadakan pengecekan formil di

Kantor Pertanahan. Sedang dari hasil wawancara dengan Notaris/ PPAT di

Sukoharjo, ada bank yang menerapkan kebijakan terhadap pengecekan lokasi jaminan

tersebut hanya untuk kredit-kredit dengan plafon diatas tujuh juta rupiah, sedangkan

yang dibawah plafon tersebut tidak dilakukan pengecekan secara materiil yang

berupa peninjauan ke lokasi jaminan dan hanya berdasarkan kepercayaan saja.


40


Namun demikian tidak berarti bahwa hal tersebut sama sekali tidak dilakukan

pengecekan, karena apabila diindikasikan bahwa debitur mulai tidak lancar dalam

pembayaran angsurannya, maka petugas bank akan segera melakukan pengecekan ke

lokasi jaminan.

Menurut peneliti kebijakan bank mengenai pengecekan baik secara materiil

terhadap obyek jaminan ditentukan oleh besarnya plafon kredit yang diberikan oleh

bank. Semakin besar plafon kreditnya maka bank akan lebih hati-hati dengan melihat

secara riil obyek jaminan tersebut. Sedang untuk plafon kredit yang kecil maka tidak

dilakukan pengecekan secara materiil yang bertujuan menghemat waktu dan biaya.

Lain halnya dengan pengecekan secara formil bank wajib melakukannya karena

merupakan syarat mutlak.

Selain tanah yang dibebani Hak Tanggungan dimungkinkan hak atas tanah

dibebani Hak Tanggungan berikut bangunan, tanaman dan hasil karya (misalnya

patung, gapura yang menyatu dengan tanahnya). Dalam praktek jaminan kredit di PT

Bank Bukopin Tbk, semua hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan berikut

bangunan, tanaman dan hasil karyanya. Dan dalam hal bangunan, tanaman dan hasil

karya tersebut, tidak terbatas pada yang sudah ada pada waktu dibebankan Hak

Tanggungan, bisa juga bangunan, tanaman dan hasil karya yang baru ada kemudian.

Dari hasil wawancara dengan Notaris/PPAT di Sukoharjo banyak kredit dengan

jaminan hak atas tanah diperlukan untuk membiayai pembangunan

bangunan(rumah/toko) dan untuk investasi (pembelian bibit tanaman/pupuk)

sehingga bangunan dan tanaman tersebut turut dijadikan jaminan bagi pelunasan

‘contruction loan’yang bersangkutan. Pada waktu perjanjian awal belum disebutkan

berapa nilai Hak Tanggungan yang sesungguhnya, apabila pembangunan dan

penanaman sudah selesai maka bank akan menilai ulang seluruh jaminan hak atas

tanah tersebut beserta bangunan dan tanaman yang ada diatasnya kemudian hasilnya

dituangkan dalam perjanjian tambahannya.


41


(5) Hutang yang dijamin

Dalam APHT wajib dicantumkan hutang yang dijamin sesuai dengan

perjanjian kreditnya. Hutang tersebut dapat disebut secara pasti jumlahnya tetapi bisa

juga jumlahnya yang pasti baru dapat diketahui kemudian yaitu setelah diadakan

perhitungan berdasarkan ketentuan dalam akta perjanjian hutang piutang atau

perjanjian lain. Hal ini pun terjadi dalam prakteknya di PT Bank Bukopin Tbk. Yaitu

untuk jenis kredit dengan jaminan hak atas tanah untuk keperluan pembiayaan

pembangunan bangunan dan kredit investasi.

(6) Nilai Pertanggungan

Nilai tanggungan hakekatnya merupakan kesepakatan sampai sejumlah berapa

pagu atau batas jumlah piutang yang dijamin dengan nilai Hak Tanggungan tersebut,

dari hasil penelitian di PT Bank Bukopin Tbk, ditetapkan batas jumlah piutang

dengan nilai Hak Tanggungan sebesar 125 % (seratus dua puluh lima persen).

Menurut peneliti terhadap kebijaksanaan bank dalam menetapkan batas

jumlah piutang dengan nilai Hak Tanggungan tersebut didasarkan atas hak kreditur

untuk mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan Hak

Tanggungan bila debitur wanprestasi., ditetapkannya nilai Hak Tanggungan tersebut

juga memberikan keuntungan bagi debitur jika dia wanprestasi, masih ada sisa dari

hasil penjualan jaminan sebagai ganti bunga yang dia bayarkan kepada kreditur. Jika

dihubungkan dengan eksekusi Hak Tanggungan maka disini terlihat bahwa UUHT

memandang bahwa pengembalian hutang didasarkan pada nilai tanggungan

ditentukan oleh kreditur.

2.4.2Pelaksanaan Pembebanan Hak Tanggungan Hak Atas Tanah Sebagai

Jaminan Kredit Bank.

Setelah semua syarat spesialitas dipenuhi, untuk merealisasikan kesepakatan

bank dengan debitur maka dilaksanakan pengikatan jaminan dengan hak atas tanah.

