BAB I I PEHDEKATAH OBYEI

Sebelum melangkah pada tahap perencanaan, maka sebaik-

nya kita lebih mengenal tentang pengertian-pengertian khusus

yang diperlukan dalam menentukan pembahasan-pembahasan selan-

jutnya.

II. 1 FEHGERTIAN JUDUL

Adapun pengertian judul untuk tugas akhir proyek :

" Jakarta Apartment Tower Di Segitiga Gatot Subroto "

Dapat dijelaskan sebagai berikut :

- Jakarta : kota tempat didi rikan gagasan proyek ter

sebut.

- Apartment : merupakan fungsi bangunan yang akan men

di obyek dalam proyek ini, yang berarti

: Beberapa kamar (ruangan) yang diperuntuk-

kan tempat tinggal, terdapat didalam satu

bangunan yang biasanya mempunyai kamar

33

34

(ruangan) lain semacam itu. (Poerwadar-

minta W.J.S.Kamus Umum Bahasa Indones ia)

- Apartment : semua Jem's rumah tinggal keluarga kecua

li sebuah rumah tinggal yang berdiri sendi

ri bagi satu keluarga. (John Hancock, Time

Saver Standard for Archi tecture Design

Data).

: unit-unit yang ada didalam suatu bangunan

yang besar dan yang mempunyai bat as dengan

tetangga, baik da I am arah vertikal dan ho-

risontal. Masing-masing unit biasanya di -

tempati oleh satu keluarga. (Makalah Semi­

nar Arsi tektur, Maret'dl, U.K. Petra) .

Yang termasuk apartemen adalah semua jenis ruman tinggal

keluarga kecuali sebuah bangunan rumah tinggal yang berdiri

diatas suatu 1ahan tertentu bagi satu Keluarga.

- Tower : adalah sebutan bangunan yang berlantai

ban yak.

- Segitiga : Merupakan suatu Iahan yang berbentuk se-

gitiga yang dike IiIingi oleh Jalan yang

terletak didaerah bisnis district.

- Gatot Subroto : Nama Jalan yang digunakan untuk mengeta-

hui tempat Iahan yang dimaksud. Hal ini ka

rena nama Jalan ini merupakan Jalan utama

dari ketiga Jalan pada Iahan segitiga ter-

sebut.

35

Jadi secara keseluruhan judul proyek tersebut dapat diartikan

secara ringkas yaitu :

Suatu bangunan apartemen yang terletak di-

kawasan Segitiga Gatot Subroto di Jakarta.

II. 2 PENGENALAN APARTEMEN

Dengan mengetahui lebih dalam tentang apartemen itu

sendiri akan lebih dapat membantu dalam mengolah perencanaan

dan tahap perancangan pada akhirnya. Hingga hasil akhirnya

tidak menyimpang dengan maksud /tujuan dan pengertian semula.

Maka pengenalan tentang apartemen, dapat dijelaskan

sebagai berikut :

II. 2. 1 Sejaran FerKembangan Apartemen

Tempat tinggal merupakan kebutuhan ketiga (tersier)

dari kehidupan manusia. Tanpa adanya tempat tinggal tersebut,

manusia tidak dapat melangsungkan kehidupannya dengan baik.

Kebiasaan untuk tinggal bersama-sama didaiam sebuah rumah

induk oleh beberapa keluarga merupakan asal muI a berkembang-

nya poI a hunian seperti apartemen yang ada saat ini.

Karena jumlah penduduk yang memerlukan tempat tinggal

kian bertambah, sedangkan lahan/tanah yang tersedia untuk

sarana rumah tinggal terbatas, maka dikembangkan tempat

hunian yang bersusun/ bertingkat.

Susunan yang demikian ini sudah dikenal sejak jaman

Romawi pada abad 1 sampai 3 sesudah Masehi. Ruangan-ruangan

36

yang dipakai untuk tempat tinggal seperti terdapat di OSTiA

(Romawi), sebenarnya perumahan buruh kasar, didaerah pelabu-

han OSTIA, dimana bentuknya seperti sel-sel yang diulang

untuk menghindari terjadinya rurmah tinggal bersama yang luas

tanpa ada perbedaan kelompok sosial.

Selama abad pertengahan dan awal abad modern, aparte­

men juga dibutuhkan baik dikota-kota besar hingga abad ini.