Sebagai tanda permohonan kredit diterima atau disetujui oleh bank, maka bank atau


42


kreditur akan membuat surat persetujuan kredit yang ditandatangani oleh Kreditur

/Pimpinan Cabang atau orang yang mewakili bank dan debitur (dengan persetujuan

atau tanpa persetujuan atas kewenangannya melakukan perbuatan hukum tersebut)

Persetujuan ini berbentuk baku artinya isi atau klausula-klausula persetujuan kredit

tersebut telah dibakukan dan dituangkan dalam bentuk formulir tetapi tidak terikat

dalam suatu bentuk tertentu.

Persetujuan kredit ini sebagai dasar bagi Notaris/PPAT untuk membuat

perjanjian kredit atau perjanjian pengakuan hutangnya. Perjanjian kredit atau

pengakuan hutang inipun dibuat secara baku. Menurut peneliti, dalam praktek

perbankan dipakainya perjanjian kredit atau pengakuan hutang yang dituangkan

secara tertulis dan dalam bentuk baku adalah untuk mengamankan pemberian kredit

tersebut agar tidak melenceng dari tujuan penggunaan kredit tersebut.

Dari hasil penelitian di PT Bank Bukopin Tbk, semua kredit dengan jaminan

berupa hak atas tanah telah dilakukan pengikatan jaminan. Sedang dari hasil

wawancara dengan Notaris/PPAT di Sukoharjo ada beberapa BPR (Bank

Pengkreditan Rakyat) atau Bank Umum yang bentuk hukumnya Koperasi tidak

melakukan pengikatan jaminan. Ada juga yang menetapkan kebijaksanaan pengikatan

jaminan terhadap jaminan berupa hak atas tanah adalah debitur dengan plafon kredit

tujuh juta keatas, sedang untuk plafon dibawah tujuh juta hanya dilakukan dengan

kuasa menjual dengan maksud sebagai ‘shock therapy’ terhadap debitur atau

pemegang hak.

Menurut peneliti, kebijaksanaan bank tersebut sangat tidak menguntungkan

bank itu sendiri. Hal ini karena dapat berpotensi menimbulkan kerugian bagi bank

ketika kredit yang diberikan dengan jaminan yang tidak dilakukan pengikatan

tersebut menjadi macet atau tidak terbayar. Dampak yang terjadi adalah bank akan

mengalami kesulitan untuk melakukan eksekusi (penjualan barang jaminan),

sekalipun telah dilengkapi dengan Surat Kuasa Menjual hak atas tanah yang dibuat

Notaris/PPAT, karena secara yuridis Surat Kuasa Menjual yang dibuat berdasarkan

hutang piutang tersebut, sulit dilaksanakan. Menurut Pasal 20 ayat 2 UUHT memang


43


bank dapat melakukan penjualan barang jaminan secara bawah tangan dengan syarat

terdapat kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dan

kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk surat kuasa khusus yang memberikan

kekuasaan kepada bank untuk dapat menjual sendiri barang-barang jaminan tersebut

secara dibawah tangan. Dengan kata lain timbulnya surat kuasa menjual tersebut

karena undang-undang yang mengaturnya.

Jika ditinjau dari jenis pengikatan jaminan kreditur yang berupa hak atas

tanah, maka PT Bank Bukopin Tbk, seratus persen melakukan pengikatan secara

sempurna dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), hal ini dikarenakan

plafon kredit yang ditetapkan rata-rata diatas Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta

rupiah). Sedang untuk bank yang menetapkan nominal kreditnya dibawah

Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) menurut Notaris/PPAT di Sukoharjo maka

biasanya debitur memberi kuasa dahulu kepada bank, sehingga pengikatan jaminan

dilakukan dengan SKMHT. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang

Penetapan Batas Waktu Penggunaan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit

Tertentu, masa berlakunya SKMHT adalah mengikuti perjanjian pokoknya maka jika

kredit tersebut akan berakhir, bank akan meningkatkan pengikatan jaminan menjadi

APHT. Tetapi jika ternyata, sebelum jangka waktu kredit dengan jaminan hak atas

tanah tersebut habis dan debitur menunjukkan gejala wanprestasi, maka bank akan

mengambil langkah aman yaitu dengan pengikatan APHT dan segera didaftarkan.

Ada juga kebijaksanaan bank yang menetapkan untuk semua kredit dengan jaminan

hak atas tanah berapapun plafon kreditnya langsung diikat dengan APHT.

Secara umum factor utama yang menyebabkan dilakukannya pengikatan

dengan SKMHT adalah factor plafon kredit, artinya besar kecilnya jumlah kredit

yang diberikan bank kepada nasabah sangat mempengaruhi pengikatan jaminan yang

akan dilakukan. Semakin tinggi plafon kredit yang diberikan oleh bank, maka bank

akan semakin ketat melakukan pengamanan, untuk menunjang factor keamanan dari

kredit tersebut yang dikaitkan dengan pengikatan jaminan.


44


Menurut peneliti perbedaan jenis pengikatan jaminan tersebut dikarenakan

antara satu bank dengan yang lain sangat berbeda dalam memandang resiko

kemacetan atau resiko tidak dilunasinya kredit tersebut.

2.4.3Penerapan Asas Publisitas oleh Kreditur

Penerapan asas publisitas ini merupakan proses pendaftaran Hak Tanggungan

dengan didaftarkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan

setempat yang dilakukan oleh kreditur melalui PPAT yang berwenang membuat

aktanya. Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak

Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga.

PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan

memperhatikan kondisi daerah dan fasilitas yang ada, serta selalu berpedoman pada

tujuan untuk didaftarnya Hak Tanggungan itu secepat mungkin. Warkah lain yang

dibutuhkan adalah meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan obyek Hak

Tanggungan dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk didalamnya

adalah sertipikat hak atas tanah atau surat-surat keterangan lain mengenai obyek Hak

Tanggungan.

PPAT juga wajib mengetahui kebijaksanaan yang diterapkan dalam

pendaftaran Hak Tanggungan di wilayah kerjanya agar tidak terjadi keterlambatan

pendaftarannya.

2.4.4Pelaksanaan Asas Spesialitas dan Asas Publisitas oleh Notaris/PPAT

Menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan PPAT, Bab II Pasal 2 disebutkan bahwa tugas pokok dan

kewenangan PPAT salah satunya adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran

tanah, dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum

tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan

dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, yang diakibatkan

oleh perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud diatas yaitu jual beli, tukar


45


menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, pembagian hak bersama,

pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik, pemberian Hak

Tanggungan, pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan.

Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa peranan PPAT

sangatlah penting yaitu sebagai pelaksana administratif pertanahan, dimana data

yang tercatat di Kantor Pertanahan harus sesuai dengan keadaan atau status

sebenarnya mengenai bidang tanah yang bersangkutan baik fisik mengenai bidang

tanah tersebut maupun mengenai hubungan hukum atau data yuridis yang

menyangkut bidang tanah tersebut.

Penerapan asas spesialitas yang dilakukan oleh notaris/PPAT dapat dilihat

dari SKMHT dan APHT yang dibuat oleh PPAT, tiap akta dapat digunakan untuk

pembuktian pemberian Hak Tanggungan atas satu atau beberapa hak atas tanah dan

atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di wilayah kerja satu Kantor

Pertanahan untuk menjamin satu hutang, sebagai berikut :

RINGKASAN FORMULIR AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

I.Kepala Akta

1.Judul : APHT

2.Nomor

3.Lembar pertama/kedua

Akta asli terdiri dari lembar pertama dan lembar kedua, lembar pertama

dibuat satu rangkap dan disimpan oleh PPAT dan lembar kedua dibuat

sebanyak hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

dibebani Hak Tanggungan dan dikirim ke Kantor Pertanahan yang wilayah

kerjanya meliputi letak tanah atau Satuan Rumah Susun yang bersangkutan

untuk keperluan pendaftaran Hak Tanggungan. Kepada para pihak diberikan

salinannya yang ditandatangani oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT

dibuat secukupnya menurut keperluan.


46


4.Hari, tanggal, bulan, tahun

5.Nama dan tempat kedudukan PPAT

-dasar hukum kewenangan PPAT

-jabatan dari pejabat yang mengeluarkan keputusan pengangkatan

I. Komparisi

Hadir dihadapan PPAT

1.Pemegang hak atas tanah/HMSRS/Pihak Pertama : nama, tanggal lahir,

kewarganegaraan, pekerjaan, alamat tempat tinggal, bukti identitas,

persetujuan jika diperlukan yang dinyatakan tertulis yang menyangkut

kapasitas dan kewenangan pemegang hak atas Obyek Hak Tanggungan

2.Pemilik benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang ikut menjadi Obyek

Hak Tanggungan jika bukan Pemegang hak : nama, tanggal lahir,

kewarganegaraan, pekerjaan, alamat tempat tinggal, bukti identitas, rincian

benda yang berkaitan dengan tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan.

3.Penerima Hak Tanggungan : nama, tanggal lahir, kewarganegaraan,

pekerjaan, alamat tempat tinggal, bukti identitas, persetujuan yang

dinyatakan tertulis yang menyangkut kapasitas dan kewenangan penerima

Obyek Hak Tanggungan.

Para Penghadap :

-dikenal oleh saya PPAT

-diperkenalkan kepada saya PPAT

-penyebutan saksi pengenal jika ada

II. Premise Akta adalah materi premise sekaligus isi akta

1.Uraian tentang Akta Perjanjian Utang Piutang : tanggal, nomor, nama serta

tempat kedudukan notaris yang membuatnya

2.Besarnya hutang

3.Nilai Tanggungan


47


4.Rincian tentang obyek hak Tanggungan : banyaknya obyek Hak

Tanggungan, status hak atas tanah, nomor hak atas tanah, tanggal dan

Nomor Gambar Situasi atau Surat Ukur, luas tanah, NIB, letak, batas

III. Isi Akta

1.Uraian tentang janji-janji yang disepakati kedua belah pihak

2.Pemilihan domisili

3.Pembayaran beban biaya pembuatan APHT dan uang saksi

4.Nama dan identitas orang yang memerlukan persetujuannya untuk

memenuhi kapasitas dan kewenangan Pihak Pertama, bila orang tersebut

hadir untuk memberikan persetujuan tersebut. Jika persetujuan dilakukan

secara tertulis diletakan dalam komparisi

IV. Akhir Akta

1.Nama dan identitas saksi selengkapnya (untuk saksi hanya disebutkan umur)

2.Nama Kantor Pertanahan tempat pendaftaran Hak Tanggungan

3.Pembacaan dan penandatanganan akta

RINGKASAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

I.Kepala Akta

1.Judul : SKMHT

2.Nomor

3.Lembar pertama/kedua

Akta asli terdiri dari lembar pertama dan lembar kedua, lembar pertama

dibuat satu rangkap dan disimpan oleh PPAT dan lembar kedua dibuat satu

rangkap yang diberikan kepada kreditur untuk dipakai sebagai dasar

pembuatan APHT. Kepada para pihak diberikan salinannya yang hanya

ditandatangani lengkap oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.