Perkembangan bentuk hunian seperti apartemen diberbagai

bagian dunia, dimulai dari:

_> Para tan Eropa

Apartemen untuk penghuni kelas menengah dibangun di

Paris pada tahun 1730, yang bertingkat 4 atau 5, telah dike-

nal pada akhir abad 18 diseluruh Eropa. Tempat tinggal seper­

ti ini digunakan oleh anggota keluarga /tamu, siswa /mahasis-

wa berbagai kalangan masyarakat umumnya yang membutuhkan

sarana akomodasi selama beberapa waktu tertentu :

Pada tahun 1870 dimulai pembangunan besar-besaran

dilancarkan secara terbuka untuk pertama kali di Britania

(Inggris), terutama setelah terjadi revolusi industri pada

awal abad 19 yang mengakibatkan meningkatnya jumlah hunian

yang dibutuhkan seperti apartemen, karena kepadatan penduduk

yang t i ngg i.

2 Daratan Amerika

Karena sebagian besar penduduk Amerika adalah orang

pendatang yang masih mempunyai 1ahan yang cukup dan penduduk

yang tidak terlalu padat, maka pola hunian seperti apartemen

37

agak lambat bertumbuhnya dibandingkan dengan di Eropa.

Hingga tahun 1890, kesempatan untuk memperbanyak

perumahan dengan fasilitas keistimewaan akan mengalami per-

kembangan yang luas di Amerika. Dan di New York keistimewaan

tersebut ada pada pembuatan dinding beton, dan fasilitas lift

sebagai pelengkap yang lebih mengutamakan faktor kenyamanan.

2 Daratan Asia

Perkembangan apartemen di Asia baru dimulai pada abad

ke 19-20, yaitu :

- Disebagian wilayah Turki, bagian pedalaman terdapat

gagasan memanfaatkan bukit karang sebagai kebutuhan akan

hunian seperti apartemen akibat terbatasnya 1ahan dan bahan

bangunan yang ada.

- Dinegara RRC (Republik Rakyat Cina), setelah pembeba -

san rakyat tahun 1949, dan persatuan negara menjadikan kon-

sentrasi penduduk yang tinggi dikota dan daerah industri,

sehingga dibangun hunian yang bersifat masal.

- Sedangkan di Hongkong, Pilipina dan Singapura juga ka-

rena kebutuhan penduduk akan tempat tinggal yang tinggi dan

luas wilayah negara yang tidak terlalu besar, maka dibuat

bentuk bangunan hunian yang bertingkat /lantai banyak. Bagi

mereka memiliki rumah bukan berarti harus memiliki tanah,

sehingga banyak dibangun apartemen sejak tahun 1960-an dan

menjadikan keberhasilan bagi proyek ini, demikian pula akan

dikembangkan diwilayah negara-negara Asia lainnya termasuk di

Indonesi a.

38

- Untuk di Indonesia bentuk hunian bertingkat tersebut

lebih dikenal dengan sebutan rumah susun, oleh Pemerintah

pembangunannya lebih ditujukan untuk masalah sosial-ekonomi

bagi masyarakat penghasilan rendah dalam rangka memperbaiki

lingkungan dari pemukiman kumuh dan memberikan hunian yang

lebih Iayak tinggaluni. Sedangkan oleh pihak Swasta, dikem-

bangkan hunian apartemen untuk memenuhi kebutuhan tempat

tinggal bagi masyarakat golongan menengah keatas, serta bagi

orang asing yang sudah terbiasa dengan lingkungan hunian

seperti apartemen dinegara asal mereka.

II.2.2 riaslflkasl Type Apartemen

Dapat dibedakan menjadi 3 type, yaitu :

a. Apartemen Murah

Apartemen jenis ini dengan tujuan pembangunan bersifat

sosial, tanpa memikirkan keuntungan biasanya diperuntukkan

bagi masyarakat berpenghasiI an rendah. Jenis ini dikeloia

oleh Pemerintah untuk mengatasi kebutuhan tempat tinggal

sederhana yang layak huni sebagai perbaikan lingkungan peru-

mahan yang kumuh.

b. Apartemen Menengah

Jenis ini biasanya dengan tujuan sebagai pemenuhan

sarana akomodasi bagi karyawan perusahaan, mahasiswa, keluar-

ga yang dilengkapi fasilitas yang cukup, dan tidak sepenuhnya

untuk dikomersialkan karena dikeloia oleh Pemerintah dan atau

Swasta.