4.Hari, tanggal, bulan, tahun


48


5.Nama dan tempat kedudukan PPAT

-dasar hukum kewenangan PPAT

-jabatan dari pejabat yang mengeluarkan keputusan pengangkatan

V. Komparisi

Hadir dihadapan PPAT

1.Pemegang hak atas tanah/HMSRS/Pihak Pertama : nama, tanggal lahir,

kewarganegaraan, pekerjaan, alamat rumah tinggal, bukti identitas,

persetujuan jika dipelukan yang dinyatakan tertulis yang menyangkut

kapasitas dan kewenangan pemegang hak atas Obyek Hak Tanggungan

2.Pemilik benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang ikut menjadi Obyek

Hak Tanggungan jika bukan Pemegang hak : nama,tanggal lahir,

kewarganegaraan, pekerjaan, alamat rumah tinggal, bukti identitas, rincian

benda yang berkaitan dengan tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan.

3.Penerima Kuasa : nama, tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, alamat

tempat tinggal, bukti identitas, persetujuan yang dinyatakan tertulis yang

menyangkut kapasitas dan kewenangan penerima Obyek Hak Tanggungan.

Para Penghadap :

-dikenal oleh saya PPAT

-diperkenalkan kepada saya PPAT

-penyebutan saksi pengenal jika ada

VI. Premise Akta adalah materi premise sekaligus isi akta

1.Nama, identitas debitur dan kreditur

2.Uraian tentang Akta Perjanjian Utang Piutang : tanggal, nomor, nama serta

tempat kedudukan notaris yang membuatnya

3.Besarnya hutang

4.Nilai Tanggungan

5.Rincian tentang obyek hak Tanggungan : banyaknya obyek Hak

Tanggungan, status hak atas tanah, nomor hak atas tanah, tanggal dan

Nomor Gambar Situasi atau Surat Ukur, luas tanah, NIB, letak, batas


49


VII. Isi Akta

1.Uraian tentang janji-janji yang disepakati kedua belah pihak

2.Sesuai ketentuan pasal 15 ayat (2), (3) dan (4) UUHT bahwa SKMHT tidak

dapat ditarik kembali, jangka waktu SKMHT

3.Nama dan identitas orang yang memerlukan persetujuannya untuk

memenuhi kapasitas dan kewenangan Pihak Pertama, bila orang tersebut

hadir untuk memberikan persetujuan tersebut. Jika persetujuan dilakukan

secara tertulis diletakan dalam komparisi

VIII. Akhir Akta

1.Nama dan identitas saksi

2.Pembacaan dan penandatanganan akta

Ketentuan mengenai isi akta APHT sifatnya wajib seperti yang

ditetapkan dalam Pasal 11 UUHT yang menyatakan bahwa untuk memenuhi asas

spesialitas dalam APHT wajib dicantumkan nama, identitas pemberi dan

penerima Hak Tanggungan, domisili, penunjukan secara jelas utang yang dijamin,

nilai tanggungan dan obyek Hak Tanggungan. Kalau tidak dicantumkan secara

lengkap APHT tersebut batal demi hukum.

Sedang jika dihubungkan dengan asas publisitas maka menurut

ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran

tanah, peralihan dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan apabila

dibuktikan dengan akta PPAT. Mekanisme penerapan asas publisitas yang

dilakukan oleh PPAT meliputi hal-hal yang dimulainya pendaftaran hak

tanggungan sampai dengan diterbitkannya sertipikat Hak Tanggungan.

Pembebanan hak khususnya Pendaftaran Hak Tanggungan, diatur dalam Pasal

114 sampai dengan Pasal 124 PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah dengan rincian proses sebagai berikut :


50


1. Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau hak

milik atas satuan rumah susun yang sudah terdaftar atas nama pemberi Hak

Tanggungan (Pasal 114)

2. Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar tetapi belum atas nama

pemberi Hak Tanggungan (Pasal 115)

3. Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa sebagian atau hasil

pemecahan dari hak atas tanah induk yang terdaftar dalam satu usaha real

estate, kawasan industri atau Perusahaan Inti Rakyat (PIR) dan diperoleh

pemberi Hak Tanggungan melalui pemindahan hak (Pasal 116).

4. Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah yang

belum terdaftar.(Pasal 117)

Dari hasil penelitian di Kantor Notaris /PPAT Gunawan Bambang

Irawan di Sukoharjo, selama ini yang sering terjadi adalah pendaftaran Hak

Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah yang sudah terdaftar baik atas

nama pemberi Hak Tanggungan atau belum atas nama pemberi Hak Tanggungan.

Berdasarkan Pasal 114 ayat (1) PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997

Tentang Pelaksanaan Pendaftaran Tanah, untuk pendaftaran yang obyeknya

berupa hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang sudah

terdaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan, wajib selambat-lambatnya 7

(tujuh) hari kerja setelah penandatanganan akta tersebut, menyerahkan kepada

Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan yang terdiri dari :

1. Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua) dan memuat

daftar jenis surat yang disampaikan.

2. Surat Permohonan Pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak

Tanggungan,

3. Foto copy surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak tanggungan


51


4. Sertipikat asli hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah susun

yang menjadi obyek Hak Tanggungan

5. Lembar kedua Akta Pemberian Hak Tanggungan

6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT

yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor

Pertanahan untuk pembuatan Sertipikat Hak Tanggungan

7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak

Tanggungan dilakukan melalui kuasa.

Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya berupa hak atas tanah atau Hak

Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar, tetapi belum atas nama

pemberi Hak tanggungan dan diperoleh pemberi Hak Tanggungan karena peralihan

hak melalui pewarisan atau pemindahan hak, PPAT yang membuat Akta Pemberian

Hak Tanggungan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan

akta tersebut menyerahkan kepada Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan

sebagaimana yang tersebut dalam Pasal 114 ayat (1) diatas ditambah dengan Pasal 15

ayat (1) PMNA/KBPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Pelaksanaan Pendaftaran tanah

yaitu dokumen asli yang membuktikan terjadinya peristiwa / perbuatan hukum yang

mengakibatkan beralihnya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

kepada pemberi Hak Tanggungan yaitu :

1. Dalam hal pewarisan : surat keterangan sebagai ahli waris dan Akta

Pembagian Waris apabila sudah diadakan pembagian waris.

2. Dalam hal pemindahan hak melalui jual beli : Akta Jual Beli

3. Dalam hal pemindahan hak melalui lelang : Kutipan Risalah Lelang

4. Dalam hal pemindahan hak melalui tukar menukar : Akta Tukar menukar

5. Dalam Hal pemindahan hak melalui hibah : Akta Hibah.

6. Dalam Hal pemindahan hak melalui pemasukan modal dalam

perusahaan/inbreng : Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan


52


2.4.5Pelaksanaan Asas Publisitas Dalam Pembebanan Hak Tanggungan Di

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo

Pembebanan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan Pasal 44

dikatakan bahwa pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susun, pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak

Sewa untuk bangunan atas Hak Milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah pada

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-

undangan dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang

berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Sedangkan Pasal 45 mengatur tentang penolakan pendaftaran peralihan dan

pembebanan hak Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran

peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat dibawah ini tidak terpenuhi :

1. Sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai

lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan.

2. Perbuatan hukum yang berupa peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan

dalam perusahaan dan perbuatan hukum lainnya tidak dibuktikan dengan akta

PPAT atau kutipan risalah lelang kecuali keadaan-keadaan tertentu yang

diperbolehkan oleh undang-undang.

3. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak

yang bersangkutan tidak lengkap.

4. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-

undangan yang bersangkutan.

5. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan

6. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan

oleh keputusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap,

atau


53


7. Perbuatan hukum sebagaimana yang dimaksud dalam nomor 2 dibatalkan oleh

para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan

Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan

menyebut alasan-alasan penolakan itu dan disampaikan kepada yang berkepentingan

disertai pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau

Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.

Dari wawancara dengan Ibu Dra Endang Kinasih LS.MM (Kasubsi PPH dan

PPAT) dalam praktek pembebanan Hak Tanggungan yang dilakukan oleh bank

sebagai kreditur di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo belum pernah terjadi

penolakan pendaftaran Hak Tanggungan karena alasan-alasan diatas karena bank

sebagai kreditur tentu telah mengadakan pengecekan mengenai legalitas hak atas

tanah yang dijadikan jaminan hutang apakah sertipikat asli, palsu/aspal dan syarat-

syarat lain yang harus dipenuhi dalam pendaftaran Hak Tanggungan.

Sedangkan terhadap pendaftaran Hak Tanggungan karena peralihan hak di

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo sampai saat ini pun belum pernah terjadi.,

yang ada adalah peralihan penerima Hak Tanggungannya yang berpindah. Contoh

dari Bank Lippo menjadi Bank CIMB Niaga. Dalam hal ini maka PPAT yang

berwenang akan mengubah aktanya kemudian dilakukan pendaftaran ulang.

Menurut peneliti hal ini berhubungan dengan bank/kreditur sebagai lembaga

kepercayaan masyarakat akan selalu menjaga keamanan, kehati-hatian dan

kemudahan pelayanan yang diberikan kepada nasabah/debitur, sehingga semua

berjalan dengan lancar tanpa hambatan. Jika dihubungkan dengan Pasal 39 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah jo Pasal 97 Peraturan

Menteri Negara Agraria/Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun

1997 Tentang Pelaksanaan Pendaftaran Tanah , PPAT wajib terlebih dahulu

melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan setempat mengenai kesesuaian

sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dijadikan

jaminan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat. PPAT wajib


54


menolak pembuatan APHT yang bersangkutan jika ternyata sertipikat yang

diserahkan kepadanya bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan

setempat. PPAT juga wajib menolak permintaan membuat APHT bila tanah yang

dijaminkan sedang dalam sengketa.