39

c. Apartemen Mewah

Aparteman yang dibangun untuk memenuhi kebutuhan

tempat tinggai dengan fasilitas yang lengkap bagi masyarakat

berpenghasiI an tinggi, khususnya orang asing yang memerlukan

faktor kemudahan, kenyamanan, keamanan dan privacy yang

tinggi. Dengan tujuan pembangunan yang dikomersialkan yang

biasanya dikelola oleh pihak Swasta.

II. 2. 3 Jenls - Jenls Apartemen

Jenis Apartemen yang dapat kita ketahui selain diatas

dapat ditinjau dari berbagai hal, yaitu : - \

2.3.A Ditinjau dari Fisik Bangunan

Tinjauan ini dapat dibedakan dari segi :

- Ketinggian Bangunan

a. Low Rise Apartment adalah : type bangunan berting -

kat (multiple dwelling) dengan ketinggian 4 sampai 6 lantai

dan dilengkapi dengan elevator.

b. Medium Rise Apartment adalah : type bangunan dengan

ketinggian bangunan 6 sampai 9 lantai, karena itu dibutuhkan

eskalator/ lift untuk sirkulasi vertikal.

c. High Rise Apartment adalah : type bangunan aparte -

men dengan ketinggian diatas 7 lantai dan bisa sampai 40

lantai dan dilengkapi fasilitas lift sebagai alat transporta-

s i vert i ka1.

( Dapat dilihat pada gambar 4 ).

/

^ ^ jtfUo jf&lsw A

LOWRISE

MIDRISE * SBSSSBSki-i* >S

HIGHRISE

B E R D A S A R K A N

K E T I N G G I A N B A 3SI<3 XJ N A N

41

- Ben tuK /_ Massa Bangunan

a. Point B1 ok / Tower adalah : bangunan yang berting -

kat sedang sampai tinggi dengan jalur sirkulasi (koridor dan

lift) terletak dipusat massa bangunan.

b. Slab Blok adalah : bangunan yang bertingkat sedang

sampai rendah, dimana jalur sirkulasinya berada diapit atau

ditepi masing unit hunian, sehingga timbul koridor lurus dan

biasanya hanya menggunakan transportasi eskalator.

c. Variant adalah : merupakan perpaduan antara podium

dengan Point Blok /Tower.

( L i hat Gambar 5 ) . "\

- Penyusunan Lantai Bangunan

a. Simplex (one level) adalah : kebutuhan luas satu u-

nit apartemen yang hanya dalam 1 lantai.

b. Duplex (two story) adalah : kebutuhan luas satu u -

nit apartemen yang memerlukan 2 lantai.

c. Triplex (three story) adalah : kebutuhan luas satu

unit apartemen yang memerlukan 3 lantai.

d. Split Level adalah : kebutuhan luas satu unit apar

temen dalam 1 lantai, dan dibagi menjadi bertingkat sebagian.

( L i hat Gambar 6 ).

2.3.B Ditinjau Dari Sistim Pemilikan

- Sistim Sewa (rental) adalah : penyewa dapat memakai

unit apartemen selama jangka waktu tertentu dan pemel iharaan

serta keamanan menjadi tanggung jawab pemilik apartemen.

&**?** S0U* sf&

:¥:%::¥:¥::•:•:•:•;

A

A. POINT BLOK/TOWER

B. SLAB BLOK/ PODIUM

1

L—

1-

1 1

1 C. UARIANT/ t — TOWER • PODIUM;

B E R D A S A R K A N

B E N T T J K / M A S S A B A N G U N A N

&*<?** S&<<» Sf&scw A •

» t—» « - - - 1

A. SIMPLEX (on. L.V. I )

SBsassa . 'wtwmsrnmmmmmm

3^ '^rv

^Ffe^

^n? ^f^ 3 t

^ ^ ^ ^ ^ ^ B. DUPLEX (Two stor.y ) wtmmmmmm

C. TRIPLEX (Thr.. Stor.y ) TOiMMTO8$i

msi m s isssssssw r

>

• " D. SPLIT LEVEL

BERIDASARIKAJNI PENYUSUNAN LANTAI

44

- Sistim Jual - Be I i (coorperative) adalah : sistim ini

tiap unit apartemen sudan menjadi hak dan tanggung jawab dari

penghun i nya.