Menurut ketentuan Pasal 13 UUHT proses pendaftaran Hak Tanggungan

sampai dengan dikeluarkannya sertipikat Hak Tanggungan , dilakukan sebagai

berikut :

1. Dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah pendaftaran Hak Tanggungan

dilakukan, Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan

menurut bentuk yang ditetapkan dalam Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1996.

2. Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan telah selesainya penerbitan

sertipikat Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan dan

mencantumkan hal tersebut pada papan pengumuman yang ada di Kantor

Pertanahan.

3. Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan

kepada pemegang Hak Tanggungan atau kuasanya.

4. Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

sudah diberi catatan mengenai adanya Hak Tanggungan diserahkan kepada

pemegang hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

bersangkutan apabila didalam akta pembebanan Hak Tanggungan tidak

tercantum janji bahwa sertipikat tersebut akan disimpan oleh pemegang Hak

Tanggungan., sedangkan apabila didalam akta pemberian Hak Tanggungan

tercantum janji tersebut maka sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun itu diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan atau

kuasanya berdasarkan janji itu.

Proses pelaksanaan pendaftaran menurut Badan Pertanahan Nasional Pusat

diketahui bahwa untuk proses pembebanan Hak Tanggungan yang disusun dalam


55


Standar Prosedur Pengaturan dan Pelayanan Hak Tanggungan Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota (lampiran 1) mulai dari pemasukan berkas sampai dengan

diterbitkannya sertipikat Hak Tanggungan harus melalui 13 tahapan proses dengan

jangka waktu 7x 8 jam atau 7 (tujuh) hari kerja. Untuk Kantor Pertanahan

Kabupaten Sukoharjo, proses tersebut dapat diselesaikan dalam waktu yang

dijadwalkan yaitu 7 (tujuh) hari kerja jika tidak ada hambatan dan kendala.

Dari hasil penelitian, yang menjadi kendala tidak diselesaikannya pendaftaran

dalam 7 (tujuh) hari kerja dikarenakan terjadi kesalahan atau kelalaian yang

dilakukan oleh PPAT itu sendiri karena tidak segera melengkapi berkas-berkas yang

kurang.

2.4.6Permasalahan Yang Timbul Berkaitan Dengan Penerapan Asas Publisitas

Di Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo Dan Solusinya

Dari hasil penelitian yang dilakukan terhadap penerapan asas publisitas dalam

pembebanan Hak Tanggungan yang dilakukan oleh kreditur dapat dikatagorikan

menjadi dua permasalahan yaitu masalah tehnis dan administratif

1.Permasalahan Tehnis

Permasalahan tehnis berkaitan dengan masalah yuridis dan kebijakan yang

dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo adalah tentang batas waktu

masa berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). SKMHT

ini digunakan sebagai berkas pendukung yang mengikuti APHT didalam pendaftaran

Hak Tanggungan, disebabkan oleh beberapa hal, antara lain :

1. Apabila sertipikat hak atas tanahnya sedang dalam proses peralihan hak

kepada debitur atau penjamin

2. Apabila sertipikat hak atas tanahnya sedang dalam proses pencoretan Hak

Tanggungan (Roya)

3. Apabila pemegang hak atas tanah berhalangan atau tidak dapat menghadap

kepada PPAT yang berwenang.


56


Kebijaksanaan yang diterapkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo

untuk SKMHT yang masa berlakunya sampai saat berakhirnya perjanjian pokok yaitu

perjanjian kredit bank, berdasarkan pada nilai tanggungan yang tercantum dalam

SKMHT senilai tidak lebih dari Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah). Sedang

menurut ketentuan dalam pasal 1 Ayat (3) PMNA/KBPN Nomor 4 Tahun 1996

Tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT dinyatakan bahwa untuk

kredit produktif yang diberikan oleh Bank Umum dan BPR dengan plafon kredit

tidak melebihi Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah), SKMHT berlaku sampai saat

berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok. Perbedaan ketentuan inilah yang

menjadi kendala bagi kreditur dalam mendaftarkan Hak Tanggungan.

Dengan kebijaksanaan yang diterapkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten

Sukoharjo mengakibatkan timbulnya beban tambahan bagi pemberi Hak Tanggungan,

karena semestinya dengan plafon kredit dibawah RP. 50.000.000,- (lima puluh juta

rupiah), masa berlakunya SKMHT dapat mengikuti perjanjian pokoknya, sehingga

untuk sementara cukup diikat dengan SKMHT saja. Tetapi karena kebijaksanaan

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo mendasarkan pada besarnya nilai

tanggungan, maka meskipun plafon kredit dibawah Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta

rupiah) tetapi nilai tanggungannya terhitung Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)

keatas harus diikat dengan APHT yang secara umum biayanya lebih mahal.

Menurut peneliti, secara ekonomis ketentuan tersebut akan memberikan

tambahan biaya bagi debitur atau pemberi Hak Tanggungan. Tetapi bisa memberikan

keuntungan bagi debitur karena jika sudah diikat dengan APHT maka hak atas tanah

tersebut sudah terdaftar di Kantor Pertanahan., jika plafon kredit yang diperoleh

debitur masih terpaut jauh dengan nilai tanggungannya maka hak atas tanah tersebut

bisa lagi dipakai sebagai jaminan untuk kreditur lain, sedang tingkatan Hak

Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pembukuannya di Kantor Pertanahan.

Sedang bagi Kreditur hal ini memberikan perlindungan lebih dini kepada kreditur

atau penerima Hak Tanggungan, karena apabila kredit yang dijamin oleh Hak

Tanggungan tersebut tidak terbayar atau macet diawal masa periode perjanjian, maka


57


kreditur akan mendapatkan jaminan pengembalian hutang sesuai dengan nilai yang

disebutkan dalam Hak Tanggungan yang secara ekonomis masih tinggi apabila

dibandingkan sisa hutang ditambah bunga dan biaya-biaya yang lainnya.

Menurut pendapat Notaris/PPAT Noor Saptanti SH.MH, kebijaksanaan yang

diterapkan oleh Kantor Pertanahan di Sukoharjo jika dikaitkan dengan ketentuan

Pasal 20 UUHT tentang eksekusi Hak Tanggungan, kebijaksanaan tersebut telah

sesuai, karena pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilaksanakan melalui pelelangan

umum, karena cara ini diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk

obyek Hak Tanggungan, jika kredit macet di awal perjanjian. Kreditur berhak

mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak

Tanggungan. Dalam hal hasil penjualan ini lebih besar dari pada piutang tersebut

setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi Hak

Tanggungan. Disini terlihat bahwa UUHT juga memandang bahwa pengembalian

utang didasarkan pada nilai tanggungan yang ditentukan oleh kreditur.

Lebih lanjut dikatakan jika kebijaksanaan yang diambil oleh Kantor

Pertanahan Kabupaten Sukoharjo tersebut secara yuridis tidak melanggar ketentuan,

tetapi perlu adanya sosialisasi lebih lanjut kepada PPAT yang ada didalam daerah

kerjanya. Sehingga PPAT yang bersangkutan tidak mengalami kesulitan ataupun

hambatan dalam pendaftaran Hak Tanggungan. Sedangkan untuk Notaris (yang

membuat SKMHT untuk obyek Hak Tanggungan yang terletak di Kabupaten

Sukoharjo) yang ada di luar wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo,

perlu juga diinformasikan mengenai kebijakan tersebut, dengan demikian tidak akan

terjadi kekeliruan didalam pembuatan akta-aktanya dan dapat memberikan penjelasan

kepada kreditur (bank) mengenai kebijaksanaan tersebut.

Kasus yang pernah terjadi terhadap kebijaksanaan yang diterapkan oleh

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo adalah seorang Notaris/PPAT terlanjur

membuat akta SKMHT dengan nilai tanggungan yang besarnya diatas

Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) meskipun plafon kreditnya kurang dari

Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sedangkan APHT baru didaftarkan setelah


58


melampaui waktu 1 (satu) bulan, maka Kantor Pertanahan akan menolak pendaftaran

tersebut. Menurut Notaris/PPAT Gunawan Bambang Irawan SH keterlambatan

pendaftaran Hak Tanggungan tersebut disebabkan karena kelalaian Notaris/PPAT itu

sendiri, seharusnya Notaris/PPAT tersebut mengetahui bagaimana kebijaksanaan

yang diterapkan Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo dalam wilayah kerjanya.

Solusi terhadap permasalahan tersebut dapat ditempuh dengan dua cara yaitu:

Pertama Notaris/PPAT atas persetujuan bank (kreditur) dan nasabah (debitur) akan

membuat SKMHT baru yang dilakukan oleh kreditur. Dalam hal ini biasanya bank

tidak mau melakukannya karena harus melibatkan nasabah kembali untuk

menandatangani SKMHT tersebut, sehingga langkah ini dianggap tidak efisien.

Penyelesaian kedua Notaris /PPAT akan melakukan perubahan besarnya nilai

tanggungan atas persetujuan penerima Hak Tanggungan (kreditur). Dengan jalan

mencoretnya dan diganti dengan nilai tanggungan yang besarnya di bawah Rp.

50.000.000,- (lima puluh juta rupiah), agar supaya SKMHT tersebut masa berlakunya

dapat mengikuti perjanjian pokoknya, sehingga APHT dapat didaftarkan.

Menurut peneliti langkah inilah yang efektif karena selain tidak melibatkan

debitur, kesalahan tersebut karena kelalaian Notaris/PPAT itu sendiri sehingga dia

yang harus bertanggung jawab terhadap kesalahannya.

(2)Permasalahan administratif

Permasalahan administratif yang terjadi dalam pelaksanaan asas publisitas di

Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo adalah berkaitan dengan kelengkapan

pendukung yang sangat diperlukan untuk terlaksananya pendaftaran Hak

Tanggungan, permasalahan ini dapat bersumber dari petugas Kantor Pertanahan atau

dari Notaris/PPAT di wilayah kerjanya di Kabupaten Sukoharjo.

a. Permasalahan yang bersumber dari petugas Kantor Pertanahan Kabupaten

Sukoharjo antara lain :

Karena volume akta SKMHT/APHT yang didaftarkan di Kantor Pertanahan

Kabupaten Sukoharjo terlalu banyak, sedangkan jumlah pegawai yang tidak


59


seimbang maka kadang-kadang terjadi kelalaian saat pengecekan, selain itu

banyaknya proses yang harus diselesaikan dan jam kerja yang tidak dapat

dioptimalkan hanya untuk menyelesaikan satu macam pekerjaan itu saja.