- Sistim Sewa - Be 1i (condominium) adalah : unit aparte­

men dapat disewa atau dibeli dan uang sewa dapat berfungsi

sebagai pembelian unit apartemen, bila uang angsuran sudah

dilunasi maka unit apartemen tersebut dapat menjadi milik

penghun i.

2.3.C Ditinjau Dari Sistim Pelayanan

- Sistim Apartemen adalah : sistim yang hanya menyedia-

kan sarana hunian yang disewakan dan pelayanan yang diberikan

hanya terbatas pada pemeliharaan teknis, selebihnya menjadi

tanggungan penghuni sendiri.

- Sistim Service Apartemen adalah : sistim yang dipakai

selain menyediakan sarana hunian, juga memberikan service

berupa keamanan, pemeliharaan unit hunian dan mempunyai

privacy yang tinggi.

- Sistim Residental Hotel adalah : merupakan pengemban-

gan hunian dari hotel dengan sistim yang diberikan seperti

pelayanan dihotel berbintang seperti pembersihan tiap unit

apartemen, laundry, pengiriman barang/surat, dan Iain-lain.

2.3.0 Ditinjau Dari Sistim Distribusi Ruang

Tinjauan ini merupakan macam-macam bentuk pola distri­

busi untuk sirkulasi ketiap unit hunian apartemen yang dapat

dibedakan menjadi :

45

- Central Corridor System ( Double Loaded Corridor )

Bentuk pola distribusi ruang, dimana jalur sirkulasi-

nya terletak ditengah antara jajaran unit hunian sebelah kiri

dan kanan. Jalur sirkulasinnya berupa lorong atau koridor dan

bagian service, tangga berada dikedua ujungnya.

- Exterior Corridor System ( Single Loaded Corridor )

Bentuk pola distribusi seperti ini jalur sirkulasinya

hanya ada pada bagian tepi luar dari jajaran unit hunian,

bisa dalam type jajaran tunggal atau ganda.

- Point Blok System

Pada bentuk ini, jalur sirkulasinya berada ditengah/

pusat dari unit hunian yang ada disekitarnya.

( L i hat Gambar 7 ).

II. 3 PENGENALAN TEHAGA KERJA ASING

Keberadaan orang asing disuatu negara, memang tidak

dapat diabaikan begitu saja, seperti juga di Indonesia,

khususnya di Jakarta ini. Mereka berada di Jakarta dengan

berbagai latar belakang serta maksud dan tujuan tertentu,

baik dengan keinginan untuk menetap atau selama beberapa

waktu tertentu. Adapun mereka sebagai wisatawan, tugas bela-

jar, pertukaran misi kebudayaan, maupun sebagai tenaga kerja.

II. 3. 1 Fengertlan Tenaga Kerja Asing

Disebut sebagai tenaga kerja asing, karena mereka

bekerja dinegara lain, baik diutus atau berdasarkan kerja

sama yang biasanya dengan sistim kontrak kerja oleh suatu

SISTIH DISTRIBUSI RUAN6 mmamm

m

n CINTHAt - CORniUOH

CINIHALCOBBIDOH

Pi. CENTRAL CORIDOR J

>V

sssswss;™;

71 i i 1-1, C=

ST-

L i 1

• <»"> .^r i7 rK.. ' i

"' 1

"1

c== 5

B. EKSTERIOR

•

I i j _ r" l"1

R C ORID 3R S

_j _ j

_ j

_i l l J '' ^ YSTEM

I in

:«

:=:::;::::::::|::J:::i:::':::::::::::-::::::::::::l::-:::::

: W : ¥ S S!;i;gg;;;S; : § K ^ S * K S 5 K S S S¥:WS:¥:WS¥i¥;

V. C. POINT BLOK SYSTEM iHMm *m mmmm

I

47

lembaga / yayasan atau perusahaan tertentu antar negara

selama beberapa waKtu yang telah ditetapkan, dan setelah pada

waktunya dapar diperpanjang atau kembali kenegera asalnya.