Solusi penyelesaian masalah tersebut adalah dengan diselesaikannya

pendaftaran Hak Tanggungan tesebut dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja,

sedangkan untuk kekurangannya dapat disusul kemudian.

Menurut Peneliti penyelesaian masalah tersebut sudah benar karena dengan

diselesaikannya pendaftaran Hak Tanggungan dalam waktu 7 (tujuh) hari

kerja menunjukan komitmen pelayanan Kantor Pertanahan Kabupaten

Sukoharjo yang tepat waktu.

b. Permasalahan yang bersumber dari Notaris/PPAT di wilayah kerja Kabupaten

Sukoharjo yang pernah terjadi antara lain :

(1) Ketidak lengkapan berkas khususnya fotocopi KTP para pihak yang tidak

jelas terbaca.

(2) Lupa memberikan paraf dalam salinan akta APHT/SKMHT, salinan ini akan

diberikan kepada para pihak yang hanya ditandatangani oleh PPAT, yang

harus diketahui oleh Kantor Pertanahan dibuat secukupnya menurut

keperluan.

Terhadap kedua permasalahan diatas pendaftaran Hak Tanggungan tetap dapat

dilakukan. Petugas pendaftaran akan mengembalikan berkas kepada PPAT yang

bersangkutan dan setelah ada perbaikan atau penambahan berkas yang kurang

tersebut, maka berkas dapat dimasukan kembali ke loket pendaftaran hak.

Menurut peneliti permasalahan yang berkaitan dengan hal ini bukanlah permasalahan

yang secara yuridis dapat menyebabkan ditolaknya pendaftaran Hak Tanggungan,

dan keterlambatan untuk memenuhi berkas tidaklah menjadi kendala untuk

dikatagorikan dalam hal keterlambatan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 13

ayat (2) UUHT yang menyatakan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan APHT yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan, PPAT


60


wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan

kepada Kantor Pertanahan. Karena pada waktu berkas tersebut dimasukkan ke dalam

loket pendaftaran telah diberi catatan tersendiri oleh petugas bagian pendaftaran.

(3) Tidak menyertakan perjanjian kreditnya, sehingga petugas Kantor Pertanahan

tidak mengetahui peruntukan Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut. Hal ini

berguna untuk menentukan batas waktu pendaftarannya.

(4) Tidak sempurna akta SKMHT atau APHTnya, contohnya ada kekeliruan

mengenai alamat, penempatan tanda tangan, salah mencatumkan NIB, salah

mencantumkan nilai tanggungannya.

Dalam hal kekeliruan mengenai alamat, peletakan tanda tangan masih bisa

ditolerir oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sukoharjo, tetapi mengenai salah

dicantumkannya nilai tanggungan dan kesalahan mencantumkan NIB jelas

merupakan kesalahan yang berakibat fatal, sehingga Kantor Pertanahan

Kabupaten Sukoharjo akan langsung mengembalikan berkas-berkas tersebut

kepada Notaris /PPAT yang bersangkutan.

Menurut peneliti dengan melakukan kesalahan pencantumkan NIB akan

membingungkan petugas Kantor Pertanahan untuk membuat data yang

diperlukan dalam proses pendataan pendaftaran tanah. NIB (Nomor

Identifikasi Bidang Tanah adalah nomor yang diberikan pada bidang tanah

yang sudah teridentifikasi dan sudah dipetakan. Artinya bidang tanah tersebut

sudah dilakukan pendataan sehubungan dengan subyek hak atas tanah dan

sudah ditentukan letak geografis, batas, luas dan bentuk geometris tanah)

Pemberian Nomor Indentifikasi Bidang Tanah bertujuan untuk menjamin

kepastian hukum akan letak, batas, luas bidang tanah beserta kepemilikannya

dan pemanfaatannya sesuai dengan keadaan di lapangan/sesungguhnya.

Sedang kesalahan dalam mencantumkan nilai tanggungan akan menimbulkan

kerugian bagi debitur, karena jika pencantuman nilai tanggungan sama dengan

plafon kredit atau dibawah plafon kredit maka jika kredit tersebut macet dan

bank mengadakan pelelangan maka debitur tidak mendapat kelebihan dari


61


hasil penjualan jaminannya padahal debitur sudah membayar bunga dan biaya

administrasi lainnya.

Selanjutnya jika hal ini dihubungkan dengan Pasal 11 Ayat (1) mengenai

ketentuan isi APHT jika tidak dicantumkan secara lengkap mengenai nama,

identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, domisili, penunjukan

secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan dan obyek Hak Tanggungan

maka APHT tersebut batal demi hukum.


BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN PEMBAHASAN … 27395-Penerapan asas... · Perbankan. Pengertian kredit...

Documents

Transcript of BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN PEMBAHASAN … 27395-Penerapan asas... · Perbankan. Pengertian kredit...