II. 3.2 Latar Belakang Tenaga Kerja Aslng

Tenaga kerja asing dapat dibedakan karena latar bela­

kang tugas kerja mereka, yaitu :

a. Tenaga Kerja PerwaK i I an Negara

Keberadaan mereka untuk mewakiIi negara dapat dibeda­

kan menjadi :

- Perwak iI an PBB

- PerwakMan Diplomatik Suatu Negara

- Sekretariat Anggota ASEAN

b. Tenaga Kerja Non PerwaKi I an

Tenaga kerja ini dapat terdiri dari :

> Tugas kerja dengan tujuan tertentu, yaitu : ilmuwan, ahli

agama / misionaris, tenaga sosial, dan lainnya.

> Tugas kerja dengan tujuan dalam rangka PMDN dan PMA oleh

perusahaan Pemerintah, Swasta Nasional dan Asing.

Tenaga kerja tersebut dapat berasal dari :

- Tenaga Kerja Asing Domestik, merupakan orang yang

dilahirkan diIndonesia tapi menetap lama diluar negeri.

- Tenaga Kerja Asing Pendatang, merupakan orang asing

yang baru datang kelndonesia.

II. 3. 3 Ferljinan Dan Jumlah Tenaga Kerja Asing

Penerbitan ijin bagi tenaga kerja perwakilan negara,

selalu dibawah urusan Departemen Luar Negeri Republik Indone-

48

sia, sedangkan tenaga kerja non perwaki1 an oleh Peraturan

Pemerintah yaitu dikeluarkan Menteri Tenaga Kerja Rl No PER

03 / MEN/ 90 tanggal 14 Juni 1990, dan dibawah pengawasan

Departemen Tenaga Kerja Rl, Kantor Imigrasi dan BKPM.

Jumlah tenaga kerja asing perwakilan negara, menurut

Deplu Rl sampai tahun 1990 adalah 866 orang terdiri dari 63

negara dan 11 perwakilan PBB, sedangkan jumlah tenaga kerja

non perwakilan di Jakarta sampai tahun 1990 sebesar 12.639

orang meliputi tenaga kerja Swasta Nasional, PMDN dan PMA.

Jumlah ini dapat dilihat pada Tabel 4.

Jumlah tenaga kerja yang semakin meningkat tiap tahun-

nya menurut data adalah tenaga kerja non perwakilan sebagai

tenaga kerja asing pendatang yang bertugas dalam rangka PMDN

dan PMA oleh perusahaan Pemerintah, Swasta Nasional dan

Asing. Hal ini disebabkan karena :

> Peraturan Pemerintah tentang perijinan bagi TKA Pendatang.

> Kebijaksanaan dan kemudahan sehubungan dengan PMDN dan PMA.

> Kondisi laju pertumbuhan ekonomi Indonesia yang mengarah

pada sektor industria 1isasi dan jasa untuk mendukung usaha

ekspor non migas, dimana membutuhkan banyak tenaga-tenaga

ahli dari luar dalam rangka alih teknologi canggih.

> Terbukanya hubungan diplomatik dengan negara lain sehingga

banyak dibentuk kerja sama yang saling menguntungkan.

II. 3.4 Sarana Hunian Dan Hasalannya

Sarana hunian bagi tenaga kerja asing perwakilan

negara biasanya sudah disediakan dan dipersiapkan oleh

49

masing-masing negara ditempat tertentu, sejak hubungan

diplomatik antar negara dibuka. Biasanya dalam lingkungan

perumahan bagi perwakilan kedutaan negara-negara asing. Hal

ini karena masalah privacy suatu negara dengan pertimbangan

keamanan, rahasia negara dan situasi politik negara

perwak iI an.

Sedangkan sarana nunian bagi tenaga kerja asing non

perwakilan, biasanya juga telah disesuaikan dengan perusahaan

/ instansi Pemerintah atau Swasta Nasional dan Asing dimana

mereka bekerja. Berbagai macam jenis hunian masing-masing

dengan kelebihan dan kekurangan sendiri, misalnya : perumahan

Dinas / Sewa, kompleks perumahan bagi perusahaan asing,

hotel-hotel berbintang dan apartemen mewah.

Namun dengan pertimbangan faktor-faktor kemudahan,

kenyamanan, kebersihan, keamanan serta privacy yang tinggi

dan harga sewa yang bersaing, banyak peminat lebih condong

tinggal diapartemen dengan kenyataan banyaknya permintaan

yang tidak dapat terpenuhi.